1) Nociones generales.

Derechos reales y personales: sus

diferencias y consecuencias.
2) Clasificacin de cosas: muebles e inmuebles; derechos o
bienes registrables y no registrables. Seguridad esttica y
dinmica.
3) Necesidad de publicitar el derecho real. La publicidad y
sus distintos tipos en Argentina.

Introito:
Antes

de
analizar
al
derecho
real
propiamente dicho, vamos a indagar sobre
una cuestin con la que guarda ntima relacin:
la publicitad. Es que la necesidad de publicitar
el derecho real tiene mucho que ver con su
esencia. Por ello en esta primera Unidad nos
enfocaremos en el Derecho Registral como
manifestacin moderna de publicidad. Claro
que tambin se estudiarn las diferencias que
existen entre los derechos reales y personales y
la clasificacin de las cosas o bienes.

1) Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias.
Entonces, ahora vamos a analizar el sentido que tiene el

Derecho Registral, el porqu de su nacimiento y vamos

a justificar su existencia. Para ello indagaremos acerca de
la publicidad en general y la registral en especial.
Ms all de la seguridad esttica y de la dinmica, existe,
una razn ms de fondo que justifica el nacimiento del
Derecho Registral y de la publicidad misma, la cual tiene
su gnesis en las diferencias que existen entre los
derechos reales y personales. De hecho en Espaa al
Derecho Registral se le denomina Derecho Hipotecario. Y
en Alemania, Derecho Inmobiliario.
Explicaremos esta idea: primero debe quedar en claro que
no slo los derechos reales se inscriben. No.
Tambin algunos derechos personales requieren de
inscripcin. Incluso los derechos intelectuales ameritan su
inscripcin.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (2)
Entonces, si bien no slo los derechos reales necesitan

de inscripcin registral, por un lado, no se puede

negar, por el otro, que la publicidad misma siempre
estuvo ligada al derecho real. Su vinculacin es harto
cercana y hace hasta la propia constitucin del
mismo (vg. art. 577 del Cdigo de Vlez)
Para comprender un poco dicha proposicin se torna
necesario indagar mnimamente sobre el derecho real y
compararlo, a su turno, con el personal o de crdito.
Recordemos que el derecho real es aquel en el cual una
persona -sujeto- se encuentra en forma directa e inmediata
en relacin con la cosa -objeto del derecho-, de tal manera
que no existen sino esos dos elementos: persona y cosa,
relacionados en forma directa e inmediata, dicho esto con
carcter general. Los dems son terceros.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (3)
Por

el contrario, en el derecho personal

contamos con la presencia de tres elementos: el
acreedor, el deudor y la prestacin. Adems
podramos sumarle el vnculo que media entre
ambos. Pero para estos fines basta con resaltar
dichos tres elementos, el sujeto activo titular del
crdito (lado o polo activo), el sujeto pasivo sobre
quien pesa la deuda (polo pasivo) y la prestacin
que debe realizar ste en favor de aqul para
desobligarse (solutio o pago). Por cierto que el
derecho de crdito es personal en un doble
sentido: corresponde a una persona y se alega
frente a una persona

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (4)
Es a partir de ese simple esquema que pueden
trazarse las diferencias que los autores de todos los
pases hicieron, algunas con razn y otras que fueron
puestas en tela de juicio. El propio Vlez separ
claramente ambas rbitas de derechos patrimoniales.
Ello sin desconocer ciertos puntos de contacto y
disposiciones comunes a ambos.
En efecto, el Cdigo velezano siguiendo la doctrina
dualista clsica francesa- se pronunci por la
contraposicin de dos rdenes de derechos subjetivos
bien diferenciados: los derechos personales y los
reales (conf. art. 497 del Cd. Civ.), excluyendo del
terreno obligacional todo lo referido al derecho real.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (5)
Seal LPEZ DE ZAVALA que es dable zanjar estas

diferencias entre los derechos reales y personales, a

saber: por su esencia, el derecho real se da en una
relacin entre una persona y una cosa, en cambio el
derecho personal es una relacin entre personas,
siendo el poder sobre conductas; por sus
elementos, dos en el derecho real, tres en el
derecho personal; por su causa, la causa fuente del
derecho personal es simple y puede ser el contrato,
el delito, el cuasidelito, etc., en tanto que la causa
fuente del derecho real es doble (ttulo ms modo);
por sus ventajas, el derecho real concede el ius
praeferendi y el ius persequendi;

