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Analyse et Estimation des

Cots de Construction
immobilire.
Dans le domaine de la construction, la fonction
conomique intervient tous les niveaux de
lacte de btir (cycle de vie), quil sagisse :

- de ltude de faisabilit
- de la programmation des besoins et des exigences
- de la dsignation de la matrise duvre
- de la conception
- de la dvolution des travaux
- de leur coordination
- de leur excution et de leur contrle
- de leur gestion
- de la maintenance du bti
- de son exploitation.
Dans la construction, "l'estimation" est une valuation des
cots avant connaissance des rsultats d'une
consultation d'entreprises.

Le terme "estimation" comporte en lui-mme un caractre


de "valeur probable" compte tenu de la difficult
rencontre matriser totalement l'ensemble des
paramtres participant la constitution du cot.
L'estimation repose obligatoirement sur l'utilisation de prix statistiques
provenant dobservations personnelles du professionnel. Plus
nombreuses sont les observations sur le cot des lments constitutifs
d'une construction, plus la fiabilit et la vraisemblance des prix
statistiques induits s'en trouve renforce.

Dans la construction, les statistiques de prix sont soumises diffrentes


contraintes pour assurer leur cohrence :
- toutes les valeurs doivent comporter la "mme unit de temps", c'est
dire correspondre une date prcise choisie comme unit de base de
tous les prix statistiques
- toutes les valeurs doivent comporter la "mme unit de lieu", c'est dire
correspondre une zone gographique de mme influence conomique
- toutes les valeurs doivent comporter la "mme unit de conjoncture",
c'est dire correspondre des conditions semblables de l'tat du march
de la construction, l'poque et dans la zone considres.
Pour l'obtention de rsultats conomiques fiables,
l'estimation de tout projet de construction immobilire doit
tre analyse selon ses "constituants" valoriss en
fonction de la quantit qu'ils reprsentent et du prix
statistique affect leur unit de mesure.

Cette analyse doit permettre une dcomposition du projet


en ses lments constitutifs jusqu' l'obtention "d'organes
fonctionnels" facilement chiffrables.
L'analyse du projet conduit finalement dfinir quels en sont les
"organes fonctionnels" constitutifs.
Comme dans un corps humain, chaque organe de la construction a
une "fonction" remplir qui lui est propre. Ainsi :
- l'organe "fentre" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a
pour fonction l'clairement des locaux au travers des murs
extrieurs
- l'organe "fondations" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a
pour fonction la rpartition sur le terrain des charges et surcharges
du btiment
- l'organe "couverture" est l'ouvrage (ou le groupe d'ouvrages) qui a
pour fonction d'abriter la surface construite du btiment
- etc. etc.
Pour tre plus significatif, chacun de ces organes a t appel
"fonction".
Chaque "fonction" obit un certain nombre de rgles
dfinissant notamment son "unit de mesure" et son "mode de
calcul" permettant ainsi une uniformisation des conditions
propres la comparaison entre projets ou l'tude de prix
statistiques partir d'lments comparables.

La "fonction" est donc la base de dcomposition d'une


construction et l'organe destin tre estim.

C'est le cumul des cots par fonctions qui constitue le cot


total d'estimation.

La "fonction" n'indique pas "qui fait quoi" et ignore la notion de


corps d'tat ou de lots.
Dans la plupart des cas, il existe plusieurs solutions techniques
susceptibles de remplir une fonction.

C'est ainsi que la fonction "fentre" peut aussi bien tre remplie l'aide
de fentres en bois, de fentres en mtal, de fentres en PVC,

De mme, la fonction "sols" offre une trs grande varit de solutions


techniques susceptibles d'y faire face selon la destination des locaux.
Cependant, parquets, moquettes, carrelages, etc obissent aux mmes
rgles d'unit de mesure et de mode de calcul, et ils sont regroups dans
la mme fonction.

Les diffrentes solutions susceptibles de remplir une fonction sont


appeles "prestations".

Le calcul du cot sera effectu partir de la valeur de chaque "


prestation".
A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A1 - INFRASTRUCTURE LOUVRAGE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 EQUIPEMENTS
Les
B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE Amnagements
B1 - PREPARATION DU TERRAIN extrieurs
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS
Les quipements
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES spcifiques
C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX louvrage
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES
A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
A1 - INFRASTRUCTURE
A2 - SUPERSTRUCTURE
A3 EQUIPEMENTS
B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE
B1 - PREPARATION DU TERRAIN
B2 - FONDATIONS SPECIALES
B3 - RESEAUX ORGANIQUES
B4 - AMENAGEMENTS DE SURFACE
B5 - DEMOLITIONS POUR TRANSFORMATIONS
C - EQUIPEMENTS SPECIALISES
C1 - APPAREILLAGES ET RESEAUX SPECIAUX
C2 - PROTECTIONS PARTICULIERES
C3 - EQUIPEMENTS SPECIFIQUES
C4 - AMEUBLEMENTS SPECIFIQUES
C5 - AMENAGEMENTS AQUATIQUES
A - CONSTRUCTION PROPREMENT DITE
reprsente lensemble des cots ncessaires la construction du
btiment, lexclusion des travaux situs hors de son emprise
ou amenant les fluides propres son fonctionnement.

B - SUJETIONS D'ADAPTATION AU SITE


concernent l'ensemble des ouvrages rattachs au cot total mais
se trouvant hors l'emprise de la "CONSTRUCTION
PROPREMENT DITE".

C - EQUIPEMENTS SPECIALISES
concerne essentiellement les quipements, installations ou
mobiliers propres une activit ou une fonction trs
particulire et ne se rencontrant pas couramment dans la
construction.
Outil daide la conception
facilite les relations entre partenaires de lquipe de conception

Outil daide la dcision


Le Matre de lOuvrage peut suivre lvolution du projet de
conception et donner son approbation ou non aux propositions de
la Matrise duvre.

Outil daide lestimation

Outil daide la constitution dune base de donnes


La grille analytique dtaille

Chapitre A Construction proprement dite


Chapitre B et C.

Les schmas explicatifs de l'analyse


17 planches danalyse

Dfinition des caractristiques dimensionnelles

Catgories de constructions

Logiciel destimation
Environnement conomique d'une estimation
Date
Conjoncture
Difficult
Zone gographique

Saisie des donnes qualitatives


choix dans la liste des prestations offertes par le fichier des prix pour remplir
chaque fonction
Saisie des donnes quantitatives
Simulations
Recomposition par lots ou par corps d'tat
Edition des documents de sortie
Comparaisons entre projets
Exemples de sorties informatiques