Etude action sur

L ’HABITAT INTERMÉDIAIRE
Synthèse

Avril 2003

SCP – BARBEYER & DUPUIS

Architectes – Urbanistes
Philippe Barbeyer mandataire
Frédéric Mialet
Caroline Planes 1
 « Le concept d’habitat intermédiaire est né de la
volonté de donner à l’habitat collectif l’allure et certains
avantages de la maison individuelle ou, inversement, de
penser le groupement des logements individuels de
façon à approcher les densités et l’urbanité du logement
collectif. La notion d’habitat intermédiaire contient aussi
en germe la vision idéale d’une osmose entre nature et
habitation, proche de celle qu’offre (théoriquement) la
maison dans son jardin. » Ph. DEHAN, concours
Cimbéton
La problématique du logement intermédiaire,
entre individuel et collectif, remonte à l’origine de la
construction de l’immeuble au XIXème siècle, avec
l’apparition de figures comme le plot, la maison à quatre
appartements…
Les années 1970 marquent son essor après la
médiatisation de l’immeuble habitat 67, réalisé par
MOSHE SAFDIE, BAROTT, DAVID et BOULVA pour
l’exposition universelle de Montréal (1967).
Aujourd’hui, de nouveaux éléments viennent
remettre au devant de la scène cet habitat « hybride »
dans une expression plus simple pour faire face à
l’étalement pavillonnaire autour des villes.
D’une façon générale, ce type d’habitat
intéresse à la fois les promoteurs et les municipalités
dans la mesure où il concilie une demande sociale
(espaces ouverts, immeuble à l’échelle humaine) et une
réalité urbaine (le coût du foncier, un frein à l’expansion
urbaine).
De nombreuses actions se sont mises en place
aujourd’hui pour se reposer la question de la pertinence
d’un tel dispositif, tant architectural qu’urbain.
A l’échelle nationale, le Plan Urbanisme
Construction Architecture du Ministère de l ’Equipement
(PUCA) a mis en place deux actions : la première a un
caractère exploratoire, mission menée par Frédéric
MIALET avec une série de tables rondes, la seconde
concerne l ’appel d ’offres sur le thème « Villa urbaine
durable » lancé en juillet 2001.
A une échelle départementale, une étude
action sur l ’habitat intermédiaire a été lancée par
Métropole Savoie et le PNR du Massif des Bauges en
janvier 2002. Elle a été confiée aux architectes Philippe
BARBEYER, Frédéric MIALET et Caroline PLANES.
Elle se poursuit par un programme
d’actions d’information et de sensibilisation menées avec
l ’aide du CAUE de la Savoie.
La présente étude répondant à la demande
de Métropole Savoie et du PNR du massif des Bauges
comprend deux parties :
- L’élaboration d’un document de référence
sous forme de fiches présentant dans le détail 18
opérations d’habitat intermédiaire. Cette première
partie, présenté exclusivement sous la forme d’un
montage Power Point, n’est diffusée que sur support
informatique (CD ROM).
- La seconde partie correspond à la
présente synthèse. Elle devrait permettre de mieux
comprendre les différentes composantes (points
communs et différences en fonction des contextes) des
opérations enquêtées. Ce document, diffusé à la fois sur
support CD ROM et sous la forme d’un document papier,
a vocation à devenir un outil d’aide à la décision à
l’attente des élus.
 SYNTHESE
SOMMAIRE

L’habitat intermédiaire…
Introduction, problématique et classement des
opérations

Partie 1 : Quelles sont ses caractéristiques ?

Synthèse descriptive

Partie 2 : Argumentaire en 15 points

Constats et avantages de l’habitat intermédiaire
Plaidoyer pour une Commission d’Urbanisme

Partie 3 : Les modes opératoires :

Aménagement urbain, PADD,
Programmation, Règlement
 SOMMAIRE DETAILLE

L’habitat intermédiaire…

Partie 1 : Quelles sont ses caractéristiques ?

