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4. VIABILIDAD COMERCIAL
5. VIABILIDAD TCNICA
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
)
)
)
)
)
)
RESUMEN EJECUTIVO
CyC Arquitectos es una empresa que se dedica al diseo y construccin de proyectos de arquitectura
con un enfoque principal en viviendas multifamiliares. La prioridad de esta empresa es poder
entregarle al cliente una vivienda con los ms altos estndares de diseo.
La misin: concretar proyectos inmobiliarios que se diferencien del resto buscando entender la
problemtica del cliente objetivo y logrando solucionarlo eficazmente.
La visin: La empresa busca consolidarse como una de las principales inmobiliarias del pas
enfocndose en un espectro ms grande, desde la construccin de viviendas hasta el retail y diseo
urbano. Adems, tambin busca poder salir de las fronteras hacia otros destinos de Latinoamrica
como Chile y Colombia. Para lograr esto, debe primero entender la problemtica nacional y brindar
soluciones tanto en Lima como en el interior, innovando en cada paso del camino.
Valores: Innovacin: encontrar nuevas soluciones a los problemas presentados para satisfacer las
demandas del sector
Competitividad: destacar por sobre las dems inmobiliarias, nunca conformndose con los resultados
obtenidos, buscando una mejora continua.
Abiertos al cambio: diversificar los diferentes tipos de proyectos que se realizan
Responsabilidad: para contribuir con la ciudad. Se buscar cumplir con el cliente y con el entorno,
siguiendo y cumpliendo todas las normativas y parmetros.
CyC Arquitectos realizar proyectos de viviendas multifamiliares haciendo una investigacin de
mercado que proporcionar a la empresa los datos necesarios para satisfacer las necesidades del
usuario. Tambin, se realizar una evaluacin del entorno a edificar para respetar el contexto y buscar
inclusive la mejora del mismo.
Segn el XIX Estudio de Mercado de Edificaciones Urbanas de Lima y Callao realizado por CAPECO,
a julio del 2014 la actividad edificadora en Lima Metropolitana y el Callao ascendi a 6975,389
metros cuadrados (m2), construidos superior en 14.2% a lo registrado a julio del 2013. En detalle,
el incremento de la actividad edificadora a julio del 2014 estuvo explicada por una mayor rea
construida en edificaciones destinadas a oficinas, a locales comerciales, a la edificacin de otros
destinos -como hoteles, colegios, cines, restaurantes, etc.- y de viviendas.
Actividad edificadora
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Lima Moderna
1259,339
13.1%
Total de hogares
366,375
391,519
Total de Manzanas
9,800
% respecto al total de
manzanas
10.7%
Edad
Lima Moderna
Menos de 7
103,150
De 7 a12
93,001
De 13 a 20
153,795
De 21 a 35
314,855
De 36 a 59
388,398
De 60 a mas
206,142
Total:
1259,339
16.566
15 a 29 aos
23.046
30 a 44 aos
20.623
45 a 64 aos
18.623
65 a mas aos
9.529
Total:
89.283
Distrito
Habitantes
NSE B
Surquillo
92,328
285
Analizando el perfil de la vivienda del distrito, se puede observar en la tabla 3 que los departamentos
en vivienda son el segundo tipo de vivienda ms comn con un 35.4 %, es decir, un tercio del total
de ellas. Es seguro que este tipo de vivienda siga en aumento debido al costo mas barato de
viviendas y tambin a la seguridad que ofrece.
