Propiedad Predial

Dr. Jos Enrique Hurniz

Castillo
(Registrador Pblico- Z.R.
NIX-Sede
Lima SUNARP)
Instituto de Investigacin
para el
Desarrollo Jurdico - INDeJUR
Cursos, Cursos Tcnicos de Especializacin en Derecho Registral, Cursos in
house, conferencias, asesora acadmica grupal y personalizada en cursos
de pre grado y post grado, obtencin del titulo de abogado.

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REGULARIZACIN
Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las
edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana
con construccin simultnea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren
como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos
en el Registro de predios
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su
inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de
propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el
propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el
notario. (art. 4 del D.S.035-2006-Vivienda)

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FUNCIONES DEL VERIFICADOR

RESPONSABLE
El Verificador Responsable del trmite de regularizacin organiza la
documentacin que se acompaa al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el
Informe Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se
adjuntan corresponden a la realidad fsica existente, dejando
constancia de las observaciones que formula.
Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo
requiera, el Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora
correspondiente que se requiere de un Informe Tcnico de Verificacin Ad
Hoc, y cancelar los derechos que esta verificacin especializada requiera,
con base en las tarifas que se sealen para el efecto en la resolucin
ministerial a la que se refiere la Tercera Disposicin Transitoria del presente
Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trmite y de su pago,
se anotarn en el formulario del Informe Tcnico de verificacin.

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OBSERVACIONES
Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral del
predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o de
edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin
como observaciones. (art. 13.1 del D.S. 035-2006-Vivienda).
Cuando el informe tcnico de verificacin contiene observaciones
de conformidad con lo dispuesto en el art. 13 de este reglamento,
dichas observaciones no impiden la inscripcin de la declaratoria
de fbrica en va de regularizacin; pero podr ser inscrita por el
registrador como una carga del inmueble en la partida registral del
predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones estar
obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en
la edificacin (art. 32 D.S. 035-2006-Vivienda)
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INSCRIPCIN DE CARGAS TCNICAS

Con la regularizacin de la declaratoria de fbrica se inscribirn
simultneamente, en el rubro de cargas y gravmenes, las cargas
constituidas por transgresiones a los parmetros urbansticos y
edificatorios aplicables al predio y otras cargas reguladas en la
normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da mrito a
la inscripcin de la declaratoria de fbrica.
Slo se inscribirn como carga las observaciones contenidas en
el Informe Tcnico de Verificacin. No corresponde al Registrador
formular observaciones a los aspectos tcnicos de dicho informe.
Las observaciones contenidas en el Informe de Verificacin Ad
hoc remitido al Registro de conformidad con el artculo 10 del
Reglamento de la Ley N 27157, aprobado por Decreto Supremo
N 008-2000-MTC, se inscribirn de oficio. (ART. 80 del R.I.R.P.)
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OBSERVACIONES SOBRE DISCREPANCIAS EN

REAS Y/O LINDEROS

Cuando la observacin en el informe

tcnico se refiera a la existencia de
discrepancia entre el rea real del terreno,
sus medidas perimtricas y/o linderos,
con los que figuran en la partida registral
del predio, el registrador inscribir la
declaratoria de fbrica, siempre que el
rea real del terreno no sea mayor de
la que figura en el Registro. Asimismo,
inscribir como carga la discrepancia
existente. (art. 33.1 del D.S. 035-2006Vivienda)

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OBSERVACIONES SOBRE DISCREPANCIAS EN

REAS Y/O LINDEROS

Si el rea del terreno es superior

al rea registrada y no existe
superposicin
de
reas,
podr
solicitarse la anotacin preventiva de
la fbrica, la misma que tendr una
vigencia de un ao prorrogable por un
ao ms.

Art. 33.2 del D.S. 035-2006-Vivienda

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CATASTRO
Directiva N 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles
en el Registro de Predios que requerirn informe previo del
rea de Catastro

5.1. Actos inscribibles en el Registro de Predios que requieren informe previo

del rea de Catastro para acceder a su inscripcin:
d) Rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de
predios, respecto de su matriz.

