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CURSO

DE
CONTRATOS TÍPICOS
Sección 902

Curso de Contratos Típicos / 2018-II


Miguel E. Bueno Olazábal
COMPRAVENTA
SOBRE
MEDIDA

Curso de Contratos Típicos / 2018-II


Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa por
extensión o cabida
(ad mensuram)

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Miguel E. Bueno Olazábal
COMPRAVENTA POR EXTENSIÓN O CABIDA (1574)

En la compraventa de un bien con indicación de su extensión


o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada
unidad de extensión o cabida, el vendedor está obligado a
entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato.
Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar
lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio
correspondiente a lo que se halle de menos.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Se trata de la modalidad de compraventa conocida como
venta “ad mensuram”.

Las unidades de referencia son de extensión (metros) o


cabida (volumen, peso).

El vendedor tiene por obligación transferir la propiedad de


un bien o bienes cuya determinación se efectúa según las
referencias anteriores.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Nuestro Código no hace distinción respecto de si se trata de
bienes muebles o inmuebles, aunque en origen sirvió para
vender predios (terrenos). Sin embargo hoy también
pueden ser materia de venta muebles (envasados, por
ejemplo).

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Miguel E. Bueno Olazábal
¿Cómo se determinan los elementos de este contrato?

Se fija un precio en razón de cada unidad de extensión o


cabida.

Se llega al precio total mediante una operación aritmética:


se multiplica el precio pactado por cada unidad por el
número de unidades que compongan el bien materia de
venta.

Consecuentemente, el precio total puede ser señalado o no


en el contrato.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Es importante distinguir que no se asigna un precio global al
bien materia de venta. Se llega a éste más bien a través de
una operación aritmética de multiplicación de las unidades
por el valor asignado a cada una de ellas.

Esto distingue a la compraventa ad mensuram (sobre


medida) de la compraventa ad corpus (en bloque).

Así el precio global sea señalado, no se llega a él como


consecuencia de una valoración global, sino a través de una
operación aritmética.

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Miguel E. Bueno Olazábal
En la compra venta ad mensuram y en la compra venta ad
corpus se vende el bien sin indicación del área o dimensión.

Esto determina las siguientes diferencias:

- En la primera, la determinación del bien surge


después de la medición que corresponda.

- En la segunda, se conoce el precio desde el principio.

No existe ningún problema entre las medidas (real y


expresada en el contrato), porque el bien se adquiere tal
cual.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Supuestos que se derivan:

1. El bien entregado tiene dimensiones mayores a las


pactadas.

Enriquecimiento indebido para el comprador, que estaría


recibiendo una cantidad mayor por un precio menor.

El comprador debe pagar lo que se halle de más.

Ejemplo:
Venta de un terreno de determinada extensión a un precio
por metro cuadrado. Resulta que el terreno tiene más área.

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Miguel E. Bueno Olazábal
2. El bien entregado tiene dimensiones menores a las
pactadas.

El enriquecimiento indebido es en este caso del vendedor.

Este se encontrará obligado a devolver el precio


correspondiente a las unidades no halladas en la venta.

Ejemplo:
Venta de un terreno de determinada extensión a un precio
por metro cuadrado. Resulta que el terreno tiene menos
área.

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Miguel E. Bueno Olazábal
¿Puede venderse una fracción de terreno que está
contenida dentro de una extensión mayor, sin fijarse
implícita o explícitamente cuál es ésta?

No. Este no sería el caso de una venta de derechos y


acciones, donde lo que se transfiere son cuotas ideales.

El contrato será nulo si es que no se produce la


individualización de la extensión vendida, efectuando una
separación material respecto de la extensión mayor.

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Miguel E. Bueno Olazábal
RESCISIÓN DE LA VENTA SOBRE MEDIDA (1575)

Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido


es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el
comprador puede optar por su rescisión.

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Miguel E. Bueno Olazábal
La norma en cuestión plantea dos supuestos:

1. El exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido


es menor o igual que un décimo respecto de lo pactado.

El comprador está obligado a pagar la parte que se halle de


más.

