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COLE HASSANIA DES TRAVAUX PUBLICS

COURS DE DROIT DE
LURBANISME
AU MAROC
L'architecture est la fois le mtier et l'art de
concevoir et raliser des difices, des villes, des
villages mais aussi d'amnager l'espace avec les
architectes paysagistes ou des navires avec les
architectes navals.
ANIME PAR : Mme FETHI SOUMIA

ANNEE SCOLAIRE : 2012- 2013

Urbanisation : concentration de la population et des activits


dans une portion rduite de lespace
Urbanisme : une science qui se manifeste par des mesures
conomiques , techniques et juridiques en vue dun
amnagement harmonieux, rationnel et humain des espaces
battis et non btis : cest la pr croyance pratique qui vise la
correction des fautes du pass et la mise profit de lexprience

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.

INTRODUCTION
I. 1- Droit de lurbanisme
I.1.1 Problmes de dfinitions
I.1.2 Sujets, destinataires et sources de la lgislation urbaine
I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc
I.2.1 Urbanisme arabo-mesulman (lancienne Mdina)
I.2.2 Introduction de lurbanisme occidental (phase du protectorat franais)
I.2.3 Urbanisme de type prvisionnel et scuritaire (premires annes de
lindpendance)
I.2.4 Urbanisme de type stratgique
1.2.5 Les tapes de la formation de la lgislation urbaine
I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme
I.3.1 Rgimes rgissant le foncier
I.3.2
Statuts fonciers
I.3.3 Enjeux fonciers urbains
I.3.4 La pluralit des acteurs

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC
II.1 Cadre juridique instaur par le protectorat
II.1.1
II.1.2

Dahir du 16 Avril 1914


Dahir du 12 Novembre 1917 relatif aux associations
syndicales de propritaires urbains
II.1.3 Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant ltablissement de plans
dAmnagement pour les centres et les banlieues des villes
II.1.4 Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements
II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif lurbanisme
II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et
morcellements
II.2

Dispositif juridique datant de lindpendance

II.2.1 Champs dapplication de la loi 12-90 sur lurbanisme


II.2.2 Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et
morcellements
II.3 Modalits et adaptation de la gestion urbaine

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III.

IV.

LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE


III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain
III.1.1 Le Schma Directeur dAmnagement Urbain (SDAU)
III.1.3 Plan dAmnagement (PA)
III.1.2 Plan de zonage (PZ)
III.1.4 Les arrts dalignement
III.2 Apprciation de la lgislation en vigueur
Urbanisme rglementaire
IV.1. Les autorisations durbanisme
IV.1.1 Le permis de construire
IV.1.2 Le rle de larchitecte
IV.1.3 Le permis dhabiter et le certificat de conformit
IV.1.4 Le rglement de construction
IV.1.5 Les sanctions
IV.2. Les oprations damnagement
IV.2.1 Les oprations de lotissements
IV.2.2 Les oprations de morcellement urbain

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NOUVEAU CODE DURBANISME


V.1 Pourquoi un nouveau code de lurbanisme
V.2 Apports du nouveau code durbanisme

VI

CONCLUSION

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CONTEXTE ACTUEL
EVOLUTION DU FAIT URBAIN : Quelques caractristiques

Accroissement dmographique trs important: (de 4,6 M en 1900; 11,6M


en 1960; 26 M en 1994 et 29,8 M en 2004 et 32,2 en 2011) malgr le
flchissement du taux daccroissement annuel moyen de la population
d essentiellement baisse de la fcondit gnrale (nombre moyen
denfants par femme est pass de 7 en 1962 3,3 en 1994 et 2,5 en
2004 et 2,2 en 2011)
Exode rural massif et continu la recherche de meilleures conditions de
vie et de travail.
Fort accroissement du taux durbanisation: (9,8% en 1900; 29,1% en
1960; 51% en 1994, 55,1% en 2004, 58,3 en 2011).
volution remarquable du nombre de villes : (27 en 1900; 117en 1960 ;
318 en 1994 et 391 en 2004).
3 mga villes de plus dun million dhabitants (Casa, Rabat-Sal et
Fs)
Une quarantaine de grandes villes (Marrakech, Mekns, Tanger,
Agadir , Oujda)
Une quarantaine de villes moyennes .
Une centaine de petites gravitant autour des grands centres.

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Vritable conurbation littorale Nord Ouest domine par le Grand
Casablanca (prs de 3 Millions dhabitants) :
Rassemble prs de 20% de la population nationale et 39% de la
population urbaine.
Concentration de prs de 7 Millions dhabitants sur laxe Knitra
-Casablanca soit prs de 150 Km de longueur et 10 30Km de
profondeur, de la mer vers lintrieur.
Concentration de 70% des emplois (avec Mohammadia) industriel,
tous les siges des tablissements bancaires, la quasi-totalit des
commerces de gros, principal point routier.
Groupement compos de quelques villes du plateau des phosphates dont
Bni Mellal et Khouribga, trame urbaine relativement serre
(transformations socio-conomiques et culturelles que connat cet
espace grce lextraction des phosphates et la modernisation du
secteur agricole expliquent en grande partie cette situation)

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Larmature urbaine des espaces situs dans les plaines et plateaux entre la
rgion de la chaouia, jusquaux limites du pays du Souss, est constitue
essentiellement de petits centres (Sidi Bennour,Chemmaia,Sidi Ahmed, )
exception faite des villes de Safi, essaouira et Marrakech.
Marrakech, cause de son poids historique et conomique et cause des
conditions physiques, na pas laiss se dvelopper aucune grande ville
proximit.
Le souss fait exception dans la rgion du Sud du fait quil est caractris par
une forte densit rurale accompagne dune urbanisation acclre. La
modernisation, lextension et lmergence des espaces urbains de cette
rgion sont dus essentiellement la migration internationale au-del de
lextension des primtres irrigus et du dveloppement de lagriculture
spculative oriente vers lexportation.
A l'extrme Nord Ouest, la trame urbaine est en plein essor, la promotion des
centres au statut urbain et surtout le renforcement tatique au sein de cette
rgion, ont contribu lmergence et au dveloppement dautres villes
(Larache, Ksar Lakbir, Assilah). Ce qui a permis la remise en cause de la
domination des villes de Tanger et Tetouan

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Un triangle remarquable de villes stire de Bouarfa
Laayoune. Le site gopolitique et limportance des
interventions administratives sont les principaux facteurs
dimpulsion de ces centres.
La Nbuleuse de la rgion du Nord Est, ordonne par Oujda
berkane, apparat quelque peu isole. Sa principale
activit est lindustrie alimentaire et la construction.
La croissance dmographique acclre, qui a marqu le
pays durant les quatre dernires dcennies, a eu pour
consquence majeure daggraver les dsquilibres entre les
rgions et le dveloppement ingal lintrieur dun mme
espace urbain.

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Problmatiques urbaines:
Dgradation et vtust des tissus urbains anciens : 348.000 logements
ncessitant un ramnagement voire une destruction totale selon une
tude du Secrtariat gnral de lhabitat en 2001.
Prolifration des bidonvilles et de lhabitat clandestin : 398.000
logements non rglementaires et 292.000 logement en bidonvilles
(selon la mme tude cite ci-haut)
Manque dquipement des tissus non rglementaires et des banlieues
des villes : VRD, quipements dinfrastructures et de superstructure
(lenseignement, sant, culture, social, loisirs).
Branchements aux diffrents rseau eau potable, assainissement et
lectricit insuffisante pour les constructions rurales et les bidonvilles.
Non suivi des quipements sociaux ncessaire la vie en collectivit.

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Inadquation entre offre et demande de logement malgr loffre en
extensions urbaines organises et adaptes toutes les catgories
sociales insuffisantes.
Besoin croissant en logements estim 2,5 millions dunits en 2012.
Dgradation de lenvironnement :
Pollution des eaux souterraines et maritimes sous leffet des rejets
des dchets liquides et solides (domestiques et industrielles).
Pollution atmosphrique de lair augmentation des volumes de
dgagement des gaz nocives (intensit de la circulation automobile,
rejets industriel)
Nuisances acoustiques sous leffet du bruit.
Dgradation des sites naturels sous leffet du problme du rejet des
dchets (Dcharges publiques )
Difficults de circulation dans les grandes villes (dgradation de la voirie
urbaine).
Indisponibilit des sols urbains quips dans les grandes villes.

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Le recours au Droit de lurbanisme :
Complexit des problmatiques urbaines (population urbaine
croissante et un talement urbain acclr, moyens de transports
insuffisants et ne couvrant pas toutes les zones urbaines,
quipements de base insuffisants, branchement au VRD
insuffisants, prolifration de lhabitat non rglementaire, ).
Le dsir de faire face lanarchie urbaine qui rgne.
Lobligation de dfendre lintrt public pour viter tout empitement
sur les droits et attributions des uns et des autres.

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Il

sest avr dautant plus ncessaire dlaborer une


rglementation marquant les limites des prrogatives de chacun
des secteurs priv et public. En matire durbanisation, les deux
intrts se chevauchent et simbriquent.

Cette rglementation qui est usuellement dfinie comme tant


lensemble des rgles travers lesquelles la
collectivit au nom de lutilit publique et les titulaires du droit de
proprit, au nom de la dfense des intrts privs, doivent
coordonner leurs positions et actions respectives en vue de
lamnagement de la ville nest autre que le Droit de
lUrbanisme .
Le Droit de lUrbanisme lensemble des rgles qui simposent
lAdministration et aux particuliers en vue de lamnagement de
lespace et une meilleure gestion du cadre urbain.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.1- Droit de lurbanisme
I.1.1

Problmes de dfinitions

Au pralable, un certain nombre de concepts mrite dtre clairci tel


que lurbanisation, lurbanisme et leurs relations avec le Droit.
Il convient de prsenter cette branche du droit marocain, tudier son
volution et analyser les structures de lAdministration charges de
lurbanisme au Maroc tant au niveau central que local.
Dfinitions : Urbanisation, urbanisme et droit de lurbanisme:
I.1.1.1- Lurbanisation:
Daprs la dfinition de Jean Clyde Mitchel, auteur Amricain:
Lurbanisation : Cest le fait de se fixer la ville .
Daprs la dfinition du ROBERT :
Lurbanisation : Cest la concentration croissante de la population
dans les agglomrations urbaines .
NB : Ces approches sont incompltes car elles nenglobent quun seul
aspect du phnomne urbain savoir la population.

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I.1- Droit de lurbanisme (Suite) :
I.1.1 .1 Problmes de dfinitions (suite)
Le terme urbanisation est dun contenu plus riche, il peut
dsigner aussi lorganisation et lquipement dun site en vue
de crer une agglomration ou dacquisition par une
collectivit du caractre urbain.
Cependant cest le mouvement migratoire de la population
qui la fois vide les campagnes et fait acqurir une
agglomration le caractre urbain.
Lurbanisation est un phnomne mondial, il nest pas propre
aux pays sous-dvelopps mais la pousse urbaine a des
consquences beaucoup plus graves pour ces pays l car elle
se superpose dautres problmes que les pays dvelopps
ont dj rsolu (la stabilit politique, conomique, niveau de
vie convenable, la structure sociale).

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Au Maroc lurbanisation sest accentu pendant le
protectorat qui a introduit un grand nombre de
changements dans les structures conomiques, sociales
et culturelles ce qui a engendr un bouleversement de la
vie du citoyen et a provoqu un dsquilibre entre la ville
et la campagne.
Les problmes lis lurbanisation vont saccentuer
avec la crise conomique mondiale des annes 30.
Lurbanisation est donc la concentration des populations
et des activits dans une portion rduite de lespace.

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I.1.1.2 - Lurbanisme:
Ce mot a longtemps gard un sens imprcis :
Selon la loi Franaise du 14 Mars 1919 il indiquait:
Les projets damnagement, dembellissement et dextension des
villes .
Selon lcrivain Louis Jacquignon :
Lurbanisme est lart damnager les villes ou encore la science de
la ville ou la science des agglomrations prsentant une certaine
continuit et essentiellement destines lhabitation au travail et aux
changes sociaux .
Selon les crivains Jean Marie Auby et Robert Ducos Ader:
lurbanisme cest l'ensemble des mesures techniques,juridiques,
conomiques et sociales qui doivent permettre un dveloppement
harmonieux rationnel et humain des agglomrations .

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Lurbanisme est donc tout la fois une science, un
art et une philosophie qui se manifeste par des
mesures conomiques, techniques et juridiques en
vue dun amnagement harmonieux, rationnel et
humain des espaces btis et non btis. Cest aussi la
prvoyance pratique qui vise la correction des fautes
du pass et la mise profit de lexprience

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1.1.1.3- Le Droit de lurbanisme:
Par le pass,lEtat se contentait souvent de fonctions non
conomiques police et justice mais sest vu de plus en plus
contraint de dfendre lintrt public pour viter que lun des deux
secteurs priv ou public, nempite sur les droits et attributions de
lautre.
Ncessit dlaborer une rglementation marquant les limites des
prrogatives de chacun des deux secteurs. En matire durbanisme,
les deux intrts se chevauchent et sont trop intimement imbriqus.
Cette rglementation est lensemble des rgles travers lesquelles
la collectivit au nom de lutilit publiques et les titulaires des droits
de proprit, au nom de la dfense des intrts privs, doivent
coordonner leurs positions et actions respectives en vue de
lamnagement de la ville

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Le droit de lurbanisme est lensemble des rgles et


institutions qui simposent aussi bien
lAdministration quaux particuliers et qui
contribuent la rglementation, au contrle et
lutilisation du sol conformment lintrt gnral.
Elle consiste en interdictions, autorisations et
injonctions.

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Cette lgislation est distincte des disciplines voisines tels que :
le Droit de lamnagement du territoire: Sintresse lensemble des
moyens utiliss pour organiser les hommes et les activits au niveau
de tout le territoire et non pas au niveau de la ville uniquement.
Il saccorde avec le droit de lurbanisme sur le point dassurer une
meilleure utilisation du sol. Cependant les deux disciplines utilisent des
techniques juridiques diffrentes. Le droit damnagement du territoire
recoure des mesures incitatives alors que le Droit de lurbanisme
recoure la police administrative.
le droit de construction : Bien que certaines notions comme le permis
de construire relve la fois du Droit de lurbanisme et du Droit de
construction, les deux disciplines se diffrencient par le fait que les
problmes lis au Droit de construction relvent essentiellement du
droit priv (Statut du constructeur, responsabilits des constructeurs).
le droit de lenvironnement : A la diffrence du Droit de lUrbanisme qui
a un caractre strictement interne et nest pas rgit par aucun texte
caractre international, le Droit de lenvironnement intgre plusieurs

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Droit de lurbanisme au Maroc est un droit dinspiration franaise, jeune,
volutif mais en dphasage par rapport aux dimensions multiples de la
croissance urbaine.
Le processus durbanisation acclr et la rupture des quilibres traditionnels
sont lorigine du vaste mouvement de restructuration spatiale qua connu
le MAROC.
La dynamique urbaine et les flux migratoires en dploiement continu imposent
une nouvelle approche de la gestion et damnagement des villes.
Tendance la prdominance de lurbain tant au niveau dmographique que
sur le plan socio-conomique : (augmentation du taux durbanisation,
apparition des problmes lis au logement, aux services publics de
proximit, aux infrastructures de base et aux quipements collectifs de
sant, de lducation)

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le rythme et formes de lurbanisation actuelle sont
lorigine des dysfonctionnements et difficults qui
entravent la mise en place dune gestion urbaine
rationnelle.
Dysfonctionnement des systmes socio-politiques, des
institutions et acteurs chargs de lamnagement des
villes.
Dfaillance des pouvoirs publics matriser le processus
durbanisation et assurer une meilleure gestion de
lespace.
Ltude du droit de lurbanisme a pour intrt de
confronter le texte juridique la pratique urbanistique en
vue de dgager limpact rel de la loi et vrifier si les
objectifs en matire de gestion urbaine ont t ralis.

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I.1.2 Sujets, destinataires et sources de la lgislation urbaine :
1.2.1 Sujets et destinataires de la lgislation urbaine :
Le Droit de lurbanisme rglemente des situations qui relvent de
part leur nature, du droit Administratif.
Ce Droit rpartit les comptences entre les acteurs centraux et
locaux et cre des droits et des obligations au profit et la charge
des Administrations et des Administrs.
Ce Droit rglemente les rapports entre lAdministration et les
Particuliers.
Il prcise le champ dapplication territoriale, le contenu, les
procdures et les effets des documents durbanisme et rgle leur
opposabilit aux particuliers.
La lgislation urbaine rgle :
- Les relations entre lEtat et les collectivits locales .
- Les rapports entre lAdministration et les particuliers.

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Le Droit de lurbanisme a un caractre strictement interne, il
existe trs peu de textes ou de conventions internationales dans
ce domaine (Agendas 21).
Ce Droit nest pas rgi directement par des textes de valeur
constitutionnelle.
La constitution de 1985 na touch lurbanisme que de faon
trs indirecte ne parlant que de la fiscalit et du droit de la
proprit .