3. Posicionamiento
PARMETROS URBANOS
Zonificacin
rea de estructuracin urbanstica
Densidad neta mxima
Coeficiente de edificacin
rea del terreno
68.75%
rea libre
880 m2
Ancho de va
Retiro de edificacin
3m
Altura mxima
PARMETROS URBANOS
ndice de estacionamientos
95 habitantes
2800m2
400m2
7 pisos
Ntotal de departamentos
Ntotal de estacionamientos
Entre Piso
5 m2
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
7
7
7
5
7
7
5
Departamentos
Departamentos
Departamentos
Departamentos
Departamentos
Departamentos
Departamentos
45 Departamentos
31 Estacionamientos
2.70 m
EXCELLENCE - IMAGINA
Ubicacin: Av. De la Republica 5181 , a 2 cdrs de av. Ricardo Palma Surquillo Entorno
Condominio Multifamiliar:
Departamentos:
De 1, 2 y 3 dormitorios
rea desde 37,97 m2 - 74,81 m2
FLAT y PENT HOUSE
Departamentos:
De 2 a 3 dormitorios
rea desde 70.60 - 80 m2
DUPLEX, FLAT y PENT HOUSE
Departamentos:
De 1,2 a 3 dormitorios
rea desde 40 m2 - 79 m2
Imagina
H&C
Armas - Doomo
74m2
80m2
80m2
S/.591,141
S/.504,000
S/.504,000
S/.7,988
S/.6,300
S/.6,300
reas
Precios
Preciopromediom2
Los proyectos que se encuentran en la zona son para familias grandes de 5 personas aproximadamente teniendo 3
habitacionespordepartamentoen7480m2.Adems,nosrefiereaunclienteobjetivodesectoreconmicoBm
PROPUESTA DE LA UNIDAD
Excellence - Imagina
Armas Doomo
Pisolaminadoensala,comedorydormitorios
Departamentodetresdormitoriosde80mts2delsegundoalsptimopiso.
Pisoporcelanatoencocinaykitchenette
3dormitorios(principalconbao)conclosetsdemelaminepisoslaminados
Baoprincipalconmueblebajodemelamine
Sala,comedordepisoslaminadosyconmueblesaltos
Cocinatipoamericanaconpisosdecermicoytablerosdegranito
1baoscompletos
Lavanderaconpisodecermicogrisconlavaderodelosa
En todas las propuestas de los proyectos presentados se busca la eficiencia del espacio para sacar el mximo
provechoalreadejandocomosegundoplanoelconfortparaelcliente.
PROPUESTA DE IMAGEN
Excellence - Imagina
Armas - Doomo
2. El terreno escogido.
Terreno 1
Terreno
2
Terreno
1
Terreno 2
Terreno
Metro Cuadrados
Demolicin
Ubicacin
Ventajas
Terreno 1
1280 m2
50%
rea verde
cercana
Terreno 2
1520 m2
100%
rea verde
cercana
Terreno escogido
Anlisis vial
Vas arteriales
Vas colectoras
Vas expresas
Terreno
Terreno escogido
ANALISIS DE EQUIPAMIENTO
mercio zonal
Comercio Vecinal
Zona de equipamientos
Vivienda Taller
Terreno
Terreno escogido
SOL
VIENTOS
3. Anlisis de la Cabida
Modulo de departamento 1
Modulo de departamento 1
Metros cuadrados: 50 m2
Dormitorios: 1
Baos: 1
Proponemos este tipo de
departamentos ya que
nuestro mercado es joven
y es adecuado para una
pareja recin casada o un
dpto. para soltero
Modulo de departamento 3
Metros cuadrados: 80 m2
Dormitorios: 3
Baos: 2
Proponemos este tipo de
departamentos ya que
nuestro mercado tiene
una clara demanda de
estos
Metros cuadrados: 60 m2
Dormitorios: 2
Baos: 2
Proponemos este tipo de
departamentos
ya
que
nuestro mercado es joven y
es ideal para una pareja con
un hijoj
En la ciudad de Lima. al da del mes de de comparecen por una parte el Seor con
domicilio en No. Fracc. en , a quien en el curso del presente contrato se le denominar
como EL PROMITENTE VENDEDOR, y por la empresa C y C Arquitectos con oficina en No.
Colonia en a quien en lo sucesivo se le denominar como EL PROMITENTE COMPRADOR, y
quienes manifiestan ser Limeos, mayores de edad, de estado civil, el Primero SOLTEROS y el Segundo
SOLTEROS aptos para contratar y obligarse, quienes celebran contrato de promesa de venta el cual
otorgan en unin de los testigos que al final se expresa, segn las siguientes:
CLAUSULAS
PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga
a comprar, libre de todo gravamen, al corriente en el pago de contribuciones prediales y servicios de
agua, respondiendo el Primero del saneamiento para caso de eviccin, el siguiente bien inmueble: ,
ubicada en: DEL MUNICIPIO DE . construida en una superficie de m2 DE TERRENO Y m2
APROXIMADAMENTE CONSTRUIDOS TECHADOS EN DOS PLANTAS.
SEGUNDA.- El precio de la operacin ser la cantidad de: $ ( pesos 00/100 M. N.) entregando EL
PROMITENTE COMPADOR al firmarse este contrato a cuenta y como garanta, la cantidad de: $ (
pesos 00/100 M. N.) y el saldo restante lo liquidar de la siguiente forma:
AL DE DE
$
DE DE
$
TERCERA.- Ser por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR todos los gastos, impuestos, y honorarios
que cause la escritura definitiva, as como los gastos e impuestos normales del presente contrato y de
la(s) Hipoteca(s) y apertura de crdito, en caso de Crdito Hipotecario. No as al Impuesto sobre la Renta
que ser por cuenta del PROMITENTE VENDEDOR.
CUARTA.- EL PROMITENTE VENDEDOR, se har responsable del inmueble materia de este contrato, en
todos sus materiales, custodia y mantenimiento hasta el momento de la entrega. Una vez entregado el
inmueble EL PROMITENTE COMPRADOR lo recibir de conformidad por escrito.
SEXTA.- Las partes contratantes consideran que lo pactado en este documento es justo y legtimo y
por lo tanto renuncian a las acciones de nulidad, error, lesin y enriquecimiento ilegtimo, que
establecen los Artculos 1803, 2149 Y 2151 del Cdigo Civil del Estado.
SEPTIMA.- Para la interpretacin y cumplimiento del presente contrato, las partes contratantes se
someten a las Leyes y Tribunales competentes de la ciudad de , renunciando a cualquier otro
fuero que pudiera corresponderles por razn de domicilio presente o futuro.
OCTAVA.- Este contrato se extiende por triplicado, y fue ledo a los contratantes y conformes con su
contenido, lo firman en unin de los testigos.
PROMITENTE VENDEDOR
TESTIGO
PROMITENTE COMPRADOR
TESTIGO
ElpreciosugeridopromediodelaviviendaseestablecienS/.504,000osu
equivalenteendlaresde$162,580(T/C=s/3.10)conunacuotainicialdel
20%equivalenteaS/.100,800.-ycuotasmensualesdepagodeS/.1,680-
parapagaren20aos.
DuracindeAhorro
5m2
#Pisos
7Pisos
#Etapa
1Etapa
#Departamentos
45dpts.
#Estacionamientos
30Est.
Velocidaddeventa
5dptospormes
PrecioVta.
departamento
PrecioVta.
Estacionam
departamento
meses
20%
8
meses
80m2
Areadecirculacion/dpto
Preventa
Venta
#dptos
18
27
#meses
4
5
Total:
S/.6.299,70
S/.503.976,00
S/.26.400,00
S/.26.400,00
S/.22.678.920,00
PrecioVta.
Estacionam
S/.792.000,00
TOTAL
S/.23.470.920,00
CuotaInicial
MesesdePre-operativos
DatosdeTerreno
rea
1280m2
realibre
35%
Totalreaconstruida
5824m2
Precioxm2
$2.100,00
PrecioTotal
$2.688.000,00
S/.8.870.400,00
Otros
0,5%
Terreno
S/.44.352,00
INVERSIONAPORTE
S/.4.847.574,52
Tasadedescuento
12%
TIR
104,0%
DATOSDECONSTRUCCION
A.C.Total
5824m2
A.C.departamentos
3600m2
A.C.Circulacin/areas
comunes
A.C.Sotanos
225m2
2560m2
Subtotal
S/.Mensual
C.D.departamentos
S/.1.100,00 porm2
S/.3.960.000,00
S/.495.000,00
C.D.circulac/areas
com
S/.1.200,00 porm2
S/.270.000,00
S/.33.750,00
C.D.stano
S/.1.050,00 porm2
S/.2.688.000,00
S/.336.000,00
TOTALCD
S/.60.000,00 pormes
S/.6.918.000,00
Indirectospormes
Relaciones
industriales
S/.10.000,00 global
S/.1.250,00
ImpactoSocial
S/.5.000,00 global
S/.625,00
PROYECTO
6meses
S/.60.000,00
TOTALDE
CostoTotal
CONSTRUCCIONS/.7.293.000,00
Arquitectura
S/.5,00m2delA.C.
