GROUPE INSTITUT SUPERIEUR DE COMMERCE ET

D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES

PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC : SPECIFICITES,

PROCESSUS ET PROPOSITION D’UNE DEMARCHE D’AUDIT.

MEMOIRE PRESENTE POUR L’OBTENTION DU DIPLOME

NATIONAL D’EXPERT-COMPTABLE

PAR
Amin HADRI

Mai 2013

MEMBRES DU JURY

Président : M Mohamed Khalid BEN OTMANE – Expert-Comptable DPLE

Directeur de Recherche : M M’Hammed EL HAMZA – Expert-Comptable DPLE

Suffragants :
- M. Abdelmejid FAIZ – Expert-Comptable DPLE
- M Mohamed HDID – Expert-Comptable DPLE
 DEDICACE

A la mémoire de ma mère

A ma famille

A mes amis.

Page 2
 REMERCIEMENTS

En préambule à ce mémoire, je souhaite adresser ici mes remerciements à toutes les

personnes qui m’ont apporté leur soutien et leur aide et qui ont ainsi contribué à
l’élaboration de ce mémoire.

Mes remerciements les plus sincères sont adressés à Messieurs FRAIHA Mostafa mon
maître de stage & EL HAMZA M’Hammed mon directeur de recherche, pour l’aide et
le temps qu’ils ont bien voulu me consacrer et sans eux ce mémoire n’aurait jamais vu le
jour.

J’exprime ma gratitude à mes parents, mes frères, mes sœurs, et ma famille qui m’ont
toujours soutenu et encouragé tout au long de mes études.

Mes sentiments de reconnaissance vont à Madame Sophia GUESSOUS et Monsieur

Abdelkader MASNAOUI pour leurs précieux conseils et leurs soutiens infaillibles et sans
eux ce mémoire n’aurait jamais vu le jour.

J’adresse mes plus sincères remerciements à Monsieur Abderrahman SENTISSI EL

IDRISSI pour le temps qu’il a bien voulu me réserver et pour les lumières qu’il a
toujours bien voulues m’apporter.

Mes vifs remerciements s’adressent également à Monsieur Mohamed Khalid BEN

OTMANE président du jury, à Messieurs Abdelmejid FAIZ. Et Mohamed HDID
suffragants, pour l’honneur qu’ils m’ont accordé en acceptant de juger mon travail.

Enfin, je voudrai également rendre un hommage particulier à la Direction & personnel de

l’ISCAE, ainsi qu’aux enseignants et aux experts-comptables qui participent activement
à la formation au Diplôme National d’Expert Comptable.

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 Sommaire
AVANT PROPOS ................................................................................................................................. 6
Introduction générale ............................................................................................................................ 7
Première partie : Spécificités et processus de la PI. ......................................................................... 11
Introduction de la première partie .................................................................................................... 12
Chapitre 1 : les intervenants et le processus de la PI ....................................................................... 14
Section 1 : Intervenants dans la promotion immobilière .................................................................. 14
Section 2 : Processus de la PI............................................................................................................ 17
Chapitre 2 : Le cadre comptable applicable ..................................................................................... 29
Section 1 : Les normes comptables marocaines................................................................................ 30
Section 2 : Le référentiel comptable international IAS/IFRS ........................................................... 34
Chapitre 3 : Les moyens à mettre en œuvre par le promoteur pour la mise en place de la
méthode à l’avancement ..................................................................................................................... 56
Section 1 : Evolution des outils issus de la méthode à l’achèvement ............................................... 56
Section 2 : Se donner la capacité de déterminer de façon fiable un résultat à terminaison .............. 59
Section 3 : Pouvoir mesurer l’avancement efficacement et rapidement ........................................... 63
Conclusion de la première partie ....................................................................................................... 65
Deuxième partie : Proposition d’une démarche d’audit spécifique aux opérations de PI............ 67
Introduction de la deuxième partie .................................................................................................... 68
Chapitre 1 : Orientation et planification de la mission .................................................................... 69
Section 1 : la prise de connaissance de l’entreprise .......................................................................... 69
Section 2 : Prise de connaissance générale des principaux projets du promoteur ............................ 83
Chapitre 2 : Analyse des zones de risques ......................................................................................... 85
Section 1 : Analyse des zones de risques liés à l’activité du promoteur ........................................... 85
Section 2 : Analyse des zones de risques liés au traitement comptable des opérations de PI........... 95
Chapitre 3 : Le contrôle final des comptes........................................................................................ 99
Section 1 : Méthodologie d’audit relative aux projets de PI ............................................................. 99
Section 2 : Objectifs d’audit spécifiques suivant le traitement comptable choisi ........................... 109
Section 3 : Contrôles complémentaires d’audit .............................................................................. 111
Conclusion de la deuxième partie .................................................................................................... 115
Conclusion générale .......................................................................................................................... 117
Annexes .............................................................................................................................................. 121
Lexique Français-Arabe-Anglais ..................................................................................................... 183
Bibliographie...................................................................................................................................... 186

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Liste des abréviations
ANCFCC : Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie
BTP : Bâtiments travaux publics ;
CAC : Commissaire aux comptes ;
CDG : Caisse de dépôt et de gestion ;
CGI : Code général des impôts ;
CGNC : Code général de normalisation comptable ;
CNC : Conseil National de la Comptabilité ;
CPV : Contrat préliminaire de vente
DGI : Direction générale des impôts ;
DOC : Dahir des obligations et contrats ;
ETIC : Etat d’informations complémentaires;
FASB : Financial Accounting Standards Board ;
FNPI : Fédération nationale des promoteurs immobiliers ;
IAS : International Accounting Standards;
IASB : International Accounting Standards Board ;
IFRIC : International Financial Reporting Interpretations Committee;
IFRS : International Financial Reporting Standards;
MO : Maître d’ouvrage
MOD : Maître d’ouvrage délégué
N/A : Non applicable
OEC : Ordre des experts comptables ;
PCSI : Plan comptable du secteur immobilier ;
PH : Permis d’habiter
PME : Petites et moyennes entreprises
Promoteur : Promoteur immobilier ;
SIC : Standing Interpretations Committee ;
TF : Titre foncier ;
TTC : Toutes taxes comprises.
VEFA : Vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement ;

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 AVANT PROPOS
Au cours de la rédaction et de la revue de ce mémoire certaines modifications ont dû être
apportées au plan initial prévu dans la notice d’agrément, afin de tenir compte des
commentaires de la commission d’agrément. Ainsi :
Le titre du mémoire a été revu ;
Le plan initialement présenté a été revu entre l’agrément et le mémoire.
Certaines sections ont dû être modifiées ;
Dans le cadre de la mise à jour du mémoire, certains ouvrages, mémoires et articles de
presse autour du sujet ont été ajoutés à la bibliographie.

Le caractère italique, utilisé, fait référence à des définitions reportées textuellement.

Page 6
Introduction générale

Page 7
Le marché immobilier marocain connaît depuis plusieurs années une croissance sans
précédent. Ce secteur représente une locomotive de développement durable pour le Maroc,
dans la mesure où il crée de la richesse, génère de l'emploi, mobilise l'épargne des ménages et
stimule des effets d'entraînement sur d'autres industries (ciments, produits métallurgiques,
produits sanitaires, …). La contribution du secteur des BTP à la croissance du PIB national
n’a cessé de progresser ces dix dernières années. Elle est passée de 3,8% en 1998 à 6,2% en
2009(1). La valeur ajoutée du secteur des BTP s’est, presque, triplée entre 2000 et 2011. Elle
est passée de 17,8 milliards de dirham en 2000 à 50,21 en 2011(2). Le nombre d’emploi créé
dans le secteur des BTP a connu une variation à la hausse de 72% entre 2001 et 2011(2). Il est
passé de 598 000 emplois en 2001 à 1 029 000 en 2011(2). Les ventes de ciment ont augmenté
de 81% entre 2000 et 2011(2). Elles sont passées de 8 057 million de tonnes en 2000 à 14 670
en 2011(2).
Toutefois, le secteur des BTP a été marqué par un ralentissement depuis début 2009. La
demande adressée au secteur immobilier a été freinée par les effets de la crise économique
mondiale (repli de la demande et des investissements directs étrangers dans l’immobilier
touristique et de luxe, attentisme général du marché de l’offre et de la demande) et par la
baisse de la production dans le segment du logement social. En témoigne aucune convention
public/privé n’a été signée en 2009, le ralentissement de la croissance enregistré par les
crédits immobiliers (+8,7 % en 2010 et +13% en 2009 contre +27,7% en 2008)(3), et la
régression de la valeur ajoutée du secteur des BTP (9,4% en 2008, à 3,4% à fin 2009 et à
2,6% à fin 2010)(3), d’une part, et l’effet de spéculation sur le foncier, entraînant une hausse
des prix des terrains, et la hausse des prix des matériaux de construction (bois, ciment, acier,
…) d’autre part.
Face à cette situation une nouvelle stratégie a été adoptée pour la relance du secteur
immobilier. Cette stratégie vise essentiellement la relance du logement social. En effet, un
nouveau dispositif a, à partir de 2010, s’étalant sur la période 2010-2020, et visant le
développement d’une nouvelle offre de logements sociaux à 250.000 dirhams et à 140 000
dirhams, été adopté au profit des ménages à faible revenu, à travers notamment :
L’exonération de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’impôt sur les sociétés (IS),
l’impôt sur le revenu (IR) et des droits d’enregistrement (DE) pour les promoteurs
qui réalisent des logements à faible valeur mobilière. Il s’agit d’ :
• Un appui fiscal (exonération de la TVA, l’IS, l’IR et des DE) pour les promoteurs
qui s’engagent à produire, un logement à très faible valeur immobilière plafonnée
à 140 000 dh TTC, sur une période n’excédant pas 5 ans, au moins 200 logements
en milieu urbain et/ou 50 logements en milieu rural (article 247-XII-A du CGI);
• Un soutien, également, fiscal (exonération de l’IS, l’IR et des DE) pour les
promoteurs qui s’engagent à produire, un logement à faible valeur immobilière
plafonnée à 250 000 dh TTC, sur une période n’excédant pas 5 ans, au moins 500
logements (article 247-XVI-A du CGI) ;
L’encouragement des PME à travers la réduction du nombre minimum de logements
sociaux construits, à faible valeur immobilière plafonnée à 250 000 dh TTC, par
l’entreprise de 1 500 à 500 logements.
Ces mesures touchent en particulier le secteur de la promotion immobilière.
(1) D’après une publication du 16 septembre 2010, de la Direction des études économiques à la CDG « Le secteur immobilier marocain : état des lieux, enjeux et perspectives ».
(2) D’après une publication du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de développement de l’espace « Habitat, urbanisme et aménagement de l’espace : un secteur en mouvement » ;
(3) Rapport de Bank Al Maghreb pour l’exercice 2010.

Page 8
Le secteur de la promotion immobilière reste marqué par une multitude d’opérateurs privés,
de création récente et d'une taille modeste. En dépit du grand nombre des intervenants dans le
secteur, celui-ci reste dominé par quelques sociétés qui bénéficient d'une longue expérience
dans le domaine telles que la Compagnie Générale Immobilière (CGI), Douja promotion
groupe Addoha, groupe Jamai, groupe Chaabi,…
En outre, les entreprises publiques opérant dans le secteur se sont restructurées au cours de
ces dernières années.
En effet, l'Etat a décidé de regrouper trois organismes publics à savoir l'Agence Nationale de
lutte contre l'Habitat Insalubre (ANHI), la Société Nationale d'Equipement et de Construction
(SNEC) et la société Attacharouk en une seule entreprise, Al Omrane qui a fusionné avec les
Etablissements Régionaux d’Aménagement et de Construction (ERAC). Ceci permettrait une
meilleure compétitivité des entreprises marocaines et de faire face aux entreprises étrangères
qui commencent à s'implanter au Maroc (Emaar, Marina d’or, Qatari Diar, …).
Un autre intervenant, en la personne des établissements publics non entrepreneurs, s’occupe
de la délivrance des autorisations de construire et des permis d’habiter. Ce dernier intervenant
dont la lourdeur administrative en matière d'octroi d'autorisations dans certains cas (délais
d’approbation des plans d’aménagements, bureaucratie des établissements publics,…), ralentit
le développement du secteur.
Par ailleurs, le secteur de la promotion immobilière réunit un grand nombre de spécificités :
Un cycle d’exploitation souvent long ; l’édification d’un immeuble s’étale sur
plusieurs mois après l’obtention de l’autorisation de construire. La durée d’exécution
d’une opération de promotion immobilière dépasse, généralement, 12 mois ;
Multiplicité des intervenants dans la réalisation des immeubles ; la construction d’un
immeuble nécessite différents corps de métiers (maçonnerie, menuiserie, plomberie,
électricité, climatisation, …) ce qui confirme le caractère complexe de contrats de
promotion immobilière ;
Des capitaux investis importants ; un immeuble, de 10 niveaux, de superficie couverte
au rez-de-chaussée de 600 m² par exemple, dépasse facilement 50 000 000 dh (seuil,
pour certaines sociétés, d’avoir, par obligation, au moins un CAC) ;
Des données non répétitives et des estimations comptables importantes ; chaque projet
de PI est particulier et soumis à des aléas techniques, climatiques, sociaux,
commerciaux spécifiques et imprévisibles qui sont de nature à compromettre le bon
déroulement des chantiers ;
Des normes comptables parfois difficiles à mettre en œuvre ; si la méthode de droit
commun, méthode à l’achèvement, reste simple d’application, il en est différemment
pour la méthode à l’avancement qui nécessite des moyens à sa mise en œuvre ;
Dualité du régime en matière foncière. Le foncier, au Maroc, est caractérisé par
l’existence de deux types d’immeubles : des immeubles immatriculés et d’autres non

Page 9
 immatriculés dits Melk jusqu’à novembre 2011. Il faut souligner qu’un projet de PI,
d’une certaine importance, ne porte pratiquement que sur les biens immatriculés ;
Un cadre réglementaire spécifique relatif à l’urbanisme (dont un projet de code qui
n’arrive toujours pas à sortir du circuit d’approbation depuis 2007), l'habitat
économique, les associations syndicales de propriétaires urbains, les lotissements,
groupes d'habitations et morcellements, la copropriété, la location accession, etc.
Pour tenir compte de ces particularités, l’auditeur doit, lors de la réalisation de sa mission
d’audit d’une entreprise de promotion immobilière, maîtriser les principales caractéristiques
de ce secteur, cerner les différents risques y afférents et recenser l’ensemble des
droits/obligations du promoteur émanant de ses projets. Le droit, le plus important, du
promoteur est l’encaissement du prix de vente. Un tel prix est grevé de charges nécessaires à
la réalisation d’un ou de plusieurs immeubles. Ce qui nous amène au concept du résultat. La
principale question qui se pose est de savoir selon quelles méthodes, suivant quelle
réglementation/loi, et notamment à quel moment il convient - ou il est possible- d’en
comptabiliser un résultat ?. Un résultat à terminaison non comptabilisé d’une façon fiable
pourrait entraîner la mise en distribution de dividendes fictifs. De ce fait, la responsabilité des
dirigeants, mais également des commissaires aux comptes pourrait être engagée.
L’intérêt de ce mémoire réside dans le fait d’approfondir la notion d’une opération de PI en
maîtrisant son processus, son cadre légal et ses éléments constitutifs qui ont un impact sur les
options comptables qui lui sont offertes. Et ce afin de cerner celle qui lui est applicable. Il
s’attarde sur les raisons de la non applicabilité de la VEFA au Maroc et propose certains
remèdes.
Ce sujet a également pour intérêt d’assister l’auditeur dans sa mission d'audit et d'indiquer les
orientations qu'il convient de suivre et les points sur lesquels il faut insister à travers une
proposition d’une démarche d’audit spécifique.
Ce mémoire ne prétend pas couvrir de manière exhaustive les activités du promoteur
immobilier. Il se limite aux opérations de PI réalisées par des promoteurs privés destinées à la
vente. Il se limite également au référentiel marocain et aux normes IAS/IFRS tant sur le plan
comptable que celui de l’audit.
Le plan du mémoire s’articule autour de deux parties :
La première partie est consacrée aux spécificités de la PI. L’étude de la PI sera axée sur son
processus et sur le plan comptable. Le volet comptable offrira plusieurs options au promoteur.
L’option la plus intéressante reste la méthode à l’avancement. Ainsi, la recherche des outils à
mettre en œuvre par le promoteur pour assurer sa mise en place sera appréhendée.
La seconde partie propose une démarche d’audit spécifique aux opérations de PI. Cette
démarche a pour objectif d’expliquer comment l’auditeur, lors de son intervention, adapte ou
complète certains aspects des procédures d’audit habituellement mises en œuvre. En effet, ce
dernier doit être vigilant aux choix des options comptables.

Page 10
Première partie : Spécificités et
processus de la PI.

Page 11
Introduction de la première partie
Le secteur de la promotion immobilière présente des projets divers. Ces projets sont souvent
des contrats de longue durée. S’étalant sur plusieurs exercices, ils rendent difficile
l’évaluation des chantiers à long terme constituant, ainsi, des opérations partiellement
exécutées à la clôture. Cette expression (utilisée par l’article 17 de la loi n°9-88) désigne toute
prestation de services (travaux, conseils,…) ou toute commande de biens dont l’exécution a
commencé avant la clôture de l’exercice et s’achève après.
Le CGNC propose deux méthodes d’évaluation du résultat des contrats à terme :
La méthode à l’achèvement pour laquelle le résultat et le chiffre d’affaires
provenant de l’opération ne sont acquis que lors de la livraison du bien ou à
l’achèvement de la prestation ; et
La méthode du bénéfice à l’avancement ou du bénéfice net partiel pour laquelle le
résultat provenant de l’opération est comptabilisé à la clôture de chaque exercice.
Le chiffre d'affaires n'étant constaté qu'à la fin du contrat.
Une troisième méthode dite méthode à l’avancement non évoquée par le CGNC ressort de
l’interprétation de l’article 17 de la loi 9-88 relative aux obligations comptables des
commerçants. Cette méthode consiste à comptabiliser le résultat et le chiffre d’affaires à
l’avancement des travaux.
Les normes comptables internationales IAS/IFRS sont entrées, le 1er janvier 2005,
officiellement en vigueur. Elles s’imposent aux groupes côtés européens et à leurs filiales. Ce
référentiel international a réservé aux contrats à terme deux normes et une interprétation. IAS
11 et IAS 18 constituent les normes prévues. L’IFRIC 15 est l’interprétation dont il est
question. Une telle attitude, arriver jusqu’au niveau de l’interprétation, de l’IASB, prouve la
complexité du traitement comptable des contrats à terme. C’est pourquoi, les normes IAS 11
& IAS 18 font, actuellement, l’objet d’une étude, menée conjointement avec le FASB, au sein
de l’IASB visant à les remplacer par une nouvelle et une seule norme de reconnaissance du
revenu. Une telle étude, entre le FASB et l’IASB, ne concerne pas uniquement le domaine des
opérations de PI mais couvre tout le référentiel IAS/IFRS, avec trois exceptions limitées aux
contrats d’assurance, de leasing et aux instruments financiers.
L'objectif poursuivi est d'élaborer une norme unique de comptabilisation des produits qui
puisse être utilisée dans des secteurs d'activité différents et sur de nombreux marchés
financiers.

L’harmonisation et la normalisation supposées par cette nouvelle réglementation

internationale n’est toutefois pas d’une application aisée. Les entreprises du secteur de la
promotion immobilière sont concernées par ces normes et doivent, sous certaines conditions,
adapter leur organisation.
Les intervenants, le processus de la PI et les normes comptables applicables aux opérations de
PI sont présentés dans cette première partie afin de mieux cerner le contexte.

Page 12
A cet effet, le premier chapitre sera consacré à la présentation des intervenants qui contribuent
à l’édification des immeubles et du processus de la PI. Et ce afin de mieux cerner les
opérations de PI effectués par les promoteurs.
Les options comptables, marocaines et internationales, applicables aux opérations de PI sont
présentées dans le second chapitre. Les choix comptables englobent la méthode à
l’achèvement et celle à l’avancement. Cette dernière option nécessite des moyens à mettre en
œuvre pour sa mise en place. La recherche de ces moyens est traitée dans le troisième et le
dernier chapitre de cette première partie.

Page 13
Chapitre 1 : les intervenants et le processus de la PI

Ce premier chapitre abordera les intervenants et le processus de la PI à travers une précision

de la notion de chaque acteur et la schématisation du processus de la PI par phases.

Section 1 : Intervenants dans la promotion immobilière

Le promoteur immobilier a été défini dans le CGI. En effet, l’article 30 du CGI, dans son
premier paragraphe du 1°, b, dispose que le promoteur immobilier est une personne qui
procède ou fait procéder à l’édification d’un ou de plusieurs immeubles pour les vendre en
totalité ou en partie. Une telle édification va se faire, nécessairement, sur un terrain. Ce
dernier est aménagé/viabilisé par le lotisseur. Le même article, dans son deuxième
paragraphe du 1°, b, stipule que le lotisseur est toute personne qui procède à des travaux
d’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtir en vue de leur vente en totalité ou par
lot, quel que soit leur mode d'acquisition. L’opération du lotissement se distingue de celle de
morcellement. Le lotissement, au sens du premier article de la loi n° 25-90 relative aux
lotissements, groupes d'habitations et morcellements, porte sur une division d'une propriété
foncière, (terrain ou autre), en deux ou plusieurs lots destinés à la construction. Par contre le
morcellement, au sens de l’article 58 de la même loi, consiste en une division d'une propriété
foncière en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction.
Il ressort de la définition de l’article 30 du CGI, que le promoteur peut, alors, se charger lui-
même des opérations de construction ; dans ce cas, on parle du promoteur/entrepreneur,
comme il peut, en sa qualité du maître d’ouvrage, dans ce cas, on évoque le concept du
promoteur non entrepreneur, les déléguer à d’autres personnes tel que le maître d’ouvrage
délégué.
Le maître d’ouvrage est, d’après le PCSI, une personne ou entreprise pour le compte de
laquelle un ouvrage immobilier est réalisé. Cette personne prend l’initiative de l’acte de
construire. C’est le client, c’est le décideur. Ce dernier est caractérisé par certaines
particularités :
Il est titulaire d’un droit de construire. Ce n’est pas nécessairement le propriétaire.
Le propriétaire d’un terrain, à titre d’exemple, sur lequel est bâtie une construction de
deux niveaux, ne peut pas construire les autres niveaux éventuels s’il n’est pas titulaire
du droit de surélévation (droit de Hawa) :
Il conclut un ou plusieurs contrats pour réaliser l’ouvrage ; marché de maîtrise
d’œuvre et/ou marché de travaux ;
Il agit pour son propre compte contrairement aux mandataires.

Page 14
 Le mandat est conféré par le MO au MOD.
Selon le PCSI, le maître d’ouvrage délégué est le représentant du maître de l’ouvrage au
niveau des aspects techniques. Il s’agit de tout organisme auquel sont confiés certaines
missions ou travaux du maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage délégué peut assurer tout,
dans le cadre du marché clé en main ou partie des attributions du maître d’ouvrage. Un
contrat clé en main signifie qu’une personne s’engage à livrer au maître de l’ouvrage,
l’ouvrage prêt à fonctionner prenant sur lui toutes les démarches et l’exécution de tous les
travaux nécessaires à sa réalisation (4).Cette formule n’est guère utilisée. Elle est rarement
utilisée dans les marchés publics.

Le MOD est un mandataire ayant pour missions de :

Définir les conditions techniques de l’ouvrage à édifier ;
Proposer au maitre d’ouvrage le ou les maîtres d’œuvre. Le maître d’œuvre a été
défini dans le PCSI comme étant une personne ou entreprise qui est chargée de
réaliser l’ouvrage pour le compte du maître de l’ouvrage. La maîtrise d’œuvre
recouvre les prestations de conseil, d’études, conception d’ouvrages, direction,
surveillance et coordination des travaux... Ce corps de métier englobe les ingénieurs-
conseils, les architectes, les bureaux d’études techniques, le génie-civil, géomètres,
urbanistes, etc.
Signer et gérer les marchés de maîtrise d’œuvre ;
Préparer au choix des conducteurs de travaux et autres prestataires ;
Signer et gérer les marchés de conduite d’opérations et les marchés avec les autres
prestataires (menuisiers, électriciens, plomberie, climatisation, ascenseurs, etc) ;
Préparer au choix des entrepreneurs de travaux ;
Signer et gérer les marchés de travaux ;
Recevoir les travaux ;
Représenter en justice le maître d’ouvrage, etc.
Il s’agit d’une délégation. Ce mandat ne saurait s’appliquer à certains points tels que :
La décision de réaliser l’ouvrage ;
La localisation de l’ouvrage ;
La définition du programme ;
Le montage financier de l’opération (l’enveloppe budgétaire).
Le maître d’ouvrage délégué fait, donc, appel au conducteur et à l’entrepreneur de
travaux. La conduite d’opération ou de travaux est une assistance générale à caractère
technique apportée au maître d’ouvrage. Il n’est pas question d’un mandat mais d’un louage
d’ouvrage. Le louage d’ouvrage a été abordé dans le DOC. En effet, l’article 723 du DOC
dispose que le louage d’ouvrage est un contrat par lequel, une personne s’engage à exécuter
un ouvrage déterminé, moyennant un prix que l’autre partie s’engage à lui payer. Le
conducteur d’opération doit principalement porter un regard critique sur les différentes
solutions techniques proposées par le maître d’œuvre ou les entrepreneurs. Il est là,
également, pour apprécier les risques éventuels que présentent les diverses solutions
envisagées. Au stade de la conception, il doit conseiller le MO ou le MOD sur les ajustements
du programme. Au moment du choix des entrepreneurs et autres prestataires, il a un rôle
important de conseil à jouer. Durant la phase d’exécution des travaux, il supervise le chantier.
Enfin, il assiste le MO ou le MOD au moment de la réception des travaux exécutés par les
entrepreneurs et durant la phase de garantie de parfait achèvement.

(4) Traité de la taxe sur la valeur ajoutée. A AKTAOU 2004 P 103.

Page 15
L’entrepreneur de travaux a été défini, dans le troisième paragraphe de l’article 89 du CGI.
Selon cet article, l’entrepreneur de travaux immobiliers est toute personne qui édifie les
ouvrages immobiliers au profit d’un tiers.
En outre, L’article 89, du CGI, dans son cinquième paragraphe retient la même définition,
contenue dans l’article 30, ci-dessus, mais en lui ajoutant deux éléments :
La personne qui procède ou fait procéder n’a pas la qualité d’entrepreneur de
travaux immobiliers ;

Le ou les immeubles édifiés ne sont pas uniquement destinés à la vente. Ces

immeubles peuvent être loués.

La deuxième définition, de l’article 89, milite pour un promoteur non entrepreneur et

ajoute le secteur de la location à la promotion immobilière. Cette dernière, comme nous
l’avons vu, reste caractérisée par plusieurs intervenants. L’ensemble de ces intervenants sont
schématisés dans la figure ci-dessous (les points tillés indiquent des relations éventuelles, par
contre les lignes continues font référence à des relations directes).

Maître d’ouvrage
Client, décideur

Domaines de
délégation

Maître d’ouvrage
délégué
Conducteur Assistance à
Mandataire d’opération maitrise d’ouvrage

Avis critique

Solutions proposées
par

Entrepreneurs
Maître Ingénieurs,
d’œuvre géomètres, …

Prestation de
conseils, études, …

Chacun de ces intervenants a un rôle tout au long du processus de la promotion

immobilière. Ce processus a été synthétisé selon le schéma ci-dessous, relatant ainsi le
parcours du promoteur, depuis l’intention de construire jusqu’à la vente ou la mise en location
de l’immeuble. Un tel processus est, comme nous allons le voir plus loin dans la deuxième
partie du présent mémoire, d’une importance cruciale pour l’auditeur dans sa mission d’audit.

Page 16
 Section 2 : Processus de la PI
Le processus de la PI est présenté par la figure ci-après :

Demande et obtention des autorisations Obtention des autorisations

administratives (autorisation de lotir et Lancement des travaux de construction administratives (certificat de Vente définitive ou
de construire) et le suivi de chantier conformité, permis d’habiter) location

2 4 6 8

1 3 5 7
Avant projet Possibilité de vente : vente Achèvement des Mise à jour du TF
sur plan travaux

2.1 Phase de l’avant-projet

Cette phase est primordiale pour tout promoteur voulant réaliser un profit en présentant sur le
marché un produit immobilier. Elle est composée d’une part, d’une étude de marché qui
consiste en l’analyse de la dynamique du marché foncier et immobilier, d’autre part, de la
préparation d’un avant projet sommaire de l’opération. Son rôle principal est d’éclairer les
opérateurs dans la prise de décision et de clarifier la consistance actuelle des marchés et leur
évolution. L’étude de marché constitue donc un facteur réducteur d’incertitude du résultat
d’une opération projetée.
Pour la réalisation de son projet, le promoteur doit se poser les questions suivantes:
Quel type de produit faut-il présenter ?
Pour quelle clientèle et à quel prix ?
Les réponses à ces interrogations constituent une partie intégrante de l’étude de faisabilité du
projet. Les variables de l’étude d’un marché immobilier sont nombreuses, toutefois un certain
nombre d’entre elles sont primordiales, dont notamment :
Les facteurs socio-économiques de la population ciblée ;
La base économique de l'agglomération ;
La nature de la structure foncière ;
La dynamique de l'offre et de la demande, des terrains et du logement.
Commune et population sont prêtes à recevoir et à accepter le projet, il faut se demander sur
la nature du financement à mettre en place.
Au cours de cette phase, le promoteur fixe les caractéristiques de l’immeuble à construire
(prix prévisible de vente, généralement exprimé en mètre carré, coût de revient du mètre carré
construit, conditions de réalisation du chantier, technologies à utiliser, planning des travaux,

Page 17
équipes d’interventions, etc.). Faisabilité/rentabilité positives, le promoteur cherche le terrain
sur lequel l’immeuble sera construit.

2.1.1 La phase du terrain

Que le terrain soit acquis à titre onéreux ou gratuit, certaines questions se posent et
auxquelles, le promoteur doit apporter une réponse : est-ce que le terrain est constructible ?
Si oui, quelle est la superficie constructible ?quelle est la hauteur maximale ?quel est le
nombre de niveaux/étages autorisés ? Est-ce que le terrain est-il immatriculé ou non ?
Est ce que le terrain est-il grevé de certaines charges ? Ces deux dernières questions font
référence au régime foncier au Maroc. Un tel régime restait, plus longtemps, marqué par la
notion de la dualité.

2.1.1.1 La dualité du régime foncier

Il existe, au Maroc, des terrains immatriculés/titrés et des terrains non immatriculés dits
"melk" ou "moulkiya" (jusqu’au 24/11/2011). Les terrains immatriculés sont inscrits sur les
livres fonciers auprès de l’ANCFCC et ayant un identifiant unique (numéro du titre foncier).
A l’inverse des terrains titrés, les terrains dits "melk" ne sont pas immatriculés. Ils étaient
régis par le rite malikite. Les actes relatifs à ce type de terrains sont rédigés par les adouls,
sous le contrôle du juge du tribunal de la première instance. Ils sont soumis, à l’instar des
immeubles titrés, à la formalité de l’enregistrement au taux de 6% (article 133, I, A, 1°, du
CGI) et au taux de 1% pour la conservation foncière uniquement pour les terrains titrés
(suivant le tarif de la conservation foncière en vigueur). La recherche d’informations
relatives au terrain immatriculé est plus facile et plus rapide. Au fait, il suffit de connaître
à quelle ANCFCC le terrain fait partie et le numéro du titre foncier relatif à ce terrain.
Disposant de ces deux informations, on peut, par procédé électronique, ou par consultation sur
place, obtenir plusieurs informations :
Le nom et adresse du/des propriétaires du terrain ;
La superficie exacte du terrain ;
Les charges grevant le terrain (hypothèque, saisie, …) ;
Les servitudes inscrites sur le titre foncier : route, voie publique, transformateur
électrique, …
Grâce à une telle consultation, qu’on la qualifie, d’obligatoire, le promoteur, sait
pertinemment où il met son pied. Outre ces informations très utiles, le titre foncier constitue
en soi un moyen pour mobiliser le financement. N’importe quelle banque, accepte,
généralement, le titre foncier en tant que garantie du paiement. Par ailleurs, Le TF garantit les
sommes inscrites sur le livre foncier. Ainsi, pour des raisons d’intérêt général et d’utilité
publique, un terrain immatriculé ne peut être exproprié par l’Etat ou les collectivités locales
qu’en versant, aux propriétaires de ces terrains, une indemnité minimale calculée sur la base
du prix inscrit sur le livre foncier. Par contre, si l’expropriation a touché des terrains "melk",
l’indemnisation est souvent dérisoire. Toutefois, le régime de la "moulkiya" présente un
avantage substantiel relatif à la simplicité, rapidité et au faible coût de la procédure.
Procédure qui reste longue et coûteuse pour un terrain régi par le régime de
l’immatriculation foncière.
Ainsi, Si le terrain n’est pas titré et que le promoteur veut l’immatriculer, ce dernier doit
suivre une procédure particulière. La procédure d’immatriculation foncière est schématisée
ci-après :

Page 18
 Dépôt de la réquisition d’immatriculation

Publicité

Bornage

Clôture de bornage

Transmission au tribunal Décision d’immatriculation Annulation ou rejet

(en cas d’opposition) d’immatriculation

La décision du rejet ou d’annulation doit être motivée de la part du conservateur. Il y a

rejet ou annulation en cas de :
L’absence de requérant ou son mandataire lors des opérations de bornage ;
La non exécution de l’opération de bornage deux fois consécutives en raison d’un
litige concernant l’immeuble ;
Le défaut de présentation d’aucune excuse valable dans les mois qui suivent les
sommations qui leur sont adressées ;
La non diligence du requérant pour suivre la procédure dans un délai de 3 mois qui
suivent la notification qui lui a été adressée par le conservateur.
La transmission du dossier au tribunal est effectuée en cas d’oppositions. Les oppositions sont
recevables dès l’enrôlement de la réquisition d’immatriculation et pendant un délai de deux
mois, qui court de la publication au Bulletin officiel de l’avis de clôture du bornage. En effet,
toute personne qui prétend à un droit sur un immeuble en cours d’immatriculation, peut si elle
ne l’a pas déjà fait antérieurement, intervenir en la procédure, par opposition (contestation
d’un droit de propriété, d’un droit réel, des limites, …)
La décision du conservateur est définitive. Elle n’est susceptible d’aucun recours. Il est à
souligner que le délai, minimal, d’immatriculation d’un terrain, sur les registres fonciers,
est, pratiquement, de 12 mois(5). Et ce sans compter le délai judiciaire en cas d’éventuelles
oppositions ni le retard dû à un bornage négatif ou à un autre incident ni en dernier lieu la
lenteur et la bureaucratie administrative de la part de certaines conservations foncières. Cette
dernière attitude se trouve contrecarrée par la nouvelle loi 14-07 sur la conservation foncière.
En effet, ladite loi a rendu obligatoire le respect des délais de la procédure au niveau de
chaque étape enlevant ainsi tout pouvoir bureaucratique au conservateur foncier. Malgré cela,
le délai de l’obtention du TF reste, donc, relativement, long.

(5) D’après les délais et tarifs des droits des principales formalités de l’immatriculation foncière (site de l’ANCFCC)

Page 19
Outre la question du délai, le régime de l’immatriculation foncière reste facultatif de
caractère. Il n’a, pratiquement, concerné que les propriétés foncières d’une certaine
importance. Mais, ce caractère optionnel est parfois bafoué. N’est-il pas vrai, que dans le
cadre de la stratégie de l’Etat (politique des nouvelles villes, projets d’envergures, …),
l’immatriculation d’ensemble, qui touche plusieurs lots de terrains immatriculés ou non
immatriculés, est obligatoire ? Une telle mesure prépare les terrains aux projets structurants,
mobilise le financement, encourage l’investissement national et étranger par la purge du TF.
Bien évidemment que, dans ce cas là, et puisque c’est l’Etat qui a enfreint le caractère
optionnel de l’immatriculation foncière, c’est à lui de prendre en charge l’ensemble de frais et
les formalités qui vont avec cette opération d’immatriculation. Cependant, le régime de
l’immatriculation foncière offre certains avantages indéniables tels que :
La purge de tous les droits non reconnus au profit de tiers en raison du caractère
définitif et inattaquable du TF;
La spécification de la propriété foncière par sa localisation, son étendue et sa
contenance ;
La création d’une garantie hypothécaire permettant l’investissement et l’obtention de
prêts ;
La certitude et la publicité d’une valeur marchande favorisant les transactions
immobilières (vente, location, hypothèque, etc).
A la différence du terrain titré, le terrain non immatriculé, dit "melk", ne fournit pas telles
informations et n’offre pas telles garanties. Il n’existe aucune entité/organisme chargé (e) du
suivi et de la mise à jour des opérations et des transactions ayant porté sur les terrains non
immatriculés. Ce qui rend trop long les délais d'acquisition des terrains non immatriculés à
cause de la non-disponibilité de l'information sur la consistance, la délimitation de la propriété
et les propriétaires.
Les informations contenues dans le titre de propriété, la "moulkiya", ne sont pas
systématiquement fiables. La "moulkiya" ne fournit aucune information sur les charges
grevant le terrain "melk" et sur les litiges potentiels. Il est très difficile, pour ces raisons, pour
n’importe quel établissement financier, d’accepter, la "moulkiya" ou le bien non immatriculé
en tant que garantie du paiement des sommes avancées par lui. Cependant, le bien non
immatriculé, par rapport au bien titré, présente l’avantage d’être dispensé d’une démarche
procédurale de mise à jour auprès de l’entité qui en assure le suivi. A titre d’exemple, un
terrain titré sur lequel est bâtie une construction, sans que cette dernière soit inscrite sur le TF,
ne peut être cédé sans que sa situation soit régularisée auprès de l’ANCFCC. De la même
façon, un immeuble édifié, sur un terrain immatriculé, avec une légère non-conformité par
rapport au plan architectural initialement autorisé, ne peut être vendu sans que la non-
conformité soit régularisée et inscrite sur le TF (sous réserve de certaines amnisties
accordées, ces dernières années par l’ANCFCC. Amnistie, qui autoriserait la mise à jour
de certaines constructions, non conformes aux plans autorisés, sous certaines conditions,
ne saurait s’appliquer après 2013). Mais, en tout état de cause, ces régularisation, exigées
par l’ANCFCC, sont de nature à purger la propriété foncière, mobiliser le financement,
garantir la sécurité des opérations, …. Conscient de ces enjeux, le législateur marocain a mis
en exergue certaines nouvelles mesures en 2011 relatives à :
La promulgation de la loi n°39-08 sur le code des droits réels ; et
L’adoption de la loi 14-07 sur la conservation foncière.
La loi n°39-08, qui a retenu plusieurs droits issus du rite malikite (Houa, zina, Choufaa,
…) publiée dans le BO n°5998 du 24/11/2011 vient supprimer une telle dualité du régime
en matière foncière. Désormais, ladite loi réglemente les propriétés foncières (terrains,
Page 20
immeubles, …) et les droits réels y afférents, que ces propriétés soient ou non
immatriculées. Toutefois, la loi 39-08 recourt au rite malikite après avoir épuisé la recherche
dans ses propres articles en premier lieu et dans le DOC en second lieu. Que le terrain soit ou
non immatriculé le promoteur s’en assure de sa constructibilité.

2.1.1.2 Constructibilité du terrain

La constructibilité du terrain est la question "pivot". Un immeuble quelconque ne saurait voir
le jour sur un terrain non constructible. La constructibilité du terrain est à vérifier auprès de
l’agence urbaine. En effet, le promoteur, via une note de renseignements, à adresser à
l’agence urbaine du ressort du terrain, projet d’un immeuble, obtient plusieurs informations.
Ces renseignements, procurés auprès de l’agence urbaine, concernent :
La délimitation du périmètre d’aménagement de la ville ;
Le zoning ou la division de la ville en :
• Zone d’habitat (immeuble, villa, habitat économique) ;
• Zone industrielle ;
• Zone non aedificandi. C’est du latin. Ladite zone ne peut recevoir un édifice.
Elle n'est pas constructible du fait de contraintes qui peuvent être structurelles,
architecturales, ou autres.
• Espaces verts ;
• Equipement sociaux éducatifs ; etc.
Les limites et le tracé des voies d’aménagement traversant le terrain en question ;
Les limites des espaces verts ;
Les emplacements des équipements publics ou autres ;
La réglementation applicable aux terrains tels que :
• Le coefficient d’occupation du sol (COS). Le COS détermine la densité de
construction admise. C’est le rapport des superficies totales des planchers
couverts et la superficie de la parcelle. C’est, encore, le rapport exprimant le
nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.
Sur le plan pratique, ce COS peut ou non être appliqué.
• La hauteur maximale et le nombre d’étages autorisés ;
• Les cours communes, les retraits, encorbellement (partie qui est en avance du
plan vertical d’un immeuble), etc
• L’implantation de la construction par rapport aux limites séparatrices et par
rapport aux voies publiques ;
Les servitudes d’urbanisme et d’architecture. etc

Tous ces renseignements sont très utiles. Ils renseignent sur la pertinence de la constructibilité
du terrain et les risques éventuels y afférents. Après avoir s’assuré de ces éléments, le
promoteur constitue son dossier de pré-autorisation. Ce dossier est composé de :
Pièces juridiques justifiant la propriété (certificat de propriété, plan cadastral…etc.) ;
et
Données urbanistiques relatives au foncier (note de renseignement).
Ce dossier de pré-autorisation sera déposé dans la commune du ressort du projet en vue
d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

Page 21
2.2 Phase de l’obtention des autorisations administratives :
autorisation de lotir, autorisation de construire
Ces autorisations administratives concernent essentiellement l’autorisation de lotir et celle de
construire.

2.2.1 Autorisation de lotir

Constructibilité du terrain condition sine qua non, le terrain ne peut recevoir un édifice.
Encore faut-il se demander s’il est aménagé et prêt pour y lancer les travaux de construction.
L’opération de lotissement consiste à aménager et à viabiliser le terrain. L’article premier de
la loi n° 25-90 n’a pas exigé une superficie minimale. Mais, ce qui est certain, c’est que
l’opération de lotissement touche les terrains non aménagés/viabilisés et/ou ceux qui
nécessitent une division en deux ou plusieurs lots. Les travaux d’aménagement et de
viabilisation du terrain se manifestent en la réalisation des travaux de voirie et réseaux divers
(VRD) nécessaires, en

Créant des rues/voies desservant chaque lot de terrain et éventuellement des espaces
collectifs (parking, espaces verts, places, terrains de jeux,...) ; et
En raccordant chacun de ces lots :

• Au réseau de l’eau potable ;

• Au réseau de l’électricité ;
• Aux égouts pour assurer l'assainissement des eaux pluviales et des eaux usées ;
• Aux réseaux de télécommunication ;
• Aux équipements de défense contre l'incendie.

Le démarrage effectif de ces travaux est tributaire à l’obtention, au préalable, d’une

autorisation de lotir. Une telle autorisation est conditionnée par le dépôt d’un dossier
comportant plusieurs pièces (voir annexe n°8). Par ailleurs, si les lots rentrent dans le cadre du
groupe d'habitations, le promoteur doit disposer, au préalable, d’une autorisation pour créer
le groupe d’habitations dont les pièces constitutives sont synthétisées dans l’annexe n°7, ci-
dessous. Le groupe d’habitations a été défini par l’article 56 de la loi n°25-90 comme étant
des "immeubles à édifier sur une seule ou sur plusieurs parcelles contiguës ou voisines,
simultanément ou successivement". Ces parcelles rentrent dans les travaux d’aménagement et
de viabilisation. Tous ces travaux sont, généralement et pratiquement, réalisés par le
lotisseur et non pas par le promoteur. Une fois ces travaux achevés et ayant obtenu un procès-
verbal de réception favorable, le promoteur peut ouvrir son chantier et lancer les travaux de
constructions après avoir obtenu l’autorisation de construire.

