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TERCERÍAS

Relación entre el Boleto de


compraventa y la tercería adecuada
a promover
Concepto: Pretensión en cuya virtud una persona distinta a las partes
intervinientes en un determinado proceso, reclama el levantamiento de
un embargo trabado en dicho proceso sobre un bien de su propiedad o
el pago preferencial de un crédito con el producido de la venta del bien
embargado

TERCERÍA

MEJOR
DOMINIO
DERECHO
Art 99
Art 100

Litisconsorcio Pasivo Necesario


TERCERÍA DE DOMINIO
O Fundarse: en el dominio del bien embargado.

O Prueba: con instrumentos fehacientes o en forma


sumaria, la verosimilitud del derecho o dar fianza
suficiente.
O Tiempo: antes que el oficial de justicia entregue la
posesión de los bienes.
O Suspensión del proceso: consentida o ejecutoriada la
orden de venta hasta que se decida de la terceria
TERCERÍA DE MEJOR DERECHO

O Fundarse: en el derecho que el tercerista tenga a ser


pagado con preferencia al embargante.
O Prueba: titularidad de un crédito + privilegio o
embargo anterior.
O Tiempo: antes de que se pague al acreedor que ha
obtenido el embargo.
O Suspende el proceso: intervención del tercerista en la
venta y suspensión del pago.
Problemática

¿Qué sucede con el comprador de inmueble


por boleto de compraventa a quien aún no se
otorgó la escritura traslativa del dominio,
cuando un tercero traba embargo sobre el
bien comprado que aun continua dentro del
patrimonio del antiguo dueño?
Boleto de
compraventa
Según Mosset Iturraspe
Contratos previos

O Contratos preliminares o
precontratos (boleto).
O Contratos preparatorios.
Articulo 1185 del Código
Los contratos que debiendo ser hechos en
escritura pública, fuesen hechos por
instrumento particular, firmado por las partes
o que fuesen hechos por instrumento
particular en que las partes se obligasen a
reducirlo a escritura pública, no quedan
concluidos como tales, mientras la escritura
pública no se halle firmada; pero quedarán
concluidos como contratos en que las partes
se han obligado a hacer escritura pública.
Articulo 969 del Nuevo Código
Contratos formales. Los contratos para los cuales la ley
exige una forma para su validez, son nulos si la
solemnidad no ha sido satisfecha. Cuando la forma
requerida para los contratos, lo es sólo para que éstos
produzcan sus efectos propios, sin sanción de nulidad, no
quedan concluidos como tales mientras no se ha
otorgado el instrumento previsto, pero valen como
contratos en los que las partes se obligaron a cumplir con
la expresada formalidad. Cuando la ley o las partes no
imponen una forma determinada, ésta debe constituir
sólo un medio de prueba de la celebración del contrato.
Adquisición de
Derechos Reales
Código Civil y Comercial
Adquisición de los Derechos
Reales
Articulos 1892 y 1893
Titulo
suficiente

Adquisicion Modo Tradición

Oponible a
Publicidad
terceros
Adquisición de los Derechos
Reales
Articulo 1892
ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La
adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
Adquisición de los Derechos
Reales
Artículo 1892

Titulo suficiente
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido
de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real
Adquisición de los Derechos
Reales
Artículo 1892

Modo suficiente
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir
o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión.
Adquisición de los Derechos
Reales
Artículo 1893
Publicidad
La adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este
Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral
o la posesión, según el caso.
Adquisición de los Derechos
Reales
Articulos 1892 y 1893

Relación con el boleto de


compraventa
O ¿El poseedor es de buena fe?
O ¿Constituye un Derecho Real de Dominio?
Artículo 1185 bis
Código Civil de Vélez
Artículo 1185 bis
O Artículo incorporado por art. 1° de la Ley N° 17.711

Art. 1.185 bis. Los boletos de compraventa de


inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena
fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor
si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del
precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se
otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio.
Evolución histórica
O Antes de la ley 17.711: doctrina y
jurisprudencia unánime
O Después de la ley17.711:
O Posición de Borda
O Posición de Morello
Requisitos
O Fecha Cierta
O Haber abonado más del 25% del
precio del inmueble
Derecho de preferencia sobre los
demás acreedores de fecha posterior
Ius preferendi en los derechos
personales
Interpretación amplia
O Que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre fáctica
de su existencia anterior al embargo.
O La posesión publica y pacifica es un elemento trascendente
para acreditar tal certidumbre fáctica;
O Que el tercerista haya adquirido de quien es el titular
registral o que esté en condiciones de subrogarse en su
posición jurídica mediante un perfecto eslabonamiento
entre los sucesivos adquirentes  actuar de buena fe
O Que el tercerista sea de buena fe y haya pagado el 25% del
precio con anterioridad a la traba del embargo.
Nuevo Código Civil y Comercial
ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles.
El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el
de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
O El comprador contrató con el titular registral, o puede
subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante
un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
O El comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del
precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
O El boleto tiene fecha cierta;
O La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea
posesoria.
Nuevo Código Civil y Comercial
ARTICULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o
quiebra.
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el veinticinco por ciento del precio.
El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe
constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garantía del saldo de precio.
Soluciones
jurisprudenciales
Tercería de mejor derecho, tercería de
dominio y tercería sui generis.
Tercería de dominio

CSJN Año 2006 en los autos


“Banco de Credito Argentino S.A
c/Germanier, Carlos Alberto y
Cenoz, Maria Teresa”
Tercería de dominio
“En tales condiciones, si se ha probado que el derecho del
tercerista es de fecha anterior al del embargante, el pago de
al menos el 70% del precio convenido, y la fecha cierta del
instrumento, conclusiones estas que no fueron impugnadas
en autos, no habiéndose cuestionado tampoco la buena fe
del adquirente, para abundante doctrina y jurisprudencia
nacional, se encontraría reunidos en el caso, los requisitos
exigidos para la aplicación del referido articulo 1185 bis.
Para esta corriente doctrinaria y jurisprudencial, el legislador
quiso otorgarle a la norma una inequívoca misión tuteladora,
en aras de abastecer de su privilegiada oponibilidad la
significativa necesidad de protección que la sociedad
requiere en consideración de la importancia jurídica que
porta el boleto en el mercado inmobiliario.”
Tercería sui generis
«Rubio, Nélida Virginia c/ Filippini,
Víctor Hugo y otro» 17/10/1994
O Rubio, Nélida – Tercerista poseedora de BCV
O Díaz, Bernardo – Codemandado; Deudor
O Filippini, Víctor Hugo – Codemandado; Acreedor embargante
Promueve tercería de dominio – Corte hace lugar
calificando como de mejor derecho y procediendo al
levantamiento de embargo

Corte
suprema de Filippini Rechazado va
Tucumán en queja a
hace lugar a R.E.F CSJN
tercería
Postura Minoritaria (Belluscio)
O Tribunal creó un nuevo D.R con alcances similares al dominio

(prescindiendo de los artículos 2502, 2503, 1184, inciso 1°,


970 a 979 del CC y 16 y 17 de la Constitución Nacional)

O Deroga el sistema de publicidad registral.

O Modifica los términos en que fue trabada la litis.

Pronunciamiento ultra petita.

O Descalificación del fallo como acto jurisdiccional (no satisface

la exigencia de constituir una derivación del derecho vigente)


Postura Mayoritaria (voto O'CONNOR)

O Agravios ineficaces – temas de derecho local, procesal y común – no hay


arbitrariedad.

O Regla iura novit curia. «Adaptación funcional»

O No se demuestra modificación a los elementos objeto de la demanda o de la


oposición – no hay lesión a d.defensa.

O Admite la posibilidad de tercerías de mejor derecho que no se limiten a la


percepción de una suma de dinero. (Art 1185 bis cc ; 1170 y 1171 CU; 725cc)
Desestima la presentación directa y da por perdido el depósito
Jurisprudencia concordante
O "BIANCO GABRIEL AIME Y OTRO/A C/ CONS. PROP. EDIF. ALNES III Y
OTRO/A S/ TERCERIA DE MEJOR DERECHO - TRAMITE ORD. (ART.101
C.P.C.)". Cam. Nac. Mdp. sala 2, 20-4-2011
O "Penas, R en Auzmendia R c. Urban R" del 24/06/1986
O " Schmahl Ricardo Raúl c/ Esposito Francisco Gustavo y Antino
Arnaldo s/ Tercería de dominio "
O “Maldonado, Berta Teresa s/ Tercería de mejor derecho”;
O “Esteban, Roberto s/ Tercería de Dominio en autos Vega Jesús
Victor c/ Esteban Pablo s/ Inc. de Ejecución de Honorarios en
autos Esteban Pablo c/ Goncebate, Mario s/ Ejecución”
O “Carbajo, Gladys Liliana y Carbajo, Enrique c/ Marengo, Raúl y Ot.
s/ Tercería de Dominio”