Charla CyJ

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FIDEICOMISO: EL DESARROLLO DE LA OPERATORIA INMOBILIARIA

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Diagramaciones usuales en los fideicomisos inmobiliarios Fideicomiso inmobiliario y el llamado Estatuto del Consumidor
Ab. Sebastin Heredia Querro
ESTUDIO JURDICO BOSSI, MAURE, HEREDIA

Laprida 518 - Tel: (0351)- 4218481- 4248482 - Crdoba
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VEHCULOS PARA UN DESARROLLO INMOBILIARIA

1 Vehculos asociativos Sociedades comerciales de objeto nico Sociedades annimas o de responsabilidad limitada Sociedades civiles Uniones transitorias de empresas
2 Vehculos no asociativos
Condominio Fideicomiso

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EL FIDEICOMISO: CONCEPTO Y PRINCIPALES EFECTOS

Art. 1, Ley 24.441 (LDF): Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario. Art. 11, LDF: Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria que se rige por lo dispuesto en el ttulo VII del libro III del Cdigo Civil y las disposiciones de la presente ley cuando se trate de cosas, o las que correspondieren a la naturaleza de los bienes cuando stos no sean cosas. Art. 14, LDF: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente del artculo 1113 del Cdigo Civil se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o vicio fuese causa del dao si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado. Art. 15, LDF: Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la accin singular o colectiva de los acreedores del fiduciario. Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos.

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POR QU RECURRIR AL FIDEICOMISO PARA 1 Por laUN DESARROLLOotorga a los compradores o a los mayor seguridad que INMOBILIARIO?
inversores, posibilitando la sustitucin de financiamiento con la preventa: Reduce la necesidad de financiarse con fondos de terceros 2 Por la gran flexibilidad para asignar resultados: Todos los fiduciantes (propietario/desarrollista) ms el constructor y los proveedores pueden ser beneficiarios o fideicomisarios 3 Proteccin de los crditos originales por la financiacin del proyecto: Asla el riesgo de insolvencia de los participantes por la creacin de un patrimonio separado en cabeza del fiduciario Importancia de una buena eleccin del fiduciario !!!

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DIAGRAMACIONES MS USUALES
Fideicomiso inmobiliario: Patrimonio de Afectacin
Fiduciantes
Escenario 1: Aporte del inmueble para participar en un negocio inmobiliario (fiduciante-inversor) Escenario 2: Aporte de dinero como inversin (fiducianteinversor) Escenario 3: Aporte de materiales o de la construccin per se (canje) (fiducianteproveedor) Escenario 4: Aporte de dinero para adquirir una unidad como destinatario final (fiducianteconsumidor) Escenario 5: Combinacin Funciones del Fiduciario: A no ser que se aporte el inmueble, adquirir el lote con los fondos aportados Administra la construccin: El fiduciario puede ser la misma empresa constructora El fiduciario puede subcontratar la direccin, representacin, proyecto y administracin de la obra en una firma especializada Afecta el edificio a PH y vende unidades, puede o no haber contacto con consumidores Puede subcontratar la comercializacin en una o ms firmas especializadas La venta puede ser mediante boletos, o bien sumando al fideicomiso como fiduciantes-beneficiarios (Escenario 4) Liquida el producido de la venta a los fiduciantesinversores- beneficiarios (Escenarios 1 y 2), y adjudica unidades a proveedores (Escenario 3) Percibe una retribucin en distintas modalidades
Beneficiarios o Fideicomisarios
Escenario 1: Su beneficio puede ser metros construidos o unidades funcionales Escenario 2: Su beneficio puede ser el producido de la venta de las unidades o metros construidos Escenario 3: Su beneficio suele ser metros construidos Escenario 4: Su beneficio es una unidad funcional particular Escenario 5: El beneficio ser una funcin del aporte

