Presupuestos

TALLER DE PRESUPUESTOS, PROPUESTAS Y
TASACIONES
SIGLA: TPP8201
CLASE: NMERO 2
CONTENIDO: DEFINICIONES Y ESQUEMA DE
PRESUPUESTOS
Prof. Ximena Barrera Brito Asignatura: Taller de Presupuestos Propuesta

y Tasaciones
PRESUPUESTOS
PRESUPUESTO: Presupuestar una
obra consiste en calcular el costo total
mediante la identificacin de partidas y
la cuantificacin de todos los elementos
que la componen.
PROPUESTAS
Propuesta:
Oferta
u
ofrecimiento para llevar a cabo
un proyecto, que ha de ser
estudiado
y
evaluado
previamente antes de su
aceptacin.

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Tipos de Propuestas
Una vez que el mandante o propietario tiene claro lo que desea construir, en
cuanto a calidad y cantidad, lo que le permite establecer un nivel de inversin esperado y
tiene definido el cmo lo financiara, es decir, tiene un proyecto elaborado a cabalidad;
entonces puede llamar a propuesta, teniendo dos posibilidades, realizar una propuesta
publica o una propuesta privada
Propuestas Pblicas: En las que puede participar cualquier contratista que
cumpla con los requisitos exigidos. En algunas ocasiones los mandantes estn obligados
por ley a llamar a ste tipo de propuestas, como lo son los organismos del estado. Esto se
hace mediante un registro de contratistas, que es integrado por empresas que estn
autorizadas para realizar trabajos con ellos. Estos registros clasifican a las empresas por
especialidad, tamao, experiencia, capital, etc., de modo de poder acotar la licitacin o
tambin realizar previamente una preclasificacin de contratistas, con el fin de evitar un
exceso de proponentes.
Propuestas Privadas: Son aquellas en que pueden participar solamente los
contratistas que han sido invitados por el interesado.

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Tipo de Estudios
En la construccin o en la licitacin de proyectos de edificacin se dan diferentes tipos de
estudios, los que llevan a deducir un monto ms o menos aproximado del costo:
Estudio por ndice: Corresponde al anlisis confeccionado mediante el empleo de ndices
estadsticos de valores por superficies o volmenes clasificadas segn el tipo de terminacin de
construccin de cada uno de los recintos que conforman el proyecto. Para la realizacin de este
estudio es necesario tener un basto curriculum en la construccin y estudio de proyectos, los que
permitan desarrollar un anlisis estadstico de valores de los diferentes recintos. Para el caso de
edificacin o viviendas, la altura entre piso y cielo es constante en las diferentes construcciones, por lo
que para estos casos, se desarrolla un anlisis por superficie. Para el caso de proyectos industriales
como galpones, packing, centros de distribucin, etc., al no tener una altura o tipo de construccin
uniforme entre ellos su anlisis valrico estadstico se desarrolla por volumen.
Estudio Formal: Consiste en un anlisis completo del proyecto, estudiando y cubicando
sus planos de obra gruesa y terminaciones, cotizando los materiales que se definen en las
especificaciones y analizando las obras de instalaciones sanitarias, elctricas u otras que presente el
proyecto.

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Principales Documentos Para el Estudio de una Propuesta Formal

Para el correcto estudio de una propuesta por parte de l o los contratistas o
constructores, es necesario que todos ellos cuenten con la misma informacin, de manera de que
postulen en igualdad de condiciones. Los elementos con que deben contar los proponentes son:
1. Intrucciones a los Proponentes: Es un documento destinado a reglamentar y uniformar las
formas y los plazos de que disponen los proponentes para presentar sus ofertas. Estas
instrucciones comprenden aspectos como:
La individualizacin del mandante y de su representante oficial,
Indicar si la propuesta es pblica o privada
Establecer como se deben presentar los antecedentes de la propuesta:
indicando la fecha de la apertura o entrega de ella
los motivos que pueden causar el rechazo de una oferta
el mtodo de asignacin
la vigencia que tendr, o sea, el tiempo que tomara el mandante en seleccionar una de las
propuestas, e indicar el mecanismo que operar para aclarar cualquier duda que tengan
los proponentes.

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2. Bases Administrativas: Pueden ser divididas en dos tipos, generales y especiales. Las primeras
contienen todas aquellas clusulas que estn destinadas a definir conceptos, fijar instrucciones,
determinar procedimientos, delimitar responsabilidades, y en general contiene aspectos
diferentes a los que incluyen las especificaciones tcnicas y planos del contrato. Dentro de las
clusulas se pueden distinguir las siguientes materias:
Alcance de los trabajos a ser efectuados
Modelo de contrato a suscribir
Garantas que se exigirn
Plazo total de la obra y plazos parciales, si existen; sistema de inspeccin, bases de medicin y de
pago que regirn como retenciones y estados de pago, multas, sanciones o premios aplicables de
acuerdo a las diversas circunstancias.
Las bases especiales contienen clusulas propias de la obra o tienen como fin modificar o
adaptar algunas regulaciones de las bases generales.

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3. Formulario de la Propuesta: La propuesta normalmente ser presentada en un formulario especial

o itemizado que formar parte de los documentos de una propuesta, el cual contendr la mayora de
las partidas o faenas necesaria para la ejecucin de la obra. Este formulario es la base para la
formulacin de los precios unitarios. Adems, el formulario de propuesta debe contener la siguiente
informacin:
Nombre y direccin del proponente
plazo de ejecucin
garanta de seriedad de la propuesta
declaracin del proponente que ha cumplida ciertas condiciones de realizacin previa a la
presentacin de la propuesta, por ejemplo, la visita a terreno.

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4. Especificaciones Tcnicas (E.T.): Se basan en la NCh 1156 Of 99 Especificaciones tcnicas

para la construccin - Ordenacin y designacin de partidas. En ella se dan instrucciones escritas
destinadas a complementar los planos del proyecto para formular los requerimientos tcnicos de la
obra. Por esto, una combinacin de ambos documentos definan completamente las caractersticas
fsicas, tcnicas y de operacin de la obra. En general las E.T. definen el cmo debe hacerse y los
planos sealan el qu debe hacerse.
En las especificaciones tcnicas se pueden distinguir las tres partes siguientes:
a. Estipulaciones Generales: Establece la descripcin de los trabajos, referencias a los planos del
contrato, trabajos o materiales que ejecutar o entregar el dueo u otros contratistas, control de
materiales, acomodaciones para el personal, acomodaciones para la inspeccin, precauciones
especiales durante la construccin, etc.

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b. Estipulaciones Tcnicas: Contiene las instrucciones necesarias para obtener la calidad y el

servicio que se desea del producto terminado. Adems, de los requerimientos tcnicos, es necesario
incluir todas las pruebas y ensayos que deber realizar la inspeccin para verificar que se estn
obteniendo los resultados especificados. En esta parte debern especificarse cada uno de los
trabajos tpicos de construccin como son: Movimiento de tierras, hormign, enfierraduras, moldajes,
estructuras, terminaciones, instalaciones, etc.
c. Bases de Cubicaciones y Pagos: Al final de cada una de las partes en que se ha dividido las
estipulaciones tcnicas se debe incluir la base de cubicacin y pago para los diferentes tem que
componen cada una de las partes y haciendo referencia al cdigo dado en el formulario de
propuesta. De no indicarse la unidad, deber referirse a la norma NCh 353 of 2000 Construccin
Cubicacin de obras de edificacin.

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5. Planos del Contrato: En esta parte se incluir todos aquellos planos que se han sealado en las
estipulaciones tcnicas. Es importante que tanto el dueo como el contratista conserven un juego
completo de planos definitivos del proyecto, con el fin de usarlos como elementos de referencia ante
eventuales reclamos por alguna de las partes.
6. Documentos de Referencia: Consiste en los informes previos realizados al llamado a propuesta,

que tienen como fin conocer con mas o menos exactitud las condiciones del terreno y sus
alrededores. Deben contener la informacin ms exacta y completa posible. Estos documentos no
forman parte de los documentos de la propuesta ni de los documentos del contrato, sino que son
meramente informativos.

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7. Serie de Preguntas y Respuestas: Una vez entregados todos los documentos de la propuesta y
analizados por parte de los proponentes, comnmente surgen dudas y discrepancias acerca del
proyecto. Se establece entonces un mecanismo de realizacin de las consultas, en que los
proponentes emiten las preguntas al mandante, el cual deber derivarlas a sus asesores o
proyectistas especializados para que formulen una respuesta o solucin a la duda planteada. Todas
las consultas de los diferentes oferentes sern juntadas y reenviadas a todos los oferentes, de
manera de dar a los oferentes el mismo trato y que todos cuenten con las mismas aclaraciones.
8. Apndices: Corresponde a las modificaciones que pudieran tener los documentos de la
propuesta, los que se llaman notificaciones, y pasan a ser parte de los documentos de propuesta.

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PRESUPUESTOS
VENTAJAS:
1. Permite determinar si la empresa dispone de los recursos requeridos
para el desarrollo de las actividades planeadas, y en caso de no ser as,
permite visionar posibles alternativas para la consecucin de los
mismos.
2. Suministra informacin financiera que permite adoptar las decisiones
que potencialmente lleven a la empresa a obtener mejores resultados.
3.
Facilita la actividad de control que se debe desarrollar en la
empresa.
4. Permite ejercer un mejor control de los estndares de materiales,
mano de obra y costos indirectos de fabricacin, debido a que estos
sirven como base para la elaboracin del presupuesto.

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5.
Permite ponderar el valor de las diferentes actividades que se

desarrollan en la empresa y que se relacionan con la actividad
presupuestal.
6.
Permite trabajar con costos promedios
7. Permite tener claridad en cuanto a las metas sobre ingresos, costos

y gastos que debe cumplir cada departamento de la empresa.
8. Permite realizar una adecuada planeacin y control de los costos de
produccin y de los gastos operativos de la empresa.
9.
Permite analizar las variaciones que se presenten entre los costos
presupuestados y los costos realmente incurridos en un determinado
periodo, con la finalidad de hacer los ajustes requeridos en el plan
presupuestal

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DESVENTAJAS
1.Los presupuestos tienen un alto grado de subjetividad, debido a que
siempre se preparan de acuerdo con la visin que los encargados de
prepararlos tengan sobre las diferentes variables del entorno que
intervienen o que tienen injerencia en el mismo.
2.Su implantacin es costosa y requiere tiempo, por lo cual los
resultados que se deriven del mismo no son inmediatos.
3.Requiere del compromiso de todos los estamentos de la empresa para
que pueda funcionar, lo cual no siempre es posible.
4.Algunos administradores los ven como una camisa de fuerza y se
empean en cumplir las metas presupuestadas con exactitud; esta
inflexibilidad no les permite explorar nuevas alternativas financieras u
operacionales

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Estudio de un Presupuesto
El presupuesto de una obra se puede subdividir en varios tems distintos, los que
sumados determinan el presupuesto de venta que es presentado en la licitacin y que son los
siguientes:
Presupuesto de Venta: Corresponde a la cantidad total de dinero que el constructor o
ejecutor estime debe cobrar al mandante por realizar la obra.
Presupuesto de Diseo del Proyecto: Equivale al costo de disear y especificar el
proyecto el que debe incluir los diferentes diseos involucrados como lo son el arquitectnico, de
clculo, instalaciones, urbanizaciones, etc.
Costos Directos del Proyecto: Corresponde al costo estimado que determina el
contratista que ejecutar el proyecto. Considera materiales, mano de obra y equipos.

