Lextinction du bail :

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage

par lequel l'une des parties appele bailleur s'engage, moyennant un
prix soit le loyer que l'autre partie appele preneur s'oblige payer,
pendant un certain temps. Le bail peut porter sur des biens meubles
ou immeubles.
Cependant, selon que le bail est conclu pour une dure dtermine
ou non, les modalits de lextinction sont diffrentes.
En effet, si le bail dure dtermine prend fin automatiquement
lexpiration de la dure convenue, contrairement au bail dure
indtermine qui expire par le cong.
Lextinction du bail repose ncessairement sur une cause, cest dire
sur un fait auquel la loi attache la fin des relations contractuelles. La
cause est dite ordinaire quand le bail prend fin lchance normale
prvue par la loi, le contrat ou la volont des parties. Les modalits
dextinction quant elles sont diffrentes selon quil sagit dun bail
dure dtermine ou non.
La cause est dite extraordinaire quand le bail prend fin
prmaturment, pour un motif particulier. Selon les cas, lextinction
intervient ipso facto ou par le cong donn par une des parties.

Lextinction du bail dure dtermine

Le bail dure dtermine prend fin automatiquement lexpiration
de la dure convenue. Cette dure peut tre dtermine par un terme
fixe, expressment ou tacitement. Elle peut tre dterminable par un
vnement prvisible, pourvu quil soit certain. Tel est le cas du
contrat conclu jusqu la dmolition prvue de limmeuble pour la
dure des rapports de travail des parties ou jusqu la mort du
locataire. Au bail dure dtermine, on assimile le bail dure
maximale, qui steint lchance prvue, sauf rsiliation antrieure.
Si lvnement auquel se rfrent les parties est incertain, il peut
sagir dun bail soumis une condition rsolutoire qui opre par son

avnement, la disparition de leffet de lacte juridique. Dans le cas ou

la condition ne se ralise pas, le bail conditionnel dure dtermine
devient un contrat inconditionnel dure indtermine.
Si lvnement auquel se rfrent les parties est incertain, dont la
survenance na pas t envisage par elles de manire concrte, il
peut sagir dun bail dure dtermine illimite qui, l'instar du contrat
perptuel, entrane une restriction excessive de la libert personnelle. Le cas
chant mais tout dpend des circonstances, il faut en principe admettre que
seule la clause de dure est nulle.

La prolongation du bail et lannulation du cong

Le bail dure dtermine peut tre prolong aux mmes conditions que le
bail dure indtermine. A cet effet, le locataire doit saisir l'autorit de
conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat. Si la dure du
bail est dtermine par un vnement certain (exemple : la fin des rapports
de travail des parties) survenant tel moment que le dlai jusqu'
l'expiration du contrat est infrieur 60 jours, le locataire disposera d'un dlai
raisonnable pour demander une ventuelle prolongation.

La reconduction du bail
Le bail conclu pour une dure dtermine peut tre reconduit de manire
expresse ou tacite.
Le bail est reconduit de manire expresse quand les parties, avant
l'expiration de la dure, s'entendent sur la poursuite de leurs relations
contractuelles pour une priode dtermine ou indtermine.
Le bail est reconduit de manire tacite lorsque les parties, par actes
concluants, marquent leur volont de poursuivre le contrat. Tel est le cas
lorsque le locataire continue faire usage de la chose pendant un certain
temps, en s'acquittant du loyer, au su et sans opposition du bailleur. Le cas
chant, le bail devient un contrat de dure indtermine. En revanche, on ne
saurait admettre la reconduction tacite du contrat quand le locataire est
passagrement empch de restituer la chose, en raison de maladie par

exemple ou encore quand le bailleur enjoint le locataire d'vacuer les locaux

en lui accordant un sursis, ou quil laisse scouler une certaine priode
avant de requrir lexpulsion.
En cas de reconduction tacite du bail, il n'y a pas conclusion d'un nouveau
contrat. En d'autres termes, le bail initial demeure en vigueur dans toutes ses
clauses, sous rserve qu'il se poursuit pour une dure indtermine et que,
par consquent, il s'teint suivant les dispositions rgissant la rsiliation
ordinaire. Il s'ensuit que les srets qui garantissent l'excution du contrat
subsistent, sauf s'il tait prvu qu'elles s'teignent l'expiration de la dure
convenue.

L'EXTINCTION DU BAIL A DUREE INDETERMINEE

Le bail dure indtermine est celui ou la dure n'est fixe ni
expressment, ni tacitement par les parties ou si, suivant les circonstances, le
terme convenu est incertain. Le cas chant, l'extinction du contrat n'intervient
pas automatiquement. En effet, elle doit tre provoque par le cong signifi
par une partie l'autre, sous rserve d'une convention soumise aucune
forme portant sur la dissolution du bail.
Au bail dure indtermine on assimile le bail dure minimale
qui, faute de cong signifi pour l'expiration de la priode convenue, se
poursuit au-del par reconduction tacite.

Le cong
Le cong est une manifestation de volont par laquelle une partie met fin
unilatralement au contrat pour un certain terme. On parle aussi de rsiliation ou
de dnonciation. Pour les baux dure indtermine, c'est le mode ordinaire
d'extinction du contrat. Il sagit dun acte rsolutoire. Le cong partiel n'est pas
admissible, car le bail forme un tout unitaire. Le bailleur dispose toutefois
de la facult d'mettre des prtentions susceptibles d'entraner la modification
de l'objet lou au dtriment du locataire. Dans ce cas, le locataire peut contester
la prtention du bailleur. Si le cong partiel est donn par le locataire, il doit
tre interprt comme une offre de modifier le contrat.

Les conditions du cong

Le contenu du cong doit tre clair. En d'autres termes, le destinataire de la
rsiliation doit tre en mesure de comprendre, selon le principe de la confiance,
que l'auteur veut mettre fin au contrat pour un certain terme.
Le cong ordinaire n'a en rgle gnrale pas tre motiv. Le dfaut (y compris
le refus) de communication de la motivation n'affecte pas la validit du cong. Il
ne saurait non plus tre interprt comme une prsomption que le cong
contrevient aux rgles de la bonne foi.

Les conditions formelles du cong

En rgle gnrale, le cong n'est soumis aucune forme particulire. Pour ce
qui touche la rsiliation des baux d'habitations et de locaux
commerciaux, la loi pose il est vrai en la matire des exigences
impratives, dont l'inobservation entrane la nullit de l'acte juridique.
Cependant, il doit tre donn par crit.
La forme crite est respecte si le texte porte la signature manuscrite de la partie
qui rsilie ou de son reprsentant. Dans le cas du cong donn par le locataire,
le recours au tlgramme est possible, l'original sign est alors dpos
auprs de l'office postal d'expdition o il peut tre consult par la suite.

Les conditions temporelles du cong

La partie qui rsilie de manire ordinaire le bail dure indtermine est tenue
d'observer les dlais et termes de cong. Plus prcisment, le cong doit tre
notifi pour un certain terme, avant un certain dlai. Le dernier jour avant le dbut
du dlai de cong s'appelle le jour de cong. Le terme de cong est le jour o
le bail prendra normalement fin par l'effet du cong. Il est fix par le contrat
sinon par l'usage local. S'agissant des baux portant sur des habitations ou des
locaux commerciaux, le terme lgal correspond la fin d'un trimestre de bail.
Le dlai de cong est le laps de temps minimum qui doit s'couler entre le
jour o le cong est reu et le jour o il dploie ses effets. Il est en gnral
prvu par le contrat. Le cas chant, il doit respecter la dure minimale fixe
par la loi (trois mois pour les baux d'habitations, six mois pour les baux de
locaux commerciaux).

LES EFFETS DE L'EXTINCTION DU BAIL

La restitution de la chose loue par le locataire
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'tat qui rsulte d'un
usage conforme au contrat. Il en dcoule qu'il ne rpond que des dfauts qui
lui sont imputables, soit des dfauts mineurs et, ventuellement, d'autres
dfauts qu'il a occasionns. Cela signifie qu'il n'a pas rpondre de la
dgradation de la chose conscutive l'usure normale qui est une
contrepartie du loyer. Il incombe donc au bailleur d'tablir que la dtrioration ventuelle excde l'usure normale. Le cas chant, la responsabilit du
locataire est engage. L'indemnit due au bailleur compensera les frais de
rparation de la chose ou le cot de remplacement, compte tenu d'un
amortissement de vtust. A cet gard, on notera que toute clause par
laquelle le locataire s'engage par avance verser une somme destine
couvrir autre chose qu'un dommage ventuel sauf convention contraire, la
restitution doit intervenir le jour
de l'chance du contrat, pendant les heures habituellement consacres aux
affaires.
Si le locataire ne restitue pas la chose temps, le bailleur a une action
personnelle fonde sur le contrat, qui se double de l'action en revendication s'il
est propritaire. La jurisprudence voit dans l'occupation illicite des locaux un
rapport juridique analogue un bail, donnant naissance une crance de loyer.
Le bailleur est ainsi dispens de fournir la preuve d'un dommage ou d'un
appauvrissement, comme le commanderait l'application des dispositions sur
l'acte illicite sur l'enrichissement illgitime ou sur la responsabilit du possesseur
de mauvaise foi.
L'obligation de vrification et d'avis du bailleur
Lors de la restitution, le bailleur doit vrifier l'tat de la chose. Il est
galement tenu d'aviser immdiatement ou dans les jours qui suivent
le locataire des dfauts dont celui-ci rpond. Si le bailleur la nglige, le
locataire est dcharg de toute responsabilit, sous rserve des dfauts
cachs.

Dounia
Wahim