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AUDIT DU SECTEUR

IMMOBILIER
Introduction
Caractristiques du secteur
Secteur en forte croissance ( rformes
conomiques, croissance du secteur de lhabitat)
Secteur rgi par une rglementation spcifique
(lgales, rglementaires,fiscale, comptable)
Secteur dont le cycle de production dpasse
gnralement une anne,
l'importance de leurs stocks et des charges
financires,
la possibilit de vente avant l'achvement,
Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire
2- Particularits fiscales
3- Rgles comptables spcifiques
4- Principales tapes du processus dactivit
5- Principaux cycles daudit et risques spcifiques
6- Diligences daudit spcifiques
7- Rserves les plus frquentes
Conclusion
Rappel des concepts et du cadre lgal et
rglementaire
1- Travaux Immobiliers:

Sont considrs comme entrepreneurs de travaux immobiliers,


les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du
personnel et du matriel ncessaires, mettent en oeuvre des
matriaux destins la construction, l'entretien, la rparation
ou la transformation d'immeubles.

Les travaux immobiliers peuvent tre exercs dans un cadre


professionnel ou simplement titre occasionnel et sans qu'il y ait
lieu considrer si les matriaux, objets ou appareils sont fournis
par l'entrepreneur lui-mme, ou par le matre de l'ouvrage.
2- Lotisseur

Le lotisseur est la personne qui procde des travaux


damnagement ou de viabilisation de terrains btir (pose de
canalisations d'eau et d'gouts, lectrification, construction de
chausses, bordures, trottoirs etc...) .

Lotissement: constitue un lotissement toute division pour


vente, location ou partage dune proprit foncire en deux
ou plusieurs lots destins la construction dimmeubles
usage dhabitation, industriel, touristique, commercial ou
artisanal quelle que soit la superficie du lot.
3- Promoteur Immobilier:

Le promoteur immobilier est dfini comme tant toute


personne qui, sans avoir la qualit d'entrepreneur des
travaux immobiliers procde ou fait procder
l'dification d'un ou de plusieurs immeubles destins
la vente ou la location.

Un promoteur immobilier doit tre propritaire de


son terrain. Pour ldifier il peut le faire lui mme,
comme il peut faire appel un entrepreneur de travaux
pour raliser la construction.
4- V.E.F.A: Vente en tat futur dachvement
(achat sur plan)

La VEFA est le contrat par lequel une


personne, lacqureur, contracte avec une
autre, le vendeur afin dacqurir un bien
immobilier.
Le vendeur sengage difier un bien
immobilier dans un dlai dtermin et
lacqureur sengage payer le prix au fur et
mesure de lavancement des travaux.
Les tapes de la VEFA:

o Contrat de rservation (facultatif)


o Contrat prliminaire
o Contrat dfinitif
Contrat de rservation:
Cest un contrat permettant la rservation dun
bien immobilier en contrepartie du dpt dune
garantie. Il contient:
-Description dtaille du bien
- Prix de vente
- Modalit du paiement
Le paiement reste squestr entre les mains du
notaire charg de lopration
Contrat prliminaire de vente: obligatoire

Conclu lachvement des fondations de


limmeubles. Il comporte les informations
relatives : dlai de livraison, le prix, les
modalits de paiement et la garantie de
remboursement
En outre, un cahier des charges est sign entre
les partie (caractristiques techniques, nature des
matriaux,dlai de ralisation et de livraison)
Les garanties donnes lacqureur:

Garantie de remboursement
Garantie des vices cachs ( 1 AN)
Garanties dcennale (10 ANS)
Contrat dfinitif:

Le transfert de proprit du bien immobilier est


effectue aprs paiement intgral du prix et
lobtention du permis dhabiter
RAPPEL DU CADRE LEGAL ET
REGLEMENTAIRE
Le secteur est rgi par les dispositions lgales et rglementaires
spcifiques suivantes:

loi n25-90 promulgue par le Dahir n1-92-7 du 17 juin 1992 relative


aux lotissements, groupes dhabitation et morcellements ;

dahir du 12 aot 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C

Loi n44-00 du 3 octobre 2002 relative la vente en tat futur


dachvement ;

loi n18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la coproprit des


immeubles btis ;

dcret n 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de


passation des marchs publics ainsi que certaines dispositions relatives
leur contrle et leur gestion ;