Synthèse descriptive

? Une proposition de définition

? Les points invariants

La mitoyenneté : combiner, assembler, superposer
La faible hauteur
Les espaces extérieurs privés
Le contrôle des vis-à-vis
Des parties communes réduites
Un traitement privatif de l’entrée du logement

? Les points importants à traiter

Le plan masse
La densité
L’espace public/collectif/commun
L’architecture
La qualité des espaces intérieurs
Les stationnements
 Pourquoi s’intéresser à l’habitat intermédiaire
Mais la question se pose déjà pour l’élu de savoir
En Savoie, démarrent des actions de comment s’y prendre pour intégrer la notion d’habitat
conseil pour le développement d’opérations intermédiaire dans le PADD et le PLU.
d’habitat intermédiaire.
Rappelons, en effet, que la consommation
d’espace par l’urbanisation y est forte, puisqu’elle
correspond, pour les 103 communes de Métropole
Savoie, à une ponction de l’ordre de 200 ha par an,
prise, pour l’essentiel, sur des terres agricoles.
Une des multiples causes de l’étalement Emprise de l’urbanisation
urbain provient, ici comme dans le reste de 1973 – 2000 dans la région
l’Hexagone, de ce que les communes et les de Chambéry
aménageurs trouvent plus facile d’aller urbaniser en
secteurs vierges plutôt que de « reconstruire la ville
sur la ville » en restructurant le tissu urbain.
De leur côté, les particuliers peuvent
habiter très loin de leur lieu de travail et favorisent la
généralisation d’un habitat très dispersé et
fortement consommateur d’espace.
Le Parc Naturel Régional du massif des
Bauges a décidé de s’associer à Métropole Savoie
pour promouvoir et développer l’habitat
intermédiaire. Le CAUE joue, à leur demande et
dans cette perspective, un rôle d’animation et de
sensibilisation des élus et des milieux
professionnels.
 Problématique
L’étude commandée porte sur la définition
du concept d’habitat intermédiaire, son influence
possible sur la densité et l’aménagement urbain,
dans le cadre de la Loi SRU et du SCOT comme
nouveau mode de consommation de l’espace. La
méthode a porté sur la sélection d’une vingtaine de
fiches sur un échantillon de 30 opérations, dans le
but de faire une analyse qualitative et non
quantitative, suivie d’entretiens semi-directifs.
Il est difficile de bâtir des généralités avec
un éventail d’exemples aussi réduit. Chacun d’entre
eux apporte cependant un certain éclairage sur les
potentialités d’un habitat hybride entre le collectif et
l’individuel, déjà en matière de gain d’espace par
rapport à ce dernier mais aussi comme réduction de
la promiscuité et des vis-à-vis que l’on rencontre
trop souvent dans le pavillonnaire.
Qu’elle soit en accession ou en location,
publique ou privée, chaque opération peut donner
un lot intéressant d’informations sur les atouts et les
faiblesses de ce type de logement dont on craint
avant tout le poids financier. Cette enquête a permis
d’approcher une description de l’habitat
intermédiaire en termes de produit, de pratique, de
clientèle. Ces points communs devraient permettre
à un élu d’apprécier l’impact foncier et sociologique
de ce type d’habitat.
A partir de cette description, les critères
principaux qui permettent d’identifier l’habitat
intermédiaire peuvent être intégrés comme
d’objectifs à atteindre (urbanisme, ambiance, etc) et
non pas de solutions techniques (purement
normatives et descriptives). Cette enquête a permis
de passer de la description à l’argumentaire pour
proposer ce type d’approche aux élus. Il importe
d’expliquer la difficulté à cerner l’habitat intermédiaire
en tant que produit pour en faire d’abord une
démarche d’aménagement qui passe par la
programmation (en termes d’objectifs). Cela
demande une capacité à faire émerger un mode
d’habitat innovant en rupture avec les produits
habituels et surtout les méthodes.
Il ne s’agit pas de proposer forcément une
image nouvelle, mais une manière de repenser la
programmation du logement avec les contraintes de
la Loi SRU (développement durable, cibles HQE), en
particulier l’intégration de l’habitat intermédiaire
comme un élément de réponse dans le cadre du
PADD ou du SCOT. L’habitat intermédiaire, produit
hybride et ambigu qui mélange une approche
individuelle et collective, implique de travailler
différentes dualités comme ville-campagne, public-
privé, intérieur-extérieur, minéral-végétal…
 Classement des opérations
Nous avons basé cette classification sur un critère qualitatif -Une mention particulière pour les opérations dites dans
d’appréciation de la densité, ainsi que sur la prise en la pente qui s’adaptent à la morphologie du terrain. Elles
compte du contexte physique et urbain de chaque apparaissent dans les différentes familles d’opérations.
opération.
OPERATION « LINEAIRE » ABSENCE DE
Ce qui a amené à classer les projets dans 4 catégories : SUPERPOSITION
N°1 - Village Michaelis – Toulouse (31)
- Opération « linéaire » absence de superposition
N° 2 - Les maisons de terre – l’Isle d’Abeau (38)
- Opération « linéaire » avec superpositions
- Opération « discontinue » par plots OPERATION « LINIEAIRE » AVEC SUPERPOSITIONS
- Opération « discontinue » par grandes unités N°3 - Plérin-sur-mer (22)
N°4 - Saint-Ouen (93)
Il existe deux types de perception de la densité ; la densité N°5 - Elancourt (78)
linéaire et la densité discontinue par touches N°7 - Bremgarten – Suisse
successives. N°8 - Les Chênes – Toulouse (31)
Opération dans la pente:
- Dans la densité linéaire il faut différencier les opérations N°6 - Le Mabilais – Rennes (35)
sans superposition qui sont assez limitées dans leur N°9 - La Bionne – Chambéry (73)
diversité formelle, et les opérations linéaires avec
OPERATION « DISCONTINUE » PAR PLOTS
superpositions.
N°10 - Le Clos Saint Pôl – Aix les Bains (73)
Opération dans la pente:
- Dans les opérations à densité discontinue (qui ne veut N°11 - Le Clos Don-Jean – Menthon Saint Bernard (74)
pas dire anarchique) nous avons aussi deux types de N°12 - Montreuil (93)
perceptions : N°13 - Les Coudriers – l’Isle d’Abeau (38)
. A l’échelle du plot dans l’esprit d’une grande maison N°14 - La Chevallière – Chambéry (73)
individuelle
. A l’échelle d’une grande unité dans l’esprit d’une grosse OPERATION « DISCONTINUE » PAR GRANDES UNITES
résidence N°15 - Juvisy-sur-Orge (91)
La deuxième étant perçue plus dense que la première. Opération dans la pente:
N°16 - Thalmatt 2 - Berne – Suisse
N°17 - Les Terrasses – Saint Egrève (38)
N°18 - Les Cascades – Albertville (73)
 Quelles sont ses caractéristiques?

Une proposition de définition

Pour proposer une alternative au ? Il s’agit d’un ensemble d’habitations avec

lotissement pavillonnaire qui génère
l’étalement urbain et pour répondre à une
raréfaction des terrains constructibles en
première couronne urbaine ou dans les
faubourgs, l’habitat intermédiaire part de
l’idée de donner au logement semi-collectif
certains avantages de la maison individuelle
ou, inversement, de penser le
regroupement des logements individuels de
façon à approcher les densités et l’urbanité
du logement collectif.
Cet outil peut être attractif : en
termes de valeur d’usage, l’habitat
intermédiaire répond aux attentes du primo-
accédant, du jeune ménage qui est ballotté
entre l’envie de vivre dans une maison et
celle de rester dans un appartement en
ville, proche des services, et qui est prêt à
accepter un peu plus de densité si le cadre
mêle un peu de nature et un peu de ville…
mitoyenneté verticale et/ou horizontale ne
dépassant pas R+3,
? Une partie du logement bénéficie d’un espace
privé extérieur, si possible sans vis-à-vis gênant
et dans le prolongement direct du séjour
(terrasse ou jardin de taille comparable à la
surface d’une pièce confortable),
? Les parties communes sont réduites et conçues
pour une gestion peu coûteuse.
L ’« intermédiaire » représente aussi la possibilité de
combiner, d’assembler, de superposer les
logements entre eux tout en gardant une
ressemblance avec l’habitat individuel. Il permet de
moduler la densité, d’apporter une diversité au
paysage urbain, de créer une convivialité chez les
habitants pour qui il est agréable à vivre. On a là une
typologie adaptée :
— à la transformation d’édifice (lofts)
— à l’implantation dans une pente
— à l’occupation d’une parcelle profonde