2.2.2 Autorisation de construire

Cette étape se déclenche suite au dépôt par le promoteur du dossier de l’autorisation de
construire (voir annexe n°7) à la commune ; c’est l’étape où le dossier est soumis à l’examen
d’une commission très élargie. De par sa transversalité, le système de l’autorisation de
construire au Maroc est le lieu, par excellence, d’intervention de plusieurs acteurs, comptant
ainsi parmi les domaines les plus décentralisés et déconcentrés au Maroc.
Ainsi, plusieurs intervenants potentiels ont été identifiés dans le processus d’autorisation de
construire :
1) La commune concernée par le projet ;
2) La préfecture/ Province concernée ;
Page 22
 3) L’agence urbaine ;
4) La protection civile ;
5) L’administration chargée des réseaux de télécommunications ;
6) Les régies de distribution d’électricité et d’eau potable ou éventuellement les
administrations concessionnaires de ces services ;
7) Le service du cadastre et de la cartographie (servitude…etc.) ;
8) Le département chargé de l’environnement (études d’impact) ;
9) Le conseil régional de l’ordre des architectes (commission d’esthétique…) ;
10) La direction régionale de l’équipement (construction en milieu rural, projets se situant
le long des voies classées…etc.) ;
11) La direction régionale de la culture (projets se situant dans les tissus anciens ou les
périmètres classés);
12) La délégation provinciale de l’habitat (projets de dérogation en milieu rural) ;
13) La circonscription des domaines (projets construits sur terrains du domaine privé de
l’Etat) ;
14) L’agence du bassin hydraulique (étude d’impact, servitudes non aedificandi…etc.) ;
On peut avancer que, plusieurs acteurs (au moins 6) interviennent dans le processus de
l’autorisation de construire. Cette pluralité est source d’une difficulté d’aboutir à un
consensus général des membres de la commission. Ce qui retardera la délivrance de
l’autorisation de construire.
L’aboutissement de cette étape se solde par l’obtention de ladite autorisation et des plans
architecturaux validés par les soins de la commune. Ces derniers plans offrent au promoteur
l’éventualité de l’encaissement, d’une partie ou parfois de la totalité, d’un prix de vente avant
même le démarrage des travaux de construction de l’immeuble dans le cadre de la vente sur
plan.

2.3 Possibilité de vente : la vente sur plan

La vente sur plan peut porter sur la totalité ou une partie de l’immeuble à construire. Elle est
pratiquement conclue en dehors de la VEFA. Le promoteur et l’acheteur concluent un
compromis de vente sur la base des plans autorisés et un contrat définitif lors de l’achèvement
des travaux et la livraison de la propriété foncière (appartement, garage, boutique, etc) objet
du compromis initial. Et ce sans que l’opération soit réglementée par la loi 44-00 sur la
VEFA. Une telle attitude sera explicitée plus loin.
Sur le plan judiciaire, la question d’un désistement éventuel de la part de l’acheteur nécessite
un éclaircissement. La règle générale du droit, en matière du désistement tend à pénaliser, ce
qui est logique, le fautif, la partie qui a voulu résilié le contrat par désistement. Le promoteur
ne saurait résilier par désistement, le contrat initialement conclu avec l’acheteur, sans se voir
contraint à certaines pénalités. Symétriquement, un désistement de la part de l’acheteur
exposerait, suivant le même raisonnement, ce dernier aux mêmes sanctions. Or, la
jurisprudence avait une autre opinion. Le juge fondait sa conviction sous une autre
logique. N’est-il pas vrai, que grâce au prix versé par un ou plusieurs acheteurs, que notre
promoteur a pu lancer les travaux de construction ? Sans cet argent, notre promoteur ne
saurait achever la construction de la propriété foncière objet du contrat. En se basant sur ce

Page 23
principe, le juge ordonnait au promoteur de restituer à l’acheteur, qui se désiste, les sommes
initialement versées par ce dernier. Ces sommes contribuent au lancement des travaux de
construction.

2.4 Le lancement des travaux de construction et le suivi de

chantier
Une fois l’autorisation de construire est obtenue, la procédure d’ouverture du chantier
commence, mettant ainsi en exergue d’autres aspects de la procédure, en l’occurrence ceux
relatifs aux procédures de démolition éventuelle, à la qualité de gestion des chantiers et à la
sécurité des ouvriers et des citoyens…etc. Le partage des rôles et des responsabilités, entre les
différents intervenants (architectes, bureaux d’étude ou maîtres d’œuvre, maître d’ouvrage
délégué éventuel, conducteur de travaux ou d’opérations, entrepreneurs, commune concernée,
agence urbaine, autorité locale…etc.) durant cette phase, revêt une importance capitale dans le
processus de réalisation des immeubles. Tous ces intervenants continuent à fournir leurs
prestations pour arriver à achever les travaux de construction. Ces travaux, dont le
déroulement suit un enchaînement spécifique (voir annexe n°6) peuvent être menés par le
promoteur immobilier lui-même et dans ce cas on parle du promoteur/entrepreneur. Comme
ils peuvent être conduits par un ou plusieurs entrepreneurs sous le contrôle d’un conducteur
de travaux ou éventuellement d’un maître d’ouvrage délégué et dans ce cas, on évoque, le
promoteur non constructeur. Ces deux acteurs (MOD, conducteurs de travaux) sont choisis
par le promoteur lui-même pour achever les travaux.

2.5 L’achèvement des travaux de construction

La construction de l’immeuble touche à sa fin par l’achèvement de tous les travaux de l’avant
dernière étape de l’annexe n°6 relative aux étapes de la construction. La notion de
l’achèvement a été abordée par le PCSI. En effet, d’après le PCSI, "les programmes seront
considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants :
La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la
commission ou du certificat de conformité (réception par les services
de la municipalité) ;
Le permis d’habiter d’une construction délivré par le président du
conseil municipal ;
En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être déclaré
si les conditions d’habitabilité ou de conformité sont réunies".
Ce dernier cas peut-être appuyé par une attestation d’un architecte indépendant sur
l’habitabilité et/ou la conformité de l’immeuble. Cet achèvement donne naissance à certaines
garanties que nous traiterons plus loin. Le concept de l’achèvement tel qu’il a été retenu par le
PCSI repose sur l’obtention de certaines autorisations administratives.

2.6 Obtention des autorisations administratives : le permis

d’habiter et le certificat de conformité
Cette étape est l’aboutissement du processus de l’autorisation de construire. Elle relate tout le
processus de commencement des travaux jusqu’à l’obtention du permis d’habiter ou du
certificat de conformité.

Page 24
Il apparaît clairement que le secteur de la promotion immobilière reste un secteur hautement
procédural. Faute d’obtenir, au préalable, une autorisation de construire, le promoteur ne
saurait démarrer les travaux de construction. De la même façon, à défaut d’obtenir un permis
d’habiter ou un certificat de conformité, le promoteur ne peut, généralement, conclure un
contrat définitif de vente. La délivrance de ces documents est soumise à certains
conditions/délais. Cet aspect procédural est synthétisé dans le tableau ci-après :

Phase Intervenants/opération Délai (6)

-Cadastre (plan cadastral, coordonnées) ;
La pré-
-Conservation foncière (certificat de propriété) ; De 7 à 10 jours
autorisation -Agence urbaine (note de renseignement).

1er stade : dépôt du dossier à la Commune :

-Dépôt au bureau d’ordre ;
De 15 jours à 1
-Service des plans ;
mois
-Secrétariat général de la commune ;
-Président (ou son représentant).
2ème stade : Examen du dossier par la commission
-Dépôt du dossier au bureau de suivi de l’agence urbaine ;
L’obtention de -Vérification des pièces constitutives du dossier ;
l’autorisation de -Programmation de la date de la commission ;
construire -Etude par les différents départements : gestion juridique et
étude ;
-Tenue de la commission : plusieurs intervenants ;
-Convocation de certains services compétents (agence du De 10 jours à 3
bassin…etc.) ; mois
-Dossiers modificatifs ;
-L’octroi de l’avis conforme ;
-Paiement des taxes.

-Désignation des entreprises et des bureaux techniques de suivi ;

Tributaire de la
-Ouverture du chantier ;
Le suivi du taille et de la
-Travaux de démolition éventuelle ;
chantier complexité du
-Travaux de construction ;
projet
-Suivi du chantier.
1er stade :
-Dépôt du dossier de demande du permis d’habiter/certificat de
conformité à la commune ;
L’obtention du
-Convocation de la commission chargée de la vérification de la
permis d’habiter
conformité des travaux ; De 1 à 2 mois
/certificat de
-Sortie de la commission sur les lieux ;
conformité
2ème stade :
Signature du PV par l’ensemble des acteurs ;
Délivrance du permis d’habiter/certificat de conformité.

(6) D’après le rapport relatif à la procédure d’autorisation de construire au Maroc (2011)

Page 25
Le tableau, ci-dessus, suscite quelques remarques :
Multiplicité des intervenants facteur de désaccord et complique la prise de décision

Délais longs au niveau de :

o L’envoi des dossiers à l’agence urbaine et aux services extérieurs ;

o L’envoi aux différents services et qui se fait sous couvert de l’autorité locale ;
o La programmation des commissions ;
o La délivrance des autorisations vu l’intervention de plusieurs services
communaux à savoir (service des plans, service de voirie de la commune,
service d’hygiène de la commune).
La multiplicité des textes juridiques aboutit souvent à un non consensus entre les
membres ;

L’accès à l’information est difficile (résultat des commissions…) ;

Absence d’un véritable encadrement et accompagnement des promoteurs ;

L’ouverture du chantier se fait en l’absence des services des administrations et de la

commune concernée ou parfois même de l’architecte ;

Les représentants des différents services ne sont pas toujours qualifiés pour la prise de
décision sur place ;

Retard dans la programmation des sorties de réception provisoires ou du permis

d’habiter ;

Des procédures souvent non formalisées : La mise en place de plusieurs procédures,

sans pour autant les formaliser (manuel de procédures avec définition de qui fait quoi,
comment et quand) a largement contribué à l’existence de zones d’ombres au niveau
du processus d’autorisation de construire, à la dégradation de la qualité du service
public et à la perte de confiance dans l’administration publique d’une manière
générale. Cette situation confuse a largement été exploitée pour la prolifération des
constructions clandestines et non réglementaires.

Compte tenu de cette fragilité, le système d’autorisation de construire au Maroc, est propice à
l’émergence de plusieurs pratiques illicites et non éthiques (corruption, conflits d’intérêts,
rétention de l’information, excès de pouvoir…etc.), contribuant ainsi à alourdir davantage la
procédure et à proroger les délais d’obtention des autorisations. Les principales de ces
autorisations restent, l’autorisation de construire, le certificat de conformité et le permis
d’habiter. Une fois ce permis est obtenu le promoteur mettra à jour le TF pour y inscrire
l’immeuble édifié.

2.7 Mise à jour du TF

Cette mise à jour est, dénommée, sur le plan juridique, une mise en concordance du TF avec
les états des lieux suite à la construction de l’immeuble ou des immeubles y édifiés. Cette

Page 26
mise en concordance est à effectuer au niveau du service du cadastre et celui de la
conservation foncière.

2.7.1 Formalité au niveau du cadastre

La formalité de mise en concordance, au niveau du service du cadastre consiste à y déposer un
dossier technique relatif à l’immeuble. Ce dossier comporte les pièces ci-après :
Copie certifiée conforme de l’autorisation de construire ;
Les plans d'architecture ne varietur (forme définitive) approuvé ;
Cahier des charges le cas échéant ;
Règlement de copropriété dûment signé et légalisé par le propriétaire ;
Procès-verbal de mise en concordance, le cas échéant ;
Procès-verbal de division portant description détaillée des parties privatives, et
communes de l'immeuble ;
Plans topographiques définissant les parties individuelles et communes de l'immeuble.
Ce dossier technique est établi par un ingénieur géomètre, topographe privé inscrit au
tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètres topographes.

2.7.2 Formalité au niveau de la conservation foncière

La formalité de mise à jour du TF, auprès de la conservation foncière, est accomplie par le
dépôt d’un dossier relatif à l’immeuble, en vue d’aboutir à l’établissement des TF propres à
chaque appartement, magasin, local, garage, …composant l’immeuble achevé. Ce dossier
comporte les pièces ci-après :
Réquisition d’inscription datée et signée de l’intéressé ;
Récépissé du dépôt de dossier technique remis par le service du cadastre ;
Copie certifiée conforme de l’autorisation de construire ;
Plan d’architecture ne varietur (forme définitive) approuvé ;
Règlement de copropriété dûment signé et légalisé par le propriétaire ;
Procès-verbal et deux tirages de plan de mise en concordance, le cas échéant ;
Procès-verbal descriptif de division ;
Deux tirages de plan topographique de la copropriété pour chaque partie privative et
pour chaque niveau y compris la terrasse ;
Duplicata du TF le cas échéant.
Cette mise en concordance est sanctionnée par la délivrance des TF (mère et parcellaire)
relatifs à l’immeuble édifié. Ces TF ouvrent la voie à la vente définitive ou à la mise en
location des appartements, locaux, bureaux,…de l’immeuble.

2.8 Vente définitive ou mise en location

L’aboutissement du processus de la promotion immobilière se caractérise par la vente ou la
mise en location. Cette dernière opération n’est guère pratiquée par les promoteurs. En effet,
le secteur locatif connaît une crise persistante due, entre autres, à la dégradation du climat de
confiance entre propriétaires et locataires et à l’inadaptation de la législation relative à ce
secteur, caractérisée par la complexité et la lenteur de la procédure judiciaire, qui ne
traite pas ces litiges en référé. Cette situation a conduit, depuis plusieurs années, à la baisse
de l’investissement dans le secteur locatif. Quant à la vente, elle peut être en bloc ou partielle.
Elle n’est pratiquement, comme nous l’avons mentionné, plus haut, pour plusieurs raisons,
que nous allons aborder plus loin, pas conclue dans le cadre de la VEFA.

Page 27
L’acte de vente relatif à cet immeuble ne peut être dressé que par des personnes habilitées à le
faire. En effet, l’article 12, de la loi n°18-00, dispose que "Sous peine de nullité, tout acte
relatif au transfert de la copropriété, …, doit être établi par acte authentique ou par acte à
date certaine dressé par un professionnel ... La liste nominative des professionnels agréés
pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur
cette liste les avocats agréés près la cour suprême …". Il ressort de cet article que l’acte de
cession de la copropriété est dressé par :
Acte authentique : cet acte est établi par un notaire ou un adoul ;
Un avocat agréé près la cour suprême ;
Un professionnel inscrit sur la liste nominative.
Mais, cette liste nominative n’a jamais vu le jour depuis la promulgation de la loi 18-00 en
2002. Sur le plan pratique, l’acte de vente portant sur une copropriété est dressé par :
Un notaire (dans la majorité des cas) ; ou
Un adoul.

Page 28
Chapitre 2 : Le cadre comptable applicable
La PI a pour objet la réalisation d’un bien complexe. Le cycle de production est supérieur à
douze mois. En d’autres termes, les dates de démarrage et d’achèvement des opérations de
promotions immobilières se situent généralement dans deux périodes comptables ou deux
exercices différents. Ces opérations de PI répondent ainsi à la définition des contrats à
long terme. Plusieurs appellations sont réservées au contrat à terme. Le CGNC utilise le
contrat à terme, le CNC français évoque le contrat à long terme, la loi n°9-88 relative aux
obligations comptables des commerçants et le code de commerce français renvoient à la
notion d’opération partiellement exécutée, la norme IAS 11 évoque le contrat de construction,
la norme américaine ARB45 (Accounting Research Bulletin (ARB) Opinion N° 45) milite
pour le contrat de construction à long terme etc. Ces dénominations diffèrent selon les
références et les normes comptables adoptées mais dont le sens reste identique : contrat dont
l’exécution s’étale généralement sur deux périodes comptables.
Le CGNC définit les contrats à terme comme étant des contrats portant sur la réalisation d’un
bien, d’un service ou d’un ensemble de biens ou de services dont l’exécution s’étale sur
plusieurs exercices (7).
Le CGNC exclut expressément de cette définition les contrats pour lesquels les services
rendus à l'arrêté des comptes peuvent être facturés (7).
La norme IAS 11, porte sur les contrats de construction, définit ces contrats comme étant des
"contrats spécifiquement négociés pour la construction d’un actif ou d’un ensemble d’actifs
qui sont étroitement liés ou interdépendants en termes de conception, de technologie et de
fonction, ou de finalité ou d’utilisation. Il peut s’agir donc de la construction d’un actif
unique, tel un immeuble, un pont, une route, un barrage, un stade, etc. Comme il peut s’agir
de la construction d’un ensemble d’actifs qui sont étroitement interdépendants comme des
complexes résidentiels, des raffineries par exemple(8)", que ces contrats soient passés avec un
même client ou avec des clients différents. La norme IAS 11 autorise ainsi le regroupement
des contrats conclus même avec des clients différents.
Le regroupement de ces contrats, comme le présente la norme IAS 11, lorsqu’ils sont
passés avec des clients différents compromettrait le principe de clarté du CGNC/PCSI.
Le cadre comptable applicable à la PI est, donc, réglementé, au Maroc, par le CGNC et le
PCSI (Section 1). La réglementation internationale IAS/IFRS y a réservé la norme IAS 11,
IAS 18 et l’IFRIC 15 (Section 2).

(7) Code Général de Normalisation Comptable : Volume V titre V : Dispositions diverses, Pages 14 et 15.
(8) Normes comptables internationales règlement (CE) No 1126/2008 du 3 novembre 2008

Page 29
Section 1 : Les normes comptables marocaines
Le PCSI et le CGNC constituent des normes comptables marocaines applicables au secteur de
la promotion immobilière. Le CGNC reste le référentiel comptable de base, le PCSI est le
plan comptable spécifique au secteur de l’immobilier. Le PCSI a apporté certaines
innovations (incorporation des charges financières, traitement des frais de commercialisation
et de publicité, traitement des honoraires, etc.) mais reste fortement lié par les dispositions du
CGNC en l’absence d’un traitement spécifique à ce secteur (code de l’immobilier).
Le mémento comptable du cabinet Masnaoui(9), distingue trois méthodes pour la
comptabilisation des contrats à terme :
La méthode à l’achèvement des travaux ;
La méthode du bénéfice à l’avancement des travaux ; et
La méthode à l’avancement des travaux.
Selon l’article 17 de la loi n°9-88, "seuls les bénéfices réalisés à la clôture d’un exercice
peuvent être inscrits dans les états de synthèse. Cependant, peut également être inscrit, le
bénéfice réalisé sur une opération partiellement exécutée lorsque sa durée est supérieure à un
an, sa réalisation est certaine et qu’il est possible d’évaluer avec une sécurité suffisante le
bénéfice global de l’opération".
Il découle de la lecture de cet article que :
La méthode de droit commun est celle de l’achèvement. Le bénéfice relatif à une
opération immobilière n’est enregistré qu’après avoir exécutés totalement les travaux à
réaliser ;
Il est possible de comptabiliser le bénéfice résultant d’une opération partiellement
exécutée si les conditions édictées par l’article 17 ci-dessus sont respectées.
Dans son titre 5 consacré aux dispositions diverses, le CGNC ne cite que la méthode du
bénéfice à l’avancement (produit net partiel) quand il traite de la constatation d’un résultat sur
une opération partiellement exécutée. La méthode à l’avancement n’est pas évoquée par le
CGNC.

La question qui se pose est relative à la possibilité des entreprises d’adopter la méthode à
l’avancement non citée par le CGNC.
En effet, les entreprises peuvent utiliser la méthode à l’avancement pour les raisons suivantes:
Le CGNC n’a pas interdit cette méthode ;
Les dispositions de l’article 17 ci-dessus sont d’ordre général et évoquent uniquement
la comptabilisation du bénéfice résultant d’une opération partiellement exécutée.
Un projet immobilier peut être bénéficiaire (1.1), déficitaire (2.1) et suscite la question de la
permanence des méthodes (3.1).

(9) Mémento comptable du cabinet Masnaoui pages 244 et 245.

Page 30
1.1 Traitement des contrats bénéficiaires
Pour ne pas alourdir le corps du présent mémoire un tableau synthétique, en annexe n°11,
traite les trois options comptables, évoquées ci-dessus.

1.2 Traitement comptable des contrats déficitaires

1.2.1 Principes
Si une perte globale est probable en fin de contrat, le respect des principes comptables
généraux et, notamment, du principe de prudence implique la constatation d’une provision.
Le CGNC stipule que "toute perte future probable doit être provisionnée pour sa totalité, dès
lors que l’accord des parties est définitif, même si l’exécution du contrat n’a pas commencé".
La norme IAS 11, (paragraphe 36), précise qu’une perte probable doit être provisionnée pour
son montant total dès qu’il apparaît que le contrat sera déficitaire.
La provision doit couvrir la perte probable à terminaison sous déduction des pertes déjà
constatées à l’avancement. La perte globale à terminaison est la différence entre l’ensemble
des coûts et l’ensemble des produits relatifs à un projet de PI tels qu’ils sont probables en fin
de projet.
Selon la recommandation de l’ordre des experts comptables français (Principes comptables –
1981), relative aux pertes sur contrats à terme, ne pas constituer de telles provisions peut
conduire à dégager, au titre d’un exercice, un bénéfice qui n’a pas le caractère de résultat
acquis et distribuable, dans la mesure où il sera amputé des déficits futurs au titre des mêmes
opérations.
Les provisions sont calculées contrat par contrat, sans compensation entre contrats
bénéficiaires et déficitaires.
Les prévisions de résultat sur chantier sont difficiles, à cause des risques inhérents au secteur
d’activité du promoteur. Ces risques seront traités ultérieurement dans la deuxième partie du
présent mémoire.
En raison de ces incertitudes, l’élaboration d’une provision s’appuie nécessairement sur un
certain nombre d’hypothèses qui doivent être déterminées en fonction de leur degré de
vraisemblance et dans les limites prudentes.
Lorsque la situation à terminaison est une perte, la constatation d’une provision dépend de la
capacité ou non à estimer cette dernière de façon raisonnable, généralement à partir
d’hypothèses :
Dans l’affirmative, il y a lieu, en présence de plusieurs hypothèses, de provisionner la
perte correspondant à la plus probable d’entre elles. S’il n’est pas possible de
déterminer l’hypothèse la plus vraisemblable, il sera constaté la perte correspondant à
la plus fiable d’entre elles, et de mentionner, à l’ETIC, le risque additionnel éventuel ;
Page 31
 Dans la négative, l’existence et la nature de l’incertitude sont mentionnées à l’ETIC.
En pratique, et afin d'estimer lesdites provisions d'une manière raisonnable, une réunion
(technique de concertation) avec les services techniques de la société et les responsables de
la commercialisation s’impose et permettrait en principe d'éclairer les comptables sur
l'éventualité de constater de telles provisions.
Sur le plan fiscal, la perte au stade d’avancement, comptabilisée en provision pour
dépréciation des travaux en cours est déductible. Par contre, la provision pour perte à
terminaison, comptabilisée en provision pour risques et charges, qui représente la perte
prévisionnelle sur travaux ou prestations restant à exécuter n’est pas déductible. Les
principes d’un projet de PI déficitaire recommandent la constitution d’une provision et en
précisent le moment. Il reste à savoir suivant quelle méthode une telle provision sera
constituée.

1.2.2 Méthodes de comptabilisation

1.2.2.1 Méthode à l’achèvement
La perte à terminaison est scindée en deux composantes :
La perte latente constatée à la clôture de l’exercice doit être comptabilisée en
dépréciation des travaux en cours, en utilisant le compte 3913 Provision pour
dépréciation des produits en cours ;
L’éventuel excédent de la perte probable évaluable à la clôture de l’exercice doit
être enregistré en provision pour risques, en utilisant le compte 1514 Provisions
pour pertes sur marchés à terme.
Le montant de ces deux provisions est déterminé de la façon suivante :
Provision pour dépréciation = Perte à terminaison x Pourcentage d’avancement des
travaux ;
Provision pour risques (reliquat) = Perte à terminaison - Provision pour
dépréciation.
Le mode de détermination de ces provisions favorise la méthode à l’avancement dans la
mesure où elles se fondent sur le degré d’avancement des travaux.
Les provisions pour dépréciation et les provisions pour risques sont reprises en comptabilité à
la clôture de l’exercice d’achèvement du contrat.

1.2.2.2 Méthode du bénéfice à l’avancement

La méthode du bénéfice net partiel est incompatible avec la perspective d’une perte à
terminaison puisque son application implique au préalable que le bénéfice, et non pas la perte,
global de l’opération soit estimé de façon fiable.

1.2.2.3 Méthode à l’avancement

La totalité de la perte à terminaison doit être prise en compte dès la clôture du premier
exercice :
Par le biais de la comptabilisation du chiffre d’affaires partiel pour le montant :

Page 32
 Perte à terminaison x pourcentage d’avancement des travaux
Par le biais d’une "provision pour pertes sur marchés à terme" pour le reliquat.
Si le résultat à terminaison ne peut être calculé de façon fiable, on ne dote pas de provision et
le chiffre d’affaires partiel correspond aux charges engagées.
Un cas pratique sur un projet immobilier déficitaire est présenté en annexe n°15 et un
tableau, récapitulant le moment de comptabilisation selon les deux méthodes, est
présenté en annexe n°12. Ces deux méthodes appréhendent un projet déficitaire. Que le
promoteur milite pour l’une ou l’autre méthode, le principe de la permanence des méthodes
doit être respecté.

1.3 Permanence des méthodes

Le choix de la méthode de comptabilisation des opérations immobilières revient à l'entreprise.
Sachant que la méthode à l'achèvement est obligatoire si les conditions nécessaires à la mise
en œuvre des méthodes à l'avancement ou du bénéfice à l’avancement ne peuvent être
remplies.
Le résultat dégagé par l’entreprise peut varier considérablement selon la méthode adoptée.
Quelle que soit la méthode retenue, elle doit être appliquée dans le respect du principe de
permanence des méthodes. L’article 13 de la loi comptable stipule: "La présentation des états
de synthèse comme les modalités d’évaluation retenues ne peuvent être modifiées d’un
exercice à l’autre".
Par ailleurs, pour un même projet de PI, la méthode initialement choisie ne peut être modifiée
en cours d’exécution, en effet le CGNC stipule "l’option retenue pour chaque contrat engage
l’entreprise jusqu'à la réalisation complète de ce contrat".
Nous en déduisons qu’il est possible pour une même entreprise d’adopter des méthodes
de comptabilisation différentes pour les contrats qu’elle gère.
Les risques de dérapage liés à cette possibilité n’ont fait l’objet au Maroc d’aucune
précision, avis ou recommandation de la part du CGNC ou du CNC.
La Commission des Opérations Boursière (COB) en France a, quant à elle, émis un avis à ce
sujet (Bulletin n°177 de 01/85) selon lequel le choix de la méthode ne peut être fait en
fonction de considérations d'opportunité et qu’il y a lieu de traiter de manière analogue les
contrats de nature équivalente.
Il résulte de cette recommandation que les différentes méthodes peuvent être utilisées dans la
même société, il est possible d’adopter les différentes méthodes en spécifiant bien leur
domaine d'application, par exemple : par type d'activité, par type de projet en prenant en
compte soit le montant du marché soit la durée du programme. Par exemple, les projets de
moins de 6 mois sont comptabilisés selon la méthode à l'achèvement, les projets de plus
de 6 mois à l'avancement, les contrats spécifiquement négociés, satisfont aux conditions
d’applicabilité de la norme IAS 11 de plus d’un certain seuil en dirhams (suivant le
caractère de l’importance significative des affaires étant donné le coût de la mise en place de
la norme IAS 11) sont comptabilisés suivant la norme IAS 11 (cette dernière option,

Page 33
comme nous allons le voir, n’est pratiquement pas applicable). Ceci n’est pas en
contradiction avec les normes comptables internationales qui, dans le paragraphe 12 de la
préface aux normes IAS/IFRS, ne sont pas censées s’appliquer à des éléments non
significatifs.
En ce qui concerne la permanence, d’un exercice à l’autre, des méthodes adoptées par
l’entreprise, l’article 13 sus-mentionné permet une dérogation à ce principe "Si des
modifications interviennent, elles sont décrites et justifiées dans l’état des informations
complémentaires".
Le CGNC indique que "l’entreprise ne peut introduire de changement dans ses méthodes et
règles d’évaluation et de présentation que dans des cas exceptionnels".
Il en ressort, que le changement de méthode ne peut être effectué en fonction de
considérations d’opportunité, mais qu’il doit être la conséquence d’événements
exceptionnels tels :
Un changement de réglementation décidé par l’autorité compétente et qui s’impose à
l’entité ;
Un changement exceptionnel intervenu dans la situation de l’entité ou dans le contexte
économique, industriel ou financier comme le changement d’actionnaire à la suite de
l’entrée dans un groupe ce qui peut conduire à adopter les méthodes comptables du
nouvel actionnaire.
Et à partir de ces éléments, ces règles générales s’appliquent également au changement de
méthode de comptabilisation d’un projet au cours de son exécution.

Ce changement de méthodes a été, dans certains cas, prévu par le référentiel comptable
marocain. Mais, ce dernier (le CGNC et le PCSI) n’a pas prévu un traitement comptable
spécifique au secteur de la promotion immobilière. Certes le Maroc, s’est doté du plan
comptable spécifique au secteur immobilier, mais le PCSI, comme nous l’avons vu, a
apporté certaines innovations, n’a fait, généralement, que reprendre les dispositions du
CGNC. D’autres référentiels internationaux, comme le référentiel américain ; les
principes comptables généralement admis aux Etats-Unis, (United States Genarally
Accepted Accounting Principles ; US GAAP) ou le référentiel IAS/IFRS ont prévu un
traitement spécifique au métier du promoteur. En effet, US GAAP et IAS/IFRS ont,
respectivement, prévu la norme ARB45 et l’IAS 11 qui portent sur les contrats de
construction. On va se limiter aux normes IAS/IFRS.

Section 2 : Le référentiel comptable international

IAS/IFRS
Il parait, a priori, que la norme IAS 11, qui porte sur les contrats de construction, est celle qui
pourrait être applicable au promoteur immobilier ; puisqu’il s’agit d’opérations de
construction de biens immobiliers.
Toutefois, comme nous allons le voir, la réglementation internationale IAS/IFRS a consacré,
aux opérations de construction de biens immobiliers (métier du promoteur immobilier), soit

Page 34
directement, soit par le biais de sous-traitants, la norme IAS 11 (2.1), IAS 18 (2.2) et l’IFRIC
15 (2.4).

2.1 La norme IAS 11

La norme IAS 11 requiert une estimation fiable du résultat à terminaison. Elle entraîne pour
l’entreprise des difficultés dans la mise en œuvre des moyens nécessaires à la budgétisation de
son chiffre d’affaires et de son résultat relatif à un contrat de construction spécifiquement
négocié entre le client et l’entrepreneur. La norme IAS 11 s’adresse, surtout, à un
entrepreneur. De ce fait, tout au long, de la présentation de ladite norme, on fera
référence à un entrepreneur.
La présentation de la norme IAS 11 précise les produits et les coûts relatifs au contrat de
construction, leurs règles de comptabilisation, les changements dans leurs estimations ainsi
que les informations à fournir dans les annexes.

2.1.1 Présentation de la norme IAS 11

2.1.1.1 Les produits du contrat
Selon la norme IAS 11 (paragraphe 11 & 12), les produits relatifs à un contrat à terme, qui
sont estimés à la juste valeur des contreparties reçues ou à recevoir, comprennent :
Le montant initial des produits convenu dans le contrat, y compris les révisions du
prix ; et
Les modifications dans les travaux du contrat, les réclamations et les primes de
performance (dans la mesure où il est probable qu’elles donneront lieu à des produits
et où elles peuvent être évaluées de façon fiable).

Les réclamations sont un montant que l’entité cherche à collecter auprès du client à titre de
remboursement de coûts non inclus dans le prix du contrat. Une réclamation peut résulter, par
exemple, de retards occasionnés par le client. La norme IAS 11 (paragraphe 14) énonce deux
conditions pour que les réclamations soient incluses dans les produits du contrat :
• L’état d’avancement des négociations est tel qu’il est probable que le
client acceptera la réclamation ; et
• Le montant qui sera probablement accepté par le client peut être évalué
de façon fiable.

Les primes de performances ce sont des suppléments payés à l’entité si les niveaux de
performances spécifiés sont atteints ou dépassés (par exemple : en cas d’achèvement anticipé
d’un contrat). La norme IAS 11 (paragraphe 15) énonce deux conditions pour que les primes
de performance soient incluses dans les produits du contrat :

• L’avancement du contrat est tel qu’il est probable que les niveaux de
performance spécifiés seront dépassés ; et
• Le montant de la prime de performance peut être évalué de façon
fiable.

Page 35
Les modifications, abordées par le paragraphe 13 de la norme IAS 11, ce sont des
instructions données par le client en vue d’un changement dans l’étendue des travaux à
exécuter au titre d’un contrat. Une modification peut entraîner une augmentation ou une
diminution des produits d’un contrat. Des modifications sont, par exemple, des changements
dans les spécifications ou la conception de l’actif et des changements dans la durée du contrat.
Une modification est incluse dans les produits du contrat lorsque le client a approuvé la
modification et le montant des produits résultant de cette modification, et qu’il est possible
d’évaluer de façon fiable le montant de produits correspondants.

Le prix de vente correspond à l’engagement de l’entité à réaliser l’affaire sur la base des
éléments du contrat, à savoir :
Pour les contrats à forfait :
• Un prix forfaitaire (donc un prix fixe) ;
• Ou un taux fixe par unité de production ;
• Eventuellement des clauses de révisions de prix.
Pour les contrats en régie (la régie consiste à réaliser des travaux dont la facturation
est fondée sur le nombre d'heures de main-d'œuvre passées et le remboursement du
prix des matériaux utilisés) :
• Le remboursement des coûts autorisés ou autrement définis ;
• Un pourcentage de ces coûts ou une rémunération fixe.

De ce qui précède, on peut conclure que les produits imputables au contrat, dans le cadre de
la norme IAS 11, doivent être préalablement acceptés par le maître de l’ouvrage et qu’il est
possible d’évaluer de façon irréversible leur montant.

Le prix indiqué dans le contrat doit couvrir le coût total du bâtiment, y compris les travaux
d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et les travaux d’équipement
intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ainsi que
les différentes garanties qui incombent au constructeur.

2.1.1.2 Les charges du contrat

Selon l’IAS 11, les coûts du contrat doivent comprendre :
Les coûts directement liés au contrat concerné ;
Les coûts attribuables à l’activité de contrats en général et qui peuvent être affectés au
contrat ; et
Tous autres coûts qui peuvent être spécifiquement imputés au client selon les termes
du contrat.

Page 36
La norme IAS 11 (paragraphe 17) fournit une liste assez détaillée des coûts directement
rattachables à un contrat déterminé en incluant :
Les coûts des salaires sur le site du chantier, incluant les coûts de supervision ;
Le coût des matériaux utilisés dans la construction ;
L’amortissement des installations et des équipements utilisés pour le contrat ;
Les coûts de mise en place (de repliement en fin de chantier) d’installations,
d’équipements et de matériaux sur le chantier ;
Le coût de location des installations et des équipements ;
Les coûts de conception et l’assistance technique directement liée au contrat ;
Les coûts estimés des travaux de finition et des travaux effectués au titre de la garantie
y compris les coûts de garantie attendus ; et
Le coût des réclamations provenant de tiers.

La norme IAS 11 ajoute qu’en cas de cession, par exemple, de surplus de matériaux, des
installations et des équipements à la fin du contrat ; le produit émanant de cette cession, non
pris en compte dans les produits du contrat, vient en diminution des coûts directement liés à
ce contrat.
Les coûts pouvant être, aux yeux de la norme IAS 11, attribués à l’activité de contrats en
général et susceptibles d’être affectés à ces contrats comprennent :
Le coût de l’assurance ;
Les coûts de conception et d’assistance technique qui ne sont pas directement liés à un
contrat déterminé ; et
Les frais généraux de construction.

La norme IAS 11 précise que les frais généraux de construction incluent les coûts de la
préparation et du traitement de la paye du personnel de construction.

L’IAS 11 ajoute que les coûts attribuables à l’activité de contrats en général incluent
également les coûts d’emprunt. Un tel traitement est confirmé par la norme IAS 23, sur les
coûts d’emprunts, qui milite pour l’incorporation des coûts d’emprunt (intérêts,
amortissement de prime d’émission d’obligations, …) qui sont directement attribuables à
l’acquisition, la construction ou la production d’un actif.

Les coûts attribuables à l’activité de contrats en général et qui peuvent être affectés au contrat
sont imputés aux contrats à l’aide des méthodes systématiques, rationnelles, appliquées de
façon cohérentes et permanentes à tous les coûts ayant des caractéristiques similaires. Cette
imputation est fondée sur le niveau normal de l’activité de construction. On évoque ici la
méthode de l’imputation rationnelle.

La norme précise que les coûts spécifiquement imputables au client selon les termes du
contrat peuvent inclure certains coûts d’administration générale et frais de développement
pour lesquels le remboursement est spécifié dans les termes du contrat.

Il en découle que les coûts dont le remboursement n’est pas spécifié dans le contrat ou les
coûts qui ne peuvent être attribués à l’activité de contrats ou qui ne peuvent être affectés à un
contrat sont exclus des coûts d’un contrat de construction.

Page 37
La norme IAS 11 exclut expressément les coûts ci-après :
Les coûts d’administration générale pour lesquels le remboursement n’est pas spécifié
dans le contrat ;
Les coûts de commercialisation ;
Les frais de recherche et de développement pour lesquels le remboursement n’est pas
spécifié dans le contrat ; et
L’amortissement des installations et des équipements non utilisés qui ne sont pas
exploités dans le cadre d’un contrat déterminé.

Une fois recensé les coûts rattachables à un contrat de construction, il reste d’en préciser la
période de rattachement. En effet, l’IAS 11 (paragraphe 21), mentionne que la règle générale
de la période de rattachement commence de la date d’obtention du contrat et s’arrête à
sa date d’achèvement définitif. Toutefois, les coûts qui se rattachent directement à un
contrat et qui sont encourus pour l’obtenir ne rentrent dans le coût du contrat que s’ils peuvent
être identifiés séparément et mesurés de façon fiable et s’il est probable que le contrat sera
obtenu.

2.1.1.3 La comptabilisation des produits et des charges du contrat

L’IAS 11 exige la fiabilité de l’estimation du résultat d’un contrat de construction.
D’ailleurs, c’est un préalable à l’application de la méthode à l’avancement qualifiée de
méthode du pourcentage d’avancement au sens de l’IAS 11. Si c’est le cas, les produits et les
coûts du contrat doivent être comptabilisés respectivement en produits et en charges affectés
par un pourcentage d’avancement. Si le contrat s’avère déficitaire, la perte attendue doit être
immédiatement comptabilisée en charges selon le paragraphe 36 de l’IAS 11.

Le processus de comptabilisation des produits et des charges est fonction de la nature du

contrat.

La comptabilisation des produits et des charges dans le cadre d’un contrat à forfait est sujette
aux conditions suivantes :
La fiabilité de l’estimation :
• Du total des produits du contrat ;
• Des coûts à terminaison du contrat ainsi que du degré d’avancement à la date
de clôture.
La comparabilité des coûts effectivement supportés par rapport aux estimations
antérieures ; et
La probabilité que des avantages économiques attachés au contrat iront à l’entité.

La comptabilisation des produits et des charges dans le cadre d’un contrat en régie est
soumise aux conditions suivantes :
Il est probable que des avantages économiques attachés au contrat iront à l’entité ; et
Les coûts attribuables au contrat, qu’ils soient spécifiquement remboursables ou non,
peuvent être clairement identifiés et évalués de façon fiable.

Page 38
La norme IAS 11 respecte le principe de spécialisation des exercices. En plus, elle favorise la
comptabilisation des coûts qui se rapportent à des activités futures sur un contrat en tant
qu’actif (travaux en cours), à condition qu’il soit probable qu’ils pourront être recouvrés
(créances client).
Par contre, lorsqu’une incertitude apparaît quant à la récouvrabilité d’un montant, déjà
comptabilisé dans le compte de résultat, le montant irrécouvrable ou le montant dont le
recouvrement a cessé d’être probable est comptabilisé en charges, plutôt qu’en ajustement du
montant des produits du contrat.
La norme IAS 11 prévoit plusieurs méthodes de détermination du degré d’avancement. Elle
encourage celle qui mesure de façon fiable les travaux exécutés.
En effet, le pourcentage d’avancement des travaux peut, au sens de ladite norme, être
déterminé suivant :
Le rapport entre les coûts engagés et les coûts totaux estimés du contrat. Cette
méthode est la plus utilisée ;
Des examens des travaux exécutés. Cette méthode s’applique souvent dans les contrats
d’engineering. Le critère fréquemment retenu, pour mesurer les travaux exécutés, est
les heures passées. Ou ;
L’avancement, en termes physiques, d’une partie des travaux du contrat. Cette
méthode nécessite un suivi analytique très détaillé (les mesures retenues sont par
exemple le mètre carré, le mètre cube, …).

Du fait que les paiements et les avances reçus des clients ne reflètent pas souvent les travaux
exécutés ; des retraitements s’imposent au niveau de la première méthode de détermination du
pourcentage d’avancement.
En effet, lorsque le pourcentage d’avancement est déterminé par référence aux coûts, seuls les
coûts correspondant aux travaux réalisés sont comptabilisés. En sont à exclure
(paragraphe 31 de l’IAS 11) :
Des coûts qui portent sur une activité future du contrat, tels que les coûts des
matériaux qui ont été livrés sur le chantier du contrat, ou mis de côté pour être utilisés
au titre du contrat sans avoir été encore installés, consommés ou mis en œuvre pendant
l’exécution du contrat, à moins que ces matériaux n’aient été fabriqués spécialement
pour le contrat ; et
Des versements effectués aux sous-traitants, à titre d’avance sur les travaux de sous-
traitance à exécuter.
En outre, la norme IAS 11 décrit le traitement comptable à adopter lorsque le résultat d’un
contrat de construction ne peut être estimé de façon fiable (non satisfaction aux conditions
d’application de la méthode d’avancement) :
Les produits sont comptabilisés à concurrence des coûts du contrat qui ont été engagés
et qui seront probablement recouvrables ; et
Les coûts du contrat doivent être comptabilisés en charges de la période au cours de
laquelle ils sont encourus.

Page 39
 Sont considérés comme, probablement irrécouvrables, et doivent être immédiatement
comptabilisés en charges les coûts du contrat :
Qui ne sont pas entièrement exécutoires c’est-à-dire dont la validité est gravement
mise en cause ;
Dont l’avancement est subordonné au dénouement de litiges ou de dispositions légales
ou réglementaires en suspens ;
Portant sur des biens immobiliers devant probablement être réformés ou faire l’objet
d’une expropriation ;
Pour lesquels le client n’est pas en mesure de faire face à ses obligations ; ou
Pour lesquels l’entité n’est pas en mesure d’achever le contrat ou de faire face d’une
autre manière à ses obligations au titre du contrat.

