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Exposé Atelier:

Thème:P.O.S. & P.D.A.U.


Introduction:
La loi sur l'aménagement et l'urbanisme,
promulguée le 1er Décembre 1990, a été rendue
nécessaire par un ensemble de facteurs liés à
l'harmonisation des règles d'administration de
l'utilisation des sols et de la mise en adéquation des
dispositions législatives en matière d'urbanisme avec
les nouvelles données constitutionnelles. Elle a
imposé la mise en place de deux instruments
d'aménagement et d'urbanisme différenciés et
complémentaires : le Plan Directeur d'Aménagement
et d'Urbanisme et le Plan d'Occupation des Sols.
Définition:
C'est un instrument de planification et de gestion
urbaine qui, en divisant son territoire (commune ou
groupement de communes) en secteurs urbanisés, à
urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables :
- Détermine la destination générale des sols;
- Définit l'extension urbaine, la localisation des
services et activités, la nature et l'implantation des
grands équipements et infrastructures;
- Détermine les zones d'intervention sur les tissus
urbains existants et les zones à protéger (sites
historiques, forets terres agricoles, littoral).
Objectifs du P.D.A.U. :
Les principaux objectifs du P.D.A.U. sont:
• La rationalisation de l'utilisation des espaces urbains et
périurbains
• La mise en place d'une urbanisation protectrice et préventive
des périmètres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et des
paysages, et préventive des risques naturels pour les
établissements humains (inondations, glissements de terrain...).
• La réalisation de l'intérêt général : Par la programmation des
équipements collectifs et des infrastructures et l'identification
des terrains nécessaires à leur localisation.
• La prévision de l'urbanisation future et de ses règles C'est
l'objectif principal de tout plan directeur.
Contenu du P.D.A.U.
Le plan directeur d'aménagement et d'urbanisme se
traduit par un règlement accompagné de documents
graphiques de référence et d'un rapport d'orientation.
Il se compose ainsi:
1- D'un rapport d'orientation;
2- D'un règlement qui fixe les règles applicables pour
chaque zone comprise dans les secteurs urbanisés, à
urbaniser, d'urbanisation future et non urbanisables,;
3- De documents graphiques :
Mécanismes de prévision:
L'objectif principal du P.D.A.U. est de prévoir l'urbanisation
future et ses règles. Mais que prévoit le P.D.A.U.
concrètement ?
Le PDAU. Détermine des entités urbaines ou secteurs
selon le vocabulaire de la loi et prévoit leur évolution dans le
temps ; fixe les emplacements des projets d'intérêt général et
d'utilité publique ; détermine les limites des futurs P.O.S. ; et
fixe, pour chaque secteur, des dispositions réglementaires
générales. Les différents types de secteurs sont :
• *-Les secteurs urbanisés U : Ce sont des secteurs déjà
urbanisés à la date d'établissement du plan. Leurs
tissus urbains présentent une densité des
constructions relativement élevée et une
concentration d'activités de longue date.
• *-Les secteurs à urbaniser AU: il s'agit des secteurs
appelés à connaître une forte urbanisation dans des
délais, plus ou moins longs, mais ne dépassant pas les
dix ans.
*-Les secteurs d'urbanisation future UF: ce sont des
secteurs appelés à connaître une urbanisation à long
terme. La problématique du P.D.A.U. est, dans ce
cas, de préserver les potentialités du développement
futur de la ville ou de l'agglomération Par ailleurs, il
peut exister des zones spéciales autonomes incluses
dans les divers secteurs d'urbanisation, comme :
• les zones d'activités particulières : zones d'activité industrielle
(Z.I.) ; zones d'activité commerciale (Z.A.C.) ; zones
d'expansion touristique (Z.E.T.) ; et il y a quelques années les
zones d'habitat urbain nouvelles (Z.H.U.N.), pour ce qui est
des anciens P.U.D.
• les périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les
décharges publiques, les cimetières, les fourrières...