Dfinition Agenda 21 :
1992, Convention de Rio : plus de 150
chefs d'tat signent un programme
d'actions pour le 21 me sicle, l'Agenda
21, un ensemble de recommandations
concrtes pour le 21 me sicle, dclin
du concept de dveloppement durable, et
qui repose sur 3 piliers fondateurs:
l'action conomique, le dveloppement
social et la gestion conome des
ressources naturelles.
L'Agenda 21 local, appliqu quand lui
aux villes et collectivits recommande que
"toutes les collectivits locales instaurent
un dialogue avec les habitants, les
organisations locales et les entreprises

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I.1.2.2 Sources de la lgislation urbaine :
Les sources principales de ce Droit sont:
La loi : Les textes lgislatifs interviennent pour 2 raisons :
- soit parce que la Constitution la exig,
- Soit parce que on veut souligner limportance de certains
instruments.
Le Rglement : Source trs importante quantitativement trs
abondante. Elle est constitue par des dcrets, des arrts et des
circulaires. Les rglements sont souvent accompagns par des
documents graphiques qui prcisent sur le terrain les champs
dapplication territoriale et les diffrentes dispositions quon
retrouve dans les textes .
La jurisprudence : La jurisprudence joue un rle trs faible dans le
domaine urbain (les effets des documents durbanisme). On a
affaire deux recours: recours en annulation ou en indemnisation.

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I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc
I.2.1 Urbanisme arabo-mesulman (lancienne Mdina)
Lurbanisme propre au Maroc est celui qui existe dans les villes
traditionnelles (intra-muros) dorigine musulmane et arabe.
Lorganisation urbaine tait oriente vers les pratiques
religieuses et tournait autour de trois objectifs fondamentaux :
lindispensable
: cest habiter, labri qui protge
Le ncessaire
: cest lquipement, lameublement
Le complmentaire : cest lesthtique, le dcor
Lurbanisme dinspiration mesulmane se base sur la solidarit
sociale et le partage de lespace contrairement lurbanisme
occidental qui a engendr lanonymat, les cassures sociales et
lexclusion.

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I.2.2 Introduction de lurbanisme occidental (phase du
protectorat Franais)
Lurbanisme tait la principale clef laccomplissement de la
politique coloniale qui avait pour objectif: Assurer lordre et
la scurit, favoriser le dveloppement conomique et social,
assurer la justice et lquit sous le couvert de lautorit
traditionnelle .
A partir de 1912, le protectorat Franais va introduire et
imposer au Maroc lurbanisme occidental tel quil existait en
France au dbut du XXme sicle.
Passage dun modle bas principalement sur les valeurs
humaines un mode de structuration fond sur la rationalit
normative, un urbanisme de type prvisionnel et scuritaire.

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I.2.3 Urbanisme de type prvisionnel et scuritaire
En 1914, le Maroc tait parmi les premiers pays au monde se
doter dun instrument lgislatif en matire durbanisme:
Dahir du 16 Avril 1914 .
Pour faciliter limplantation des nouvelles villes, lEtat sest dot
dun nouvel outil, le Dahir du 23 Novembre 1917.
Entre 1915 et 1925, une dizaine de villes nouvelles ont vu le jour.
LEtat qui pratiquait un urbanisme de type prvisionnel et
scuritaire sest vu confronte aux besoins dune planification
prospective et une plus grande matrise de lvolution urbaine.
Les annes 30 verront ladoption de plusieurs Dahirs et le Maroc
passera un nouveau type durbanisme lurbanisme
stratgique.

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I.2.4 Urbanisme de type stratgique
Lurbanisme stratgique se base sur :
Ltablissement dun certain nombre de projets pour la ville.
La recherche dune cohrence entre ces projets au niveau de la
conception et de lexcution.

Il sagissait de projets intgrs comprenant les tudes socioconomiques, et le montage technico-financier. Ctait des projets
structurants qui visaient un dveloppement harmonieux et quilibr
des territoires et assuraient une large participation la gestion
urbaine.
En 1952, ladoption du Dahir du 30 Juillet 1952 marquera
lurbanisme au Maroc jusqu son indpendance. Cette loi se veut
un largissement du champ dapplication jusque l rservs aux
villes dautres espaces: (les banlieux, les zones priphriques,
les centres dlimits et les groupements durbanisme).

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Durant le protectorat, le Maroc a assist une rglementation
acclre et constante de ses villes, la cadence sera quelque
peu diminue durant lindpendance.
Le Dahir de 1952 restera la principale loi de rfrence. Toutefois
une loi lgislative couvrant le monde rural verra le jour le 25 Juin
1960.
Il faudra attendre prs de 30 ans cd le 17 Juin 1992 pour que le
gouvernement vote une nouvelle loi 12-90 en vue dajuster les
lgislations et contrer les problmes durbanisation.
Actuellement un projet de loi est en cours de discussion au
parlement il sagit du nouveau code de lurbanisme qui dicte
diverses dispositions en matire dhabitat et durbanisme et qui
amende les dispositions de certaines articles des lois 12-90 et
25-90.

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1.2.5

Les tapes de la formation de la lgislation urbaine

Priode Coloniale
- Entre 1914 et 1917: trois textes vont tre adopts lun sur lurbanisme, lautre
sur lexpropriation et un troisime relatif aux associations
syndicales de propritaires urbains. Tout ceci a donn lieu la
lgislation des grands chantiers.
- En 1931

: Cette loi a autoris ltablissement des PA pour les Centres et les


banlieues des villes.

- En 1933 : Cette Loi relative aux lotissements et morcellements stendait aux


agglomrations urbaines et aux lots dlimits dans leurs zones
priphriques dans un rayon fix 5 Km.
- En 1952

: Cette loi sest substitue au Dahir de 1914. Elle a apport quelques


innovations relativement ltendu du champs spatial des
documents durbanisme et de leur efficacit.

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Aprs lindpendance
- En 1960 : La premire loi relative au dveloppement des agglomrations
rurales a vu le jour.
- En 1970 : Projet de Loi Cadre sur lamnagement urbain et rural qui na
pas pu tre concrtis.
- En 1982 : Dahir sur lexpropriation
- En 1984 : Dahir sur le SDAU de Casablanca
- En 1992 : Les nouvelles lois relatives lurbanisme (Loi 12-90) et celle
relative aux lotissements morcels et groupes dhabitations
(Loi 25-90) interviendront 36ans aprs lindpendance pour
adapter lArsenal juridique lvolution et aux problmes de
lurbanisation.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Caractristiques de la Priode Coloniale
Le bilan de la priode 1914-1946 est largement ngatif car:
La lgislation marocaine en ce domaine tait caractris par
une courte vue
Toute luvre normative relative lurbanisme avait un
caractre purement rglementaire et oprationnel sans la
moindre vision prospective.
Son objectif de planifier le dveloppement et lamnagement
des villes tait relativement troit et ses horizons limits.
Ce manque de vision globale de la politique urbaine du
protectorat a cre une situation indniable qui sencrait dans
lespace et qui a fait basculer le pays sur sa faade atlantique
crant ainsi une distorsion entre un Maroc utile et un Maroc
inutile et des disparits lintrieur dune mme rgion entre
villes et campagnes.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le bilan de la priode 1946 1960
-La ncessit dadapter la lgislation de lurbanisme aux ralits conomiques
et sociales et leurs rpercussions spatiales devenait pressantes, ce qui incit
les pouvoirs en place pour recourir Micheal Ecochard un architecte et
urbaniste de renom.
Il avait pour mission de promouvoir des programmes dhabitat conomique
destins rsorber les bidonvilles, dcongestionner les mdinas et assurer un
habitat au plus grand nombre.
Il inscrivit son action dans une attitude prospective et introduit les premiers
rudiments dun amnagement rgional ( la planification de la ville de casa dans
un cadre rgional en vue dun dveloppement linaire devant la relier
Mohammadia pour contourner son dveloppement concentrique; les tentatives
de dcentralisation industrielle en faveur des villes secondaires Fs, Agadir,
Mekns, Marrakech, Safi Bni Mellal.).
Sur le plan Urbain, furent ralises des villes satellites autour de diverses villes
capables daccueillir les migrants.
Les bidonvilles furent amliors avec des quipements sommaires consistant
dans lalignement, lclairage public, les bornes fontaines, lassainissement les
prparant recevoir des constructions dfinitives.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


- En 2000 : La loi n 42-00 a t rapidement perdu dans le circuit
dapprobation cause des luttes dintrts des diffrents
acteurs.

En 2004 : La Loi 04-04 modifiant et compltant les lois 1290 et 25-90 notamment au niveau des autorisations
administratives, des sanctions et des responsabilits; la
prvention du dveloppement de l'habitat insalubre tant
particulirement vise par cette rforme. Cette loi ne verra
pas le jour et son contenu sera vers dans le nouveau
code durbanisme.
En 2005 : Lancement de la rflexion sur le nouveau code
de lurbanisme qui vise linstauration dun urbanisme
facilitateur, incitatif, participatif et quitable. (Loi en cours

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc(Suite)
Synthse
Du fait de la colonisation, une partie de la ville au Maroc prsentait
une certaine harmonie entre la lgislation qui la rgissait et les
ralisations urbanistiques et architecturales auxquelles elles ont
abouti.
Lurbanisme lpoque tait matrisable du fait de la disponibilit
du foncier et de la faible pousse dmographique.
Aprs lindpendance, lurbanisme na pas suivi la lgislation qui le
rglementait. En labsence dun dispositif juridique oprationnel, il y
a eu des dviations multiples (expansion de lhabitat insalubre, des
bidonvilles et des structures anarchiques).
Lurbain chappait de plus en plus au contrle de lEtat qui agissait
sous pression des difficults et des vnements. La rglementation
de lurbanisme sest contente de corriger, de rectifier et dajuster

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I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :
I.3.1 Rgimes rgissant le foncier
Partout dans le monde, le rgime foncier joue un rle prpondrant dans
lessor de lactivit conomique.
Au Maroc, la proprit prive en matire foncire est soumise une dualit
de Droit due la coexistence dun Droit traditionnel et dun Droit
dimmatriculation foncire dit moderne qui remonte 1913 (dahir sur
immatriculation des immeubles).
Le secteur foncier Traditionnel est rgi par les principes du Droit
Musulman et les coutumes locales . Le Droit de proprit est fond en cas
dexistence de documents crits probants :
- Sur la possession paisible publique, titre de proprit, permanente
(dune dure suprieure 10 ans quand elle est invoque lencontre
des tiers et 40 ans quand elle est invoque lencontre des parents).
- Lacquisition au profit du possesseur au-del de la dure prcite.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le secteur soumis au rgime de limmatriculation foncire appel
aussi rgime des livres fonciers prsente les caractristiques
suivantes :
-Il est fond sur une large publicit.
-Il a un effet de purge qui annule tout droit rel antrieur non rvl au
cours de la procdure dimmatriculation.
-Chaque immeuble est individualis par un nom, plan et un numro
propre. Cest le titre foncier qui constitue pratiquement ltat civil de la
proprit et lui donne un nouveau dpart.
-Le titre foncier ds son tablissement est dfinitif et inattaquable.
-Les droits inscrits sur le titre ont un effet lgal et une force probante
entre les parties vis vis des tiers et auprs des tribunaux.
-Tout droit acquis doit tre dtenu de la personne prcdemment
inscrite, ce qui carte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y
avoir de rupture dans la chane des inscriptions, laccs au crdit et
linvestissement.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Les immeubles soumis au Droit Traditionnel sont caractriss par :


- Labsence de la publicit des droits prtendus;
- La mconnaissance par les tiers (parfois par les ayants droits euxmmes) de limmeuble concern, sa situation, sa consistance, ses limites
ainsi que de la nature et de ltendu de droits qui sy exercent et de leurs
vritables dtenteurs.
- Linscurit des transactions car le droit prtendu existe jusqu preuve du
contraire, tablie.
- La difficult daccs aux crdits puisque la garantie relle est incertaine.
- La faiblesse de linvestissement.
- La multitude des litiges entre riverains et dautres prtendants qui
constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux.
Le manque total de publicit concernant les immeubles non immatriculs et leurs

dtenteurs, rend le secteur traditionnel dune opacit impropre la circulation


des biens, linvestissement et la modernisation.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :
Nous constatons la prsence cte cte de deux rgimes fonciers
dont lun malgr ses dfauts prserve lintimit des propritaires et
lautre malgr ses qualits, dvoile tout venant des donnes qui
devraient tre personnelles et confidentielles.
La proprit foncire est soumise depuis quelques annes une
trs forte pression due lexplosion dmographique qui aboutit
laccroissement de la demande et la raret du facteur Terre ,
marqu par un lien traditionnel et un amour propre de la proprit, ce
droit fondamental est consacr par diffrentes constitutions qui
noncent que le droit de proprit demeure garanti.
Le discours analysant les problmes de lurbanisation et de
linvestissement sont focaliss sur la lenteur des procdures
administratives et sur la complexit des statuts fonciers.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :
I.3.2 Statuts fonciers:
Lespace foncier est structur par des statuts, dont certains ne procurent pas la
stabilit et les garanties ncessaires pour rpondre aux besoins de
lurbanisation et entreprendre des investissements sur le long terme :
- Le Melk: largement prdominant (76% de la SAU) estim 7MHa, peut
appartenir en pleine proprit titre indivuduel une personne, comme il peut
appartenir plusieurs individus. Il est confront au problmes de morcellement,
de lindivision et des insuffisances du systme traditionnel dtablissement des
actes constitutifs du droit de proprit.
Les immeubles domaniaux possds par lEtat, personne morale de droit
public, classs en Domaine Public (rues, plages, ports) , en Domaine Priv
(provenant de lacquisition lamiable, expropriation, ) et Domaine Forestier
(Forts, dunes), et reprsentant (3% de la SAU) soit prs de 270.000 Ha.
Les terres Collectives (17% de la SAU) soit prs de1,5 MHa, appartenant en
pleine proprit et dans lindivision lensemble de la collectivit ethnique
concentre et
les terres Guichs (3% de la SAU) soit prs de 240.000Ha. Ces deux statuts
connaissement un dmembrement du droit de proprit, dans la mesure o les
ayant droits nont quune jouissance prcaire.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :
- Les terres Habous : ce sont des biens immobiliss par le fondateur musulman
et la jouissance profite aux catgories de bnficiaires quil dsigne, elles se
caractrisent par plusieurs types (public, de famille et Zaouia) et font lobjet en
gnral, de location de courte dure, ils reprsentent (1% de la SAU) soit
59.000 Ha.
Ces diffrents statuts malgr leurs diversits et complexits peuvent tre
soumis au rgime de limmatriculation foncire.
Toute intervention de lEtat tendant dvelopper un secteur donn doit tre
base sur les donnes sres et fiables, surtout lorsquelle a pour objet
lamnagement de lespace et limplantation de projets sur le terrain. Dans le
rural ou lurbain, aucun projet ne peut aboutir si la situation juridique du terrain
nest pas assainie.
Au Maroc limmatriculation des terres ne dpasse gure 52%. De l apparat
lampleur des problmes qui se posent chaque fois quil est question
damnager un espacer donn pour une fin damnagement, dactivit, dhabitat
ou de service.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


- Le foncier urbain est le premier enjeu des luttes et des conflits urbains sur
lesquelles lurbanisme est appel se prononcer.
- Ds le dbut du sicle dernier et avant mme la loi fondatrice de lurbanisme
moderne au Maroc, lAdministration du Protectorat a compris limportance de la
matrise du foncier. En 1913, le Dahir sur limmatriculation des immeubles a t
promulgu avec le double objectif dassurer les milieux conomiques et
financiers et de prenniser les actions damnagement urbain.
Tout en garantissant et en scurisant la proprit foncire, le Dahir de 1913 a
permis la constitution des premires rserves foncires publiques. Il a
galement permis des grands groupes immobiliers privs (BALIMA Rabat et
MANNESMANE Casablanca) de tirer profit de ses nouvelles dispositions pour
constituer leur tour de grandes rserves foncires et de mener de grandes
oprations urbaines concertes.
Rserves foncires : lensemble des terrains acquis par lEtat, les
collectivits publiques ou les tablissements publics pour les extraire
lvolution du march en vue dune utilisation ultrieure des fins de
politique urbaine qui ne sont pas ncessairement dtermines au moment
de lacquisition. Elles sont distinctes de terrains rservs par les
documents durbanisme et sont aussi diffrentes des acquisitions urbaines
dont laffectation est prdtermine.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


- Cependant, sous la pression de lurbanisation, aggrave par lexode rural, une

bulle spculative sur le foncier sest trs vite dveloppe dans les principales
agglomrations du pays, provoquant les premires grandes difficults de
rponse la demande du logement social malgr tous les efforts visant le
renforcement du patrimoine foncier public.

Depuis lindpendance, les villes ont t les tmoins dune consommation


abusive du patrimoine foncier public, sans effort particulier pour le renouveler.
Ainsi elles ont t progressivement engages travers un urbanisme
dopportunits foncires qui a conduit la plupart des dysfonctionnement
quelle connat aujourdhui.
Cet urbanisme a t lune des principales causes de la pnurie, aujourd'hui
structurelle, de terrains propres lurbanisation. Ce qui a fait que la ville se
fabrique la limite du tolrable en terme de scurit et du dveloppement
durable et en marge du cadre rglementaire.
La pnurie du foncier urbanisable est aggrave par la complexit des statuts
fonciers et la dualit des rgimes juridique qui les rgissent et qui sont en totale
inadquation avec les textes rgissant lurbanisme notamment les lois 12/90 et
25/90. Ceci entrave la mobilisation des terrains par les oprateurs privs et
publics et encourage toutes les formes de drives urbaines.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Lpuisement des Rserves foncires :
Met les collectivits publiques dans limpossibilit de matriser le foncier
urbain.
Il rend difficile la ralisation des documents durbanisme.
Ouvre la porte aux pratiques spculatives et lurbanisation sauvage.
Quelques tentatives pour faciliter lacquisition des terrains:
Le projet de Loi-Cadre de lamnagement urbain et rural (1970) visant la
constitution de rserves foncires a mis laccent sur deux aspects
importants:
1- La cration dorganismes et doprateurs intervenant dans le domaine
du foncier.
2- Lassouplissement des procdures dacquisition des terrains. Bien que
ce projet de texte nest pas entr en vigueur, mais lide de crer des
organismes a pntr le Droit positif Marocain. Ainsi ont vu le jour
plusieurs organismes savoir

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


En 1973 : Fonds National dAchat et dquipement des Terrains
(FNAET). La FNAET va disparatre en 1987 et va cder la place la
SNEC (Socit Nationale dquipement et de construction).
En 1982 : Agence Foncire Nationale
Le Droit de premption : la coproprit en indivision et le Droit de
Chafaa constituent la manifestation de ce Droit en Droit Priv.
Lexpropriation pour utilit publique.
Lespace urbain est la fois support des rapports sociaux et objet
des conflits entre les diffrents groupes en prsence (locatairespropritaires, Lotisseurs-acqureurs, Administration Centrale Administration Locale, Administration - Administrs, Services
extrieurs - Communes).

