TÉCNICAS DE

VALUACIÓN
INMOBILIARIA
OBJETIVO DEL CURSO

▪ Reconocer la importancia que la valuación inmobiliaria tiene hoy en día,

para soportar las operaciones de compra - venta que se realizan en el
sector. Además, identificar y poner en práctica las técnicas de
valuación más empleadas
CONTENIDO:
1) Introducción

2) Naturaleza de la valuación

3) Objetivos de la valuación de bienes raíces

4) Principios que determinan los valores de los bienes raíces

5) La valuación y la ética profesional.

CONTENIDO….
6) El proceso de valuación de bienes inmuebles

7) Factores que influyen en una valuación

8) Técnicas empleadas para el proceso de valuación

9) Recopilación de datos sobre predios

10) La importancia de la inspección de los inmuebles

.
CONTENIDO….
11) Técnica de avalúo por comparación del mercado

12) Técnica del cálculo de costos

13) Técnica de capitalización de ingresos

14) Relación entre técnicas

15) Conciliación y elaboración del informe de avalúo

1 ) INTRODUCCIÓN
Valuación es la acción o efecto de valuar, a su vez, significa valorar,
entendido como el reconocimiento o apreciación del valor de algo.

El proceso de valuación inmobiliaria en México privilegia el enfoque

comparativo de mercado, donde el valor de los inmuebles se determina
de acuerdo a la relación entre la demanda que existe de un bien en el
mercado y la cantidad del mismo que es ofrecida.
2) NATURALEZA DE LA VALUACIÓN
▪ Por su naturaleza social y económica, la valuación requiere de una
investidura ética que garantice la honestidad de sus practicantes.
▪ Por su naturaleza técnica se deberá rodear de los procedimientos
científicos que le permitan realizar la investigación, el análisis y la
selección de las variables objetivas y subjetivas que influyen en la
determinación del justo valor de las cosas, ya que las personas
encargadas de emitir juicios de valor se conciben como personas serias
y respetables, además de contar con los conocimientos para el
desempeño de tan importante profesión.
 3) OBJETIVOS DE LA VALUACIÓN DE
BIENES RAÍCES
▪ VALUACIÓN CATASTRAL:
El objetivo de la evaluación catastral es la determinación de la base
gravable a la propiedad raíz, para efectos de pago del impuesto predial y
del impuesto de transmisión patrimonial.
▪ VALUACIÓN COMERCIAL
El objetivo que pudiera tener una valuación comercial es el de determinar
el valor de mercado de una propiedad raíz, para posibles efectos de una
compraventa, de seguros , de garantías, etc.
TOMA DE DATOS PARA VALUACIÓN CATASTRAL
TOMA DE DATOS PARA VALUACIÓN COMERCIAL
 DEFINICIONES:
COSTO:
Es la suma de gastos de material, mano de obra, indirectos y utilidad
VALOR:
Es la relación entre un objeto deseado y un comprador en potencia
PRECIO:
Expresión en términos monetarios del valor que le asignamos a algún
objeto.
PRECIO Y VALOR:
Son iguales cuando existe en el mercado un equilibrio entre la oferta y la
demanda
AVALUO INMOBILIARIO:

Documento resultado de un proceso mediante

el cual se estima el valor de un bien inmueble,
de acuerdo a la apreciación personal de un
profesionista (perito) autorizado, que cuente
con los conocimientos técnicos, aplique las
normas y procedimientos específicos y cuya
ética y desempeño avalen la confiabilidad de su
valoración
VALOR FISICO O DIRECTO:
Es el máximo valor en términos monetarios que se
necesita para construir o adquirir un bien nuevo o
sustituto de igual valor y con el mismo fin

VALOR DE REPOSICION NUEVO (V.R.N.):

Es el costo a precios actuales, de un bien nuevo o
similar que tenga la utilidad o función equivalente
más próxima al bien que se está valuando, con las
características que la técnica o tecnología hubiera
introducido dentro de los modelos considerados
como equivalentes.
VALOR DE REPRODUCCION NUEVO:
A diferencia del anterior, este considera los costos
necesarios para reproducir una construcción
idéntica a la original, es decir, respetando las
características y técnicas que se hubieran utilizado
en la fecha de su edificación.

VALOR NETO DE REPOSICION (V.N.R):

Es la cantidad estimada, en términos monetario, a
partir del Valor de Reposición Nuevo o
Reproducción nuevo, deduciendo deméritos
existentes debidos al deterioro físico, obsolescencia
funcional u obsolescencia económica de cada bien
valuado
VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:
Es el valor presente de los beneficios futuros
derivados de la propiedad y es generalmente
medido a través de la capitalización de un nivel
específico de ingresos

VALOR COMPARATIVO O DE MERCADO:

Es la cantidad estimada en términos monetarios, a
partir del análisis y comparación de bienes iguales o
similares al bien objeto del estudio, que han sido
vendidos o que se encuentran en proceso de venta
en el mercado abierto
DEPRECIACION (para fines de avalúo):
Es la pérdida real de valor de un bien, debido a
su edad, desgaste físico, servicio, uso,
obsolescencia funcional, obsolescencia
económica

OBSOLESCENCIA FUNCIONAL:
Es una forma de pérdida de valor debida a
factores inherentes al bien mismo, tales como
cambios en el diseño, materiales o procesos, que
traen como consecuencia la inadecuación, falta
de utilidad funcional, etc., (puede ser curable o
incurable)
OBSOLESCENCIA ECONOMICA:
Es la pérdida de valor de un bien, debido a condiciones adversas
externas al bien (también en algunos casos puede ser provocada
por el mismo bien)

EDAD CRONOLOGICA:
Es el número de años transcurridos desde que el bien fue
originalmente construido

EDAD EFECTIVA:
Es la edad supuesta de un bien, en comparación con el de uno
nuevo de su tipo o semejanza: Generalmente se calcula deduciendo
la vida útil remanente de un bien, de la vida útil normal.
VIDA UTIL:
Es el período de tiempo en el cual el bien puede
razonablemente realizar su función para el cual fue construido

VIDA UTIL REMANENTE:

Es la vida física que le resta a un bien. Se calcula deduciendo la
edad efectiva del bien de la vida útil normal

EDAD UTIL ECONOMICA:

Es el período de tiempo en el cual se considera que un bien
puede obtener ganancias, siendo utilizado con el propósito para
el cual fue hecho. Este lapso de tiempo puede ser restringido
por factores de obsolescencia o de vida física
PRINCIPIOS QUE DETERMINAN LOS
VALORES DE LOS BIENES RAÍCES

Principio de sustitución:
Es el costo de adquirir una propiedad sustitutiva, igualmente
deseable; determina el costo de la propiedad que puede ser
remplazada, asumiendo que no hay pérdida de tiempo

Principio de conformidad:
Para mantener su valor, una propiedad debe ser compatible
con el entorno que le rodea
Principio de progresión y regresión:
Cuando una propiedad no es compatible, en
tamaño, calidad, precio, etc., con las propiedades
que la circundan, tiende a procurar el nivel de valor
de éstas

Principio de oferta y demanda:

Los precios de los bienes raíces tienden a subir
cuando la demanda excede la oferta, y a decrecer
cuando la oferta es mayor que la demanda efectiva
Principio de competencia:
La demanda del mercado crea ganancias y las ganancias crean
competencia