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (6)
por su nmero, los derechos personales son ilimitados,

ello como consecuencia del dogma de la autonoma de

la voluntad (pacta sunt servanda con los lmites que
marcan el orden pblico, la moral y las buenas
costumbres), en cambio en los derechos reales, en
nuestro ordenamiento nacional, su cantidad depende
exclusivamente de la disposicin de la ley -numerus
clausus-; por su variedad, todos los derechos
personales responden a un mismo tipo fundamental,
en cambio los derechos reales son de diversos tipos
-vg., dominio, condominio, usufructo, etc.-; por su
prueba, puesto que los derechos personales nunca se
presumen, en tanto que los derechos reales pueden
inducirse del hecho de la posesin.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (7)
A tales diferencias podramos agregar algunas otras, como

ser que el derecho real se ejerce frente a todo el mundo, ello

puesto que es absoluto (erga omnes), en tanto que el
personal es relativo; justamente por su propia esencia en
el derecho real la relacin entre el sujeto con la cosa es
inmediata, en tanto que en el personal es mediata
(prestacin), puesto que la relacin directa es entre
personas; esto ltimo tambin se manifiesta en que el objeto
del derecho real es una cosa, mientras que en el creditorio lo
es la prestacin; por otro lado el ejercicio del derecho real
fortalece el mismo (es casi perpetuo), en tanto que en el
derecho personal su ejercicio lo extingue, ello puesto que la
obligacin es siempre temporal, aun cuando pueda tener
larga duracin; ya se dijo que el derecho real slo puede ser
creado por ley, mientras que el personal no, gozando los
particulares de amplias atribuciones (vg. art. 1137 del
Cdigo napolenico y 1197 del Cdigo velezano).

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (8)
Por otro lado, resalta MESSINEO que para que el

derecho de crdito pueda ejercitarse es necesaria la

cooperacin del deudor o la actividad de los rganos
judiciales, en tanto que el derecho real se ejercita
recta via, o sea fuera de toda cooperacin de terceros;
adems en el derecho de crdito falta la inherencia del
poder a la cosa que, por el contrario, es carcter
fundamental del derecho real; el derecho real
disciplina relaciones de concurrencia o de exclusin, la
obligacin, en cambio, relaciones de colaboracin o
cooperacin; por otro lado, el derecho de crdito al
encontrarse en conflicto con el derecho real, debe
ceder a este ltimo (preferencia del derecho real sobre
el derecho de crdito).

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (9)
Tambin existen diferencias desde el punto de vista pasivo,

ello puesto que en el derecho real tenemos un deudor

indeterminado (la misma sociedad), mientras que en el
personal nos encontramos frente a un deudor determinado;
adems se puede establecer una diferencia en cuanto al
deber que pesa sobre ambos sujetos, ello puesto que en
el derecho real nos encontramos frente a un deber general
y legal negativo frente al derecho real ajeno, en tanto que
en el derecho de crdito constatamos la existencia de un
deber particular (obligatio) o sea que incumbe a un slo
sujeto (deudor) y de ordinario positivo; por ltimo, la
influencia del tiempo es distinta, as en el mbito de los
derechos reales la prescripcin sirve para adquirir (usucapir)
el dominio, en tanto que en los derechos personales la
prescripcin es un medio de extincin de la accin.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (10)
Sin ahondar en detalles que pasan por investigar a fondo si

en realidad tales diferencias son siempre predicables, ni

tampoco en constatar sus ntimos contactos y disposiciones
comunes y dejando de lado aquella zona intermedia
constituida por las obligaciones propter rem, lo cierto y
evidente es que los derechos reales se distancian
netamente de los personales.
Justamente mencionaba LPEZ DE ZAVALA a la teora del
ttulo y el modo como caracterstica propia del derecho real.
Ahora slo deseamos resaltar que para hacer nacer al
derecho real hace falta que se cumpla con el requisito de la
traditio, la cual debe estar justificada por un ttulo
suficiente, claro est. Y la traditio misma cumple y cumpli
desde antao una finalidad publicitaria.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (11)
Es que para lograr ese respeto de la sociedad -que es tpico del

