UDK 69.008:347.74 Primljeno 13. 5. 2008.

Ugovor o graÿenju kao temelj

pravnog posla
Vlado Belaj, Davor Rajþiü
Kljuþne rijeþi V. Belaj, D. Rajþiü Struþni rad
graÿenje, ugovor, Ugovor o graÿenju kao temelj pravnog posla
pravni posao,
izvoÿaþ, Prikazuje se ugovor o graÿenju, temeljni pravni posao koji se sklapa izmeÿu izvoÿaþa i investitora.
investitor, Ugovor je dvostrano obvezan, formalan, naplatan i imenovan. Pobliže se obraÿuju pravni izvori
cijena radova, ugovora o graÿenju, njegovi bitni sastojci, cijena radova, nadzor, odstupanju od projekta i nepredviÿeni
nadzor radovi, odgovornost za nedostatke i posebni uglavci. U þlanku se prikazuje odredba Zakona o
izmjenama i dopunama Zakona o obveznim odnosima, a koje se odnose na ugovor o graÿenju.

Key words V. Belaj, D. Rajþiü Professional paper

construction, Construction contract as a foundation of legal activity
contract,
legal activity, The construction contract, as a fundamental legal activity establishing links between the contractor and
contractor, client, is presented. The contract is bilaterally obligatory, formal, financially binding, and named. The
client, legal background of construction contracts is analyzed, its major components are studied, including the
price of works, price of works, supervision, deviation from design requirements, contingencies, responsibility for
supervision defects, and special requirements. Provisions of the Law on changes of and additions to the Law on
obligatory relations, when relevant to construction contracts, are also presented.

Mots clés V. Belaj, D. Rajþiü Ouvrage professionel

construction, Contrat de construction comme une fondation de l'activité légale
contrat,
activité légale, Le contrat de construction, comme une activité légale fondamentale établissant les liens entre l'entrepreneur
entrepreneur, et le client, est présenté. Le contrat est bilatéralement obligatoire, formel, exécutoire et nommé. Le
client, développement légal des contrats de construction est analysé, leurs composantes principales sont étudiées, y
prix des travaux, compris le prix des travaux, la surveillance, la déviation des exigences des études, les travaux imprévus, la
surveillance responsabilité pour défauts, et les exigences spéciales. Les auteurs présentent également les dispositions de la
Loi sur les additions et les modifications de la Loi sur les relations obligatoires, quand elles sont applicables
aux contrats de construction.
Ʉɥɸɱɟɜɵɟ ɫɥɨɜɚ ȼ. Ȼɟɥɚɣ, Ⱦ. Ɋɚɣɱɢɱ Ɉɬɪɚɫɥɟɜɚɹ ɪɚɛɨɬɚ
ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɨ, Ⱦɨɝɨɜɨɪ ɨ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɟ ɤɚɤ ɨɫɧɨɜɚ ɩɪɚɜɨɜɨɝɨ ɞɟɥɚ
ɞɨɝɨɜɨɪ,
ȼ ɪɚɛɨɬɟ ɨɩɢɫɵɜɚɟɬɫɹ ɞɨɝɨɜɨɪ ɨ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɟ ɤaɤ ɨɫɧɨɜɧɨɟ ɞɟɥɨ, ɤɨɬɨɪɨɟ ɫɨɫɬɚɜɥɹɟɬɫɹ ɦɟɠɞɭ
ɩɪɚɜɨɜɨɟ ɞɟɥɨ,
ɢɫɩɨɥɧɢɬɟɥɟɦ ɪɚɛɨɬ ɢ ɢɧɜɟɫɬɨɪɨɦ. ɍɝɨɜɨɪ ɢɦɟɟɬ ɨɛɨɫɬɨɪɨɧɧɢɟ ɨɛɹɡɚɬɟɥɶɫɬɜɚ, ɮɨɪɦɚɥɶɧɵɣ,
ɢɫɩɨɥɧɢɬɟɥɶ ɪɚɛɨɬ,
ɧɚɩɥɚɬɧɨɣ ɢ ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɧɵɣ. ɉɨɛɥɢɠɟ ɨɛɪɚɛɚɬɵɜɚɸɬɫɹ ɩɪɚɜɨɜɵɟ ɢɫɬɨɱɧɢɤɢ ɭɝɨɜɨɪɚ ɨ
ɢɧɜɟɫɬɨɪ,
ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɟ, ɟɝɨ ɜɚɠɧɵɟ ɫɨɫɬɚɜɥɹɸɳɢɟ, ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɪɚɛɨɬ, ɧɚɞɡɨɪ, ɨɬɤɥɨɧɟɧɢɹ ɨɬ ɩɪɨɟɤɬɚ ɢ
ɫɬɨɢɦɨɫɬɶ ɪɚɛɨɬ,
ɧɟɩɪɟɞɜɢɞɢɦɵɟ ɪɚɛɨɬɵ, ɨɬɜɟɬɫɬɜɟɧɧɨɫɬɶ ɡɚ ɧɟɞɨɫɬɚɬɤɢ ɢ ɫɩɟɰɢɚɥɶɧɵɟ ɭɫɬɚɧɨɜɤɢ. ȼ ɫɬɚɬɶɟ
ɧɚɞɡɨɪ
ɩɨɤɚɡɵɜɚɟɬɫɹ ɩɨɥɨɠɟɧɢɟ Ɂɚɤɨɧɚ ɨɛ ɢɡɦɟɧɟɧɢɹɯ ɢ ɞɨɩɨɥɧɟɧɢɹɯ Ɂɚɤɨɧɚ ɨɛ ɨɛɹɡɚɬɟɥɶɧɵɯ ɨɬɧɨɲɟɧɢɹɯ,
ɚ ɤɨɬɨɪɵɟ ɨɬɧɨɫɹɬɫɹ ɤ ɞɨɝɨɜɨɪɭ ɨ ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɟ.

Schlüsselworte V. Belaj, D. Rajþiü Fachbericht

Bauen, Vertrag, Bauvertrag als Grundlage einer rechtlichen Angelegenheit
rechtliche Angelegenheit, Dargestellt ist der Bauvertrag, die grundlegende rechtliche Angelegenheit, der zwischen dem
Auftragnehmer, Auftragnehmer und dem Bauherrn abgeschlossen wird. Der Vertrag ist beiderseitig verpflichtend,
Bauherr, formal, zahlbar und genannt. Näher bearbeitet man die rechtlichen Quellen des Bauvertrags, seine
Preis der Arbeiten, wesentlichen Bestandteile, Preise der Arbeiten, Aufsicht, Abweichungen vom Entwurf und nicht
Aufsicht vorhergesehene Arbeiten, Verantwortung für Mängel und besondere Bestimmungen. Dargestellt ist die
Verordnung des Gesetzes über sie Abänderungen und Ergänzungen des Gesetzes über die obligaten
Beziehungen die sich auf den Bauvertrag beziehen.

Autori: Prof. dr. sc. Vlado Belaj, redoviti profesor Pravnog fakulteta u Osijeku; Davor Rajþiü, dipl. iur., predavaþ,
Graÿevinski fakultet Sveuþilišta u Zagrebu, Kaþiüeva 26, Zagreb

GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631 625

Ugovor o graÿenju
1 Uvod
Ugovor o graÿenju ureÿen je Zakonom o obveznim od-
nosima – skraüeno ZOO (þl. 620. – 636).1 ZOO je u
þlanku 620. st. 1. definirao ugovor o graÿenju i to na
sljedeüi naþin: „Ugovorom o graÿenju izvoÿaþ se obve-
zuje prema odreÿenom projektu izgraditi u ugovorenom
roku odreÿenu graÿevinu na odreÿenom zemljištu, odnos-
no na postojeüoj graÿevini izvesti kakve druge graÿevin-
ske radove, a naruþitelj se obvezuje isplatiti mu za to odre-
ÿenu cijenu“. Ugovor o graÿenju je dvostrano obvezatan
jer stvara obveze i za izvoÿaþa i za naruþitelja, formalan
jer mora biti sklopljen u pisanom obliku, naplatan, ime-
novan jer je ureÿen zakonom (ZOO).
Bivši ZOO odreÿivao je ugovor o graÿenju kao ugovor
o djelu, ali novi ZOO to nije izriþito naveo. Ipak u þl.
631. ZOO-a izriþito se navodi da se na ugovor o graÿe-
nju primjenjuju odredbe o ugovoru o djelu na sva prava
naruþitelja prema izvoÿaþu za nedostatke graÿevine osim
ako ZOO ne odreÿuje nešto drugo. Za razliku od ugovo-
ra o graÿenju, ugovor o djelu je prema ZOO-u neformalan.
Pod bitnim sastojcima ugovora o graÿenju obiþno se
smatraju predmet graÿenja – graÿevina i cijena, iako se
postavljaju i pitanja nije li i rok dovršenja radova bitan
sastojak, odnosno nije li to i projekt po kojem se radovi
izvode. S obzirom da ZOO nije izriþito naveo koji su
sastojci ugovora o graÿenju nužni za njegov nastanak,
izriþit odgovor na pitanje koje sastojke ugovora o gra-
ÿenju treba smatrati bitnim, odnosno bez kojih taj ugo-
vor ne može postojati, teško je dati. Meÿutim, s obzirom
na ukupnu regulativu ZOO-a i analogiju s drugim ugo-
vorima, npr. s kupoprodajom kod koje je izriþito nave-
deno da su sastojci predmet i cijena, þini se kako bi se
kao bitne sastojke ugovora o graÿenju moglo istaknuti
predmet (graÿevina) i cijenu. I rok bi eventualno mogao
biti bitan sastojak ugovora o graÿenju, ali samo „kad je
ispunjenje obveze u odreÿenom roku bitan sastojak ugo-
vora, pa dužnik ne ispuni obvezu u tom roku, ugovor se
raskida po samom zakonu“.2 Projekt nije bitan sastojak
ugovora o graÿenju jer se na njega može gledati kroz
prizmu same graÿevine koju on obilježava u svim zna-
þajnim odrednicama. Dakle, predmet graÿenja – graÿe-
vina kao bitan sastojask ovog ugovora podrazumijeva i
postojanje odreÿenog projekta.
2 Pravni izvori ugovora o graÿenju
Osim veü spomenutog Zakona o obveznim odnosima
koji sadrži ne samo odredbe o ugovoru o graÿenju nego
i druge odredbe iz opüeg dijela ugovornog prava koje se
primjenjuju i na ovaj ugovor, kao i odredbe o ugovoru o
1
Narodne novine, br. 35/05, 41/08.
2
ýl. 361. st. 1. ZOO.
626
V. Belaj, D. Rajþiü
djelu koje su u nekim segmentima takoÿer primjenjive
na ugovor o graÿenju, meÿu pravne izvore ovog ugovo-
ra mogu se ubrojiti i neki drugi propisi. Meÿu njima je
najznaþajniji svakako Zakon o prostornom ureÿenju i
gradnji (Narodne novine, br. 76/07.) koji ureÿuje temeljne
pojmove i institute graÿenja što se pojavljuju i u pojedi-
nim ugovorima o graÿenju. Osim toga, za sklapanje ugo-
vora o graÿenju od javnih naruþitelja3 znaþajne su i od-
redbe Zakona o javnoj nabavi (Narodne novine, br. 11/07.)
jer ih obvezuju glede odabira najpovoljnijeg ponuditelja.
Osim toga moguüa je primjena Posebnih uzanci o graÿe-
nju iz 1977. godine.4 Naime, prema þlanku 12. ZOO-a
u obveznim odnosima meÿu trgovcima primjenjuju se
trgovaþki obiþaji þiju su primjenu ugovorili i praksa
koju su meÿusobno razvili. Buduüi da su uzance (opüe
ili posebne) trgovaþki obiþaji, one üe se primjenjivati
osim ako sudionici (odnosno trgovci kao sudionici ob-
veznopravnih odnosa) nisu izrijekom ili prešutno isklju-
þili njihovu primjenu.
Kada graÿevinske tvrtke izvode radove u inozemstvu
tada se primjenjuju pravna pravila nacionalnog zakono-
davstva države u kojoj se ti radovi obavljaju. Moguüe je
meÿutim ugovoriti primjenu Opüih uvjeta poslovanja
koji sadržavaju listu ugovornih uglavaka (klauzula) iz
3
U þlanku 3. Zakona o javnoj nabavi odreÿeno je tko se smatra
javnim naruþiteljem i samim time obveznikom ovog Zakona:
„(1) Javni naruþitelji koji su obveznici primjene ovoga Zakona jesu:
1. državna tijela Republike Hrvatske
2. jedinice lokalne i podruþne (regionalne) samouprave
3. pravne osobe koje su osnovane za odreÿene svrhe radi
zadovoljavanja potreba u opüem interesu, koje nemaju industrijski ili
trgovaþki znaþaj i ispunjavaju jedan od sljedeüih uvjeta:
– da se u iznosu veüem od 50% financiraju iz sredstava državnog
proraþuna Republike Hrvatske ili sredstava podruþne ili lokalne
samouprave ili drugih pravnih osoba iz toþke 3. ovoga stavka, ili
– da nadzor poslovanja tih pravnih osoba obavljaju državna tijela
Republike Hrvatske, jedinice lokalne i podruþne (regionalne)
samouprave ili druge pravne osobe iz toþke 3. ovoga stavka, ili
– da imaju skupštinu, nadzorni odbor ili upravu kojih više od polovice
þlanova imenuju državna tijela Republike Hrvatske, jedinice lokalne i
podruþne (regionalne) samouprave ili druge pravne osobe iz toþke 3.
ovoga stavka
4. udruge koje je osnovalo jedno ili više tijela iz toþke 1. i 2. ovoga
stavka ili jedna ili više pravnih osoba iz toþke 3. ovoga stavka.
(2) Ovaj Zakon primjenjuju subjekti koji nisu javni naruþitelji iz
stavka 1. ovoga þlanka:
1. za izvoÿenje radova koje izravno subvencioniraju javni naruþitelji s
više od 50%:
– u smislu Dodatka I. ovoga Zakona
– na bolnicama, objektima namijenjenima za sport, rekreaciju i odmor,
školskim i sveuþilišnim zgradama i zgradama za administrativne svrhe
2. za usluge koje izravno subvencioniraju javni naruþitelji s više od
50% i koje su vezane uz izvoÿenje radova u smislu toþke 1. ovog stavka.
(3) Neiscrpan popis obveznika primjene ovoga Zakona iz stavka 1.
ovoga þlanka propisuje Vlada Republike Hrvatske uredbom na
prijedlog Ureda za javnu nabavu i uz prethodno mišljenje nadležnog
ministarstva. Državna i druga tijela, kao i pravne osobe koji su
obveznici primjene ovoga Zakona obvezni su primjenjivati ovaj
Zakon i u sluþaju kada nisu navedeni u Popisu obveznika“.
4
Sl. list SFRJ, br. 18/77.
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
V. Belaj, D. Rajþiü
koje stranke prihvaüaju pojedine klauzule unoseüi ih u
svoje ugovore, a ponekad je dovoljno samo da se na njih
pozovu. Najpoznatiji opüi uvjeti za izvoÿenje graÿevin-
skih radova su opüi uvjeti FIDIC-a koje povremeno izdaje
Meÿunarodna federacija savjetodavnih inženjera (FIDIC).5
3 Bitni sastojci ugovora o graÿenju
(graÿevina i cijena)
Pod graÿevinom po þlanku 621. ZOO „razumijevaju se
zgrade, brane mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije,
ceste, željezniþke pruge, bunari i ostale graÿevine þija
izrada zahtijeva veüe i složenije radove“. ZOO je osta-
vio moguünost da se osim nabrojenih i ostale graÿevine
smatraju „graÿevinom“ u smislu koji im daje sam ZOO,
ali je naglasak stavio na one graÿevine izrada kojih zah-
tijeva veüe i složenije radove. Ovo bi pravilo znaþilo da
se na manje i jednostavnije radove primjenjuju odredbe
ugovora o djelu.6 Potrebno je, meÿutim, istaknuti da
odredbe ZOO-a o ugovoru o djelu i ugovoru o graÿenju
þine odreÿenu cjelinu jer je, kako je uostalom veü spo-
menuto, moguüa primjena pravnih pravila ugovora o
djelu i na ugovore o graÿenju.
Prema þl. 2. Zakona o prostornom ureÿenju i gradnji
pojam graÿevine je mnogo šire koncipiran – „graÿevina
je graÿenjem nastao i s tlom povezan sklop, svrhovito
izveden od graÿevnih proizvoda sa zajedniþkim instala-
cijama i opremom, ili sklop s ugraÿenim postrojenjem,
odnosno opremom kao tehniþko-tehnološka cjelina ili
samostalna postrojenja povezana s tlom, te s tlom pove-
zan sklop koji nije nastao graÿenjem, ako se njime mije-
nja naþin korištenja prostorom“
Osim graÿevine bitan sastojak ugovora o graÿenju jest
cijena. Pod cijenom se razumijeva novþani izraz vrijed-
nosti stvari, a kod ugovora o graÿenju ona obuhvaüa
vrijednost obavljenih radova, a najþešüe i materijala ako
ga nabavlja izvoÿaþ. Cijena postoji i kod ugovora o ku-
poprodaji, a osim cijene postoje i razliþite naknade koje
se takoÿer izražavaju u novcu (npr. kod ugovora o djelu),
provizije (kod ugovora o komisiji, ugovora o trgovaþ-
5
Tako npr. Opüi uvjeti FIDIC-a iz 1999. godine sadrže sljedeüe: 1.
Uvjete ugovora za izvoÿenje graÿevinskih radova visokogradnje i
niskogradnje projektiranih od naruþitelja, 2. Uvjete ugovora za
postrojenja i projektiranje-graÿenje elektriþnih i mehaniþkih
postrojenja i za graÿevinske radove niskogradnje i visokogradnje
projektiranih od izvoÿaþa, 3. Uvjete ugovora EPC/kljuþ u ruke i 4.
Kratki oblik ugovora
6
Jasne granice nema, no ipak se može kazati da bi ugovor o graÿenju
trebalo sklopiti za radove graÿevinskog obrta ako su veüi i složeniji
(npr. liþilaþki, krovopokrivaþki, keramiþarski i sl.), a ugovor o djelu
kada se radi o elektriþarskim, stolarskim, vodoinstalaterskim i sliþnim
radovima. Naravno da je moguüe da svi spomenuti radovi budu
obuhvaüeni i jednim ugovorom o graÿenju, ali ako su izvoÿaþi tih
radova razliþiti subjekti tada se sa svakim od njih sklapa poseban
ugovor.
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
Ugovor o graÿenju
kom zastupanju) i sl. ZOO za ugovor o graÿenju rabi
pojam cijena iako taj izraz nije najprimjereniji. Naime,
izraz cijena oznaþava odreÿen uglavnom nepromjenjivi
iznos novca, dok je kod ugovora o graÿenju rijetko kada
ugovorena cijena konaþna cijenu. Stoga bi izraz nakna-
da koji se rabi za ugovor o djelu bio primjereniji i za
ugovor o graÿenju.
Cijena mora biti izražena u novcu, no pitanje je može li
biti izražena i u stranoj valuti. „Izražavanje cijene u novcu
znaþi u prvom redu da ona treba biti izražena u domaüoj
novþanoj jedinici, što ne ukljuþuje moguünost izražava-
nja (ali ne i plaüanja) u stranoj novþanoj jedinici. No, u
svakom sluþaju ona mora biti izražena u nekoj novþanoj
jedinici, a plaüanje obavljeno zakonskim sredstvom pla-
üanja“.7
4 Cijena radova
Cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovo-
renih radova (jediniþna cijena) ili u ukupnom iznosu za
cijelu graÿevinu (ukupno ugovorena cijena).8 Osim dva-
ju naþina odreÿivanja cijene postoje i drugi oblici odre-
ÿivanja cijene kao i njihove inaþice. Najznaþajniji naþini
odreÿivanja cijene kod ugovora o graÿenju mogu se kla-
sificirati na sljedeüi naþin: 1. jediniþna cijena, 2. ukupno
ugovorena (paušalna) cijena, 3. naknada troškova, 4. fiksna
ili þvrsta cijena koja je primjenjiva kod prethodno spo-
menuta tri naþina odreÿivanja cijene (postoji jamstvo
nepromjenjivosti cijene). Spomenuti naþini odreÿivanja
cijene mogu se i kombinirati u istom ugovoru za razliþi-
te vrste odnosno dijelove radova.
Ugovaranje jediniþnih cijena pojavljuje se najþešüe kod
velikih graÿevinskih radova. Cijena se odreÿuje po od-
reÿenoj jedinici. To može biti kubiþni ili kvadratni me-
tar, po težini (npr. u tonama), po komadu (npr. prozora,
vrata i sl.), po jedinici vremena (npr. po danu rada rad-
nika) i sl. Takav naþin odreÿivanja cijene podrazumije-
va detaljnu razradu projekata i radova koje treba izvesti,
a koliþine moraju biti poznate i procijenjene. U jediniþ-
nu cijenu uraþunata je i dobit izvoÿaþa radova. Jediniþ-
ne su cijene redovito konaþne, tako da poveüanje eleme-
nata na temelju kojih je utvrÿena cijena ne ide u prilog
izvoÿaþu, dok eventualno smanjenje ide u njegov prilog.
Ipak ZOO u þl. 626. propisuje moguünost izmjene cije-
ne. Tako ako ugovorom glede izmjene cijene nije pred-
viÿeno što drugo, izvoÿaþ koji je svoju obvezu ispunio u
predviÿenom roku može zahtijevati poveüanje cijene ra-
dova ako su se u vremenu izmeÿu sklapanja ugovora i
njegova ispunjenja, a bez njegova utjecaja, poveüale
7
Gorenc, V.: „Komentar Zakona o obveznim odnosima“, Zagreb,
2005., str. 597.
8
ýl. 625. ZOO.
627
Ugovor o graÿenju
cijene elemenata na temelju kojih je odreÿena cijena
radova, tako da bi ta cijena trebala biti veüa za više od
dva postotka. U sluþaju da izvoÿaþ svojom krivnjom
nije izveo radove u roku predviÿenom ugovorom, on
može zahtijevati poveüanje cijene radova ako su se u
vremenu izmeÿu sklapanja ugovora i dana kad su radovi
prema ugovoru trebali biti završeni, a bez njegova utje-
caja, poveüale cijene elemenata na temelju kojih je od-
reÿena cijena radova, tako da bi ona, prema novim cije-
nama tih elemenata, trebala biti veüa više od pet posto-
taka. U oba sluþaja izvoÿaþ može zahtijevati samo raz-
liku u cijeni radova koja prelazi dva odnosno pet posto-
taka. Izvoÿaþ se ne može pozivati na poveüanje cijena
elemenata na temelju kojih je odreÿena cijena radova
ako je do poveüanja cijene došlo nakon njegova zakaš-
njenja. Spomenute su odredbe dispozitivne naravi, tako
da üe se primijeniti samo onda kada ugovorne strane
predvide moguünost izmjene cijene izriþito, a inaþe se
neüe primijeniti. Naravno da je moguüe da izvoÿaþ i
naruþitelj odrede i drukþija pravila izmjene cijene od
onih koje odreÿuje ZOO. Navedene odredbe ZOO-a
usmjerene su prvenstveno na zaštitu izvoÿaþa jer uglav-
nom dolazi do poveüanja cijene radova.
Do izmjene cijene može doüi i povrh toga što je ugovo-
rena odredba o nepromjenjivosti cijene (fiksna, þvrsta
cijena). Radi se o prisilnoj normi ZOO-a koja je sadrža-
na u þlanku 627. i glasi: „ Ako je ugovoreno da se cijena
radova neüe mijenjati u sluþaju da se nakon sklapanja
ugovora poveüaju cijene elemenata na temelju kojih je
ona odreÿena, izvoÿaþ može, usprkos takvoj odredbi
ugovora, zahtijevati izmjenu cijene radova ako su se ci-
jene elemenata, a bez njegova utjecaja, poveüale u toli-
koj mjeri da bi cijena radova trebala biti veüa za više od
deset postotaka. Ali i u tom sluþaju izvoÿaþ može zahti-
jevati samo razliku u cijeni koja prelazi deset postotaka,
osim ako je do poveüanja cijene elemenata došlo poslije
njegova dolaska u zakašnjenje.“ Spomenute su odredbe
takoÿer usmjerene na zaštitu izvoÿaþa.
ZOO ureÿuje i moguünost raskida ugovora zbog pove-
üane cijene. „Ako bi ugovorena cijena morala biti znat-
no poveüana, naruþitelj može raskinuti ugovor. U sluþa-
ju raskida ugovora naruþitelj je dužan isplatiti izvoÿaþu
odgovarajuüi dio ugovorene cijene za do tada izvedene
radove te praviþnu naknadu za uþinjene nužne troško-
ve».9 Ova je odredba postavljena kao instrument zaštite
naruþitelja. Što je, meÿutim, znatno poveüanje cijene
treba ustvrditi u svakom konkretnom sluþaju, a odgovor
na to pitanje prepušten je naruþitelju, sudovima ili arbi-
traži. Znatno poveüanje cijene na temelju analogije mo-
že za naruþitelja predstavljati poveüanje iznad postotaka
9
ýl. 628. ZOO.
628
V. Belaj, D. Rajþiü
koje spominje ZOO u drugim odredbama (2%, 5%, 10%)
ako on tako procijeni.
I odredba þl. 629. ZOO-a štiti naruþitelja dajuüi mu pra-
vo na smanjenje ugovorene cijene. Tako prema spome-
nutoj odredbi ako su se u vremenu izmeÿu sklapanja
ugovora i ispunjenja obveze izvoÿaþa cijene elemenata
na temelju kojih je odreÿena cijena radova smanjile za
više od dva postotka, a radovi su izvedeni u ugovorenom
roku, naruþitelj ima pravo tražiti odgovarajuüe smanje-
nje ugovorene cijene radova iznad toga postotka. Ako je
ugovorena nepromjenljivost cijene radova, a oni su iz-
vedeni u ugovorenom roku, naruþitelj ima pravo na sma-
njenje ugovorene cijene u sluþaju da su se cijene eleme-
nata na osnovi kojih je odreÿena cijena smanjile za toli-
ko da bi cijena bila manja za više od deset postotaka, i
to za razliku u cijeni veüoj od deset postotaka. U sluþaju
zakašnjenja izvoÿaþa radova naruþitelj ima pravo na
razmjerno smanjenje cijene radova za svako smanjenje
cijene elemenata na temelju kojih je cijena radova odre-
ÿena.
Osim spomenute jediniþne cijene, cijena radova može se
odrediti i u ukupnom iznosu (paušalna cijena). I ukupno
ugovorena cijena podrazumijeva njezinu razradu do naj-
sitnijih detalja sukladno projektnoj dokumentaciji. Pau-
šalna je cijena uglavnom nepromjenjiva, ali ipak nije is-
tovjetna fiksnoj cijeni. Naime, kod paušalne je cijene
moguüe posebno ugovoriti posebne uglavke poput kliz-
ne skale, indeksne i valutne klauzule koji mogu utjecati
na promjenu cijene. Kod ukupno ugovorene cijene izvo-
ÿaþ mora dobro procijeniti koliþine potrebnih materijala
i radova jer ima pravo samo na ugovorenu cijenu osim
ako nije izvodio posebno odobrene dodatne radove.
Cijena se može odrediti i na osnovi naknade stvarnih
troškova. Ovaj naþin odreÿivanja cijene ne poznaje ZOO,
ali je moguü u praksi. Konaþna cijena u ovom sluþaju
nije poznata u trenutku sklapanja ugovora, a sastojat üe
se od svih stvarnih troškova radova i ugraÿenog materi-
jala te režijskih troškova i dobiti izvoÿaþa. Ovaj naþin
odreÿivanja cijene nije povoljan za naruþitelja.
Odreÿene specifiþnosti glede cijene postoje kod ugovora
o graÿenju s odredbom „kljuþ u ruke“.10 Ako ugovor o
graÿenju sadrži odredbu »kljuþ u ruke« ili neku drugu
sliþnu odredbu, izvoÿaþ se samostalno obvezuje izvesti
sve radove potrebne za izgradnju i uporabu graÿevine.
U tom sluþaju ugovorena cijena obuhvaüa i vrijednost
svih nepredviÿenih radova i viškova radova, a iskljuþuje
utjecaj manjkova radova na ugovorenu cijenu, pod pret-
10
Ugovor o graÿenju s odredbom «kljuþ u ruke» ureÿuje þl. 630.
ZOO-a koji je promijenjen spomenutom izmjenom ovoga Zakona iz
2008. godine.
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
V. Belaj, D. Rajþiü
postavkom da nije došlo do izmjene opsega ugovorenih
radova na temelju sporazuma ugovornih strana ili iz raz-
loga za koje odgovara naruþitelj. Ako u ugovoru »kljuþ
u ruke« sudjeluje kao ugovorna strana više izvoÿaþa,
njihova je odgovornost prema naruþitelju solidarna. Ugo-
vorom o graÿenju s odredbom «kljuþ u ruke» mogu biti
obuhvaüeni i poslovi projektiranja.
5 Nadzor, odstupanje od projekta i hitni
nepredviÿeni radovi
Izvoÿaþ je dužan omoguüiti naruþitelju stalan nadzor
radova i kontrolu koliþine, kvalitete i sukladnosti ugra-
ÿenih proizvoda. Potanje odredbe o nadzoru sadrži Za-
kon o prostornom ureÿenju i gradnji.
Za svako odstupanje od projekta, odnosno ugovorenih
radova izvoÿaþ mora imati pisanu suglasnost naruþite-
lja. On ne može zahtijevati poveüanje ugovorene cijene
za radove što ih je izveo bez takve suglasnosti.
Nepredviÿene radove izvoÿaþ može izvesti i bez pret-
hodne suglasnosti naruþitelja ako zbog njihove hitnosti
nije mogao pribaviti tu suglasnost. Nepredviÿeni su oni
radovi koje je nužno izvesti: 1) radi osiguranja stabil-
nosti graÿevine, sprjeþavanja opasnosti za život i zdrav-
lje ljudi, okoliš, prirodu, druge graÿevine i stvari ili sta-
bilnost tla na okolnom zemljištu, a izazvana je izvanred-
nim i neoþekivanim dogaÿajima, 2) radi sprjeþavanja
nastanka štete zbog tih dogaÿaja i 3) po naredbi mjero-
davnog tijela javne vlasti. Izvoÿaþ je dužan o tim poja-
vama i poduzetim mjerama bez odgaÿanja izvijestiti
naruþitelja. Izvoÿaþ ima pravo na pravednu naknadu za
nepredviÿene radove koji su morali biti izvedeni. Naru-
þitelj može raskinuti ugovor ako bi zbog tih radova ugo-
vorena cijena morala biti znatno poveüana, o þemu je
dužan bez odgaÿanja obavijestiti izvoÿaþa. U sluþaju
raskida ugovora naruþitelj je dužan isplatiti izvoÿaþu
odgovarajuüi dio cijene za veü izvedene radove, a i pra-
vednu naknadu za uþinjene nužne troškove.
6 Odgovornost za nedostatke
Glede odgovornosti za nedostatke graÿevine primjenju-
ju se odgovarajuüe odredbe ugovora o djelu,11 osim ako
11
Te su odredbe sadržane u þl. 604. – 611. ZOO-a, þl. 604. -
Naruþitelj je dužan pregledati izvršeno djelo þim je to po redovitom
tijeku stvari moguüe i o naÿenim nedostacima bez odgaÿanja
obavijestiti izvoÿaþa. Ako naruþitelj na poziv izvoÿaþa da pregleda i
primi izvršeni rad to ne uþini bez opravdanog razloga, smatra se da je
rad primljen. Nakon pregleda i primanja izvršenog djela izvoÿaþ više
ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti uobiþajenim
pregledom, osim ako je znao za njih, a nije ih pokazao naruþitelju.
ýl. 605. - Ako se kasnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao
otkriti uobiþajenim pregledom, naruþitelj se ipak može pozvati na
njega, pod uvjetom da o njemu obavijesti izvoÿaþa što prije, a
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
Ugovor o graÿenju
ZOO ne odreÿuje drukþije. Prava naruþitelja prema iz-
voÿaþu zbog nedostatka graÿevine prelaze i na sve kas-
nije stjecatelje graÿevine ili njezina dijela, ali s tim da
kasnijim stjecateljima ne teþe novi rok za obavijest i
tužbu, veü im se uraþunava rok prednika.
U þlanku 633. ZOO-a ureÿena je odgovornost za bitne
zahtjeve za graÿevinu. „Izvoÿaþ odgovara za nedostatke
graÿevine koji se tiþu ispunjavanja zakonom odreÿenih
bitnih zahtjeva za graÿevinu ako se ti nedostaci pokažu
za vrijeme od deset godina od predaje i primitka radova.
Izvoÿaþ odgovara i za nedostatke zemljišta na kojem je
podignuta graÿevina, koji bi se pokazali za vrijeme od
deset godina od predaje i primitka radova, osim ako ela-
boratom o geotehniþkim istražnim radovima ili drugom
odgovarajuüom ispravom nije utvrÿeno da je zemljište
podobno za graÿenje, a tijekom graÿenja se nisu pojavi-
le okolnosti koje dovode u sumnju osnovanost navede-
nih isprava». Isto vrijedi i za projektanta ako nedostatak
graÿevine ili zemljišta potjeþe od nekog nedostatka u
projektu. Isto vrijedi i za osobu koja obavlja nadzor ako
najkasnije u roku od mjesec dana od njegova otkrivanja. Istekom dviju
godina od primitka obavljenog posla, naruþitelj se više ne može
pozvati na nedostatke.
ýl. 606. - Naruþitelj koji je izvoÿaþa na vrijeme obavijestio o
nedostacima izvršenog djela gubi svoja prava nakon isteka dvije
godine od uþinjene obavijesti, osim ako je izvoÿaþevom prijevarom
bio sprijeþen da ih ostvaruje. Ali i nakon isteka toga roka naruþitelj
ima pravo, ako je o nedostacima pravodobno obavijestio izvoÿaþa,
prigovorom protiv izvoÿaþeva zahtjeva za isplatu naknade istaknuti
svoj zahtjev na sniženje naknade i naknadu štete.
ýl. 607.- Izvoÿaþ se ne može pozvati na neku odredbu o odgovornosti
za nedostatke kad se nedostatak odnosi na þinjenice koje su mu bile
poznate, ili mu nisu mogle ostati nepoznate, a nije ih priopüio
naruþitelju.
ýl. 608.- Naruþitelj koji je uredno obavijestio izvoÿaþa da obavljeno
djelo ima neki nedostatak može zahtijevati od njega da nedostatak
otkloni, i za to mu odrediti primjeren rok. On ima pravo i na naknadu
štete koju trpi zbog toga. Ako uklanjanje nedostatka zahtijeva
pretjerane troškove, izvoÿaþ može odbiti da ga izvrši, ali u tom sluþaju
naruþitelju pripada, po njegovu izboru, pravo na sniženje naknade ili
raskid ugovora te pravo na naknadu štete.
ýl. 609. - Kad obavljeni posao ima takav nedostatak koji djelo þini
neuporabljivim ili je obavljen u suprotnosti s izriþitim uvjetima
ugovora, naruþitelj može, ne tražeüi prethodno otklanjanje nedostatka,
raskinuti ugovor i zahtijevati naknadu štete.
ýl. 610. - Kad obavljeni posao ima nedostatak zbog kojega djelo nije
neuporabljivo, odnosno kad posao nije obavljen u suprotnosti s
izriþitim uvjetima ugovora, naruþitelj je dužan dopustiti izvoÿaþu da
nedostatak otkloni. Naruþitelj može odrediti izvoÿaþu primjeren rok
za otklanjanje nedostataka. Ako izvoÿaþ ne otkloni nedostatak do
isteka toga roka, naruþitelj može, po svom izboru, otkloniti nedostatak
na raþun izvoÿaþa ili sniziti naknadu, ili raskinuti ugovor. Kad je rijeþ
o neznatnom nedostatku, naruþitelj se ne može koristiti pravom na
raskid ugovora. U svakom sluþaju on ima pravo i na naknadu štete. ýl.
611. - Naknada se snižava u razmjeru izmeÿu vrijednosti djela bez
nedostatka u vrijeme sklapanja ugovora i vrijednosti koju bi imalo u to
vrijeme djelo s nedostatkom.
629
Ugovor o graÿenju
nedostatak graÿevine ili zemljišta potjeþe od nekog ne-
dostatka u provedbi nadzora. Oni su odgovorni ne samo
prema naruþitelju nego i svakom drugom stjecatelju gra-
ÿevine. Ova njihova odgovornost ne može se ugovorom
iskljuþiti ni ograniþiti.
Naruþitelj ili drugi stjecatelj dužan je o nedostacima oba-
vijestiti izvoÿaþa, projektanta ili osobu koja obavlja nad-
zor u roku od šest mjeseci otkad je nedostatak utvrdio,
inaþe gubi pravo da se na nj pozove. Pravo naruþitelja
ili drugog stjecatelja prema izvoÿaþu, odnosno projek-
tantu po osnovi njihove odgovornosti za nedostatke pre-
staje za godinu dana raþunajuüi od dana kad je naruþitelj,
odnosno stjecatelj obavijestio projektanta, odnosno iz-
voÿaþa o nedostatku.12
Izvoÿaþ se ne oslobaÿa odgovornosti ako je pri izvoÿe-
nju odreÿenih radova postupao po zahtjevima naruþite-
lja. Ali ako je prije izvršenja odreÿenog rada po zahtje-
vu naruþitelja upozorio ovoga na opasnost od štete nje-
gova se odgovornost smanjuje, a prema okolnostima
konkretnog sluþaja može se i iskljuþiti.13
Pitanje regresa naknade štete koju je podmirio izvoÿaþ,
projektant ili osoba koja obavlja nadzor ureÿuje þl. 636.
ZOO-a. Pravo regresa pojavljuje se u sluþaju kada štetu
u cijelosti namiri netko od spomenutih subjekata pa dio
naknade potražuje od drugih odgovornih osoba. Npr. iz-
voÿaþ podmiri cjelokupnu štetu prema naruþitelju, a dio
podmirenog iznosa zahtijeva kasnije od projektanta i
osobe koja obavlja nadzor.
„Kad su za štetu odgovorni izvoÿaþ, projektant i osoba
koja obavlja nadzor, odgovornost svakog od njih odre-
ÿuje se razmjerno njihovoj krivnji. Projektant kojem je
povjeren i nadzor nad izvoÿenjem planiranih radova
odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale
krivnjom izvoÿaþa, ako ih je mogao opaziti savjesnim
nadgledanjem radova, ali ima pravo zahtijevati od izvo-
ÿaþa odgovarajuüu naknadu. Osoba koja obavlja nadzor
odgovara i za nedostatke u izvedenim radovima nastale
krivnjom izvoÿaþa, ako ih je mogla opaziti savjesnim
nadziranjem radova, ali ima pravo zahtijevati od izvo-
ÿaþa odgovarajuüu naknadu. Izvoÿaþ koji je naknadio
štetu nastalu zbog nedostatka u izvedenim radovima ima
pravo zahtijevati naknadu od projektanta u mjeri u kojoj
nedostaci u izvedenim radovima potjeþu od nedostataka
u projektu. Izvoÿaþ koji je naknadio štetu nastalu zbog
nedostatka u izvedenim radovima ima pravo zahtijevati
naknadu od osobe koja je nadzirala izvoÿenje radova u
mjeri u kojoj nedostaci u izvedenim radovima potjeþu
od nedostataka u provedbi nadzora. Kad je za nedosta-
12
Ove dužnosti i prava ureÿuje þl. 634. ZOO.
13
Spomenuta pravila o smanjenju i iskljuþenju odgovornosti sadržana
su u þl. 635. ZOO-a.
630
V. Belaj, D. Rajþiü
tak odgovorna osoba kojoj je izvoÿaþ bio povjerio obav-
ljanje jednog dijela posla, izvoÿaþ je, ako namjerava od
nje zahtijevati naknadu, mora obavijestiti o postojanju
nedostatka u roku od dva mjeseca raþunajuüi od dana
kad je on sam obaviješten od naruþitelja o istom nedo-
statku“.14
7 Posebni uglavci
Klizna je skala ugovorna klauzula prema kojoj se, u ugo-
vorima kojima se jedna strana obvezuje izraditi i ispo-
ruþiti odreÿene predmete (npr. ugovor o graÿenju), ugo-
vorena cijena þini zavisnom od cijena potrebnog materi-
jala, rada i drugih troškova proizvodnje u odreÿeno vri-
jeme i na odreÿenom tržištu.
„U ugovorima u kojima se jedna strana obvezuje izraditi
i isporuþiti odreÿene predmete dopušteno je ugovoriti da
üe cijena ovisiti o cijeni materijala, rada i drugih þimbe-
nika koji utjeþu na visinu troškova proizvodnje, rada i
drugih þimbenika koji utjeþu na visinu troškova proiz-
vodnje, u odreÿeno vrijeme na odreÿenom tržištu“.15
Stavljanjem u ugovor o graÿenju klauzule o kliznoj skali
moguüa je izmjena (korekcija) cijene. U praksi se naj-
þešüe pojavljuju dva oblika klizne skale: 1. opisni oblik
i 2. oblik s matematiþkom formulom.
Kod opisnog se oblika klizne skale odreÿuje koliki pos-
totak ukupne cijene otpada na troškove materijala (npr.
50 %), radne snage (npr. 35 %) i fiksne troškove (npr.
15 %). Za svaki postotak za koji se promijeni aritmetiþ-
ka sredina cijena odreÿenih materijala tijekom odreÿe-
nog razdoblja, u odnosu na cijene tih materijala na dan
sklapanja ugovora, promijenit üe se ugovorena cijena za
0,50 %, a za svaki postotak za koji se promijeni aritme-
tiþka sredina cijene radne snage u odnosu na cijene na
dan sklapanja ugovora, promijenit üe se ugovorena cije-
na za 0,35 %. U navedenom primjeru 85 % ugovorene
cijene podložno je promjeni, a 15 % je izvan djelovanja
klizne skale i smatra se fiksnim troškom.
Matematiþki oblik klizne skale odreÿen je sljedeüom
formulom:
Po M S
P = —— (a + b —— + c —— )
100 Mo So
P - konaþna (izmijenjena) cijena
Po - poþetna (ugovorena) cijena
M - prosjek cijena materijala koji je iskorišten pri
gradnji
Mo - prosjek cijena materijala u trenutku sklapanja ugo-
vora
14
ýl. 636. ZOO-a.
15
ýl. 24. ZOO-a.
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
V. Belaj, D. Rajþiü
S - prosjek izdataka za radnu snagu
So - prosjek izdataka za radnu snagu u trenutku skla-
panja ugovora
a - postotak fiksnih troškova u strukturi cijene
b - postotak troškova materijala u strukturi cijene
c - postotak izdataka za radnu snagu u strukturi cijene
Ugovorna kazna ili penal jest ugovorom unaprijed odre-
ÿena svota novca ili druga imovinska korist koju se duž-
nik obvezuje isplatiti odnosno prepustiti vjerovniku ako
ne ispuni svoju obvezu, ili zakasni s njezinim ispunje-
njem, ili je neuredno ispuni.
Ugovorna kazna mora biti u obliku koji je propisan za
glavni ugovor iz kojeg je nastala obveza na koju se ugo-
vorna kazna odnosi. Ugovorna kazna može biti odreÿe-
na u obliku posebnog ugovora ili, što je þešüe, u obliku
uglavka koji je sadržan u glavnom ugovoru. Osnovna je
karakteristika ugovorne kazne njezina akcesornost, što
znaþi da dijeli pravnu sudbinu obveze na þije se osigu-
ranje odnosi.
Ugovorna kazna ne može biti ugovorena za novþane
obveze jer se kod novþanih obveza, za sluþaj neispunje-
nja ili zakašnjenja, plaüaju zatezne kamate koje imaju
imperativno znaþenje.
GRAĈEVINAR 60 (2008) 7, 625-631
Ugovor o graÿenju
Ako je ugovorna kazna predviÿena za sluþaj neispunje-
nja obveze tada stranka u þiju je korist ugovorena
možezahtijevati ili ispunjenje ugovora ili ugovornu
kaznu. Dakle, zahtjev je alternativan.
Ako je ugovorna kazna predviÿena za sluþaj zakašnjenja
ili neurednog ispunjenja tada vjerovnik može tražiti i is-
punjenje glavne obveze i ugovornu kaznu. U ovom je
sluþaju zahtjev kumulativan.
Osnovna je funkcija ugovorne kazne pojaþanje obvez-
nog odnosa. Strana u þiju je korist ugovorena ugovorna
kazna neüe morati dokazivati postojanje štete jer je svo-
ta naknade veü unaprijed odreÿena. Takoÿer neüe morati
dokazivati ni krivnju druge strane jer se ona predmnijeva.
Ugovorna je kazna zapravo ugovorom unaprijed odreÿe-
na svota naknade štete. Stoga se i nema pravo na poseb-
nu naknadu štete osim prava na naknadu viška za koji
stvarna šteta nadmašuje iznos ugovorne kazne.
Ugovorna se kazna ne može kumulirati s naknadom ko-
ju zakon propisuje zbog neispunjenja ili zakašnjenja s
ispunjenjem neke obveze.
Ako je ugovorna kazna prekomjerno ugovorena, sud üe
na zahtjev dužnika smanjiti njezin iznos ako utvrdi da je
on nerazmjerno velik s obzirom na vrijednost i znaþenje
predmeta obveze odnosno þinidbe.
631