Note Circulaire relative au secteur des btiments et travaux publics


PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DIMPOT SUR LES SOCIETES

Qualit Rgime applicable Conditions remplir


Socits Hors champ a) lorsque leur actif est constitu soit d'une unit
immobilires dapplication de logement occupe en totalit ou en majeure
transparentes partie par les membres de la socit ou certains
d'entre eux, soit d'un terrain destin cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou
la construction, en leur nom, d'immeubles
collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue
d'accorder statutairement chacun de leurs
membres, nommment dsign, la libre
disposition de la fraction d'immeuble ou
d'ensemble immobilier correspondant ses droits
sociaux. Chaque fraction est constitue d'une ou
plusieurs units usage professionnel ou
d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DIS ET IR
Qualit Rgime applicable Conditions remplir
les promoteurs Exonration permanente - oprations ralises dans le cadre dune
immobiliers convention conclue avec lEtat, assortie
(logements dun cahier des charges, en vue de
conomiques) raliser un programme de construction
de 2.500 logements sociaux, tal sur
une priode maximum de cinq ans
courant compter de la date de
dlivrance de lautorisation de
construire ;
- Tenir une comptabilit spare pour
chaque programme de construction ;
- Joindre la dclaration fiscale :
- Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la premire
anne ;
- Un tat du nombre de logements
sociaux raliss dans le cadre de
chaque programme et le montant du CA
y affrent.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DIS ET IR
Qualit Rgime applicable Conditions remplir
les promoteurs Rduction temporaire pour une priode -raliser pendant une priode maximum de 3
immobiliers de 5 ans compter de la date ans courant compter de la date de
(cits, rsidences dobtention du permis dhabiter dune lautorisation de construire , des oprations de
et campus rduction de 50% de limpt, au titre construction de cits, rsidences et campus
universitaires) des revenus provenant de la location universitaires constitus dau moins 500
de cits, rsidences et campus chambres, dont la capacit dhbergement est
universitaires raliss en conformit au maximum de deux lits par chambre, dans le
avec leur destination. cadre dune convention conclue avec lEtat
assortie dun cahier des charges.
-Tenir une comptabilit spare pour chaque
opration de construction;
-Joindre la dclaration fiscale :
-Un exemplaire de la convention et du cahier
des charges pour la premire anne ;
-Un tat du nombre de logements sociaux
raliss dans le cadre de chaque programme et
le montant du CA y affrent ;
-Un tat du nombre de chambres ralises
dans le cadre de chaque opration de
construction de cits, rsidences et campus
universitaires ainsi que le montant du chiffre
daffaires y affrent.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA

Opration Rgime applicable Conditions remplir

livraison soi- Exonration sans droit dduction - la superficie couverte n'excde pas 300
mme de m ;
construction, - la construction porte sur une unit de
effectue par logement indivisible ayant fait lobjet de
toute personne dlivrance dune autorisation de
physique construire et est affecte l'habitation
principale de l'intress pendant une
dure de quatre ans courant compter
de la date du permis d'habiter ou de
tout autre document en tenant lieu.

construction Exonration sans droit dduction - La superficie couverte n'excde pas 300
d'une unit de m ;
logement par - La socit constitue par les membres
une socit dune mme famille ;
civile - La construction est destine
immobilire lhabitation personnelle principale des
membres.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA
Opration Rgime applicable Conditions remplir