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CONTACTO CON LOS CONSUMIDORES
Si bien a veces el producto ntegro del desarrollo inmobiliaria se reparte slo entre los fiduciantes originantes, quienes son a su vez beneficiarios (como era el caso con los viejos consorcios de construccin), en la gran mayora de los casos el negocio se volcar al mercado, y el fideicomiso entrar en contacto con los consumidores mediante preventas y ventas
En este ltimo escenario, el Estatuto del Consumidor ser aplicado al fideicomiso, sin importar el esquema utilizado: adquisicin de unidades mediante boleto de compraventa con el fiduciario, o mediante incorporacin como fiduciante-beneficiario (Carlos Molina Sandoval, en La proteccin jurdica del adquirente de unidades funcionales y el fideicomiso inmobiliario, en LL, 01/10/07)
En el rgimen del Estatuto del Consumidor, la finalidad es tipificante y predomina sobre la estructura tpica del negocio (Ricardo Lorenzetti, Consumidores, Rubinzal-Culzoni, 2003, p. 113). Lo dirimente ser la causa determinante del aporte y quin ha sido responsable del desarrollo del negocio (Molina Sandoval, cit.)

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR El Estatuto del Consumidor a nivel nacional (LDC) est compuesto por el Art. 42 de la C.N., la Ley 24.240, sancionada el 22/09/93, su Dto. Reglamentario 1798/94, y las reformas efectuadas por las Leyes 24.568 (1995), 24.787 (1997), 24.999 (1998) y 26.361 (2008) A nivel provincial, Art. 58 de la Constitucin, y se aplica tambin la Ley 8835 (Carta del Ciudadano), Cap. V, Arts. 34 a 49 A nivel municipal, se aplica tambin la Ordenanza Municipal 8852/92, modificada por las Ordenanzas 9460/96, 9803/97 Y 9810/97

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Quin es consumidor? Art. 1, LDC: toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est expuesto a una relacin de consumo Destinatario final = adquiere un producto o servicio para satisfacer una necesidad personal, y no simplemente para integrar la cadena de distribucin del producto El acento est puesto no en la relacin de consumo, sino en el consumo mismo: es suficiente que el consumidor adquiera o utilice el bien an sin celebrar un contrato de consumo; o, incluso, sin utilizarlo, est expuesto a una relacin de consumo, para que se aplique todo el rgimen de la LDC (Carlos Molina Sandoval, LL, Supl. Especial Reformas a la Ley de Defensa del Consumidor, Abril de 2008, pgs. 81/108) No se requiere oferta pblica dirigida a persona indeterminada (Augusto Morello, Aproximaciones sustanciales y procesales al consumidor inmobiliario en la Ley 26.361, JA 2008II-1158) No ser necesario adjuntar un contrato de consumo para probar la legitimacin activa, bastando acreditar haber estado expuesto a una relacin de consumo: incluira a todos aquellos afectados (pero no adquirentes ni usuarios ocasionales) por la generacin de productos inmobiliarios por caso, grandes emprendimientos, por las consecuencias nocivas de esta urbanizacin como inundaciones, perturbaciones en el sistema cloacal, etc. (Morello, cit.) Ab. Sebastin Heredia Querro
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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR

Quin es proveedor? Art. 2, LDC: la persona fsica o jurdica de naturaleza pblica o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente, actividades de produccin, montaje, creacin, construccin, transformacin, importacin, concesin de marca, distribucin y comercializacin de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios Se excluye a los profesionales liberales que requieran para su ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. S se incluye la publicidad que hagan de su ofrecimiento Expresamente queda comprendido como proveedor la empresa constructora

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU APLICACIN A LOS INMUEBLES La LDC se aplica a:
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Empresas constructoras de todo tipo de inmuebles, sea destinados a vivienda, oficinas, locales comerciales, apparthotel, etc., en tanto encuadren en la nocin de proveedor Locadores de obra en tanto briden servicios a un locatario como destinatario final Inmuebles nuevos o usados, siempre que provengan de un proveedor Locacin de inmuebles con destino a vivienda o comercial, siempre que sea realizada por un proveedor a favor de un consumidor (caso de una empresa dedicada a la locacin de inmuebles) La actividad profesional del administrador de consorcios Corredores inmobiliarios: en principio, estaran exentos en tanto y en cuanto sus servicios requieran para su ejercicio ttulo universitario y matrcula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para ello. S se incluye la publicidad que se haga de sus servicios

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ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU 11 APLICACIN A LA ADQUISICIN DE INMUEBLES En beneficio de: Compradores (para destino final) de inmuebles nuevos o usados, o lotes de terreno adquiridos para tal fin, sin importar si compra mediante boleto, o mediante incorporacin al fideicomiso, etc. (finalidad tipificante) Locatarios que contratasen para el mismo objeto (la construccin o reparacin de sus viviendas) Quienes reciban prestaciones de servicios que tengan por objeto inmuebles, tal como los servicios brindados por entes que administran countries y emprendimientos similares (Eduardo Gregorini Clusellas, El consumidor inmobiliario. Su tutela en la Ley 24240 reformada por la ley 26361, en JA 2008-II1261.
ESTATUTO DEL CONSUMIDOR Y SU APLICACIN A LA ADQUISICIN DE INMUEBLES
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Lo dirimente para la aplicacin de la LDC en materia de inmuebles ser que exista un contratante profesional encuadrable dentro de la nocin de proveedor, y exista un usuario o consumidor. Si no se dan estos recaudos, la operacin concreta queda al margen de la aplicacin de la LDC (pero sujeta al rgimen general del Cd. Civil y LDF)

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CUESTIONES COMPLEJAS: CONSUMIDORES VS. FIDEICOMISOS En un proyecto podr haber un grupo de consumidores en contacto con un
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fideicomiso quienes coexistirn, a su vez, con adquirentes de unidades que no son consumidores (p.ej., fiduciante inversor) La exposicin de la firma constructora y/o administradora de la obra a la luz de la LDC es clara, en cuanto encuadra en la nocin de proveedor, pero, la exposicin del fiduciario depender de las funciones que se haya reservado por contrato: (1) Si el fiduciario slo es el soporte material del negocio, administra los activos pero no realiza funcin alguna conforme al Art. 2, LDC (no construye, no administra la obra, no comercializa, no pone su marca, etc.) no debiera ser pasible de sanciones fundadas en la LDC. (2) Sin embargo, an si el fiduciario no realiza ninguna de las actividades del Art. 2 LDC, asumiendo un rol de mera administracin del activo, existe la posibilidad de que se interprete que es una de las partes intervinientes responsables (Nicols Malumin, El fideicomiso en garanta y la responsabilidad del fiduciario frente al consumidor, en LL-2005-E, 436) (3) Ahora bien, si el fiduciario adems ocupa el rol de empresa constructora o administrador de obra, su responsabilidad ya no depender de su rol de fiduciario, sino de su rol como constructor o administrador de obra (Molina Sandoval, cit.) Adems, el orden pblico del Estatuto del Consumidor (Art. 65, LDC) puede afectar el clausulado del contrato en punto a: clusulas abusivas, publicidad efectuada, derecho de informacin y rendicin de cuentas, responsabilidad, daos punitivos y vicios redhibitorios
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LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO

Banco Hipotecario c. Ciudad de Buenos Aires (CNFedContenciosoadministrativo, Sala II, LL 20/09/2005) Operatoria Lnea de Crdito BHSA para financiacin de emprendimientos constructivos con fideicomiso en garanta Plataforma fctica: Un consumidor adquiri un inmueble a estrenar, y al tomar la posesin result que no se hallaban terminadas las tareas de obra previstas (haba luz de obra, no haba luz de emergencia, ascensores funcionaban incorrectamente y escombros sin remover) Plantea el caso en sede administrativa ante la Direccin General de Defensa y Proteccin al Consumidor La constructora reconoci las faltas en terminacin En sede administrativa se constataron violaciones a la LDC: Art. 5 (Las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad fsica de los consumidores o usuarios), 8 (publicidad), 10 bis (El incumplimiento de la oferta o del contrato por el proveedor, salvo caso fortuito o fuerza mayor, faculta al consumidor, a su libre eleccin a: a) Exigir el cumplimiento forzado de la obligacin, siempre que ello fuera posible; b) Aceptar otro producto o prestacin de servicio equivalente; c) Rescindir el contrato con derecho a la restitucin de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato. Todo ello sin perjuicio de las acciones de daos y perjuicios que correspondan) y 18 (La aplicacin de las disposiciones precedentes, no obsta a la subsistencia de la garanta legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicar de pleno derecho el artculo 2176 del Cdigo Civil; b) El artculo 2170 del Cdigo Civil no podr ser opuesto al consumidor).