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Gastos Generales: Estimacin del contratista que ejecuta el proyecto respecto de los costos que
no se pueden imputar a una partida o una actividad especifica y deben ser prorrateados en las
diferentes partidas. Estos se pueden dividir en los propios del proyecto (como gastos del personal)
y gastos indirectos, los que incluyen gastos financieros, de garanta y oficina central.
Imprevistos: Es el riesgo de los gastos no controlables. A mayor seguridad en los precios y
cantidades de cada partida, menor es el riesgo, y por lo tanto, menores deberan ser los
imprevistos.
Utilidad: Es el monto de dinero que estima el ejecutor del proyecto que debera ganar por lo
realizado. ste se estima normalmente como un porcentaje del presupuesto del proyecto. El cual
depende de las esperanzas mnimas de rentabilidad que tengan los dueos de la empresa, del
grado de complejidad y riesgo del proyecto, de las proyecciones del mercado y de la carpeta de
proyectos de la empresa, entre otros aspectos.

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Impuestos: Se deben considerar los impuestos correspondientes como el IVA. En Chile, a partir de
1988, las obras de construccin se encuentran afectas al impuesto al valor agregado. En el caso de
las viviendas, los compradores finales cuentan con un crdito especial de 65%, lo que significa que
cuando el IVA es del 19%, el precio final de venta de una propiedad para uso por su comprador est
afecto a un IVA real del 6.65%, que viene de realizar el clculo de: 0.35x19%
Todos los elementos mencionados, en los que se divide un presupuesto de construccin, sern
desarrollados detalladamente ms adelante.

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Etapas para Estudio de un Presupuesto

La planificacin de la propuesta consiste en el anlisis de los antecedentes antes mencionados,
que forman parte de la licitacin, y su evaluacin econmica. Para esto se mencionaran los
siguientes pasos:
a. En primer termino el contratista debe autoimponerse un calendario de trabajo configurando un
programa para el estudio de la propuesta, el cual debe contener, al menos, lo siguiente:
La fecha de termino de los precios unitarios, labor que se vera muy agilizada por la
base de datos de precios unitarios desarrollada en esta memoria.
Plazo que requerir para terminar aquellos documentos tcnicos que se requieren
contar antes del anlisis de precios terminado como: Planificacin, flujos de caja,
programa de utilizacin de recursos, etc.
Plazo que requerir para el anlisis de gastos generales, considerando que algunos
dependen del costo directo.

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Plazo mximo que se dar para recibir cotizaciones de los proveedores y de los
subcontratistas.
Plazo para preguntas al mandante.
Plazo para revisar la oferta.
b. Es muy importante estudiar y definir el mtodo constructivo para poder estudiar adecuadamente
el presupuesto.
c. Es importante definir la estrategia con que se va a enfrentar cada presupuesto, y considerar los
aspectos que se describen: Carga de trabajo, necesidad de obtener el contrato, cantidad y calidad
de los competidores (si es que se conocen), inters por el tipo de trabajo y otros.
d. Posteriormente deber abocarse a un estudio exhaustivo de las bases de licitacin y las bases
administrativas, plasmando en el programa del proyecto los plazos sealados por el mandante
como son: termino de obra, plazo para hacer consultas, visita a terreno, etc.

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e. Simultneamente con el estudio de los antecedentes y a medida que se avanza en el

conocimiento del proyecto se debe preparar un listado de materiales y cotizaciones a solicitar
respectivamente. Para tal efecto se debe tener claramente identificadas y estudiadas las exigencias
y especificaciones tcnicas del proyecto. Para el caso de los materiales, a veces, es preferible
cotizar cantidades aproximadas de ellos, ya que no harn variar el precio unitario de las partidas.
En el caso de los subcontratos se debe procurar entregar el mximo de informacin disponible al
cotizador, e indicar el plazo de recepcin de su oferta, el cual debe ser lo suficientemente temprano
de manera de analizar lo cotizado.
f. Para el caso de contratos a suma alzada debe enfrentarse de inmediato el estudio de las
cubicaciones o cantidades por partida de obras, remitindose a la norma NCh 353 of 2000
Construccin Cubicacin de obras de edificacin Requisitos. Esta norma se analiza en el
capitulo 1. Para los casos que corresponda deber hacerse una verificacin de los planos
topogrficos y de las condiciones del terreno.

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g. En el caso de propuestas con contrato a serie de precios unitarios, es igualmente conveniente

verificar las cubicaciones, al menos en las partidas ms relevantes, por la incidencia en los plazos y
distribucin de los gastos generales que puede tener una variacin importante debido a la cantidad
de obras a ejecutar.
h. Cualquiera sea el tipo de contrato de la propuesta, en cuanto se tenga una visin medianamente
clara de sus caractersticas principales y cantidades, ser necesario realizar una estimacin
general del monto de la propuesta y de sus principales partidas. A travs de la experiencia,
comparndolo con trabajos anteriores que halla desarrollado la empresa o por medio de
extrapolaciones sobre la base del costo de materiales o mano de obra. De esta manera deber
tenerse una visin de cuales son los puntos en que tendr que ponerse especial atencin dada la
influencia sobre el gasto global. Esta es la nica manera de garantizar que el encargado del estudio
pueda dedicar sus mayores esfuerzos donde realmente se requiere.

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i. Teniendo conocimiento cabal del trabajo a ejecutar y de las condiciones impuestas por el
mandante siempre es recomendable una o ms visitas a terreno. Este aspecto, el cual es de vital
importancia para la estimacin de costos y programacin de la obra, ser analizado en detalle ms
adelante.
j. Una vez conocidas la mayora de las variables que influirn en el estudio, el profesional podr
elaborar uno o ms programas tentativos de la obra para luego abocarse a su evaluacin. Los que
sern destinados a optimizar los recursos disponibles

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k. Otro paso antes de enfrentar la confeccin del anlisis de costos lo constituye el proveerse de un
listado de precios actualizados de mano de obra y de maquinarias, del que normalmente disponen
las empresas, porque siempre es necesario revisar en funcin de las condiciones locales de
trabajo. En el caso de la mano de obra deber revisarse las condiciones del mercado local, las
necesidades de implementar sistemas de turnos, incentivos, viticos, movilizacin, etc. En el caso
de las maquinarias deber tenerse presente fluctuaciones en los costos de los combustibles,
mantencin, desgaste de neumticos, etc.

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l. Al momento de enfrentar el anlisis de precios el encargado del estudio deber definir la

subdivisin que sea necesario hacer, de modo de estudiar por separado los costos directos, costos
indirectos, gastos generales, imprevistos y utilidades que sumados componen el precio definitivo.
m. Una vez estimado el presupuesto final, el responsable debe revisarlo para verificar que cumpla
con las bases y si los valores estn dentro de lo esperado. Cualquier discrepancia debe ser
analizada y resuelta con antelacin a la apertura o entrega de la propuesta. Finalmente el valor
estimado puede ser modificado por el responsable en funcin de la estrategia que haya definido
para esta propuesta especfica.

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TIPOS DE PRESUPUESTOS SEGN DETALLE

1. Presupuesto estimativo
Es un avance o aproximacin del presupuesto definitivo de la obra.
Es una valoracin rpida de la obra tanto en el anteproyecto como en la
fase de negociacin de la compra o permuta.
Tiene que ver con la rentabilidad del proyecto.
2. Presupuesto valorativo
Este presupuesto se obtiene a partir de las mediciones realizadas en el
proyecto de obra, y por tanto es mucho ms fiable que el estimativo.
Costa de dos partes: el estado de las mediciones (la relacin y
cuantificacin de unidades de obra del proyecto) y la aplicacin de los
precios, se aplica un precio unitario a cada una de las unidades de obra.
Los precios unitarios aplicados no detallan el coste correspondiente a la
mano de obra, materiales, etc., y por tanto estos no estn justificados

y Tasaciones

y Tasaciones
TIPOS DE PRESUPUESTOS SEGN DETALLE

3. Presupuesto valorativo detallado:
Igual al presupuesto valorativo pero sus precios unitarios estn
descompuestos.
Un precio unitario descompuesto es aquel en el que se detalla como se
distribuye el coste de la partida entre: los materiales, la mano de obra y la
posible maquinaria.
La principal ventaja del detalle de precios es que, en el caso de tener que
realizar precios contraditorios, podrn servir de base los precios unitarios
descompuestos del proyecto.
4. Presupuesto cerrado
Se denomina presupuesto cerrado o llave en mano, al presupuesto que no
puede aumentar ni disminuir aunque se exceda la medicin prevista en el
proyecto.
An habiendo realizado un presupuesto valorativo detallado, en el contrato
de la obra se pactar el precio final.
Prof.
Ximena
BarreradeBrito
Asignatura:
Taller
Presupuestos
Propuesta
Para
el caso
de unidades
obrano
previstas, estas
sede
valorarn
y
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COSTOS
Los costos en la construccin corresponden a la suma de factores de produccin empleados en el
proceso productivo, que se desglosan en costos directos e indirectos.
a. Costos Directos
Corresponde al pago de mano de obra con sus seguros, leyes sociales, entre otros, que
intervienen directamente en la ejecucin de la unidad de obra. Adems, se incluye el valor de los
materiales puestos a pie de obra, considerando su traslado al interior de la edificacin. Tambin
debe incluirse los gastos de personal, combustible, energa, arriendo o amortizacin, etc., que
tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria utilizada en la ejecucin de la
misma unidad de obra. De ser omitido algn tem del proyecto en el costo directo del mismo, ste
pasa a ser perdida para el constructor.
Es decir, en el costo directo intervienen
Mano de obra
Materiales e insumos
Equipos, Maquinaria y Herramientas

y Tasaciones
COSTOS
Los costos en la construccin corresponden a la suma de factores de produccin empleados en el
proceso productivo, que se desglosan en costos directos e indirectos.
a. Costos Directos
Corresponde al pago de mano de obra con sus seguros, leyes sociales, entre otros, que
intervienen directamente en la ejecucin de la unidad de obra. Adems, se incluye el valor de los
materiales puestos a pie de obra, considerando su traslado al interior de la edificacin. Tambin
debe incluirse los gastos de personal, combustible, energa, arriendo o amortizacin, etc., que
tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria utilizada en la ejecucin de la
misma unidad de obra. De ser omitido algn tem del proyecto en el costo directo del mismo, ste
pasa a ser perdida para el constructor.
Es decir, en el costo directo intervienen
Mano de obra
Materiales e insumos
Equipos, Maquinaria y Herramientas

y Tasaciones
El costo de los materiales depender de distintos factores, especialmente por su tipo, volumen,
calidad, oferta y demanda. La repercusin que produce el transporte interno de los materiales,
traducido en roturas o prdidas que se producen en la realizacin de la unidad de obra, se incluir
como un incremento de consumo del material, lo que se reflejar en el precio unitario aumentando
en un porcentaje el total de los materiales que intervienen en la partida. Las recomendaciones de
perdida de materiales en las diferentes partidas, se expresan en el Capitulo 1.
Los equipos, maquinarias y herramientas, especialmente los equipos pesados, en algunos casos,
dependiendo del tipo de obra, conforman el elemento mas importante y representativo dentro de
este tipo de costos. Estos elementos pueden ser arrendados o propios dependiendo de la
envergadura de la empresa u obra.

