Gestin

Inmobiliaria

ADRIAN H. RODRIGUEZ
DIEGO L. ZAMARBIDE
ABOGADOS
 Locacin

ADRIAN H. RODRIGUEZ
 TEMARI
O
Introduccin a la figura de la

locacin.
Clausulas esenciales.

Fianza locativa, garantas reales y

su evaluacin.
Contratos conexos.
Introduccin a la figura de la
locacin.

HAY LOCACION DE COSAS CUANDO UNA

PERSONA SE OBLIGA A ENTREGAR EL USO Y
GOCE DE UNA COSA DURANTE UN PERIODO
DE TIEMPO A OTRA, QUE A SU VEZ SE
OBLIGA A PAGAR UN PRECIO EN DINERO.
 CARACTERES DEL CONTRATO

Bilateral o sinalagmtico : obligaciones

reciprocas.
Oneroso y conmutativo: contraprestaciones
equivalentes entre el canon y el uso y goce de la
cosa.
Tracto sucesivo y temporario: su ejecucin es
en un periodo de tiempo determinado.
En principio consensual: se perfecciona o
concluye con el mero consentimiento, aunque en
 ELEMENTOS DEL CONTRATO

CONSENTIMIENTO
CAPACIDAD DE LAS PARTES
OBJETO
PRECIO
CAUSA
PLAZO
 CONSENTIMIENTO:

Se entiende por este a la exteriorizacin

y concurrencia de la voluntad sobre:
1. La naturaleza del contrato (esencial).

2. La cosa que se alquila (esencial).

3. El precio.

4. El tiempo de duracin de contrato.

5. El destino de la cosa arrendada.

 CAPACIDAD DE LAS PARTES:
Principio general:
ARTICULO 1.510: Los que tengan la administracin de
sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar
ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que
las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho.
No pueden ser locadores ni locatarios: Los menores
de edad, los dementes y los sordomudos que no saben
darse a entender por escrito (art. 54, incs. 2, 3 y 4).
Excepciones con relacin a los menores:
Emancipado por casamiento o por habilitacin de

edad.
Menores de 18 aos sobre los bienes obtenidos con el

fruto de su trabajo .-
Los fallidos (Art. 111 de la Ley 19.551).

Los interdictos por condena penal mientras dura la

pena (art. 12 del Cdigo Penal).-

 Inhabilitados: Art. 152 Bis Cd. Civ. Embriaguez
drogas - disminuidos en sus facultades - prdigos):
depender del alcance de la sentencia.
Cnyuges entre si.

INCAPACIDADES ESPECIALES PARA SER

LOCATARIO: (Art. 1.513 del C. Civil)

No pueden ser locatarios, ni con autorizacin judicial:

Los padres sobre los bienes de los hijos menores ( art.
1361, inc. 1).
El tutor y el curador sobe los bienes de sus pupilos, ni
con autorizacin judicial (art. 450, inc. 1 y art. 475; art.
1361, inc. 2 y nota al art. 1513).
Los funcionarios y empleados pblicos sobre los bienes
que tienen bajo su administracin o cuidado (art. 1361).
 Los albaceas: bienes de las testamentarias que tuviesen a
su cargo (art. 1361, inc. 3).
Los jueces y dems funcionarios de la administracin
judicial sobre los bienes en litigio ante el tribunal en el que
ejercen o hubiesen ejercido sus funciones (art. 1361, inc. 6).
Los ministros nacionales o provinciales (art. 1361, inc. 7).

QUIENES PUEDEN SER LOCADORES

El principio general es que no es necesario ser propietario
del inmueble para ser locador.
Comprador por boleto : posesin (buena fe) + tradicin.-

Administrador de bienes ajenos

Estado locador: bienes de dominio privado

Comodatario: Ttulo insuficiente para alquilar por su

cuenta la cosa recibida del comodante.
Depositario: Idem. comodatario.
 OBJETO DEL CONTRATO
Todos los inmuebles pueden ser objeto de locacin
(art. 1499 C.C.). Inclusive los que estn fuera del
comercio (art. 1501 C.C.), as como tambin los del
Estado.-

Inmueble indeterminado (art. 1500 C.C.).

Debe existir al momento del contrato o ser de
existencia futura.
Inmueble ajeno: En principio es vlido, salvo que el
ttulo por el que se tiene la cosa lo prohba (comodato,
depsito, administracin) o cuando se alquila sin ser
titular ni poseerla.
 Si es parcialmente ajeno: Solo podr con el
consentimiento del resto de los condminos.
Locacin de fondos de comercio: Este
comprende el inmueble y sus instalaciones,
nombre, clientela, marca, llave, mercaderas etc.
(universalidad de hecho).
Opiniones doctrinarias.
Titularidad del inmueble.
Uno o varios contratos.
Derechos y obligaciones de las partes .
 PRECIO:
En principio debe estar determinado o ser determinable
de acuerdo con las clusulas o los usos y costumbres.

Debe ser: En dinero - Cierto Serio

DEBE SER EN DINERO

Ley 23.091: moneda de curso legal (locacin
urbana).
Ley 25.561 de Emergencia Pblica y Reforma del
Rgimen cambiario : modifica y ratifica la Ley de
Convertibilidad (23.928).
Ley 25.561 NO ADMITE:
actualizacin monetaria
indexacin por precios
variacin de costos
repotenciacin de deudas
Ratifica la modificacin a los artculos 617, 619 y
623 del Cdigo Civil.
PRECIO CIERTO
Determinado o determinable
Supuestos:
Cosa no entregada al locatario.