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le Droit de lurbanisme se prsente comme une srie de limitations
administratives au droit de proprit qui visent permettre un usage
du sol compatible avec lintrt gnral (quipements sociaux,
ducatifs sportifs, dinfrastructures, des ZI).
Lurbanisme met en prsence plusieurs intrts privs inconciliables
avec lintrt gnral.
La fonction rgulatrice du Droit de lurbanisme rencontre souvent de
fortes rsistances. Le Droit de lurbanisme cde souvent le pas
devant les propritaires fonciers.
Ces pressions sexercent soit avant, soit au cours soit aprs
llaboration des documents durbanisme.
Sous leffet des pressions, de graves contradictions vont opposer la
ville telle quelle existe rellement conu et celle projete dans les
documents durbanisme.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :


Lurbanisme nest pas une affaire exclusive du Ministre qui
en est charg. Cest une discipline interministrielle. Parmi les
Dpartements et organismes qui jouent un rle important, il
faudrait citer :
Au niveau Central :
Les
Ministres
(lIntrieur,
lquipement,
lAgriculture,
lEnvironnement, la culture)
Les offices (ONEP, ONE, IAM, .)
Les tablissements Publics spcialiss ( CDG, Al Omrane, .)

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Au niveau Local :
- LAdministration dconcentre: (Agents dautorit qui sont nomms ou
dsigns soumis au pouvoir hirarchique : sanctions, instructions,
recours la force publique pour mettre fin aux infractions durbanisme).
- LAdministration dcentralise : (les lus qui exercent des comptences
dfinies par la Loi charte communale).
- Les reprsentants des services extrieurs :(les Directions et dlgations
des diffrents Dpartements Ministriels).
- Les organismes techniques: (Agences urbaines, Rgies de leau et
dlectricit, les inspections rgionales de lurbanisme).
Rle du Gouverneur :
Il participe au Comit Central sur le SDAU.
Il prside le Comit local sur le SDAU
Il prside les conseils technique Provinciaux CTP.
Il dcide du recours la force publique pour mettre fin aux infractions
durbanisme.

Elles laborent les tudes pour


DROIT DE LURBANISME AU MAROC
ltablissement des SDAU.
Elles prparent les projets des
documents rglementaires.
Elles assistent les acteurs publics et
privs.
Au niveau de lexcution elles sont
charges de :
Lamnagement foncier.
La matrise douvrage dlgu.
La dlivrance des notes de

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Rle des Communes :
Participent llaboration des documents durbanisme
Donnent leur avis sur les projets des documents durbanisme.
Adoptent par arrt du Prsident les plans dalignement.
Dlivrent les autorisations durbanisme.
Contrlent la conformit de lutilisation de lespace communal aux
rgles durbanisme.
Participent au suivi des documents durbanisme.

Dconcentration :

La dconcentration dsigne un mode d'organisation de


l'administration dans lequel certains pouvoirs sont dlgus ou
transfrs d'une administration centrale vers des services rpartis
sur le territoire, dits services dconcentrs ou services extrieurs.
Le but est d'amliorer l'efficacit de l'Etat en dcongestionnant
l'administration centrale et en acclrant les prises de dcisions au
niveau local.

En France, la dconcentration est base sur le principe de


subsidiarit (loi du 6 fvrier 1992) qui fait que l'chelon le plus lev
ne doit assurer que les missions ne pouvant tre exerces un
niveau infrieur.
Dcentralisation
La dcentralisation est une politique de transfert des attributions de
l'Etat vers des collectivits territoriales ou des institutions publiques
pour qu'elles disposent d'un pouvoir juridique et d'une autonomie
financire. Le transfert de ces attributions, qui restent nanmoins
sous la surveillance de l'Etat, permet ce dernier de dcharger ses
administrations centrales et de confier les responsabilits au niveau
le plus adapt.

La dcentralisation vise donner aux collectivits locales des


comptences propres, distinctes de celles de l'tat, faire lire
leurs autorits par la population et assurer ainsi un meilleur
quilibre des pouvoirs sur l'ensemble du territoire.
La dcentralisation rapproche le processus de dcision des
citoyens, favorisant l'mergence d'une dmocratie de proximit.
La dconcentration est une notion bien distincte ; elle vise
amliorer l'efficacit de l'action de l'tat en transfrant certaines
attributions de l'chelon administratif central aux fonctionnaires
locaux, c'est dire aux walis et gouverneurs, aux directeurs
rgionaux et provinciaux des services de l'Etat ou leurs
subordonns."

LES REGIONS DU MAROC


La rgion est devenue dans la plupart des pays un acteur essentiel de
dveloppement et d'amnagement du territoire. Elle joue un rle inluctable
d'animateur de la vie conomique sociale et culturelle.
Conscient de ce rle, le Maroc est par le dahir du 2 avril 1997 portant loi
n 47-96 relative l'organisation de la rgion a subdivis son territoire
comme suit : 16 rgions conomiques, ayant chacune sa tte un Wali
(gouverneur de rgion), ainsi qu'un Conseil rgional, reprsentatif de la
rgion. Ces rgions ont le statut de collectivit locale (article 101 de la
Constitution).
1 - Tanger-Ttouan : Elle se trouve la pointe nord-ouest du Maroc. Sa
superficie est de 11 570 km pour une population de 2 470 372 habitants.
Son chef-lieu est la ville de Tanger La rgion est baigne par la mer
Mditerrane au nord et l'ocan Atlantique l'ouest. Elle dispose d'une
frontire avec l'Espagne, et plus particulirement avec la ville de Ceuta,
enclave, et revendique par le Maroc comme part de la rgion.
2 - Taza-Al Hoceima-Taounate : Elle est situe au nord du Maroc, le long de la
cte mditerranenne. Sa superficie est de 24 155 km pour une population
de 1 807 113 habitants. Son chef lieu est Taza.
3 - L'Oriental : Elle occupe le nord-est du Maroc. Sa superficie est de 82 900
km pour une population de 1 918 094 habitants. Sa capitale est Oujda.

4 - Gharb-Chrarda-Beni Hssen : Situe au Nord-Ouest du pays, cette rgion est


compose des provinces suivantes : La Province de Knitra et celle de Sidi
Kacem.
5 - Fs-Boulemane : Elle se situe dans le nord du pays, et inclut une partie du
Moyen Atlas. La rgion de Fs-Boulemane, qui est situe au centre-nord du
Royaume, est considre comme un carrefour entre l'est et le nord-est d'une
part, et le sud-ouest du Royaume d'autre part.
6 - Rabat-Sal-Zemmour-Zar : Elle se trouve au Nord-Ouest du pays,
englobant la capitale et son arrire-pays. Sa superficie est de 9 580 km et
elle est peuple de 3 123 595 habitants. Sa capitale est Rabat.
7 - Mekns-Tafilalet : Elle se trouve dans le nord du pays. Elle s'tend sur 79
210 km (plus vaste que la Rpublique tchque) et est peuple de 2 141 527
1. Sa capitale est Mekns qui se situe son extrme nord.
8 - Grand Casablanca : Situe au nord-ouest du pays et est la rgion la plus
peuple. Sa superficie est de 1 615 km pour une population de 3 777 964
habitants (2007). Sa capitale est Casablanca.
Ses frontires sont la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zar au nord, la rgion
de Doukkala-Abda au sud, Chaouia-Ouardigha l'est et l'ocan Atlantique
l'ouest.
9 - Chaouia-Ouardigha : Elle est situe sur la plaine atlantique, entre l'arrirepays de Casablanca, l'oued Oum er-Rebia et le plateau des Phosphates. Sa
superficie est de 7 010 km pour une population de 1 655 660 habitants. Sa
capitale est Settat.

10 - Tadla-Azilal : Elle se trouve au centre du pays, englobant la plaine de Tadla


entre le Haut et le Moyen Atlas. Son chef lieu est Beni Mellal
11 - Sous-Massa-Dra : Elle se trouve dans le sud du Maroc, au sud du Haut
Atlas, englobant la plaine du Souss, une partie de l'Anti-Atlas et la rgion de
Ouarzazate.
12 - Marrakech-Tensift-El Haouz : Elle se trouve au centre du pays, et englobe
une partie du Haut Atlas. Sa superficie est de 31 160 km, ce qui reprsente
4,5 % du territoire national, pour une population de 3 102 652 habitants. Sa
capitale est Marrakech.
13 - Doukkala-Abda : Elle est situe au sud de la plaine centrale, sur la cte
atlantique. Elle s'tale sur 13 285 km, pour une population de 1 984 039
habitants. Sa capitale est la ville de Safi.
14 - Guelmim-Es Smara : Elle est situe dans le sud du pays. Son chef lieu est
la ville de Guelmim. La rgion est compose des provinces suivantes : La
province de Guelmim, Tan-Tan, Assa-Zag, Tata et Es-Semara.
15 - Layoune-Boujdour-Sakia El Hamra : Est une rgion du sud marocain.
Cette rgion se situe en majeure partie sur le territoire contest du Sahara
occidental. Sa capitale est Layoune.
16 - Oued Ed-Dahab-Lagouira : Est la rgion la plus australe du Maroc. Elle est
limite au nord par la rgion de Layoune-Boujdour-Sakia El Hamra, l'est
et au sud par la Mauritanie et l'ouest par l'ocan Atlantique.

Lautonomie nouvelle rgion


1-

Depuis 2004, le Conseil de scurit appelle rgulirement les parties et


les Etats de la rgion continuer de cooprer pleinement avec l'ONU pour
mettre fin l'impasse actuelle et progresser vers une solution politique .

2- En rponse cet appel de la communaut internationale, le Royaume du


Maroc s'est inscrit dans une dynamique positive et constructive, en
s'engageant soumettre une initiative pour la ngociation d'un statut
d'autonomie de la rgion du Sahara, dans le cadre de la souverainet du
Royaume et de son unit nationale.
3- Cette initiative s'inscrit dans le cadre de l'dification d'une socit
dmocratique et moderne, fonde sur l'Etat de droit, les liberts
individuelles et collectives et le dveloppement conomique et social.
Comme telle, elle apporte la promesse d'un avenir meilleur pour les
populations de la rgion, met fin la sparation et l'exil et favorise la
rconciliation.
4- Par cette initiative, le Royaume du Maroc garantit tous les Sahraouis
l'extrieur comme l'intrieur, toute leur place et tout leur rle, sans
discrimination ni exclusive, dans les instances et institutions de la rgion.

Lautonomie nouvelle rgion


5- Ainsi, les populations du Sahara greront elles-mmes et dmocratiquement
leurs affaires travers des organes lgislatif, excutif et judiciaire dots de
comptences exclusives. Elles disposeront des ressources financires
ncessaires au dveloppement de la rgion dans tous les domaines et
participeront, de manire active, la vie conomique, sociale et culturelle du
Royaume.
6- L'Etat conservera ses comptences dans les domaines rgaliens, en
particulier la dfense, les relations extrieures et les attributions
constitutionnelles et religieuses de Sa Majest le Roi.
7- L'initiative marocaine, inspire par un esprit d'ouverture, tend crer les
conditions d'un processus de dialogue et de ngociation dbouchant sur une
solution politique mutuellement acceptable.
8- Le statut d'autonomie, rsultat des ngociations, sera soumis une
consultation rfrendaire des populations concernes, conformment au
principe de l'autodtermination et des dispositions de la Charte des Nations
Unies.

Les comptences de la Rgion autonome du Sahara


9- Dans le respect des principes et des procdures dmocratiques, les populations
de la Rgion autonome du Sahara, agissant par l'intermdiaire d'organes
lgislatif, excutif et judiciaire auront, dans les limites territoriales de la Rgion,
la comptence notamment dans les domaines:
De l'administration locale, de la police locale et des juridictions de la Rgion;
Economique: le dveloppement conomique, la planification rgionale,
l'encouragement des investissements, le commerce, l'industrie, le tourisme, et
l'agriculture;
Du budget et de la fiscalit de la Rgion;
Des infrastructures: l'eau, les installations hydrauliques, l'lectricit, les travaux
publics et le transport ;
Social: l'habitat, l'ducation, la sant, l'emploi, le sport ,la scurit et la
protection sociales;
Culturel, y compris la promotion du patrimoine culturel sahraoui hassani ;
De l'environnement.

Les comptences de la Rgion autonome du Sahara.


10- La Rgion autonome du Sahara disposera des ressources financires
ncessaires son dveloppement dans tous les domaines. Ces ressources
seront notamment constitues par:
Les impts, taxes et contributions territoriales dicts par les organes
comptents de la Rgion;
Les revenus de l'exploitation des ressources naturelles affects la Rgion;
La partie des revenus des ressources naturelles situes dans la Rgion et
perus par l'Etat;
Les ressources ncessaires alloues dans le cadre de la solidarit
nationale;
Les revenus provenant du patrimoine de la Rgion.

Les comptences de la Rgion autonome du Sahara.


11- L'Etat conservera la comptence exclusive, notamment sur:
Les attributs de souverainet, le drapeau, l'hymne national et la monnaie;
Les attributs lis aux comptences constitutionnelles et religieuses du Roi,
Commandeur des croyants et Garant de la libert du culte et des liberts
individuelles et collectives;
La scurit nationale, la dfense extrieure et de l'intgrit territoriale;
Les relations extrieures;
L'ordre juridictionnel du Royaume.
12- La responsabilit de l'Etat dans le domaine des relations extrieures sera
exerce en consultation avec la Rgion autonome du Sahara concernant les
questions qui se rapportent directement aux attributions de cette rgion. La
Rgion Autonome du Sahara peut, en concertation avec le Gouvernement,
tablir des liens de coopration avec des Rgions trangres en vue de
dvelopper le dialogue et la coopration inter-rgionale.

Le modle marocain de rgionalisation avance s'inscrit clairement dans le


cadre d'un Etat dmocratique dcentralis et marque un bond qualitatif dans le
processus de dmocratisation de la socit.
Cette nouvelle conception de rgionalisation requiert des collectivits
territoriales lues ayant une lgitimit dmocratique et dotes des mcanismes
ncessaires mme de renforcer la participation des citoyens, hommes et
femmes, dans la gestion de la chose publique.
Cette initiative ncessite l'attribution de prrogatives dcisionnelles et
excutives largies aux conseils rgionaux pour qu'ils soient capables de
s'acquitter au mieux de leur rle, toute en mettant en place des mcanismes de
contrle et de comptabilit de nature rtablir la confiance des citoyens dans
les institutions.
Dans le cadre de ce projet, le rle de la rgion serait de contribuer de faon
effective au dveloppement conomique, politique, social, culturel et
environnemental, sachant que cette entreprise ne peut se concrtiser sans la
mobilisation de nouvelles ressources, la mise niveau des ressources
humaines et la mise en place de fonds de soutien financier ayant pour objectif
de rduire les disparits entre les rgions.

Pour faire aboutir ce chantier de rforme, le Conseil Consultatif de la


Rgionalisation a propos un dcoupage rgional fonctionnel capable de
contribuer au renforcement de la dmocratisation de l'Etat et d'amorcer
une nouvelle conception de la relation qui lie la rgion l'Etat et aux
collectivits territoriales. Ce dcoupage rgional a fix le nombre des
rgions 12.

Tanger-Ttouan, Oriental et Rif, Fs-Mekns, Rabat-Sal-Knitra,


Bni Mellal-Khnifra, Casablanca-Settat, Marrakech-Safi, Dra-Tafilalet,
Souss-Massa, Guelmim-Oued Noun, Layoune-Saguia al Hamra et EdDakhla-Oued ed Dahab.