y Tasaciones
Los costos directos son proporcionales al tamao del proyecto, ya sea que tengan una relacin
directa con las cantidades de recursos utilizados en la produccin, o que se deriven de la ejecucin
de una labor de construccin claramente asignable a una actividad constructiva.
Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construccin de oficinas, instalacin de
faenas, almacenes, bodegas, cercos, servicios higinicos, obras de proteccin, entre otros, deben
ser considerados y evaluados como costos directos, teniendo en cuenta el nmero de usos, para
recargar solo en forma proporcional el valor de cada obra.

y Tasaciones
Los costos directos son proporcionales al tamao del proyecto, ya sea que tengan una relacin
directa con las cantidades de recursos utilizados en la produccin, o que se deriven de la ejecucin
de una labor de construccin claramente asignable a una actividad constructiva.
Los gastos producidos en obras preliminares, tales como la construccin de oficinas, instalacin de
faenas, almacenes, bodegas, cercos, servicios higinicos, obras de proteccin, entre otros, deben
ser considerados y evaluados como costos directos, teniendo en cuenta el nmero de usos, para
recargar solo en forma proporcional el valor de cada obra.

y Tasaciones
b. Costos Indirectos
Se considera gastos indirectos todos aquellos gastos de ejecucin que no sean directamente
imputables a unidades de obra concretas, sino al conjunto o parte de ella. Comprenden los pagos
de toda la estructura logstica necesaria para la administracin de la ejecucin del proyecto, la
evaluacin de los imprevistos y la evaluacin de las actividades.
Los costos indirectos son proporcionales al tiempo de ejecucin del proyecto e inversamente
proporcional al tamao del proyecto.
Dentro de los costos indirectos se pueden distinguir diferentes elementos que lo componen:
Gastos generales, que corresponden al costo por la administracin de la obra, el que ser descrito
detalladamente ms adelante.

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Derechos de instalacin de servicios pblicos que estn relacionados con los pagos por concepto
de instalacin de conexiones de agua, alcantarillado, energa elctrica, telfono y gas. Estos
valores generalmente son pagados por el propietario del proyecto y no son parte de la licitacin.
Seguros y garantas que corresponde al valor de las plizas de responsabilidad civil, estabilidad de
la obra, seriedad de la propuesta, buen manejo del anticipo, cumplimiento del contrato y pago de
prestaciones sociales.
Gastos comerciales que corresponden a los pagos realizados para la promocin y propaganda del
proyecto, gastos de escrituracin y pago de inters financiero. Al igual que los derechos de
instalacin estos costos son asumidos por el mandante o son subcontratados por l a travs de
empresas que se dedican al desarrollo inmobiliario.

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GASTOS GENERALES
Los gastos generales corresponden a todo egreso que no puede asignarse a alguna partida o
grupo de partidas. Resultan de determinar la forma de cmo se ejecutar, administrar y coordinar
el proceso constructivo de una obra en el que se generan actividades que tienen un costo asociado,
pero que no estn incluidos en los planos y especificaciones.
Los G.G. son los costos asociados con la infraestructura de apoyo y sistemas de supervisin que
no aparecen en el producto final.
Elaborar un producto o desarrollar una faena no solo requiere de materiales o insumos, mano de
obra, equipos y herramientas, que es el llamado costo directo, sino tambin de una infraestructura
de apoyo acorde a la estrategia diseada, y que puede variar abruptamente de una empresa a otra
de acuerdo con la tecnologa, la poltica, la zona geogrfica, la situacin econmica y social, y la
situacin del mercado.

y Tasaciones
La determinacin clara y precisa de los G.G. es fundamental en un presupuesto y puede determinar

el xito o fracaso de una propuesta en un proceso licitatorio. El estudio de los costos directos es un
proceso matemtico en el cual los diversos proponentes pueden tener cifras muy parecidas, en
tanto que sus ventajas relativas solo se harn evidentes en la forma como presentan y
presupuestan su forma de ejecutar y administrar la obra, y el tiempo que dediquen a disear una
estrategia vlida.
Normalmente, estos gastos aparecen en los presupuestos y en los estudios de precios unitarios
reflejados como un porcentaje adicional sobre el total del costo directo los que se atribuyen a
gastos generales y utilidades de la empresa. Esto no significa que sean, por naturaleza, una
proporcin del costo directo, sino que se han expresado de esta forma para facilitar la exposicin
del presupuesto y la presentacin de los estados de pago.

y Tasaciones
Los gastos generales no deben ser calculados, a priori, como un porcentaje del costo directo del
proyecto o partida, sino que deben ser calculados segn el tipo de obra y determinando las
caractersticas constructivas de sta, su ubicacin geogrfica, tiempo de ejecucin, estructura y
necesidades de la empresa. Una vez hecho el ejercicio de clculo de los gastos generales, y
establecidas las utilidades que se pretenden del proyecto, se determina qu porcentaje del costo
directo equivale a lo calculado anteriormente.
Cabe destacar, que los gastos generales dependen del tiempo, de la estructura de la empresa y de
su avidez por el trabajo:

y Tasaciones
Dependen del tiempo, dado que una gran parte de los gastos generales son funcin de la
magnitud del plazo ocupado en la construccin.
Dependen de la estructura de la empresa, por cuanto los cargos por oficina central y por
personal de obra varan segn el tamao de la empresa. Por esto segn la envergadura del
proyecto o propuesta, las empresas se agrupan por categora, en la hiptesis que para los
trabajos de mayor envergadura y responsabilidad se requiera de empresas ms grandes y
complejas o con mayor tradicin en el mercado, las cuales tienen gastos generales mayores.
Dependen de la necesidad de la empresa por captar el trabajo, puesto que se puede llegar al
extremo de que a la misma le convenga incluso sacrificar parte de sus gastos generales para
poder sobrevivir.

y Tasaciones
En los G.G. se debe distinguir dos agrupaciones. Estn los de la obra propiamente tal, como tipo de
contrato, condiciones de venta, plazo, monto, recursos especiales, etc., y tambin estn los gastos
de la empresa constructora que ejecuta los trabajos, el cual consulta los gastos propios de ella y
que inciden sobre todas las obras que ejecuten, como arriendo de oficina y gastos de mantencin,
profesionales, tcnicos y administrativos permanentes, movilizacin, inspecciones, etc., que se
requieren para el funcionamiento normal de la empresa.
Dentro de los gastos de la obra, los elementos que los constituyen varan segn sean las
definiciones que se seguirn en el estudio del presupuesto, pero generalmente consultan:
Personal de administracin, supervisin tcnica, personal de apoyo logstico y personal auxiliar
Consumos de obra (agua, electricidad, telfonos, copias de planos, etc.)
Equipos y herramientas de uso general
Vehculos, muebles y tiles
Elementos de seguridad
Seguros y garantas

y Tasaciones
En los G.G. se debe distinguir dos agrupaciones. Estn los de la obra propiamente tal, como tipo de
contrato, condiciones de venta, plazo, monto, recursos especiales, etc., y tambin estn los gastos
de la empresa constructora que ejecuta los trabajos, el cual consulta los gastos propios de ella y
que inciden sobre todas las obras que ejecuten, como arriendo de oficina y gastos de mantencin,
profesionales, tcnicos y administrativos permanentes, movilizacin, inspecciones, etc., que se
requieren para el funcionamiento normal de la empresa.
Dentro de los gastos de la obra, los elementos que los constituyen varan segn sean las
definiciones que se seguirn en el estudio del presupuesto, pero generalmente consultan:
Personal de administracin, supervisin tcnica, personal de apoyo logstico y personal auxiliar
Consumos de obra (agua, electricidad, telfonos, copias de planos, etc.)
Equipos y herramientas de uso general
Vehculos, muebles y tiles
Elementos de seguridad
Seguros y garantas

y Tasaciones
DETENGAMONOS EN LOS SEGUROS Y GARANTAS:

En los proyectos de edificacin o construccin, y segn el tamao de la obra y nmero de
empleados que en ella trabajan, se deben tener diferentes tipos de seguros y garantas, estas
pueden ser:
Garanta del cumplimiento del contrato, el cual garantiza al mandante el correcto cumplimiento de
las condiciones contractuales, tcnicas y administrativas. Puede ser por documento, retenciones en
los pagos o ambas.
Documento de garanta, generalmente por el 5% del monto del contrato, el que se devuelve
ordinariamente a la recepcin definitiva de la obra, y puede ser por medio de una boleta bancaria o
por una pliza de garanta las que se obtienen por medio de un banco o la compaa de seguros,
respectivamente. stas pueden hacerse efectivas por el mandante justificando su incumplimiento
en cualquier momento.