La norme IAS 11, dans son paragraphe 36, précise que lorsqu’il est probable que le total des
coûts du contrat sera supérieur au total des produits du contrat, la perte attendue doit être
immédiatement comptabilisée en charges. Et ce indépendamment :
Du démarrage des travaux ;
Du degré d’avancement ; ou
Du montant des profits attendus sur d’autres contrats qui ne sont pas traités comme un
seul contrat de construction, selon le paragraphe 9 de ladite norme.

Le processus de la comptabilisation suivant la méthode à l’avancement peut être schématisé

ainsi :

Méthode du pourcentage d’avancement

Estimation fiable Résultat non estimable Résultat non Perte

du résultat de façon fiable estimable de façon estimée
fiable et coûts non
recouvrables

Reconnaissance
Reconnaissance Revenu à hauteur des Enregistrement immédiate de la
du revenu selon charges recouvrables des charges de la perte suivant IAS
% d’avancement selon % d’avancement période 37

Fiabilité des estimations des produits et charges du contrat et leur acceptation par le client
s’avèrent des conditions sine qua non on ne saurait comment appliquer la norme IAS 11.

Page 40
2.1.1.4 Changement d’estimation des produits et coûts estimés du
contrat
La méthode du pourcentage d’avancement est basée sur des estimations de produits et de
coûts du contrat. Elle est appliquée sur une base cumulée pour chaque exercice en fonction de
ces estimations.

Un tel changement impacte les produits, les coûts et le résultat d’un contrat. Ce changement
donne lieu à une comptabilisation, d’une manière prospective, suivant la norme IAS 8 qui
porte sur les méthodes comptables, changements dans les estimations comptables et erreurs.
Les estimations modifiées sont utilisées dans la détermination du montant des produits et des
charges comptabilisés dans le compte de résultat :
De l'exercice durant lequel la modification est effectuée ; et
Au cours des exercices ultérieurs.

2.1.1.5 Information à fournir

Les informations à fournir concernent des informations d’ordre général à fournir dans les
annexes et des informations relatives à la présentation des soldes clients.

2.1.1.5.1 Informations générales

Les informations d’ordre général sont en liaison avec :
Le montant des produits du contrat comptabilisés en produits dans l'exercice ;
Les méthodes utilisées pour déterminer les produits du contrat comptabilisés dans
l'exercice ;
Les méthodes utilisées pour déterminer le degré d'avancement des contrats en cours ;
Pour les contrats en cours à la date de clôture :
• Le montant total des coûts encourus et des profits comptabilisés (moins les
pertes comptabilisées) jusqu’à la date considérée ;
• Le montant des avances reçues ;
• Le montant des retenues.

2.1.1.5.2 Présentation des soldes clients

Deux mentions relatives à la présentation des soldes clients sont à fournir dans les annexes :
Une mention du montant brut dû par les clients (à l’actif), pour tous les contrats en cours
pour lesquels les coûts encourus plus les profits comptabilisés (moins les pertes
comptabilisées) dépassent les facturations intermédiaires, correspondant au montant net :
Des coûts encourus + profits comptabilisés - pertes comptabilisées - facturations
intermédiaires
Une seconde mention du montant brut dû aux clients (au passif), pour tous les contrats en
cours pour lesquels les facturations intermédiaires sont supérieures aux coûts encourus plus
les profits comptabilisés (moins les pertes comptabilisées), correspondant au montant net :
Des coûts encourus + profits comptabilisés - pertes comptabilisées - facturations
intermédiaires

Page 41
Les soldes des clients débiteurs et créditeurs ne peuvent pas faire l’objet de compensation.
Il ressort de la présentation, ci-dessus, que la norme IAS 11 préconise la méthode à
l’avancement, dénommée méthode du degré d’avancement au sens de cette norme, comme
seule méthode autorisée dans le cadre des projets de construction. Le moment de
reconnaissance de revenu d’un projet est, selon la norme IAS 11, constaté au fur et à mesure
de l’avancement et de l’acceptation des travaux. Ces travaux, bien qu’ils soient, sous
certaines conditions, régis par la norme IAS 11, se trouvent réglementés par d’autres normes
en raison des liens qui existent entre l’IAS 11 et les autres normes.

2.1.2 Lien entre la norme IAS 11 et les autres normes

De part le traitement des en-cours, de la durée généralement longue des contrats de
construction et de l’obligation de provisionner les pertes à terminaison, la norme IAS 11 est
indissociable des normes IAS 2, IAS 10, IAS 18, IAS 23 et IAS 37. La prise en compte de ces
normes sera fondamentale lors de la définition du plan de mission qui prévoit notamment
l’approche générale des travaux et les procédures d’audit à mettre en œuvre dans une
entreprise qui adopte le référentiel IAS/IFRS.

2.1.2.1 Norme IAS 2 : Valorisation des stocks

La norme IAS 2 définit la valorisation des actifs destinés à être vendus dans le cours normal
de l’activité. Elle précise les coûts à inclure dans les stocks ainsi que ceux à reconnaître en
charges, l’évaluation des provisions sur stocks, ainsi que les méthodes de valorisation des
stocks.
Son objectif est de s’assurer que l’entreprise ne va pas surévaluer ses stocks pour améliorer
son résultat, ni les sous-évaluer pour constituer des réserves.
La norme IAS 2 traite des stocks qu’elle définit comme des actifs détenus pour être vendus
dans le cours normal de l’activité.

2.1.2.2 Norme IAS 10 : Evènements postérieurs à la date de clôture

La norme IAS 10 a pour objectif de définir :
Les cas où une entreprise doit ajuster ses états financiers en raison d’évènements
survenus après la date de clôture mais avant la date à laquelle la publication des
états financiers est autorisée par l’organe compétent ;
Les informations qu’une entreprise doit fournir sur :
• La date à laquelle la publication des états financiers a été
autoriséee par l’organe compétent ;
• Les évènements survenus après la date de clôture mais avant
l’autorisation de la publication des états financiers.
L’estimation du montant des dépenses relatives à un chantier prend en compte les évènements
futurs lorsqu’il existe des indications objectives que ces évènements se produiront.

Page 42
Les évènements postérieurs doivent être pris en compte pour affiner les évaluations. Seule
exception, lorsqu’un évènement postérieur à la clôture met en cause la continuité de
l’exploitation de l’entreprise, il faut ajuster les comptes.

2.1.2.3 Norme IAS 18 : produits des activités ordinaires

La relation entre IAS 11 et IAS 18 ne se limite pas à l’existence d’un lien entre les deux
normes. Mais, en réalité, il s’agit d’un conflit de compétence. L’IAS 18 empiète, parfois, sur
le terrain de l’IAS 11 comme nous allons le voir dans le présent mémoire.

2.1.2.4 Norme IAS 23 : Coûts d’emprunt

La norme IAS 23, révisée en 2007, précise que les coûts d’emprunt qui sont directement
attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif font partie du coût de
cet actif. Les autres coûts d’emprunt sont comptabilisés en charges.
Les emprunts conctractés par un promoteur immobilier servent, pricipalement, à :
L’acquisition de matériels à utiliser dans le contrat de construction (cas du
promoteur/entrepreneur) ;
Le financement de son cycle de production.
De ce fait, les charges financières, relatives aux emprunts directement liés et contractés
pendant la période d'acquisition, de construction ou de production des actifs sont à inclure,
comme le préconise ladite norme, au coût de revient de l’immeuble à construire.

2.1.2.5 Norme IAS 37 : Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels

La norme IAS 37 oblige les entreprises à donner, au lecteur des états financiers, une
information précise sur les risques et charges à chaque clôture annuelle. La norme, en même
temps, insiste sur le fait que l’évaluation des risques et des incertitudes ne doit pas justifier
des montants excessifs de provisions ni l’exagération délibérée des passifs.
Les montants provisionnés doivent être actualisés si cette actualisation a un effet significatif.
Les changements de législation ainsi que les évolutions technologiques doivent être pris en
compte si leur réalisation est suffisamment certaine.
Une fois présentée la norme IAS 11, nous réservons, une illustration à cette norme en annexe
n°14. L’IAS 11 reste consacrée aux contrats de constructions. Tels contrats sont, sous
certaines conditions, réglementés par l’IAS 18.

2.2 La norme IAS 18 : produits des activités ordinaires

La norme IAS 18 "Produits des activités ordinaires" est applicable à la vente de biens et de
prestations de services. La problématique fondamentale à laquelle s’intéresse cette norme est
de connaître le fait générateur de comptabilisation des produits des activités ordinaires et
répond ainsi à la question suivante : quand faut-il comptabiliser ces produits ?
La présentation de la norme IAS 18 précise la notion des produits des activités ordinaires,
leurs règles de comptabilisation ainsi que les informations à fournir dans les annexes.

Page 43
2.2.1.Présentation de la norme IAS 18
La norme IAS 18 s’applique pour la comptabilisation des produits des activités ordinaires
provenant des transactions et événements suivants:
la vente de biens;
la prestation de services; et
l’utilisation par des tiers d’actifs de l’entreprise produisant des intérêts, des
redevances et des dividendes.
Nous allons nous intéresser dans ce qui suit aux deux premiers points. La comptabilisation
des intérêts, des redevances et des dividendes ne faisant pas partie de l’objet du présent
mémoire.
Par ailleurs, il est important de noter que certains contrats de prestation de services sont
directement liés aux contrats de construction. Par exemple, les contrats d’ingénierie ou
d’architecture. Les produits des activités ordinaires provenant de tels contrats ne sont pas
traités par la norme IAS 18, mais sont traités en conformité avec les dispositions relatives aux
contrats de construction, telles qu’elles sont précisées ci-dessus (norme IAS 11).

2.2.1.1. Notion des produits des activités ordinaires :

La norme IAS 18 définit les produits des activités ordinaires comme étant des entrées brutes
d’avantages économiques au cours de l’exercice, dans le cadre des activités ordinaires d’une
entreprise lorsque ces entrées conduisent à des augmentations des capitaux propres, autres que
les augmentations relatives aux apports des participants aux capitaux propres.

2.2.1.2.Evaluation des produits des activités ordinaires :

Selon la norme IAS 18, les produits des activités ordinaires ne comprennent que les entrées
brutes d’avantages économiques reçus ou à recevoir par l’entreprise pour son propre compte.
Ainsi, les réductions commerciales et financières (rabais, remises, escompte) en sont exclues.
De même, les montants collectés pour le compte de tiers (taxes sur les ventes, les taxes sur les
biens et services,…etc.) ne sont pas des avantages économiques qui vont à l’entreprise. Ils
n’aboutissent pas à une augmentation des capitaux propres, par conséquent, ils doivent être
exclus des produits des activités ordinaires.
Les produits des activités ordinaires doivent être évalués à la juste valeur de la contrepartie
reçue ou à recevoir. Par juste valeur, il faut entendre, suivant le référentiel IFRS, le montant
pour lequel un actif pourrait être échangé, ou un passif éteint, entre parties bien informées,
consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale.
Dans le cas où l’entrée de trésorerie ou d’équivalent de trésorerie est différée, la juste valeur
de la contrepartie peut être inférieure au montant nominal de la trésorerie reçue ou à recevoir,
c’est le cas par exemple d’une entreprise qui consentit un crédit sans intérêt à l’acheteur.
Lorsque l’accord constitue effectivement une transaction de financement, la juste valeur de la
contrepartie doit être déterminée en actualisant l’ensemble des recettes futures au moyen d’un
taux d’intérêt. La différence entre la juste valeur et le montant nominal de la contrepartie est
comptabilisée en produits financiers.

Page 44
2.2.1.3.Identification de la transaction

L’IAS 18 peut s’appliquer à chaque transaction faisant partie de son domaine de définition ;
c’est l’application d’ordre général. Comme elle peut toucher plusieurs transactions faisant
partie d’un ensemble ; c’est l’application d’ordre particulier. Dans ce dernier cas, nous
évoquons le concept de l’analyse de la substance des transactions. Ce concept n’est
envisageable que lorsque deux ou plusieurs transactions regroupées sont liées de telle façon
que leur incidence commerciale ne peut être comprise sans faire référence à l’ensemble des
transactions considérées comme un tout.

2.2.1.4.Comptabilisation des produits de la norme IAS 18

Les règles de comptabilisation réglementent les ventes, les prestations de service, les
redevances, intérêts et dividendes. Nous nous limitons au cas des ventes et des prestations de
service.

2.2.1.4.1.Comptabilisation des ventes

La norme IAS 18 a précisé certains critères de comptabilisation des produits des activités
ordinaires provenant des ventes. Ces critères concernent :

l’existence d’une probabilité que les avantages économiques associés à la transaction

iront à l’entreprise
l’évaluation fiable du montant des produits des activités ordinaires
le transfert à l’acheteur des risques et des avantages importants inhérents à la propriété
des biens
l’arrêt de l’implication du vendeur dans la gestion ou dans le contrôle effectif des
biens cédés
l’évaluation fiable des coûts encourus ou à encourir concernant la transaction

2.2.1.4.2.Comptabilisation des prestations de services

Là aussi, la norme IAS 18 a synthétisé les critères de comptabilisation des produits des
activités ordinaires provenant des prestations de services. Il est question de :

l’existence d’une probabilité que les avantages économiques associés à la transaction

iront à l’entreprise
l’évaluation fiable du montant des produits des activités ordinaires
l’évaluation fiable du degré d’avancement de la transaction à la date de clôture. Ce
degré d’avancement a été détaillé ci-dessus.
l’évaluation fiable des coûts encourus pour la transaction et des coûts pour achever la
transaction
Il ressort de ces critères d’évaluation que les avantages économiques futurs, estimés de façon
fiable, iront à l’entreprise sont une condition, sans elle, on se retrouvera dans l’impossibilité
d’appliquer l’IAS 18.

Page 45
2.2.1.5.Informations à fournir en annexes

Les informations à fournir en annexes sont relatives aux

Méthodes comptables adoptées ;
Montants comptabilisés au cours de l'exercice ;
Montant des échanges de biens ou de services.

En ce qui concerne, les méthodes comptables adoptées, l’entreprise doit mentionner la

méthode sélectionnée pour ;
la comptabilisation des produits des activités ordinaires,
déterminer le degré d'avancement (prestations de services).

L’entreprise doit également mentionner les montants comptabilisés au cours de l'exercice

pour chaque catégorie importante de produits d'activités ordinaires.

Enfin, l’entreprise doit fournir, en annexes, le montant des échanges de biens ou de services
figurant dans chaque catégorie importante des produits des activités ordinaires.

2.2.2 Lien avec les autres normes :

La question du lien a été déjà soulevée initialement. Elle recevra, ci-dessous, un traitement
détaillé.

Il faut encore souligner que les normes IAS 11 et IAS 18 seront remplacées par une et une
seule norme.

2.3 Vers une norme unique

Il est à souligner que les normes IAS 11 & IAS 18 font, actuellement, l’objet d’une étude,
menée conjointement avec le FASB, au sein de l’IASB visant à les remplacer par une
nouvelle et une seule norme de reconnaissance du revenu.
L'objectif poursuivi est d'élaborer une norme unique de comptabilisation des produits qui
puisse être utilisée dans des secteurs d'activité différents et sur de nombreux marchés
financiers.
Mis à part leur remplacement, il existe dans certains cas, des interférences entre la norme IAS
11 et IAS 18. La norme IAS 18 traite, entre autres, les prestations de services. Or, le contrat
de construction, objet de la norme IAS 11, sous certaines conditions, est une prestation de
service.
D’où une source de conflit de compétences et de divergences d’interprétations des états
financiers. Dans ce cas là :
La prestation relève-t-elle du champ d’application de IAS 11 ou de IAS 18 ? et
A quel moment les produits provenant de la construction de biens immobiliers
doivent-ils être comptabilisés ?
Ces deux interrogations sont traitées au niveau de l’IFRIC 15.

Page 46
2.4 L’interprétation IFRIC 15
Après avoir rappelé le contexte d’apparition de l’IFRIC 15, nous penchons sur l’étude de la
problématique de la méthode et du moment de reconnaissance des produits d’une opération de
construction dans le cadre des VEFA.

2.4.1 Contexte d’apparition

Les promoteurs immobiliers ont vocation à commercialiser les projets immobiliers avant que
la construction soit terminée, voire même qu'elle ait commencée. Tel est fréquemment le cas
des ventes de résidences pour particuliers. Les acheteurs obtiennent le droit de prendre
possession d'un lot dans le programme, une fois ce lot achevé. En contrepartie, ils payent un
dépôt, remboursable si le promoteur est défaillant, et le solde lors de leur entrée dans les
lieux.
Les projets immobiliers pour les promoteurs prennent souvent d'autres formes, telles que la
vente de l'ensemble du projet à un acheteur unique. L'acheteur étant tenu d'effectuer des
paiements au fur et à mesure de la construction.
L’une des problématiques majeures auxquelles ont été confrontées les sociétés de promotion
immobilière lors de l’adoption des normes IAS/IFRS, est la comptabilisation en produit de
leur chiffre d’affaires engendré par une vente immobilière principalement celui relatif aux
VEFA. Faut-il appliquer la méthode à l’avancement (obligatoire dans le référentiel
IAS/IFRS) ou celle à l’achèvement pour ce type de vente ?
Cette problématique traduite en termes IFRS signifie :
Doit-on appliquer la norme IAS 11 ou la norme IAS 18 lors de la comptabilisation des
revenus relatifs aux VEFA ?
L’IFRIC a noté des pratiques divergentes entre promoteurs quant au mode de
comptabilisation des contrats de vente d’immeubles avant l’achèvement de la construction :
Certains d'entre eux ne comptabilisent le produit qu'à la date de livraison à
l'acquéreur du bien dont la construction est achevée. Dans ce cas, ce sont les
dispositions de la norme IAS 18 qui s'appliquent. Selon cette norme, le produit n'est
comptabilisé que lorsque le contrôle du bien et l'essentiel des risques et avantages sont
transférés à l'acquéreur (livraison du bien à l’acquéreur) ;

D'autres promoteurs comptabilisent le produit plus tôt, en fonction du stade

d'avancement de la construction. Dans ce cas, ce sont les dispositions de la norme
IAS 11 qui s'appliquent.

Ainsi, l’IFRIC 15 "Accords pour la construction d'un bien immobilier" (ex IFRIC D21 "Vente
de biens immobiliers") aborde le problème de comptabilisation des produits par un promoteur
immobilier et traite essentiellement de la signification du terme "contrats de construction" tel
que défini par la norme IAS 11 et précise les conditions qui doivent être remplies afin de
pouvoir considérer un contrat de vente d’immeubles comme des contrats de construction
selon la norme IAS 11 ou comme des contrats de vente de biens selon la norme IAS 18.

Page 47
2.4.2 IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des
VEFA
L’IFRIC a publié l’interprétation "IFRIC 15 : Accords pour la construction d'un bien
immobilier" suite aux nombreux débats et discussions qui ont suivi la publication de
l’interprétation "IFRIC D21 : Vente de biens immobiliers" ; et ceci afin d’unifier la pratique
des sociétés de promotion immobilière en matière de comptabilisation des résultats des
contrats de construction.

L’IFRIC 15 traite deux questions :

L'accord est-il dans le champ d'application de la norme IAS 11 ou de la norme
IAS 18?
A quel moment le chiffre d'affaires relatif à la construction du bien immobilier
doit-il être comptabilisé ?

2.4.2.1 L'accord est-il dans le champ d'application d'IAS 11 ou d'IAS

18 ?
S'agissant des normes applicables, la norme IAS 11 vise les projets immobiliers constituant
des contrats de construction alors que la norme IAS 18 s'applique à des ventes de biens
immobiliers existants ou dont les caractéristiques sont prédéterminées dans l'offre du
promoteur.

Selon l’IFRIC 15, la norme IAS 11 s'applique lorsque l'accord répond à la définition d'un
contrat de construction tel que défini au niveau de son troisième paragraphe : "un contrat
spécifiquement négocié pour la construction d'un actif ou d'un ensemble d'actifs...". Ainsi, à
ce titre, un accord pour la construction d'un bien immobilier répond à la définition d'un
contrat de construction lorsque l'acheteur a imposé au vendeur les caractéristiques du bien
à construire.

L’IFRIC 15 développe cette notion en indiquant qu'un contrat est un contrat de construction
notamment dans les cas suivants :
En vertu des clauses du contrat, l'acheteur du bien immobilier est en mesure d'imposer
son point de vue sur les aspects structurels majeurs du programme à construire, avant
que la construction ne débute, ou d'imposer des changements majeurs une fois la
construction entreprise, même s'il n'exerce pas les droits qui lui sont reconnus par le
contrat ;

Le vendeur transfère à l'acheteur le contrôle, ainsi que les risques et les avantages liés
aux travaux en cours, dans l'état où ils sont et au fur et à mesure où ils progressent.

Cette seconde circonstance devra être considérée comme remplie dans les cas non limitatifs
suivants :
La construction s'effectue sur un terrain dont l'acheteur est propriétaire ou
locataire ;

Page 48
 L’acheteur a le droit de prendre le contrôle des travaux en cours, afin par exemple
de désigner une nouvelle entreprise pour terminer la construction, même s'il en résulte
pour lui une pénalité ;

Dans le contexte de la rupture du contrat initial de construction, l'acheteur qui prend le

contrôle des travaux en cours doit payer à la première entreprise le prix des travaux
déjà exécutés.

A l'inverse, les circonstances suivantes sont de nature à montrer qu'un contrat est une vente de
bien immobilier qui rentre dans le champ d'application d'IAS 18 :
Les négociations entre l'acheteur et le vendeur ont principalement porté sur le prix et
le calendrier des paiements. L'acheteur n'ayant que des possibilités limitées de
demander des modifications des plans. Ces possibilités sont par exemple le choix
d'une option parmi celles offertes par le vendeur ou une modification mineure du
plan de base ;

Le contrat ne confère à l'acheteur que le droit d'acquérir le bien à une date ultérieure.
Le vendeur conserve jusqu'à cette date le contrôle, ainsi que les avantages et les
risques, sur les travaux en cours relatifs au bien en cause.

Par ailleurs, lorsque la norme IAS 11 est appliquée, le contrat de construction inclut
également tous les contrats ou composants du contrat pour la fourniture des services qui sont
directement liés à la construction du bien immobilier. Et ce conformément au paragraphe 5 (a)
d'IAS 11 et au paragraphe 4 d'IAS 18 qui considèrent que les contrats de construction
comprennent également les contrats de prestation de services directement liés à la
construction d'un actif, tel que les contrats d'architecture ou d'ingénierie.

Par conséquent, les produits des activités ordinaires provenant de tels contrats sont traités en
conformité avec les dispositions relatives aux contrats de construction, telles qu'elles sont
précisées au niveau de la norme IAS 11.

2.4.2.2 Comptabilisation du chiffre d'affaires provenant de la

construction d'un bien immobilier
2.4.2.2.1 L'accord constitue un contrat de construction
Lorsque l'accord répond à la définition d’un contrat de construction, tel que précisé ci-dessus,
il entre dans le champ d'application de la norme IAS 11. L’entité doit comptabiliser le chiffre
d'affaires par référence au degré d'avancement du contrat, conformément à la norme IAS 11,
si le résultat peut, d’un tel accord, être évalué de façon fiable.

L'accord peut ne pas répondre à la définition d'un contrat de construction et, par conséquent,
peut être placé dans le champ d'application d'IAS 18. Dans ce cas, l’entité doit déterminer si
l'accord porte sur une prestation de service ou sur la vente de biens.

Page 49
2.4.2.2.2. L'accord porte sur une prestation de services
Si l’entité n'est pas tenue d'acquérir ou de fournir des matériaux de construction, l'accord peut
ne porter que sur une prestation de services, conformément à IAS 18. Dans ce cas, si les
conditions spécifiées dans le paragraphe 20 d'IAS 18 sont remplies (produits, coûts et degré
d’avancement des projets sont évalués de façon fiable et il est probable que les avantages
économiques associés à la transaction iront à l'entité) le produit des activités ordinaires doit
être comptabilisé en fonction du degré d'avancement de la transaction, en appliquant la
méthode de l'avancement des travaux.

2.4.2.2.3. L'accord concerne la vente de biens

Si l’entité est tenue de fournir des services et des matériaux de construction afin de répondre à
son obligation contractuelle de livrer un bien immobilier à l'acquéreur, l'accord constitue une
vente de biens et le critère de comptabilisation du chiffre d'affaires fixé par le paragraphe 14,
d'IAS 18 (produits et coûts du projet évalués de façon fiable, désengagement du vendeur de la
gestion de l’immeuble et transfert de propriété) s'applique. Une telle livraison peut intervenir
encours ou à l’achèvement de la construction.

2.4.2.2.1.1 Vente de biens avec transfert du contrôle et des risques et avantages

importants de la propriété du bien encours de construction

Une entité peut transférer à l'acquéreur le contrôle et les risques et avantages importants de la
propriété du bien encours de construction, dans l'état dans lequel il se trouve au cours de sa
construction. Dans ce cas, si tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont remplis
(produits et coûts du projet de PI évalués de façon fiable, désengagement du vendeur de la
gestion de l’immeuble et transfert de propriété) de manière continue au cours de la
construction du bien, l’entité doit comptabiliser le produit en fonction du degré d'avancement,
en appliquant la méthode de l'avancement des travaux. Les dispositions d'IAS 11 sont
généralement applicables à la comptabilisation des produits et des charges y afférentes pour
une telle transaction.

2.4.2.2.1.2 Vente de biens avec transfert du contrôle et des risques et avantages

importants de la propriété du bien à l’achèvement de la construction

L’entité peut transférer à l'acquéreur le contrôle et les risques et avantages importants liés à la
propriété du bien immobilier dans leur totalité, à une date unique (par exemple à
l'achèvement, avant ou après la livraison). Dans ce cas, l’entité ne doit comptabiliser les
produits que lorsque tous les critères du paragraphe 14 d'IAS 18 sont satisfaits (produits et
coûts du projet de PI évalués de façon fiable, désengagement du vendeur de la gestion de
l’immeuble et transfert de propriété).

L’interprétation IFRIC 15 fournit des éléments cruciaux sur la méthode et le moment de

reconnaissance de revenu des projets. Ces éléments seront davantage analysés sur le plan
économique.

Page 50
2.5 Analyse économique des contrats de VEFA
La recherche de l’image fidèle n’est pas toujours une affaire évidente. Le contenu des contrats
en matière de construction ou d’ingénierie est souvent complexe, ceci rendrait l’analyse des
obligations mutuelles et des responsabilités une nécessité afin de pouvoir cerner la réalité
économique qu’elles couvrent.

Lorsqu’un promoteur vend des appartements à des particuliers au sein d’un immeuble en
cours de construction, le produit de la vente doit-il être pris à l’avancement de la
construction ou à la livraison des appartements ? La réponse à cette question nous amène à
une étude des caractéristiques des contrats et des spécificités des contrats VEFA.

2.5.1. Les spécificités des contrats VEFA sont-elles appréhendées

par l’IFRIC ?
La VEFA est définie par l’article 618-1 du D.O.C. comme étant une convention par laquelle
le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à
en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve ses droits et ses attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à

l’achèvement des travaux de l’immeuble.

De la loi n°44-00, il résulte que le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur ne se

fait que par l’inscription de l’acte définitif à la conservation foncière, contrairement à la
VEFA française où le transfert de propriété se fait au fur et à mesure de l’avancement des
travaux. Au fait, il existe certaines divergences/convergences entre la VEFA française et la
VEFA marocaine. Ces divergences/convergences sont synthétisées dans l’annexe n°10.

Ainsi, au Maroc, le promoteur reste propriétaire de l’immeuble jusqu’au dernier moment et

après réception de l’intégralité du prix de vente. Par conséquent, les risques et les avantages
liés à l’actif ne sont transférés à l’acheteur que lors de la signature du contrat définitif qui a
lieu après le règlement intégral du prix, achèvement des travaux et obtention d’un permis
d’habiter relatif à l’immeuble objet du contrat préliminaire.

En outre, les contrats de VEFA existants sont des contrats d’adhésion et l’acheteur n’a
pratiquement aucun choix concernant les spécifications techniques des appartements
vendus.

En effet, il est relativement rare qu’un client, d’autant plus s’il s’agit d’un particulier, modifie
la structure d’un immeuble en cours de construction ou décide de changer de constructeur au
cours des travaux. En revanche, les clients particuliers ont souvent un choix limité en matière
d’options ou de modification de la structure qui leur est proposée.

Pour toutes ces raisons, la VEFA marocaine, dans sa version actuelle, n’ouvre pas la
voie à l’application de la méthode à l’avancement, ni à l’application de la norme IAS 11.

Comme nous l’avons indiqué ci-dessus, l’IFRIC 15 explicite les critères d’identification des
contrats de construction.

Page 51
2.5.2 Identification des caractéristiques du contrat
L’IFRIC 15 repose, comme nous l’avons vu, sur une analyse précise des caractéristiques du
contrat de vente.

Cette analyse s’articule autour des questions suivantes :

L’acheteur a-t-il la possibilité de choisir les éléments essentiels de la construction ?
Le vendeur réalise-t-il une prestation de services ou une livraison de biens ?
Dans le cas d’une livraison de biens, le vendeur transfère-t-il les risques et avantages
au fur et à mesure de la construction du bien ?

Ces questions ont été examinées par le comité d’interprétation et les réponses qui leur sont
apportées dépendent du traitement comptable applicable à chaque contrat.

2.5.2.1 L’acheteur peut-il choisir les éléments structurels de la

construction?
L’enjeu de cette question est l’identification de la norme comptable applicable. Si le client
peut intervenir dans le choix des éléments clés du projet, la transaction répond à la définition
d’un contrat de construction spécifiquement négocié figurant dans la norme IAS 11. Par voie
de conséquence, la marge du vendeur est reconnue selon la méthode à l’avancement.

De quels choix parle-t-on ? Et à quel point pourrait-on constater que le client est impliqué
dans le choix des spécifications techniques des constructions vendues avant leur achèvement ?

Le choix par le client des carreaux de la salle de bain, la couleur de la peinture de son futur
appartement, ou des travaux de finition suffit-il à qualifier un contrat de contrat de
construction spécifiquement négocié?

A l’issue de longs débats, l’IFRIC confirme que les choix doivent porter sur des
caractéristiques structurelles du projet, désignant ainsi les ouvrages qui ont été conçus et
réalisés spécifiquement pour le client. A titre d’exemple, le client devra avoir la capacité de
participer aux choix architecturaux, au design d’ensemble, à la sélection des projets et/ou
des entreprises, qu’il exerce cette capacité ou non.

Dans le cas où le client ne peut pas agir sur les choix structurels, le contrat doit être
comptabilisé selon les dispositions de la norme IAS 18.

2.5.2.2 S’agit-il d’une prestation de services ou d’une vente de biens ?

La prestation de services implique la reconnaissance de la marge à l’avancement selon la
norme IAS 18. A l’inverse, la vente de biens imposerait la comptabilisation de la marge
jusqu’à la date de livraison des biens.

L’IFRIC 15 établit que la méthode à l’avancement serait appliquée à une vente de bien si le
contrat transfère le contrôle d’une part et les risques et avantages d’autre part à l’acheteur au
fur et à mesure de la réalisation du bien. Evidemment, dans le cas contraire la vente sera
comptabilisée à l’achèvement.

Page 52
Rappelons que le contrat de VEFA, selon sa définition juridique marocaine, ne transfère le
contrôle ainsi que les risques et les avantages liés aux biens construits qu’à l’achèvement des
travaux et livraison des biens lors de la signature du contrat définitif. D’autre part, il est
relativement rare qu’un client qui est principalement un particulier intervient dans le choix
des éléments structurels de la construction et n’a souvent qu’un choix limité en matière
d’options ou de modification de la structure qui lui est proposée.

Par conséquent, nous pouvons conclure que pour ce type de contrat, les entreprises vont
devoir appliquer la méthode à l’achèvement et non celle à l’avancement du fait que ce type de
contrat ne remplit pas les critères de comptabilisation des contrats de construction à
l’avancement tel que définis par l’IFRIC 15.

Dans la réalité, les projets de construction sont beaucoup plus compliqués. Des clauses
diverses et variées peuvent alourdir les responsabilités réciproques des cocontractants. Ce qui
appelle de la part des entreprises, qui opèrent dans le secteur, une analyse approfondie des
contrats qui leur sont présentés afin de s’assurer de leur bonne traduction économique et
comptable.

Ainsi, les entreprises vont devoir :

Inventorier l’ensemble de leurs contrats de construction ;
Procéder à une analyse pointue des contrats types existants ;
Classer les contrats types et appliquer l’option comptable propre à chacun d’eux.

Cette analyse devrait par ailleurs suivre le schéma ci-dessous, proposée par une note jointe à
l’IFRIC 15 (voir annexe n°4 du présent mémoire), adaptée par nos soins :

Page 53

Est-ce que certains composants du contrat peuvent être
identifiés séparément (ex : vente de terrain, …) ?
Non
Est-ce que le contrat ou l’un de ses
composants satisfait la définition d’un
contrat de construction ?
(paragraphe 11 de l’IFRIC 15)
Non
Est-ce que le contrat ou l’un de ses
composants est une prestation de
services uniquement ?
(paragraphe 14 & 15 de l’IFRIC 15)
Non
Le contrat ou l’un de ses composants
est une vente de biens selon IAS 18
(paragraphe 16 de l’IFRIC 15)
Diviser le contrat en composants séparés et identifiables
Oui Allouer la juste valeur au total reçu ou recevable à chaque
composant
Séparer les composants
Composants de la construction Composants de livraison de biens
et les services directement liés et services
(selon le paragraphe 14 de
l’IAS 18)
(paragraphe 11 de l’IFRIC 15) Appliquer IAS 18
Le contrat ou l’un de ses composants Les coûts et les revenus sont
Oui est un contrat de construction reconnus selon le stade
selon IAS 11 d’avancement
(paragraphe 13 de l’IFRIC 15)
Les coûts et les revenus sont
Le contrat ou l’un de ses composants reconnus selon le stade
Oui
est une prestation de services d’avancement
selon IAS 18 (paragraphe 15 de l’IFRIC 15)
Les coûts et les revenus sont
Est-ce que les critères de reconnaissance reconnus selon le stade
des revenus de vente de biens sont réunis Oui
d’avancement
de façon continue ? (paragraphe 17 de l’IFRIC 15)
(paragraphe 17 de l’IFRIC 15)
Non
Les revenus sont reconnus lorsque toutes
les conditions du paragraphe 14 de
l’IAS 18 sont satisfaites Page 54
(paragraphe 17 de l’IFRIC 15)
La méthode à l’avancement est la seule méthode autorisée dans le cadre du référentiel
IAS/IFRS. Certes, elle reste la méthode la mieux adaptée au monde des affaires, mais
elle est d’application loin d’être facile pour plusieurs raisons. En effet, la détermination du
pourcentage de l’avancement, l’appréciation des dépenses, le caractère probable des produits
à venir, la séparation des exercices, l’appréciation de la durée, les coûts de fonctionnement,
etc sont des paramètres de la méthode souvent difficile à évaluer. Dans, le prochain chapitre
nous n’allons pas aborder ces contraintes liées à son application. En revanche, notre attention
sera portée sur la présentation des moyens à mettre en œuvre par le promoteur pour la mise en
place de la méthode à l’avancement.

Page 55
Chapitre 3 : Les moyens à mettre en œuvre par le
promoteur pour la mise en place de la méthode à
l’avancement
Au sein d’une entreprise de promotion immobilière qui comptabilise ses projets même suivant
la méthode à l’achèvement, des outils existent. L’entreprise doit donc les faire évoluer pour se
donner la capacité de déterminer un résultat à la fin du programme de façon fiable. Mis à part
les outils eux-mêmes, c’est également une affaire organisationnelle. L’organisation de
l’entreprise est appelée à évoluer pour qu’elle puisse mettre en œuvre la méthode à
l’avancement.

Section 1 : Evolution des outils issus de la méthode à

l’achèvement
Le premier outil indispensable est une comptabilité analytique par chantier. Outil nécessaire à
la plupart des entreprises de promotion immobilière.

1.1 Une comptabilité analytique par chantier

En l’absence de la comptabilité analytique, une petite entreprise dans le secteur de la
promotion immobilière peut se permettre de ne pouvoir affecter précisément, à chacun de ses
différents chantiers, les coûts qu’elle engage.
Cette situation s’explique par l’implication importante du chef d’entreprise et sa maîtrise de la
rentabilité de ses chantiers. Il peut donc encore établir des devis à ses clients sur cette base.
Cependant, dès que la structure de l’entreprise dépasse plusieurs personnes voire plusieurs
chantiers, le suivi de chaque chantier devient de plus en plus compliqué et la possibilité de
pouvoir suivre comptablement les coûts de chaque chantier s’avère indispensable pour
pouvoir faire face à tout dérapage de coûts.
La comptabilité analytique permet ce suivi des coûts par chantier. C’est un système de saisie
et d’imputation des coûts qui permet de :
Suivre chaque chantier individuellement, tout en conservant la présentation
comptable classique par nature des coûts et par exercice ;
Calculer précisément les marges ;
Mesurer la performance réelle des chantiers ; et
Valoriser les travaux en cours qui seront portés à l’actif du bilan.
L’entreprise doit toujours veiller à la fiabilité de sa comptabilité analytique. Pour cela, un
rapprochement régulier avec la comptabilité générale doit être possible permettant de
s’assurer que l’ensemble des coûts compris dans la comptabilité générale sont bien repris au

Page 56
sein de la comptabilité analytique. En effet, si cette dernière est partiellement déconnectée de
la comptabilité générale, les conclusions tirées à partir de certains résultats analytiques
erronés peuvent conduire à des décisions inadéquates.
Si la comptabilité analytique par chantier reste incontournable, il faut le souligner qu’elle
reste une comptabilité historique. C’est un suivi a posteriori. D’où la necessité d’un suivi
prévisionnel.

1.2 Une comptabilité budgétaire par chantier

A l’intérieur d’une même entreprise, il est rare que deux chantiers se répètent à l’identique.
Prenons l’exemple d’une société spécialisée dans la climatisation. L’installation et la mise en
service du même système de climatisation dans un immeuble neuf et dans un immeuble en
cours de rénovation peut aller du simple au double, compte tenu du fait que l’installation
climatique n’avait pas été prévue lors de la construction de l’immeuble qui fait l’objet d’une
rénovation et que l’entreprise doit s’adapter à la configuration des lieux, des conditions de
travail et des spécificités demandées par le maître d’ouvrage.
L’entreprise doit donc être capable, lorsqu’elle répond à une offre de connaître précisément le
coût de revient de la prestation qui sera amenée à effectuer, pour pouvoir proposer un prix de
vente adéquat. Elle doit également connaître sa marge de manœuvre pour pouvoir
éventuellement revoir son offre à la baisse en cas de concurrence et pouvoir remporter le
contrat.
Dans une entreprise de petite taille, l’entrepreneur peut se contenter de son expérience et
pourra évaluer approximativement le coût de revient d’un chantier en se référant à de
précédentes réalisations et son retour d’expérience tant pour le coût des matériaux que pour le
temps à passer pour son exécution.
Cependant, dès que l’entreprise atteint une certaine taille entraînant une diversité accrue des
types de chantiers et l’impossibilité pour une même personne, d’assurer la gestion de tous les
chantiers, l’établissement d’un coût de revient prévisionnel s’avère nécessaire. Ces prévisions
permettent au chef d’entreprise de prendre la décision de répondre à tel projet et avec un tel
prix.
Après obtention des contrats, les prévisions peuvent être complétées au prix de revient
prévisionnel donnant ainsi un budget prévisionnel. Ces budgets s’ils font l’objet d’une mise à
jour régulière, permettent de suivre la marche globale de la société et anticiper des
périodes difficiles lorsque l’entreprise constate que les marges prévisionnelles des principaux
projets en cours deviennent inférieures aux marges dégagées sur les projets venant d’être
achevés.
L’entreprise qui souhaite appliquer la méthode à l’avancement doit disposer de
véritables prévisions budgétaires permettant de déterminer une marge prévisionnelle et ne
peut se contenter de la seule connaissance du coût de revient prévisionnel de ces chantiers.
D’où la nécessité d’un suivi budgétaire.

Page 57
1.3 Le suivi budgétaire
Le suivi budgétaire par chantier permet de mettre en évidence les dérapages de coûts et
donc de rectifier la prévision budgétaire. Le suivi budgétaire par chantier assure ainsi la
fiabilité des prévisions budgétaires du chantier et, par conséquent, du résultat à terminaison.
Pour disposer d’un suivi budgétaire le plus efficace possible ; il est utile que la comptabilité
analytique de l’entreprise puisse également recenser les engagements effectués auprès des
fournisseurs, c’est-à-dire les commandes en cours n’ayant pas encore fait l’objet d’une
facturation par les fournisseurs et, par conséquent, non encore comptabilisées par l’entreprise.
Le suivi budgétaire par chantier doit être conçu comme un véritable tableau de bord et
contenir toutes les informations nécessaires pour suivre les résultats au fur et à mesure de
l’avancement.
Le suivi budgétaire par chantier :
Expose toute la nomenclature des coûts et des produits qui mènent au calcul de la
marge sur coûts directs ; et
Reprend les éléments d’analyse permettant de comparer la situation réelle avec le
budget, après avoir opéré les corrections qui s’imposent en fonction de l’avancement
technique du chantier.
Les retraitements ou correctifs permettent de passer, des charges et des produits comptables,
aux charges et produits réels représentatifs de l’avancement technique du chantier. La
traduction comptable de ce retraitement lors d’un arrêté comptable est :
Pour les charges, soit une charge constatée d’avance, soit une facture non parvenue en
fonction, respectivement, d’une facturation fournisseur trop importante ou insuffisante
par rapport à l’avancement technique réel du chantier,
Pour les produits, soit un produit constaté d’avance, soit une facture à établir en
fonction du pourcentage d’avancement du chantier déterminé.
L’analyse des écarts entre le cumul des dépenses réelles corrigées et le budget au stade
permet de mettre en évidence les dérapages de coûts.
Le suivi budgétaire par chantier permet donc de :
Mettre en évidence les dérapages de coût qui ont eu lieu ;
Essayer de rechercher leurs causes et de situer les responsabilités ;
Mettre à jour le budget à terminaison en fonction des dérapages constatés.
Le suivi budgétaire ne s’est rendu possible qu’après avoir évolué les outils de comptabilité
analytique et budgétaire. Une telle démarche renforce la capacité du promoteur de déterminer
de façon fiable un résultat à terminaison.

Page 58
Section 2 : Se donner la capacité de déterminer de façon
fiable un résultat à terminaison
Dotée des outils indispensables pour pouvoir adopter la méthode à l’avancement, l’entreprise
doit s’organiser de façon à être capable de déterminer un résultat à terminaison tout au long
du chantier par une réactualisation au fur et à mesure de son avancement.

2.1 La détermination du résultat à terminaison

L’application de la méthode à l’avancement repose sur la capacité de l’entreprise à évaluer de
façon fiable les résultats à terminaison de ses contrats. Il est donc, préalablement, nécessaire
de définir les éléments indispensables à la détermination des résultats, à savoir les produits et
les charges. Comment peut-on s’assurer qu’on a appréhendé tous les produits et toutes les
charges, pris dans un contexte d’importance significative, sans procéder à un inventaire des
produits et des charges et sans sensibiliser son personnel, au moyen de formations, à ce
changement de méthode?

