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Chapitre 2 

:
Les droits susceptibles de grever
les biens en examen

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Régime général des droits réels
• Définition du droit réel:
Le droit réel est un rapport juridique direct et immédiat
entre une personne et une chose et s’impose au
respect de tous, autrement dit, il a un effet absolu.
• On distingue entre les droits réels principaux et les
droits réels accessoires:
 Les droits réels principaux sont les droits réels qui
existent indépendamment de tout droit de créance, Ils
donnent à leur titulaire le pouvoir de tirer directement
d’une chose tout ou partie de son utilité économique.2
Les droits réels accessoires ou les suretés réelles
sont les droits réels liés à l’existence d’une créance
dont ils garantissent le recouvrement. Les droits
accessoires confèrent à leur titulaire un droit de
suite et un droit de préférence.

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• Le droit de suite est, avec le droit de préférence, une
des deux prérogatives attachées au droit réel . Il s'agit
d'un droit opposable à tous et, notamment, à tout
acquéreur (indépendamment de sa bonne ou mauvaise
foi) de poursuivre un bien en quelque main qu'il passe.
C'est donc la prérogative qui appartient aux personnes
titulaires d'un droit réel (fréquemment créanciers)
d'exercer leurs droits sur un bien en quelque main qu'il
se trouve.

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• Le droit de suite est le droit de faire saisir dans
n'importe quel patrimoine le bien grevé de la
sûreté afin de faire réaliser ses droits. Ainsi, le droit
de suite est un droit attaché à un bien (droit réel)
et non à la personne propriétaire ou possesseur de
ce bien (droit personnel).

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• Le droit de préférence est une prérogative
attachée au titulaire d'un droit réel. Le créancier
titulaire d'un droit réel (en vertu d'une sûreté réelle
) va pouvoir être préféré à tous les autres
créanciers sur ce bien. Autrement dit, par
dérogation au principe de l'égalité des créanciers
(chirographaires), le créancier titulaire d'un droit
réel aura le droit d'être payé, par préférence aux
autres créanciers, sur le produit de la vente du bien
sur lequel il a une préférence.

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Paragraphe1 Les droits réels principaux
*Le droit de propriété
A- Notion de droit de propriété
1- Signification de la propriété
C’est le fait pour un bien d’appartenir à une personne.
La déclaration universelle des droits de l'homme dispose que « toute
personne, aussi bien seule qu'en collectivité, a droit à la propriété. Nul ne
peut être arbitrairement privé de sa propriété ».
2- La relation de propriété : un droit absolu sur une chose,
-La propriété, c’est le pouvoir exclusif d’une personne sur un bien
-Elle est simplement la technique de base qui permet d’appréhender
l’ensemble des utilités des choses qu’il y a autour de nous, à travers ses
démembrements:
-la jouissance (fructus) ‫) االستغال(ل‬, l’usage (Usus)
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‫ ) االستعما(ل‬ainsi que la disposition (Abusus) ‫تصرف‬( ‫) ال‬,
• L’usus est le droit d’user la chose, le fructus le droit
d’en recueillir les fruits et l’abusus le droit de
disposer de la chose (la donner, la vendre, la
détruire).

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• Le bénéficiaire de l’usus-fructus s’appelle  l’usufruitier.
• Celui de l’abusus sera appelé le nu-propriétaire.
• La nue-propriété, le droit du nu-propriétaire, donne la
faculté de disposer du bien c’est-à-dire de le mettre en
vente.
• Son bénéficiaire n’aura aucun droit sur les fruits perçus
par l’usufruitier et ne peut espérer aucune
compensation ultérieure.

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3- Les types de propriété
• La propriété individuelle (privée)
La propriété privée correspond au droit d’user,
de jouir et de disposer d’une chose de manière
propre, exclusive et absolue sous les
restrictions établies par la loi.
Il s'agit de la propriété qui appartient en propre
à un individu, ou à plusieurs personnes
privées, ou encore à une entreprise ou
personne morale.
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La propriété collective :
• Il existe deux formes de propriété
collective, à savoir : l’indivision et la
copropriété.