Principio de anticipación:
Es el valor presente de los beneficios futuros

Principio de mayor y mejor uso (uso óptimo):

Es el máximo valor que puede tener un bien inmueble,
dependiendo de que sea legalmente posible, económicamente
factible, y que genere la mayor productividad
Principio de cambio (Conocido también como: Principio de Crecimiento,
Equilibrio y Declinación)
La propiedad inmueble está sujeta constantemente a cambio
Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pase por las siguientes etapas:
• Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta.
• Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades
parecen sufrir pocos cambios.
• Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
• Renovación: Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de
primera importancia en la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la
fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa. El cambio se
produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales, económicas,
gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de la propiedad.
5) LA VALUACIÓN Y LA ÉTICA PROFESIONAL

Profesionalidad
El Valuador deberá contar con los conocimientos técnicos, experiencia
apropiada y comprobada, aplicar las reglas, normas, procedimientos y
metodologías dictadas por las autoridades que rigen la materia, además
deberá contar con los registros vigentes solicitados por las autoridades. En
todo momento la ética y desempeño de sus labores, serán el aval de la
confiabilidad de su valoración. El Valuador realizará su trabajo con entrega
vocacional, responsabilidad, objetividad, honestidad intelectual y práctica,
relativa a lo que sabe y lo que hace.
Responsabilidad

Conocer, actualizarse y cumplir las leyes y normas de carácter general

reguladoras de la actividad de su trabajo. Conciliar en todo momento su
actuación a los principios de lealtad y buena fe, aplicando las políticas,
objetivos, criterios y normas de actuación establecidas por las leyes y
reglas que rigen su actuación, así como velar por su eficaz cumplimiento y
realización.
Independencia
El Valuador deberá encontrarse libre de cualquier predisposición que lo
límite en su juicio profesional, deberá de asegurar que no se produzcan
conflictos de interés por el hecho de aceptar una solicitud de valuación
 VALORES:

COMPROMISO
Se relaciona con la obligación contraída, la palabra dada, la fe empeñada y con la
responsabilidad personal de cumplir cabalmente con lo ofrecido, no se relaciona únicamente
con la responsabilidad que impone el deber, el compromiso se relaciona más bien con la
obligación moral que nos impone el honor.

CONFIABILIDAD
Es característica de la persona en quien se puede confiar, porque tiene la preparación
profesional y la responsabilidad para proporcionar soluciones confiables, su integridad
profesional lo avala y siempre emitirá juicios en los que ha puesto todo su interés por obtener
la mejor información y ha vertido todo su conocimiento, con objeto de que lo que dice sea
producto de juicios de recta razón.
CONGRUENCIA

Es la correspondencia entre la idea y el acto. Toda escala de valores determina una forma
particular de acción, derivada de la idea esencial que se transmite a través de esos valores, la
congruencia exige que exista esa correspondencia de actuación emanada de la idea que genera la
acción. La congruencia es esencial para la actuación ética y debe de ejemplificarse por medio de la
conducta personal, que la convierta en algo paradigmático para la sociedad.

DISCRECIÓN

Se preocupa permanentemente por tener sensatez para formar juicios demostrando tacto para
hablar u obrar. Sabe guardar la información profesional que recibe ya sea de sus clientes,
colaboradores o contratantes cuidando no divulgarla o darla a conocer innecesariamente. No da
opiniones que no se hayan comprobado previamente, ni emite juicios con información incompleta.

HONESTIDAD

Está vinculada con la forma recta de hacer acciones y decir palabras, se relaciona con la
congruencia entre el decir y el hacer, se refiere a la forma cabal de hacer las cosas, es
complementaria de la confiabilidad y la veracidad. La conducta honesta se refiere precisamente a
la conducta ética. Se refiere también a la capacidad de reconocer los propios errores y los aciertos
de los demás.
HONRADEZ

Se da como valor de la calidad de probo, de recto proceder, a quien ejerce la rectitud, la

integridad, que es cuidadoso en el manejo de los recursos económicos. Complementa a la
honestidad, a la lealtad y a la confiabilidad. Es una forma de comportamiento que debe prodigar
con su ejemplo para que los demás lo consideren como algo deseable.

JUSTICIA

Se esfuerza continuamente para dar a los demás lo que les es debido, de acuerdo con el
cumplimiento de sus deberes y de acuerdo con sus derechos, como personas (a la vida, a los
bienes culturales y morales, a los bienes materiales); como profesionales, (justa remuneración por
el trabajo prestado, adecuada calidad y cantidad por los servicios contratados, entregando lo
mejor de su capacidad profesional) y a la vez intenta que los demás hagan lo mismo.

LEALTAD

Acepta los vínculos implícitos en su adhesión a otros (clientes, jefes, trabajadores, contratistas,
instituciones, etc.) de tal modo que refuerza y protege, a lo largo del tiempo, el conjunto de
valores que representan. No acepta la competencia desigual en la cual esté en juego alguno de los
vínculos que se han generado por motivos de relación profesional, en la cual se hayan desarrollado
valores producto de esta relación.
PRUDENCIA

En su trabajo y en las relaciones con los demás, recoge una información que enjuicia de acuerdo
con criterios rectos y verdaderos, pondera las consecuencias favorables y desfavorables para él y
para los demás antes de tomar una decisión, y luego actúa o deja de actuar de acuerdo a lo
decidido.

RESPONSABILIDAD

Asume las consecuencias de sus actos razonados, resultado de las decisiones que tome o acepte;
de tal modo que los demás queden beneficiados lo más posible o, por lo menos, no perjudicados
preocupándose a la vez de que las otras personas en quienes puedan influir hagan lo mismo.

VERACIDAD

Valor del que dice, usa o profesa la verdad. Obligación que tiene el profesional de indagar los
hechos hasta encontrar el origen de la verdad de las cosas y que le permite actuar en
consecuencia con veracidad, procurando que con su conducta permanente en esta tenaz
búsqueda de la verdad, logre contagiar a los demás de esta forma de comportamiento.
6 ) EL PROCESO DE VALUACIÓN DE
BIENES INMUEBLES
• Se analiza el tipo de trabajo solicitado, es decir, el objetivo del avalúo.

• Se constata el propósito y la función del avalúo para determinar el tipo

de datos que hay que levantar, el método a emplear, las características de
los factores que influyen, y la elaboración del resumen o reporte que se
requiere.

• Se identifica la propiedad a valuarse por su dirección y descripción legal.

• Se efectúa la investigación de mercado sobre los bienes inmuebles
comparables, esto es, similares al sujeto que se va a valuar.
• Se especifican los derechos involucrados, tales como: propiedad o
copropiedad, renta, derechos aeronáuticos sobre una zona,
derechos sobre el subsuelo, derechos de vía y derechos de
servidumbre.
• Se fija la fecha del valor, que puede ser el presente, por ejemplo
para compras, ventas e hipotecas; el pasado, en caso de impuestos y
seguros; o bien el futuro, para proyecciones, rentas e hipotecas.
• Finalmente se define el valor, que puede ser el valor de mercado,
o un valor enfocado a un uso específico como un valor de seguro.
 FACTORES QUE INFLUYEN EN UNA
VALUACIÓN
FUERZAS EXTERNAS QUE GRAVITAN SOBRE EL VALOR

Incremento demográfico

Sociales: Vecindarios valorizantes o minusvalorizantes

Zonas de Moda

Recursos (escasez de materiales)

Económicas: Inflación, devaluaciones

Disponibilidad de créditos

Impuestos
 Régimen de propiedad

Políticas: Ley de Desarrollo Urbano

Reglamentaciones

Creación de puntos de interés

Físicas: Creación de vías públicas

Creación de polos de desarrollo

FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR
DE UN TERRENO

1.- Ubicación y clasificación de zona

2.- Cercanía a puntos de interés o polos
de desarrollo
3.- Comunicaciones, vías de acceso
4.- Servicios (gubernamentales o privados)
5.- Usos posibles del terreno (vocacionamiento)
 Habitacional

Departamental
a) Terrenos de
Oficinas
extensión reducida
Comercios

Bodegas, talleres

Restaurantes, hoteles

b) Terrenos de extensión Conjuntos habitacionales

media Centros comerciales

c) Terrenos de Fraccionamientos
extensión Parques industriales
considerable
Clubes deportivos
FACTORES FÍSICOS

▪ ENTORNO: dirigido a infraestructura como redes, edificios, tipos de

viviendas, aspectos de medio ambiente, alumbrado, pavimentos, plazas.
▪ El equipamiento es importante conocer el porcentaje que se encuentra
y que básicamente da bienestar y servicios a la comunidad como
pueden ser: escuelas, comercios, plazas, jardines entre otros.
▪ Características del terreno que se está evaluando entre las más
importantes se pueden mencionar las dimensiones, la forma del
terreno, la topografía, la ubicación relativa, la superficie
LOS ASPECTOS POLÍTICOS Y SOCIALES

▪ Es importante el conocimiento de las normas y políticas que están

dirigidas al ordenamiento regulado de las zonas urbanas, como pueden
ser los regímenes de propiedad, el ordenamiento urbano, las políticas
ecológicas, los reglamentos de construcción y cambios de uso de suelo,
así como las sociales encaminadas a las costumbres y tradiciones.
LOS ASPECTOS JURÍDICOS

Las condiciones actuales de la propiedad de los terrenos son particularmente importantes para el
análisis del valor comercial. Frecuentemente es posible encontrar terrenos baldíos o edificios
construidos en terrenos que presentan cualquiera de las siguientes posibilidades, que las anula desde
el punto de vista comercial:

▪ Terrenos ejidales, comunales o de dominio público de la federación, que por su naturaleza, no

están en el mercado.

▪ Terrenos que en su origen ejidales o comunales que fueron expropiados por una causa de utilidad
pública, y que solo pueden ser vendidos en tanto se mantenga un uso compatible con la causa de
utilidad pública.

▪ Terrenos que en su origen fueron de dominio público o privado de la federación que fueron
transmitidos en propiedad con restricciones en el uso del suelo.

▪ Terrenos cuyo uso de suelo está restringido a reserva ecológica, espacios abiertos, uso agrícola o
forestal o similar.

▪ Terrenos con limitaciones reglamentarias desde el punto de vista de densidad de población o de

intensidad de construcción, entendiendo por densidad de población el número de habitantes por
hectárea y por intensidad de construcción el número de veces que se acepta como superficie
construida en relación a la superficie del terreno, asimismo, también es importante identificar el
porcentaje de superficie del lote que puede ser ocupado por la construcción y particularmente
importante en zonas sísmicas.
LOS ASPECTOS ECOLÓGICOS
Adquieren cada vez mayor relevancia en el comportamiento del mercado
inmobiliario de las ciudades. Es un componente jurídico en desarrollo que es
conveniente vigilar para conocer el valor comercial del terreno.

ASPECTOS ECONÓMICOS
Es importante el conocimiento de las perspectivas económicas que se desarrollan y
que influyen para el conocimiento del valor del suelo, estas enfocadas; a los
recursos naturales, industriales, comerciales, niveles de empleo, disponibilidad de
dinero, impuestos, tasas de interés, que intervienen en el mercado inmobiliario así
como en el mercado de la inversión.
EL TERRENO EN SÍ:

Superficie
Dimensiones
Medidas perimetrales

Forma Regular
Irregular

Plana
Inclinada
Topografía
Entresolado
Barranca
 Virgen
De relleno
Subsuelo
Profundidad de
aguas freáticas
Capacidad de carga
Los terrenos que no tienen la forma ni las medidas del lote-tipo tienen un castigo o un premio,
que se determina por las normas valuatorias vigentes en la ciudad o por las instituciones
bancarias o municipales.

En términos generales, las condiciones que generan un castigo o una plusvalía al valor de un lote
diferente al lote-tipo son:

De castigo:
Área mayor a la del lote-tipo.
Forma irregular.
Fondo mayor al del lote-tipo.
Frente menor al del lote-tipo.
Inclinación ascendente o descendente del terreno.
Lote hundido.
Lote rellenado.
Lote entresolado.

De premio:
Ubicación en esquina.
Frente a dos calles paralelas.
Cabeceras de manzana.
Manzana completa.
Área menor a la del lote tipo (en zona comercial).
 CLASIFICACION DE LOTES POR SU UBICACIÓN DENTRO DE LA MANZANA

Fuente: Catastro de Guadalajara

 FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO

FACTOR DE ZONA (FZo)

Características Factor (FZo)

- Unico frente a la calle moda de la zona. 1

- Ningún frente a calle superior a la calle moda y al menos 1

uno a la calle moda.
- Al menos un frente a corredor de valor. 1

- Sin frente a calle alguna. 1

- Al menos un frente a calle superior a la calle moda o a un 1.2

parque o plaza (y ninguno a corredor de valor).
- Ú nico frente o todos los frentes a calle inferior a la calle 0.8

FACTOR DE UBICACION (FUb)

Características Factor (FUb)

- Sin frente a vía de circulación. 0.7

- Con frente a una sola vía de circulación. 1

- Con frente a dos vías de circulación. 1.15

- Con frente a tres vías de circulación. 1.25

- Con frente a cuatro o más vías de circulación. 1.35

FACTOR DE FRENTE (FFr)

Características Factor (FFr)

- Frente igual o mayor a 7.00 metros. 1.00

- Frente igual o mayor a 4.00 y menor a 7.00 metros. 0.80

- Frente menor a 4.00 metros. 0.60

Nota: Los predios cuyo frente tenga como mínimo una dimensión de 6.90 metros se
considerarán con frente de 7.00 metros.
 FACTORES DE EFICIENCIA DE SUELO

FACTOR DE SUPERFICIE (FSu)

RLt FSu RLt FSu

SLo hasta 2 1 11.1 12 0.8

RLt = ------
SLt 2.1 3 0.98 12.1 13 0.78

3.1 4 0.96 13.1 14 0.76

4.1 5 0.94 14.1 15 0.74

RLt = Relación con el lote tipo 5.1 6 0.92 15.1 16 0.72

SLo = Superficie del lote que se 6.1 7 0.9 16.1 17 0.7

está Valuando
7.1 8 0.88 17.1 18 0.68
SLt = Superficie del lote tipo
8.1 9 0.86 18.1 19 0.66

9.1 10 0.84 19.1 20 0.64

10.1 11 0.82 20.1 y más 0.62

Tabla para la obtención de la superficie moda cuando no se pueda determinar directamente

LOTES TIPO

FACTOR RESULTANTE DE TIERRA (FRe)

FRe = FZo x FUb x FFr x FFo x Fsu

Nota: Para efectos de revisión inicial, el factor resultante de tierra nunca será menor que 0.60; deberán utilizarse sólo dos decimales para cada factor.
 Cuadro 11 Cuadro 12
HABITACIONAL DENSIDAD BAJA H2
HABITACIONAL DENSIDAD MÍNIMA H1
HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL
UNIFAMILIAR PLURIFAMILIAR PLURIFAMILIAR VERTICAL
HABITACIONAL HABITACIONAL HABITACIONAL H2-U HORIZONTAL H2-H H2-V
PLURIFAMILIAR VERTICAL
UNIFAMILIAR PLURIFAMILIAR Densidad máxima de
H1-V
habitantes/ ha.
H1-U HORIZONTAL H1-H 95 115 140
Densidad máxima de
habitantes/ ha. 50 75 100 Densidad máxima de
viviendas/ ha.
Densidad máxima de 19 23 28
viviendas/ ha. 10 15 20
2 2 2
Superficie mínima de lote 300 m 500 m 800 m
2 2 2
Superficie mínima de lote 600 m 800 m 1200 m
Frente mínimo del lote 10 metros lineales 10 metros lineales 20 metros lineales

Frente mínimo del lote 20 metros lineales 20 metros lineales 40 metros lineales Índice de edificación 300 m 2 250 m 2 200 m 2

Índice de edificación 600 m 2 400 m 2 300 m 2 Coeficiente de Ocupación

del Suelo (C.O.S.)

0.6 0.6 0.6

Coeficiente de Ocupación
del suelo (C.O.S.) Coeficiente de Utilización
del Suelo (C.U.S.)
0.4 0.4 0.4 1.2 1.2 1.8
Coeficiente de Utilización Altura máxima de la
del Suelo (C.U.S.) 0.8 0.8 1.2 edificación
R R R
Altura máxima de la
Cajones de
edificación R R R estacionamiento por
Cajones de vivienda
3 3* 3*
estacionamiento por
vivienda 4 4* 4* Restricción frontal 5 metros lineales 5 metros lineales ** 5 metros lineales **

5 metros lineales % jardinado en la

Restricción frontal 5 metros lineales ** 5 metros lineales ** restricción frontal
**
50% 40% 40%
% jardinado en la
restricción frontal. 60% 50% 50% Restricciones laterales *** *** ***

Restricción posterior 3 metros lineales 3 metros lineales 3 metros lineales

2.50 metros
Restricciones laterales 2.50 metros lineales 2.50 metros lineales Abierto – Semiabierto
lineales Modo de edificación Semicerrado Semicerrado
Semicerrado.

R Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo.

Restricción posterior 3 metros lineales 3 metros lineales 3 metros lineales

* Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor a 80
Modo de edificación Abierto Abierto Abierto m. de la vivienda: esta disposición no incluye, estacionamiento para visitantes.
R. Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo.
* Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor de 80 ** La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del
metros de la vivienda; esta disposición no incluye, estacionamiento para visitantes. Título V del presente Reglamento.
** La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del
*** Las restricciones laterales quedan sujetas a las particularidades de la zona específica.
Título V del presente Reglamento.
 Cuadro 13 Cuadro 14
HABITACIONAL DENSIDAD MEDIA H3 HABITACIONAL DENSIDAD ALTA H4
HABITACIONAL
HABITACIONAL
HABITACIONAL HABITACIONAL PLURIFAMILIAR
PLURIFAMILIAR VERTICAL
HABITACIONAL HABITACIONAL PLURIFAMILIAR VERTICAL
H3-V UNIFAMILIAR H4-U HORIZONTAL H4-H H4-V
UNIFAMILIAR PLURIFAMILIAR Densidad máxima de
H3-U HORIZONTAL H3-H habitantes/ ha. 290 435 520
Densidad máxima de Densidad máxima de
habitantes/ ha. 195 210 270 viviendas/ ha. 58 87 104
Densidad máxima de
viviendas/ ha. 39 42 54
Superficie mínima de lote 90 m 2 120 m 2 200 m 2

Superficie mínima de lote 140 m 2 260 m 2 480 m 2

Frente mínimo de lote 6 metros lineales 8 metros lineales 12 metros lineales

Frente mínimo del lote 8 metros lineales 8 metros lineales 16 metros lineales.
Índice de edificación 90 m 2 60 m 2 50 m 2
Coeficiente de Ocupación
Índice de edificación 140 m 2 130 m 2 120 m 2
del Suelo (C.O.S.) 0.8 0.8 0.8
Coeficiente de Ocupación
del Suelo (C.O.S.)
Coeficiente de Utilización
0.7 0.7 0.7
del Suelo (C.U.S.) 1.6 1.6 2.4
Coeficiente de Utilización
del Suelo (C.U.S.) 1.4 1.4 2.1
Altura máxima de la
edificación R R R
Altura máxima de la
edificación Cajones de
R R R
estacionamiento por
Cajones de
vivienda 1 1* 1*
estacionamiento por
vivienda 2 2* 2*
Restricción frontal 2 metros lineales** 2 metros lineales ** 2 metros lineales **
Restricción frontal 3 metros lineales 3 metros lineales ** 3 metros lineales **
% jardinado en la % jardinado en la
restricción frontal. restricción frontal 30% 20% 20%
40% 30% 30%

Restricciones laterales *** *** *** Restricciones laterales **** **** ****

Restricción posterior 3 metros lineales 3 metros lineales 3 metros lineales Restricción posterior 3 metros lineales 3 metros lineales 3 metros lineales
Abierto Cerrado Cerrado
Modo de edificación Semicerrado Semicerrado Semiabierto Modo de edificación Semicerrado Semicerrado Variable.
Semicerrado R Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo.
R. Las resultantes de aplicar los coeficientes de ocupación y utilización del suelo. * Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor a 80
* Cuando se trate de playas de estacionamiento, éstas no deberán estar a una distancia mayor a 80 metros de la vivienda; esta disposición incluye, estacionamiento para visitantes.
metros de la vivienda; esta disposición no incluye, estacionamiento para visitantes. ** La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del
** La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver el Capítulo II del Título V del presente Reglamento.
Título V del presente Reglamento. *** Este porcentaje podrá incluir el ingreso a la vivienda.
*** Las restricciones laterales quedan sujetas a las particularidades de la zona específica. **** Las restricciones laterales quedan sujetas a las particularidades de la zona específica.
FORMULAS GENERALES PARA LA VALUACION DE TERRENOS URBANOS

donde:
FRENTE MENOR FLV= Frente Lote a Valuar

Para lotes hasta 7 metros de frente

donde:
FRENTE MENOR FLV= Frente Lote a Valuar
FLT= Frente Lote Tipo

EXCESO DE FONDO

Relación Fondo/ Frente mayor a 3.5 veces

Frente máximo 11.50 m., las irregularidades se suman a la profundidad

FACTOR DE IRREGULARIDAD

donde:
ARM=Área del mayor rectángulo
que pueda inscribirse

AT= Área Total

donde:
F= Fonde del Lote Tipo
p= Profundidad de la irregularidad

INCREMENTO POR ESQUINA

COMERCIAL 20%
MIXTA 15%
HABITACIONAL 10%

FACTOR DE AREA

donde:

ALT= Área Lote Tipo

Ó
ALTV= Área Lote a Valuar
EXCESO DE FONDO

SE DIVIDE EL LOTE EN FRANJAS DE PROFUNDIDAD IGUAL AL LOTE TIPO

La 1a. Franja no tiene castigo EF= 1.00

La 3a. Franja se castiga con un coeficiente de 0.70 EF= 0.70
La 2a. Franja se castiga con un coeficiente de 0.70 x 0.70 EF= 0.49
La 3a. Franja se castiga con un coeficiente de 0.70 x 0.49 EF= 0.34

FACTOR DE PENDIENTE

donde:

S= Pendiente media del terreno ( Decimal )

Deberá de ser < 1 si S>1 entonces FS= 0.50
(+)

Si S>1 entonces FS= 0.33

(-)
 VALUACION DE TERRENOS

EJEMPLO N° 1 10.77
IRREG
LOTE A VALUAR: ZONA HABITACIONAL
AREA: 280.00 M2
LOTE TIPO: 10.00 x 30.00 M
VCLT: $4,000.00
26.00 AREA REG. 30.00
ENCONTRAR EL COEFICIENTE
DE FORMA

10.00
NOMENCLATURA:
VCTL = VALOR DE CALLE PARA LOTE TIPO
FA = FACTOR DE AREA
FI = FACTOR POR IRREGULARIDAD
FP = FACTOR DE PROFUNDIDAD
IE = INCREMENTO POR ESQUINA
ALT = AREA DEL LOTE TIPO
ALV = AREA DEL LOTE A VALUAR
AMRI = AREA DEL MAYOR RECTANGULO INSCRITO
AE = AREA PREMIADA POR ESQUINA (MAXIMO 20X20 M)

ALT = 300.00 M2
ALV = 280.00 M2
AMRI = 260.00 M2

FORMULAS A UTILIZAR:

FA = 0.20 ( ALT/ALV) + 0.80 FA = 1.0143

FI = AMRI/ALV FI = 0.9636

CALCULO DE COEFICIENTES Y AREAS VIRTUALES

AREA REAL F. AREA F. IRREG F. TOTAL AREA VIRTUAL
AREA 280.00 1.0143 0.9636 0.9774 273.67
TOTAL
AREA VIRTUAL: 273.67

COEFICIENTE DE FORMA: 0.9774

VALOR DEL TERRENO= 280.00 X $ 4,000.00 X 0.9774 = $1,094,676.99

EJEMPLO N° 2

LOTE A VALUAR: ESQUINA F4 F3 5

AREA: 825.00 M2 ( REG.)
LOTE TIPO: 10.00X 30.00 M 20.00
CALLE: 0.60 F2 CALLE
AVENIDA: 1.00 (IRREG)
ALT: 300.00 F1 35.00
ALTV: 825.00 15.00 (REG.)
AMRI: 525.00
10

NOMENCLATURA:
VCTL = VALOR DE CALLE PARA LOTE TIPO 15.00
FA = FACTOR DE AREA
FI = FACTOR POR IRREGULARIDAD AVENIDA
FP = FACTOR DE PROFUNDIDAD
IE = INCREMENTO POR ESQUINA
ALT = AREA DEL LOTE TIPO
ALV = AREA DEL LOTE A VALUAR
AMRI = AREA DEL MAYOR RECTANGULO INSCRITO
FLT = FRENTE DEL LOTE TIPO
IE = AREA PREMIADA POR ESQUINA (MAXIMO 20X20 M)
FDLT = FONDO LOTE TIPO
FDLTV = FONDO DEL LOTE A VALUAR

FORMULAS A UTILIZAR:
FA = 0.20 x (ALT /ALTV) + 0.80
FI = AMRI / ALTV

FAREA = 0.8727
AMRI = 0.7977

CALCULO DE COEFICIENTES Y AREAS VIRTUALES

AREA REAL F. AREA F. IRREG F. FONDO F. TOTAL AREA VIRTUAL
FRANJA 1 REG. 450.00 0.8727 1.0000 1.0000 0.8727 392.73
FRANJA 2 IRREG. 225.00 0.8727 0.7977 1.0000 0.6962 156.64
FRANJA 3 REG. 75.00 0.8727 1.0000 0.7000 0.6109 45.82
FRANJA 4 IRREG. 75.00 0.8727 0.7977 0.7000 0.4873 36.55
AREA REAL 825.00 AREA VIRTUAL 631.74

IE: INC. % INC. AREA ESQ. AVENIDA CALLE PROMEDIO INC. AREA
ESQUINA 15% 300.00 1.00 0.60 0.80 VIRTUAL 36.00
AREA VIRTUAL TOTAL 667.74

COEFICIENTE DE FORMA= AREA VIRTUAL/AREA REAL 0.8094

SUPONIENDO VALOR DE CALLE (a) = $2,000.00

VALOR UNITARIO RESULTANTE PARA EL TERRENO= VCLT x CF $1,618.76

VALOR TOTAL DEL TERRENO= 825.00 x $ 1,713.31 $1,335,479.42

EJEMPLO N° 3 20.00

LOTE A VALUAR: F2 F3
REG. IRREG 20.00
AREA = 700.00 M2
LOTE TIPO: 10.00 x 30.00 M = 300 50.00
VCLT = $2,000.00
AMRI= 500.00 M2
F1 30.00
bancomer AREA REG.
FA = 0.20 x (ALT/ALTV) + 0.80

F.I. = AMRI / ALTV 10.00

calle
F.A = 0.8857
F.I. = 0.8452

CALCULO DE COEFICIENTES Y AREAS VIRTUALES

AREA REAL F. AREA F. IRREG F. FONDO F. TOTAL AREA VIRTUAL
FRANJA 1 REG. 300.00 0.8857 1.0000 1.0000 0.8857 265.71
FRANJA 2 REG. 200.00 0.8857 1.0000 0.7000 0.6200 124.00
FRANJA 3 IRREG. 200.00 0.8857 0.8452 0.7000 0.5240 104.80
AREA REAL 700.00 AREA VIRTUAL 494.51

COEFICIENTE DE FORMA: 0.7064

VALOR TOTAL DEL TERRENO: $989,026.83

 LA IMPORTANCIA DE LA
INSPECCIÓN DE LOS INMUEBLES
En la inspección de los inmuebles debemos de tomar en cuenta los siguientes aspectos:

VECINDARIO

Un vecindario es un área dentro de la cual cualquier cambio tiene una influencia inmediata y directa sobre el valor
de la propiedad sujeto. Una vivienda se debe contemplar como una inversión cuyo valor futuro se verá influido
fuertemente por la manera en que evoluciona el vecindario. La indiferencia (falta de cuidado) envejece
prematuramente un barrio.
Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestran diferencias sensibles con el resto de las viviendas
del vecindario. Lo último en este aspecto es un vecindario donde las viviendas muestran suficientes variaciones de
estilo y diseño y producen un efecto de conjunto armónico y agradable. El valor de reventa de viviendas
relativamente baratas en un área de alta plusvalía aumenta por la influencia de las viviendas de precios altos.
Límites del vecindario

En algunos fraccionamientos nuevos, los límites del vecindario se establecen de manera conspicua por medio de
una entrada con puerta y un perímetro bardeado. Otros vecindarios en particular en ciudades más antiguas
quedan separados por otros factores, estos pueden incluir:
• Limites naturales
• Diferencias en el uso del suelo
• Valor o antigüedad media de las viviendas
• Nivel de ingreso de los residentes

Al llenar una forma de datos sobre el vecindario, el valuador registra el nombre de la calle, u otra línea divisoria
identificable, y advierte el tipo de propiedad adyacente al vecindario sujeto a esa área.

Etapa de Ciclo Vital

Un vecindario típico suele pasar por tres periodos distintos durante su vida:
Crecimiento, Equilibrio y Declinación, el valor de las propiedades habitacionales tienden a aumentar durante el
periodo de desarrollo inicial de un área. Conforme a las propiedades pierden valor pueden incluso dedicarse a un
uso distinto, sin embargo el ciclo vital no es siempre descendente. Pude iniciarse un alza debido al proceso de
revitalización.
Proximidad a los peligros y a las áreas contaminadas

Se tiene cada vez más conciencia de la importancia de la proximidad del barrio, o de cualquier parte de él a áreas
peligrosas o contaminadas. Cuanto más se sabe acerca de las condiciones del entorno, es más probable que se
descubran factores que son nocivos para la salud o la seguridad, el simple potencial de peligro puede hacer que
baje el valor de las propiedades de áreas cercanas. La presencia de condiciones ambientales adversas, tales como
humo, niebla, emanaciones nocivas, contaminación por materiales que contienen asbesto y proximidad de
tiraderos de desechos tóxicos o antiguos rellenos sanitarios no solo amenazan la salud de los residentes del
vecindario, sino además puede tener un efecto negativo importante sobre el valor y posibilidades de
comercialización de una propiedad.

INSPECCIÓN SOBRE LA CONSTRUCCIÓN

La correcta ubicación de una vivienda sobre la propiedad en que está asentada puede traducirse en mayor
comodidad para los habitantes y volver más atractiva la operación a compradores potenciales. El predio se debe
analizar en cuanto a topografía, variaciones en la trayectoria del sol de una estación a otra, tipo y tamaño de
árboles, vistas, ruido y proximidad de vecinos.
Al orientar una casa en busca de máxima luz natural los constructores deben tomar en cuenta que la luz solar
matinal viene del este, y la vespertina del oeste. El sol del medio día ilumina desde el sur y, en el invierno, se
inclina mucho hacia el sur constituyéndose en una fuente inmejorable de calor. El lado norte de la casa no recibe
luz solar directa y puede ser un buen lugar para situar las recámaras. Cuando se hace una buena planificación del
terreno, se reserva y proyecta algo de el para tres funciones distintas: uso público, servicios y uso privado.

Al acercarse a la casa desde la calle, el valuador toma nota de la primera impresión que produce la vivienda, su
orientación y el grado en que armoniza con el área circundante. Al mismo tiempo, el valuador advierte y registra
información a cerca de mejoras.

Elabora una lista de los materiales externos empleados en la construcción y el estado que guarda cada uno, para
proceder luego a calificar la condición externa general de la construcción.

Por último el valuador mide cada estructura que hay en el predio, hace un boceto de sus dimensiones y calcula el
área en metros cuadrados. Dentro de la casa se evalúa los detalles de construcción y accesorios importantes en
particular. Luego advierte la condición general de la construcción considerando tres tipos de depreciación:

1) Deterioro Físico.
2) Obsolescencia Funcional
3) Obsolescencia Externa
Diseño de interiores

El diseño o disposición interior de una casa es básico afecta de manera considerable el valor de mercado de la
vivienda.
La buena distribución de una planta disminuye el trafico sin tropiezos y suele dividirse claramente en tres áreas o
zonas básicas: áreas de trabajo o de mucha actividad, áreas habitacionales o de actividad moderada, y áreas de
dormitorio o de poca actividad. Las áreas de circulación hacen la diferencia entre una buena y una mala
distribución. La entrada principal a la casa debe ser de fácil acceso para los visitantes.

Inspección Exterior e Interiores

Son los aspectos relevantes al realizar la inspección de vivienda:

Nivelación
Cimentación
Techo
Recubrimiento de paredes
Puertas y ventanas
Pisos
Acabados
Equipo especiales
TÉCNICA DEL CÁLCULO DE COSTOS
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES :

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO ( VRN )

Es el valor presente de las construcciones considerándolas como nuevas, con las características
que la técnica hubiera introducido en los modelos o prototipos considerados equivalentes.
Los prototipos deberán actualizarse periódicamente
Conviene definir también el valor de reproducción nuevo, que considera reproducir una
construcción idéntica a la original, respetando las características, técnicas y mano de obra que se
hubieran utilizado en la fecha de su edificación
VALOR NETO DE REPOSICIÓN ( VNR ) O VALOR ACTUALIZADO ( VA )
Este valor será la diferencia que resulte de restarle al valor de reposición nuevo la depreciación
acumulada correspondiente.
Por la similitud de las siglas se le llama también valor actualizado ( VA )
PRECIO POR M2.

Es el parámetro más utilizado en nuestro medio, pero no es muy confiable.

Se han hecho intentos de tener mayor confiabilidad, aplicando otras técnicas, como sistema de
puntos, ensamble de costos, intensidad de muros, áreas y perímetros; todos ellos deberán basarse
en el establecimiento de prototipos de construcción apoyados en presupuestos detallados
realizados con análisis de precios unitarios.

Se presenta una pirámide de confiabilidad en la que se aprecia que para una mayor certeza de
precios, el trabajo se incrementa muchísimo, haciendo excesivo el costo de un avalúo.

Para la valuación inmobiliaria se recomienda profundizar el nivel de parámetros, para mejorar los
resultados del sistema de precio por m2. Y aún del de precio por m3, que no se acostumbra en
nuestro medio

$ POR M2

PARÁMETROS

PRESUPUESTOS

ANÁLISIS DE PRECIOS
UNITARIOS
DEPRECIACIÓN y VALOR REMANENTE ( 1 - D )
Es la pérdida de valor ocasionada por diversas causas, siendo las principales:
•El deterioro físico natural por la edad de la finca y su estado de conservación el demérito por
inadecuaciones en el proyecto y la construcción
•El demérito por la obsolescencia física o funcional

Los métodos a utilizar serán:

•La línea recta
•ROSS HEIDECKE
•Desglose de ingeniería

La construcción se afectará solamente por la depreciación física ocasionada por la edad, la vida
probable total y el estado de conservación.
Los deméritos por inadecuación u obsolescencia, se aplicarán al valor físico o directo del conjunto
terreno - construcción.
1 ) MÉTODO CONTABLE ( LÍNEA RECTA )

La depreciación se calcula dividiendo la edad actual entre la vida probable tota l

EJEMPLO:
Edad de la construcción 15 años e = 15
Vida probable total 50 años y = 50
Depreciación = e / v = 15 / 50 = 0.30 D = 0.30 ( 30 % )
Valor de Reposición Nuevo de la Construcción VRN = $ 250,000
Depreciación = 0.30 x $ 250 000 = D =$ 75,000
Valor actualizado = VRN - D VA = $ 175,000

Como puede apreciarse la depreciación es un paso intermedio para encontrar lo que nos interesa
saber de la finca: su valor actual

En la práctica es más conveniente calcular el coeficiente de actualización, para aplicarlo

directamente al valor de reposición nuevo.

En esta forma si D = 0.30, el coeficiente de actualización será 1 - 0.30

CA = ( 1-D ) 0.70

y el valor actualizado será VA = CA x VRN = 0.70 x 250 000 VA = $ 175,000

2) MÉTODO DE ROSS

Este método toma en cuenta que en las fincas la depreciación es pequeña en los primeros años y
después se va acentuando, la fórmula que propone ROSS es la siguiente que propone ROSS es la
siguiente:

donde:

e = edad de la construcción

v = vida útil probable de la construcción

Para el caso anterior el resultado sería 0.195

El coeficiente de actualización seria 1 - d CA =0.805

El valor actualizado de la finca sería = VRN x CA = 0.805 x 250 000 = $ 201,250

Método de Ross - Heidecke

Heidecke hace una modificación realmente valiosa por su certeza: dos coches
de la misma marca y el mismo modelo no tienen el mismo valor después de
cierto tiempo de uso, tendrá mayor valor el que esté mejor conservado por
haber tenido mejor mantenimiento.

Esta observación la proyectó a las fincas y como resultado de sus

observaciones prácticas propuso una serie de "estados de conservación ", a
los que asignó coeficientes numéricos.

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la

depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja
sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las
mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada

con gastos de mantenimiento.

Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular,

en tanto que un bien mal conservado se deprecia más
rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una

edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

1 𝑒 𝑒2
𝑉𝐴 = 𝑉𝑅𝑁 1 + 2 𝐸
2 𝑣 𝑣
 1 𝑒 𝑒2
𝑉𝐴 = 𝑉𝑅𝑁 1 + 2 𝐸
2 𝑣 𝑣
Dónde:
VA = valor actual
VRN = valor de reposición nuevo para la edificación
e = edad actual
v = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
También puede presentarse como:

𝑉𝐴 = 𝑉𝑅𝑁 1 𝐷𝑅 (1 𝐷𝐻)

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE , se definen 9 categorías de estados

de conservación como se muestra en la siguiente tabla:
 TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.

Edificaciones nuevas sin daños en acabados o

1 estructura. Óptimo-O 0.0
Presenta labores de mantenimiento a nivel 0.032
2 Muy bueno-MB
de acabados como repellos y pintura.
Algunos acabados han sido sustituidos parcial
o totalmente: guarniciones, marcos de 2.52
3 ventanas y puertas, rodapiés, puertas, Bueno B
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y sustituciones 8.09
totales a nivel de acabados como repellos y
4 Intermedio-I
cielos, parte de tuberías, canales, bajantes,
loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel estructural y
de acabados en forma parcial: contrapiso, 18.10
5 Regular-R
pisos, paredes secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
6 estructural en uno o más elementos como: Deficiente-D
paredes secundarias, cubierta, y otros.
A nivel estructural requiere de sustituciones
7 totales en cerchas, contrapiso y algunas Malo-M 52.60
paredes primarias.
Requiere sustituciones estructurales en 72.20
8
cimientos, columnas, muros de carga, vigas Muy Malo-MM
en forma parcial e inmediata.
Edificaciones sin valor por ser necesaria su
9
demolición. Demolición-DM 100
FACTOR DE ESTADO

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la
finalidad de simplificar el procedimiento.

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla
anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el
resultado.
 Ejemplo

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación

es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición
nuevo de $ 14000 el metro cuadrado.

Aplicando la fórmula anterior se tiene

1 𝑒 𝑒2
𝑉𝐴 = 𝑉𝑅𝑁 1 + 2 𝐸
2 𝑣 𝑣
VRN = $ 14000 /m²
e = 15 años
v = 60 años
E = factor de bueno

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente

de depreciación por estado es de 2,52:

VA = $11514.825 /m²
Continuando con el ejemplo de la construcción de $ 250 000, vamos ahora a considerar que
a los 15 años de edad la construcción presenta necesidad de reparaciones sencillas,
entonces adoptamos el estado de conservación 3.0 que tiene una depreciación de 0.1810
ya habíamos calculado una depreciación según ROSS de 0.1950,
Así el coeficiente de actualización será:

(1 - DR) x (1 - DH) = (1 - 0.195) x (1 - 0.1810)=0.6593

El valor actualizado de la finca sería:

VA=250000 x (1 - 0.195) x (1 - 0.1810)= $ 164,825

Lo más usual es utilizar el "FACTOR DE ROSS - HEIDECKE", o sea recordar que la

depreciación "D" es sólo un paso intermedio para encontrar la vida restante o remanente
de la construcción, o sea utilizar el factor DE ROSS - HEIDECKE
 TÉCNICA DE AVALÚO POR COMPARACIÓN
DEL MERCADO
Estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa(inmueble cliente) con
ventas recientes de propiedades cercanas o no, pero similares, llamadas comparables.

El valor de la propiedad analizada está relacionado directamente con los precios de venta de
propiedades comparables. Su meta es estimar el valor de mercado de la propiedad. Es lo que
vale efectivamente la propiedad, lo que el Mercado paga o no. Un comprador bien informado
no pagara más que el precio de una propiedad comparable (principio de sustitución).

El Valuador debe reunir, clasificara analizar e interpretar un conjunto de datos que arroja el
mercado.

Para que el método sea confiable hay que comparar propiedades con las mismas
características:
 UBICACIÓN

La zona puede ser la misma u otra con características similares no importando si esta una en el sur y
otra en el norte

EDAD

ESTADO DE CONSERVACIÓN

SUPERFICIE
Mientras no exceda mucho de la que estamos comparando, puede o no ser la misma ya que de este
análisis se desprenden valores por m2.

Asimismo afectan las condiciones de oferta y demanda en la zona así como la disponibilidad del crédito.

Los ajustes al precio de venta de una propiedad comparable se hacen sumando el valor de las características
presentes en la propiedad de nuestro cliente no existentes en la propiedad comparable, y restando el valor de
características presentes en la propiedad comparable, con las que no cuenta lade nuestra.

Los precios de venta que se compararon son el rango más probable del valor. A partir de este rango, se puede
llegar a un estimado del valor de mercado de la propiedad en venta.
CRITERIO DE HOMOLOGACION

La homologación aplicando los factores de eficiencia se refiere a la acción de poner en relación

de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación,
superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que
se estime prudente incluir para un valor razonable análisis comparativo de mercado o de otro
parámetro.

La versatilidad de un inmueble aumenta sus valorizantes :

Una casa habitación de las mismas características tendrá mayor valoración en cuanto cumpla
con mayor seguridad, tranquilidad y menor costo de mantenimiento. Así, tiene una mayor
demanda (y valor) una casa en fraccionamiento cerrado, que las de calles fuera del
fraccionamiento.

