Chronique Comment acheter une maison ou un terrain non bati (nu)
Notariale avec une garantie et sécurité juridique ?
Le Notaire fait connaître à ses clients toute l'étendue
des obligations qu’ils contractent ; il empêche les différends de
naître. La loi confère au Notaire une parcelle d’autorité
juridique car les actes notariés font foi jusqu'à inscription de
faux. Le Notaire est donc une sorte d’assurance garantie du
moment où l’intervention du Notaire dans un acte est un gage
de sécurité et de protection.
Nombreux sont les personnes qui investissent à
perte dans l’immobilier (achat de maisons ou de terrains non
bâti : c’est-à-dire nu). En effet, l’investissement dans
l’immobilier par une famille ou par une personne accroît sa
richesse si cet investissement est entouré de toutes les
garanties juridiques. Malheureusement en Centrafrique, nous
constatons que ceux qui achètent des maisons ou des terrains
sont souvent victimes d’escroquerie, d’abus de confiance et
autres ; car une même maison ou un même terrain est vendu à
plusieurs personnes et ceci parfois avec la complicité des
chefs de quartiers ou de villages ; d’où multiples procès dans
les tribunaux.
Notre chronique Notariale soutient l'attention de nos
lecteurs sur la possibilité d’achat de maison ou de terrains
sans être victime des maux qui gangrènent le secteur
immobilier et conduit à de multiples procès. CONDITONS ET
PROCEDURE D’ACHAT DE MAISONS : Selon le droit
immobilier, une maison ne peut être vendue que si le vendeur
a un titre de propriété appelé aussi titre foncier. Ainsi,
l’acheteur doit s'assurer que le vendeur propriétaire possède le
titre foncier de la maison à vendre. Malheureusement, nous
constatons que beaucoup des maisons misent en vente sont
sans titre foncier. C’est avec le titre foncier qu’on détermine le
véritable propriétaire. La personne la plus indiquée pour mener
ces investigations est le Notaire.
ACHAT DE MAISON AYANT UN TITRE DE
PROPRIETE : L’acquéreur, avant de verser le prix de la
maison au vendeur, doit s’assurer que le titre de propriété
existe et qu’il est authentique. Il doit aller vérifier cette
authenticité à la conservation de la propriété foncière et ceci
dans le livre de la propriété foncière. Cette vérification permet
aussi de savoir si la maison à vendre n’est pas hypothéquée
ou n’est pas sous saisie immobilière. Après cette vérification
concluante, les deux parties doivent rédiger un contrat de
vente par acte sous-seing-privé (acte rédigé par le vendeur et
l’acheteur sans l’intervention du Notaire) ou par acte Notarié
(acte rédigé par un Notaire).Avant la signature du contrat de
vente, il est procédé à la publication de la vente au service de
la conservation de la propriété foncière pour une éventuelle
intervention d’un tiers qui pourrait contester la vente pour
quelques motifs que la loi lui accorde. Exemple si la maison est
hypothéquée, la Banque peut s’opposer à la vente. Après
toutes ces vérifications concluantes, les deux parties signent le
contrat de vente et l’acquéreur le fait enregistrer à ses dépens
(à ses frais).Une fois le contrat de vente enregistré, l’acquéreur
emmène la copie du contrat enregistrée au service des
domaines et de la conservation de la propriété foncière pour la
translation (mutation) de propriété. Une fois cette procédure
finalisée, l’acquéreur verse au vendeur le prix de vente de la
maison contre un reçu et garde par devers lui le titre de
propriété car il est devenu propriétaire. Il n’est pas évident de
remplir toutes ses formalités sans l’assistance d’un conseil
qu’est le Notaire car ils y a souvent beaucoup d’embûches que
seul un juriste (Notaire) averti pourrait assainir.
Nous constatons malheureusement que la plus part des
maisons construites en Centrafrique le sont sans titre de
propriété. Cela cause un grand problème à l’économie
Centrafricaine et une perte énorme pour i’Etat Centrafricain
dans le cas où, souvent, les banques font des prêts aux
opérateurs économiques avec affectation hypothécaire future ;
ce qui n’est pas fiable car souvent, si le client est défaillant et
qu’il n’arrive plus à honorer ses engagements envers la
Banque celle-ci à des difficultés à réaliser l’hypothèque du
moment où le client n’arrive pas à lui produire un titre foncier
objet de garantie hypothécaire. Bien que le droit immobilier
exige que la condition sine quoi non de vente d’une maison est
d’avoir son titre de propriété, la législation Centrafricaine a
faibli pour tolérer les ventes de maisons n’ayant pas de titres
foncier. Qu’en-est-il d’achat de maison n’ayant pas de titre de
propriété ?
ACHAT DE MAISONS N’AYANT PAS DE TITRE
DE PROPRIETE : J’attire l’attention des personnes qui
achètent une maison sans titre foncier qu’elles courent un
grand risque d’être victime d’une escroquerie ou d’un abus de
confiance. D’où nécessité de se faire assister par un Notaire
qui est le mieux placé aux fins des investigations approfondies
auprès des services administratives pour connaître le véritable
propriétaire et savoir si la maison à vendre ne fait pas objet de
litige ou de saisie immobilière. Si vous vous engagez à acheter
une maison qui n’a pas de titre foncier la procédure est la
suivante : Il faut se rapprocher du service des cadastres de la
localité où se situe la maison. Les agents du cadastre vont
vérifier sur leur carte cadastrale si ladite maison est bien lotie
et qu’il n’y a pas un projet de passage de voie publique dans
l’avenir. SI la maison est bien lotie au nom du vendeur, ce
dernier qui n’est pas encore devenu juridiquement propriétaire
adresse au service des cadastres une demande d’arrêté
d’attribu
P, 7 tion provisoire ; une fois obtenu, le service des cadastres fera un
déplacement avec une équipe d’ingénieur et des techniciens du Cadastre pour faire les
métrées afin de déterminer la valeur vénale de la maison ou de vérifier si la surface sur
laquelle est édifiée la maison en vente n’est pas réservée au Domaine Publique. Soit Ils
dresseront un procès- verbal de mise en valeur suivi d’un Arrêté d’attribution définitive au
nom du vendeur, soit ils interdiront au futur acquéreur l’achat de ladite maison en prouvant
pardesdocumentsadministratifsquelasurfacesurlaquelleestbâtilamaisonenventeest
réservéeaudomainePubliquepourunprojetquelconqueetquelevendeuraprocédéà
une construction ilégale. Si la construction de la maison en vente ne fait pas l’objet
d’interdiction par la loi et les textes régissant les ventes Immobilières, l’Arrêté d’attribution
définitif dressé par le service des Cadastres est enregistré au service des enregistrements
et des timbres (guichet unique) et déposé au service des domaines et de la propriété
foncière pour son immatriculation. Si toutes les formalités ci-dessus s’avèrent concluantes,
leservicedelaconservationdelapropriétéfoncièredélivreuntitredepropriétéaunomdu
vendeur qui devient le véritable propriétaire. Ayant son titre de propriété, le vendeur et
l’acheteurpeuventmaintenantétabliruncontratdeventeetlaprocédureestlamêmeque
celledéfinieci-dessuspourlaventedemaisonavectitredepropriété.
Cher lecteurs, vous conviendrez avec moi que la
procédure d’achat d’une maison sans titre foncier est très
compliquée et semée d’embûches ! En effet c’est la loi qui
exige cette formalité pour votre sécurité juridique, d’où
nécessité pour vous de vous entourer de toutes les garanties
que vous offre le NOTAIRE en tant que CONSEIL.
COMMENT ACHETER UN TERRAIN NON BÂTIT (TERRAIN
NU) ?
On entend par « terrain non bâtit » ce que l’on appelle
couramment « terrain nu ». La plus part des quartiers et des
villages même des villes du Centrafrique ne sont pas
urbanisés. Pour ce, avant d’acheter un terrain nu ou de payer
le prix, il faut se remettre au service des cadastres pour
requérir des informations fiables afin de savoir si ledit terrain
n’appartient pas au domaine public ou s’il n’y a pas un projet
de tracée de route ou de ruelle. A défaut de ces informations,
et si vous achetez le terrain et y construisez alors qu’il y a un
projet d’établissement Public, l’Etat peut vous faire déguerpir
sans que vous soyez dédommagé. Nous avons vécu des cas
similaires à Bangui où l’Hôtel de ville de Bangui a procédé aux
déguerpissements le long des avenus koudoukou au km5 et à
Miskine, avenu David Dacko à Bruxelles, et vers Fou et
Gobongo : des kiosks et des murs de concessions se trouvant
être construit sur l’espace public ont été purement et
simplement démolis au terme d’un Arrêté Municipal. Ainsi,
nous conseillons vivement à notre Public de se munir de toutes
les garanties juridiques avant de s’engager à acheter un bien
immeuble (maisons ou terrain).
Nous faisons remarquer qu’à la fin que, si l’achat d’une
maison ou d’un terrain est fait par acte sous-seing privé ( acte
fait entre des particuliers sans l’intervention d’un Notaire), tous
les droits et obligations du vendeur ou de l’acheteur que nous
avons énumérés ci-dessus et qui sont à l’avantage du vendeur
ou de l’acheteur ne sont pas souvent écrits dans ledit contrat
de vente. En cas de litige, le vendeur et surtout l’acheteur peut
perdre un procès alors qu’il est dans ses droits. Il n’est pas
facile pour un non professionnel du droit contractuel de
maîtriser toutes les clauses contractuelles dans la rédaction
d’un contrat de vente. Par contre, si le contrat de vente est
rédigé par acte Notarié c’est-à-dire par le NOTAIRE qui est
spécialiste en la matière, toutes ces clauses seront les
principaux éléments du contrat de vente et protecteurs du
vendeur et de l’acheteur en cas de litiges. Aussi, le contrat de
vente d’une maison ou d’un terrain doit être enregistré aux
services des enregistrements et des timbres afin d’avoir une
identité ou un caractère juridique.
Notre société est de plus en plus truffée des
activités des transactions commerciales, des transactions de la
propriété foncière. Contrôlant les mutations, connaissant les
familles et les hommes d’affaires, disposant du crédit, le
NOTAIRE est un personnage important et nécessaire car il est
le meilleur conseiller en droit de la famille (choix et rédaction
d’un contrat de mariage, donation entre époux, testament,
règlement de succession etc.) ; en droit des affaires (cession
de fonds de commerce, de clientèle, constitution de sociétés
commerciales et civiles, beaux commerciaux, cession de bail,
transmission d’entreprises, procuration, reconnaissance de
dettes, convention de prêt avec garanties) ; en droit des
sociétés (création des sociétés, cession des actions ou des
parts sociaux, gérance) ; en droit immobilier (expertises et
négociation, actes de vente, établissement d’acte d’emprunts,
gérance), droits et devoirs des époux.

VOTRE NOTAIRE...........C’EST VOTRE

SECURITE
ABRAHAM-PIRRE M’BOKANl
NOTAIRE

LE DEMOCRATE N°5132 du 27 Avril

2022