SUBCAPTULO III

PACTO DE RETROVENTA

Este pacto se origin en roma y en el fondo era un mutuo

encubierto, generalmente en condiciones desventajosas
para el vendedor (mutuatario). El pacto que funcionaba a
opcin del vendedor, beneficiaba a este para recuperar
el bien que se vio forzado a enajenar, como garanta de
un prstamo
El pacto de retroventa es una manifestacin de la
autonoma privada que permite que el bien transferido
pueda retornar a titularidad del transferente inicial,
siendo dicho pacto materia de inscripcin en el registro.
Mediante el pacto de retroventa el transferente de un bien, tiene la posibilidad de readquirir el mismo si es
que se cumplen ciertos supuestos. Tngase en cuenta que nuestro Cdigo Civil seala:

ARTCULO 1586 DEL CDIGO CIVIL

Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente El contrato, sin necesidad de
decisin judicial.

Castillo Freyre lo enfoca como una clusula resolutoria.

En cambio, Manuel de la Puente y Lavalle, lo aborda como condicin

resolutoria potestativa, resaltando la necesidad que exista el pacto de
retroactividad, dado que a diferencia del Cdigo Civil Italiano no est regulada
la retroactividad: Tngase en cuenta que en nuestro ordenamiento la
retroactividad debe pactarse
 En estricto consideramos que nos encontramos frente al derecho potestativo
que es cuando se atribuye a un sujeto la posibilidad de modificar unilateralmente
la esfera de otros sujetos, prescindiendo de la actuacin del sujeto afectado.
Es un claro ejemplo de posicin de supremaca

La clusula de retroventa es un pacto especial del contrato de compraventa,

estipulado en nuestro ordenamiento civil en su artculo 1586. Se trata de una
potestad exclusiva del vendedor, por lo que puede disponer de ella o no.
Consiste en una decisin unilateral que no exige justificacin.

En el ARTCULO sub materia, implica otorgar al vendedor el poder de retrotraer

los efectos reales producidos por el contrato de compraventa, utilizando el
mecanismo de la resolucin, pero sin que se constate la consecuencia
indemnizatoria inherente a ella, ya que el ejercicio del pacto de retroventa se
circunscribe solamente a las consecuencias restitutorias extintiva.
 Finalidad de la retroventa
Su finalidad es disolver la compraventa pese
estar ya ejecutadas las obligaciones
asumidas por cada contratante (naturaleza
del contrato), esto es, el vendedor cumpli
con transferir vlidamente la propiedad del
bien al comprador, y ste, a su vez, cumpli
tambin con cancelar la totalidad del precio.
En este pacto, la decisin
unilateral del vendedor de
deshacer la venta, no requiere
de sentencia judicial, porque el
efecto jurdico de tal
declaracin de voluntad, es
automtica, opera de pleno
derecho; al comprador no le
est permitido intentar ninguna
objecin, con lo que el poder
del vendedor es absoluto.
ARTICULO 1587 NULIDAD DE ESTIPULACIONES EN EL PACTO DE
RETROVENTA

Es nula la estipulacin que impone al vendedor, como contrapartida de la Resolucin del contrato, la
obligacin de pagar al comprador una cantidad de Dinero u otra ventaja para ste. Tambin es nula, en
cuanto al exceso, la Estipulacin que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolucin del Contrato,
una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor Adquisitivo del precio.

DESARROLLO DE LA NORMA

La primera observacin oportuna que se debe efectuar a la norma comentada Es que nos
encontramos ante un caso de nulidad expresa o textual. La nulidad expresa o textual es
aquella que es declarada directamente por la norma jurdica, por lo general con las
expresiones "es nulo" (como en el caso) o "bajo sancin de nulidad.
 El contenido de la norma, que impone expresamente la sancin de nulidad, est dirigido a prohibir, en su
primer prrafo, que en la regulacin del pacto de retroventa se imponga al vendedor como contrapartida
de la resolucin (dentro de la lnea terica optada) la obligacin de pagar al comprador (despojado de la
propiedad) una cantidad de dinero u otra ventaja para este, en forma que tenga una ventaja "personal"
ante la utilizacin del derecho negociablemente otorgado

En el segundo prrafo se precepta, tambin textualmente pero en sentido Inverso, la nulidad del pacto
que impone al vendedor a efectuar la devolucin, Ante la resolucin va retroventa, de una suma
adicional que no sea la Destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.
 a partir de la norma. Es de mencionar, en primer trmino, la referencia efectuada a
una cantidad de dinero u otra ventaja para el comprador (primer prrafo) y, en
segundo trmino, la mencin hecha a una suma adicional que no sea la destinada a
conservar el valor adquisitivo del precio. En este ltimo caso, la nulidad solo afecta al
exceso sobre el precio. Utilizando ambos elementos logramos, va inductiva, dirimir
que el Cdigo ha dado por supuesta la devolucin del precio al comprador despojado
de la propiedad.

