VALUACIN DE ACTIVOS

VALUACIN
Valuacin o valoracin es el proceso
de estimar el valor de un activo, (por
ejemplo:
acciones,
opciones,
empresas o activos intangibles tales
como
patentes
y
marcas
registradas) o de un pasivo (por
ejemplo: ttulos de deuda de una
compaa). requiere del juicio del
profesional

Valuacin de un Activo
Proceso que relaciona el riesgo y el
rendimiento de un activo para determinar su
valor razonable.
Influyen en el valor del activo tres factores
principales:
Flujos de efectivo
Momento en que ocurren los flujos
Rendimiento requerido (en funcin del riesgo)

VALUACION Y RIESGO DE BONOS

Los bonos representan valores de
deuda a plazo emitidos por el
gobierno u otra entidad publica o
privada.
El emisor del bono est en la
obligacin de hacer pagos peridicos
de intereses (pago de cupones) y el
valor par (principal) al vencimiento.

MODELO BASICO DE VALUACION

El valor de cualquier activo es el valor
presente de todos los flujos de efectivo
futuros que se espera proporcione
durante el periodo de tiempo relevante.
Es decir, el valor del activo se
determina al descontar los flujos de
efectivo esperados usando un
rendimiento requerido acorde con el
riesgo del activo.

FEn
FE1
FE2
Vo

...
2
n
(1 k ) (1 k )
(1 k )

Donde:
Vo : Valor del activo en el momento 0
FE t : Flujo de efectivo al fin del periodo t
k : Rendimiento requerido (tasa de
descuento)
n : Numero de periodos relevantes

Ejemplo:
Un bono de $1000 paga un cupn de 10%
anual de intereses a un plazo de 10 aos.
Usando la tasa de descuento k = 10%:
100
100
100 1000
Vo

...
1000
2
10
(1 0,1) (1 0,1)
(1 0,1)

la redencin es a la "par" (al valor pagado por el

comprador cuando fueron emitidos).

Qu pasa si varia k ?
Si k = 8%, entonces Vo = $1134,20
Si k = 12%, entonces Vo = $887,00
redencin" o recompra de los bonos antes de su
vencimiento.
Si el rendimiento requerido es mayor que la tasas de
inters del cupn, el valor de la obligacin ser menor
que su valor nominal, y se dice que se vende con un
descuento.(calling)
Cuando ocurre lo contrario se dice que se vende al
valor de premio (o por arriba del valor a la par).

Valor del bono y los rendimientos

requeridos

Cambios en el tiempo de vencimiento

Rendimiento requerido
Tiempo de
vencimiento
(n)
10

8%

10%

12%

$
$ 1000,00 $ 887,00
1134,20

1114,70

1000,00

900,65

1051,70

1000,00

951,96

Tiempo de vencimiento y valores del

bono

Factores que afectan la prima de

riesgo
La prima de riesgo por
incumplimiento tiende a ser mayor
cuando el bono es de ms largo
plazo.
Esta prima depende
fundamentalmente del estado de la
economa, bsicamente de su
crecimiento.
Tambin se afecta por las condiciones
de la industria y del emisor.

Marco para explicar cambios en el precio

de los bonos en el transcurso del tiempo

Sensibilidad del precio de los bonos a los

movimientos en las tasas de inters
Elasticidad del precio de los
bonos:
Mide el cambio porcentual en el
precio del bono dado un cambio
porcentual en la tasa de rendimiento
requerida k.
Este coeficiente de elasticidad es
negativo, lo que refleja la relacin
inversa entre el precio del bono y los
movimientos en las tasas de inters.

Ejemplo:
Suponga que la tasa de rendimiento
requerida cambia de 10% a 8%, y el
precio de un bono se eleva de $386 a
$463.
La elasticidad es:
463 386
% P
386
E

0.997
8% 10%
%k
10%

Duracin
Es una medida alterna de la
sensibilidad del precio de los
bonos.
Mientras mayor sea la duracin
del bono, mayor ser su
sensibilidad ante los cambios en
las tasas de inters.
En el caso de un bono cero cupn
su duracin siempre ser igual a
su plazo de vencimiento.