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El Gobierno de la C.A.B.A. impuso una multa de $10.000 solidariamente al fiduciario y a la constructora (y mand publicar la sancin en un diario) El contrato de fideicomiso con la constructora estipulaba que el fiduciario no respondera frente a terceros como consecuencia de los actos u omisiones de la constructora-vendedora El boleto de compraventa era firmado por la constructora y tambin liberaba de responsabilidad al fiduciario, sin perjuicio de la responsabilidad de la constructora. El fiduciario slo compareca en el boleto a los efectos de comprometer la ulterior transferencia de dominio El fiduciario escrituraba por cuenta y orden de la constructora (fiduciante-deudora), que era quien construa y venda (o pre-venda) Las ventas eran gestionadas por el fiduciario y se hacan en sus oficinas

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LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO Se consider que el fiduciario integraba la cadena de comercializacin, no siendo un mero agente financiero, quedando subsumida su actuacin en el Art. 40 LDC y, por ende, responsable
El fiduciario debi controlar que los bienes fideicomitidos se encontraren correctamente terminados, o bien hacerse cargo de las eventuales reparaciones La clusula de eximicin de responsabilidad del fiduciario inserta en el boleto es inoponible al consumidor, por ser una clusula abusiva en un contrato de adhesin (Art. 37, LDC)

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Ortiz, LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO Pablo D. c. T.G.R. Hipotecaria S.A. (CNCiv, Sala G, 09/08/2006) Plataforma fctica: Un consumidor interpuso una demanda civil de daos y perjuicios persiguiendo dao moral contra el fiduciario en virtud de los vicios de construccin (filtraciones) del inmueble adquirido (522 Cd. Civil) En el contrato de fideicomiso, el fiduciario se reserv la facultad de: cobrar una comisin por cada unidad vendida, certificar el avance y calidad tcnica de la obra, aprobar planes de venta y escrituracin El contrato de fideicomiso tena una clusula de eximicin de responsabilidad del fiduciario, salvo en casos de culpa grave o dolo (Art. 7 LDF: el contrato no podr dispensar al fiduciario de la culpa o dolo en que pudieren incurrir l o sus dependientes) En la escritura traslativa de dominio, se pact que las humedades estaran a cargo de la empresa constructora, y no del fiduciario La constructora dio en comodato al actor otro departamento mientras solucionaba las filtraciones (reconocimiento de las filtraciones)

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LA EXPOSICIN DEL FIDUCIARIO Las clusulas de irresponsabilidad pactadas entre las empresas que formaron parte del emprendimiento (fiduciante y fiduciario) son inoponibles a los adquirentes, por ser predispuestas y haber sido impuestas
El fiduciario no se limit a actuar como agente de apoyo financiero El incumplimiento por parte del titular fiduciario del inmueble objeto de un emprendimiento inmobiliario, respecto de su deber de controlar la calidad de la obra, constituye un obrar contractual culposo que compromete su responsabilidad por las consecuencias inmediatas de tal incumplimiento en los trminos del art. 520 del Cd. Civil. Los arts. 14 y 16, LDF referidos a la responsabilidad derivada del incumplimiento del contrato de fideicomiso o de su ejecucin no resultan aplicables respecto de la accin de daos y perjuicios entablada por el adquirente del inmueble objeto de un fideicomiso de garanta por cuanto, no se trata de obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, es decir entre fiduciante y fiduciario, sino respecto de terceros que adquirieron el dominio de un inmueble que ha dejado de ser un bien fideicomitido
La pretensin del actor deriva del cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa y del agravio moral padecido en consecuencia, no deriva de la responsabilidad objetiva de carcter extracontractual prevista por el art. 1113 del Cd. Civil (art. 14, LDF).
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El incumplimiento del fiduciario respecto de su deber de controlar tanto el avance como la calidad de la obra que se colocaba a la venta, constituy un incumplimiento contractual culposo, que lo coloc en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y, consecuentemente, comprometi su responsabilidad por las consecuencias inmediatas que de tal incumplimiento se derivaron (art. 520, Cd. Civil).

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FIDEICOMISO CON CLUSULAS ABUSIVAS

Art. 37, LDC: Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrn por no convenidas: a) Las clusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daos; b) Las clusulas que importen renuncia o restriccin de los derechos del consumidor o amplen los derechos de la otra parte; c) Las clusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversin de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor. La interpretacin del contrato se har en el sentido ms favorable para el consumidor. Cuando existan dudas sobre los alcances de su obligacin, se estar a la que sea menos gravosa. En caso en que el oferente viole el deber de buena fe en la etapa previa a la conclusin del contrato o en su celebracin o transgreda el deber de informacin o la legislacin de defensa de la competencia o de lealtad comercial, el consumidor tendr derecho a demandar la nulidad del contrato o la de una o ms clusulas. Cuando el juez declare la nulidad parcial, simultneamente integrar el contrato, si ello fuera necesario. La autoridad de aplicacin vigilar que los contratos de adhesin o similares, no contengan tales clusulas Debe darse que la clusula haya sido impuesta y sin margen de negociacin, pero no se requiere que el proveedor la haya redactado: si redact un tercero debi haber controlado el instrumento (Molina Sandoval, cit.) En casos de ambigedad, la interpretacin es a favor del consumidor y en contra de quien estipul. Si hay varias interpretaciones posibles, regir la ms beneficiosa al consumidor Si una mnima ventaja del consumidor ocasiona un enorme dispendio econmico o de esfuerzos al proveedor, la solucin podra ser irrazonable, debiendo ser morigerada la interpretacin (Molina Sandoval, cit.) Ab. Sebastin Heredia Querro
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Se consideran abusivas las clusulas que confieren el derecho: (1) exclusivo al proveedor para interpretar el significado del contrato (2) al proveedor de modificar unilateralmente el contrato, salvo casos especficos (3) de resolver el contrato sin causa y sin preaviso, salvo que el consumidor tenga el mismo derecho (4) a supeditar la entrada en vigencia a un acto de aceptacin del proveedor, cuando el consumidor haya aceptado la oferta (5) al proveedor de compensar lo adeudado por el consumidor con suma que el proveedor le adeude por otro contrato (Resol. 53/2003 de la SCDyDC)
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Puede interpretarse que una clusula abusiva ser inexistente en la medida que no haya existido consentimiento del consumidor a la condicin impugnada. Y la LDC presupone que tal consentimiento no existi. Resulta entonces fundamental la constatacin tcnica de la voluntad del consumidor de aceptar tal clusula (p. ej., inicializarla, o suscribirla especficamente) De considerrsela inexistente: (1) no se aplican las reglas de la nulidad (ni siquiera el Art. 1051, Cd. Civil: terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso) y (2) la inexistencia puede ser solicitada por todo interesado y en cualquier instancia del proceso (Molina Sandoval, cit.) Una complicacin: La clusula declarada inexistente slo beneficiara al consumidor que demand, o beneficiara a todas las partes del contrato, incluidos los beneficiarios noconsumidores (fiduciante-inversor)?
FIDEICOMISO: CONTENIDO OBLIGATORIO DEL CONTRATO Art. 10, LDC: En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o
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inmuebles, sin perjuicio de la informacin exigida por otras leyes o normas, deber constar: a) La descripcin y especificacin del bien. b) Nombre y domicilio del vendedor. c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere. d) La mencin de las caractersticas de la garanta conforme a lo establecido en esta ley. e) Plazos y condiciones de entrega. f) El precio y condiciones de pago. g) Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el adquirente. La redaccin debe ser hecha en idioma castellano, en forma completa, clara y fcilmente legible, sin reenvos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultneamente. Cuando se incluyan clusulas adicionales a las aqu indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley, aquellas debern ser escritas en letra destacada y suscritas por ambas partes. Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relacin contractual y suscribirse a un solo efecto. Un ejemplar original debe ser entregado al consumidor. La regulacin del doble ejemplar es ms estricta que la del Cd. Civil

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FIDEICOMISO, OFERTA Y PUBLICIDAD

Art. 7, LDC: La oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados, obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha precisa de comienzo y de finalizacin, as como tambin sus modalidades, condiciones o limitaciones. La revocacin de la oferta hecha pblica es eficaz una vez que haya sido difundida por medios similares a los empleados para hacerla conocer. La oferta puede ser dirigida por el fiduciario, o por la comercializadora contratada por el fiduciario Art. 8, LDC: Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios prospectos, circulares u otros medios de difusin obligan al oferente y se tienen por incluidas en el contrato con el consumidor. En los casos en que las ofertas de bienes y servicios se realicen mediante el sistema de compras telefnicas, por catlogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicacin, deber figurar el nombre, domicilio y nmero de CUIT del oferente Debe haber comunicacin fluida entre reas de venta/marketing y rea de legales, para evitar ofertar/publicitar algo que no es correcto

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RENDICIN DE CUENTAS Y DERECHO A LA INFORMACIN Art. 4, LDC: El proveedor est obligado a suministrar al consumidor en
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forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las caractersticas esenciales de los bienes y servicios que provee, y las condiciones de su comercializacin. La informacin debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada con claridad necesaria que permita su comprensin. Art. 1, Dto. 1798/94: b) En caso de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda, se facilitarn al comprador una documentacin completa suscripta por el vendedor en la que se defina en planta a escala la distribucin de los distintos ambientes de la vivienda y de todas las instalaciones, y sus detalles, y las caractersticas de los materiales empleados. Se entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construccin o que nunca haya sido ocupado Art. 7, LDF: El contrato no podr dispensar al fiduciario de la obligacin de rendir cuentas, la que podr ser solicitada por el beneficiario conforme las previsiones contractuales () En todos los casos los fiduciarios debern rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un (1) ao

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La rendicin de cuentas debe hacerse de acuerdo a lo pactado en el contrato de fideicomiso (si no se pacta periodicidad, ser anual). El nico obligado es el fiduciario. Los comerciantes tienen obligacin de conservar sus libros de comercio hasta 10 aos despus del cese de su actividad, y la documentacin contable durante 10 aos contados desde su fecha (Cd. Com, Art. 67). Es til que el fiduciario se reserva la facultad de elegir cmo rinde cuentas, respetando lo dispuesto en el Cd. Com. (Arts. 68 a 71). Ante el incumplimiento, puede exigrsele compulsivamente la rendicin, o demandar por daos y perjuicios causados por la falta de rendicin. El derecho de informacin bajo la LDC puede ejercerse en cualquier momento, con los lmites del 1071 Cd. Civil y la razonabilidad (Art. 28, C.N.). El obligado es el proveedor. Ante el incumplimiento, el consumidor puede: (1) exigir judicialmente la informacin, (2) reclamar daos y perjuicios, (3) solicitar nulidad del contrato y (4) solicitar una multa (Art. 47, LDC). Si exige judicialmente la informacin, el ministerio pblico actuar como fiscal de la ley en el proceso (idem si el juicio de rendicin de cuentas es interpuesto por un consumidor beneficiario) Se ha sealado que la rendicin de cuentas slo puede pedirse durante la vigencia del contrato de fideicomiso, y como acto final con la extincin o liquidacin, en cambio, el derecho de informacin de la LDC incluye el ter precontractual, contractual y postcontractual (Molina Sandoval, cit.) Todo beneficiario-consumidor tendr la alternativa de solicitar rendicin o acceder al derecho a la informacin, pero debe tenerse en cuenta que el derecho a la informacin es ms amplio que la rendicin de cuentas
RENDICIN DE CUENTAS Y DERECHO A LA INFORMACIN
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RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR

Art. 40, LDC: Si el dao al consumidor resulta del vicio o riesgo de la cosa o de la prestacin del servicio, respondern el productor, el fabricante, el importador, el distribuidor, el proveedor, el vendedor y quien haya puesto su marca en la cosa o servicio. El transportista responder por los daos ocasionados a la cosa con motivo o en ocasin del servicio. La responsabilidad es solidaria, sin perjuicio de las acciones de repeticin que correspondan. Slo se liberar total o parcialmente quien demuestre que la causa del dao le ha sido ajena. Art. 40 bis, LDC: Dao directo es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o consumidor, susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la accin u omisin del proveedor de bienes o del prestador de servicios. La autoridad de aplicacin podr determinar la existencia de dao directo al usuario o consumidor resultante de la infraccin del proveedor o del prestador de servicios y obligar a ste a resarcirlo, hasta un valor mximo de CINCO (5) Canastas Bsicas Total para el Hogar 3, (a Julio: $7,239) que publica el Instituto Nacional de Estadstica y Censos de la Repblica Argentina (INDEC). El acto administrativo de la autoridad de aplicacin ser apelable por el proveedor en los trminos del artculo 45 de la presente ley, y, una vez firme, respecto del dao directo que determine constituir ttulo ejecutivo a favor del consumidor. Las sumas que el proveedor pague al consumidor en concepto de dao directo determinado en sede administrativa sern deducibles de otras indemnizaciones que por el mismo concepto pudieren corresponderle a ste por acciones eventualmente incoadas en sede judicial.