Constructions par Exonration sans droit dduction - La superficie couverte n'excde pas 300 m ;
des personnes - Construction destine au logement du
physiques et personnel ;
morales - Edification dans le cadre dun programme
agr.
construction de Exonration sans droit dduction - La superficie couverte n'excde pas 300 m ;
logements pour le - Les coopratives sont constitues et
compte de chacun fonctionnent conformment la lgislation en
de leurs adhrents vigueur.
par les
coopratives
d'habitation

les constructions Exonration avec droit dduction - la superficie couverte et la valeur immobilire
de locaux usage totale (prix du terrain + cot de la
exclusif construction principale et des annexes + frais
d'habitation d'adduction d'eau et de branchement d'gout
et d'lectricit), par unit de logement,
n'excdent pas respectivement 100m et
200.000 dirhams TTC.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA
Opration Rgime applicable Conditions remplir

les constructions Exonration avec droit dduction - ralisation de la construction au maximum


de cits, trois ans courant compter de la date de
rsidences et lautorisation de construire des ouvrages
campus constitus dau moins 500 chambres, dont
universitaires la capacit dhbergement est au
par les maximum de 2 lits par chambre ;
promoteurs - opration sinscrit dans le cadre dune
immobiliers convention conclue avec lEtat, assortie
dun cahier des charges.
les oprations de Exonration avec droit dduction - affrents au projet "Annassim" situ dans
ralisation de les communes de Dar Bouazza et Lissasfa
logements par la socit nationale damnagement
sociaux collectif (SO.N.A.D.A.C).
les oprations de Imposable 10% avec droit dduction - immeubles usage d'htels, motels,
location villages de vacances ou ensembles
d'immeubles immobiliers destination touristique,
quips totalement ou partiellement, y
compris le restaurant, le bar, le dancing, la
piscine, dans la mesure o ils font partie
intgrante de l'ensemble touristique.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES

TAXE SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de Exigibilit de la


la taxe taxe
La taxe sur les oprations de La taxe est calcule sur la superficie au mtre Le redevable Les redevables de
construction porte sur la carr couvert, chaque fraction de mtre carr de la taxe est la taxe sont tenus
construction, la reconstruction tant compte pour un mtre carr entier. le bnficiaire dacquitter le
et lagrandissement de toute Le montant maximum de la taxe est fix au de montant de ladite
nature ainsi que les oprations mtre carr couvert comme suit : lautorisation taxe exigible au
de restauration dont la immeubles collectifs de logements ou de construire. moment de la
ralisation doit faire lobjet ensembles immobiliers : 20 dirhams par mtre dlivrance de
dune autorisation de carr couvert ; lautorisation de
construire. immeubles usage industriel, commercial, construire.
A noter que les logements professionnel ou administratif : 20 dirhams par
conomiques sont exonrs de mtre carr couvert ;
la taxe. logements individuels : 30 dirhams par mtre
carr couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant
des saillies (balcons) situes sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies
compte pour double pour le calcul de la taxe.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES

TAXE SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de la Exigibilit de la taxe


taxe
La taxe sur les oprations de Le taux maximum de la taxe Le redevable de la Elle est exigible six
morcellement est institue est fix 5% de la valeur taxe est le mois aprs la date de la
loccasion de toute vnale du terrain dclare au bnficiaire des dlivrance par la
opration de morcellement. moment du dpt de la autorisations de commune du certificat
demande de l.autorisation de morceler. attestant
morceler. lexcution des travaux.
La taxe est acquitte au
moment de la dlivrance
de lautorisation de
morceler.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES

TAXE SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT

Champ Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe


dapplication
La taxe sur les Le taux maximum de Le redevable de la Les redevables de la taxe sont tenus
oprations de la taxe est fix 5% du taxe est le bnficiaire dacquitter, la caisse du rgisseur
lotissement est cot total des travaux de lautorisation de de la commune du lieu de
institue loccasion de viabilisation, lotir. situation du lotissement :
de toute opration de dassainissement et un acompte de 75% du montant de
lotissement. dlectrification du la taxe exigible, liquid sur la base
lotissement. du cot total estimatif
des travaux de viabilisation,
dassainissement et dlectrification
du lotissement, au moment
de la dlivrance de lautorisation de
lotir ;
et le solde du montant de la taxe
exigible, liquid sur la base du cot
total rel desdits
travaux, au moment de la dlivrance
du permis de conformit.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES
REDEVANCE DOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
COMMUNAL POUR LUSAGE LIE A LA CONSTRUCTION

Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe

La redevance doccupation Le taux maximum Le redevable de la La redevance doccupation


temporaire du domaine de la redevance est redevance est le temporaire du domaine
public communal pour fix 40 dirhams bnficiaire de public communal pour
usage li la par mtre carr. lautorisation de usage li la
construction est due la loccupation temporaire du construction est liquide et
suite de loccupation domaine public communal. verse trimestriellement
temporaire du domaine la caisse du rgisseur
public communal, communal.
notamment, par des dpts
de matriels et de matriaux,
par des cltures ou par des
saillies dues
aux chafaudages.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES

TAXE SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS

Champ dapplication Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode dtablissement de la


taxe
La taxe sur les terrains La taxe est assise sur la La taxe est due par le La taxe sur les terrains
non btis porte sur les superficie du terrain au mtre propritaire et, urbains non btis est tablie
terrains urbains non carr. dfaut de propritaire et due pour lanne entire
btis situs lintrieur Les taux maximums de la connu, par le raison des faits
des primtres des taxe sur les terrains urbains possesseur. existants au 1er janvier de
communes urbaines. non btis sont fixs pour : lanne dimposition.
les terrains situs dans une Lorsquun terrain a t
zone villa 2 dirhams le construit, la taxe nest plus
mtre carr ; due partir du 1er janvier de
pour les terrains situs dans lanne qui suit
une zone immeuble, 4 celle de la dlivrance du
dirhams le mtre carr. permis de construire.
Les cotes infrieures ou
gales 200 dirhams ne sont
pas mises en recouvrement.
SPECIFICITES DU SECTEUR BTP
Les axes examins se rapportent aux points suivants :
1. Chiffre daffaires imposable ;