derecho real- es necesario que el mismo de alguna manera se

exteriorice, para que pueda as la sociedad conocer qu es lo
que debe respetar, en qu ha de consistir su deber de
tolerancia o abstencin. Y publicidad hay de muchas formas,
desde la simple y elemental publicidad posesoria -anunciohasta la ms evolucionada publicidad registral.
Pues bien, esta necesidad de la publicidad siempre se
relacion con el derecho real mismo. Y el Derecho
Registral no es ni ms ni menos que una forma avanzada de
publicidad. Su forma ms perfecta. Vale decir que el
derecho real -tanto en su constitucin, cuanto en su ejercicio
o exteriorizacin-, la publicidad en general, y el Derecho
Registral en especial, estn clara e ntimamente
conectados.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (12)
Lgicamente la publicidad no es necesaria en las

relaciones personales en donde un sujeto determinado

(deudor) debe cumplir una prestacin frente a otro
sujeto determinado (acreedor) formando una especie de
crculo cerrado.
En cambio en el derecho real el deber de respetar es
genrico, pesa sobre toda la sociedad. Cualquier sujeto
est en situacin de poder infringirlo -en el derecho de
crdito slo el deudor puede transgredirlo- y, por lo
tanto, todos deben conocer la existencia de los
derechos reales que dan origen a tales deberes (ver
nota de Vlez al art. 577 en donde sigue la idea de
Freitas respecto de la imprescindible publicidad del
derecho real).

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (13)
Claro que Vlez no adopt como sistema publicitario en

general a la inscripcin registral, sino a la traditio posesoria,

excepcin hecha del derecho real de hipoteca que no se
manifiesta, justamente, por la posesin. Por ahora dejamos
asentado que la publicidad en general siempre estuvo
ligada al derecho real.
Concluyendo: la publicidad y, entre ellas, la registral,
siempre estuvo vinculada al derecho real. De all las
diversas y equvocas denominaciones en las doctrinas
alemana y espaola. Y si se indaga en la gnesis, en los
elementos, en la causa, y dems caractersticas
determinantes del derecho real, se comprender ms an la
cuestin. Con slo pensar en la ubicacin, sentido y objeto
del artculo 2505 del Cdigo de Vlez no puede pensarse
sino de la manera que proponemos: la ntima vinculacin
que existi y an existe entre el derecho real y la
publicidad misma.

Derechos reales y
personales: diferencias y
consecuencias (14)
Pero quede en claro que al existir tantos tipos de

Registros, lo sealado anteriormente slo tiene un

valor relativo. Ello puesto que actualmente no slo
se acude a la inscripcin de los derechos reales,
sea sobre inmuebles (Registro Inmobiliario), sea sobre
ciertos muebles (Registro del Automotor, de Buques,
Aeronaves, etc.), sino que constatamos la
existencia de Registros personales y hasta de
los derechos intelectuales. Pero ello no le resta
mayor importancia a esa comprobacin elemental
que hicimos de la ntima relacin que existe entre
los derechos reales, la publicidad y el Derecho
Registral.

2) Clasificacin de
cosas.
Como dice el maestro Moisset de Espans desde

hace mucho tiempo existe la distincin, sobre todo

en el mundo occidental, entre cosas de mayor y
de
menor
importancia,
teniendo
en
consideracin principalmente el valor de los bienes
y su funcin econmica. Por supuesto que para ser
titular de las cosas de mayor importancia se
deban cumplir ciertos requisitos que para las otras
cosas no se exigan; lo mismo quepa decir para la
transmisin de las mismas, pudiendo afirmarse
que se requeran mayores solemnidades y
publicidad frente a transmisiones de cosas de
mayor importancia.

