PRINCIPIOS REGISTRALES

CLASIFICACION
1.PRINCIPIOS
REFERIDOS
A
LOS
REQUISTOS
DE
INSCRIPCION
1. ROGACION
2. TITULACION AUTENTICA
3. LEGALIDAD
4. TRACTO SUCESIVO
5. ESPECIALIDAD
2.- PRINCIPIO REFERIDOS A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCION
1. LEGITIMACION
2. FE PUBLICA REGISTRAL
3. PRIORIDAD PREFERENTE
4. PRIORIDAD EXCLUYENTE
5. OPONIBILIDAD
3.- PUBLICIDAD REGISTRAL
FUENTE: CODIGO CIVIL
- TUO del RGRP. Res. S.N.R.P. Nro. 126-2012.SUNARP-SN.
19.50.12

Pub.

PUBLICIDAD REGISTRAL
DIFERENCIA CON PRINCIPIOS
REGISTRALES
Los
Principios
Registrales
son
las
caractersticas o rasgos fundamentales que
presenta un sistema registral, son los
instrumentos a travs de los cuales se
alcanzan los fines de la publicidad registral.
En cambio la publicidad registral es el objeto
principal del derecho registral, es su esencia,
generadora de la cognoscibilidad general.

PRINCIPIO DE ROGACION
Art. 2011 del CDIGO CIVIL y Art. III del T.P del
RGRP
Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del
acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo disposicin en contrario. La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el
ttulo, salvo reserva expresa.
EXCEPCIONES A LA ROGATORIA
Error Material (Art. 76 RGRP) - Hipoteca Legal (Art. 1119 del C.C.)
Procesos a cargo de COFOPRI (Art. 1 de la Ley 26785)
MODALIDAD DE LA ROGATORIA
SOLICITUD (Art. 12 del RGRP) No en presentacin masiva (Oficio)
PRESENTACION EN LINEA
PRESUNCION DE REPRESENTACION (Del adquiriente o beneficiado),
salvo indicacin expresa que acta en inters de otro.
NO RECEPCION DE COPIAS SIMPLES (salvo rectificacin error material,
normas, documento inscrito)

PRINCIPIO DE TITULACIN
AUTENTICA
Art. 2010 del CDIGO CIVIL y Art. III T.P del
RGRP
La titulacin autntica constituye una primera garanta de
legalidad que persigue el sistema registral al exigir,
salvo disposicin en contrario, que la inscripcin se
realice en mrito a instrumento pblico, vale decir
con instrumentos en los que interviene el Notario,
profesional del Derecho, o de funcionarios pblicos
en el ejercicio de sus funciones.
Traslados o Copias Certificadas (Art. 9 del RGRP)
EXCEPCION AL INSTRUMENTO PUBLICO
INSTRUMENTO PRIVADO (Art. 10 del RGRP):
Declaracin Jurada (Caducidad), Formulario Registral (Ley
N 27157), Rectificacin por documento fehaciente (Art.
85 RGRP).

PRECEDENTE VINCULADO AL P.
TITULACIN AUTENTICA
OMISION DE DATOS EN EL TITULO
Si en el documento judicial o administrativo que da mrito
para la inscripcin se ha omitido algn dato que deba
constar en el asiento, dicha omisin puede ser subsanada
con la presentacin de documentos complementarios,
tales como el DNI, partida de matrimonio, partida de
defuncin, declaracin jurada o carnet de extranjera,
entre otros, sin requerirse resolucin aclaratoria.
PLENO - Criterio sustentado en la Resolucin N 993-B2008-SUNARP-TR-L, del 15 de setiembre de 2008

PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Art. 2011 del CDIGO CIVIL
RGRP

Art. V T.P del

Los registradores califican la legalidad del ttulo en cuya

virtud se solicita la inscripcin.
La calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de
las formalidades propias del ttulo y la capacidad de los
otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en
aqul, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin.
La calificacin comprende tambin, la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condicin de inscribible del acto o
derecho. Se realiza sobre la base del ttulo presentado, de la
partida o partidas vinculadas directamente a aqul y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

PRECEDENTE VINCULADO AL
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA NOTARIAL DE
BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO
No corresponde a las instancias registrales, por ser
de exclusiva responsabilidad del Notario, evaluar la
aplicacin o inaplicacin de la Ley 29618, hecha
por el citado profesional dentro de un procedimiento
no contencioso de prescripcin adquisitiva de
propiedad.
LXXXIV PLENO - Criterio sustentado en las
resoluciones N 003-2012-SUNARP-TR-T, del
16.01.2012