2. Approvisionnement ;

3. Rvision des prix ;

4. Travaux en cours ;

5. Bois de coffrage ;

6. Pices justificatives des dpenses ;

7. Frais dinstallations de chantier.


Chiffre daffaires imposable
Problme: la rgularisation du CA est souvent effectue
sur la base des dcomptes tablis par ladministration
publique.
Solution : les dcomptes sont obligatoirement tablis
sur la base des documents attestant lavancement des
travaux. Ces documents officiels sont appels
attachements ou situations qui sont adopts comme
pice matresse de la justification du chiffre daffaires
ralis assorti de ltablissement dune facture mise par
lentreprise comportant la mme date que lesdits
attachements ou situations.
Approvisionnement
Problme: les approvisionnements figurant sur les
dcomptes sont pris, parfois, comme travaux donnant
lieu chiffre daffaires imposable
Solution : constituant de simples avances dans le cadre
des marchs de travaux, les approvisionnements ne font
pas partie des produits dexploitation. Ainsi, les
sommes encaisses par lEntreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des avances imputer
au compte appropri.
Rvision des prix
Problme : la rvision des prix suscite parfois des
controverses quant son mode de dtermination et
lexercice de son rattachement.
Solution: Le montant de la rvision des prix prvue
dans les marchs de travaux immobiliers, fait partie des
produits recevoir lorsque les index de rvision sont
connus la clture de lexercice. A dfaut, il y a lieu de
retenir les derniers index connus.
Travaux en cours
Problme : dans la pratique, certaines entreprises procdent des valuations
approximatives et non justifies, en dehors des rgles fiscales et comptables
prvues en la matire.
Solution : les TEC doivent tre dtaills en quantit et en valeur et valus au
prix de revient. Toutefois, la majorit des entreprises ne disposent pas dune
comptabilit analytique, il a t retenu la dfinition et la mthode dvaluation
suivantes:
Dfinition : TEC sont constitus des travaux effectus depuis la date des
derniers travaux matrialiss par les derniers attachement ou situation, jusqu
la date de clture de lexercice.
Mthode dvaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte :
1. du cot des matriaux utiliss ;
2. du cot de la main duvre ;
3. des frais de chantier ;
4. de la quote-part des frais gnraux et amortissement se rapportant aux travaux
en cours. Cette quote-part peut tre dtermine dune manire forfaitaire en
appliquant aux frais gnraux et amortissement de lexercice le rapport entre
dune part, les cots affrents aux T.E.C savoir les matriaux utiliss, la main
duvre et les frais de chantier ; dautre part, les cots de mme nature
engags au cours de tout lexercice.
Bois de coffrage
Problme : des traitements diffrents : lments
immobilisables amortis des taux diffrents ou charges
Solution : vu que les bois de coffrage subissent en
gnral des utilisations intensives, il est prconis de
tenir leur gard, un compte dinventaire permanent,
leffet dimputer au rsultat de chaque exercice, le
montant de la consommation effective en bois de
coffrage. Comptablement, cela revient introduire tous
les achats de bois de coffrages dans les comptes de
charges et comptabiliser en stock en fin danne le
montant des bois de coffrages non consomms
linstar des autres matires et matriaux.
Pices justificatives des dpenses
Problme : les supports justificatifs appuyant ces oprations de dpenses
souffrent parfois du caractre de non-conformit aux conditions requises par
la loi. Ce qui justifie cet effet les rintgrations opres lors des contrles, en
dpit de leur caractre rel.
Solution : tout achat de biens et services effectu auprs dun patentable doit
tre justifi par une facture rgulire ou tout autre document ou pice
probante en tenant lieu, tabli par le fournisseur en vertu des dispositions
des articles 32 de la loi n 24-86 relative limpt sur les socits et 30 de
la loi n 17-89 rgissant limpt gnral sur le revenu. Pour les achats ou les
approvisionnements effectus auprs de fournisseurs non patentables et qui
ne dlivrent pas de factures, lentreprise de travaux doit tablir un ordre de
dpense sur lequel elle doit prciser :
1. le nom et ladresse du fournisseur ;
2. la nature, la quantit et le prix unitaire des marchandises achetes ou des
prestations rendues ;
3. les modalits de rglement ;
4. lidentit du vendeur ( n de la carte didentit nationale).
Ces pices justificatives qui tiennent lieu de facture doivent tre authentifies.
Frais dinstallation de chantier
Problme : certains marchs de travaux prvoient lengagement de dpenses
ncessaires linstallation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements
pour personnel, matriel, etc.Ces dpenses font parfois lobjet de
rintgration fiscale au motif quelles se rapportent des immobilisations
amortissables.
Solution : Les installations de chantier peuvent se prsenter dans les marchs
de travaux des deux manires suivantes :
1. au niveau dun prix unitaire spcifique prvu par le march rmunrant les
frais dinstallation tels que logements pour le personnel, bureaux de
chantier, ces frais entrent directement dans le compte de charges. En
contrepartie, les produits correspondants doivent tre pris en considration
parmi les travaux facturs, ou figurer dans les stocks de fin danne pour la
partie non encore facture.
2. ou tre incluses dans les diffrents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent
tre immobiliss lactif de lentreprise et amortis sur la dure totale de
ralisation du march dcoulant du contrat.
SPCIFICITS COMPTABLES DU SECTEUR

1-Incorporation des charges financires au cot de


production des oprations immobilires

Le PCSI prvoit la possibilit, pour les entreprises


dont le cycle normal de production > 12 mois,
d'inclure dans le cot de production les charges
financires courues pendant la priode de production et
relatives des dettes contractes pour le financement
spcifique desdites productions.

L'achvement technique doit gnrer


l'achvement comptable.
Cas des emprunts finanant plusieurs projets:
Les charges financires sont affectes, par
rpartition entre les diffrents projets en
justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalits de
rpartition.
Fait gnrateur dincorporation:

Pour la rserve foncire, l'incorporation des charges financires


au cot des terrains est opre partir de la matrialisation de
la dcision d'acquisition par le versement partiel ou total du
prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des
vendeurs.

Pour les lotissements, incorporation des charges financires au


cot des stocks est effectue partir de la date de la premire
autorisation de lotir.

Pour les constructions, le fait gnrateur de l'incorporation des


charges financires est constitu par la date de dlivrance de
l'autorisation de construire.
CAS PARTIULIER: Oprations en Matrise
d'Ouvrage Dlgue (MOD) :

Conformment la convention entre le mandataire et le


mandant, les travaux ne sont engags sur ces oprations
que si les financements propres ces oprations sont
disponibles.