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RESPONSABILIDAD DEL PROVEEDOR El dao directo es dao sufrido por el consumidor como damnificado directo (Cd. Civ., Art. 1079) y no incluye dao sufrido por otras personas (Atilio Alterini, Las reformas a la Ley de Defensa del Consumidor primera lectura, 20 aos despues, LL, 09/04/08) El dao directo incluye todo tipo de perjuicio, tales como dao material, moral, a la personalidad, etc. (Molina Sandoval, cit.). Excluye slo la indemnizacin punitiva del Art. 52 bis, LDC Existe va recursiva ante la Cmara en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad de Crdoba (recurso deber estar fundado e interponerse ante la misma autoridad que dict el acto administrativo dentro de los diez (10) das hbiles de notificado, confr. Art. 37 Ley 8835) Al consumidor le asiste derecho a iniciar, adems, una accin civil de daos y perjuicios Se ha criticado la atribucin de facultades propias de los jueces a diversas autoridades administrativas, en violacin de la divisin de poderes (Gregorini Clusellas, cit.)

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DAOS PUNITIVOS
Art. 52 bis, LDC: Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podr aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduar en funcin de la gravedad del hecho y dems circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando ms de un proveedor sea responsable del incumplimiento respondern todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podr superar el mximo de la sancin de multa prevista en el artculo 47, inciso b) de esta ley ($5,000,000) Es una figura independiente, no accesoria a otros daos que puedan corresponder a la vctima, por lo que un juez podra hacer lugar al pedido de daos punitivos, an cuando se rechacen todos los otros rubros indemnizatorios (Ramn D. Pizarro y Carlos Molina Sandoval, Los daos punitivos en el Derecho Argentino, RDCCE, Sept. 2010, Ao 1, N 1, p. 65) Se ha criticado la solidaridad en la imposicin de daos punitivos
VICIOS REDHIBITORIOS Cd. Civil, Art. 2164: Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se
Art. 17, LDC: En los supuestos en que la reparacin efectuada no resulte satisfactoria por no reunir la cosa reparada, las condiciones ptimas para cumplir con el uso al que est destinada, el consumidor puede:
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transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido, o habra dado menos por ella.
a) Pedir la sustitucin de la cosa adquirida por otra de idnticas caractersticas. En tal caso el plazo de la garanta legal se computa a partir de la fecha de la entrega de la nueva cosa; b) Devolver la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el importe equivalente a las sumas pagadas, conforme el precio actual en plaza de la cosa, al momento de abonarse dicha suma o parte proporcional, si hubiere efectuado pagos parciales; c) Obtener una quita proporcional del precio.
En todos los casos, la opcin por parte del consumidor no impide la reclamacin de los eventuales daos y perjuicios que pudieren corresponder.
Art. 18, LDC: La aplicacin de las disposiciones precedentes, no obsta a la subsistencia de la garanta legal por vicios redhibitorios. En caso de vicio redhibitorio: a) A instancia del consumidor se aplicar de pleno derecho el artculo 2176 del Cdigo Civil (Si el vendedor conoce o deba conocer, por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifest al comprador, tendr ste a ms de las acciones de los artculos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daos y perjuicios sufridos, si optare por la rescisin del contrato)
b) El artculo 2170 del Cdigo Civil no podr ser opuesto al consumidor (El enajenante est tambin libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conoca o deba conocerlos por su profesin u oficio)
Art. 50, LDC: Las acciones judiciales, las administrativas y las sanciones emergentes de la presente ley prescribirn en el trmino de TRES (3) aos. Cuando por otras leyes generales o especiales se fijen plazos de prescripcin distintos del establecido precedentemente se estar al ms favorable al consumidor o usuario. La prescripcin se interrumpir por la comisin de nuevas infracciones o por el inicio de las actuaciones administrativas o judiciales.