Clasificacin de cosas
(Derecho romano,1)
En efecto, en el Derecho romano la distincin ms

significativa se haca entre las res mancipi y las res

nec mancipi. Para lograr la transmisin de las res
mancipi se exiga la forma solemne de la mancipatio,
con la presencia del libre pens, y el empleo de los
trozos de metal que se colocaban en la balanza En
resumen, las cosas que realmente tenan importancia
econmica para la vida de ese pueblo solamente
podan ser objeto de propiedad por los quirites, es
decir los ciudadanos romanos, y su rgimen jurdico
se distingua del aplicable a las cosas de menor valor
econmico, para las cuales no se exiga esa serie de
formalidades. Tambin eran actos que requeran de
formas solemnes, adems de la mancipatio, la in jure
cessio, la adjudicatio y misma traditio.

Clasificacin de cosas (2)

(Derecho germnico).
Y si al antiguo Derecho germnico echamos una ojeada, la

situacin es harto similar y ms clara an. All -y entonces- las

transmisiones inmobiliarias constituan un acto nico que se
llevaba a cabo en el mismo inmueble (vg. pagando el precio y
entregando la cosa ah mismo, en la compraventa). Como
enseaba Ren PADILLA, la publicidad de esa transmisin se
efectuaba por medio de testigos y los autores recuerdan a
este propsito la ley Ripuaria. Pues dicha ley literalmente
estableca una distincin segn se trate de una finca de
escaso valor, de mediano, o de gran precio. Para las primeras
se deba acudir al lugar de la tradicin con slo tres testigos.
Seis testigos eran necesarios en las transmisiones de fincas de
mediano valor y doce si se trataba de una de gran precio. Por
cierto que tambin se requera la presencia de tantos nios
como testigos hubieren, a quienes -para su desgracia- se les
repartan sendas bofetadas y tirones de orejas para que stos
recuerden y puedan dar testimonio de lo que presenciaron

Clasificacin de cosas (3)

(muebles/inmuebles).
Es

sabido que en el Medioevo la importancia

econmica, social y poltica pasaba por la posesin
de las tierras. De hecho existe una frase que resume
claramente esa situacin de superioridad de los
inmuebles respecto de los muebles: res movilis, res
vilis.
Es que no debemos olvidar que en la Edad Media la
propiedad de la tierra confera a sus titulares riqueza
y poder poltico; de all que, basndose en la
importancia econmica y poltica que se adjudicaba a
los inmuebles las leyes estableciesen la distincin
capital entre muebles e inmuebles, clasificacin que
se
proyecta
todava
en
muchos
cdigos
contemporneos, como el nuestro (Moisset de
Espans).

Clasificacin de cosas (3)

(muebles/inmuebles).
Entones: los inmuebles por su naturaleza constituan la

principal fuente de concentracin del poder econmico y

poltico en el Medioevo. Y por ello dicha categora fue la
actora principal de varias leyes, incluidos todos los
cdigos decimonnicos, muchos de los cuales todava
mantienen plena vigencia (vg. Cdigo Civil francs de
1804; argentino de 1871; espaol de 1889; etc.).
Sin embargo dicha clasificacin de bienes muebles e
inmuebles fue desplazada -o al menos comparte el
protagonismo- hace aproximadamente siete dcadas. Es
que en la actualidad existen bienes muebles que tienen
un valor muy superior a los inmuebles (aeronaves,
buques, etc.). E incluso han surgido algunos derechos
que no son cosas pero que tienen una muy
considerable
importancia
econmica
(propiedad
intelectual, la industrial, los ttulos valores, etc.).

Clasificacin de cosas (4)

(registrables).
La nueva clasificacin a la que nos estamos refiriendo,

que deja atrs en el tiempo al par bienes

muebles/inmuebles es, precisamente, la de bienes o
derechos registrables y no registrables. Al
respecto remarc CHICO Y ORTZ, que en Espaa el
brillante profesor y jurista DE CASTRO fue quien utiliz
por primera vez la distincin entre cosas registrables y
no registrables, centrando la esencia de la
clasificacin en las normas de la publicidad y abriendo
con ello el gran cauce para que determinadas cosas
susceptibles de identificacin reciban el beneficio de la
publicidad registral y sobre las cuales pueda
constituirse un sistema de garantas.