2.1.1 Inventaire des produits

Les produits relatifs aux opérations de PI, comprennent usuellement les catégories suivantes :
Les produits initialement fixés par le contrat y compris les révisions de prix, le cas
échéant ;
Les produits issus des changements, éventuels, dans les conditions d’exécution dès
lors que le client a approuvé la modification ou qu’il est raisonnablement certain
qu’il l’approuvera et qu’il est possible d’évaluer de façon fiable le montant des
produits correspondants ;
Les produits d’un projet passent successivement, au cours de la vie d’un programme, par les
cinq statuts chronologiques suivants qui sont :
Statut 1 2 3 4 5
Produits Proposés (chiffrage) Acceptés (signé) Mérités Facturés Payés
Ces statuts chronologiques seront utilisés pour l’actualisation du résultat à terminaison et pour
la mesure de l’avancement.
Les produits retenus pour la détermination initiale du résultat à terminaison sont donc
principalement les produits acceptés (statut 2). La détermination d’un tel résultat nécessite
également un inventaire de charges.

2.1.2 Inventaire des charges

Généralement, les charges relatives à une opération de PI comprennent :
Les coûts directement imputables à ce programme (valeur d’entrée du terrain, main
d’oeuvre, sous-traitance, matériaux, amortissement du matériel, coût d’approche, de
repliement et de remise en état, location des équipements, conception et assistance
technique générale, honoraires, garantie, etc.) ;

Page 59
 Les coûts indirects rattachables au projet en général, pour la quote-part susceptible
d’être affectée à ce contrat (assurance, conception et assistance technique générale,
frais généraux d’exécution des contrats…) ;
Les provisions pour risques et aléas correspondant aux dépassements des charges
prévisibles que l’expérience de l’entreprise, notamment statistique, rend probables.
D’autres charges, telles que les charges antérieures à la conclusion du contrat ou celles
relatives à son financement, grèvent certains projets.

2.1.2.1 Cas particulier des charges antérieures à la conclusion du

contrat
Les charges encourues antérieurement à la signature d’un contrat en vue de son obtention sont
à inclure dans les charges relatives au projet concerné. Il convient, pour pouvoir le faire,
d’isoler ce type de charges sur contrat à venir et de pouvoir les affecter à chaque contrat.
Toutefois, comme le préconise l’IAS 11, dans son paragrahpe 21, lorsque les coûts encourus
pour obtenir un contrat sont comptabilisés en charges de la période au cours de laquelle ils
sont encourus, ils ne sont pas inclus dans les coûts du contrat lorsque ce contrat est obtenu au
cours d'une période ultérieure.

2.1.2.2 Les coûts de financement des investissements

Les coûts d’emprunt, comme nous l’avons vu précédemment, directement attribuables à la
construction d’un immeuble font partie du coût du cet immeuble. Si la prise en compte de ces
frais ne pose pas de problèmes particuliers, la reconnaissance de la notion d’instrument
financier aux opérations de PI est loin de l’être.
En effet, la VEFA marocaine, bien qu’elle se soit fortement inspirée de la VEFA française,
n’a pas retenu, comme le cas en France, la notion de l’instrument financier en faveur du
promoteur vis-à-vis des institutions financières et de crédit. En effet, le problème de la version
marocaine réside dans le fait qu’aucune banque ou établissement de crédit accepte la VEFA
en tant qu’instrument financier. Ceci n’est pas possible au Maroc, car l’inscription de
l’hypothèque en garantie des crédits n’est, pour des raisons, que nous allons voir ci-dessous,
pas autorisée.
Le législateur marocain devrait emprunter la même vision que son homologue français en
adoptant en faveur du promoteur le caractère d’instrument financier vis-à-vis des
institutions financières. Une telle attitude réduira le frein des coûts de fonctionnement et de
financement des investissements nécéssaires à la mise en place de la méthode à l’avancement
des travaux. Méthode qui nécessite un suivi chronologique et minutieux des coûts.

Page 60
2.1.2.3 Le statut chronologique des charges
Les charges passent successivement, au cours de la vie d’un contrat, par les cinq statuts
chronologiques qui sont :
Statut 1 2 3 4 5
Charges Prévisionnelles (chiffrage) Engagées (signé) Réalisées Facturées Payées
Ces statuts chronologiques seront utilisés pour l’actualisation du résultat à terminaison et pour
la mesure de l’avancement. Sont prises en compte pour la détermination du résultat à
terminaison l’ensemble des charges prévisionnelles (Statut 1). L’ensemble de ces statuts,
qu’ils soient liés aux charges ou aux produits, seront mieux appréhendés à travers des
formations appropriées.

2.1.3 La formation du personnel

Une correcte application de la méthode à l’avancement passe nécessairement par sa bonne
compréhension. La formation du personnel est donc primordiale.
Chaque intervenant de l’entreprise doit comprendre les principes de la méthode à
l’avancement et ses objectifs aux fins d’une remontée fiable de l’information. Il est
nécessaire que les opérationnels remplissent correctement les données de leurs états financiers
et qu’ils communiquent avec les administratifs.
La mise en place de la méthode à l’avancement mobilise l’ensemble des acteurs de
l’entreprise. Il peut arriver que les opérationnels ne perçoivent pas le même intérêt de la
méthode à l’avancement que les directeurs administratifs.
C’est la raison même des formations. Afin d’appréhender la compréhension de la méthode à
l’avancement par chaque intervenant, il est judicieux d’effecteur des mises en situation. Il est
nécessaire que ces formations ne soient pas un "monologue" mais plutôt un échange entre
chaque intervenant. Chaque maillon de la chaîne de transmission de l’information doit
percevoir ce dont chacun a besoin de remplir ses états. Et ce afin de transmettre une
information pertinente, utile et actuelle.

2.2 Actualisation du résultat à terminaison et la mesure de son

niveau de fiabilité
Pour un promoteur appliquant la méthode à l’achèvement, la comptabilisation des contrats à
la clôture ne nécessite pas une mise à jour des budgets à terminaison des différents projets,
sauf pour ceux qui apparaissent déficitaires (nécessité de calculer la perte à terminaison à titre
de prudence). Dans ce cas, l’entreprise doit essayer d’évaluer au mieux la perte à terminaison
pour la provisionner.
Pour les chantiers apparaissant bénéficiaires, le promoteur se contente simplement de revoir
globalement les coûts en cas d’éventuels dérapages signalés pour pouvoir réclamer un
complément de prix au client ou une remise au sous-traitant.

Page 61
L’adoption de la méthode à l’avancement exige la mise à jour régulière des budgets à
terminaison de tous les chantiers avant chaque arrêté comptable afin de pouvoir produire un
résultat comptable à l’avancement reflétant au mieux la réalité des chantiers.

2.2.1 Les responsables des mises à jour

L’actualisation du budget à terminaison est effectuée, le plus souvent, par le chargé d’affaires,
c’est-à-dire la personne en charge du chantier. En effet, c’est la personne qui connaît le mieux
le chantier. Elle a participé au chiffrage du coût de revient prévisionnel du chantier permettant
ainsi de faire une offre au client. Elle connaît ses particularités et ses difficultés techniques car
elle suit son avancement au jour le jour.
Cependant, du fait de sa présence fréquente sur les chantiers, la formalisation de l’évolution
du résultat à terminaison des différents chantiers qu’il suit n’est pas sa priorité. Cette mise à
jour des budgets à terminaison est donc souvent faite irrégulièrement et n’est pas toujours très
compatible avec un arrêté comptable fréquent. D’où la nécessité des revues de chantiers.
Les revues d’affaires ou de chantiers sont un moyen de s’assurer d’une mise à jour régulière
des budgets à terminaison. Une réunion, en concertation, régulièrement programmée entre
un chargé d’affaires, ses supérieurs et le contrôleur de gestion, permet d’analyser de façon
pertinente et objective les données issues des suivis budgétaires par chantier qui sont
synthétisées dans un tableau de bord par chantier ou par chargé d’affaires. Ce tableau de bord
sur lequel chaque chantier est résumé sur une ligne, permet au responsable d’activité d’avoir
une vision globale des chantiers en cours. Il peut porter son attention sur les chantiers
présentant les plus fortes variations de marges par rapport au mois précédent ou les plus forts
écarts avec le budget.
Cette revue d’affaires a pour but de faire ressortir et d’expliquer les tendances marquantes des
principaux chantiers, ainsi que les éventuels dysfonctionnements et dérapages sur certains
chantiers. Elle permet également à la direction d’entériner les décisions prises par les
responsables opérationnels en vue d’améliorer la situation et de valider la mise à jour du
budget.
Ainsi, cette revue d’affaires pourrait intégrer dans le budget à terminaison les produits du
statut 1, tels que : les produits issus des changements dans les conditions d’exécution du
chantier qui, ne seraient pas encore acceptés formellement par le client, mais dont
l’acceptation future ne pose aucun doute.
L’acceptation formelle du client rendra certain, pour le budget à terminaison, le caractère de
ces produits qui passent ainsi respectivement, aux statuts 2 et 4.
Les charges évoluent également au fur et à mesure de l’avancement du chantier,
progressivement du statut 1 aux statuts 2, 4 et 5. Le passage de chaque poste du chantier à un
statut supérieur renforce la fiabilité du résultat à terminaison.
Le chargé d’affaires reste incontournable pour mettre à jour, régulièrement, le résultat à
terminaison. Cependant, comme nous l’avons vu, ci-dessus, il a peu de temps à consacrer à
cette mise à jour. D’où, la nécessité de trouver une alternative par le biais d’un nouveau
système d’information.

Page 62
2.2.2 Nécessité d’un nouveau système d’information
Ce nouveau système d’information permettra un accès partagé pour la mise à jour des
budgets à terminaison. La classification des produits et des charges, sera effectuée, suivant les
différentes étapes d’un chantier conformément aux cinq statuts chronologiques évoqués ci-
dessus, permet cette délégation dans les mises à jour.
Cette mise à jour est faite par chaque agent intervenant aux différents stades comme suit :
. Statut/Produits et charges Mise à jour des produits Mise à jour des charges
1- Proposé ou prévisionnel Commercial, bureau d’études, Bureau d’études, chargé
chargé d’affaires d’affaires
2- Accepté ou engagé Administration des ventes, Service achat, chargé
responsable administratif d’affaires
3- Mérité ou réalisé Chargé d’affaires Chargé d’affaires
4- Facturé Comptabilité Comptabilité
5- Payé Comptabilité Comptabilité
Ce nouveau système devrait être doté de certaines caractéristiques (sauvegarde de
l’historique, tri muticritères, etc) nécessaires à la mesure de la fiabilité du résultat.

2.2.3 La mesure de la fiabilité du résultat

La mesure de la fiabilité du résultat relève du domaine du contrôle de gestion et repose sur
l’analyse de son évolution et de ses composantes.
Le contrôleur de gestion analyse les composantes de l’évolution des résultats à terminaison
notamment en rencontrant les différents chargés d’affaires lors de réunions préparatoires à la
revue d’affaires. Son rôle lors de ces entrevues contradictoires est :
D’identifier rapidement les gains et les dépassements par rapport au budget initial ;
D’analyser les écarts obtenus ; et
D’obtenir des explications sur ces écarts.
Il peut utilement être aidé par le système d’information si celui-ci conserve et restitue, à la
demande, l’historique des données sur les chantiers y compris les données initiales.
Ses analyses peuvent être facilitées et orientées par la possibilité d’obtenir du système
d’information un certain nombre de tris, d’extractions et d’analyses statistiques tels que :
Les chantiers à marges négatives ;
Les chantiers dont le résultat à terminaison a baissé (ou augmenté) de plus de x % par
rapport à la précédente estimation ou par rapport au résultat initial ;
L’évolution statistique des marges à terminaison entre le début et la fin du chantier
triée par chargés d’affaires, par agences, etc.
Le chargé d’affaires et le contrôleur de gestion jouent un rôle significatif dans l’actualisation
du résultat à terminaison. Ces mêmes personnes interviennent également, d’une façon
importante, dans la mesure de l’avancement des chantiers.

Section 3 : Pouvoir mesurer l’avancement efficacement et

rapidement
Pouvoir mesurer l’avancement efficacement et rapidement nécessite des intervenants,
maîtrisant le tenue des chantiers, et une méthode de validation de l’avancement.

Page 63
3.1 Les intervenants
Le ou les chargé(s) d’affaires, disposant d’une compétence reconnue en matière du
déroulement et du suivi des chantiers (parfaite connaissance et maîtrise des chantiers), fournit
ou fournissent des informations cruciales au contrôle de gestion de l’entreprise de promotion
immobilière. Et ce afin de :
Déterminer des résultats à terminaison les plus fiables pour chacun de ses chantiers ;
Mesurer leur avancement de la façon la plus précise possible.
Si le chargé d’affaires alimente le système d’information, le contrôleur de gestion, quant à lui,
va organiser, coordonner et superviser les travaux des chargés d’affaires concernant la mesure
de l’avancement de chaque chantier pour l’arrêté comptable.
De part sa vision globale des différents chantiers, ainsi que de ses compétences financières, le
contrôleur de gestion sert souvent d’interface entre les chargés d’affaires et le responsable
financier de l’entreprise pour valider, entre autres, l’avancement des travaux.

3.2 Une méthode de validation de l’avancement

Après détermination d’un résultat à terminaison fiable, la mesure de l’avancement est une des
phases les plus sensibles de la méthode à l’avancement. En effet, de l’avancement pour
chacun des chantiers dépend le résultat global de l’entreprise. L’avancement peut être mesuré
par référence aux coûts ou par référence à des mesures physiques.
La première méthode est très souvent privilégiée par rapport à la seconde du fait d’une mise
en œuvre plus aisée et rapide, ainsi que de sa plus grande facilité à être intégrée dans le
système d’information de l’entreprise (système basé sur le suivi des coûts).
Toutefois, il est judicieux de recourir à la seconde méthode comme garde-fou. Le coût d’un
immeuble n’est rien que le produit du coût du m²/m3 par rapport à la superficie totale
couverte/volume global.
La modalité des mesures physiques peut être utilisée pour mesurer l’avancement d’un chantier
complet ou peut ne l’être que pour un poste de coûts qui connaît un dérapage sur un chantier.
Nous avons exposé les différentes options comptables relatives aux opérations de PI et les
moyens à mettre en œuvre par l’entreprise pour la mise en exergue de la méthode à
l’avancement. Dans la prochaine partie, nous proposerons une démarche d’audit spécifique
aux projets immobiliers.

Page 64
Conclusion de la première partie
Les intervenants dans la PI restent multiples (MO, MOD, maître d’ouvre, conducteur de
travaux, commune, agence urbaine,..). Le processus de PI renferme plusieurs phases allant de
l’intention de construire, jusqu’à la vente ou la mise en location de l’immeuble. Le catalyseur
de ce processus est la constructibilité de la réserve foncière. Réserve foncière qui restait
caractérisée, depuis longtemps, par une dualité du régime foncier au Maroc. Il a fallu
attendre le 11 novembre 2011, date à laquelle, le pays s’est doté du code des droits réels.
Désormais, la réserve foncière, au Maroc, qu’elle soit ou non immatriculée, est réglementée
par ledit code. En outre, la réserve foncière est, également, soumise, généralement par option,
à la nouvelle loi 14-07 sur la conservation foncière. Cette nouvelle loi vient contrecarrer le
pouvoir bureaucratique du conservateur foncier en matière du respect des délais de la
procédure au niveau de chaque étape. Malgré cela, le délai de l’obtention du TF reste, donc,
long (12 mois au minimum dans les meilleurs cas). Outre la question du délai, le régime de
l’immatriculation foncière reste facultatif de caractère. Il n’a, pratiquement, concerné que
les propriétés foncières d’une certaine importance. La proportion des propriétés foncières
non immatriculées reste prépondérante. Mais, en tout état de cause, seule la propriété
foncière immatriculée qui en assure la purge, la mobilisation du financement et la garantie de
la sécurité des opérations. Le législateur est appelé à simplifier et raccourcir davantage la
procédure d’immatriculation foncière par l’usage des nouvelles technologies
d’information et de communication (NTIC) et alléger le coût de la procédure surtout en
faveur des PME du secteur de la PI.
Le processus de la PI reste marqué par une lourdeur et une lenteur administrative
(multiplicité des intervenants, lenteur des délais, panoplie des textes juridiques, difficulté
d’accès à l’information, déficience de la gestion, procédures souvent non formalisées,
pratiques illicites et non éthiques, etc.). Ces éléments ont, entre autres, largement, contribué à
l’existence de zones d’ombres au niveau du processus d’instruction des autorisations, à la
dégradation de la qualité du service public et à la perte de confiance dans l’administration
publique d’une manière générale. Cette situation confuse a largement été exploitée pour la
prolifération des constructions clandestines et non réglementaires. Là aussi, le législateur
pouvait alléger la lourdeur de la procédure par l’usage des NTIC.
L’aboutissement du processus de la PI est généralement la vente de l’immeuble édifié. Cette
vente est matérialisée par un contrat de vente. Un tel document regroupe certaines clauses et
éléments constitutifs. Parmi ces éléments on trouve le prix et le transfert de propriété. Ce
transfert est d’importance cruciale dans la mesure où la méthode et le moment de
reconnaissance du revenu d’un projet en restent tributaires.
Le traitement comptable des opérations de PI de longue durée au Maroc est défini par l’article
17 de la loi 9-88 et par les dispositions du CGNC. Ce dernier ne cite pas la méthode à
l’avancement et traite uniquement de la méthode du bénéfice à l’avancement, quand il s’agit
de comptabiliser un bénéfice sur une opération partiellement exécutée.
La méthode du bénéfice à l’avancement (ou des produits nets partiels) qui constitue une
particularité purement française a été abandonnée par ses inventeurs en 1999 suite à
l’adoption du règlement 99-08 du 24 novembre 1999 et ce dans une optique d’alignement
avec les normes internationales.

Page 65
La méthode à l’avancement est celle qui reflète le mieux la réalité des opérations et
conduit à une meilleure information financière. Elle est adaptée au contexte actuel des
affaires qui nécessite des résultats prévisionnels pour chaque contrat et un suivi régulier de
leurs réalisations permettant, en cas d’écarts, de décider des actions correctrices à mener.
Nous notons que si le référenciel français et les IFRS ont exprimé leur préférence à la
méthode à l’avancement, la norme marocaine reste muette à ce sujet.
Le CNC marocain devrait emprunter le même chemin que son homologue français à ce sujet
et tendre vers un alignement avec les normes internationales. Il est évident que le besoin
d’un tel alignement avec les normes internationales ne concerne pas uniquement le domaine
des opérations de PI mais couvre toute la norme comptable marocaine.
Le carde comptable des opérations de PI, aux yeux du référentiel comptable international
IAS/IFRS, reste réglementé par l’IAS 11, l’IAS 18 et l’IFRIC 15. Une analyse des termes du
contrat doit être menée d’une façon approfondie, conformément à l’interprétation IFRIC 15,
pour cerner la norme applicable au contrat : IAS 11 ou IAS 18.
La norme IAS 11, dont l’objectif de représenter la substance de certains contrats passés avec
des clients différents, autorise, sous certaines conditions, leur regroupement en un seul
contrat. Ce regroupement, comme le présente ladite norme, compromettrait le principe de
clarté du CGNC.
D’un autre côté, la VEFA marocaine, bien qu’elle se soit fortement inspirée de la VEFA
française, n’a pas retenu, comme le cas en France, l’instrument financier, garanti par cette
loi, en faveur du promoteur immobilier vis-à-vis des institutions financières et de crédit.
Certes la VEFA, dans son article 618-3, évoque la conclusion d’un contrat préliminaire entre
les parties sur les éléments essentiels de la vente, mais, le transfert de propriété à l’acquéreur
n’est possible qu’à la conclusion d’un contrat définitif lors de l’achèvement des travaux. C’est
pour cette raison que la méthode à l’avancement ne saurait s’appliquer aux opérations de PI
de VEFA marocaine
Le législateur marocain devrait emprunter la même vision que son homologue français en
adoptant en faveur du promoteur le caractère d’instrument financier vis-à-vis des
institutions financières. Une telle attitude rentre dans l’essence même de la méthode à
l’avancement des travaux. Ces derniers nécessitent une démarche d’audit qui leur est propre.

Page 66
Deuxième partie : Proposition d’une
démarche d’audit spécifique aux
opérations de PI

Page 67
Introduction de la deuxième partie
Appréhender la régularité, la sincérité et l’image fidèle, par un CAC, dans une entreprise de
promotion immobilière, relève, d’une certaine manière, de défi. N’étant ni ingénieur, ni devin,
l’auditeur doit pourtant exprimer son opinion sur les états financiers du promoteur dans un
contexte marqué par une réalité économique mouvante, incertaine et techniquement
complexe.
L’auditeur intervenant dans le cadre d’un secteur spécifique, en l’occurrence le secteur de la
promotion immobilière, se doit de respecter, d’apprécier et surtout de maîtriser
l’environnement réglementaire dans lequel il opère afin d’identifier et de cerner les risques
engendrés par l’ensemble des particularités du secteur et adapter en conséquence sa
méthodologie d’audit.
L’objectif de cette deuxième partie sera d’établir une démarche d’audit qui puisse répondre
aux spécificités que présentent les opérations de PI et de couvrir les risques qui peuvent en
découler. Nous aborderons donc successivement les points suivants :

L’importance d’une prise de connaissance, détaillée de l’entreprise et de ces contrats

dans une démarche d’audit, fera l’objet du premier chapitre ;

L’analyse des zones de risques, liées à la nature des contrats et à la méthode de

comptabilisation adoptée, constituera l’essence du second chapitre ;

La démarche à suivre pour le contrôle final des comptes ainsi que les objectifs d’audit
spécifiques aux différentes méthodes comptables seront traités au niveau des deux
premières sections du troisième chapitre ;

Enfin, et vu que les entreprises qui réalisent des projets de PI de longue durée sont
souvent tenues de constituer des provisions pour couvrir les risques et charges
découlant desdits contrats. Ces provisions nécessitent des contrôles complémentaires
d’audit. Ces contrôles seront abordés à la troisième et dernière section du troisième
chapitre.

En guise de conclusion de cette deuxième partie nous présenterons, en annexe n°5, une
démarche d’audit spécifique aux opérations de PI.

Page 68
Chapitre 1 : Orientation et planification de la mission
L’orientation et la planification de la mission d’audit commence par la prise de connaissance
de l’entreprise et de ses contrats qui constituent le cœur de son activité.

Section 1 : la prise de connaissance de l’entreprise

La prise de la connaissance et de la compréhension de l’entreprise a pour objectif ultime
d’identifier les risques d’anomalies significatives pesant sur les comptes et d’en tirer les
conséquences nécessaires en termes de planification de la mission.
Dans une mission d’audit portant sur une entreprise opérant dans le secteur de la promotion
immobilière, une prise de connaissance générale détaillée de la société et de son
environnement est de mise lors des contrôles effectués au final et à l’intérim.
L’auditeur devra donc procéder dans un premier temps à la collecte de toutes les informations
lui permettant de comprendre la nature de l’activité de l’entreprise.
Ensuite, dans un deuxième procéder à un examen analytique afin de cerner l’évolution de
l’activité de l’entité d’un exercice à un autre.

1.1 Prise de connaissance de l’environnement de l’entreprise

L’auditeur doit comprendre ce que fait l’entreprise et saisir les spécificités du secteur dans
lequel elle évolue. Il devra en outre procéder à un entretien avec la direction à l’issue duquel il
aura une idée globale des travaux réalisés par l’entreprise et le marché sur lequel elle
intervient.
Cette prise de connaissance doit se faire selon différents aspects.

1.1.1 Prise de connaissance de l’entreprise : métier du promoteur

Le métier du promoteur est caractérisé par un processus spécifique. Ce processus a été
synthétisé au niveau de la première partie du présent mémoire, relatant ainsi le parcours du
promoteur, depuis l’intention de construire, jusqu’à la vente ou la mise en location de
l’immeuble. Cette vente est matérialisée par un contrat de vente. Un tel document regroupe
certaines clauses et éléments constitutifs. Parmi ces éléments on trouve le prix et le transfert
de propriété.

1.1.1.1 Le prix
L’article 488 du dahir 12 août 1913 du DOC exige un accord des parties, entre autres, sur le
prix pour que la vente soit parfaite entre les cocontractants.
Compte tenu de la durée généralement longue, de la complexité du bien à réaliser et des aléas
qui en résultent, il est admis que le prix soit déterminé lors de la conclusion du contrat ou

Page 69
déterminable au fur et à mesure de l’avancement des travaux. C’est ce que, en effet, l’article
730 du DOC stipule : « le prix doit être déterminé ou être susceptible de détermination... ».
Par ailleurs, la loi n°44-00 sur la VEFA, dans son article 618-6 fixe, en l’absence d’une
convention entre les parties, la périodicité, en trois phases, des règlements des futurs
acquéreurs d’un immeuble en copropriété objet du contrat. En effet, ledit article précise que
"sauf stipulation contraire des parties, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la
construction selon les phases suivantes :
L’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du
rez-de-chaussée ;
L’achèvement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble ;
L’achèvement des travaux de finition".
Sur le plan pratique, le prix de vente est définitif sous réserve de sa révision dans les
conditions et limites prévues dans le contrat. Les dispositions de ce dernier fixe le transfert de
propriété des travaux exécutés.

1.1.1.2 Le transfert de propriété

Sur le plan juridique, le transfert de propriété est régit par le DOC et la VEFA.
1.1.1.2.1. Le transfert de propriété dans le cadre du DOC
L’article 19 du DOC stipule que la convention n’est parfaite que par l’accord des parties sur
les éléments essentiels de l’obligation, ainsi que sur toutes les autres clauses licites que les
parties considèrent comme essentielles.
L’article 488 dudit Dahir, fournit un petit détail de ces éléments essentiels, en précisant que la
vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour
vendre et l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres
clauses du contrat.
L’article 491 du DOC stipule que l’acheteur acquiert de plein droit la propriété de la chose
vendue, dès lors que le contrat est parfait par le consentement des parties.
Il en résulte que, selon le législateur marocain, le transfert de propriété a lieu au moment de
l’échange du consentement des parties tel que décrit par l’article 488 ci-dessus. Ce transfert de
propriété est indépendant de la délivrance de la chose vendue qui, aux termes de l’article 499
du DOC, "a lieu lorsque le vendeur ou son représentant se dessaisit de la chose vendue et met
l’acquéreur en mesure d’en prendre possession sans empêchement".
L’article 504 du DOC dispose que "la délivrance doit se faire aussitôt après la conclusion du
contrat, sauf les délais exigés par la nature de la chose vendue ou par l’usage".
C’est le cas notamment des opérations de PI où la chose n’existe pas encore lors du
consentement des parties.
La vente des choses futures résulte des dispositions de l’article 61 du DOC qui dispose que
"l’obligation peut avoir pour objet une chose future et incertaine sauf les exceptions établies
par la loi". Il est évident, pour ce type de vente, que le transfert de propriété ne peut
s’effectuer au moment de la conclusion du contrat puisque la chose objet du contrat est

Page 70
inexistante à ce moment là. Aux yeux du DOC, le transfert de propriété dépend de la
délivrance de l’immeuble à construire. Ainsi, la reconnaissance de revenu de ce projet de
PI ne peut être qu’à l’achèvement du contrat. On peut en conclure que les dispositions du
DOC restent fidèles à la méthode à l’achèvement, méthode de droit commun. Qu’en est-il de
la VEFA ?
1.1.1.2.2. Le transfert de propriété dans le cadre de la VEFA
La VEFA marocaine de 2002 vient combler et réglementer à l’époque les opérations relatives
à la vente sur plan. Cette VEFA marocaine, bien qu’elle se soit fortement inspirée de la VEFA
française, n’a pas retenu, comme le cas en France, le droit d’accession à la propriété au
fur et à mesure de l’avancement des travaux.
En effet, l’article 618-1 de cette loi, dans son deuxième aliéna, dispose que : "le vendeur
conserve ses droits et attributions de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement des travaux de
l'immeuble". En outre, selon les articles 66 et 67 du dahir du 12 août 1913 sur
l’immatriculation des immeubles, seule l’inscription sur le titre foncier confère un droit de
propriété et un droit réel. Tous les autres droits qui ne sont pas portés sur le titre de propriété
auprès de la conservation foncière restent des droits personnels et sont exclus du droit de la
propriété. Cette inscription sur le titre foncier, dans l’état actuel des choses au Maroc, ne
peut être effectuée qu’à l’achèvement des travaux.
Certes la VEFA, dans son article 618-3, évoque la conclusion d’un contrat préliminaire entre
les parties sur les éléments essentiels de la vente, ce qui répond aux dispositions du DOC en
matière de la perfection de la vente, mais, le transfert de propriété à l’acquéreur n’est possible
qu’à la conclusion d’un contrat définitif lors de l’achèvement des travaux. A l’instar du
DOC, la VEFA consacre la méthode à l’achèvement pour reconnaitre le revenu d’un
projet de PI.
Le législateur marocain devrait, là aussi, emprunter la même philosophie que son
homologue français en adoptant, cette fois-ci, en faveur de l’acquéreur le droit
d’accession à la propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Une telle
vision rentre dans l’essence même de la méthode à l’avancement des travaux. Celle-ci
constitue, à côté de la méthode à l’achèvement, les options comptables offertes au promoteur
dans le cadre de ses opérations de PI.
L’auditeur doit maîtriser le processus de ces opérations de manière à pouvoir auditer chaque
étape suivant son référentiel. La vérification de la propriété du terrain ou du droit à construire
se fait par rapport aux documents juridiques. L’ouverture du chantier se vérifie par rapport à
une autorisation de construire délivrée par la commune. Le contrôle de l’avancement des
travaux pourrait se faire par rapport à une attestation d’un ingénieur indépendant. Et
ainsi de suite. Ces vérifications sont davantage facilitées chaque fois que l’auditeur ait une
meilleure connaissance des opérations de PI. Prise de connaissance qui se fonde également
sur l’aspect organisationnel.

Page 71
1.1.2 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect organisationnel
Sur le plan organisationnel, la réalisation des logements se répartit entre quatre filières de
production(10) :
La filière promoteur ; il s’agit d’une entreprise organisée qui réalise l’ensemble de la
commande publique de logements et une partie des logements en immeubles ;
La filière promoteur-tâcheron réalise une part de la production de logements en
immeubles ;
La filière autopromoteur-tâcheron réalise la quasi totalité des habitations de type
marocain (maisons individuelles) et des villas ;
La filière autoconstructeur "maallam" réalise une grande partie de l’habitat non
réglementaire.
Les segments des habitations de type marocain (maisons individuelles) et de l’habitat non
réglementaire cèderont de plus en plus la place au segment des logements en immeubles
(particulièrement au logement social en immeuble).
Les deux premières filières relèvent du secteur formel. Par contre, les deux autres relèvent
généralement du secteur informel avec un degré de technicité simple.

1.1.3 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect technique

Sur le plan technique, l’auditeur doit connaître les grandes lignes du processus de production,
les spécificités techniques mises en œuvre et les besoins matériels et humains qui en
découlent. A ce propos, il doit également savoir si l’entreprise procède aux travaux de
construction par elle-même ou recourt à des contrats de sous-traitance. Cette étude doit se
faire en collaboration avec le responsable de la budgétisation afin d’avoir une vision précise
du type d’affaire traitée, de sa complexité et de son importance sur le plan économique.

1.1.4 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect économique

Sur le plan économique, il s’agira de relever toute information susceptible de renseigner sur le
marché. Le marché de la promotion immobilière est soumis à la loi de l’offre et de la
demande. La demande de logements provient du besoin en logements exprimé par les
ménages. Elle dépend de la volumétrie de la population et particulièrement, du nombre des
ménages et de leur taille. La population totale marocaine s’élèverait à près de 38 millions
d’habitants en 2030(10).
En outre, sur la période allant de 2010 à 2030, le nombre de ménages s’accroîtrait en
moyenne de 172 mille ménages par an : 132 mille en milieu urbain et 40 mille en milieu
rural(10).
La taille moyenne des ménages passerait de 4,9 personnes par ménage en 2010 à 3,8 en
2030(10).
Tous ces éléments nous renseignent sur la demande potentielle en logements. Qu’en est-il
de la demande effective en logement.

(10) D’après une publication du 16 septembre 2010, de la Direction des études économiques à la CDG « Le secteur immobilier marocain : état des lieux, enjeux et perspectives ».

Page 72
Par demande effective ou solvable de logements, il faut entendre la demande de logements
capable de se placer sur le marché de location ou sur celui de l’accès à la propriété et qui
dispose des moyens financiers lui permettant de rencontrer l’offre de logements aux
conditions du marché(10).
Trois facteurs sont de nature à influencer cette demande : le niveau de revenu ou de vie des
ménages, la disponibilité et le coût du financement bancaire et le coût du logement :
Le niveau de vie des ménages est généralement appréhendé à travers leurs dépenses
de consommation. Les dépenses annuelles moyennes par ménage se sont multipliées
par plus de 20,3 entre 1960 et 2007(10). Le niveau de vie des ménages s’est apprécié.
Les classes moyennes cherchent à améliorer leur condition d’habitat. En témoigne
l’augmentation de 40% de la part des résidents dans les villas/appartements entre 2001
et 2007, contre 60% pour la classe aisée. Aussi, en 2007, 68% des ménages moyens
urbains résident dans des maisons modernes et en sont propriétaires à concurrence de
63%(10).
La disponibilité et le coût du financement bancaire sont liés au montant des crédits
à l’immobilier et au taux d’intérêt de ces crédits. En effet, le montant des crédits à
l’immobilier a pratiquement septuplé entre 2000 et 2011. Il est passé de 26,9 milliard
de dirham en 2000 à 188,12(11).
Cette amélioration de l’accès des ménages au crédit bancaire s’est accompagnée par la
baisse du coût des crédits immobiliers. Le taux, moyen, des crédits immobiliers est
passé de 6,30 % en deuxième trimestre de l’année 2006 à 6,16 % au premier trimestre
de l’année 2010(11).
Le coût du logement : Un logement décent est, beaucoup, actuellement, au Maroc,
moins cher qu’auparavant. La valeur immobilière totale pour un logement social ne
dépasse pas 140 000 dh d’une superficie réduite ne dépassant pas 50 m². Elle n’excède
pas 250 000 dh pour une superficie limitée à 100 m²(12).
Il faut noter aussi que le marché de la promotion immobilière reste marqué par une pratique
du "noir" (sommes versées par l’acquéreur au vendeur sans qu’elles soient inscrites sur le
contrat de vente). Mais, une telle pratique ne concerne, généralement, que les contrats de
vente passés avec des particuliers (non professionnels). C’est pourquoi un arsenal de mesures
a été adopté pour combattre "le noir". On peut, à titre d’exemple, citer(10):
• Inclure la protection des dénonciateurs de la pratique du "noir" dans le
cadre d’une convention spécifique ;
• Contraindre les promoteurs à afficher les prix réels du bien dans les
chantiers (convention de partenariat avec la FNPI) ;
• Sensibiliser le citoyen aux inconvénients de cette pratique ;
• Impliquer le Ministère des finances dans la lutte contre cette pratique
(organisation conjointe entre l’habitat et les finances d’audits à
l’improviste pour certaines sociétés de promotion immobilière) ;
• Accomplissement de la transaction par un notaire ; etc.

(11) D’après une publication du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de développement de l’espace « Habitat, urbanisme et aménagement de l’espace 2003-2011: un secteur en mouvement » ;
(12) Dispositions de l’article 92-I-28° du CGI.

Page 73
L’auditeur devra, également, procéder à une décomposition de l’activité en chiffre d’affaires
selon le secteur (public et privé) et selon les modalités de réalisation des travaux. Pour ce
faire, il est plus qu’important de s’armer d’un certain nombre d’informations :
La fourchette de rentabilité attendue et son évolution ;
L’évolution de la part du chiffre d’affaires par rapport au chiffre d’affaires
global de manière à avoir les tendances individualisées des différents modes
d’exploitations ;
Le chiffre d’affaire réalisé avec les principaux clients et les ventes
prévisionnelles les concernant.
C’est une étape à l’issue de laquelle l’auditeur aura une idée précise de la rentabilité de
l’entreprise, de son niveau d’indépendance vis-à-vis de ses clients et les prévisions en termes
de chiffre d’affaires. Ce chiffre d’affaires constitue une caractéristique essentielle de l’activité
économique du promoteur. Ce dernier reste soumis à une panoplie de réglementation.

1.1.5 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect réglementaire

Le marché de la PI est soumis à une réglementation spécifique régissant le secteur et
définissant les attributions des différents acteurs du marché dans la réalisation de leurs tâches.
L’objet étant de mettre en place un cadre juridique, quoique éparpillé et parfois lourd,
organise le métier de la PI et professionnalise le secteur qui reste handicapé par l’existence
des constructions anarchiques ne répondant pas aux normes urbanistiques et techniques. Il
régit également les différentes situations concernant l’acte de bâtir, de vendre, de louer et de
financer, dans le domaine de l’urbanisme, de l’habitat économique, de copropriété, et autre…,
et ce, conformément à une réglementation variée sous forme de dahirs, décrets, arrêtés et
textes de lois. Il s’agit de :
Urbanisme
• Le Dahir n°1-60-063 du 25 juin 1960 relatif au développement des
agglomérations rurales ;
• Dahir n°1-92-31 portant promulgation de la loi n°12-90 relatif à l'urbanisme ;
• Décret n°2-92-832 pris pour l'application de la loi n°12-90 ;
• La Circulaire 65 du 30 Mars 1994 relative à la réglementation de la
construction dans le milieu rural ;
• La circulaire interministérielle n°31/10098 du 06 juillet 2010 relative aux
conditions permettant aux projets d’investissement de bénéficier de dérogations
en matière d’urbanisme ;
• Décret n°2-02-177 du 22 février 2002 approuvant le règlement de construction
parasismique (R.P.S 2000) applicable aux bâtiments, fixant les règles
parasismiques et instituant le Comité National du Génie Parasismique.
Ce référentiel reste caduc. L’essentiel de la matière urbanistique remonte aux années 90.
En plus, il est, parfois, en déphasage par rapport à l’évolution des territoires.

Page 74
 Institutions et procédures
• Le Dahir portant loi n°1-93-51 du 10 septembre 1993 instituant les agences
urbaines ;
• La loi n°16-89 relative à l’exercice de la profession d’architecte et à
l’institution de l’ordre national des architectes, promulguée par le dahir n°1-92-
122 du 22 rabia I 1414 (10 septembre 1993) ;
• La loi n°30-93 relative à l’exercice de la profession d’ingénieur géomètre-
topographe et instituant l’Ordre National des Ingénieurs géomètres-
topographes, promulguée par le dahir n°1-94-126 du 25 février 1994 ;
• La Circulaire 1500/2000 du 6 octobre 2000 relative à la simplification des
circuits et des procédures d’instruction des demandes d’autorisation ;
• La loi n°78.00 portant charte communale, promulguée par le dahir n°1-02-297
du 03 octobre 2002 ;
• La Circulaire 2531 en date du 10 février 2004 relative à la création des
antennes des agences urbaines au niveau des délégations provinciales et
préfectorales de l’Habitat.
• La Circulaire n°12075 du 08 juillet 2011 relative à la rationalisation des
procédures d’inspection et de contrôle des chantiers ouverts et respect des
délais d’octroi de la note de renseignements ;
La procédure d’instruction des autorisations reste marquée par une multiplicité des
intervenants (facteur de désaccord) et une lenteur exorbitante.
L'habitat économique
• Décret n°2-64-445 (26/12/1964) définissant les zones d'habitat économique et
approuvant le règlement général de construction applicable à ces zones ;
• Décret royal n°186-66 du 22 rabia I 1386 (11/07/1966) modifiant le décret n°2-
64-445 du 21 chaabane 1384;
L’habitat économique souffre de la rareté et de la cherté des réserves foncières au sein
des villes.
Lotissements, groupes d'habitations et morcellements
• Dahir n°1-92-7 portant promulgation de la loi n°25-90 relative aux
lotissements, groupes d'habitations et morcellements ;
• Décret n° 2-92-833 pris pour l'application de la loi n°25-90 ;
• La Circulaire n°118/17799 du 1er novembre 2006 relative aux projets de
lotissements, de groupes d’habitation, de morcellements et de constructions à
réaliser à proximité des Palais et Demeures Royaux ;
Les infrastructures principales et hors site, qui reviennent à la commune, ne sont pas
réalisées.

Page 75
 Crédit foncier, à la construction et à l'hôtellerie
• Décret royal portant loi n°552-67 du 17/12/1968 relatif au crédit foncier, au
crédit à la construction et au crédit à l'hôtellerie ;
• Arrêté du ministre des finances n°355-67 du 17/12/1968 pris en application du
décret royal portant loi n°552-67 ;
• Arrêté du ministre des finances et des investissements extérieurs n°1542-95 du
7 moharrem 1416 (6 juin 1995) modifiant l'arrêté du ministre des finances
n°355-67.
Les établissements de crédit restent faiblement impliqués dans le financement des
projets de PI.
Copropriété
• Loi n° 18.00, (3 octobre 2002), relative au statut de la copropriété des
immeubles bâtis ;
• Loi n° 44.00, (3 octobre 2002), relative à la VEFA, complétant le dahir du 9
ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des obligations et des contrats ;
Les syndics professionnels sont peu développés au Maroc et la VEFA reste pratiquement
inapplicable au Maroc.
Propriété foncière
• La loi n°39-08 relative au code des droits réels du 24 novembre 2011 ;
• La loi 14-07, du 24 novembre 2011, modifiant et complétant le dahir sur
l’immatriculation foncière.
Le foncier non immatriculé, n’encourage pas la PI, occupe encore une place importante
dans le tissu foncier du pays. Le délai d’immatriculation, des propriétés foncières non
immatriculées, reste, malgré les efforts du nouveau code des droits réels, long.
Location accession
• Dahir n° 1-03-202 du 16 ramadan 1424 portant promulgation de la loi n° 51-00
relatif à la location-accession à la propriété immobilière (B.O. du 15 janvier
2004) ;
• Dahir n°1-99-210 portant promulgation de la loi n°63-99 modifiant et
complétant la loi n°6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs
et les locataires des locaux d'habitation ou à usage professionnel;
• Dahir n° 1-99-211 portant promulgation de la loi n° 64-99 relative au
recouvrement des loyers.
Les promoteurs sont surtout intéressés par les opérations de vente. Par ailleurs, Le
secteur locatif reste marqué par l’inadaptation de la législation, caractérisée par la
complexité et la lenteur de la procédure judiciaire.

Page 76
Il est à signaler que certains projets de texte, relatifs au secteur de la promotion immobilière,
ont été préparés et sont à diverses étapes d’approbation. Il s’agit de :
Projet de loi relatif à la copropriété des immeubles bâtis : ce projet a pour objectif de
dépasser les dysfonctionnements de la loi en vigueur en élargissant son champ
d’application et en introduisant de nouvelles dispositions ;
Projet de loi relatif à la VEFA ; ce projet vient soutenir les efforts de l’Etat en matière
de diversification de l’offre en logements ;
Projet de loi sur les constructions menaçant ruine qui vise à définir de façon précise
les attributions de chacune des parties concernées et la mise en place d’un fonds
dédié ;
Projet de décret sur le règlement de construction parasismique (R.P.S 2000) qui vise
l’actualisation du R.P.S 2000 en vigueur depuis 2002. Cette nouvelle version intitulée
"R.P.S 2000, version 2011", prend en considération les résultats d’enquêtes publiques
menées auprès des utilisateurs de ce règlement ;
Projet de décret sur le règlement parasismique des constructions en terre (RPCT 2011)
qui propose un règlement parasismique pour les constructions en terre.

1.1.6 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect juridique

Sur le plan juridique, il faudra s’assurer de la signification selon la législation des données
recueillies et leur impact sur l’entreprise.
Cette étude permettra de :
Relever les risques découlant des aspects juridiques ;
Déceler la position de l’entreprise par rapport à la concurrence ;
Préciser le mode d’obtention des marchés (le type de passation des marchés est libre
pour les marchés privés, par adjudication ou appels d’offre pour les marchés publics) ;
Il ressort de cette phase de prise de connaissance générale que le promoteur souffre d’un
problème structurel. Le promoteur apporte le terrain. Le terrain titré pourrait faciliter la
mobilisation du financement bancaire. Mais ce dernier resterait, dans l’affirmative, limité à la
valeur attribuée au TF relatif au terrain et loin d’achever les travaux de construction. Conclure
donc une vente après avoir achevé les travaux de construction et obtenu le permis d’habiter
s’avère pratiquement impossible. C’est pourquoi, le promoteur recourt à la technique des
avances des futurs acquéreurs pour qu’il puisse financer et achever les travaux de construction
de son immeuble. Pour ce faire, les promoteurs concluent un compromis de vente ou acte de
réservation, portant sur la vente d’un appartement, local, garage, …une propriété foncière à
construire, sur la base des plans autorisés. Ce compromis permet au promoteur d’encaisser
une partie du prix de vente. Or, sur le plan pratique, cette propriété foncière, objet du
compromis de vente, n’a aucune existence ni physique ni juridique. Ladite propriété n’est
reconnue qu’après l’achèvement des travaux, l’obtention du permis d’habiter et l’éclatement
du TF mère en TF parcellaires. La pratique du compromis, de réservation,…peu importe
l’appellation, constitue, donc, une opération sans fondement légal. A défaut d’un TF,
relatif à une propriété foncière à vendre, le compromis, non seulement, ne peut être inscris au
sein de l’ANCFCC, mais il est frappé d’une nullité absolue. Ces circonstances ont poussé le
législateur à instaurer la loi 44-00 relative à la VEFA afin de réglementer ce genre
d’opérations et d’apporter des solutions aux problèmes posés. La VEFA marocaine a prévu la
Page 77
conclusion de deux contrats : un CPV et un contrat définitif. Elle a également interdit le
versement des avances par l’acquéreur au promoteur avant la conclusion du CPV. Le
CPV ne peut être conclu qu’après l’achèvement des fondations au rez-de-chaussée.
Logiquement parlons, le prix de vente définitif, d’une propriété foncière à bâtir, est composé
d’un prix du terrain sur lequel la dite propriété sera construite et d’un prix relatif aux travaux
de constructions. Le promoteur, après avoir obtenu l’autorisation de construire et les plans
autorisés par la commune, se situe au niveau de la phase de l’ouverture du chantier et le
lancement des travaux de construction suivant le schéma du processus de la PI, ci-dessus.
Partons de là, n’est il pas aberrant voire injuste, de ne pas récompenser les efforts du
promoteur, qui a achevé deux principales phases du processus de la promotion
immobilière, par un encaissement d’une quote-part, raisonnable, du prix de vente ?
En outre, la VEFA vient obliger le promoteur à constituer une caution bancaire, jusqu’à
l’achèvement des travaux de construction et l’obtention du PH. En effet, le contrat de VEFA
doit obligatoirement mentionner un cautionnement. Une caution bancaire doit être
constituée par le promoteur, au profit de l’acheteur. Elle doit être égale aux versements que ce
dernier effectue par étape. Cette garantie assure à l’acheteur de retrouver ses fonds en cas de
non application du contrat (notion qui reste floue). Ce cautionnement prive le promoteur de
l’utilisation de ces fonds dans le financement des travaux immobiliers. Les sommes versées
seront déposées en banque à titre de caution. A quoi bon recevoir des avances, qu’au lieu
de les utiliser pour financer les travaux de construction, seront gelées dans un compte
bancaire ? Si ce cautionnement s’applique de plein droit sur une entreprise de PI de
droit privé, il en va différemment pour une entité publique. En effet, l’article 618-11 de la
VEFA, dispose que "ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 618-9, relatif au
cautionnement, les établissements publics et les sociétés dont le capital est détenu en totalité
par l’Etat ou toute autre personne de droit moral".
Par ailleurs, comment peut-on achever les fondations du bâtiment, pour juste conclure le
CPV, lorsqu’on a affaire à un complexe résidentiel ? Lorsqu’il s’agit d’un complexe
résidentiel, le promoteur construit par tranche les immeubles qui le composent, il ne peut donc
lancer la réalisation des fondations de tous les immeubles.

En outre, dans un souci de protéger l’acheteur de fausses promesses de la part de son

promoteur, la VEFA prévoit que l’acheteur peut inscrire une prénotation sur le TF de
l’immeuble en construction. Il indique ainsi qu’il va être propriétaire d’une partie de ce titre,
mais il n’existe alors qu’un seul titre lequel est en possession du promoteur : le titre mère.
Cette situation donne la possibilité, à un ou aux quelques acheteurs qui ont fait ce choix, et
qui sont arrivés à inscrire la prénotation, dans la mesure où la VEFA n’exige pas un accord
écrit du vendeur, de faire du chantage au promoteur. Après obtention des autorisations
administratives (PH et certificat de conformité), phase 6 du processus de la promotion
immobilière, le promoteur va éclater le TF mère en TF parcellaires (phase 7 du processus de
la promotion immobilière). Pour ce faire, le promoteur doit obtenir la main levée sur son
premier titre (titre mère), or si l’un des acheteurs refuse de lever sa prénotation, il peut
bloquer tout le processus de livraison des propriétés foncières.

Page 78
Ces pour ces raisons que la VEFA marocaine est pratiquement inapplicable au Maroc.
Nous proposons, ci-après, quelques recommandations pour remédier à ces problèmes :
Autoriser l’éclatement du titre mère, qui porte sur le terrain, en autant de titres
parcellaires qu’il existe de propriétés foncières, dès l’obtention de l’autorisation de
construire ;
Autoriser la conclusion du CPV dès l’obtention de l’autorisation de construire et
l’ouverture du chantier. Une telle mesure va permettre au promoteur de toucher une
avance en compensation de ses efforts fournis (apport du terrain et accomplissement
des deux phases du processus de la PI). Elle réduirait, également, la carence du
financement bancaire dans le secteur de la PI, surtout en faveur des PME du secteur ;
Substituer les entreprises de PI de droit privé à l’Etat en matière de l’obligation
de la constitution du cautionnement. L’Etat doit se porter garant des sommes
avancées par les futurs acquéreurs si le promoteur n’est pas en mesure d’achever la
construction. En contrepartie, les promoteurs de droit privé doivent constituer, au
profit de l’Etat, une hypothèque sur les TF. Une telle mesure cesserait la
discrimination du traitement en matière de la caution et mettrait sur le même pied
d’égalité les entreprises de PI de droit privé et celles de droit public, dans la mesure
où, comme nous venons de le voir, l’Etat favorise ses opérateurs immobiliers de droit
public en leur dispensant de l’obligation dudit cautionnement. Une telle mesure ferait
face à la faible implication des établissements de crédit dans le financement des
opérations de PI des PME ;
Renforcer le contrôle de l’encaissement des avances des futurs acquéreurs au profit du
promoteur. Pour ce faire, toute avance ou versement, des futurs acquéreurs, au fur et à
mesure de l’avancement des travaux de la construction, doit être accompagné d’une
note, en bonne et due forme, établie par un architecte, indépendant, attestant de
l’avancement réel des travaux ;
Prévoir l’application de la VEFA, d’une façon individualisée, sur chaque immeuble à
construire et non pas sur la totalité du projet dans le cas d’un complexe résidentiel ;
Prévoir la constitution de la prénotation sur les TF parcellaires, relatifs à chaque
propriété foncière composant l’immeuble à construire (après éclatement du TF mère).
Pour ce faire, il faut au préalable créer les tires parcellaires après avoir obtenu une
autorisation de construire.
Encourager les établissements de crédit à financer les projets de la promotion
immobilière dans une logique de partenariat durable surtout en faveur des PME.
La prise de connaissance générale des entreprises de PI permettrait à l’auditeur de s’épanouir
sur les particularités du secteur. Particularités que l’auditeur doit maitriser parce qu’elles lui
seront nécessaires dans la recherche des risques relatifs aux opérations de PI. Les moyens
utilisés pour cette première phase sont essentiellement les entretiens avec la direction générale
et les directions commerciales et d’exploitation.
Elle doit aboutir à l’établissement d’une note synthétique par activité décrivant les
particularités évoquées. Une telle étude sera appuyée par un examen analytique.

Page 79
1.2 La revue analytique
La revue ou les procédés analytiques sont des moyens d’information quantitative et
qualitative à objectifs spécifiques mais avec une limite particulièrement aberrante lorsqu’il
s’agit de la PI.

1.2.1 Objectifs et utilité de la revue analytique

Les procédures analytiques font partie des outils préconisés lors de la phase de prise de
connaissance de l’entreprise. Elles permettent, en effet, à l’auditeur de se faire une idée
suffisamment précise de l’activité, de la rentabilité et de la situation financière de l’entité
contrôlée. Elles permettent également à l’auditeur d’acquérir une compréhension suffisante de
la formation du résultat et des variations susceptibles de l’affecter, et de l’évolution de ce
résultat dans le temps par secteur d’activité ou ligne de produit.
La mise en œuvre de ces revues analytiques se fait à partir de :
Corrélations avec d’autres informations, issues ou non des comptes, d’entités
similaires ;
L’analyse des variations significatives ou des tendances inattendues ;
L’analyse des états de synthèse d’activité (lotissement, PI) et de résultat.
L’auditeur devra examiner ces différents documents par activité afin :
De déterminer l’importance du volume de chacune des activités dans l’ensemble de
celle de la société ;
De mesurer les variations par rapport à l’exercice précédent et par rapport aux
objectifs fixés par la direction lors de l’établissement du budget annuel et des comptes
prévisionnels ;
Et donc d’apprécier les tendances, notamment de la marge, par activité.

A ce stade, l’auditeur sera en mesure de sélectionner les affaires devant faire l’objet d’une
étude approfondie (temps d’écoulement élevé, ce qui pourrait justifier la constitution d’une
provision pour dépréciation des stocks, ou évolution inhabituelle des coûts moyens par mètre
carré, etc.). Il devra récupérer préalablement à son intervention une synthèse de l’ensemble
des chantiers existants. Ces chantiers sont par nature spécifiques, étant donné, les
particularités du secteur, et peuvent remettre en cause la pertinence de la revue analytique.

1.2.2 Limite de la revue analytique

Il est à noter que la revue analytique doit être maniée avec beaucoup de précautions lors
d’une mission effectuée au sein d’une entreprise de promotion immobilière. En effet,
l’activité immobilière se caractérisant par des données non récurrentes d’une année à l’autre
peut biaiser les résultats fournis par l’examen analytique.
La non récurrence de ces données est liée au fait que l’activité PI :
Est une activité dépendante des conditions climatiques. De ce fait, d’une année sur
l’autre, le chiffre d’affaires peut varier sensiblement du fait des aléas climatiques ;
Est sensible à la variation du coût de la main d’œuvre. La plupart des ouvriers qui
travaillent dans les chantiers touchent le salaire minimum interprofessionnel garanti
(SMIG). Ces dernières années, le SMIG connaît pratiquement, annuellement, une
révision à la hausse. L’activité de la PI est, également, sensible à la variation de
l’approvisionnement et du coût des matériaux de construction comme l’acier, le

Page 80
 béton, le ciment, le bois, les briques ou l’aluminium, ... De ce fait, d’une année sur
l’autre, les marges de l’entreprise peuvent se trouver affectées par ces variations de
prix. Ainsi, les contrats mentionnent, chaque fois que cela est possible, des clauses de
révision de prix qui permettraient de protéger ou de limiter les répercussions de
hausses de prix sur les marges de l’entreprise.

Recommandée dans le cadre d’une mission d’audit, la revue analytique ne suffit pas, à elle
seule pour appréhender l’audit d’une entreprise de promotion immobilière. La recherche
d’éléments probants passe par l’appréciation du contrôle de gestion du promoteur et par
l’orientation des entretiens avec les principaux interlocuteurs.

1.3 L’appréciation du contrôle de gestion

La recherche d’efficacité passe par la prise de connaissance de l’étendue des travaux effectués
par le contrôle de gestion. En fonction du degré de coopération de l’entreprise et de l’accès à
ces travaux, l’auditeur pourra éventuellement les utiliser pour sa propre mission (éléments
probants).
Parmi ces travaux, le contrôle de gestion, doit effectuer des rapprochements réguliers entre
comptabilité générale et comptabilité analytique. Ce contrôle consiste à retrouver à partir
de la comptabilité analytique, qui sert de base à la valorisation des travaux en cours, le résultat
de la comptabilité générale afin de s’assurer de l’exhaustivité de la comptabilité analytique.
Ce contrôle permet ainsi de rapprocher, sur la période auditée, le résultat analytique global
avec le résultat comptable. Tout écart entre ces deux résultats devra être analysé. Ce
rapprochement doit permettre également de détecter les écarts d’incorporation de frais fixes
liés à la sous ou la sur activité et aux mauvaises estimations budgétaires.
L’appréciation du contrôle de gestion, pour l’auditeur, se focalise, en particulier, sur :
L’analyse des écarts entre le budget initial et les prévisions à fin d’affaires réestimées
mensuellement ;
Les contrôles pratiqués sur la justification et l’évaluation des coûts restant à engager ;
Les actions entreprises, en cas de dérapage des coûts ou de retard d’exécution ;
Le suivi des fins de chantiers et notamment la levée des réserves et cautions, et les
réclamations présentées par les sous-traitants qui peuvent faire l’objet d’entretiens
avec les principaux responsables.

1.4 L’orientation des entretiens avec les principaux

interlocuteurs
Les entretiens de l’auditeur sont orientés vers les principaux interlocuteurs et sur la prise de
connaissance du système d’information.

Page 81
1.4.1 Rencontre avec les principaux interlocuteurs
Afin d’apprécier l’évaluation des opérations en cours, l’auditeur ne doit pas se trouver en
situation de connaissance limitée des affaires. La revue analytique à partir des documents
fournis par l’entreprise permet de palier partiellement à cet état.
Les visites de chantier sont également nécessaires à la compréhension des conditions de
réalisation des chantiers. Ces visites peuvent être effectuées dans le cadre ou en dehors de
l’opération de l’inventaire physique. Ce dernier constitue un élément indispensable pour les
travaux finaux, puisqu’il permet de quantifier et valoriser le stock final. C’est, aussi, une
opération qui conditionne aux yeux de l’administration fiscale la régularité des comptes.

Un tel inventaire doit être réalisé par des personnes qui n’ont pas de relation directe avec la
gestion quotidienne des stocks. La fiabilité de cet inventaire dépend de la procédure définie
et de la compétence du personnel alloué à cette opération. La sélection des projets à
inventorier obéit à certains critères. Parmi ces critères, on cite :

L’importance significative des projets ;

La nature des projets ; Un lotissement est différent d’une construction, et une
construction individuelle est différente d’un immeuble à usage collectif. Notre
sélection est dictée par l’ampleur du risque relatif à chaque projet (existence ou
non des clôtures, des restrictions d’accès, client défini ou non, …)
La situation géographique : un chantier proche d’un quartier marginalisé ou
des bidonvilles présente plus de risque ;
Le rythme d’achèvement : plus le rythme d’achèvement est élevé, plus le
risque de travaux à réaliser est important, notamment en matière de finition. De
même, un rythme trop lent peut générer des tensions sociales et peut même
rendre impossible la réalisation d’un tel inventaire et entraver, parfois, la vente
du projet ;
Le rythme des ventes : les projets dont la commercialisation n’a pas encore
été entamée présentent moins de risques, pour l’opération de l’inventaire, que
ceux dont la commercialisation est déjà lancée,
Toutefois, ces visites ne sont pas suffisantes. L’obtention de l’information passe avant tout
par les entretiens.
Les entretiens doivent être conçus pour permettre la confrontation des informations
obtenues auprès de personnes ayant des préoccupations différentes. Il est important de
soumettre une même information à différentes personnes de l’entreprise dont notamment le
responsable d’affaires, le contrôleur de gestion, le responsable comptable et la direction
générale (technique de recoupement d’informations).
D’autre part, les entretiens peuvent permettre de créer un certain climat de confiance lié à
l’intérêt que montre l’auditeur à l’activité de la société et aux difficultés rencontrées par les
différents interlocuteurs. Durant cet entretien, l’auditeur pourra également prendre
connaissance du système d’information.

Page 82
1.4.2 Prise de connaissance du système d’information
La prise de connaissance du système d’information est un élément fondamental du processus
d’approche par les risques. Il est d’autant plus important lorsque ce système d’information est
nouveau. C’est le cas du logiciel spécifique récemment installé, éventuellement, pour la
gestion des chantiers.
L’auditeur doit comprendre le fonctionnement du logiciel, son intérêt et ses objectifs. Il doit
tester sa fiabilité. Cette meilleure connaissance du système d’information lui permettra
d’identifier et d’évaluer de manière rigoureuse les risques d’anomalies significatives dans
les comptes.
S’agissant d’un domaine autre que l’audit et la comptabilité, l’auditeur peut faire appel à un
expert de son choix spécialisé dans les systèmes d’information. Ce dernier pourra ainsi l’aider
à comprendre le fonctionnement du système (système d’information complexe).
L’auditeur prendra en compte les mesures spécifiques mises en place par la société face aux
risques de vol, de malveillance interne ou externe, d’usages détournés ou d’accidents
(incendie, inondation) et la capacité de l’entreprise à restaurer une situation avant incident :
protection des données sensibles, développement des systèmes anti-intrusions, utilisation des
procédures d’authentification et de traçabilité, sauvegardes fiables et régulières des données.
A l’issue de cette phase de sa mission, l’auditeur a en pratique une grande partie des éléments
qualitatifs pour forger son opinion. S’il est certain que le recensement exhaustif des risques
sera difficilement atteint lors de la première mission, l’expérience permettra progressivement
d’y parvenir.
La prise de connaissance générale, de l’activité du promoteur immobilier, est une condition
nécessaire mais non suffisante. Elle doit être complétée par la prise de connaissance générale
des principaux projets de PI conclus par le promoteur.

Section 2 : Prise de connaissance générale des principaux

projets du promoteur
Une prise de connaissance générale d’une entreprise de promotion immobilière ne saurait être
complète sans une étude détaillée de ses projets. Ces derniers constituent en effet, le cœur de
son activité et devant faire l’objet d’une attention particulière lors d’une mission d’audit.
Compte tenu de leur nature, les projets immobiliers présentent des caractéristiques spécifiques
qui font leur particularité, nous citons notamment :
L’importance, en général, de la durée desdits contrats qui pose la difficulté de
l’affectation, suivant quelle méthode et à quel moment, des produits et des charges
aux périodes comptables sur lesquelles s’étend l’exécution du contrat ;
Les opérations immobilières font l’objet de beaucoup d’estimations comptables ;
La complexité de construction d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles ;
La particularité de chaque projet, qui change en fonction des exigences du marché
alors que les opérations industrielles traditionnelles sont répétitives et représentent
souvent des productions en série. Il en découle une impossibilité de réguler

Page 83
 l’activité en stockant la production comme peuvent le faire les industries qui
manufacturent des produits finis. Cette absence de flexibilité entraîne une autre
difficulté, celle de la gestion de la sous activité ;
La possibilité du promoteur de percevoir les revenus au fur et à mesure de
l’avancement des travaux effectués ;
Les risques liés à la valorisation des coûts qui y sont liés et de pouvoir les actualiser
de façon de plus en plus précise au fur et à mesure de l’avancement dans
l’exécution du projet.
A l’aide de la revue analytique et des entretiens, l’auditeur arrête les chantiers qui nécessitent
un examen détaillé.
Un tel examen, par affaire, permet :
De détecter les marges différant de façon significative de la marge moyenne de
l’activité ;
De déceler les variations significatives des coefficients de marges susceptibles de
révéler des erreurs de prévision ou des dérapages techniques de nature à remettre en
cause la fiabilité des estimations prévisionnelles ;
De relever les chantiers déficitaires devant faire l’objet de provisions pour pertes à
terminaison ; et
D’identifier les chantiers en cours les plus importants en terme de production et de
marge.

Cette analyse aboutit à la détermination de zones de risques liées aux variations des marges,
aux résultats déficitaires et aux affaires d’importance significative, sur lesquelles seront
orientés les contrôles.

Page 84
Chapitre 2 : Analyse des zones de risques

Cette étape consiste dans la recherche des risques non découverts par l’entreprise ou non
révélés au commissaire aux comptes et sur lesquels celui-ci doit forger son opinion et
s’assurer de leur transcription dans les comptes annuels conformément aux règles et principes
comptables en vigueur. L’analyse des zones de risques, dans une entreprise de promotion
immobilière, est fondée sur l’analyse des risques liés à l’activité du promoteur et aux options
comptables envisageables dans le cadre des opérations de PI.

Section 1 : Analyse des zones de risques liés à l’activité du

promoteur
L’analyse des zones de risques liés à l’activité du promoteur passe par l’évaluation du risque
inhérent, l’évaluation du risque lié au contrôle et par l’appréciation des risques divers liés à
son activité de promotion immobilière.

1.1 Evaluation du risque inhérent

On peut définir le risque inhérent comme étant la possibilité que, sans tenir compte du
contrôle interne qui pourrait exister dans l’entité, une anomalie significative se produise dans
les comptes.
Le risque inhérent prend en compte à la fois les éléments ayant un effet sur l’ensemble de
l’entreprise et ceux ayant un effet sur des comptes spécifiques. Dans la promotion
immobilière le risque inhérent est lié à :
La nature de l’activité dépendante des conditions climatiques pouvant entrainer une
baisse du volume d’activité notamment pour les activités de fondations et de gros
œuvres ;
Risque de ruine des immeubles riverains lors des travaux de terrassement ;
Aléas liés à la nature des terrains rencontrés dans les travaux de terrassement ou en
souterrain par exemple ;
Aléas liés à la variation de la productivité d’un sous-traitant à un autre ;
Les ventes dans le secteur immobilier s'étalent en général sur une longue durée, ce qui
génère des stocks importants de produits finis et il arrive parfois, notamment dans une
situation de crise, que des difficultés sérieuses dans la commercialisation et la
liquidation des produits apparaissent ;
Révision et actualisation des prix éventuelles ;
Un turn over et un absentéisme, notamment durant les fêtes religieuses, élevés de la
main d’œuvre ;

Page 85
 Des conditions de réalisation du chantier très incertaines. Il arrive que des problèmes
non appréhendés dans le budget soient découverts lors du commencement du
chantier ;
Etc.

Ces risques existent indépendamment de l’audit des états financiers. L’auditeur n’a aucun
pouvoir pour changer leur niveau ; il doit donc organiser son travail en les prenant en compte
et ainsi définir son plan de mission et son programme de travail. L’évaluation du risque lié au
contrôle lui permettra de déterminer les procédures d’audit à mettre en œuvre.

1.2 Evaluation du risque lié au contrôle

Le risque lié au contrôle peut être défini comme le risque qu’une anomalie significative ne
soit ni prévenue, ni détectée par le contrôle interne de l’entité et donc non corrigée en temps
voulu.
Le risque de contrôle dépend de l’efficacité de la conception et la mise en œuvre du contrôle
interne lié à l’information financière. Des modifications intervenues (personnel, logiciel, …),
par exemple, au niveau du système comptable et de procédures durant une période, affectent
généralement, l’efficacité du système du contrôle interne.
L’évaluation du risque lié au contrôle est fondée sur l’appréciation de l’environnement
général de contrôle interne afin de mettre en place les procédures de contrôle qui s’imposent.

1.2.1 Environnement général de contrôle interne

L’auditeur demande à la société si elle est dotée d’un service d’audit interne. Un tel service
permettrait à l’entreprise de s’assurer que les informations comptables et financières reflètent
avec sincérité l’activité de la société.
Il permettrait également de veiller à ce que les actes de gestion, la réalisation des opérations,
le comportement des collaborateurs s’inscrivent dans le respect de la réglementation et des
règles et principes directeurs auxquels la société se conforme. Ce service donne à l’auditeur
une base de contrôle mais ne garantit pas l’élimination totale des risques.
L’auditeur appréciera si le service d’audit interne possède des moyens et ressources
humains suffisants pour l’exercice de ses responsabilités : mesure de la performance du
personnel de l’audit interne, degré de motivation des auditeurs internes, niveau de
compétences, charge de travail par rapport aux ressources humaines disponibles et niveau de
rotation du personnel.
Il appréciera également si le service d’audit interne dispose des moyens techniques et
financiers suffisants pour l’exercice de ses responsabilités.
Un contrôle interne efficace réduit le risque de contrôle mais ce dernier n’est jamais nul car
les procédures ne peuvent jamais fournir la certitude que toutes les erreurs sont évitées ou
détectées.

Page 86
1.2.2 Procédures de contrôle
En réponse à l’évaluation des risques, l’auditeur externe met en place des procédures d’audit
appropriées. Il effectue des tests de procédures. Pour cela, il aura préalablement recensé les
points forts et surtout les points faibles du service d’audit interne. Les tests ont pour objectif
de valider l’existence de points forts et d’en mesurer l’impact réel sur la couverture de
risques. Ils permettent également d’apprécier le niveau des éventuels points faibles qui ne
pourraient pas couvrir le promoteur des divers risques de son activité.

1.3 Les risques divers de l’activité de l’entreprise

Les risques divers de l’activité d’une entreprise de promotion immobilière sont multiples. Ils
peuvent être liés à l’exécution des travaux, ce qui engendre des risques en matière de suivi des
chantiers depuis le lancement des travaux jusqu’à leur réception. Ils peuvent également revêtir
la forme des risques financiers liés aux opérations de PI ou encore des risques liés à des
activités nouvelles. Ces risques touchent en particulier les entrepreneurs.

1.3.1 Les risques liés à l’exécution des travaux

Les principales difficultés, pour un entrepreneur, qui surviennent pendant l’exécution des
travaux concernent les conséquences de l’augmentation de la masse des travaux ou des
changements dans leur importance, en termes de :
La modification de la masse des travaux. Ce qui entrainera une prolongation du délai
et une indemnisation des entrepreneurs ;
Travaux supplémentaires dans les marchés à prix forfaitaire ;
Non paiement des travaux.
Il est à noter que ce cas est très rare sur le plan pratique dans la mesure où la majorité
des promoteurs sont des promoteurs non entrepreneurs.

1.3.1.1 La modification de la masse des travaux

Il arrive fréquemment qu’en cours de chantier, le maître d’ouvrage modifie son projet initial
ou substitue à l’ouvrage prévu un ouvrage tout à fait différent. L’entrepreneur peut donc se
trouver confronté soit à une augmentation où à une diminution de la masse des travaux. Il
pourra alors prétendre dans ce cas à une prolongation du délai d’exécution, dans certains cas à
une indemnisation ou beaucoup plus rarement à la résiliation du marché.
Dans tous les cas, pour voir comment les parties ont décidé de traiter les conséquences de
telles situations, il faut se reporter aux clauses du contrat. Ce risque concerne surtout les
marchés publics et les entrepreneurs.

1.3.1.2 Le paiement des travaux supplémentaires dans un contrat à

prix global et forfaitaire
Rappelons que le prix des travaux peut être, selon le choix du maître d’ouvrage, établi à prix
unitaire (par application de prix unitaire aux quantités réellement exécutées) ou à prix
forfaitaire (lorsque le prix convenu entre les parties est indépendant des quantités réellement
mises en œuvre).

Page 87
Lorsqu’un entrepreneur s’est chargé de la construction à forfait d’un bâtiment d’après un
plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol (le promoteur), il ne peut demander aucune
augmentation de prix, ni sous prétexte de l’augmentation de la main d’œuvre ou des
matériaux, ni sous celui de changements ou d’augmentation faits sur ce plan, si ces
changements n’ont pas été autorisés par écrit.
Le prix forfaitaire est donc celui par lequel l’entrepreneur s’engage irrévocablement à
exécuter les travaux qui lui sont confiés au prix convenu, les aléas, bons ou mauvais, de
l’exécution étant à son bénéfice ou à sa charge. Le prix global et forfaitaire peut néanmoins
faire l’objet d’une actualisation ou d’une révision.

1.3.1.3 Le droit à paiement de l’entreprise dans le cadre d’un marché

forfaitaire
L’entrepreneur n’a droit à une rémunération supplémentaire, que s’il est établi que les
modifications ont été commandées et acceptées par le maître d’ouvrage sachant que :
L’accord verbal est exclu ;
L’acceptation et l’établissement de l’ordre de service par l’architecte ne sont pas
suffisants ;
La passivité du maître d’ouvrage informé ne peut être assimilée à une autorisation.
La première conséquence de ce risque consiste en une dérive des coûts de toute nature. Il
s’agit de:
La réalisation d’études complémentaires ;
La mise en œuvre de moyens techniques supérieurs aux prévisions ;
L’allongement de la durée de location du matériel ainsi que des coûts de main
d’œuvre.
La deuxième conséquence réside dans l’application de pénalités de retard puisque dans la
plupart des cas, les contrats (passés entre le promoteur/non constructeur et l’entrepreneur)
sont assortis de clauses relatives à ces pénalités de retard. Enfin, il n’est pas rare que des
litiges naissent de telles situations. Et ce tout au long du chantier.

1.3.2 Les zones de risques en matière de suivi des chantiers

Les responsables de chantiers dans les entreprises de PI sont confrontés, de plus en plus, à une
gestion administrative et financière rigoureuse de leurs chantiers, à défaut ils peuvent exposer
l’entreprise à des risques financiers significatifs. L’auditeur doit donc être en mesure
d’évaluer la qualité du suivi administratif et financier des chantiers.
Il est inévitable de procéder à l’identification des zones de risques susceptibles d’influer sur le
déroulement des chantiers.
Il existe deux catégories de risques : les risques liés à la gestion de la société et les risques
relatifs au déroulement des chantiers. Ces derniers se distinguent selon plusieurs
catégories :
Les risques techniques : l’évolution des techniques et des procédés de fabrication conduit
parfois les entreprises à effectuer des travaux pour lesquels elles ne disposent pas de tout le

Page 88
savoir faire nécessaire. Les risques rencontrés dans ce type de chantier sont une sous-
estimation initiale des coûts et des temps de réalisation résultant d’une erreur du bureau
d’études, pouvant conduire à des dépassements budgétaires.
Les risques liés à l’environnement : des chantiers se déroulant au Maroc ou à l’étranger
peuvent donner lieu à des conditions climatiques difficiles ou à une intervention dans un
environnement inhabituel. Il est à noter également le développement croissant des règles pour
protéger l’environnement : le traitement des déchets, l’acoustique, …
Les risques liés à la décentralisation géographique des projets : cette décentralisation, due
à la nature même du métier, engendre de nombreux problèmes liés à la remontée de
l’information en provenance des chantiers. Ce problème a été en partie résolu, dans la
plupart des sociétés organisées, par la mise en place d’un rapport de chantier journalier
récapitulant l’ensemble des informations en matière de main d’œuvre, réceptions de
marchandises ou de prestations ou travaux effectués et par la conception d’une comptabilité
analytique par chantier.
Les risques sociaux : insuffisance du respect de la législation sociale ce qui peut engendrer
des recours abusifs à la main d’œuvre intérimaire, des heures supplémentaires nombreuses
pour respecter les délais, etc.
Les litiges : les sociétés sont engagées dans des procès ou litiges qui sont dans le cours
normal de leurs activités. Les risques sont évalués et provisionnés selon une méthode
comparable à celle des exercices précédents basée sur les retours d’expérience et l’analyse des
directions et conseil juridique de la société.
Les conséquences d’un litige entre une entreprise et son client sont, par définition, difficiles à
apprécier et à valoriser. Un litige, peut remettre en cause le recouvrement des créances,
provoquer des coûts supplémentaires liés à la dérive dans le temps du chantier et à
l’application de pénalités de retard éventuelles.
Au-delà de ces risques courants, un litige technique peut aboutir à la résiliation du contrat.
Dans ce cas extrême, l’auditeur devra apprécier les conséquences :
Du risque financier sur la totalité des dépenses engagées ;
Et si une procédure judiciaire ou arbitrale est engagée, du paiement de dommages et
intérêts et de perte de production.

Les indicateurs de tels litiges pourront être le retard de recouvrement des créances, le non
paiement des sous-traitants, l’arrêt des travaux, la dérive des coûts, ou les dossiers
contentieux ouverts par les conseils de l’entreprise (avocats, experts,…).

1.3.3 Les risques liés à la réception des travaux

Avant d’évoquer la réception des travaux, il faut aborder les risques qui naissent à la fin du
chantier.

Page 89
1.3.3.1 La fin de chantier
La fin d’un chantier présente, pour un promoteur-entrepreneur, des risques liés au
démantèlement de la structure opérationnelle chargée de l’affaire et à la démobilisation du
responsable.
Il s’agit d’une phase où certaines charges spécifiques peuvent apparaitre et avoir été omises
dans les estimations.
La remise en état du site des travaux peut également entraîner des dépenses. Il peut, à ce
propos, dans certains types de chantier, être prévu des pénalités propres à certaines
dégradations. La levée des réserves émises par le maître d’ouvrage entraînera nécessairement
un coût qui doit être chiffré et risque d’avoir été négligé. L’auditeur devra donc mener une
action spécifique sur les affaires en fin d’exécution pour déceler ces risques et confirmer
l’évaluation qui en a été faite.
Pour cela, l’entretien avec les responsables d’affaires, la consultation des rapports ou procès
verbaux du chantier, et des procès verbaux de réception seront d’une grande utilité.

1.3.3.2 La réception des travaux

La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou
sans réserve, et constate que l’entrepreneur a accompli son engagement contractuel.
Elle comporte des effets juridiques et financiers de la plus grande importance pour le maître
d’ouvrage et l’entrepreneur. Il est donc nécessaire à l’entreprise et à l’auditeur qui la contrôle
de prendre connaissance de la réglementation de celle-ci.
La réception sans réserves exonère l’entrepreneur de toute responsabilité pour les désordres
apparents. S’agissant de la réception avec réserves, les défauts apparents (désordres de
conformité ou malfaçons) ne peuvent être indemnisés au titre de la garantie de parfait
achèvement que s’ils sont mentionnés dans le procès verbal de réception.
Les dommages ou défauts de conformité non apparents à la réception et qui se révèlent dans
l’année qui suit, sont notifiés par écrit à l’entrepreneur par le maître de l’ouvrage. Ces
notifications ont pour fonction de maintenir les droits du maître de l’ouvrage à recevoir un
ouvrage conforme aux spécifications du contrat et aux règles de l’art.
Les réserves permettent donc de prolonger la responsabilité contractuelle des constructeurs
tant qu’elles ne sont pas levées.
Le maître de l’ouvrage peut refuser la réception si les travaux ne sont pas achevés, ou si les
vices de conception ou de construction sont trop importants. Pour obliger les entrepreneurs à
remédier aux vices de construction ou de conception, les réserves doivent revêtir une certaine
importance au regard de l’ensemble des travaux.
En ce qui concerne les réserves mineures, elles ne peuvent empêcher la réception de produire
ses effets. Dans ce cas, il est possible de déduire du décompte les sommes nécessaires à la
réparation des malfaçons.

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On distingue entre plusieurs catégories de réserves :
Les réserves fondées sur l’exécution de futures épreuves. Elles ne sont levées que si
ces épreuves s’avèrent concluantes ;
Les réserves dues à l’inexécution de certaines prestations initialement prévues et qui
n’ont pas été réalisées au jour de la réception. Le maître de l’ouvrage peut décider de
prononcer la réception, l’entrepreneur devant exécuter ces prestations dans un délai
déterminé. Un nouveau procès verbal devra être dressé ;
Les réserves pour malfaçons : les entrepreneurs doivent y remédier dans un délai fixé
par le maître de l’ouvrage en fonction de la nature ou de l’importance des travaux à
exécuter ;
Lorsque le délai de garantie contractuelle arrive à terme sans que les réserves soient
levées, l’entrepreneur reste soumis à l’obligation de ladite garantie.
La réception permet également au maître de l’ouvrage de vérifier la qualité apparente du
travail fourni et d’exiger des réfections si les travaux :
Ne sont pas conformes aux stipulations du contrat ;
Ne sont pas exécutés suivant les règles de l’art.
Les effets, d’une telle réception, sont de deux ordres :
Elle permet le transfert de la garde de l’ouvrage ;
Elle constitue le point de départ des responsabilités et garanties légales à savoir :
• Garantie des vices cachés ;
• Garantie décennale.
La garantie des vices cachés
Le promoteur immobilier est tenu, envers l’acquéreur, ses clients, d’une obligation de garantie
des vices cachés, qualifiée de la garantie de parfait achèvement en France, par opposition aux
vices apparents, c’est à dire ce dont l’acheteur a eu connaissance, ou qu’il aurait pu facilement
connaître. Cette garantie s’étend jusqu’aux 365 jours après la délivrance. En effet, l’article
573 du DOC dispose que : « Toute action résultant des vices rédhibitoires, ou du défaut des
qualités promises, doit être intentée, à peine de déchéance : pour les choses immobilières,
dans les 365 jours après la délivrance ».
La garantie décennale
Le DOC ne parle pas d’une garantie décennale, mais plutôt d’une responsabilité décennale.
Pour beaucoup de personnes, la responsabilité décennale incombe au vendeur, en l’occurrence
le promoteur. Mais, ce n’est pas toujours le cas. En effet, l’article 769 (modifié, le. 3
décembre 1959) du DOC dispose que : « L'architecte ou ingénieur et l'entrepreneur chargés
directement par le maître (d’ouvrage) sont responsables lorsque, dans les dix années à partir
de l'achèvement de l'édifice ou autre ouvrage dont ils ont dirigé ou exécuté les travaux,
l'ouvrage s'écroule, en tout ou en partie, ou présente un danger évident de s'écrouler, par
défaut des matériaux, par le vice de la construction ou par le vice du sol ».
Il ressort de cet article que la responsabilité décennale incombe aux personnes chargées
directement de l’exécution des travaux ; savoir l'architecte ou ingénieur et le

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promoteur/constructeur. De ce fait, si le promoteur fait construire l’immeuble par une autre
entité (entrepreneur), c’est cette dernière qui sera tenue de la responsabilité décennale.
En outre, le législateur marocain limite la garantie décennale aux seuls défauts de
construction ou de conception qui ont entraîné un effondrement ou un risque avéré
d’effondrement. Ce risque doit d’ailleurs être justifié par un bureau de contrôle. Les autres
vices comme les fissures dans les murs ou les défauts de câblage électrique ne sont pas
couverts par la garantie. Le cas de l’étanchéité est plus délicat, car ce défaut n’est couvert par
la garantie que dans la mesure où il est démontré qu’il cause un risque de rouille des
structures métalliques et donc d’effondrement du bien immobilier. Et encore, cette
interprétation n’est pas partagée par tous les professionnels.
Si en France la garantie décennale est obligatoire dans le secteur des BTP, au Maroc, cette
garantie n’est exigée que dans le cas des marchés publics des OST (organismes sous tutelle du
ministère de l’Habitat) ou encore de l’ONEE (Office national d’électricité et de l’eau)
lorsqu’il construit un château d’eau. Et pour le privé, le groupe Addoha est l’un des rares
promoteurs à en faire un argument de vente pour ses programmes de logements sociaux.
Par ailleurs, certains amendements à la loi sur la VEFA sont proposés par certains
professionnels du secteur afin de rendre l’assurance décennale obligatoire. La raison, d’une
telle assurance, est que les différents corps de métier chargés de la construction
(entrepreneurs, architecte et ingénieur) n’ont pas une assise financière leur permettant de faire
face aux grosses réparations.
Outre les garanties mentionnées ci-dessus, il existe une autre garantie obligatoire ; dite la
garantie de remboursement.
La garantie de remboursement
En sus des garanties de droit commun (livraison, garantie pour cause d’éviction, etc.), l’article
618-9 de la loi n°44-00 oblige le vendeur à constituer au profit de l’acquéreur une caution
bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à
l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat. Cette caution,
instaurée par le législateur, afin de protéger l’acquéreur de certains aléas. En effet, l’acquéreur
pourrait se trouver financièrement démuni face à un vendeur défaillant mis en
redressement ou liquidation judiciaire. De même, des circonstances économiques diverses
peuvent provoquer l'arrêt de la construction et ruiner les espoirs de l'acquéreur de disposer
de son bien. Cette garantie prend fin à l’établissement du contrat définitif de vente. Il convient
de remarquer que l’article précité ne fixe par les seuils ou le montant de cette garantie.
Par ailleurs, une telle exigence, a malheureusement constitué une entrave à l’application de
la loi relative à la VEFA. Sur le plan pratique, rares sont les promoteurs immobiliers qui
concluent des ventes sur plan réglementées par la loi 44-00. Aucun promoteur n’accepterait
de verser les avances reçues pour constituer une caution bancaire. Il sera judicieux, pour
n’importe quel promoteur, de les utiliser plutôt dans le financement des travaux de
construction. Il est, également, à noter que la loi 44-00 a institué une autre assurance au profit
de l’acquéreur, uniquement, sur les propriétés foncières immatriculées. En effet, l’article
618-10, de la loi 44-00, a offert à l’acquéreur la possibilité de constituer une prénotation. La
prénotation est une mention d’une formalité provisoire et conservatoire portée au TF
dans l’attente d’une inscription définitive. Elle a pour but de sauvegarder certains droits
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prétendus par son bénéficiaire à l’encontre de tous les actes de disposition que le propriétaire
inscrit aurait conclus frauduleusement et de mauvaise foi. Dès la mention de la prénotation, il
est interdit au conservateur de délivrer au vendeur le duplicata du titre foncier. En d’autres
termes, le TF sera grevé de charge et le promoteur, dans ce cas, ne saurait vendre son
immeuble. Il est vrai que l’article 618-10, de la loi 44-00, stipule que l’inscription, par
l’acquéreur, d’une telle prénotation nécessite l’accord du vendeur, mais si un acquéreur, ayant
un droit se limitant pratiquement à un appartement, arrive à l’inscrire sur le TF, dans la
mesure où la VEFA n’a pas qualifié l’accord du vendeur d’une autorisation expresse et écrite,
peut bloquer, comme nous l’avons vu, la vente de tout l’immeuble. C’est un autre point qui
a alourdi l’applicabilité de la VEFA marocaine. A notre sens, au lieu de constituer une
prénotation sur le titre mère (titre qui porte sur tout l’immeuble), pourquoi ne pas la constituer
sur les TF parcellaires (après éclatement du TF mère) (chose qui n’existe pas dans l’état
actuel des choses au Maroc, dans la mesure où la reconnaissance des travaux de construction
n’est possible qu’après leur achèvement par rapport aux plans architecturaux autorisés).
L’acquéreur achète pratiquement sur plan un appartement et jamais tout l’immeuble. Est-il
plausible de lui accorder un droit sur la totalité de l’immeuble ? Droit qui se traduirait par
un risque financier.

1.3.4 Les risques financiers liés à certains projets

Les risques financiers liés à certains projets sont relatifs aux réclamations, la rémunération des
travaux supplémentaires (cas des entrepreneurs), la non récouvrabilité des créances et aux
délais et pénalités de retard.

1.3.4.1 Les risques liés aux réclamations

La pratique montre, en effet, que les entreprises sont fréquemment amenées à déposer un
mémoire en réclamation à la fin de la réalisation d’un chantier. Il peut s’agir de réclamations
amiables, qui aboutissent avec le maître d’ouvrage à la signature d’un accord transactionnel,
ou de réclamations contentieuses. Souvent, le montant des réclamations porte sur des enjeux
financiers significatifs.
Eu égard au nombre de réclamations en cours, une revue doit être réalisée par l’auditeur
visant à répertorier de manière exhaustive les réclamations en cours et à préciser leur montant
et leur date de recouvrement probables estimés par la direction. Par prudence les réclamations
ne sont pas comptabilisées par l’entreprise (entrepreneur) sauf si elles sont expressément
acceptées par le client (ce dernier, promoteur non entrepreneur, devrait, par contre, les
provisionner).
De ce fait, il est fréquent que les aléas rencontrés en cours de marché suscitent une demande
réclamatoire de règlement auprès du maître d’ouvrage, notamment en cas de changements non
prévus au cadre contractuel initial et ayant occasionné des coûts supplémentaires.
Au-delà des déclarations fournies par les dirigeants de l’entreprise sur les réclamations en
cours, le réviseur doit aussi s’appuyer sur les réponses obtenues aux circularisations des
avocats pour les affaires en phase contentieuse. Il peut enfin obtenir une lettre d’affirmation

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des dirigeants. C’est pourquoi, il devient souhaitable d’intégrer à sa démarche l’analyse du
processus de traitement des réclamations par l’entreprise.

1.3.4.2 Les risques liés aux rémunérations des travaux

supplémentaires
Ce point a été abordé au 1.3.1 risques liés à l’exécution des travaux de la présente section. Il
touche le cas de l’entrepreneur.

1.3.4.3 Les retards de recouvrement et créances incertaines

Le risque de non recouvrement d’une fraction ou de la totalité de la créance client doit faire
l’objet de contrôles particuliers. Les clients présentent un risque de défaillance. C’est la
raison pour laquelle l’entreprise effectue au préalable une étude de solvabilité. L’auditeur
devra être vigilant sur le respect des délais de règlement, notamment des nouveaux clients
relevés lors de la phase de prise de connaissance des activités de la société. L’examen d’une
balance âgée par client ou par affaire permet en général de déceler rapidement le risque client
et les retards de paiement.
Les retards de paiement sont, éventuellement, réglementés dans le contrat. En plus, ils ont été
abordés dans le cadre de la loi n°44-00, sur la VEFA. En effet, ladite loi instaure des pénalités
de retard, à hauteur de 1% par mois de retard, sans dépasser 10% annuellement, pour tout
paiement effectué, hors délai, par le client. En effet, l’article 618-12, de la loi citée, dispose
qu’ "en cas de retard dans le paiement tels que prévus pour chaque phase, l’acquéreur est
passible d’une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans
toutefois dépasser 10% par an "
Par ailleurs, pour les marchés publics, eu égard aux règles de paiement, si la créance n’est pas
certaine dans son principe ou si certaines règles de formalisme ne sont pas respectées la
créance ne sera pas payée au final (ou le mandat ne sera pas émis par l’établissement public).
L’auditeur, sensibilisé aux notions de mandatement et de paiement spécifiques aux marchés
publics, sera plus à même de conclure sur le risque clients.

1.3.4.4 Les délais et pénalités de retard

La loi n°44-00, sur la VEFA, dispose dans son article 618-12 qu’" en cas de retard dans la
réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, le vendeur est passible d’une
indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an ".
Il ressort de cet article que le promoteur, à l’instar de l’acquéreur, est passible, en cas de
retard, dans l’exécution des travaux par son entrepreneur, d’une pénalité de 1% par mois
plafonnée à 10% par an.
Mais, les contrats prévoient généralement l’application de pénalités en cas de retard,
beaucoup plus sévères, dans l’exécution des travaux.
Le responsable d’affaires doit être extrêmement vigilant sur le respect de ces délais, et
signaler les retards qui ne sont pas de son fait et dus en particulier aux entreprises des autres
corps d’état. En effet, il pourrait se voir appliquer des pénalités grevant la rentabilité finale du
projet.

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L’auditeur ne doit pas négliger l’éventualité de telles charges qui sont rarement prises en
compte à l’avance par le promoteur. Il en est de même pour une activité nouvelle que le
promoteur éprouve une difficulté de tout prévoir.

1.3.5 Les risques liés à des activités nouvelles

Les activités ont été découvertes par l’auditeur lors de la première phase de revue analytique
et d’entretiens. Le développement d’activités nouvelles comporte certains risques liés à
l’absence d’expérience de l’entreprise et notamment :
Une maitrise technique insuffisante susceptible d’entrainer des malfaçons ou des
retards d’exécution avec toutes les conséquences liées aux éventuelles réparations,
pénalités, procédures judiciaires ou résiliation de contrat ;
La difficulté de maitriser les coûts liés à la méconnaissance du coût des fournitures,
des temps d’exécution et aux conséquences des problèmes techniques.

Les activités nouvelles peuvent nécessiter des hommes nouveaux dans l’entreprise. Ces
derniers peuvent ne pas être familiarisés avec le système de gestion des affaires et ne pas
maitriser tous les aspects de la procédure de ré-estimation.
La diversification des activités, porteuses d’espoirs de croissance pour l’entreprise, doit donc
faire l’objet de diligences particulières de la part de l’auditeur qui doit en évaluer les risques
afin de mettre en œuvre les procédures d’audit adéquates.
Tels sont les risques liées à l’activité du promoteur. Qu’en est-il de ceux relatifs aux options
comptables offertes au promoteur dans le cadre des projets de PI de longue durée.

Section 2 : Analyse des zones de risques liés au traitement

comptable des opérations de PI
Les projets de PI de longue durée se caractérisent par plusieurs spécificités comptables. Ces
spécificités donnent lieu à des zones de risques que l’auditeur doit contrôler lors de sa
mission. Nous focaliserons nos efforts dans cette partie sur les différents risques comptables.
Les normes marocaines préconisent trois méthodes de comptabilisation des projets de PI à
long terme. Les risques diffèrent selon que l’on est face à la méthode de l’achèvement, de
l’avancement des travaux ou des bénéfices nets partiels.

2.1 Les risques liés à l’adoption de la méthode à l’achèvement

Suivant la méthode à l’achèvement, rappelons le, les produits sont constatés seulement quand
le contrat est terminé (ou présente un degré substantiel d’avancement, c'est-à-dire
pratiquement lorsque des opérations d’importance mineure restent à réaliser : mise à jour du
TF par exemple). Les coûts s’accumulent dans les comptes pendant le déroulement du contrat,
mais le profit n’est déterminé qu’au moment où le contrat est terminé. Les en-cours se
rapportant au projet de PI à terme sont valorisés au coût de production et constatés à la clôture
de chaque exercice. L’exécution partielle du contrat est ainsi sans incidence sur le résultat.

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De cette définition, on détecte, d’ores et déjà, deux risques majeurs liés à cette méthode et qui
pourrait avoir un impact sur les états financiers :
L’appréciation de l’achèvement du contrat ; et
L’évaluation des en-cours de production à la fin de l’exercice.
C’est pourquoi l’auditeur, en ce qui concerne l’enregistrement des produits, doit s'assurer que:
La société a obtenu le procès verbal de réception des travaux ;
Les travaux comptabilisés dans les produits correspondent à ceux des contrats de vente
signés par le client.
Par ailleurs, l’auditeur doit, quant à l’enregistrement des charges, avoir l’assurance que :
Les charges relatives à un contrat non terminé sont correctement valorisées et
comptabilisées en travaux en cours et examinées périodiquement de façon à étudier la
nécessité d'une dépréciation ;
Lors de la clôture d'un contrat, toutes les charges relatives à celui-ci ont été
comptabilisées et en particulier les charges inhérentes à d'éventuelles réserves figurant
dans le procès verbal de réception des travaux.

2.2 Les risques liés à l’utilisation de la méthode à

l’avancement
Comme son nom l’indique, cette méthode dans ses deux variantes veut à ce que le résultat
dégagé des travaux déjà effectués soit comptabilisé au fur et à mesure et ce suivant un
pourcentage d’avancement. Dès lors se pose le problème de l’appréciation du degré
d’avancement qui peut être calculé suivant deux méthodes :
Le rapport entre le coût des travaux exécutés à la clôture et le coût total prévisionnel à
terminaison ; ou par des
Mesures physiques permettant d’évaluer le volume des travaux ou services exécutés.
L’auditeur doit veiller à ce que :
L’entreprise satisfait aux conditions de l’adoption de la méthode à l’avancement ;
Au niveau de l’enregistrement des produits :
• Les travaux comptabilisés en produits d'exploitation correspondent bien à des
contrats signés avec les clients à la date de clôture de l'exercice ;
• Les demandes d'avance de démarrage ou d'approvisionnement n'ont pas fait
l'objet d'un enregistrement en produit ;
• Les demandes de paiement des retenues de garantie ne font pas l'objet d'un
double enregistrement en produits, l'un à l'enregistrement des situations et
mémoires, l'autre lors de la demande de paiement. Cette anomalie ne peut
avoir lieu si l'entreprise a substitué à ces retenues de garantie une caution
bancaire (Cas de l’entrepreneur).

Page 96
 Au niveau de l’enregistrement des charges :
• Le taux d'avancement des contrats déterminant le niveau de prise en compte
du résultat est calculé de façon satisfaisante et qu'il est compatible avec
l’avancement réel des travaux ;
• Les coûts enregistrés en charges et en travaux en cours sont cohérents avec le
taux d'avancement des travaux. Il faut notamment vérifier que le rapport entre
le taux d'avancement technique et le taux d'avancement retenu est
raisonnable ;
• La marge prévisionnelle qui correspond à la différence entre le coût de
revient prévisionnel des contrats et le prix de vente prévisionnel est
correctement et régulièrement révisée. Il n’y a pas une anticipation de
marge.
Ce dernier point est illustré par l’exemple ci-après :
Le promoteur Z réalise un chantier caratérisé par les données économiques ci-dessous :
Prix de vente Coûts engagés Marge brute HT Frais engagés Marge nette HT
HT HT avant ouverture
10 000 kdh 8 200 kdh 1 800 kdh 800 kdh 1 000 kdh soit
10%
Le tableau et le graphique ci-après récapitulent les résultats dégagés aux différents stades de
la constrcution :

En Kdh
Appels de
Comparatif
% appels fonds Coûts Marge
Stade "Marge
de fonds cumulés Déboursé engagés nette
avancement nette/Marge
cumulés passés en cumulés dégagée
définitive"
CA
Fondations 25% 2 500 300 1 100 1 400 140%
Gros œuvre 40% 4 000 2 300 3 400 600 60%
Hors d'eau 60% 6 000 1 100 4 500 1 500 150%
Hors d'air 75% 7 500 1 800 6 300 1 200 120%
Equipement 95% 9 500 2 200 8 500 1 000 100%
Livraison 100% 10 000 500 9 000 1 000 100%

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Cet exemple illustre les travers de la méthode de l’avancement.. Le dégagement de marge
n’est pas régulier et est supérieur à la marge totale dès le début de vie du chantier. Une marge
supérieure au résultat définitif est dégagée à plusieurs étapes de la construction. Lorsque le
niveau d’activité
vité est maintenu ou augmente, les résultats sont assurés par les chantiers
entrants. En revanche, en cas de régression d’activité,, même s’il reste des immeubles à
construire il ne reste plus de quoi produire de la marge.
marge
Il est question d’une anticipation de marge. C’est pourquoi, les entreprises de promotion
imobilière doivent s’assurer que le résultat
résult qu’elles expriment n’excède pas la quote-part
quote au
stade d’avancement du résultat prévisionnel à fin de chantier.
Outre l’anticipation de marge, la méthode d’avancement
d’avancement peut être dangereuse avec un risque
de non sincérité des comptes selon le degré d’avancement des chantiers en cours. La quote-
quote
part de marge intégrée dans les comptes à certaines étapes d’avancement conduit à un
transfert inéluctable sur les exercices
exe futurs de pertes comptables.
Cet aspect
ect n’est pas sans poser de sérieux
sér ux problèmes. En effet, outre le fait que le respect du
principe de prupence et de l’objectif de l’image fidèle sont complètement bafoués, la prise en
compte de résultats erronés peut
peut entrainer, dans certains cas, la mise en distribution de
dividendes fictifs.. Les dirigeants, mais également les experts comptables et les commissaires
aux comptes pourraient engager leur responsabilité.
Après avoir pris connaissance de l’activité du promoteur
pr moteur et de ses contrats, évalué le système
de contrôle
ntrôle interne du promoteur et identifié les risques qui en découlent,, l’auditeur procède
au contrôle des
es comptes du promoteur.

Page 98
Chapitre 3 : Le contrôle final des comptes
Les diligences d’audit réalisées au niveau du contrôle des comptes dépendent de l’évaluation
du contrôle interne. Mais, cette évaluation ne doit surtout pas écarter les limites des systèmes
de contrôle interne. Parmi, ces limites on peut citer :

Le coût d’un contrôle interne ne doit pas excéder les avantages escomptés de ce
contrôle ;
Le risque d’erreurs humaines dues à la négligence, à la distraction, aux erreurs de
jugement ou à la mauvaise compréhension des instructions, ne peut être totalement
éliminé ;
La possibilité que les procédures ne soient pas adaptées en raison de l’évolution de la
situation et donc qu’elles ne soient plus appliquées ;
L’éventualité qu’une personne chargée de réaliser un contrôle abuse de ses
prérogatives : par exemple un membre de la direction passant outre le contrôle ; etc.
Le contrôle des comptes commence par la sélection des chantiers à auditer, en passant par
certains contrôles généraux pour arriver à valider les produits et les charges des principaux
contrats. Le contrôle des comptes s’articule, ensuite, sur l’étude des options comptables
choisies par le promoteur et finit par des procédures d’audit complémentaires de certaines
provisions pour risques et charges.

Section 1 : Méthodologie d’audit relative aux projets de PI

1.1 La sélection des chantiers à analyser

Face à une mission d’audit au sein d’une entreprise de promotion immobilière, l’auditeur doit
faire face à multiples obstacles : chantiers décentralisés géographiquement, opérations
complexes, une comptabilité enregistrant plusieurs opérations annuellement, etc.
Conséquences de ces éléments, l’auditeur ne peut pas tout voir, d’où la nécessité de mettre en
œuvre une méthodologie qui lui permette à la fois de motiver son opinion (obtention
d’éléments probants) avec un maximum d’efficacité (optimisation du rapport coût du
contrôle/niveau de confiance obtenu).
L’auditeur atteint ce résultat en concentrant ses efforts sur les points susceptibles de remettre
en cause la certification des états financiers, en adoptant une approche par les risques.
L’approche par les risques suppose la distinction des points qui présentent un risque et devant
faire l’objet d’un contrôle approfondi, de ceux qui peuvent être validés par des vérifications
allégées.
Vu le nombre, parfois important des contrats d’une entreprise, nous nous baserons sur cette
approche afin de sélectionner les chantiers présentant des risques et devant faire l’objet d’un
contrôle approfondi.

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Nombreux sont les facteurs qui font qu’un contrat est risqué et doit faire l’objet d’une
attention particulière, nous en citerons les plus récurrents :
Les exigences d’un contrat : l’entreprise peut être amenée à réaliser des travaux
immobiliers requérant des qualifications techniques et des moyens matériels
conséquents. Dans une entreprise où ces éléments sont limités, le présent contrat peut
être considéré comme risqué et doit faire l’objet d’un contrôle approfondi ;
Les contrats prévus en perte : ce critère de sélection est primordial puisque si
l’entreprise a raisonnablement prévu de subir des pertes sur un chantier donné, c’est
qu’il a, a priori de fortes chances à ce que ce contrat connaisse des difficultés ;
Le pourcentage d’avancement : pour les entreprises adoptant la méthode à
l’avancement, la détermination du pourcentage constitue une véritable zone de risque.
En effet, l’entreprise peut être exposée au risque d’une surestimation du résultat suite à
une surévaluation des charges relatives à l’exercice.
Si l’approche par les risques est primordiale et indispensable pour mener efficacement une
mission d’audit, elle reste toutefois insuffisante. En effet, après avoir procédé à une première
sélection basée sur les risques, l’auditeur devra apprécier l’importance de ces éléments en
prenant en considération les éléments quantitatifs ; c'est-à-dire sur la base de critères tels que
le chiffre d’affaire ou la marge à stade par rapport aux montants totaux de ces grandeurs dans
les comptes annuels (importance significative des opérations).
Les contrats à auditer étant choisis, il convient de procéder à certains contrôles généraux
indispensables dans le cadre de l’audit des projets de PI.

1.2 Contrôles généraux

Ces contrôles sont généralement fondés sur le rapprochement entre la comptabilité générale et
la comptabilité analytique, le contrôle du niveau d’activité et la permanence des méthodes.

1.2.1 Rapprochement entre comptabilité générale et comptabilité

analytique
Une procédure indispensable à mettre en œuvre est le contrôle du rapprochement entre la
comptabilité analytique et la comptabilité générale.
L'objectif de ce contrôle est de s'assurer que la comptabilité analytique servant de base à la
valorisation des travaux en cours reprend le montant des charges comptabilisées en
comptabilité générale, compte tenu, le cas échéant, d'écarts d'incorporation justifiés.
Ce rapprochement doit être effectué :
En termes de produits et par nature de produits afin de s’assurer qu’aucun élément
exceptionnel ou financier ne vient fausser les produits d’exploitation repris dans le
suivi analytique des affaires ;
En termes de charges et par nature de charges, afin de s’assurer que les charges
financières et exceptionnelles ne sont pas imputées ;
Ce rapprochement doit également valider la nature des charges incorporées au coût de
production.

Page 100
Ce rapprochement doit permettre également de détecter les écarts d’incorporation de frais
fixes liés à la sous ou la sur activité et aux mauvaises estimations budgétaires.

1.2.2 Contrôle du niveau d’activité

Lors de l'analyse des coûts constitutifs du coût de revient d’un contrat, il a été constaté dans
certains cas que certains éléments sont imputés aux différents contrats par le biais de
coefficients tenant compte de l'activité normale de l'entreprise.
Les problèmes posés par l’utilisation de coefficients sont de plusieurs ordres :
Le critère de répartition utilisé doit être homogène pour l’ensemble des contrats, afin
de ne pas fausser les résultats de certains contrats par rapport aux autres contrats ;
Le critère de répartition doit pouvoir être suivi dans le temps afin de satisfaire aux
conditions de permanence des méthodes ;
Le montant des sommes à incorporer utilisé pour calculer le coefficient, doit être
exhaustif et traduire une exploitation normale. Il convient ainsi d’exclure de la base :
• Les produits et charges exceptionnelles ;
• Les produits et charges financières ;
Ce contrôle est d’autant plus important dans le cadre de la méthode à l’achèvement car :
La modification du coefficient peut permettre l’incorporation de sous-activité dans les
stocks ;
Le non rapprochement entre charges constatées et charges imputées peut conduire à
l’incorporation de suractivité dans les stocks.

1.2.3 Permanence des méthodes

Le résultat de l’exercice et la présentation des comptes est différente selon la méthode de
reconnaissance de revenu utilisée. Il conviendra donc de :
S’assurer que la société respecte le principe comptable de la permanence des
méthodes et ne modifie pas ses règles afin d'influer sur le résultat ;
S’assurer que les conditions d'application des méthodes utilisées sont respectées ;
S’assurer que l’ETIC comporte les renseignements nécessaires à l’information des
tiers quant à la ou aux méthodes utilisées.
Une fois ces contrôles généraux sont matérialisés, l’auditeur passera à la validation des
produits et des charges relatifs aux opérations de PI.

1.3 Validation des produits relatifs aux projets de PI

Valider les produits relatifs à un contrat revient à s’assurer que certaines assertions d’audit
sont respectées (exhaustivité, existence, exactitude, valorisation, droits et propriété,
présentation et le cut-off ou séparation des exercices, ce que les anglo-saxons appellent sous
l’abréviation de CEAVOP ; Completeness, Existence, Accuracy, Valuation, Obligations and
rights, Presentation). Assertions qui, jusqu’à un passé récent, étaient considérées comme
étant un ensemble des critères, explicites ou non, retenus par la direction dans la

Page 101
préparation des comptes. Actuellement on évoque la notion des critères dont la
réalisation conditionne la réalité, la sincérité et l’image fidèle des comptes. Les produits
du contrat, ou n’importe élément inscrit dans les comptes, doivent satisfaire ces assertions. En
effet, tous les produits doivent être certains, réels, correctement évalués et comptabilisés. Ils
appartiennent à l’entreprise et inscrits dans la bonne période et dans des comptes appropriés
On va se limiter à la réalité, l’exhaustivité et le caractère certain des produits.

1.3.1 Le caractère certain des produits

Selon les dispositions du CGNC, aucun résultat ne peut être comptabilisé à la fin de l’exercice
que s’il a un caractère certain. Cette assurance peut être obtenue par l’auditeur en vérifiant
que tous les travaux ont fait l’objet d’un contrat approuvé et signé par les deux parties.

1.3.2 Le caractère réel du produit

Dans les marchés publics, une situation est une pièce établie par l’entrepreneur indiquant les
quantités d’ouvrages et d’approvisionnement réalisés avec les prix correspondants. Elles sont
remises au maître d’ouvrage, soit en cours de travaux (situations mensuelles) pour
l’établissement des décomptes provisoires, soit après l’achèvement des travaux (situations
récapitulatives) pour l’établissement du décompte définitif.
Les situations mensuelles sont décomposées en trois parties : travaux terminés, travaux non
terminés et approvisionnement. La situation récapitulative doit reprendre en détail tous les
travaux exécutés.
Ces situations constituent une pièce maitresse pour l’auditeur puisqu’elle permet de s’assurer
du caractère réel des produits comptabilisés en mentionnant le chiffre d’affaire à un stade
donné accepté par le client.
En dehors des marchés publics, la même démarche peut être poursuivie en se basant sur les
versements client.

1.3.3 L’exhaustivité des produits comptabilisés

Les situations établies par l’entrepreneur en récapitulant le chiffre d’affaire cumulé donnent à
l’auditeur la possibilité de s’assurer de l’exhaustivité des produits reçus. Ce chiffre d’affaires
n’est rien que le prix de vente.

1.3.4 Analyse du prix de vente : composante essentielle des

produits du projet de PI
Nous venons de voir que les produits du contrat doivent, entre autres, être certains, réels et
exhaustifs. Le prix de vente est la principale composante de ces produits. Ce prix de vente
peut, dans certaines circonstances, en raison surtout de la pratique "du noir" évoquée, ci-
dessus, être remis en cause.
L’auditeur doit porter une attention sur l’éventuelle remise en cause des produits du contrat.
En effet, conformément à l’article 65 du CGI, le prix exprimé dans le contrat fait l'objet de
redressement lorsque ce prix ne paraît pas, aux yeux de l’administration fiscale, conforme à la
valeur vénale du bien à la date de la cession. Cette disposition pose, a posteriori, énormément

Page 102
de problèmes (remise en cause de la marge, du bénéfice distribuable, accroissement de
charges, pénalités de retards, etc.).

C’est d’ailleurs, ce qui a poussé la FNPI a sollicité une rencontre avec le directeur de la DGI.
En effet, M. Abdellatif ZAGHNOUN, directeur général des impôts, a été l’invité de la FNPI
pour la région du nord, le mardi 8 mars 2011 à Tanger.

Lors de cette réunion, la FNPI a demandé, entre autres, une suppression de l’article 65 cité
ci-dessus. Cette requête a été satisfaite par M. Abdellatif ZAGHNOUN en réservant le
concept de la "catégorisation des entreprises", cher chez M. Abdellatif ZAGHNOUN, qui
l’a antérieurement appliquée au niveau de l’administration des douanes. Suivant, cette notion
de catégorisation, l’article 65 du CGI ne saurait s’appliquer aux entreprises de promotion
immobilière attestant une régularité fiscale vis-à-vis de la direction des impôts.

En outre, un problème d’imposition du chiffre d’affaires sur la base des décomptes est
soulevé. Ce problème ne concerne que le contrat passé avec les administrations publiques.
En effet, la circulaire de BTP de 2004 a traité cette difficulté. Selon cette circulaire, le chiffre
d’affaires imposable était appréhendé sur la base des décomptes établis par l’administration
publique.
Cette approche entraîne, parfois, des situations qui ne concordent pas avec la réalité des
résultats effectivement réalisés, dues aux faits suivants :
Certains décomptes sont établis sans le consentement préalable de l’entreprise
contractante ;
Les dates de réalisation des travaux portées sur les décomptes peuvent être en
déphasage par rapport aux dates effectives de réalisation des travaux ;
Etc
La solution adoptée par la direction des impôts, consiste à assortir les décomptes,
communément appelés, par l’administration fiscale, attachement ou situation de
l’établissement d’une facture émise par l’entreprise comportant la même date que lesdits
attachements ou situations. Ces derniers doivent être établis d’un commun accord des parties
concernées. Et ce afin de valider le chiffre d’affaires, les produits. Qu’en est-il de la validation
des charges ?

1.4 Validation des charges afférentes aux opérations de PI

Les entreprises de PI peuvent opter pour deux types d’inventaire ; l’inventaire permanent ou
l’inventaire intermittent. La méthode de l'inventaire permanent consiste à comptabiliser tous
les coûts directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges.
Dans le cas de l’inventaire intermittent, il y a lieu de transiter pour l’ensemble des dépenses
par le compte de produits et charges et ne constater les stocks qu’en fin d’exercice. La
méthode de l’inventaire permanent est généralement associée à la comptabilité analytique
et nous semble plus adaptée à la PI. Ceci est encore favorisé par le fait que les comptes de
stocks du PCSI sont assez détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient de l'opération
Page 103
et matérialiser le coût des lots vendus. Ainsi, à chaque compte de stock est associé un compte
spécial où est enregistré les sorties de stocks, ce qui permet au compte principal de conserver
le coût de revient cumulé. Un compte de stock quelconque (lotissements, constructions,
commerces, bureaux, etc) du PCSI présente une structure particulière :
31314. Constructions économiques et sociales en cours
31314xxxx (code programme) 01 terrains
31314xxxx 02 travaux VRD
31314xxxx 03 constructions
31314xxxx 04 frais annexes
31314xxxx 05 commission
31314xxxx 06 frais financiers
31314xxxx 07 honoraires
31314xxxx 08 impôts
31314xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés
Outre ce détail, une autre spécificité du secteur de la PI réside dans le fait que les terrains,
considérés comme étant des immobilisations aux yeux du CGNC, font partie des éléments
des stocks pour les entreprises de PI. En effet, selon le PCSI, les stocks sont, entre autres,
constitués : des terrains non encore affectés à être lotis ou construits ; ce que le PCSI qualifie
de réserve foncière.
La validation de telles charges doit, à son tour, satisfaire aux assertions d’audit. Là aussi, on
va se limiter à s’assurer de la réalisation de certaines assertions d’audit telles que:
exhaustivité, exactitude et l’évaluation et l’imputation des charges.

1.4.1 L’évaluation et l’imputation des charges

Vérifier l’évaluation et l’imputation revient à s’assurer que les actifs et les passifs sont
inscrits dans les comptes pour des montants appropriés et tous les ajustements résultant
de leur évaluation ou imputation sont correctement enregistrés. Cette assertion ou ce
critère dont la réalisation conditionne la réalité, la sincérité et l’image fidèle des comptes
concerne le coût de revient. Ce dernier inclut le prix d’acquisition du terrain. Le terrain
peut être acquis à titre onéreux ou à titre gratuit. Ce qui nous amène à se demander sur la
valeur d’entrée de la réserve foncière.
En effet, le promoteur peut se disposer du terrain suivant diverses modalités. Les modalités,
généralement connues, d’acquisition du terrain sont :
L’achat à titre onéreux
L’échange ;
La donation ; et
La succession ou l’héritage.
La question qui se pose, à ce niveau, est de savoir quelle est la valeur à attribuer au terrain
suivant ces différentes modalités ? L’intérêt de la question réside, entre autres, dans le
fait que le terrain, à la différence de l’immeuble à construire, n’est pas soumis à la TVA.
1.4.1.1 Terrains acquis par voie d’achat à titre onéreux :
Selon le PCSI, "les terrains sont enregistrés à leur coût complet qui comprend généralement
les éléments suivants :
Page 104
 prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...) ;
frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire ;
frais de défrichage du terrain ;
impôts fonciers pris en charge;
coût de démolition des structures ;
frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ;
frais juridiques ;
coût de l'amélioration du terrain ;
frais d'enregistrement ;
indemnités d'expropriation ;
frais financiers générés par les emprunts de financement des
acquisitions foncières ;
coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui
peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains".

1.4.1.2 Terrains acquis par voie d'échange

Selon le PCSI, "la valeur d’entrée du terrain acquis est en principe égale à sa valeur actuelle.
Toutefois, si cette valeur actuelle n'est pas significativement différente de sa valeur
comptable, cette dernière est retenue comme valeur d'entrée"(valeur dont l'estimation est la
plus sûre).

1.4.1.3 Terrains acquis à titre gratuit

Conformément aux dispositions du PCSI, "la valeur d'entrée, d’un terrain acquis à titre
gratuit, est égale à la valeur actuelle, valeur estimée à la date de l'entrée, en fonction du
marché et de l'utilité économique du bien pour l'entreprise".
Sur le plan fiscal, ce genre d’opération est qualifié de donation exonérée (donation entre
ascendants et descendants et entre époux, frères et sœurs jusqu’au deuxième degré). Dans ce
cas, la valeur d’entrée du terrain, suivant les dispositions de l’article 65, II, 8ème paragraphe,
du CGI, dans le coût de l’immeuble à construire, est la valeur figurant dans l’acte de :
La dernière cession à titre onéreux ; ou bien
La dernière mutation par héritage si elle est postérieure à la dernière cession.
Il se peut que cette valeur d’entrée soit trop inférieure à la valeur vénale actuelle. A ce niveau,
il n’y a pas une optimisation fiscale à faire. On peut, toutefois, recommander au donateur de
ne pas recourir à une donation mais plutôt à une cession à titre onéreux. Dans ce dernier
cas, la valeur d’entrée du terrain, dans le coût de l’immeuble à construire, est la valeur
contenue dans le contrat de cession à titre onéreux. On rejoint, de cette façon, le premier cas,
mentionné ci-dessus. Il est à souligner que l’administration fiscale dispose d’un pouvoir de
rectification de cette valeur d’entrée. Ce droit est traité, ci-dessus, au point 1.3.4.
De la même façon, si le promoteur, la personne physique, donataire, qui a acquis, par voie
de donation, le terrain, qui sera apporté à son entreprise, peut, s’il veut se désengager de
toute responsabilité se rapportant à la valeur attribuée aux apports en nature, recourir à
un commissaire aux apports pour évaluer la valeur d’entrée du terrain objet de l’acte de
donation. C’est ce que le PCSI qualifie de valeur d’entrée de l’acte de l’apport. En effet, la
valeur d'entrée, d’un terrain acquis à titre d’apport, suivant les dispositions du PCSI, est égale
au montant stipulé dans l'acte d'apport.
Page 105
1.4.1.4 Terrains acquis par voie de succession/héritage :
Dans le cas de la succession/héritage, au cas où le promoteur est une personne physique,
la valeur d’entrée du terrain, dans le coût de l’immeuble à construire, est la valeur figurant
dans l’acte de propriété initial. La valeur contenue dans cet acte pourrait être trop loin de la
valeur vénale actuelle. Pour remédier à ce problème, le législateur marocain offrait aux
héritiers la possibilité de dresser un inventaire après décès. Cet inventaire doit, suivant les
dispositions de l’article 65, II, 7ème paragraphe, du CGI, être dressé par les héritiers dans les
douze mois suivant la date du décès du de cujus. Cet inventaire porte, suivant les
dispositions de l’article 131, 17° du CGI, sur l’actif brut, à l’exclusion du linge, des
vêtements et des meubles meublant les maisons d’habitation. Cet inventaire, selon l’article
133, I, D, 9° du CGI, est soumis à la formalité d’enregistrement au taux de 1%. Si les
héritiers optaient pour cette option de dresser un inventaire après décès, en bonne et due
forme, la valeur d’entrée, à retenir, de notre terrain sera la valeur attribuée dans l’inventaire
après décès.
Si le promoteur, la personne physique, qui a hérité le terrain, qui sera apporté à son
entreprise, peut ne pas opter pour un inventaire après décès. Il peut, s’il veut se désengager
de toute responsabilité se rapportant à la valeur attribuée aux apports en nature,
recourir à un commissaire aux apports pour évaluer la valeur d’entrée de ce terrain hérité à
comptabiliser dans la réserve foncière de son entreprise. Il est à noter que la technique
d’inventaire après décès échappait à toute remise en cause de la part de l’administration
fiscale. Toutefois, une telle technique n’a pas été, sur le plan fiscal, retenue dans le cadre
de la loi de finances pour l’année budgétaire 2013. En effet, il ressort de l’article 65-II du
CGI, version 2013, que le prix d’acquisition à considérer est :
Le prix d'acquisition par le de cujus à titre onéreux ; ou à défaut
La valeur vénale du terrain au moment de sa mutation par voie d'héritage ou de
donation déclarée par l'héritier. Et ce sous réserve du droit de rectification par
l’administration fiscale.
C’est ainsi que la loi de finances, de l’année budgétaire 2013, a harmonisé la valeur
d’entrée du terrain acquis par héritage par rapport à celui acquis par voie de donation.
L’évaluation et l’imputation des charges touchent également les travaux de construction de
manière à s’assurer de la pertinence de leur montant et leur comptabilisation dans une optique
d’exactitude de leurs coûts.

Page 106
1.4.2 L’exactitude des charges
Valider l’exactitude des charges revient à s’assurer que seules les charges admises par le
PCSI ont été incorporées dans le coût de revient. L’auditeur devra donc s’assurer que les
charges suivantes ont été exclues :
Les charges financières :
Le CGNC permet l’incorporation des charges financières au coût de production dans les
conditions ci-après :
• Un cycle normal de production supérieur à 12 mois ;
• Des emprunts contractés spécialement pour la réalisation d’un projet
immobilier déterminé ;
• Une durée d’incorporation limitée à la date d’achèvement du projet.
Le PCSI définit les charges financières comme étant : "Les frais financiers de la période de
réalisation du projet qui s'étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les
produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais
financiers après la date de leur achèvement".
Dans le cadre de la promotion immobilière, la durée des opérations et l’importance des
capitaux engagés ne permettent pas un autofinancement des opérations. De ce fait, les charges
financières sont généralement importantes et constituent un élément substantiel du coût global
de l'opération.
Leur poids est tel que le PCSI oblige à les porter à l'actif, alors que le CGNC n'en prévoit
que la possibilité pour les entreprises dont le cycle de production dépasse 12 mois. Un tel
traitement du PCSI converge vers les normes internationales.
Les promoteurs immobiliers doivent donc incorporer les charges financières au coût de
revient stocké, tant que le programme de construction ou de lotissement n’est pas achevé. Il
en résulte que leur incorporation cesse à l'achèvement des travaux.
Toutefois, en respect de la règle de l'affectation directe, l'incorporation des charges financières
est une obligation, uniquement lorsque ces dernières sont issues d’emprunts spécialement
contractés pour la réalisation de l’opération immobilière. Pour faciliter l’application de cette
règle, nous recommandons la comptabilisation de ces frais financiers spécifiques dans les
comptes des stocks concernés (lotissements, constructions, commerces, bureaux, etc)
suivant la technique de l’inventaire permanent. En outre, les charges financières activées
doivent prendre en considération le niveau réel engagé et non le montant des intérêts payés.
Les projets n’ayant pas fait l’objet d’autorisation de construire ou les produits achevés ayant
fait l’objet de permis d’habiter ou de certificat de conformité, ne doivent pas intégrer ces
charges.
Dans le cas où ces emprunts assureraient le financement simultané de plusieurs opérations, les
charges financières sont incorporées au coût de revient de chacune des opérations, par
répartition entre ces opérations. Les modalités de répartition utilisées doivent être justifiées au
niveau de l’ETIC.

Page 107
 Les charges commerciales et de publicité :
Le PCSI a apporté un nouveau traitement aux charges commerciales et de publicité.
En effet, le PCSI précise que les frais commerciaux qui comprennent habituellement les frais
de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement témoin, les brochures, …sont
inclus dans le coût du projet.
En revanche, le PCSI ajoute que le coût d'une publicité générale et les coûts directs liés à la
vente (rémunération d’intermédiaires, commissions sur vente) ne sont pas inclus dans le coût
du projet immobilier et constituent des charges. Là aussi, nous recommandons la
comptabilisation de ces frais commerciaux et de publicité spécifiques dans les comptes
des stocks concernés (lotissements, Constructions, commerces bureaux, etc) suivant la
technique de l’inventaire permanent.
Honoraires et frais :
Les honoraires de conseils, d’audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d’actes et
de contentieux sont comptabilisés en charges et ne peuvent en aucun cas être inclus dans le
coût de revient.
Effectuer un rapprochement entre comptabilité analytique et comptabilité générale permettra à
l’auditeur d’un coté d’apprécier la nature des charges composant le coût de revient et d’un
autre de s’assurer de la non incorporation exhaustive des charges citées précédemment.
Dépenses des produits non vendables :
L’auditeur vérifie que les superficies intégrées et utilisées pour le calcul de coût unitaire du
mètre carré ne comprennent pas les superficies des produits non vendables (mosquée, place,
espace verts, …).

1.4.3 L’exhaustivité des charges

L’entreprise peut être amenée, dans certains cas, à alléger les charges d’un contrat en les
transférant à un autre et ce dans l’objectif d’augmenter sa marge ou alors pour éviter que le
contrat soit déficitaire. L’entreprise peut également inclure dans le coût de revient, des
charges tels que des pertes et gaspillages devant être constatés en charges d’exercice. On
remarque bien que l’exhaustivité des charges d’un contrat constitue une zone de risque pour
l’auditeur.
Pour couvrir ce risque deux contrôles sont à effectuer :
S’assurer de la cohérence des charges compte tenu des produits reçus ;
S’assurer que les marges à stade sont justifiées.
Ces tests sont déroulés par rapport au processus de la PI décrit initialement, au niveau de la
première partie. Ils touchent essentiellement :
Réserve foncière ;
Stock de travaux ;
Sorties de produits finis ;
Déstockage des produits en cours.

Page 108
1.4.3.1 La réserve foncière :
Les décisions d’acquérir un terrain font (phase de l’avant projet du processus de la PI),
souvent, l’objet de discussions dans les réunions du comité de direction ou du conseil
d’administration. De ce fait, une revue rapide des comptes rendus du comité ou du conseil
permet d’avoir une première information sur les acquisitions de terrains potentiels de
l’exercice. L’auditeur renforce, ses diligences d’audit, par un recoupement des données de la
comptabilité avec celles de la conservation foncière, pour les terrains titrés, et avec les actes
de propriété, généralement adulaires, pour les terrains non immatriculés.
Le contrôle consiste à confirmer l’absence des autorisations de construire ou de lotir
(deuxième phase du processus de la PI). Pour les stocks ajoutés au cours de l’exercice,
l’auditeur s’assure de l’existence des justificatifs d’acquisition (certificat ou acte de
propriété). Pour les diminutions de stocks, l’auditeur vérifie les autorisations de construire ou
de lotir et le reclassement effectué par l’entité (la diminution du stock de réserve foncière
doit correspondre à l’augmentation de stocks d’encours).

1.4.3.2 Le stock de travaux :

L’exhaustivité du stock des travaux peut être vérifiée par un rapprochement global entre les
contrats signés (troisième phase du processus de la PI) et les travaux comptabilisés par
projet.

1.4.3.3 Le déstockage des produits en cours :

Le déstockage des produits en cours en produits finis est à constater au moment de la
délivrance du permis d’habiter ou du certificat de conformité (sixième phase du processus
de la PI). Le problème qui se pose est que les deux documents n’ont pas généralement
d’incidence sur la trésorerie et peuvent ne pas être communiqués à la comptabilité. C’est pour
ces raisons que le département comptable peut ne pas comptabiliser un tel déstockage.
Les augmentations de stock des produits en cours doivent correspondre aux diminutions de
stock de réserve foncière. D’autre part les sorties ou déstockage doivent correspondre soit à
des livraisons de produits finis et par conséquent à des permis d’habiter, soit à des ventes et
dans ce cas un contrôle des sorties en quantités devrait être effectué par rapport aux contrats
de ventes réalisées.

1.4.3.4 Les sorties de produits finis :

S’assurer de l’exhaustivité des sorties de produits finis, revient à rapprocher lesdites sorties
des ventes réalisées au cours de l’exercice (huitième et dernière phase du processus de la PI)..
Les augmentations correspondent aux sorties d’encours. Les diminutions de stocks
correspondent aux ventes réalisées. Ces ventes nécessitent, également, une étude approfondie
relative aux options comptables adoptées par le promoteur.

Section 2 : Objectifs d’audit spécifiques suivant le

traitement comptable choisi
La méthodologie d’audit présentée dans la première section est une méthodologie ne prenant
pas en considération les différences de traitement comptable des opérations de PI de longue
durée du promoteur immobilier. En effet, selon que l’entreprise a opté pour la méthode à
l’avancement ou la méthode à l’achèvement des travaux, plusieurs zones de risques émergent.
Page 109
2.1 Les objectifs spécifiques à la méthode à l’achèvement
Lors de la phase de détection des risques, nous avons décelé de nombreux risques auxquels
l’auditeur doit prêter une attention particulière afin de mener à bien sa mission : il est question
de :
L’appréciation de l’achèvement du contrat
L’auditeur doit s’assurer que préalablement à la comptabilisation du chiffre d’affaire,
l’entreprise a reçu le procès verbal de réception des travaux, le PH ou le certificat de
conformité. Ces documents matérialisent la date d’achèvement du contrat.
L’évaluation des encours de production
A ce stade, on doit valider les charges prises en compte dans la valorisation des encours en se
référant aux dispositions du PCSI.
La détermination du résultat à terminaison
La pratique la plus fréquente, dans ce cas, est de prendre, éventuellement, en considération
dans le résultat à terminaison des réclamations éventuelles du client (non-conformité par
rapport au contrat signé avec le client). Il est à noter que ces réclamations diffèrent de
celles de la norme IAS 11 (produit éventuel à comptabiliser à cause, par exemple, d’un
retard occasionné par le client). Ceci pourrait affecter le montant des charges comptabilisé.

2.2 Les objectifs spécifiques de la méthode à l’avancement

Les objectifs de la méthode à l’avancement touchent particulièrement les charges, les produits
d’une affaire et le pourcentage d’avancement.

Le pourcentage d’avancement
Un des problèmes majeurs rencontré par le promoteur immobilier optant pour cette méthode
est celui de la détermination du pourcentage d’avancement. L’auditeur doit s’assurer qu’il a
été calculé de façon satisfaisante, qu'il est compatible avec les contrats signés et qu'il est
calculé en accord avec les règles généralement admises.
En ce qui concerne les charges
Les coûts enregistrés en charges et en travaux en cours doivent être cohérents avec le taux
d'avancement des travaux. Il faut notamment vérifier que le rapport entre le taux
d'avancement technique et le taux d'avancement retenu, sur le plan comptable, est
raisonnable.
Concernant les produits, on devra, rappelons le, s’assurer que
• Les travaux comptabilisés en produits d'exploitation correspondent bien à
des contrats signés avec les clients à la date de clôture de l'exercice ;
• Les demandes d'avance de démarrage ou d'approvisionnement n'ont pas
fait l'objet d'un enregistrement en produit ;
• Les demandes de paiement des retenues de garantie ne font pas l'objet d'un
double enregistrement en produits, l'un à l'enregistrement des situations et

Page 110
 mémoires, l'autre lors de la demande de paiement. Cette anomalie ne peut
avoir lieu si l'entreprise a substitué à ces retenues de garantie une caution
bancaire (Cas de l’entrepreneur).

Section 3 : Contrôles complémentaires d’audit

Ces contrôles complémentaires touchent en particulier les provisions pour risques et charges.
Avant d’aborder cet aspect, des généralités sur l’analyse des provisions pour risques et
charges sont présentées au point 3.1.

3.1 Généralités
L’analyse des provisions pour risques et charges est un domaine particulièrement sensible
dans le secteur de la promotion immobilière. Elles sont parfois comptabilisées sur des bases
subjectives ou trop aléatoires et peuvent représenter des montants significatifs.
L’auditeur pourra établir un tableau récapitulatif ou une revue des risques chiffrant les
montants raisonnables minimum et maximum de l’aléa ainsi que la provision retenue. Un
jugement global de l’ensemble des provisions devra être porté, de manière à s’assurer que,
prises globalement, elles ne sont pas excessivement prudentes ou insuffisantes et de nature à
fausser l’image fidèle au regard du seuil de signification retenu.
La constitution d'une provision pour risques et charges est subordonnée au respect des
conditions essentielles suivantes :
Les risques et les charges doivent être individualisés. Il n'est pas possible de
constituer des provisions pour des risques non définis ;
Les provisions pour risques et charges ne concernent que les éléments affectés
d'incertitude ;
La probabilité du risque ou de la charge doit résulter d'événements déjà nés à la
clôture de l'exercice. En effet, il doit être tenu compte des risques et pertes intervenus
au cours de l'exercice ou d'un exercice antérieur ;
Les provisions pour risques et charges ne peuvent être évaluées, à l'aide de méthodes
forfaitaires ou statistiques ;
Les provisions durables pour risques et charges sont destinées à couvrir l'entreprise à
l'encontre de risques et de charges dont le délai de réalisation est supérieur à douze
mois à la date de clôture de l'exercice.

3.2 Audit des provisions pour risques et charges

L’audit des provisions pour risques et charges concerne plusieurs provisions.

3.2.1 Provision pour litiges

L'analyse de ces provisions doit faire l'objet d'une attention toute particulière du fait de leur
fréquence, de leur caractère significatif et des délais de dénouement souvent importants.

Page 111
Les contrôles pourront inclure les procédures suivantes :
Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;
Recherche des éléments justifiant l'existence et les fluctuations des provisions, et
notamment à travers la circularisation des avocats ;
Analyse de l'évolution des taux d'avancement par rapport au dernier trimestre : une
faible évolution pourrait être le signe d'un litige ;
Analyse de l'écart entre les travaux en-cours et les acomptes reçus, un écart important
pourrait être le signe d'un litige ;
Entretiens avec la direction mais également avec le personnel technique dans le but de
rechercher d'éventuels litiges non provisionnés et d'expliquer les anomalies mises en
évidence dans les paragraphes ci-dessus. L’objectif étant de se forger un jugement sur
l'existence et la valorisation des provisions enregistrées.

3.2.2 Provision pour pénalités et majorations de retard

Ces provisions concernent les différentes sanctions pouvant être infligées au promoteur
immobilier pour non respect des réglementations ou des clauses contractuelles. Il peut s’agir,
à titre d’exemple, de :
Taxe sur les terrains urbains non bâtis
La taxe sur les terrains urbains non bâtis étant basée sur les terrains non encore construits.
L’auditeur doit s’assurer que cette taxe est correctement honorée. Pour ce faire, l’auditeur
demande la liste des terrains non encore construits. En outre, une provision est à
constituer sur les terrains n’ayant pas encore fait l’objet d’autorisation de construire ainsi que
les terrains ayant fait l’objet d’une telle autorisation sans qu’il y ait eu un démarrage des
travaux de construction dans un délai maximal d’un an de la date de l’autorisation de
construire.
Cette taxe ne doit pas être incluse dans le coût de revient des projets dans la mesure où
son engagement n’est pas lié à la réalisation du projet et qu’elle a été instaurée dans un
objectif de limiter l’effet de spéculation.
Autres taxes exigibles
Une revue des projets en cours doit être effectuée afin de vérifier, éventuellement, si le délai
de réalisation est conforme au délai d’exonération obtenu pour l’IR, l’IS, la TVA, et les
droits d’enregistrement.
Ces droits supplémentaires doivent être provisionnés à partir du moment où la société risque
de ne pas les honorer accompagnés de pénalités et majorations de retard. Ces provisions ne
doivent pas être normalement constatées en stocks mais plutôt en charges, puisqu’elles
s’apparentent plutôt à des coûts anormaux de gestion.
Il s’agit de provisions souvent omises par le promoteur immobilier et dont l’impact peut être
significatif sur les états financiers. L’auditeur devra dans ce cas chercher lui-même la
possibilité qu’un contrat puisse être sujet d’une pénalité de retard.
Les contrôles pourront inclure les procédures suivantes :
Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;

Page 112
 S'assurer que l'avancement réel des travaux correspond au terme du contrat ; dans le
cas contraire, examiner les modalités éventuellement prévues au contrat et chiffrer le
montant des pénalités correspondantes ;
Analyser l'évolution des taux d'avancement par rapport aux périodes précédentes ;
Analyser l'opportunité de constituer une provision en fonction du client concerné, de
son historique et des commentaires de nos interlocuteurs.

3.2.3 Provision pour fin de contrat

Lorsqu’un constat technique révèle au terme du chantier, des réalisations non conformes aux
règles de l’art, des travaux de réfection restant à effectuer, une provision devient alors
nécessaire. Ces provisions, constituent une des particularités du PCSI, correspondent au coût
des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l'achèvement d'un
programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet.
Ces dépenses, selon le PCSI, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec
précision au moment de l’achèvement des opérations. Il s’agit notamment :
Des éventuelles révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ;
D’un litige, éventuel, sur la fixation des prix des terrains déjà aménagés ou
construits par l’entreprise, et dont la propriété a été contestée ultérieurement
(apparition d’un ou plusieurs nouvel ayant droits) ;
De travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est
apparue à la fin du chantier ;
De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux
entreprises, architectes ou autres ;
Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez
longue après la vente du programme concerné (espaces verts, places, aires de jeux,
etc).
Les charges correspondantes doivent être évaluées et comptabilisées en majoration du coût de
revient, à l’exclusion de :
coûts commerciaux et de publicité à venir postérieurement à la date d’achèvement ;
frais financiers postérieurs à l’achèvement ;
charges d’entretien et de copropriété des logements invendus ;
frais internes de gestion de l’entreprise après l’achèvement.
Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées, dans l’ETIC,
permettant d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée.
Des entretiens avec les responsables techniques sont indispensables dans la recherche
d’éventuels coûts de fin de travaux non provisionnés et de se faire un jugement sur l’existence
et la valorisation des provisions enregistrées. L’auditeur devra également, dans le cadre de sa
mission, apprécier le caractère raisonnable de la provision par rapport aux travaux
complémentaires.

Page 113
3.2.4 Provision pour remise en état des sites
Ces dépenses concernent les coûts estimés de démontage, d’abandon et de restauration du site
diminués de la valeur estimée des coûts de récupération du matériel. Elles sont généralement
effectuées en fin de vie du contrat et ne peuvent donc être amorties sur les productions
futures.
On anticipe donc l’impact de ces coûts sur les résultats en passant des provisions pour remise
en état des sites en vertu du principe comptable de prudence.
Les contrôles pourront inclure les procédures suivantes :
Revue des contrats afin de détecter d'éventuelles clauses de remise en état et
évaluations des travaux induits ;
Examen du dénouement des provisions constituées dans le passé ;
Entretiens avec la direction mais également avec le personnel technique dans le but de
rechercher d'éventuels coûts de remise en état des sites non provisionnés et de se
forger un jugement sur l'existence et la valorisation des provisions enregistrées.

3.2.5 Provision pour pertes à terminaison

L’application du principe de prudence doit conduire les promoteurs immobiliers engagés dans
le cadre de projets de PI à long terme à provisionner les résultats négatifs, généralement
qualifiés de pertes à terminaison ou de pertes à fin d’affaire, dès la clôture de l’exercice au
cours duquel la survenance de ces pertes apparaît probable.
Les contrôles pourront inclure les procédures suivantes :
Pour les contrats clôturés dans l'exercice, rapprocher le résultat final du résultat à
terminaison N-1 et analyser les écarts significatifs ;
Rechercher pour chaque contrat déficitaire la cause de la perte ; vérifier si la cause
ainsi déterminée indique une insuffisance prévisible du prix de vente initial ou si elle
est susceptible d'entraîner des dépassements futurs plus importants ;
Rechercher des zones d'incertitude quant aux coûts futurs et chiffrer l'impact de ces
incertitudes sur le résultat de l'affaire ;
Vérifier que la provision inscrite au passif n'inclut pas une perte effective et
comptabilisée par ailleurs ;
Examiner l'évolution de la marge postérieurement à la clôture et rechercher pour
chaque contrat une éventuelle dégradation.

Page 114
Conclusion de la deuxième partie
La démarche d’audit suivie par l’auditeur dans le cadre des projets de PI présente certaines
particularités propres aux spécificités de l’activité de l’entreprise qui se livre à ce type de
prestations.
Compte tenu de leur nature, les opérations de PI présentent des caractéristiques spécifiques
qui font leur particularité, nous citons notamment :
L’importance, en général, de la durée desdits contrats qui pose la difficulté de
l’affectation des produits et des charges aux périodes comptables sur lesquelles
s’étend l’exécution du contrat ;
Les projets de PI font l’objet de beaucoup d’estimations comptables ;
La complexité de construction d’un immeuble (intervention de plusieurs corps de
métiers) ;
La particularité de chaque contrat qui change en fonction des exigences du marché;
La possibilité pour le promoteur de percevoir les revenus contractuels en fonction
de la conformité au contrat des travaux effectués ;
La sensibilité des projets de PI à la variation du coût de la main d’œuvre et à celle
du coût des matériaux de construction comme l’acier, le béton, le ciment, le
bois,…;
En plus de ces particularités, les projets de PI évoluent dans un environnement hautement
risqué. La PI est caractérisée par une panoplie de risques. S’agissant de :
Risque inhérent trop élevé ;
Les risques découlant des aspects juridiques des opérations de PI (droits et
obligations du promoteur) sont multiples ;
Risque relatif à une réglementation spécifique éparpillée et parfois lourde (normes
urbanistiques et techniques) ;
Risque relatif au type de marché (privé ou public). Si le client est un établissement
public, il faut maitriser, en sus, la réglementation relative aux marchés publics ;
Les risques liés à l’exécution des travaux en ce qui concerne la modification de la
masse des travaux ;
Les risques en matière de suivi des chantiers (risques techniques,
environnementaux, sociaux, etc):
Les risques liés à la réception des travaux (non-conformité des travaux aux
stipulations du contrat et aux règles de l’art) ;
Les risques financiers relatifs aux réclamations et la rémunération des travaux
supplémentaires éventuels, la non récouvrabilité des créances et aux délais et
pénalités de retard ;
Les risques liés au traitement comptable du projet de PI ;
Risque de remise en cause des produits d’un projet de PI à cause de la pratique du
"noir"(surtout lorsque le promoteur traite avec des particuliers) et du pouvoir de
l’administration fiscale à redresser le prix de vente ;

Page 115
 Les risques liés à des activités nouvelles ;
La rareté et le coût exorbitant du foncier ;
Le renchérissement des prix des matériaux de construction ;
La déficience de la gestion urbaine ;
Une forte proportion des ménages à faible revenu ;
Une faible implication du système bancaire dans le financement du logement ;
La faiblesse du taux d'encadrement de la main-d'oeuvre ;
Le manque d'efficacité de l'appareil réglementaire régissant le secteur locatif ;
La complexité des régimes fonciers dans les zones urbaines ;
Le non-respect des normes de construction, de confort et de sécurité et la
dominance du secteur informel dans la promotion immobilière, se répercutant sur
les normes de sécurité et de confort ;
La présence d'entreprises étrangères (taille critique, technologie, expérience,
notoriété, …);
La lourdeur administrative en matière d'octroi des autorisations.
Etc.
Après avoir pris connaissance du promoteur immobilier et de son activité, l’auditeur recense
l’ensemble des affaires conclues par ce dernier pour ne sélectionnner que les plus
significatives de manière à s’assurer de l’objectif de la sincirité et de l’image fidèle des états
fianciers du promoteur immobilier suivant le principe de l’importance significative.

Au bout de son audit, l’auditeur exprimera son opinion et formulera ses recommandations à
l’égard des contrats audités.

Page 116
Conclusion générale

Page 117
Le traitement comptable des opérations de PI peut, au Maroc, être effectué suivant trois
options :
La méthode à l’achèvement des travaux ;
La méthode du bénéfice à l’avancement ou méthode des produits nets partiels ; et
La méthode à l’avancement des travaux.
Simple et moins coûteuse dans son application, la méthode à l’achèvement des travaux,
qualifiée de méthode de droit commun et d’application générale aux yeux du CGNC, ne
présente aucun risque de contestation d’un produit enregistré. Toutefois, l’inconvénient
majeur de cette méthode est d’ordre économique. Les chiffres d’affaires et résultats des
exercices successifs ne reflètent ni l’activité économique ni le résultat propre aux travaux
exécutés au cours de chaque exercice.
Ceci rend inadéquat l’application de cette méthode au contexte actuel des affaires qui
nécessite des résultats prévisionnels pour chaque contrat et un suivi régulier de leurs
réalisations permettant, en cas d’écarts, de décider des actions correctrices à mener.
La deuxième méthode consiste à enregistrer, à la clôture de chaque exercice, le résultat de
chaque opération même partiellement exécutée. Le chiffre d'affaires n'étant constaté qu'à la
fin du contrat. Le principal avantage de la méthode du bénéfice à l’avancement consiste en
le fait qu’elle allie la traduction de la réalité juridique du contrat avec celle économique.
Outre, qu’elle est inadéquate au traitement des contrats déficitaires, les conditions à remplir
pour utiliser cette méthode sont contraignantes. Cette méthode, constitue une particularité
purement française, a été abandonnée par ses inventeurs en 1999 suite à l’adoption du
règlement 99-08 du 24 novembre 1999 et ce dans une optique d’alignement avec les normes
internationales.
La troisième méthode : méthode à l’avancement des travaux consiste à constater, à la clôture
de chaque exercice, le chiffre d’affaires et le résultat de l’opération, au fur et à mesure de
l’avancement des travaux, sur la base d’un pourcentage d’avancement.
La méthode à l’avancement des travaux rentre dans une logique qui privilégie la réalité
économique. La génération de revenus n’est pas un évènement ponctuel qui peut être constaté
ou retardé selon la réalité des circonstances juridiques. Ce revenu est plutôt l’aboutissement
de la constatation dans les comptes continuellement et graduellement des effets de tous les
processus de génération des résultats.
Préconisée, également, par la norme IAS 11, la méthode à l’avancement est celle qui reflète le
mieux la réalité des opérations et conduit à une meilleure information financière. La rigueur
exigée par cette méthode rend son application délicate.
La législation comptable marocaine s’attache plus à la première option, vu que la loi
comptable consacre la méthode de l’achèvement comme méthode de référence et considère
la constatation d’un bénéfice sur une opération partiellement exécutée comme une option
facultative. Le CGNC reste meut au sujet de la méthode à l’avancement.

Page 118
Cette vision s’intègre dans les options générales retenues par le référentiel comptable
marocain qui n’adopte pas le principe de la suprématie de la substance des opérations sur leur
forme.
Par contre, le référenciel français et les IFRS ont exprimé leur préférence à la méthode à
l’avancement.
Le CNC marocain devrait emprunter le même chemin que son homologue français à ce sujet
et tendre vers un alignement avec les normes internationales. Il est évident que le besoin d’un
tel alignement avec les normes internationales ne concerne pas uniquement le domaine des
opérations de PI mais couvre toute la norme comptable marocaine.
La norme IAS 11 retient, uniquement, pour le traitement des projets de PI, qualifiées de
contrats de construction au regard de la norme, la méthode à l’avancement des travaux.
La méthode à l’avancement n’est pas d’une application facile. Même les groupes
internationaux soumis par obligation à l’application du référentiel IAS/IFRS n’adoptent pas
systématiquement la méthode préconisée par la norme IAS 11. Les contrats de construction,
soumis à l’IAS 11, de ces groupes, inférieurs, par exemple, à 1 500 000 Euros ne sont pas
traités suivant la norme IAS 11. Et ce même si la norme ne précise aucun seuil minimum
relatif au prix du marché.
La méthode à l’avancement suppose des moyens à mettre en place pour la mettre en œuvre.
Ces moyens vont garantir une rigueur d’évaluation des prévisions puisque le résultat au stade
est directement proportionnel à un résultat prévisionnel et suppose un taux de profit constant
pour l’ensemble du projet. Les ingénieurs en charge des projets doivent consacrer un temps
important à élaborer un compte de résultat prévisionnel par chantier. A chaque clôture, ils
doivent réviser les hypothèses et analyser les écarts entre le coût des travaux réalisés et les
prévisions de coûts antérieurs pour corriger le résultat à terminaison en conséquence.
Les experts comptables ont, également, un rôle essentiel à jouer dans ce secteur d’activité. De
par leurs compétences, ils sont les mieux placés pour assister les entreprises de ce secteur
d’activité dans la mise en place de systèmes de contrôle de gestion performants.
En outre, les experts comptables, en apportant leurs connaissances, peuvent accompagner ces
entreprises dans la mise en place d’une méthodologie respectant les exigences de la méthode à
l’avancement.
En guise de conclusion, sur les options comptables offertes dans le carde des projets de PI à
terme, on peut dire que malgré les défauts qui entachent la méthode à l’achèvement ; cette
dernière reste acceptable voire pertinente pour des projets de PI à courte durée (moins de 6
mois) et d’une valeur non significative. Les projets de PI de plus de 6 mois avec une valeur
nettement supérieure par rapport à la première catégorie devraient être traités suivant la
méthode à l’avancement. Enfin, pour les promoteurs soumis au référentiel IAS/IFRS, la
norme IAS 11 est censée s’appliquer aux projets de PI les plus significatifs en termes de prix
du marché et de la durée. Toutefois, les circonstances de la conclusion des contrats de PI
restent, souvent, au Maroc, des contrats d’adhésion où les futurs acquéreurs disposent d’un
pouvoir minime loin d’arriver au stade des modifications structurelles et ne peuvent se
disposer du contrôle des risques et avantages du bien qu’à la fin du contrat. Corollaire, les

Page 119
entreprises de PI soumises au référentiel IAS/IFRS ne pourraient pas appliquer la
norme IAS 11. La reconnaissance du revenu de leurs opérations est effectuée suivant la
méthode à l’achèvement ou à l’avancement. La reconnaissance du revenu à l’avancement est
également encouragée par la loi 44-00 relative à la VEFA. Mais la VEFA marocaine est,
pour plusieurs raisons, pratiquement, inapplicable au Maroc. Dans un souci de rendre la
VEFA attractive et praticable au Maroc, le législateur marocain devrait adopter certains
amendements que nous synthétisons ci-après :
Adopter la notion de l’instrument financier, en faveur du promoteur immobilier vis-
à-vis des institutions financières et de crédit et reconnaître le droit d’accession à la
propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux en faveur de l’acquéreur.
Ceci va se refléter par l’éclatement du TF mère dès l’obtention de l’autorisation de
construire et non pas lors de l’achèvement des travaux après avoir obtenu le PH. Par
conséquent, la constitution de la prénotation sera limitée aux TF parcellaires,
relatifs à chaque propriété foncière composant l’immeuble à construire ;
Autoriser la conclusion du CPV dès l’obtention de l’autorisation de construire et
l’ouverture du chantier. Une telle mesure va permettre au promoteur de toucher une
avance en compensation de ses efforts fournis (apport du terrain et accomplissement
des deux phases du processus de la PI) ;
Substituer les entreprises de PI de droit privé à l’Etat en matière de l’obligation
de la constitution du cautionnement. L’Etat doit se porter garant des sommes
avancées par les futurs acquéreurs si le promoteur n’est pas en mesure d’achever la
construction. En contrepartie, les promoteurs de droit privé doivent constituer, au
profit de l’Etat, une hypothèque sur les TF.
Renforcer le contrôle de l’encaissement des avances des futurs acquéreurs au profit du
promoteur par une note, en bonne et due forme, établie par un architecte,
indépendant, attestant de l’avancement réel des travaux ;
Prévoir l’application de la VEFA, d’une façon individualisée, sur chaque immeuble
à construire et non pas sur la totalité du projet dans le cas d’un complexe résidentiel ;
Le législateur est appelé encore une fois à simplifier, minimiser le coût et à raccourcir les
procédures d’instruction des autorisations et de l’immatriculation foncière.
Par ailleurs, la démarche d’audit pratiquée par l’auditeur est tributaire du contrat conclu par
l’entreprise. Certains contrats ne remplissent pas les conditions d’application de la méthode à
l’avancement. Ces contrats seront audités suivant les options comptables admises dans le
cadre de la méthode à l’achèvement.
En revanche, d’autres contrats sont éligibles à l’application de la méthode à l’avancement.
L’audit de ces contrats exige une connaissance précise de son contenu mais également une
attitude vigilante en ce qui concerne la bonne application de la méthode à l'avancement par le
promoteur immobilier.

Page 120
 Annexes

Annexe n°1 : Norme IAS 11

Annexe n°2 : Norme IAS 18

Annexe n°3 : IFRIC 15

Annexe n°4 : Note sur IFRIC 15

Annexe n°5 : Démarche d’audit spécifique au projet de PI

Annexe n°6 : Etapes de construction d’un immeuble

Annexe n°7 : Pièces du dossier de demande d’autorisation de construire

Annexe n°8 : Pièces du dossier de demande d’autorisation de lotir et de morceler

Annexe n°9 : Pièces du dossier de demande de dérogation et de note de renseignements :

Annexe n°10 : Tableau comparatif entre la VEFA française et la VEFA marocaine:

Annexe n°11 : Tableau récapitulatif des méthodes de comptabilisation du projet de PI

Annexe n°12 : Comparaison du moment de comptabilisation du projet de PI

Annexe n°13 : Tableau comparatif entre les IAS/IFRS et le référentiel marocain

Annexe n°14 : Cas pratique sur l’IAS 11

Annexe n°15 : Cas pratique sur un projet de PI déficitaire.

Page 121
Annexe n°1 : Norme IAS 11

Page 122
Page 123
Page 124
Page 125
Page 126
Page 127
Page 128
Page 129
Annexe n°2 : Norme IAS 18

Page 130
Page 131
Page 132
Page 133
Page 134
Page 135
Page 136
Annexe n°3 : IFRIC 15

Page 137
Page 138
Page 139
Page 140
Page 141
Annexe n°4 : Note sur IFRIC 15

Page 142
Page 143
Page 144
Annexe n°5 : Démarche d’audit
spécifique au projet de PI

Page 145
 Démarche spécifique d’audit au projet de PI
Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
I-Connaissance de l’entité et de son environnement et évaluation du risque
d’anomalies significatives dans les comptes :
Quelle est l’activité de l’entreprise ?
Les procédures analytiques :
Elles pourront permettre d’identifier des opérations ou des évènements
inhabituels.
Comment l’entreprise est-elle organisée ?
A-t-elle des agences ?
A-t-elle des filiales ?
Si oui, sont elles situées au Maroc ? A l’étranger ? Dans ce cas, une
réglementation particulière s’applique-t-elle ?
Si oui, sont-elles financièrement autonomes ?
Sont-elles des unités de gestion de trésorerie ?
Si oui, font-elles l’objet d’une dépréciation ?
Quel est l’organigramme de la société ?
Au niveau du siège ?
Au niveau des filiales ?

L’entreprise possède-t-elle un service d’audit interne ?

Si oui, peut on le considérer fiable ?
Ce service dispose-t-il des moyens techniques suffisants pour l’exercice de sa
mission ?
L’auditeur peut-il s’appuyer sur les conslusions du service d’audit interne ?

L’entreprise possède-t-elle un service de contrôle de gestion ?

Si oui, peut on le considérer fiable ?
Ce service dispose-t-il des moyens techniques suffisants pour l’exercice de sa
mission ?
L’auditeur peut-il s’appuyer sur les conslusions du service de contrôle de
gestion?
Quel est le système d’information de l’entreprise ?
Existe-t-il des procédures informatisées ou manuelles qui permettent d’initier,
enregistrer, traiter les opérations relatives aux méthodes comptables de
valorisation et de les traduire dans les comptes ?
Si non, comment l’entreprise traite-t-elle l’information financière ?
Quels sont les rôles et les responsabilités des opérationnels et des
administratifs sur la remontée de l’information financière ?
Les opérationnels et les administratifs ont-ils compris les finalités de la
l’option comptable choisie (norme locale, IAS 11, IAS 18, autre norme) ?

Page 146
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
I-Connaissance de l’entité et de son environnement et évaluation du risque
d’anomalies significatives dans les comptes (suite) :

L’ensemble des termes et notions de l’option comptable choisie (norme

locale, IAS 11, IAS 18) sont-ils clairement assimilés par les opérationnels et
les administratifs ?

En fonction de l’activité de l’entreprise, quels sont les risques auxquels elle

s’expose ?
Activité Bâtiments :
L’activité est-elle dépendante des conditions climatiques ?
Si oui, l’entreprise a-t-elle diversifié ses chantiers ?

-L’entreprise est-elle sensible aux variations de l’approvisionnement et du coût

des matériaux de constructions comme le ciment, l’acier, l’aluminium etc ?
Si oui, l’auditeur doit vérifier qu’un moyen a été prévu par l’entreprise pour
(par exemple clauses de révision de prix) afin de limiter les répercussions de
hausses de prix sur les marges de l’entreprise.

-L’entreprise possède-t-elle des chantiers à l’étranger ?

Si oui, sont-ils soumis à une réglementation particulière ? Cette dernière est-elle
correctement prise par l’entreprise ?

-L’entreprise consacre-t-elle du temps à la recherche ?

Met-elle en œuvre des moyens suffisants pour renouveler et moderniser son
savoir technique ?

Page 147
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
II-Procédures d’audit mises en œuvre par l’auditeur à l’issue de son
évaluation des risques :

1-la sélection des chantiers :

L’auditeur devra prévoir des entretiens avec :

-Le contrôleur de gestion
L’auditeur a-t-il obtenu le budget par chantier ?
-Le responsable d’agence
L’auditeur a-t-il obtenu la liste des chantiers ?
Cet état permet-il d’avoir une vision par chantier :
- Du chiffre d’affires ?
- De la marge ?

La sélection des affaires sera faite en fonction :

-du chiffre d’affaires ?
-de l’avancement du chantier ?
-de l’éventuelle perte à terminaison ?

2-Analyse des contrats afin de déterminer l’option comptable applicable

S’agit-il d’un contrat de construction soumis à une nomre locale, à l’IAS 11

ou à l’IAS 18 ?
S’agit-il d’un contrat en régie ?
S’agit-il d’un contrat au forfait?
S’agit-il d’une formule mixte?

Le contrat contient-il :
Une date de démarrage des travaux ?
Une avance forfaitaire ?
Une clause de révision de prix ?
Une clause de pénalité de retard ?
Une prime de performance ?

3-Analyse des produits :

Les factures clients sont-elles assorties :

D’un contrat ?
D’un constat des travaux (PV de réception partielle) ?

Page 148
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
II-Procédures d’audit mises en œuvre par l’auditeur à l’issue de son
évaluation des risques (suite) :
L’auditeur a-il vérifié que les produits/charges du contrat ne risquaient pas
d’être impactés par les clauses suivantes :
-Les réclamations éventuelles ?
A inclure uniquement s’il est probable que le client acceptera la réclamation et si le
montant qui sera probablement accepté par le client peut être évalué de façon
fiable (Cas de l’entrepreneur).
-Clause de révision de prix ?
-Pénalités de retard ?
-Primes de performance éventuelles ?
A inclure uniquement s’il est probable que les niveaux de performance spécifiés
seront atteints ou dépassés et si le montant de la prime peut être évalué de façon
fiable.
Les factures émises sont-elles contrôlées ?
L’entreprise calcule son chiffre d’affaires mérité sur la base du degré
d’avancement. L’écart éventuel entre la facturation et le chiffre d’affaires mérité
doit être régularisé soit en produits constatés d’avance, soit en factures à établir

L’auditeur a-t-il vérifié la réciprocité entre les charges et les produits ?

L’auditeur a-t-il contrôlé le respect du cut off des produits ?

Le prix de vente final est-il clairement estimé ?

4-Analyse des coûts :
Les factures fournisseurs sont-elles assorties :
D’un bon de commande ?
D’un bon de livraison ?
L’auditeur a-t-il vérifié que les charges suivantes étaient bien incluses dans le
coût du contrat :
-Honoraires d’architecte, de bureau de contrôle et d’études, coûts de l’obtention de
l’autorisation de construire et du permis d’habiter ?
-Main d’œuvre ? Frais financiers ? Frais de commecialisation et de publicité du
projet?
-Coût des matériaux ? Honoraires et frais
-Amortissement des installations et des équipements ?
-Coûts de mise en place d’installations, d’équipements et de matériaux sur le
chantier ?
-Coûts de location des installations et des équipemenst ?
-Coûts de conception et d’assitance technique ?
-Coûts estimés des travaux de finition et des travaux effectués au titre de la
garantie ?
-Réclamations provenant des tiers ?
-Coûts de sous-traitance ?

Page 149
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
II-Procédures d’audit mises en œuvre par l’auditeur à l’issue de son
évaluation des risques (suite) :

-Lors de l’intervention de l’intérim, l’auditeur a-t-il prévu d’effectuer un

contrôle sur l’appréciation des coûts :
Si oui, lequel et quelles sont les conclusions ?
L’auditeur a-t-il vérifié que les coûts se rapportant à des activités futures ont
bien été enregistrés en travaux en cours ?

5-Budget

Les coûts et les produits réalisés ont-ils été rapprochés du budget ?

Si oui, existent-ils des écarts ?
Ces écarts ont-ils été analysés et justifiés ?

6-Contrôle du pourcentage d’avancement

L’auditeur a-t-il identifié le mode de calcul du pourcentage d’avancement ?

Est-il d’accord avec l’approche de l’entreprise ?

Le mode de calcul du degré d’avancement est-il appliqué à l’ensemble des

contrats ?
Sinon, demander à l’entreprise pourquoi et demander de le corriger.

L’auditeur a-t-il prévu de visiter les chantiers ?

Si oui, lesquels ?
Sinon, pourquoi ?

7-Contrôle du chiffre d’affaires et du résultat :

Le résultat peut-il être estimé de façon fiable ?

L’entreprise peut-elle identifier clairement le montant total des produits du
contrat ?
L’entreprise peut-elle identifier clairement le montant total des coûts imputables au
contrat ?
L’entreprise dispose-t-elle d’outils de gestion, de comptabilité analytique, de
comptabilité budgétaire et de contrôle interne permettant de valider le pourcentage
d’avancement et de réviser au fur et à mesure de l’avancement les estimations de
charges, de produits et de résultat ?

Si le résultat peut être estimé de façon fiable, le degré d’avancement a-t-il été
correctement appliqué au chiffre d’affaires et au résultat ?

Si le résultat ne peut être estimé de façon fiable, les produits sont-ils bien
comptabilisés dans la limite des coûts du contrat encourus? (Ni perte, ni profit
constaté)

Page 150
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
II-Procédures d’audit mises en œuvre par l’auditeur à l’issue de son
évaluation des risques (suite) :

8-Contrôle de la provision pour perte à terminaison :

Les affaires déficitaires ont-elles été provisionnées ?
La perte déjà réalisée à la clôture est-elle correctement provisionnée en
fonction de la perte prévisionnelle pondérée par le pourcentage
d’avancement ?

Le complément de perte non encore réalisée (différence entre la perte

globale prévisionnelle et la perte déjà réalisée à la clôture de l’exercice) est-il
correctement provisionné ?

Fiscalement, la part déductible de la provision correspond-t-elle bien à

l’excédent du coût de revient des travaux exécutés à la clôture de l’exercice
sur le prix de vente de ces travaux compte tenu des révisions contractuelles
certaines à la date de clôture ?

9-Contrôle des annexes :

En cas de première application de la méthode à l’avancement, l’entreprise

mentionne-t-elle le changement de méthode ?
Est-il correctement chiffré ?
Indique-t-elle correctement l’impact sur la situation nette ?

L’entreprise spécifie-t-elle le mode de calcul du degré d’avancement ?

Le mode de reconnaissance du chiffre d’affaires et du résultat est-il

clairement indiqué ?

L’entreprise a-t-elle clairement fait mention :

-du montant des produits des contrats comptabilisés dans l’exercice ?
-pour les contrats en cours, du montant total des coûts encourus et bénéfices
comptabilisés jusqu’à la date considérée ?
-du montant des avances reçues et du montant des retenues ?
-des engagements donnés et reçus au titre des contrats de construction (retenues
de garantie, réclamations, pénalités de retard…) ?
-de l’éventuel impact de changements d’estimations ?
Dans le poste client, l’entreprise fai-elle ressortir clairement les factures à
établir ?
Précise-t-elle s’ils correspondent à des travaux mérités n’ayant pas encore fait
l’objet d’une facturation ?
En cas d’incertitude sur la continuité d’exploitation, les annexes doivent
contenir une information pertinente à ce sujet.

Page 151
 Oui/ Réf Comm-
Non entaires
N/A
III-Evènements postérieurs à la clôture des comptes

L’auditeur a-t-il mis en place des procédures pour identifier les éventuels
évènements postérieurs à la clôture de l’exercice (effondrement d’un chantier,
perte d’un client significatif, etc)

En cas d’identification d’un évènement postérieur, remet-il en cause la

continuité de l’exploitation ?
Si la continuité de l’exploitation est définitivement compromise, le commissaire
aux comptes refusera de certifier les comptes.

IV-Rapport du commissaire aux comptes

Dans le cas de la première application de la méthode à l’avancement, le

rapport général fait mention de changement de méthode comptable ?

Le CAC a-t-il été dans l’impossibilité de visiter des chantiers significatifs ?

Si oui, il s’agit d’une limitation apportée à l’exercice de sa mission qui devra être
mentionnée dans son rapport.

Page 152
Annexe n° 6 : Etapes de construction
d’un immeuble

Page 153
Annexe n° 12 : Etapes de construction d’un immeuble

1° Avant projet

2° Autorisation de construire :
-Fiche de renseignements ;
-Plans d’architectes ;
-Plan de béton armé ;
-Etc

3° Terrassement
-Nivellement ;
-Creusement

4° Gros œuvres
-Fondation ;
-Structure
-Maçonnerie

5°Mise hors d’eau

-Charpente
-Couverture

6° Mise hors d’air

-Menuiseries extérieures

7° Achèvement
-Menuiseries intérieures
-Cloisons
-Electricité/plomberie
-Climatisation/équipements
-Revêtements
-Carrelage
-Peintures intérieures
-Peintures extérieures

8° Livraison

Page 154
Annexe n° 7 : Constitution du dossier de
demande d’autorisation de construction

Page 155
Pièces du dossier de demande d’autorisation de construction :

1. Demande d’autorisation de construire ;

2. Certificat de propriété ;
3. Plan cadastral ;
4. Contrat d’architecte ;
5. Montage photo de la parcelle ;
6. Plan côté de la parcelle ;
7. Note de renseignements délivrée par l’agence urbaine ;
8. Les documents relatifs à la conception urbanistique du projet (plan d’architecture, plan
du béton armé, suivi du projet, …) ;
9. Plan de situation ;
10. En cas de modification d’une construction, le dossier doit comporter en plus:
Les plans modifiés devront être présentés avec les teintes conventionnelles ;
L’ancien plan autorisé et copie de l’ancienne autorisation ou à défaut, un relevé de
l’existant établi par un ingénieur géomètre-topographe ;
Une attestation de stabilité pour les grandes modifications délivrée par le bureau
de contrôle.

Pièces du dossier de demande d’autorisation cas du groupe d’habitations :

1. Demande d’autorisation de lotir ;

2. Certificat de propriété ;
3. Plan cadastral ;
4. Contrat d’architecte ;
5. Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
6. Plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir ;
7. Plan de situation ;
8. Les documents relatifs à la conception urbanistique du projet (plan d’architecture, plan
du béton armé, suivi du projet, ) ;
9. Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers
(eau, assainissement, électricité) ;
10. Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant
l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les
équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par
le lotisseur.

Page 156
Annexe n°8 : Constitution du dossier de
demande d’autorisation de lotir et de
morceler

Page 157
Pièces du dossier de demande d’autorisation de lotir

1. Demande d’autorisation de lotir ;

2. Certificat de propriété ;
3. Plan cadastral ;
4. Contrat d’architecte ;
5. Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
6. Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir
figurant sur le plan foncier ;
7. Un plan de situation ;
8. Les documents relatifs à la conception urbanistique du lotissement (composition du
lotissement et son intégration dans le secteur) ;
9. Les documents techniques afférents à la réalisation de la voirie et des réseaux divers
(eau, assainissement, électricité) ;
10. Le cahier des charges mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant
l’immeuble, le volume et les conditions d’implantation des constructions ainsi que les
équipements dont la réalisation incombe à la commune et ceux qui seront réalisés par
le lotisseur.

Pièces du dossier de demande d’autorisation de morceler :

1. Demande d’autorisation de morceler ;

2. Certificat de propriété ;
3. Plan cadastral ;
4. Contrat d’architecte ;
5. Montage photo de la parcelle ;
6. Note de renseignements délivrée par l’Agence Urbaine ;
7. Un plan topographique établi sur la base des points calculés du périmètre à lotir
figurant sur le plan foncier ;
8. Un plan de situation ;
9. Les plans du projet de morcellement.

Page 158
Annexe n°9 : Constitution d’un dossier
de demande de dérogation et demande
de note de renseignements

Page 159
Pièces d’un dossier de demande dérogation :

1. Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du

propriétaire ;
2. Présentation du projet accompagné d’une plaquette de format A4 ;
3. Un certificat de propriété ou contrat de bail ;
4. Un plan cadastral ;
5. Une note de renseignements.

Pièces d’un dossier de demande de note de renseignements :

1. Une demande signée par le promoteur ou une procuration en cas d’absence du

propriétaire ;
2. Un certificat de propriété ou contrat de bail ;
3. Un plan cadastral ;
4. Photocopie de la CIN du demandeur ;
5. Le paiement de la redevance de 200 dirhams.

Page 160
Annexe n°10 : Tableau comparatif entre
la VEFA française et la VEFA
marocaine:

Page 161
Comparaison entre la VEFA française et la VEFA marocaine:

VEFA marocaine VEFA française

Lors de la conclusion du contrat
Lors de l’achèvement
Quand ? initial et au fur et à mesure de
des travaux.
l’avancement des travaux.
Transfert de
Propriété foncière
propriété Portée Sol et travaux de construction
achevée.
Maître de
Vendeur (promoteur) Vendeur (promoteur)
l’ouvrage
Possibilité de vente
pour l’acquéreur en
N/A Possible
cours de
construction
Modifications Minime voire non
Pouvoir de Large (Choix architecturaux,
à apporter à reconnu (couleur,
l’acquéreur modification structurelle)
l’ouvrage finition,…)
La garantie Constitution d’une
d’achèvement de caution par le Idem
l’immeuble promoteur
Respect de la
réglementation
La garantie Plus ou moins
acoustique et Obligatoire
phonique respectée
phonique par
le promoteur
A la charge du constructeur
La garantie de Qualifiée des vices
pendant un an de la réception de
parfait achèvement cachés (365 jours)
l’immeuble
Le promoteur est tenu du bon
fonctionnement des éléments
La garantie biennale N/A
d’équipement du bien vendu
pendant 2 ans
Le promoteur est tenu de se
souscrire une assurance pour
faire face aux vices cachés
Assurance portant atteinte à la solidité ou à
N/A
décennale la destination du logement,
susceptibles de survenir dans un
délai de 10 ans suivant la
La garantie réception de l’immeuble.
décennale Limitée aux seuls Les désordres, qui ne répondent
défauts de pas à ces critères, apparus dans le
construction ou de même délai, relèvent de la
Responsabilité conception qui ont responsabilité contractuelle du
décennale entraîné un promoteur (apparition de fissures
effondrement ou un inesthétiques qui ne
risque avéré compromettent pas la solidité de
d’effondrement l’immeuble)

Page 162
Annexe n° 11 : Tableau récapitulatif des
méthodes de comptabilisation des
projets de PI

Page 163
Tableau récapitulatif des méthodes de comptabilisation des opérations de PI

Méthodes de La méthode du
La méthode à La méthode à
comptabilisation bénéfice à
l’achèvement des l’avancement des
des contrats à l’avancement des
travaux travaux
long terme travaux
Cette méthode Elle consiste à Cette méthode consiste
consiste à ne prendre enregistrer, à la clôture à constater à la clôture
en compte les de chaque exercice, le de chaque exercice
produits se rattachant résultat de chaque l’ensemble des charges
à un contrat à terme, opération même de production liées à
Définition que lors de la partiellement exécutée. une opération ainsi que
livraison du bien ou Le chiffre d'affaires les produits y afférents
du service concerné n'étant constaté qu'à la sur la base d’un
(lors du transfert de fin du contrat. pourcentage
propriété). d’avancement.

L’emploi de cette L’utilisation de cette Idem que la méthode

méthode n’est méthode est du bénéfice à
subordonné à aucune subordonnée au respect l’avancement
condition, le chiffre des conditions suivantes
d’affaires et le (conditions stipulées à
résultat n’étant l’article 17, de la loi 9-
dégagés qu’à 88) :
l’achèvement des • La réalisation d’un
travaux et/ou bénéfice est
prestations. certaine;
• Il est possible
d’évaluer avec une
sécurité suffisante le
bénéfice global de
l’opération.
Conditions
d’application Ces conditions ont été
précisées au niveau du
CGNC, ainsi pour qu'un
bénéfice global puisse
être estimé avec une
sécurité suffisante :
le prix de
vente doit être connu
avec suffisamment de
certitude ;
l'avancement
dans la réalisation du
contrat est suffisant
pour que des prévisions
raisonnables puissent
être réalisées sur la
totalité des coûts futurs.

Page 164
 • Encours • En cours • Encours
d’exécution des d’exécution des d’exécution des
travaux: travaux travaux:

Les dépenses Les dépenses relatives Idem que la méthode

relatives au contrat au contrat sont du bénéfice à
sont enregistrées en enregistrées en charge ; l’avancement sauf que
charge. Elles sont Les avances du client les stocks des travaux
comptabilisées par sont enregistrés en encours ne sont pas
nature. dettes ; comptabilisés.
Les en cours, se
Les encours se rapportant au contrat à • En fin de contrat
rapportant au contrat terme, sont valorisés au
à terme sont coût de production et Idem que la méthode
valorisés au coût de constatés à la clôture de du bénéfice à
production et chaque exercice ; l’avancement
constatés à la clôture Les bénéfices partiels
de chaque exercice. sont constatés en
L’exécution partielle résultat en appliquant
Mode de
du contrat est ainsi un pourcentage
comptabilisation
sans incidence sur le d’avancement au
résultat. bénéfice prévu à
terminaison.
• En fin de contrat :
• En fin du contrat
Le produit total du
contrat est constaté Lors de la livraison au
suite à la réception client, le chiffre
des travaux et/ou d’affaires est
normalement constaté,
services par le client.
les produits à recevoir
Le bénéfice est ainsi antérieurement
comptabilisé comptabilisés sont
uniquement à annulés.
l’exercice de
livraison. L’écriture de produit à
recevoir enregistrée à la
clôture de l’exercice N
est contre-passée.
Simple Allie la traduction de la Fournit des
Résultat non réalité juridique du informations sur
contestable contrat avec celle l’activité et le
économique : rendement durant
en enregistrant chaque exercice. Elle
Atouts des créances s’approche le mieux de
certaines (réalité la réalité du monde des
affaires
juridique) ;
en dégageant de
manière

Page 165
 échelonnée des
résultats
bénéficiaires
(réalité
économique).

