ASPECTOS REGISTRALES

DE LA DECLARATORIA
DE FBRICA
Fredy Silva Villajun

ASPECTOS GENERALES

Normativa aplicable
- Ley N 29090 (Ley de Regulacin de
habilitaciones urbanas y de edificaciones),
modificada por las Leyes N 29300, 29476,
29566 y 29858.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
Licencias de habilitacin urbana y licencias de
edificacin). Vigente desde el 28/9/2008.
Modificado por DS N 003-2010-VIVIENDA.
- Ley 27157 y su Reglamento. (regularizacin de
edificaciones)
- Reglamento de Inscripciones del Registro
de
Predios:
Adecuacin
aprobada
por
Resolucin N 339-2008-SUNARP-SN, vigente
desde el 27/12/2008.

Definicin de declaratoria de
fbrica

Es el reconocimiento legal de la
existencia de cualquier tipo de obra,
que se realiza mediante declaracin del
propietario con las formalidades y
trmites previstos en la ley.
Art. 2 Reglamento Ley 27157

Definicin de edificacin
Es el resultado de construir una obra
cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo
de
sus
actividades.
Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Artculo 3, numeral 2 Ley 29090

Conceptos a tener en cuenta

Accesin:
El propietario de un bien adquiere por
accesin lo que se une o adhiere
materialmente a l.
Artculo 887 CC.

Parte integrante:
Es parte integrante lo que no puede ser
separado sin destruir, deteriorar ni alterar el
bien.
Artculo 887 CC.

Predios sobre los que puede

recaer la declaratoria de fbrica
- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitacin urbana.
- Predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas que se encuentren como
urbanos en la municipalidad e inscritos
como rsticos en el Registro.

Jurisprudencia registral
Determinacin de la naturaleza urbana
de un predio.
Corresponde a la autoridad municipal
competente, determinar la naturaleza de un
predio, condicin que puede ser acreditada
al Registro mediante el Certificado de
Zonificacin y Vas o el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Resolucin N 360-2005-SUNARP-TR-L

Legitimados para edificar y para

formular la declaratoria de
fbrica
Los
propietarios,
usufructuarios,
superficiarios,
concesionarios,
titulares de una servidumbre o
afectacin en uso o cualesquiera que
cuente con derechos ciertos para
llevar a cabo obras de edificacin
sobre un predio.
Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090

Jurisprudencia registral
Declaratoria de fbrica
La declaratoria de fbrica podr ser
efectuada por el propietario del predio o por
el titular del derecho de superficie vigente.
En este ltimo caso, la edificacin
declarada
debe
comprender
aquella
efectuada a partir de la vigencia de dicho
derecho real.
Resolucin N 024-2005-SUNARP-TR-L

Jurisprudencia registral
La declaratoria de fbrica tiene la
naturaleza
de
un
acto
de
administracin, por lo que tratndose de
un predio perteneciente a una comunidad
de bienes puede ser realizada por
cualquiera de los cnyuges o por la
mayora de los copropietarios, segn sea el
caso.
Resolucin N 030-2011-SUNARP-TR-T

Edificacin social sobre

terreno propio de uno de los
cnyuges
Cuando en la declaratoria de fbrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al
rgimen de sociedad de gananciales y la
fbrica haya sido edificada en terreno propio
de uno de ellos, el Registrador proceder a
extender simultneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el
inmueble por el solo mrito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condicin de propio.
Para ello, deber presentarse la respectiva
partida de matrimonio en copia certificada.
Art. 50K del RIRP

Regulacin en el Cdigo Civil

Son bienes sociales todos los no comprendidos en el
artculo 302, incluso los que cualquiera de los cnyuges
adquiera por su trabajo, industria o profesin; as como
los frutos y productos de todos los bienes propios y de la
sociedad y las rentas de los derechos de autor e
inventor.
Tambin tienen la calidad de bienes sociales los
edificios construidos a costa del caudal social en
suelo propio de uno de los cnyuges, abonndose
a este el valor del suelo al momento del
reembolso.
Art. 310 CC.