Ejemplo:
Un bono con valor nominal de $1000,
una tasa de cupn de 7%, le restan 3
aos al vencimiento, con una tasa de
rendimiento requerida del 9%, tiene una
duracin:
Ct t
70 1 70 2 1070 3

t
1
2
1,09 1,09
1,093
t 1 1 k
DUR n

2,8 aos
70
70 1070
Ct

1
2
3
t
1
,
09
1
,
09
1
,
09
t 1 1 k
n

Acciones:
Una accin comn es un
certificado que representa la
propiedad parcial de una empresa.
El comprador de las acciones se
convierte parcialmente en
propietario y no en acreedor.
Las obligaciones pueden ser
vendidas a otros inversionistas en
el futuro en el mercado secundario.

Acciones comunes:
La propiedad de acciones comunes
concede a sus propietarios ciertos
derechos, como votar en ciertos
asuntos clave de la empresa:
Designacin del consejo de
administracin
Autorizacin para emitir nuevas
acciones comunes
Modificaciones a las escrituras
constitutivas
Adopcin de reglamentos internos

Acciones preferentes:
Representan una participacin en el
capital de una empresa, y que por lo
general no otorga derechos significativos
de voto.
Los accionistas preferentes comparten la
propiedad de la empresa con los
accionistas comunes.
Las ganancias que queden despus de
pagar dividendos a los accionistas
preferentes (generalmente un monto
fijo) corresponden a los accionistas
comunes.

Valuacin de acciones comunes

Los accionistas comunes
esperan ser recompensados con
dividendos en efectivo
peridicos y con el incremento
del valor de las acciones (o al
menos sin una disminucin).
Los inversionistas venden una
accin cuando creen que esta
sobrevaluada, y la compran
cuando piensan que esta
subvaluada.

Modelo bsico para valuacin de

acciones
El valor de una accin de un
conjunto de acciones comunes es
igual al valor presente de todos
los beneficios futuros (dividendos)
que se espera proporcione.
Aunque el accionista obtiene
ganancias de capital por medio de
la venta de acciones a un precio
por arriba del que pago
originalmente, lo que en realidad
vendi es el derecho de recibir los
dividendos futuros.

Ecuaciones bsica para valuacin de

acciones
D1
D2
D
P0

...
2

1 k 1 k
1 k
Donde:
Po = Valor de la accin comn
Dt = Dividendo por accin esperado al final
del ao t
k = Rendimiento requerido sobre la accin
comn

 Durante los ltimos seis aos una

empresa ha pagado los siguientes
dividendos:
En 1998, 2.25; en 1999, 2.37; en 2000,
2.46; en 2001, 2.60; en 2002, 2.76;
en 2003, 2.87.
Este ao se espera un dividendo de
3.02.
Si usted pudiera obtener un 13%
Rendimiento requerido sobre la accin
comn, Cul sera la cantidad mxima
que pagara por cada accin de esta
empresa?

Modelo de crecimiento cero

Es un procedimiento para la
valuacin de dividendos que supone
una corriente de dividendos
constantes y sin crecimiento.
Es decir D1 = D2 = = D

D1
P0
ks

Ejemplo:
Se espera que el dividendo de una
empresa permanezca constante a $3 por
accin indefinidamente. El rendimiento
requerido sobre la accin es 15%.
Entonces el precio de la accin es:

$3
P0
$20
0,15

 Las acciones de una empresa pagan

un dividendo de $20 cada una. Se cree
que esos dividendos se mantendrn
estables en el futuro, tanto por la
madurez de la empresa, como por sus
ventas y ganancias estables.

Modelo de crecimiento constante:

Es un procedimiento para la valuacin de dividendos,
citado con mucha frecuencia, que supone que los
dividendos crecern a una tasa constante (g) menor
que el rendimiento requerido (ks).
Tambin es conocido como el modelo de Gordon.

Ejemplo:
Una empresa espera pagar este ao un
dividendo de $1,50, que se espera que
crezca 7% anualmente.
Si la tasa de rendimiento requerido es
15%, entonces el valor de la accin es:

D1
$1,50
P0

$18,75
k g 0,15 0,07

Valor contable:
Es la cantidad por accin del
conjunto de acciones comunes que
se recibir si todos los activos de la
empresa se venden a su valor
contable exacto y si las ganancias
que quedan despus de pagar
todas las obligaciones se dividen
entre los accionistas comunes.
No considera las utilidades
potenciales de la empresa ni el
valor de esta en el mercado.

Ejemplo:
Una empresa posee activos totales por
$6 millones, obligaciones totales
(incluidas la acciones preferentes) por
$4,5 millones y un total de 100.000
acciones en circulacin.
El valor contable por accin seria:

$6.000.000 $4.500.000
$15
100.000

Valor de liquidacin
Es la cantidad real por accin del
conjunto de acciones comunes
que se recibir si se venden todos
los activos de la empresa, si se
pagan todas las obligaciones y el
dinero restante se divide entre los
accionistas comunes.
No considera el potencial de
utilidades de los activos de la
empresa.