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SANEAMIENTO DEL REA, LINDEROS Y

MEDIDAS PERIMTRICAS DEL
TERRENO

Cuando sea necesario :

Determinar el rea, linderos y medidas
perimtricas del terreno, o
Cuando existan discrepancias entre el
rea real del terreno, sus medidas
perimtricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio,
stas podrn determinarse o rectificarse
de
acuerdo
con
los
siguientes
12 procedimientos
(art. 13.1 de la Ley

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TRAMITE DE SANEAMIENTO
El art. 13 de la ley 27333, no se
encontraba originalmente regulado por la
ley 27157 ni su reglamento.
Razones principales de la inexactitud en
la descripcin de predios.
Puede ubicarse en inmuebles urbanos o
ubicados en reas urbanas, sean o no
materia de regularizacin o saneamiento
de titulacin, slo excluye terrenos
rsticos. (criterio precisado en el numeral
5.6 de la directiva 013-2003-SUNARP).
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PROCEDENCIA DEL
SANEAMIENTO
En predios Urbanos o en reas urbanas.
Cuando sea necesario determinar el rea,
linderos y medidas perimtricas del
terreno.
Cuando existan discrepancias entre el
rea real del terreno, sus medidas
perimtricas y/o linderos, con los que
figuren en la partida registral del predio

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IMPROCEDENCIA
En predios rsticos.
Cuando existe superposicin.
Cuando se interpone una oposicin en el
procedimiento.
Cuando se advierta una adjudicacin de
rea y no una rectificacin.

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MODALIDADES

Por mutuo acuerdo: con la firma de los

propietarios de todos los predios colindantes
- mediante escritura pblica, se adjuntar
informe tcnico y planos.
Procedimiento Notarial: como asunto no
contencioso, siempre y cuando no exista
superposicin con derecho de terceros (error
en la ley al suponer que un rea menor no
puede generar superposicin) trmite similar al
de la prescripcin, procede tambin si el rea
es mayor y no existe superposicin con
derecho de terceros.
Procedimiento judicial: cuando 16lo desee el

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1) POR MUTUO ACUERDO

Mediante escritura pblica suscrita por el
propietario del predio y los propietarios de
todos los predios colindantes, en las que
estos ltimos manifiesten su conformidad
con el rea, medidas perimtricas y/o
linderos, segn corresponda.
Se adjuntar informe tcnico y planos.
En esta alternativa es posible que exista o
no superposicin, dado que la intervencin
de todos los colindantes implica su
aceptacin
a
la
determinacin
o
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Quines son los colindantes

que deben intervenir en la
escritura
pblica?
Interpretacin literal: TODOS los colindantes, sea
que se modifique el lindero con el colindante que no
exista modificacin fsica alguna de su predio (art.
13 literal b de la ley 27333).

Jurisprudencia sucesiva y reiterada, ha precisado

que no es necesario la intervencin de todos los
colindantes, sino slo de aquellos que puedan verse
afectados por la rectificacin. Ello siempre que se
acompae plano catastral (no necesariamente CUC)
o plano visado por la municipalidad respectiva.

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2) PROCEDIMIENTO NOTARIAL
Dos supuestos:
El rea real del predio sea igual o inferior a
la registrada en la partida
El rea real del predio sea superior, en
cuyo caso proceder el trmite siempre
que exista una certificacin registral de
que la mayor rea no se superpone a otra
registrada.
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3) PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Se tramita por el procedimiento judicial
previsto en los artculos 504 y siguientes
del
Cdigo
Procesal
Civil,
toda
rectificacin que suponga superposicin
de reas, linderos o cuando surja
oposicin de terceros.