- L’indivision : c’est un régime de propriété


collective, régi par le DOC, qui peut porter sur une
chose ou un droit, et dont l’origine peut être
légale (héritage) ou volontaire (bien acheté dans
l’indivision). 11
• L’indivision peut se définir comme la propriété d’un
bien dans lequel chaque co-indivisaires dispose
d’une quote-part exprimée par une fraction de la
propriété indivise. Elle résulte le plus souvent d’une
succession mais aussi, dans une moindre mesure,
d’un achat conjoint. Le droit de chaque indivisaire
porte sur l’ensemble et non sur une partie
déterminée du bien commun. En matière
successorale, les héritiers se partagent le droit de
propriété sur le bien et non le bien lui- même car
ce dernier est indivis,

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• L’indivision concerne indistinctement les propriétés non
immatriculées et les propriétés immatriculées. Le
régime successoral s’applique en effet de la même
manière pour ces dernières .
• Il faut noter, tout de même, qu’au Maroc, l’indivision
concerne principalement les biens melk. On estime que
la moitié des propriétés melk sont dans l’indivision,

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• Pour sortir de l’indivision, plusieurs mécanismes
juridiques sont disponibles.
• Une première sortie « à l’amiable » est possible par le
biais du partage ou de l’acquisition de l’ensemble des
parts indivises par un seul indivisaire au moyen de
l’exercice du droit de chafâa (pour le bien non
immatriculé) ou du droit de préemption (pour le bien
immatriculé).

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• Dans la pratique, les solutions légales de sortie de
l’indivision se heurtent à de nombreux obstacles,
notamment dans les zones rurales : les quotes-parts
sont souvent imprécises et rendent l’accord amiable
difficile à trouver, le recours à l’institution judiciaire est
lent et complexe, l’accord entre tous les héritiers pour
la vente globale du bien indivis est rare, la vente d’une
part indivise à une personne non héritière est possible
mais peu pratiquée car elle est menacée par le droit de
retrait que n’importe quel héritier peut exercer.

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• L’indivision est donc une des composantes de la
question foncière au Maroc et un point de blocage
non négligeable du développement économique
du pays

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• La copropriété collective : le législateur
marocain a organisé un mode particulier
de la propriété collective régie par les
dispositions de la loi 18.00 modifiée et
complétée par loi n°106-12 publiée au
Bulletin Officiel n°6465 du 16 mai 2016
relative au statut de la copropriété des
immeubles bâtis.

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• Cette loi s’applique à la propriété des immeubles
bâtis, non immatriculés, en cours
d’immatriculation ou immatriculés, divisés par
appartements ou étages ou locaux et dont la
propriété, appartenant à plusieurs personnes, est
répartie par lots comprenant chacun une partie
privative et une quote-part des parties
communes,

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B- Les modes d’acquisition de la propriété
immobilière
1- Acquisition par libre consentement
-Il s’agit simplement du contrat de vente tel qu’il est régi par les
dispositions du DOC, et obéit aux mêmes règles et principes,
-NB/l’article 12 de la loi 18.00 prévoit que, sous peine de nullité,
tout acte relatif au transfert de propriété ou de la constitution, du
transfert, de la modification d’un droit réel ou de l’extinction
dudit droit, doit être établi par acte authentique
-il s’agit également de la donation et de la sadaka

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2- Acquisition par l’effet de la loi
En dehors de la voie successorale, la loi accorde dans
certains cas le droit de préemption permettant d’acquérir
en priorité la propriété.
C’est l’équivalent du droit de chefâa lorsqu’il porte sur
des immeubles non immatriculés ou sur des droits réels
immobiliers.
3- Acquisition par Expropriation
L'expropriation pour cause d'utilité publique permet à
l’Etat d’obliger un particulier à lui vendre son bien dans un
but d’intérêt général.
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* Les démembrement de la propriété
• A: Les Droit réels de jouissance
‫حقوق االستخدام‬
 1- Les droits modernes

• L’usufruit ‫حقا النتفاع‬


• Droit d’usage ‫حقا الستعما ل‬
• Le droit de passage ‫حقا الرتفاق‬

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L’emphytéose (Bail de longue
durée) entre 10 et 40 ans ‫حقا لكراء‬
‫ا لطويل ا المد‬
L’emphytéose est un bail à longue durée, d’au
moins 10 ans et ne pouvant dépasser 40 ans.
Le bail emphytéotique confère au preneur
(appelé emphytéote) un droit réel
susceptible d’hypothèque, pouvant être
cédé, légué et aussi faire l’objet d’une saisie.

