Chapitre5 Savoir Ausculter Une Construction

CONNAISSANCE DU BÂTI ANCIEN – TECHNIQUES DE REHABILITATION CCV124
CONSERVATOIRE NATIONAL
DES ARTS ET METIERS
C
CHHA
AIIR
REED
DEET
TRRA
AVVA
AUUX
XPPU
UBBL
LIIC
CSSE
ETTB
BÂÂT
TIIM
MEEN
NTT
CCOONNN
NAAIIS
SSSA
ANNCCEEDDUUB BÂ ÂT
TII A
ANNCCIIE
ENN
T
TEECCH
HNNIIQ
QUUEES
SD DEERREEHHA ABBIIL
LIIT
TAAT
TIIO
ONN
((C
CCCV
V 112244))
C
Chhaappiittrree 55 :: S
Saavvooiirr aauussccuulltteerr uunnee ccoonnssttrruuccttiioonn ::
«« E
Esstt--ccee ggrraavvee,, D Doocctteeuurr ?? »»
Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 1/27 Gabriel BAJEUX

SOMMAIRE
PRELIMINAIRES ................................................................................................................................................ 3
1. ECONOMIE ET DIAGNOSTIC ................................................................................................................. 3
2. LE TECHNICIEN DANS LA REHABILITATION.................................................................................. 3
3. DEFINITION – METHODE – OBJECTIFS DU DIAGNOSTIC ............................................................ 4

3.1 DEFINITION .............................................................................................................................................. 4
3.2 METHODE ................................................................................................................................................ 5
4. INFORMATIONS – DOCUMENTATION – REGLEMENTATION ..................................................... 7
5. LES DIAGNOSTICS SOCIO-ECONOMIQUES ET URBAINS ............................................................. 8

5.1 DIAGNOSTICS SOCIO-ECONOMIQUES ........................................................................................................ 8
5.2 DIAGNOSTICS URBAINS ............................................................................................................................ 8
6. LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS TECHNIQUES............................................................................... 9
6.1 LE DIAGNOSTIC SOMMAIRE ...................................................................................................................... 9
6.2 LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GENERAL ................................................................................................... 10
6.2.1 Descriptif des lieux........................................................................................................................ 10
6.2.2 Relevés photographiques............................................................................................................... 10
6.2.3 Sondages ....................................................................................................................................... 11
7. LA TYPOLOGIE ........................................................................................................................................ 11
8. LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES PARTICULIERS........................................................................ 12

8.1 DIAGNOSTIC DE L’HUMIDITE .................................................................................................................. 13
8.2 DIAGNOSTIC THERMIQUE ....................................................................................................................... 13
8.3 DIAGNOSTIC ACOUSTIQUE...................................................................................................................... 14
8.4 DIAGNOSTIC AMIANTE ........................................................................................................................... 15
8.5 DIAGNOSTIC PLOMB ............................................................................................................................... 15
8.6 DIAGNOSTIC RADON............................................................................................................................... 15
9. LE RAPPORT ............................................................................................................................................. 15
10. EXEMPLES DE FICHES-DIAGNOSTICS ......................................................................................... 16
NOTA : TOUTES LES FICHES NE SONT PAS RENSEIGNEES. ELLES NE SONT DONNEES ICI
QU’A TITRE D’EXEMPLES PEDAGOGIQUES. LE LECTEUR POURRA LES COMPLETER A SA
GUISE. ................................................................................................................................................................. 16
CONCLUSION.................................................................................................................................................... 16

Préliminaires
La difficulté de la réhabilitation est, nous l’avons vu précédemment, d'appliquer au bâti ancien les normes
de construction et de confort actuellement en vigueur. Les principes de conception et de construction, les
matériaux, la réglementation et le droit évoluent sans cesse. Si réhabiliter est un défi et un risque, c'est
aussi un espace de liberté et de recherche.
Le domaine du bâti neuf est la synthèse entre :
le programme du maître d'ouvrage,
la réponse architecturale au programme,
la maîtrise des techniques modernes de construction,
la connaissance des réglementations techniques,
les règles d'urbanisme.
Le domaine de la réhabilitation du bâti ancien se caractérise, quant à lui, par :
l'existence du bâti dans sa forme, sa matière et son « vécu »
la mise en oeuvre de techniques initiales (connaissance et maîtrise),
l'arbitrage nécessaire entre un programme et une réalité,
les contraintes réglementaires actuelles,
l'esprit du lieu allié à l'esprit de créativité.
1. Economie et diagnostic
Notions indissociables en réhabilitation : l'économie d'un projet commence au moment où débute le
diagnostic. Le diagnostic commence au moment ou s'élabore l'économie du projet.
Tout diagnostic a pour effet :
de considérer chaque cas comme un cas d'espèce,
d'éliminer les solutions d'opportunité,
d'écarter les solutions techniques "toutes faites",
de rechercher des remèdes adaptés et techniquement cohérents,
d'apprécier les risques techniques en les identifiant,
d'éviter les erreurs de conception en regard de l'histoire du bâti.
L'économie de la réhabilitation a pour objet :
de cerner au plus près l'enveloppe financière nécessaire,
d'apprécier le réalisme du programme et du projet,
de permettre un choix "politique" en regard de la valeur patrimoniale,
d'orienter les choix techniques en respectant leur nécessité,
de définir le cadre et les modalités de la réalisation,
de cerner les niveaux de compétences nécessaires.
2. Le technicien dans la réhabilitation

L’obligation de résultat implique la responsabilisation des actes du technicien en réhabilitation:
obligation de conseil
obligation de compétence technique
obligation de niveau culturel.

Le technicien doit :
alerter (fermeté)
observer
questionner (humilité)
savoir (recherche de sapiteur)
être logique (bon sens) dans ses conclusions.
Ces obligations nécessitent d’avoir le sens de l’observation, du bon sens, de la fermeté, de l’humilité,
du savoir et de l’expérience, soit des qualités et beaucoup de travail. C’est donc dans une équipe
pluridisciplinaire que se trouve "le Diagnostiqueur" idéal, c'est-à-dire plusieurs savoirs réunis :
concepteurs, techniciens, sociologues, historiens, juristes, etc.
Il est fréquent que l’élaboration du projet de réhabilitation soit confiée au Diagnostiqueur ou qu’il lui
soit demandé d’assurer un suivi du dossier, voire le suivi des travaux.
Quel que soit le contenu de sa mission et une fois ses investigations effectuées, il doit avoir un point
de vue et un avis sur les travaux, c’est à dire l'obligation de confronter le résultat de son diagnostic
aux réalités du chantier et ce dans le cadre d'une synthèse globale sur la qualité de la réhabilitation
qui se réalise en regard de l'objectif du programme. A ce titre, son rôle ne peut en aucun cas être
confondu avec celui de «surveillant de travaux».
Faisant partie de la « maîtrise d’œuvre », il doit donc couvrir son action par une assurance en
responsabilité civile et décennale.
3. Définition – Méthode – Objectifs du diagnostic
3.1 Définition
L’analyse des structures et de l’état d’un bâtiment ancien et la définition des remèdes à lui apporter
relèvent de plusieurs techniques regroupant différents thèmes d’investigation, c’est à dire toute une série
de diagnostics spécifiques.
Le mot diagnostic, du Grec diagnôsis, est un terme à connotation médicale signifiant à la fois
discernement et décision. En médecine, la science visant à décrire les anomalies sur la base de
l'observation et de l'expérimentation s'appelle la Pathologie.
La Pathologie est présente dans tous les domaines médicaux puisque les anomalies peuvent se trouver
dans chaque thème d'observation :
Physiologie : le corps en bonne santé
Histophysiologie : dynamisme et fonction des tissus
Bactériologie et virologie : pathogénie.
Ces observations permettent de définir des types humains, d'organes, de tissus, etc. dans un
fonctionnement normal, donc de repérer et définir les anomalies.
Pour le bâti ancien, la conduite du diagnostic est identique :
Examen du malade = Examen des lieux, relevés, plans
Examen des symptômes = Examen des matériaux et structures (fissures…)
Découverte de la maladie = Repérage des défauts, analyses et calculs
Prescription thérapeutique = Solutions techniques, définition des remèdes
Traitement ou opération = Chantier de réhabilitation ou de restauration.
Convalescence = Réception des ouvrages, parfait achèvement et maintenance

3.2 Méthode
Outre les compétences nécessaires, il faut de la méthode pour mener à terme le diagnostic d’un bâti,
quel que soit son âge. L’objectif est d’avoir la certitude que toutes les obligations et démarches
inhérentes à la conduite de l’opération sont remplies et que, dans le détail des taches, tant au niveau
des investigations que dans l’expression de leur résultat, la démarche soit aussi exhaustive que
possible. La mise en place de procédures de travail, qui peuvent éventuellement se fonder sur la
norme ISO 9000, peut constituer une excellente approche d’organisation pour l’établissement des
diagnostics, comme le montre les étapes du logigramme suivant :
Renseignements généraux – Documents

DIAGNOSTIC
Programme prévisionnel
SOMMAIRE
Examens et «sondages
Evaluation de visuels»
la faisabilité
Relevés – Plans - Photos
Repérages
DIAGNOSTIC - Matériaux, structures
TECHNIQUE Sondages complémentaires :
GENERAL - Partiellement destructifs, destructifs
- Repérage des produits dangereux
CALCULS Analyse sur plans

Relevés définitifs, plans complémentaires, photos
Détermination du fonctionnement de la structure
Calculs : descente de charge, capacités de portance
DIAGNOSTICS
COMPLEMENTAIRES
Campagne d’auscultation
Recherche des altérations
CALCULS Cartographie des matériaux du bâti
COMPLEMENTAIRES
Détermination des portances réelles
CONSULTATION Définition du programme définitif

DES
ENTREPRISES
des travaux de réhabilitation - Coûts
RAPPORT DE DIAGNOSTIC

Ces étapes, qui constituent un enchaînement logique d’action, s’insèrent dans un contexte humain
parce que l’action, qui résulte d’une commande publique ou privée (contrat de diagnostic), peut avoir
des effets sociaux et économiques.
Sociaux, parce qu’une population (immeuble HLM par exemple) va se trouver confrontée, non
seulement aux problèmes inhérents aux travaux de la réhabilitation, mais aussi au préalable que
constitue l’enquête sociale nécessaire au bon déroulement du projet.
Economique, parce que si l’action de diagnostic est négligée, mal conduite ou incomplète, les
conséquences financières peuvent avoir des répercussions difficilement maîtrisables.
Ce sont les raisons pour lesquelles il est recommandé de prévoir une double approche.
La première, qui se situe au niveau du contrat, a pour but d’organiser le déroulement des actions de la
maîtrise d’ouvrage en regard de celles de la maîtrise d’œuvre. Ainsi, montrer comment se déroulera la
mission de diagnostic fourni l’occasion de rappeler à la maîtrise d’ouvrage la teneur de ses
obligations.
La seconde, particulière au cabinet d’expertise, permet de définir préalablement le processus général

d’enchaînement des diverses taches du diagnostic et, pour chacune d’elles, le détail de leur
processus spécifique suivant une trame d’action qui peut être préalablement prédéfinie, mais qui est à
vérifier pour chaque dossier.
Les diagnostics techniques peuvent nécessiter des actions annexes, menées conjointement au
diagnostic technique sommaire ou général. En effet, les données sociales et économiques liées à
l’usage et aux fonctions du bâti et celles du contexte urbain de son implantation en regard de l’histoire
ou de la réglementation sont des actions spécifiques dont les résultats peuvent influer sur les
conclusions techniques du diagnostic.
Exemple d’’enchaînement des taches d’une mission de diagnostic
On distingue 3 phases d’action. La première concerne l’engagement de la mission. S’informer sur la

Maîtrise d’Ouvrage (moyens, motivation, ressources, etc.) et sur le bâti à diagnostiquer (données
générales sur le patrimoine : importance, localisation, occupation, risque, compétence du cabinet,
etc.). Une fois la réponse écrite d’acceptation donnée, les données préliminaires (documentation et
réglementation) sont réunies afin de préciser le contexte de l’intervention.
L’action de diagnostic ne peut être commencée sans un engagement ferme de la Maîtrise d’Ouvrage
(signature du contrat) sur un cadre de mission (qui peut être évolutif).
La deuxième phase concerne le travail de diagnostic, à savoir le Diagnostic Technique Sommaire
(DTS), le Diagnostic Technique Général (DTG) et le Rapport. Le DTS et/ou le DTG peuvent être
complétés par des Diagnostics Techniques Particuliers (DTP). Ainsi, la définition du contenu de la
mission peut conduire à la réalisation d’un DTS + DTG et, éventuellement, un ou plusieurs DTP ou un
DTS et un ou plusieurs DTP, etc. Quand la mission ne concerne qu’un ou plusieurs DTP, la réalisation
de la phase DTS doit faire l’objet d’une décision spécifique, dûment négociée quand elle s’avère
nécessaire.
Enfin, on notera qu’un DTG ne peut ni ne doit être engagé sans le préalable d’un DTS car c’est au
moment du diagnostic sommaire que les premiers relevés sont établis (levés au pas) ou que
l’exactitude des plans, s’ils existent, est contrôlée sur le site et que les données devant conduire le
DTG et les éventuels DTP sont déterminés.

4. Informations – Documentation – Réglementation

La première difficulté est d’obtenir de la Maîtrise d’Ouvrage le programme prévisionnel de son projet.
Souvent, notamment en cas de Maîtrise d’Ouvrage privée, il est nécessaire d’écrire ce programme à
sa place afin d’en obtenir la validation. Par ailleurs, les diverses informations qui sont à réunir en
préalable au diagnostic concernent :
La recherche des financements :

♦ subventions : pour les personnes privées, ces subventions doivent être déclarées au
fisc comme un revenu lors de la déclaration annuelle d’impôt. Les dossiers de
subventions allouées au titre de l’amélioration des logements locatifs sont instruits par
les services de l’ANAH et des DDE (Directions Départementales de l’Equipement).
Des subventions peuvent être obtenues en cas d’immeuble protégé au titre des
Monuments Historiques (Services Départementaux de l’Architecture) et, dans certains
cas particuliers (S.S.I. = Sortie de Situation Insalubre, pour les propriétaires
occupants).
♦ prêts : banques, caisse d’Epargne, prêts privés. Un apport en numéraire et/ou une
caution sont généralement nécessaires. Au titre des projets conduits sous Maîtrise
d’œuvre privée, pour le compte d’un particulier, il convient de lui recommander de
négocier un emprunt dans le cadre d’un projet plus qu’un taux d’emprunt. Les intérêts
d’emprunt peuvent faire l’objet, sous conditions souvent liées à la nature des travaux,
à des déductions fiscales.
♦ aides : auprès des Mairies, Chambres de commerce ou services type ADEME, EDF,
GDF. Ces aides doivent être déclarées au fisc au titre de la déclaration annuelle
d’impôt.
Les rapports sociaux propriétaires / locataires / copropriétaires :

Il convient de connaître quel est le type et le mode d’occupation des locaux à
diagnostiquer : copropriété, immeuble locatif, bureaux, E.R.P. (établissement recevant du
public), etc.
La réglementation opposable liée aux locaux à diagnostiquer :
Il convient de consulter, voire réunir, la documentation réglementaire liée à la nature de

l’occupation des locaux à diagnostiquer : règlement de copropriété, règlement de
sécurité, etc.
Connaître et mettre en place les régimes d’assurances (loi Spinetta du 04/01/1978) :

♦ Savoir comment le bâti à diagnostiquer est assuré.
♦ Maître d'Ouvrage : obligation de souscrire une assurance dommage-ouvrage (DO)
♦ Maître d'Œuvre : obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile et
responsabilité décennale.
Déterminer la nature des démarches administratives prévisibles.
Une simple déclaration de travaux est à établir en cas de :
♦ Ravalement des façades
♦ Modification limitée (exemple : percement d’une baie)
♦ Création d’une surface de plancher < 20 m
2
♦ Réfection de couverture
♦ Construction d’une clôture

Une demande de Permis de construire. est à établir en cas de :

♦ Changement de destination des locaux
♦ Modification de l’aspect extérieur
♦ Création de plancher ≥ 20 m
2
♦ Intervention sur un bâti protégé au titre des Monuments Historiques ou inscrit à

l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
Une demande de Permis de démolir. est à établir dans les cas suivants :
♦ à Paris et dans un périmètre de 50 kilomètres des anciennes fortifications
♦ dans les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière
♦ dans les zones de protection des monuments historiques
♦ dans les zones de protection de patrimoine architectural, urbain et paysager
♦ dans les zones délimitées par le plan d'occupation des sols rendu public ou par le
plan local d'urbanisme approuvé
♦ dans les espaces naturels sensibles des départements
♦ pour les immeubles inscrits sur l'inventaire supplémentaires des Monuments
Historiques
5. Les diagnostics socio-économiques et urbains

Ces diagnostics – ou enquêtes – sont généralement conduits par des spécialistes tels qu’assistants
sociaux, urbanistes, enquêteurs de la D.A.S.S, etc.
5.1 Diagnostics socio-économiques

Ce diagnostic concerne les occupants des locaux. Le but est d’obtenir divers renseignements et
notamment :
Niveau social (catégories normalisées)
Taux d'occupation (Nombre d’habitants par logement - logements vacants)
Echelle des âges des habitants
Loyers et charges
Ressources des locataires
Ressources des propriétaires occupants
Taux d'endettement des occupants.
L'objectif est d'évaluer le risque social et les conséquences humaines et financières des travaux
projetés afin de prévoir l'effet des travaux et les incidences sur leur réalisation.
5.2 Diagnostics urbains

Toute ville possède un patrimoine immobilier ancien. La maîtrise de l'urbanisme des centres
anciens passe par une appréciation et une connaissance approfondie de ce patrimoine :
Social
Historique
Commercial
Typologique
Technique (voirie, réseaux, déchets).
Suivant l’importance de la réhabilitation envisagée, par exemple : un îlot de ville, les données seront
établies sur des données statistiques et un échantillonnage.

Connaissance des documents réglementaires liés au bâti à étudier et à son environnement urbain
ou rural :
R.N.U. (Règlement National d’Urbanisme)
S.R.U. (Loi sur la Solidarité et la Rénovation Urbaine) :
♦ P.L.U
♦ Plans de circulations
♦ Anciens P.O.S
Z.P.P.A.U.P. (Zones de protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
Périmètres sauvegardés
Sites inscrits
Périmètres de protection des Monuments Historiques (Rayon de 500 m).
Périmètres archéologiques.
6. Les différents diagnostics techniques

DIA. Technique Sommaire
DIA. Technique Général
DIA. Humidité
DIA. Thermique
DIA. Acoustique
DIA. Amiante
DIA. Plomb
DIA. Radon
Dans le cadre de la réhabilitation, d’autres types de diagnostic existent. Bien que ne faisant pas
encore l’objet d’une réglementation, ils peuvent s’avérer indispensables pour la protection de la santé
des occupants et des utilisateurs.
DIA. Bio-contaminants (allergènes provoquant des allergies, de l’asthme)

DIA. Fibres (laine de verre ou de roche, autres)
DIA. Benzène (Composant hautement cancérigène)
DIA. Oxyde de carbone (intoxication mortelle)
DIA. COV (composés organiques volatils provoquant des allergies)
etc...
6.1 Le diagnostic sommaire

Étude rapide et globale :
Visite des lieux (sous-sol, combles, rez-de-chaussée, étage courant)
Relevé "au pas" des lieux :
Plans du sous-sol, combles, rez-de-chaussée, étage courant
Hauteurs sous plafonds
Photo des façades
Repérages des différents matériaux de structure : bois, pierre, béton, etc.
Examen de la structure : porteurs, planchers, charpente et couverture
Examen des équipements : menuiseries, chauffage, électricité et plomberie.
Evaluation sommaire (ratios)
Recherche documentaire : plans existants

Détermination de la nécessité d’un DTG et de DTS.

Compte-tenu du caractère sommaire du diagnostic, notamment sur les structures, le Maître d'Ouvrage
doit être alerté par écrit sur les problèmes éventuels qui se posent et la nécessité d'un diagnostic
technique général et/ou particulier(s) permettant de lever les incertitudes qui subsistent.
6.2 Le diagnostic technique général

Le but est de rechercher la cause des désordres pour les traiter. Un désordre a rarement une cause
unique. Il est la conjugaison d'une cause principale liée à des causes secondaires plus ou moins
importantes et peut être le résultat de désordres eux mêmes issus d’autres causes.
Le DTG peut prendre une forme globale ou partielle et être complété par un ou plusieurs DTP, (Thermique,
Amiante, etc.). Le DTS, qui est la base du DTG, se complète donc par :
Le relevé complet et précis du bâti
Une enquête sur les états antérieurs
Le relevé précis des matériaux et composants de la construction
L’analyse des structures et du fonctionnement statique du bâti
L’étude pathologique des désordres et la détermination des causes
Le calcul des portances réelles.
La définition des remèdes techniques.
Les incidences sur le programme des travaux
L’évaluation des coûts
Le rapport de synthèse.
L'ANAH subventionne le diagnostic des structures pour les propriétaires bailleurs.
6.2.1 Descriptif des lieux

Ce document comporte la description de tout ce qui ne peut pas être dessiné. C'est un complément
qui peut être établi suivant la nomenclature des lots par corps d’état :
♦ Lot 1 - Gros-œuvre ♦ Lot 8 - Electricité

♦ Lot 2 - Charpente ♦ Lot 9 - Chauffage
♦ Lot 3 - Couverture ♦ Lot 10 - Serrurerie
♦ Lot 4 - Menuiseries extérieures ♦ Lot 11 - Ascenseurs
♦ Lot 5 - Menuiseries intérieures ♦ Lot 12 - Carrelages
♦ Lot 6 - Plâtrerie – Isolation ♦ Lot 13 - Revêtements de sol
♦ Lot 7 - Plomberie – Sanitaire ♦ Lot 14 - Peinture
♦ Autres lots ♦
6.2.2 Relevés photographiques

Extérieurs :
Contexte urbain et paysager (photo des entrées sur la parcelle, de la rue)
Façades, détails architecturaux et techniques
Intérieurs :
Vues des anomalies : fissures, tassements, ruptures etc..

Eléments architecturaux
6.2.3 Sondages
Sondages partiellement destructifs (les lieux doivent pouvoir être remis en état à moindre frais).
Une autorisation préalable est nécessaire.
L’objectif est de contrôler, par exemple :
L’épaisseur des enduits et leur nature

La structure des planchers
Les cavités : cheminée ou autre, forme des conduits
La mesure des flèches
Sondages destructifs.
Les sondages destructifs permettent généralement de justifier leur nécessité. Leur réalisation appelle
diverses précautions, notamment en matière de sécurité. La règle est de ne pas ruiner l’immeuble.
Il arrive que ces sondages destructifs ne soient pas possible à cause de la configuration des lieux ou que
l’utilisation d’appareils permette une approche technique tout aussi efficace.
Endoscope (mesure des cavités)
Fissuromètre (mesure des fissures, témoins)
Pachomètre (détection des métaux, des armatures du béton armé)
Auscultation dynamique (propagation du son dans les matériaux)
FRX – Fluorescence rayon X (Détection de la présence de plomb)
Dosimètre (Détection de la présence de radon)
Humidimètre (mesure d’humidité)
Thermographies infrarouges (détection des déperditions thermiques)
Etc.
Les analyses de laboratoire sont souvent nécessaires pour compléter ces investigations
7. La typologie
La typologie, aboutissement de l'état des lieux, a pour but de formaliser les caractéristiques du bâti,
d’en déduire les problèmes éventuels et déboucher sur les données quantifiées que représentent les
descentes de charge ou l’évaluation des coûts de réfection. La typologie se fonde sur les points
suivants :
Environnement :
♦ Topographie
♦ Nature du sol et du sous-sol
♦ Analyse des mitoyens
♦ Venelles - Égouts - Tunnels
♦ Orientation - Vents dominants
♦ Végétation
Structures verticales :
♦ Forme et nature des murs : pierre, colombage, mixte, briques, béton
♦ Fondations
♦ Matériaux engagés

♦ Chaînages
♦ Liants
♦ Bois : assemblages, essences
♦ Remplissages
♦ Contreventements
♦ Liaisons entre structures porteuses
♦ Aménagements intérieurs : distribution, pièces humides, cloisons, sols
Structures horizontales :
♦ Nature des planchers : béton, dalle, bois (poutres, solives, parquets)
♦ Liaisons aux structures verticales et obliques :
encastrements
assemblages
chevêtres
sommiers, sablières
Structures obliques :
♦ Charpente :
essences
section
principe : fermettes, fermes, pannes
eaux
contreventements : pignon, refend, etc.
♦ Escaliers :
constitution : fer, bois, béton, pierre
forme : vis, noyau, balancé, droit, ¼ tournant, etc.
chevêtres et liaisons
♦ Conduits :
nature : feu, ventilation, vide ordure, etc.
matériaux
liaison aux structures
écarts feu
position
dimensions
8. Les diagnostics techniques particuliers

Le diagnostic technique général peut être complété par divers diagnostics particuliers portant sur des
points spécifiques du bâti :
DIA. Humidité
DIA. Thermique
DIA. Acoustique
DIA. Amiante*
DIA. Plomb*
DIA. Radon

Etc.
* les diagnostics obligatoires seront traités dans le cours suivants
8.1 Diagnostic de l’humidité

Le diagnostic sur l'humidité s’établit lorsque des défauts structurels tels que fléchissements ou
fissures, remontées d’eau depuis le sol, traces de condensation, etc., ont été décelés à l’occasion du
DTG. Ce diagnostic devient indispensable si, en plus, des modifications de structure ou des
surcharges sont envisagées.
L’objectif est de définir les origines de l'humidité et les remèdes possibles. Les remèdes sont :
Humidité en provenance du sol :
♦ tranchées ou drainage,
♦ coupure étanche à la base des murs,
♦ introduction dans la maçonnerie de produits imperméabilisant pour les planchers sur terre-
plein,
♦ création d'un nouveau plancher isolant.
Infiltration à travers les murs (pluie):
♦ traitement des fissures et regarnissage des joints,
♦ choix du revêtement de façade.
Condensations :
♦ diminution de la production de vapeur d’eau
♦ amélioration de l'aération des locaux.
Humidité d'origine accidentelle :
♦ exemples : tuiles déplacées, gouttières ou descentes d'eaux pluviales percées,
canalisations percées. Faire les réfections nécessaires.
Le diagnostic humidité est réalisé par des professionnels qualifiés, formés à cette spécialité :
architecte, ingénieurs-conseils, bureaux d'études, etc.
L'ANAH subventionne le diagnostic humidité pour les propriétaires bailleurs.
8.2 Diagnostic thermique

Le diagnostic thermique (qui ne doit pas être confondu avec le diagnostic de performance énergétique
« DPE » obligatoire, qui sera abordé dans le cours suivant) doit être effectué lorsque cet équipement
n’existe pas ou lorsque les charges de chauffage s’avèrent élevées, lorsque le confort thermique est
insuffisant ou à l’occasion de la mise au point d'un programme d'économie d'énergie.
Il sert à définir les caractéristiques et les performances de l'enveloppe du bâtiment, à rechercher les
améliorations à apporter en fonction des conditions climatiques, de coût, de confort, à choisir un mode
de chauffage et de production d'eau chaude et à déterminer leur installation et leur mode de
fonctionnement.
Le diagnostic est suivi d’une étude indiquant les économies d’énergie possibles et le coût des
interventions.
Le diagnostic thermique est effectué par des professionnels qualifiés, formés à cette spécialité, tels
qu’ingénieurs thermiciens, B.E.T., architectes diagnostiqueurs, groupements d'entreprises assurant une
garantie de résultat (listes dans les D.D.E.) et organismes professionnels ayant passé une convention avec
l'A.D.E.M.E.
Le diagnostic thermique pouvant faire l’objet d’une subvention, les services chargés d’instruire les
demandes sont l'A.D.E.M.E. et l'A.N.A.H.

8.3 Diagnostic acoustique

La nécessité d’un diagnostic acoustique est rapidement mise en évidence dès le DTS. La mesure de
l’intensité des bruits extérieurs ou intérieurs est généralement traité par des ingénieurs acousticiens.. En
effet, les mesures des niveaux acoustiques nécessitent l'emploi d'appareils de mesure dont le réglage et la
manipulation sont affaire de spécialiste. Il en est de même pour l'interprétation des résultats.
La nécessité d’un diagnostic acoustique est rapidement mise en évidence dès le DTS.
Il s'agit de mesurer et d'analyser :
Les bruits extérieurs au bâtiment
Les bruits intérieurs
Le but est de repérer les "ponts phoniques" et déterminer les remèdes nécessaires au renforcement
acoustique possible, pour répondre à la réglementation acoustique et en faire l'évaluation chiffrée.
La conception des locaux a une influence déterminante sur le confort acoustique.
La mesure des niveaux acoustiques des bruits extérieurs ou intérieurs nécessite l'emploi d'appareils
dont le réglage et la manipulation sont affaire de spécialiste. Il en est de même pour l'interprétation
des résultats.

Ce diagnostic est généralement réalisé par des ingénieurs acousticiens ou des bureaux spécialisés
(Bureaux de Contrôle).
8.4 Diagnostic amiante

Ce diagnostic règlementaire obligatoire sera abordé au cours suivant.
8.5 Diagnostic plomb

Ce diagnostic règlementaire obligatoire sera abordé au cours suivant.
8.6 Diagnostic radon

Le radon est un gaz naturel radioactif, issu de la décomposition du granit. Il a un caractère
cancérogène. Il est plus particulièrement présent dans les sols granitiques ou volcaniques.
3 3
Le radon se mesure en Becquerel par m d’air, le seuil de dangerosité étant de 1000 Bq/m . Une
exposition au delà de ce seuil peut entraîner des cancers pulmonaires.
Dans certaines régions (Bretagne, Vosges, Limousin, Corse, Massif Central) ces concentrations vont
3 3
de 100 à 150 Bq/m avec, parfois, des pointes de 260 Bq/m . En dehors de ces régions, la
3
concentration moyenne en radon dans les habitations est environ de 65 à 70 Bq/m .
La concentration en radon varie en fonction de la substructure des bâtiments (caves, vide sanitaire,
terre plein, etc.) et est d’autant plus élevée que l’on se rapproche du sol.
Le diagnostic est réalisé au moyen de DOSIMETRES (2 par logement) placés dans les locaux de vie,
pendant 60 jours.
3
Les résultats sont analysés en laboratoire et communiqués en Bq/m :
3
Résultats > 400 Bq/m = situation satisfaisante
3
400 < Résultat < 1000 Bq/m = action correctrices, à savoir ventilation, VMC double flux,
colmatage des fissures (sols, murs), pose de dallage sur terre battue, etc.
3
Résultats > 1000 Bq/m seuil d’alerte. Evacuation et travaux + contrôles
9. Le rapport
Tout diagnostic, sommaire ou général ou particulier, doit faire l'objet d'un rapport écrit qui sera remis
au propriétaire et qui comprendra les éléments suivants :
Présentation de l'immeuble (cf. identité du bâtiment)

♦ Description générale de l'immeuble
♦ Contraintes de situation, d'environnement et d'urbanisme
♦ Données relatives à l'occupation de l'immeuble
♦ Énoncé des intentions éventuelles du demandeur.
Examen du bâti
♦ Identification de l'âge de l'immeuble, du type de bâti et de ses points névralgiques
♦ Examen détaillé, point par point, de tous les éléments de l'immeuble (structure,
enveloppe, équipements)
♦ Description et interprétation des désordres constatés.
Les données chiffrées – Résultat des DTP

♦ Données techniques
Descente de charge
Portance réelle des structures horizontales tenant compte de la vétusté

Justification de la charpente
Etc.
♦ Résultat du diagnostic thermique
Indication du niveau moyen annuel des consommations de chauffage et des autres
charges, interprétation
Informations recueillies et avis du diagnostiqueur sur le confort (thermique,
acoustique, etc.).
♦ Diagnostic amiante
♦ Résultats d’autres diagnostics….
Propositions
♦ Propositions de remèdes aux désordres constatés et d'amélioration de l'habitat
♦ Variantes de programmes envisageables et de phases possibles
♦ Estimations financières (devis, métrés)
♦ Indication des études complémentaires souhaitables et des éventuelles mesures d'urgence
à prendre.
Annexes
♦ Photos, documents anciens, croquis explicatifs.
synthèse à l'atelier
contrôle sur site.
10. Exemples de fiches-diagnostics

Il est important de préparer sa mission de diagnostic, par exemple par des fiches qui serviront de
guide.
On trouvera ci-après en fin de chapitre un exemple de 20 fiches qui étaient destinées à une mission
de diagnostic de l’état des façades de certains immeubles de la région parisienne.
Après avoir défini succinctement la typologie d’une façade (par exemple « façade en briques »), on
liste quelques unes de ses particularités, avant de rappeler les principales pathologies qui affectent ce
type de façade.
Cela ne signifie évidemment pas que l’on rencontrera obligatoirement ces désordres sur l’ouvrage
diagnostiqué, mais ces indications permettront d’être attentif et vigilant aux traces éventuelles.
Nota : toutes les fiches ne sont pas renseignées. Elles ne sont données ici qu’à titre
d’exemples pédagogiques. Le lecteur pourra les compléter à sa guise.
En ANNEXE au présent cours est également joint un Guide de DIAGNOSTIC D’INSALUBRITE, rédigé par
l’ANAH, et qui fournit des renseignements très complets.
Conclusion
Comme en médecine le diagnostic est un acte important pour déterminer les « remèdes » adaptés.
Il ne s’improvise pas et suit souvent une procédure méthodique, qui tend à relever tous les indices,
même les plus anodins, qui permettront d’apprécier l’état réel (et non pas l’état apparent) du bâti.
Un bon diagnostic nécessite de la méthode et de l’opiniâtreté.

Les façades : sommaire des fiches
Façades type n° 1 Façades enduites en plâtre ou plâ tre et chaux sur pans de bois
Façades type n° 2 Façades enduites en plâtre sur mo ellons, sans élément d'encadrement en
pierre massive, à l'exception des appuis de baie
Façades type n° 3 Façades enduites en plâtre sur mo ellons, avec élément d'encadrement en
pierre massive
Façades type n° 4 Façades en moellons avec enduit c iment postérieur à la construction de

l'immeuble
Façades type n° 5 Façades en brique (argile ou briq ue de Vaugirard)
Façades type n° 6 Façades en brique silico-calcaire
Façades type n° 7 Façades en moellons avec enduit " ciment-pierre" et appareillage avec
modénature
Façades type n° 8 Façades en moellons avec enduit c iment pierre
Façades type n° 9 Façades en pierre massive peinte sur imprégnation avec un silicate de
potassium ou de soude
Façades type n° 10 Façades en pierre massive de typ e moellons taillés (parement grossier)
Façades type n° 11 Façades en pierre massive appare illé et présentant souvent une
modénature assez riche avec balcons
Façades type n° 12 Façades en pierre autoporteuse s ur structure béton. Il existe également

des ouvrages sur structure acier
Façades type n° 13 Façades en béton avec revêtement en pâte de verre
Façades type n° 14 Façades en béton brut
Façades type n° 15 Façades pignons en moellon
Façades type n° 16 Façades murs-rideaux
Façades type n° 17 Façades en panneaux préfabriqués
Façades type n° 18 Façades avec revêtements minces attachés, avec ou sans isolation
thermique extérieure
Façades type n° 19 Façades avec bardages ou vêtures
Façades type n° 20 Façades avec isolation extérieur e enduite

Annexes
Façades enduites en plâtre ou plâtre et chaux sur pans de bois Façades types n° 1
PARTICULARITES :
• Juxtaposition de matériaux hétérogènes (bois, plâtres, briques, pans de bois, pans de fer…)
• Très grande sensibilité du bois à l’humidité (risque de pourriture si H>20%)
• Dilatation (gonflement) différentielle (fissuration)
• Protection bandeaux, modénatures, zinc, appuis…
RECOMMANDATIONS POUR LE DIAGNOSTIC :
• Ne pas se contenter d’un examen superficiel, mais vérifier l’état réel du bois (pourriture, taux d’humidité,
attaque par les insectes à larves xylophages)
• Vérifier le drainage et l’écoulement correct des eaux.
Façades enduites en plâtre sur moellons, sans élément d'encadrement en

pierre massive, à l'exception des appuis de baie
Façades types n° 2
PARTICULARITES :
• Ces façades sont fréquemment le siège de nombreuses fissurations
• Vérifier si drainage et écoulement des EP + protection des ouvrages en saillie

• Bien identifier les travaux antérieurs éventuels (ciment sur plâtre !)
• Vérifier épaisseur du plâtre et son état « à cœur »

Façades enduites en plâtre sur moellons, avec élément d'encadrement en

pierre massive
PARTICULARITES :
• Les encadrements en pierre ont souvent été peints

• Ces façades comportent des décors souvent marqués par les couches de peinture successives
• Fissuration fréquente sur les parties planes
• Attention ! risque de présence de peinture au plomb (céruse) sur les parties en pierre
• Bien identifier la nature de la pierre (porosité, capillarité)
Façades en moellons avec enduit ciment postérieur à la construction de

l'immeuble
PARTICULARITES :
• La façade n’est plus dans son état d’origine
• Il convient de vérifier l’état de la structure intérieure d’origine, en liaison avec la façade (planchers bois)
• Apprécier la perméabilité de la façade
• Sonder les surfaces « sonnant creux »
• Vérifier les incompatibilités ciment sur plâtre

Façades en brique (argile ou brique de Vaugirard)

PARTICULARITES :
• Façades très fréquentes (pignon ou façade rue)

• Etat général : désordres divers (surtout joints et décors en plâtre et chaux)
• Vérifier les traces de gel

• Vérifier les joints
Façades en brique silico-calcaire Façades types n° 6
PARTICULARITES :
• Plus de fabrication de ce matériau

• Tenue dans le temps plus ou moins fiable
• Désordres : effritement de la surface + désagrégation de la brique et des joints
• Lavage délicat
• Oxydation de la surface ->donne aux parements un aspect gris ou beige
• Fréquentes dans les cours intérieures

Façades en moellons avec enduit "ciment-pierre" et appareillage avec

modénature
PARTICULARITES :
• Qualité de la réalisation des mortiers (belle patine avec le temps)

• Joints : fonction purement esthétique
• Eclats, fissures et parfois dissolution -> problème lié à une défaillance des évacuations des eaux de pluie
• Seule une bonne expérience permet de reconnaître ces ravalements (absence de lit dans la texture des
parements + taille des appareillages)
Façades en moellons avec enduit ciment pierre Façades types n° 8
PARTICULARITES :
• Parements traités en enduit imitation pierre

• Microfissures, faïençage, parfois décollement de l’enduit
• Appuis de fenêtre, souvent trop courts, ont entraîné une perte de matière sur la zone de ruissellement
• Façade rarement peinte, mais souvent traitement anti-graffiti
• Sonder les parties « sonnant le creux »

Façades en pierre massive peinte sur imprégnation avec un silicate de

potassium ou de soude
PARTICULARITES :
• Façades en pierre massive très riches dans leurs modénatures, avec balcons, bandeaux, encadrements de
baies…
• Années 50 : Silexore puis façades peintes
• Phénomène de pulvérulence
• Aucun ravalement n’est réussi d’avance
• Faire analyser un prélèvement
Façades en pierre massive de type moellons taillés (parement grossier)

PARTICULARITES :
• Pierre de dureté moyenne

• Sur pierre tendre, formation de sulfates sous forme d’encroûtement qui bloquent la vapeur d’eau ->
desquamations importantes
• Relever les traces de pathologies spécifiques (sulfin, desquamation pulvérulente, gel…)

• Les pierres peuvent avoir subi un traitement (analyser les traces)

Façades en pierre massive appareillé et présentant souvent une modénature

assez riche avec balcons
PARTICULARITES :
• Uniquement façades non modifiées de façon spécifique par des peintures ou autres types de revêtement
• Vérification de l’état sanitaire dans son ensemble
• Ouvrage comportant rarement une seule nature de pierre
• Le seul examen en rez-de-chaussée n’est pas représentatif de l’élévation
Façades en pierre autoporteuse sur structure béton. Il existe également des

ouvrages sur structure acier
PARTICULARITES :
• Structure porteuse -> ossature en béton ou structure acier

• Altérations de façade liées au mode de construction
• Ne pas confondre avec les façades en pierres agrafées
• Connaître les principes de construction pour comprendre les mécanismes des désordres

Façades en béton avec revêtement en pâte de verre

PARTICULARITES :
• Décollement des éléments en pâte de verre

• Oxydation en surface
• Idem pour les ouvrages avec un revêtement en céramique
• Mesurer l’importance et l’origine des décollements
Façades en béton brut

PARTICULARITES :
• Altérations liées à la pollution atmosphérique

• Pénétrations d’eau permanente qui véhicule des polluants atmosphériques -> corrosion des fers entraînant
leur gonflement et donc l’éclatement des bétons
• Apprécier l’état de corrosion des armatures en réalisant des tests de carbonatation à la phénolphtaléine
• Faire un relevé des fissures pour comprendre leur origine

Façades pignons en moellon

PARTICULARITES :
• Façades perméables infiltrations d’eau dues à un manque d’entretien ou à des interventions inappropriées
• L’imperméabilisation du mur par un enduit bâtard bloque la respiration du mur vers l’extérieur
dégradations à l’intérieur (pourrissement, humidité intérieure bloquée)
Façades murs-rideaux
PARTICULARITES :
Cette technique, juxtaposant profils d’aluminium, volumes vitrés et panneaux de remplissage, date du début du
XXème siècle (premier « mur-rideau » : Maison du Peuple à Clichy 92).
Le mur-rideau se caractérise par le fait qu’il est autoportant et qu’il passe devant les nez de plancher du bâtiment
qu’il habille.
La répétitivité des parties élémentaires qui le constituent en a fait l’un des partis architecturaux les plus courants
pour habiller les immeubles tertiaires de grande hauteur.
Attention à la présence possible d’amiante ! :

Dans les panneaux de remplissage (allèges en « EMALIT »)
A la jonction du mur-rideau et des nez de planchers (cordons coupe-feu d’amiante)
Mesurer l’état d’usure de la protection anodique de l’aluminium avant de choisir la méthode de rénovation
(simple « ravivage » par traitement de surface, ré-anodisation, ou remplacement).

Façades en panneaux préfabriqués Façades types n° 17
PARTICULARITES :
Façades avec revêtements minces attachés, avec ou sans isolation

thermique extérieure
PARTICULARITES :

Façades avec bardages ou vétures Façades types n° 19
PARTICULARITES :
Façades avec isolation extérieure enduite Façades types n° 20
PARTICULARITES :
FIN DE DOCUMENT

Chapitre5 Savoir Ausculter Une Construction

Transféré par

Informations du document

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Chapitre5 Savoir Ausculter Une Construction

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

CONNAISSANCE DU BÂTI ANCIEN – TECHNIQUES DE REHABILITATION CCV124

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 1/27 Gabriel BAJEUX

1. ECONOMIE ET DIAGNOSTIC ................................................................................................................. 3

2. LE TECHNICIEN DANS LA REHABILITATION.................................................................................. 3

3. DEFINITION – METHODE – OBJECTIFS DU DIAGNOSTIC ............................................................ 4

5. LES DIAGNOSTICS SOCIO-ECONOMIQUES ET URBAINS ............................................................. 8

8. LES DIAGNOSTICS TECHNIQUES PARTICULIERS........................................................................ 12

10. EXEMPLES DE FICHES-DIAGNOSTICS ......................................................................................... 16

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 2/27 Gabriel BAJEUX

2. Le technicien dans la réhabilitation

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 3/27 Gabriel BAJEUX

3. Définition – Méthode – Objectifs du diagnostic

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 4/27 Gabriel BAJEUX

Renseignements généraux – Documents

CALCULS Analyse sur plans

Détermination des portances réelles

CONSULTATION Définition du programme définitif

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 5/27 Gabriel BAJEUX

La seconde, particulière au cabinet d’expertise, permet de définir préalablement le processus général

Exemple d’’enchaînement des taches d’une mission de diagnostic

On distingue 3 phases d’action. La première concerne l’engagement de la mission. S’informer sur la

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 6/27 Gabriel BAJEUX

4. Informations – Documentation – Réglementation

La recherche des financements :

Les rapports sociaux propriétaires / locataires / copropriétaires :

Il convient de consulter, voire réunir, la documentation réglementaire liée à la nature de

Connaître et mettre en place les régimes d’assurances (loi Spinetta du 04/01/1978) :

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 7/27 Gabriel BAJEUX

Une demande de Permis de construire. est à établir en cas de :

♦ Intervention sur un bâti protégé au titre des Monuments Historiques ou inscrit à

5. Les diagnostics socio-économiques et urbains

5.1 Diagnostics socio-économiques

5.2 Diagnostics urbains

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 8/27 Gabriel BAJEUX

6. Les différents diagnostics techniques

DIA. Bio-contaminants (allergènes provoquant des allergies, de l’asthme)

6.1 Le diagnostic sommaire

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 9/27 Gabriel BAJEUX

Détermination de la nécessité d’un DTG et de DTS.

6.2 Le diagnostic technique général

6.2.1 Descriptif des lieux

♦ Lot 1 - Gros-œuvre ♦ Lot 8 - Electricité

6.2.2 Relevés photographiques

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 10/27 Gabriel BAJEUX

Une autorisation préalable est nécessaire.

L’objectif est de contrôler, par exemple :

L’épaisseur des enduits et leur nature

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 11/27 Gabriel BAJEUX

8. Les diagnostics techniques particuliers

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 12/27 Gabriel BAJEUX

8.1 Diagnostic de l’humidité

8.2 Diagnostic thermique

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 13/27 Gabriel BAJEUX

8.3 Diagnostic acoustique

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 14/27 Gabriel BAJEUX

8.4 Diagnostic amiante

8.5 Diagnostic plomb

8.6 Diagnostic radon

Présentation de l'immeuble (cf. identité du bâtiment)

Les données chiffrées – Résultat des DTP

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 15/27 Gabriel BAJEUX

10. Exemples de fiches-diagnostics

Un bon diagnostic nécessite de la méthode et de l’opiniâtreté.

Chapitre 5 : Savoir ausculter une construction 16/27 Gabriel BAJEUX