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ACUERDO
No
obstante
las
alternativas
anteriores, si durante el proceso no
contencioso o judicial se produce el
mutuo acuerdo entre todos los
propietarios, la escritura pblica dar
por concluido el proceso iniciado.

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PROCEDIMIENTO NOTARIAL
La ley 27333 nos remite al reglamento de la ley
27157, el cual contempla el procedimiento de
prescripcin adquisitiva, debiendo entenderse que
tiene el mismo procedimiento se aplica a ella, pero
de acuerdo con las modificaciones contenidas en
el art. 5 de la ley 27333.
Obviamente en este caso exite titularidad
dominial, no tiene que acreditarse la titularidad
dominial, no tiene que acreditarse la posesion,
sino los aspectos fsicos de la conformacin del
terreno.
A travs de ella no se puede pretender ms que
corregir imprecisiones o subsanar22 falta de

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COMPETENCIA NOTARIAL
Notario debe ser abogado.
Notario del distrito notarial donde se ubica el
bien.
No es competente el notario en caso de
saneamiento por COFOPRI.

Predios urbanos.

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PREDIOS URBANOS
El trmite notarial de rectificacin de rea y
linderos, contenido en la Ley N 27333, slo
resulta de aplicacin a los predios
urbanos, conforme a una interpretacin
sistemtica de dicha ley, con la Ley N
27157 y su reglamento.
Resolucin 262-2001-ORLC/TR del 20 de
junio de 2001.
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SUPERPOSICIN
En el supuesto en que exista discrepancia entre el
rea real del terreno y la de la partida registral, sin
que dicha mayor rea implique superposicin con
las propiedades colindantes en razn de que los
linderos y medidas perimtricas permanecen
inalterables, corresponde tramitar la rectificacin
mediante el procedimiento previsto por el inciso b) del
artculo 13 de la Ley N 27333, salvo que se
produjese acuerdo, en cuyo caso se proceder la
rectificacin mediante escritura pblica.
Resolucin
482-2001-ORLC/TR
del
08
de
noviembre de 2001.
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INICIO
Se inicia mediante peticin escrita de los
interesados en el que se seala:
El tiempo de posesin del solicitante.
Nombre y direccin de los propietarios u
ocupantes de los predios colindantes.
Declaracin del solicitante, abogado y tres
testigos.
Certificacin municipal o administrativa de
la persona que figura en sus registros como
propietaria o poseedora del bien.
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REQUISITOS
Planos de ubicacin y perimtricos:
suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado
y debidamente visado por la autoridad
municipal.
Testigos: La prueba testimonial de no menos
de tres ni mas de seis personas mayores de
25
aos,
preferentemente
vecinos
u
ocupantes de los inmuebles colindantes del
predio cuyo saneamiento de titulacin se
solicita.
Certificacin Registral: en el sentido que el
mayor rea no se superpone27 con los

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ANOTACIN PREVENTIVA
Una vez presentada la solicitud, el notario
debe solicitar la anotacin preventiva,
siempre que el predio se encuentre
registrado. Para ello debe presentar:
a) Oficio del notario que contenga la
solicitud de anotacin.
b) Copia legalizada de la solicitud del
interesado.
c) Copia legalizada de los planos de
ubicacin y localizacin, debidamente
visado por la municipalidad.
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PUBLICIDAD
El notario fija carteles
en los lugares
visibles del terreno cuyo saneamiento se
solicita.
El notario dispone se efecte una
publicacin que contenga un extracto de la
solicitud de saneamiento por 3 das, con
intervalos de 3 das, en el diario oficial El
Peruano y en el de mayor circulacin del
lugar donde se ubica el inmueble.
Notifica a colindantes.
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INMEDIACIN
El notario debe constituirse en el
de saneamiento, extendiendo
presencia en la que har constar
caracterticas
del
inmueble,
manifestacin de los ocupantes
colindantes.

inmueble objeto
un acta de
la descripicin y
y
tomar
la
de los predios

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CONCLUSIN
Transcurridos 25 das hbiles desde la fecha de la
ltima publicacin sin que se hubiera interpuesto
oposicin, el notario levantar un acta donde har
constar la evaluacin de las pruebas y los actuados
y declarar la rectificacin solicitada.
El acta notarial y todos sus antecedentes son
incorporados en el Registro Notarial de Asuntos no
Cotenciosos.