Clasificacin de cosas (5)

(registrables).
Por supuesto que contina teniendo relevancia el valor

de los bienes y su funcin econmica. Ahora bien, como

seala MOISSET DE ESPANS, Para determinar la
inclusin de un bien en la categora de registrable, no se
atender a la movilidad o inmovilidad de la cosa, sino a
su importancia econmica y a la posibilidad de
individualizar el bien que va a ser objeto de
registracin.
Claro est que esta nueva categora de bienes
registrables es la que dar impulso al Derecho
Registral, permitiendo que se extienda desde los
inmuebles -como haba nacido originariamente- a una
cantidad de cosas muebles, e incluso de otros derechos
que no son cosas, pero que tienen gran importancia
social y son perfectamente individualizables.

Seguridad esttica y
dinmica.
Esta nueva clasificacin de derechos o bienes registrables y

no registrables va a tener varias proyecciones o

implicancias. Por un lado vino a desplazar o intentar
desplazar a su predecesora categora de bienes muebles e
inmuebles. Por otro lado tambin va a impulsar, el
nacimiento de una nueva disciplina jurdica, el Derecho
Registral.
Pero adems con la creacin de los Registros se ayud a
contribuir en forma considerable a afianzar el valor
seguridad jurdica. Y sobre la seguridad normalmente se
hace esta distincin. Por un lado tenemos la seguridad que
se va a dispensar a la persona que accede al Registro,
cuando realice la inscripcin y perfeccione o complemente
su operacin (a ese ttulo y modo suficientes), puesto que va
a sentirse protegida, y el Derecho la proteger en su nueva
situacin, lograda con la mentada inscripcin registral.

Seguridad esttica y
dinmica (2).
Esto se denomina seguridad esttica. Esttica pues no

se mueve, no sale del Registro y se relaciona pura y

exclusivamente con el titular o derecho-habiente que
accede al mismo con la finalidad de perfeccionar su
operacin y protegerse en su situacin jurdica. Algunos
autores llaman a esta especie como seguridad
individual, la cual protege la existencia de derechos
singulares, individuales.
Es claro que en nuestro Derecho la inscripcin registral no
llega a sustituir al modo traditio, sino simplemente lo
complementa o perfecciona.
Es que la traditio es requisito ineludible para lograr la
constitucin o el nacimiento del derecho real mismo (conf.
art. 577 del Cdigo de Vlez). Lo que se logra con la
inscripcin es la plena oponibilidad del acto en cuestin
(erga omnes), siempre hablando de materia inmobiliaria.

Seguridad esttica y
dinmica (3).
Tambin con la creacin de los Registros se logra afianzar la

seguridad dinmica. As como la seguridad esttica hace

referencia a la proteccin que se dispensa al titular que
inscribe su derecho, en la dinmica se tiene presente su
transmisin, el cambio de titularidad de una determinada
propiedad, su trfico jurdico. Su norte est enfocado en la
proteccin de terceros.
Esta seguridad dinmica tiene varias proyecciones. Es
sumamente til para que terceros en general puedan
conocer en todo momento el estado registral de una finca, si
posee gravmenes, quin es su titular, etc. Tambin sirve
para tener presente el estado real (al menos el registral) del
patrimonio de una persona, y de esta manera poder ejercer
cierto control, o tomar determinadas precauciones frente a
eventuales o actuales deudores. Por ello en la doctrina
espaola se hace referencia a un doble juego de intereses
dinmicos, el del crdito y el del comercio propiamente dicho.

Seguridad esttica y
dinmica (4).
Ahora

bien, la pregunta crucial es cul de estas

seguridades triunfa en caso de confrontacin?
Nuestro padre y maestro contesta diciendo que
principalmente la publicidad (sobre todo la registral) ha
sido establecida en afn de proteger la seguridad del trfico
y cuando se produce un enfrentamiento ha de triunfar la
seguridad del trfico -y no la individual-, porque
ah apareci el tercero.
Adems que all ya ha aparecido el tercero (que algunos
agregan que sea de buena fe, registral, a ttulo oneroso,
etc.) debe tenerse en cuenta un aspecto fundamental que
se refiere a la apariencia del derecho real y la
proteccin que debe dispensarse a quien ha confiado en
dicha apariencia. Slo as podr existir un verdadero
trfico jurdico.

