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AUDIT DU SECTEUR

IMMOBILIER
Introduction
- Caractéristiques du secteur
 Secteur en forte croissance ( réformes
économiques, croissance du secteur de l’habitat…)
Secteur régi par une réglementation spécifique
(légales, réglementaires,fiscale, comptable…)
Secteur dont le cycle de production dépasse
généralement une année,
l'importance de leurs stocks et des charges
financières,
 la possibilité de vente avant l'achèvement,
Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre légal et
réglementaire
2- Particularités fiscales
3- Règles comptables spécifiques
4- Principales étapes du processus d’activité
5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques
6- Diligences d’audit spécifiques
7- Réserves les plus fréquentes
Conclusion
Rappel des concepts et du
cadre légal et réglementaire
1- Travaux Immobiliers:

Sont considérés comme entrepreneurs de travaux


immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une
entreprise disposant du personnel et du matériel
nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux
destinés à la construction, à l'entretien, à la
réparation ou à la transformation d'immeubles.

Les travaux immobiliers peuvent être exercés


dans un cadre professionnel ou simplement à
titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à
considérer si les matériaux, objets ou appareils
sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par
le maître de l'ouvrage.
2- Lotisseur

Le lotisseur est la personne qui procéde à des


travaux d’aménagement ou de viabilisation de
terrains à bâtir (pose de canalisations d'eau et
d'égouts, électrification, construction de
chaussées, bordures, trottoirs etc...) .

Lotissement:  constitue un lotissement toute


division pour vente, location ou partage d’une
propriété foncière en deux ou plusieurs lots
destinés à la construction d’immeubles à usage
d’habitation, industriel, touristique, commercial
ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.
3- Promoteur Immobilier:

Le promoteur immobilier est défini


comme étant toute personne qui, sans
avoir la qualité d'entrepreneur des travaux
immobiliers procède ou fait procéder à
l'édification d'un ou de plusieurs
immeubles destinés à la vente ou à la
location.

Un promoteur immobilier doit être


propriétaire de son terrain. Pour
l’édifier il peut le faire lui même, comme il
peut faire appel à un entrepreneur de
travaux pour réaliser la construction.
4- V.E.F.A: Vente en état futur
d’achèvement (achat sur plan)

La VEFA est le contrat par lequel


une personne, l’acquéreur,
contracte avec une autre, le
vendeur afin d’acquérir un bien
immobilier.
Le vendeur s’engage à édifier un
bien immobilier dans un délai
déterminé et l’acquéreur
s’engage à payer le prix au fur et
à mesure de l’avancement des
Les étapes de la VEFA:

o Contrat de réservation (facultatif)


o Contrat préliminaire
o Contrat définitif
Contrat de réservation:
C’est un contrat permettant la
réservation d’un bien immobilier en
contrepartie du dépôt d’une garantie.
Il contient:
-Description détaillée
du bien
- Prix de vente
- Modalité du
paiement
Le paiement reste séquestré entre
Contrat préliminaire de vente:
obligatoire

Conclu à l’achèvement des


fondations de l’immeubles. Il
comporte les informations relatives à
: délai de livraison, le prix, les
modalités de paiement et la garantie
de remboursement
En outre, un cahier des charges est
signé entre les partie
(caractéristiques techniques, nature
Les garanties données à l’acquéreur:

Garantie de remboursement
Garantie des vices cachés ( 1 AN)
Garanties décennale (10 ANS)
Contrat définitif:

Le transfert de propriété du bien


immobilier est effectuée après
paiement intégral du prix et
l’obtention du permis d’habiter
RAPPEL DU CADRE LEGAL ET
REGLEMENTAIRE
Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires
spécifiques suivantes:

loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative


aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;

dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C

Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur


d’achèvement ;

loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des


immeubles bâtis ;

décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de


passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à
leur contrôle et à leur gestion ;

Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publics


PARTICULARITES FISCALES

N MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETES

Qualité Régime applicable Conditions à remplir


Sociétés Hors champ a) lorsque leur actif est constitué soit d'une
immobilières d’application unité de logement occupée en totalité ou en
transparentes majeure partie par les membres de la
société ou certains d'entre eux, soit d'un
terrain destiné à cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet
l'acquisition ou la construction, en leur nom,
d'immeubles collectifs ou d'ensembles
immobiliers, en vue d'accorder
statutairement à chacun de leurs membres,
nommément désigné, la libre disposition de
la fraction d'immeuble ou d'ensemble
immobilier correspondant à ses droits
sociaux. Chaque fraction est constituée
d'une ou plusieurs unités à usage
professionnel ou d'habitation susceptibles
d'une utilisation distincte.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE D’IS ET IR
Qualité Régime applicable Conditions à remplir
les Exonération permanente - opérations réalisées dans le cadre
promoteurs d’une convention conclue avec
immobiliers l’Etat, assortie d’un cahier des
(logements charges, en vue de réaliser un
économiques) programme de construction de
2.500 logements sociaux, étalé sur
une période maximum de cinq ans
courant à compter de la date de
délivrance de l’autorisation de
construire ;
- Tenir une comptabilité séparée
pour chaque programme de
construction ;
- Joindre à la déclaration fiscale :
- Un exemplaire de la convention et
du cahier des charges pour la
première année ;
- Un état du nombre de logements
sociaux réalisés dans le cadre de
chaque programme et le montant
du CA y afférent.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE D’IS ET IR
Qualité Régime applicable Conditions à remplir
les promoteurs Réduction temporaire pour une -réaliser pendant une période maximum
immobiliers période de 5 ans à compter de la de 3 ans courant à compter de la date de
(cités, date d’obtention du permis l’autorisation de construire , des
résidences et d’habiter d’une réduction de 50% opérations de construction de cités,
campus de l’impôt, au titre des revenus résidences et campus universitaires
universitaires) provenant de la location de cités, constitués d’au moins 500 chambres,
résidences et campus dont la capacité d’hébergement est au
universitaires réalisés en maximum de deux lits par chambre, dans
conformité avec leur destination. le cadre d’une convention conclue avec
l’Etat assortie d’un cahier des charges.
-Tenir une comptabilité séparée pour
chaque opération de construction;
-Joindre à la déclaration fiscale :
-Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la première
année ;
-Un état du nombre de logements sociaux
réalisés dans le cadre de chaque
programme et le montant du CA y
afférent ;
-Un état du nombre de chambres
réalisées dans le cadre de chaque
opération de construction de cités,
résidences et campus universitaires ainsi
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA

Opération Régime applicable Conditions à remplir

livraison à soi- Exonération sans droit à déduction - la superficie couverte n'excède


même de pas 300 m² ;
construction, - la construction porte sur une unité
effectuée par de logement indivisible ayant fait
toute l’objet de délivrance d’une
personne autorisation de construire et est
physique affectée à l'habitation principale
de l'intéressé pendant une durée
de quatre ans courant à compter
de la date du permis d'habiter ou
de tout autre document en tenant
construction Exonération sans droit à déduction - lieu.
La superficie couverte n'excède
d'une unité de pas 300 m² ;
logement par - La société constituée par les
une société membres d’une même famille ;
civile - La construction est destinée à
immobilière l’habitation personnelle principale
des membres.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA
Opération Régime applicable Conditions à remplir

Constructions Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300
par des m² ;
personnes - Construction destinée au logement du
physiques et personnel ;
morales - Edification dans le cadre d’un
- programme agréé.
construction de Exonération sans droit à déduction La superficie couverte n'excède pas 300
logements pour m² ;
le compte de - Les coopératives sont constituées et
chacun de leurs fonctionnent conformément à la
adhérents par législation en vigueur.
les coopératives
d'habitation

les constructions Exonération avec droit à déduction - la superficie couverte et la valeur


de locaux à immobilière totale (prix du terrain + coût
usage exclusif de la construction principale et des
d'habitation annexes + frais d'adduction d'eau et de
branchement d'égout et d'électricité),
par unité de logement, n'excèdent pas
respectivement 100m² et 200.000
dirhams TTC.
PARTICULARITES FISCALES

EN MATIERE DE TVA
Opération Régime applicable Conditions à remplir

les Exonération avec droit à déduction - réalisation de la construction au


constructions maximum trois ans courant à compter
de cités, de la date de l’autorisation de
résidences et construire des ouvrages constitués
campus d’au moins 500 chambres, dont la
universitaires capacité d’hébergement est au
par les maximum de 2 lits par chambre ;
promoteurs - opération s’inscrit dans le cadre d’une
immobiliers convention conclue avec l’Etat,
assortie d’un cahier des charges.
les opérations Exonération avec droit à déduction - afférents au projet "Annassim" situé
de réalisation dans les communes de Dar Bouazza
de logements et Lissasfa par la société nationale
sociaux d’aménagement collectif
- (SO.N.A.D.A.C).
les opérations Imposable à 10% avec droit à déduction immeubles à usage d'hôtels, motels,
de location villages de vacances ou ensembles
d'immeubles immobiliers à destination touristique,
équipés totalement ou partiellement,
y compris le restaurant, le bar, le
dancing, la piscine, dans la mesure où
ils font partie intégrante de
l'ensemble touristique.
FISCALITE DES COLLECTIVITES
LOCALES
SUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de Exigibilité de la


la taxe taxe
La taxe sur les opérations de La taxe est calculée sur la superficie au mètre Le redevable Les redevables de
construction porte sur la carré couvert, chaque fraction de mètre carré de la taxe est la taxe sont tenus
construction, la reconstruction étant comptée pour un mètre carré entier. le bénéficiaire d’acquitter le
et l’agrandissement de toute Le montant maximum de la taxe est fixé au de montant de ladite
nature ainsi que les opérations mètre carré couvert comme suit : l’autorisation taxe exigible au
▪ immeubles collectifs de logements ou
de restauration dont la de construire. moment de la
ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre
réalisation doit faire l’objet carré couvert ; délivrance de
d’une autorisation de ▪ immeubles à usage industriel, commercial, l’autorisation de
construire. professionnel ou administratif : 20 dirhams par construire.
A noter que les logements mètre carré couvert ;
économiques sont exonérés de ▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre
la taxe. carré couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant
des saillies (balcons) situées sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies
compte pour double pour le calcul de la taxe.
FISCALITE DES COLLECTIVITES
LOCALES
SUR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la Exigibilité de la taxe


taxe
La taxe sur les opérations Le taux maximum de la taxe Le redevable de la Elle est exigible six
de morcellement est est fixé à 5% de la valeur taxe est le mois après la date de la
instituée à l’occasion de vénale du terrain déclarée au bénéficiaire des délivrance par la
toute opération de moment du dépôt de la autorisations de commune du certificat
morcellement. demande de l.autorisation de morceler. attestant
morceler. l’exécution des travaux.
La taxe est acquittée au
moment de la délivrance
de l’autorisation de
morceler.
FISCALITE DES COLLECTIVITES
LOCALES
E SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT

Champ Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe


d’application
La taxe sur les Le taux maximum de Le redevable de la Les redevables de la taxe sont tenus
opérations de la taxe est fixé à 5% du taxe est le bénéficiaire d’acquitter, à la caisse du régisseur
lotissement est coût total des travaux de l’autorisation de de la commune du lieu de
instituée à l’occasion de viabilisation, lotir. situation du lotissement :
de toute opération de d’assainissement et ▪ un acompte de 75% du montant de
lotissement. d’électrification du la taxe exigible, liquidé sur la base
lotissement. du coût total estimatif
des travaux de viabilisation,
d’assainissement et d’électrification
du lotissement, au moment
de la délivrance de l’autorisation de
lotir ;
▪ et le solde du montant de la taxe
exigible, liquidé sur la base du coût
total réel desdits
travaux, au moment de la délivrance
du permis de conformité.
FISCALITE DES COLLECTIVITES
LOCALES
D’OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
OUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe

La redevance d’occupation Le taux maximum Le redevable de la La redevance d’occupation


temporaire du domaine de la redevance est redevance est le temporaire du domaine
public communal pour fixé à 40 dirhams bénéficiaire de public communal pour
usage lié à la par mètre carré. l’autorisation de usage lié à la
construction est due à la l’occupation temporaire du construction est liquidée et
suite de l’occupation domaine public communal. versée trimestriellement à
temporaire du domaine la caisse du régisseur
public communal, communal.
notamment, par des dépôts
de matériels et de matériaux,
par des clôtures ou par des
saillies dues
aux échafaudages.
FISCALITE DES COLLECTIVITES
LOCALES
E SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode d’établissement de la


taxe
La taxe sur les terrains La taxe est assise sur la La taxe est due par le La taxe sur les terrains
non bâtis porte sur les superficie du terrain au propriétaire et, à urbains non bâtis est établie
terrains urbains non mètre carré. défaut de propriétaire et due pour l’année entière à
bâtis situés à l’intérieur Les taux maximums de la connu, par le raison des faits
des périmètres des taxe sur les terrains urbains possesseur. existants au 1er janvier de
communes urbaines. non bâtis sont fixés pour : l’année d’imposition.
▪ les terrains situés dans une Lorsqu’un terrain a été
zone villa à 2 dirhams le construit, la taxe n’est plus
mètre carré ; due à partir du 1er janvier de
▪ pour les terrains situés dans l’année qui suit
une zone immeuble, à 4 celle de la délivrance du
dirhams le mètre carré. permis de construire.
Les cotes inférieures ou
égales à 200 dirhams ne sont
pas mises en recouvrement.
SPECIFICITES DU SECTEUR BTP
Les axes examinés se rapportent aux points
suivants :
2. Chiffre d’affaires imposable ;

3. Approvisionnement ;

4. Révision des prix ;

5. Travaux en cours ;

6. Bois de coffrage ;

7. Pièces justificatives des dépenses ;

8. Frais d’installations de chantier.


Chiffre d’affaires imposable
 Problème: la régularisation du CA est
souvent effectuée sur la base des
décomptes établis par l’administration
publique.
 Solution : les décomptes sont
obligatoirement établis sur la base des
documents attestant l’avancement des
travaux. Ces documents officiels sont
appelés attachements ou situations qui
sont adoptés comme pièce maîtresse de la
justification du chiffre d’affaires réalisé
assorti de l’établissement d’une facture
émise par l’entreprise comportant la
Approvisionnement
 Problème: les approvisionnements figurant
sur les décomptes sont pris, parfois,
comme travaux donnant lieu à chiffre
d’affaires imposable
 Solution : constituant de simples avances
dans le cadre des marchés de travaux, les
approvisionnements ne font pas partie des
produits d’exploitation. Ainsi, les sommes
encaissées par l’Entreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des
avances à imputer au compte approprié.
Révision des prix
 Problème : la révision des prix suscite
parfois des controverses quant à son
mode de détermination et à l’exercice de
son rattachement.
 Solution: Le montant de la révision des
prix prévue dans les marchés de travaux
immobiliers, fait partie des produits à
recevoir lorsque les index de révision sont
connus à la clôture de l’exercice. A défaut,
il y a lieu de retenir les derniers index
connus.
Travaux en cours
 Problème : dans la pratique, certaines entreprises
procèdent à des évaluations approximatives et non
justifiées, en dehors des règles fiscales et comptables
prévues en la matière.
 Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en
valeur et évalués au prix de revient. Toutefois, la majorité
des entreprises ne disposent pas d’une comptabilité
analytique, il a été retenu la définition et la méthode
d’évaluation suivantes:
 Définition : TEC sont constitués des travaux effectués
depuis la date des derniers travaux matérialisés par les
derniers attachement ou situation, jusqu’à la date de
clôture de l’exercice.
 Méthode d’évaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir
compte :
5. du coût des matériaux utilisés ;
6. du coût de la main d’œuvre ;
7. des frais de chantier ;
8. de la quote-part des frais généraux et amortissement se
rapportant aux travaux en cours. Cette quote-part peut
être déterminée d’une manière forfaitaire en appliquant
Bois de coffrage
 Problème : des traitements différents :
éléments immobilisables amortis à des
taux différents ou charges
 Solution : vu que les bois de coffrage
subissent en général des utilisations
intensives, il est préconisé de tenir à leur
égard, un compte d’inventaire permanent,
à l’effet d’imputer au résultat de chaque
exercice, le montant de la consommation
effective en bois de coffrage.
Comptablement, cela revient à introduire
tous les achats de bois de coffrages dans
les comptes de charges et à comptabiliser
en stock en fin d’année le montant des
bois de coffrages non consommés à
Pièces justificatives des