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Retenciones a estados de pago, generalmente son por un 5% del monto del contrato,
reteniendo el 10% en cada estado de pago hasta completar el 50% de lo contratado. Lo que
ordinariamente se devuelve en un 75% en la recepcin provisoria y un 25% en la definitiva, y
pueden canjearse por boletas de garanta.
Garanta por seriedad de la propuesta: la cual asegura al mandante la aceptacin de las
condiciones y firma del contrato. Generalmente es el 2% del presupuesto oficial o tambin se
fijan en montos fijos en U.F. Se garantizan en boletas bancarias y son devueltas contra entrega
del documento de garanta del contrato.
Garanta por anticipos: El monto del anticipo se especifica en las bases administrativas, y se
garantiza con boletas o plizas equivalentes al total recibido. Pueden ser devueltos por medio
de los estados de pago.

y Tasaciones
Gastos notariales e inscripcin en el conservador de bienes races. Este gasto se da

principalmente en escrituras pblicas y en trminos aproximados se puede estimar en un 0.55%
de cada parte en compraventa y 0.2% en contrato en suma alzada.
Seguro de incendio. Se estima sobre el 70% del contrato en edificacin y en obras civiles, salvo
casos especiales, en el equivalente a obras afectas a deterioro. Es muy variable, pudiendo
estimarse, si no hay un caso especifico para la obra, en un 0.12% del contrato.
Gastos legales y comercializacin. Es aplicable a obras de edificacin e incluye honorarios de
abogado por contratos de compra - venta y gastos de promocin, y puede estimarse entre 3 y
4% de la venta.

y Tasaciones
Gastos notariales e inscripcin en el conservador de bienes races. Este gasto se da

principalmente en escrituras pblicas y en trminos aproximados se puede estimar en un 0.55%
de cada parte en compraventa y 0.2% en contrato en suma alzada.
Seguro de incendio. Se estima sobre el 70% del contrato en edificacin y en obras civiles, salvo
casos especiales, en el equivalente a obras afectas a deterioro. Es muy variable, pudiendo
estimarse, si no hay un caso especifico para la obra, en un 0.12% del contrato.
Gastos legales y comercializacin. Es aplicable a obras de edificacin e incluye honorarios de
abogado por contratos de compra - venta y gastos de promocin, y puede estimarse entre 3 y
4% de la venta.
Inters del capital. Se aplica para contratos a suma alzada con o sin reajuste y contratos a suma
alzada con pago diferido.
Inters a retenciones. Tomndolo desde el punto de vista econmico, configuran un prstamo al
mandante, debiendo calcularse el inters de este capital y su reajuste hasta los plazos de
devolucin.

y Tasaciones
ASPECTOS QUE AFECTAN LOS GASTOS GENERALES

Se debe considerar en el clculo de los gastos generales, la influencia de los siguientes aspectos.
Situacin de la industria y el pas: Comprende el anlisis de las condiciones relacionadas con el
orden pblico de la zona de influencia del proyecto, la estabilidad comercial de los proveedores, la
oferta y/o demanda de los recursos, de las variables macroeconomicas de la economa del pas, de
los indicadores econmicos de la industria de la construccin, entre otros.
Localizacin de la obra
Ubicacin geogrfica
Infraestructura de servicios pblicos
Legislacin particular:
Vivienda y alojamiento:
Disponibilidad y costo de los recursos:

y Tasaciones
Requerimientos contractuales: Los contratos de construccin implican obligaciones y riesgos

econmicos que deben analizarse y considerarse como gastos generales. Algunos rubros
importantes que deben considerarse son los requisitos de participacin, los tipos de contratos a
elaborar, el tipo y costo de las garantas y de los recursos exigidos, la posibilidad de
conformacin o uniones temporales.
Magnitud de los trabajos: El anlisis de la tipologa y magnitud de la obra y el plazo de entrega
definen el sistema constructivo a emplear, la estrategia de administracin del proceso
constructivo y los planteamientos lgicos que permiten presupuestar el organigrama,
alojamiento e instalaciones provisorias, necesidades de equipo, posibilidades de
abastecimiento, etc.

y Tasaciones
CONSIDERACIONES PARA LA EVALUACIN DE LOS GASTOS GENERALES

INSTALACIONES DE FAENAS
Las instalaciones de faenas son el conjunto de instalaciones auxiliares necesarias, por un
periodo de tiempo limitado, para la construccin y prueba de una obra. Los objetivos generales para
las instalaciones de faenas son, por un lado, la maximizacin de la eficiencia de las operaciones para
promover una alta productividad de los trabajadores y, por otro lado, la provisin de un lugar grato
para trabajar, seguro, cmodo, de manera de atraer, retener y mantener satisfecho al personal,
contribuyendo a una mejor productividad y calidad de trabajo.
Una vez diseado y planificado el mtodo y el proceso para la construccin de una obra,
se requiere disear y planificar las instalaciones necesarias para poder llevar a cabo la construccin.
No existe una teora general que permita relacionar la multitud de factores que afectan el diseo de
una instalacin de faenas. El desarrollo de una buena distribucin de reas es el resultado de una
secuencia de decisiones sobre la ubicacin de los distintos elementos que integran estas
instalaciones. Estas decisiones son seguidas, a su vez, por decisiones relativas a la seleccin y
ubicacin de equipos y plantas

y Tasaciones
Calidad y ubicacin de las vas de acceso, estaciones de ferrocarriles, disponibilidad de transporte

pblico, etc.
Ubicacin de los posibles lugares de abastecimiento de fuerza elctrica y potencia disponible.
Fuentes de abastecimiento de agua para la faena y de agua potable.
Desmonte del terreno, remocin de edificios u otras construcciones para hacer estimacin del
costo de dicha tareas.
Naturaleza y calidad de los terrenos a excavar.
Aguas subterrneas, fluctuaciones de napa, posibles formas de agotamiento.

y Tasaciones
Necesidad de construir cierres o reparar los existentes.

Ubicacin de los posibles depsitos de desmontes, caractersticas de los caminos de acceso si los
hay, necesidad de construir variantes o posibles trazados de los caminos a construir, si ellos no
existen.
Areas disponibles para las instalaciones de los almacenes, oficinas, campamentos, patios de
almacenamiento de materiales, plantas productoras, etc. Si hay edificios existentes en la zona o
posibilidad de arrendarlos.
Posibles trazados de los caminos provisionales a ejecutar, calidad de los terrenos, necesidad de
construir, alcantarillas o puentes, etc.
Capacidad de carga de los puentes existentes y glibos en los caminos de acceso.
Posibles fuentes de abastecimiento de agregados, maderas, etc., indicando su distancia a la faena
y calidad de los caminos, precios, condiciones de pago, etc.
Posibilidad de contratar fleteros y sus precios.

y Tasaciones
Posibilidad de contratar en la zona a operarios y empleados, indicando oficios, profesin,

calificacin, jornales y sueldos.
Si hay en la zona subcontratistas, su especialidad y calidad del trabajo.
Construccin u obras de infraestructura cercanas, especialmente para el caso de una excavacin
importante.
Disponibilidad de los recursos y arriendo de equipos.
Servicios hospitalarios, su ubicacin y calidad.

y Tasaciones
Todos estos elementos son de gran importancia para la estimacin de los costos, la
planificacin y la programacin de las instalaciones de faenas. De gran importancia es integrar
correctamente la programacin de las instalaciones de faenas.
Algunas estimaciones indican que los gastos de las instalaciones de faenas fluctan entre
un 8% y un 15% del costo directo de un proyecto y generalmente son cargados como gastos
generales de la obra, si es que no se encuentran como partida en el itemizado oficial del proyecto.
Una evaluacin incorrecta del costo de una instalacin de faenas puede llevar a un contratista a
perder una buena parte de las utilidades esperadas de un contrato.

y Tasaciones
PRINCIPALES CARACTERSTICAS Y TIPOS DE INSTALACIONES DE FAENAS

No existe una receta o patrn para organizar el sitio de una obra. Solo cuenta la experiencia que
pueda tener el evaluador de un proyecto o de la empresa que ejecuta los trabajos, ya que cada
proyecto debe considerarse como nico, por lo tanto, requiere una instalacin de faenas diseada
especialmente para l.
Las principales caractersticas deseables de las instalaciones de faenas son:
Disponibilidad de varias soluciones para una misma funcin.
Posibilidad de removerlas rpidamente al termino del proyecto.
Posibilidad de reutilizacin, a un costo mnimo, para una funcin igual o similar en otro lugar o
proyecto.
Facilidad para armarlas y desarmarlas, con un requerimiento mnimo de las horas hombre.
Cumplimiento con estndares de seguridad y comodidad.

y Tasaciones
Las instalaciones de faenas pueden agruparse de acuerdo a la siguiente clasificacin:

1. Instalaciones administrativas y para el personal: Incluye las oficinas de contratistas,
subcontratistas, inspeccin, y los dormitorios, viviendas individuales (en caso de ser necesarias),
comedores, casinos, etc., para todo el personal de la obra.
Para determinar el tamao de las instalaciones de faenas segn el nmero de personas, se muestran
los siguientes valores de referencia.

y Tasaciones
2. Instalaciones para almacenamiento de materiales: Para su diseo se deben conocer las

necesidades de materiales segn el programa de obra. El bodegaje de los materiales deber
hacerse estudiando el tipo y caractersticas de los diferentes materiales, como ser: bodegas
cerradas, con o sin acondicionamientos especiales, patios de aperchamiento, cubiertos y
descubiertos, y posibles bodegajes auxiliares o de faena en los frentes de trabajo. Adems de
esto, se debe estimar las necesidades de equipos de manejos y de transporte de materiales.
3. Instalacin de servicio de equipos y vehculos: Aqu se incluyen los paoles de repuestos,
los talleres de mantencin y reparacin de equipos, las bombas de combustible y las zonas de
estacionamiento. El sector donde se coloque este tipo de instalaciones debe ser tal que no
interfiera con la construccin del proyecto, y su tamao depender de los equipos que contenga
la obra.

y Tasaciones
4. Talleres auxiliares y plantas de produccin en obra: Se incluyen las plantas de produccin

de ridos, de hormign, las canchas de hormign premoldeado, los talleres de moldajes,
enfierradura, acero estructural, pintura, etc. En el estudio y diseo de estas instalaciones, es
indispensable hacer una evaluacin econmica de ellas para determinar si se justifica tenerlas en
obra, o es preferible adquirir los materiales por otras vas.
5. Caminos de acceso y de circulacin: Los caminos de acceso, si es que no existen, son de
vital importancia para el comienzo de los trabajos. En su diseo deben analizarse los problemas
de drenaje y de superficie de rodado, la que debe ser apta para cualquier condicin climtica. En
lo posible, los caminos de la construccin deben coincidir con los caminos definitivos del
proyecto, en caso que los haya.

y Tasaciones
6. Instalaciones bsicas: Son fundamentales para una obra, estas incluyen las instalaciones
elctricas, de agua, de alcantarillado, de recoleccin de aguas lluvias, etc. Es importante tambin
una buena iluminacin de los recintos de la obra, ya que trae consigo los siguientes beneficios:
Mayor productividad.
Reduccin de accidentes, lo que incrementa la seguridad de la obra.
Reduccin de daos y perdidas.
Para que todos estos elementos puedan ser analizados por el profesional o empresa que estudia
el proyecto, es recomendable confeccionar especificaciones claras para las instalaciones, con el
objeto de reducir al mximo los costos asociados y facilitar el diseo para futuros proyectos.