• La détermination des limites des futurs P.O.S. : Par ailleurs,
le P.D.A.U. opère une autre division du territoire communal
qui concerne les périmètres - termes de référence - des P.O.S.
chaque secteur d'urbanisation est généralement subdivisé en
zones homogènes, dont les règlements spécifiques sont établis
dans le cadre des P.O.S. Les secteurs urbanisés U, en zones U
1, U2, U3... ; les secteurs à urbaniser AU, en zones AU1,
AU2, AU3... ; les secteurs d'urbanisation future, en zones UF1,
UF2, UF3... ; les secteurs non urbanisables NU, en zones NU
1, NU2, NU3...
Méthodologie:
Il est bien entendu que pour le P.D.A.U., et pour tout projet
d'urbanisme, il n'existe pas de méthodologie type d'élaboration
des prévisions. Les données nécessaires pour une étude de
P.D.A.U. est le diagnostic.
Le travail de diagnostic reprend, grosso modo, les grandes
lignes de la démarche d'analyse mais avec les simplifications
qu'opèrent les chargés de l'étude. Car, comme il a été rappelé
maintes fois, il n'existe pas de démarche d'analyse type et
encore moins de démarche de projet type.
Ceci dit, deux éléments du diagnostic sont déterminants
dans une situation réelle de projet et il serait utile de les
rappeler car ils ne font souvent pas partie du programme
d'enseignement des universités et des écoles d'architecture et
d'urbanisme.
D'abord, la connaissance du marché foncier notamment la nature
de la propriété et les prix de terrains selon les secteurs.
Ensuite, l'état des finances locales qui est la résultante des
recettes communales (taxes locales de toute nature), des
subventions de l'État et de la contribution privée c'est-à-dire
d'agents économiques qui peuvent ainsi encourager la
commune à se doter d'un PD.A.U. Et à se donner, par
conséquent, des projets d'urbanisation ambitieux.
Ces données sont indispensables pour la commune qui
apprécie de cette manière son aptitude à réaliser concrètement
le P.D.A.U. et ses objectifs et se fixe ainsi un programme
conforme à ses possibilités réelles.
• Les propositions d'aménagement : le diagnostic permet de
mettre en place les mécanismes de la prévision, notamment
l'identification des secteurs d'urbanisation et leur évolution
future.
Comme toute démarche prospective, l'élaboration du P.D.A.U.
doit envisager plusieurs hypothèses d'évolution du territoire
communal ou variantes de développement. Le choix définitif
d'une variante, par la commune, est conditionné par le projet
communal et l'évaluation des avantages et des inconvénients
de chaque variante sur la base des tendances d'évolution
souhaitables, de la cohérence dans l'affectation des sols, du
coût de l'urbanisation confronté aux finances locales
(réalisation des infrastructures, coût de l'expropriation,
programmes d'équipements) et des domaines d'investissement
souhaités (promotion immobilière, tourisme, industrie...).
La variante choisie sera réalisée selon un scénario fixant les
délais d'exécution des objectifs pour chaque secteur, les
dispositions réglementaires (droits de construire et activités,
servitudes légales) et les périmètres des P.O.S. et leurs
orientations.
Révision du P.D.A.U. :
La révision porte sur des modifications et des
changements ayant pour conséquence la correction du
règlement et/ou du périmètre initialement approuvé,
celle-ci, ne peut être envisagée que si l'évolution de la
situation ou du contexte est telle que les projets
d'aménagement de la commune, ou de structuration
urbaine ne répondent plus fondamentalement aux
objectifs qui leur sont assignés. La révision ne peut
également être envisagée que si les secteurs
d'urbanisation sont en voie de saturation.
La révision du nouveau plan doit être approuvée dans
les mêmes formes que celles relatives à l'élaboration
et l'approbation du plan initial.
Définition:
• Le plan d'occupation des sols fixe les droits à construire de
façon détaillée, tant par l'échelle des documents que par les
prescriptions réglementaires, de telle sorte que les demandes
de permis de construire peuvent être traitées sur dossier.
• Le POS fixe la forme urbaine; la forme générale de la ville est
en principe définie par le PDAU qui fixe le parti urbanistique
global et les règles de composition qui doivent permettre de
préserver ou de renforcer l'image de la ville et son unité.
• Le POS, Correspond à un ou plusieurs projets qui s'insèrent
dans l'image projetée de la ville et qui contribuent à sa
réalisation.