Ejemplo:
La empresa del ejemplo anterior encontr
que obtendra solo $5,25 millones si
vendiera sus activos en este momento.
El valor de liquidacin por accin seria:

$5.250.000 $4.500.000
$7,50
100.000

Razn precio/utilidad (P/U)

Es una tcnica para calcular el valor de las
acciones de una empresa.
Se determina multiplicando la utilidad por accin
de una empresa (UPA) esperada de la empresa por
la razn precio/utilidad (P/U) promedio de la
industria.

Ejemplo:
Se espera que una empresa obtendr
utilidades por accin (UPA) de $2,60.
La razn precio/utilidad (P/U)
promedio de la industria es 7.
Entonces el valor de las acciones de
la empresa es:

UPA ( P / U ) $2,60 7 $18,20

Valuacion de activos
Tangibles
Mtodo de Flujos de efectivo descontados despus de impuestos. Este

mtodo liga el valor de una propiedad a la tasa de impuesto marginal de un

inversionista
Un inversionista est considerando comprar un edificio de oficinas, y como
parte de su anlisis, debe calcular la Utilidad Neta de Operacin (NOI por sus
siglas en ingls).
La informacin disponible del edificio es la siguiente:
Ingresos Brutos potenciales por Renta $250,000
Tasa estimada de prdidas por vacancy & collection
Seguro
$10,000
Impuestos $8,000
Mantenimiento y mejoras
$22,000

5%

NOI = $250,000 (250,000 * 0.05) - $10,000 - $8,000 - $22,000 = $197,500

 Valor del Inmueble (Perpetuidad)

Una vez calculado el NOI, y asumiendo una tasa de incremento en
las rentas
(market rate) de 10%, podemos calcular el valor del Bien Raz como
una
perpetuidad:
Valor del Inmueble: NOI / market rate
Valor del Inmueble: $197,500 / 0.10 = $1975,000

Clculo de los flujos de efectivo despus

de Impuestos,
Valor Presente Neto (NPV) y rendimiento
Continuando con el ejemplo anterior, podemos asumir que
un inversionista adquiere el inmueble en $1,850,000,
otorgando un 20% en efectivo y el resto con un prstamo
hipotecario a 30 aos a una tasa anual de 10%.
La inversin inicial por el inmueble es de
$370,000
($1850,000 * 20%)
El primer pago anual del prstamo son de
$156,997
($148,000 por
intereses + 8,997 por pago a capital)
La tasa impositiva del inversionista es del
28%
La depreciacin anual estimada es de $45,000

Clculo de los utilidad neta

despus de impuestos
Como primer punto, debemos calcular el Ingreso Neto despus de
Impuestos:
Utilidad Neta Operativa (NOI)
$ 197,500
- Depreciacin - $ 45,000
- Intereses - $ 148,000
= Utilidad Neta Antes de Impuestos
= $ 4,500
- Impuestos (NI * Tasa impositiva) - $ 1,260
= Utilidad Neta despus de Impuestos (UNDI) =$ 3,240

El objetivo de este mtodo, es conocer el flujo de efectivo real que tendra

un inversionista en el futuro.
Sin embargo, la UNDI contiene elementos que no son flujos de efectivo
como la depreciacin y a su vez tambin falta por considerar el pago que
realiza como abono a capital del prstamo hipotecario.

Flujo de Efectivo (Free Cash Flow)

Utilidad Neta despus de Impuestos $ 3,240
+ Depreciacin
+ $ 45,000
- Pago de Capital - $ 8,997
= Flujo de Efectivo despus de Impuestos:
39,243

Bajo esta metodologa, es posible conocer para los aos

subsecuentes, los flujos futuros de efectivo necesarios para
calcular tanto el Valor Presente Neto de una Inversin (VPN)
y la tasa interna de rendimiento del proyecto (TIR)

Clculo del Valor Presente Neto

 Clculo del Valor Presente Neto (VPN) y TIR:

El Valor Presente de los flujos de efectivo es:

EL VPN es el valor presente de los flujos menos la Inversin

Inicial:
$472,649 -$370,000 =$102,649
Al presentar un VPN positivo, el proyecto de inversin es
viable y puede ser aceptado.

CLCULO DE LA TIR

Resumiendo, los flujos de efectivo de la inversin

son los siguientes: