CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• Contrato de Construcción
En la legislación chilena:
- Contrato en el Código Civil; lo asimila al contrato de
obra material, dentro del Título del Contrato de
Arrendamiento. Art.2003
- El Reglamento para contratos de obras públicas
aprobado por Decreto Supremo Nº 77, del MOP, se
define el Contrato de ejecución de obra pública.
- La Ley de Urbanismo y Construcción y su respectiva
Ordenanza no dan una definición de este contrato.
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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• Definición de Contrato Construcción

“Es un contrato en el cual una parte se obliga a la ejecución de
una obra material inmueble, y la otra a pagar por dicha obra un
precio determinado.”
• Hay dos elementos esenciales:
- El encargo de una obra material inmueble;
- El precio.
• Si falta cualquiera de estos elementos, estamos ante un contrato
distinto del contrato de construcción. Ejemplo, si la obra material
es mueble, podemos estar ante un contrato de confección de un
determinado objeto. Si falta el precio, se trataría de una donación.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• Características:
• Es bilateral.
• Es consensual.
• Es oneroso
• Es conmutativo
• Es de libre discusión, pues las partes pueden negociar
todas las cláusulas; en algunos casos pueden ser de
adhesión, por ejemplo cuando se licitan obras a través
de propuestas públicas o privadas.

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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• 1) Partes contratantes
Se deben identificar claramente las partes intervinientes, se
trate de personas naturales o jurídicas. En este caso,
individualizar a sus representantes legales, y verificar su
personería.
• 2) Objeto del contrato
Expresar con claridad la obra u obras a ejecutar, en forma
general y hacer una referencia a las especificaciones técnicas y
planos en las que se detallarán las obras en particular. Se debe
indicar que todas estas normas forman parte del contrato.
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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
• 3) Precio
Establece el monto que el mandante o propietario deberá pagar por
la obra construida, en la moneda o unidad en la que se está
contratando y la modalidad de pago.
Formas de Pago donde se menciona el porcentaje de anticipo a
entregar una vez entregado el terreno, se adjuntan los respectivos
permisos de obra gestionados por el mandante y los siguientes pagos
que será por estados parciales (quincenales o mensuales) o en su
defecto por avances parciales de obra. Las Retenciones que por lo
general es el 5% del total de las obras, se menciona además el
porcentaje a descontar en cada Estado de Pago que generalmente es
un 10% hasta completar el 5% acordado o estipulado donde con esto,
se garantiza la buena ejecución de las DUOC
obras.
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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• 4) Plazo de ejecución y documentos del contrato

a) Plazo: Indica el período de tiempo dentro del cual las partes

pactan que se ejecutará la obra. Se debe expresar la fecha a
contar de la cual comienza a regir el plazo, y cómo afectará a
este, algunos imprevistos como días de lluvia, de nevazón u
otros. programación de Obra que puede ser una carta Gantt.

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 CONTRATO CONSTRUCCION
• b) Documentos del contrato
Documentos que son partes de este contrato, Bases Administrativas,
Bases Especiales, Planos de Arquitectura incluyendo los de detalles y
otros, Planos de Ingeniería, Planos de Instalaciones Sanitarias, Obras
de especialidades (ejem. Calefacción), adjuntando Especificaciones
Técnicas ya sea de Arquitectura y otros, indicando el orden
precedente de importancia de estos. Se debe además indicar que los
trabajos se harán de acuerdo a la normativa (indicando Normas N°
recurrentes y artículos) de construcción vigente (LGCU y OGCU).

Resumen: Proyecto (EETT), Pliego de condiciones generales, oferta,

aclaraciones, contrato propiamente tal

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 INSPECCIÓN TECNICA DE OBRAS
• 5) Sanciones, multas, premios
Especifica las causales, montos y procedimientos que se aplicarán
frente a incumplimientos y logros.

• 6) Garantías
Indica los aspectos que deben ser caucionados (anticipo) o
resguardados y los montos e instrumentos que se utilizarán para
garantizar el cumplimiento de las obligaciones. Pueden ser boletas
bancarias, pólizas de seguro u otros, según lo establezcan las bases
administrativas. Seguros obligatorios contra daños a terceros y obras,
más seguro de incendio que debe gestionar la constructora y
adjuntarlos en este acto. Los montos a asegurar pueden ser por
etapas de obra, en común acuerdo entre las partes.
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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• 7) Modificaciones o Variaciones del Contrato

Regula las atribuciones que tiene el mandante respecto de aumentar o
disminuir el monto contratado. Especial cuidado debe tenerse en la forma
de tratar el costo de tales decisiones. Se fijan en común acuerdo los
porcentajes de montos acordados por aumento y disminuciones de Obras y
su límite máximos en porcentajes con respecto a los totales de las obras
comprometidas objeto de este contrato

• 8) Liquidación
Expresar el procedimiento que se utilizará para entregar y recibir
finalmente las obras contratadas, así como su pago.
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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• 9) Arbitraje
Señalar que ante eventuales conflictos las partes están
dispuestas a someterse a arbitraje. Se pueden individualizar los
árbitros, los requisitos que estos deben cumplir, las entidades
a las cuales podrán recurrir las partes para designarlos.

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 CONTRATO CONSTRUCCION
• CLAUSULAS DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• 10) INSPECCIÓN TÉCNICA DE OBRAS

Dispone atribuciones y facultades del o los profesionales que
intervendrán, para supervisar la ejecución de las obras

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TIPOS DE CONTRATOS
CONSTRUCCION
El costo del proyecto puede variar por:

• Características propias de la obra (por ejemplo, geología incierta)

• Proyecto incompleto (definiciones incompletas, planos
inconclusos o malos, interpretación de los documentos, etc.)
• Externalidades (dólar, euro, cobre, acero, etc)
• Causa mayor (terremoto, inundaciones, etc.)

• ¿Quién asume el riesgo por las variaciones de costos la durante la

construcción?

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN

• Tipos de Contratos de Construcción:

a) Contratos a Suma alzada

b) Contratos a Serie de Precios Unitarios
c) Contratos de administración delegada

También existen contratos que combinan estas tres

modalidades según el estado de desarrollo de los proyectos
en las distintas áreas de la obra.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• A) CONTRATOS A SUMA ALZADA O PRECIO UNICO
PREFIJADO
Son aquellos en que el Mandante encarga al Constructor, la
ejecución de una obra por un precio fijo, salvo las
excepciones contractuales que las mismas partes acuerden.

• Características: Las partes pactan un precio único. Las

cantidades consideradas al momento de contratar no se
alteran. Los riesgos de que estas últimas aumenten corren
por lo general por cuenta del ejecutor de la obra.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• SUMA ALZADA
• Precio fijo por la obra terminada, incluyendo todo lo indicado en los
documentos del proyecto (Planos, EETT y Bases Administrativas, etc.)
• Con o sin reajustabilidad (típico UF)
• Con o sin anticipo (normalmente hay anticipos entre 10% y 25%)
 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• De todas formas la Constructora entrega
presupuesto detallado y desglose de P.U. por
posibles variaciones de contrato.

• VARIACIONES DE UNA SUMA ALZADA

• Cambios en las bases del contrato, proyectos o
especificaciones.
• Nuevas obras no consideradas en el contrato.
• Variación de cantidades de obra más allá del límite
establecido en el contrato.
 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• CONSECUENCIAS DE LAS VARIACIONES DE UNA SUMA ALZADA
• Aumento de plazos
• Aumento de gastos generales (cuando se sobrepasa cierto límite de variación)
• Aumento de utilidades de la Constructora (cuando se sobrepasa cierto límite de
variación)
• Cargos por aceleración de obras
 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• El artículo 2003 del Código Civil enuncia 5 reglas respecto de este
tipo de contrato.

• Primera regla
“El empresario no podrá pedir aumento de precio, a pretexto
de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse
hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo
que se haya ajustado un precio particular por dichas
agregaciones o modificaciones”.

• Característica del precio, es un precio único prefijado.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• Segunda regla
“Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo,
ocasionaren costos que no pudieron preverse, deberá el empresario
hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste rehúsa, podrá
ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo
de obra, y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda.”
• El aumento de costo fue una circunstancia imprevista. El empresario
debe hacerse autorizar por el dueño para hacerse seguir con la obra.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• Tercera regla

“Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco

años subsiguientes a su entrega, por vicio de la construcción, o por
vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por él
hayan debido conocer en razón de su oficio, o por vicio de los
materiales, será responsable el empresario; si los materiales han sido
suministrados por el dueño, no habrá lugar a la responsabilidad del
empresario, sino en conformidad al artículo 2000, inciso final”.

• Plazo de prescripción 5 años.

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA

• Cuarta regla

“El recibo otorgado por el dueño, después de concluida la

obra, sólo significa que el dueño la aprueba, como
exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no
exime al empresario de la responsabilidad que por el
inciso precedente se le impone.”

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
A SUMA ALZADA
• Quinta regla
“Si los artífices u obreros empleados en la construcción del
edificio han contratado con el dueño directamente por sus
respectivas pagas, se mirarán como contratistas
independientes, y tendrán acción directa contra el dueño; pero
si han contratado con el empresario, no tendrán acción contra
el dueño sino subsidiariamente, y hasta concurrencia de lo que
éste deba al empresario.

• Consagra una responsabilidad subsidiaria para el propietario de la

obra. (Relación con Titulo VII Código del Trabajo, art. 183 A) y
siguientes, Régimen de Subcontratación)
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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
• B) CONTRATOS A SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
Conocido también por Unidad de Medida (m3, mL, c/u, etc.), Son
aquellos en que la oferta de precios unitarios se aplica a cubicaciones
provisionales de obra, cuyo valor es igual al producto de dichas
cubicaciones. Estas se ajustan a las cubicaciones efectivamente
realizadas.

