Les étapes de la programmation

Les grandes étapes des études de

programmation sont les suivantes :
les études de site et des bâtiments ;
la pré-programmation (pré-
dimensionnement des besoins) et le
fonctionnement général des entités
fonctionnelles
les études de faisabilité permettant de mettre
en adéquation le site et/ou le bâtiment avec
les besoins prédéfinis dans la phase
précédente ;
la rédaction du programme technique détaillé (PTD)
qui comprend les exigences qualitatives
(fonctionnalité), quantitatives (surfaces), techniques,
environnementales...
La démarche de programmation permet au maître
d'ouvrage d'exprimer clairement ses attentes en
matière de respect de l'environnement et économies
d'énergie.
Au-delà de la phase de rédaction du programme, ces
études peuvent se poursuivre en phase de consultation
de maîtrise d'œuvre et de conception du projet
architectural jusqu'à la livraison des travaux. Elles
prennent alors la dénomination d'AMO ou AMOT
(assistance à la maîtrise d'ouvrage).
Les secteurs immobiliers concernés
Le métier de la programmation
architecturale et technique concernait tout
particulièrement le secteur public. La
loi relative à la maîtrise d'ouvrage publique (
loi MOP)
impose à toute personne publique de faire
rédiger en amont du projet le "programme
de l'opération" à l'appui duquel est défini le
montant des investissements prévus.
Aujourd'hui, de plus en plus de sociétés
privées souhaitent maîtriser leurs projets
immobiliers (le plus en amont possible) et font
appel à des programmistes afin d'évaluer les
opportunités constructives et de faisabilité.
Tous les secteurs relevant des compétences de
la personne publique sont concernés :
constructions scolaires, hôpitaux,
établissements pénitentiaires, aéroports,
cuisines centrales, palais de justice,
administrations publiques, équipements
sportifs etc.
La méthodologie générale
La réalisation d'un programme
architectural et technique obéit à des règles
et principes méthodologiques précis dont la
nature peut néanmoins varier d'un projet à
l'autre.
Le processus est généralement ponctué par
les jalons suivants:
1. Démarrage des études
Le démarrage des études de programmation
constitue un moment essentiel qui peut
conditionner de manière significative la
qualité des études menées en aval et par
conséquent la réussite du projet.
C'est ici que seront définis en concertation
avec le maître d'ouvrage les objectifs
généraux opérationnels ainsi que les
contraintes majeures du projet.
C'est aussi lors du démarrage des études
que seront définis les grands principes de
mise en œuvre du projet et les outils
méthodologiques adéquats (qui fait quoi?
comment? dans quel délai?).
Le groupe de pilotage du projet s'organise dès le
démarrage des études.
Le démarrage des études de programmation prend
souvent la forme d'une, ou de plusieurs, réunion(s) de
travail associant les différents acteurs du projet, qu'ils
soient décideurs, partenaires opérationnels, techniciens
ou consultants extérieurs à la maîtrise d'ouvrage.
C'est également l'occasion lors de ces séances de
présentations de recenser et de recueillir les
informations générales relatives au projet en question.
2. Étude de site et pré-programme
Ces deux étapes peuvent être réalisées
simultanément.
L'étude de site ou du bâti permet d'évaluer
le potentiel du terrain ou des bâtiments
ainsi que leurs contraintes.
Le pré-programme permet de recenser les
besoins des utilisateurs à travers des
entretiens, des visites in situ... et de
comprendre leur fonctionnement.
3. Faisabilité
Il s'agit de la phase de test et de vérification
de l'adéquation entre le site et/ou le
bâtiment et les besoins.
Cette étape est illustrée par des simulations
graphiques. Elle comprend plusieurs
scénarios afin d'offrir au maître d'ouvrage les
différentes possibilités de réalisation.
 4. Le programme général
Il formalise à travers le cahier des charges, qui
sera remis à l'équipe de maîtrise d'œuvre, les
besoins (vérifiées en phase faisabilité), la
fonctionnalité, les exigences techniques...
Les études de faisabilité ne sont pas intégrées
dans le programme général afin de ne pas
brider la réflexion architecturale et d'offrir ainsi
aux concepteurs la possibilité de proposer des
solutions variées.
 5. Analyse des projets
Une ou plusieurs équipes de maîtrise d'œuvre
ont donné une réponse architecturale sur la
base du programme général.
Au cours des différentes phases (Esquisse, APS
et APD), le programmiste vérifie l'adéquation
du programme avec le ou les projets à travers
une analyse.
Cette étape permet également de prendre en
compte l'évolution des besoins du maître
d'ouvrage entre le programme général et le
projet
 Le contenu du programme
Le programme immobilier comporte
notamment les volets suivants:
Dossier de site (présentation du contexte
physique de l'opération mettant en évidence les
potentialités, les contraintes techniques et les
contraintes techniques du projet),
Le rapport d'objectifs du projet (projet médical,
capacitaires, nombre d'élèves, nombre de pax,
nombre de passages... autant d'informations qui
sont essentielles pour le maître d'ouvrage et que
le programmiste a traduit en données
programmatiques).
L'expression des besoins en surfaces
(tableaux des surfaces utiles détaillées pour
chaque espace du projet).
Les exigences fonctionnelles du projet
(accessibilité au site, au bâtiment,
distinction des flux, liaisons
fonctionnelles... ces exigences sont
détaillées dans le programme et illustrées
par des schémas fonctionnels).
Les exigences techniques (à travers un cahier
de prescriptions techniques générales : niveau
de performances architecturales et techniques,
exigences thématiques...)
Les fiches espaces (les performances spatiales
et techniques de chaque espace sont décrites
dans une fiche : surface, hauteur sous plafond,
points d'eau, prises électriques, attentes pour
équipements...).
Outre ces éléments, le programme peut-
être complété par des pièces techniques
annexes tels que les plans de l'existant, les
réseaux, étude géotechnique. Le maître
d'ouvrage se doit de remettre aux équipes
invitées à concourir (en plus du programme
général) les documents de contraintes
réglementaires liées au site (PDAU, POS,...).
