VALUACIONES REGLAMENTARIAS Y COMERCIALES DE PREDIOS URBANOS

CONSEJO NACIONAL DE TASACIONES

VALUACION O TASACION
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer su justiprecio de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones. Justiprecio, es la estimacin del valor razonable y justo de un bien. (Artculo I.02)

PERITO TASADOR
Se denomina perito tasador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin. (Artculo I.07)

INFORME TECNICO DE VALUACION

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuacin y Anexos. (Artculo I.09)

NORMATIVIDAD
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles. El Reglamento Nacional de Tasaciones, fue aprobado por R.M. 469-99-MTC/15.04 del 10 de Diciembre de 1999

INFORME TECNICO DE VALUACION

El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros - Memoria descriptiva. - Valuacin. - Valuacin del terreno. - Valuacin de las edificaciones - Valuacin de las obras complementarias. - Valuacin de instalaciones fijas y permanentes - Valores intangibles si los tiene - Cuadro resumen general de las valuaciones - Anexos - Fotografas, si se requieren -Otros La memoria descriptiva comprende: - Nombre del propietario. - Nombre de la persona que solicita la tasacin. - Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada. - Fecha a la cual est referida la tasacin. - Ubicacin. - Linderos y permetro - Area del terreno. - Zonificacin y uso actual del predio. - Infraestructura de servicios urbanos que posee el predio. - Descripcin de la distribucin de las plantas. - Descripcin de la edificacin. - Estado de conservacin. - Servidumbres. - Antigedad de la construccin. - Inscripcin en los registros pblicos en los casos de requerirse. - Observaciones.

El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn ; as como otros documentos que sean pertinentes. En todo caso, el perito debe estructurar la informacin que ha procesado.. (Artculo II.B.21)

DEFINICIONES
VALUACION DEL PREDIO: consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias y eventuales valores intangibles. A los componentes fsicos se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que est determinado en el presente reglamento; y los valores intangibles, si los hubiere, debern ser determinados y justificados debidamente por el perito. (Artculo II.A.08) PREDIO URBANO: se considera predio urbano a los terrenos urbanos, a las edificaciones y sus obras complementarias. (Artculo II.A.01) TERRENO URBANO: Considrase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. (Artculo II.A.02) EDIFICACION: Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. (Artculo II.A.03) OBRAS COMPLEMENTARIAS: son parte integrantes y funcionales del predio, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas de agua y desage con sus equipos, tanques elevados, instalaciones exteriores de alumbrado y agua, ascensores con sus equipos, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, excavacin de stanos, subestacin elctrica, pozos de agua con equipo de bombeo, pavimentos exteriores, jardines, zona de estacionamiento, zona de recreacin, y otros que a juicio del perito tasador puedan ser calificadas como tales. (Artculo II.A.04) INTANGIBLES: Es el valor de aquella parte de la propiedad que no tiene existencia fsica

CLASIFICACION DE VALUACIONES DE PREDIOS URBANOS

- PLANOS DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS - LISTA DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS EN CENTROS POBLADOS MENORES - CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION (COSTA , SIERRA Y SELVA)

VALUACION DE TERRENOS

VALUACIONES REGLAMENTARIAS

VALUACION DE EDIFICACIONES VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- ANEXO N 01 CUADRO VALORES OFICIALES EDIFICACION (FACTOR OFICIALIZACION)

DE DE DE

VALUACION DE TERRENOS

- ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES TERRENOS URBANOS. - ESTUDIO DE MERCADO VALORES COMERCIALES EDIFICACIONES. - PRESUPUESTO DE OBRA

DE DE

VALUACIONES COMERCIALES

VALUACION DE EDIFICACIONES

DE DE

VALUACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

- ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE OC E IFP. - PRESUPUESTO DE OBRA

VALUACIONES REGLAMENTARIAS

MARCO NORMATIVO VIGENTE

Ley de Tributacion Municipal, Decreto Legislativo N 952, que modifica al Decreto Legislativo N 776 Reglamento Nacional de Tasaciones del Peru, R.M. N 469-99-MTC15.04 del 10/12/99 Reglamento de acondicionamiento territorial y desarrollo urbano, D.S. N 027-2003-VIVIENDA del 06/10/2003 Reglamento Nacional de construccion Ley de habilitaciones urbanas, Ley N 26878 del 20/11/97 Cdigo Civil Peruano, Decreto Legislativo N 295, del 24/07/84 Codigo procesal civil, Decreto Legislativo N 768, del 29/02/92 Ley de regularizacion de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fabrica y del regimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comun, Ley N 27157, del 27/07/99 Reglamento de la ley N 27157, D.S. N 008-2000-MTC del 17/02/2000

DECRETO LEGISLATIVO N 952 (Decreto Legislativo que modifica el Decreto Legislativo N 776 Ley de Tributacin municipal) Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicar los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigentes al 31 de octubre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones CONATA y aprueba anualmente el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento mediante Resolucin Ministerial. Las instalaciones fijas y permanentes sern valorizadas por el contribuyente de acuerdo a la metodologa aprobada en el Reglamento Nacional de Tasaciones y de acuerdo a lo que establezca el reglamento, y considerando una depreciacin de acuerdo a su antigedad y estado de conservacin. Dicha valorizacin esta sujeta a fiscalizacin posterior por parte de la Municipalidad respectiva. En el caso de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas. El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.

DECRETO SUPREMO N 035-86-VC del 24/12/1986 Articulo Unico.- Las Municipalidades de Lima Metropolitana, del Callao y de provincias de todo el territorio nacional, a partir de la vigencia del presente Decreto supremo remitirn anualmanete al Consejo Nacional de Tasaciones los planos bsicos de su jurisdiccin, incluyendo las nuevas reas urbanas de la ciudad.

CONSIDERACIONES GENERALES

VALUACION REGLAMENTARIA
Se llama valuacin reglamentaria a aquella que utiliza como informacin de precios los llamados aranceles en el caso de precios de terrenos y valores oficiales de la construccin en el caso de precios de la edificacin. (Artculo II.09) Se considera adems, que la valucin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, est definida en el Anexo N 1 del Cuadro de Valores Oficiales de Edificacin, aprobado por R.M. N 266-2005-VIVIENDA del 28 de octubre de 2005

VALOR REGLAMENTARIO
El valor reglamentario es determinado por el CONATA y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Su vigencia es de un ao. El CONATA formula valores reglamentarios para terrenos (planos y listados de terrenos urbanos), edificaciones (cuadros de valores oficiales de edificacin) y determina la metodologa para la valuacin reglamentaria de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

EVOLUCION DEL USO DEL TERRENO CASO 1: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO USO DESCRIPCION
TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA. TERRENOS QUE MANTENIENDO SU CONDICION LEGAL DE RUSTICOS SE ENCUENTRAN AUTORIZADOS PARA REALIZAR EN ELLOS EL CAMBIO DEL USO DE LA TIERRA, DE ACUERDO A LA ZONIFICACION ESTABLECIDA EN LOS PLANES DE DESARROLLO OFICIALES

VALOR OFICIAL
LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS (S/. / Ha.)

TERRENO RUSTICO

TERRENO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES (S/. / m2)

TERRENO URBANO

TERRENOS QUE SE ENCUENTRAN SITUADOS EN CENTRO POBLADO Y SE DESTINE A VIVIENDA, COMERCIO, INDUSTRIA O CUALQUIER OTRO FIN URBANO, Y LOS TERRENOS SIN EDIFICAR SIEMPRE QUE CUENTEN CON LOS SERVICIOS PROPIOS DEL CENTRO POBLADO

PLANOS BASICOS ARANCELARIOS QUE CONTIENEN VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS (S/. / m2)

EVOLUCION DEL USO DEL TERRENO CASO 2: TERRENO RUSTICO TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR

USO

DESCRIPCION
TERRENOS UBICADOS EN ZONA RURAL DEDICADOS A USO AGRICOLA, PECUARIO, FORESTAL, DE PROTECCION Y ERIAZOS QUE NO HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSION URBANA.

VALOR OFICIAL

TERRENO RUSTICO

LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS RUSTICOS (S/. / Ha.)

TERRENO URBANO EN CENTRO POBLADO MENOR

TERRENOS QUE SE SITUAN EN LOCALIDADES CON POBLACION MENOR A LOS 5000 HABITANTES, QUE CUENTAN CON VIVIENDAS AGRUPADAS Y QUE DENOTA UN ESQUEMA DE ORDENAMIENTO URBANO Y DE EQUIPAMIENTO BASICO

LISTADO DE VALORES OFICIALES DE TERRENO URBANOS EN CENTROS POBLADOS MENORES (S/. / m2)

DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE TERRENOS

TERRENO URBANO

El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido en los planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e industria), as como en listados para centros poblados menores de toda la repblica, se determinan mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los valores unitarios oficiales de terrenos urbanos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 605-2001-MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 27 de Diciembre del 2001.

TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

El valor oficial de terrenos rsticos en zona de expansin urbana e islas rsticas, se determina mediante la aplicacin de lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, en su Ttulo III, captulo J; que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 469-99MTC/15.04, publicada en el diario oficial El Peruano el 10 de Diciembre de 1999.

TERRENO RUSTICO

El valor oficial de terreno rstico (Vor), contenido en listados, se determina mediante la aplicacin de la denominada Norma para determinar los aranceles de terrenos rsticos que fuera aprobada mediante Resolucin Ministerial N 569-95-MTC/15.VC, publicada en el diario oficial El Peruano el 28 de Diciembre de 1995.

VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

METODOLOGIA PARA LA DETERMINACION DE VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

El valor oficial urbano (Vou) para un sector determinado con frente a una va pblica, se obtiene interrelacionando el valor del terreno habilitado con diversos factores de influencia significativa de la zona en estudio, de conformidad con la siguiente expresin:

Vou = VTH x K x M x Z x DU
VTH : Valor de Terreno Habilitado. Es el valor por metro cuadrado actualizado de rea util vendible, que corresponde al de una habilitacin urbana para uso residencial con lotes de 160 m2, calzada con carpeta asfltica y ancho de via de 14 m , veredas de concreto simple con un ancho de 1,20 a 2,40 m y con redes de agua potable, alcantarillado y elctricas subterraneas, con sus respectivas conexiones domiciliarias. DU: dinmica de desarrollo, se obtiene interrelacionando los factores de desarrollo urbano D y el equipamiento E

DU = D x E
D : Factor de desarrollo urbano

D = CAU x ESE x OF
K : es la suma de los puntajes correspondientes a las obras de infraestructura (Cuadro N 02) M: Factor correspondiente a los materiales de construccin predominantes (Cuadro N 05) Z: Factor correspondiente a zonificacin (Cuadro N 06 y 07) CAU : Fac. de cal. Ambiental Urbana (N 10) ESE : Fac. de estrato socio econmico (N 11) OF : Otros factores (pendiente, influencia negativa, ruidos, etc Cuadro N 12) E : Factor de equipamiento urbano (Cdro. N 08)

CUADRO N 02: OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Para habilitaciones planif icadas 0.02 Trazo definido de calle 0.02 Tierra nivelada con trazo definido, con rasante Menor de 6.00m 0.04 Construida en terreno natural, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.05 Mayor de 10.00m 0.06 Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.08 De 6.00m a 10.00m 0.09 Mayor de 10.00m 0.10 Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares, Menor de 6.00m 0.09 De 6.00m a 10.00m 0.10 Mayor de 10.00m 0.12 Suelo estabilizado con cemento o asfalto o Tratamiento Menor de 6.00m 0.12 superficial de asfalto, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.13 Mayor de 10.00m 0.14 Calzada Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.12 De 6.00m a 10.00m 0.14 De 10.00m a 18.00m 0.16 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.18 Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.21 De 6.00m a 10.00m 0.24 De 10.00m a 18.00m 0.27 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.32 Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.26 De 6.00m a 10.00m 0.32 De 10.00m a 18.00m 0.36 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.41 Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.32 De 6.00m a 10.00m 0.36 De 10.00m a 18.00m 0.41 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.49 Canalizacin Con canales sin revestir 0.02 de agua para Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin 0.07 regado Agua de pozo 0.08 Red de agua Para piletas pblicas 0.06 potable Para conexiones domiciliarias 0.15 Red de Tanques o pozos spticos 0.08 Alcantarillad Para conexiones domiciliarias 0.14 Con cables areos sin postes 0.08 Red de Con postes de madera sin tratamiento y con cables 0.12 Energa Con postes de concreto, fierro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales 0.18 Elctrica Con cables subterrneos 0.17 Con cables areos 0.15 Agua 0.05 Conexiones Alcantarillado 0.04 Dom iciliarias Energa Elctrica: Cables areos 0.02 Cables subterrneos 0.03 de ancho menor 1.20 m. De empedrado 0.04 De asfalto con sardinel de concreto 0.08 De concreto simple 0.09 de ancho entre 1.20 y 2.40m. De empedrado 0.07 Veredas De asfalto con sardinel de concreto 0.09 De concreto simple 0.11 de ancho mayor de 2.40 m. De empedrado 0.09 De asfalto con sardinel de concreto 0.12 De concreto simple 0.13 (*) Puntajes de inf raestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de un tipo de habilitacion urbana (**) Los puntajes asignados sern aplicados en el caso de comprobarse un funcionamiento eficiente PARTIDAS Estudios Trazo (**) (*) (*)

CUADRO N 03
DEFICIENCIAS a. Sin servicio aunque existan redes instaladas. b. Falta de tratamiento de potabilizacin. c. Funcionamiento limitado hasta 6 horas al da. d. Funcionamiento limitado hasta 12 horas al da. e. Funcionamiento limitado hasta 18 horas al da. COEFICIENTES 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85

Los coeficientes del cuadro N 3 se aplicarn como factor; en caso que las deficiencias sean simultneas (falta de tratamiento de potabilizacin) se tomarn el producto de ambos coeficientes
(*)

CUADRO N 04
DEFICIENCIAS a. Falta de red de alumbrado pblico o red de servicio particular. b. Mala iluminacin por bajo voltaje o continuas interrupciones del servicio. c. Funcionamiento limitado hasta 6 horas al da. d. Funcionamiento limitado hasta 12 horas al da. e. Funcionamiento limitado hasta 18 horas al da. COEFICIENTES 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00

(*)

(*) (*)

Los coeficientes del cuadro N 4 se aplicarn como factor; en caso que las deficiencias sean simultneas (mala iluminacin), se tomar el producto de dichos coeficientes.

(*)

REGRESAR

CUADRO N 05: FACTOR DE MATERIALES (M)

C AT.

MATERIALES PREDOMINANTES MUROS Y COLUMNAS CAA C/ENLUCIDO DE BARRO, MADERA RUSTICA, PIEDRA PIRCADA CON MEZCLA DE BARRO, TAPIALES S/REVESTIR O SIMILAR. TECHOS VIGUERIA DE MADERA RUSTICA O CAA; ESTERAS C/TORTA DE BARRO, CALAMINAS METALICAS, TEJAS RUSTICAS O SIMILAR. PUERTAS VENTANAS MADERA RUSTICA. MUROS Y COLUMNAS MADERA TRATADA, ADOBE, ADOBON QUINCHA, ENLUCIDOS O SIMILAR. TECHOS VIGUERIA DE MADERA TRATADA O SIMILAR, CALAMINA, ASBESTO CEMENTO, TEJAS DE ARCILLA O SIMILAR. PUERTAS Y VENTANAS MADERA Y/O FIERRO. MUROS Y COLUMNAS MUROS DE LADRILLO S/COLUMNAS DE AMARRE (CONSTRUCCIONES ANTIGUAS) O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO HORIZONTAL DE CONCRETO ARMADO, VIGUERIA DE MADERA TRATADA, CALAMINA, ASBESTO CEMENTO (ETERNIT) O O SIMILAR CON COBERTURA, TEJAS DE ARCILLA O PASTELERO. PUERTAS Y VENTANAS MADERA Y/O FIERRO, VIDRIO INCOLORO. MUROS Y COLUMNAS VIGAS Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO, LADRILLO TARRAJEADO Y PINTURA; SILICO CALCAREO SOLAQUEADO O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO HORIZONTAL DE CONCRETO ARMADO, VIGUERIA DE MADERA FINA, C/COBERTURA DE TEJAS DE ARCILLA, CALAMINA, CANALON, ASBESTO CEMENTO (ETERNIT) O SIMILAR. PUERTAS Y VENTANAS MADERA Y/O FIERRO, VIDRIO TRANSPARENTE. MUROS Y COLUMNAS VIGAS Y COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO, LADRILLO TARRAJEADO Y/O ENCHAPE TIPO CARAVISTA, MADERA, CERAMICA O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO DE CONCRETO ARMADO, VIGUERIA METALICA, CALMINA METALICA O ASBESTO CEMENTO (ETERNIT) O SIMILAR. PUERTAS VENTANAS MADERA CEDRO O SIMILAR Y/O ALUMINIO, VIDRIO INCOLORO. MUROS Y COLUMNAS VIGAS Y COLUMNAS CONCRETO ARMADO, LADRILLO TARRAJEADO Y/O ENCHAPES TIPO CARAVISTA, MATERIAL VITRIFICADO O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO INCLINADO DE CONCRETO ARMADO. PUERTAS Y VENTANAS MADERA FINA Y/O ALUMINIO, VENTANAS C/REJA DE SEGURIDAD, VIDRIO TEMPLADO INCOLORO. MUROS Y COLUMNAS APORTICADO DE CONCRETO ARMADO (LUCES HASTA 6 METROS), LADRILLO TARRAJEADO Y/O ENCHAPES TIPO CARAVISTA, CONCRETO EXPUESTO, VINILICO TEXTURADO O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO DE CONCRETO ARMADO. PUERTAS Y VENTANAS MADERA FINA Y/O ALUMINIO, CRISTALES POLARIZADOS GRIS O BRONCE. MUROS Y COLUMNAS APORTICADA ESPECIAL DE CONCRETO ARMADO, VIGAS POST O PRE TENSADA (LUCES MAYOR A 6 METROS), LAD. TARR. Y/O ENCHAPES EN MARMOL, METALICOS O SIMILAR. TECHOS ALIGERADO DE CONCRETO ARMADO. PUERTAS Y VENTANAS MADERA FINA Y/O ALUMINIO PESADO, CRISTALES TEMPLADOS LAMINADOS CURVOS.

% LOTES CONSTRUIDOS HASTA HASTA HASTA 50% 75% 100%

0.18

0.24 a 0.26

0.32 a 0.35

0.2 a 0.26

0.3 a 0.38

0.4 a 0.51

El factor "M" se refiere a los materiales de construccin predominantes en las edificaciones existentes en la cuadra o sector en estudio; teniendo en cuenta el porcentaje de lotes construidos, se aplicar el cuadro N 5. Cuando no exista edificaciones en la cuadra o sector que se estudia, el factor "M" tendr en cuenta los materiales predominantes en las urbanizaciones cercanas y se aplicar el coeficiente mnimo. Las categoras corresponden a la calidad de los materiales en la zona de estudio, para los acabados exteriores completamente terminados, se aplicar los puntajes mximos para cada caso. Cuando las caractersticas exteriores de las edificaciones no muestran un buen estado de conservacin el factor "M" estara afectado con los coeficientes siguientes:

0.31 a 0.38

0.46 a 0.56

0.61 a 0.75

0.38 a 0.45

0.57 a 0.67

0.76 a 0.9

0.5 a 0.54

0.76 a 0.8

1.01 a 1.07

0.61 a 0.64

0.91 a 0.96

1.22 a 1.28

ESTADO DE CONSERVACION Muy bueno Bueno Regular Malo Muy malo

COEFICIENTES Hasta 1.00 Hasta 0.90 Hasta 0.70 Hasta 0.40 Hasta 0.20

0.74 a 0.77

1.1 a 1.15

1.47 a 1.54

0.98 a 1.01

1.46 a 1.51

1.95 a 2.02

REGRESAR

CUADRO N 06: FACTOR DE ZONIFICACION RESIDENCIAL (ZR)

ZONAS RESIDENCIALES (**) R1-S, R1 75 % - 100 % R2, R3 75 % - 100 % I1-R3, I1-R4, R4 50% - 75% - 100 % I1-R5, R5 50% - 75% - 100 % R6 50% - 75% - 100 % R7 50% - 75% - 100 % R8 50% - 75% - 100 % NUMERO DE PISOS PROMEDIO EN LA CUADRA COEFICIENTE POR ALTURA DE DIFICACION 3 5 7 9 11 4 6 8 10 12 0.75 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30 1.35 1.40

1 2 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 1.15 1.20 1.25 1.30

13 14 +

1.05 1.15 1.25 1.30 1.35 1.40 1.45 1.50 1.35 1.40 1.45 1.50 1.55 1.60

1.55 1.60 1.65 1.70

1.75 1.80

1.85 1.90

* Para el caso de una localidad con poblacin menor a 15 000 habitantes, y/o que no cuenten con planos de zonificacin, se reducir hasta un 20%, segn sea el caso, los coeficientes del Cuadro No.6. ** Usar porcentajes en cada una de las zonificaciones de acuerdo a la consolidacin

CUADRO N 07: FACTOR DE ZONIFICACION COMERCIAL (ZC)

TIPO DE COMERCIO
C-1 COMERCIO LOCAL C-2 COMERCIO VECINAL C-3 COMERCIO SECTORIAL C-4 COMERCIO COMUNAL C-5 COMERCIAN DISTRITAL C-6 COMERCIO ZONAL C-7 COMERCIO INTERDISTRITAL C-8 COMERCIO CENTRAL C-9 COMERCIO METROPOLITANO CE COMERCIO ESPECIALIZADO CI COMERCIO INTENSIVO CI COMERCIO INTENSIVO

HASTA 25%
0.80 0.93 1.05 1.18 1.30 1.43 1.55 1.68 1.80 1.43 1.43 1.43

PORCENTAJE DE CONSOLIDACION HASTA HASTA HASTA 50% 75% 100%

0.88 1.02 1.16 1.29 1.43 1.57 1.71 1.84 1.98 1.57 1.57 1.57 0.92 1.06 1.21 1.35 1.50 1.64 1.78 1.93 2.07 1.64 1.64 1.64 0.96 1.11 1.26 1.41 1.56 1.71 1.86 2.01 2.16 1.71 1.71 1.71

* Para el caso de una localidad con poblacin menor a 15 000 habitantes, y/o que no cuenten con planos de zonificacin, se reducir hasta un 20%, segn sea el caso, los coef. del Cuadro No.7.

REGRESAR

CUADRO N 08: PUNTAJES DE EQUIPAMIENTO

TIPO / NIVELES 1. EDUCACION *Escuela Inicial y/o Colegio Primario y/o Colegio Secundario *Escuela Normal y/o Instituto Superior / Tcnico *Universidades y/o Facultades y/o Ciudad Universitaria 2. SALUD *Posta /Centro de Salud/Locales de Asistencia *Clnicas Privadas *Hospital General Hospital Especializado 3. SEGURIDAD *Cuartel de Bomberos *Comisara / Puesto Policial *Comandancia de la Polica Nacional del Per 4. COMUNICACIONES *Correos/Telgrafos /Telfonos Comunitario *Retrasmisoras de Radio/Televisin *Radio/Televisin Local *Estudios Completos de Televisin 5. RECREACION *Plazas Pblicas/ Parques Urbanos *Plaza de Armas Capital, Provincial, Distrital. *Losa Deportiva/ Parque Infantil *Parque Zonal/Complejo Deportivo, Coliseo, Villa Deportiva, *Estadio con cap. 10,000 espectadores 6. CULTURA *Casa Comunal/de la Cultura, Biblioteca Municipal. *Cine/Teatro/Auditorio/Concha Acstica *Museo Especializado./Zona Arqueolgica local *Museo Nacional 7. RELIGION *Capilla/Iglesia/Parroquia/Cultos Diversos *Conventos/Monasterios/Catedrales/Baslicas 8. INSTITUCIONES FINANCIERAS *Cajas Rurales/Crdito *Agencias Bancarias *Galeras Comerciales *Centros Comerciales/ Supermercados *Centros Financieros/Bolsa de Valores/Bolsa de Productos 9. TRANSPORTE *Agencia de Transporte *Terminal Terrestre *Puerto Fluvial/Lacustre *Puerto Martimo *Aerdromos *Aeropuertos Nacionales/Internacionales 10. HOSPEDAJE *Hotel/Hostal hasta 2 estrellas/otros *Hotel de 3 a 5 estrellas Cantidad 1 a 208 209 a ms 1 a 17 18 a ms 1 a ms 1 a 18 19 a ms 1a4 5 a ms 1 a ms 1 a ms 1 2 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a 58 59 a ms 1 a ms 1 a 31 32 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a 42 43 a ms 1 2 a ms 1a4 5 a ms 1 a ms 1a7 8 a ms 1 a ms 1 a ms 1a7 8 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a ms 1 a 22 23 a ms 1a2 3 a mas Puntos 0,5 1 1 2 3 0,5 1 1 2 3 2 1 2 4 1 1 2 2 1 1,5 3 1 1,5 1 1 0,5 1 0,5 1 0,5 1 2 0,5 1 2 4 6 8 8 10 10 1 1,5 1,5 2 1,5 2,5 2 3 3 5

El Factor Equipamiento "E" se aplicar a la totalidad de la localidad donde se encuentre el sector o cuadra en estudio, en funcin del equipamiento urbano que posea, de acuerdo a las condiciones que seale el Cuadro N 8 y los puntajes totales del Cuadro N 9.

CUADRO N 09: FACTOR DE EQUIPAMIENTO (E)

PUNTOS TOTALES 0.00 10.00 10.10 20.00 20.10 30.00 30.10 40.00 40.10 50.00 50.10 60.00 60.10 70.00 70.10 80.00 80.10 90.00 90.10 100.00 FACTOR "E" 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 1.45 1.55 1.65 1.75

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CUADRO N 12: OTROS FACTORES (OF) CUADRO N 10: CALIDAD AMBIENTAL URBANA (CAU)
NIVELES No existe Existe: Emanaciones gaseosas por actividad industrial Presencia de polvos originados por actividad industrial Presencia de polvos originados por vientos Ruidos. Olores espordicos. FACTOR 1.00 1.20 OTROS FACTORES Zonas de inters turstico: Parques Nacionales, Reservas Nacionales, Santuarios Histricos, caractersticas especiales del entorno, etc. Malecones, Condominios y Balnearios exclusivos. Zona Monumental Viviendas de uso temporal, campestre, playa, recreacin. Vas de alta velocidad, sin vas secundarias de servicio o vas especiales con berma central y vas auxiliares. Vas con frente a pasos con desnivel y/o Intercambios viales (muros opacos). Corredores viales. Pendiente natural del terreno: Hasta 5% de 6% a 10% de 11% a 20% de 21% a 30% ms de 30% OF 1.10 1.10 0.80 0.80 1.40 1.20 1.20 1.10

0.40 0.50 0.60 0.70 0.80

0,45 0.55 0.65 0.75 0.95

0.70 0.70 0.90

1.00 0.90 1.00

1.00 0.95 0.90 0.80 0.70

CUADRO N 11: ESTRATO SOCIOECONOMICO (ESE)

NIVELES ALTO MEDIO ALTO MEDIO MEDIO BAJO BAJO FACTOR 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 1.21 1.01 0.81 0.61 0.41

Zonas en proceso de habilitacin urbana: Zonas deprimidas, tugurizadas o urbano marginales o su cercana a cualquiera de estas. Zonas de influencia negativa: Hospitales, locales pblicos y/o militares, cementerio, zonas de delincuencia, acequias abiertas, basurales Zonas con ruidos molestos: Aeropuertos, lnea frrea, alto trnsito vehicular Suelos no adecuados para la edificacin: Arenosos, arcillosos, rocosos, de relleno sanitario, napa fretica superficial, etc. Zonas en peligro de inundaciones, deslizamientos, erosin fluvial, pluvial o martima. Zona de comercio informal.

0.60

0.80

0.50

0.80

0.40

0.80

0.60 0.50 0.50

0.80 0.80 0.80

REGRESAR

APLICACIN DE LA NORMA PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENO URBANOS

Para determinar los valores oficiales de terrenos urbanos de una localidad, se debe aplicar el siguiente procedimiento: Recopilacin de informacin. Inspeccin ocular como labor bsica del trabajo de reas urbanas. Estudio de la informacin obtenida, de la documentacin tcnica en la inspeccin ocular y la determinacin de los factores de influencia para el sector homogneo de avalo. Procesamiento y clculo de los valores oficiales. Debe recopilarse de preferencia la informacin tcnica siguiente: Planos bsicos conteniendo los valores oficiales Plano catastral Plano perimtrico de urbanizaciones Plano bsico actualizado de la localidad Planos de instalaciones sanitarias y elctricas Plano de zonificacin Plano topogrfico Fotografas areas recientes Valor del terreno habilitado (VTH)

CASO 1:TERRENO URBANO EN ZONA COMERCIAL

Vista correspondiente al ao 1995 Se observa que la va esta completamente consolidada, el uso comercial se inicia de acuerdo a este registro. Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin. Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental debido al trfico de vehculos. Valor oficial de terreno para 1995 es S/. 108.24 / m2, aprobado por RM 474-94-MTC/15.VC del 28/12/94

Vista correspondiente al ao 2004 Se observa que en la va surgieron nuevas construcciones y se ampliaron algunas ya existentes, el uso comercial se acentua mas. Las calzadas y veredas se encuentran en buen estado de conservacin. Las instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental y acstica debido al incremento del trfico de vehculos. Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 165 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1995 de 52.43%

PLANO BASICO

MC-1

PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO

HOJA DE CALCULO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS CON ZONIFICACION COMERCIAL

DEPARTAMENTO : PROVINCIA : DISTRITO : VIA : DESDE : HASTA :

ANCASH HUARAZ HUARAZ Av. TORIBIO DE LUZURIAGA Jr. JOSE DE LA MAR Jr. JULIAN MORALES VTH (S/. / m 2) ESTUDIO TRAZO CALZADA CANALIZACION AGUA POTABLE para conexiones domiciliarias para conexiones domiciliarias Estudio para habilitacin Trazo definido de calle concreto de > 18.00 m

FECHA :

May-04

104.86 0.02 0.02 0.49 0.15 0.14 0.15 0.05 0.04 0.02 0.11 1.19

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA

REDES

ALCANTARILLADO ALUMBRADO PUBLICO ENERGIA ELEC. INDUSTRIAL AGUA

con postes de concreto y cables aereos conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias c/cables aereos concreto simple, ancho 1.20 - 2.40 m

CONEXION DOMICILIARIA VEREDAS K CATEGORIA MATERIALES M ZR ZC MATERIALES ESTADO DE CONSERVACION

ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA

columnas de concreto, muros de ladrillo y losas de concreto al 100% Bueno

E 0.90 1.07 0.96

ZONIFICACION Z

zonificacn comercial (C3 al 50%)

1.16 1.16

CAU DESARROLLO URBANO DINAMICA DE DESARROLLO D E DU VALOR CALCULADO (S/. / m 2) ESE OF

olores espordicos medio alto trnsito vehicular

0.90 1.00 0.80 0.72 1.65 1.19

equipamiento

165

PUNTAJES DE EQUIPAMIENTO
EQUIPAMIENTO 1 Educacion escuela inicial, colegi primario, secundario Escuela normal, Instituto Superior Tecnico Universidades, facultades 2 Salud Posta, Centro de Salud, Policlinico Clinicas Privadas Hospital general, hospital especializado 3 Seguridad Cuartel de bomberos Comisaria, Puesto Policial Comandancia de la Policia 4 Comunicaciones Correos, telegrafo, telfonos comunitarios Retransmisoras de radio y televisin Radio, Television local Estudios completos de televisin 5 Recreacn Plazas pblicas, parques urbanos Plaza de armas capital, Provincial, distrital Losa deportiva, parque infantil Parque zonal, complejo deportivo, coliseo, estadio Estadio con capacidad 10000 esp. 6 Cultura Casa comunal, Biblioteca municipal Cine, Teatro, Auditrio, Concha Acustica Museo Especializado, Zona arqueologica Local Museo Nacional 7 Religin Capilla, Iglesia, Parroquia, cultos diversos conventos, monasterios, catedrales, Basilicas 8 Instituciones financieras Cajas rurales, credito Agencias bancarias Galerias comerciales Centros comerciales, supermercados Centros financieros, bolsa de valores 9 Transporte Agencia de transporte Terminal terrestre Puerto fluvial, lacustre Puerto maritimo Aerodromos Aeropuertos nacionales, internacionales 10 Hospedaje Hotel, hostal hasta 2 estrellas , otros Hotel de 3 a 5 estrellas Puntaje Factor E (Cuadro N 9) CANTIDAD 40 16 7 11 5 1 1 5 1 8 4 12 2 31 1 10 3 PUNTOS 0.50 1.00 3.00 0.50 2.00 3.00 2.00 2.00 4.00 1.00 1.00 2.00 2.00 1.00 3.00 1.00 1.00

3 4 3

0.50 1.00 0.50

16 3 3 6 18 1 1 15

1.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 10.00 1.00

FACTOR DE EQUIPAMIENTO (E)

PUNTOS TOTALES 0.00 10.00 10.10 20.00 20.10 30.00 30.10 40.00 40.10 50.00 50.10 60.00 60.10 70.00 70.10 80.00 80.10 90.00 90.10 100.00 FACTOR "E" 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 1.45 1.55 1.65 1.75

66 6

3.00 5.00 82.00

REGRESAR

1.65

CASO 2: TERRENO URBANO EN ZONA RESIDENCIAL

Vista correspondiente al ao 1998 Se observa que la va esta parcialmente consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de tierra compactada y no tiene veredas. Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos. El estrato socioeconmico es medio. Presenta peligro de inundacin Valor oficial de terreno para 1998 es S/. 16 / m2, aprobado por RM 674-97-MTC/15.04 del 26/12/97

Vista correspondiente al ao 2004 Se observa que la va se encuentra consolidada, tiene uso residencial. Las calzadas son de concreto y las veredas de concreto simple en buen estado de conservacin. Cuenta con instalaciones elctricas y sanitarias correspondientes a la habilitacin urbana se encuentran en buen estado. Se presentan factores de contaminacin ambiental espordicos. El estrato socioeconmico es medio. Presenta peligro de inundacin Valor oficial de terreno para 2005 es S/. 40 / m2, aprobado por RM 269-2004-VIVENDA del 25/10/2004 Se observa un incremento respecto a 1998 de 150%

PLANO BASICO ACTUALIZADO

MR-1

PLANO DE ZONIFICACION ACTUALIZADO

HOJA DE CALCULO PARA DETERMINAR VALORES OFICIALES DE TERRENOS URBANOS CON ZONIFICACION RESIDENCIAL
DEPARTAMENTO : PROVINCIA : DISTRITO : VIA : DESDE : HASTA : ANCASH HUARAZ INDEPENDENCIA Av. LAS CASUARINAS Pje. LOS TRIGALES Pje. LOS CEDROS VTH (S/. / m 2) ESTUDIO TRAZO CALZADA CANALIZACION AGUA POTABLE OBRAS DE INFRAESTRUCTURA REDES ALCANTARILLADO ALUMBRADO PUBLICO ENERGIA ELEC. INDUSTRIAL AGUA CONEXION DOMICILIARIA VEREDAS K CATEGORIA MATERIALES M ZR ZC 0.80 CAU DESARROLLO URBANO DINAMICA DE DESARROLLO D E DU VALOR CALCULADO (S/. / m 2) ESE OF olores espordicos medio zona en peligro de inundacin 0.90 0.83 0.63 0.47 1.25 0.59 zonificacn residencial (R3, 2 pisos) MATERIALES ESTADO DE CONSERVACION columnas de concreto, muros de ladrillo y losas de concreto al 100% Bueno E 1.01 0.76 0.77 0.80 ALCANTARILLADO ENERGIA ELECTRICA conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias conexiones domiciliarias c/cables aereos concreto simple, ancho 1.20 - 2.40 m 0.05 0.04 0.02 0.11 1.06 para conexiones domiciliarias para conexiones domiciliarias con postes de concreto y cables aereos 0.15 0.14 0.15 Estudio para habilitacin Trazo definido de calle concreto de 6.00 - 18.00 m 104.86 0.02 0.02 0.36 FECHA : May-04

ZONIFICACION Z

equipamiento

40

PUNTAJES DE EQUIPAMIENTO
EQUIPAMIENTO CANTIDAD 1 Educacion escuela inicial, colegi primario, secundario 11 Escuela normal, Instituto Superior Tecnico 4 Universidades, facultades 2 2 Salud Posta, Centro de Salud, Policlinico 3 Clinicas Privadas 2 Hospital general, hospital especializado 1 3 Seguridad Cuartel de bomberos Comisaria, Puesto Policial 3 Comandancia de la Policia 4 Comunicaciones Correos, telegrafo, telfonos comunitarios Retransmisoras de radio y televisin 2 Radio, Television local 4 Estudios completos de televisin 1 5 Recreacn Plazas pblicas, parques urbanos 20 Plaza de armas capital, Provincial, distrital 1 Losa deportiva, parque infantil 3 Parque zonal, complejo deportivo, coliseo, estadio Estadio con capacidad 10000 esp. 6 Cultura Casa comunal, Biblioteca municipal 2 Cine, Teatro, Auditrio, Concha Acustica 1 Museo Especializado, Zona arqueologica Local 2 Museo Nacional 7 Religin Capilla, Iglesia, Parroquia, cultos diversos 12 conventos, monasterios, catedrales, Basilicas 3 8 Instituciones financieras Cajas rurales, credito Agencias bancarias Galerias comerciales Centros comerciales, supermercados 1 Centros financieros, bolsa de valores 9 Transporte Agencia de transporte Terminal terrestre Puerto fluvial, lacustre Puerto maritimo Aerodromos Aeropuertos nacionales, internacionales 10 Hospedaje Hotel, hostal hasta 2 estrellas , otros Hotel de 3 a 5 estrellas Puntaje Factor E (Cuadro N 9) 1 PUNTOS 0.50 1.00 3.00 0.50 1.00 3.00

2.00

1.00 2.00 2.00 1.00 3.00 1.00

0.50 0.50 0.50

1.00 2.00

FACTOR DE EQUIPAMIENTO (E)

PUNTOS TOTALES 0.00 10.00 10.10 20.00 20.10 30.00 30.10 40.00 40.10 50.00 50.10 60.00 60.10 70.00 70.10 80.00 80.10 90.00 90.10 100.00 FACTOR "E" 0.85 0.95 1.05 1.15 1.25 1.35 1.45 1.55 1.65 1.75

10.00

1.50

25 4

3.00 5.00 45.00

REGRESAR

1.25

LECTURA E INTERPRETACION DE LOS PLANOS BASICOS ARANCELARIOS

CASO N 1

V2

V1

VISTA 1

VISTA 2

CASO N 2

V1 V2

VISTA 1

VISTA 2

CASO N 3

V1

V2

VISTA 1

VISTA 2

CASO N 4

V1 V2

VISTA 1

VISTA 2

CASO N 5

V1 V2

VISTA 1

VISTA 2

CASO N 6

V1

V2

VISTA 1

VISTA 2

VALORES OFICIALES DE EDIFICACION

PROCEDIMIENTO PARA DETERMINAR VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION

20 PROYECTOS DE EDIFICACIN Selva

Se actualizaron 62 presupuestos de edificacin en base a informacin de precios de mercado de materiales de construccin, mano de obra y equipos de cada regin. Dichos precios estn referidos al 31 de Octubre del ao anterior.
20 PROYECTOS DE EDIFICACION

Sierra Costa

A partir de dichos presupuestos se elaboran los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin

Cuadro de Valores Unitarios Oficia

22 PROYECTOS DE EDIFICACIN

APLICACIN DEL CUADRO DE VALORES OFICIALES DE EDIFICACION

Para el presente ejemplo se consideran diferentes tipos de edificaciones, en las que varia los materiales estructurales, los acabados, instalaciones, etc. Se categoriza a estas edificaciones de acuerdo a la estructura del cuadro de valores oficiales de edificacin y luego se procede a realizar la sumatoria de cada una de los valores correspondientes a las categoras seleccionas, para obtener el valor unitario oficial de edificacin. Luego procedemos a evaluar el material predominante, la antigedad y el estado de conservacin, para determinar el factor de depreciacin. Estas edificaciones propuestas para determinar los valores unitarios oficiales, son las siguientes:
COSTA EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MAYORES DE 05 PISOS (CON ASCENSOR) BBBCCCB EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO MENORES DE 05 PISOS (SIN ASCENSOR) CCEDEDC EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE CONCRETO ARMADO VIVIENDA UNIFAMILIAR CCEDFCD EDIFICACIONES CON MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE DE LADRILLO VIVIENDA UNIFAMILIAR DDEEEFE VIVIENDA DE ADOBE O QUINCHA AO 2006 S/M MAT. PRED. ANT. ESTD. CONS. % DEPREC. DEPREC. (D) VALOR DEPREC.

765.14

38.26

726.88

505.75

10

MB

0.00

505.75

473.97

12

13

61.62

412.35

398.47

25

32

127.51

270.96

EEFFFFF VIVIENDA DE MADERA

256.57

40

65

166.77

89.80

FFGGGGG

183.09

15

40

73.24

109.85

VALORES OFICIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

METODOLOGIA PARA LA DETERMINACION DEL VALOR DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES PARA EL CALCULO DEL IMPUESTO PREDIAL
ANEXO 01 Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.35. Las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas se valorizarn de acuerdo a los elementos que las conforman, y la depreciacin por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el Perito. Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior, La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION; Fo = 0,65.

PROCEDIMIENTO GENERAL PARA DETERMINAR EL VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO

VALUACION TOTAL DEL PREDIO URBANO

Para la valuacin de total del predio se consideran los siguientes casos: Predio en rgimen de propiedad exclusiva. Predio en rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn. Predio en rgimen de copropiedad. Es necesario considerar lo sealado en los captulos E y F del Reglamento Nacional de Tasaciones Procedimiento: De acuerdo al captulo E del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir para valuar predios en propiedad exclusiva, es el siguiente: ARTCULO II.E.38 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP VT VE VI VOC = = = = = Valor total del predio. Valor del terreno Valor de la edificacin Valor de las instalaciones fijas del predio. Valor de las obras complementarias

En caso pertinente el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.39 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS

VALUACION DE REGLAMENTARIA DE TERRENOS

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial del terreno, tomando como base los valores oficiales de terrenos formulados por CONATA. La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de la siguiente manera: 1.- Valuacin de terrenos urbanos 2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana 3.- Valuacin de terrenos eriazos 4.- Valuacin de terrenos rsticos Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos. Listados de valores oficiales de terrenos para centros poblados menores. Listados de valores oficiales de terrenos rsticos. Articulo 11 de la Ley de Tributacin Municipal De existir diferencias para la determinacin de dichos valores , CONATA se presenta como el ente rector para la resolucin de estas diferencias.

1.- VALUACION DE TERRENOS URBANOS Para la valuacin de terrenos urbanos se consideran los siguientes casos: Terrenos con un frente a va pblica. Terrenos con ms de un frente a va pblica. Terrenos con frente a un pasadizo comn.

Procedimiento: De acuerdo al captulo C del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTICULO II.C.24 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor de terreno (VT) b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.29, II.C.30 II.C.31 del presente reglamento. ARTICULO II.C.25 El lote de terreno urbano que tenga mas de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente forma: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.24 sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.24. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b) ARTICULO II.C.26 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.24 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue: a SVU = VT x ( 1.00 - 0.01 d ) 3.00 En la que: Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT. b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.24 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTICULO II.C.27 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.26 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. SVU VT a = = =

ARTICULO II.C.28 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTICULO II.C.29 La valuacin de los terrenos que tengan un frente inferior al lote normativo mnimo (6 metros), ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr=frente/6 ARTICULO II.C.30 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo= fondo/15

Ejemplo N 1: Valuacin de terreno con un frente a va pblica Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con un frente a va pblica, zonificado como R3 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin. Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.24, Artculo II.C.29 y Artculo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote (A): 220 m2 Frente lote (fr): 8.00 m Fondo lote (fo): 27.50 m Zonificacin: R3 Valor unitario oficial urbano (VUO): S/. 48.00 / m2

Clculo: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(8.00)2 = 192.00 3*fr2 = 192.00 < A = 220.00 Se observa que el triple cuadrado del frente es menor que el rea y se efectua el clculo del valor de acuerdo al Artculo II.C.24 del RNT Valuacin del terreno: VT = (3*fr2 )*VUO + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO) VT = 192 * 48 + (220 192 ) * 0.5*(48) VT = S/. 9 888.00 Donde: VT : Valor oficial del terreno 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno Finalmente se observa que el frente y el fondo del terreno evaluado son mayores que las mnimas medidas determinadas en los Artculos II.C.29 y II.C.30 del RNT, por lo que no es necesario aplicar los factores para frente y fondo menores a los normativos.

Ejemplo N 2: Valuacin de terreno con dos frentes a va pblica Descripcin: Lote de terreno urbano de uso residencial con dos frentes a va pblica, zonificado como R2 Se encuentra ubicado en zona completamente consolidada, cuenta con los siguientes servicios: agua potable, desague, red de energa elctrica y telefnica. Las medidas del frente y el fondo cumplen los mnimos establecidos para un lote normativo correspondiente a su zonificacin. Metodologa: Se trata de la valuacin de un terreno con un slo frente a va a pblica. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo II.C.25, Artculo II.C.29 y Artculo II.C.30 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote (A): 121 m2 Frente lote (fr): 5.50 m Fondo lote (fo): 22.00 m Zonificacin: R2 Valor unit. oficial urbano (VUO1) calle 1: S/. 40.00 / m2 Valor unit. oficial urbano (VUO2) calle 2: S/. 35.00 / m2

Clculo: 1) Frente calle N 1: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 < A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VT1 = [ (3*fr2 )*VUO1 + (A 3*fr2 )*0.5*(VUO1) ]* Ffr1 VT1 = [ 90.75*40 + (121 90.75 )*0.5*(40) ]* 0.92 VT1 = S/. 3 896.20 2) Frente calle N 2: Verificacin del triple cuadrado del frente: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A = 121 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VT2 = [ A * VUO2 ]* Ffo2 VT2 = [ 121 * 35 ]* 0.37 VT2 = S/. 1 566.95 Donde: VT : Valor oficial del terreno para c/frente 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo

3) Partes proporcionales: A1 = A * fr1 / (fr1 + fr2) A1 = 121 * 5.5 / (5.5 + 22) = 24.20 m2 A2 = A * fr2 / (fr1 + fr2) A2 = 121 * 22 / (5.5 + 22) = 96.80 m2 Se efectua el calculo para cada una de las reas Area 1: 3*fr2 = 3*(5.50)2 = 90.75 > A1 = 24.20 Se verifica el frente y el fondo y se observa fr1 = 5.5 < 6 Ffr1 = fr1 / 6 = 5.5 / 6 = 0.92 VTp1 = A1* VUO1*Ffr1 VTp1 = 24.20 * 40 * 0.92 = S/. 890.56 Area 2: 3*fr2 = 3*(22)2 = 1 452 > A1 = 96.80 Se verifica el frente y el fondo y se observa fo2 = 5.5 < 15 Ffo2 = fo2 / 15 = 5.5 / 15 = 0.37 VTp2 = A2* VUO2*Ffo2 VTp2 = 96.80 * 35 * 0.37 = S/. 1 253.56 Se efectua la sumatoria: VTp = Vp1 + Vp2 = 890.56 + 1 253.56 VTp = S/. 2 144.12

Donde: VTp : Valor proporcional del terreno para c/frente 3*fr2 : Triple cuadrado del frente A : Area del terreno VUO : Valor unitario oficial de terreno para c/frente Ffr : Factor de frente menor al normativo Ffo : Factor de fondo menor al normativo Los valores obtenidos son los siguientes: VT1 = S/. 3 896.20 VT2 = S/. 1 566.95 VTp = S/. 2 144.12 Finalmente el Valor oficial del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los tres casos VT = S/. 3 896.20

2.- VALUACION DE TERRENOS EN ZONA DE EXPANSION URBANA Para la valuacin de terrenos en zona de expansin urbana se consideran los siguientes casos: Terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana. Terreno que NO da frente a una va urbana. Terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Procedimiento: De acuerdo al captulo J del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTICULO III.J.59 En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTICULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2) Aplicando la frmula para determinar su valuacin arancelaria ARTICULO III.J.61 Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500m2, y 50m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante.

ARTICULO III.J.62 Frmula para determinar la valuacin arancelaria.La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula: n VD = (VB)J x AJ j =1 En donde: VD VB A = = = Valuacin definitiva Valor bsico rea

ARTICULO III.J.63 En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso 2do. Caso 3er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

ARTCULO III.J.64 1er. Caso.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

ARTCULO III.J.65 Clculo del Valor Bsico (VB) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el "Valor Bsico", para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula: VB Donde: VB CAV Vp VOH = = = = = CAV (Vp - VOH) Valor bsico Coeficiente de rea vendible Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente. Valor de las obras pblicas de habilitacin urbana.

ARTCULO III.J.66 El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO III.J.67 El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse y/o solicitada, segn proyecto propuesto por el profesional a la entidad respectiva, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. ARTCULO III.J.68 El Valor Promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

ARTCULO III.J.69 Valor de las Obras de Habilitacin Urbana (VOH) Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin de las Tablas N 10 y 11. EL total de puntos obtenido se multiplicar por el valor "VTH" oficial correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico, del valor del terreno habilitado; segn la frmula: VOH Donde: VOH VTH VTR = = = = VTH - VTR

Valor de obras de habilitacin urbana Valor de terreno habilitado Valor de terreno rstico de 1 Categora, con riego de la zona.

ARTCULO III.J.70 2do. Caso.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0.03 (Aplicar Tabla N 10) Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. ARTCULO III.J.71 3er. Caso.- Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el "Valor Bsico", se calcula sobre la base de los siguientes criterios: a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80% del valor fijado en el tem anterior. c) Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor arancelario, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er. caso.

ARTCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del Valor Bsico.En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos. Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad. Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondientes a la altitud en que se ubica la ciudad. Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera. b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico incluyendo el factor "T" de la Tabla N 09.

TABLA N 09: FACTOR T TOPOGRAFIA (T) a. Pendientes: Menor de 5% De 5 a 10% De 11 a 20% De 21 a 30% Mayor de 30% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 NATURALEZA DEL TERRENO b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones: Arenosos o arcillosos Con afloramiento rocoso Con napa fretica superficial 0.70 0,65 0,60

Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor "T" se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10: OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS Estudios Trazo

HABILITACIONES
(**) (*) (*)

CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Para habilitaciones planificadas 0.02 Trazo definido de calle 0.02 Tierra nivelada con trazo definido, con rasante Menor de 6.00m 0.04 Construida en terreno natural, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.05 Mayor de 10.00m 0.06 Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.08 De 6.00m a 10.00m 0.09 Mayor de 10.00m 0.10 Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares, Menor de 6.00m 0.09 De 6.00m a 10.00m 0.10 Mayor de 10.00m 0.12 Suelo estabilizado con cemento o asfalto o Tratamiento Menor de 6.00m 0.12 superficial de asfalto, con un ancho de va: De 6.00m a 10.00m 0.13 Mayor de 10.00m 0.14 Calzada Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.12 De 6.00m a 10.00m 0.14 De 10.00m a 18.00m 0.16 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.18 Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.21 De 6.00m a 10.00m 0.24 De 10.00m a 18.00m 0.27 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.32 Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.26 De 6.00m a 10.00m 0.32 De 10.00m a 18.00m 0.36 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.41 Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6.00m 0.32 De 6.00m a 10.00m 0.36 De 10.00m a 18.00m 0.41 Mayor de 18.00m o Av. doble va 0.49 Canalizacin Con canales sin revestir 0.02 de agua para Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin 0.07 regado Agua de pozo 0.08 Red de agua Para piletas pblicas 0.06 potable Para conexiones domiciliarias 0.15 Red de Tanques o pozos spticos 0.08 Alcantarillad Para conexiones domiciliarias 0.14 Con cables areos sin postes 0.08 Red de Con postes de madera sin tratamiento y con cables 0.12 Energa Con postes de concreto, fierro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales 0.18 Elctrica Con cables subterrneos 0.17 Con cables areos 0.15 Agua 0.05 Conexiones Alcantarillado 0.04 Domiciliarias Energa Elctrica: Cables areos 0.02 Cables subterrneos 0.03 de ancho menor 1.20 m. De empedrado 0.04 De asfalto con sardinel de concreto 0.08 De concreto simple 0.09 de ancho entre 1.20 y 2.40m. De empedrado 0.07 Veredas De asfalto con sardinel de concreto 0.09 De concreto simple 0.11 de ancho mayor de 2.40 m. De empedrado 0.09 De asfalto con sardinel de concreto 0.12 De concreto simple 0.13 (*) Puntajes de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de un tipo de habilitacion urbana (**) Los puntajes asignados sern aplicados en el caso de comprobarse un funcionamiento eficiente

(*)

(*)

(*) (*)

(*)

Ejemplo N 3: Valuacin de terreno que da frente a una va con algunas obras de infraestructura urbana Descripcin: Terreno en zona de expansin urbana en la costa, zonificado como zona resiencial R1 y con uso actual de terreno agrcola. El terreno da frente a una carretera interdistrital con calzada de asfalto. Cuenta con el servicio de red de energa elctrica Metodologa: Se trata del 1er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.59 al Artculo III.J.69 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote : 167 754.06 m2 Frente lote : 322.00 m Zonificacin: R1 Valor oficial urbano N 1: S/. 18.00 / m2 Valor oficial urbano N 2: S/. 17.00 / m2 Valor oficial urbano N 1: S/. 22.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.13 / m2

Clculo: Se efectua la sumatoria del puntaje de infraestructura de la Va donde se encuentra el terreno Estudio: Estudio para habilitacin: Trazo: Trazo definido de calle: Calzada: carpeta asfltica 18.00 m : Red Energ. Electrica: cableado aereo: Puntaje de infrestructura (k): 0.02 0.02 0.27 0.15 0.46
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Area = 167 754.05 m2

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Se divide el terreno en fajas de acuerdo al Artculo III.J.61, considerando la 1era. faja de 50 m, por ser un terreno con rea mayor a 500 m2. Se obtiene las sigueintes reas: Zona1 Zona2 Zona3 Zona4 Total A1 A2 A3 A4 A = 16 272.50 m2 = 33 343.91 m2 = 34 409.12 m2 = 83 728.52 m2 = 167 754.05 m2

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Determinamos el valor bsico para la 1era. Zona Valor promedio de terrenos urbanos adyacentes, se obtiene del plano bsico de valores oficiales de terrenos urbanos (Artculo III.J.68) : Vp = (18 + 17+ 22) / 3 = S/. 19.00 / m2

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18 22

El puntaje de infraestuctura de la va es mayor a 0.04. De acuerdo al Artculo III.J.64 se trata del primer caso de valuacin de terreno en zona de expasin urbana.

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Valor de obras pblicas de habilitacin urbana VOH = VTH * k Vtr VOH = 97.26 * 0.46 2.13 = S/. 42.60 / m2 Coeficiente de rea vendible es 0.60, determinado por el proyectista, en funcin al uso de la habilitacin urbana para fines residenciales y la zonificacin del terreno Valor Bsico de la primera zona: VB = CAV * (Vp VOH) VB = 0.60 * (19 42.60) = S/. -14.16 / m2 Donde: VB : Valor bsico para la 1era. zona CAV : Coeficiente de rea vendible Vp : Valor promedio terreno urbanos adyacentes VOH : Valor de obras pblicas de habilitacin urbana Se observa que el valor resultante es negativo, por lo que se procede de acuerdo al Artculo III.J.72, que dice: Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora del Distrito donde est ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que stos. VB = 3 * Vtr VB = 3 * 2.13 = S/. 6.39 / m2

Determinamos los valores bsicos para las zonas restantes (Artculo III.J.66) VB2 = 0.80 * VB = 0.80 * 6.39 = S/. 5.11 / m2 VB3 = 0.60 * VB = 0.60 * 6.39 = S/. 3.83 / m2 VB4 = 0.40 * VB = 0.40 * 6.39 = S/. 2.56 / m2 Procedemos a clcular la Valuacin Definitiva para el terreno en zona de expansin urbana (Artculo III.J.62) VD = VB*A1 + VB2*A2 + VB3*A3 + VB4*A4 VD = 6.39 * 16 272.50 + 5.11 * 33 343.91 + 3.83 * 34 409.12 + 2.56 * 83 728.52 VD = S/. 620 500.60

Ejemplo N 4: Valuacin de Terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Descripcin: Terreno que ampla un lote habilitado con uso de recreacin, se encuentra en una zona de expansin urbana, zonificada como ZHR para los siguientes usos permitidos: Habilitaciones recreacionales, restaurantes, huertas, granjas, y usos especiales. El terreno se encuentra sobre la ladera de un cerro de pendiente pronunciada y tiene uso actual de forestacin Metodologa: Se trata del 3er. Caso de valuacin de terrenos en zona de expansin urbana. El procedimiento a seguir es el indicado en el Artculo III.J.71 y Artculo III.J.72 del Reglamento Nacional de Tasaciones. Caractersticas: rea lote a ampliarse: 22 176 m2 Frente lote a ampliarse: 410.60 m rea lote de ampliacin: 60 100 m2 Frente lote de ampliacin: 501.10 m Zonificacin: ZHR Area Lote Normativo: 10 000 m2 Valor oficial urbano lote a ampliarse: S/. 26.00 / m2 Valor de terreno Habilitado Vth : S/. 97.26 / m2 Valor terreno rstico (1 catg) : S/. 2.19 / m2

Clculo: De la geometra del terreno: Plp = (98 +7) / 2 Plp = 52.5 ml Pln = An / Fr Pln = 10000 / 410 Pln = 24.39 ml Plp = 52.5 ml > Pln = 24.39 ml
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26

10

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NIA OR LIF CA

ON LL AY N.

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Donde: Plp : Profundidad promedio del lote a ampliarse Pln : Profundidad del lote normativo An : rea del lote normativo Fr : Frente del lote a ampliarse De la Tabla N09 se obtiene los siguientes factores: fT = 0.60 (topografa: pendiente mayor a 30%) fNT = 0.65 (naturaleza del terr: afloramiento rocoso) Por lo tanto el valor bsico para el lote de ampliacin, ser el 80% del valor urbano correspondiente al lote a ampliarse, con sus respectivos factores de topografa y naturaleza del terreno. (Artculo III.J.71) Vb = 0.80 x Vu x fT x fNT Vb = 0.80 x 26.00 x 0.60 x 0.65 Vb = S/. 8.11 / m2 Donde: Vb : Valor bsico para el lote de ampliacin Vu : Valor urbano del lote materia de ampliacin

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8.1

1
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VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

VALUACION REGLAMENTARIA DE EDIFICACIONES

Es el procedimiento mediante el cual se determina el valor oficial de las edificaciones, tomando como base los valores unitarios oficiales de edificacin formulados por CONATA. Con la aplicacin de los cuadros de valores oficiales se determina el Valor similar Nuevo (VSN) y luego se deduce la respectiva depreciacin obtenida mediante factores consignados en las tablas N 01, 02, 03 y 04 del RNT. Para obtener la depreciacin se evaluan parmetros como: antigedad, estado de conservacin y material de construccin predominante. Los cuadros de valores oficiales de edificacin tienen vigencia de 01 ao y son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Existen cuadros para las tres regiones naturales del pas: Costa Sierra Selva Debe considerarse el criterio de material predominante para clasificar la edificacin de acuerdo a cada una de las categorias del cuadro de valores unitarios oficiales de edificacin.

1.- VALUACION DE EDIFICACIONES Para la valuacin reglamentaria de edificaciones es necesario el uso de los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, frmulados por CONATA y aprobados por resolucin ministerial, con vigencia de 01 ao. Los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin son para las tres regiones naturales del pas: Costa, Sierra y Selva

Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTCULO II.D.34 En la valuacin de las edificaciones (VE), que incluyen la totalidad de sus construcciones bsicas, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se tomar en cuenta los siguientes factores: rea techada (AT); valores unitarios de edificacin (VUE) que segn los casos, sern los precios oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin , o los que obtenga el perito a travs de su propio anlisis. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE). VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (%) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante. D = % x AT x VUE 100

El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1 - %) 100 Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas NE 1, 2, 3 y 4, segn se trate de casas habitacin , tiendas , depsitos , etc. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados; y en el caso calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.37. ARTCULO II.D.36 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II. D.37 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

Ejemplo N 6: Valuacin de vivienda unifamiliar. Descripcin: El inmueble est constituido por una edificacin destinada a vienda;consta de 03 niveles terminados. Es una estructura de albaileria confinada con muros portantes, columnas y vigas de amarre Con la finalidad de comprender el orden los diferentes ambientes de la edificacin, esta se sub dividir para propsitos de la valuacin en los siguientes componentes: Edificacin 1er. Nivel Edificacin 2do. Nivel Edificacin 3er. Nivel La zona donde se encuentra el inmueble materia de tasacin es un sector consolidado con potencial de uso residencial, con acceso directo desde la va pblica. Asimismo, el inmueble se encuentra ubicado en la ciudad de Lima. Metodologa: Se trata de la valuacin reglamentaria de una vivienda unifamiliar de tres niveles, de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.34, Artculo II.D.35 y Artculo II.D.36 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Valuacin Edificacin 1er. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era. - Puertas y ventanas : madera cedro. - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : Baos completos con maylica, cermico y aparatos de color - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y caliente empotradas y red telefnica Antigedad : segn ficha registral 22 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : 20% (tabla N 01 RNT) Area (A1) : 85.30 m2

Cat. - Muros y columnas C -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas C - Revestimientos F -Baos C - Inst. Sanit. y Elect. C VUE1 (S/. / m2)

Valor 143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08 525.60

VE1 = VUE * A1 * D1 VE1 = 525.60 * 85.30 * (1 0.20) = S/. 35 866.94

Valuacin Edificacin 2do. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet Guayacan veteado de 1era. - Puertas y ventanas : madera cedro - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : Baos completos con maylica, cermico y aparatos de color - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria y caliente empotradas y red telefnica Antigedad : segn ficha registral 06 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D2) : 11% (tabla N 01 RNT) Area (A2) : 83.16 m2

Cat. - Muros y columnas C -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas C - Revestimientos F -Baos C - Inst. Sanit. y Elect. C VUE2 (S/. / m2)

Valor 143.44 105.81 60.32 59.76 39.54 33.65 83.08 525.60

VE2 = VUE2 * A2 * D2 VE2 = 525.60 * 83.16 * (1 0.11) = S/. 38 900.92

Valuacin Edificacin 3er. Nivel - Muros y columnas : albaileria confinada con columnas y vigas de amarre - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : cemento pulido. - Puertas y ventanas : madera contrapalcadas - Revestimientos : tarrajeo frotachado con pintura lavable - Baos : sin aparatos y acabados - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria empotradas y red elctrica Antigedad : segn ficha registral 2 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D3) : 8% (tabla N 01 RNT) Area (A3) : 42.30 m2 Cat. C C H F F Valor 143.44 105.81 15.52 33.62 39.54 21.02 358.95 El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 VE = 35 866.94 + 38 900.92 + 13 968.90 VE = S/. 88 736.76

- Muros y columnas -Techos - Pisos - Puertas y ventanas - Revestimientos - Baos - Inst. Sanit. y Elect. F VUE3 (S/. / m2)

VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 358.95 * 42.30 * (1 0.08) = S/. 13 968.90

Ejemplo N 7: Valuacin de edificio de oficinas. Descripcin: El inmueble est constituido por una edificacin destinada a oficinas; tiene 15 niveles y sotano, todos terminados. Es una estructura aporticada con zapatas, columnas, vigas y losas de concreto aligerado. La tabiqueria es de albaileria. La zona donde se encuentra la edificacin materia de tasacin es un sector consolidado con uso comercial, con acceso directo desde la va pblica. Para efectos de valuacin se divide la edificacin en los siguientes componentes:: Sotano Edificacin 1er. Nivel Edificacin 2do. - 4to. Nivel Edificacin 5to. - 14vo. Nivel Edificacin 15avo. Nivel De acuerdo a los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, el valor se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel Metodologa: Se trata de la valuacin reglamentaria de un edificio de caractersticas estndar y pueden ser valuadas con la aplicacin de los Cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, de acuerdo al Artculo II.D.34, Artculo II.D.35 y Artculo II.D.36 del Reglamento Nacional de Tasaciones.

Valuacin Sotano: - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : cemento pulido. - Puertas y ventanas : puertas metlicas. - Revestimientos : concreto caravista - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, aire acondicionado, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D1) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A1) : 726.62 m2

Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos H - Puertas y ventanas F - Revestimientos H - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. A VUE1 (S/. / m2)

Valor 201.70 105.81 15.52 33.62 13.21 17.95 178.20 566.01

VE1 = VUE1 * A1 * D1 VE1 = 566.01 * 726.62 * (1 0.29) = S/. 292 004.67

Valuacin 1er. Nivel: - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : loseta vinilica. - Puertas y ventanas : puertas de aluminio y metlicas. - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con mayolica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D2) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A2) : 545.61 m2

Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos G - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE2 (S/. / m2)

Valor 201.70 105.81 24.80 52.34 39.54 17.95 129.23 571.37

VE2 = VUE2 * A2 * D2 VE2 = 571.37 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 221 339.08

Valuacin Edificacin 2do. - 4to. Nivel - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet de 1era. - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D3) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A3) : 545.61 m2

Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE3 (S/. / m2)

Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89

VE3 = VUE3 * A3 * D3 VE3 = 606.89 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 235 098.93

Valuacin Edificacin 5to. - 14vo. Nivel - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : parquet de 1era. - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D4) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A4) : 545.61 m2 Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE4 (S/. / m2) VUE4 (S/. / m2) Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89 * 1.05 637.23

VE4 = VUE4 * A4 * D4 VE4 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel

Valuacin Edificacin 15vo. Nivel - Muros y columnas : columnas, vigas y placas de concreto armado - Techos : losa de concreto aligerado horizontal - Pisos : ceramico nacional - Puertas y ventanas : puertas y ventanas de aluminio - Revestimientos : tarrajeo con pintura lavable. - Baos : Baos con maylica y aparatos de color blanco - Inst. Sanit. y Elect. : instalaciones de agua fria sistema de bombeo, red elctrica y ascensor Antigedad : segn ficha registral 42 aos Estado de conservacin : Bueno Depreciacin (D5) : 29% (tabla N 03 RNT) Area (A5) : 545.61 m2 Cat. - Muros y columnas B -Techos C - Pisos D - Puertas y ventanas D - Revestimientos F - Baos D - Inst. Sanit. y Elect. B VUE5 (S/. / m2) VUE5 (S/. / m2) Valor 201.70 105.81 60.32 52.34 39.54 17.95 129.23 606.89 * 1.05 637.23 El Valor oficial de la edificacin ser la sumatoria VE = VE1 + VE2 + VE3 * 3 + VE4 * 10 + VE5 VE = 292 004.67 + 221 339.08 + 235 098.93 *3 + 246 852.13 *10 + 246 852.13 VE = S/. 3 934 013.97

VE5 = VUE5 * A5 * D5 VE5 = 637.23 * 545.61 * (1 0.29) = S/. 246 852.13 El VUE se incrementa en 5% a partir del 5to. nivel

VALUACION REGLAMENTARIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

VALUACION REGLAMENTARIA DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Para la valuacin de obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, debemos remitirnos a lo estipulado en el Captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones y al anexo N 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de Edificacin.

Procedimiento: De acuerdo al captulo D del Reglamento Nacional de Tasaciones, el procedimiento a seguir es el siguiente: ARTCULO II.D.35 Las edificaciones con caractersticas especiales o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el perito. ARTCULO II.D.36 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II. D.37 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

Procedimiento: a continuacin se presenta el Anexo 01 de los cuadros de Valores Oficiales unitarios de edificacin vigentes para el ao 2006. ANEXO 01 Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, para el clculo del impuesto predial, se tomar como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Ttulo II, Captulo D y Artculo II.D.35. Las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas se valorizarn de acuerdo a los elementos que las conforman, y la depreciacin por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el Perito. Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes, estas deben constituirse como partes integrantes del predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas presenten; tijerales de 1 o 2 aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc., que posean como elemento estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condicin de una instalacin fija y permanente, en las citadas valorizaciones deber contener los parmetros constructivos que la conforman tales como; Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias

Metodologa.Para la determinacin del valor de las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalacin, considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos. Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de octubre del ao anterior, La resultante del valor obtenido se multiplicar por el FACTOR DE OFICIALIZACION; Fo = 0,65.

Ejemplo N 8: Valuacin de cisterna de concreto armado. Descripcin: Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de una cisterena de concreto armado, con capacidad de almacenamiento de 20 m3; incluye ademas la caseta de bombeo. Se asume 18 aos de antigedad. Metodologa: Para la valorizacin de obras complementarias se utilizar el Artculo II.D.35, Artculo II.D.36 y Artculo II.D.37 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de valores unitarios de edificacin.

Caractersticas: Concreto Armado: fc = 210 Kg/cm2 Acero de refuerzo: fy = 4200 Kg/cm2 Tarrajeo c/mezcla C:A 1:4 E=2.0 cm Volumen V = 20 m3 Electrobomba: P = 5.7 HP

P re supu e sto
P pto

C IST ERNA DE C ONC RET O A RM A DO V = 2 0 m 3 M A RC O A . PA REDES

C o s to al

C liente In g . L ugar

0 5/0 9/2 00 5

Procedemos a elaborar un presupuesto de obra considerando todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de mercado para determinar los precios de los insumos. Costo Directo (CD) = S/. 24 011.91

L IM A - L IM A - L IM A Un d . M e tr a d o Pr e cio S/. Par cial S/.

Ite m De s cr ip c i n
01 01.01 02 T R A B A J O S P R E L IM IN A R E S T R A ZO Y R E P LA N T E O M O V IM IE N T O D E T IE R R A S

M2

19.50

2.02

39.39

Costo unitario (CU) CU = CD / Volmen CU = 24 011.91 / 20 = S/. 1 200.60 / m3 Se asume una depreciacin en base a la antigedad (18 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). Se incremeta en 30% por tipo de obra Complement. % deprec = 11 % x 1.30 = 14.30 %

02.01 E X C A V A C IO N M A T E R IA L S UE L T O C /R E T R O E X C A V . 58 H P M 3 02.02 N IV E L A C IO N Y R E F IN E D E T E R R E N O 02.03 R E L L E N O C O M P A C T A D O C /M A T . P R O P IO 02.04 E L IM IN A C IO N M A T E R IA L E X C E D E N T E C /V O L Q UE T E 6 m 3 03 O B R A S D E C O N C R E T O S IM P L E M2 M3 M3

76.79 19.50 11.65 84.68

3.17 3.05 20.30 72.87

243.42 59.48 236.5 6170.63

03.01 S O L A D O P A R A Z A P A T A S D E 3" M E Z C L A 1:12 C E M E N T O -H O R 2 IG O N M M 04 OB R A S DE C ONC R ETO A R M A DO M2 M3 KG

2.15

10.53

22.64

04.01 E N C O F R A D O Y D E S E N C O F R A D O C IS T E R N A 04.02 C O N C R E T O F 'c =210 kg/c m 2 C IS T E R N A 04.03 A C E R O D E R E F UE R ZO F y=4200 kg/c m 2 05 R E V O Q U E S Y E N L U C ID O S

134.68 19.77 1692.50

20.76 318.73 3.12

2795.96 6301.29 5280.6

05.01 T A R R A J E O E N M UR O S C O N IM P E R M E A B IL IZ A N T E S IK A O MIM IL A R S 2 05.02 C IE L O R A S O C O N IM P E R M E A B IL IZ A N T E S IK A O S IM IL A R 05.03 T A R R A J E O E N IN T E R IO R E S C /M E Z C L A C :A 1:4 E =2.0c m 06 C A R P IN T E R IA M E T A L IC A M2 M2

44.59 15.92 29.24

14.75 18.87 9.87

657.7 300.41 288.6

Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 1 200.60 * (1 - 0.143) Valor Deprec = S/. 1 028.91 / m3 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el volmen y por el factor de oficializacin, aprobado por la respectiva resolucin ministerial, para este caso 0.65 Valor Oficial = Valor Deprec * volmen * 0.65 Valor Oficial = S/. 1 028.91 * 20 * 0.65 Valor Oficial = S/. 13 375.83

06.01 T A P A S A N IT A R IA C /M A R C O , P L A N C H A L A C 3/16" D E 80x80 UN D cm 06.02 E S C A L E R A D E G A T O P /IN S P E C C IO N 07 IN S T A L A C IO N E S E L E C T R IC A S UN D

2.00 2.00

300.00 190.00

600 380

07.01 S A L ID A P A R A C A R G A E S P E C IA L C /C A J A C UA D R A D A D E 100x50mm P TO 07.02 P O Z O P UE S T A A T IE R R A 07.03 T A B L E R O M E T A L IC O E M P O T R A D O T -T UN D UN D

1.00 1.00 1.00

64.83 400.00 170.46

64.83 400 170.46

Costo Directo

24,011.91

Ejemplo N 9: Valuacin losa de concreto Descripcin: Para el presente ejemplo se efectua la valorizacin de una losa deportiva de concreto de un rea de 720 m2, incluye ademas las estructuras metlicas empotradas. Se asume 5 aos de antigedad. Metodologa: Para la valorizacin de obras complementarias se utilizar el Artculo II.D.35, Artculo II.D.36 y Artculo II.D.37 del RNT y el anexo 01 de los cuadros de valores unitarios de edificacin.

P re su p u e sto
P pto

L O SA DEP O RT IV A DE C O NC RET O A RM A DO 2 0 x 3 6 m M A RC O A . P A REDES

C o s to al

C liente In g . L ugar

0 5 /0 9 /2 0 0 5

Procedemos a elaborar un presupuesto de obra considerando todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Se efectua un estudio de mercado para determinar los precios de los insumos. Costo Directo (CD) = S/. 55 808.38

L IM A - L IM A - L IM A Un d . M e t r a d o P r e c io S /. Pa r c ia l S /.

It e m De s c r ip c i n
01 01.01 01.02 01.03 02 O B R A S P R O V IS IO N A L E S C A S E T A Y A LM A C E N D E OB R A G UA R D IA N IA D E L A O B R A C A R T E L D E ID E N T IF IC A C IO N D E O B R A 3.60x7.20 M T R A B A J O S P R E L IM IN A R E S

M2 M ES UN D

20.00 1.00 1.00

68.33 577.92 1415.10

1366.60 577.92 1415.10

Costo unitario (CU) CU = CD / Area CU = 55 808.38 / 720 = S/. 77.51 / m2 Se asume una depreciacin en base a la antigedad (5 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). Se incremeta en 15% por tipo de obra Complement. % deprec = 5 % x 1.15 = 5.75 % Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 77.51 * (1 - 0.0575) Valor Deprec = S/. 73.05 / m2 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el rea y por el factor de oficializacion, aprobado por la respectiva resolucin ministerial, para este caso 0.65 Valor Oficial = Valor Deprec * rea * 0.65 Valor Oficial = S/. 73.05 * 720 * 0.65 Valor Oficial = S/. 34 187.40

02.01 M O V IL IZ A C IO N Y D E S M O V IL IZ A C IO N D E E Q U IP O 02.02 T R A Z O , R E P L A N T E O Y N IV E L E S 02.03 E X P L A N A C IO N E S 03 M O V IM IE N T O D E T IE R R A S

G LB M2 M2

1.00 1500.00 1500.00

1736.99 0.56 2.37

1736.99 840.00 3555.00

03.01 C O R T E A N IV E L D E L O S A E X IS T E N T E 03.02 C O R T E D E T E R R E N O H A S T A S U B R A S A N T E

M3 M3

285.74 144.17 1181.56 231.16 254.11 171.84

4.80 5.28 2.60 8.27 14.10 2.13

1371.57 761.23 3072.05 1911.72 3583.01 366.02

03.03 C O N F O R M A C IO N Y C O M P A C T A C IO N D E S UB R A S A N T E M 2 03.04 R E L L E N O C O M P A C T A D O C O N M A T E R IA L P R O P IO M3

03.05 E L IM IN A C IO N D E D E S M O N T E Y /O M A T E R IA L E X C E D E N T E M 3 03.06 E X C A V A C IO N D E Z A N J A P A R A S A R D IN E L E S 04 OB R AS DE C ONC R ETO A R M ADO M2 M2 M

04.01 B A S E G R A N UL A R P A R A L O S A e=0.10 m 04.02 C O N C R E T O P A R A L O S A F 'c =140K g/c m 2 e=4"

720.86 720.86 52.90 193.99

6.55 30.60 25.81 4.74

4721.63 22058.29 1365.37 919.52

04.03 E N C O F R A D O Y D E S E N C O F R A D O D E L O S A D E C O N C R E T O 2 M 04.04 J UN T A S A S F A L T IC A S 05 P IN T U R A S M2 M M

05.01 P IN T UR A P A R A L O S A D E P O R T IV A (2 m ano s ) 05.02 P IN T UR A D E LIN E A D E M A R C A T O R IA D E a=0.10m 06 V A R IO S

216.00 260.40

14.18 2.58

3062.88 671.83

06.01 E S T R U C T UR A D E A R C O D E F UT S A L

UN D

2.00

1225.83

2451.66

Costo Directo

55,808.38

EJEMPLOS PRACTICOS

VALUACIONES COMERCIALES

VALUACION COMERCIAL
Se llama valuacin comercial a aquella que utiliza valores de mercado que son producto de un anlisis y estudio de las caractersticas del bien a valorizar, comparndolo con otros bienes cuyos valores son conocidos y efectuando un anlisis de los elementos que los conforman considerando los factores que pudieran influenciar a este bien

VALOR COMERCIAL
El valor comercial es aquel determinado por las leyes de la oferta y la demanda, en funcin del mercado

VALOR MERCADO
El valor de mercado es el precio mas alto estimado en trminos de dinero que una propiedad que es expuesta para la venta, en un tiempo razonable, pueda producir al haber encontrado un comprador; y de manera tal que el adquiriente del bien tenga conocimiento de todos los usos a los cuales pueda ser destinado la propiedad.

CONCEPTOS GENERALES DE VALOR:

EL VALOR: Se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. En economa se define como el resultante de una apreciacin comparativa entre dos o ms bienes, establecindose dos conceptos bsicos: El valor de uso: subjetivo e individual, es el valor que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para ell significan. El valor de cambio: social y objetivo, es la relacin que existe entre dos bienes susceptibles de ser cambiados El valor de cambio no existe si el bien no posee utilidad alguna.

ELEMENTOS DEL VALOR El concepto de valor est conformado por varios elementos que lo caracterizan: Necesidad: El valor tienes lugar porque existe una necesidad individual o colectiva, real o imaginaria para obtener los bienes. Utilidad: El bien cuyo valor se establece debe ser til, es decir suficiente para satisfacer una necesidad. Costo: Los bienes tiene un costo conformado por los gastos que se hacen en tiempo, esfuerzo, proyecto y dinero para obtenerlos Conocimiento de la utilidad: Los bienes se producen porque el hombre es consiente o percibe que un bien es apto para satisfacer una necesidad.

En las valuaciones se establece en realidad el concepto de valor de cambio

VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS

ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS URBANOS

Es el procedimiento mediante el cual se obtiene muestras de valores de mercado de terrenos que son puestos a la venta. Evaluando para ellos los siguientes factores: - Valor de oferta - Ubicacin - Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes) -Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc) - Uso del terreno (zonificacin) - Factores de entorno (, estrato socioeconmico, contaminacin ambiental) -Servicios Pblicos El estudio de mercado se realiza en la zona adyacente al inmueble materia de valuacin y de similares caractersticas. Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar el valor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criterios considerados en la asignacin del valor. Las muestras consideradas en el estudio de mercado pasan a formar la base de datos del perito, las misma que ser consultada para futuras valuaciones de ser el caso.

VALORES COMERCIALES DE EDIFICACION

DETERMINACION DE VALORES COMERCIALES DE EDIFICACIONES

Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de obra. Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y valuaciones desarrolladas por el mismo. Existen adems publicaciones que proporcionan cuadros para obtener valores unitarios de edificacin. El Valor obtenido tiene que ser depreciado por antigedad, uso y estado de conservacin; utilizando para ello las tablas de depreciacin contenidas en el RNT

VALORES COMERCIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

DETERMINACION DE VALORES COMERCIALES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

Para la determinacin de los valores comerciales de edificaciones es necesario valorizar los elementos que la componen, realizando un estudio de mercado de los materiales, mano de obra y equipo necesarios para la ejecucin de la edificacin a valorizar; y desarrollando el metrado y los respectivos anlisis de costos unitarios; para luego procesar el presupuesto de obra. Es posible sistematizar es proceso mediante el uso de cuadros de valores comerciales de edificacin, que pueden ser desarrollados por el perito en base una gama de presupuestos y valuaciones desarrolladas por el mismo. Existen adems publicaciones que proporcionan cuadros para obtener valores unitarios de edificacin. El Valor obtenido tiene que ser depreciado de acuerdo al uso, estado de conservacin y antigedad y ser estimado por el perito, sustentando debidamente el mismo

CASO 1 : CERCO PERIMETRICO DE ALBAILERIA

Como ejemplo de aplicacin para determinar el valor oficial de obras complementarias, se considera un cerco perimtrico de albaileria confinada (con columnas y vigas) ubicado en Lima. El perimetro total es de 252.00m y la altura del muro es de 2.50m. Los paos son de 14.95 m en los que se aprecia segn diseo que en sus extremos tiene columnas C-1 (0.15x0.30) y en el interior 3 columnas C-2 (0.15x0.25) y una viga solera en la parte superior V1 (0.15x0.25) La estructura tiene una antigedad de 15 aos y recibe mantenimiento permanente

DETALLES Y ESPECIFICACIONES TECNICAS

Tipo : cerco perimtrico L = 252.00 m, sin tarrajeo ni pintura Ubicacin: Lima Concreto Armado fc = 175 Kg/cm2 Acero de refuerzo fy = 4200 Kg/cm2 Ladrillos de arcilla tipo IV fm = 45 Kg/cm2 Mortero C:A 1:4

VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS

Presupuesto
P pto

CERCO PERIM RICO DE LADRILLO, CON COLUM ET NAS Y V IGAS DE CONCRET H =2 0 O .5 m Conse Na jo cional de T cione asa s LIM - LIM - LIM A A A De scripcin
M OVIM IE NTO DE T IE R R A S EXCAVACION DE ZA NJ AS P ARA CIM IENTOS RELLENO COM P ACTADO CON M ATERIAL P ROP IO EN ZA NJ AS ELIM INA CION (TRANSP OR TE) VOLQUETE DE 4 m3 R= 8 m3/da D= km 1 5 m3 m3 m3 80.77 1 .57 1 83.04 21 .47 1 0.53 52.79 Costo al

Cliente Lugar

El procedimiento consiste en elaborar un presupuesto de obra que considere todas las partidas necesarias para la ejecucin de esta. Para ello se realiza el metrado de cada una de las partidas y los anlisis de costos unitarios; los costos de los insumos son tomados del mercado.
Parcial S/.
6,239.64 1 ,734.1 3 1 .83 21 4,383.68

It m e

Und.

M trado e

Pre S/. cio

Costo Directo (CD) = S/. 61 142,61 Costo unitario (CU) CU = CD / Perimetro CU = 61 142.61 / 252 = S/. 242.63 / m Se asume una depreciacin en base a la antigedad (15 aos) y al estado de conservacin de la estructura y acabados (Bueno). En funcin al uso se incrementa en 10% % deprec = 14 % x 1.10 = 15.40 %

C ONC R E TO SIM P LE C IM IENT OS Y SOB R E C IM IE NT OS CONC RETO 1 0 + :1 30% P .G. P ARA CIM IENTOS C ORRIDOS CONC RETO 1 25% P M P A RA SOBR ECIM IENTOS :8+ ENCOFRADO Y DESENCOF RADO P ARA SOBRECIM IENTOS m3 m3 m2 83.04 1 3.92 1 85.60 1 20.95 1 55.49 27.93 1 7,391 .92 1 0,043.69 2,1 64.42 5,1 83.81

C ONC R E TO A R M A DO C OLUM NA S CONC RETO f'c= 75 kg/cm2 P ARA COLUM NAS 1 ENCOFRADO Y DESENCOF RADO NORM AL EN COLUM NAS ACERO CORRUGADO fy= 4200 kg/cm2 GRADO 60 VIGA S CONC RETO f'c= 75 kg/cm2 P ARA VIGAS Y DINTELES 1 ENCOFRADO Y DESENCOF RADO NORM AL EN VIGAS ACERO CORRUGADO fy= 4200 kg/cm2 GRADO 60 M UR OS Y TA B IQUE S DE A LB A ILER IA M UROS DE LADRILLO KK DE AR CILLA DE SOGA CON M EZCLA 1 X 1 cm m2 :4 .5 649.60 28.56 m3 m2 kg 5.68 75.72 827.77 273.70 39.92 3.1 5 m3 m2 kg 1 0.08 1 34.40 1 23.08 ,1 31 7.59 37.46 3.1 5 1 ,773.63 1 3,201 .31 5,034.62 3,537.70 7,1 84.84 1 ,554.62 3,022.74 2,607.48 1 8,552.58 1 8,552.58

Valor Deprec = CU * (1 - % deprec) Valor Deprec = S/. 242.63 * (1 - 0.154) Valor Deprec = S/. 205.26 El valor oficial de la obra complementaria, resulta de multiplicar al valor depreciado, por el permetro: Valor Oficial = Valor Deprec * perimetro Valor Oficial = S/. 205.26 * 252 Valor Oficial = S/. 51 725,52

C OSTO DIR E C TO

61 42.61 ,1

SON :

SE SENT IUN M IL C IE NT O C UA R E NT IDOS Y 61 00 NUEVOS SOLES /1

ANALISIS DE COSTOS UNITARIOS

EXCAV ACIO DE ZAN N JAS PARA CIM T S IEN O MO. 4 0 0 .0 0 De scripcin Re curso M no de O a bra 0147010001 0147010004 CAPATAZ PEON Equipos 0337010001 H ERRAMIENTAS MANUALES % MO 3.0000 20.8 4 0.63 0 3 .6 hh hh 0.1000 1.0000 0.2000 2.0000 14.4 8 8.97 2.90 17.94 2 .8 0 4 EQ. 4 0 0 .0 0 Unida d Cua drilla Cost unit direct por : m o ario o 3 Ca ida nt d Pre S/. cio 21 .47 Pa l S/. rcia

P artida

Rendim o ient Cdigo

P artida

CO NCRET 1 + 5 PMPARA SO O :8 2 % BRECIM T S IEN O MO. 1 .5 0 2 00 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERAD D EQUIPO LIVIANO OR E CAPATAZ OPERARIO OFICIAL PEON M t ria s a e le EQ. 1 .5 0 2 00 Unida d hh hh hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 3 Cua drilla 1.0000 0.1000 1.0000 1.0000 8.0000 Ca ntida d 0.6400 0.0640 0.6400 0.6400 5.1200 Pre S/. cio 11.09 14.48 11.09 9.95 8.97 1 55.49 Pa l S/. rcia 7.10 0.93 7.10 6.37 45.93 6 .4 7 3

Rendim o ient Cdigo 0147000022 0147010001 0147010002 0147010003 0147010004

0205000011 0221000001 0238000000 0239050000

PIED MED RA IANA D 6" E CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) H ORMIGON (PUESTO EN OBRA) AGUA Equipos

m 3 bol m 3 m 3

0.4200 3.8900 0.8930 0.1800

26.27 13.56 16.10 1.00

11.03 52.75 14.38 0.18 7 .3 8 4

0337010001 0349100007

H ERRAMIENTAS MANUALES

% MO 1.0000

2.0000 0.6400

67.43 13.08

1.35 8.37 9 2 .7

MEZCLAD ORA D CONCRETO TAMBOR 18 H 11 p3 hm E P

P artida

ENCO FRADO Y DESEN FRADO N RM EN CO CO O AL LUM AS N MO. 8 0 0 .0 0 De scripcin Re curso M no de O a bra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL M t ria s a e le EQ. 8 0 0 .0 0 Unida d hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 2 Cua drilla 0.1 000 1.0 000 1.0 000 Ca ntida d 0.1000 1.0000 1.0000 Pre S/. cio 14 .48 11 .09 9.95 37.46 Pa l S/. rcia 1.45 11.09 9.95 2 .4 2 9

Rendim o ient Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202010005 0243040000

ALAMBRE NEGRO RECOCID #8 O CLAVOS PARA MAD ERA CON CABEZA D 3 E " MAD ERA TORNILLO Equipos

kg kg p2

0.3000 0.1700 5.1600

2.98 2.98 2.50

0.89 0.51 12.90 1 .3 4 0

0337010001

H ERRAMIENTAS MANUALES

% MO

3.0000

22 .49

0.67 0 7 .6

P artida

ENCO FRADO Y DESEN FRADO N RM EN V CO O AL IGAS MO. 8 0 0 .5 0 De scripcin Re curso M no de O a bra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL M t ria s a e le EQ. 8 0 0 .5 0 Unida d hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 2 Cua drilla 0.1 000 1.0 000 1.0 000 Ca ntida d 0.0941 0.9412 0.9412 Pre S/. cio 14 .48 11 .09 9.95 39.92 Pa l S/. rcia 1.36 10.44 9.36 2 .1 1 6

Rendim o ient Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202010005 0245010001

ALAMBRE NEGRO RECOCID #8 O CLAVOS PARA MAD ERA CON CABEZA D 3 E "

kg kg

0.2100 0.2400 6.7100

2.98 2.98 2.50

0.63 0.72 16.78 1 .1 8 3

MAD ERA TORNILLO INCLUYE CORTE PARA ENCOFRAD p2 O Equipos

0337010001

H ERRAMIENTAS MANUALES

% MO

3.0000

21 .16

0.63 0 3 .6

P artida

CO CRET 1 0 + 0 P.G. PARA CIM T S CO N O :1 3 % IEN O RRIDO S MO. 2 .0 0 4 00 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERAD D EQUIPO PESAD OR E O OPERARIO PEON M t ria s a e le EQ. 2 .0 0 4 00 Unida d hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 3 Cua drilla 0.8000 0.8000 9.6000 Ca ida nt d 0.2667 0.2667 3.2000 Pre S/. cio 11.09 11.09 8.97 1 20.95 Pa l S/. rcia 2.96 2.96 28.70 3 .6 4 2

Rendim o ient Cdigo 0147000023 0147010002 0147010004

0205000009 0221000001 0232000029 0238000000 0239050000

PIED GRAND D 8" RA E E CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL HORMIGON (PUESTO EN OBRA) AGUA Equipos

m 3 bol kg m 3 m 3

0.5040 3.0450 129.4130 0.8720 0.1050

26.27 13.56 0.10 16.10 1.00

13.24 41.29 12.94 14.04 0.11 8 .6 1 2

0337010001 0349100007

HERRAMIENTAS MANUALES

% MO 1.0000

1.0000 0.3333

34.62 13.08

0.35 4.36 4 1 .7

MEZCLAD ORA D CONCRETO TAMBOR 18 HP 11 p3 hm E

P artida

ENCO FRAD Y DESEN FRADO PARA SO O CO BRECIM IENT S O MO. 1 .5 0 2 00 D scripcin Re e curso M no de O a bra CAPATAZ OPERARIO OFICIAL M t ria s a e le EQ. 1 .5 0 2 00 Unida d hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 2 Cua drilla 0.1000 1.0000 1.0000 Ca ntida d 0.0640 0.6400 0.6400 Pre S/. cio 14 .48 11 .09 9.95 27.93 Pa l S/. rcia 0.93 7.10 6.37 1 .4 4 0

Rendim o ient Cdigo 0147010001 0147010002 0147010003

0202000008 0202020007 0243040000

ALAMBRE NEGRO RECOCID #8 O MAD ERA TORNILLO Equipos

kg p2

0.2600 0.1300 4.8300

2.98 2.98 2.50

0.77 0.39 12.0 8 1 .2 3 4

CLAVOS PARA CEMENTO D ACERO CON CABEZA D kg E E 3/4"

0337010001

H ERRAMIENTAS MANUALES

% MO

2.0000

14 .40

0.29 0 9 .2

P artida

CO CRET f'c= 7 k N O 1 5 g/cm P 2 ARA CO LUM AS N MO. 6 0 0 .0 0 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERAD D EQUIPO PESAD OR E O OPERARIO OFICIAL PEON M te le a ria s EQ. 6 0 0 .0 0 Unida d hh hh hh hh Cost unit direct por : m o ario o 3 Cua drilla 1.0 000 1.0 000 1.0 000 6.0 000 Ca ida nt d 1.3333 1.3333 1.3333 8.0000 Pre S/. cio 11.09 11.09 9.95 8.97 31 7.59 Pa l S/. rcia 14.79 14.79 13.27 71.76 14 1 1 .6

Rendim o ient Cdigo 0147000023 0147010002 0147010003 0147010004

0205000004 0205010004 0221000001 0232000029 0239050000

PIED CH RA ANCAD D 3/4" A E ARENA GRUESA CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m 3 m 3 bol kg m 3

0.9100 0.5000 8.0000 340.0000 0.2100

39.85 16.95 13.56 0.10 1.00

36.26 8.4 8 10 8.48 34.00 0.2 1 17 3 8 .4

0337010001 0348090002 0349070006 0349100007

H ERRAMIENTAS MANUALES AND AMIO METAL TABLAS ALQUILER VIBRAD D CONCRETO 3/4" - 2" OR E

% MO est hm 0.5 000 0.5 000

2.0000 0.6667 0.6667 0.6667

114.61 1.00 5.80 13.08

2.2 9 0.6 7 3.8 7 8.7 2 1 .5 5 5

MEZCLAD ORA D CONCRETO TAMBOR 18 H 11 p3 hm E P

P artida

RELLEN CO PACT O M ADO CO M ERIAL PRO N AT PIO EN ZAN JAS MO. 7 2 0 .0 0 De scripcin Re curso M no de O a bra PEON Equipos EQ. 7 2 0 .0 0 Unida d hh Cost unit direct por : m o ario o 3 Cua drilla 1.0000 Ca ida nt d 1.1396 Pre S/. cio 8.97 1 0.53 Pa l S/. rcia 10.22 1 .2 0 2

Rendim o ient Cdigo 01470 10004

03370 10001

HERRAMIENTAS MANUALES

% MO

3.0000

10.22

0.31 0 1 .3

P artida

M URO DE LADRILLO KK DE ARCILLA DE SO CO M S GA N EZCLA 1 X 1 cm :4 .5 MO. 9 5 0 .4 0 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERARIO PEON M t ria s a e le EQ. 9 5 0 .4 0 Unida d hh hh Cost unit direct por : m o ario o 2 Cua drilla 0.8000 0.6400 Ca ntida d 0.6772 0.5418 Pre S/. cio 11.09 8.97 28.56 Pa l S/. rcia 7.51 4.86 1 .3 2 7

Rendim o ient Cdigo 0147010002 0147010004

0205010004 0217000006 0221000001 0232000029 0239050000

ARENA GRUESA LAD RILLO KING KONG 18 HUECOS 9 X 12 X 24 cm CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m 3 und bol kg m 3

0.0300 36.0000 0.2630 11.1780 0.0080

16.95 0.29 13.56 0.10 1.00

0.51 10.44 3.57 1.12 0.01 1 .6 5 5

0337010001 0348090002

H ERRAMIENTAS MANUALES AND AMIO METAL TABLAS ALQUILER

% MO est

1.0000 0.4233

12.37 1.00

0.12 0.42 0 4 .5

P artida

CO CRET f'c= 7 k N O 1 5 g/cm PARA V AS Y DIN ELES 2 IG T MO. 1 .0 0 0 00 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERAD D EQUIPO PESAD OR E O OPERARIO OFICIAL PEON M te le a ria s EQ. 1 .0 0 0 00 Unida d hh hh hh hh Cost u ario direct por : m o nit o 3 Cua drilla 1.0000 1.5000 1.0000 6.5000 Ca ntida d 0.8000 1.2000 0.8000 5.2000 Pre S/. cio 11.09 11.09 9.95 8.97 273.70 Pa l S/. rcia 8.87 13.3 1 7.96 46.6 4 7 .7 6 8

Rendim o ient Cdigo 0147000023 0147010002 0147010003 0147010004

0205000004 0205010004 0221000001 0232000029 0239050000

PIED CH RA ANCAD D 3/4" A E ARENA GRUESA CEMENTO PORTLAND TIPO I (42.5 kg) FLETE TRANSPORTE LOCAL AGUA Equipos

m 3 m 3 bol kg m 3

0.9100 0.5000 8.0000 340.0000 0.2100

39.85 16.95 13.56 0.10 1.00

36.2 6 8.48 108.48 34.0 0 0.21 17 3 8 .4

0337010001 0348090002 0349070006 0349100007

H ERRAMIENTAS MANUALES AND AMIO METAL TABLAS ALQUILER VIBRAD D CONCRETO 3/4" - 2" OR E

% MO est hm 0.5000 0.5000

2.0000 0.4000 0.4000 0.4000

76.78 1.00 5.80 13.08

1.54 0.40 2.32 5.23 9 9 .4

MEZCLAD ORA D CONCRETO TAMBOR 18 H 11 p3 hm E P

P artida

ACERO CO RRUGADO fy= 2 0 k 4 0 g/cm GRADO 6 2 0 MO. 2 0 0 0 8 .0 0 De scripcin Re curso M no de O a bra OPERARIO OFICIAL M t ria s a e le EQ. 2 0 0 0 8 .0 0 Unida d hh hh Cost unit direct por : kg o ario o Cua drilla 1.0 000 1.0 000 Ca ntida d 0.0286 0.0286 Pre S/. cio 11.09 9.95 3.1 5 Pa l S/. rcia 0.32 0.28 0 0 .6

Rendim o ient Cdigo 0147010002 0147010003

0202000007 0203020003

ALAMBRE NEGRO RECOCID #16 O ACERO CORRUGAD fy= O 4200 kg/cm GRAD 60 2 O Equipos

kg kg

0.0500 1.0500

2.98 2.14

0.15 2.25 2 0 .4

0337030000

CIZALLA PARA ACERO CONSTRUCCION HASTA 1 "

und

0.0308

5.00

0.15 0 5 .1

P artida

ELIM ACIO (T IN N RAN SPO E) V LQ E DE 4 m R= 8 m /da D= k RT O UET 3 1 3 5 m MO. 1 .0 0 8 00 De scripcin Re curso Equipos CAMION VOLQUETE 4 X 2 120-140 H 4 m P 3 EQ. 1 .0 0 8 00 Unida d hm Cost unit direct por : m o ario o 3 Cua drilla 1.0 000 Ca ida nt d 0.4444 Pre S/. cio 118.78 52.79 Pa l S/. rcia 52.79 5 .7 2 9

Rendim o ient Cdigo 0348040021

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EJEMPLOS PRACTICOS