SUSTENTO DEL PRECEDENTE

La aplicacin, inaplicacin e interpretacin de disposiciones
legales en un procedimiento notarial no contencioso, forma
parte de la motivacin del Notario y constituye un asunto
propio de la validez de tales actos, no calificable en sede
registral.
A los Notarios se les aplica supletoriamente los Arts. II y IV
del T.P. del CPC reconocindosele como Director del
proceso encargado de aplicar el Derecho al caso concreto;
solo a el le compete aplicar el Derecho que corresponda.
El art. 12 de la Ley 26662, establece que el documento
Notarial es autntico y produce todos sus efectos.
No corresponde al Registrador calificar la motivacin
jurdica de la declaracin notarial.

CALIFICACIN ATENUADA O
LIMITADA Art. 36 LEY 28677
La calificacin de legalidad as como la validez del
acto inscribible y la capacidad de los otorgantes
por parte del Registrador se limitar nicamente a
lo que se desprenda del contenido del Formulario
de Inscripcin y su certificacin.
El Registrador no podr solicitar en ningn caso la
presentacin del acto jurdico constitutivo de la
garanta mobiliaria o generador del acto
inscribible.
Tampoco
podr
exigirse
la
presentacin de los documentos que certifiquen el
pago de tributos de cualquier clase para la
inscripcin de los diversos actos inscribibles.

CALIFICACIN DE
MANDATOS JUDICIALES
Art. 2011 del C.C.- Segundo Prrafo.
"Lo dispuesto en el prrafo anterior no se
aplica, bajo responsabilidad del Registrador,
cuando se trate de parte que contenga una
resolucin judicial que ordene la inscripcin.
De ser el caso, el Registrador podr solicitar al
Juez las aclaraciones o informacin
complementarias que precise, o requerir se
acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

FUNDAMENTO DE LA
CALIFICACION DE MANDATO
JUDICIAL
2do. Prrafo del Art. 2011 del C.C, dice: Cuando se trate
de parte con una orden de inscripcin, el registrador solo
podr
solicitar
las
aclaraciones
o
informacin
complementaria que precise
El propio Cdigo Procesal Civil, reconoce la determinacin
de obstculos registrales (Art. 656 y 673)
El Registrador efecta una calificacin limitada a
formalidades extrnsecas, la competencia del rgano
jurisdiccional y obstculos registrales.
Un Registrador no puede cuestionar un fallo judicial.
Expedido al interior de un proceso judicial, as no se
encuentre ajustado a las normas legales, por constituir el
fondo de la resolucin, aspecto que no es materia de
calificacin.

ASPECTOS NO CALIFICABLES
DE LOS MANDATOS
JUDICIALES
La eficacia, validez, fundamento o adecuacin a Ley del contenido
de las resoluciones.
La observancia del orden riguroso del proceso
La capacidad procesal de las partes
La congruencia de lo resuelto con lo demandado
.

PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
Art. 2015 del CDIGO CIVIL y Art. VI T.P del
RGRP
Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin que
est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el
acto previo necesario o adecuado para su extensin,
salvo disposicin en contrario.
El principio de tracto sucesivo supone la necesaria
concatenacin o concordancia
entre los derechos
inscritos o entre el derecho a inscribirse y el derecho
que ya consta inscrito en el Registro, si pudiramos
graficar este
principio diramos que los derechos
involucrados son como los eslabones de una cadena:
uno a uno se vincula entre si y le otorgan consistencia a
la serie secuencial de derechos. Cada eslabn es causa
del siguiente y as sucesivamente. Si algn eslabn se
rompe o no encaja, el tracto quedara interrumpido.

PRINCIPIO DE
ESPECIALIDAD
Art. IV T.P del RGRP
Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida
registral independiente, en donde se extender la
primera inscripcin de aqullas as como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.
En el caso del Registro de Personas Naturales, en
cada Registro que lo integra, se abrir una sola
partida por cada persona natural en la cual se
extendern los diversos actos inscribibles
Excepcionalmente,
podrn
establecerse
otros
elementos que determinen la apertura de una partida
registral

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN
Art. 2013 del CDIGO CIVIL y Art. VII T.P del
RGRP
Los asientos regstrales se presumen exactos y
vlidos. Producen todos sus efectos y legitiman al
titular Registral para actuar conforme a ellos,
mientras no
se rectifiquen en los trminos
establecidos en el Reglamento
o se declare
judicialmente su invalidez.
Este principio registral es tambin conocido como de
credibilidad general del asiento, conforme al
cual el asiento produce todos sus efectos mientras no
sea declarado inexacto o invalido.
Integridad o verdad oficial: lo que no esta inscrito,
no existe.