QUERRO Y ASOCIADOS

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VICIOS REDHIBITORIOS
Jofre Jorge c/ Comasa A. A. y otro s/ vicios redhibitorios (Cmara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minera, Neuqun, en LLPatagonia, 2008, 544) Plataforma fctica: El actor adquiere un departamento para vivienda de Comasa S.A., con la financiacin del Banco Hipotecario. Al tomar posesin (20/10/998), se constatan condiciones de inhabitabilidad del inmueble (faltaban tareas de decoracin y pintura, medidores de gas, agua y luz) Al tiempo (02/03/99) aparecieron ms defectos de construccin El consumidor present denuncia ante la autoridad local de aplicacin de la LDC el 20/12/2000, y el 06/12/02 inicia demanda contra la constructora y el banco por vicios redhibitorios para obtener reduccin del precio o en subsidio, accin de cumplimiento (reparacin de lo construido incorrectamente), pidiendo tambin dao moral Las demandas opusieron prescripcin de la accin (Art. 4041, Cd. Civil, 3 meses). La primera instancia acogi la excepcin, y la Cmara revoc en funcin de la LDC, y el plazo de 3 aos de prescripcin all establecido La garanta por vicio redhibitorio es un elemento natural del contrato, las partes pueden renunciarla, restringirla o modificarla

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La ley 26.361 ha incluido el concepto de justicia gratuita regulndolo de manera diferente segn la pretensin sea deducida por: (1) un consumidor o usuario (art. 53 in fine): "las actuaciones judiciales que se inicien de conformidad con la presente ley en razn de un derecho o inters individual gozarn del beneficio de justicia gratuita. La parte demandada podr acreditar la solvencia del consumidor mediante incidente, en cuyo caso cesar el beneficio; o (2) una asociacin, en defensa de intereses colectivos (art. 55): las acciones judiciales iniciadas en defensa de intereses de incidencia colectiva cuentan con el beneficio de litigar sin gastos.
JUSTICIA GRATUITA

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JUSTICIA GRATUITA En ambos casos se trata de una exencin ope legis, en donde: (1) Si la demanda es interpuesta por un consumidor individual, se admite que la contraria acredite que el consumidor goza de la solvencia necesaria como para que tal exencin no se aplique, (2) Si la demanda es interpuesta por una asociacin de consumidores, no se admite desarticular la exencin en funcin de un incidente que demuestre la solvencia de la asociacin (Ral Fernndez, Beneficio de litigar sin gastos y tasa de justicia)

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JUSTICIA GRATUITA Y CONSUMIDOR INDIVIDUAL
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(1) La justicia gratuita para el consumidor individual implicara que no slo no pagara la tasa de justicia, sino TAMPOCO LAS COSTAS del proceso (situacin igual a la vigente en Cba. previo a la sancin de la ley 9874 que reforma esencialmente el Cdigo Tributario Provincial y entr en vigor en enero del corriente) (2) Sin embargo, la exencin del pago de la tasa de justicia mediante la ley 23.631 sera inconstitucional por invadir facultades no delegadas: inconstitucionalidad declarable de oficio (Fernndez, cit.) (3) La ley 23.631 no puede interferir con la regulacin local en materia de tasa (ley 9874), por lo que si un consumidor individual pretende exonerarse del pago de tasa, deber inexorablemente promover un BLSG (4) Respecto de las costas y honorarios, rige la ley 23.361, que establece una exencin ope legis del pago de costas y honorarios, salvo que se pruebe solvencia incidentalmente

QUERRO Y ASOCIADOS

JUSTICIA GRATUITA Y ASOCIACIN DE CONSUMIDORES
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Si la demanda es interpuesta por una asociacin de consumidores, deber iniciar el BLSG, y no podr eximirse de pagar costas y honorarios, dado que el Art. 55 no otorga posibilidad de demostrar solvencia. Concedido el BLSG, slo estar exento de pagar la tasa de justicia correspondiente

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JUSTICIA GRATUITA: CONCLUSIN
CONCLUSIN: la situacin es un tanto anmala, producto de desarmona legislativa consecuencia de la influencia de la ley nacional y la ley provincial (Fernndez, cit.)

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JUSTICIA GRATUITA: CONCLUSIN
MUCHAS GRACIAS!

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