Le maître d'ouvrage (accompagné par le
programmiste) doit également prendre en
considération l'avis des services
d'urbanisme, des architectes concepteurs,
des pompiers... durant toute la phase de
consultation des concepteurs et avant le
dépôt du permis de construire (cette
démarche permet dans la plupart des cas de
gagner du temps en anticipant les éventuels
point bloquants).
Lorsqu'il s'agit d'intervenir sur le
patrimoine architectural, la nature des
études est plus spécifique. On peut citer à
titre d'exemple les dispositions arrêtées pour
les interventions sur des immeubles classés
( national , universel) , dispositions qui
traitent de manière assez larges les
différents cas de figure.
 Les opérations de restauration sur les immeubles classés font
l'objet :
D'une étude d'évaluation, lorsque l'ampleur de
la restauration envisagée nécessite un aperçu
général de l'état du bâtiment.
 Elle comprend l'identification architecturale
et historique du monument, son bilan
sanitaire, et est accompagnée d'une
proposition pluriannuelle de travaux ainsi que
d'un recueil des études documentaires
scientifiques, techniques et historiques dont il
a fait l'objet ;
D'une étude de diagnostic pour chaque
opération programmée, complétée
d'expertises techniques, scientifiques et
historiques si la nature, l'importance et la
complexité des travaux le justifient.
Démarche opérationnelle pour entamer
un projet
Réunion préliminaire :
Précision du budget, du programme, de vos
attentes, de vos rêves ;
Collecte des informations disponibles :
plans du terrain (ou du bâtiment existant),
des bâtiments voisins, plan cadastral,
orientation ;
Pré-étude de l'environnement concret ;
Prise de photos ;
Relevé sommaire ;
Prise en compte des contraintes liées à la
situation (voisins, relief, ensoleillement,
végétation, hydrographie, nature du sol) ;
Rencontre préalable avec les autorités
concernées (Service Urbanisme de la
commune) et collecte des différents
règlements urbanistiques en vigueur sur le
terrain ou sur les bâtiments existants. Selon
le cas : Règlement Régional d'Urbanisme,
Plan Régional d'Affection du Sol, Plan
Particulier d'Aménagement du Sol, Plan
Communal, Plan de lotissement, etc.
Organigramme, implantation et étude
volumétrique:
-
L'organigramme permet d'établir
l'orientation des différentes pièces, la
proportion de surface attribuée à chaque
fonction et le degré de relation recherché
entre les différents espaces du bâtiment,
L'implantation et l'étude volumétrique
découlent d'un compromis nécessaire entre
organigramme et contraintes.
Le dessin en 3 dimensions, une maquette
virtuelle et des
études virtuelles d'ensoleillement* sont
réalisés au besoin.
 Ils permettent une approche maîtrisée des
volumes et espaces tout en facilitant la
communication avec le(s) maître(s)
d'ouvrage(s).
Un contrôle budgétaire est réalisé à ce stade
du projet.
- Relevé précis de la situation existante :
S'il s'agit d'un terrain le maître d'ouvrage
fourni un relevé établi par un géomètre, un
bâtiment existant peut-être relevé par
l'architecte.
- Sur base de l'esquisse, le futur projet se
précise
Plans complets de chaque étage et des façades
à l'échelle de 1cm/m.
Plusieurs réunions sont nécessaires à
l'évolution progressive de l'avant-projet afin
qu'il corresponde, autant que possible, à vos
L'avant-projet est une étape importante puisqu'il
est le modèle, en plus succinct, du bâtiment tel
qu'il sera dessiné pour la demande de permis
d'urbanisme*. L'enveloppe extérieure ne pourra
plus ou peu changer d'aspect (façades, baies,
toitures, aménagements extérieurs, matériaux) si
ce n'est en introduisant un permis modificatif,
sujet à des honoraires complémentaires.
Un deuxième contrôle budgétaire plus précis est
réalisé et permet de vérifier l'adéquation au
budget.
* si les travaux nécessitent un permis d'urbanisme
3. Le Projet - Demande de Permis
d'Urbanisme :
- Documents graphiques :
L'avant-projet une fois défini, les plans seront
complétés par toutes les informations
obligatoires.
Outre les plans complets du projet (plans de
tous les niveaux, façades, coupes), il faudra
établir différents documents graphiques tels
que plan d'implantation, plan de situation,
légende, et dans certain cas les plans de la
situation existante, une vue 3D en axonométrie
ou en perspective, etc.
- Documents administratifs :
De nombreux formulaires fournis par l'autorité
communale doivent être remplis : Demande de Permis
d'Urbanisme, formulaire Statistique, formulaire
concernant les Performances Energétique des
Bâtiments, Attestation de l'architecte, Notice
d'incidence Préalable sur l'Environnement, etc.
Plusieurs copies de ces documents seront déposées au
service de l'urbanisme de la commune concernée.
La durée de la procédure de demande de permis
d'urbanisme varie d'après différents critères ainsi que
le nombre d'exemplaires selon le cas.
Le projet est soumis à l'étude
-
technique : s'associent à la conception du projet. La
D'autres intervenants
plupart du temps une étude ou un contrôle par un ingénieur en
stabilité est indispensable. Il réalise, en coordination avec
l'architecte, des plans de stabilité.;
Les techniques spéciales (chauffage, électricité, égouttage,
ventilation…) peuvent aussi faire l'objet d'une étude par un
ingénieur en techniques spéciales quand la complexité du projet
l'exige (immeubles de bureaux, bâtiments à usage spécifique,
domotique, etc.) ;
La sécurité incendie est également prise en compte ;
Depuis quelques années le maître de l'ouvrage doit également
désigner un "coordinateur sécurité et santé" qui prend en charge la
gestion des questions de sécurité et de santé sur le chantier et ses
abords. Sous certaines conditions un entrepreneur général peut
assurer cette fonction.
Une nouvelle règlementation concernant la
performance énergétique des bâtiments, (la PEB)
est déjà d'application pour des projets pilotes.
Elle rend obligatoire la désignation d'un
"rapporteur" chargé du contrôle de performance
énergétique des nouvelles constructions.
Sous certaines conditions, et moyennant des
honoraires complémentaires, l'architecte peut
s'en charger.
Le projet continue son évolution en fonction de
ces études et sera adapté au besoin.
- Documents graphiques :