CARACTERES DE LA
LEGITIMACIN
a) Es una presuncin iuris tantum, en la
medida
que
puede
ser
desvirtuada;
rectificada o anulada judicialmente.
b) Es un medio de prueba, lo cual se
materializa mediante la publicidad registral
formal (certificaciones).
c) Es una presuncin de derecho: del
hecho de la inscripcin, se deduce el
derecho del titular.
d) Es una presuncin de exactitud e
integridad.

PRECEDENTE VINCULADO AL
PRINCIPIO DE LEGITIMAQCION
APLICACIN DEL ARTCULO 62 DEL RGRP
Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se
hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador
deber calificar y en su caso inscribir el ttulo, sin perjuicio de
proceder conforme a lo dispuesto en el primer prrafo del artculo 57
del RGRP. En consecuencia, no procede denegar la inscripcin
sustentndose en la existencia de duplicidad, cuando an no se ha
dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el
Reglamento General de los Registros Pblicos.
VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones N 528-2003SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, N 666-2003-SUNARPTR-L del 17 de octubre de 2003 y N 106-2004-SUNARPTR- L del 27
de febrero del 2004.
Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artculo 62
del RGRP (Aprobado por Resolucin N 065-2005-SUNARP/SN).

SUSTENTO DEL PRECEDENTE

Artculo 62 del TUO R.G.R.P. (Resolucin N 1262012.SUNARP/SN). En tanto no se efecte el cierre
respectivo, no existe impedimento para la inscripcin de
actos referidos a las partidas duplicadas; sin perjuicio que
el eventual cierre de partidas que se realice afectar a
todos los asientos registrales de la partida de menor
antigedad.
Por el Principio de Legitimacin, los asientos se
presumen exactos y vlidos
No pueden adelantarse los efectos de un cierre de partida
que podra o no producirse.

PRINCIPIO DE BUENA FE
PBLICA REGISTRAL
Art. 2014 del CDIGO CIVIL
RGRP

Art.

VIII

T.P del

La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin,

resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicar al
tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere
contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de
dicha inexactitud no consten en los asientos regstrales.
Los requisitos para la aplicacin del principio son:
- Debe tratarse de una adquisicin derivada de titular registral, que
en el registro aparece con facultades dispositivas.
- Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero
adquiriente que afecta el derecho del titular registral transferente
por causales de invalidez, ineficacia o falsedad.
- El adquiriente debe tener ttulo vlido y ser tercero respecto de las
relaciones jurdicas anteriores afectadas por alguna patologa.
- La adquisicin por el tercero debe ser de buena fe.
- La adquisicin por el tercero debe ser a ttulo oneroso.
- Debe inscribirse el acto adquisitivo del tercero.

REQUISITO: ADQUISICIN
ONEROSA
1. Puede tratarse de un negocio jurdico inter
partes.
2. Debe ser vlido; si no lo fuese, el
adquirente no sera protegido por la no
convalidacin de actos nulos.
3. La causa del negocio debe ser onerosa:
que haya exigido una contraprestacin o
sacrificio patrimonial del adquirente.

REQUISITO: ADQUISICIN
DE BUENA FE
1. La buena fe que se exige al tercero registral es la
de ignorar la existencia de inexactitud en lo
publicado por el registro.
2. La presuncin de buena fe conduce a una
inversin en la carga de la prueba. Ser quien
alegue la falta de buena fe del tercer adquirente el
que tenga que probarla.
3. El tipo de conocimiento que debe tener el
adquirente de la inexactitud debe ser perfecto,
directo, probado de modo concluyente por mrito
de actos realizados por l mismo o de hechos que
forzosamente deben ser conocidos por l, cuya
ignorancia no es posible sustentar.

MOMENTO DE LA BUENA FE
1. La doctrina est dividida. Una parte considera
que la buena fe debe concurrir en el momento
que el adquirente perfecciona su adquisicin, de
acuerdo con las reglas del derecho civil
sustantivo.
2. Otra parte considera que debe tenerse buena fe
en el momento que adquirente lleva a cabo la
inscripcin en el Registro.
3. Legislador del C.C 84 considera que la buena fe
debe subsistir hasta el momento de la
inscripcin del derecho del adquirente, por
cuanto
todos
los
requisitos
para
el
funcionamiento
del
principio
deben
ser
concurrentes en el tiempo (inscripcin).