Interpretacin del artculo 310

CC
Cuando el artculo 310 del Cdigo Civil seala
que tienen la calidad de bienes sociales los
edificios construidos a costa del caudal social
en suelo propio de uno de los cnyuges, debe
entenderse que esta edificacin es
respecto de la totalidad del terreno y no
respecto de una edificacin levantada
sobre otra anterior que tiene la calidad de
bien propio.
Resolucin N 1883-2010-SUNARP-TR-L

Adecuacin con el antecedente

registral
Uno de los aspectos de la calificacin registral
es la determinacin de la adecuacin de la
declaratoria de fbrica con los antecedentes
registrales respecto del rea, linderos y medidas
perimtricas del predio. Por lo tanto, en caso no
conste en la partida registral ni en los
antecedentes registrales los linderos y medidas
perimtricas,
constituye
acto
previo
la
inscripcin de dichos actos.
Resolucin N 838-2011-SUNARP-TR-L

PROCEDIMIENTOS PARA
DECLARAR UNA
EDIFICACIN

Procedimientos
1. Procedimiento ordinario o regular.
Regulado por el Captulo III de la Ley
29090.
2.
Procedimientos
en
va
de
regularizacin.
2.1. Regularizacin al amparo de la Ley
27157 (FOR), sin intervencin municipal.
2.2. Regularizacin al amparo de la Ley
29090, con intervencin municipal.

Procedimiento
ordinario o regular de
declaratoria de fbrica

Entidad competente para

aprobar la declaratoria de
fbrica
Las municipalidades distritales en el mbito de
su jurisdiccin, las municipalidades provinciales
y la Municipalidad Metropolitana de Lima en el
mbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de la Ley
29090.
Todos los procedimientos establecidos en
la Ley 29090, estn sujetos a silencio
administrativo positivo.
Segn modificacin efectuada por Ley 29476.

Documentos previos
Regula el diseo o las condiciones
tcnicas que afectarn el proceso de
habilitacin urbana o de edificacin de un
predio y que, por tanto, es necesario
recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trmite de licencias de
habilitacin urbana y de edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.

Efectos de la inscripcin de los

documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a
solicitud del propietario, cualquiera de
los documentos establecidos en el
presente artculo, para su respectiva
publicidad. El contenido del asiento de
inscripcin debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento
del predio, por lo que ste ser
oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios
Es
el
documento
emitido
por
las
municipalidades distritales y provinciales o
por la Municipalidad Metropolitana de Lima
en el mbito del cercado, donde se
especifican los parmetros de diseo que
regulan el proceso de edificacin de un
predio urbano.
Debe ser emitido en el plazo de 5 das tiles
y tendr vigencia de 36 meses.
Art. 14 Ley 29090

Certificado de Factibilidad de
Servicios
Documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios que contiene:
a) Las condiciones tcnicas bajo las
cuales se otorgar el servicio, precisando
las
obras
e
instalaciones
de
insfraestructura pblica que debern
realizar las empresas prestadoras.
b) Plazo en que podr accederse al
servicio.
c) Fecha de emisin.
d) fecha de vigencia.

Licencia de edificacin
La licencia de edificacin constituye un
acto administrativo mediante el cual las
municipalidades
otorgan
autorizacin
para la ejecucin de obras de edificacin.
Las licencias podrn ser objeto de
prrroga y modificacin, as mismo de
desistimiento de manera expresa y a
solicitud del interesado.
Artculo 7 Ley 29090

Plazo de vigencia Efectos de

la licencia
Plazo
de
vigencia:
36
meses,
prorrogable por 12 meses calendarios por
nica vez. En todas las modalidades, el
inicio se computa a partir del ingreso del
expediente a la municipalidad. Art. 11 de la Ley
29090

Efectos: Determina la adquisicin de

derechos de construccin y desarrollo, en
los trminos de la licencia. Las licencias
producen todos sus efectos aun
cuando
los
inmuebles
sean

Modalidades de aprobacin de
la licencia de edificacin
Modalidad A: Aprobacin automtica con firma de
profesionales
Modalidad B:
responsables.

Con

firma

de

profesionales

Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa de

proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones
Tcnicas.
Modalidad D: Aprobacin con evaluacin previa de
Comisin Tcnica.

