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UNIVERSITE ABOUBEKR BELKAID

FACULTE DE TECHNOLOGIE
DEPARTEMENT DE GENIE CIVIL

Maintenance et Réhabilitation des Bâtiments


STGC 303

Responsable: Pr. GHOMARI Fouad


INTRODUCTION

L’évolution progressive des consciences vers une réelle


prise en compte des questions environnementales permet
au secteur du bâtiment d’évoluer en vue de rendre
l’immobilier plus vivable.

En effet, les bâtiments d’aujourd’hui qui seront en partie


ceux de demain, devront être plus confortables, plus sûrs,
plus économiques, plus respectueux de l’environnement,
en un mot, plus durables.

Dans ce contexte, la maintenance des bâtiments s’érige


en discipline aux méthodes et techniques éprouvées.
Que faut-il penser donc de la qualité du travail accompli par les constructeurs d’hier ?

On ne peut pas les mettre en cause car ils ont répondu au


cahier des charges du moment où il fallait construire vite et
l’entretien ultérieur ne faisait pas partie du programme.

Les préoccupations ont changé, l’attente des habitants est


différente en matière de confort, ce qui suggère
l’amélioration de l’isolation, la mise aux normes des
installations électriques et sanitaires, etc.

Toutes ces opérations sont, nous le verrons par la suite,


des opérations de maintenance puisqu’il est question de
réhabilitation.
Il faut aussi préciser qu’il n’est nul question de construire
beaucoup mais de construire bien et pour longtemps.
C’est ainsi qu’il est préférable d’identifier les opérations
de maintenance dès le stade de la conception tout en
préférant les solutions qui sont respectueuses de
l’environnement.

Le contexte contemporain intègre de nouvelles


exigences dans le BTP, notamment :

Interdiction de l’utilisation de l’amiante dans les


constructions nouvelles, malgré ses nombreuses qualités
thermiques et mécaniques. En revanche, le parc
immobilier ancien doit être surveillé et traité.
Faciliter la circulation des personnes à mobilité réduite
(PMR). La législation, relativement récente, ne concerne
que les bâtiments neufs. Il y a donc un vide juridique en ce
qui concerne les bâtiments existants.

La sécurité incendie. L’analyse des causes d’incendie


révèle souvent des défaillances du système existant donc
un défaut de maintenance.

L’économie énergétique (traitement thermique des


bâtiments).

Recours aux énergies renouvelables (aide de l’état).

Raisonnement en coût global intégrant les frais de


construction, d’exploitation, d’entretien et de réparation.
Définitions et Généralités

Maintenance(s): programme d’actions techniques et


administratives permettant de maintenir le bien en conditions
fonctionnelles satisfaisantes.

La norme NF X 60-010 définit la maintenance comme :

L’ensemble des activités destinées à maintenir ou à rétablir un


bien dans un état ou dans des conditions données de sûreté
de fonctionnement pour accomplir une fonction requise.
Elle précise, en outre, que ces activités sont une combinaison
d’activités techniques, administratives et de management.
Il existe au moins deux façons d’entreprendre la maintenance.
Il peut être réalisé un entretien préalable des biens
(maintenance préventive) ou attendre que çà casse pour
réparer (maintenance corrective) :

1- Maintenance préventive : Il existe plusieurs possibilités,


i., Maintenance systématique : remplacement des pièces
d’usure à la fin de leur durée de fonctionnement.
ii., Maintenance prévisionnelle ou prédictive : remplacement
consécutif à une inspection faisant état de dégradation
iii., Maintenance conditionnelle : contrôle par comparaison de
paramètres fournis par des mesures, capteurs ou témoins
d’usure.
2- Maintenance corrective : fait suite à une panne; le choix
de la meilleure intervention dépend de plusieurs paramètres :
i., degré d’urgence : une intervention urgente est pour la
plupart du temps toujours plus onéreuse

ii., nature de l’intervention :


Maintenance curative : si la réparation est définitive
immédiatement
Maintenance palliative : si la réparation ne solutionne que
provisoirement la défaillance.
Les différents types de maintenance

Type de maintenance Opérations de maintenance


Maintenance corrective

Maintenance curative réparation

réparation
Maintenance palliative

DEFAILLANCE
Dépannage

réparation
Maintenance
Maintenance préventive

prévisionnelle Inspection

réparation
Maintenance
conditionnelle Contrôle

réparation
Maintenance
Systématique Plan de maintenance
Réparation :
Ce terme correspond aux opérations nécessaires au maintien
de l’ouvrage après sa construction. On peut distinguer deux
types de réparations : petites et grosses.