Logements à Gand
par Neutelings et Ridedijk
 Quelles sont ses caractéristiques?

La mitoyenneté :
combiner, assembler, superposer
Dans ces exemples pris à
Tokyo, Séville ou Londres, la
problématique de l’habitat
intermédiaire a demandé
beaucoup de savoir-faire aux
concepteurs dans l’organisation
du plan masse pour
Logements de fonction de la Société Yakult
« individualiser » les logements
à Tokyo par Toshio Akimoto, architecte
et limiter les vis-à-vis…

Maisons de ville à Séville, par Alberich Sotomayor,

Diaz Dominguez et Lopez de Asiain

Habitat intermédiaire écologique

(extrémiste) à Bedzed, près de Londres
(opération réalisée en partie)
 Quelles sont ses caractéristiques?

La faible hauteur
Construction ne dépassant pas R+3, l’habitat
intermédiaire peut être conçu de manière à apparaître d’un
Dans « Le Jean Moulin » à Elancourt, maisons en bande
et maisons de ville superposant un duplex à un simplex ont gabarit plus bas qu’il ne l’est. Déjà, un jeu volumétrique et une
leurs crêtes mises à niveau grâce à un décaissement du sol. mise en scène de terrasses plantées peuvent atténuer
visuellement les rapports entre la base et le sommet du bâtiment.
On peut réussir également à brouiller sensiblement l’échelle avec
des techniques de trompe-l’œil : par exemple, le simple fait de
devoir superposer deux duplex permet de traiter sur le plan
« Le Victor Hugo », à St Ouen, comprend architectural, en façade, chacun comme s’il s’agissait d’un seul
des plots de 3 niveaux dont la façade étage d’appartement.
principale, par son caractère « fermé »,
brouille la perception de l’échelle du bâti.

Dans « Le Forban » à Plérin, des maisons de

plein pied forment un front bâti le long de l’avenue,
et apparaissent ponctuellement du côté jardin ce
qui permet d’atténuer l’émergence de l’habitat
Intermédiaire qui superpose deux duplex (R+3).
 Quelles sont ses caractéristiques?

Les espaces extérieurs privés

La question des terrasses
Plus des 2/3 des opérations présentées proposent des
terrasses, les autres ne comportant que des jardins. Avec
une superficie moyenne de 20 m2, ces terrasses
Terrasse du
représentent, pour la plupart, plus d’un quart de la surface
duplex supérieur
du « Jean Moulin »
du logement et ont la profondeur nécessaire à l’installation
à Elancourt d’une table.
Aujourd’hui, la terrasse retrouve un intérêt tant pour le
public que pour la maîtrise d’Ouvrage.
Elle est un point clef pour rattacher un logement semi-
collectif au plaisir de vivre dans une maison individuelle et
gagne à occuper les parties les plus hautes pour donner
des vues lointaines.
Terrasses et Souvent, la végétation y apporte fraîcheur et agrément,
façade nécessitant des supports pour se développer : bac planté,
de Thalmatt 2, structure métallique de tonnelle, réseau de câbles tendus..
Atelier 5,
architectes
Le groupe suisse Atelier 5 propose
généralement dans ses logements
une grande terrasse en prolongement
du séjour. Lorsque deux terrasses Séjour et
sont mitoyennes, leur intimité est terrasse
garantie par un mur plein en béton, dans un
haut de plus de 2 mètres. C’est logement
permettre d’éviter l’édification de location
ultérieure de clôtures diverses et touristique
anarchiques et d’assurer une à Spérone
coupure franche privé/collectif
 Quelles sont ses caractéristiques?
Jardins de Thalmatt 2 et de Halen à Berne
Jardin du « Forban », à Plérin, depuis sa partie la plus
étroite, sans vis-à-vis avec les voisins de l’opération.
Les espaces extérieurs privés
La question des jardins
Les vis-à-vis et le découpage du terrain : La taille des jardins
varie selon les opérations de 30 à 150 m². Comment aménager
celui-ci pour créer des jardins indépendants les uns des autres?
Deux possibilités :
- donner au logement un jardin privatif en sachant que les habitants
feront tout pour le protéger des vis-à-vis avec des plantations, sinon
des clôtures.
- proposer aux habitants des jardinets intégrés à un grand jardin
commun (pelouse) mais protégés des vues collectives par quelques
massifs d’arbustes entretenus par la copropriété ou par le bailleur,
comme au « Clos Don Jean » à Menthon St-Bernard, ou dans « Le
Mabilais », à Rennes.
L’entretien : à L’Isle-d’Abeau, les habitants des « Coudriers »
entretiennent leur jardin malgré les faibles revenus que suppose le
fait d’habiter dans du PLA. Et dans « Le Domaine de Terre », le
bailleur social invite avec succès, semble-t-il, les locataires à tailler
leurs haies en leur proposant une baisse de leurs charges en
échange de cette prestation.
 Quelles sont ses caractéristiques?
Pour des logements sociaux PLA à Brive (2002), Françoise
Risterucci et Loeiz Caradec, architectes, ont rangé en ligne de
part et d’autre d’une voie piétonne des maisons de ville
identiques superposant un duplex à un simplex. Les duplex
des maisons placées en première ligne tournent le dos aux
duplex de la rangée située derrière, ce qui a pour effet de
limiter les vis-à-vis.
Le plan masse de « La Chevallière » à Chambéry s’organise
avec de petites unités de 3 ou 4 logements décrivant un arc de
cercle et s’implantant en quinconce pour limiter les vis-à-vis
Le contrôle des vis-à-vis
Le cadrage des vues
Une opération dense génère des vis-à-vis, ce qui
demande un cadrage soigné des vues.
Le parti est de limiter au maximum les vues directes
et frontales entre les ouvertures respectives de deux
logements.
? Le percement des ouvertures doit être étudié pour
corriger les vis-a-vis trop gênants. A cet égard, on remarque
par exemple dans le cas de « La Chevallière », à Chambéry,
l’avantage que l’on peut tirer du simple fait de privilégier les
fenêtres d’angle dans une construction.
? On peut orienter systématiquement les vues principales
dans le même sens, de façon à ce que chaque logement
montre son dos au voisin (figure de Brive, voir ci contre)
?On peut aussi les orienter selon une figure en escargot,
ou en arc de cercle, comme dans l’exemple des
« Coudriers » à L’Isle d’Abeau et de « La Chevallière » à
Chambéry.
? Une implantation en quinconce peut aider également à
limiter les vis-à-vis.
 Quelles sont ses caractéristiques?

Le contrôle des vis-à-vis (suite)

Les terrasse et jardins

Le regard d’un voisin est gênant. En ce qui concerne

les terrasses, il y a plusieurs dispositifs pour limiter les vis-
à-vis.

Sur un terrain en pente comme On retient l’efficacité des aménagements consistant à

dans Les Coudriers à L’Isle installer des jardinières suffisamment larges en bordure
d’Abeau, les vues directes sur
de terrasse pour empêcher ses utilisateurs de prendre des
les voisins sont protégées par
une haie d’arbres ou une
vues sur les éventuelles terrasses privées qui sont situées
avancée de mur. plus bas.
Il y a aussi le fait de créer des palissades en pignon,
d’implanter un abri couvert (exemple ci-contre des
« Terrasses » à St-Egrève).

Vue d’ensemble et coupe des « Terrasses »

à St-Egrève. Chaque terrasse, privée, est
équipée d’un bac planté à son extrémité et
d’un abri évoquant la silhouette d’une
cheminée.

Rappelons que le principe d’une coupe de

terrasses en gradins présente aussi
l’avantage de protéger chaque terrasse des
nuisances sonores du voisinage immédiat.
 Quelles sont ses caractéristiques?

Des parties communes réduites

Dans « Le Jean Moulin »,
à Elancourt, les maisons de
ville disposent d’une cour C’est l’un des critères de l’habitat intermédiaire les plus
close d’entrée où les appréciés actuellement car il signifie une baisse des charges
véhicules stationnent.
communes.

Dans le débat sur l’habitat intermédiaire, on entend

Palier collectif ouvert sur un
tennis à Thalmatt 2, à Berne
souvent parler des notions de villa urbaine et de cité jardin. La
convivialité est l’argument favorable qui ressort le plus souvent
des entretiens réalisés auprès des habitants des opérations
présentées. Elle leur paraît résulter déjà de l’échelle du bâti,
comparable à un petit collectif, et de la taille réduite des
espaces extérieurs qui facilite la rencontre et le dialogue des
habitants.
Réduire les parties communes
peut aussi justifier de les rendre
confortables et lumineuses…
Escalier et passerelle
d’accès aux duplex
supérieurs à Plérin

Dans cette unité de 4 logements

de Riken Yamamoto, au Japon,
la solution du patio commun ouvre
des possibilités de travailler dans
Un parvis extérieur commun
l’épaisseur de la parcelle, ce qui
dans une résidence de logements
apporte une gestion plus
intermédiaires, à Frankfurt
rationnelle de l ’espace et du coût.
 Quelles sont ses caractéristiques?

Un traitement privatif de l’entrée du logement

L’accès direct au logement faisait partie des attributs de

l’habitat intermédiaire dans les années 70-80.
Aujourd’hui, il est devenu rare, comme nous l’avons constaté
dans les opérations étudiées, remplacé par des paliers
communs pour 2 ou 3 logements.

Dans ce cas, le traitement privatif et individualisé de l’entrée

reste indispensable.
Entrée d’un duplex haut dans l’opération des
« Chênes » à Toulouse

« Le Clos Don Jean », à Menthon St Bernard, Aux « Coudriers », à L’Isle d’Abeau,

propose un accès direct à certains logements chaque logement a son accès direct
 Quelles sont ses caractéristiques?

Le plan de masse :
une question de répartition des espaces

Quelle échelle donner au bâti sachant combien l’emprise au

sol et la hauteur de celui-ci influent sur l’image des espaces
publics et sur l’ambiance du quartier ?

Chaque famille d’opérations donne des éléments de

réponse. Les opérations des «Terrasses » dans la ZAC de
Rochepleine à St-Egrève, du «Village Michaelis » à Toulouse et
du « Domaine de Terre » à L’Isle d’Abeau semblent
exemplaires en termes de composition urbaine, .
« Le Domaine de Terre » à L’Isle d’Abeau Les opérations qui paraissent les mieux intégrées au
contexte environnant sont « Les Chênes » à Toulouse, « Le
Clos St Pôl » à Aix-les-Bains, « Le Victor Hugo » à St-Ouen et
le « Jean Moulin » à Elancourt.
Dans les opérations « Maisons de terre » et « Village
Michaelis », une attention particulière a été portée sur l’identité
du quartier. Même si les écritures architecturales sont diverses,
une même logique d’association ponctue le projet.
Les deux opérations s’organisent autour de routes
volontairement sinueuses, ce qui crée une ambiance
particulière et plaisante.

« Le Village Michaelis » à Toulouse