PRECEDENTE VINCULADO AL P.
DE BUENA FE PBLICA
REGISTRAL
EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD DE
ACTO JURDICO
La sentencia firme que declara la nulidad de una
transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se
encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento
de presentacin de la anotacin de la demanda respectiva,
enervando los asientos registrales incompatibles que
hubieran sido extendidos luego de la referida anotacin, tales
como transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc.
En consecuencia, en la expedicin de certificados de dominio
y de gravmenes no sern considerados dichos asientos
enervados.
XXV PLENO - Criterio sustentado en la Resolucin N 1362007-SUNARP-TR-L , del 05 de marzo de 2007.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
PREFERENTE
Art.

2016 del CDIGO CIVIL y

RGRP

Art.

IX T.P

del

Art. 2016 del C.C. La prioridad en el tiempo de la inscripcin

determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.
RGRP, ttulo preliminar artculo IX: Los efectos de los asientos
registrales, as como la preferencia de los derechos que de
stos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo
asiento de presentacin: principio de prioridad preferente.
Aforismo latino: prior en tempore potior in jure, que significa:
El primero en el tiempo es el ms poderoso en el derecho.
Principio de prioridad preferente que indica: "El que primero
llega al Registro obtiene la proteccin registral (si rene las
debidas condiciones) con preferencia a los que llegan despus,
de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los
derechos del tercero llegado antes".

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE

Art. 2017 del CDIGO CIVIL

RGRP

Art. X T.P

del

No puede inscribirse un ttulo incompatible con otro ya

inscrito, aunque sea de fecha anterior
Propsito impedir que se inscriban derechos que se opongan o
sean incompatibles con otro, aunque sea de igual o fecha
anterior. Para este supuesto, los actos o derechos contenidos
en los ttulos en conflicto son incompatibles entre s, por lo
que no procede la inscripcin de ambos ni la determinacin de
su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin
del primero, determinar el cierre registral respecto al
presentado en segundo lugar.
Existe cierre condicional y cierre definitivo
EXCEPCION: Art. 64 Reglamento de Inscrip. Reg. de Predios:
Transferencia realizada por el causante a favor de terceros .

TRACTO SUCESIVO
Y
PRIORIDAD EXCLUYENTE
Supuesto:
Cuando
se
han
producido
sucesivas
traslaciones de
derechos,
pero
no se registran
los anteriores: se
deniega acceso a
los posteriores.

Supuesto:
Actos otorgados por
el mismo titular,
incompatibles
entre
s:
los
presentados
en
segundo lugar no
se
inscriben
aunque su fecha
de otorgamiento
sea anterior.

PRECEDENTE VINCULADO AL P.
DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
TTULO INCOMPATIBLE
Cuando por falta de planos u otra informacin tcnica
en el ttulo presentado en primer lugar en el rea de
Catastro no pueda determinar si es incompatible o no
con el presentado en segundo lugar, deber
procederse a la suspensin de ste ltimo a fin de no
afectar el principio de prioridad registral.
XXXVIII PLENO - Criterio sustentado en la Resolucin
N 1013-2008-SUNARP-TR-L- del 19.09.2008.

SUSTENTO DEL PRECEDENTE

En aplicacin del Principio de Prioridad Excluyente, no puede

inscribirse un ttulo incompatible con otro ya inscrito as sea de fecha
anterior (Art. 2017 C.C. y X del T.P. del TUO RGRP)
Solo se puede denegar el segundo ttulo cuando resulta
manifiestamente incompatible.
La verificacin de la incompatibilidad, requiere de la comparacin de
informacin grfica, y el Informe del rea de Catastro es vinculante
para el Registrador, siempre que se refiera a aspectos tcnicos.
Si Catastro no puede determinar si el ttulo es incompatible o no, debe
suspenderse el ttulo.
Art. 29 (TUO RGRP Se suspende el plazo de vigencia del asiento de
presentacin: a) Cuando no se puede inscribir o anotar
preventivamente un ttulo, por estar vigente el asiento de presentacin
de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte
incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad
del asiento de presentacin del ttulo anterior;

PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
Artculo 2022 del CODIGO CIVIL.
Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen
derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone est
inscrito con anterioridad al de aqul a quien
se opone.
Si se trata de derechos de diferente
naturaleza se aplican las disposiciones del
derecho comn.