Amélioration de l’habitat :
Un certain nombre de définitions ont été données dès 1978.
Nous pouvons citer :

Rénovation urbaine : opération qui concerne l’ensemble d’un


quartier, ce qui implique la démolition d’immeubles, la
libération du sol, le remembrement de parcelles, la
redistribution des utilisations du sol en voirie, logements,
équipements et reconstruction à neuf. Ce terme est à
distinguer de la rénovation individuelle des bâtiments qui
constitue simplement en nue «rénovation à neuf».
Restauration : les travaux de restauration visent à remettre
un bâtiment ou un ouvrage dans son état originel du fait de
son intérêt architectural ou historique.

Réhabilitation : des travaux de réhabilitation visent à la fois à


conforter un bâtiment et à le remettre en état en le dotant
des éléments de confort moderne :
• Apport d’isolation thermique,
• Modernisation des installations intérieures (réseaux :
électricité, chauffage, fluides, sanitaire).
Choix d’un type de maintenance
La dite norme distingue cinq niveaux de maintenance :
1er niveau : actions simples nécessaires à l’exploitation et
réalisées sur des éléments facilement accessibles en toute
sécurité à l’aide d’équipements de soutien intégrés au bien,
2e niveau : actions qui nécessitent des procédures simples
et/ou des équipements de soutien d’utilisation et de mise en
œuvre simples,
3e niveau : opérations qui nécessitent des procédures
complexes et/ou des équipements de soutien d’utilisation et de
mise en œuvre complexes,
4e niveau : opérations dont les procédures impliquent la
maîtrise d’une technique ou technologie particulière et/ou la
mise en œuvre d’équipements de soutien spécialisés,
5e niveau : opérations dont les procédures impliquent un
savoir-faire faisant appel à des techniques ou technologies
particulières, des processus et/ou des équipements de soutien
industriels,
Audit de maintenance
Le retour d’expérience en aval d’opérations multiples de
maintenance curative permet d’une part de passer à une
logique préventive où le parc immobilier bénéficie d’un suivi
pour élaborer son carnet de santé et d’autre part optimiser la
prévision des défaillances en identifiant des indicateurs
potentiels.

Le carnet de santé suppose un diagnostic exhaustif


établissant le degré d’usure de chaque composant de façon
fiable. Il retrace à cet effet l’historique des interventions et
met en place les plans prévisionnels de maintenance en
s’appuyant sur les faiblesses observées tout en tenant
compte de leur degré d’urgence.
Comment doit être conduite cette mission
de l’audit de maintenance ?

On doit passer par la définition du travail attendu.

C’est tout l’objet du cahier des charges qu’il y a lieu de


préparer dont la partie principale sera le contenu du
diagnostic.
Pour les bâtiments courants, le diagnostic peut porter sur
l’examen de :
Voirie d’accès Plafonds
Regards de visite et canalisations Eclairage
Clôtures, portails, portiers électriques Equipements électriques
Plantations : pelouses, arbres, arbustes Equipements réseaux d’information
Structure du bâtiment Equipements de plomberie
Parements extérieurs Equipements de ventilation
Charpentes Equipements de climatisation
Couvertures Equipements de chauffage
Zinguerie Réseaux gaz, vannes, citernes
Menuiseries extérieures Ascenseurs, escaliers mécaniques
Vitrages Equipements de détection incendie
Systèmes de contrôle d’accès Equipements d’extinction
Isolations thermique et acoustique automatique d’incendie
Revêtements de sol et muraux Réseaux images et sons
Pour les bâtiments spécifiques, le diagnostic nécessitera de
surcroît l’examen de :

Piscines : bassin, hygrométrie, système de traitement de


l’eau, vestiaires, accueil

Laboratoires : réseau de distribution des fluides de


laboratoire, système de mise en surpression, stockage des
produits

Salles de sport : équipements sportifs,


Ateliers : protections collectives des personnes.
Organisation de la maintenance 

Chaque propriétaire a intérêt à connaître son patrimoine.

