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ANÁLISIS JURÍDICO

DE LOS CONTRATOS
Claudia Concha H.
Abogado P.U.C.
BIENVENIDOS
• OBJETIVOS DEL MÓDULO:
• Entregar nociones básicas de la naturaleza
jurídica de los contratos más importantes del
corretaje de propiedades.
• Explicar los contenidos de dichos contratos para
facilitar su comprensión por parte del alumno.
• Habilitar al alumno para el correcto avance en el
resto del curso.
CONTRATO DE MANDATO
• Es nuestro primer contrato en estudio. Es el
acuerdo de voluntades que habilita al corredor
para realizar su gestión en el rubro inmobiliario.
• Sinónimos de mandato: Poder o en la jerga del
corretaje “orden”
• En el corretaje de propiedades existen 4 órdenes
a saber:
• Venta, arrendamiento, administración y visita.
I- Definiciones
• “El mandato es un contrato en que una persona
confía la gestión de uno o más negocios a otra,
que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de
la primera” Art. 2116 C.C.
• La persona que confiere el encargo se llama
comitente o mandante, y la que lo acepta
apoderado, procurador, y en general,
mandatario”.
ESQUEMA DEFINICIÓN
• Cuenta y riesgo

• Mandante mandatario

• gestión de negocios
II-.ELEMENTOS DEL
MANDATO:
• Es un contrato, requiere de un pacto de voluntades entre
mandatario y mandante.
• Es un contrato de confianza, de manera que si muere el
mandante o mandatario se extingue el mandato. Además se
puede extinguir por revocación y por renuncia.
• Se confía la gestión de uno o mas negocios. Gestión de
negocios implica que pueden ser objeto del mandato la
administración y ejecución de negocios de carácter jurídico y
de índole económico.
• El negocio encargado se ejecuta por cuantía y riesgo del
mandante, bajo su responsabilidad, o sea, el negocio produce
utilidades o perdidas para el mandante, y no afecta al
mandatario. (Incluso en el caso del art. 2151 C.C.).
III-.ACTOS SUSCEPTIBLES DE SER
EJECUTADOS POR MANDATO:
• En general son susceptibles de ser ejecutados
mediante mandato todos los actos jurídicos. Por
excepción no pueden serlo aquellos que una ley
prohibe expresamente. Son tales, los actos de
naturaleza estrictamente personal, como el
testamento. (Art. 1004). “La facultad de testar es
indelegable”.
IV-. CARACTERES JURIDICOS
DEL MANDATO:
• 1º Es esencialmente consensual: Esto significa que se perfecciona
por el sólo consentimiento de las partes, sin necesidad de
formalidad alguna.
• Según el Art. 2123, el encargo que es objeto del mandato puede
hacerse por escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o
de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia
tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.
• Como todo contrato es el producto de dos voluntades, una que
ofrece la celebración del acto y otro que la acepte, en el
mandato deben también intervenir esas dos voluntades. Una vez
hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice
un negocio, es menester que por su parte el mandatario acepte
ese encargo. Por eso el Art. 2124 establece que “el contrato de
mandato se reputa perfecto por la aceptación del mandatario”.
IV-. CARACTERES JURIDICOS
DEL MANDATO:
• 2º El Mandato es contrato unilateral:
• Por regla general mandato es unilateral, esto es,
impone obligaciones a una sola de las partes.
• Por excepción es bilateral el contrato
remunerado, pues impone obligaciones a ambas
partes desde un comienzo.
IV-. CARACTERES JURIDICOS
DEL MANDATO:.
• 3º Puede ser gratuito o remunerado:

• Según el Art. 2117, “el contrato puede ser


gratuito o remunerado. La remuneración
(llamada honorarios) es determinada por la
convención de las partes, antes o después del
contrato, por la ley, la costumbre o el Juez”.
IV-. CARACTERES JURIDICOS
DEL MANDATO:.
• 4º.Es un contrato principal, no garantiza a otro
contrato.
• 5º.Es un contrato de confianza. Por ser “intuito
personae”, el error en la persona vicia el
consentimiento, terminando o pudiendo terminar por
voluntad del mandante o del mandatario. Los derechos
y obligaciones de las partes no se transmiten. Art.2163
Nº5.
• 6º.Puede ser civil, judicial o comercial, rigiéndose el
último por el Código de Comercio. El mandato
comercial puede revestir tres formas: comisión,
mandato de actores y mancebos y correduría.
v-.PERSONAS QUE INTERVIENEN
EN EL MANDATO Y SU CAPACIDAD
• 1- El mandante.
• Puede ser una persona natural o jurídica, de hecho las
personas jurídicas son representadas por mandatarios.
• Respecto de su capacidad, el C.C. no señala normas
especiales, cabe aplicar por tanto las reglas generales.
Así se aplica el art.1445.
• Si el mandante es incapaz va ha haber nulidad absoluta
o relativa según sea la situación.
• El mandante debe ser capaz para celebrar por si mismo
el acto o contrato que encarga, incluso si faculta al
mandatario para obrar a su propio nombre.
v-.PERSONAS QUE INTERVIENEN
EN EL MANDATO Y SU CAPACIDAD
• PLURALIDAD DE MANDANTES.
• Si son varios mandantes, a falta de regla especial,
se aplican las reglas generales, respondiendo
todos conjuntamente. Arts.1438 y 2126.
• Puede haber uno o más mandantes, y uno o
más mandatarios.
v-.PERSONAS QUE INTERVIENEN
EN EL MANDATO Y SU CAPACIDAD
• 2.- MANDATARIO.
• Es la persona que acepta el encargo, Puede ser una persona natural o jurídica.

• En cuanto a su capacidad, la regla es la siguiente: a) Para que una persona


pueda actuar como mandatario de otra en forma de obligar a ésta y a los
terceros a cumplir las obligaciones que de su actuación emanen, no es
necesario que sea plenamente capaz. En efecto, el Art. 2128 establece que “si
se constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el
mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obliguen a éstos y al
mandante”. .

• Los únicos que no pueden ser constituidos mandatarios son los


absolutamente incapaces.
v-.PERSONAS QUE INTERVIENEN
EN EL MANDATO Y SU CAPACIDAD
• b) Distinta es la situación entre el mandante y el
mandatario, o entre éstos o terceros. De acuerdo
con el Art. 1445, para que una persona se
obligue respecto de otra es menester que sea
legalmente capaz; acorde con esta disposición, el
Art. 2128 establece en su parte segunda: “pero
las obligaciones del mandatario para con el
mandante y terceros no podrán tener efecto sino
según las reglas relativas a los menores.
VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• De acuerdo a la extensión de las facultades conferidas al mandatario.
• a) Mandato General:
• Es el que se otorga al mandatario para todos los negocios del mandante.
Conferido en esta forma, el mandato no otorgue al mandatario otras
facultades que las que enumera el Art. 2132 al decir que “el mandato no
confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos
de administración; como son pagar las deudas y cobrar los créditos del
mandante, perteneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario;
perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e
interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las
reparaciones de las cosas que administra; y comprar los materiales necesarios
para el cultivo o beneficio de las tierras, minas, fábricas u otros objetos de
industria que se hayan encomendado”
VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• b) - Poder especial:
• Es el que se da para uno o más negocios determinados.
A diferencia del mandato general, en el especial se
especifican precisamente los actos que el mandatario
puede y debe realizar. Como en el mandato pueden
indicarse todos los actos jurídicos que a una persona le
es dable ejecutar, puede el mandato especial llegar a ser
más comprensivo que el general, para lo que bastará
hacer una enumeración amplia de las facultades que se
otorgan al mandatario.
• Este el mandato aplicable a las órdenes del corretaje.
VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• c)-.Poder con cláusula de libre administración:
• Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar
del modo que más conveniente le parezca.