Seguridad esttica y
dinmica (5). La apariencia.
Explica

CANO TELLO que la esttica del

derecho se refiere al titular o dueo de una
cosa
que
no
puede
perderla
sin
su
consentimiento. En cambio la dinmica de los
derechos aparece cuando la cosa ha entrado en
el trfico jurdico y si un adquirente ha
confiado -razonablemente- en la apariencia,
no puede ser privado de su adquisicin. Aade
que la dinmica de los derechos reales y la
seguridad del trfico jurdico exigen que los
adquirentes sean protegidos por el hecho de
realizar una adquisicin aparentemente eficaz.

Seguridad esttica y
dinmica (6). La apariencia.
La proteccin de la apariencia tiene en el trfico jurdico

real una importancia notable respecto del campo

creditorio cuyos efectos se limitan a las partes; en
cambio las relaciones reales son bsicas para el trfico
y los terceros pueden ser afectados por ellas. Por ello,
concluye CANO TELLO: En materia de derechos reales
la apariencia se encuentra estrechamente ligada con
los medios de publicidad que crean una apariencia que
debe ser reconocida por el ordenamiento jurdico. En el
campo de los derechos reales existen dos formas de
publicidad y apariencia: la posesin y el Registro. Lo
que equivale a decir que tanto el poseedor con
respecto a la cosa poseda, cuanto el titular registral
respecto de la cosa registrada, estn legitimados
para intervenir en el trfico jurdico.

Seguridad esttica y
dinmica (7). La apariencia.
Dijo Cano Tello que para obtener la necesaria seguridad de los

adquirentes de bienes inmuebles y de los prestamistas con

garantas sobre tales bienes, se crea el Registro Inmobiliario que
adopta en las primeras etapas el carcter de Registro de cargas
y gravmenes (en el histrico Derecho espaol existieron los
Registros de Oficios y Contaduras de Hipotecas), para pasar en
el siglo XIX a convertirse en un verdadero registro de dominio
jugando un importante papel en la industrializacin a travs del
fortalecimiento del crdito inmobiliario mediante la proteccin
del trfico jurdico.
En fin, coincidimos en general con las ideas expuestas por el
citado Profesor espaol, aunque debemos recordar que all el
Registro cumple una funcin saneatoria de vicios o convalidante,
lo cual torna an ms fuerte la proteccin dispensada a los
adquirentes, a la confianza depositada en la apariencia creada, o
al trfico jurdico. Mientras que nuestro sistema registral
inmobiliario, al igual que el galo, si bien es declarativo, su efecto
es simplemente corroborador.

3) Necesidad de publicitar el derecho

real. La publicidad y sus distintos tipos
en Argentina.
Publicidad hay de varias clases y desde antao.

Digamos que desde la aparicin del hombre. Es que

desde que el hombre toma algo para s, vale decir
aprehende algo con la intencin de apropirselo, ya
constatamos algn tipo de publicidad. La posesoria.
El anuncio.
Quizs el error consista en pretender asimilar hoy
los vocablos y conceptos de la publicidad con el de
inscripcin registral. Debe quedar en claro que el
gnero es la publicidad, siendo la inscripcin
una de sus muchas especies, la ltima, la ms
avanzada y perfecta.

La publicidad y sus
distintos tipos(2)
Como deca mi padre la publicidad es la posibilidad

formal de anoticiamiento, la congnocibilidad. Ello no

significa en modo alguno conocimiento de lo que
sucede o ha sucedido, sino la simple posibilidad de
que se conozca. Y cuando mencionaba a la
posibilidad formal, se refera a una ficcin legal de
anoticiamiento, puesto que se trata de una forma de
anoticiamiento pero cuyo contenido se ignora, no
sabemos si habr o no lugar a ese anoticiamiento.
Mientras que la inscripcin es un modo por el cual
se va a dar publicidad. Es un sistema, una tcnica
por la cual se recepta lo que ya viene en un resumen
y se hace otro resumen, que es el asiento registral.