• Características: Los contratantes acuerdan precios unitarios respecto

de cada una de las partidas (Ejemplo: materiales, equipos, mano de
obra, gastos generales y utilidades), luego estos se multiplican por las
cubicaciones que en definitiva se realicen. En este tipo de contrato
los riesgos que toma el ejecutor de la obra son menores, ya que se le
pagará por lo efectivamente realizado.
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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
• Se usa este tipo de contrato cuando se tiene claramente
definida las especificaciones y los planos básicos pero no se
tiene totalmente definidas las cantidades de obra que se
realizarán, ya que dependerá de las características del
terreno y de los detalles propios de los trabajos.

• Se deben poner limitaciones o ajustes al precio si las

cantidades cotizadas son muy diferentes a las reales para
proteger los intereses del mandante y del contratista

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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
• SERIE DE PRECIOS UNITARIOS
• Las cantidades informadas sirven para evaluar la incidencia
de los costos indirectos de construcción e incluirlas como %
dentro de los Precios Unitarios.
• Las variaciones de volumen son de responsabilidad del
Mandante.
• Las variaciones de precios son responsabilidad de la
constructora
• Como forma de reajuste suele usarse el mecanismo de los
“cubos ajustables”
 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
SERIE DE PRECIOS UNITARIOS

• “Cubos ajustables”
• En lugar de variar el precio se hace una variación ficticia de la
cantidad de obra para que el producto de precio por cantidad
corresponda al total reajustado.
Total RJ  Cantidad REAL  PU RJ

PU RJ
Cantidad AJUST  Cantidad REAL 
PU CONTRATO

Total RJ  Cantidad AJUST  PU CONTRATO

 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
ADMINISTRACION DELEGADA
• C) CONTRATOS DE ADMINISTRACIÓN DELEGADA
Es aquel contrato en virtud del cual un contratista (profesional o
constructora) administra la ejecución, reintegrándosele por el
mandante, previa comprobación, el costo que invirtió en ella, más un
porcentaje pactado por gastos generales y honorarios.
Características:
• Muy similar al de prestación de servicios. Pago por Avance.
• Se utiliza principalmente en el caso de que la construcción se inicie
sin tener terminada totalmente la Ingeniería de Detalle. También se
usa en caso de emergencias.
• No se necesita un mecanismo de reajuste, puesto que se pagan los
costos reales
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 CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN
ADMINISTRACION DELEGADA
• ADMINISTRACIÓN DELEGADA
• Ejemplos
Proyectos FAST TRACK en los cuales la oportunidad es determinante para el éxito del proyecto.
Emergencias. La premura no permite el desarrollo de proyectos detallados.
Remodelaciones. No hay suficiente información como para que la Constructora se comprometa a
un valor fijo.
 TIPOS DE CONTRATOS

Riesgo
TIPO Riesgo Precios Reajuste Típico
Cantidades

ADMINISTRACIÓN
DELEGADA Mandante Mandante Directo

SERIE DE
PRECIOS Mandante Constructora Cubos ajustables
UNITARIOS

SUMA ALZADA Constructora Constructora UF, IPC, etc.

 OTROS TIPOS DE CONTRATO

• D) CONTRATOS POR OBRA

Se valorizan las obras a ejecutar por separado incluyendo impuestos,
totalmente independientes entre sí, como por etapas. Ejemplo:
- Obra Gruesa hasta la cota-0 incluyendo todas las Excavaciones y
Fundaciones; las obras de sobre cimientos más el resto de Obra
Gruesa,
- Pueden ser sólo las Terminaciones, en general no dejando afuera el
costo correspondiente a cada etapa de las obras de sus respectivas
Instalaciones Sanitarias (Agua, Alcantarillado, Electricidad, Gas) y
otras de Especialidades (calefacción, aspiración centralizada,
corrientes débiles, etc.) si es que se han requerido.

CONTRATOS/DUOC UC
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 VALORES PRO FORMA

- Valor Proforma y Reembolsos

Estimación globalizada del precio de una obra, actividad, o

conjunto de elementos, ítems o partidas de un Presupuesto,
cuya determinación exacta y precisa en cuanto a su valor de
provisión e instalación no es posible de establecer en la etapa
de diseño del proyecto. Las partidas cotizadas bajo esta
modalidad serán pagadas por el Mandante en el precio real
que resulte de su ejecución en acuerdo a lo especificado para
dicha partida como "Valor Proforma" al momento de su
ejecución.

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 VALORES PRO FORMA

- Valor Proforma y Reembolsos

En resumen, es el mandante - en acuerdo con los proyectistas - quien
decidirá para la evaluación de esas partidas asignar valores pro-
formas a todas aquellas partidas que pueden sufrir cambios, que son
importadas y/o que no puede cuantificarse su valor exacto, por tanto
en la etapa de licitación se presentan esas partidas con un " Valor
Proforma“, para todos los licitantes por igual, al momento de
ejecutarla la empresa contratada presentará el valor real en el estado
de pago para su cobro, que en general no es obligatorio pagarla en
forma porcentual, sino que finalizada y V°B° ok por parte de la ITO.
Partidas de obra consideradas proforma: Corresponden a obras o
servicios que el contratista no brinda y que deben ser reintegrados
posteriormente por el mandante al contratista.
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