Modalidad A: Aprobacin
automtica con firma de
profesionales
Se
requiere
presentar
ante
la
municipalidad el FUE y los dems
documentos. El cargo de ingreso
constituye la licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva y a partir de ese
momento se pueden iniciar.
Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales responsables
El cargo de ingreso del FUHU constituye la
licencia temporal que permite iniciar las obras
preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 15
das para verificar el expediente, la idoneidad
y correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones,
se otorga la licencia definitiva que autoriza
la continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa de

proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas
Revisores urbanos: El cargo de presentacin del
expediente ante la municipalidad constituye la
licencia, previo pago de la liquidacin respectiva,
pudindose a partir de este momento iniciar las
obras.
Comisiones tcnicas:
La municipalidad convocar a la comisin en el plazo
de 5 das tiles; la comisin tendr 20 das tiles
para evaluar el expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica
La municipalidad convocar a la comisin
en el plazo mximo de 5 das tiles; la
comisin tendr 20 das tiles para
evaluar el expediente. Vencido este
plazo sin pronunciamiento, se aplica
el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Predeclaratoria de fbrica
Los propietarios pueden solicitar al Registro la
anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica, la misma que tendr la vigencia de un
ao.
Cuando se solicite la inscripcin de una
unidad inmobiliaria con secciones de
propiedad exclusiva y zonas comunes,
debe inscribirse necesariamente, en el
mismo acto, el reglamento interno y la
preindependizacin.
Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Ttulo que da mrito a la

anotacin de la predeclaratoria
de fbrica
a) Cargo del FUE, presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepcin y el
nmero de expediente asignado.
b) Resolucin de licencia de edificacin en los
casos de las modalidades b), c) con comisiones
tcnicas y d).
c) Plano de ubicacin, localizacin y plano de
arquitectura presentados ante la Municipalidad.
d) Memoria descriptiva de distribucin de
ambientes.
* En caso de discrepancia entre la memoria
y el plano, prima el plano.
* Se puede presentar memoria descritiva en
copia digital
Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476

Ttulo para la anotacin del

prereglamento interno y
preindependizaciones
El
Reglamento
interno
y
las
preindependizaciones se anotarn en mrito a
documento
privado
otorgado
por
el
propietario,
con
firma
certificada
notarialmente.
Anotado el prereglamento, simultneamente
se extendern las preindependizaciones.
Art. 50E del RIRP

Plazo de vigencia y prrroga

Vigencia: Un ao contado desde la fecha del
asiento de presentacin, prorrogable antes del
vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario. Este plazo no podr exceder la
vigencia de la licencia de obra.
Prrroga: Se anota en mrito a documento
privado con firma certificada otorgado por el
propietario del terreno, cualquiera de los
adquirentes
de
las
unidades
preindependizadas o por el tercero cuyo
derecho emane de las partidas, acompaado
de la documentacin pertinente.
Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
Art. 50G del RIRP

Cancelacin de anotacin
preventiva de predeclaratoria de
fbrica
Si la normativa pertinente admite la renuncia a
la licencia de edificacin, es procedente la
cancelacin de la anotacin preventiva de la predeclaratoria de fbrica, pre-reglamento interno y
pre-independizaciones derivadas de la obtencin
de la licencia, siendo necesario que se acompae
el cargo de recepcin de la municipalidad de la
solicitud de desistimiento de la licencia de
edificacin.
Resolucin 1335-2010-SUNARP-TR-L

Conversin de la anotaciones
en inscripcin
Si la edificacin se efectu conforme al
proyecto, la predeclaratoria de fbrica, el
prereglamento
interno
y
las
preindependizaciones se convertirn en
definitivas por el mrito de la declaratoria de
fbrica.
Cuando la edificacin discrepe del proyecto y
ello
implique
modificaciones
del
prereglamento
interno
y
las
preindependizaciones, deber presentarse
adems los documentos aclaratorios o
modificatorios.