Aucun reflet de Conditions Application délicate ;

l’activité de d’application Risque de non respect
l’entreprise durant contraignantes ; du principe de
chaque exercice Risque de non respect prudence et de
du principe de spécialisation des
prudence : le bénéfice exercices.
partiel constaté n’est ni
certain ni
définitivement acquis.
Limites Risque de non respect
du principe de
spécialisation des
exercices : une
mauvaise élaboration du
budget conduira à un
transfert sur les
exercices futurs de
bénéfices ou de pertes
comptables.

Page 166
Annexe n° 12 : Comparaison du moment
de comptabilisation du projet de PI

Page 167
Projet de PI bénéficiaire : Comparaison du moment de comptabilisation des éléments du
projet de PI selon les trois méthodes

Moment de comptabilisation
Chiffre Encours de
Charges Résultat
d'affaires production
Méthode à
Annuel Fin du contrat Fin du contrat Annuel
l'achèvement
Méthode du
bénéfice à Annuel Annuel Fin du contrat Annuel
l'avancement
Méthode à N’existent
Annuel Annuel Annuel
l'avancement pas

Projet de PI déficitaire : Comparaison du moment de comptabilisation des éléments du

Projet de PI selon les deux méthodes

Moment de comptabilisation
Provision Provision
Chiffre Encours de
Charges Résultat pour pour
d'affaires production
dépréciation risque
Méthode à Fin du
Annuel Fin du contrat Annuel Annuelle Annuelle
l'achèvement contrat
Méthode à N’existent
Annuel Annuel Annuel N’existe pas Annuelle
l'avancement pas

Page 168
Annexe n° 13 : Tableau comparatif
entre les IAS/IFRS et le référentiel
marocain

Page 169
Tableau comparatif entre le référentiel comptable marocain et les normes IAS/IFRS :

Référentiel marocain Normes IAS/IFRS

Divergence entre la loi 9-88 et le Les dates de démarrage et
CGNC. d’achèvement des opérations
La loi 9-88 stipule que la durée du prévues au contrat se situent, en
Durée du contrat contrat doit être supérieure à 12 général, dans des exercices
mois alors que le CGNC insiste sur différents. Un contrat de quelques
l’étalement de cette durée sur deux mois d’un même exercice est
exercices différents. éligible.
Trois critères sont précisés :
- Le contrat doit être
spécifiquement négocié ;
- Portant sur la réalisation d’un
Pas de précisions quant à l’objet du bien ou d’un ensemble de biens ;
Objet du contrat
contrat. - Le droit de l’entreprise à
percevoir les revenus contractuels
est fonction de la conformité des
travaux exécutés suivant les
termes du contrat.
On distingue trois types de
contrats :
Pas de précisions quant à la forme
Forme du contrat - contrats à forfait ;
des contrats à long terme.
- contrats en régie ; et
- formule mixte.
Méthodes de - A l’achèvement ;
comptabilisation - Bénéfice à l’avancement ; - A l’avancement.
retenues - A l’avancement.
Trois conditions :
- Contrats négociés ensemble ;
Pas de précisions. - Les contrats constituent un
Regroupement des
Application du principe projet dont la marge bénéficiaire
contrats
fondamental de non compensation. est globale ;
- Exécution simultanée ou à la
suite les uns des autres.
Trois conditions :
-Chaque partie du contrat a fait
l'objet d'une offre différente et
d'une négociation séparée ;
- Possibilité technique et
Segmentation des Aucune précision quant à
commerciale de traiter des sous
contrats l’éclatement des contrats.
contrats ;
- Coûts et produits afférents à
chaque bien sont identifiables.

Le prix de vente doit être connu Le prix de vente est composé de :

Produits d’un contrat à
avec suffisamment de certitude en - Prix de vente de base ;
long
tenant compte de toutes les - Révision contractuelle ;
terme
probabilités de baisse susceptible - Suppléments de prix

Page 170
 d’intervenir. contractuels ;
- Réclamations valablement
déposées ;
- Évaluation prudente et fiable des
réclamations en cours.
A la juste valeur déduction faite
Au coût historique déduction faite
Evaluation de revenus des réductions commerciales et
des réductions commerciales
financières.
Comptabilisation du Stipulations du contrat (aspect Fonction de la réalité de la
chiffre d’affaire juridique). transaction (aspect économique)
Aucune actualisation (prix Actualisation des recettes (si
Paiement différé
contractuel). significatif).
Les coûts estimés des
rectifications et des Minorent la marge globale du Provisionnés suivant les termes de
travaux effectués au titre contrat. l’IAS 37.
de la garantie.
Aucune précision, toutefois, la
règle de réciprocité voudrait qu'ils
Incorporables s'ils peuvent être
Produits financiers soient pris en compte si l'on opte
évalués de façon fiable.
pour l'incorporation des charges
financières.
Charges directes et indirectes de
Coûts de production production (imputation Idem
rationnelle).
Aucune précision, toutefois, ils
Frais de recherche et sont à exclure sauf condition Incorporables s'ils font l'objet d'un
développement spécifique de l'activité à justifier remboursement par le client.
dans l'ETIC.
Aucune précision, toutefois, nous Les frais d'administration générale
pouvons déduire des règles ne sont pas incorporables, par
d'évaluation des stocks que les contre, les frais généraux de
Frais généraux
frais généraux sont à exclure sauf production sont incorporables
condition spécifique de l'activité à (préparation et traitement de la
justifier dans l'ETIC. paie).
Incorporables au stock si elles sont
relatives à des dettes contractées
Charges financières Idem.
pour le financement spécifique de
production du stock, selon le PCSI.
Selon les dispositions du
P.C.S.I., les frais commerciaux
Frais commerciaux Non incorporables.
spécifiquement engagés sont
incorporables.
Annexes Plus ou moins détaillée Plus détaillée

Page 171
Annexe n° 14 : Cas pratique sur l’IAS
11

Page 172
Illustration : IAS 11 (Tiré et adapté depuis « 60 cas d’application sur les normes IAS/IFRS »
Pierandrei, Laurent 2006 P269 à P274)
L’entreprise Alpha est un groupe spécialisé dans le bâtiment et les trvaux publics. Son
exercice comptable coîncide avec l’année civile. La société a débuté en 2008 deux chantiers
qu’elle estime terminer en fin 2010 :
Un projet d’aménagement d’espaces verts commandité le 15/01/2008 (chantier A) ;
La construction d’un ensemble immobilier résidentiel, démarrée le 25/01/2008 sur un
terrain viabilisé, acquis en 2007 (chantier B)
La société Alpha a signé, avec son client, un contrat à forfait fixant le prix à 46 000 000 dh,
plafonnant les charges indirectes à 15% du prix et prévoyant l’achèvement des travaux au plus
tard le 31/12/10. Il ressort du contrat signé avec le client que chaque semaine d’avance, par
rapport à la date d’achèvement, donne droit au versement d’une prime de 100 000 dh et
chaque semaine de retard entraîne une pénalité de 150 000 dh.
Le client a versé un acompte HT à la signature du contrat, le 15/01/2008, de 10 000 000 dh et
règle les factures sur appel de fonds annuel au 15 avril de l’année suivante.
La société Alpha termine les travaux d’aménagements d’espaces verts le 26/11/2010 avec 5
semaines d’avance sur la date butoir.
La société Alpha réalise la construction de la résidence dans le cadre d’une opération de
promotion immobilière. Elle reçoit des commandes d’appartements tout au long de la période
de construction et cède l’ensemble au 20/12/2010 au promoteur immoblier.
Les dépenses encourues et les réultats prévisionnels par chantier et par exercice sont fournis,
par le service de la comptabilité, dans les tableaux ci-après :
Chantier A :
Dépenses constatées en Kdh Exercice 2008 Exercice 2009 Exercice 2010
Coûts variables directs : 5 000 8 500 5 500
• Matières premières et matériaux utilisés 1 750 3 250 1 900
sur le chantier ;
• Petit outillage ; 250 750 300
• Energie ; 500 1 000 600
• Main d’œuvre 2 500 3 500 2 700
Coûts fixes directs : 5 500 7 000 5 500
• Salaires et charges sociales des ingénieurs 1 250 1 750 1 250
et chefs de chantiers ;
• Amortissement de l’équipement et des 3 750 4 500 3 750
véhicules utilisés sur le chantier ;
• Location de matériel 500 750 500
Coûts fixes indirects : 4 000 4 450 3 900
• Amortissement de l’équipement de 900 900 900
chantier en réserve* ;
• Amortissement de l’entrepôt** ; 1 500 1 500 1 500
• Assurances, accidents et vol ; 50 50 50
• Frais du bureau d’étude ; 350 600 300
• Frais d’architecte ; 250 400 200
• Frais généraux ; 500 500 500
• Charges d’intérêts 450 500 450
Totaux 11 450 19 950 14 900
*L’équipement en réserve n’a pas été utilisé sur le chantier A ;
**Seul 1/3 de la surface utile de l’entrepôt est affecté au stockage de matériaux et engins de
construction utilisés sur le chantier A.
Page 173
Chantier B

Dépenses constatées en Kdh Exercice 2008 Exercice 2009 Exercice 2010

Coûts directs 8 500 12 000 11 500
Coûts indirects imputables au chantier B ; 12 500 13 000 12 500
Frais de publicité ; 1 000 2 000
Frais commerciaux 500 1 500
Totaux 21 000 26 500 27 500

Résultats prévisionnel et constaté (en Kdh)

Chantier A Chantier B
Prévision 2008 Prévision 2009 Constat 2010 Constat 2010
Chiffre d’affaires 46 000 46 000 46 500 120 000
Coût du chantier 38 500 47 000 43 000 70 000
Résultat 7 500 -1 000 3 500 5 000

En ce qui concerne le chantier B, les résultats et coûts prévisionnels ne sont pas anticipés
pendant la période des travaux, mais constatés à l’achèvement de la construction et lors de la
vente ferme des appartements de la résidence au promoteur.

Le contrat de construction du chantier A sera comptabilisé selon la méthode du pourcentage

d’avancement, c'est-à-dire au rythme de la réalisation des travaux dans la mesure où,
s’agissant d’un contrat à forfait :
• Les produits du contrat peuvent être évalués de manière fiable puisque le prix est fixe ;
• Les coûts sont identifiés et mesurés de manière fiable, comme le montre le tableau ci-
dessus ;
• Le degré d’avancement peut être évalué de manière fiable, sur la base des estimations
de coûts fournies dans le tableau ci-dessus.
En revanche, ces conditions ne sont pas remplies pour le contrat du chantier B, pour lequel il
conviendra d’appliquer la méthode de l’achèvement des travaux qui consiste à ne constater les
bénéfices qu’à la fin du contrat.
Pour le chantier A :
Selon les termes de la norme IAS 11, tous les coûts directs (coûts directement liés au contrat
concerné) entrent dans le coût du contrat de construction.
De plus, les coûts indirects (attribuables à l’activité en général) peuvent être affectés au
contrat dans les conditions suivantes :
• L’amortissement de bâtiments ou matériels qui n’ont pas été utilisés dans la réalisation
du projet de construction doit être exclu de charges ;
• Les frais d’assurance et les dépenses de conception et d’assistance technique (bureau
d’étude, architecte) sont admis comme charges indirectes entrant dans le coût du
contrat de construction ;
• Les frais financiers sont également admis.

Page 174
Enfin, les frais généraux et d’administration sont admis dans la limite où leur remboursement
est spécifié dans le contrat.
L’entreprise Alpha retiendra donc sur les coûts indirects : 1/3 de l’amortissement de
l’entrepôt, les assurances, les frais d’études et d’architecture, et les frais généraux et
financiers, dans une proportion qui ne dépasse pas 15 % du prix facturé.
Chantier A
Eléments en Kdh Total
2008 2009 2010
Coûts variables directs 5 000 8 500 5 500 19 000
Coûts fixes directs 5 500 7 000 5 500 18 000
Coûts fixes indirects autorisés 2 100 2 550 2 000 6 650
dont quote-part imputable au client 2 000 2 000 2 000 6 000
[46 000/3 ans x (1-1/1,15)]
Coûts réels 11 250(1) 17 500(2) 13 000(3) 43 000
(1) (2) (3)
(5 000+5 500+2 000) (8 500+7 000+2 000) (5 500+5 500+2 000)

Les produits sont pondérés par le degré d’avancement des travaux, calculé par le rapport :
(Coût réel des travaux exécutés /Coût estimé du contrat)

Chantier A
Eléments en Kdh Total
2008 2009 2010
Degré d’avancement arrondi 32%(a) 64%(b) 100%

Produits des travaux 14 720(c) 14 720(d) 17 060(e) 46 500

Résultat par la méthode à

2 220 -2 780 4 060 3 500
l’avancement
(a) (b)
(12 500/38 500) (12 500+17 500)/47 000
(c) (d) (e)
(46 000 x 32%) (46 000 x 64%)-14 720 (46 500-14 720-14 720)

Au 31/12/10, le produit réel est bien de 46 500 kdh, soit le prix de 46 000 kdh fixé dans le
contrat majoré de la prime pour les 5 semaines d’avance sur la date de finalisation des
travaux : 5 x 100 kdh.

En 2009, la société Alpha prévoit de constater une perte probable à terminaison de -1 000 kdh
du fait que le coût prévisionnel total soit passé à 47 000 kdh.
Sur la base du résultat cumulé des deux exercices 2008 et 2009, la perte s’élève à -560 kdh, ce
qui contraint l’entreprise à constater une provision pour perte à terminaison sur la différence.
Le calcul peut être décomposé de la manière suivante :
Perte globale prévue :…………………………….-1 000
Perte cumulée :…………………………………….. -560
Provision pour perte à terminaison :…………………440 (1 000 – 560)

Page 175
Pour le chantier B :
La norme IAS 11, pour des raisons évoquées ci-dessus, ne peut être appliquée pour ce
chantier.
Présentation des écritures :
31/12/2008 En kdh
5141 Banque 12 000
Clients-avances et acomptes sur
4421 commandes en cours- 12 000

Constatation de l'acompte

31/12/2008
4458 Etat-TVA à régulariser 2 000
4455 Etat, TVA facturée 2 000

TVA sur acompte

31/12/2008 En kdh
3421 Client 17 664
4421 Clients-avances et acomptes sur commandes en cours 12 000
7121 Ventes de biens produits 14 720
4458 Etat-TVA à régulariser 2 000
4455 Etat-TVA facturée 2 944
Constatation de la situation méritée en 2008

26/11/2010 En kdh
3421 Client 20 472
7121 Ventes de biens produits 17 060
4455 Etat-TVA facturée 3 412
Constatation de la situation méritée en 2010

31/12/2009 En kdh
3421 Client 17 664
7121 Ventes de biens produits 14 720
4455 Etat-TVA facturée 2 944
Constatation de la situation méritée en 2009

Page 176
 31/12/2009 En Kdh
6195 DEP pour risques et charges 440
Provisions pour pertes sur
1514 440
marchés à terme
Constatation de la provision pour risque

26/11/2010 En kdh
3421 Client 20 472
7121 Ventes de biens produits 17 060
4455 Etat-TVA facturée 3 412
Constatation de la situation méritée en 2010

31/12/2010 En Kdh

1514 Provisions pour pertes sur marchés à terme 440

7195 Reprises sur provisions pour risques et charges 440
Annulation de provision

Page 177
Annexe n° 15 : Cas pratique sur un
projet de PI déficitaire

Page 178
Illustration : Projet de PI déficitaire suivant l’achèvement (Tiré et adapté depuis
« Comptabilité financière approfondie » Robert Maeso 2008 P131 à P134)

La société Alpha, pour obtenir un contrat très important, a accepté de conclure un contrat
déficitaire de 7 mois, qui s’étale sur deux exercices, dont les caractéristiques sont les
suivantes :
Prévisions initiales Prévisions révisées à fin N
Prix de vente 500 000 500 000
Coûts prévus cumulés 530 000 555 000
coûts engagés cumulés 490 000 536 000
Le prix du marché a été fixé à 500 000 dh (HT). Il est facturé et encaissé par banque lors de
l’achèvement des travaux en N+1. Le cocontractant a accepté l’ensemble des travaux.
La perte globale sur chantier s’établit donc en définitive à :
500 000 – 536 000 = 36 000 dh.
A la clôture de N, le résultat prévisionnel sur le contrat s’avère négatif :
Chiffre d’affaires attendu : 500 000
Coût de revient prévu : 555 000
Résultat : (55 000)
Pourcentage d’avancement des travaux à la clôture de N :
(490 000/555 000) x 100 = 88 % (après arrondi).
Il faut donc doter une provision pour dépréciation et une provision pour pertes sur contrats :
Provision pour dépréciation des travaux en cours :
o 55 000 x 88% = 48 400 dh
Provision pour risques pour le reliquat :
o 55 000 - 48 400 = 6 600 dh.
Les charges engagées sont supposées normalement comptabilisées.
Clôture N
3131 Biens en cours 490
Variation des stocks de produits en
7131 cours 490
Constatation de l’encours

Clôture N En Kdh
61961 DEP pour dépréciation des stocks 48,4
Provisions pour dépréciation des
3913
produits en cours 48,4
Constatation de la dépréciation

Page 179
 Clôture N En Kdh
6195 DEP pour risques et charges 6,6
Provisions pour pertes sur marchés
1514
à terme 6,6
Constatation de la provision pour risque

Livraison N+1 En Kdh

5141 Banques 600
7121 Vente de biens produits 500
4455 Etat TVA facturée 100
Constatation de la facture définitive

Clôture N+1 En Kdh

490
7131 Variation des stocks de produits en cours
3131 Biens en cours 490
Annulation de l’encours

Clôture N+1 En Kdh

1514 Provisions pour pertes sur marchés à terme 6,6

3913 Provisions pour dépréciation des travaux en cours 48,4
7195 Reprises sur provisions pour risques et charges 6,6
7196 Reprises sur prov pr dépré de l’actif circulant 48,4
Annulation de provision

Page 180
Illustration : Projet de PI déficitaire suivant l’avancement (Tiré et adapté depuis
« Comptabilité financière approfondie » Robert Maeso 2008 P131 à P134)

Nous reprenons l’exemple précédent.

A la clôture de N, la perte à terminaison s’élève à :

500 000 – 555 000 = (55 000 dh).
La perte à rattacher à l’exercice N est de :
55 000 x 88% = 48 400 dh.
Le montant des charges par nature, supposé déjà comptabilisé, est de 490 000 dh, donc le
chiffre d’affaires partiel à enregistrer remonte à :
490 000 – 48 400 = 441 600 dh
On dotera également une provision pour pertes sur contrat de :
55 000 – 48 400 = 6 600 dh.

Clôture N En Kdh

3427 Clients-factures à établir et créances sur travaux non encore facturables 529,92
7121 Vente de biens produits 441,6
4455 Etat, TVA facturée 88,32
Constatation de la situation méritée en N

Clôture N En Kdh
6195 DEP pour risques et charges 6,6
Provisions pour pertes sur marchés
1514
à terme 6,6
Constatation de la provision pour risque

Ouverture N+1 En Kdh

7121 Vente de biens produits 441,6
4455 Etat, TVA facturée 88,32
Clients-factures à établir et créances sur travaux non
3427
facturés 529,92

Contrepassation

Livraison N+1 En Kdh

5141 Banques 600
7121 Vente de biens produits 500
4455 Etat TVA facturée 100
Constatation de la facture définitive

Page 181
 Clôture N+1 En Kdh

1514 Provisions pour pertes sur marchés à terme 6,6

7195 Reprises sur provisions pour risques et charges 6,6
Annulation de provision

Incidence sur les résultats comptables :

Le tableau, ci-après, nous donne une vue synthétique de l’incidence sur les résultats
comptables dans le cadre de la méthode à l’achèvement et la méthode à l’avancement :

Méthode à Méthode à
l'achèvement l'avancement
Exercice Exercice Exercice Exercice
Composition du résultat
N N+1 N N+1
Charges engagées -490 -46 -490 -46
Variation des stocks de travaux en cours 490 -490 0 0
Dotation et reprise de provision -55 55 -6,6 6,6
Constatation du chiffre d'affaires 0 500 441,6 58,4
Incidence sur le résultat de l'exercice -55 19 -55 19

Les deux méthodes conduisent à la prise en compte de la perte prévue (-55 Kdh) dès la clôture
du premier exercice.
Le réajustement par rapport à la perte réelle (-36 Kdh) influence le résultat de l’exercice
d’achèvement du contrat. Le principe de prudence est bien respecté.

Page 182
Lexique Français-Arabe-Anglais

Page 183
Lexique : Français-Arabe-Anglais
Français Arabe Anglais
Administration fiscale ‫ا‬ ‫ إدارة ا‬Tax authorities
Audit Audit
Auditeur ‫ت‬ ‫ا‬ Auditor
Budget à terminaison ‫ز‬ ‫ا‬ ‫ا‬ Budget with ending
Cautionnement ‫ رھ‬Guarantee
Chargé d’affaires ‫"! ت‬# $!% Business in charge
Charges $ % Costs
Commissaire aux comptes ‫ت‬ ‫ا ا‬ Legal auditor
Comptabilité analytique $ %& ‫(' ا‬ Cost accounting
Comptabilité budgétaire '( Budgetary accounting
Contrat ) Contract
Contrat de promotion immobilière ‫) ري‬# ‫ ش ا‬# ‫) ا‬ Contract of real-estate
development
Contrôleur de gestion & ‫ ا ا‬Management controller
Date de clôture ‫&& م‬-.‫ ا‬/0‫ ر‬Closing date
Décompte 12- breakdown

Ecart ‫ ق‬4 Difference

Emprunt ‫ض‬ Loan

Etats financiers " ‫ ا ' ت ا‬Financial statements

Expert comptable ( '- Chartered accountant
Financement 607" Financing
IAS 2: Stocks ‫ ون‬:" ‫ا‬ Inventories
IAS 10: Événements postérieurs à la ‫&& م‬-‫ ا‬/0‫ا>; اث ا <;) & ر‬ Events After the Balance Sheet
date de clôture "‫ا‬ ‫ا‬ Date
IAS 11: Contrats de construction ‫د ا " @?ت‬7) Construction Contracts
IAS 18: Produits des activités 0‫ د‬# ‫ ا‬A@ .‫ ادات ا‬0‫إ‬ Revenue
ordinaires
IAS 23: Coûts d’emprunt ‫ ا & اض‬$ % Borrowing Costs
IAS 37: Provisions, passifs éventuels ، !"& " ‫ل ا‬7E.‫ ا‬،‫;& ط ت‬.‫ ا‬Provisions, Contingent
et actifs éventuels !"& " ‫ & ا ت ا‬.‫ ا‬Liabilities and Contingent
Assets
Image fidèle 4‫رة و‬7E Fair presentation
Méthode à l'achèvement ‫"م‬ F'&& ‫) ا‬0 ‫ ط‬Method in the completion
Méthode à l’avancement ‫ & رج‬F'&& ‫) ا‬0 ‫ ط‬Method in the progress
Normes H ‫ا‬7I Standards
Normes comptables '( " ‫ ا‬H ‫ا‬7I Accounting standard
Normes comptables internationales '( "! ‫ دو‬H ‫ا‬7I International Accounting
Standards (IAS)

Page 184
Normes de reporting financier
internationales
OST (organisme sous tutelle)
Plan comptable
Plan Comptable du secteur immobilier
Pourcentage d’avancement
Programme de travail
Projet
Promoteur immobilier
Réclamation
Règles comptables
Remboursement
Résultat à terminaison
Révision des prix
Vente en état futur d’achèvement
" ‫ ا‬0‫!&) ر‬ ‫ دو‬H ‫ا‬7I International Financial
Reporting Standards (IFRS)
0 E7 #I - ‫( ت‬J UGO ( under guardianship
‫ ن‬%( ‫ وزارة ا‬organization)
‫ت‬ ‫ " ا‬Chart of accounts
‫) ري‬# ‫ ع ا‬A)! ‫ت‬ ‫ " ا‬Chart of accounts of the real
estate sector
‫ ل ا & رج‬# Percentage of progress
6"# ‫ ا‬L Working program
‫ @ وع‬Project
‫ ) ري‬M# Property developer
‫ى‬7%O Complaint
'( ‫ا‬7 Accounting rules
‫ ع‬P &(‫ ا‬Repayment
‫ا "م‬ & Result with ending
"Q>‫ ا‬#P‫ ا‬Revision of the prices
‫ز‬ ‫ر ا‬7‫ ط‬R4 F ' ‫ ا‬Sale in future state of
completion
Page 185
 Bibliographie

Textes légales et réglementaires :

Loi n° 9-88 relative aux obligations comptables des commerçants.

Note circulaire relative au secteur du Bâtiment et travaux publics "B.T.P".
Loi n°44-00 sur la vente en l’état futur d’achèvement (2002);
Dahir 12 août 1913 formant code des obligations et contrats
Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation des immeubles,
Code général des impôts
Norme IAS 2 relative aux stocks ;
Norme IAS 10 relative événements postérieurs à la date de clôture ;
Norme IAS 11 relative aux contrats de construction ;
Norme IAS 18 relative aux contrats de construction ;
Norme IAS 23 relative coûts d’emprunt;
Norme IAS 37 relative aux provisions, passifs éventuels et actifs éventuels-(révisée en
2007) ;
Règlement (CE) n° 1126/2008 du Parlement européen et du Conseil modifiant le
règlement (CE) n° 1606/2002 sur l’application des normes comptables internationales-
novembre 2008 ;
IFRIC 15 « Accord pour la construction d’un bien immobilier »

Manuels, guides et mémentos :

Code général de normalisation comptable ;

Plan comptable sectoriel de l’immobilier ;
Manuel des normes de l’ordre des experts comptables au Maroc ;
Guide pratique d’audit de l’ordre des experts comptables au Maroc ;
Mémento comptable marocain : édition Masnaoui ;
Mémento comptable & fiscal Francis Lefebvre ;

Ouvrages :

Robert Maeso «Comptabilité financière approfondie» Edition : Dunod 2008; P119 à P121,
P124 à P126, P129 à P134 ;

Page 186
Pierandrei Laurent « 60 cas d’application sur les normes IAS/IFRS » Edition : Gualino 2006,
P269 à P274 ;

Robert Obert « Pratique des normes IAS/IFRS » Edition : Dunod 2005, P129 à P136 ;

Mémoires d’expertise comptable/France :

Mathiau-Trost Aude Claire « Application de la norme IAS 11 au sein des entreprises de

travaux publics : proposition d’un guide méthodologique pour le commissaire aux comptes »
Mai 2008 ;

Eugène, EZIN « Les normes IAS/IFRS et la valorisation des travaux en cours : incidences sur
les informations financières et attitude du commissaire aux comptes. Application pratique »
Mai 2004 ;

Bouillet Agnès « la valorisation des chantiers non achevés à la date de l’arrêté des comptes
chez les constructeurs de maisons individuelles» Novembre 2003.

Mémoires d’expertise comptable/Maroc :

Omar TOUKHSSATI «Approche d'audit des comptes de stock des entreprises de promotion
immobilière» Mai 2010 ;

OUDADA Mohamed « Audit comptable et financier dans le secteur de la promotion

immobilière : Proposition d’une approche d’audit par les risques » Novembre 2009

Hafssa MANAR « Analyse comparative entre les normes IAS/IFRS et les normes comptables
marocaines : Cas des groupes opérant dans le secteur immobilier » Mai 2009 ;

Tarik MAAROUF « Passage de la méthode de l’achèvement à la méthode à l’avancement

pour la comptabilisation des contrats à long terme » Novembre 2008 ;

Hanae BENCHEKROUN « Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l’activité de

promotion immobilière : cas des entreprises privées» Mai 2006.

Revues et collections :

Rapport relatif à la procédure d’autorisation de construire au Maroc (2011) établi par le ministère de
l'habitat de l'urbanisme et de l'aménagement de l'espace.

Publication du ministère de l’habitat, de l’urbanisme et de développement de l’espace

« Habitat, urbanisme et aménagement de l’espace 2003-2011 : un secteur en mouvement » ;

Publication du 16 septembre 2010, de la direction des études économiques à la CDG « Le

secteur immobilier marocain : état des lieux, enjeux et perspectives ».

Page 187
Périodique n°789 du 14/06/04 du cabinet RSM Salustro Reydel « Maîtriser l’essentiel des
IFRS » ;

Bulletin d'Information Périodique du cabinet Masnaoui - n°133 – Mai 2004 « Les normes
d’audit des entreprises opérant dans le cadre de contrats à long terme » ;

Bulletin d'information périodique du cabinet Masnaoui n°131-Février/Mars 2004 du cabinet

Masnaoui « Les apports du nouveau plan comptable sectoriel en matière de comptabilisation
des stocks encours et produits finis dans le secteur immobilier » ;

Bulletin d'information périodique du cabinet Masnaoui - n°130 – Janvier 2004 « Les normes
comptables nationales et internationales en matière de contrats à long terme » ;

Articles de presse :

Maître Gérard PICOVSCHI - Avocat au Barreau de Paris « Garanties du promoteur envers le

maître de l’ouvrage » Mai 2008 www.netpme.fr/immobilier-entreprise/1241-garanties-
promoteur-envers-maître-ouvrage

Vice de construction ? Vous ne pouvez pas vous retourner contre le promoteur Laïla Triki La
vie économique du 18/03/2005

Sites internet :

Sites de référence

www.focusifrs.com
www.fasb.org
www.oec-maroc.com
www.experts-comptables.fr
www.finances.gov.ma
www.tax.gov.ma
www.mhu.gov.ma
www.mtpnet.gov.ma
www.bibliotique.com
www.fnpi.co.ma
http://www.acfcc.gov.ma/ Site conservation foncière ;
http://www.acfcc.gov.ma/FR/PDF_Source/PDF_406.pdf (délai et tarif des formalités de
l’immatriculation foncière)

Page 188
Sites de praticiens :

www.kpmg.com
www.deloitte.fr
www.ey.com
www.pwcglobal.com
www.mazars.com
www.bfinance.fr
www.cncc.fr
www.anecs.org

Sites de journaux et de revues :

www.grouperf.com
www.netpme.fr
www.efl.fr
www.lexinter.net
www.net-iris.fr
www.leconomiste.com
www.lesechos.fr
www.lavieeco.com
www.lobservateur.ma
www.lemonde.fr
www.lexpansion.com

Page 189
 Table des matières
AVANT PROPOS .................................................................................................................... 6
Introduction générale ............................................................................................................... 7
Première partie : Spécificités et processus de la PI. ............................................................ 11
Introduction de la première partie ....................................................................................... 12
Chapitre 1 : les intervenants et le processus de la PI .......................................................... 14
Section 1 : Intervenants dans la promotion immobilière...................................................... 14
Section 2 : Processus de la PI ............................................................................................... 17
2.1 Phase de l’avant-projet .................................................................................................... 17
2.1.1 La phase du terrain ...................................................................................................... 18
2.1.1.1 La dualité du régime foncier ................................................................................ 18
2.1.1.2 Constructibilité du terrain..................................................................................... 21
2.2 Phase de l’obtention des autorisations administratives : autorisation de lotir,
autorisation de construire ...................................................................................................... 22
2.2.1 Autorisation de lotir .................................................................................................... 22
2.2.2 Autorisation de construire ........................................................................................... 22
2.3 Possibilité de vente : la vente sur plan ............................................................................ 23
2.4 Le lancement des travaux de construction et le suivi de chantier ............................... 24
2.5 L’achèvement des travaux de construction ................................................................... 24
2.6 Obtention des autorisations administratives : le permis d’habiter et le certificat de
conformité ............................................................................................................................... 24
2.7 Mise à jour du TF ............................................................................................................. 26
2.7.1 Formalité au niveau du cadastre .................................................................................. 27
2.7.2 Formalité au niveau de la conservation foncière ......................................................... 27
2.8 Vente définitive ou mise en location ............................................................................... 27
Chapitre 2 : Le cadre comptable applicable ........................................................................ 29
Section 1 : Les normes comptables marocaines ................................................................... 30
1.1 Traitement des contrats bénéficiaires ............................................................................ 31
1.2 Traitement comptable des contrats déficitaires ............................................................ 31
1.2.1 Principes ...................................................................................................................... 31
1.2.2 Méthodes de comptabilisation ..................................................................................... 32
1.2.2.1 Méthode à l’achèvement ...................................................................................... 32
1.2.2.2 Méthode du bénéfice à l’avancement ................................................................... 32

Page 190
 1.2.2.3 Méthode à l’avancement ...................................................................................... 32
1.3 Permanence des méthodes ............................................................................................... 33
Section 2 : Le référentiel comptable international IAS/IFRS .............................................. 34
2.1 La norme IAS 11 .............................................................................................................. 35
2.1.1 Présentation de la norme IAS 11 ................................................................................. 35
2.1.1.1 Les produits du contrat ......................................................................................... 35
2.1.1.2 Les charges du contrat .......................................................................................... 36
2.1.1.3 La comptabilisation des produits et des charges du contrat ................................. 38
2.1.1.4 Changement d’estimation des produits et coûts estimés du contrat ..................... 41
2.1.1.5 Information à fournir ............................................................................................ 41
2.1.2 Lien entre la norme IAS 11 et les autres normes ........................................................ 42
2.1.2.1 Norme IAS 2 : Valorisation des stocks ................................................................ 42
2.1.2.2 Norme IAS 10 : Evènements postérieurs à la date de clôture .............................. 42
2.1.2.3 Norme IAS 18 : produits des activités ordinaires ................................................ 43
2.1.2.4 Norme IAS 23 : Coûts d’emprunt ........................................................................ 43
2.1.2.5 Norme IAS 37 : Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels ........................ 43
2.2 La norme IAS 18 : produits des activités ordinaires..................................................... 43
2.2.1.Présentation de la norme IAS 18 ................................................................................. 44
2.2.1.1. Notion des produits des activités ordinaires :...................................................... 44
2.2.1.2.Evaluation des produits des activités ordinaires : ................................................ 44
2.2.1.3.Identification de la transaction ............................................................................. 45
2.2.1.4.Comptabilisation des produits de la norme IAS 18.............................................. 45
2.2.1.5.Informations à fournir en annexes ........................................................................ 46
2.2.2 Lien avec les autres normes : ...................................................................................... 46
2.3 Vers une norme unique .................................................................................................... 46
2.4 L’interprétation IFRIC 15.............................................................................................. 47
2.4.1 Contexte d’apparition .................................................................................................. 47
2.4.2 IFRIC 15 : Problématique liée au traitement spécial des VEFA................................. 48
2.4.2.1 L'accord est-il dans le champ d'application d'IAS 11 ou d'IAS 18 ?.................... 48
2.4.2.2 Comptabilisation du chiffre d'affaires provenant de la construction d'un bien
immobilier ........................................................................................................................ 49
2.5 Analyse économique des contrats de VEFA .................................................................. 51
2.5.1. Les spécificités des contrats VEFA sont-elles appréhendées par l’IFRIC ? .............. 51
2.5.2 Identification des caractéristiques du contrat .............................................................. 52
2.5.2.1 L’acheteur peut-il choisir les éléments structurels de la construction? ................ 52
2.5.2.2 S’agit-il d’une prestation de services ou d’une vente de biens ? ......................... 52
Chapitre 3 : Les moyens à mettre en œuvre par le promoteur pour la mise en place de la
méthode à l’avancement ........................................................................................................ 56
Section 1 : Evolution des outils issus de la méthode à l’achèvement .................................. 56
1.1 Une comptabilité analytique par chantier ..................................................................... 56
1.2 Une comptabilité budgétaire par chantier ..................................................................... 57
Page 191
1.3 Le suivi budgétaire ........................................................................................................... 58
Section 2 : Se donner la capacité de déterminer de façon fiable un résultat à terminaison . 59
2.1 La détermination du résultat à terminaison .................................................................. 59
2.1.1 Inventaire des produits ................................................................................................ 59
2.1.2 Inventaire des charges ................................................................................................. 59
2.1.2.1 Cas particulier des charges antérieures à la conclusion du contrat ...................... 60
2.1.2.2 Les coûts de financement des investissements ..................................................... 60
2.1.2.3 Le statut chronologique des charges .................................................................... 61
2.1.3 La formation du personnel .......................................................................................... 61
2.2 Actualisation du résultat à terminaison et la mesure de son niveau de fiabilité ........ 61
2.2.1 Les responsables des mises à jour ............................................................................... 62
2.2.2 Nécessité d’un nouveau système d’information.......................................................... 63
2.2.3 La mesure de la fiabilité du résultat ............................................................................ 63
Section 3 : Pouvoir mesurer l’avancement efficacement et rapidement .............................. 63
3.1 Les intervenants................................................................................................................ 64
3.2 Une méthode de validation de l’avancement ................................................................. 64
Conclusion de la première partie .......................................................................................... 65
Deuxième partie : Proposition d’une démarche d’audit spécifique aux opérations de PI
.................................................................................................................................................. 67
Introduction de la deuxième partie....................................................................................... 68
Chapitre 1 : Orientation et planification de la mission....................................................... 69
Section 1 : la prise de connaissance de l’entreprise ............................................................. 69
1.1 Prise de connaissance de l’environnement de l’entreprise ........................................... 69
1.1.1 Prise de connaissance de l’entreprise : métier du promoteur ...................................... 69
1.1.1.1 Le prix .................................................................................................................. 69
1.1.1.2 Le transfert de propriété ....................................................................................... 70
1.1.2 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect organisationnel ................................... 72
1.1.3 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect technique ............................................ 72
1.1.4 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect économique ........................................ 72
1.1.5 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect réglementaire ...................................... 74
1.1.6 Prise de connaissance de l’entreprise : aspect juridique ............................................. 77
1.2 La revue analytique.......................................................................................................... 80
1.2.1 Objectifs et utilité de la revue analytique .................................................................... 80
1.2.2 Limite de la revue analytique ...................................................................................... 80
1.3 L’appréciation du contrôle de gestion ............................................................................ 81

Page 192
1.4 L’orientation des entretiens avec les principaux interlocuteurs .................................. 81
1.4.1 Rencontre avec les principaux interlocuteurs.............................................................. 82
1.4.2 Prise de connaissance du système d’information ........................................................ 83
Section 2 : Prise de connaissance générale des principaux projets du promoteur ............... 83
Chapitre 2 : Analyse des zones de risques............................................................................ 85
Section 1 : Analyse des zones de risques liés à l’activité du promoteur .............................. 85
1.1 Evaluation du risque inhérent ......................................................................................... 85
1.2 Evaluation du risque lié au contrôle ............................................................................... 86
1.2.1 Environnement général de contrôle interne ................................................................ 86
1.2.2 Procédures de contrôle ................................................................................................ 87
1.3 Les risques divers de l’activité de l’entreprise............................................................... 87
1.3.1 Les risques liés à l’exécution des travaux ................................................................... 87
1.3.1.1 La modification de la masse des travaux ............................................................. 87
1.3.1.2 Le paiement des travaux supplémentaires dans un contrat à prix global et
forfaitaire .......................................................................................................................... 87
1.3.1.3 Le droit à paiement de l’entreprise dans le cadre d’un marché forfaitaire ........... 88
1.3.2 Les zones de risques en matière de suivi des chantiers ............................................... 88
1.3.3 Les risques liés à la réception des travaux .................................................................. 89
1.3.3.1 La fin de chantier.................................................................................................. 90
1.3.3.2 La réception des travaux ...................................................................................... 90
1.3.4 Les risques financiers liés à certains projets ............................................................... 93
1.3.4.1 Les risques liés aux réclamations ......................................................................... 93
1.3.4.2 Les risques liés aux rémunérations des travaux supplémentaires ........................ 94
1.3.4.3 Les retards de recouvrement et créances incertaines ........................................... 94
1.3.4.4 Les délais et pénalités de retard............................................................................ 94
1.3.5 Les risques liés à des activités nouvelles .................................................................... 95
Section 2 : Analyse des zones de risques liés au traitement comptable des opérations de PI
.............................................................................................................................................. 95
2.1 Les risques liés à l’adoption de la méthode à l’achèvement ......................................... 95
2.2 Les risques liés à l’utilisation de la méthode à l’avancement ....................................... 96
Chapitre 3 : Le contrôle final des comptes .......................................................................... 99
Section 1 : Méthodologie d’audit relative aux projets de PI ................................................ 99
1.1 La sélection des chantiers à analyser .............................................................................. 99
1.2 Contrôles généraux ........................................................................................................ 100
1.2.1 Rapprochement entre comptabilité générale et comptabilité analytique................... 100
1.2.2 Contrôle du niveau d’activité .................................................................................... 101
1.2.3 Permanence des méthodes ......................................................................................... 101

Page 193
1.3 Validation des produits relatifs aux projets de PI ....................................................... 101
1.3.1 Le caractère certain des produits ............................................................................... 102
1.3.2 Le caractère réel du produit ....................................................................................... 102
1.3.3 L’exhaustivité des produits comptabilisés ................................................................ 102
1.3.4 Analyse du prix de vente : composante essentielle des produits du projet de PI ...... 102
1.4 Validation des charges afférentes aux opérations de PI ............................................. 103
1.4.1 L’évaluation et l’imputation des charges .................................................................. 104
1.4.2 L’exactitude des charges ........................................................................................... 107
1.4.3 L’exhaustivité des charges ........................................................................................ 108
Section 2 : Objectifs d’audit spécifiques suivant le traitement comptable choisi .............. 109
2.1 Les objectifs spécifiques à la méthode à l’achèvement ............................................... 110
2.2 Les objectifs spécifiques de la méthode à l’avancement ............................................. 110
Section 3 : Contrôles complémentaires d’audit.................................................................. 111
3.1 Généralités ...................................................................................................................... 111
3.2 Audit des provisions pour risques et charges .............................................................. 111
3.2.1 Provision pour litiges ................................................................................................ 111
3.2.2 Provision pour pénalités et majorations de retard ..................................................... 112
3.2.3 Provision pour fin de contrat ..................................................................................... 113
3.2.4 Provision pour remise en état des sites...................................................................... 114
3.2.5 Provision pour pertes à terminaison .......................................................................... 114
Conclusion de la deuxième partie ....................................................................................... 115
Conclusion générale ............................................................................................................. 117
Annexes ................................................................................................................................. 121
Annexe n°1 : Norme IAS 11 ................................................................................................ 122
Annexe n°2 : Norme IAS 18 ................................................................................................ 130
Annexe n°3 : IFRIC 15 ........................................................................................................ 137
Annexe n°4 : Note sur IFRIC 15 ......................................................................................... 142
Annexe n°5 : Démarche d’audit spécifique au projet de PI ............................................. 145
Annexe n° 6 : Etapes de construction d’un immeuble ...................................................... 153
Annexe n°8 : Constitution du dossier de demande d’autorisation de lotir et de morceler
................................................................................................................................................ 157
Annexe n° 11 : Tableau récapitulatif des méthodes de comptabilisation des projets de PI
................................................................................................................................................ 163
Annexe n° 12 : Comparaison du moment de comptabilisation du projet de PI ............. 167
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Annexe n° 13 : Tableau comparatif entre les IAS/IFRS et le référentiel marocain ....... 169
Annexe n° 14 : Cas pratique sur l’IAS 11 .......................................................................... 172
Annexe n° 15 : Cas pratique sur un projet de PI déficitaire ............................................ 178
Lexique Français-Arabe-Anglais ........................................................................................ 183
Bibliographie......................................................................................................................... 186

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