dépenses
Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations
de dépenses souffrent parfois du caractère de non-
conformité aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie
à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, en
dépit de leur caractère réel.
 Solution : tout achat de biens et services effectué auprès
d’un patentable doit être justifié par une facture régulière
ou tout autre document ou pièce probante en tenant lieu,
établi par le fournisseur en vertu des dispositions des
articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les
sociétés et 30 de la loi n° 17-89 régissant l’impôt général
sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements
effectués auprès de fournisseurs non patentables et qui ne
délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit
établir un ordre de dépense sur lequel elle doit préciser :
3. le nom et l’adresse du fournisseur ;
4. la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises
achetées ou des prestations rendues ;
5. les modalités de règlement ;
6. l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).
Frais d’installation de
chantier
 Problème : certains marchés de travaux prévoient
l’engagement de dépenses nécessaires à l’installation de
chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour
personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet
de réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à
des immobilisations amortissables.
 Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter
dans les marchés de travaux des deux manières suivantes :
3. au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché
rémunérant les frais d’installation tels que logements pour
le personnel, bureaux de chantier,… ces frais entrent
directement dans le compte de charges. En contrepartie,
les produits correspondants doivent être pris en
considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans
les stocks de fin d’année pour la partie non encore
facturée.
4. ou être incluses dans les différents prix unitaires des
travaux. Ces frais doivent être immobilisés à l’actif de
l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du
marché découlant du contrat.
SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SECTEUR

1-Incorporation des charges


financières au coût de production des
opérations immobilières

Le PCSI prévoit la possibilité, pour les


entreprises dont le cycle normal de
production > 12 mois,
d'inclure dans le coût de production les
charges financières courues pendant la
période de production et relatives à des
dettes contractées pour le financement
spécifique desdites productions.

L'achèvement technique doit


Cas des emprunts finançant plusieurs
projets:
Les charges financières sont
affectées, par répartition entre les
différents projets en justifiant, au
niveau de l'ETIC, les modalités de
répartition.
Fait générateur d’incorporation:

 Pour la réserve foncière, l'incorporation des


charges financières au coût des terrains est
opérée à partir de la matérialisation de la
décision d'acquisition par le versement partiel
ou total du prix d'achat entre les mains d'un
notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.

 Pour les lotissements, incorporation des charges


financières au coût des stocks est effectuée à
partir de la date de la première autorisation
de lotir.

 Pour les constructions, le fait générateur de


l'incorporation des charges financières est
 CAS PARTIULIER: Opérations en
Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD) :

 Conformément à la convention entre le


mandataire et le mandant, les travaux ne
sont engagés sur ces opérations que si les
financements propres à ces opérations
sont disponibles.
 
 Un programme MOD ne pourra supporter
de charges financières que si la
convention entre le mandataire et le
mandant le stipule expressément.
2-Incorporation des charges
commerciales et de publicité
 Liste des charges concernées:

 fléchage et signalisation d'un chantier ;


 achat de maquette ;
 aménagement de bureaux de vente provisoires ou
d'appartements – témoins ;
 plaquettes commerciales ;
 publicité de lancement de programme;
Principe:
Ces charges sont incluses dans les
stocks.
Dérogation: Grands Projets:

La construction et l'aménagement d'un complexe


de vente et les frais de publicité et de
prospection pourront être considérée comme:

Une immobilisation amortissable sur la durée


d'utilisation dudit complexe.

L'usage de cette option devra être explicite et


justifié au niveau de l'ETIC.
 
Charges exclues du coût de revient:

 les dépenses courantes de


commercialisation: Rémunérations
d'intermédiaires commerciaux
 Les dépenses courantes de
publicité: Frais de publicité générale

 A retraiter comme charges


constatées d'avance
A reprendre en fonction du constat
définitif du transfert de propriété du
3-Incorporation des frais de
fonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputés
selon un taux fixe en attendant la mise en
place de la comptabilité analytique:

 7% pour les opération réalisées en maîtrise


d’ouvrage directe
 En fonction des conventions établies pour
les opération en MOD

 Mention sur l’ETIC


4-Incorporation des honoraires et
frais
Liste des charges concernées:

Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être


rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont
compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des
frais suivants :
 Assurances
 Honoraires des architectes,
 Honoraires des avocats,
 Honoraires des notaires,
 Frais de courtage,
 Frais d'expertise,
 Frais juridiques,
 Frais d'appels d'offres,
5-Provision pour travaux
restant à effectuer
 Elle sert à enregistrer la provision correspondant
au coût des travaux à effectuer postérieurement
à la constatation de l’achèvement d’un
programme pour permettre d’arrêter le coût total
d’une opération.
 Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais
non encore facturés qui doivent être portés au
crédit du compte 4417 “fournisseurs, factures
non parvenues”.
 Les travaux qui restent à effectuer doivent faire
l’objet d’états détaillés permettant d’apprécier la
réalité de la provision constituée. ( ETIC)
 Il s’agira essentiellement des travaux
d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler
sur une durée assez longue après la vente du
programme concerné, travaux de finition et de
parachèvement des ouvrages…..
 Exclusion de la provision pour
travaux restant à effectuer:

 Coût commerciaux et de publicité


après achèvement
 Frais financier après achèvement
 Charges d’entretien et de
copropriété des logements
invendus
 Frais interne de gestion de
l’entreprise après achèvement
6- Provision pour dépréciation des stocks

L'évaluation des provisions pour


dépréciation des stocks et encours doit
être calculée en respectant, notamment,
le principe de la prudence.

:
Vérifier que

le coût des stocks < la valeur probable de


vente - frais de commercialisation
Sinon Provisionner
Conditions:
Mettre en en place des procédures
permettant la détection et la
dépréciation comptable des stocks:
 la mise en place de procédures
de suivi des coûts par programme
 Mise à jour du coût prévisionnel
des programmes à la clôture de
chaque exercice.
dégager les provisions
éventuelles à constater.
ETIC:
Spécifici
tés
ETIC:
Spécifici
tés
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
D’ACTIVITE:

 Cas des promoteurs


immobiliers et des
lotisseurs

 Cas des entreprises de


travaux immobiliers
Principales étapes Achats de terrains
du déroulement d’un
programme: Autorisation de lotir

Travaux de viabilisation des terrains

PV de réception provisoire
+ Attestation de conformité

Autorisation
Lots Ventes de lots
de construire

Compromi
s Travaux de construction
de vente

PV de réception provisoire s’il y a


lieu
Permis d’habiter (par tranches
du programme)

Obtention de titres fonciers


parcellaires

Contrat de
vente définitif
PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
D’ACTIVITE:

 Cas des entreprises des


travaux immobiliers:

Le processus d’activité est


assez similaire à celui d’une
entreprise industrielle.
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Production-stocks:

Travaux immobiliers Promotion immobilière


Difficulté de la valorisation des stocks Idem
des en +
cours qui dépend d’estimations Spécificité des règles
significatives; d’évaluation des stocks
prévues par le PCSI
Difficulté de définir un niveau normal
(incorporation des
d’activité: sort du coût de sous-activité; charges financières,
commerciales, des charges
Absence / insuffisance du système de

comptabilité analytique ; restant à effectuer, …);

Absence d’un système budgétaire


permettant
d’estimer et de suivre la marge sur
chaque
projet.
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Ventes-clients:

Travaux immobiliers Promotion immobilière


Risque de non respect du principe de  Date de transfert de
cut off propriété
(décalage entre la facturation et (possibilité de vente avant
l’avancement
l'achèvement) ;
des travaux, …);
Difficulté de déterminer les modalités et
Importance des
les
encaissements
dates du fait générateur des ventes (%
en espèces excédant
d’avancement des contrats à L.T, date
20.000
d’achèvement, …);
DH : Enregistrement
Retenues de garantie: facturation,
exhaustif
comptabilisation et recouvrement. des recettes ?
Détermination et rattachement des
révisions
des prix.
Dépendance vis-à-vis d’un nombre
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Achats-fournisseurs:

Travaux immobiliers Promotion immobilière

NC. Les travaux et prestations de


services reçus sont
décentralisés
et difficiles à vérifier (dates
des
décomptes différentes de celles
d’avancement des travaux);
Risques liés aux sous-traitants Comptabilisation des
(relations non retenues de
formalisées, justificatifs non probants, garantie
défaillance) ; Idem.
Mode de comptabilisation des

approvisionnements : la Idem.
comptabilisation en
chiffre d’affaires ou en débours diffère
selon
NC.
que la facture est libellée au nom de
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Etat : impôts et taxes

Promotion immobilière Travaux immobiliers

Remise en cause des Risque fiscal au regard de la


exonérations TVA découlant de l’application
suite au non respect des du
dispositions taux de 14% au lieu de 20% sur
prévues par la Convention certains travaux d’installation
signée et de
avec l’Etat (non tenue d’une pose ;
comptabilité séparée telle
qu’exigée Risque lié au recours à des
par la loi, …); fournisseurs non patentables ;