Cosa entregada al locatario.

Modificacin del precio:

Acuerdo de partes
Sentencia judicial
Canon escalonado
Articulo 1507 del Cd. Civil.
En principio es legal, alguna doctrina y
jurisprudencia considera alquiler escalonado =
repotenciacin (prohibido por ley 23.928 ratificado
por ley 25.561).

PRECIO SERIO:

No debe ser simulado o irrisorio puesto que se

presume que se encubre otro contrato (comodato,
 CAUSA

Causa lcita: uso honesto no contrario

a las buenas costumbres.

Causa ilcita o uso deshonesto el

contrato es de ningn valor (art. 1503).
 PLAZO - DURACION
Temporalidad del contrato por razones socioeco-
nmicas.

Plazo mnimo (art. 1.505/9 C.C.)

2 aos destino vivienda. 3 aos otro destino

El plazo mnimo se aplica nicamente a la
primera relacin locativa: objeto y sujetos.-
Beneficiariodel plazo mnimo: el locatario.
Locaciones mixtas: vivienda + otro destino

plazo 3 aos.-
Plazo mximo:
10 aos

Fundamentos de la temporalidad: socioeconmicos.-

Se encuentran excluidos del plazo mnimo legal, no

del rgimen de la locacin:

A) Las contrataciones para sedes de embajadas,

consulados y organismos internacionales, as como
tambin las destinadas a personal diplomtico y
consular o pertenecientes a dichos organismos
internacionales.
B) Las locaciones de viviendas con muebles que se
arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para
ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los 6
meses, se presumir que el contrato no es con fines
de turismo.-

C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados

a la guarda de animales, vehculos otros objetos y
los garajes y espacios que formen parte de un
inmueble destinado a vivienda u otros fines y que
hubieran sido locados, por separado, a los efectos de
la guarda de animales, vehculos u otros objetos.
D) Las locaciones de puestos en mercados o
ferias.-

E) Las locaciones en que los Estados nacional o

provincial, los municipios o entes autrquicos
sean parte como inquilinos.
 INMUEBLE URBANO O RURAL
Locacin rural:
Concepto: Ley 13.246

Criterios de distincin: mbito geogrfico -

Destino.

Locacin urbana:
Tiene por objeto un inmueble o parte de l, con
construcciones aptas para destinarlo a
vivienda, comercio, industria u otras
actividades humanas.-
OBLIGACIONES DE LAS PARTES

OBLIGACIONES DEL LOCADOR:

1) Entregar el inmueble (art. 1514).

2) Conservar el inmueble (art. 1515, 1 parte y

arts. 1516 a 1522).

3) Mantener al inquilino en el uso pacfico del

inmueble (art. 1515, 2 parte, y arts. 1523 a
1532).
4) Reembolsar al inquilino el costo de las mejoras
(arts. 1533 a 1552).

5) Correr con las cargas y contribuciones del

inmueble (arts. 1553 y 1544, in fine).
 OBLIGACIONES DEL LOCATARIO:

1)Pagar el alquiler ( arts. 1556 y 1557).

2)Usar y gozar de la cosa conforme a derecho (arts. 1554,

1555, 1559 y 1560).

3)Conservar la cosa en buen estado (arts. 1556 y 1561 a

1573).

4)Restituir el inmueble al terminar el contrato (art. 1556).-

5)No abandonar el inmueble (art. 1562, inc. 1 y art. 1564).

6)Poner en conocimiento del locador cualquier
situacin peligrosa para el inmueble o para los
derechos del locador (art. 1530).
 CONSEJOS CONTRACTUALES

Conviene elevar el precio de la locacin y no

dejar a los impuestos o tasas en manos de los
inquilinos, pues de esa manera nos ahorramos
tiempo judicial y otro juicio por el cobro de
tales rubros impagos.

Con respecto a los servicios, lo ideal es que el

se puede, por algn motivo, realizar esa tarea,
incluir esos servicios, como parte flotante del
alquiler. De esa manera haremos un solo juicio: el
de cobro de alquileres.
Conviene, a fin de no tener que pagar pericias,
que la firma del locatario y su garante estn
autenticadas por escribano pblico. De tal manera
que nos ahorramos el costo de una pericia
caligrfica. Adems esto acelera los procesos
judiciales por desalojo y por cobro de alquileres.
 Colocar una clausula en el contrato, por la cual
tanto el locatario , como su fiador se
comprometen a que en el caso de transferir el
inmueble que garantiza el contrato, debern
comunicarlo fehacientemente al locador con la
suficiente antelacin para que este ejerza su
derecho de solicitar una garanta acorde a esta
nueva situacin, bajo pena de iniciar accin
anticipada de desalojo, mediante la ejecucin
del convenio si se suscribi el mismo.
 El garante, advertido de la situacin de
incumplimiento, puede y debe proceder al
desalojo y cobro de alquileres, estando
legitimado para esto. Es de muy buena prctica
establecer en su cabeza la obligacin, bajo
ciertas modalidades, de tiempo, profesional/es
interviniente/s, etc. Y, en caso de
incumplimiento establecer una pena especfica
para l.
 En cuanto a las mejoras de haberse pactado,
es preferible que las realice el locador, bajando
el precio de la locacin y poder escalonar las
mismas a medida en que stas se van
realizando.
Conviene asimismo identificar perfectamente
a los individuos que dicen los contratos,
forman parte de la familia, hacerles firmar
(mayores de edad) e individualizarlos lo
mximo posible.