UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

ANÁLISE DE
VIABILIDADE DE
EMPREENDIMENTOS
INTRODUÇÃO

Disciplina: Técnicas de Construção Civil I

Docente: Profº Paulo Waldemiro soares Cunha

Março de 2013
IMPORTANTE!
O empreendedor/incorporador deverá estudar
detalhadamente sobre a viabilidade do seu
empreendimento:

 Quanto vai custar o empreendimento?;

 Qual a rentabilidade do empreendimento?;
 Qual o provável lucro do empreendimento?;
 Quais os riscos envolvidos no projeto?.
CONCEITO
A análise de viabilidade do empreendimento pode ser
definida como a comparação entre a estimativa de
custo do empreendimento e os rendimentos que se
espera obter por meio da sua comercialização.
ABRANGÊNCIA
Compreende todo o planejamento técnico básico
necessário, desde a idéia inicial, até a elaboração do
anteprojeto e/ou o projeto básico.

Em empresas de incorporação/construção, é durante

o estudo de viabilidade do empreendimento que
fatores como localização, capital e concepção de
produto são combinados para que se obtenha uma
incorporação bem sucedida.
OBJETIVO
Colocar no mercado imóveis de vida útil longa e
rentável, cuja produção seja economicamente
competitiva para a empresa.

Do ponto de vista social e ambiental, a realização de

um empreendimento deve gerar trabalho,
aprimoramento técnico e desenvolvimento
tecnológico.
FASES DO EMPREENDIMENTO
 Estudo de viabilidade do empreendimento:
aborda a concepção do produto, análise do potencial
técnico e financeiro da empresa em relação ao
empreendimento, análise do mercado e das
disponibilidades de rendimento, aquisição do terreno,
caso este ainda não exista e contratação do arquiteto
e demais projetistas.
 A gestão do empreendimento: compreende a
elaboração e coordenação dos projetos;
planejamento/orçamento; legalização do
empreendimento; comercialização; execução da obra.

 A administração posterior à construção: abrange

o atendimento ao cliente; manutenção e
administração do empreendimento ao longo da sua
vida útil.
GERENCIAMENTO INTEGRADO
DO EMPREENDIMENTO

Conceito: integração dos

aspectos sociais, e
ambientais, aspectos
financeiros, concepção do
produto e custos,
objetivando a otimização
do planejamento e da
execução de uma obra.
Aspectos sociais e Concepção do produto
ambientais • projetos básicos de
• meio ambiente Aspectos arquitetura e engenharia
• geração de emprego financeiros • análise da Paralelamente:
• aprimoramento • vendas concorrência • cálculos de
técnico • orçamento • estimativa de custos custos
• definição do padrão de
qualidade

Otimização

Treinamento de • coordenação das atividades de planejamento e execução

pessoal • gerenciamento de contratos
• controle de prazos/custos/qualidade
• planejamento de recursos
• pontos de interseção entre o gerenciamento da própria
empresa e o gerenciamento das demais empresas envolvidas
na execução do empreendimento

Execução
FATORES DE SUCESSO E RISCO PARA
UM EMPREENDIMENTO
 Item primordial: estabelecimento das atribuições do
responsável pelo estudo de viabilidade do
empreendimento e as do responsável pela execução
da obra.

 Deve-se evitar que o mesmo profissional atue

simultaneamente no estudo de viabilidade e na
execução da obra.
Motivação: quem executa tem a posição de
construtor e quem realiza o estudo de viabilidade
representa os interesses do incorporador.
 Responsáveis pelo estudo de
Responsáveis pela execução
viabilidade do empreendimento
(construtor)
(empreendedor/incorporador)
• Determinação da localização do
• Levantamento de custos
empreendimento
• Fidelidade no cumprimento de
• Concepção do produto
prazos
• Definição do padrão de qualidade
• Análise de perspectivas de venda
• Garantia da qualidade na
ou locação
execução
• Análise de mercado de
investidores

A separação destes dois grupos não significa que eles

pertençam a empresas distintas. A interatividade entre eles
pode aumentar as chances de sucesso do empreendimento.
FATORES DE SUCESSO
• Conhecimento do mercado regional
 Realização de estudo cuidadoso de órgãos públicos, concorrentes,
investidores, segmentos de mercados existentes, etc.;
Análise do mercado, do ponto de vista dos consumidores/usuários,
considerando-se, também, a disponibilidade financeira destes em
relação ao produto a ser oferecido.

• Bom aproveitamento do terreno

 Os valores dados pelo Código de Posturas Municipais (código de
obras) devem ser aproveitados da melhor forma possível, o que não
significa, aqui, aproveitar o máximo possível em área. A otimização do
uso do terreno deve ter prioridade sobre o esgotamento máximo do
aproveitamento permitido pelo Código Municipal.
• Aperfeiçoamento da concepção do projeto
 Através de um trabalho conjunto de arquiteto com a construtora e os
demais projetistas, devem ser feitas otimizações no projeto que reduzam
os custos do empreendimento.

• Know-how e redes de contatos

 Naturalmente, uma maior experiência e rede de contatos aumentam as
possibilidades de sucesso de um empreendimento.
FATORES DE RISCO
• Decorrentes de falhas no estudo de viabilidade do
empreendimento como, exemplo, uma concepção de
projeto não correspondente ao mercado, ou pouca
adequação do produto ao local ou ao usuário,
acarretando dificuldades na venda do produto;

• Falhas no planejamento: imposições dos órgãos

públicos não consideradas previamente, ocasionando
a não concessão de aprovações necessárias, gerando
assim atrasos ou impedimentos no desenvolvimento
do empreendimento que podem provocar o fracasso
deste;
• Escassez de venda devido a uma recessão
econômica;

• Riscos quanto ao custo, prazo e qualidade,

ocasionados por um processo lento de
desenvolvimento do empreendimento, com o
conseqüente aumento dos custos. Outros fatores que
provocam aumento nos custos são as alterações do
projeto durante a fase de execução, assim como
reparos de danos provocados por uma execução de
baixa qualidade;
• Riscos provenientes do solo no terreno de
implantação do empreendimento, devido a
empecilhos não previstos como contaminações ou, no
caso de solo com pouca resistência, custos extras com
fundações especiais;

• Risco financeiro decorrente de juros muito altos.

ETAPAS DO PLANEJAMENTO
BÁSICO DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
1. Concepção do empreendimento;
2. Estudo de viabilidade;
3. Levantamento de dados;
4. Estudo preliminar;
5. Anteprojeto;
6. Projeto legal.
1. CONCEPÇÃO DO EMPREENDIMENTO
 Pode ter início a partir de experiências adquiridas em
projetos anteriores, de estímulos externos vindos de
investidores, arquitetos, corretores, de publicações de
instituições de pesquisa de mercado ou associações
de construtores, ou até por intuição.

 Critérios: levar em consideração a preexistência ou

não de um terreno ou de um determinado grupo de
usuários.
 Quando não há uma localização para o
empreendimento: necessidade de procurar um terreno
ideal. Dificuldades: boa localização e preços
compatíveis.

 Quando há uma localização para o empreendimento:

dificuldades inerentes à construção sobre o terreno.
Exemplos: tipo de solo e imposições dos órgãos
públicos.
 Concepção a partir de um usuário ou grupo de
usuários: contribui para a definição de necessidades
como área construída, equipamentos necessários e
padrão de construção.
Vantagem principal: redução dos riscos financeiros do
empreendimento através do cálculo mais preciso dos
custos.
2. ESTUDO DE VIABILIDADE

 Viabilidade Técnica;
 Viabilidade Econômica.
Principais considerações:

 Análise de mercado: realizada através de

pesquisas específicas (institutos e associações
especializadas);
 Análise do terreno:

Macroanálise

 Situação geográfica:
 orientação solar;
 topografia;
 formato do terreno (dimensões reais x dimensões
legais);
 possibilidades de acréscimo;
 entorno.
 Aspectos de infraestrutura urbana:

 ligação com redes de água e esgoto;

 ligações com rede de abastecimento elétrico, rede de
telefonia e tv a cabo;
 ligações com vias de tráfego;
 possibilidade de acesso independente de uso de terreno
alheio;
 instituições culturais e de lazer: teatro, cinema, museus,
etc.;
 transporte público local;
 instituições de ensino: escolas, creches e universidades;
 comércio básico: supermercados, farmácias, postos de
combustíveis, etc.;
 segurança.
 Aspectos mercadológicos:
 compatibilidade entre terreno e produto pretendido.

 Aspectos financeiros:
 compatibilidade entre o preço do terreno e o tipo de
empreendimento.
Microanálise
 Análise do empreendimento sob os pontos de
vista público, jurídico e social:
 verificação da existência de um Plano Diretor para o
local;
 análise do potencial construtivo segundo Código de
Posturas Municipais (Código de Obras):
- tipo de construção (unifamiliar, multifamiliar
vertical, sobrado, etc.);
- afastamentos mínimos laterais e frontais;
- número máximo de pavimentos, etc.
 Análise de imposições relativas ao ambiente:
 proteção da paisagem local;
 proteção do meio ambiente (ex: proteção a árvores
existentes);
 proteção de monumentos tombados;
 cone aeronáutico.
 Análise do local da obra:

 levantamento do local:
- edificações limítrofes: levantamento técnico e fotográfico
(garantia contra futuras ações judiciais);
- construções ou ruínas existentes sobre o terreno
(possíveis restrições feitas por órgãos de proteção a
monumentos históricos);
- geometria do terreno (formato do terreno);
- ligações com a rede pública (energia, água e esgoto);
- imposições na escolha dos tipos de sistema de
abastecimento e esgoto;
- capacidade de abastecimento local;
- assessoria técnica das empresas de saneamento e
fornecimento de energia.
 dados do Livro de Imóveis:
- relações de propriedade (verificação da
documentação do proprietário);
- entraves relativos à construção e uso do terreno (ex:
ação judicial);
- dívidas que recaem sobre o terreno (certidões
negativas de débito);
- prioridade de uso do terreno por setores públicos.
 Adequação do terreno ao planejamento da obra:
 espaço para instalação do canteiro, depósitos e
entrada de veículos;
 tipo de afastamento da construção vizinha: contenção
das escavações;
 exigências por parte de órgãos públicos de proteção
contra poluição sonora (bairros centrais e residenciais);
 abastecimento de água e energia elétrica;
 imposições da legislação e normas construtivas locais,
com relação à obra.
 Estudo do solo:
 tipo de solo, sua estrutura e capacidade de carga:
estudar os tipos de fundação adequados;
 detritos e contaminação: se necessário, contratar
peritos;
 características do lençol freático.

 Taxa de ligação com a rede de serviços públicos:

água, esgoto e energia elétrica (pedido de comprovante
de pagamento da taxa junto ao órgão público
competente).
É de interesse do empreendedor saber se um terreno já
possui ligação com a rede pública de água, luz e
esgoto, pois isto significa que o pagamento da taxa para
este serviço já foi efetuado.
 Programa de necessidades do usuário:

Depois de definido o tipo de produto a ser realizado e sua

finalidade, serão pesquisadas e analisadas as condições
determinantes, como necessidades, objetivos e meios
financeiros dos usuários/compradores.

No caso de usuários/compradores potenciais, deve-se

propiciar a maior flexibilidade possível no que diz respeito à
utilização do espaço projetado, de maneira a não restringir,
o número de possíveis interessados. Neste caso, se faz
necessário garantir uma proporção economicamente viável
entre os custos da flexibilização e os rendimentos da
comercialização.
 Análise do investimento/financiamento:

 levantamentos e aquisição de meios para o

investimento;
 análise do fluxo de caixa, velocidade de vendas;
 estudo das possibilidades de financiamento.

 Marketing:

As atividades de marketing devem ser iniciadas tão cedo

quando possível, paralelamente à análise de mercado, pois
a concepção do empreendimento, que resultará da análise
de mercado, deve ser testada já bem cedo, quanto à real
possibilidade de aceitação do produto. Em seguida, devem
ser desenvolvidas as estratégias de marketing para venda
do produto.
 Organização do empreendimento:

 elaboração de um plano estrutural do empreendimento

com a descrição de todos os setores/empresas necessários
e seus respectivos responsáveis;
 definição de parâmetros para o projeto arquitetônico
(compacidade, percentagem da área total ocupada pela área
de circulação, fração ideal, etc.). Toda empresa deve definir
claramente seus parâmetros para cada tipo de
empreendimento;
 definição dos parâmetros construtivos:
- estabelecimento de padrões para as instalações,
equipamento e acabamento geral;
- escolha de métodos e técnicas construtivas;
- elaboração de alternativas (formas, material, etc.).
 elaboração de uma lista com definição de objetivos.
 Avaliação do potencial da empresa em relação
ao empreendimento:

Através dos dados recolhidos até este momento, pode-se

fazer, de forma estimativa, o levantamento da mão de obra
e maquinário necessário para o empreendimento e
comparar com os recursos existentes na empresa. Isso
contribui de maneira decisiva no julgamento sobre a
possibilidade ou não de realizar o empreendimento
imobiliário e na avaliação do financiamento necessário para
realizá-lo.
3. LEVANTAMENTO DE DADOS
Os dados que estabelecem parâmetros para a elaboração
do projeto arquitetônico, devem ser organizados, compilados
e fornecidos ao arquiteto para que o mesmo possa dar início a
elaboração do projeto.

São necessários ainda dados adicionais no que diz

respeito ao Programa de Necessidades do Usuário.
Os dados devem definir para o arquiteto:
 objetivos do empreendimento e do empreendedor;
 prazos e recursos disponíveis para o projeto e para a
obra;
 finalidade de uso dos diversos ambientes da edificação;
 organograma, fluxograma e dimensionamento da
edificação;
 quantidade aproximada de usuários e o consequente
fluxo de pessoas, materiais e veículos;
 instalações, equipamentos e mobiliário de todos os
compartimentos.
Todos os dados juntos possibilitarão ao arquiteto
desenvolver um estudo preliminar tão próximo quanto
possível dos desejos e possibilidades do cliente, que atenda
também as normas de construções locais.
 4. ESTUDO PRELIMINAR

Objetivo: obter, a partir de informações levantadas e

fornecidas ao arquiteto, uma ou mais soluções
arquitetônicas para o empreendimento.

Resultado: definição do partido arquitetônico, a

implantação, a distribuição e o pré-dimensionamento dos
compartimentos, além de estudos volumétricos.

Para o empreendedor, a fase de estudo preliminar ainda

comporta considerações sobre a viabilidade técnico-
econômica do empreendimento.
 Considerações sobre a forma arquitetônica:
 formas arquitetônicas internas/externas;
 possibilidades de otimização tanto funcional
como tecnicamente;
 conseqüência de normas e imposições de órgãos
públicos sobre a forma arquitetônica e aproveitamento do
terreno (muitas vezes estas consequências só se tornam
visíveis após a elaboração do estudo preliminar);
 início da definição de pacotes de trabalho (ex: divisão
por pavimentos) que facilitem o planejamento prévio da
obra.
 Análise do ponto de vista ambiental, considerando as
implicações econômicas das concepções propostas:
 utilização de meios técnicos (ex: isolamento térmico) e
meios naturais (ex: boa orientação solar) com o objetivo de
economizar energia;
 utilização de fontes alternativas de energia (solar, eólica,
etc.);
 outras propostas para reduzir impacto ambiental.
 Acordos prévios com órgãos públicos e profissionais
especializados envolvidos na realização do
empreendimento:
 é importante, nesta fase, realizar acordos necessários com
órgãos públicos ou entidades de influência para que não
ocorram atrasos na aprovação do projeto. Atrasos e
interrupções no desenvolvimento do empreendimento
comprometem a viabilidade deste, podendo significar
grandes prejuízos.
 Compatibilização das etapas do estudo preliminar:
 Gerenciamento do projeto:
 reuniões periódicas com a equipe envolvida;
 análise da estimativa inicial de custos;
 observações do ponto de vista econômico das soluções
apresentadas no estudo preliminar;
 levantamento de custos com o terreno, custos de construção,
custos adicionais e outros custos.
 Gerenciamento de custos:
 fluxo de caixa;
 análise crítica custo/benefício;
 ações para melhorar a performance do empreendimento nos
aspectos técnicos e financeiros;
 reavaliação do terreno.

