Modulo III: Funcin de los Peritos y

Depreciacin de Predios
Funcin de los Peritos Tasadores
Viernes 08 Julio
Tipos de Predios

Mircoles 13 Julio Predios Registrales

Viernes 15 Julio Depreciacin y Reevaluacin de Predios

Antigedad de la Construccin. Tablas de Depreciacin y

estado de Construccin
Mircoles 20 Julio
Cuadro de valores unitarios oficiales y uso de tablas
VALUACION DE PREDIOS
URBANOS
ALCANCES Y FINES
1. REA TECHADA

El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier

tipo de cobertura, sobre el plano del piso.
Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas; y
excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.

2. REA LIBRE

En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el

rea techada de ese piso de la edificacin.
En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el
rea techada del piso correspondiente.

3. REA OCUPADA

El rea total del piso correspondiente que

incluye rea techada y rea libre.
4. EDIFICACIONES

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.

(ARTICULO II. A.03)

5. OBRAS COMPLEMENTARIAS

Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se

encuentren adheridas fsicamente al suelo o a la construccin,
y no puedan ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del
predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como
cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores, elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin
elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de
estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que
a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales.
(ARTICULO II. A.04)
6. COPROPIEDAD

Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas

en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o
inmueble.

7. CASAS EN COPROPIEDAD

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un

conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas o de otra ndole y servicios comunes.
8. CASAS EN QUINTA

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto

continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbano, que
cuenta por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de
bien comn.

9. DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,

industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con
bienes y servicios comunes.
10. REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE
PROPIEDAD COMUN

Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de

edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y servicios de dominio comn.
Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

11. REGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD

El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades

inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes
de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVAY DE PROPIEDAD COMUN

1. VALOR DEL TERRENO

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad

comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se
proceder de la siguiente
manera:
a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de
propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn
debidamente registrados.

b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes

de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el
valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)
2. VALOR DE LA EDIFICACION

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad

comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones
que estn fijadas en el Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado,
cuanto
las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de
uso
comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
(ARTICULO II. F.38)
3. VALOR DE LAS AREAS COMUNES

En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se

conozca
el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor
de
las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % (quince por
ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos
especiales.
(ARTICULO II. F.39)
4. VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad de las

construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras
complementarias y las instalaciones fijas y permanentes.

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y los Valores

Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales que
hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha
de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito
como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la
zona, aplicando los
factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el
material de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se
obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor
unitario de edificaciones (VUE)

VSN= AT x VUE
La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un
porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que varia de
acuerdo al material de construccin predominante.

D = P/100 x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente

formula:

VE = AT x VUE ( 1 P/100 )
Los porcentajes que se usan para el calculo de la depreciacin aparecen en
las tablas N 1 ,2 ,3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y
justificarlos porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y
en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin,
establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal
como seala el articulo II. D.34.
(ARTICULO II. D.31)

5. VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la parte

del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su
uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le
corresponde.
VTP = VT + VE + VBC
(ARTICULO II. F.40)
PREDIOS REGISTRALES
CARGAS Y GRAVAMENES
INMOBILIARIOS
INSCRIBIBLES
CONCEPTOS