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Clases:
Legales.
Convencionales
Especialidad de la Hipoteca:
En cuanto al bien.
En cuanto al crédito.
LA HIPOTECA
Extensión de la Hipoteca:
En cuanto al bien.
En cuanto al crédito.
Ejecución de hipoteca
Procedimiento judicial.
Procedimiento extrajudicial: caso de
TCHN.
LA HIPOTECA
1.- Que el gravamen sea constituido por el propietario del inmueble, o quien se
encuentre autorizado para ello.
Téngase en cuenta que estamos refiriéndonos al propietario con derecho
inscrito en la respectiva partida registral, lo cual evidentemente es materia de
calificación al momento de su presentación para la respectiva inscripción;
como también es materia de calificación el hecho que quien intervenga en
representación del propietario cuente con facultades expresar para gravar los
bienes de su representado.
En opinión del Dr. Luis Aliaga Huaripata, y sobre la posición asumida respecto
de quienes sustentan que la transferencia de propiedad inmueble se basa en
un sistema consensual consagrado por el artículo 949 del Código Civil y por lo
tanto quien constituya la hipoteca podrá ser el propietario con o sin derecho
inscrito, dicha afirmación resulta ser parcial, pues se deberá cumplir con el
tracto sucesivo previsto en el artículo 2015 del Código Civil.
Hipoteca
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable, este
requisito de validez se consignará en el asiento que se extienda a la inscripción, tal y
como lo exige el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Resulta importante que el monto de la hipoteca sea determinado, o que por lo menos se encuentren
claros los criterios que darán lugar a su determinación, para que los terceros que no forman parte de
la relación obligacional o crediticia tengan conocimiento del límite hasta por el cual se encuentra
afectado el inmueble; y decidir en todo caso se entablarán con el deudor una nueva relación
contractual, tomando siempre en cuenta la preferencia adquirida por la primera obligación
garantizada.
La determinación del monto del gravamen, de alguna forma, también servirá de protección para el
deudor, puesto que dicho monto será el tope hasta por el cual responderá con el bien.
Hipoteca
2.- La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o
determinable
En tanto la obligación u obligaciones garantizadas con la hipoteca sean
señaladas en forma expresa en el título constitutivo, no generaría mayores
problemas, en realidad la controversia se genera cuando no existe certeza de
estas, es decir que se les quiere dar el carácter de determinables, ya sea
porque aún no existen al momento de la celebración del acto constitutivo
(futuras), o porque sencillamente no se sabe con seguridad si llegarán a existir
(eventuales).
Hipoteca
3.- La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste
en el título
Sin embargo, este artículo se entiende sólo resulta aplicable para aquellos casos en los
que el inicio o vencimiento de la obligación se determina de manera clara para
obligaciones plenamente identificadas, pero que sucede cuando la hipoteca garantiza
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, es que acaso existe la posibilidad de
declarar la caducidad de estas?
Es decir, está pensado como una manera de obtener una renta a plazos
para que la persona financie sus necesidades ordinarias
•
MOMENTO DEL PAGO:
LIQUIDACIÓN DE LO ADEUDADO
Primer paso: liquidación de lo adeudado
• Es consensuada.
• Se pacta un precio
• No se requiere nueva tasación.
• Se firma la minuta y en un plazo máximo de 15 días
se eleva a escritura pública.
• Si conforme a la valuación del bien (precio fijado) y
la liquidación del crédito hay un saldo, se le entrega
a los herederos o legatarios al momento de la EP.
• Sólo puede hacerse hasta 7 días calendario antes de
la fecha del remate
NO CONFUNDIR LA VENTA CON LA
AJUDICACIÓN
• Es unilateral
• Se requieren las dos tasaciones
• Se requiere que la EA pague el 100% del valor de
tasación más los gastos.
• La transferencia se produce mediante escritura
pública unilateral de adjudicación.
EJECUCIÓN JUDICIAL
LEVANTAMIENTO DE CARGASY
GRAVÁMENES
En caso de remate judicial del Inmueble, el nuevo
propietario posee el legítimo derecho de:
• Solicitar el desalojo y la entrega en posesión del
inmueble.
• Dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o
la constitución de cargas y/o gravámenes que se
haya constituido en fecha posterior a la constitución
de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento
de la EA.
LEVANTAMIENTO DE CARGASY
GRAVÁMENES
En caso propietario posee el legítimo derecho de:
• Solicitar el desalojo y la entrega en posesión del
inmueble.
• Dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o
la constitución de cargas y/o gravámenes que se
haya constituido en fecha posterior a la constitución
de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento
de la EA.
de remate judicial del Inmueble, el nuevo
EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
REQUISITOS PARA LA VENTA
EXTRAJUDICIAL
• Que el titular haya designado un Representante en
el Contrato, cuyo encargo y representación se
mantiene plenamente vigentes y válidos, para los
fines de esta venta extrajudicial.
• Que la EA designe a cualquier otra empresa del
sistema financiero distinta facultada a prestar
servicios de fideicomiso o de comisiones de
confianza.
REQUISITOS PARA LA VENTA
EXTRAJUDICIAL
CASOS PRESENTADOS:
Sin embargo algunos notarios señalan que la copia puede ir en el minutario, por lo que no sería necesario adjuntar o
insertar al parte notarial,y otros notarios señalan que basta la descripción del medio de pago, número de cheque, monto,
emisor y a la orden de quién, y la fecha.
POSICIÓN PERSONAL:
Con relación a una minuta de fecha anterior al 21 de Agosto de 2018, cabe señalar que la misma no tiene fecha cierta, al no
tener certificación de firma, y al no encontrarse en alguno de los supuestos señalados en en el Artículo 245 del Código
Procesal Civil que señala: Fecha cierta.-
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le
LEY 30730
Resolución N° 1545-2018-SUNARP-TR-L de 4/07/2018: Sumilla : CÓMPUTO DE LA ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO PARA
INMATRICULACIÓN Para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco
años. El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha del instrumento público en el que conste la
adquisición. Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el
plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente.
Base Legal: Ley 30730, Ley 28194, Art. 31, 32, 39 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos.
LEY 30730
II.. FORMA DE ACREDITAR EL MEDIO DE PAGO AJUNTAR COPIA O INSERTO DE
MEDIO DE PAGO
Conforme el Artículo 7 de la Ley N° 28194 modificada por la Ley LEY Nº 30730 señala.-
Obligaciones de los Notarios, Jueces de Paz, Contratantes y Registradores, 7.1 En los
supuestos previstos en el artículo 3, el Notario o Juez de Paz que haga sus veces deberá:
Al tratarse de una norma imperativa que también está dirigida a los registradores,
considero que no basta que se haga una descripción del medio de pago, como cuando en
una escritura de 24/08/2018 de compraventa por US$ 5000.00 Dólares Americanos, si bien
hace referencia al cheque N° 0000, debería insertarse en la escritura o adjuntarse copia del
medio de pago.
Precedentes de
Observancia Obligatoria
VI PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 7 y 8 de noviembre de 2003.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 2 de diciembre de 2003.
“Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639,
cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún
período de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento
de la primera cuota, debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego de
transcurrida un mes de la fecha cierta de celebración del contrato”.
“La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157
constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de
inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”.
O dicho de otra forma, por razón del contenido: sólo los Registros que
depuren las titularidades inscritas (a través de la exigencia de forma
pública y de un previo control de legalidad por parte del funcionario
autorizante del título, sea notario, juez o Administración; y a través de
la calificación registral del título que se presenta) son fiables, pues de
poca ayuda sirven esos sistemas registrales que tienen que ser
complementados con la formalización de un seguro de títulos para el
caso de evicción o declaración de nulidad del título del transferente.
En el futuro los distintos países deben aspirar a tener sistemas
registrales eficientes.
LOS SISTEMAS REGISTRALES COMO SOPORTE DEL MERCADO
INMOBILIARIO E HIPOTECARIO
3º.- Debe ser un Registro ágil, basado en las más modernas técnicas
electrónicas (telemáticas o informáticas).
3º.- Debe ser un Registro ágil, basado en las más modernas técnicas
electrónicas (telemáticas o informáticas).