Objectifs du P.O.S. :
Le P.O.S. a pour objectif de réglementer la multitude d'actes
d'urbanisation individuels (construction, lotissement et
démolition) et de les rendre conformes aux objectifs et
orientations du projet communal contenu dans le P.D.A.U.
C'est au niveau du P.O.S. que se croisent les intérêts
particulières (propriétaires, investisseurs, constructeurs) et le
volontarisme de la collectivité locale (commune), autrement
dit, les deux variables majeures de toute équation
d'urbanisation. Les premiers sont autorisés à jouir de leur droit
de propriété sur leurs parcelles dans la limite du respect de
conditions particulières fixés par la collectivité.
Ainsi, le PO.S. Indique aux acteurs de l'urbanisation et de la
construction (collectivité et intérêts particuliers) :
• ce qui est autorisé ;
• ce qui est interdit ;
• Les principales conditions et caractéristiques de
l'urbanisation et de la construction.
Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom
l'indique, les contraintes d'occupation des sols
concernant
• les activités ;
• les conditions de construction des parcelles ;
• les principales caractéristiques de la forme urbaine ;
• les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.).
Contenu du P.O.S.:
• Le plan d'occupation des sols est constitué d'un règlement et de
documents graphiques. Le règlement comprend une note de
présentation et des règles.
• La note de présentation doit contenir la justification du plan
d'occupation des sols par rapport au plan directeur
d'aménagement et d'urbanisme et le programme retenu.
• A ces documents, il faut rajouter le rapport géotechnique
accompagnant la carte des contraintes géotechniques.
• Les règles doivent être fixées pour chaque zone homogènes en
tenant compte des dispositions particulières propres à certaines
parties du territoire d'étude (terres agricoles, sites historiques
et culturels, littoral….)
• Sur le ou les plans eux-mêmes seront indiqués pour chaque
parcelle les prescriptions spécifiques (type de construction
autorisée, implantation autorisée ou surface constructible,
COS……).
• Les documents graphiques sont constitués d'un plan de
situation au 1/2000è ou 1/5000è, d'une ou de plusieurs
perspectives ou axonométrie illustrant les formes urbaines et
architecturales souhaitées et d'une série de plans au 1/500è et
1/1000è parmi lesquels:
• - le plan topographique;
- la carte des contraintes géotechniques,
- le plan de l'état de fait faisant ressortir le bâti, la voirie, les
réseaux divers et les servitudes existantes,
- le plan d'aménagement général précisant:
. La délimitation des zones réglementaires homogènes,
. Les équipements et ouvrages d'intérêt général et d'utilité
publique,
. La voirie et les réseaux divers à la charge de l'État, des
collectivités locales,
. Les espaces à préserver, à protéger.
• - Le plan de composition urbaine contenant toutes les
prescriptions réglementaires.
Révision du P.O.S.:
• Les POS ne peuvent être révisés que dans les conditions
suivantes :
- Si le projet urbain ou les constructions initialement prévues
n'ont été réalisées qu'au tiers seulement du volume de
construction autorisé à l'échéance projetée par son
achèvement;
- Si le cadre bâti existant est en ruine ou dans un état de
vétusté nécessitant son renouvellement;
- Si le cadre bâti existant a subi des détériorations causées par
des phénomènes naturels;
- Si, passé un délai de cinq ans (05) après son approbation la
majorité des propriétaires le demande;
- Si la nécessité de création d'un projet d'intérêt national le
requiert.
• Les révisions des POS sont approuvées
dans les mêmes conditions et formes que
celles prévues pour l'élaboration des POS.
Exemple de P.O.S.:
Présentation de la zone
• Situation:
La périmètre d’étude fait parti de la wilaya de Bejaia. Il est situé
dans la partie orientale de celle-ci et correspond a la zone
d’extension post-indépendance de l’ACL d’AOKAS, première
frange de la plaine côtière limité a l’est par l’oued tabeloute.
