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Université ibn Zohr

Ecole Nationale de Commerce et de Gestion d’Agadir

L’ÉVALUATION DE
L’ENTREPRISE CGI
Préparé par:
• Abdelhamid MAZOUZ
• Rajae ABAIDI
• Asmaa CAFFA
• Mohammed IHIHI Chargée du cours:
• Khadija LMOUSSAOUI Dr. CHAKIR
• Maryem AIT SI BELAID
Introduction

Présentation de l’entreprise

Le diagnostique de l’environnement de
l’entreprise
Présentation de la situation financière de la CGI

Les résultats de l’évaluation de l’entreprise CGI

Conclusion

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INTRODUCTION
Présentation de l’entreprise :
Nom de la société : Compagnie Générale Immobilière SA (CGI)
Forme juridique : Société Anonyme à Conseil de Surveillance et
Directoire
Siège social : Immeuble de la Caisse de Dépôt et de Gestion, Place
My El Hassan, Rabat
Durée de la vie de la société: 99 ans
Objet social : Réaliser: Toutes opérations foncières et immobilières
portant sur des terrains nus ou des terrains comportant des constructions à
démolir et la réalisation de tous projets immobiliers tant pour son propre
compte que pour le compte de tiers;
Année de création   : 12 MARS 1960
Capital social actuel  : 1.840.800.000 dh divisé en 18 408 000 actions
d’un nominal de 100 dh, toutes de même catégorie.
Exercice social : du 1er Janvier au 31 décembre
Date d’introduction en bourse : 2007
Nombre d’actions introduites en bourse : 3 680 000 actions
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Le diagnostique de l’environnement de l’entreprise

Forces Faiblesses

 Expérience de plus de 50 ans dans  La lenteur du processus de


l’immobilier ;
production ;
 Introduction en bourse en 2007 ;
 · Lourdes procédures
 Diversification des métier administratives ;
 L’adossement au groupe CDG ;  · Mobilisation des
 Respect des normes d’hygiène, financements.
sécurité et environnement
 Système de recrutement rigoureux.
Le diagnostique de l’environnement de l’entreprise
Opportunités Menaces

Projets concernant les habitats La crise économique mondiale ;


sociaux ; Risque concurrentiel ;
Création de nouvelle ville ; Non adéquation des régimes fiscaux ;
Avantages fiscaux ; Léthargie du secteur locatif.
Mise en place de réformes juridiques
Présentation de la situation financière de la CGI
Analyse de l’équilibre financier :
Analyse de l’équilibre financier :
Analyse de l’équilibre financier :
Analyse de liquidité :
Analyse de l’endettement:
Analyse de la rentabilité :
L’ évaluation
 

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L’approche patrimoniale :
 L’Actif Net Comptable (ANC) 

A partir de l’actif :

ANC= Actif réel


 - Passif exigible réel
- Situation fiscale différée

A partir des capitaux propres :

ANC= Capitaux propres et assimilés


- Actif fictif
– Ecart de conversion non subventionnés
- Situation fiscale différée.

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L’évaluation de l’entreprise:

Elément 2007 2008 2009 2010 2011

10 403 976 828,86 11 167 698 202,56


Actif réel 4 995 527 000,00 6 556 216 348,34 8 271 656 445,51

Passif
exigible 1 032 509 000,00 2 421 696 655,49 3 765 694 111,24 5 831 836 919,67 6 473 500 131,48

Situation
fiscale
différée -11 770 200,00 1 218 532,58 28 971 868,50 27 557 049,22 32 053 551,38

ANC 3 974 788 200,00 4 133 301 160,27 4 476 990 465,77 4 544 582 859,97 4 662 144 519,70

VE 2 584 355 191,54

Prix par 140,39


action

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 Le GoodWill: 
Le calcul de taux d’actualisation :
CMPC = Kc  ( C /D+c ) + Kd ( D/c+D )

Kc = TSR + (Rm - TSR)*Béta


TSR : Dernier Taux des Bons du Beta : Beta moyen pondéré par Prime de risque : rentabilité
Trésor 5 ans (en les capitalisations (Rm - TSR) exigée (Kc)
ligne avec l’horizon de flottantes de l’ensemble des Rentabilité des fonds
prévisions retenu) entreprises propres des sociétés
enregistré sur le marché opérant dans le secteur de cotées retraité des
primaire. l’immobilier sur les extrêmes (12%) –
  5 dernières années. Taux
  sans risque.
 

3,26% 1,06 8,74% 12,52%


Cout des capitaux propres Kc  (C /D+c) 10,61%
Taux d'imposition Taux de la dette Taux de la dette net d’impôt
30% 5,0% 3.50%
Cout de la dette Kd (D/c+D) 0,889%
CMCP 11,50%
La méthode de la rente du goodwill actualisée :

Methode du Good Will 2007 2008 2009 2010 2011


ANCC (a) 3 974 788 200,00 4 133 301 160,27 4 476 990 465,77 4 544 582 859,97 4 662 144 519,70

Taux sans risque 5ans (b) 0,03 0,03 0,03 0,03 0,03
Rémunération de l'ANCC
129 578 095,32 134 745 617,82 145 949 889,18 148 153 401,24 151 985 911,34
(a)*(b)=(c)
Impôt sur société
38 873 428,60 40 423 685,35 43 784 966,76 44 446 020,37 45 595 773,40
(d)=c*30%
Rémunerat° de l'ANCC
90 704 666,72 94 321 932,48 102 164 922,43 103 707 380,86 106 390 137,94
nette (c)-(d)=(e)
Bénéfice net (f) 254 050 000,00 386 709 212,71 471 012 155,84 383 828 639,19 446 288 238,05
Surprofits (g)=(f)-(e) 163 345 333,28 292 387 280,23 368 847 233,41 280 121 258,33 339 898 100,11
Facteur d'actualisation
88,87% 78,98% 70,19% 65,83% 58,02%
(h)
Surprofits actualisés
145 164 367,26 230 921 868,94 258 884 716,78 184 413 718,75 197 211 282,68
(i)=(g)*(h)