Réalité des soldes TVA débiteurs


(rejet de remboursement de la
TVA,
…) ;
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Paie-personnel / Trésorerie :

Travaux immobiliers Promotion immobilière

Variation au cours de l’année du Idem.


niveau d’activité (personnel
temporaire);
Difficulté de gestion et de suivi
d’un
effectif éparpillé
géographiquement ;
Non respect de la législation du
Probité de certaines dépenses  Importance des encaissements
travail. (en
réglées en espèces.
espèces) et de décaissements ;
Décentralisation de la fonction

notamment les encaissements


(plusieurs bureaux de vente
dispersés);
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Provisions pour risques et charges:
Travaux immobiliers Promotion immobilière

Difficulté d’estimation de la marge


sur le Idem.
projet dès le départ et son impact
sur
les provisions pour pertes à Idem.
terminaison;

 Non provisionnement des


engagements
contractuels: garanties, litiges,
remises
en état des sites, ...

Risque de pénalités et de travaux


complémentaires (réglementation
stricte
PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES

Immobilisations:

Travaux immobiliers Promotion


immobilière
 Parc d’immobilisations important Cycle non significatif.
éparpillé sur plusieurs chantiers ;
Cependant:
Absence d’inventaire physique et du
suivi Critères de distinction
du matériel en chantiers; entre
stocks et
Critères de distinction entre charges, immobilisations
stocks (bureaux de vente,
et immobilisations ( frais d’installation mobilier des
de appartements
chantier, petit outillage, bois de témoins, ….).;
coffrage,
….).;


DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES

 Comptes significatifs des promoteurs


immobiliers: particularités

 Actif:
• Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);
• Etat - impôts et taxes;
• Trésorerie-Actif.

 Passif:
• Clients - avances et acomptes;
• Fournisseurs - retenues de garantie.
DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:
Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et
l’unicité de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion
immobilière relèvent généralement des contrats à long terme.
L’importance des données non répétitives et des estimations
comptables a un impact sur la démarche d’audit et la sélection des
procédures de validité:

 PLANIFICATION DE LA MISSION:

Importance de l’évaluation de l’environnement général des


contrôles :
-Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la
direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de
l’entreprise.

Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités de


l’entreprise :
Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles
devraient être observées:
• Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des
projets.
• Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution
(sous-traité, direct) par type de clientèle, par projet … ;
DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:
 METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET

En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité


séparée.
La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du
bilan et du CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas
notamment :

•de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;


•d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;
•de repérer les projets problématiques, …

La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:


L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La
validation des résultats de chaque projet se fera par l’examen des
produits et des charges y afférents.

Cette méthode permet également de valider une partie significative


de certains postes tels que les stocks, les produits et charges
constatés d’avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et
charges, ….

Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.


DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:
 L’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE

Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la


validation des comptes des produits et de charges,
l’auditeur devra procéder à une revue approfondie du
système de contrôle interne mis en place par l’entreprise
pour s’assurer de la fiabilité du système de la comptabilité
analytique et du contrôle budgétaire des coûts par projet.

Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles


clés:

- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;
- Personnel;
- Immobilisations.
DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:

 LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

En fonction du résultat des phases précédentes et


notamment de la qualité du suivi des coûts par projet,
l’auditeur va dérouler un programme de travail lui
permettant de valider les résultats des projets.

Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de


l’analyse par projet.

D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant


notamment sur les provisions pour risques et charges et
les comptes se rattachant aux cycles revus lors de
l’intérim.
DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:
Cas des promoteurs immobiliers et
lotisseurs
 LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES

Une attention devrait être accordée aux points suivants:

•Nécessité de circulariser la conservation foncière pour


valider les réserves foncières ;

•Circularisation des autres partenaires (avocats,


fournisseurs, clients professionnels, banques, …) ;

•Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater


l’état d’avancement des travaux et cerner l’activité.
RESERVES LES PLUS FREQUENTES
 Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison de
l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité
analytique ou de la non conformité de la méthode
d’évaluation avec les règles comptables en vigueur;

 Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs


ne sont pas analysés (Eses de promotion immobilière);

 Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les


retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);

 Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des


provisions pour risques et charges;

 Non respect de la spécialisation des exercices en matière


de l’enregistrement des ventes et/ou des achats;
MERCI POUR VOTRE ATTENTION