Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
SEÑORA DE LA PAZ
DIPLOMADO EN AVALUOS
“Al valuar una propiedad con el objeto de determinar una medición de valor, el
valuador debe estar familiarizado con las diferentes clases de valor y con el método
usado para fijarlo” Michael Stanley
Existen varios tipos de valor para un mismo bien. Tiene diferentes valores según la finalidad que se
persigue al realizar la tasación. Por ejemplo:
Valor de mercado
Valor de salvamento
Valor de reposición
Valor de uso
Valor potencial
Valor de venta
Valor contable
Por lo tanto, debe conocerse el motivo de la solicitud para aplicar el tipo de valor apropiado.
Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia
Uno de los términos que más se utiliza y nos interesa es el valor de compra-venta que también es
conocido como valor comercial o de mercado regido por el comportamiento inmobiliario en un
determinado momento en un lugar específico.
También debemos incidir en el hecho de que existe un origen, aplicación para distintos requerimientos,
destinos diferentes. Para ello recurrimos a la utilización de diversos métodos llegando finalmente a
determinar el valor del bien.
Transferencia del bien. Ponderar un valor aceptable de compra venta de un predio. Nos sirve para
contar con un monto probable a pagar o nos sirve de base para permutas o intercambios.
Expropiaciones. Para conocer el justiprecio o justo monto de la indemnización que se debe cancelar a
un propietario afectado por una expropiación total o parcial. Se maneja el termino de necesidad y
utilidad pública”.
Fijación de impuestos. Sobre bienes inmuebles o para determinar impuestos de sucesión, aplicado por
gobiernos centrales o locales.
Estudios económico - financieros. Cuando las Instituciones requieren conocer el valor de sus activos
fijos. Se demuestra con ello el patrimonio que se posee, la posibilidad de ser sujeto de créditos y
representa su eficiencia.
Estimación de alquileres. Para determinar cuál será el justiprecio que debe cobrar el propietario o debe
pagar el arrendatario.
6. Parecería un método sencillo, práctico y fácil. Sin embargo debe ser elaborado de manera
cuidadosa debiendo tomar en cuenta que las referencias comparativas asumidas, tengan relación
directa con el bien que se está avaluando.
7. Una información errada o mal aplicada puede producir resultados adversos y que pueden ser
rebatidos por terceros, lo que redunda en la capacidad, idoneidad y seriedad del avaluador.
9. Cuantas más fuentes consultadas se tienen, mejores resultados se obtienen por la fidelidad de los
datos contenidos.
10. La experiencia profesional del avaluador juega un papel importante en el presente método.
Es decir que la validez y calidad del resultado final depende básicamente de la cantidad de
fuentes consultadas y la experiencia en la aplicación del método del encargado del avalúo.
Los pasos grandes a ser asumidos en el presente método serán los siguientes:
La inspección al predio (y entorno que circunde) motivo del avalúo adquiere notable importancia dentro
del proceso, puesto que se toman en cuenta aspectos que formarán parte de las valoraciones a ser
consignadas finalmente.
Estos aspectos pueden ser los relacionados al sector y sus ventajas o desventajas dentro del contexto
urbano.
Que puedan ser comparados con los documentos técnico – gráficos que nos sean proporcionados.
Los registros fotográficos o toma de imágenes en movimiento además de quedar como constancia
fehaciente en el informe, coadyuvan al proceso de trabajo de gabinete al poder tener posibles dudas de
lo observado.
También influirán las relaciones que se desarrollan en cuanto al movimiento de procesos de alquileres e
inclusive anticresis.
En lo relacionado a terrenos, este método puede ser tomado en cuenta en dos ámbitos:
o En el plano espacial
o En el plano temporal
Principio de contribución.
El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valor final de un bien raíz. La
inadecuación o gasto excesivo de obras adicionales, origina que un inmueble no se pueda vender
en una cifra igual o mayor a su costo original, más de la inversión adicional. Análisis económicos
previos (costo - beneficio), basados en el principio de conformidad, conducen a una inversión
razonada y a maximizar el valor del bien para su venta o renta.
Principio de equilibrio
Armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio súbito entre oferta y demanda afectan el valor
de los inmuebles. Las investigaciones del mercado inmobiliario, serán más confiables en un
mercado activo, en el que se observe un equilibrio entre los bienes ofertados y las operaciones
consumadas.
Este principio es fundamental en la selección de comparables. Si los datos del mercado
inmobiliario pertenecen a fechas distantes, en las cuales el comportamiento de la oferta y la
demanda variaron en exceso o disminución de la primera respecto a la segunda, o viceversa, los
datos de partida para la homologación, conduce a resultados inconsistentes.
Principio de balance.
También se le puede denominar de conformidad y establece que el valor máximo de un bien raíz,
se logra cuando está presente un balance razonable entre los valores del terreno y de las
edificaciones. Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que no atienden este
principio como son:
• Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno de precio reducido.
• Construcciones inadecuadas o de bajo costo en predios de alto valor.
Principio de progresión y regresión.
Entre inmuebles de calidad semejante, la de inferior valor sacará ventaja de su asociación con la
de mayor valor.
Principio de sustitución.
Cuando dos o más inmuebles semejantes están disponibles, la que tiene el menor precio recibirá
probablemente la mayor atención. Un comprador prudente no podrá justificar razonablemente el
pagar más por un inmueble que el costo de comprar uno semejante.
Los resultados obtenidos en los medios mencionados deben sufrir un proceso de sistematización y
ordenamiento para su fácil utilización y comprensión. Ello con el fin de ser vaciados en una base creada
específicamente para el efecto, verificados y comprobados para su utilización precisa.
Para efectos de cálculos, la tendencia a ser asumida será la media aritmética teniendo en
cuenta todos los datos obtenidos.
Es la llamada: “tendencia central” que nos permite lograr un “coeficiente de variación” entre
los casos consignados en la base de datos.
EJERCICIO PRÁCTICO.
DATOS CONSIDERACIONES
Terreno Localización en zona urbana homogénea
Superficie 500.00 m2
Normativa municipal En orden
EJERCICIO PRÁCTICO.
Para realizar el trabajo bajo el Método de Comparación de Mercado, se han realizado 11 investigaciones en el
mismo número de casos:
Cálculo de valores
Media aritmética:
850.00 + 870.00 + 920.00 + 840.00 + 835.00 + 900.00 + 870.00 + 840.00 + 825.00 + 770.00
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------
10
X = 852.00 Bs/m2
ANALIZAR:
Desviación standard
Coeficiente de variación
Coeficiente de asimetría
“Un comprador bien informado no pagará más por un bien que la cantidad necesaria
para construir o fabricar uno nuevo en igualdad de condiciones al que se estudia”.
Es decir que buscamos el valor comercial del bien inmueble objeto del trabajo de
avalúo estimando el costo total para construir a precios de hoy un bien semejante al
del objeto del avalúo y restarle la depreciación acumulada. Este valor debe considerar
finalmente una utilidad empresarial del constructor.
Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia
METODO DE COSTO DE REPOSICION
Vc = [(Ct – D) + U] + Vt
Ejercicio práctico
FECHA SUPERFICIE TERRENO SUPERFICIE AÑO DE CONCLUSION TIPO DE CONSTRUCCION OBSERV.
(m2) CONSTRUIDA (m2)
Donde X:
Edad del inmueble 15
Vida útil 40
X = 0.375
Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia
METODO DE COSTO DE REPOSICION
Entonces:
Y = 0.0043 x 0.14 + 0.385 x 0.375 + 17.968 = 18.11260%
Y = 0.1811260
D= $us 23.962,97
Arq. DAEN Alex Altamirano Valdivia
METODO DE COSTO DE REPOSICION
Paso 6. Completamos el avalúo. Utilizamos la fórmula dada
anteriormente:
A= Vn – (Vn x Y) + U + Vt
A= $us 293.062,96