• Sus efectos están determinados por el Art. 2133 que estatuye que
”cuando se da al mandatario la facultad de obrar del modo que
más conveniente le parezca, no por eso se entenderá autorizada
para alterar la substancia del mandato, ni para los actos que
exigen poderes o cláusulas especiales”.
• Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente
que el mandatario tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que
las leyes designan como autorizados por dicha cláusula.
VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• d)-.Mandato aparente.
• El CC no lo regula expresamente, pero acepta esta idea
por el art.2173, en aquel caso en que el mandato se ha
extinguido y sigue afectando a terceros que no han
tomado conocimiento de dicha extinción. Este art.2173
regula tres situaciones:
• Mandatario y terceros de buena fe.
• Solo el tercero de buena fe.
• Ambos de mala fe.
VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• De acuerdo a su solemnidad:
• Mandato verbal.
• Mandato otorgado por instrumento privado. (EJ:
Orden de visita, arrendamiento, venta y administración)
• Mandato otorgado por instrumento privado autorizado
ante Notario.
• Mandato otorgado por escritura pública. (EJ. Mandato
para vender o comprar bienes raíces.)

VI-. DIFERENTES CLASES DE
MANDATO:
• Atendiendo a la calidad del acto por realizar, el
mandato puede ser civil o comercial.
• Mandato civil es el conferido para negocios civiles.
• Mandato comercial es el otorgado para la realización
de actos mercantiles.
• Para considerar el mandato como civil o comercial, no
se atiende a la calidad o profesión de las partes, sino a la
naturaleza del acto que se encarga realizar. Así, el
mandato que otorga un Corredor para que se le
arriende una casa habitación en qué vivir con su familia,
es meramente civil, porque queda fuera de sus
actividades mercantiles.
VII-. OBLIGACIONES DEL
MANDATARIO:
• 1-Ejecutar el mandato en la forma
convenida una vez aceptado el mandato.
• 2- Está obligado a actuar dentro de los
límites y facultades con que se le haya
otorgado el mandato (art.2131).
• 3- Ejecutar el encargo como un buen padre
de familia. (Responde hasta de la culpa
leve).
VII-. OBLIGACIONES DEL
MANDATARIO:
• 4- Rendir cuentas de su gestión: La rendición de
cuentas será en lo posible documentada, pues el
inciso 2º del Art. 2155 establece que “las partidas
importantes de su cuenta serán documentadas si el
mandante no le hubiere relevado de esta
obligación”.
• El mandante puede relevar al mandatario de esta
obligación de rendir cuentas, pero tal relevación no
exonera a éste de los cargos que contra él
justifique el mandante.
• Puede el mandante exigir la rendición de
cuentas en cualquier momento.
VII-. OBLIGACIONES DEL
MANDATARIO:
• La acción del mandante para exigir la rendición
de cuentas es personal, porque deriva del
contrato de mandato y solo se puede dirigir en
contra del mandatario, y en contra de sus
herederos.
• La acción de rendición de cuentas prescribe en
cinco años como acción ordinaria y tres años
como ejecutiva, según el art. 2515, contado
desde que la obligación se hizo exigible.
VII-. OBLIGACIONES DEL
MANDATARIO:
• 4- Responden de los perjuicios que haya irrogado el mandante:
• Según el Art. 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha
recibido de terceros en razón del mandato (aún cuando no se deba al
mandante), como de lo que ha dejado de recibir por su culpa.

• El mandatario no responde de la solvencia de los con que contrata, a


menos que expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad.

• El Art. 2152, dice que “puede por un acto especial tomar sobre su
responsabilidad la solvencia de los deudores y todas las incertidumbres
y embarazos del cobro. En tal caso, se constituye deudor principal para
con el mandante, y responde hasta de los casos fortuitos y la fuerza
mayor” (Art. 2152).
VIII-.OBLIGACIONES DEL
MANDANTE:
• Las obligaciones están establecidas en el art.2158. No son de la esencia,
pueden faltar.

• 1º A proveer al mandatario de lo necesario para la ejecución del mandato;


• 2º A reembolsarle los gastos razonables causados por la ejecución del
mandato;
• 3º A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos, es éste un
caso en que la costumbre juega papel importante;
• 4º A pagarle las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes;
• 5º A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por
causa del mandato.

• No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando


que el negocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que
pudo desempeñarse a menos costo, a menos que le pruebe lo contrario.
IX-. EFECTOS DEL MANDATO
RESPECTO DE TERCEROS.
• A) Mandatario contrato a su propio nombre.
• El contrato celebrado tiene fuerza obligatoria
para el mandatario y terceros. Ellos
concurrieron a la celebración.
• No tiene fuerza obligatoria para el mandante,
quien no puede dirigirse contra los terceros.
Art.2151.
IX-. EFECTOS DEL MANDATO
RESPECTO DE TERCEROS.
• Lo representa, el mandatario no se obliga
personalmente sino el mandante. Art.2158 y 1448.
– En segundo término el mandante es obligado a cumplir las
obligaciones que a su nombre hubiere contraído el
mandatario dentro de los límites de su mandato.
• Deberá cumplir, asimismo las obligaciones que
contraídas por el mandatario a nombre del mandante
fuera de los límites del mandato hubieren sido
ratificadas expresa o tácitamente por el mandante(Art.
2160).
X-. EXTINCION DEL MANDATO:
• El mandato se extingue por causas normales y por el
cumplimiento del encargo. Hay algunas causales
especificas en el art.2163:
• 1- Por el desempeño del negocio para que fue
constituido.
• Ejecutado el acto ordenando el mandatario, se ha
realizado la voluntad del mandante y ya su
consentimiento ha sido empleado.
• 2- Por la expiración del término o por el evento de la
condición prefijada para la terminación del mandato. Se
trata de un mandato sujeto a plazo o condición. Se
encuentran prefijados para la terminación del mandato
X-. EXTINCION DEL MANDATO:
• Por la revocación del mandante.
• Se llama revocación el acto por el cual el mandante
hace saber a su mandatario su deseo de poner
término al mandato.
• Es importante, es una consecuencia del carácter de
contrato de confianza. En cualquier momento el
mandante puede revocar. Art.2165. La facultad de
revocar es de la esencia del mandato.
• El efecto se produce desde que el mandatario toma
conocimiento de ella. Art.2173. A los terceros no les
afecta mientras no queden informados, y los que
contratan de buena fe no los afecta la revocación.
X-. EXTINCION DEL MANDATO
• La revocación puede ser expresa o tácita. Art.2164. En
la tácita se encarga del mismo negocio a distinta
persona.
• El mandante que revoca el mandato tendrá derecho
para exigir del mandatario la restitución de los
instrumentos que haya puesto en sus manos para la
ejecución del mandato; pero de las piezas que puedan
servir al mandatario para justificar sus actos, deberá
darle copia firmada de su mano si el mandatario lo
exigiere” (Art. 2166).
X-. EXTINCION DEL MANDATO
• Por la renuncia del mandatario.
• El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una
facultad correlativa de la que tiene el mandante de revocar el
mandato.
• Para que la renuncia del mandatario ponga término al
mandato es menester que sea notificada al mandante y las
obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán fin sino
después que haya transcurrido un tiempo razonable para que el
mandante pueda proveer a los negocios encomendados.
• De otro modo, el mandatario se hará responsable de los
perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos que se
halle en la imposibilidad de administrar por enfermedad u otra
causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios.
X-. EXTINCION DEL MANDATO
• Por la muerte del mandante o del mandatario.
• Por excepción no se extinguen por la muerte del
mandante:
• a)El mandante destinado a ejecutarse después de ella.
En este caso los herederos suceden en los derechos u
obligaciones del mandante (Art. 2169);
• b) El mandato judicial, en virtud de lo
dispuesto en el Art. 397 de la ley de Organización y
Atribuciones de los Tribunales que dice: “no termina
por la muerte del mandante el mandato para negocios
judiciales”.
X-. EXTINCION DEL MANDATO
• Por quiebra o insolvencia del mandante o mandatario.
• Por interdicción del mandante o mandatario.
• Por la interdicción se priva a una persona de la
facultad de administrar sus bienes; si el mandante
carece de esta facultad es lógico que tampoco pueda
hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifiesta la
voluntad de su mandante.
• Por cesación de funciones del mandante, si el
mandato fue dado en el ejercicio de ellas.
FIN DEL MÓDULO 1
• En la próxima clase se estudiará el contrato de
arrendamiento.

• Gracias.