En sntesis, el legislador ha entendido prohibir la concrecin de posibles Ventajas para

el comprador ante la prdida del derecho de propiedad del bien Adquirido, ms all de
mantener el valor adquisitivo del precio. A la inversa, el Vendedor no tendr por qu
verse gravado patrimonial mente ms all de la Devolucin del precio de la
compraventa.
 PLAZO PARA EJERCITAR EL DERECHO DE RESOLUCIN

ARTCULO 1588
El plazo para ejercitar el derecho de resolucin es de dos aos tratndose de
Inmuebles y de un ao en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen, Un
plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebracin de la compraventa. Si las partes

Convienen un plazo mayor que el indicado en el primer prrafo de este ARTCULO
o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos aos o de un ao, Segn el caso,
el plazo o la prrroga se consideran reducidos al plazo legal. El comprador tiene
derecho a retener el bien hasta que el vendedor le Reembolse las mejoras
necesarias y tiles.
 En este ARTCULO se disciplina el ejercicio del pacto de retroventa, sobre todo en lo que concierne a
los plazos mximos y a la manera en que estos deben ser computados, establecindose una
diferenciacin entre el plazo aplicable a los bienes inmuebles, que es de un (1) ao, y el plazo aplicable
a los bienes muebles, que es de dos (2) aos.

el plazo o trmino del Pacto de Retroventa est claramente regulado en el artculo 1588 del Cdigo
Civil. Como bien indica dicho artculo, el plazo de un Pacto de Retroventa puede ser acordado
libremente por las partes, sin embargo, el mismo no puede exceder de dos aos para bienes
inmuebles y un ao para bienes muebles. Si no se indica plazo para la ejecucin del Pacto de
Retroventa, se entiende que el plazo queda establecido en el mximo. Si las partes fijan o indican un
plazo mayor a los plazos mximos (dos aos en bienes inmuebles y un ao en muebles), de igual
manera el plazo queda fijado de pleno derecho

Haciendo mencin a lo anterior tenemos que la norma ha colocado un "plazo" mximo Bastante estricto:
cualquier exceso en que las partes puedan incurrir, incluso a Travs de prrrogas formalmente
independientes, se entender reducido al Plazo legal impuesto. Si las prrrogas no exceden del trmino
legal sern
Vlidas.
 La norma tambin seala que el plazo (ms tcnico sera referirse al trmino)Para ejercitar el derecho por
parte del vendedor, se computa a partir de la Celebracin (conclusin) de la compraventa, con lo que se
dictamina lo que la Doctrina conoce como plazo inicial implcito.

Esto debe ser entendido con Cuidado en el sentido de que la celebracin debe equipararse al momento de
Eficacia del contrato, con lo que el conteo del plazo se iniciar desde la Perfeccin estructural y funcional
del contrato (que genera su eficacia), siendo Por ende igualmente aplicable el parmetro comentado a la
venta obligatoria, tambin de transferencia diferida, por lo que la retroventa podra ser Ejercitada antes de
que se verifique la transferencia de propiedad

finalmentre Cuando el ARTCULO 1588 alude al derecho de retencin por parte del comprador
despojado de la propiedad, no se est negando que el ejercicio del derecho de receso pueda efectuarse
sin que se verifique el reembolso del precio, en tanto la hiptesis se remite solamente a las mejoras
necesarias y tiles es decir, el sistema solo subordina el ejercicio del derecho al reembolso del precio
mas no a otros rubros, tales como las categoras de mejoras mencionadas. No se discute aqu la
propiedad del bien, que ahora retorn al vendedor, sino solo su posesin. Se trata de un mecanismo de
garanta (sistema de seguridad) otorgado al comprador acreedor de las mejoras necesarias y tiles para
asegurar el pago del costo que las mismas le han generado.