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OPOSICIN
Cualquier persona puede formular oposicin al
procedimiento de rectificacin de rea, linderos y/o
medidas perimtricas, pero antes que el notario
elabore el acta o la escritura pblica.
Si hay oposicin de un tercero, el notario dar por
finalizado el trmite comunicando de este hecho al
solicitante, al Colegio de Notarios y a la oficina
registral correspondiente.
El solicitante, en dicho supuesto, tiene derecho para
poder interponer en va judicial, o arbitral en su
caso, el procedimiento de rectificacin.
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PREDICTIBILIDAD EN LA CALIFICACIN
DIRECTIVA N 013-2003-SUNARP/SN
Uniformiza los criterios de calificacin registral en asuntos no
contenciosos notariales de prescripcin adquisitiva, ttulos
supletorios, saneamiento de rea y linderos.
-La calificacin registral no comprende la validez de los actos
procesales de competencia del notario, ni el fondo o motivacin
de la declaracin notarial.
-Para la anotacin preventiva: Oficio, copia certificada de la
solicitud y copia certificada de los planos de ubicacin y
localizacin de los predios.
(RESOLUCIN N 490-2003-SUNARP/SN, PUBLICADA EL 09 DE OCTUBRE DEL 2,003)

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IMPOSIBILIDAD DE DETERMINAR
SUPERPOSICIN
No constituye impedimento para la inscripcin de la rectificacin
del rea, linderos y medidas perimtricas efectuado a travs
del procedimiento notarial no contencioso previsto en el literal
b) del artculo 13 de la Ley N 27333, el informe del rea de
catastro que seala la imposibilidad de determinar si el predio
se superpone o no con los predios colindantes inscritos.
Resolucin N 377-2012-SUNARP-TR-L

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Acuerdo - CXV PLENO

Sesin ordinaria modalidad presencial realizada los
das 12 y 13 de diciembre de 2013.

4.RECTIFICACIN DE REA POR MUTUO ACUERDO: A

efectos de rectificar el rea, linderos y/o medidas
perimtricas de un predio por mutuo acuerdo no se
requerir que los predios colindantes se encuentren
inmatriculados. En ese caso, no ser necesario acreditar el
dominio de dichos colindantes.
5. RECTIFICACIN DE REA, MEDIDAS PERIMTRICAS Y
LINDEROS: Procede la rectificacin de rea, linderos y/o
medidas perimtricas en mrito a escritura pblica
otorgada
por
el
propietario
acompaada
de
la
documentacin a que se refiere el artculo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo si
el rea de Catastro determina indubitablemente que el
mbito grfico resultante se encuentra dentro del predio
inscrito. Dicha rectificacin no proceder cuando se afecten
derechos
de
acreedores
inscritos 35o
medidas

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CVI - PLENO
Sesin extraordinaria modalidad presencial realizada el
da 24 de mayo de 2013
5. RECTIFICACIN DE REA EN MRITO A ESCRITURA
PBLICA
Puede rectificarse el rea, medidas perimtricas y linderos de
un predio urbano mediante escritura pblica segn el literal
a) del art. 13.1 de la Ley N27333, aunque exista
superposicin con rea de predio inscrito, debiendo
indicarse en la escritura tanto la nueva rea, medidas
perimtricas y linderos del predio rectificado, como del
predio que ha resultado afectado con la rectificacin. En tal
sentido, deber rectificarse tambin el rea y medidas
perimtricas de los predios colindantes materia de la
superposicin.
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Muchas Gracias!

Direccin: Av. Aramburu 267,

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