Un programme MOD ne pourra supporter de charges


financires que si la convention entre le mandataire et le
mandant le stipule expressment.
2-Incorporation des charges commerciales et
de publicit
Liste des charges concernes:

flchage et signalisation d'un chantier ;


achat de maquette ;
amnagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements
tmoins ;
plaquettes commerciales ;
publicit de lancement de programme;
Principe:
Ces charges sont incluses dans les stocks.
Drogation: Grands Projets:

La construction et l'amnagement d'un complexe de vente et


les frais de publicit et de prospection pourront tre considre
comme:

Une immobilisation amortissable sur la dure d'utilisation


dudit complexe.

L'usage de cette option devra tre explicite et justifi au niveau


de l'ETIC.
Charges exclues du cot de revient:

les dpenses courantes de commercialisation:


Rmunrations d'intermdiaires commerciaux
Les dpenses courantes de publicit: Frais
de publicit gnrale

A retraiter comme charges constates d'avance


A reprendre en fonction du constat dfinitif du
transfert de proprit du bien en question
3-Incorporation des frais de
fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputs selon un taux
fixe en attendant la mise en place de la comptabilit
analytique:

7% pour les opration ralises en matrise douvrage


directe
En fonction des conventions tablies pour les opration
en MOD

Mention sur lETIC


4-Incorporation des honoraires et frais

Liste des charges concernes:

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant tre rattachs des


programmes en cours de ralisation, sont compris dans le cot de revient. Il
s'agit notamment des frais suivants :
Assurances
Honoraires des architectes,
Honoraires des avocats,
Honoraires des notaires,
Frais de courtage,
Frais d'expertise,
Frais juridiques,
Frais d'appels d'offres,
Annonce et insertion propres aux programmes en cours
5-Provision pour travaux restant
effectuer
Elle sert enregistrer la provision correspondant au cot des
travaux effectuer postrieurement la constatation de
lachvement dun programme pour permettre darrter le cot
total dune opration.
Il ne sagit pas de travaux dj effectus mais non encore facturs
qui doivent tre ports au crdit du compte 4417 fournisseurs,
factures non parvenues.
Les travaux qui restent effectuer doivent faire lobjet dtats
dtaills permettant dapprcier la ralit de la provision
constitue. ( ETIC)
Il sagira essentiellement des travaux damnagement des abords
qui peuvent staler sur une dure assez longue aprs la vente du
programme concern, travaux de finition et de parachvement
des ouvrages..
Exclusion de la provision pour travaux
restant effectuer:

Cot commerciaux et de publicit aprs


achvement
Frais financier aprs achvement
Charges dentretien et de coproprit des
logements invendus
Frais interne de gestion de lentreprise aprs
achvement
6- Provision pour dprciation des stocks

L'valuation des provisions pour dprciation des


stocks et encours doit tre calcule en respectant,
notamment, le principe de la prudence.

:
Vrifier que

le cot des stocks < la valeur probable de vente - frais


de commercialisation
Sinon Provisionner
Conditions:
Mettre en en place des procdures permettant
la dtection et la dprciation comptable des
stocks:
la mise en place de procdures de suivi des
cots par programme
Mise jour du cot prvisionnel des
programmes la clture de chaque exercice.
dgager les provisions
ventuelles constater.
ETIC:
Spcificits
ETIC:
Spcificits
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
DACTIVITE:

Cas des promoteurs immobiliers et


des lotisseurs

Cas des entreprises de travaux


immobiliers
Principales tapes Achats de terrains
du droulement dun
programme: Autorisation de lotir

Travaux de viabilisation des terrains

PV de rception provisoire
+ Attestation de conformit

Autorisation
Lots Ventes de lots
de construire

Compromis
Travaux de construction
de vente

PV de rception provisoire sil y a lieu


Permis dhabiter (par tranches du
programme)

