Logement

« Etat, solution ou problème ? »

Institut Turgot – 17 Mars 2009

Vincent BENARD

www.objectifliberte.fr
www.fahayek.org

vincent@benard.com
Logement, Crise Publique, Remèdes Privés
(Nov. 2007 – Etude Turgot puis Livre)
 Les constats à l'époque
 Une bulle socialement désastreuse
 Une racine: la réglementation foncière
 Aggravée par: la politique du logement social, autogénératrice de
pénurie
 Un étranglement du marché privé de la location par le contrôle des prix
et l'encadrement des baux

 Préconisations :
 Libération Foncière (INDISPENSABLE)
 Remplacer toutes aides à la pierre (#intérêts particuliers ou
bureaucraties) par chèque logement,
 Privatiser parc social, et refaire confiance aux marchés
 Situation actuelle des prix du logement en France
Source CGEDD, ex CGPC
1,8

1,7
Prix des logements et montant de transactions
1,6 rapportés à leur tendance longue (*)
Ensemble de la France, base 1965=1 1,55 (T4 09)

1,5

Indice du prix des logements anciens rapporté au

revenu disponible par ménage, base 1965=1
1,4 Auxtunnel 0

Montant total des transactions de logements anciens

1,3 cumulé sur 12 mois rapporté à sa tendance longue (*)
Auxtunnel 0,9
Auxtunnel 1
1,2
Auxtunnel 1,1
1,1
1,1
Tunnel
11
1
0,94 (fév. 2010)
0,9
0,9

0,8
1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015
La relation entre Bulle et réglementation foncière

Peu d’études en France.

Citons G. Lecat, Influence des Pos sur le prix du terrain
dans la 2nde couronne de Dijon (période 1998-2002)
L'effet des "POS" sur le prix du foncier constructible dans les communes qui en sont
pourvues est une augmentation de 40€/m2 pour un prix moyen constaté de 47€, soit
85% du prix du terrain –
Compte tenu des surfaces moyennes du périmètre de l'étude, cela correspond à une
hausse de prix de 37 000€ par terrain

Quelques indicateurs…
Ce n'est pas le coût de la construction …
 La relation entre Bulle et réglementation foncière

Un sujet très finement étudié aux USA

Références : Glaeser & Gyourko (Harvard, 2002,2007…)

Wendell Cox (Etudes annuelles comparatives de plus de 100 métropoles

anglosaxonnes)
Randal O’Toole, Cato Institute

Même… Paul Krugman :

« In unregulated areas,
housing bubbles can’t even get started »
 Deux types de marchés fonciers
• La Brookings Institution (Think Tank non partisan, centre gauche ) a classifié les
agglomerations en deux typologies réglementaires :
• “Responsive land use regulations” : Peu de restrictions, offre foncière toujours
supérieure à la demande
• “Prescriptive land use regulations” : Restrictions élevées, Offre foncière
pouvant être inférieure à la demande

Conséquences sur l’accessibilité financière du logement ?

Ratio utilisé: rapport prix du logement médian / revenu médian des ménages
– Marché accessible si Ratio < 3
– Marché très cher si Ratio >5

France : niveaux Pré bullaires (1997 et -) : 2.9 – 2007 : de 4.0 à 4.8 selon sources
Foncier étranglé => Logement cher
valeur 2006, source : demographia.com
Multiple médian : 1980-2008
Marchés souples et étranglés: USA
Source : demographia.com
Quand les petits terrains sont presque aussi chers que les grands...
Signe d'une “pénalité réglementaire élevée”

price
*

Regulatory penalty

surface

Small lot Bigger lot

*Costs of land servicing deduced
 Bulles immobilières : Quatre facteurs clé

1. Une période de confiance en l'avenir,

2. Une démographie du nombre de foyers en hausse, (hausse générale

des populations + baisse du nombre de personnes par foyer + Migrations
internes)
3. Un crédit abondant et bon marché, quelles qu'en soient les causes
(crédit "naturellement bon marché" ou "subventionné").

4. Des réglementations du sol ou de la construction rendant difficiles

l'édification de logements neufs en quantité adaptée à l'accroissement de
la demande.
 Conséquences financières aux USA

Montant des crédits hypothécaires aux USA :

1997 : 5 000 Mds $
2007 : 12 000 Mds $

Mais si tous les USA avaient été dotés de réglementations de type

« Houston-Atlanta », le montant des Crédits aurait été de :

2007 : 8 000 Mds $ (Source: W. Cox, Heritage Foundation).

 Et surtout:

• Jamais les banquiers n’auraient autant prêté sans down Payement

• Jamais les « average Joe » n’auraient autant accepté des prêts ARM
• Très peu de ménages seraient en « negative Equity » : pas de Strategic
Default
• Beaucoup moins de Prêts hypothécaires visant à financer de la
consommation courante (« HELOC »)
• Pas de gonflement artificiel du PIB… Pas de « Deleveraging » massif

SANS LES REGLEMENTATIONS FONCIERES RESTRICTIVES,

LA CRISE AURAIT ETE A PEINE RESSENTIE
 Situation actuelle des prix du logement en France
Source CGEDD, ex CGPC
1,8

1,7
Prix des logements et montant de transactions
1,6 rapportés à leur tendance longue (*)
Ensemble de la France, base 1965=1 1,55 (T4 09)

1,5

Indice du prix des logements anciens rapporté au

revenu disponible par ménage, base 1965=1
1,4 Auxtunnel 0

Montant total des transactions de logements anciens

1,3 cumulé sur 12 mois rapporté à sa tendance longue (*)
Auxtunnel 0,9
Auxtunnel 1
1,2
Auxtunnel 1,1
1,1
1,1
Tunnel
11
1
0,94 (fév. 2010)
0,9
0,9

0,8
1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015
Un phénomène national

 En Rouge, les agglomérations en

croissance la plus rapide
 Rennes (521 000)
 Nantes (804 000)
 La Rochelle (140 000)
 Toulouse (1 100 000)
 Montpellier (530 000)
 Vannes (130 000)
 Poitiers (204 000)
 (...)
 En quelques mots
Prix toujours élevés = nbx ménages en situation précaire

Selon Fondation Abbé Pierre, INSEE & Ministère de l’Intérieur :

– Environ 700 000 Personnes sans logement fixe

– Environ 6 M Personnes sans logement ou en habitat
dégradé
 Réponses gouvernementales :
Toujours plus d’ETAT
• Subventions au crédit accrues (déduction d’intérêts & dispositif Scellier)
• « Bailout » des irresponsables : Garantie du Risque Locatif
• Plus de Logement social
• Subventions foncières : Pass Foncier
• Loi DALO …

Dans le même temps,

Baisse de 15% des permis accordés à des constructions privées en 2008 et

18% en 2009
Les loyers des HLM augmentent, alors que ceux du privé baissent

Cherchez l’erreur !
Un exemple d’Ineptie : La loi DALO
Au 31 juillet 2009 :

• 100 000 dossiers déposés

• 66 000 traités,
• 31 000 ont reçu un avis favorable
• 13 000 foyers se sont vus proposer un relogement
A ce rythme, le droit au logement des personnes actuellement sans logement
pourrait être satisfait vers l’an 2150… La loi DALO est juste un outil de
gestion de la file d’attente doublé d’un Gadget politicien

Actuellement, « droit au logement DIFFICILEMENT opposable ».

Mais demain ? Vers un droit aux mauvais logements ? Exemple : L’URSS,
logement minimal défini par le gouvernement: 7m2 /personne…
 Le Problème n°1 de demain : L’idéologie Enviro-intégriste

Non, en fait, problème d’aujourd’hui…

• Les réglementations de zonage actuelles ont des finalités à la fois agricoles
et environnementales : « protection de l’agriculture » et « lutte contre
l’étalement urbain »

MAIS DEMAIN
• Le prétexte du « Développement durable » donne de nouveaux arguments
(ou plutôt des artifices de langage) pour renforcer les réglementations en se
donnant bonne conscience

• Impact ANGOISSANT des lois GRENELLE 1 et 2

 Grenelle – « Une loi de guerre contre les français »

66% des français vivent ou aspirent à une maison individuelle et

à la mobilité individuelle

Grenelle : Promouvoir la densification, décourager l’automobile,

favoriser les transports en commun au-delà du raisonnable …

CONTRÔLE ACCRU des préfets sur l’application des directives

environnementales, sur l’élaboration et l’application de
« SCOT » visant à rationner la construction en périphérie
urbaine.
Sociologie administrative défavorable…
Et cela ne répond même pas aux problématiques de
l’environnement et des risques !

Exemple des dernières inondations en Vendée : Effets

pervers de la réglementation

- L’économie des terrains zonés incite les développeurs à

rechercher les terrains les plus rémunérateurs
- Un terrain « décrété constructible » est réputé sûr
- La loi sur l’assurance de 82 reporte le coût de la prise du
risque sur des tiers
Autre exemple : la lutte contre l'étalement urbain
favorise l'étalement rural !
 Les lois de contrôle foncier étatiques :
Tout le monde s’en fiche, mais….
• Elles rendent le logement beaucoup plus cher
• Elles sont une cause majeure de la crise la plus grave depuis 1929
• Elles répondent à des fantasmes environnementaux plus qu’à des problèmes. Et
elles y répondent mal, en plus.
• Elles vont encore réduire nos libertés, de choisir notre habitat et de nous déplacer
• Elles organisent un transfert anti-social des classes moyennes vers les classes
aisées (estimation 46 G€ /an France 2006)
• Elles donnent le droit à ceux qui bénéficient d’un droit passé à construire à refuser
ce droit pour d’autres
• Elles favorisent la corruption des mœurs politiques locales

IL EST TEMPS DE SE REVEILLER

ET DE FORCER NOS DIRIGEANTS A CHANGER LEUR CONCEPTION
DIRIGISTE DE L’AMENAGEMENT ET DE L’URBANISME
 Crédits diapos

• Randal O'Toole (Cato Institute) - 8,9,12,13

• Wendell Cox (demograhia) - 10,11
• Jacques Friggit (CGPC) – 17
• CODELA (18, 25)