S/.29.120,0
Estructuras
Feedeconstruccin
S/.1,00m2delA.C.
7%
S/.5.824,0
S/.510.510,00
Periodoejecucin
Instal.Electric
obra
S/.0,75m2delA.C.
8meses
S/.4.368,0
Instal.Sanitar
S/.0,75m2delA.C.
S/.4.368,0
EstudioImpa.Vial
S/.1,50m2delA.C.
S/.8.736,0
EstudiodeSuelos
S/.4,00m2delA.T.
S/.5.120,0
S/.63.813,75
PredialArbitrios
Anteproyectconsulta
LicenciadeObra
Serpar
Numeracin
Cert.Finaliz.YDecla
Fab
GastoNotariales
GastoRegistrales
COSTOLICENCIAS,GGNNYGGRR
1,5%DelCostoObra
0,6%DelCostoObra
1,25%DelCostoObra
S/.5,25 m2delareaterreno
S/.90,00 Porunid.Viv.
S/.109.395,0
S/.43.758,0
S/.91.162,5
S/.6.720,0
S/.4.050,0
20,0%UIT
S/.150,00 Porunid.Viv.
S/.75,00 Porunid.Viv.
S/.790,0
S/.6.750,0 S/.750,00
S/.3.375,0 S/.375,00
TOTALCOSTOLICENCIAS,GGNNYGGRR
GASTOSDEMKTVENTAS
Piloto+Lanzamiento
S/.300.000,00
PresupuestoMensual
S/.40.000,00
Pre-operativos
S/.45.000,00
Remanentedeventas
S/.10.000,00
TOTALDEMARKETINFYVENTAS
S/.266.000,5
global
mensual
global
mensual
GASTOSADMINISTRACIONDELPROYECTO
FeeGerenciadeProyecto
6%
DelTotalvta.
Superv.Indep.yasesoralegal
S/.200,00 Porunidviv.
Mensualx
period
SupervisindelBanco
S/.5.000,00 construccion
Otros
1%
Gerenciaproy
TOTALDEADMINISTRACIONDEPROYECT
GASTOBANCARIOS,POSTVENTA&OTROS
Imprevistos
2%
Implemen.Postventa.
S/.150,00
CostoMensual
S/.13.674,38
Deltotalventas
Porunidviv.
C.D.
AtencinPostVenta
0,50%
construccin
Gestincomunitaria
S/.40.000,00
Global
GastosBancarios/Fianza
0,40%
DelTotalvtas.
TOTALGASTOSBANCARIOS,POSTVENTAYOTROS
MensualS/.
#demeses
S/.150.000,00
2
S/.40.000,00
9
S/.15.000,00
3
S/.10.000,00
1
SubTotal
S/.300.000,0
S/.360.000,0
S/.45.000,0
S/.10.000,0
S/.715.000,0
MensualS/.
S/.56.330,2
S/.1.000,0
#demeses
25
9
SubTotal
S/.1.408.255,20
S/.9.000,00
S/.5.000,0
S/.563,3
8
25
S/.40.000,0
S/.14.082,55
S/.1.471.337,8
MensualS/.
S/.36.109,1
S/.6.750,0
S/.8.647,5
S/.10.000,0
S/.10.431,5
#demeses
SubTotal
13
S/.469.418,40
1
S/.6.750,00
4
4
9
S/.34.590,00
S/.40.000,0
S/.93.883,68
S/.644.642,1