y Tasaciones
OBJETIVOS Y RECOMENDACIONES GENERALES PARA LAS INSTALACIONES DE

FAENAS
Los objetivos que se deben pretender en una instalacin de faenas, son las siguientes:
1)
Minimizar el costo total de la instalacin de faenas
2)
Reducir al mximo el rea necesaria
3)
Incrementar la productividad en obra
4)
Establecer un grato ambiente de trabajo
5)
Obtener una buena calidad del trabajo
6)
Aumentar las reutilizacin de las instalaciones

y Tasaciones
Para lograr lo anterior, es importante considerar las siguientes orientaciones generales para el
diseo y evaluacin de las instalaciones de faenas:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
Minimizar las distancias de viaje del personal y equipos, y acarreo de los materiales.
Reducir interferencias de transito en la obra.
Aislar las actividades contaminantes.
Estabilizar las reas de transito pesado.
Evitar la renovacin de las instalaciones por falta de planificacin.
Disear un buen sistema de drenaje en la obra.

y Tasaciones
7)
Coordinar e integrar las actividades de las instalaciones de faenas con un plan y el
programa del proyecto.
8)
Estandarizar las instalaciones.
9)
Planificar un manejo y control eficiente de los materiales y equipos.
Siguiendo las recomendaciones anteriores, y teniendo en cuenta los aspectos planteados

anteriormente, facilitado tambin por la experiencia adquirida a travs del tiempo, es posible
disear instalaciones eficientes y funcionales, que aportan positivamente a la productividad de la
construccin.

y Tasaciones
IMPREVISTOS
El proceso de elaboracin del presupuesto de una obra es un complejo proceso de planeacin
que involucra factores disimiles como el clima, la disponibilidad y los precios de los recursos, el
rendimiento de la mano de obra, las condiciones del sitio de la obra, etc.; en el cual es imposible
garantizar que estn previstas todas las situaciones internas y externas que le afectarn
econmicamente.
Algunos aspectos como la experiencia y criterio del constructor, la veraz, oportuna y amplia
informacin sobre el proyecto, y una correcta tcnica presupuestal pueden minimizar el grado de
incertidumbre, pero a los errores humanos hay que agregar posibles fallas ajenas a la ejecucin.

y Tasaciones
A cada nivel o etapa de un planeamiento econmico corresponde un nivel de riesgo. Los

imprevistos en construccin deben confiarse a aquellas acciones que quedan fuera del alcance y
control del constructor y que la previsin de ellas no pudo hacerse con la informacin disponible.
No deben confundirse los imprevistos con las perdidas que experimentan los materiales, en los
precios unitarios, que equivalen a un mayor consumo de ellos. Tampoco con el aumento del
costo de los materiales y la mano de obra imputables a la inflacin.
.

y Tasaciones
CLASIFICACIN DE LOS IMPREVISTOS

Los imprevistos se pueden clasificar de acuerdo a la contingencia con que pueden afectar un
proyecto de construccin.
CONTINGENCIAS DE FUERZA MAYOR
Este tipo de contingencias no deben incluirse como imprevistos, pero si deben quedar aclaradas
en el contrato de construccin.
1)
Naturales: Como lo son terremotos, inundaciones y rayos.
2)
Econmicas: Como lo son los salarios oficiales de emergencia, el cambio o la
implantacin de prestaciones sociales o de cargos impositivos o devaluaciones.
3)
Humanas: Como las guerras, los motines, las explosiones o las colisiones.

y Tasaciones
CONTINGENCIAS PREVISIBLES
Este tipo de contingencias no deben incluirse como imprevisto, sino que deben considerarse en
el anlisis de costo respectivo, o por el contrario, limitar las responsabilidades en el contrato.
1)
naturales: como lo son las avenidas pluviales cclicas, es decir, las calles que
comnmente sufren de inundaciones debido a las precipitaciones. los periodos de lluvia y su
prolongacin.
2)
econmicas: como la recesin, la inflacin, o el atraso en pagos al contratista.
3)
humanas: como son los faltantes al proyecto, los cambios y/o adiciones al proyecto, la
suspensin de la obra, la insolvencia del cliente, los errores y/u omisiones en el proyecto, los
errores en la especificaciones tcnicas, o los estudios de mecnica de suelos inexactos.

y Tasaciones
CONTINGENCIAS
IMPREVISTAS
En este caso se deben incluir
como
imprevistos
o
considerarlas para limitar
responsabilidades en el
contrato.
En la tabla siguiente se aclara
cuando
considerar
los
imprevistos segn el tipo de
contrato.

y Tasaciones
EJEMPLO DE VALORIZACIN DE LOS IMPREVISTOS.

1. Factor Climtico
Se evala el costo promedio de la cuadrilla del proyecto, y los costos de disponibilidad de los
equipos. Se calcula obteniendo de la entidad respectiva el promedio de das de lluvia anual en la
zona donde se ejecuta el proyecto.
Con estos datos se calcula el nmero de das que de acuerdo a la duracin del proyecto pueden
perderse por efecto de lluvia y se les aplica el costo promedio de los equipos y del personal, a
manera de lucro cesante.
2. Factor de Mortalidad
Se asume de acuerdo a las caractersticas propias del proyecto tales como la densidad de la
poblacin laboral, la situacin socio-politica, la idiosincrasia de la zona, el grado de complejidad
del proyecto y las medidas preventivas.

y Tasaciones
EJEMPLO DE VALORIZACIN DE LOS IMPREVISTOS.

1. Factor Climtico
Se evala el costo promedio de la cuadrilla del proyecto, y los costos de disponibilidad de los equipos. Se
calcula obteniendo de la entidad respectiva el promedio de das de lluvia anual en la zona donde se ejecuta
el proyecto.
Con estos datos se calcula el nmero de das que de acuerdo a la duracin del proyecto pueden perderse
por efecto de lluvia y se les aplica el costo promedio de los equipos y del personal, a manera de lucro
cesante.
2. Factor de Mortalidad
Se asume de acuerdo a las caractersticas propias del proyecto tales como la densidad de la poblacin
laboral, la situacin socio-politica, la idiosincrasia de la zona, el grado de complejidad del proyecto y las
medidas preventivas.
3. Evaluacin de los Imprevistos
El porcentaje estadstico para los imprevistos, generalmente varia entre el 3% y el 5% en construcciones
nuevas, y entre el 5% y el 15% para remodelaciones; porcentaje del costo directo de construccin.

y Tasaciones
UTILIDADES
La utilidad corresponde a la ganancia neta que recibir la empresa constructora por el ejercicio
profesional.
Se debe puntualizar que el concepto de utilidad no radica en el crecimiento desmedido del precio
de venta, porque adems que sta poltica induce a una carrera inflacionaria, la empresa que la
adopte saldr del mercado de libre competencia y sus bajas ventas la llevaran al caos
econmico.
La justa valorizacin de los componentes del precio de venta, conlleva al estricto cumplimiento
de las obligaciones fiscales y sociales, indispensables para sustentar las empresas.

y Tasaciones
En trminos generales la rentabilidad de una inversin tiene como parmetros esenciales el

tiempo de congelacin del capital, el monto de inversin y el riesgo implcito en sta. En el caso
de inversiones de renta fija se cumple la proporcionalidad entre monto y el riesgo con la utilidad.
En el caso de inversiones de renta variable depende del desarrollo y productividad de la
empresa, de las leyes de la oferta y demanda, del momento econmico y poltico, de la situacin
de la industria, entre otros, que representan un mayor riesgo.

y Tasaciones
EVALUACIN DE LA UTILIDAD
La actividad de la construccin tiene entre sus principales caractersticas la dependencia, entre
un 50 y 70% de productos elaborados por otras empresas, aumentando su nivel de riesgos.
En una empresa constructora se tienen que presuponer los costos directos, los gastos generales
y los costos indirectos, los cargos financieros y los cargos fiscales; con el costo total as
presupuestado obligarse a un precio de venta.

y Tasaciones
Aunando lo anterior, se presuponen tiempos de ejecucin para obligarse a un plazo de entrega,

que al estar ntimamente ligado al valor de la obra, puede afectar decididamente el precio de
venta.
Otro elemento importante a considerar, debido a la proliferacin de empresas constructoras, es el
factor de riesgo que ha disminuido el concepto de utilidad, que para edificaciones
estadsticamente representa entre el 4% y el 8% del costo directo de construccin, incluso puede
colocarse en un caso extremo, un 0% de utilidad.

y Tasaciones
CONTRATO
Contrato a serie de Precios Unitarios.
El contrato a Serie de Precios Unitarios conocido tambin por Unidad de Medida (m3, mL, c/u, etc.),
es tambin un contrato donde se entregan cantidades de partidas con sus valores unitarios de cada
una de ellas, acompaado con sus respectivos Anlisis de Precios Unitarios, donde se cobra solo
por el avance de las partidas terminadas o ejecutadas.
Contrato por Obra.
Se valorizan las obras a ejecutar por separado incluyendo impuestos, totalmente independientes
entre s, como por etapas ejem. Obra Gruesa hasta la cota-0 incluyendo todas las Excavaciones y
Fundaciones, las obras de sobrecimientos ms el resto de Obra Gruesa, pueden ser solo las
Terminaciones, en general no dejando a fuera el costo correspondiente a cada etapa de las obras
de sus respectivas Instalaciones Sanitarias (Agua, Alcantarillado, Electricidad, Gas) y otras de
Especialidades (calefaccin, aspiracin centralizada, corrientes dbiles, etc) si es que se han
requeridos

y Tasaciones
Contrato por administracin delegada:

En este caso el dueo delega la administracin de la obra al contratista,
pagndole la totalidad de los gastos en que incurra durante la construccin
de la obra. Por sus servicios el contratista recibe una cantidad de dinero fija
o variable, llamada honorario. El riesgo tomado por el contratista en este
caso es mnimo. Las caractersticas bsicas de este tipo de contrato son: no
es aconsejable otorgarlo en propuestas competitivas ( como es el caso de los
anteriores), es recomendable solo como una solucin de emergencia; es una
solucin aceptable cuando se tiene completo el proyecto y se debe cumplir
con plazo determinado.
En relacin a los honorarios, existen varias formas de considerarlos:
A.D. con honorarios porcentuales: el contratista recibe por concepto de
honorarios un porcentaje, acordado previamente, del valor total de la obra.
A.D. con honorarios fijos: los honorarios son una suma fija, acordada de
antemano, independiente del costo final de la obra.

y Tasaciones
A.D. con honorarios fijo y abono de ahorro: en este caso se premiara al

contratista su ahorra sobre un cierto precio base. Recibiendo un porcentaje
de ahorrado. Pero si se sobrepasa un cierto presupuesto total, entonces slo
recibe el honorarios fijo.
A.D. con honorarios, premios y multas: aqu se establece un sistema tal
que si el contratista no cumple los plazos, se le deja de pagar una cierta
cantidad ( multa), pero si termina antes se le premia
A.D. con honorarios a precio mximo de obra garantizada: en este caso se
paga hasta un precio mximo ( tola la obra incluida, honorarios tambin) por
lo que, si se sobrepasa de cierto valor, no se paga ms que el acordado.

y Tasaciones
El Contrato en general es un acuerdo entre dos partes dondeuna parte es el