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L’emphytéose prend fin soit à l’arrivée du
terme fixé par le contrat, soit suite à la
résolution judiciaire. Le bailleur a le droit de
demander en justice la résolution de
l’emphytéose dans le cas du défaut de
paiement pendant deux années
consécutives après mise en demeure sans
effet, ou lorsque le preneur procède à des
détériorations graves sur la propriété.
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A l’issue du bail emphytéotique, les
constructions ou améliorations
réalisées par le preneur deviennent
la propriété du bailleur. Le preneur
ne peut ni les détruire, ni réclamer à
cet égard une indemnité.
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2: Les droit coutumiers musulmans
‫ا لحقوقا لع رفية ا السالمية‬

• ‫ حق الهواء و التعلية‬Le droit « houa »


• ‫ حق الجلسة‬Le droit « Guelsa » et istidjar
• ‫ حق الزينة‬Le droit « Zina »

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Le droit de OMRA
– C’est un démembrement du droit de
propriété et qui porte, plus précisément, sur
la jouissance d’un bien,
– La personne qui profite de ce droit, d’après
l’article 107 du CDR, doit obligatoirement
utiliser personnellement le bien ou jouir de
ses fruits,
– Elle ne peut donne ce droit à personne
d’autre, mis à part le nu-propriétaire ou son
héritier
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‫ حق الهواء و التعلية‬Le droit « houa »
Le droit de houa connu sous le nom également de
surélévation est un droit réel permettant à son
titulaire de s’approprier la colonne d’aire qui
s’élève au-dessus d’un édifice déjà construit
appartenant au tiers et ce, pour y édifier une
construction selon les lois et les règlements en
vigueur. Ce droit est régi par les articles 138 à 141
du CDR, qui ont plus ou moins détaillé les règles
qui l’organise, dont on cite principalement :

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• Le droit de houa est institué par un
contrat, qui doit spécifier la nature de
l’édifice à construire, ses caractéristiques
et ses dimensions. Le titulaire de ce droit
peut le céder, l’hypothéquer ou le grever
de servitudes qui ne sont pas contraires à
sa nature.
• Le titulaire de ce droit ne peut céder
l’espace au-dessus de son édifice, sans le
consentement du propriétaire.
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‫ حق الجلسة‬Le droit « Guelsa »
• Ce droit frappe les immeubles bâtis, il porte sur les
boutiques ou locaux professionnels , bains, fours,
c’est-à-dire sur les locaux à usage commercial ou
artisanal et tres souvent sur des biens de l’Etat ou
sur des biens Habous
• Guelsa viendrait du verbe « Guellesse », s’asseoir,
c’est le droit pour le bénéficiaire de s’asseoir, de
stationner dans la boutique. C’est un bail à charge
puisque le bénéficiaire doit entretenir les locaux.

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• Ce droit est librement cessible, à titre onéreux
ou à titre gratuit, entre vifs ou à cause de mort
• Il se distingue du droit de Istidjar ou Jazae en
ce qu’il porte sur une terre agricole ou destinée
à la construction , qu’elle soit propriété privée
ou de l’Etat
• Les deux droit contrairement à l’emphytéose
n’ont aucune limite .

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‫ حق الزينة‬Le droit « Zina »
• D’après l’article 131 du code des droits réels
(CDR), le droit de zina est un droit réel qui
attribue à son titulaire la propriété des
bâtiments qu’il a édifié à ses propres frais
sur le terrain appartenant à autrui .
• Le titulaire du droit de zina peut céder le
bâtiment qu’il a édifié, le grever
d’hypothèque ou de servitudes dans la
limite de son exercice (40 ans).
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B- : Les servitudes

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• La servitude est une charge qui grève un immeuble en
faveur d'un autre immeuble. Le premier (bien servant)
va donc servir le deuxième (bien dominant), en lui
accordant certains droits.
• Les servitudes naturelles qui découlent de la nature elle-
même de la propriété.
• Les servitudes légales qui sont prévues par un certain
nombre de textes de loi
• Les servitudes conventionnelles qui résultent d'un
accord entre voisins.
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Paragraphe II Les droits réels
accessoires
(Les suretés réelles immobilières)

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• L’ hypothèque ‫ا لرهنا لرسمي‬
A- Définition de l’hypothèque
L'hypothèque, qui est réglementée par les articles 165 à 213
du CDR, peut être définie comme étant une garantie que
prend un prêteur sur un bien immobilier pour lequel il a
consenti un crédit. L'hypothèque permet au créancier de
faire saisir le bien afin qu'il soit procédé à une vente en
justice pour être payé sur le prix au cas où son propriétaire
ne paierait pas les sommes qu'il doit rembourser.

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B- Classification des hypothèques
Une hypothèque peut être conventionnelle, légale ou
judiciaire.
• 1- L’hypothèque conventionnelle :
L'hypothèque conventionnelle est la forme d'hypothèque
la plus répandue.
Elle est basée sur une convention, et permet au débiteur
(appelé constituant) de mettre en garantie un bien
immobilier pour couvrir le risque de non-paiement de sa
dette à son créancier.
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2- L’hypothèque forcée, qui se différencie de la précédente
en ce qu’elle peut être prévue sans l’approbation du
propriétaire.

•L’hypothèque légale :
L'hypothèque légale est accordée au créancier en vertu de
la loi selon :
-le statut du créancier (ex, la garantie des droits de
l’épouse ou des incapables),
-la nature de la créance (ex. privilège du Trésor public).
• L’hypothèque judiciaire : (suite à une condamnation)
Si un créancier n'obtient pas le remboursement de son
débiteur, et s'il n'a pas pris d'hypothèque contre lui, il peut
le poursuivre en justice.
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• Les privilèges ‫حقوقا المتياز‬
A- Notion de privilège
C'est une sûreté légale sans dépossession qui
confère à son titulaire le droit d'être payé par
préférence aux autres créanciers du même
débiteur. A l'instar de l'hypothèque, le privilège
est une cause légitime de préférence, une
succession de règles de classement parmi les
créanciers d'un débiteur.
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• D’après l’art 1244 , la créance privilégiée est
préférée à toute autre créance, même
hypothécaire,
• Entre les créanciers privilégiés , la préférence se
règle par les différentes qualités des privilèges,

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B- Caractéristiques
• D’après l’article 532 CDR, le privilège a les caractéristiques
suivantes :
• c’est un droit réel qui donne un droit de préférence et un droit
de suite ;
• C’est une sûreté accessoire puisqu'il est transmis avec la créance
qu'il garantit. Il s'éteint si la créance s'éteint également.
• c’est un droit né suite à la constitution d’une créance ;
• c’est un droit indivisible ;
• c’est un droit dont la source exclusive est la loi.
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C- Les différents types de privilèges
• 1 – Privilèges généraux
 Les privilèges doublement généraux (ce qu’on appelle
également super privilège)
• Concrètement, trois domaines sont visés par ces
privilèges doubles :
• Les salaires. Ils bénéficient d'un privilège double
puisque les salariés sont légalement reconnus comme
des créanciers privilégiés.

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• Les frais de justice. Les frais ici visés concernent les
dépenses exposées à l'occasion de la conservation, et
réalisation des biens d'un débiteur. Ils sont protégés
dans la mesure ou ils sont considérés comme ayant été
exposés dans l'intérêt de la communauté des créanciers.
• Les dettes d'une entreprise en difficulté. Un certain
nombre de contractants qui concluent des contrats
postérieurement au jugement d'ouverture, ou même en
cas d'échec de la conciliation bénéficient d'un statut
privilégié afin de les encourager à établir

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– Les privilèges simplement généraux
– Exemple
– Les frais funéraires
– Les créances résultant de la Dot, et celle résultant de la
pension alimentaire
•   Le privilège du trésor.
• Le privilège des caisses de sécurité sociale

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• 2 – Privilèges spéciaux
• Ils sont caractérisés par le fait qu'ils portent sur un
ou plusieurs biens déterminés, qu'il s'agisse de
biens mobiliers ou immobiliers
Les privilèges spéciaux mobiliers
 Les privilèges spéciaux immobiliers

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• L’antichrèse ‫ا لرهنا لحيازي‬
A-Définition
L'antichrèse est réglementée au Maroc par les articles 145
à 164 CDR .C’est un contrat par lequel un débiteur
propriétaire d'un bien immeuble immatriculé ou d'un
droit réel de jouissance sur cet immeuble (usufruit,
emphytéose) ou un tiers agissant pour son compte,
confère à son créancier (appelé antichrésite) la
possession de cet immeuble, de manière à lui
permettre d'en percevoir les fruits ou revenus
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B- Caractéristiques

•L'antichrèse n'est pas un droit de jouissance mais


une simple garantie (art.154 du CDR), garantissant
le remboursement d'un prêt inscriptible et devant
se matérialiser par la remise au créancier de la
possession du bien.
•L'antichrèse suppose la dépossession du
propriétaire au profit du créancier (art.1188).
•L'antichrèse suppose une propriété continue
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• Dans l'antichrèse, l'immeuble doit être
entretenu par le créancier.
• L'antichrèse porte sur un bien immeuble.
• L'antichrèse est indivisible, ce qui signifie que
l'antichrèse d'un immeuble ne peut être
donnée qu'à un seul créancier et que "chaque
fraction d'immeuble garantit la totalité et
toute fraction de la dette".
• L'antichrèse qui ne porte que sur les fruits de
l'immeuble passe après l'hypothèque qui, elle,
porte sur le bien lui-même.

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