Cette nouvelle configuration rgionale a t faite selon certains critres


bass entre autre sur les principes defficience, dhomognit, de
proportionnalit et dquilibre, mais aussi daccessibilit et de proximit.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC
II.1 Cadre juridique instaur par le protectorat
II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914
Cest la premire Loi en matire dUrbanisme au Maroc. Elle est considre
comme la base de la lgislation urbaine au Maroc. Elle a trait aussi bien
de lurbanisme prvisionnel que de lurbanisme oprationnel.
Cette Loi a dfini le modalits des oprations suivantes :
Louverture des voies publiques.
mise en uvre du plan de la ville.
de cration par le particuliers dune partie de la ville de groupes
dhabitations.
La rglementation de lacte de btir.
La lgislation de 1914 tait celle des grands chantiers. En effet, toutes les
oprations de construction de lpoque taient faites et regroupes par
lEtat en vue de crer de nouvelles villes.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Dahir du 16 Avril 1914 (suite)
Cette Loi a permis la cration dune dizaine de villes entre 1915 et 1925.
Bien que cette Loi soit incomplte du fait quelle ne soccupait surtout que
des voies et des plans damnagement et ne dfinissait pas dune
manire claire les lotissement, elle a donn lAdministration les moyens
de rduire lextension incontrle des villes.
Cette loi a permis de dvelopper et dembellir les villes, nouvellement
cres par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrit
publique.
Le Dahir du 31 Aot 1914 : premier texte instituant les base de
lexpropriation pour cause dutilit publique. Il est intervenu pour instaurer
le rgime de lexpropriation en prescrivant que le droit de lexpropriation
rsulte dun dahir ou dun arrt viziriel dclarant lutilit publique, les
travaux entreprendre laissent au tribunal le soin de prononcer
lexpropriation.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


II.1.2 Dahir du12 Novembre 1917 relatif aux associations syndicales de
propritaires urbains
Pour faciliter limplantation des nouvelles villes, lEtat sest dot dun nouvel outil le
Dahir du 23 Novembre 1917. Le but recherch de cette Loi est de :
Soumettre autorisation toutes constructions lintrieur des villes o des voies
et places sont projetes.
Faciliter lAdministration Coloniale, lacquisition de terrains et dimmeubles pour
raliser des projets.
Ce Dahir a confr au Chef de Service Municipal le pouvoir de :
crer une association syndicale de propritaires urbains,
tablir un projet de statut,
prsider son assemble gnrale et
transmettre le dossier au Grand Vizir qui constitue lassociation par arrt.
Une fois publi, aucune construction nouvelle ne pouvait tre leve dans le plan
primtral.
Cette Loi a permis lautorit municipale au moyen du syndicat qui est prsid par
elle, dassocier les propritaires urbains la politique urbaine de lAdministration
qui sera couverte par une commission syndicale des propritaires pour autoriser,
rectifier et racheter les constructions.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


II.1.3

Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant ltablissement de plans


dAmnagement pour les centres et les banlieues des villes
Cette Loi autorisait ltablissement des plans damnagement pour les centres
et les banlieues des villes.
Cette Loi a soumis autorisation toute construction et tout lotissement ralis
dans la zone avoisinant le primtre des villes riges en municipalit et les
centres dlimit aux dispositions du Dahir de 1914. Le rayon de la zone est
fix 5 Km. Cest ce quon qualifie de primtre urbain.
Ce Dahir a fourni lAdministration les moyens ncessaires pour contrler les
constructions isoles et les groupes de construction difis dans les environs
des villes.

Centre dlimit : une partie du territoire dune Commune rurale dont


les limites sont fixes par voie rglementaire.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


II.1.4

Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements

Ce Dahir est la premire Loi marocaine consacre aux lotissements.


Cette Loi avait deux objectifs majeurs :
Matriser la croissance de lurbanisation en soumettant la cration dun
lotissement, situ lintrieur du primtre urbain des villes, dans la
banlieue et dans les zones rurales, une autorisation
administrative.
Soumettre les villes nouvellement cres, aux normes dun urbanisme
moderne inspir de la rglementation en vigueur en Europe
notamment en France.
Cette loi va tre complte par les Dahirs du 7 Aot 1934, celui du
7 Octobre 1937, celui du 30 Septembre 1953 et le dernier en date la
Loi 25-90 du 17 Juin 1992.

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II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif lurbanisme
Ce Dahir marquera lurbanisme marocain jusqu lindpendance. Il ne remet pas en
cause celui de 1914. Il garde les mmes principes en matire dalignement, du plan
damnagement et du permis de construire.
Cette Loi se veut un largissement du champ dapplication du dahir de 1914 jusque
l rserv aux villes, dautres espaces :
Les banlieues
Les zones priphriques.
Les centres dlimits
Les groupements durbanisme
Dornavant, seul le Plan damnagement approuv par Dcret est gnrateur
dobligations.
LAdministration ne peut pas au cours de llaboration du plan, interdire toute
construction susceptible de gner lexcution du plan une fois approuv.
Cependant elle peut par arrt dits arrts de mise ltude du plan dfinir les
zones dont lamnagement est prvu et lintrieur desquelles aucun permis de
construire ne pourra tre dlivr.
Les plans dits de zonage pourront, avant ltablissement du plan damnagement,
dlimiter les secteurs rservs des modes dutilisation dtermins et interdire la
construction pendant deux ans.

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II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements
A la diffrence du Dahir du 14 juin 1933 qui laissait le soin lautorit
administrative de dterminer, selon les cas, la superficie au dessous de
laquelle le fractionnement dune proprit foncire constitue un lotissement,
ce Dahir dfinit clairement le lotissement comme tant :
Toute division dune proprit foncire en deux ou plusieurs lots dont un au
moins est dune superficie infrieure un hectare .
Le but recherch de cette loi tait de :
Dfinir juridiquement le lotissement et le morcellement,
Imposer le respect de cette rglementation pour les promoteurs.
Mettre fin la spculation anarchique.
Ce Dahir a permis de mettre fin aux oprations de lotissement sans respect des
rgles et documents durbanisme et qui dtriorent les terres agricoles.
En ce qui concerne la procdure dautorisation de lotir, le Dahir de 1953 na pas
apport de grandes modifications.

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Au cours du protectorat, on a assist une rglementation acclre et


soutenue de
lurbain, ce rythme ne sera pas soutenu aprs
lindpendance et la Loi de 1952 restera pour de longues annes,
jusquen 1992 la rfrence de base.
Il faut mentionner quaucune Loi na t conue pour le monde rural avant.
Il faudra attendre lindpendance pour que la direction du Maroc comble
cette lacune.

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II.2 Dispositif juridique datant de lindpendance
Le Dahir du 25 juin 1960
Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations
rurales est venu complter les dispositions du Dahir de 1952 en dlimitant
les agglomrations situes en dehors du primtre urbain dfinis dans
larticle premier du Dahir du 30 Juillet 1952.
Il peut tre tabli pour les agglomrations des plans dits Plans de
dveloppement qui dfinissent les principales zones dactivit de
lagglomration, les zones dhabitation et toutes les autres indications
relatives au mode dutilisation des sols.
Lapprobation du plan de dveloppement pour une agglomration rurale rend
le permis de construire obligatoire et soumet une autorisation pralable
le lotissement.

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Les annes 1960 : ont t marques une nette rgression du
nombre des plans damnagement homologus, alors que les
agglomrations urbaines ont vu le rythme de leur taux de
croissance sacclrer.
Les annes 1970 : ont connu lintroduction des SDAU au
Maroc et sa gnralisation aux principales agglomrations. Par
ailleurs, on a assist une stagnation de la production des Plans
dAmnagements et de Dveloppement (3PA et 8 PD par an faible
moyenne).
Les annes 1980 : ont t marques par lintervention du
Cabinet Pinseau et llaboration du SDAU de Casablanca. De
mme cette priode a connu une relance de la production des
diffrents documents durbanisme.
Les annes 1990 : ont connu la promulgation de la Loi du
17 Juin 1992 (Lois 12-90 et 25-90 relatives lurbanisme et aux
lotissements morcels et groupes dhabitation) et la production
des documents SDAU et PA dans le cadre de cette nouvelle Loi
sur lurbanisme.

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La Loi du 17 Juin 1992
En 1992 et 36 ans aprs lindpendance, le Gouvernement marocain votera
deux lois pour adapter larsenal juridique lvolution et aux problmes de
lurbanisation.
- La Loi 12-90 relatives lurbanisme
- La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes dhabitation

Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqu par :


Lextension des bidonvilles.
Lmergence de nouvelles communes urbaine issues du dcoupage territorial
de 1992 et qui a eu comme consquence laugmentation de leurs zones
priphriques 15 km et une extension des territoires soumis la nouvelle
lgislation et ses diffrentes sujtions,
La cration des agences urbaines et des inspections rgionales de lurbanisme
Lanarchie qui caractrise lurbanisme.

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La Loi 12-90 relative lurbanisme


Cette Loi est compose de 93 articles et dun dcret dapplication
n2-92-832 divis en 43 articles explicitant le contenu de la Loi. Le tout
donne une dfinition juridique des diffrents documents durbanisme (SDAU,
PZ, PA, arrts dalignement, permis de construire) et rglemente la
construction.
Cette Loi a pour objectif de :
Dfinir les diffrents documents durbanisme,
Dfinir les rglements de construction
Instituer les sanctions pnales.

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II.2.1

Champs dapplication de la loi 12-90 sur lurbanisme

Champ dapplication de la Loi 12-90 : Cette Loi sapplique aux:


Communes urbaines: municipalits et centres autonomes.
Centres dlimits des communes rurales : Partie dune commune rurale
dont les limites sont fixes par voie rglementaire.
Zones priphriques des communes urbaines : Les territoires ruraux
avoisinants les villes qui stendent sur 15 km partir du primtre
municipal .
Groupements durbanisme : Un ensemble de communes urbaines avec
leurs zones priphriques et ventuellement des communes rurales
avoisinantes qui ont une relation conomique ncessitant un
amnagement densemble.
La bande du littoral sur une profondeur de 5 Km
Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.

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II.2.2 Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et
morcellements
La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes
dhabitation
Cette Loi est structure en 78 articles et dun dcret dapplication
n2-92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu de la Loi. Le tout
dfinit juridiquement les lotissements, morcellement et groupes dhabitation
ainsi que les rgimes qui leurs sont applicables.
Cette Loi a pour objectif de :
Dfinir le lotissement et le morcellement,
Dfinir les obligations et droits du lotisseur
Prvoir les sanctions pnales.

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Quelques apports de la Loi du 17Juin 1992


Cette Loi a tendu le champs dapplication de nouvelles zones.
Elle a donn une nouvelle assise juridique aux SDAU.
Elle a introduit la notion de hirarchie entre les documents durbanisme
(SDAU,PA,PZ et PD).
La prminence du SDAU en tant que document de rfrence en
labsence de tout autre document.
Elle a rduit la dure de validit des effets des plans damnagement de 20
ans 10 ans.

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II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC


II.3 Modalits et adaptation de la gestion urbaine :
Lurbanisme est un domaine sensible en perptuelle volution.
Il est cens reflter les mutations sociales et spatiales incessantes et
rpondre aux besoins renouvels des populations considres.
Ce domaine est rput pour les intrts souvent contradictoires quil doit
concilier. Ceci ncessite pour son organisation des rgles de jeu
pertinentes qui doivent tre actualises ou renouveles en
permanence.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Lurbanisme a flott pendant longtemps et a transit travers plusieurs


Dpartement savoir :
Avant 1945 : Secrtariat Gnral du Protectorat, Direction de lInstruction
Publique, Direction de lIntrieur.
1945 : Cration de la Direction dUrbanisme et de lHabitat.
1955 : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat (avec la formation du
1er Gouvernement Indpendant)
1956 : Ministre des Travaux Publics.
1967 : Ministre de lIntrieur
1972 : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat
1977 : Ministre de lHabitat et de lAmnagement du Territoire
1985 : Ministre de lIntrieur
1998 : Ministre de lUrbanisme, de lAmnagement du Territoire, de
lEnvironnement et de lHabitat (la vision intgre des nouveaux
responsables du gouvernement dAlternance)
2000 : Ministre de lUrbanisme, de lAmnagement du Territoire et de
lHabitat (remaniement Ministriel de 2000).

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


La rpartition des comptences entre lEtat et les collectivits
dcentralises laisse apparatre plusieurs organes qui interviennent
dans la gestion urbaine.
Ltat monopolise la production des normes et la planification urbaine et
les collectivits locales soccupent de loprationnel.
La confusion existante en matire de partage des responsabilits et le
grand nombre dintervenants constituent une entrave pour la mise
en uvre des documents durbanisme.
Les rattachement de lUrbanisme aux diffrents dpartements refltent
lvolution des multiples visions qui sous tendent la politique de
lurbanisme. Ainsi dune vision technique, on est pass une vision
scuritaire pour aboutir enfin une vision plus intgre.
Lapproche nouvelle de lurbanisme concide avec larrive de
lancienne opposition la gestion des affaires publiques et est
conue selon une dmarche pragmatique :
Procder un diagnostic de ltat des lieux.
Arrter un Plan dAction pour les 20 annes venir.

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Le diagnostic a dgag les problmes et dysfonctionnements. Le premier


objectif de ce gouvernement tait dinstaurer une vritable
communication avec lensemble des acteurs qui interviennent dans
les domaines de lhabitat, de lurbanisme, de lamnagement du
territoire et de lenvironnement.
LEtat a fait de lurbanisme et de lamnagement du territoire un ensemble
complmentaire du fait quils ont la mme chelle de temps et le
mme souci du long terme. Cest alors que le concept de
dveloppement durable est abord.
Selon M.Ali Sedraji: Il nest pas question de continuer faire prvaloir le
prsent, grer lurgence, mais de prospecter lavenir et pour cela, il
faut une vision moyen et long terme et des valeurs qui dfinissent et
qui expliquent le concept de durabilit.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Concept du dveloppement durable :
Ce concept repose sur quatre principes :
Ne pas compromettre les besoins des gnrations futures.
Prendre en compte lensemble des efforts environnementaux des activits
urbaines.
Assurer lquilibre entre les habitants de la ville et ceux de la campagne,
ainsi quentre les gnrations actuelles et futures.
Favoriser la participation de tous les citoyens aux dcisions concernant le
dveloppement de leur espace et territoire.
Lobjectif poursuivi est de rendre oprationnel le concept de
dveloppement durable.
La dcentralisation doit tre approfondie et consolide de sorte quon
puisse avancer concrtement le processus de la dcentralisation et
la responsabilisation des instances locales et rgionales (tre
lcoute des collectivits territoriales et les lus, les aider prendre
des responsabilits nouvelles, )
Le besoin le plus urgent concerne la politique urbaine, il y a lieu dapporter des
rponses concrtes aux problmes du foncier, damnagement concert,
de la fiscalit de financement des quipements publics.

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Sagissant de la politique de lhabitat, celle-ci doit tre base sur:


La justice sociale.
Le droit au logement dcent pour tous les mnages.
Le dveloppement des capacits productives du secteur de la
construction.
La dfinition dun nouveau rle de lEtat .
La lutte contre les rseaux non rglementaires et les occupations
illgales de lespace.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le travail de modernisation et de rnovation des politiques
damnagement du territoire a t consacr aprs un dbat national
qui a dur deux ans.
Une charte nationale damnagement du territoire dfinissant les
objectifs, les priorits et les valeurs fondamentales qui doivent guider
les nouvelles politiques damnagement du territoire a t adopte.
La mise en place dune politique volontariste ncessite la mise en
place dinstruments de planification spatiale hirarchise. Ces
instruments sappliquent des espaces de dimensions dcroissants.
Leur contenu est plus prcis et leurs effets sont de plus en plus
contraignants. Il sagit notamment du :
SNAT : Schma national de lAmnagement du territoire (conu
lchelle nationale)
SDAR Schma Directeur dAmnagement Rgional (destin
sappliquer au niveau rgional)
SDAU Schma Directeur dAmnagement Urbain (applicable au niveau
sub-rgional ou local)

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Ces instruments doivent thoriser et globaliser les actions damnagement du


territoire dans lespace et dans le temps de manire ce que la ville soit
intgre la rgion et la rgion lensemble du territoire avec toutes les
articulations conomiques et institutionnelles quimplique une politique
volontariste damnagement du territoire.
La pratique de lamnagement du territoire initie en 1970 a donn lieu la
rgionalisation. Celle-ci a connu une volution importante passant de 7
rgions en 1971 16 rgions en 1997 dotes de prrogatives importantes en
matire damnagement du territoire. Les rsultats quant eux ne sont pas
la hauteur des attentes cause des incertitudes et faiblesses qui gnrent
laction rgionale.

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III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain

Les documents durbanisme sont des outils de planification urbaine qui


ont pour objectif de planifier lespace territorial aussi bien pour les
agglomrations urbaines que rurales.
Conformment au dispositions de la Loi 12-90 relative lurbanisme et
du Dahir de 1960 relatif au dveloppement des agglomrations
rurales, les objectifs majeurs de ces outils peuvent tre rsums
comme suit :
Dterminer le choix et options damnagement qui doivent rgir le
dveloppement conomique et social du territoire concern;
Dterminer les zones nouvelles durbanisation;
Fixer la destination gnrale des sols;

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Prserver les orientations du SDAU en instance de llaboration dun plan


damnagement.
Laffectation des diffrentes zones suivant lusage principal qui doit en tre fait ou
la nature des activits dominantes qui peuvent y tre exerces.
Les zones dans lesquelles toute construction est interdite.
Les emplacements rservs aux quipements publics, collectifs et intrts
gnral.
Les rgles dutilisation des sols et les rgles applicables la construction.
Les zones rserves lhabitat des agriculteurs composant linstallation de
btiment dexploitation agricole.