La publicidad y sus
distintos tipos(3)
Pues bien, publicidad hay, como se dijo, de

muchas formas y existe desde que el hombre es

hombre. Amn de aquella mera publicidad
posesoria, una de las formas ms incipientes de la
publicidad consista simplemente en un anuncio
por el que se exteriorizaba el derecho existente
sobre una cosa. De esta forma -con el mentado
anuncio- se hace conocer a los dems que una
cosa se encuentra en el mbito de disposicin
jurdica de un sujeto, de donde surge la obligacin
de la sociedad de respetar su libre goce.

La publicidad y sus
distintos tipos(4)
Por supuesto que esta publicidad anuncio protega

ante todo la seguridad esttica. Incluso la posesin

no es ni ms ni menos que una manifestacin tpica
de esta publicidad anuncio, diramos que se trata de
una especie de sta.
Pero esta simple publicidad anuncio se ir
transformando con el propsito de proteger el trfico
jurdico -seguridad dinmica-. Por ello estos anuncios
que en un principio se reducan a hacer conocer la
titularidad para que los dems respetaran esa
relacin, luego se extiende a los actos de transmisin
de ese derecho. Por dicho camino se da ms fuerza al
acto de transmisin y lo hace oponible a terceros.

La publicidad y sus
distintos tipos(5)
De hecho en la Grecia clsica, si bien la

publicidad era rudimentaria, existan formas

primitivas de publicidad inmobiliaria. Las
transmisiones se hacan en forma pblica
-mercados- y se llamaba a tres vecinos que
reciban una moneda cada uno para ser
testigos de la transmisin. Adems se
anunciaba el acto efectuado hacindose
proclamar en lugares pblicos o exponindose
carteles. Dichos anuncios, despus
de
transcurrir un plazo, hacan al acto inatacable.

La publicidad y sus
distintos tipos(6)
De esta forma ya se estaba protegiendo la seguridad

dinmica. Bien seala MOISSET que para reforzar el

anuncio posesorio de publicidad, se recurre a otros
anuncios, como los pregones, para hacer conocer el cambio
de titularidades, o la insinuatio -que es una publicidad de
tipo judicial- en el caso de las donaciones. En estos
anuncios, primera forma histrica de publicidad, est en
germen la defensa del trfico jurdico, pero resultan
insuficientes, sobre todo porque no quedan constancias de
ellos, ya que se los haca oralmente -sea por pregones, sea
a la salida de la misa dominical-, o se los fijaba durante
algn tiempo en el Ayuntamiento, pero luego se los sacaba
y no quedaban asentados datos que informasen de la
transmisin, ni haba donde recurrir para enterarse. En
otras palabras, faltaba la posibilidad de conocer en todo
tiempo, que es propia del concepto de publicidad en
sentido tcnico.

La publicidad y sus
distintos tipos(7)
Ante esta necesidad de posibilidad de conocer en todo

tiempo es que se crean sistemas que satisfagan dicha

dificultad y para ello se asientan en libros las constituciones
y transmisiones de ciertos derechos. As nace la registracin.
La primera ciudad de la cual se tiene conocimiento de la
existencia de estos libros registrales es la ciudad de Colonia
-ao 1135-, Alemania.
Se ha sealado que la inscripcin en aquellos primeros libros
registrales se las haca en un principio para recordar las
operaciones realizadas; luego como medio de prueba de
las mismas; despus para declarar sobreponindose la
eficacia de su fecha, para finalmente alcanzar un efecto
constitutivo del derecho real que se inscriba. Por supuesto
que el Derecho germnico ha tenido la influencia del
Derecho romano (fenmeno de la penetracin el Derecho
romano) y de su choque surgen los distintos sistemas
registrales inmobiliarios.