El vendedor está obligado a devolver la parte del precio


correspondiente a la parte del bien que se halle de menos.

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Miguel E. Bueno Olazábal
2. El exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido
es mayor que un décimo respecto de lo pactado.

Aquí pueden a su vez, derivarse dos situaciones:

a) Igual que en el caso anterior, pagar lo que se halle de


más o devolver la parte del precio que corresponda a lo
que se halle de menos.

b) El comprador, de manera privativa, puede plantear la


rescisión del contrato.

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Miguel E. Bueno Olazábal
¿Puede el vendedor plantear la rescisión?

No. La razón es que si el vendedor no conoce la extensión o


cabida de lo que vende, por lo menos es negligente.

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Miguel E. Bueno Olazábal
¿Puede contractualmente pactarse un porcentaje mayor o
menor para la rescisión?

Sí, en la medida en que no se trata de una norma de carácter


imperativo, y que en consecuencia tiene efecto supletorio si
la autonomía de las partes no determina otra cosa en el
contrato.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Error en la cantidad (error en el motivo)

Si es esencial es causal de anulabilidad del acto jurídico, con


independencia del porcentaje de diferencia que pudiera
existir entre la cantidad pactada y la cantidad real.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Error de cálculo

Resulta irrelevante puesto que puede ser rectificado.

Distinción consecuente entre:

- La acción de anulabilidad
- La acción rescisoria del artículo 1575.

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Miguel E. Bueno Olazábal
PLAZO PARA CANCELAR EL EXCESO (1576)

Cuando en el caso del artículo 1574 el comprador no pueda


pagar inmediatamente el precio del exceso que resultó, el
vendedor está obligado a concederle un plazo no menor de
treinta días para el pago.

Si no lo hace, el plazo será determinado por el juez, en la vía


incidental (*), con arreglo a las circunstancias.

Igual regla se aplica, en su caso, para que el vendedor


devuelva la diferencia resultante.

(*) Según la Sexta Disposición Final del TUO del CPC se tramita como proceso no
contencioso.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Los supuestos que se contemplan son los siguientes:

a) Respecto del vendedor

- El vendedor le debe conceder al comprador un


plazo no menor de treinta días para el pago,
cuando éste no pueda pagar el precio del exceso.

- Si el vendedor se niega a conceder un término para el


pago, será el juez el que lo determine a través de un
procedimiento no contencioso.

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Miguel E. Bueno Olazábal
b) Respecto del comprador

- El comprador le debe conceder al vendedor un


plazo no menor de treinta días para el pago,
cuando éste no pueda devolver la diferencia del
precio originada en la menor medida o cabida del
bien.

- Si el comprador se niega a conceder un término para el


pago, será el juez el que lo determine a través de un
procedimiento no contencioso.

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Miguel E. Bueno Olazábal
PRONUNCIAMIENTO JURISDICCIONAL

“…se ha determinado que los límites y colindancia del


terreno sub litis fue correctamente determinado por ambas
partes, más no se precisó correctamente el área, razón por
la cual se consignó que el terreno tenía un área aproximada
de tres hectáreas, concluyéndose que la venta se realizó
sobre medida…”

Casación N° 1697-2009 Cajamarca

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa en
bloque (ad corpus)

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Miguel E. Bueno Olazábal
COMPRA VENTA EN BLOQUE O AD CORPUS (1577)

Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo


a su extensión o calidad, aún cuando ésta se indique en el
contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a
pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es
diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida,


y la real difiere de la señalada en más de una décima parte,
el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.

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Miguel E. Bueno Olazábal
De la norma en mención pueden derivarse los siguientes
supuestos:

1. Venta de un bien cierto y determinado, pero sin indicación


de su extensión o cabida.

No existe ningún referente que permita apreciar la


diferencia, por lo que no podría haber lugar a reclamo.

Vale para muebles e inmuebles.

En el caso de inmuebles, la individualización del bien se


produce mediante la indicación de su dirección, de su
anotación registral, sin hacer referencia alguna a las medidas
del mismo.

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Miguel E. Bueno Olazábal
2. La extensión o cabida real del bien difiere de la pactada
hasta en una décima parte.