Mandante que puede ser una persona natural o jurdica yy la otra parte
esLa Constructora que tambin puede ser una persona natural o jurdica.
El contrato se firma ante un notario y contiene una serie de clusulas muy
tpicas de cualquier contrato, se mencionan a continuacin las ms
indispensables y bsicas pudiendo aadirse o quitarse clusulas de acuerdo
a los requerimientos de las partes y la envergadura de la obra.
Se inicia con el Titulo donde se indica el tipo de Contrato(ejem ,Contrato
por Suma Alzada) siguiendo con este tipo de contrato, se agregan las
siguientes clusulas:
Fecha e Identificacin de las partes nombres completo profesin, cdula

de identidady identificacin del tipo de contrato a ejecutar.
Motivo del Contrato, se escribe cual es el objeto de este contrato, y su
ubicacin geogrfica.
Montos comprometidos(en Pesos o UF) , donde se adjunta un Presupuesto
Detallado o desglosado por un Valor Total (Costos directos ms Costos
Indirectos
de obra),incluyendo
los impuestos
Prof. Ximena
Barrera Brito Asignatura:
Taller(IVA),adjuntandosus
de Presupuestos Propuesta
respectivos
Anlisis de Precio Unitarios de cada partida.
y Tasaciones
El anticipo y el documentoen garanta, donde se menciona el anticipo

indicado en porcentaje a entregar por el mandante en este acto
estipuladoen pesos oUF y se hace mencin tambin del documento en
garanta que entrega la Constructora que por lo general es un vale vista o
cheque bancario por el mismo monto del anticipo, es decir un simple
traspaso de documentacin.
Documentos que son partes de este contrato, Bases Administrativas,
Bases Especiales, Planos de Arquitectura incluyendo los de detalles y otros,
Planos de Ingeniera, Planos de Instalaciones Sanitarias, Obras de
especialidades (ejem. Calefaccin), adjuntando Especificaciones Tcnicas ya
sea de Arquitectura y otros, indicando el orden precedente de importancia
de estos. Se debe adems indicar que los trabajos se harn de acuerdo a la
normativa (indicando Normas N recurrentes y artculos) de construccin
vigente y regido este compromiso bajo la Ordenanza General de
Construccin y Urbanizacin.

y Tasaciones
Profesional de Obra, aqu se indica el nombre del profesional de obra con

al menos 5 aos de experiencia dependiendo de la envergadura de la obra,
sus obligaciones ysu permanencia en la obra.
Plazos comprometidos, indicando fechas de inicio y trmino, adjuntando
una programacin de Obra que puede ser una carta Gantt, e indicando
elporcentajea aplicar demultas por atrasos en lasObras.
Formas de Pago donde se mencionael porcentaje de anticipo a entregar
una vez entregado el terreno,se adjuntan los respectivos permisos de obra
gestionados por el mandante y los siguientes pagos que ser por estados
parciales (quincenales o mensuales) o en su defecto por avances parciales
de obra.

y Tasaciones
Las Retenciones que por lo general es el 5% del total de las obras, se

menciona adems el porcentaje a descontar en cada Estado de Pago que
generalmente es un 10% hasta completar el 5% acordado o estipulado
donde con esto, segarantiza la buena ejecucin de las obras.
Las Variaciones de Obra, se fijan en comn acuerdo los porcentajes de
montos acordados por aumento y disminuciones de Obras y su lmite
mximos en porcentajes con respecto a los totales de las obras
comprometidas objeto de este contrato.
Aqu se mencionan los Seguros obligatorios contra daos a terceros y
obras, ms seguro deincendio que debe gestionar la constructora y
adjuntarlos en este acto.Los montosa asegurar pueden ser por etapas de
obra, en comn acuerdo entre las partes.
Se menciona un Inspector Tcnico de Obra (Profesional Titulado), que

deber tener al menos cinco aos de experiencia en el rubro, contratado y
regulado
solo porBarrera
parte el
mandante
pudiendo
este
removido en
Prof. Ximena
Brito
Asignatura:
Taller
de ser
Presupuestos
Propuesta
cualquier
instancia.Ser este el ente regulador de la obraencargado
y Tasaciones
Prevencionista segn el monto de la obra se exigir un Prevencionista

(Profesional Titulado)por parte dela Constructora quin velara por la
seguridad laboral de la obra, el deber hacer visitas regulares, preparar
charlas informativas, encargarse de gestionar el comit paritario, velar y
exigir las normas, etc.,para evitar accidentes laborales. Exigiendolos
certificados de pagoal da en las ISAPRES y AFP, adjuntndolo a cada
estado de pago.
Se menciona un Arbitro Arbitrador que puede ser un representante de la
Cmara Chilena de la Construccin, en caso de litigio o desacuerdo no
resuelto por las partes.
Se fijan los domicilios de las partes donde ambas indican lugar o direccin
de residencia

y Tasaciones
DOCUMENTOS DEL CONTRATO

El contrato de construccin de una determinada
obra obliga al Constructor a realizar la obra y al
Contratista o Propietario a pagarla. El contrato
debe por tanto describir detalladamente qu es lo
que hay que construir, y cmo se va a pagar lo
construido. Para esto el contrato debe incluir una
serie de documentos:
a. Proyecto: Es conveniente que forme parte del

contrato el Proyecto completo, pues si es un buen
Proyecto,
incluye
en
l
no
slo
ladescripcingrfica y pormenorizada de todos y
cada uno de los trabajos a realizar, sino tambin
condiciones,
calidades
de
ejecucin
Especificaciones Tcnicas (EETT) , y formas de
abono
de Ximena
cada unaBarrera
de las unidades.
Prof.
Brito Asignatura: Taller de Presupuestos Propuesta
y Tasaciones
Adems permite al Constructor obtener una idea

clara de cules son los objetivos finales de lo que
va a hacer y por tanto, si es una persona
responsable y tcnica, le permite conocer a fondo
no slo lo exigible tcnicamente sino tambin lo
conveniente en el proceso constructivo. Desde un
punto de vista puramente legal, se suelen
especificar los documentos del proyecto que son
contractuales, es decir que forman parte legal del
contrato
e incluso
el orden deGenerales:
prioridades En
en las
caso
b. Pliego
de Condiciones
condiciones generales del
de divergencias
entre unos
documentos y otros.
Contrato
se especifican
responsabilidades,
obligaciones y poderes de cada
una de las partes contratantes y sus competenciasen los campos de
actuacin respectivos.
c. Oferta: Es el documento de compromiso, firmado por el Constructor y
aceptado por escrito por el Contratista, donde se fija el precio ofertado y el
plazo ofrecido para la terminacin de los trabajos, respetando las
condiciones fijadas en el Contrato.

y Tasaciones
d. Documentos aclaratorios:
De algn posible punto difcil o
importante del contrato, como
puede ser el de la fianza,
premios
o
sanciones
por
retrasos, forma de actuar en
caso
de
aparicin
de
emergencias
imprevisibles,
reparto de riesgos, etc., etc.
E.
Contrato
propiamente
dicho: Es el documento, firmado
por ambas partes obligndose en
los trminos fijados en los
documentos antes descritos, que
se resumen en el compromiso
del Constructor a construir y el
del Contratista a pagar lo
construido.
y Tasaciones
1. Detalle del Estado de Pago, el que incluye :

1.
2.
3.
4.
5.
6.
Antecedentes de la obra
Nmero correlativo y perodo
Monto contratado
Partidas contempladas
Valor obra realizada hasta la fecha (avance acumulado a la fecha)
Valor obra realizada hasta el Estado de Pago anterior (avance acumulado
anterior)
7. Valor neto del presente Estado de Pago (diferencia entre el actual y el
anterior E.P.), corresponde al avance del perodo.

y Tasaciones
2. Cartula del Estado de Pago, que incluye:

Antecedentes de la obra
Nmero de estado de pago y perodo que comprende
Valor realizado a la fecha (+)
Valor realizado hasta el estado de pago anterior (-)
Valor neto del avance del perodo
Retenciones (-)
Devoluciones (-)
Descuentos (-)
Reajustes (+)
Lquido a pagar (neto)

y Tasaciones
3. Factura
Luego el estado de pago debe ser revisado y aprobado por la inspeccin,
para que posteriormente sea cancelado por el dueo. Los estados de pago
pueden ser elaborados por diferentes periodos de tiempo y ser pagados
mediatamente despus de su aprobacin o con algn retraso. Todas las
condiciones anteriores deben estar estipuladas en el contrato
correspondiente.
Dentro del sistema de pago podemos considerar los reajustes que se aplican
en los Estados de Pago y que estn estipulados en los CONTRATOS, uno de
ellos es el reajuste polinmico.
TIPOS DE REJUSTES EN PRESUPUESTOS:
Las obras de construccin, en general tienen un periodo d ejecucin tal que
se hace necesario, considerar reajuste con el objeto de disminuir el riesgo
financiero asumido por el contratista al ofertar un precio determinado por
algn trabajo o servicio, es necesario dar a ste la garanta de reajustar sus
precios, segn la inflacin del periodo en que se ejecuta el contrato.

y Tasaciones
Sin embargo el tipo y la periocidad del reajuste a utilizar depende

bsicamente de dos factores:
a) Estabilidad econmica del pas en que se ejecute el proyecto (tasas
inflacionarias proyectadas).
b) Duracin del contrato o los servicios, materiales u otros recursos
incidentes afectos a variaciones en sus costos.
El presupuesto puede ser formulado en trminos reales o nominales lo que
depende del tipo de contrato.
Presupuesto real UF /U$
Presupuesto nominal $
Los trmino reales pueden ser moneda de una fecha determinada, dlares o
simplemente unidades monetarias reajustables como ocurre con la UF.

y Tasaciones
Los trminos nominales estn afectados por la inflacin monetaria condicin

que debe ser prevenida en la formulacin de un presupuesto sobre dichas
bases. Para estos efectos, se incorpora en el presupuesto el tem de
reajuste por inflacin la que debe quedar especificada en el respectivo
contrato (clusulas de reajustabilidad).
En los contratos se acostumbra ligar la clusula de reajustabilidad por
inflacin a ndices que comparan los valores vigentes a la fecha de pago de
materiales, mano de obra, etc. Con los que regan a la fecha del
contrato(mes inmediatamente anterior al de la fecha del estado de pago con
relacin al mes antecedente al de la apertura de la propuesta).

y Tasaciones
En caso que se consideren reajustes, stos generalmente se pagan en

los estados de pagos parciales o al trmino de la obra. Para fijar la
forma de considerar los reajustes existen varias posibilidades, entre las
cuales se tiene:
a)Confeccionar el presupuesto sobre la base de algn ndice que sea
reajustable, por ejemplo: la U.F, el precio de un determinado material, el IPC,
etc.
b)Reajustar el presupuesto sobre la base de polinomios de reajustes, en los
que se incluyen, en distintas proporciones, diferentes ndices de modo que
representen aproximadamente la variacin real del costo de obra.