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III.1.1 Le Schma Directeur dAmnagement Urbain (SDAU)
Au Maroc lide dintroduire les SDAU en tant quinstrument de planification
urbaine remonte 1960 lorsque le Ministre de lIntrieur de lpoque a
dress des constats dchec dune lgislation issue de la priode coloniale
(explosion urbaine, congestionnent des anciennes Mdina, prolifration des
bidonvilles et de lhabitat clandestin, crise du logement).
Les PA prvus par la Loi de 1952 se sont avrs dun maniement trop lourd et
trop complexe pour faire face une situation en constante volution.
Cette prise de position officielle a conduit engager une rflexion en profondeur
visant une refonte globale des instruments durbanisme.
Laboutissement du processus de rflexion ft le projet de Loi relatif
lamnagement urbain et rural de 1971 qui a propos trois nouveaux
documents de planification spatiale :
S.S.O : Schma de Structure et dOrientation applicable la rgion.
SDAU : Schma Directeur dAmnagement Urbain applicable aux grandes agglomrations.
PUS :Plan dutilisation du Sol applicables aux Communes, Secteurs,

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Le projet de la Loi Cadre a traduit la prise de conscience de la ncessit
dapprhender lespace dans sa globalit et de distinguer les prvisions
LT des rgles dapplication immdiate et dadapter les instruments de
lintervention publique la diversit des chelles spatiales vises et des
objectifs poursuivis.
Les nouveaux instruments crs avaient pour objectif de thoriser et
globaliser les actions damnagement dans lespace et dans le temps.
Ainsi, le quartier tant vu dans la ville, la ville dans la rgion et la rgion
dans la Nation.
Le projet de Loi cadre sur lamnagement urbain et rural a dfinit les
instruments prospectifs de la planification rgionale et urbaine et
lutilisation des sols et les interfrences entre eux dans une vision spatiale
cohrente.
Les SSO et les SDAU prvoient des localisations trop imprcises pour tre
opposables aux tiers. Ils constituent seulement des cadres dactions
simposant aux pouvoirs publics et dfinissant les grandes lignes du parti
damnagement quil soit rgional ou local. Ce sont les PUS qui indiquent
en reprenant les orientations du SDAU les rgles prcises dutilisation du
sol, la dtermination dfinitive des diffrentes zones, les servitudes et les
obligations des propritaires.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Dfinition du SDAU :
Le SDAU est un outil de planification urbaine qui dresse pour un horizon dfini
nexcdant pas 25 ans les grandes lignes de dveloppement intgr dune ou de
plusieurs agglomrations et de leurs zones dinfluence directes .
Ce dveloppement intgr doit conduire une planification gnrale de lutilisation du sol,
de limplantation des diffrents rseaux et la programmation des grands quipements
et des actions damnagement qui engagent lavenir de lagglomration.
Le SDAU constitue un instrument de coordination des diffrents programmes dquipement
de ltat, des CL et des entreprises publiques.
Le SDAU a pour proccupation essentielle de rserver le terrain pour le dveloppement
conomique de lagglomration.
Le SDAU constitue un guide pour la prparation des PA des diffrents secteurs de
lagglomration.
Le SDAU constitue un cadre de rfrence pour les investisseurs dont il oriente la
localisation.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Champs dapplication du SDAU :
Le SDAU sapplique :
un territoire intercommunal qui peut comprendre une ou plusieurs communes
urbaines ou rurales et
aux zones dinfluence directe de ce territoire.
La zone dinfluence directe: comprend la zone priurbaine qui en terme physique
ou fonctionnel forme la continuation de lagglomration ou bien elle est
appele la former lhorizon du SDAU.
Les critres retenus pour apprcier laire dinfluence dune agglomration sont les
suivants :
La continuit de la surface btie
Lutilisation dquipements collectifs,
Les mouvements des voyageurs ,
Les communications tlphoniques,
Les transferts et les dpts financiers,
La hirarchie administrative et la
denseignement et des commerces.

frquentation

des

tablissements

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Objet du SDAU :
Le SDAU dfinit :
Les choix et options damnagement qui doivent rgir le dveloppement
spatial et conomique de lagglomration.
Les nouvelles zones durbanisation et les dates partir desquelles elles
doivent tre ouvertes lurbanisation.
La destination des sols en localisant les diffrentes zones (agricoles,
habitat, ZI, quipement)
Les secteurs restructurer ou rnover (clandestin, anciennes
mdinas).
Les principes dassainissement et les points de rejets (assainissement
collectif ou individuel la charge de la collectivit ou non).
Les principes dorganisation des transports.
La programmation des diffrentes phases de sa mise en uvre et prcise
les actions prioritaires.

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Consistance du SDAU : Il comprend :
Des documents graphiques : Cartes dutilisation des sols dont celles dfinissant les
zones agricoles et forestires et ventuellement un Plan de sauvegarde et de mise
en valeur du patrimoine historique.
Un rapport justificatif des cartes dutilisation des sols indiquant les moyens mettre en
uvre pour la ralisation des objectifs arrts leur phase dexcution.

Procdure dlaboration du SDAU:


Le SDAU est tabli par lautorit gouvernementale charge de lurbanisme avec la
participation des lus, des services communaux, des services extrieurs des diffrents
dpartements ministriels et de lAgence urbaine sil y a lieu.
Le suivi de cette tude est assur au niveau Central par le Comit Central de suivi de
llaboration du SDAU charg dexaminer et dorienter le tudes ralises et par
lAgence urbaine.
Le Comit Central est prsid par le Ministre de lurbanisme et est compos par Les
reprsentants de tous les ministres, le Wali et les Gouverneurs, Les prsidents de
lAgence urbaine et le directeur de lAgence Urbaine.

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Instruction du SDAU :
Le projet de SDAU est ensuite soumis :
Lavis dun Comit Local qui doit transmettre la synthse et le procs-verbal de ses
travaux au Comit Central, dans les 15 jours qui suivent la clture de ces travaux,
pour dcision.
Ce Comit Local est prsid par le Wali ou le Gouverneur et il compos des
membres du CTP, des prsidents des conseils communaux, des prsidents des
chambres professionnelles et du directeur de lAgence urbaine si elle existe.
Aux dlibrations du ou des conseils communaux concerns le cas chant celui du
conseil de la communaut urbaine pour leur permettre de formules ventuellement,
dans un dlai de 3 mois, des propositions qui sont tudies par lAdministration en
liaison avec les conseils communaux intresss.

Approbation du SDAU :
Le projet de SDAU est approuv par Dcret pris sur proposition de lautorit charge de
lUrbanisme et aprs avis :
Du Ministre de lIntrieur,
Du Ministre des finances,
Du Ministre des Travaux Publics,
Du Ministre charg de lAgriculture.

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Effets du SDAU :
Dune dure de 25 ans, le SDAU est opposable lAdministration, aux
Collectivits locales, aux tablissements Publics et aux particuliers.
Doivent tre compatibles avec les orientations du SDAU :
Les programmes dquipement des personnes publiques,
Les Plans dAmnagement, Plans de Zonage et Plans de Dveloppement des
agglomrations rurales
Pour quun projet de lotissement, de groupe dhabitations ou de construction
puisse tre autoris, en labsence dun Plan damnagement ou dun Plan
de zonage, il doit tre compatible avec les dispositions du SDAU relatives
aux zones durbanisations et la destination gnrale du Sol.

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Le cas spcifique du SDAU de Casablanca :
Ltablissement du SDAU de Casablanca est obligatoire alors quil est facultatif
pour les autres agglomrations selon les moyens.
Le projet de SDAU de Casablanca est tabli par le Ministre de lIntrieur alors
que pour les autres SDAU il est tablit par le dpartement ministriel charg
de lurbanisme.
Le Conseil de la Communaut doit donner son avis dans un dlai de 2 mois alors
quil est de 3 mois pour les autres agglomrations.
Le dcret dapprobation est pris sur proposition du Ministre de lIntrieur pour le
cas de Casa alors quil est pris sur avis de Monsieur le Ministre de
lurbanisme pour les autres.
Le SDAU de Casa a pour effet de rendre obligatoire dans un dlai de 3 mois
aprs son approbation ltablissement des documents damnagement des
communes (mise ltude des PA et PD des agglomrations rurales situes
dans la priphrie) alors que les autres SDAU ne produisent pas cet effet.

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Le nouveau SDAU de Casablanca :
Un nouveau schma directeur de lamnagement urbain (SDAU) pour le Grand
Casablanca a vu le jour le 21 Octobre 2008. Il comprend la capitale
conomique, Mohammdia et diffrentes communes rurales.
Il aura fallu attendre deux ans (2005-2007) pour que le SDAU soit finalis par
lAgence urbaine de Casablanca qui a bnfici de lassistance technique de
lInstitut damnagement et durbanisme de lIle-de-France.
Mais pour quil soit une rfrence pour les autres documents durbanisme (plan
damnagement, zoning, etc.) et les acteurs, le SDAU doit faire lobjet de
procdures rglementaires et de formalits de publication. Une fois ces
procdures faites, le SDAU sera viable jusqu 2030.
La rgion du Grand Casablanca, selon les orientations du SDAU, se compose de
trois grands espaces structurants :
laxe tertiaire Anfa - Sidi Marouf :qui est ddi aux affaires, la culture et
lenseignement suprieur.
En clair, cette zone sera le quartier des affaires, des activits innovantes, des
instituts de formation, de la cit scientifique et des grands quipements
culturels.
Ce sera un espace de grande affluence dot dune logistique de transport, en
loccurrence une gare intermodale pour le mtro, RER et tramway.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


le cur tertiaire de Casablanca.
Il sagit pour le SDAU de mettre niveau le quartier historique des affaires et
ses extensions vers lest et louest.
Le schma directeur veut renforcer la vocation classique de cet espace qui
consiste en un tourisme daffaires et de culture. Sans pour autant ngliger
son attractivit commerciale et ses spcificits de quartier administratif.
Le SDAU prvoit aussi de faire du centre-ville une interface entre le port et les
activits tertiaires. Do limpratif de le doter dune gare LGV Casa
voyageurs (ligne grand vitesse), dune desserte RER, mtro et tramway.
Le souhait serait de faire du centre la vitrine des grands projets urbains,
le nouveau corridor
Il sagit du corridor de dveloppement industriel et dinnovation mtropolitaine
sur laxe Znata-Mohammdia.
Cette zone est voue tre le nouveau centre dindustrie de toute la rgion
avec son complexe industriel et portuaire.
Plus particulirement, cest un espace qui sera consacr aux industries de
lautomobile, nergies renouvelables, plasturgie/mtallurgie, activits
aronautiques et plateformes logistiques de fret.

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Les prvisions du nouveau SDAU de Casablanca :
Les prvisions du SDAU indiquent que la ville de Casablanca connatra:
une extension rsidentielle de 2.000 hectares
une progression des ZAE (zones dactivits conomiques) de 1.000 Ha dont 54 Ha de
logistique. Ce qui confirme la volont des pouvoirs publics de ddensifier la
mtropole.
Selon les prvisions du SDAU, la population de la prfecture casablancaise passera de
prs de 3 millions dhabitants 2,7 millions dhabitants.
Des extensions importantes auront lieu Mohammedia et Nouaceur. Elles sont de
lordre, respectivement, de 3.500 et 4.000 hectares pour le rsidentiel. Villes qui
bnficieront galement des mmes superficies pour le dveloppement des activits
conomiques.
La commune de Mdiouna slargira de 1.900 hectares, via des projets rsidentiels.
Pour la concrtisation, il faut faire valoir des outils lgislatifs, financiers et oprationnels:
Sur le pan financier, il faut mobiliser les plus-values foncires.
Au niveau oprationnel, il faut appliquer le droit dexpropriation, les ZAC (zone damnagement
concert) et les ZAD (zone damnagement diffr)

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Les actions prioritaires du


nouveau SDAU de Casablanca :
Pour pouvoir mener terme les diffrentes actions programmes dans le cadre du SDAU
tabli jusqu 2030, il faut fixer les priorits. Ainsi, plusieurs actions sont programmes
moyen terme.
il sagit de publier et dadopter le nouveau schma directeur.
Cette formalit accomplie, les pouvoirs publics sattaqueront la ralisation dAnfaZnata et son complexe industrialo-portuaire et logistique.
Ct mobilit, les lignes de tramway seront ralises avant le mtro et le RER (rseau
expresse rgional).
Parmi les priorits, la mise niveau environnementale. Ainsi, trois nouvelles dcharges
publiques sont au programme. Notons que la mairie a dlgu tout rcemment la
gestion de la dcharge loprateur amricain Ecomed qui aura exploiter lactuelle
dcharge pour deux ans avant la mise en uvre effective de la nouvelle.
Le projet urbain de Sidi Moumen est galement prioritaire. Il consiste en la rsorption des
bidonvilles, la construction dun stade et la mise en place dun parc.
Autres priorits : le campus universitaire de Bouskoura, le tunnel ferroviaire et trois
grands parcs urbains.
Rq:Ces actions sont trs ambitieuses. Lchancier et les moyens de financement nont
pas t dvoils. Les communes elles seules ne peuvent rien faire. Plus de la
moiti de leurs budgets est engloutie par les salaires. Sans lintervention de
lAdministration centrale, le SDAU restera au stade dune prvision sans lendemain.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


III . LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite)
III.1.2 Plan de zonage (PZ) :
Le plan de zonage est destin sauvegarder les orientations du SDAU en attendant
ltablissement du Plan damnagement .
Il dfinit laffectation des diffrentes zones et la localisation des emplacements rservs aux
principaux quipements (Zone dhabitat, zone agricole, zone non dificandi, zone
industrielle) .
Il dfinit les zones lintrieur desquelles un sursis statuer peut tre oppos par
ladministration toute demande dautorisation de lotir ou de crer un groupe
dhabitations ainsi qu toute demande de permis de construire.

Objet du PZ :
Rpartir le territoire auquel il sapplique en zones affectes chacune un genre dtermine
dutilisation:
Autoriser la construction en labsence dun PA tout en la contrlant.
Rserver les terrains ncessaires aux diffrents quipements.

Le contenu du PZ :
Il se constitue dun document graphique et dun rglement .

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Procdure dlaboration:
Le PZ est tabli par lAgence urbaine ou, dfaut, par le Dpartement charg de
lurbanisme avec la participation des Communes et, le cas chant, de la
communaut urbaine concerne.
Il est soumis lavis dune commission locale (qui est compose et qui
fonctionne comme il est prvu pour le comit local charg dexaminer le SDAU).
Il est ensuite soumis lexamen du ou des conseils communaux intresss, et le
cas chant celui du Conseil de la Communaut urbaine. Un dlai maximum
de deux mois est imparti ces conseils pour dlibrer. Les ventuelles
propositions du ou des conseils susviss sont tudies par lAdministration
charge de lUrbanisme ou lAgence Urbaine, suivant le cas, en liaison avec les
communes intresses.
Il est approuv par arrt de lautorit gouvernementale charge de lurbanisme.
Ce plan produit ses effets pour une dure de deux ans non renouvelable.
Il est opposable lAdministration et aux tiers pendant la dure de deux ans.
Rq: Cest un document transitoire caractre conservatoire, il vise prserver
les orientations du SDAU et les terrains allous au programmes dquipements.

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III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain
III.1.2 Plan damnagement
Champs dapplication du PA:
Le plan d'amnagement est le document durbanisme qui dfinit les conditions
dutilisation du sol au niveau des centres urbains. Il sapplique :
Tout ou partie dune municipalit.
Tout ou partie dun Centre dlimit.
Tout ou partie dune zone priphrique.
Tout ou partie dun groupement durbanisme (Toutefois un plan d'amnagement ne pourra
tre tabli pour partie d'un groupement d'urbanisme que si ledit groupement est dot D'un
schma directeur d'amnagement urbain).
Tout ou partie dune zone vocation spcifique (Pour tout ou partie du territoire d'une ou
plusieurs communes rurales, ayant une vocation spcifique telle que touristique,
industrielle ou minire et dont le dveloppement urbain prvisible justifie un
amnagement contrl par l'administration ; ces zones sont dlimites par
l'administration sur proposition des conseils communaux comptents ou dfaut, la
demande du gouverneur de la prfecture ou de la province concern)

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Contenu du PA :
Le PA est compos de :
Un rapport de prsentation.
un document graphique.
Un rglement.
Objet du PA:
Le plan d'amnagement a pour objet de dfinir:
Le Zonage : L'affectation des diffrentes zones suivant l'usage principal
qui doit en tre fait ou la nature des activits dominantes qui peuvent
y tre exerces telles que zone d'habitat, zone industrielle, zone
commerciale, zone touristique, zone marachre, zone agricole et
zone forestire;
Le trac des voies de circulation :Les limites de la voirie (voies,
places, parkings) conserver, modifier ou crer ;

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A- Le PA rpartit lespace en deux zones principales :
1. Les zones rsidentielles.
2. Les zones dactivit.

1- Les zones rsidentielles :


Habituellement, le PA rpartit la zone rsidentielle en deux grandes catgories :
1.1 La zone dhabitat continue :
cest une partie du Primtre urbain quipe pour recevoir des constructions dun
certain niveau de densit. Mais cette zone nest pas constitue par un secteur
homogne. Elle comprend plusieurs sous zones zone villas, habitat conomique,
immeubles mixtes). Le PA comprend un rglement pour chacune de ces zones.
1.2 La zone dhabitat dispers :
Cest une zone non quipe qui est situe la limite du Primtre urbain. Elle
constitue soit une zone rurale quon veut prserver, soit une zone durbanisation
future o on veut maintenir un faible niveau de densit en attendant une ouverture
future lurbanisation. Le rglement concernant cette zone prescrit que la superficie
des parcelles doit tre dun hectare environ.

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2- Les zones dactivit :
-Elles peuvent comprendre soit des activits commerciales, artisanales,
touristiques ou industrielles.
-Lorsquil sagit dune zone industrielle, le PA tablit sa localisation, nonce
les rgles applicables aux tablissements industriels et fixe la dimension
des lots industriels.
-Le principe est que cette zone ne doit pas comprendre des immeubles
rsidentiels lexception des btiments ncessaires au logement des
personnes dont la prsence permanente sur le site est indispensable pour
assurer la direction et la surveillance des tablissements industriels.
Le principe recherch est la sparation des tissus industriels des zones
rsidentielles en vue de protger les populations des dangers de pollution.

