L’ URBANISME

présenté par:
BOUKEFFA Raid Liwaa Eddine Micipsa M1 travaux publics

Mme.aatache
Sommaire
1. INTRODUCTION .
2. LES RÈGLEMENTS D'URBANISME,
2.1. Le P.L.U.
2.2. Spécifications des P.L.U.
2.3.1. Le zonage.
2.3.2. L'emprise au sol,
2.3.3. Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS).
2.3.4. Les contraintes d'alignement.
2.3.5. Autres spécifications.
.

3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET.

3.1. Le certificat d’urbanisme.
3.2. Le permis de construire.
3.3. La déclaration préalable.
3.4. Dispense d’autorisation, Déclaration préalable ou Permis de construire ?

4. LES SURFACES REGLEMENTAIRES

4.1. La surface de plancher
1. INTRODUCTION

• Le terme « URBANISME » désigne un champ d’action pluridisciplinaire nouveau, né

des exigences spécifiques de la société industrielle, qui intégre :

- l'organisation de la ville suivant les activités (bâtiments d’habitation, de travail, de

loisirs),
- l'amélioration des transports,
- l'amélioration des rapports sociaux,
- le respect de l'environnement,
- l'amélioration de la qualité de vie.
2. LES RÈGLEMENTS D'URBANISME

Échelle Documents Remarques

Même les zones rurales sont soumises à un
Nationale Le CU : Code de l’Urbanisme règlement : le règlement national d'urbanisme
(RNU).
 
La DTADD : Il n'y a des DTADD que sur certaines zones.
Régionale Directive Territoriale d'Aménagement et Le SDRIF est particulier à l'Ile de France.
de Développement Durables  

Le SCOT : Il n'y a des SCOT que sur certaines zones (voir

Intercommunale Schéma de COhérence Territoriale annexe 4).
 
Seules les communes qui comptent au moins
plusieurs centaines d'habitants se dotent d'un
Communale Le PLU : Plan Local d'Urbanisme PLU. Les plus petites communes fonctionnent
avec la Carte Communale.
 

N.B : Dans ce cours nous nous limiterons à l’étude du PLU.

 2.1 Le P.L.U.

• la destination (commerce /
habitation / …),
• l’aménagement des abords,
l’implantation des
constructions,
• leurs dimensions (hauteur
maximum, surfaces par
l’intermédiaire du COS,…),
• les aires de stationnement,

• Le Plan Local d’Urbanisme découpe le territoire d’une commune en zones et

définit pour chacune des zones, des dispositions à respecter lors de la
construction d’un projet.

• Le PLU est disponible aux services d’urbanisme d’une municipalité, ou

directement sur internet sur les sites des communes.
2.2. Spécifications des P.L.U.
2.3.1) Le zonage
Le territoire de la commune est divisé en zones qui seront chacune affectée à un usage
différent.
Exemple pour Issy les Moulineaux (voir annexe 5) :
 UL : Espaces boisés protégés.
 UC : Zone réservée au logement collectif.
 UE : Zone réservée au logement individuel.
 US : Zone mixte de logement et commerce.
Repérage de
la zone Npz
 2.2. Spécifications des P.L.U.
  2.3.2) L'emprise au sol

Pour éviter d'avoir l'ensemble d'une parcelle donnée complètement construite, les
PLU définissent une emprise maximum des constructions au sol. Les constructions
doivent libérer assez d'espaces pour les circulations extérieures, terrasses et espaces
verts.

 • Emprise du bâtiment 100 m²,

• Superficie terrain 1200 m².

• = 8,33 %.
2.2. Spécifications des P.L.U.
2.3.3) Le Coefficient d’Occupation des Sols (COS)

Dans le PLU, pour chaque zone, une densité de la construction est définie par le COS.
Le COS multiplié par la superficie de la parcelle donne la surface maximum de plancher que
l'on peut réaliser.

Surface de plancher max. = COS x Superficie du terrain

planchers

Exemple : sur un terrain de 500 m², ayant un COS de 0,4.

Quelle surface maximum de plancher peut-on construire ? C’est un « droit à
construire »
 
Surface de plancher max. : 500m² x Coeff 0,4 = 200m²
2.2. Spécifications des P.L.U.
2.3.4) Les contraintes d'alignement

L'alignement détermine l'implantation des constructions par rapport :

 
• au domaine public, afin de satisfaire aux soucis esthétiques, urbains, de salubrité,
de sécurité,
 
• aux constructions du voisinage de façon à ne pas créer de servitudes de vue
(fenêtres en vis à vis).
domaine public
2.2. Spécifications des P.L.U.
2.3.5) Autres spécifications
• Coefficient d'espaces verts.

• Raccordements aux réseaux d'assainissement (égouts).

• Stationnements.
• Hauteur des constructions....
3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET

1 Le certificat d’urbanisme

2 Le permis de construire

3 La déclaration préalable
 3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET
3.1) Le certificat d’urbanisme

C’et un document non obligatoire mais fortement recommandé pour uniquement se

renseigner sur les dispositions d’urbanismes et les taxes en vigueur sur une parcelle
donnée.
 
Il existe 2 principaux types de certificat d'urbanisme :
 
- En l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables :
le certificat de simple information.
 
- Pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain (sans toutefois
pouvoir remplacer le permis de construire) : le certificat opérationnel.
 
Le certificat d’urbanisme de simple information est la première chose à demander pour
contrôler si le projet que l’on veut réaliser est bien en accord avec ce qu’il est possible
de faire.
 3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET
3.2) Le permis de construire

Toute construction est soumise à une autorisation délivrée par le Maire : le permis de
construire. Sa durée de validité est de 2 ans.

Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire, pour :

1. des constructions neuves ayant une surface de plancher supérieure à 20 m². 

2. pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les
constructions ne comportant pas de fondations : (maisons individuelles,
immeubles, mobil home).

3. pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en
changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer
des niveaux supplémentaires : (transformation de bureaux en logements,
modifications de façade).
 3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET
3.3) La déclaration préalable

Certaines constructions ou modifications de l'existant ne nécessitent pas de permis de

construire mais une déclaration préalable qui est nécessaire pour réaliser les travaux. Il
s'agit donc bien d'une autorisation administrative.
 
Sont exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration préalable, certaines
constructions ou travaux de faible importance, notamment :
 
1. Les ouvrages dont la surface de plancher est comprise entre 5 et 20 m².

2. Les agrandissements jusqu'à 40 m2 réalisés sur une construction existante de

moins de 170 m2.
3. LES AUTORISATIONS D’URBANISME A L’ÉTABLISSEMENT D’UN PROJET
3.4) Dispense d’autorisation, Déclaration préalable ou Permis de construire ?
4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES

AC E
F
HOB ? SHON ? SU NCHER
R
S PLA

L’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 a supprimé, à partir du 1 er mars

2012, les notions de SHOB et de SHON pour les remplacer par la SURFACE DE
PLANCHER. Le but est d’unifier et de simplifier la définition des surfaces de plancher
prises en compte dans le droit de l’urbanisme et de favoriser les procédés éco-
responsables, notamment l’isolation des murs extérieurs.
4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers

de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades.
4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher
Sont ainsi exclus de la surface de plancher d’une construction : les toitures terrasses,
les balcons, les loggias, les terrasses ou encore les coursives extérieures.
4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher

Sont déduits de la surface de plancher :

 

1) Les surfaces correspondant à

l’épaisseur des murs entourant les
embrasures des portes et fenêtres
donnant sur l’extérieur.

2) Les vides et les trémies afférentes aux

escaliers et ascenseurs.
 4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher

Sont déduits de la surface de plancher :

3) Les surfaces de plancher d’une hauteur sous

plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

4) Les surfaces de plancher aménagées en vue

du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d’accès et les aires
de manœuvres.
 4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher

Sont déduits de la surface de plancher :

5) Les surfaces de plancher des combles non

aménageables pour l'habitation ou pour des
activités à caractère professionnel.

6) Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un

groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les
locaux de stockage des déchets.

7) Les surfaces de plancher des

caves ou des celliers, annexes à des
logements, dès lors que ces locaux
sont desservis uniquement par une
partie commune.
 4) LES SURFACES REGLEMENTAIRES
4.1) La surface de plancher

Sont déduits de la surface de plancher :

8) Une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles
résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements
sont desservis par des parties communes intérieures.