Arqº.

José Alberto Avalos Manco

Jefe de Obras e Ingeniería – Oficina General de
Infraestructura Universitaria UNMSM
Instituto de Formalización Predial
Cursos, Diplomados, Cursos in house, conferencias, asesoría académica grupal y
personalizada en cursos de pre grado y post grado.
 INDEPENDIZACION DE UNIDADES
INMOBILIARIAS

¿QUE ES LA INDEPENDIZACION?
La independización es el proceso mediante el cual se realiza la división legal de
un inmueble, dando origen legal a nuevos inmuebles totalmente independientes
de la primera, obteniendo cada uno de ellos su propia partida registral,
conformándose así distintos del que se procedió.

Un ejemplo de lo expuesto es el caso de un edificio Multifamiliar, al inicio sólo

cuenta con una partida registral (la del terreno), sin embargo, posteriormente
para vender o alquilar cada departamento se independizará cada uno de ellos
con su propia partida registral.

Es lo que se conoce como propiedad horizontal, pues tenemos áreas de

propiedad exclusiva (los departamentos que uno adquiere) y áreas de uso
común (las escaleras, ascensor, patios, etc. Que son utilizadas por todos los
residentes).

Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda en

espacios propios para cada uno de los propietarios, un proceso que se usa
mucho al momento de que los miembros de una familia tengan su propio lugar
donde vivir. Dicho procedimiento implica una serie de trámites que debes
conocer.
 INDEPENDIZACION DE UNIDADES
INMOBILIARIAS

CONCEPTOS PREVIOS

Aplicación

 Edificios de departamentos: unidades inmobiliarias que cuenten

con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad
exclusiva ubicados en edificaciones de más de 1 piso o nivel.
 Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuenten por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien
común.
 Casas en copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes.
 Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: unidades
inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
 Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas
y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común.
 Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
CONCEPTOS PREVIOS
 INDEPENDIZACION DE UNIDADES
INMOBILIARIAS
Aplicación
El “boom” inmobiliario implicó la construcción de un sinnúmero de edificios y condominios, que
obligan a compartir áreas pero no la propiedad de los inmuebles. Sin embargo, muchas
familias aún no han independizado sus departamentos, un paso necesario en caso de querer
venderlos o usarlos como garantía.

Importante. Primero hay que considerar que la independización genera una partida registral
única por inmueble, que es como un DNI. Tener la independización de manera formal significa
tener un inmueble apto para ser comercializado (vender, comprar, hipotecar o alquilar). Por
ejemplo, si nos referimos a un edificio, resulta importante porque cada unidad (departamento,
cochera y depósito) debe tener su propia partida registral.

Proceso. Los trámites de independización son inicialmente de incidencia municipal y deben

estar aprobados bajo los parámetros de una autorización y posterior certificación de
conformidad de obra. Luego deben ser ingresados a Registros Públicos para que cada
inmueble tenga su propia partida y correspondiente numeración y nomenclatura.

Responsabilidad. Si se trata de proyectos inmobiliarios, se debe recordar que la constructora

o inmobiliaria tiene la obligación de construir según lo indicado en la autorización de obra
emitida por la municipalidad. Esta también es la responsable de hacer los trámites respectivos
en Registros Públicos para que se generen las partidas registrales.
En el caso de inmuebles ya construidos, cuyas secciones o ambientes serán independizados,
también se separarán los accesos a la vivienda y a los servicios comunes (agua y electricidad).
De igual forma, será necesario pedir a la municipalidad una numeración adicional para que el
inmueble tenga validez como domicilio.
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Pasos. Primero se deben desarrollar planos categorizados según los parámetros municipales
(arquitectura, estructuras y sanitarios).

Luego es necesario realizar la memoria descriptiva detallada a profundidad del plano, del
perímetro de la propiedad y las medidas de muros, paredes y ángulos de todos los ambientes
de cada unidad inmobiliaria. Después se requerirá replantar los ingresos de agua y conexiones
eléctricas que deberán atender a cada unidad inmobiliaria adicional generada.
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PROCEDIMIENTOS
 Paso 1: Salidas al exterior
Antes de poder empezar cualquier procedimiento, cada uno de los espacios previamente divididos debe contar con un
acceso privado hacia la calle. Es decir, las partes no deben compartir la misma salida. Para realizar ello, en caso de
que se tenga una casa de dos pisos, se debe consultar a un ingeniero para la elaboración de la construcción de la
salida cumpliendo con los planos y procedimientos necesarios ante la municipalidad correspondiente.
 Paso 2: Nuevos planos del inmueble
Una vez terminado el procedimiento, se debe consultar a un ingeniero para la elaboración de un nuevo plano general.
Este nuevo plano debe contar con la información detallada respecto al número de partes en que se dividirá, las
medidas de cada una de las divisiones y si habrán áreas comunes como el patio o estacionamientos. Cada uno de
esos documentos debe contar con la debida aprobación de un notario.
 Paso 3: Registros públicos
Una vez que se cuenta con dichos documentos, se debe acudir a Registros Públicos a fin de empezar el trámite de la
independización del inmueble con el fin de buscar una partida registral por cada parte de la casa.
 Paso 4: Titularidad
Una vez terminado el paso 3, las partes de la vivienda ya están independizadas. Sin embargo, aún existe el trámite
por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares aparecerán como copropietarios.
Para ello, se debe ir ante un notario y firmar una escritura pública de división, participación y adjudicación mediante la
cual ambos expresan que ceden las partes. Ello será enviado a Registros Públicos con el fin de buscar una
aprobación definitiva.

 Datos
-En caso se trate de un inmueble sin construir (un terreno), se debe consultar previamente con la municipalidad. Si ésta maneja un tamaño
establecido para realizar la división, sólo quedará construir y luego dividir.
-Si en un futuro se desea construir por encima de su parte, se puede también solicitar una independización de los aires de un inmueble.
-Es de entender que una vez realizado el trámite de independencia, se podrá separar el uso de los servicios (agua, luz, etc).
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CASO PRACTICO
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GRAFICO DE INDEPENDIZACION
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DATOS DE INDEPENDIZACION
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DATOS DE INDEPENDIZACION
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DATOS DE INDEPENDIZACION