Le périmètre d’étude est limité :
Au nord, par la RN9 et au-delà ver le nord les plages
Au sud, par l’ex RN9 constituant actuellement la voie principale
de l’ACL
A l’Est par l’oued Tabelloute
A l’Ouest par une voie d’orientation Sud/Nord longeant l’hôpital
d’AOKAS
Accessibilité:

La voie expresse: La voie expresse et la voie principale


qui traverse le périmètre d’étude, elle permet l’accès
aux différents groupements d’habitations et
équipements tel que: la station de service, les
bungalows
La voie expresse débouche sur la RN9 par
l’intermédiaire d’une voie d’accès.
Cet axe est dénué de toute couverture végétale, de
mobilière urbain, et de panneaux informatifs.
*Les voies de dessertes permette de desservir les différentes
ilotes et unités d’habitations. Elles sont caractérisées par leur
étroitesse, la non réfection des trottoirs et l’absence de couvert
végétal.
*les voies périphériques: la RN9 est une route national qui
permet l’accès à l’agglomération dans sa partie nord et
constitues la limite entre le POS2 et la ZET de AOKAS.
La voie parallèle à l’oued tabellout elle forme la limite du POS et
permet l’accès à des groupements d’habitations
*occupation du sols: l’espace bâtit est occupé par des habitations,
équipement et quelques activités. Les îlots sont de forme
rectangulaire ou carré.
*L’habitat individuel type colonial: Cette typologie est présente
dans le noyau colonial à l’Ouest du permettre étudier, c’est un
habitat qui date de l’époque colonial, dans le gabarit est R avec
des toitures en tuiles. Les habitations sont dans un état de
vétusté avancé.
*L’habitat individuel récent: Il concerne les nouveaux
lotissements et constructions privées le nombre de niveau varie
de R à R+2. L’organisation interne se fait par un couloir, les
voies de dessertes ne sont pas goudronner, manque de
mobiliers urbain et d’alignement d’arbre.
*L’habitat collectif: Il concerne les cités suivantes: cité EPLF
72logts, cité OPGI 18logts, cité CNEP 12logts, 80lgts
collectifs sont en cours de réalisation dont 20 sont finis. Le
gabarit de ces bâtiments ne dépasse pas R+5 les toitures sont
plates ou en pentes, une cage d’escalier permet de desservir les
paliers. Les espaces extérieur servent de parking.
*L’habitat précaire: Est représenté par la cité de recasement dont
le nombre de logts est de 10(2sont inhabités).
*Équipements existant: Ces équipements se résume en: 1lycée
dont il faudrait récupérer les espaces y attenant, 1CEM, 1école
primaire, 1salle de cinéma dont les espaces extérieurs sont
dans un état de dégradation, 1policlinique, une crèche privée,
1daira, 1marché, 1parc APC sous forme de hangars.
*Les espaces libres: Le périmètre étudié est
dépourvu d’espace publics , le support des
activités commençantes est confiné au niveau
des rez de chaussée d’immeubles, un espace
urbain, lieu de communication, d’échanges et
de vie collective semble manquer à cet
ensemble et groupement d’habitations.
Au niveau des lotissements situé au nord,
plusieurs espaces libre ont été identifiés,
d’autre par contre ont été annexais aux jardins.
Ces espaces spontanés se greffent au tissu sans
fonctionnalité aucune.
Les contraintes du site:
Dans la limite du périmètre du P.O.S, on note deux types de
contraintes; naturelles et physique.
*contraintes naturelles: les contraintes naturelles se résument en
Oued Tabelout qui sépare l’agglomération secondaire d’AOKAS
de la cité d’habitat collectif se situant à l’Ouest, il constitue la
limite Est du POS2, c’est un réceptacle de toutes les eaux usées
se déversant en mer.
*les contraintes physique:
_La RN n°9 induisant une zone de servitude de 35métres par rapport
à l’axe(cette zone de servitude est phonique, de sécurité).
_Les lignes moyennes tension induisant les couloirs de servitude de
15métres par rapport à l’axe, elles sont situées parallèlement à la
RN09
Conclusion:

PDAU et POS sont des instruments que chaque


commune doit mettre en œuvre. Ils sont établis
à l'initiative et sous la responsabilité des du
P/APC. Ils sont nécessaires pour une
commune qui veut s’assurer un
développement à long terme.