y Tasaciones
En los casos en que los contratos tengan clusulas de reajustes para sus
precios, es recomendable tener presente y considerar, si as se estimara, en
el valor de la oferta, el efecto de una posible diferencia entre el ndice
contractual de reajuste y, la variacin real del costo. Si se prev una
diferencia importante entre estos dos ndices, es aconsejable considerar en
el presupuesto un mayor o un menor costo, segn sea el caso, por este
concepto. Este efecto es an ms importante cuando en un proyecto no se
consideran reajustes.

y Tasaciones
Reajuste segn IPC: Corresponde al ndice de precios al consumidor el

cual es determinado por el Instituto Nacional de estadsticas (INE).
Este reajuste, para efectos de clculo, se calcula entre la fecha del contrato
y la fecha del estado de pago respectivo.
E.P. 5 septiembre $ 1.500.000
IPC agosto 2.1 % $
31.500
$ 1.531.500

y Tasaciones
ELABORACION Y ANALISIS DE ESTADOS DE PAGO:

El pago de la obra ejecutada se har mediante estados de pago, quincenal o
mensual, cuyo monto mnimo ser indicado en las bases administrativas.
En el caso que el mandante introduzca la extensin del trabajo contratado,
podr solicitar la celebracin y perfeccionamiento de un contrato separado
para la ejecucin de cualquier mayor obra u obra extraordinaria, cuyo monto
exceda el 50% del valor del contrato original. En el caso que la obra no
exceda al 50%, tanto disminucin como aumento, para el clculo las
ampliaciones se sumarn al monto original del contrato y las disminuciones
se restarn al monto de ste.

y Tasaciones
En los contratos a suma alzada se podr estipular en las bases

administrativas, que la obra se pague en uno o ms estados de pagos, en los
periodos que indique.
Los estados de pagos en contratos por suma alzada o a precios unitarios
sern formulados cuando se hayan ejecutado por lo menos las cantidades de
obras que establezcan las bases y que consten en un avance de obras
firmado y fechado por el administrador de la obra.
Los estados de pagos en los contratos a serie de precios unitarios se
formularn por las cantidades de obras efectivamente ejecutadas y a los
precios del presupuesto compensado. Podrn agregarse los anticipos que
autorice el contrato y debern deducirse las retenciones y dems
descuentos que procedan.

y Tasaciones
Los estados de pagos en los contratos a suma alzada se pagarn de acuerdo

con el desarrollo de la obra y en el porcentaje que el valor de los trabajos
ejecutados represente dentro del valor total de contrato y a los precios del
presupuesto compensado, si el presupuesto oficial est formulado por
cantidades de obra.
Los estados de pagos sern considerados como abono parciales a cuenta del
valor de la obra que est realizando. En ningn caso se estimar estos
abonos como la aceptacin de la cantidad y calidad de la obra ejecutada.
En los contratos por administracin delegada se reembolsarn al contratista
los gastos directos efectuados, debidamente comprobados por la inspeccin
en la rendicin de cuentas, que incluir los comprobantes de pago. A la
rendicin se agregar el porcentaje de honorarios y se deducir lo que
proceda de acuerdo al contrato.

y Tasaciones
Se podr incluir en las bases administrativas una clusula mediante la cual

autorice la concesin de anticipo a cuenta del precio de la obra y se
establezca el sistema de su devolucin. El anticipo no podr ser de un monto
superior al 50% del valor del contrato primitivo y se otorgar siempre que el
contratista lo caucione con boleta bancaria o una pliza de seguro, cuando
las bases administrativas lo autoricen por un valor equivalente expresado en
unidades de fomento. Este anticipo se deber de devolver reajustado de
acuerdo con el sistema de reajuste del contrato, considerando para este
efecto el mes anterior a la entrega del anticipo y el mes anterior a su
devolucin, salvo que las bases administrativas fijen uno distinto

y Tasaciones
Las bases administrativas establecern el procedimiento de devolucin del

anticipo. Si ellas nada expresan, este se devolver reajustado en cuotas
iguales y sucesivas, a partir del segundo estado de pago, debiendo quedar
totalmente amortizado en el penltimo dentro del plazo contractual.
Salvo que las bases administrativas se disponga un porcentaje superior, de
cada estado de pago parcial se retendr a lo menos el 10% del valor de la
obra pagada. Dicha cantidad se considerar como garanta de la correcta
ejecucin de los trabajos y del cumplimiento de todas las obligaciones del
contrato, hasta la recepcin provisoria.
En los contratos por administracin delegada no se aplicarn estas
retenciones, salvo que as lo determinen las bases administrativas.

y Tasaciones
Formatos de Estados de Pagos de Servicios e Instituciones pblicas:

A modo de informacin, se presentan formatos de estados de pago que se
utilizan en Servicios e Instituciones pblicas mandantes.

y Tasaciones

y Tasaciones

y Tasaciones

y Tasaciones

y Tasaciones

y Tasaciones
Liquidez de los Estados de Pago para el Financiamiento de la

Obra:
Influencia en el Flujo de Caja: En relacin a la liquidez de los
estados de pago, sta va a estar en directa relacin con el tiempo
que demore el mandante en cancelar la factura respectiva. Es as
como el flujo de caja correspondiente a una determinada obra se ve
afectado por este mayor o menor tiempo que demora el pago, esto
debe analizarse en las Bases Administrativas respectivas.
No obstante, hoy en da existe una modalidad de hacer caja
(financiamiento) relacionada con el mecanismo Factoring, que se
trata a continuacin.

y Tasaciones
Factoring: una modalidad de hacer caja (financiamiento):

Funcionamiento de los Factoring:
El empresario que ha firmado un contrato de Factoring, una vez que
a entregado la mercadera y mediante la cesin de facturas
calificando, puede solicitar al Factoring anticipos de fondos sobre la
cartera cedida sin aumentar su endeudamiento.

y Tasaciones

y Tasaciones
La Operacin de Factoring
Nociones Preliminares
Antes de entrar en materia, propiamente tal, es necesario definir que es el
Factoring, para ello, primero tenemos establecer quienes son los
participantes en esta operacin:
El CEDENTE, la persona natural o jurdica, que procede a ceder los crditos
que tiene en su favor por operaciones mercantiles.
El DEUDOR, la persona, natural o jurdica, que est obligada, por una
operacin de comercio, a apagar lo adeudado.
El FACTOR, que recibe por cesin, los crditos que tiene el CEDENTE.

y Tasaciones
Conocido los participantes, podemos definir Factoring como La cesin, por

parte de una empresa, EL CEDENTE, a favor de una Empresa Factoring, El
FACTOR, de los crditos que la primera tiene por operaciones comerciales, y
que constan en facturas u otros documentos mercantiles, entregando el
Factor, anticipos contra el valor del crdito cedido a su pago total antes de
su vencimiento efectivo.
Es un contrato por el cual una empresa especializada, llamada FACTOR, se
obliga a cobrar los crditos (en especial las facturas), que tiene otra empresa
en contra sus clientes, generalmente corriendo riesgos de prdidas y
anticipando el pago, previo descuento. Tambin el FACTOR puede hacerse
cargo de llevar la contabilidad de la otra empresa. El fundamento principal
de este procedimiento es desligar a las empresas de las actividades que no
son de su rubro y concentrarlos en las que no son propias.

y Tasaciones
Esta cesin, o transferencia, del crdito comercial, es equivalente a la venta

de dicho crdito, con lo cual el Factor, se transforma en el acreedor legtimo
y nico, de los deudores. Por ello es imprescindible que cada cesin de
crdito deba ser debidamente notificada por el Cedente al Deudor, de tal
modo que ste ltimo sepa que debe responder de su deuda ante el Factor.
Con esta operacin, por consiguiente, cambia el acreedor; ya no es el
vendedor de las mercaderas o artculos, sino un tercero, que en este caso
ser el Factor, quien ser el que se encargue del cobro de lo adeudado.

y Tasaciones
En este contexto, para el FACTOR es de imprescindible necesidad conocer

debidamente quienes sern sus deudores. En realidad, el FACTOR no le
interesa el Cedente del crdito, por el contrario, quien es el obligado al pago.
Por tal motivo, los crditos que obtenga en cesin, sern deudas contraidas
por empresas o firmas cuyos antecedentes comerciales obren en su poder, o
bien, sean de reconocido prestigio y de buenos informes comerciales. Para
ello es habitual que el FACTOR analice y catalogue al DEUDOR,
transformndose as, en un verdadero analista de riesgo para el CEDENTE.
De todas formas, ser siempre necesario conocer debidamente al CEDENTE,
ya que en caso de reclamos por parte del deudor, el FACTOR puede contra
de l, y cobrar los anticipos que pueda haberle otorgado; por otra parte, ser
responsabilidad del FACTOR analizar las operaciones que han dado origen a
los crditos cedidos, a fin de comprobar su veracidad y que no existen
prendas que los graven o letras giradas por los mismos.

y Tasaciones
Modalidades Operativas:
1. Pago Contra Vencimiento: en este caso, el FACTOR se obliga a cancelar
al Cedente el monto del crdito cedido, cuando se haya cobrado el
documento mercantil, es decir, la Factura, acordndose, de todas formas, un
tiempo de posible retardo en el pago, cumplido el cual, el FACTOR procede
de toda forma a su pago, aunque el deudor no haya cumplido con su
compromiso. As entonces, el Cedente soporta un riesgo y tambin un costo
de mora totalmente conocido, ya que sabe de antemano el plazo mximo
que deber esperar para recibir el pago del crdito cedido, mientras el
FACTOR deber soportar el atraso entre la fecha de su pago al Cedente y
aquella en que la factura o documento mercantil que se trate, sea pagada
efectivamente por el Deudor.

y Tasaciones
Modalidades Operativas:
2. Pago a da o fecha acordado: cuando se ha convenido operar segn
esta modalidad, entre CEDENTE y FACTOR, se establece un perodo promedio
de cobro de los documentos cedidos, resultando as una fecha en la cual el
FACTOR procede al pago, independiente de si los documentos han sido
cancelados o no por los deudores. Sin duda que a la empresa de Factoring lo
que le conviene, bajo esta modalidad de Servicio de Factoring, es cobrar los
crditos lo antes posible, de modo que el tiempo que medie entre la fecha de
pago al Cedente y la fecha de cobro efectivo del crdito sea el mnimo
posible. Si el cobro del crdito es anterior al pago al CEDENTE, la utilidad
que obtenga el FACTOR ser considerable por la disponibilidad de recursos.