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B- Les servitudes durbanisme
Les servitudes sont tablies dans l'intrt de l'hygine, de la circulation, de
l'esthtique, de la scurit et de la salubrit publique et ventuellement les servitudes
dcoulant de lgislations particulires.
Il y a trois catgories de servitudes :
Les servitudes dites in faciendo : obligation de rpondre certaines conditions
(conciergerie, parkinage)
Les servitudes dites non altius tollendi : limite laction de construction (les rgles
dutilisation du sol et les rgles applicables la construction :le nombre dtages, la
hauteur..)
Les servitudes dites non aedificandi : terrains non constructibles ( lexception de
certaines activits provisoires)
Linterdiction de construire peut avoir plusieurs raisons:
Prserver ou crer des espaces verts;
Terrains exposs des risques;
Bloquer ou rorienter lurbanisation;
Protger un site naturel ou historique.
Le PA acquiert force de loi et toute infraction aux servitudes quils entranent devient
rprhensible. Ils ont effet durant 20 ans, excepts pour des emplacements des
quipements collectifs dont leffet est de 10 ans.

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C- Les zones rserves aux


quipements
Le PA a pour objet de dfinir les limites des espaces rservs aux grands
quipements publics (administratifs, socio-ducatifs et sanitaire). Ces
espaces sont frapps dune rserve et deviennent inconstructibles pour
leurs propritaires durant une dure de 10 ans partir de la date de la
promulgation du PA (frapps de dclaration dutilit publique.
Ce nest quaprs lexpiration du dlai de 10 ans que le propritaire peut
reprendre le libre usage de sa proprit. Ce mme terrain ne peut tre
raffect un quipement lors dun autre PA.
Le PA dfinit aussi :
lemplacement des quipements collectifs et installations dintrt gnral
dont la ralisation relve du secteur priv (Centres commerciaux, Centres
de loisirs).
Les limites des espaces destins aux activits sportives crer.
Les limites des espaces verts publics et les autres espaces conserver,
modifier ou crer.
Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques protger
ou mettre en valeur.
Les primtres des secteurs rnover ou restructurer.

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D- Les zones urbaniser en priorit (lurbanisme prioritaire) :
Cette disposition est trs importante, elle introduit lide de
programmation dans lexcution des PA .
Dans le texte de 1952, le PA se prsentait comme un document
statique fig dans le temps. Ni la chronologie des oprations
projetes ni lchancier de leur ralisation ntaient prciss. Ce
qui favorisait la pression des propritaires qui cherchaient ouvrir
leurs terrains lurbanisation. Les CL quipaient des terrains la
limite du Primtre Urbain et o il n y avait pas une pousse
durbanisation ce qui aggrave les charges des CL.
La loi 12-90 a rompu avec ces pratiques et a introduit lide de priorit,
cd les zones urbaniser en priorit et vers lesquels leffort
dquipement doit tre orient.

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E- Les zones dont lamnagement doit faire lobjet dun rgime
juridique particulier
Cette disposition est trs importante dans la mesure o elle introduit
lide de lurbanisme drogatoire totalement ignor du dahir de
1952. Auparavant, le PA tait un document rigide sans possibilit de
drogation. Cette rigidit poussait les CL prfrer travailler sans
PA ce qui leur donnait beaucoup plus de libert de manuvre et
daction.
La loi 12-90 a introduit les dispositions qui loccasion dun grand projet
de lotissement ou de construction de groupes dhabitations, peuvent
faire lobjet de drogation (autoriser un projet industriel dans une
zone classe agricole si le projet a des retombes positives sur
lconomie locale, autoriser des dpassements de hauteur,
dpasser les CUS et le COS, autoriser louverture de certaines de
nouvelles zones durbanisation plutt que possible).
Rq :Le PA a introduit des rgles de souplesse en vue de faciliter
ladaptation du document la ralit du terrain.

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III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite)
III.1.3 Le Le Plan damnagement urbain (PA) :
Procdures dlaboration dun PA:
La procdure dlaboration du PA passe par trois phases :

1- Phase dtude:
Ltude du PA est mene soit par lAgence Urbaine, soit par la division prfectorale
ou provinciale charge de lurbanisme en collaboration avec les lus, les
autorits locales et les services extrieurs concerns par lurbanisme.
Cette phase procde par collecte des donnes sur lexistant et sur les projets
programms qui doivent tre placs sur le PA CMT.
Cette phase doit dboucher sur llaboration dune esquisse gnrale
damnagement qui doit recueillir les consensus le plus large au niveau local.

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Procdures dlaboration dun PA
2- Phase dinstruction:
Le projet du PA doit tre transmis au Ministre de lquipement et des
transports pour avis,
Il est ensuite transmis la Direction Gnrale de lUrbanisme qui
examine le projet sur le plan technique et juridique, accompagn des
pices suivantes :
Esquisse du PA
Le rglement du PA
Le plan de situation
Le rapport justificatif
Lavis du MET
Le planning des oprations

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Le projet du PA est soumis lexamen du comit local en collaboration
des diffrents reprsentants ministriels. Le PV des travaux du Comit
local est adress la direction Gnrale charge de lUrbanisme ou au
directeur de lagence urbaine dans un dlai de 15 jours.
Le projet du PA est soumis lexamen du Conseil Communal qui doit
donner son avis dans un dlai de 2 Mois.
Lenqute publique : Le projet de PA est soumis une enqute publique
dun mois durant laquelle, le public est invit inscrire ses observations
dans un registre ouvert cet effet au sige du conseil Communal.
3- Phase dapprobation
Le PA est approuv par dcret pris sur proposition du Ministre charg de
lUrbanisme et aprs avis du Ministre de la culture (site culturels,
historiques, ancienne Mdina).

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Les effets du Plan dAmnagement :
Effets pendant la phase dEtude : Effets de larrt de mise ltude
Pralablement l'tablissement d'un PA, un arrt de mise l'tude du PA fixe les limites du
territoire concern. Cet arrt est effectif pendant 6 mois et peut tre renouvel une seule
fois pour une priode de 6 mois.
Ds sa publication, le prsident du conseil communal sursoit statuer sur toutes les
demandes d'autorisation de lotir, de crer un groupe d'habitations ou de construire dans le
territoire concern.
Toutefois il peut dlivrer des autorisations de lotir, aprs accord de l'administration si le projet
est compatible avec les dispositions du SDAU.
Effets pendant la phase dinstruction :
A compter de la date de clture de l'enqute publique, et jusqu' la parution du texte
d'approbation du projet du PA, aucun travail de construction et de plantation, ou de
cration de lotissement ou de groupe d'habitation, non conforme aux prescriptions du
projet ne peut tre autoris.
Toutefois, si lapprobation nintervient pas dans un dlai de 1 anne, ces dispositions cessent
dtre opposable aux particuliers et lAdministration.

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- Effets aprs son approbation:
Le PA est opposable ladministration et aux particuliers mais il ne produit pas une
obligation dquipement.
Les autorisations durbanisme ne sont accords que si les dossiers objet de la
demande sont conformes au PA.
Le dcret dapprobation du PA vaut dclaration dutilit publique pour les terrains
destins aux quipements pour une dure de 10 ans. Ces terrains ne peuvent
pas servir pour la construction et ne sont pas rmunrs pour ces gels.
Le terrain priv ne peut faire lobjet de deux dclarations dutilit publique.

- Application du PA:
Le conseil Communal et lAgence urbaine assurent la ralisation, le respect et le suivi du
PA.
llaboration des PA reste centralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur
suivi revient depuis quelques annes au pouvoir dconcentr. La participation des
communes, limite lmission davis et celle des habitants malgr lenqute publique,
est sans doute toujours trs peu efficace. Labsence de publicit, lincapacit des citoyens
lire des plans et dcortiquer la technicit des dossiers limitent cette consultation et en
rendent lefficacit presque illusoire.

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III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite):
III.1.3 Les arrts dalignement :
Les prsidents des conseils communaux peuvent dcider de la cration des
voies, places et parking ; la modification de leur trac ou leur largeur ou
leur suppression, totale ou partielle, par des arrts portant cessibilit des
terrains ncessaires. A cette fin, ils dsignent les proprits et leur
propritaires prsums.
Les arrts dalignement sont pris aprs avis conforme de l'administration
(Agence urbaine, direction gnrale de lUrbanisme), ils doivent
recueillir les visas prvus par la rglementation en vigueur, pralablement
l'ouverture d'une enqute publique.
La dure de cette enqute est fixe un mois pour les arrts d'alignement
et deux mois pour les arrts d'alignement portant cessibilit.
Les arrts pris valent dclaration d'utilit publique pendant une dure de 10
ans. Cette dure est ramene 2 ans pour les arrts portant cessibilit.

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III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.2 Apprciation de la lgislation en vigueur
Les lois de 1992 ont contribu rehausser la qualit du cadre bti et la qualit
architecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des plans
d'urbanisme, des conditions rigoureuses de dlivrance des permis de ltir, de
construire, du permis d'habiter et du certificat de conformit.
Il est noter, indpendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et
25/90
sont venues remplacer des lois obsoltes (1952-1953) qui ne convenaient plus au
domaine pour lequel elles avaient t labores.

Cela dit, certaines remarques mritent d'tre formules leur sujet :


Concernant la Loi 12-90 on notera qu'elle insiste sur des objectifs gnraux (la
scurit, le transport, l'hygine et l'esthtique) en s'appuyant sur les documents
d'urbanisme, pour rgir le territoire national.

Toutefois ces documents souffrent la fois du manque de moyens, surtout


financiers, pour leur application ainsi que de la complexit et la lenteur des
procdures conduisant leur approbation. Complexit qui fait que ces documents
se promnent entre les diffrentes administrations,communes et autres
tablissements pendant de longues dures au point qu'au moment mme de leur
promulgation, ils ont dj du retard par rapport aux pratiques et sont alors en marge
de ce qui se fait.

responsabilits,
ce
qui
carte
DROIT
DE
LURBANISME
AU
MAROC
toute ambigut. Les sanctions
tablies ne sont pas dissuasives
car certaines personnes prfrent
tre sanctionnes que dappliquer
le rglement.
Concernant la loi 25-90, elle a offert
l'administration les outils pour
faire le suivi de la ralisation des
projets et leur compatibilit avec
les objectifs et les rglements
existants, afin d'intervenir contre
toute construction non conforme et
stopper le phnomne de l'habitat

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Concernant son contenu, l'application de cette lgislation s'est heurte un
certain nombre de contraintes de diffrents ordres :
La contrainte fiscale :
Les nouvelles taxes institues au profit des communes constituent un
surplus de charges pour les promoteurs et pour les simples
citoyens.
Les taxes sur les oprations de lotissement, de morcellement, de
construction et les redevances d'occupation temporaire du
domaine public communal pour usage li la construction, ajouts
d'autres impts et taxes cres au profit de l'Etat constituent
autant de charges et d'entraves aux yeux des promoteurs et des
citoyens.
Les exigences de la nouvelle rglementation concernant le recours
obligatoire l'architecte et aux ingnieurs spcialiss constituent
de nouvelles charges. La quasi- totalit de ces charges est
supporte par le citoyen avant mme de commencer ses travaux.

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Les difficults inhrentes lapplication de la loi:
Il s'agit d'une lgislation trop rigoureuse pour une population habitue au
laxisme. D'o des difficults pour son application et pour l'adhsion de
tous.
L'application de cette loi a caus une rgression du secteur de la
construction de 75 % pour la priode de 1992 1997.
L'application de la loi se heurte l'insuffisance ou l'absence de documents
d'urbanisme dans certaines rgions, et mme quand ils existent, les
documents d'urbanisme sont difficiles mettre en oeuvre.
Les documents d'urbanisme demeurent figs en raison de leur procdure
de modification complique

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Les contraintes inhrentes aux plans damnagement


L'insuffisance des plans d'urbanisme concerne les anciennes municipalits
dotes de plans d'amnagement, et qui ont t divises en deux ou
plusieurs communes.
Il fallait revoir leur conception afin de doter chacune de ces communes
d'un sige et d'un centre afin d'en faire une vritable unit urbaine,
indpendante du reste de l'ancienne municipalit.
Le manque de suivi rigoureux de l'excution des dispositions des plans
d'amnagement. titre d'exemple, la dure de validit des dispositions
d'un grand nombre de plans d'amnagement affrentes aux
quipements publics est presque arrive son terme, alors que les
administrations concernes n'ont pas encore pris les mesures qui
s'imposent.

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Les administrations ne procdent pas temps l'acquisition du
foncier en tablissant les arrts de cessibilit, et ne prvoient
pas les crdits ncessaires la ralisation de leurs projets. Ce
qui cause du tort aux propritaires qui voient leur terrains
bloqus sans ralisations concrtes (Pour Casa on eu 25 PA
approuvs et seulement 15% seulement des quipements
publics prvus ont t raliss)
Toute Administration concerne par un quipement est appele
tablir les arrts de cessibilit des terrains afin de
sauvegarder les rserves foncires et programmer leur
ralisation, sinon les propritaires des terrains en prendront la
libre disposition conformment la loi, ce qui remet en cause
les prvisions des P.A.
Le comit de suivi sous la responsabilit de la commune, prvu
pour coordonner la ralisation des prvisions du P.A, ne
s'acquitte pas de sa mission.
En somme, l'application des documents d'urbanisme se heurte
des problmes fonciers, financiers et humains.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Le foncier constitue le problme majeur pour la mobilisation des terrains


urbains ou devenus urbains (tels que les terrains collectifs, les terres
agricoles) qui se sont trouvs l'intrieur des primtres urbains la suite
du dcoupage territorial ;
Le problme financier concerne le cot lev des terrains privs,
l'insuffisance des crdits budgtaires et l'puisement des rserves
foncires de l'Etat et des collectivits locales empchant l'administration
de raliser les quipements sa charge dans les dlais lgaux ;
Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte
l'insuffisance voire le manque de personnel qualifi pour assurer
l'excution des prvisions des plans.

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Les contraintes lies l'immatriculation des terrains lotir :
La loi exige pour toute demande de lotir que le terrain soit immatricul. La
ralisation de cette condition dans certaines villes prsente un norme
problme du fait du trs faible pourcentage de terrains immatriculs (
peine 65 70 %).
La non gnralisation de l'immatriculation tient son caractre non
obligatoire et au rythme lent suivant lequel les services de la conservation
foncire rpondent aux demandes et accomplissent les formalits
ncessaires, ce qui demande parfois des annes.
Dans certaines rgions, la conformit aux dispositions relatives l'utilisation
des sols n'est pas respecte. Car raliser un lotissement constitu de lots
dont la superficie est gale ou suprieure un hectare est une rgle qui
tait dicte par le souci de prvenir la prolifration de noyaux
d'urbanisation menaant la vocation des zones rurales situes en dehors
des centres dlimits et des agglomrations rurales.

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Dans certaines rgions, la prvision des quipements des lotissements


quivaut un blocage. Exiger la conception de lotissements avec un
quipement complet (voirie, eau, assainissement, terrains rservs aux
quipements sociaux...) n'est pas raliste dans les zones priphriques ou
rurales o il y a absence des rseaux principaux.
La loi a prvu la ralisation de lotissements sans quipements (art. 21), mais
cette facilit n'a pas encore reu application car elle inquite les
responsables.
Dans certaines rgions loignes le recours l'architecte et aux ingnieurs
est trs difficile du fait que ces professionnels ne sont pas installs dans
ces rgions.

