AÑO: 2018

CÁTEDRA: Mg. Arq. OSCAR ATENCIA

Arq. EMILIO LLOVERAS

Arq. FERNANDA NAFÁ

Arq. FRANCISCO VELERT

Arq. MARIA LAURA COCINERO

UNIDAD N° 1 :
EL MERCADO INMOBILIARIO Cátedra de Inversión
y Arquitectura

F.A.U.D. – U.N.S.J.
 EI ciclo inmobiliario

“Un adecuado conocimiento del ciclo inmobiliario que se deberá

enfrentar es indispensable para decidir el momento de ingresar
con un proyecto en el mercado.”

Expansion y cima, recesion y fondo son las

características que predominan en el ciclo del mercado.

Recesión Expansión Reseción Expansión Recesión

 Algunas de las variables de la economía presentan fluctuaciones
mayores que otras, dependiendo del tipo de bien que se trate

BIENES PERDURABLES BIENES NO PERDURABLES

CONSTRUCCIÓN COMIDA

Frente a un ciclo depresivo como a un ciclo

de expansión de la economía, se observan grandes
cambios en la conducta del Consumidor

Generalmente los momentos de Generalmente los momentos de

recensión o depresión serán
momentos típicos para aplazar
decisiones (Bienes Perdurables)
que implican obligaciones de
largo plazo y de mayor
compromiso económico.
recensión o depresión no se
postergan por demasiado tiempo
la decisión de adquirir un Bien No
Perdurables.
BIEN DE CONSUMO
PERDURABLE
BIENES DE CAPITAL
Son aquellos bienes que se
emplean para elaborar un
producto según la
necesidad del consumidor
y que no queda nada de
ello al ser utilizado.
BIEN DE CONSUMO BIENES
NO PERDURABLE INTERMEDIOS
BIENES SUSTITUTOS
En economía, un bien se considera un sustituto
de otro, en tanto uno de ellos puede ser
consumido o usado en lugar del otro en alguno
de sus posibles usos. Ejemplos clásicos de
bienes sustitutos son las margarina y la
manteca, el pollo y la carne, etc.
 BIENES BIENES y SERVICIOS PÚBLICOS
COMPLEMENTARIOS Bienes: Son aquellos bienes que suplen la
Son los bienes de apoyo, necesidad del consumidor de forma
empleados para la general entorno a la comunidad
elaboración de determinado
servicio; actúan como el
suplemento

Servicios: Son los bienes prestados, pero

que tienen un costo por su uso
 “Las condiciones económicas raras veces permanecen inmóviles"

Como tal, el mercado inmobiliario es receptor de las influencias que provoca

una determinada situación económica a través del comportamiento de la
demanda, pero a la vez tiene un grado de interrelación con la economía por
la movilidad que tienen las industrias del sector, provocado por el
comportamiento de la oferta inmobiliaria.

El Indicador de Expectativas del Estudio de Opinión Construya (IE-EOC)

mide cómo evolucionará la actividad de la construcción en los próximos
doce meses.

GRUPO CONSTRUYA
PARA EL AÑO 2018
Desagregada por región,
Buenos Aires, 33% consideró que creció, el 35% indicó que hubo un
mantenimiento de la actividad y 32% que disminuyó.

En el Centro, 30% consideró que subió, el 32% que se mantuvo y 38% que
bajó.

Por el lado del NEA, 22% consideró que ascendió, el 29% indicó que la
actividad se conservó igual y 49% que se redujo.

En el NOA 26% opinó que aumentó, el 20% indicó que hubo un

mantenimiento de la actividad y 54% que disminuyó. Estos resultados dejan
ver una recuperación más lenta en el NEA y NOA.

En cuanto a la región del Cuyo, 31% dijo que creció, el 35% que se mantuvo
igual y 34% que disminuyó.

Por último, en la Patagonia el 28% consideró que evolucionó la actividad, el

38% siguió igual y 34% que decreció. De esta manera se ve cómo se va
recuperando lentamente el sector y a pesar de que la mayoría considera que
disminuyó la actividad es la segunda región con menos disminución.
 Cuando se desagrega la pregunta por categorías, todas mostraron
mejoras con relación a noviembre de 2016 y a mayo de 2017. Los
inmobiliarios fueron los más optimistas. 56% declaró aumento de su
actividad. Le siguen los desarrolladores inmobiliarios con 56% de
respuestas positivas.
Respecto a las líneas de créditos hipotecarios (UVI/UVA – PROCREAR), el
66% de los consultados considera que tendrán un “impacto positivo/muy
positivo” luego de un año. Los créditos UVI/UVA son los que generan mayores
expectativas al analizar el impacto al corto, mediano y largo plazo.
La actividad de la construcción en Argentina
Al igual que en la teoría económica, el mercado inmobiliario se caracteriza
por la existencia de diferentes momentos en su comportamiento, como
consecuencia del desenvolvimiento de la oferta y la demanda.

Como se verá más adelante, el comportamiento de los diferentes

segmentos del mercado inmobiliario en cada uno de los ciclos no es para
todos igual, dado que existen

“EXTERNALIDADES"

De orden macroeconómico y microeconómico que influyen

de manera preponderante en su comportamiento.
 El ciclo de una economía, en general, comprende una etapa de
expansión y una etapa de recesión, con cimas y fondos que marcan el
paso de uno a otro ciclo. La etapa de expansión se caracteriza en que la
recuperación puede ser rápida, moderada o lenta; luego más adelante
analizaremos cuáles son las implicancia s que tiene la velocidad de
recuperación de la economía para el mercado inmobiliario.
 Los tres pilares del mercado inmobiliario

El ciclo del mercado inmobiliario es producto de la interacción de la oferta

y la demanda que se desenvuelve en la plataforma de los denominados
"tres pilares del mercado inmobiliario“

Mercado del desarrollo inmobiliario

La construcción de inmuebles

La comercialización

Cada uno recibe el influjo de los otros, se van interrelacionando

mutuamente y a su vez reciben sus influencias.
El gran motor y la base la de sustentación de los "tres pilares" es la
demanda de inmuebles.
Ante el comportamiento histórico verificado en el mercado

• Los desarrolladores se animan a generar nuevos productos,

• El mercado de la construcción percibe las consecuencias

del influjo de la demanda de materiales e insumos

• El mercado de los servicios inmobiliarios

El ciclo inmobiliario empieza a rodar, con sus importantes consecuencias

sobre el resto de los factores económicos.
 El ciclo inmobiliario

El ciclo inmobiliario, al igual que el de la economía, tiene, en términos

generales, características propias, dependiendo sustancialmente del país o
de la región que se analice, ya que sin lugar a dudas existirán factores
locales que ejercerán una influencia preponderante en su comportamiento.

CRISIS AÑO 2001

Esta crisis produjo una modificación importante en el comportamiento de

la gente respecto de sus ahorros, que fueron diezmados.

Durante tres décadas, los argentinos no habíamos sido grandes inversores

en el negocio inmobiliario, pero esto cambio drásticamente

Perdida de activos
Caída de las Tasas de Interés
Devaluación
Etc.

UN NUEVO COMPORTAMITO
Ahorro “DEL COLCHON”
Ciclo de expansión

Esta etapa, en general, puede tener un período de 1 a 2 años, en que el

comportamiento de la demanda es expansivo, ayudado por el crecimiento
del PBI de la economía y la disposición de la gente a adquirir un activo
inmobiliario con fines de satisfacer una necesidad habitacional o con el
objeto de generar una renta futura. La demanda crece vertiginosamente por
una mejor capacidad de ahorro con que cuenta la población y por la
convicción de que vendrán tiempos mejores.

Recesión Expansión Reseción Expansión Recesión

 Para el mercado de cuota hipotecaria

Significará la convicción de que se podrá

asumir una deuda hipotecaria,

Para el mercado de venta al contado, un mayor crecimiento del PBI

Indicará un ingreso que otorga posibilidades

para la adquisición de bienes inmuebles de mayor valor.

Por su parte, la oferta, concentrada en empresas desarrolladoras y

personas físicas representadas por pequeños desarrolladores
independientes que responden al movimiento de la demanda,

Ingresan al mercado con nuevos desarrollos.

 El coeficiente RD, al que se denomina
"coeficiente de Rentabilidad del Desarrollador"

Consiste en la relación entre el precio final de venta de la superficie del

inmueble que se ha desarrollado versus el costo de desarrollo total
referenciado a la misma unidad de medida.

En este ciclo, cuanta mayor expansión se observe, el coeficiente RD

tenderá a ser mayor, siempre y cuando el precio de venta se incremente por
la presión de la demanda y los costos de desarrollo se mantengan
constantes.

Si estuviéramos en presencia de un proyecto inmobiliario, cuyo costo de

desarrollo total es de $ 900 por metro cuadrado de superficie vendible y un
precio de venta de $ 1.200 por metro cuadrado, el coeficiente RD será 1,33.
 Esta etapa ascendente del mercado inmobiliario puede caracterizarse por
una recuperación rápida, moderada o lenta.

Una recuperación rápida del mercado no es lo más aconsejable, puesto

que, en general, la oferta inmobiliaria de nuevas unidades no es flexible,
debido a que los plazos de colocación de un producto en el mercado
dependen del tiempo de construcción y del sistema constructivo empleado.
De existir una demanda creciente y una oferta que no puede responder en la
misma medida, se traducirá inevitablemente en un aumento considerable de
los precios, hecho que no es saludable para el mercado.

Una recuperación moderada sería lo más deseable en un ciclo de alza,

pues permitiría un reacomodamiento gradual de costos y precios.

Una recuperación lenta puede impactar en una menor tasa de actividad y

una reducción de los costos, lo que mejoraría de manera poco significativa
el coeficiente RD, siempre y cuando los precios se mantengan estables,
debido a que, en general, el producto inmobiliario es mucho más sensible a
la variación del precio de venta que a la de los costos.
Cima
Se llega a este momento luego del crecimiento expansivo del PIB. La
construcción nos da la primera clave de las causas del ciclo económico, en
este momento tienen una buena performance los componentes de los
bienes de capital y duraderos, como son el hierro y el acero, consolidando
el proceso de expansión.

El poder adquisitivo del ciudadano crece y los desarrolladores y

propietarios de inmuebles ya no están dispuestos a vender a los precios
que lo hacían en los momentos anteriores, en consecuencia, los precios
pueden tener un incremento, también ayudados por el crecimiento de los
costos de construcción, esencialmente por un incremento en los costos
laborales provocados por la mayor demanda de operarios y técnicos que
se produce en el sector.

Recesión Expansión Reseción Expansión Recesión

Como consecuencia del buen comportamiento que ha tenido la demanda,
la oferta trata de acomodarse rápidamente, pero generalmente lo hace a
una velocidad menor. Esto depende esencialmente del segmento de
mercado.

Los desarrolladores profesionales y los no profesionales, entusiasmados

por la obtención de un mayor coeficiente RD, producen un incremento de
la oferta de inmuebles.

Si, además, este momento coincide con el comienzo de un ciclo recesivo

de la economía o de factores macro que provocan un cambio de
conducta en el consumidor, la demanda se contrae y el stock comienza a
ser cada vez más importante; ya la demanda no cuenta con el mismo
impulso, con la misma fuerza que la caracterizó, y empiezan a gestarse
las condiciones para la nueva fase del ciclo inmobiliario.
Recesión
El comportamiento del PBI es a la baja, lo que arrastra a un descenso
notorio del PIB de la construcción. Debido a la sobreoferta del ciclo
anterior, los precios de mercado se desaceleran y, por lo tanto, disminuye
el coeficiente RD. Al disminuir los márgenes de rentabilidad, los nuevos
agentes del mercado no se ven tentados a ingresar en el negocio, y los
que entraron tardíamente con el inicio de un emprendimiento en la etapa
anterior todavía tienen que agotar el stock desarrollado.
Recesión Expansión Reseción Expansión Recesión

Es poco saludable para un mercado inmobiliario que el coeficiente RD sea

= 1 o < 1,
pues a falta de rentabilidad, los desarrolladores no se verán motivados para
generar la incorporación de nueva oferta. Los agentes del mercado
restringen sus gastos y sus "expectativas racionales" hacen que no se
sientan motivados a asumir deudas, lo que motiva una des aceleración de la
demanda, con un ciclo que se re alimenta a sí mismo.
Fondo
Por el comportamiento recesivo de la economía disminuyen el ahorro y la
inversión, las empresas y los ciudadanos buscan disminuir sus costos
fijos, crece el desempleo y el temor a asumir deudas, los precios del
mercado inmobiliario disminuyen y los desarrolladores inmobiliarios que se
han quedado con stock tienden a realizar una baja en los precios para hacer
más atractiva la compra del bien, a fin de hacer frente a los costos de
desarrollo y financieros.

La ola de pesimismo económico es tal que ya nadie quiere desarrollar un

nuevo emprendimiento y los consumidores finales están esperando la
venida de mejores momentos. En consecuencia, la actividad de la
construcción se resiente notoriamente y se constituye en un efecto
multiplicador negativo para el resto de la economía, hasta que el PBI
comienza a crecer, y poco a poco. Seguidamente se van gestando las bases
para el próximo momento del ciclo económico, a través de la recuperación
de la economía.
Características del ciclo inmobiliario

En la ciclicidad del mercado inmobiliario no existen leyes taxativas y

permanentes, pues se observan factores de índole macro y
microeconómico, que pueden influir de manera preponderante en el
comportamiento del mercado.

Sin embargo, para un desarrollador es importante determinar con

anticipación cuáles son los factores macro y micro que pueden
condicionar el comportamiento del mercado futuro, y contar con una
identificación adecuada de cuál es el momento del ciclo inmobiliario
que tendrá que enfrentar cuando el producto inmobiliario a elaborar
salga a la conquista del mercado.

La ciclicidad del sector inmobiliario se puede observar al comparar el

crecimiento del PBI con el crecimiento de la construcción, siendo este
último una de las ramas de la economía que tiene un potencial
extraordinariamente dinámico en la generación de nuevos productos,
empleos y servicios; es el motor de otras industrias.
A todo esto se puede establecer la primera regla del mercado inmobiliario:

"El mercado es regularmente cíclico, cuando el PBI general crece el PBI de

la construcción crece aún más, pero cuando el primero decrece, el
segundo se contrae en mayor magnitud“

En opinión del ingeniero Sergio Santander Rigollet, "es interesante

observar el grado de indexación del sector inmobiliario con la economía,
cuando ésta cae, no lo acusa inmediatamente el área inmobiliaria, ya que
para muchos es conveniente terminar los proyectos que parar".

Esta acotación permite sentar la base de la segunda regla del mercado

inmobiliario:

"El mercado inmobiliario es indexado a la baja cuando se

produce una contracción del PBI general".
La tercera regla del mercado inmobiliario surge de considerar que

"No todos los segmentos socio económicos se comportan

de la misma manera ante una fluctuación del PIB general".

Esto es fácilmente entendible, ya que según sea el segmento

socioeconómico del target del proyecto, será afectado en más o en menos,
ante una fluctuación del PBI general. Normalmente, el segmento de mayor
poder adquisitivo (ABC 1) será menos propenso a ser afectado por una
baja del PBI general, dada su capacidad de ahorro; en cambio, serán más
afectados aquellos segmentos socioeconómicos que no cuentan con
capacidad de ahorro propio y necesitan del apoyo financiero externo.

Al momento de determinar estratégicamente el horizonte de un proyecto

inmobiliario y su posibilidad de colocación en el mercado, en el nivel
macro es importante establecer con qué etapa del ciclo económico se
encontrará el proyecto cuando se inicie la comercialización.
Momento del desarrollo

El perfecto conocimiento de las Reglas del Ciclo Inmobiliario"

Nos permitirá dilucidar en qué momento conviene iniciar un emprendimiento

y, en su caso, cuáles son las tecnologías de construcción que debemos
adoptar para que la etapa de comercialización de nuestro proyecto calce con
una etapa de expansión o crecimiento del ciclo inmobiliario y no tener que
agotar el stock en un período recesivo, que se transformará inevitablemente
en una baja de la rentabilidad esperada y una mayor exposición financiera.
En aquellos mercados inmobiliarios en donde los períodos de los ciclos de
expansión y depresión son más acentuados, respecto de los países que se
encuentran en la avanzada y son más predecibles, cuentan los primeros
con economías más vulnerables a la influencia de factores internos y
externos, y, además, son políticamente poco estables.

Los proyectos inmobiliarios deberían ser pensados para entrar y salir del
negocio lo antes posible, ya que se puede correr el riesgo de hacer
naufragar la rentabilidad del proyecto como consecuencia del impacto de
un factor imprevisible por la vulnerabilidad propia de la economía y del
mercado.

Comportamiento del PBI

Iniciar un proyecto sin el conocimiento de estas reglas del ciclo
inmobiliario, significará un gran riesgo al momento de la comercialización.

En consecuencia, se podrá advertir una probable influencia negativa sobre

el flujo de fondos, los costos financieros y la rentabilidad esperada.

¿Qué acciones se deberían adoptar para contrarrestar la ciclicidad propia

del mercado?

a. Realizar un pronóstico adecuado sobre cuál será el ciclo de mercado

que deberá enfrentar el proyecto.

b. Medir correctamente el impacto de los factores macro y micro.

c. Analizar convenientemente el impacto que provocará en el segmento

target un escenario de mercado fluctuante.
d. Tratar de entrar y salir del mercado lo más rápido cuanto sea posible;
recordar que los mejores negocios inmobiliarios se realizan cuando se
logra alcanzar este precepto.

e. Evitar el desarrollo de aquellos proyectos que cuentan con una

exposición del producto muy prolongada en el mercado, a menos que se
compense con una tasa de rentabilidad atractiva y un riesgo acotado.

f. Emplear tecnologías constructivas que disminuyan los plazos de obra y

entrega del producto-
g. Medir adecuadamente los plazos que involucran los aspectos
administrativos de aprobación del proyecto hasta alcanzar el
perfeccionamiento jurídico de los instrumentos de venta.

h. Anticiparse a los cambios de tendencia que se pueden producir en el

consumidor como consecuencia del ciclo económico.

Las consideraciones puntualizadas precedentemente no pretenden

constituirse en un rosario dogmático, sino, por el contrario, advertir
sobre la importancia que significa contar con un conocimiento
preciso sobre la etapa del ciclo económico que se deberá
enfrentar y, en consecuencia, poder adoptar en el momento
oportuno las decisiones más adecuadas.