 Acordos para o financiamento.

5. ANTEPROJETO
 Contratação das empresas e profissionais necessários ao
desenvolvimento das atividades planejadas até o momento.

 Coordenação e integração dos trabalhos das empresas

e profissionais contratados.

 Planejamento do empreendimento:
 definição dos pacotes de serviços;
 cronograma: definição de prazos e da sequência da
execução dos serviços;
 registro de todos os dados importantes (rastreabilidade).
 Planejamento, gerenciamento, em escala geral e
detalhada, do processo de desenvolvimento do
anteprojeto e da execução:
 verificar se o anteprojeto ainda corresponde aos
parâmetros determinados inicialmente para o
empreendimento.

 Compatibilização dos projetos, observando os

parâmetros técnicos e eventual necessidade de correções
apontadas pelos projetistas complementares.
 Avaliação do levantamento prévio de custos, feito até
este momento, promovendo correções ou adaptações que se
façam necessárias.

 Redação de um relatório explicativo referente a desvios

acontecidos no planejamento ou no levantamento de custos
com relação aos objetivos estabelecidos anteriormente para
o empreendimento.
5. PROJETO LEGAL
Objetivo: conseguir as licenças e alvarás para realizar a
obra, de acordo com as normas vigentes.
É necessário que seja realizada a coordenação do
processo de aprovação, dando-se em seguida a entrada
com o requerimento de aprovação do projeto junto aos
órgãos competentes.
De acordo com a NBR 13532*, o projeto legal é obtido a
partir do anteprojeto aprovado pelo cliente, adicionando-se
a este as seguintes informações:
 pré-dimensionamento de projetos e sistemas
complementares desenvolvidos pelos projetistas
especializados, contratados pelo cliente (estrutura,
fundações, hidráulica, elétrica, sistema de tráfego de
elevadores, etc.);
 desenhos necessários para a aprovação do projeto,
apresentados de acordo com as normas estabelecidas
pelos órgãos técnicos públicos pertinentes;

* NBR 13532:1995 – Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura.

 dados de documentação jurídica e cadastrais do
cliente/contratante e responsável técnico pela obra
(registros, ART’s, contratos sociais, representantes legais e
procuradores, etc.);
 comprovantes de pagamento das taxas inerentes ao
empreendimento;
 todas as demais informações obtidas em consultas prévias
aos órgãos técnicos públicos.
FERRAMENTAS UTILIZADAS

Versato Viabilidade
• Software para análise e projeções
financeiras de empreendimentos
imobiliários.
• Destina-se à elaboração de estudos de
viabilidade de empreendimentos
residenciais e comerciais, inclui diversos
recursos e a possibilidade de criação de
qualquer tipo de cenário (otimista,
moderado, pessimista ou qualquer outro
criado pelo próprio usuário).
 Principais funções:
• Cadastro dos terrenos com fotos e suas características;
• Criação de diversos estudos com vários projetos
utilizando o mesmo terreno;
• Previsão das despesas por etapa do empreendimento;
• Cálculo do VGV (Valor Geral de Venda);
• Cálculo da rentabilidade do empreendimento;
• Cálculo da lucratividade do empreendimento;
• Dentre outros.

Disponibilidade: WWW.PINIWEB.COM.BR
Outras Opções...

WWW.VIABIL.COM.BR

WWW.TOTVS.COM