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Les contraintes lies au morcellement


La loi prvoit que le morcellement ne peut tre autoris dans une zone
constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il
doit obir aux conditions prvues pour les oprations de lotissement. Ceci
dans le but d'viter que certaines personnes dtournent la loi en faisant
croire qu'ils procdent un morcellement alors que celui-ci sera destin
la construction.
Or, parmi les zones constructibles prvues par les documents d'urbanisme
figurent galement des zones agricoles et des secteurs d'quipements
publics dans lesquelles la division d'un terrain ne constitue pas un
lotissement mais bien un morcellement.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


IV- Urbanisme rglementaire
IV.1 Les autorisations durbanisme
IV.1.1

Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour tout type de construction dans


les primtres des (communes urbaines, centres dlimits, zones
priphriques, groupement d'urbanisme) et dans les zones vocation
spcifique. Ainsi qu' l'extrieur de ces primtres, des agglomrations
rurales dotes d'un PDAR (plan de dveloppement d'agglomration
rurale) et dans les lotissements autoriss.
Le permis de construire est galement obligatoire dans le cas de
modification de construction existante, si la modification porte sur des
points viss par les rglements.
Le permis de construire est dlivr lorsque la construction projete est
reconnu satisfaire aux dispositions lgislatives et rglementaires par le
prsident du conseil communal.

l'installation
des
lignes
DROIT DE LURBANISME AU MAROC
ncessaires au raccordement
desdits immeubles au rseau de
tlcommunication.
Si le terrain concern n'est pas
raccord

un
rseau
d'assainissement
ou
de
distribution d'eau potable (des
drogations
peuvent
tre
accordes aprs avis des services
comptents en la matire).

un architecte est obligatoire pour :

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Toute construction nouvelle ;


Toute modification apporte une
construction existante ncessitant
l'octroi du permis de construire ;
Tous travaux de restauration des
monuments.
Le recours un architecte est
ncessaire pour l'obtention du
permis du construire.
En dehors des primtres cits

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

L'architecte est obligatoirement charg de :


La conception ou la modification architecturale de l'oeuvre ;
L'tablissement de tous documents architecturaux graphiques et crits
relatifs la conception ou la modification de la construction en
particulier ceux fournir la commune pour l'obtention du permis de
construire conformment la rglementation en vigueur ;
Veiller la conformit des tudes techniques ralises par les
ingnieurs spcialiss en construction avec la conception
architecturale ;
Effectuer un suivi de chantier jusqu' la dlivrance du permis d'habiter
ou du certificat de conformit.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Les ingnieurs spcialiss sont obligatoirement chargs de :


L'tude et l'tablissement des documents techniques ncessaires relatifs
la conception de la construction.
Suivre la ralisation des travaux se rapportant aux tudes techniques
effectues par eux.
Le recours l'architecte n'est pas obligatoire dans le cas de construction de
superficie infrieure 150 m.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

IV.1.3

Le permis dhabiter et le certificat de conformit

Le propritaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevs,


que s'il obtient le permis d'habiter ou s'il s'agit d'immeuble usage autre
que d'habitation, un certificat de conformit.
Ces pices sont dlivres, dans les formes et conditions fixes par le
prsident du conseil communal sur demande du propritaire qui doit,
obligatoirement dclarer l'achvement de la construction.
Le permis d'habiter des immeubles ne peut tre dlivr qu'aprs vrification
par les services comptents en matire de tlcommunication, de
l'existence des lignes dont l'installation est obligatoire.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

IV.1.3

Le permis dhabiter et le certificat de conformit

Lorsque dans un lotissement, les constructions sont ralises par le


lotisseur, le permis d'habiter et le certificat de conformit ne peuvent tre
dlivrs avant la rception provisoire du lotissement. L'affectation de
toute construction qui a donn lieu la dlivrance du permis de
construire et du permis d'habiter ne peut tre change.
Le prsident du conseil communal peut autoriser un changement si le
changement est conforme avec la vocation du secteur concern.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


IV.1.4

Le rglement de construction :

Les rglements gnraux de construction fixent :


La forme et les conditions de dlivrance des autorisations et de toutes autres pices
exigibles en application de la loi et de la lgislation relative aux lotissements,
groupes d'habitations et morcellements ;
Les rgles de scurit que doivent respecter les constructions ainsi que les
conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intrt de l'hygine et de la
salubrit publique ;
Les rglements gnraux de construction sont approuvs pas dcret rglementaire.
Ces rglements sont applicables tout le territoire sauf disposition contraire.
Le prsident du conseil communal peut fixer par arrts, des dispositions non
prvues par les rglements gnraux de construction ou par les plans
d'amnagements.
Les dispositions des rglements gnraux de construction se substituent de plein
droit aux dispositions contraires ou divergentes des rglements communaux de
construction.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux ouvrages d'art (pont, tunnels...) ainsi
qu'aux quipements d'infrastructure (barrages, digues...).

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


IV.1.5

Les sanctions

Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la loi 12-90 peuvent
aller de 10.000 100.000 Dirhams pour l'engagement d'une construction, sans
autorisation, ou non conforme avec le permis dlivr (modification des
hauteurs,des volumes, des implantations...)
Les mmes sanctions (10.000 100.000 Dhs) sont appliques dans le cas de
violation des normes dictes par les rglements d'urbanisme et de construction
gnraux ou communaux concernant la stabilit et la solidit de la construction,
les matriaux et procds de construction interdits.
L'utilisation par le propritaire des constructions sans permis d'habiter ou certificat de
conformit ou leur mise par lui la disposition de tiers dans ces conditions sont
galement punies d'une amende de 10.000 100.000 Dhs.
Est punie d'une amende de 5.000 50.000 Dhs pour la violation des normes
dictes par les rglements d'urbanisme et de construction gnraux ou
communaux concernant la superficie, le volume ou la dimension, les conditions
d'aration et des dispositifs d'hygine et de salubrit publique.
Les autres violations des normes dictes par les rglements d'urbanisme et de
construction gnraux ou communaux sont punies d'une amende de 1.000
10.000 Dhs.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le matre d'ouvrage, l'entrepreneur qui a excut les travaux, l'architecte,
l'ingnieur spcialis, le topographe ou tout autre matre d'oeuvre ayant
donn les ordres l'origine de l'infraction sont considrs complices aux
yeux de la loi.
Les amendes sont doubles en cas de rcidive dans un dlai de
12 mois. Le cumul des infractions entrane le cumul des amendes.
Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la
loi 25-90 peuvent aller de 100.000 1.000.000 de Dhs pour la
cration d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations sans l'autorisation
de lotir, ainsi que la vente, partage ou location de lots d'un lotissement
s'il n'a pas encore fait l'objet du procs-verbal de rception provisoire
des travaux.
Chaque vente ou location de lot ou de logement tant considre comme
une infraction spare. Les amendes sont doubles en cas de rcidive
dans un dlai de 12 mois.
Les actes de ventes, de location ou de partage passs par infraction aux
dispositions de la prsente loi sont frapps de nullit.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

IV.2. Les oprations damnagement


IV.2.1 Le lotissement
Le lotissement est dfini comme tant toute division par vente, location
partage d'une proprit foncire en deux ou plusieurs lots destins la
construction d'immeubles usage d'habitation, ou usage industriel ou
touristique, ou encore commercial ou artisanal.
La cration des lotissements est prcde obligatoirement par l'autorisation
de lotir.
IV.2.1.1 Lautorisation de lotir
Cette autorisation est dlivre par le prsident du conseil communal duquel
relve le lotissement. Quand le lotissement relve de plus d'une
commune, l'autorisation est accorde par le ministre de l'intrieur ou sur
dlgation par le wali ou gouverneur concern.

l'chelle 1/500 ou 1/1000


DROIT
DE LURBANISME
MAROC
indiquant
les ctes AU
principales
du projet, les ctes seuils, le
trac et la largeur des voies, les
voies et places soumises un
ordonnancement
architectural,les limites des lots
numrots, l'emplacement des
quipements et des espaces
verts, et le raccordement avec
les
voies
limitrophes,
un
document
contenant
les
prescriptions
architecturales
applicables aux places et voies

lotissement,
les
profils
en
long
DROIT DE LURBANISME AU MAROC
des chausses, gouts et
canalisations d'eau, les profils en
travers-type des voies dans
toute leur emprise et les dessins
des ouvrages au 1/50.
4-

Le cahier des charges :


mentionnant notamment les
servitudes de toute nature
grevant l'immeuble (nature des
constructions

difier,
plantations conserver ou

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

La demande d'autorisation de lotir est :


Irrecevable si le terrain n'est pas immatricul ou en cours d'immatriculation,
dans ce cas (en cours d'immatriculation) pour que la demande soit accepte
il ne doit pas avoir t formul d'opposition pendant le dlai fix. Elle est
galement irrecevable s'il manque une pice dans le dossier qui
l'accompagne ;
Dlivre quand le lotissement projet est reconnu satisfaire aux dispositions
lgislatives et rglementaires, ainsi qu' celles des plan de zonages et des
plans d'amnagement ;
Refuse si le lotissement n'est pas raccord aux rseaux V.R.D sauf si ces
rseaux n'existent pas (art. 20) ou que l'excution des travaux de
raccordement ne se justifie pas par la destination ou la situation du
lotissement (art. 20).

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Lorsque l'affectation des terrains est dfinie par un PZ ou un PA :

le silence de l'administration vaut autorisation de lotir aprs 3 mois de la date de


dpt de la demande, dans ce cas le demandeur doit avis par lettre
recommande avec accus de rception l'autorit dpositaire de sa demande, du
commencement des travaux.
Le dlai de 3 mois est interrompu par toute demande de modification par
l'administration.
Lorsque l'affectation des terrains n'est pas dfinie par un PZ ou un PA, l'autorit
comptente peut soit :
surseoir statuer sur les demandes l'autorisation de lotir
dlivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projet est compatible avec le SDAU
ou dfaut avec la vocation du secteur concern, cela dans les primtres des
communes urbaines, des centres dlimits et des zones vocation spcifique.

En dehors de ces primtres, l'autorit comptente peut dlivrer l'autorisation de


lotir, si le lotissement est rserv des constructions destines l'habitat
dispers, aux activits touristiques ou agricoles condition que chaque lot ait
une surface minimale d'un hectare.
L'autorisation de lotir est prime si le lotisseur n'a pas ralis les travaux
d'quipements l'expiration d'un dlai de 3 ans partir de la date de
dlivrance de l'autorisation ou du dlai de 3 mois de silence administratif.

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IV.2.1.2 Les obligations et droits du lotisseur
Ds l'obtention de l'autorisation de lotir :
le lotisseur doit dposer un exemplaire du dossier objet de ladite autorisation
la conservation foncire.
Le lotisseur doit entre autre recourir un architecte pour la conception
urbanistique du projet de lotissement et pour l'tablissement des
documents relevant de la conception architecturale.
Il doit recourir un gomtre pour l'tablissement du plan topographique et
des ingnieurs spcialiss pour l'tablissement des documents
techniques.
Le lotisseur est tenu de dsigner un coordonnateur charg de veiller la
bonne excution des travaux.
Le lotisseur doit prvoir les travaux d'quipement et les espaces destins aux
quipements collectifs et installations d'intrt gnral.
Le lotisseur qui se substitue la commune pour la ralisation des rseaux
principaux de voirie et d'assainissement peut sur la base d'un accord avec
la commune, percevoir des propritaires de terrains bnficiant de ces
nouveaux rseaux une indemnit recouvre par la commune auprs des
propritaires et reverse au lotisseur concurrence du montant des
travaux effectus la place de la commune.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Le

lotisseur doit obligatoirement dclarer l'achvement


d'quipement prvus par le projet de lotissement.

des

travaux

La rception provisoire se fait alors dans les 45 jours suivant la dclaration


d'achvement des travaux.
Un an aprs la date de l'tablissement du procs-verbal de rception
provisoire des travaux d'quipement, il est procd la rception dfinitive.
Cette rception dfinitive a pour objet de dterminer si la voirie et les rseaux
divers ne prsentent aucune malfaon. Elle donne lieu la dlivrance par le
prsident du conseil communal d'un certificat tablit attestant que la V.R.D
sont en tat.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Des servitudes peuvent tre imposes au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent
droit indemnit partir d'une certaine superficie et selon la taille du
lotissement.
Le lotisseur est tenu de borner les diffrents lots et de requrir auprs de la
conservation foncire la cration d'un titre foncier par lot.
Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achvement
des travaux d'quipement s'il ralise les constructions lui-mme.
Le lotisseur est tenu d'tablir, pour les parties communes du lotissement un
rglement de coproprit, dfinissant notamment :
Les parties du lotissement dtenues par les copropritaires en
indivision.
Les obligations des copropritaires.
Les conditions de nomination du reprsentant de la coproprit.
Ce rglement doit tre dpos au sige de la commune avant la rception
provisoire des travaux d'quipement. Il doit aussi rendre publique
l'autorisation de lotir et les documents du dossier de demande d'autorisation
(plan urbanistique, documents technique et cahier des charges).

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IV.2.1.3 Les actes de vente, de location et de partage


Les actes de vente, location et partage affrents aux lotissements ne peuvent
tre passs qu'aprs rception provisoire par la commune des travaux
d'quipement du lotissement.
Les adouls, notaires et les conservateurs de la proprit foncire ainsi que les
receveurs de l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou
d'enregistrer tous actes de vente, location ou de partage s'il n'est pas fourni
une copie certifie conforme du PV de rception provisoire, ou une copie
certifie conforme de l'attestation dlivre par le prsident du conseil
communal certifiant que l'opration ne tombe pas sous le coup de la loi.

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IV.2.1.4 Dispositions spciales applicables aux lots raliss par tranche

Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par


tranche successive en fournissant un dossier comprenant, en plus des
pices demandes :
Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation
et dsignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de
location sera demand ;
Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les
modalits de financement des tranches successives des travaux et sur
les garanties pour assurer ledit financement (caution personnelle,
caution bancaire, et nantissement).
La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travaux
d'quipement non raliss au moment de la vente des premiers lots. Si
les travaux n'ont pas t excuts dans les dlais la commune se
servira de la garantie pour achever les travaux.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par tranche
successive en fournissant un dossier comprenant, en plus des pices
demandes :
Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation et
dsignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera
demand ;
Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les modalits de
financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour
assurer ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et
nantissement).
La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travaux d'quipement
non raliss au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux n'ont
pas t excuts dans les dlais la commune se servira de la garantie pour
achever les travaux.
La rception provisoire des travaux est opre l'achvement de chaque
tranche. Le PV de rception provisoire est alors accompagn d'une
attestation du prsident du conseil communal dsignant les lots dont la vente
ou location peut tre effectue.
La rception dfinitive intervient un an aprs la rception provisoire de la
dernire tranche.

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IV.2.1.5 Restructuration des lotissements irrguliers :
Les lotissements irrguliers sont dfinis par l'article 49 de la loi 25-90
comme tant les lotissements qui ont t raliss sans autorisation
pralable et les lotissements dont les travaux d'quipement ne sont pas
conformes avec les documents ayant permis l'obtention de
l'autorisation de lotir.
L'tat ou les collectivits locales peuvent procder l'expropriation pour
cause d'utilit publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et les
propritaires des lots participent aux frais d'excution des quipements
non raliss. Ces frais sont rpartis par moiti entre le lotisseur et les
propritaires des lots:
Le montant de la contribution due par chaque propritaire est calcul
sur la base de la superficie cumule des planchers de la
construction que peut recevoir le lot.
Le montant de la contribution pour la ralisation de la voirie est
calcul, quant lui sur la base de la longueur de la faade.

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IV.2.1.6 Les groupes d'habitations


Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitu par les immeubles
individuels ou collectifs usage d'habitation difis sur une seule ou
plusieurs parcelles contigus ou voisines, simultanment ou
successivement par le propritaire ou les copropritaires de la ou des
parcelles en cause. Les groupes d'habitations sont soumis au dispositions
prvus par le titre premier de la loi 25-90.

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IV.2.2 Les morcellements
Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par un document
d'urbanisme approuv tel que le SDAU et le PDAR (plan de dveloppement d'une
agglomration rurale), est soumise autorisation pralable de morcellement :
Toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une
proprit foncire en plus d'un lot non destins la construction.
Toute vente en indivision d'une proprit foncire qui aurait pour effet d'attribuer l'un au
moins des acqureurs des droits de coproprits dont la superficie serait infrieure la
superficie prvue par les documents d'urbanisme. (2500 m par dfaut).
L'autorisation de morcellement est dlivre par le prsident du conseil communal, aprs
avis de lagence urbaine sur la base d'un dossier comportant :
Un plan de situation de la parcelle concerne, l'chelle 1/2000 ou au 1/5000,rattach au
rseau godsique, comportant l'orientation, les voies de desserte avec leur
dnomination et les points de repre permettant de localiser le terrain.
Un certificat de la conservation de la proprit foncire.
Un plan-masse faisant apparatre les btiments existants.
Le plan du projet de morcellement rgulier tabli au 1/500 ou au 1/1000 lorsqu'il ne s'agit
pas d'une vente en indivision.

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- Cette demande est accorde si le prsident n'a pas statu dans un dlai
de 2mois compter de la date du dpt de la demande.
Par contre la demande est irrecevable si le terrain est situ dans une
zone constructible en application d'un document d'urbanisme.
Les adouls, notaires et conservateurs de la proprit foncire ainsi que
les receveurs de l'enregistrement sont tenus de refuser de dresser, de
recevoir ou d'enregistrer tous actes affrents aux oprations de vente ou
de partage non assortis de l'autorisation du prsident communal, ou
d'une attestation de celui-ci certifiant que l'opration ne tombe pas sous
le coup de cette loi.
L'acte de vente ou de partage doit mentionner l'autorisation de
morcellement ou l'attestation du prsident du conseil communal.

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V.NOUVEAU CODE DURBANISME
V.1 Pourquoi un nouveau code de lurbanisme
Les lois qui ont rgi l'urbanisme au Maroc jusqu' prsent, notamment celles
de 1952 et de 1992 ont privilgi une approche rglementaire de
lurbanisme.
Grce cette approche qui a permis la puissance publique de contrler et
matriser dans une large mesure le processus d'urbanisation, le Maroc
dispose aujourd'hui d'une armature urbaine quilibre et structure qui
constitue un des atouts majeurs de son dveloppement.
En effet, le dveloppement et la croissance conomique de la plupart des
pays, qu'ils soient dvelopps ou en dveloppement, sont ports
aujourd'hui par les villes et en particulier par les grandes mtropoles.
Aujourd'hui, la ville continue tre gre sur la base de pratiques et avec des
outils rglementaires en dcalage total avec les volutions rcentes que
connaissent la socit, le paysage politique et conomique du Maroc ainsi
que les villes et les territoires de par le Monde.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le constat gnral actuel est marqu par le fait quon est en
prsence :
Dun urbanisme de rattrapage.
Dun arsenal juridique parse, rigide et parfois dsuet.
Les documents durbanisme sont caractriss par :
Complexit et lenteur des procdures dlaboration des
documents durbanisme et des circuits doctroi des
autorisations.
Inadaptation des zonages.
Difficult de la mise en uvre des prvisions des documents
durbanisme.

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La gestion urbaine est marque par :
La multiplicit des acteurs et chevauchement de leurs attributions.
Faible implication du secteur priv.
Opacit des centres de dcision
Dficience des approches de concertation et de participation.
Dfaillance du systme de contrle et de rpression des infractions.
Lurbanisme oprationnel est caractris par :
La faible implication de la puissance publique dans la fabrique de la ville.
Labsence dinstruments dintervention sur les tissus existants et
patrimoniaux.
La faiblesse des ressources de financement de lEtat et des collectivits
locales.
Linsuffisance des contributions au cot de lurbanisation.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Les structures de lurbanisme sont caractrises par :


Lamenuisement des rserves foncires de lEtat et labsence dinstitution
dintervention sur le march foncier.
La faiblesse des moyens dintervention des agences urbaines leur
permettant un encadrement du secteur.
La rforme du code de lurbanisme doit permettre de mettre en place
des dispositifs simples permettant de prendre le devant des problmes
urbains et de ne pas tre continuellement dans le rattrapage et le
repltrage.