La publicidad y sus
distintos tipos(8)
Es lgico que dichas constancias registrales, por otro lado,

sean ms necesarias en derechos que no se manifiestan por

la posesin, tal como las hipotecas. En stas falta todo tipo
de publicidad posesoria. Por ello el antecedente registral
ms antiguo en nuestra tierra Patria lo constituye una Real
Pragmtica de Carlos I quien cre por primera vez los
Registros u Oficios de Censos e Hipotecas en el ao 1539,
comenzando por esta va a acentuarse la proteccin de la
seguridad del trfico. Tambin es por ello que en materia de
hipotecas desde la sancin de nuestro Cdigo Civil que
necesitan de inscripcin. El nico Registro contemplado por
Vlez fue el Hipotecario.
Es conocido que estos Registros pueden tener carcter
constitutivo o declarativo. Incluso existen graduaciones
dentro de esos dos gneros (constitutivo de carcter
absoluto o relativo; declarativo con eficacia saneatoria o
corroboradora).

La publicidad y sus
distintos tipos(9)
Por otro lado, tambin resulta patente que la llegada del

sistema registral se hizo imperiosa en la poca

actual. Ms all que la idea del Registro no es novedosa y
que su necesidad se hizo sentir hace siglos, no puede
desconocerse el enorme impulso que la vida moderna ha
brindado a esta nueva disciplina jurdica.
Es que la publicidad registral aporta enormes
beneficios a la sociedad. Su fcil, econmico y masivo
acceso, su constante actualizacin tcnica e informtica, el
aval que brinda el Estado -principio de exactitud registral-,
entre otros aspectos favorables, evidencian que no se
alcanzan dichos fines que se relacionan principalmente con
la seguridad dinmica con la simple dupla del ttulo y
modo traditio consagrados por Vlez. No por lo menos para
una gran variedad de bienes y derechos.

La publicidad y sus
distintos tipos(10)
Remarcamos que la publicidad registral no representa una

simple propaganda o difusin, sino la posibilidad de

conocer, que no es conocimiento. Su finalidad es consignar
titularidades y estados de los bienes, quedando a disposicin
de cualquier interesado que pretenda consultar los libros
registrales. Por ello tambin es natural que el Estado se haya
reservado para s la organizacin de tal publicidad.
Para concluir, es evidente que en la poca actual los
Registros son harto necesarios, ello tanto para proteger la
seguridad esttica, pero por sobre todo la dinmica. De
hecho existe esta nueva categora jurdica de bienes o
derechos registrables y no registrables, la cual est
desplazando -o al menos conviviendo- con aquella de
muebles e inmuebles que tanto conocen todos por su
adopcin en la mayora de los Cdigos decimonnicos.

La publicidad y sus
distintos tipos(11)
Por otro lado debe quedar en claro que lo recin

manifestado no quiere significar que la posesin

(anuncio) no tenga cierta virtualidad publicitaria en estos
das. Por ahora simplemente diremos que la posesin
sigue cumpliendo dicha finalidad publicitaria. Tampoco
debemos olvidar la funcin misma de la traditio como
constitutiva del derecho real (siempre que se apoye en
un ttulo suficiente, claro est).
Cerrando el tema, resaltaremos junto a nuestro maestro
cordobs, que las distintas formas de publicidad de las
que pasamos somera revista conviven en nuestro
ordenamiento jurdico. Tales seran, la publicidad anuncio;
la publicidad con efectos de oponibilidad frente a
terceros; y la publicidad constitutiva. Por ahora slo
quepa adelantar que en nuestro ordenamiento coexisten,
repetimos, los distintos tipos de publicidad.

La publicidad y sus
distintos tipos(12)
As, para los bienes muebles no registrables

existe solamente una publicidad posesoria; para

los inmuebles existe un rgimen de publicidad
registral de carcter declarativo (conf. art. 2505
del Cdigo Civil, y ley 17801); lo mismo quepa
proclamar de los Registros de Buques y Aeronaves,
los cuales tienen efectos meramente declarativos.
Por ltimo, en materia de automotores (y el
Registro de Caballos), el Registro cumple una
funcin constitutiva, vale decir que el negocio
jurdico se integra con el Registro publicitario,
producindose por esa va, recin, la transmisin
de la titularidad (conf. decreto ley 6582/58).