2.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION
REGISTRAL
 2.1 ANTECEDENTES A NIVEL
MUNDIAL
El origen histórico de la legitimación
registral se encuentra en el Derecho
germánico: es una concepción especial de
la posesión o gewere; la gewere más que
señorío de hecho sobre la cosa al modo
romano es señorío plásticamente
exteriorizado; responde no a un intento de
seguridad estática, sino dinámica: el que
aparece como propietario realmente lo es,
está provisionalmente “legitimado” como
tal.
2.1 ANTECEDENTES A NIVEL MUNDIAL
• La doctrina advierte que en nuestro
Derecho este principio nada tiene que ver
con el sistema germánico que se ha
indicado; más bien, se basa en la
credibilidad naturalmente impuesta por el
Estado a sus órganos de autentificación y
registración; se ha ido configurando en los
diversos textos legales, hasta llegar a las
normas vigentes.
 2.2 ANTECEDENTES EN EL PERÚ
• El principio registral de
legitimación se
encontraba consagrado
en el artículo VII del
Título Preliminar del
abrogado Reglamento
General de los
Registros Públicos de
1968, en los siguientes
términos:
 2.2 ANTECEDENTES EN EL PERÚ
• El Principio Registral de Legitimación se encontraba establecido en
el artículo VI del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento
General de las Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en
los siguientes términos: “El contenido de la inscripción se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se modifique o se
declare judicialmente su invalidez. Ninguna inscripción podrá ser
rectificada o invalidada por resolución administrativa”.
 2.2 ANTECEDENTES EN EL PERÚ
• Conforme a la Exposición de
Motivos del Libro de Registros
Públicos publicada el 19 de
julio de 1987, el artículo 2013
del Código Civil Peruano de
1984 tuvo como fuente de
inspiración la Ley Hipotecaria
Española de 1946.
 2.3 MARCO LEGAL
• El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el
artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la
inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”

• También se encuentra consagrado en el artículo VII del Título Preliminar

del Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos del 2001, en los
siguientes términos: “Los asientos registrales se presumen exactos y
válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos
establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.”
 2.3 MARCO LEGAL
• El inciso b del artículo 3 de la Ley 26366 publicada el 16 de octubre
de 1994, establece como una de las garantías del Sistema Nacional
de los Registros Públicos: “La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o
sentencia judicial firme.”

• El contenido de los asientos de inscripción o anotación, se

presumen ciertos y producen sus efectos mientras no se declaren
nulos o sean cancelados, o se rectifiquen posteriormente.
 2.4 TERMINOLOGÍA:

• Legítimo proviene del latín

• legitmus, lex, legis = ley. Verdadero,

ajustado a la ley.
 2.5 DENOMINACIÓN
• Conocido en la doctrina como "principio de
credibilidad general del asiento", en virtud del cual el
asiento produce todos sus efectos mientras no sea
declarado inexacto o inválido; su fundamento es
esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la
presunción de que toda apariencia de derecho conlleva
a la existencia del mismo.
 2.6 DEFINICIÓN

• Por principio de legitimación registral se

entiende la veracidad de lo inscrito en el
Registro de la Propiedad mientras no se
demuestre su inexactitud, esto es, se presume
que el derecho inscrito existe y que el mismo
pertenece a su titular registral.
 2.6 DEFINICIÓN
 TÍTULO PRELIMINAR DEL TUO DEL REGLAMENTO GENERAL DE REGISTROS
PÚBLICOS

• ARTICULO VII: PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

• Los asientos regístrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus

efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no
se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.

 CÓDIGO CIVIL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN: ARTÍCULO 2013º

• El contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos,

mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.
• Se habla presunción, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se
demuestre que la situación es, en realidad, distinta de la declarada por la
inscripción. Sanz Fernández enumera cinco puntos distintos en los que
pueda incidir la prueba contraria a la presunción de exactitud, a saber:

1. Nulidad, falsedad o errar del asiento.

2. Nulidad, o defecto del título

3. Falta de conformidad de la inscripción con el título, por recogerse en

aquella, de manera erróneo o incompleta, el contenido real de éste.

4. Existencia de títulos posteriores que hayan modificado aquél, cuya

inscripción está vigente en el Registro.

5. Extinción del Derecho Inscrito.

 2.7 IMPORTANCIA

• Este principio registral es de gran importancia en los

procesos judiciales, por que si se demanda la
prescripción adquisitiva de un inmueble inscrito debe
demandarse necesariamente al titular registral, es
decir, en dicho supuesto debe demandarse
necesariamente al que en el Registro aparece como
propietario. Lo mismo sucede en el supuesto que se
demande la nulidad del acto inscrito, o la rescisión o la
resolución o la ineficacia por fraude de acreedores, en
estos supuestos se debe demandar al titular registral,
por ser ésta una consecuencia procesal del Principio
Registral de Legitimación.
 2.8 OBJETO
• Es decir, el Principio Registral de Legitimación tiene por objeto otorgar
fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular
registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales
que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano,
la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que
no consagran este Princpio Registral.

• El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien

adquiere la calidad de Titular Registral y también protege a quien contrata
en mérito de lo que aparece en los asientos de registración.
 CLASES DE LEGITIMACIÓN
 Legitimación activa. El titular registral, por el hecho de serlo está autorizado para
ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitación.

 Legitimación Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningún derecho

inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien sí lo tiene. Por ejemplo, el dueño
de un predio puede ejercer una acción relacionada a los límites con el predio de
propiedad de otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitirá dirigir la
acción contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que
conozca que el propietario verdadero es un tercero.
 ERROR MATERIAL Y ERROR DE
CONCEPTO
 Los errores Materiales: Son aquellos que
no cambian el sentido general del
asiento o partida, es decir son aquellos
que no modifican la sustancia o el
sentido del mismo. Este se encunara
regulado en el artículo 81º RGRP.

 Los errores de Concepto: Son aquellos

que alteran o varían el verdadero
sentido del asiento o el titulo .Este se
encuentra regulado en el artículo 84º
del RGRP.
 ERROR MATERIAL Y ERROR DE
CONCEPTO
• EL ERROR CIVIL:
Que es producto de uno de los vicios de la voluntad por ello
esta clase de error tiene su origen en la voluntad interna o se
puede presentarse en el momento de la exteriorización de lo
discernido.
• ERROR REGISTRAL:
El error es toda representación falsa del objeto que se
pretende publicar por deficiencias del procedimiento
representativo, y el error civil es un concepto equivocado o
juicio inexacto o falso o simplemente un desacierto, que
puede darse en la etapa interna que es el discernimiento o en
lo externo que es la declaración o manifestación.
 DERECHO COMPARADO

• ESPAÑA: El principio de legitimación registral

a) Artículo 38 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero
de 1946, el cual dispone: “a todos los efectos legales
se presumirá que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo”.
•b) Artículo 97 de la Ley Hipotecaria que establece el
efecto inmediato de la cancelación de un asiento, el
cual es el de que el derecho al cual dicho asiento se
refiera, se entenderá extinguido.
•c) Artículo 1, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria,
que dispone que todos los asientos se encuentran
bajo la protección de los Tribunales y produce todos
sus efectos hasta que no se declare expresamente
su inexactitud.
 MEXICO:
PRINCIPIO DE LEGITIMACION REGISTRAL.

• Esta legitimación nace con el asiento o anotación en el

Registro, otorga certeza y seguridad sobre la titularidad de los
bienes y su transmisión, a través del cual se da el
reconocimiento de la disposición legal al poder de realizar un
acto jurídico con eficacia.
• 2.12 JURISPRUDENCIA
• CAS. Nº 4189-2013 AREQUIPA.