Les plans sont précisés, les données

techniques intégrées. Par ailleurs d'autres
plans voient le jour : détails techniques à
grande échelle, plans de pose des
revêtements de sol et muraux, plans de la
cuisine, plans des menuiseries intérieures
(escaliers, mobilier intégré, porte...), plans
des ferronneries, etc.
- Documents administratifs :
Le cahier des charges définit l'ensemble des travaux
techniques (matériaux, mise en œuvre, types
d'appareils sanitaires, installations électriques,
installations de chauffage, etc.) et le mode de
fonctionnement entre les différents intervenants du
chantier ;
Un métré (mesurage de tous les matériaux
nécessaires) est également réalisé.
Ces documents permettent aux différents
entrepreneurs sollicités de remettre prix. Ils
constitueront aussi un volet important du contrat
entre le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur.
- Appel d'offre :
Sur base des documents précités, plusieurs
entrepreneurs ou corps de métier remettent
un devis.

- Choix de l'entrepreneur ou corps de
métier :
Les critères de choix de prédilection est
bien sûr le prix demandé pour les travaux.
D'autres critères rentrent également dans la
balance comme le délai de début et de fin
des travaux, la fiabilité, la compétence, etc.
 - Suivi des travaux :
En règle générale, il y a une réunion de chantier par
semaine entre l'entrepreneur (ou corps de métier), le
maître d'ouvrage, l'architecte et toute autre personne
concernée. Suite à cela, l'architecte établit un PV, sorte
de carnet de bord du chantier ;
L'architecte se charge également de fournir au fur et à
mesure les plans d'exécution et les informations
complémentaires selon la nécessité.
Il contrôle et donne son accord sur les factures émises
par l'entrepreneur avant payement par le maître
d'ouvrage.
 7. Réception provisoire et définitive
La réception des ouvrages consiste à poser un accord sur
les travaux réalisés. Un PV est dressé contradictoirement.
Les éventuels manquements et défauts doivent être
corrigés avant que la réception provisoire ne soit accordée
à l'entrepreneur.
Ca y est, vous pouvez emménager !
La réception définitive est accordée un an après la
réception provisoire. Ce laps de temps permet au(x)
maître(s) d'ouvrage de vérifier le bon fonctionnement de
l'ensemble de la construction et de découvrir d'éventuels
"vices cachés".