Obtention de titres fonciers parcellaires

Contrat de
vente dfinitif
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
DACTIVITE:

Cas des entreprises des travaux


immobiliers:

Le processus dactivit est assez similaire


celui dune entreprise industrielle.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Production-stocks:

Travaux immobiliers Promotion immobilire


Difficult de la valorisation des stocks des en Idem
cours qui dpend destimations significatives; +
Spcificit des rgles

Difficult de dfinir un niveau normal dvaluation des stocks


dactivit: sort du cot de sous-activit; prvues par le PCSI
(incorporation des
Absence / insuffisance du systme de charges financires,
comptabilit analytique ; commerciales, des charges
restant effectuer, );
Absence dun systme budgtaire permettant

destimer et de suivre la marge sur chaque


projet.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Ventes-clients:

Travaux immobiliers Promotion immobilire


Risque de non respect du principe de cut off Date de transfert de proprit
(dcalage entre la facturation et lavancement (possibilit de vente avant
des travaux, );
l'achvement) ;
Difficult de dterminer les modalits et les

dates du fait gnrateur des ventes (%


Importance des encaissements
davancement des contrats L.T, date
en espces excdant 20.000
dachvement, );
DH : Enregistrement exhaustif
Retenues de garantie: facturation,
des recettes ?
comptabilisation et recouvrement.
Dtermination et rattachement des rvisions

des prix.
Dpendance vis--vis dun nombre limit de

clients
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Achats-fournisseurs:

Travaux immobiliers Promotion immobilire

NC. Les travaux et prestations de


services reus sont dcentraliss
et difficiles vrifier (dates des
dcomptes diffrentes de celles
davancement des travaux);
Comptabilisation des retenues de
Risques lis aux sous-traitants (relations non garantie
formalises, justificatifs non probants, Idem.
dfaillance) ;
Mode de comptabilisation des Idem.
approvisionnements : la comptabilisation en
chiffre daffaires ou en dbours diffre selon
que la facture est libelle au nom de NC.
lentrepreneur ou du matre douvrage.
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Etat : impts et taxes

Promotion immobilire Travaux immobiliers

Remise en cause des exonrations Risque fiscal au regard de la


suite au non respect des dispositions TVA dcoulant de lapplication du
prvues par la Convention signe taux de 14% au lieu de 20% sur
avec lEtat (non tenue dune certains travaux dinstallation et de
comptabilit spare telle quexige pose ;
par la loi, );
Risque li au recours des
Ralit des soldes TVA dbiteurs fournisseurs non patentables ;
(rejet de remboursement de la TVA,
) ;

Traitement fiscal des pnalits reues


(pour retard, dsistement, ).
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Paie-personnel / Trsorerie :

Travaux immobiliers Promotion immobilire

Variation au cours de lanne du Idem.


niveau dactivit (personnel
temporaire);
Difficult de gestion et de suivi dun

effectif parpill gographiquement ;


Non respect de la lgislation du

travail.
Probit de certaines dpenses Importance des encaissements (en
rgles en espces. espces) et de dcaissements ;
Dcentralisation de la fonction

notamment les encaissements


(plusieurs bureaux de vente
disperss);
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Provisions pour risques et charges:
Travaux immobiliers Promotion immobilire

Difficult destimation de la marge sur le


projet ds le dpart et son impact sur Idem.
les provisions pour pertes terminaison;

Non provisionnement des engagements Idem.


contractuels: garanties, litiges, remises
en tat des sites, ...

Risque de pnalits et de travaux


complmentaires (rglementation stricte
applicable aux travaux publics, ...);
PRINCIPAUX CYCLES DAUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Immobilisations:

Travaux immobiliers Promotion immobilire

Parc dimmobilisations important Cycle non significatif.


parpill sur plusieurs chantiers ;
Cependant:
Absence dinventaire physique et du suivi
du matriel en chantiers; Critresde distinction entre
stocks et immobilisations
Critres de distinction entre charges, stocks (bureaux de vente,
et immobilisations ( frais dinstallation de mobilier des appartements
chantier, petit outillage, bois de coffrage, tmoins, .).;
.).;

Calcul des amortissements par rfrence


aux rgles fiscales.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES

Comptes significatifs des promoteurs


immobiliers: particularits

Actif:
Stocks (rserves foncires, produits en-cours et finis);
Etat - impts et taxes;
Trsorerie-Actif.

