DIREITO REAIS

CONDOMNIO
EDILCIO

FACULDADE DE CINCIAS JURDICAS E

SOCIAIS DE MACEI FAMA
Curso de Direito 6 perodo

COMPONENTES:
Ana Deise;
Flvia;
Shirley;
Ranierica;
Diogo;
Fernando Cedrim.

INTRODUO
Temos como conceito de Condomnio edilcio o conjunto de
edificaes que possui partes exclusivas e partes de uso comum,
o texto de lei surgir para regulamentar esse tipo de edificao to
presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o
crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir
espaos de uso comum.
A Lei n 4.591/64 Condomnio em Edificaes, permanece em
vigor nas questes no abrangidas pelo Cdigo Civil de 2002. Em
seu art.1, a lei enquadra neste regime toda edificao ou conjunto
destas, de um ou vrios pavimentos, construdos sob a forma de
unidades isoladas entre si, com partes individuais e partes
comuns, sem definio do nmero de peas de cada unidade e
independentemente da sua natureza residencial ou no
residencial.

INTRODUO
A lei exige a construo sob forma de unidades autnomas,
sendo uma condio da lei, ento cada unidade deve ser
tratada individualmente, e dever ser assinalada por indicao
numrica ou alfabtica, para possvel identificao ou
discriminao.
O Cdigo Civil de 2002, reala a parte comum e a parte
individual, conforme artigo -1331, CC: Pode haver, em
edificaes, as partes que so de propriedade exclusiva, e
partes que so propriedade comum dos condminos.

ASPECTOS HISTRICOS
Vrios fatores auxiliaram no surgimento dos Condomnios
Edilcios, a ideia comeou a surgir aps a Primeira Guerra
Mundial, nos pases de maior densidade populacional.
Depois da Segunda Guerra Mundial, a urgncia de novas
construes, para atender a demanda de novas moradias,
fez com que surgissem com mais intensidade esse tipo de
construo e tambm podemos citar a Revoluo
Industrial, com o acentuado crescimento das cidades, em
face da industrializao que se expandiu.

ASPECTOS HISTRICOS
De acordo com Roberto Barcelos Magalhes: Se a
propriedade, o domnio nico e o condomnio ordinrio ou
comum so fatos comuns na histria do direito, o mesmo no
acontece com a propriedade no plano horizontal, fruto da
mentalidade criadora do jurista moderno, inspirado em
necessidades nascidas do convvio civilizador.
Alguns doutrinadores especificam que o que relativamente
moderno a subdiviso em apartamentos, o fracionamento em
andares distintos, pertencentes a proprietrios diversos, j
ocorria em tempos remotos, encontrando possveis vestgios
entre os romanos plebeus.
O Cdigo Civil de 1916 silenciou sobre a matria

ASPECTOS HISTRICOS
Depois surgiu o Decreto n 5481/28, que disciplinou sobre esta
espcie de construo, salientando a diferena entre as partes
comuns e a participao nas despesas, entre outros assuntos,
regia o condomnio em edifcio de cinco ou mais andares,
construdo de cimento armado ou material similar.
Foi modificada em seguida pelo Decreto n 5234 de
08/02/1943, e pela lei n 285 de 1948, que estabeleceu que o
Decreto n 5481 alcanava tambm os edifcios de trs ou mais
pavimentos.

ASPECTOS HISTRICOS
Os grandes vazios na regulamentao foram
supridos pela Lei n 4591/64, que trouxe algumas
modificaes
como
a
que
possibilita
o
desdobramento da incorporao em vrias outras, o
direito guarda de veculos nas garagens, sendo
estas vinculadas s unidades habitacionais a que se
ligaram, a possibilidade de transferncia do direito
incidente nas garagens a outro condmino
independentemente da alienao da unidade e a
correspondncia das fraes ideais do terreno
destinado para as garagens s vagas existentes.

ASPECTOS HISTRICOS
Outras leis trouxeram alteraes: a Lei n 6709/79,
ordenou quorum de das unidades isoladas e 80% das
fraes ideais para decidir sobre a demolio e reconstruo do
prdio, ou sua alienao;
A Lei n 7182/84, versou sobre a quitao das obrigaes
condominiais para a transferncia de unidade;
A Lei n 9267/96, trouxe a possibilidade do locatrio votar nas
assembleias, caso o proprietrio-locador no comparea.
O cdigo civil de 2002 cita sobre o condomnio nos edifcios de
apartamento ou edilcios,nos arts. 1.331 a 1.358. Deste modo,
ensina Miguel Reali ( exposio de motivos )que se trata de
condomnio constitudo como resultado de ato de edificao,
sendo, por essa razo, denominado edilcio.

PREVISO LEGAL

CDIGO CIVIL ARTS 1314 1358;

LEI N 4591/64.
CONCEITO

De acordo com a ilustre doutrinadora Maria Helena Diniz:

condomnio edilcio aquele constitudo como resultado de um ato de
edificao. uma mistura de propriedade individual e condomnio,
caracterizando-se juridicamente pela justaposio de propriedades
distintas e exclusivas ao lado do condomnio de partes do edifcio
forosamente comuns, como o solo em que est construdo o prdio,
suas fundaes, pilastras, rea de lazer, vestbulos, prticos, escadas,
elevadores, corredores, ptios, jardim, poro, aquecimento central,
morada do zelador, etc.
**PLURALIDADE DE SUJEITOS E UNICIDADE DE OBJETOS

DENOMINAO

O Condomnio pode ser chamado como:

propriedade horizontal, propriedade em
planos
horizontais,
condomnio sui
generis, condomnio por andares, e
condomnio edilcio, esta ltima dada
pelo atual Cdigo Civil, que disciplina a
matria nos artigos 1331 a 1358.

NATUREZA JURDICA

NO UMA PESSOA JURIDICA, UM ENTE DESPERSONALIZADO;

PODE CONTRATAR, SER PARTE EM PROCESSO, EMPREGAR, E ETC;

TEM CAPACIDADE;

Deve ser reconhecida personalidade jurdica ao condomnio edilcio nas

relaes jurdicas inerentes s atividades de seu peculiar interesse. (Alterado
pelo En. 246 da III Jornada).

STJ, Medida cautelar 15.422/SC admitiu que o condomnio Pessoa jurdica

para fins de contribuies previdencirias.

Art 63, par 3 da lei 4591/64: o condomnio pode adquirir unidades autnomas e
outros bens em nome prprio.

REAS COMUNS E AREAS PRIVATIVAS

Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so propriedade

exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.

1o As partes suscetveis de utilizao independente, tais como

apartamentos, escritrios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por
seus proprietrios [...]

2o O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de distribuio de

gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao centrais, e as
demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico, so
utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.

FRAO IDEAL
A cada unidade imobiliria caber uma frao ideal no solo e nas
outras partes comuns, que ser identificada em forma decimal ou
ordinria no instrumento de instituio.
a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns; - o fim a que as
unidades se destinam.
Maria Helena Diniz:
[...] Cada condmino tem uma frao ideal do condomnio, que
representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que
est construdo o prdio. Cada proprietrio de frao autnoma
(apartamento, sala de utilizao profissional, garagem) pode usar
livremente das partes comuns, atendendo sua destinao e no
prejudicando a comunho.

Responsabilidade Civil

Quem
Responde
Causados?

pelos

Danos

Previso Legal para reparao dos

danos resultantes de lanamento de
coisas liquidas ou solidas de um prdio
a rua est prevista no art. 938 CC/02

Responsabilidade Civil

AO DE INDENIZAO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONDOMNIO - FURTO DE VECULO OCORRIDO EM

GARAGEM DE EDIFCIO - I. Consolidada na jurisprudncia
do STJ a orientao segundo a qual o condomnio de
apartamentos responsvel por ato de seu preposto que
causa dano a condmino, sobretudo quando deixa de
exercer a devida vigilncia. II. O depositrio obrigado a ter
na guarda e conservao da coisa depositada o cuidado e
diligncia que costuma ter com o que lhe pertence (art.
1.266, 1 parte, Cdigo Civil). Se ela se danifica ou furtada,
responde aquele pelos prejuzos causados ao depositante,
por ter agido com culpa in vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.2009).

QUESTES
INTERESSANTES

Impossibilidade de Usucapio das reas comuns;

Admissibilidade da Supressio STJ Resp 356.821/RJ Resp 214.680/SP Enunciado 247

Jornada Direito civil;

Legitimidade dos Condminos para promover aes possessrias;

Impossibilidade de Encravamento; Art 1331 Par 4.

Condmino devedor pode ficar proibido de utilizar servios no essenciais;

Terrao ou cobertura a quem pertence?

Art 1331 - 5o O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio contrria da escritura de
constituio do condomnio.

Possibilidade de penhora do apt para pagamento de taxa de condomnio; resp 147.485/MG

Garagens: 3 possibilidades

Ao condomnio no se aplica a teoria da Gravitao, Sumula 308 STJ

INSTITUIO DO CONDOMNIO EDILCIO

Institui-se o condomnio edilcio por ato entre vivos
ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de
Imveis, devendo constar daquele ato, alm do
disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades
de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
Cdigo Civil, art. 1.332; Lei 4.591/1964, art. 7.

CONSTITUIO DO CONDOMNIO EDILCIO

A conveno que constitui o condomnio edilcio deve ser
subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes
ideais e torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham
posse ou deteno.
Para ser oponvel contra terceiros, a conveno do condomnio
dever ser registrada no Cartrio de Registro de Imveis.
Alm das clusulas exigidas pelo ato de instituio e das que
os interessados houverem por bem estipular, a conveno
determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuies dos condminos para atender s despesas
ordinrias e extraordinrias do condomnio;

CONSTITUIO DO CONDOMNIO EDILCIO

II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assembleias, forma de sua
convocao e qurum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
A conveno poder ser feita por escritura pblica ou por
instrumento particular.
So equiparados aos proprietrios, salvo disposio em
contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de
direitos relativos s unidades autnomas.
Cdigo Civil, art. 1.333; Lei 4.591/1964, art. 9.

SO DIREITOS DO CONDMINO:
Art. 1.335
I- usar, fruir e livremente dispor das suas
unidades;
II- usar partes comuns, conforme a sua
destinao, e contato que no exclua a
utilizao dos demais compossuidores;
III- votar nas deliberaes da assembleia e
delas participar, estando quite.

SO DEVERES DO CONDMINO:

Art. 1.336

I- contribuir para as despesas do condomnio, na proporo das suas fraes

ideais, salvo disposio em contrario na conveno;
II- no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III- no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV- das s suas partes a mesma destinao que tem a edificao, e no as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros
moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de 1% (um por
cento) ao ms e multa de 2% (dois por cento) sobre o debito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos
incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na conveno,
no podendo ela ser superior a 5(cinco) vezes o valor de suas contribuies
mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; no
havendo disposio expressa, caber assembleia geral, por 2\3(dois
teros) no mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da
multa.

CONDMINO NOCIVO

Art.1.337- O condmino, ou possuidor, que no cumpre

reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio
poder, por deliberao de 3\4 (trs quartos ) dos
condminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente at ao quntuplo do valor atribudo
contribuio para as despesas condominiais, conforme a
gravidade das faltas e a reiterao independentemente das
perdas e danos que se apurem.
Paragrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu
reiterado
comportamento
antissocial,
gerar
incompatibilidade de convivncia com os demais
condminos ou possuidores, poder ser constrangido a
pagar multa correspondente ao dcuplo do valor atribudo a
contribuio para as despesas condominiais, at ulterior
deliberao da assembleia.

DESPESAS DO CONDOMNIO
Despesas Ordinrias;
Despesas Extraordinrias;

REALIZAO DE OBRAS DO CONDOMNIO

Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas,
independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem
em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o
condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que
dever ser convocada imediatamente.

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo

comum, de outro edifcio, destinado a conter novas
unidades imobilirias, depende da aprovao da
unanimidade dos condminos.

ASSEMBLIAS
Espcies:
Assembleia Geral Ordinria;
Assembleia Geral Extraordinria;

Modo e Forma de Convocao:

Forma prevista na Conveno ( Art. 1.334, III, CC);
Convocao preferencialmente escrita;

Qurum para Deliberaes:

- Voto de maioria absoluta dos presentes, para fins de

destituio do sndico;
- Votos representativos de 50% mais uma das fraes ideais,
para fins de deliberao quanto a reconstruo ou venda da
edificao, em caso de destruio total ou parcial, ou quando
ameace runa;
-

EXTINO DO CONDOMNIO
EDILCIO

Com a alienao de todo o prdio,

voluntria, ou forada;
Demolio voluntria do prdio;
Destruio do prdio por fator alheio
vontade dos condminos;
Desapropriao do imvel;
Pela ocorrncia da confuso, todas as
fraes para um s dono.

CONCLUSO
A regulamentao do condomnio edilcio,
matria complexa, palco de grandes
divergncias. Em que pese a argumentao
de que o Cdigo Civil inovou em termos de
redao, porm, mesmo visando melhor
adequao realidade de nossos dias o
nosso legislador deixou perecer uma grande
oportunidade para, de direito, ajustar as
variantes
emanadas
do
instituto
do
condomnio edilcio.

CONCLUSO
De acordo com o nosso estudo, conclumos
que primordial a elaborao de uma
conveno condominial de forma eficiente e
clara, e de um regimento interno, includo ou
a parte desta conveno, sendo esta o
instrumento base onde se tem a ocasio mais
favorvel para se regular a vida condominial.