Cumul des super profits 145 164 367,26 376 086 236,20 634 970 952,98 819 384 671,73 1 016 595 954,41

GOOD WILL (j)         1 016 595 954,41

Valeur de l'entreprise
    5 678 740 474,12
(k)=a2011+(j)
nombre d'actions     18 408 000,00
PRIX par action         308,49
La méthode des praticiens :

Méthode des Praticiens (Indirecte) 2006


ANCC 3 974 788 200
Taux d'actualisation 12,52%
Bénéfice durable soit 446 288 238
B/i 3 563 350 244,72
B/i - ANCC -411 437 955
1/2(B/i - ANCC) -205 718 978
BAD WILL (j) -205 718 978
Valeur de l'entreprise 3 769 069 222
Nombre d'actions 18 408 000
prix par action 204,752

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L’approche comparative :
 Méthodes et ratios retenus :

• Price Earnings Ratio (PER)  

• Price to Book Ratio (P/ANPA) 

• Cours sur dividende (P/DNPA) 

• Price sales ratio (VE/CA) 

• Actif économique sur le résultat d’exploitation après impôt

(VE/Rex) 

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 Echantillon retenu :

La CGI opère dans le secteur de l’immobilier, Ainsi l’échantillon retenu est


l’ensemble des entreprises ayant attrait à l’immobilier de manière plus ou
moins directe, à savoir :
• les cimenteries Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc,
• les sociétés de matériaux de construction Aluminium du Maroc et
Sonasid,
• la société de peinture Colorado,
• l’entreprise Douja Promotion (groupe Addoha), active sur le segment de
la promotion immobilière,
• les acteurs de levage et de métallurgie Médiaco et Fénie-Brossette
respectivement.

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 Valorisations résultantes:

Capitalisation
PER P/B P/Dividende VE/CA VE/Rex
Indicateurs Boursiers Boursière au
2011 2011 2011 2011 2011
31/12/2011

Douja Promotion
19 845 000 000,00 10,81 1,89 42,00 2,751 16,720
(Groupe ADDOHA)

Ciments du Maroc 909 468 252,00 0,93 0,16 1,80 0,729 3,285
2670,01
Holcim 265 230 000,00 0,46 0,14 0,48 0,590
9
Lafarge Maroc 1 100 554 119,00 0,66 0,22 0,95 0,203 0,688
Aluminium du Maroc 29 355 102,00 0,50 0,08 0,53 0,085 1,211
Sonasid 245 700 000,00 2,30 0,18 - 0,124 5,903
Colorado 567 000 000,00 10,50 1,94 21,00 0,953 8,215
Médiaco 27 011 250,00 - 1,94 - 4,511 -2,314
Fénie-Brossette 90 655 992,00 6,82 0,25 12,60 0,195 6,835
23 079 974 715,00
Total secteur 6,94 1,52 8,34 1,631 7,858

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 Valorisation de la CGI résultante:

Application du Application du Application du Application du Application du


La Société CGI PER sectoriel P/B sectoriel P/DIV sectoriel VE/CA sectoriel VE/NOPAT
2011 2011 2011 2011 sectoriel 2011

Valorisation
par type de 3 096 772 214,30 6 986 082 344,91 2 916 143 535,96 3 998 374 878,24 3 832 301 872,76
ratio

Valorisation par comparables boursiers 4 165 934 969,23


Prix par action 226,31

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Synthèse d’évaluation
 
 Par la méthode patrimoniale

Synthèse Méthodes utilisées (2007) Valeur globale


Méthode de l'ANCR 2 584 355 191,54
Moyenne des méthodes patrimoniales 2 584 355 191,54
Méthode du Goodwill 5 678 740 474,12
Méthode des praticiens (indirecte) 3 769 069 222,36
Moyenne des méthodes de goodwill 4 723 904 848,24
 
Moyenne des méthodes 3 654 130 019,89
Cours sur le marché 15 609 984 000,00
Ecart = Val théorique - Val réelle -11 955 853 980,11

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Valeur de l'action

Synthèse Méthodes utilisées (2007) Valeur de l'action

Méthode de l'ANCR 140,39

Moyenne des méthodes patrimoniales 140,39

Méthode du Goodwill 308,49

Méthode des praticiens (indirecte) 204,75

Moyenne des méthodes de goodwill 256,62

   

Moyenne des méthodes 198,51

Cours sur le marché 848,00

Ecart = Val théorique - Val réelle -649,49

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Par la méthode des comparables

Synthèse Méthodes utilisées (2011) Valeur globale


Méthode du PER 3 096 772 214,30
Méthode P/B 6 986 082 344,91
Méthode P/dividende 2 916 143 535,96
Méthode du coeff VE/CA 3 998 374 878,24
Méthode du coeff VE/Rex 3 832 301 872,76
Moyenne des méthodes des comparables 4 165 934 969,23
Cours sur le marché 15 609 984 000,00
Ecart = Val théorique - Val réelle -11 444 049 030,77

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Valeur de l'action:

Synthèse Méthodes utilisées (2011) Valeur de l'action

Méthode du PER 168,23

Méthode P/B 379,51

Méthode P/dividende 158,42

Méthode du coeff VE/CA 217,21

Méthode du coeff VE/Rex 208,19

Moyenne des méthodes des comparables 226,31

Cours sur le marché 848,00

Ecart = Val théorique - Val réelle -621,69

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Conclusion
Merci
pour
votre
attention
 

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