y Tasaciones
Por otra parte, cuando se ha convenido el sistema de pago contra

vencimiento, es habitual que se acuerde simultneamente el otorgamiento
de Anticipos al CEDENTE por parte del FACTOR, los que se registrarn, o
contabilizarn, en una cuenta corriente, la que se ir descargando en la
medida en que se vayan cancelando los documentos cedidos son mayores
que los anticipos registrados, el FACTOR deber remitir a su cliente, o sea, el
CEDENTE, la diferencia que se produzca.
Esta cuenta quedar sujeta al pago de intereses por cuenta del CEDENTE, los
que se cobrarn, en caso que los anticipos sean mayores que los cobros
realizados, mensualmente o en la forma que se acuerde. Dicho de otra
forma, el CEDENTE se obliga, segn lo convenido en el correspondiente
Contrato, a pagar intereses por los saldos adeudados al FACTOR, a una tasa
igualmente convenida, la que podr ser fija o variable por perodos
previamente establecidos. De igual forma, ser acuerdo entre el Cedente y
el FACTOR el porcentaje de anticipo que ste ltimo conceda a su cliente,
calculado en base al saldo de los crditos cedidos.

y Tasaciones
Cuando se usa la modalidad de pago de vencimiento, el anticipo puede

realizarse en base a un descuento sobre la cesin mensual, es decir, mes a
mes se determina el monto de crditos cedidos por el CEDENTE y sobre
dicho monto se otorga el anticipo, pagando el valor presente de los
documentos, a la tasa de inters acordada.
Los Costos de una Operacin de Factoring:
En un servicio de Factoring, el costo es variable dependiendo de las
gestiones que, segn lo convenido entre las partes, desarrollar el FACTOR,
teniendo una fuerte incidencia en estos costos los riesgos involucrados, ya
que no es lo mismo, como se ha podido apreciar cuando ellos se definieron,
un Factoring sin recurso que uno con recurso. As entonces, se puede
indicar, sin que ella sea completa, una nmina de conceptos incluidos en el
Factoring por los cuales puede cobrarse un honorario, comisin o tarifa:

y Tasaciones
Por clasificacin del deudor.

Por cada documento (crdito) cedido.
Por cada pago realizado.
Por notificacin de cesin del crdito.
Por informes cursados.
Por reclamos que efectan los deudores.
Por prrrogas en el pago de los crditos.
Por abono en cuenta corriente bancaria.
Anticipos concedidos.
Por sobregiro de la cuenta de Factoring.
Pero en trminos generales, podemos decir que en un sistema de
Factoring, se debe acordar pago por los siguientes conceptos:
Clasificacin de cada deudor.
Tipo de inters.
Por cobro de cada factura.

y Tasaciones
Contrato:
Todo lo explicado anteriormente deber quedar estipulado en un contrato,
por el cual el CEDENTE asume un compromiso de entrega al FACTOR, se
compromete a realizar el cobro de ellos y pagarlos a su cliente. Por otra
parte, deber tener un plazo de validez, al trmino del cual se podr
modificar o mantener, revalidndolo o suscribiendo uno nuevo.
Facturas que pueden cederse a las Compaas de Factoring:
Las que proceden de ventas entre empresas.
De productos estndar no inmediatamente perecederos.
De ventas que tengan un carcter receptivo (ms de una factura en el
mismo ao).
Por condiciones de cobro dentro del corto plazo y mediante cualquier
instrumento de cobro.

y Tasaciones
Forma Prctica de Operacin de un Factoring:

(1) Antecedentes que debe presentar un cliente:
Persona natural o jurdica.
Buen informe comercial.
Declaracin a la renta, ltimos dos aos de I.V.A., y del actual, dos ltimos
balances, debe poseer un buen flujo de caja.
Certificado histrico de protestos.
(2) Pasos que sigue el Factoring:
Como primer paso, si los documentos entre dos por el cliente, son
favorables, se le asigna una lnea pre aprobada, la cual es estudiada
nuevamente por un comit central. Si el resultado es positivo se entrega una
lnea aprobada la cual puede tener una duracin de un ao (es variable).

y Tasaciones
3) Forma en que Opera:

Los clientes una vez que pasan el seguimiento financiero y se les ha
asignado una lnea aprobada, estos pueden entrar los documentos que estn
a 30, 60 y 90 das para su fecha de cobro. El Factoring verifica con el deudor
la factura por medio de un notario.
El Factoring har una entrega por un 80% del monto, que corresponde al
financiamiento que el Factoring ofrece. De los cuales deber pagar comisin,
inters y gastos notariales. Al cumplirse el plazo de cobro el Factoring le
hace entrega al cliente del 20% restante.
(4) Intereses y Comisiones Cobradas por un Factoring:
La comisin cobrada por un Factoring, no debe exceder la tasa de inters

bancaria, esto es una disposicin de la Superintendencia de Bancos.
La comisin cobrada por facturas y letras se aplican al monto total, y es del
orden del 0.3% al 28% U.F. En caso de cheque no importa el monto, se cobra
un valor fijo.
La tasa de inters mensual cobrada para este perodo, corresponde entre 3.7
y 3.5 del monto financiado.
Prof. se
Ximena
Barrera
Asignatura:
Taller de
Presupuestos Propuesta
Adems
cobra los
gastosBrito
por concepto
se impuestos
y servicios
y Tasaciones
5) Forma en que se hace efectiva los cobros de documentos:

La gestin de cobranza por parte de un Factoring, se realiza por medio de un
notario, el cual notifica al deudor, que su deuda est en poder de ellos, y es
a ellos a los que debe cancelar en la fecha de vencimiento.
En caso de que la fecha de vencimiento se haya cumplido y el deudor no
halla cancelado, se notifica al cliente para que sea este el que se entienda
inicialmente con el deudor. Si la mora persiste se inicia acciones judiciales
para el cobro de los documentos.

y Tasaciones
Los productos que ofrecen las empresas que se dedican a los Factoring son
entre otros los siguientes:

y Tasaciones
Aplicaciones en una Empresa Constructora:

Un Constructor Civil, ya sea empresario o parte de la planta ejecutiva de una
empresa constructora, debe estar adecuadamente informado de la gama de
alternativas de financiamiento existentes en el mercado. Por ser el rea de
construccin un sector que funciona esencialmente de proyectos, sean
productos de licitaciones pblicas o proyectos privados. Estos requieren
necesariamente un capital de trabajo para poder ser materializados.
Entre los variados servicios que ofrece el Factoring est el de financiar
proyectos, estos deben tener una serie de caractersticas que exigen los
Factoring, es decir, ellos deben reconocer en estos un negocio rentable y
poco riesgoso.
Tambin es necesario, conocer su forma de operacin, ya que las facturas
que deben pagar a sus proveedores pueden ser traspasadas al Factoring,
con lo cual tendra que entenderse con estas entidades, para su futuro pago.

y Tasaciones
Si el Constructor Civil est administrando una empresa constructora, debe

estar muy al tanto de los costos de financiamiento que los Factoring tienen.
Que como se mostr anteriormente pueden ser significativos. Los Factoring
son instituciones que persiguen lucro como toda empresa, por lo cual se
debe estar muy atento e informado de las comisiones e intereses cobrados
por estas instituciones.
Ventajas de Trabajar con un Factoring:

Al establecer un contrato con un Factoring, la empresa puede
obtener algunas ventajas que le permitir cumplir sus necesidades
de capital de trabajo.
Entre las ventajas pueden nombrarse las siguientes:
Optimiza los flujos de caja.
Obtiene anticipados financieros sin aumentar los pasivos de la
empresa. Esto es, aumenta la liquidez sin aumentar las deudas.
Mayor poder de negociacin. Puede aprovechar oportunidades
del mercado porque tiene dinero disponible en su negocio y
puede
sacarBarrera
provecho
al Taller
comprar
al contado y Propuesta
al
Prof.
Ximena
Britodescuentos
Asignatura:
de Presupuestos
mayor.
y por
Tasaciones
Facilidad para ofrecer a sus compradores trminos y condiciones de crditos

flexibles.
Eficacia en los cobros.
El tiempo del personal para tareas ms productivas (producir y/ vender).
Consolidacin de la clientela.
Disminuye los costos de materiales de oficina y gastos de comunicaciones
(correo, telfono, desplazamiento, etc.).
Desventajas de Trabajar con un Factoring:
Las desventajas de trabajar con un Factoring, provienen, de los intereses y
gastos administrativos que ellos cobran.
Entre las desventajas pueden establecerse las siguientes:
Las comisiones cobradas por un Factoring, generan un gasto adicional, que
si es asumido por la empresa, se transforma en un costo para ella. Si estos
gastos son traspasados al cliente, la empresa se vuelve menos competitiva,
al tener que encarecer sus productos y/o servicios.

y Tasaciones
Los Factoring de provincia dependen de las decisiones tomadas en las

oficinas centrales, las cuales normalmente estn ubicadas en Santiago.
Esto burocratiza los procedimientos, quitndole agilidad a las
operaciones. Adems esto elimina completamente el trato personalizado,
con lo cual el cliente tiene poca posibilidades de negociar u obtener una
posicin preferencial como cliente.

y Tasaciones
En el portal mercado publico:
www.mercadopublico.cl
Puede encontrar la licitacin con el ID:
,
correspondiente a la primera parte de el trabajo que realizaremos en todo el
semestre. Este comprende 4 etapas de entregas.
1.Interrogacin de las bases administrativas y tcnicas.
2.Fase de preguntas.
3.Entrega de Anlisis de Precios Unitarios
4.Entrega de la propuesta completa.
Fecha de la prueba:

y Tasaciones

Presupuestos

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Principales Documentos Para el Estudio de una Propuesta Formal

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3. Formulario de la Propuesta: La propuesta normalmente ser presentada en un formulario especial

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4. Especificaciones Tcnicas (E.T.): Se basan en la NCh 1156 Of 99 Especificaciones tcnicas

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b. Estipulaciones Tcnicas: Contiene las instrucciones necesarias para obtener la calidad y el

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6. Documentos de Referencia: Consiste en los informes previos realizados al llamado a propuesta,

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Permite ponderar el valor de las diferentes actividades que se

Permite trabajar con costos promedios

7. Permite tener claridad en cuanto a las metas sobre ingresos, costos

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Etapas para Estudio de un Presupuesto

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e. Simultneamente con el estudio de los antecedentes y a medida que se avanza en el

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g. En el caso de propuestas con contrato a serie de precios unitarios, es igualmente conveniente

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l. Al momento de enfrentar el anlisis de precios el encargado del estudio deber definir la

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TIPOS DE PRESUPUESTOS SEGN DETALLE

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La determinacin clara y precisa de los G.G. es fundamental en un presupuesto y puede determinar

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DETENGAMONOS EN LOS SEGUROS Y GARANTAS:

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Gastos notariales e inscripcin en el conservador de bienes races. Este gasto se da

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Gastos notariales e inscripcin en el conservador de bienes races. Este gasto se da

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ASPECTOS QUE AFECTAN LOS GASTOS GENERALES