Un departamento en niveles superiores vale más que los de pisos inferiores y un departamento
en planta baja valdrá mas que el de 2ºniveles. Sin embargo, siempre deberá analizarse cada
caso y ponderar las bondades de cada uno en base a su demanda
Factores aplicables en la homologación del terreno

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE UBICACIÓN
FACTOR DE SUPERFICIE
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Factores aplicables en la homologación de Inmuebles en renta

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE EDAD
FACTOR DE CUS
FACTOR DE OFERTA Y DEMANDA

Factores aplicables en la homologación de Inmuebles en venta

FACTOR DE ZONA
FACTOR DE EDAD
FACTOR DE CUS
FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN
 VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

▪ Es un método indirecto para calcular el valor de una propiedad por los

ingresos que es capaz de producir, no por su costo ni por su valor físico.
Esto es de mucha importancia para los inversionistas, pero no es
relevante para fincas, generalmente residencias, que se diseñaron para
ser disfrutadas por el propietario, y en muchas ocasiones para
"apantallar" a sus clientes
TASAS DE CAPITALIZACIÓN
La técnica es similar a invertir en un banco, que le paga intereses a quien
hace la inversión, los intereses serán de acuerdo a la tasa que pague el
banco, la similitud sería así:

CAPITAL $1,000,000 $1,000,000 VALOR DE LA FINCA

TASA ANUAL 8.00% 5.00% TASA INMOBILIARIA
INTERESES $80,000 I=CxT R=V x t $50,000 RENTA ANUAL
SI SE CONOCEN LOS INTERESES QUE Y EN FORMA INVERSA, SI SE CONOCE LA
DA UN BANCO, Y LA TASA QUE ESTÁ RENTA QUE DA UNA CASA, Y LA TASA
PAGANDO, SE PUEDE FÁCILMENTE INMOBILIARIA, SE PUEDE FÁCILMENTE
ENCONTRAR LA CANTIDAD QUE ESTÁ ENCONTRAR EL VALOR POR
INVERTIDA. CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

DESPEJANDO C=I/ T V =R/ t

INTERÉS I = $80,000 $50,000 RENTA ANUAL
TASA ANUAL t 8.00% 5.00% TASA CAPITALIZACIÓN
C=? 80 000 / 0.08 = $1,000,000 $1,000,000 15 000 / .05 VALOR POR RENTABILIDAD
Puede apreciarse una diferencia entre la tasa de una inversión bancaria y la tasa
de capitalización inmobiliaria, usual en los países, como México, cuya cotización
es alta con respecto al dollar ( 1 us dollar = $ 17 mexicanos )

La diferencia es por el bajo riesgo de la inversión inmobiliaria, y por que los

bienes raíces se deprecian en una forma muy diferente a la inflación monetaria,
en primer lugar el terreno no se deprecia, conserva su valor a través del tiempo,
y la construcción tiene normalmente una larga vida. Por lo que las tasas de
capitalización inmobiliaria se deben tomar similares a las tasas de rendimiento
de una "moneda dura", que en México, esa moneda sería el “U. S. Dollar".
FÓRMULAS DE CAPITALIZACIÓN
La fórmula más usual pero no la de mayor certeza es la que se aplicó en el
ejemplo arriba propuesto y que consiste en dividir la renta bruta anual entre la
tasa de capitalización adecuada al tipo de propiedad ( local comercial, bodega,
casa, departamento, residencia...)

VALOR DE CAPITALIZACIÓN = RENTA BRUTA ANUAL / TASA GLOBAL INMOBILIARIA

𝑅𝐵𝐴
VC= 𝑡𝑔
LOS GASTOS SE DEBEN CALCULAR EN FORMA PRECISA EN CADA CASO, PERO SE ACOSTUMBRA TAMBIÉN
EXPRESARLOS COMO UN % DEL TOTAL DE RENTAS, QUE AL RESTARLO DE LA RENTA BRUTA QUEDA EL
INGRESO NETO O PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL, AL QUE SE LE APLICA LA TASA INMOBILIARIA APLICABLE AL
CASO.

COMO LO MÁS ACOSTUMBRADO ES COBRAR LA RENTA MENSUALMENTE, LA RENTA BRUTA SE MULTIPLICA

POR 12 PARA OBTENER LA RENTA ANUAL.

EL RESULTADO FINAL SE OBTIENE CON LA FÓRMULA SIGUIENTE :

12 r m (1 - d ) Vc = VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Vc = ------------------------- rm= RENTA BRUTA MENSUAL
t d= DEDUCCIONES GLOBALES (EN FORMA DECIMAL)
t= TASA DE CAPITALIZACIÓN (EN FORMA DECIMAL)
RENTAS REALES Y RENTAS ESTIMADAS.

En muchas ocasiones no puede obtenerse la renta real de una propiedad,

en esos casos se "estima " la renta que debería recibirse en el mercado de
oferta y demanda de rentas de inmuebles similares.

Algunos casos en que se pueden estimar las rentas pudieran ser los
siguientes :
La finca la ocupa el propietario
La finca está desocupada
La finca está ocupada parcialmente
La finca está rentada a un familiar
La renta vigente está por abajo de las rentas del mercado.
EJEMPLO DE PROCESO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
RENTA BRUTA MENSUAL ACTUAL ( CASA HABITACIÓN ) r m= $ 6,000
PRODUCTO BRUTO ANUAL 12 x r m = PBA = $ 72,000
DEDUCCIONES, ESTIMADAS GLOBALMENTE EN UN 20 % d= 0.20
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL = PLA x ( 1 - d ) = 72 000 ( 1-0.20) = PLA = $ 57,600
TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO t= 8.00%
CAPITALIZANDO EL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL A LA TASA
DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO RESULTA UN
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS DE : Vc = PLA / t
12 x 6000 (1 - 0.20) 57,600
Vc = ----------------------------- = = ---------------- = $ 720,000 VC = $ 720,000
0.08 0.08
AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
DEL AVALÚO FÍSICO TERRENO = 1,827,783 % T= 53.64%
E = 12 AÑOS CONSTR. = 1,579,624 % C= 46.36%
V = 60 AÑOS T+C = 3,407,407 100.00%
u = V-E = 48 AÑOS
RENTAS MENSUALES ESTIMADAS
TIPO SUP. RENTA UNITARIA MENSUAL RENTA MENSUAL
1 288 M2. A $ 70 20,160
2 85 M2. A $ 50 4,250
373 RENTA BRUTA MENSUAL = 24,410
DEDUCCIONES ESTIMADAS GLOBALMENTE EN 25% 6,103
PRODUCTO LÍQUIDO MENSUAL . 18,308
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL . 12 219,690
CÁLCULO DE LA TASA
i= 5.50% 0.0550
% C= 0.4636
u = V-E 48
a = %C / u 0.97% 0.0097
t=i+a 0.0647 TASA APLICABLE AL CASO = 0.0647
VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS = 219,690 / 0.0647 = 3,397,722
 RELACIÓN ENTRE TÉCNICAS
Los métodos de valuación inmobiliaria bajo el enfoque físico o de costos
y bajo el enfoque de capitalización del ingreso, para la estimación de
valores de bienes inmuebles, dependen implícitamente del Método de
Mercado o de Comparación, ya que para determinar el costo de
reposición de una vivienda por el enfoque de costos, resulta
indispensable efectuar un estudio de mercado en relación con los
precios de los materiales necesarios para edificarla y el valor de
mercado del terreno sobre el que esta construida; así como para
estimar el valor de la misma vivienda por el enfoque del ingreso, resulta
necesario efectuar un estudio de mercado en relación con los valores
de renta de diversas viviendas similares, sus condiciones de ocupación,
depósito inicial, aval, y otros requisitos.