DERECHOS REALES

DE GARANTÌA
Hipoteca

JOSE LUIS SILVESTRE

 HIPOTECA
 Concepto:
Es un derecho real sobre un inmueble o varios, afectado
en garantìa de cualquier obligaciòn que no importa la
desposesiòn del constituyente y que otorga al
acreedor el derecho de preferencia, de persecuciòn y
de hacerse pago con el precio obtenido en el remate
del bien.
Este derecho real de garantìa nace con su inscripciòn en
los R.R.P.P
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 Caracterìsticas:
 Es un derecho real de
garantìa
 Es indivisible
 Es accesoria
 Tiene publicidad registral
 La especialidad
 Es oneroso
 Es temporal
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 Extensiòn de la Hipoteca:
La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes
del bien hipotecado, a sus accesorios y al importe de
las indemnizaciones de los seguros y de la
expropiaciòn; salvo pacto distinto.
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 Efectos de la Hipoteca:(Facultades del deudor )
 El deudor puede enajenar el bien dado en hipoteca
y el que adquiere el bien asume la hipoteca
 El deudor puede constituir sobre el bien sucesivas
hipotecas.
 El deudor puede constituir sobre el bien todos los
derechos que la ley le da; pero no puede disminuir
el valor del bien.
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 Efectos de la Hipoteca:(Facultades del acreedor)
 El acreedor puede ejecutar la hipoteca, en vìa Judicial.
 El acreedor tiene preferencia sobre el precio que
resulte del bien, pero si son varias hipotecas se tiene
en cuenta el Rango de acuerdo a su constituciòn.
 El acreedor puede dar por vencido el plazo de la
obligaciòn asegurada o la sustituciòn del bien por
deterioro o pèrdida del bien.
 El acreedor tiene derecho a la transferencia del crèdito
hipotecario o renunciar a ella.
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 Rango de la Hipoteca:
Se determina por razòn de la antigüedad de su
inscripciòn conforme a la fecha de Registro salvo
cuando ceda su rango.
Para que prospere la Cesiòn de Rango se requiere que
el deudor acepte o que se le comunique. Se requiere
el consentimiento de los permutantes
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 Reducciòn de la Hipoteca:
El monto de la hipoteca puede ser reducido por
acuerdo entre el deudor y acreedor.
Es necesario que sea inscrito para que tenga efectos
frente a terceros.
El deudor puede solicitar al Juez la reducciòn del
monto de la hipoteca si ha disminuìdo el monto de
la obligaciòn.
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 Clases de Hipoteca:
Pueden ser Legales, Voluntarias y Unilaterales.
1) Hipoteca Legal.- Es el gravamen que la ley
impone a favor de ciertas personas para
asegurar el cumplimiento de determinadas
obligaciones. Solo existen en los casos citados
expresamente por la ley.
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La Hipoteca Legal nace de oficio bajo responsabilidad del
registrador. El Registrador la constituye, se dan en
3 casos:
a) Cuando se ha enajenado un bien y no se ha pagado
la totalidad del bien o se ha pagado con el dinero de
un tercero.
b) La del inmueble que cuya fabricaciòn o reparaciòn
se ha utilizado trabajo o materiales ajenos.
c) Los inmuebles adquiridos en una participaciòn con
la obligaciòn de hacer amortizaciones en dinero o
otros de los copropietarios.
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2) Hipoteca Voluntaria.- Son las que se constituyen
del comùn acuerdo de las partes.

3) Hipoteca Unilateral.-Se constituye con la sola

voluntad de una de las partes. Aqui no se usa èste
sino la voluntaria.
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 Requisitos para la validez de la Hipoteca:
i. Que afecte el bien el propietario o quien estè
autorizado conforme a ley.
ii. Que asegure el cumplimiento de una obligaciòn
determinada.
iii. Que el gravamen sea de cantidad determinada y
que se inscriba en el Registro de Propiedad
Inmueble
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 Formas de Constituciòn:
A. Por Escritura Pùblica
B. La Inscripciòn en el Registro

Sin inscripciòn no hay Derecho Real de Garantìa, el

titular tendrà un derecho Obligacional màs no Real
porque èsta nace con su inscripciòn.
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La hipoteca como derecho real de garantìa otorga al
acreedor el derecho de preferencia, ejecuciòn y
persecuciòn sobre el bien el cual recae la garantìa.
Sin embargo los crèditos laborales, obligaciones
tributarias, pensiòn de alimentos gozan de
preferencia por mandato legal frente a toda
obligaciòn.
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 Extinciòn de la Hipoteca:
i. Extinciòn de la obligaciòn que garantiza
ii. Anulaciòn, rescisiòn o resoluciòn de dicha
obligaciòn
iii. Renuncia escrita del acreedor
iv. Destrucciòn total del inmueble
v. Consolidaciòn