Passif:
Clients - avances et acomptes;
Fournisseurs - retenues de garantie.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:
Le secteur immobilier se caractrise par lirrgularit de lactivit et lunicit de
chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilire relvent
gnralement des contrats long terme.
Limportance des donnes non rptitives et des estimations comptables a un
impact sur la dmarche daudit et la slection des procdures de validit:

PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de lvaluation de lenvironnement gnral des contrles :


-Analyse de la structure organisationnelle et du degr dimplication de la direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de lentreprise.

Examen analytique prliminaire adapter aux particularits de


lentreprise :
Pour comprendre lvolution de lactivit et des marges, quelques rgles devraient
tre observes:
Retenir comme dure danalyse la dure moyenne de ralisation des projets.
Dcomposer le chiffre daffaires selon les modalits dexcution (sous-trait,
direct) par type de clientle, par projet ;
Rpartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, ) en fonction
de la dcomposition du chiffre daffaires.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:
METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En gnral, les entreprises du secteur tiennent une comptabilit spare.


La mthode usuelle dorganisation des travaux daudit par poste du bilan et du
CPC parat moins approprie car elle ne permet pas notamment :

de comprendre lvolution de lactivit de lentreprise;


danalyser des indicateurs cls de gestion comme le taux de marge;
de reprer les projets problmatiques,

La dmarche recommande sappuie sur une analyse par projet:


Lactivit de lentreprise est subdivise en plusieurs projets. La validation des
rsultats de chaque projet se fera par lexamen des produits et des charges y
affrents.

Cette mthode permet galement de valider une partie significative de certains


postes tels que les stocks, les produits et charges constats davance, les
fournisseurs, les provisions pour risques et charges, .

Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allgs.


DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LINTERIM: EVALUATION DU CONTRLE INTERNE

Afin de pouvoir sappuyer sur lanalyse par projet dans la validation


des comptes des produits et de charges, lauditeur devra procder
une revue approfondie du systme de contrle interne mis en place
par lentreprise pour sassurer de la fiabilit du systme de la
comptabilit analytique et du contrle budgtaire des cots par
projet.

Analyse complter par lvaluation de certains cycles cls:

- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;
- Personnel;
- Immobilisations.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

En fonction du rsultat des phases prcdentes et notamment de


la qualit du suivi des cots par projet, lauditeur va drouler un
programme de travail lui permettant de valider les rsultats des
projets.

Le contrle des comptes sera effectu sous langle de lanalyse par


projet.

Dautres contrles spcifiques sont ncessaires portant notamment


sur les provisions pour risques et charges et les comptes se
rattachant aux cycles revus lors de lintrim.
DILIGENCES DAUDIT SPECIFIQUES:
Cas des promoteurs immobiliers et lotisseurs

LE FINAL: CONTRLE DES COMPTES

Une attention devrait tre accorde aux points suivants:

Ncessitde circulariser la conservation foncire pour valider les


rserves foncires ;

Circularisationdes autres partenaires (avocats, fournisseurs,


clients professionnels, banques, ) ;

Assistance
linventaire physique surtout pour constater ltat
davancement des travaux et cerner lactivit.
RESERVES LES PLUS FREQUENTES

Rserves sur la valeur des stocks des produits en raison de


labsence ou linsuffisance dun systme de comptabilit
analytique ou de la non conformit de la mthode dvaluation avec
les rgles comptables en vigueur;

Rserve pour limitation lorsque les comptes TVA dbiteurs ne sont


pas analyss (Eses de promotion immobilire);

Crances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de


garantie (Eses des travaux immobiliers);

Rserve en cas dincertitudes non couvertes par des provisions pour


risques et charges;

Non respect de la spcialisation des exercices en matire de


lenregistrement des ventes et/ou des achats;
MERCI POUR VOTRE ATTENTION