C’est une évidence. Et pourtant, rares sont les collectivités


publiques ou privées, qui ont une vision exhaustive de leur
biens et surtout de leur état.

L’existence de ces biens engage la responsabilité de leur


propriétaire. En terme de maintenance, le service technique
en charge de l’entretien du patrimoine bâti aura besoin de
nombreux renseignements pour établir ses programmes de
travaux.
Ces renseignements peuvent être répertoriés dans deux
documents désignés sous le nom de carnet d’identité et
carnet de santé par analogie avec les documents établis pour
les êtres vivants.

Ces deux documents sont la résultante de ce qu’il est


courant d’appeler « inventaire technique » dans les
collectivités engagées dans une démarche d’inventaire.
Le carnet d’identité :
Les diverses interventions nécessaires à la maintenance d’un bâtiment
supposent une connaissance suffisante de ce dernier. Ces
connaissances peuvent être classifiés selon deux critères, selon qu’ils
soient d’ordre quantitatif ou qualitatif.
Celles renseignant sur l’importance et la nature des éléments
composant le bâtiment seront regroupées dans un premier document
appelé « carnet d’identité ». La précision et l’exhaustivité du carnet
d’identité auront une influence non négligeable sur la facilité et la
rapidité des interventions de maintenance en permettant , par
exemple, aux décideurs de demander des devis à partir des quantités
de matériaux et des références qui y sont contenues. Ce carnet sera
composé de :

- Localisation : adresse, réf. cadastrales - Situation immobilière (loué, bail, …)


-Classement : urbanisme, monument,
- Date de construction
- Description générale : nbre de
- Autorisations d’urbanisme (PC, PD, DT) niveaux, surfaces (de sol, vitrées)
- Usages : fonction des locaux - Description détaillée : vues en
(logements, bureaux, ateliers, etc.) plan, coupes, descriptifs, etc.
Le carnet de santé :
Ce document rassemblera toutes les informations permettant
d’apprécier l’état de maintenance d’un bâtiment. Y figurera en premier
lieu, l’historique des interventions effectuées sur le bâtiment depuis sa
construction. Le plan prévisionnel de maintenance constitue le second
volet où l’ensemble des opérations de maintenance à effectuer sont
répertoriées avec leur périodicité.
Le contenu d’un carnet de santé :
- Carnet d’identité du bâtiment
- Historique du bâtiment
- Plan prévisionnel de maintenance
- Catalogue des courbes d’usure
- Liste des intervenants
- Procédure de mise à jour
Le plan prévisionnel de maintenance est une sorte de calendrier des
interventions à prévoir dans les mois et années à venir pour chaque
bâtiment, connaissant sa structure, ses équipements et ses matériaux
constitutifs. C’est un outil indispensable pour la programmation des travaux
Travaux à effectuer Quantités Unités 2016 2017 2018 2019 2020
Travaux A* B* C* D*
Reprise étanchéité
1 X 540 m2 9 720 000
Terrasse SUD
2 X Peinture Menuiseries Bois 43 U 2 000 000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Maintenance

14 X Nettoyage terrasses 1270 m2 127 000 127 000 127 000 127 000 127 000
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24 A* : Bon état,
25
B* : Usure normale,
26
C* : Etat Moyen,
D* : Mauvais état 8
Courbe d’usure sans entretien Courbe d’usure avec entretien important

Usure (%) Usure (%)


Variation de la durée de vie Augmentation de la durée de vie

100 100

50 50

Temps (année)
0 0
Temps (année)
Durée de vie Durée de vie
Courbe d’usure avec plusieurs
entretiens légers successifs
Usure (%)
Augmentation de la durée de vie
Durée de vie sans
entretien
100

50

0
Durée de vie
Temps (année)

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