Anotacin de compraventa
Se anotarn preventivamente en las partidas
preindependizadas la compraventa u otros
actos anlogos por el cual el propietario
se obligue a transferir la propiedad de
las futuras secciones de propiedad
exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno derecho
al caducar la anotacin preventiva de las
preindependizaciones.
Art. 50H del RIRP

Actos de disposicin de
unidades proyectadas
Es procedente inscribir actos de disposicin e hipotecas sobre
unidades inmobiliarias proyectadas, en tanto estas tienen
correlato fsico en el suelo del predio matriz, siempre que se
inscriba previa o simultneamente el acto de pre-declaratoria
de fbrica.
(...) En caso que no se culmine la edificacin y se cancelen las
partidas independizadas de las unidades proyectadas, las
inscripciones efectuadas en stas se trasladan a la partida
matriz del predio, en el porcentaje que corresponda segn la
participacin en las zonas comunes que se haba asignado.
Este
traslado
se
realiza
en
forma
automtica
y
simultneamente con la asignacin del citado porcentaje. Art.
5.19 Directiva sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad
Comn.

Ampliacin de fbrica con

aprobacin municipal
Para

la inscripcin de la ampliacin de
declaratoria de fbrica sobre secciones de
propiedad exclusiva, aun cuando altere la
volumetra, estilo arquitectnico o el aspecto
exterior de la edificacin, no se requiere
acreditar ante el Registro la autorizacin de la
junta de propietarios si se cuenta con licencia de
edificacin, salvo que afecte zonas comunes.
Acuerdo adoptado Pleno LXXX

Regularizacin sin
intervencin municipal

Definicin de regularizacin
Los propietarios de edificaciones que
hayan sido construidas sin licencia de
construccin, conformidad de obra o
que no cuenten con declaratoria de
fbrica,
independizacin
y/o
reglamento interno, de ser el caso,
podrn sanear su situacin de acuerdo al
procedimiento establecido en la presente
Ley.
Art. 3 Ley 27157

Requisitos para la
regularizacin
1. Edificacin realizada sin licencia de construccin,
conformidad de obra o que no cuente con declaratoria
de fbrica.
2. Se haya culminado antes del 21/7/1999.
3. Las edificaciones se hayan levantado sobre predios:
- Urbanos,
- Que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin
urbana con construccin simultnea,
- Ubicados en zonas urbanas consolidadas.
Art. 4 Reglamento Ley 27157

Ampliacin excepcional del plazo

de regularizacin a travs de FOR
1. La decimocuarta disposicin transitoria de la
Ley 27972 (Ley Orgnica de Municipalidades)
ampli el plazo para las construcciones
irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El
plazo para regularizar venci el 30/6/2003.
2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004,
ampla el plazo para construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para
regularizar venci el 31/12/2005.

Precedente vinculante
Regularizacin de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
Para inscribir la regularizacin de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como rstico en
el Registro de Predios, no se requiere la resolucin
de alcalda que apruebe la habilitacin urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la
municipalidad correspondiente.
XIX Pleno

Observaciones
- Discrepancias entre el rea real del terreno,
sus linderos y/o medidas perimtricas, con
los de la partida registral del predio.
- Trasgresiones a la normativa urbanstica o de
edificacin.
Art. 13 Reglamento Ley 27157

Inscripciones con cargas

Las observaciones no impiden la inscripcin de la
declaratoria de fbrica en va de regularizacin,
pero podrn ser inscritas por el Registrador como
una carga del inmueble en la partida registral del
predio.
El propietario est obligado a subsanarlas antes de
ejecutar cualquier tipo de obra en la edificacin.
Art. 32 Reglamento Ley 27157

Cancelacin de cargas tcnicas

- Nuevo informe tcnico con firmas certificadas por
notario, que acredite la subsanacin de las
observaciones. De ser necesario, se adjunta planos
replanteados.
- Si la cancelacin conlleva la modificacin del asiento
de inscripcin, se extender el asiento respectivo.
- La cargas relativas a las discrepancias de reas,
linderos y/o medidas perimtricas, se cancelarn de
acuerdo al procedimiento legal correspondiente.
Art. 34 Reglamento Ley 27157

