PS-GRADUAO EM AVALIAES E PERCIAS

DE ENGENHARIA

PLANTA DE VALORES GENRICOS

Ministrante:

Prof. Dr. Antonio Frederico Vilarinho Castelo Branco

o Engenheiro Civil pela Universidade Federal de Pernambuco-UFPE em 1984;

o Mestre em Engenharia de Estruturas pela Escola de Engenharia de So Carlos da
Universidade de So Paulo EESC - USP em 1989;
o Doutor em Geografia Urbana rea de Organizao do Espao Urbano, pela
Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita Filho UNESP em 2012;
o Professor do Instituto Federal de Educao, Cincia e Tecnologia do Piau IFPI,
entre 1985 e 2015;
o Engenheiro do Tribunal Regional do Trabalho da 22 Regio desde 1997;
o Responsvel tcnico pela empresa AVAL Avaliaes e percias ltda. Desde 1998.
Ementa da disciplina:

Consideraes sobre PGV;

Importncia da PGV;
Mercado de PGV;
Metodologias convencionais por estatstica inferencial;
Pesquisa de campo;
Homogeneizao de valores;
PGV pela metodologia convencional;
Variveis analisadas;
Processamento de dados;
Estudo do modelo estatstico;
Anlise geral da regresso;
Edificaes segundo a lei para fixao do valor venal;
Consideraes Gerais sobre PGV:

DEFINIES:
3.53. Representao grfica ou listagem dos valores genricos
de metro quadrado de terreno ou do imvel em uma mesma
data.
(NBR 14.653 Parte 2)
A Planta de Valores Genricos de Terrenos Urbanos (PVG),
tambm denominada Planta Genrica de Valores de Terrenos,
como o prprio nome indica, consiste na planta do permetro
urbano do municpio, onde esto plotados os valores de
mercado por metro quadrado de terreno, em cada face de
quadra, devidamente homogeneizados em relao aos seus
diversos atributos e referidos a uma mesma data
(Chulipa Mller)
Exemplo de representao grfica da PGV do Municpio de Parnaba-PI
Fragmento da PGV da figura anterior, Parnaba-PI, em escala aumentada;
Exemplo da representao no formato de tabela de valores
H ainda as PGVs lineares, geralmente empregadas em casos de
desapropriaes em obras rodovirias.
Importncia da PGV

Uma PGV , antes de qualquer coisa um importante instrumento

de auxlio tomada de decises por parte das administraes
municipais, empresas e investidores.

Sua utilidade se verifica especialmente nas seguintes

circunstncias:
- Serve como referncia para clculo dos tributos sobre a
propriedade imobiliria , quais sejam: IPTU, ITBI, ITCMD *(Causa
Mortis);
- Auxlio ao Planejamento Urbano, como referncia de custos
com possveis desapropriaes e previso de receitas com
cobranas de contribuio de melhoria;

- Referncia de valores imobilirios para o mercado, permitindo

que se possa obter rapidamente referncias de valores
imobilirios em toda a zona urbana de um municpio
Mercado de PGV:
O mercado de trabalho para profissionais de engenharia de
avaliaes na elaborao de PGVs potencialmente grande. Em
tese, cada municpio est obrigado a ter sua PGV para embasar a
cobrana dos tributos sobre a propriedade imobiliria, que so de
sua competncia (IPTU e ITBI). A no cobrana desses tributos
por parte das prefeituras configura renuncia de receita, podendo
os administradores serem processados por improbidade
administrativa.
Outro fator a considerar que toda PGV est sujeita
caducidade, em virtude das dinmicas e processos urbanas.
Normalmente, as premissas levadas em considerao na
elaborao de uma PGV esto desfiguradas depois de 4 ou 5
anos.
Significa dizer que sempre haver demanda por servios
profissionais na atividade de elaborao de PGVs.
Metodologias convencionais por estatstica inferencial:
A metodologia de avaliao para elaborao de uma PGV, seja ela
de terrenos, casas, apartamentos, ou qualquer outra tipologia
imobiliria tem como base o Mtodo Comparativo Direto de
Dados de Mercado, conforme preconizado na NBR 14.653 Parte
2 (Item 8.2.1 e Anexo A).
Nos casos de Imveis edificados, o critrio usual a adoo do
mtodo evolutivo, sendo as edificaes avaliadas a partir de
custos unitrios fornecidos por instituies reconhecidas por sua
capacidade tcnica, como a Caixa Econmica e o IBGE,
responsveis pelos Custos Unitrios SINAPI; e os SINDUSCONs, que
divulgam mensalmente as tabelas CUB, elaboradas com base na
NBR 12721. Nesses casos indispensvel a aferio do Fator de
Comercializao no mercado.
SISTEMATIZAO DA METODOLOGIA
1. Pesquisa de campo e identificao de variveis;

.A pesquisa de campo deve ser planejada com a finalidade de

obter variveis e dados, atravs dos quais se possa explicar a
formao dos preos de mercado praticados.

.Uma etapa fundamental que deve ser cumprida a realizao de

uma Anlise Espacial Qualitativa, conforme segue:
. Uma anlise espacial qualitativa consiste, basicamente, em uma
observao da paisagem, entendendo-se aqui paisagem no
contexto geogrfico.
. Essa anlise dever orientar as atividades preliminares de
qualquer trabalho avaliatrio.
. Devem ser feitas observaes em escala local e regional.
. A escala regional deve ser entendida como um conjunto de
bairros. Em se tratando de cidades pequenas ou mdias, a escala
regional pode ser entendida como toda a cidade.
ASPECTOS A OBSERVAR:

. Morfologia da cidade quanto s centralidades existentes.

Cidades monocntricas, usualmente possuem apenas um polo de
valorizao para os imveis; Cidades policntricas possuem mais
de um polo de valorizao. Caber ao avaliador, atravs de seu
senso de observao e maturidade profissional identificar esses
centros, que podero ter importncia relevante no trabalho
avaliatrio;
. Estigmas sociais ou usos anteriores podem acarretar problemas
em relao aos valores imobilirios. Uma breve pesquisa
histrica sobre o passado local deve ser levada a efeito, com a
finalidade de se identificar fatores desvalorizantes.
. H os condicionantes legais e urbansticos.
. As possibilidades de uso de determinada rea so fatores
decisivos na formao de seu valor. O mais amplo conhecimento
possvel dos condicionantes legais desejvel. Em especial, no
que diz respeito ao uso do solo, ocupao do solo e ao
posicionamento em relao ao Permetro Urbano.
. Observao da ocorrncia de possveis processos geogrficos de
Segregao ou Coeso, que podem exercer fortes influncias
sobre os valores imobilirios. Para se ter uma noo da
influncia desses processos observemos as figuras a seguir:
Vista panormica da paisagem formada em um conjunto de bairros da cidade de
Teresina. (Imagem de 2014.)
Observa-se uma rea com processo de segregao socioespacial consolidado.

Prof. Dr. Antonio Frederico V. C. Branco 23

Observemos agora um mapa temtico
de renda domiciliar mdia para a
cidade de Teresina. A regio da cidade
mostrada na figura anterior
corresponde s reas em tons mais
escuros de verde.

Fonte: Silva, Guilhermina Castro Silva.

Tese de Doutorado. UFPI, 2015.

Fonte: Sousa, Loide Macedo. TCC em
Geoprocessamento. IFPI 2016)
Mapa temtico de Valores
Unitrios de Terreno para a cidade
de Teresina. Observar a
coincidncia da rea segregada
com as reas em verde escuro da
figura anterior e as reas em
vermelho na figura esquerda.
. Observao das tipologias imobilirias existentes na regio, com
nfase nos ltimos lanamentos e nas prticas consolidadas.
. Em se tratando de cidades de pequeno porte, com populaes a
partir de 10.000 hab., a configurao urbana mais simples. Em
geral h apenas uma centralidade, que funciona como polo de
valorizao para o mercado imobilirio. Em geral trata-se de uma
praa onde se desenvolve a maior parte da atividade comercial
local. Geralmente h um mercado, uma igreja catlica e algumas
residncias das famlias tradicionais da cidade.
Nesses casos o que se observa que no entorno do centro os
preos so mais elevados, decrescendo a partir da em direo
periferia.
Configurao bsica de uma pequena cidade, podendo ser simtrica ou
assimtrica.
Observando-se a cidade com vista
extrao de variveis, o que se verifica
que quanto mais prximo o ponto P
estiver do Polo de Valorizao, mais
elevado ser seu valor. Da mesma forma,
medida em que so considerados pontos
mais afastados, seus valores tendem a ser
menores. Assim, uma das primeiras
variveis a se considerar em um modelo
de regresso com essa finalidade,
exatamente a distncia em relao ao Polo
de Valorizao.
 Permanecendo na observao da mesma
figura, nos concentremos agora na via de
acesso ao centro da cidade. Usualmente essas
vias so avenidas pavimentadas, totalmente
diferenciadas das demais vias de circulao na
cidade. Usualmente, ao longo dessa via se
desenvolve importante atividade comercial.
Assim, surge a ideia de considerarmos variveis
que faam a diferenciao entre os logradouros
da cidade, que , certamente, possui outras ruas
com pavimentao de boa qualidade, mas com
movimentao secundria.

Podem existir, ainda, vias sem qualquer tipo de pavimentao.

Assim, observamos que existe uma hierarquia entre as vias urbanas, condio que
deve ser contemplada com uma ou mais variveis que faam essa diferenciao.
 Diante da anlise feita at aqui, fica claro que
se poderia propor algumas variveis para o
modelo.

1 A prpria rea do lote, j que h

diferenciao em relao a essa caracterstica,
com a tendncia a que lotes menores possuam
valores unitrios mais altos. Denominaremos
essa varivel de A.

2 A distncia em relao ao centro da cidade, onde se encontra seu Centro de

negcios, ou seu polo de valorizao, j que sabemos que quanto mais prximos ao
centro os valores so mais altos. Denominaremos essa segunda varivel de D.
 3 A localizao dos lotes na via de acesso ao
centro ou em outras vias mais relevantes da cidade
pode ser contemplada com o emprego de uma
varivel que trate essa condio com duas
possibilidades de situao, o que chamamos de
dicotomia: sim ou no.
Chamaremos essa varivel de L1, por ser a
primeira a considerar a hierarquizao de
logradouros.

4 H ainda a necessidade de diferenciarmos as ruas com pavimentao, das ruas

sem pavimentao, assim, surge a necessidade de uma varivel capaz de fazer essa
diferena, qual denominaremos de L2.
. Outros aspectos da paisagem urbana podero demandar a
adoo de mais variveis, como a situao dos lotes nas quadras.
. H comunidades que privilegiam as esquinas em detrimento
dos meios de quadra. Outras no consideram esse detalhe
importante.
. H ainda cidades em que as transaes imobilirias so feitas
tomando-se por base os preos por metro de testada do terreno,
e no por metro quadrado. Assim, a recomendao de que o
avaliador observe com extremo cuidado todos esses detalhes.
No caso de haver a suspeita de que o posicionamento em uma
esquina seja uma influncia importante, adota-se mais uma
varivel para contemplar esse aspecto, qual chamaremos de
E.
Em geral h maior quantidade de informaes de mercado
referentes a ofertas do que de transaes efetivadas, assim, de
bom alvitre que se adote uma varivel destinada a medir a
diferena entre os preos propostos em ofertas e os efetivados
em transaes.
A essa varivel chamaremos de V/O, para representar a
expresso venda ou oferta;
Assim, em se tratando de uma pequena cidade, e se supondo que
as transaes imobilirias adotem como unidade negocial o
metro quadrado de terreno m, o modelo indicado a seguir,
provavelmente teria um bom poder de explicao do
comportamento dos preos:
 Vu = f ( A, D, L1, L2, E, V/O), onde:
Vu o Valor Unitrio de terreno, a varivel explicada, expressa
em R$/m;
A a rea do terreno, varivel explicativa, expressa em m;
D a distncia do elemento amostral em relao ao polo de
valorizao, varivel explicativa, expressa em m;
L1 varivel que diferencia os terrenos situados nos principais
logradouros dos demais, varivel explicativa, dicotmica,
adimensional;
. L2 varivel que diferencia os terrenos situados em logradouros
secundrios mas com boa pavimentao (asfalto ou
paraleleppedo), varivel explicativa, dicotmica, adimensional;
. E varivel que diferencia os terrenos situados em esquinas dos
demais, varivel explicativa, adimensional;
. V/0 varivel que diferencia os dados referentes a ofertas dos
referentes a vendas, varivel explicativa, adimensional;
. Assim, salvo algumas especificidades, grande parte dos casos de
pequenas cidades podem ser resolvidos com modelos de
regresso montados para as variveis sugeridas.
A PESQUISA DE DADOS

As Normas NBR 14.653 Partes 1 e 2, apenas fazem meno

existncia do produto PGV, mas no estabelecem regras
especficas destinadas a esse tipo de trabalho, assim, alm das
prescries gerais referentes ao Mtodo Comparativo Direto de
Dados de Mercado (item 8.2.1 da NBR 14.653 Parte 2), o que h
so recomendaes de ordem genrica de engenheiros mais
experientes e que so de grande valia.

A principal delas que a pesquisa seja o mais abrangente

possvel, cobrindo toda a zona urbana do municpio, com dados
distribudos da maneira mais uniforme possvel.
Exemplo de
distribuio dos
dados de uma
pesquisa para
elaborao de PGV
para o municpio de
Bom Jesus-PI.