El comprador debe pagar la totalidad del precio pactado.

3. La extensión o cabida real del bien difiere de la pactada en


más de una décima parte.

Ambas partes pueden reclamarse recíprocamente la


reducción o el aumento proporcional del precio.

No plantea el supuesto la posibilidad de una rescisión, como


en la venta ad mensuram.

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Miguel E. Bueno Olazábal
PRONUNCIAMIENTO JURISDICCIONAL

“…la intención de las partes plasmada en la escritura pública


(…) no era otra que la de manifestar que la venta era por el
sub-lote uno con todo el terreno que el mismo poseía
incluso con la variación de los linderos y el área mayor que él
contenía, con lo cual se restaba relevancia a la mención del
metrado que se efectuó en la escritura pública originaria, en
la que además se señaló que la venta que se efectuaba era
ad corpus…”

Casación N° 2425-2003 Lima

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa
de bienes
homogéneos

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Miguel E. Bueno Olazábal
COMPRA DE BIENES HOMOGENEOS (1578)

Si en la compraventa de varios bienes homogéneos por un


solo y mismo precio, pero con indicación de sus respectivas
extensiones o cabidas, se encuentra que la extensión o
cabida es superior en alguno o algunos e inferior en otro u
otros, se hará la compensación entre las faltas y los excesos
hasta el límite de su concurrencia.

Si el precio fue pactado por unidad de extensión o medida, el


derecho al suplemento, o a la disminución del precio que
resulta después de efectuada la compensación, se regula por
los artículos 1574 a 1576.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Homogéneo:

- Perteneciente o relativo a un mismo género.

- Poseedor de iguales caracteres.

- Dicho de una sustancia o de una mezcla de varias: de


composición y estructura uniformes.

- Dicho de un conjunto: formado por elementos


iguales.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa en bloque sobre bienes homogéneos:

- La compraventa se celebra en un único contrato.

- Se pacta un solo y mismo precio.

- Se indican en el contrato las respectivas extensiones y


cabidas.

- La verdadera extensión o cabida es superior en


algunos bienes e inferior en otros, a lo que se ha
pactado en el contrato.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa en bloque sobre bienes homogéneos:

- Se compensan las faltas y los excesos hasta el


límite de su concurrencia.

- Si el exceso o el defecto del conjunto son menores o


iguales al 10%, se aplica la regulación del artículo
1577, es decir, el comprador debe pagar la totalidad
del precio.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa sobre medida de bienes homogéneos:

- Se celebra un único contrato.

- Se pacta un solo y mismo precio.

- El precio está definido por unidad de extensión o


cabida.

- El derecho al suplemento o a la disminución del


precio que pueda resultar después de que se
efectúe la compensación, está regulado por los
artículos 1574 a 1576, ya analizados.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Compraventa sobre medida de bienes homogéneos:

La remisión significa:

a) El cumplimiento de lo pactado.

b) De no ser posible, el pago de una cantidad


proporcional a lo que exista de más, o la restitución
proporcional del precio por lo que se halle de
menos.

c) Opción del comprador de rescindir el contrato si el


exceso o falta es mayor de un décimo o el porcentaje
que se haya indicado en el contrato.

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Miguel E. Bueno Olazábal
CADUCIDAD (1579)

El derecho del vendedor al aumento del precio y el del


comprador a su disminución, así como el derecho de este
último de pedir la rescisión del contrato, caducan a los seis
meses de la recepción del bien por el comprador.

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Miguel E. Bueno Olazábal
A partir de la entrega material del bien empieza a correr el
plazo de caducidad, que es de seis meses, tanto para la
compraventa ad mensuram, como para la compraventa ad
corpus.

Transcurrido dicho plazo, se produce la caducidad.

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Miguel E. Bueno Olazábal
Al fijar la norma un plazo de caducidad, la intención es
promover la actuación diligente de las partes, así como la
consolidación de la propiedad.

De no haberse optado por la caducidad, el espacio de


tiempo para el cuestionamiento de la validez contractual se
extendería exageradamente (10 años para la prescripción de
la acción personal).

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Miguel E. Bueno Olazábal