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Lancement de llaboration dun nouveau code de
lurbanisme :
Le 3 Octobre 2005, loccasion de la clbration de la journe
mondiale de lhabitat, le dbat sur le nouveau code de lurbanisme a
t initi.
Plus de 100 institutions dont linstitution parlementaire, les collectivits
territoriales,
les
Ministres
concerns,
les
associations
professionnelles ont t invites la rflexion.
Une trs large concertation a t mene sur la base dun document
de concertation et plusieurs niveau rgional et local avec une forte
implication des lus locaux.
Animation des ateliers par les universitaires et les consultants en vue
de prendre connaissance des expriences et pratiques
internationales en matire de dveloppement et de gestion urbaine.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Les grandes orientations qui ont guid llaboration du code de lurbanisme :
Les rgles de lurbanisme doivent accompagner les transformations de la socit
marocaine.
Elles doivent avoir pour objectif principal de crer un contexte favorable permettant une
croissance des villes qui assurent simultanment le dveloppement conomique, la
solidarit sociale, les quilibres cologiques et le respect des identits culturelles.
Le nouveau code doit plus particulirement se poser des questions relatives :
Au dveloppement durable,
A la Dcentralisation/ Dconcentration,
A lencouragement de linvestissement,
A lintroduction du principe dquit et de justice foncire,
A la prvention des risques,
A la responsabilisation des acteurs,
Au systme de contrle et la rpression des infractions,
A linstitution des mcanismes dadaptation.
Ce code doit prvoir ct des plans durbanisme stratgiques ou
rglementaires des dispositifs oprationnels adapts aux problmes urbains
poss dans notre pays.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Lancement de llaboration dun nouveau code de
lurbanisme :
Missions ltranger dans 11 pays reprsentant diffrentes
coles en matire durbanisme (Mexique, Tailande,
Malaisie, Allemagne Etats Unies).
Organisation de journes de travail sur les thmes
stratgiques lis lurbanisme en vue dchanger les points
de vues et les expriences des professionnels du secteur
autour du projet du code.
Mise en place dune plate forme de discussion libre
permanente autour du projet de code de lurbanisme.
Recueil des propositions et proccupations des partenaires
professionnels et des citoyens.

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Le Roi avait demand llaboration du nouveau code de lurbanisme
en octobre 2005.
Le projet de code de lurbanisme a t prsent le 9 mai 2008 par le
Ministre Dlgu de lHabitat et de lUrbanisme. dans sa premire
mouture.
Le texte a encore un trs long chemin parcourir, o les oppositions
et les embches seront probablement nombreuses, tant les
promoteurs de ce plan ont voulu en faire un instrument de rupture
avec un pass o beaucoup se sont complus.
Aprs avoir consult lensemble des parties prenantes au niveau
central et rgional, le projet de code de lurbanisme entamera son
parcours institutionnel. Aprs avoir t remis au Secrtariat
Gnral de Gouvernement, il passera par le Conseil de
Gouvernement, puis les deux chambres du Parlement.
Pas moins de trois annes seront ncessaires pour boucler ce
parcours, soit bien au-del du mandat de lactuel gouvernement,
la veille dlections lgislatives.
Lentre en vigueur du code ne se fera vraisemblablement pas avant
2010.

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Selon le Ministre M.Taoufik Hejira, la vision est long terme Ce
code est labor pour les 30 prochaines annes. Cest un projet
dont la prparation et la mise en uvre concerneront au moins
deux gouvernements. Le projet de code est en soit une rvolution. Il
propose ainsi une nouvelle manire de penser lurbanisme dans
notre pays. .
Le futur code devra contribuer remplacer progressivement les
mauvaises pratiques par les bonnes pour rtablir lordre et
lorganisation, afin dviter une croissance anarchique et chaotique
des villes.
Le Code de lUrbanisme vise corriger les dysfonctionnements que
connat le secteur depuis 50 ans.
Il vise aussi combler les lacunes qui touchent le secteur de
lurbanisme au niveau de la complexit et la lenteur des procdures
dlaboration des documents durbanisme et la multiplicit des
intervenants.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Pendant trop longtemps, la volont du pouvoir central a t de tout organiser


son niveau et de dlguer aux provinces la mise en uvre seulement.
Aujourdhui le projet de code de lurbanisme veut rectifier le tir et dlguer
au maximum.
Avec la nouvelle organisation communale et la cration des agences
urbaines, les villes disposent de meilleurs instruments pour matriser leur
urbanisation.
Pour instaurer lordre, le projet du code impose un ensemble de documents
durbanisme.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


V.2 Apports du nouveau code de lurbanisme:
Moins de documents pour une plus grande fluidit de lurbanisme:
La plus grande avance apporte par ce projet de loi est incontestablement celle
qui concerne les documents durbanisme, pine dorsale du systme marocain en
la matire.
Actuellement au nombre de trois (schma directeur damnagement et
durbanisme, plan damnagement et plan de zonage), le projet prconise de
nen garder que deux. Ainsi, le plan de zonage, qui engendre trop de
tracasseries administratives, selon de nombreux urbanistes, devrait passer la
trappe.
Cest une excellente disposition. Sur le principe, rduire le nombre des documents
durbanisme est mme dallger les procdures. Mais ces dernires doivent
galement tre revues pour donner plus de souplesse ces documents
durbanisme et les adapter au contexte conomique et rgional.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Schma directeur dagglomration (SDA)
Autre changement, le schma directeur damnagement et
durbanisme (SDAU) est remplac par un schma directeur
dagglomration (SDA).
Ce sera le document de base de la nouvelle organisation
urbanistique. Il sagit dun document dont la dure de vie a t
fixe 20 ans, mais qui peut tre actualis tous les cinq ou six
ans, suivant les mandats des diffrents lus.
Lautre caractristique et nouveaut du SDA est quil ne concerne pas
une rgion mais une agglomration, dfinie dans le projet de code
de lurbanisme comme tout groupement de communes urbaines
et rurales.
Pour la direction de larchitecture et de lurbanisme, ce nouveau
document a des vises stratgiques, mais galement
oprationnelles puisquil devra servir de cadre de rfrence, dune
part, la coordination des politiques sectorielles au niveau local,
et, dautre part, la contractualisation entre lEtat et les
collectivits locales pour la ralisation des projets importants
lchelle de lagglomration.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le SDA indiquera les secteurs couvrir par des plans
damnagement et les zones couvrir par des plans de sauvegarde
et de dveloppement (ces derniers sont de nouveaux documents
rservs des zones spcifiques, caractre patrimonial, forts et
palmeraies notamment).
Il indiquera galement des secteurs de projets oprationnels, dont il
dfinira les primtres et auxquels il fixera des objectifs (secteur de
rhabilitation, de reconversion, de restructuration, durbanisation
nouvelle, etc.).
Le SDA doit saligner sur les schmas damnagement du territoire et
le schma damnagement rgional raliss au niveau du Ministre
de lAmnagement du Territoire.
Le SDA est valid par les conseils rgionaux, prfectoraux et
communaux avant dtre homologu par lautorit locale.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Plan dAmnagement (PA)

A plus petite chelle, cest le plan damnagement (PA) qui est de


mise. Sa nouvelle mouture se veut plus souple que la prcdente,
objet de toutes les critiques: le plan damnagement actuel
condamne lavenir dune mme zone durant les dix annes qui
suivent son laboration sans donner la possibilit de lactualiser.
De plus, ce document urbanistique prend de trois cinq annes
pour aboutir. Au moment de sa sortie, ce document se trouve dj
dpass.
Le nouveau PA est un document labor sur la base des directives
du SDA. Une sorte de sous plan , plus dtaill, qui se penche
sur des zones ncessitant un intrt spcifique cause de leur
extension rapide, de leur difficult dexploitation Ceci dit, le PA
peut aussi exister indpendamment du SDA.
En effet, le texte du projet donne aux agences urbaines et aux
communes la responsabilit dinitier un PA quand le besoin sen
fait sentir. Il est valu et renouvel via contrat-programme tous
les cinq ans.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Renforcer la dcentralisation:

Lensemble de ces documents devra tre valid par les autorits


rgionales, marquant, par cette dcentralisation, une rupture par rapport
la situation antrieure o la gestion des villes tait btie Rabat, lchelon
local se contentant dune simple excution.

Les Agences Urbaines, dont lessentiel de lactivit tait de dlivrer des


autorisations de construire,se verront dlester de cette fonction au profit
des architectes privs, qui le feront sur la base dun cahier de chantier.

les Agences Urbaines assisteront les communes dans la confection des


documents durbanisme. Cette disposition constitue une solution au
problme des ressources humaines des collectivits locales.

Les Agences Urbaines seront en quelque sorte des bureaux dtudes


publics pour les schmas et plan damnagement.

lautorisation de construire, le code consacre le rle exclusif du prsident


du conseil communal, tout en rappelant que les dlais doctroi ne sauraient
dpasser un mois au maximum, quand ces dlais prennent aujourdhui de
trop nombreux mois.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Contrle des infractions la rglementation :
Contrler et agir, cest une des priorits du nouveau code de lurbanisme.
Pour dpasser les dysfonctionnements rsultants de la multiplicit des
intervenants en matire de contrle des infractions la rglementation en
vigueur, le code propose la cration dune police durbanisme place sous
lautorit du gouverneur qui peut ordonner larrt ou la dmolition des
travaux entrepris de manire illgale immdiatement aprs le dpt de
plainte (Cette police urbanistique est officiellement entre en service
Oujda) .
La brigade veillera au respect dun code qui dclare nul tout document ou
toute action mene en contradiction avec ses dispositions.
Des amendes sont prvues pour les auteurs dinfraction, de mme que des
peines demprisonnement pouvant atteindre trois ans.
Dans le chapitre des sanctions, le code insiste sur les actions entravant la
rsorption de lhabitat insalubre ou la contribution sa prolifration. Par
exemple, une personne qui fausserait le recensement des mnages dun
bidonville serait frappe dune amende de 20 000 50 000 dirhams et ou
une peine demprisonnement dun six mois.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Les modalits dexpropriation rvises:
La nouvelle approche suivie dans le cadre de llaboration de ce
projet de loi vise ainsi crer un cadre lgal, avec, autre
nouveaut, le souci douvrir la voie lamnagement concert dans
le cas des nouvelles zones urbaniser.
Un cadre lgal spcifique sera aussi ddi la cration de villes
nouvelles, de plus en plus nombreuses.
Dans cette mme optique, le projet prvoit la cration dun fonds
destin au prfinancement de louverture de ces nouvelles zones.

Le projet sattaque la procdure de remembrement urbain quil


prconise de moderniser. Cest ainsi que le SDA prvoit la
dlimitation de secteurs devant accueillir des projets caractre
oprationnel, seul moyen, selon les initiateurs du texte de loi, de
rgler des problmes complexes tels que ceux poss par la
rhabilitation des centres anciens ou par la rgularisation des
quartiers non rglementaires. La responsabilit de cette dlimitation
sera confie un oprateur habilit.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Lassainissement foncier :
Lassainissement foncier est galement lordre du
jour. Cest ainsi que les dispositions du nouveau code
prvoient de revoir un certain nombre de dispositions
concernant limmatriculation foncire, le lotissement et
le morcellement, ainsi que la cration dagences
foncires rgionales destines permettre une plus
grande matrise de la croissance urbaine.
Le projet prvoit galement une lgre modification de
la loi sur lexpropriation pour cause dutilit publique afin
que celle-ci puisse tre invoque pour des raisons de
patrimoine, notamment de patrimoine en pril.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Dispositions relatives aux prrogatives des lus :
Le nouveau texte permet aux prsidents des conseils
communaux de fixer par dcision certains aspects de
larchitecture locale et rgionale.
Cest incontestablement un point positif qui permettra
une meilleure implication des lus dans la gestion de
lurbanisme de leurs circonscriptions.
Mais il faudrait que les quipes techniques et
architecturales qui les secondent puissent avoir leur
mot dire pour viter que les grandes dcisions dans
ce sens revtent un caractre politique pur.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


VI CONCLUSION
La gestion de lurbanisation au Maroc est devenue au cours de ces
dernires annes la proccupation majeure des pouvoirs publics. Les
campagnes se vident, des villes entires mergent ici et l donnant
limpression dune incapacit de lEtat exercer une relle matrise
de lvolution urbaine faute dinfrastructures de base, des
quipements collectifs et dans lensemble, des lments structurants
pour une ville rpondant aux critres de qualit, de bonne
organisation et de bien tre.
Le systme de planification urbaine au Maroc a atteint ses limites. Les
transformations rapides et profondes que connat le pays imposent la
recherche de nouvelles approches de planification, d'amnagement
et de gestion de lespace.
Depuis quelques annes, la gestion des affaires de la ville, une ville
vieillissante, clate, composite, malade, diffuse, est heureusement
assure, mais dans l'improvisation.
Lurbanisme a entrepris une tentative de rconciliation du citoyen
avec la ville, travers des actions circonscrites. Cela s'est fait par le
biais de circulaires interministrielles ou ministrielles, qui ont permis
parfois mme en marge du cadre rglementaire lgal,de redynamiser
l'investissement et de corriger un certain nombre de
dysfonctionnements des documents d'urbanisme.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Pour cela, il est impratif ce se doter des moyens rglementaires,
institutionnels, financiers, fonciers pour un urbanisme oprationnel mme
de permettre d'entreprendre des grandes oprations d'urbanisme et de
reconstruire la ville travers le renouvellement, la requalification et la
rhabilitation des tissus urbains existants d'une part et un urbanisme
prvisionnel plus souple et plus incitatif dautre part.
Les documents d'urbanisme actuels (SDAU, PZ, PA) caractriss par leur
rigidit, mme s'ils peuvent, sous une forme plus allge et plus souple,
encore permettre d'orienter et d'encadrer le dveloppement des petites et des
villes moyennes, ils ne sont plus adapts aux grandes mgalopoles dj
largement consolides.
Nous sommes donc, et nous le serons encore plus l'avenir, mis face des
dfis qui imposent le recours de nouvelles dmarches et des outils plus
adapts de matrise de l'espace. Le dfi de la mise niveau urbaine pour
faire face la comptitivit des territoires et les dfis lis la tendance lourde
de l'urbanisation, confirme et mise en vidence par le Schma National
d'Amnagement du Territoire.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Si la ville d'hier tait un objet circonscrit, avec des fonctions limites et bien
dfinies, celle d'aujourd'hui est de plus en plus diffuse. Ouverte, sans limites,
dtermine par de nouveaux besoins exprims aussi bien par le citadin que
par les oprateurs conomiques. Quelle sera la ville demain ?
Elle restera un lieu dcriture et de conservation des cultures et des
civilisations, un lieu d'expression, d'exercice et de partage des pouvoirs
conomiques, de production et de contrle des richesses et un lieu
d'mergence de leaderships politiques. Mais, elle tendra ncessairement,
avec le dveloppement des nouvelles technologies de l'information et des
communications, vers un bouleversement de tous les rfrentiels
traditionnels.
Elle sera inluctablement prise dans le "tourbillon" de la globalisation
conomique mondiale et de la tendance qu'elle va crer vers la
mtropolisation et ses consquences sur la hirarchie urbaine nationale et
internationale et sur les mtropoles et agglomrations secondaires au tissu
conomique fragile.

DROIT DE LURBANISME AU MAROC


Le nouveau code de lurbanisme exprime la volont des lus locaux de
promouvoir le patrimoine urbain au profit de leurs lecteurs. Il exprime
l'adhsion des habitants directement ou par le biais des organisations de la
socit civile. Il permet la cration de richesses et gnre une dynamique
d'intgration de l'homme et de ses activits.
Il fait appel une matrise d'oeuvre multidisciplinaire mme d'apporter la vie
l'espace du projet et le plaisir de vivre la ville par le citadin.
C'est un projet oprationnel qui doit faire l'objet d'un montage financier
prcisant les partenaires institutionnels, conomiques et sociaux.
Quant aux grandes oprations d'urbanisations nouvelles pour lesquelles nous
ne disposons aujourd'hui d'aucun cadre lgal adapt, le code tentera
d'apporter les outils les plus appropris notamment en terme de document
d'urbanisme, de rglement d'amnagement.
Il proposera une refonte totale des documents d'urbanisme, aussi bien leur
forme et leur contenu que les procdures de leur laboration et de leur
homologation. Il attachera une importance particulire aux tissus urbains
existants, en particulier le patrimoine urbain, pour lequel il sera propos un
document d'urbanisme particulier, le Plan de sauvegarde.

Bibliographie
Larbi Gharbi : La planification urbaine au Maroc : Bilan des 50
annes et perspectives .
Mohammed Dryef : Urbanisation et droit de lurbanisme au
Maroc
Ali Sedraji : Prsentation du droit de lurbanisme au Maroc
Abdelghani Tayyibi : Rflexion au sujet des politiques de
lamnagement et de lurbanisme .
Abdel Ilaah Mkinsi : Le Droit Marocain de lUrbanisme .

Sujets de recherche
Les agences urbaines cration, organisation et
attributions.
Les inspections rgionales de lurbanisme cration,
organisation et attributions.
Le Foncier au Maroc ralit et enjeux.
Les loi 12-90 et 25-90 relatifs lurbanisme et les
lotissements et morcellements prsentation et apports
de ces lois.
Le nouveau code de lurbanisme.