ALCANCES DEL
PRINCIPIO DE
OPONIBILIDAD
CIVIL

Art. 2022 del CDIGO

El adquiriente no inscrito de un derecho, no lo puede

ejercer frente al tercero con derecho inscrito.
Titularidad Notoria frente a titularidad clandestina
El principio se sustenta en la Cognoscibilidad general
del derecho inscrito, no en la diligencia de inscribir.
El Ttulo No Inscrito es inoponible al ttulo inscrito. La
inscripcin funciona como condicin de oponibilidad a
terceros: Los ttulos no inscritos no perjudican a
terceros.
Es principalmente un Mero Instrumento de Publicidad
del derecho ya creado extraregistralmente; a lo cual
se le adiciona como nico efecto sustantivo el de la

DERECHOS REALES
Art.
926
C.C:
Restricciones
convencionales
Las
restricciones
de
la
propiedad
establecidas por pacto para que surtan
efecto respecto a terceros, deben inscribirse
en el registro respectivo.
Art. 993 C.C: Plazo de la indivisin
Los copropietarios pueden celebrar acto de
indivisin por un plazo no mayor de 4 aos y
renovarlo todas las veces que lo juzguen
conveniente. (...) Para que produzca efecto
contra terceros, el pacto de indivisin debe

ALCANCE GENERAL DE LA
PUBLICIDAD
Es
un
medio
de
divulgacin
y
conocimiento
de
situaciones
o
acontecimientos
Permite que dichas situaciones sean
notorias y manifiestas
No garantiza el conocimiento absoluto de
todos
La
publicidad
es
opuesta
a
la
clandestinidad
El objeto de la publicidad no est
restringido y puede ser cualquier clase de
acontecimiento

PUBLICIDAD REGISTRAL
Artculo 2012 del CODIGO CIVIL.
Se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona
tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones.
Es el conjunto de medios que se emplean para
divulgar y extender el conocimiento o noticia de
determinadas situaciones o acontecimientos, en
cuanto
objeto de publicidad, adquirirn
la
calidad o estado de pblicas, esto es, sern
notorias, manifiestas y patentes para todos. Este
principio establece como presuncin jure et de
jure que toda persona conoce el contenido de las
inscripciones, y como tal no est sujeta a
probanza.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Art. 2012 del CODIGO CIVIL y Art. I y II T.P del
RGRP.
El Principio de Publicidad, se divide en:
1.Publicidad Material.
El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos
actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin
comprende tambin a las anotaciones preventivas.
El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.
2. Publicidad Formal.
La publicidad registral formal garantiza que toda
persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de
las partidas registrales y, en general, obtenga informacin
del archivo Registral.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Se recogen las dos presunciones de exactitud que
reconoce la doctrina y el derecho comparado:
Relativa - Legitimacin Registral
Se
presume cierto
el
contenido
de
las
inscripciones.
Absoluta - Fe Pblica Registral
Se protege al tercero adquiriente de buena fe y a
ttulo oneroso que se basa en el Registro.

35

LA
LA PUBLICIDAD
PUBLICIDAD
PUBLICIDAD
PUBLICIDADGENERAL
GENERAL

PUBLICIDAD
PUBLICIDADJURDICA
JURDICA

Conjunto
Conjuntode
demedios
mediosque
quese
seutilizan
utilizan
para
paradivulgar
divulgaryyextender
extenderelel
conocimiento
conocimientooonoticia
noticiade
de
determinadas
determinadassituaciones
situacionesoo
acontecimientos
acontecimientos

Esta
Estatiene
tienecomo
comofinalidad
finalidadcrear
crear
efectos,
efectos,dentro
dentrode
desta
stapublicidad
publicidad
se
seencuentra
encuentralalaPublicidad
Publicidad
Registral
Registral

Su
Suobjetivo
objetivoes
esproducir
producir
conocimiento
conocimientoefectivo
efectivoentre
entrelas
las
personas
personashacia
haciaquienes
quienesva
va
dirigida
dirigida

- Exteriozacin sostenida e ininterrumpida

de determinadas situaciones jurdicas.
- rgano del Estado
- Busca producir cognoscibilidad general
respecto de terceros.
- Finalidad es tutelar derechos y la
seguridad en el trfico.

Publicidad
PublicidadJurdica
Jurdica
Registral
Registral