Cancelacin de carga tcnica

va rectificacin
Las cargas tcnicas extendidas sobre la base de
observaciones formuladas en el Informe Tcnico de
Verificacin, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales
por haber utilizado como referencia el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente a la fecha
de la regularizacin y no a la fecha de ejecucin de la
obra, pueden ser canceladas en mrito de un nuevo
Informe Tcnico de Verificacin en el que se seale con
claridad que a la fecha de la fbrica regularizada la
edificacin se adecuaba a los parmetros vigentes en
dicha oportunidad. Precedente Plenos XXVII y XXVIII

Cancelacin de carga tcnica

Las cargas sern canceladas en virtud de un
nuevo informe tcnico emitido por el
verificador competente, en el que se
acredite
el
levantamiento
de
las
observaciones que dieron mrito a su
anotacin, acompaado de ser el caso, de
los planos replanteados. No corresponde al
Registrador formular observaciones a los
aspectos tcnicos de dicho informe.
Art. 50N del RIRP

Improcedencia de
regularizacin sucesiva
Inscrita la declaratoria de fbrica mediante el
procedimiento previsto en el Ttulo I de la Ley
27157, la posterior ampliacin, modificacin,
reparacion, remodelacin, puesta en valor,
cercado o demolicin de la fbrica, efectuada sin
cumplir con los procedimientos establecidos en el
Ttulo II de la citada ley, se regularizar mediante
el procedimiento previsto en el artculo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090.
Dcima primera disposicin transitoria RIRP.

Improcedencia de segunda
regularizacin va rectificacin
No procede la rectificacin mediante
FOR, de una declaratoria de fbrica
inscrita va regularizacin en virtud de la
Ley N 27157, cuando es evidente que se
trata de una segunda regularizacin".
Precedente aprobado en el Pleno XCIII

Transferencia de predios
regularizados al amparo de la Ley
N 27157
Es procedente la inscripcin de los actos de
disposicin de dominio de unidades inmobiliarias
cuya declaratoria de fbrica fue otorgada va
regularizacin al amparo de la Ley N 27157, aun
cuando no se cuente con autorizacin para
celebrar contratos de compraventa garantizada ni
conste inscrita la recepcin de obras de
habilitacin urbana del terreno sobre el que se
levant la edificacin.
IV Pleno del TR.

Restricciones a la regularizacin:
Patrimonio cultural
Las obras vinculadas a inmuebles del
patrimonio cultural deben ejecutarse con arreglo
a las especificaciones tcnicas consignadas en la
autorizacin que otorgue el Instituto Nacional de
Cultura. La autorizacin en referencia siempre es
anterior al inicio de la obra. Est prohibido sin
excepcin alguna conceder autorizaciones
en
va
de
regularizacin,
bajo
responsabilidad
penal
de
quien
lo
autoriza.
Art. 2 Ley 27580

Regularizacin de edificaciones
pertenecientes al PCN
Es inscribible la regularizacin de
edificaciones
pertenecientes
al
patrimonio cultural de la nacin al
amparo de la Ley 27157, cuando el
INC lo haya autorizado.
Precedente aprobado en el Pleno LXII

Ttulo que sustentar la

inscripcin de la regularizacin
Formulario registral (FOR) debidamente llenado,
suscrito por el propietario y el verificador responsable,
con firmas certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
- Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
- Informe tcnico de verificacin / constancia de
haberse solicitado la verificacin ad hoc.
- Planos de ubicacin, localizacin y distribucin.
Cuando deba registrarse el dominio. Escritura
pblica, documento privado de fecha cierta,
declaracin notarial de prescripcin adquisitiva o
ttulos supletorios.

Regularizacin con
intervencin municipal

Regularizacin al amparo de la
Ley 29090
- Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad
de obra despus del 20/7/1999 hasta el 27/9/2008.
- El plazo para solicitar la regularizacin vence el
31/12/2013, conforme a la modificacin Ley 29898.
- Las edificaciones deben cumplir las normas
urbansticas, edificatorias y de proteccin al
patrimonio histrico.
- Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
obra objeto de regularizacin.
Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes 29476 y 29898.

Ttulo que sustentar la

inscripcin
- Resolucin municipal que aprueba
regularizacin de la edificacin.

la

- Planos de ubicacin, localizacin y de

arquitectura firmados por profesional
constatador.
Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP