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Dlibration au Conseil de Communaut du vendredi 27 janvier 2012


Lancement d'une Opration d'amlioration de l'Habitat (OPAH) coproprits dgrades. La prsente dlibration a pour objet la proposition dun programme dintervention de la CUS sur les coproprits en difficult de son territoire par le biais dune opration programme damlioration de lhabitat (OPAH) co-finance avec lAgence Nationale de lHabitat (ANAH). Aprs un expos du contexte et de lorigine de la proposition, sont prsentes les coproprits aujourdhui vises, la manire dont une OPAH constitue ici un traitement intressant, ainsi que les incidences financires prvisionnelles pour la Collectivit.

1.

LE CONTEXTE 1.1 Les priorits actuelles de la politique habitat sur la CUS

Dans le cadre de son 4me Programme Local de l'Habitat (PLH), la Communaut urbaine de Strasbourg (CUS) s'est engage dans une politique volontariste d'intervention sur le parc priv ancien. Parmi les enjeux : lamlioration du confort, la rsorption de linsalubrit, la lutte contre la vacance, ladaptation la perte dautonomie et bien sr la performance nergtique, ce dernier objectif obissant tant des considrations cologiques (endiguement du rchauffement climatique) quconomiques (matrise des charges des mnages). Si un programme dintrt gnral en faveur des particuliers dsireux dengager des actions en ce sens sur leur logement a t mis en place ds 2009 (PIG Habitat Durable), force est de constater que ces actions senvisagent trs souvent lchelle de coproprits dans leur ensemble. Le traitement de ces coproprits, et en particulier des plus dgrades, doit donc constituer l'un des axes prioritaires pour la poursuite de lintervention de la Collectivit sur le parc priv. Compte tenu du volume trs important de coproprits sur la CUS, dont lhabitat est trs majoritairement constitu de btiments collectifs, il est propos bien videmment de prioriser celles prsentant des symptmes de dgradation et de fragilisation avancs. Il sagit l de coproprits qui, faute dentretien (manque de moyens), connaissent des problmes lis la non ralisation des travaux de base de conservation des immeubles.

Elles sont ainsi dans une spirale de dgradation : dqualification des immeubles fuite des mnages de classe moyenne chute de la valeur patrimoniale des logements arrive de mnages dfavoriss - taux de rotation important explosion des impays de charges, etc 1.2 Lorigine dune intervention sur les coproprits Lintervention de la CUS sur les coproprits sinscrit dans la continuit des politiques publiques de rhabilitation du parc priv inities depuis 2004. En effet, en 2004, la Direction Dpartementale des Territoires a engag une premire tude sur les coproprits dgrades, qui a notamment fait ressortir deux ensembles semblant en difficults en raison dune situation peu attractive et de la sur-reprsentation de mnages modestes : - la coproprit Spender (121 logements) situe du 32 au 44 rue Groldseck et du 29 au 35 et 40 42 Rue Herrade Koenigshoffen, - la coproprit Einstein 5, 7 et 9 rue Albert Einstein (66 logements) Cronenbourg. Par dlibration en date du 27 juin 2008, le Conseil de Communaut a valid sur cette base le lancement dune tude pr-oprationnelle, avec lobjectif danalyser des coproprits souffrant de dqualification et de dgradations du bti. Le primtre choisi a cibl en particulier les zones urbaines sensibles (ZUS) de Strasbourg sur lesquelles des difficults avaient t pressenties (Cronenbourg, Hautepierre, Koenigshoffen, Meinau et Neuhof). 4 btiments supplmentaires situs lEsplanade ont par la suite t ajouts. 1.3 Le reprage des coproprits sensibles Ltude pr-oprationnelle a permis danalyser une liste de 27 coproprits des annes 60-70, soit plus de 2000 logements dans les quartiers de Cronenbourg, Koenigshoffen, Hautepierre, Neuhof, Esplanade et Meinau. Le diagnostic a t ralis partir dentretiens avec les syndics, des rsidents du quartier, diffrents professionnels de limmobilier, les acteurs institutionnels et les travailleurs sociaux. Un questionnaire a t envoy aux copropritaires pour cerner les problmes rcurrents qui pourraient donner lieu un programme daccompagnement. Des visites techniques ont t effectues sur les parties communes et privatives. Afin davoir une ide de la valeur des logements (volution sur ces coproprits au regard du march local), une tude des prix de cession a pour finir t ralise partir du fichier Perval qui regroupe lensemble des ventes constates par les notaires. 1.4 Les conclusions de ltude pr-oprationnelle mene Le diagnostic a permis de classer les coproprits selon 2 problmatiques diffrentes : - 21 coproprits ont besoin de travaux court et moyen terme, notamment pour mettre aux normes les quipements vtustes et amliorer la performance nergtique des btiments.

6 coproprits trs modestes cumulent les difficults suivantes : techniques : dgradations importantes des btiments par incapacit des copropritaires dcider et/ou payer les travaux ncessaires, prsence de pathologies lourdes, voire de phnomne dinsalubrit ou de pril ; financires : insolvabilit de copropritaires lourdement endetts envers la coproprit, dettes importantes du syndicat des copropritaires envers ses fournisseurs ; sociales : part importante de propritaires occupants impcunieux, de propritaires bailleurs modestes, ngligents, spculateurs, voire indlicats ; juridiques : opacit de lorganisation de la coproprit, organisations complexes ; de gestion : absence de syndic, syndic dfaillant, dysfonctionnements des instances de la coproprit, procdures de recouvrement des impays de charges collectives ou de travaux inexistantes.

Avec des prix de l'nergie durablement orients la hausse, il est capital de dclencher des travaux d'isolation et de rnovation de chaufferie sur les 21 premires coproprits. Dans la mesure o elles sont toutefois a priori dans la capacit de lancer des travaux sans le concours de laction publique, il est propos de limiter ce dernier un accompagnement chaque tape de leur projet damlioration nergtique via une co conseillre mise disposition des syndics et des conseils syndicaux (cadre de laction FNAIM dj co-porte par la CUS). Sagissant des 6 dernires, plus modestes et plus dgrades, il est en revanche propos une aide financire et un accompagnement renforc. Ces 6 coproprits se composent de 884 logements et se rpartissent ainsi : - Spender Koenigshoffen (hors btiments de Nouveau Logis de lEst et SA Hoechstetter) avec 121 logements, o lon constate des immeubles en trs mauvais tat et des propritaires occupants trs modestes, - Einstein Cronenbourg avec 66 logements, o lon constate un montant de charges insupportable et des travaux lourds, - la Tour Strasbourg Meinau avec 60 logements, o lon constate un immeuble non entretenu, un taux dimpays de charges explosif, des instances dfaillantes et des problmes de scurit, - Elonore 1 Hautepierre avec 169 logements, o lon est en prsence de propritaires occupants modestes vieillissants qui nont pas russi se structurer, - Elonore 2 Hautepierre avec 324 logements, o la situation financire se dgrade chaque anne et larrive massive de mnages modestes dorigine trangre laisse prsager un parc social de fait, - Victor Hugo Koenigshoffen avec 144 logements, o lon constate des problmes juridiques et une fuite des propritaires occupants aiss. Au vu des fiches descriptives de chaque coproprit (voir annexes 3 8), il a t possible de classer les coproprits selon le degr durgence de leur situation :

Priorits

Coproprits

Problmes techniques Espaces extrieurs Parties Parties communes privatives

Problme financier

Problme Problme social de gestion

1 2 3 4 5 6

Spender Einstein La Tour Eleonore II Victor Hugo Eleonore I B : tat satisfaisant M : tat moyen

I M M M M M I : tat inquitant A : tat alarmant

A I A I M M

M I M M M M

M M A M M B

I I I M M M

B M I B M B

2.

LE LANCEMENT DUNE OPRATION DAMLIORATION DE LHABITAT (OPAH) 2.1 Dfinition dune OPAH

PROGRAMME

LOPAH est un dispositif contractuel dincitations des propritaires privs la ralisation de travaux sur leurs immeubles de logements. Elle est porte par la collectivit territoriale comptente (ici la CUS) et se concrtise par une convention d'une dure de 5 ans maximum, qui dcline un programme d'actions et prcise les contributions de la collectivit, de l'Etat et de l'ANAH, voire de partenaires complmentaires. Sur la CUS, les objectifs dune OPAH sur les coproprits dgrades vues ci-dessus seraient : - lancer des actions spcifiques pour enrayer les phnomnes de dvalorisation immobilire et dhyper-spcialisation de loccupation, - raliser des travaux judicieux sur les parties communes et sur les parties privatives, - maintenir des loyers accessibles, favoriser une diversit de population, amliorer le cadre de vie et, le cas chant, revaloriser les espaces publics et/ou privs. Les acteurs suivants ont dores et dj t approchs au vu du dveloppement dun partenariat actif (qui sera vers la convention dOPAH) : - les organismes institutionnels : Etat, Agence Nationale de lHabitat, Rgion Alsace, Conseil Gnral du Bas-Rhin, - les partenaires locaux : Caisse Des Dpts et Consignations, Alter Alsace Energie, Procivis Alsace, Action Logement, Caisse dAllocations Familiales, Mutualit Sociale Agricole, Fdration Nationale de lImmobilier 67, Caisse Rgionale dAssurance Maladie dAlsace Moselle, Agence Dpartementale dInformation sur le Logement, - les syndicats de copropritaires. 2.2 Les diffrentes aides incitatives mobilisables En OPAH, les aides peuvent revtir diffrentes natures : des subventions :

sur les tudes pour la dfinition du programme de travaux ainsi que lensemble des expertises ncessaires (aide au redressement de la gestion, gomtres, tude juridique, etc) ; sur les travaux en parties communes ; sur les travaux en parties privatives. - des prts : Des financements peuvent tre mobiliss, telles que les aides fiscales aux mnages (crdit dveloppement durable), les prts taux zro de Procivis Alsace pour les mnages propritaires occupants les plus modestes ou encore lco-prt taux zro. - du conseil ou de la formation : Des actions prventives peuvent porter sur : linformation et la formation des copropritaires; la prvention ou le traitement des impays; la matrise des charges et la recherche dconomies, la fluidification du processus de dcision collective. 2.3 Les travaux : natures et cots 2.3.1 Travaux en parties communes Le cot dpendra en grande partie des travaux vots par les assembles gnrales des coproprits. Une tude de lANAH en date du 13 septembre 2011 permet dvaluer les deux types de travaux possibles compte tenu des modes constructifs utiliss dans les coproprits repres (ossature et faade en bton arm, chauffage au fioul ou au gaz). Il sagit : - dune part, de travaux dits de base , permettant le traitement de lensemble des dysfonctionnements et une mise niveau en fonction de la rglementation en vigueur (ascenseurs, canalisations, lectricit, tanchit, etc) ; - dautre part, des travaux dits de plus-value nergtique , plus coteux. Selon la rnovation retenue, le cot serait prvisionnellement le suivant : - rnovation de base : 13 470 / logement - rnovation avec plus-value : 22 150 / logement Le plafond de travaux subventionnables ANAH est au maximum de 150 000 par btiment + 15 000 HT par lot. Le tableau ci-dessous donne une estimation maximum des travaux subventionnables et des subventions possibles pour lANAH (35 %) et la CUS (10 %), taux en vigueur ce jour : Nb de Nb de Montant travaux batiments logements subventionnables Montant ANAH maximum 35 % 399 000 Montant CUS maximum 10 %

Coproprits

Einstein

66

1 140 000

114 000

Spender La Tour Eleonore I et II Victor Hugo Total

4 1 23 1 31

121 60 496 144 887

2 415 000 1 050 000 10 890 000 2 310 000 17 805 000

845 250 367 500 3 811 500 808 500 6 231 750

241 500 105 000 1 089 000 231 000 1 780 500

Les expriences sur dautres OPAH menes en France montrent toutefois que les travaux effectus sont souvent au de de ces estimations. Ainsi, le montant daides de lANAH est en moyenne de 3 350 /logement. On en dduit un montant prvisionnel de travaux de 8 489 857 des crdits ANAH sur les parties , communes des 6 coproprits hauteur de 2 971 450 et des crdits CUS hauteur de 848 986 . Coproprits Nb de Nb de Montant travaux batiments logements subventionnables Montant ANAH maximum 35 % 221 000 405 350 201 000 1 661 600 482 400 2 971 450 Montant CUS maximum 10 %

Einstein Spender La Tour Eleonore I et II Victor Hugo Total

1 4 1 23 1 31

66 121 60 496 144 887

631 714 1 158 143 574 286 4 747 429 1 378 286 8 489 857

63 171 115 814 57 429 474 743 137 829 848 986

2.3.2 Travaux en parties privatives En parties privatives, seuls les propritaires occupants de ressources modestes ou trs modestes pourront bnficier doffice des aides de lANAH. Ltude de lARIM estime le nombre de ces copropritaires environ 140 mnages sur lensemble des 6 coproprits. Pour les propritaires bailleurs, cest ltat de dgradation du logement qui dterminera la possibilit dobtenir des subventions (dgradation mesure par loprateur laide dune grille). Au vu des critres de lANAH, il est peu probable toutefois que les propritaires bailleurs puissent bnficier de subventions ici. Les cots dopration dpendront des travaux que les propritaires dcideront de lancer individuellement. Les taux de subvention de lANAH et CUS seront ceux en vigueur au moment du dpt du dossier de demande de subvention (taux identiques ceux appliqus au niveau du programme dintrt gnral Habitat durable ). Au titre du fonds daide la rnovation thermique (FART), les propritaires modestes pourront bnficier dune prime de 2 100 (1 600 de lANAH et 500 de la CUS) si les travaux impactant leur logement permettent un gain dun moins 25 % dnergie.

Ltude de lARIM estime le montant total de travaux sur les parties privatives 1 251 250 sur 5 ans, avec des subventions ANAH hauteur de 602 575 et des subventions CUS hauteur de 196 125 .

Estimation du Montant nombre des de travaux/ Copropritslogts logt

Total des travaux

Subvention ANAH Subventions 30 % CUS 10 %

FART ANAH prime de 1600 CUS prime de 500 20 000 7 500 15 000

Spender Einstein La Tour Eleonore I Eleonore II

40 15 30 7

10 000 8 250 10 000 7 500

400 000 123 750 300 000 52 500

120 000 40 000 37 125 12 375 90 000 15 750 30 000 5 250

64 000 24 000 48 000 11 200

3 500 25 50 7 500 375 000 112 500 37 500 80 000 000 71 Total 142 1 251 250 375 375 125 125 227 200 000 3. LINCIDENCE FINANCIRE POUR LA CUS 3.1 Les subventions CUS sur les travaux Comme vu ci-dessus, la participation de la CUS portera, en complment des subventions de lANAH : - sur les parties communes (au bnfice du syndicat des copropritaires ou de lensemble des copropritaires pris individuellement), - sur les parties privatives (au bnfice des propritaires occupants modestes aux mmes taux que ceux pratiqus sur les aides du programme dintrt gnral Habitat Durable). 3.2 Le financement du suivi animation La russite de la dmarche est en partie conditionne par ladhsion en amont des syndics et par une assistance de qualit apporte par loprateur de suivi animation. Le suivi animation de lOPAH ncessitera la conclusion dun march public pass en procdure dappel doffres ouvert et fractionn bons de commande. Le march sera conclu pour une priode de 3 ans renouvelable 2 ans et comportera diffrentes missions : - mobiliser les syndics, les conseils syndicaux, les copropritaires (information et sensibilisation sur leurs droits et devoirs),

- les sensibiliser sur lintrt damliorer la performance nergtique de leurs immeubles et sur les enjeux dentretien de leurs immeubles ; - les aider assainir durablement la situation financire de leurs coproprits (mise en place dun plan dactions sur les impays de charge des copropritaires, actions de redressement, suivi des comptes, des contrats, etc.), - approfondir les points juridiques ncessaires un meilleur fonctionnement de leurs coproprits (travail sur lvolution des rglements de coproprit, accompagnement des syndics dans la prparation des assembles gnrales), - valuer la capacit de financement des copropritaires et rechercher des financements, - les accompagner dans la dfinition dun projet global de travaux (tude technique, analyse des offres des entreprises, signature des contrats de performance nergtique, etc.), - les assister techniquement, administrativement et financirement (au travers de subventions de lANAH, des collectivits locales, etc.). Pour une question de cot et de cohrence, il est propos de coupler le suivi-animation de lOPAH avec celui du nouveau programme dintrt gnral PIG Habiter Mieux qui sera galement lanc prochainement sur la CUS (en remplacement de lactuel PIG Habitat Durable , qui arrive chance). Ce march unique permettra aux propritaires de disposer dun seul interlocuteur pour le montage des subventions ANAH et CUS. La part du march spcifiquement relative au suivi-animation du PIG comportera pour sa part les principales missions suivantes : - actions en faveur des propritaires occupants modestes : reprage, sensibilisation sur lintrt damliorer la performance nergtique, valuation de la capacit de financement des copropritaires, recherche de financements, dfinition dun projet global de travaux, assistance maitrise douvrage (analyse des offres des entreprises, rception des subventions, etc) - actions en faveur des copropritaires : sensibilisation sur les enjeux dentretien de leurs immeubles, information sur les aides possibles, conseils sur la rsorption des impays de charge, approfondissement des points juridiques ncessaires un meilleur fonctionnement de leurs coproprits, etc - actions en faveur des propritaires bailleurs : incitation pratiquer du loyer social, simulations financires, grilles de dgradation des logements, etc Les cots moyens annuels de ce march sont estims : SUIVI ANIMATION OPAH 125 000 200 000 250 000 250 000 250 000 1 075 000 SUIVI ANIMATION PIG 150 000 200 000 200 000 200 000 200 000 950 000

ANNEES 2012 2013 2014 2015 2016

TOTAL 275 000 400 000 450 000 450 000 450 000 2 025 000

La premire priode des programmes sera moins onreuse car elle consistera mobiliser les particuliers et - sagissant de lOPAH - lancer les tudes ncessaires (tude juridique, choix dun matre duvre charg dlaborer un projet de travaux, etc). A noter que le suivi animation bnficie des aides de lANAH au titre de lingnierie : - pour le suivi animation de lOPAH Coproprits : hauteur de 50 % (montant plafonn 150 000 HT + 500 HT par lot dhabitation) - pour le suivi animation PIG Habiter Mieux : hauteur de 50 % (pour 2012 et 2013) plafonn 250 000 HT / an, puis hauteur de 35 % (pour 2014 2016) plafonn 250 000 HT / an. TOTAL MARCHE DONT DONT FINANCEMENT FINANCEMENT ANAH sur ANAH lOPAH sur le PIG 62 500 75 000 100 000 100 000 125 000 70 000 125 000 70 000 125 000 70 000 537 500 385 000

2012 2013 2014 2015 2016 TOTAL

275 000 400 000 450 000 450 000 450 000 2 025 000

3.3 Le cot financier prvisionnel total de lOPAH pour la CUS En se basant sur le montant mdian daides ANAH de 3 350 /logement en parties communes, le montant total des subventions ANAH et CUS pour lOPAH Coproprits dgrades sera le suivant (rparti entre 2012 et 2016) : Montant ANAH 2 971 450 602 575 537 500 4 111 525 Montant CUS 848 986 196 125 537 500 1 582 611

Parties communes Parties privatives Suivi animation Total

A noter que la CUS prfinancera les 537 500 de contribution de lANAH au suivianimation, celle-ci ne pouvant tre mise en uvre que par remboursement a posteriori.

Je vous demande de bien vouloir adopter le projet de dlibration suivant : Le Conseil vu la dlibration du Conseil de Communaut du 27 juin 2008 validant le lancement dune tude pr-oprationnelle pour la requalification des coproprits en difficults ; vu la dlibration du Conseil de communaut du 9 avril 2010 validant la convention de dlgation de comptence des aides la pierre de lEtat sur la priode 2010-2015 ;

vu la dlibration du Conseil de communaut du 27 mai 2011 autorisant la signature de lavenant la convention de gestion des aides lhabitat priv conclue avec lAnah, relatif aux objectifs du contrat local d'engagement du fonds daide la rnovation thermique ; vu la Communication au Conseil de communaut du 15 avril 2011 concernant le programme d'actions 2011 pour l'amlioration de l'habitat priv ; vu la dlibration du Conseil de communaut du 15 avril 2011 modifiant les modalits financires du Programme d'intrt gnral 'Habitat Durable', vu la dlibration du Conseil de communaut du 27 mai 2011 autorisant le lancement dun fonds daide la rnovation thermique (FART), aprs avis de la Commission thmatique sur proposition de la Commission plnire aprs en avoir dlibr approuve - le lancement dune Opration Programme dAmlioration de lHabitat (OPAH) coproprits dgrades multi sites avec en 2011 lintgration de 6 coproprits en difficults : Spender Koenigshoffen, Einstein Cronenbourg, La Tour 6 rue Staedel Strasbourg Meinau, Victor Hugo Koenigshofffen et Eleonore 1 et 2 Hautepierre, - le lancement dun march public en procdure dappel doffres ouvert bons de commande englobant le suivi animation de lOPAH Coproprit dgrades et du PIG Habiter Mieux , march dune priode de 3 ans reconductible 2 ans, avec un montant total sur 5 ans estim 2 025 000 HT (montant annuel estim variant entre 275 000 H.T et 450 000 H.T) ; dcide 1) le versement aux propritaires privs ou au syndicat des copropritaires au titre de cette OPAH, pour les travaux damlioration des logements, dune subvention communautaire complmentaire la subvention attribue par lAgence Nationale de lHabitat : sur les travaux en parties communes : hauteur de 10 % des travaux subventionnables par lANAH (selon les rgles de lANAH en vigueur), sur les travaux en parties privatives : selon les mmes rgles que le programme dintrt gnral sur le territoire de la CUS en vigueur au moment du dpt du dossier ;

2) limputation de la participation financire de la Communaut urbaine de Strasbourg pour les subventions aux propritaires sur la ligne budgtaire Fonction 71 Nature 2042 HP 01 programme 568 dont le solde 2012 est ce jour de 940 000 ;

3) limputation de la participation financire de la Communaut urbaine de Strasbourg pour le march de suivi animation sur la ligne budgtaire Fonction 71 Nature 6228 HP 01C dont le solde 2012 est ce jour de 360 000 ; autorise le Prsident ou son reprsentant : - signer lensemble des conventions et documents affrents lOPAH, - lancer les consultations, prendre les dcisions y relatives, signer et excuter les marchs publics en rsultant.

ANNEXE 1 Les taux de subventions de lAgence Nationale de lhabitat au 31-12-2011

OPAH COPRO PARTIES PRIVATIVES ANAH POTM (2) PO (1) PORMPM (3) PB (4) 45 % 30 % 0% Entre 35 % et 45 %

Taux maximum de subvention

CUS 15 % 10 % 0% Entre 5 % et 15 % selon le conventionnement

TOTAL 60 % 40 % 0% Entre 40 % et 60 % selon le conventionnement

Plafond de travaux

20 000 Entre 625 /m et 1000 /m (5)

1-2-3 : plafonds de ressources en annexe 1 la dlibration 4 : Pour les propritaires bailleurs, seuls les logements dans un tat de dgradation avanc pourront bnficier des aides de lANAH hauteur de 35 % avec un engagement du propritaire en termes de loyers et de ressources des locataires. 5 : Selon la dgradation du logement, le type de travaux et la classe nergtique atteinte

ANNEXE 2 Plafonds de ressources annuelles applicables au 1.1.2011 aux propritaires occupants (PO) ligibles aux aides de lANAH

Nombre de personnes composant le mnage 1 2 3 4 5 Par personne supplmentaire

POTM (1) 8 737 12 778 15 366 17 953 20 550 2 587

PO (2) 11 358 16 611 19 978 23 339 26 715 3 365

PORMPM (3) 17 473 25 555 30 732 35 905 41 098 5 175

(1) POTM : mnages ressources trs modestes (2) PO : mnages ressources modestes (3) PORMPM : mnages ressources modestes plafonds majors

ANNEXE 3

Les caractristiques de la coproprit Spender Koenigshoffen


Cette coproprit comprend 252 logements (8 btiments, reprsentant 30 entres et 5 blocs de garages) divisible en trois entits : - 110 logements (3 btiments) rue Herrade (22-26/30-38/11-19) appartiennent la SA HLM Le Nouveau Logis de LEst , - 20 logements locatifs regroups dans un btiment autonome 7 9 rue Herrade appartiennent un copropritaire unique (socit anonyme SA HOECHSTETTER), - 121 logements (4 btiments) appartiennent de petits propritaires et ont fait lobjet de ltude de lARIM. Il sagit du : 40 et 42 rue Herrade : 12 logements dans un petit immeuble occup majoritairement par des propritaires occupants, 29 35 rue Herrade : immeuble de 4 tages compos de 39 logements avec une occupation locative plus marque, 32 44 rue de Groldseck : 2 immeubles de 5 tages comprenant 70 logements accueillant de grandes familles. Les 3 btiments qui appartiennent la SA HLM Le Nouveau Logis de lEst (NLE) ont dj fait lobjet de travaux rguliers. Les autres btiments (except celui qui appartient un copropritaire unique) relvent de propritaires privs (68 propritaires occupants), dont 36 % sont de nouveaux accdants de moins de 5 ans. La coproprit prsente de rels dsquilibres : Problmes techniques La coproprit SPENDER correspond typiquement aux constructions rencontres dans les annes 1960 70 (en bton avec remplissage brique ou panneaux prfabriqus). Dun point de vue nergtique les logements sont trs nergivores, la plupart tant classs en classe F (350 kWhep/m annuel). Parties communes Les travaux en parties communes points par ltude concernent surtout les btiments 32 44 rue de Groldseck. Il sagit de lisolation des faades, la remise en tat des balcons, la rfection des cages descalier et des travaux de rsidentialisation avec un cot total estim 1 150 000 soit 15 000 par logement. La liste de travaux nest pas exhaustive puisque le syndic a dj dtect dautres travaux : la remise aux normes lectriques, le remplacement des canalisations sur certains btiments, les fuites tant trs rgulires et la consommation reprsentant la moiti du montant des charges, la condamnation des vides ordures et lexternalisation des poubelles. Dans le cadre de laccompagnement exprimental aux coproprits financ par lADEME et la Rgion, Alter Alsace Energie et le Syndic de la coproprit ont essay de dresser une liste des travaux thermiques prioritaires et destimer les gains dnergie possible. Il semble pertinent de prvoir lisolation des caves, lisolation du plancher haut et une ventilation.

Le maitre duvre mandat devra proposer des scnarios de travaux en respectant la capacit de financement des propritaires. 40 et 42 rue Herrade, la peinture des faades et la rfection des gardes corps ont t raliss en 2005. Les conduites deau sont revoir. 29 35 rue Herrade, bien que les faades (ravalement) et le toit aient t refaits suite un incendie, on note labsence disolation. Les entres et les cages descaliers sont en mauvais tat et leur remise en tat est estime 80 000 soit 2 000 par logement. Dans une logique optimale, lexternalisation des poubelles, linstallation dun systme de dsenfumage et linstallation de porte coupe feu pour accder aux caves sont fortement recommandes sur tous les immeubles. Selon ltude de lARIM, sur ce montant de travaux, les subventions ANAH pourraient slever sur 5 ans environ 402 500 et les subventions CUS 115 000 (voir tableau cidessous).
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Montant Nombre de des travaux logt au logt 29 35 rue Herrade 32 44 rue de Groldseck 39 logts 2 000 Total du montant des Travaux 80 000 1 070 000 1 150 000 Total des Subventions estimes 36 000

Copro Spender

Subventions ANAH 35 % 28 000

Subventions CUS 10 % 8 000

Spender Total Spender

70 logts

15 000

374 500

107 000

481 500

109 logts

402 500

115 000

517 500

Parties privatives En ce qui concerne les parties privatives, un bon nombre de propritaires ont mis en uvre des travaux de valorisation et de modernisation (lectricit, chauffage, sanitaire, isolation intrieure). 50 % des fentres de lensemble des immeubles sont encore remplacer ce jour (les fentres qui ont t remplaces nont pas de rglette de ventilation). A noter que certains propritaires ont remplac les tabliers de volets roulants sans reproduire la couleur dorigine ce qui nest pas trs esthtique visuellement. Les installations lectriques des logements prsentent des anomalies (prise terre non relie tous les quipements scurits lies aux salles deau non respectes matriel lectrique vtuste). Lancien chauffage collectif (fuel avec soufflerie) a t abandonn depuis plus de 20 ans. Actuellement beaucoup chauffent au gaz partir dinstallations individuelles. Dautres ont install un chauffage lectrique et certains se chauffent encore partir dun seul pole bois. Les installations de gaz ont gnr des dysfonctionnements (accident oxycarbon survenu le 22 juin 2006 au 29 rue Herrade li notamment la prsence dintercommunication entre les conduits dvacuation des gaz brls et incendie au 35 rue Herrade en 2005). Plusieurs logements ont t concerns par un arrt en date du 09 mai 2007 qui a list des anomalies graves et dangereuses lies au positionnement des conduits et raccordement des quipements

de gaz. Depuis, le syndic missionne un ramoneur qui inspecte chaque anne les chemines laide dune camra. Les travaux privatifs (fentres - volets lectricit - cration dun chauffage centralis ou remplacement de la chaudire existante avec pose de robinets thermostatiques le cas chant) peuvent tre estims entre 5 000 et 15 000 par logement.

Les propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources) ont t estims (par une enqute de lARIM) environ 40. Daprs le syndic, la majorit des familles ont des ressources trs modestes. Ce chiffre pourrait donc tre revu la hausse. Au vu de loccupation sociale, la moiti des logements locatifs soit 22 logements (14 logements rue de Groldseck et 8 logements rue Herrade) pourraient faire lobjet dun conventionnement (intermdiaire voire social) sans travaux ou avec travaux si le logement rentre dans les critres de dgradation : grille de dgradation, arrt, injonction ou nondcence. Le montant de travaux sur 40 appartements de propritaires occupants est de 10 000 par logement. Selon ltude de lARIM, les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 152 000 et les subventions CUS 50 000 .

PARTIES PRIVATIVES Total des Subventions estimes CUS prime de 500

Copro

Estimation du nombre de logts

Mont ant des Trav aux au logt

FART Total des trava ux Subve ntion ANAH 30 % Subvent ions CUS 10 %

ANAH prime de 1600

ANAH

CUS

Spende r

40

10 000

400 000

120 000

40 000

64 000

20 000

184 000

60 000

Les espaces extrieurs Une rflexion doit tre aussi tre mene sur la rsidentialisation de lespace collectif, principe qui renvoie au principe de scurisation (clture, scurisation des accs, espaces paysagers et construction de garages privatifs). Il sagit de repenser les itinraires de circulation, redfinir lespace rsidentiel et par consquent laisser moins de possibilits de divagations aux fauteurs de troubles. Un amnagement des espaces extrieurs par des cheminements pitons pavs serait prvoir ainsi quun meilleur entretien des espaces verts. Une tude ralise par lassociation Par Enchantement, prsente sur le quartier depuis plusieurs annes a montr lintrt de crer une aire de jeux au sein de cet lot central. Les familles avec enfants pourraient se rencontrer, changer et ainsi crer du lien social entre communauts. Une enveloppe de 4000 a t vote lors de la dernire assemble gnrale pour tudier la faisabilit. Le cot des travaux tant assez lev, ce projet est difficilement ralisable par la coproprit mme sil est soutenu par Le Nouveau Logis de lEst. Des assurances sont obligatoires et requirent lapprobation des copropritaires en assemble gnrale.

Problme financier En 2008, la coproprit a relev un taux dimpays de 23 % du budget annuel vot. La SA HLM Le Nouveau Logis de lEst prsentait elle seule un compte dbiteur qui reprsente un mois de provision sur charges pour les 110 logements, soit 29,5 % du total dimpays en 2009. Toutefois avec larrive dun nouveau syndic plus vigilant en 2009, le taux dimpay semble stre stabilis. Les prix de vente sont particulirement bas (1 380 /m) avec des carts importants selon les immeubles et ltat du logement. Le taux de rotation est lev surtout rue de Groldseck o la situation est la plus lourde. Une saisie immobilire a t vote pour 3 copropritaires en juin 2008 (prix de vente fix entre 85 000 et 102 000 On note la fragilit du positionnement ). dans le march local du logement (obsolescence ou vieillissement du bti) renforce par une image ngative du quartier. Problme social Faibles ressources La plupart des propritaires sont issus de limmigration et occupent des postes dans les mtiers les moins qualifis et souffrent de la prcarit. Le taux de chmage est plus lev (18%) par rapport au taux moyen sur Koenigshoffen (14%). 2/3 des mnages connaissent des difficults financires compte-tenu du niveau de ressources modestes et des prts quil leur faut rembourser. Beaucoup bnficient de laide au logement. Squat Les rassemblements de jeunes dans les cages d'escaliers et les caves sont synonymes de dgradations rgulires qui font lobjet dinterventions de la police (en 2010, une bombe artisanale a fait des dgts importants). Les copropritaires ont sign une ptition contre deux familles mais il apparait que la plupart des squatteurs sont extrieurs la coproprit. Malgr des travaux de scurisation des caves dans les immeubles de Nouveau Logis de lEst, le squat a recommenc aussitt.

Mutation Les mutations y sont nombreuses : 36 % des propritaires occupants ont moins de 5 ans de rsidence (20 % moins dune anne). On assiste une spcialisation sociale, avec larrive de mnages trs peu solvables, peu informs des responsabilits des copropritaires fragiles, souvent dorigine trangre qui sont pour la plupart propritaires occupants (60 % en 2009 contre 37 % en 1996). Surpopulation Le nombre moyen de personnes par logement est particulirement lev chez les propritaires occupants (4,2 / logement) par rapport la moyenne de la ZUS (2,3 / logement), malgr des surfaces de logements trs modestes (68 m en moyenne)

Problme de gestion La faible participation en assemble gnrale des copropritaires tmoigne dun manque dintrt ou de comprhension des enjeux de la coproprit. On note une rdaction des rsolutions prsentes en assemble des copropritaires peu lisible. En 2008, lors de vote de travaux, un seul devis tait propos et la date et les modalits dexcution des travaux ntaient pas indiques. Il semble y avoir un problme au niveau du rglement de coproprit puisquil est indiqu un total de 253 logements construits alors que la liste des copropritaires en comptabilise 251. Il manque sur la liste des copropritaires 10 logements et 98 lots garages.

ANNEXE 4

Les caractristiques de la coproprit Einstein


La coproprit dEinstein se situe au 5, 7 et 9 rue Albert Einstein Cronenbourg au sein de la Cit Nuclaire, au nord de Cronenbourg. Elle est constitue de 66 logements (1 btiment de 10 tages, compose de 3 entres). La coproprit se situe au cur du projet de rnovation urbaine de Cronenbourg couvrant la priode 2006 - 2015 (dmolitions, reconstructions, espaces publics, etc). Une offre de qualit est en train de se constituer aux alentours et le risque de dcrochage complet de limmeuble par rapport au march immobilier est imminent. En effet, les immeubles appartenant des bailleurs sociaux bnficient de rhabilitation lourde et les promoteurs construisent de nouveaux btiments en BBC. Une absence dintervention publique pourrait rapidement entraner un dcouragement et une fuite des propritaires prsents depuis longtemps dans la coproprit et jouant un rle positif (mixit sociale, prsence au conseil syndical). Dans le cadre de la rflexion globale sur le quartier, la CUS a engag plusieurs tudes : - tude sur les commerces, enjeu et requalification des espaces, - tudes sur la dalle du parking, - tude juridique. Dans le cadre du projet de rnovation urbain, la collectivit pourrait devenir propritaire des surfaces commerciales de la coproprit (par une ngociation lamiable ou par dclaration dutilit publique (DUP) et financer les travaux induits au rez-de-chausse (retournement des entres avec celles des commerces du ct de la place de Haldenbourg). Ce projet saccompagne dune rflexion sur le stationnement (rsidentialisation de lespace de stationnement situ rue Albert Einstein et cration de nouvelles places pour les visiteurs des commerces). Un forum de la rnovation urbaine de Cronenbourg a t organis le samedi 18 dcembre 2010 avec auparavant deux prsentations du projet de restructuration du secteur et des dmarches pour le lancement dune dOPAH prsides par les lus : le 29 novembre 2010 et le 23 mai 2011 pour les habitants de la coproprit Einstein et le 13 dcembre 2010 19h00 pour les commerants. Problmes techniques Ce btiment souffre dun vieillissement de ses structures. Le type constructif (spcifique davant les annes 1973) favorise les dperditions caloriques et la grande surface des logements gnre des frais de chauffage particulirement levs. Dun point de vue nergtique les logements sont classs au mieux en classe E et voire en classe F. Les charges moyennes dclares par les propritaires occupants en 2008 taient dj trs leves : 262 par mois. Les dpenses de chauffage sont estimes entre 900 et 1200 par an pour un appartement de 80 m (en intgrant le poste eau chaude sanitaire).

Parties communes La Coproprit a bnfici dun co bilan pris en charge par Foncia qui a class limmeuble dnergivore avec une consommation de 281 KWh/m (classe E) et identifi des solutions immdiates sans investissement : contrler les rglages de chaufferie, mettre des compteurs pour la consommation deau, identifier les fuites. Plusieurs travaux on t jugs prioritaires par cet co bilan : - isolation des faades par lextrieur, - ventilation hygro-rglable, - isolation du plancher en sous face, - isolation de la toiture et de la terrasse, - rcuprateur de chaleur sur les fumes des chaudires, - panneaux solaires pour leau chaude sanitaire. LEco bilan indique un cot indicatif des travaux en parties communes de 750 860 soit 11 400 par logement (sur la base de 66 logements). Aprs concertation avec un thermicien expert, certains travaux prconiss dans lco bilan ne sont pas pertinents : il savre que le dispositif de rcuprateur de chaleur sur les fumes des chaudires est difficile mettre en uvre et que les panneaux solaires pour leau sanitaire seront efficaces seulement si on rsout auparavant le problme de fuites des canalisations. Ces deux postes ne sont pas retenus dans la liste des travaux prioritaires dont le montant est estim 646 100 soit 9 800 par logement. Ltude de lARIM arrive quant elle un cot de 9 000 par logement en partant sur 600 000 de travaux comprenant le ravalement des faades, lisolation, le chauffage et leau chaude sanitaire. Les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 226 135 et les subventions CUS 64 610 .
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Montant Nombre de des travaux logt au logt 66 logts 9 789 Total du montant des Travaux 646 100 Total des Subventions estimes 290 745

Copro Einstein

Subventions ANAH 35 % 226 135

Subventions CUS 10 % 64 610

Ces montants estimatifs devront tre confirms par un matre duvre car dautres travaux ont t identifis par rapport la chaudire, le remplacement des conduites deau qui sont vtustes et qui occasionnent de nombreux dgts des eaux, lexternalisation des poubelles (souhaite par le syndicat des copropritaires), la rsidentialisation et la scurisation des espaces extrieurs ainsi que ltanchit de la dalle de parking (travaux estims 225 000 par une tude ralise par la CUS). La CUS pourrait prendre en charge linversion des entres si syndicat de copropritaire valide le projet. A noter que selon la grille de dgradation Anah, le btiment est moyennement dgrad.

Parties privatives En ce qui concerne les parties privatives, un bon nombre de propritaires ont mis en uvre des travaux de valorisation et de modernisation (lectricit, chauffage, sanitaire). Toutefois le remplacement de menuiseries extrieures na pas t fait pour 50 % des logements. Les installations lectriques de 30 % des logements prsentent des anomalies (prise terre non relie tous les quipements scurit lie aux salles deau non respectes). Les volets et les caissons de volets ne sont pas isols (pour 100% des logements). Par ailleurs un nombre important de logements ne sont pas quips de robinets thermostatiques performants (cot 40 par radiateur soit environ 350 par logement). Ces travaux peuvent tre estims entre 4 000 et 12 500 par logement. Selon ltude de lARIM, les propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources) peuvent tre estims environ un tiers soit une quinzaine de mnage. Le montant de travaux est estim 8 250 par logement et 10 000 selon lcobilan (pour le seul remplacement des fentres). Parmi les copropritaires bailleurs, seuls les logements dont la dgradation pourra tre vrifie et qui feront lobjet dun conventionnement (intermdiaire voire social) bnficieront dune aide de lANAH pour les travaux privatifs. Sur les estimations de lARIM, les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 62 000 et les subventions CUS 20 000 .

PARTIES PRIVATIVES FART Copro Estimation du nombre de logts Montant des Travaux au logt Total des travaux Subvention ANAH 30 % Subventions CUS 10 % Total des Subventions estimes CUS prime de 500 7 500

ANAH prime de 1600

ANAH

CUS

Einstein

15

8 250

123 750

37 125

12 375

24 000

61 125

19 875

Les espaces extrieurs 66 % des habitants jugent les espaces extrieurs peu satisfaisants. Les plaintes portent sur le vandalisme, les squats, les rodos nocturnes et loccupation des places de stationnements par des tiers nappartenant pas la coproprit. Le lieu quils souhaiteraient voir le plus modifi est la zone de parking, c'est--dire une privatisation et une rfection. Aucune limite de parcelle nest visible et lespace est ouvert au public, ce qui donne limage dun espace public.

La prsence des commerces est source de nuisances pour les copropritaires, dune part au niveau du stationnement, un certain nombre des clients de ces commerces utilisent les places de stationnement de la coproprit, dautre part certains commerces restent ouverts en soire ce qui provoque du bruit. Des ngociations sont en cours pour le rachat des commerces par la CUS. Lide serait de transfrer certains commerces dans un nouveau linaire (voir projet de rnovation urbaine) et de remplacer les autres par des associations. Problme financier La balance du 26 mars 2009 prsentait un montant total dimpays de 47 824.31 ce qui reprsente 22,3 % du budget annuel vot. Cela oblige le syndic reporter les dlais de rglement des fournisseurs. En 2009, 4 copropritaires taient en impays de plus dune anne de charge et reprsentent eux seuls 81,6% du montant dimpays (soit 39 042 Deux ). saisies immobilires ont t votes pour deux copropritaires redevables au syndicat des copropritaires du montant de 9 357.56 pour lun et 8 079.18 pour lautre, le prix de vente minimum des appartements tant fix 60 000 Le nombre de transactions est assez faible et . reste constant mais le prix au m est en baisse depuis 2004. Le prix de vente actuel est sans doute le moins cher du march strasbourgeois (110 000 pour un T4 avec garage et cave).

Problme social La coproprit Einstein se distingue sur plusieurs critres par : des mnages composs de grandes familles compte-tenu de la typologie des logements (36% des logements sont de type T4, 35% de type T5). - des habitants de la coproprit en gnral gs (54% de retraits) - un pourcentage de propritaires occupants ayant augment au courant des six dernires annes, passant de 64 % 71 %. - de 42 % des propritaires occupants souhaitent quitter leur logement - le rle social des logements locatifs dans la coproprit parat bien marqu : des mnages prcaires (aucun chef de mnage na dclar une activit salarie), plutt jeunes, avec des enfants, qui bnficient des aides au logement (60 % des locataires ont emmnag depuis moins de cinq ans). - la perte des propritaires de classes moyennes au profit de populations plus prcaires avec larrive de mnages composs de couple avec enfant(s) trs majoritairement dorigine trangre dun profil plus modeste. Un risque de dsquilibre existe avec une dynamique de changement des copropritaires (mnages plus fragiles, moins intgrs au fonctionnement actuel de la coproprit) qui pourrait dfinitivement fragiliser le fonctionnement de lexistant.

Problme de gestion Le conseil syndical est constitu de 12 membres. La coproprit est gre depuis 1990 par la socit FONCIA. La diminution de la participation des copropritaires en assemble gnrale est un indicateur de la baisse dintrt des propritaires pour la gestion de leur coproprit. Le Conseil syndical confirme que les relations entre copropritaires se dgradent danne en anne.

Le syndic se fait dispenser chaque anne de louverture dun compte bancaire spar et fait voter chaque anne son contrat de mandat de syndic pour une priode de 12 mois. Lors de vote de travaux un seul devis est prsent, un budget est alors vot avec une dlgation soit au conseil syndical soit au syndic. Ladhsion aux diffrents travaux est difficile obtenir.

ANNEXE 5

Les caractristiques de la coproprit La Tour la Meinau


Cette coproprit situe 6 rue Staedel Strasbourg Meinau se compose de 60 logements dans un seul btiment de grande hauteur (de 14 tages)) contraint par le code de la construction et de l'habitation (article R-122-6) des rgles spcifiques. Problmes techniques Parties communes Limmeuble construit en 1959 sous le titre de logement conome correspond typiquement aux constructions rencontres dans les annes 1960 (en bton avec remplissage brique ou panneaux prfabriqus). Dun point de vue nergtique les logements sont trs nergivores. Les entres tant situes dans des coursives, les courants d'air froid sy engouffrent renforant cette impression de froid dans les appartements. Les installations lectriques des parties communes prsentent des anomalies (tableau vtuste, fils dnuds, etc.). Le chauffage collectif au fuel (chaudire de 10 ans) induit une consommation dnergie consquente (50 000 par an) soit 38 % du budget charges de fonctionnement. Le btiment prsente un revtement extrieur fortement dgrad en faade nord ouest avec prsomption dune problmatique d'infiltration d'eau lie la toiture terrasse. On constate galement un phnomne de condensation li des pratiques individuelles (logement peu chauff, aucune ventilation). On note que le syndic, en sa qualit darchitecte, a dj ralis une tude sur les conomies dnergie possibles en fermant les coursives ct nord (conomie de 11 000 /an pour un cot de travaux estims 73 800 Lassemble gnrale a vot cette option uniquement ). pour le 14eme tage. Un ravalement de faade a t vot en assembl gnrale dbut 2010 (dun montant de 106 703 Suite un problme juridique, le syndic a suspendu la programmation du ). ravalement de faades et a dcid de demander un devis pour un ravalement + isolation (375 545 LARIM a conseill au syndic de raliser un devis pour un audit 360 qui ). permettrait de faire une enqute dusage, un tat des lieux (des canalisations, des installations lectriques, etc.) et un audit nergtique. Au niveau de la scurit incendie, la rglementation applicable sur les immeubles de grande hauteur (IGH) dfinis par larticle R 122.2 du code de la construction et larrt du 18 octobre 1977 (robinets darrt, extincteurs, dispositifs dextinction automatique, etc.) semble tre revoir. Lentretien de la colonne sche nest pas effectu.
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Subvent ions CUS 10 % 105 000 367 500 Subventio ns ANAH 35 % Total des Subventi ons estimes 472 500

Copro La Tour 6 rue Staedel

Nombre de logt 60 logts

Montant des travaux au logt 17 500

Total du montant des Travaux 1 050 000

Parties privatives En ce qui concerne les parties privatives, peu de propritaires ont mis en uvre des travaux de valorisation. Les installations lectriques des logements prsentent des anomalies. Les menuiseries extrieures doivent tre remplaces pour beaucoup de logement. Les propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources) ont t estims environ 30. Au vu de loccupation sociale, la moiti des logements locatifs soit 15 logements pourraient faire lobjet dun conventionnement (intermdiaire voire social) sans travaux ou avec travaux si le logement rentre dans les critres de dgradation : grille de dgradation, arrt, injonction ou non-dcence. Le montant de travaux sur 30 appartements de propritaires occupants est de 10 000 par logement. Les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 138 000 et les subventions CUS 45 000 .

PARTIES PRIVATIVES Total des Subventions estimes

FART Estimation du nombre de logts Montant des Travaux au logt Total des travaux Subventio n ANAH 30 % Subventions CUS 10 %

Copro

ANAH prime de 1600

CUS prime de 500

ANAH

CUS

La Tour

30

10 000

300 000

90 000

30 000

48 000

15 000

138 000

45 000

Les espaces extrieurs Dans une logique optimale, lexternalisation des poubelles serait tudier. La cave de stockage de fuel situe sur le parking devrait tre entretenue par une entreprise spcialise. Problme financier La coproprit a entam un processus de dgradation avance avec une capacit financire quasi nulle. Elle a du mal honorer les factures dentretien courant (eau, fioul) avec un taux dimpays de charges de plus de 42 %. Le budget annuel de fonctionnement est de 130 000 avec un montant moyen des charges mensuelles courantes s'levant 180 75 % des . propritaires ont des arrirs de charges. Une dizaine de propritaires ont d faire lobjet dun recours par huissier de justice et 4 sont en procdure de justice. Les recettes annuelles des antennes de tlphonie mobile (7 000 permettent la coproprit de ne pas passer en ) cessation de paiement et de rgler le salaire mensuel du concierge. On note la fragilit du positionnement dans le march local du logement (obsolescence ou vieillissement du bti).

Problme social Faibles ressources Les 60 logements sont rpartis entre 30 propritaires occupants et 30 propritaires bailleurs. La majorit des propritaires occupants sont gs et modestes. Auparavant locataires (de la SIPMEA, propritaire de la moiti des logements et de la SICI, propritaire dun tiers des logements), ils ont accd la proprit lorsque les 2 socits ont vendu dans les annes 2000. Ils ont certainement sous-estim le montant des charges dentretien de leur patrimoine. Au fil des annes, les copropritaires les plus aiss vendent des investisseurs ou des accdants trs modestes. Le risque est maintenant que des marchands de sommeil rachtent ces logements bon prix et y logent des familles exclues du march du logement. Mutation Les mutations y sont nombreuses : de nombreux appartements sont en vente. On assiste une spcialisation sociale, avec larrive de mnages trs peu solvables, peu informs des responsabilits des copropritaires. Problme de gestion

Certains copropritaires se plaignent dun manque dinformations techniques lors des assembles gnrales. La composition du conseil syndical est revoir : sur 4 personnes, 2 souhaitent vendre et la plupart invoque des querelles internes. On note labsence de prsident. La SOMCO ayant rachet le patrimoine de la SIPMEA le 1/01/2010, elle se retrouve propritaire du rez de chausse.

ANNEXE 6

Les caractristiques de la coproprit Elonore I


La coproprit Elonore 1 se situe au 55, 56 et 57 place Ptrarque et 59, 60, 61, 62 et 63 boulevard La Fontaine Hautepierre (Maille Elonore). Elle est constitue de 169 logements rpartis dans 8 btiments de 4 7 tages. La coproprit se situe au cur du projet de rnovation urbaine de Hautepierre proximit immdiate des immeubles grs par des bailleurs sociaux. Ces immeubles bnficient de rhabilitation lourde et les copropritaires se sentent dlaisss. Une absence dintervention publique pourrait rapidement entraner un dcouragement et une fuite des propritaires prsents depuis longtemps dans la coproprit et jouant un rle positif (mixit sociale, prsence au conseil syndical).

Problmes techniques Ce btiment souffre dun vieillissement de ses structures. Le type constructif (spcifique davant les annes 1972) favorise les dperditions caloriques et la grande surface des logements gnrent des frais de chauffage particulirement levs qui obrent le montant des charges pour lensemble des copropritaires. Les charges moyennes dclares par les propritaires occupants en 2008 taient dj trs leves : 210 par mois. Les dpenses de chauffage (urbain) sont estimes entre 1 100 et 1 200 par an pour un appartement de 80 m (en intgrant le poste eau chaude sanitaire). Parties communes Plusieurs travaux on dj t vots ces dernires annes (2006-2008) : - rfection de la cage descalier pour les entres 55 et 63 - remplacement partiel de la conduite darrive deau froide et le remplacement des vannes de la colonne de chauffage et de sanitaire pour lentre 62 - rfection complte de la toiture pour lentre 55 - pose et le relev annuel de rpartiteurs de chauffage - rfection des nez de balcons pour lentre 55 - remplacement des boites aux lettres pour les entres 61 et 62 - remise en peinture de la cage descalier pour les entres 61 et 62 - rfection des toitures terrasse On peut craindre que les interventions ncessaires au bon fonctionnement et la scurit des coproprits ne puissent plus tre ralises dans les prochaines annes et que lon assiste progressivement une dtrioration rapide des conditions dhabitat. La coproprit bnficie du chauffage urbain. Il serait nanmoins possible dagir sur la consommation nergtique en : - rduisant les dperditions des locaux notamment par la pose dune isolation extrieure - raliser un bilan nergtique complet - installant un systme de dsenfumage automatique (fentre de toit ouverture manuelle ce jour).

Lisolation des faades a t value par lARIM en 2009 800 000 soit une quote part estime 5 000 par logement.
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Total du montant des Travaux

Copro

Nombre de logt

Montant des travaux au logt

Subventions ANAH 35 %

Subventions CUS 10 %

Total des Subventions estimes

Eleonore I

169 logts

5 000

800 000

280 000

80 000

360 000

Parties privatives Le montant des travaux en parties privatives porteront sur les fentres, les volets (50% des logements) et llectricit (50% des logements). Ces travaux peuvent tre estims entre 4000 et 11 000 par logement. Selon ltude de lARIM, le nombre de propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources) est trs faible : 7 % soit une dizaine de mnage. Parmi les copropritaires bailleurs, seuls les logements dont la dgradation pourra tre vrifie et qui feront lobjet dun conventionnement (intermdiaire voire social) bnficieront dune aide de lANAH pour les travaux privatifs. Les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 30 000 et les subventions CUS 9 000 .

PARTIES PRIVATIVES FART Estimation du nombre de logts Montant des Travaux au logt Total des travaux Subventi Subvention on ANAH s CUS 10 30 % % Total des Subventions estimes

Copro

ANAH prime de 1600

CUS prime de 500

ANAH

CUS

Eleonore I

7 500

52 500

15 750

5 250

11 200

3 500

26 950

8 750

Les espaces extrieurs Les espaces extrieurs ne satisfont pas la majorit des habitants (52%) qui souhaiteraient un entretien plus rgulier des ces espaces. Le stationnement extrieur reprsente une source importante dinsatisfaction pour manque de places. Problme financier La balance du 31 dcembre 2008 prsentait un montant total dimpays de 23 465 ce qui reprsente moins de 6 % du budget annuel vot. 11 copropritaires sont suivis pour impays et 3 dentre eux sont en procdure de recouvrement judiciaire.

Problme social La coproprit se distingue sur plusieurs critres : - des habitants gs (58% de retraits) - 64 % sont propritaires occupants - 53 % ont achet il y a plus de 20 ans - 61% des propritaires occupants souhaitent quitter leur logement, les motifs de cette insatisfaction tant linscurit, le vandalisme et les dgradations. Dans les prochaines annes, le nombre de mutations pourrait tre important avec larrive au sein de la coproprit de mnages composs de couple avec enfant(s) compte-tenu de la typologie des logements majoritairement vocation familiale (42% des logements sont de type T4). Les nouvelles transactions se font trs majoritairement au bnfice de mnages dorigine trangre. Les nouveaux copropritaires sont dun profil plus modeste et ont une trs faible capacit dendettement supplmentaire pour un programme de travaux. Un risque de dsquilibre existe avec une dynamique de changement des copropritaires (mnages plus fragiles, moins intgrs au fonctionnement actuel de la coproprit) qui pourrait dfinitivement fragiliser le fonctionnement de lexistant.

Problme de gestion La coproprit est gre depuis 1990 par la socit Sogestra Strasbourg qui a alert la CUS sur ltat de la coproprit. On note la prsence dun concierge log sur place et dune relative bonne reprsentation aux assembles gnrales (47 % de prsence). La coproprit est membre de lassociation syndicale de lensemble rsidentiel de Hautepierre. (ASERH)

ANNEXE 7

Les caractristiques de la coproprit Elonore II


La coproprit Elonore I1 se situe au 65 81 boulevard La Fontaine Hautepierre (Maille Elonore). Elle est constitue de 324 logements rpartis dans 15 btiments de 3 7 tages. La coproprit connait le mme environnement quEleonore 1. Problmes techniques Ce btiment souffre dun vieillissement de ses structures. Le type constructif (spcifique davant les annes 1972) favorise les dperditions caloriques et la grande surface des logements gnrent des frais de chauffage particulirement levs qui obrent le montant des charges pour lensemble des copropritaires. Les charges moyennes dclares par les propritaires occupants en 2008 taient dj trs leves : 200 par mois. Les dpenses de chauffage sont estimes 650 par an pour un appartement de 70 m. Parties communes Plusieurs travaux on dj t vots ces dernires annes (2006-2008) mais restent trs modestes : - un systme danti-dmarrage lors de sur charge des ascenseurs (toute les entres sauf lentre 77) - le curage des colonnes des eaux uses - la rfection de ltanchit des toitures terrasse (entres 74, 77) - le remplacement des blocs de secours sur les paliers (entre 75) - le remplacement des vannes en pied de colonne dimmeuble (entres 68, 70, 71, 79, 80 et 81) - la condamnation des vide-ordures (entres et 65, 66, 67, 68, 75, 77 et 80- 81) La coproprit bnficie du chauffage urbain. Il serait nanmoins possible dagir sur la consommation nergtique en : - raliser un bilan nergtique complet, - rduisant les dperditions des locaux notamment par la pose dune isolation extrieure - systme de dsenfumage automatique (fentre de toit ouverture manuelle ce jour). Lisolation des faades a t value par lARIM en 2009 1 620 000 soit une quote part estime 5 000 par logement.
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Total du montant des Travaux 1 620 000

Copro

Nombre de logt

Montant des travaux au logt

Subventions ANAH 35 %

Subventions CUS 10 %

Total des Subventions estimes

Elonore II

324 logts

5 000

567 000

162 000

729 000

Parties privatives Le montant des travaux en parties privatives porteront sur les fentres, les volets (50% des logements) et llectricit (50% des logements). Ces travaux peuvent tre estims entre 4000 et 11 000 par logement. Le nombre de propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources) peut tre estim 26 % soit 50 mnages. Parmi les copropritaires bailleurs, seuls les logements dont la dgradation pourra tre vrifie et qui feront lobjet dun conventionnement (intermdiaire voire social) bnficieront dune aide de lANAH pour les travaux privatifs. Les subventions ANAH pourraient slever (sur 5 ans) environ 192 500 et les subventions CUS 62 500 .
PARTIES PRIVATIVES FART Estimation du nombre de logts Montant des Travaux au logt Total des travaux Subvent ion ANAH 30 % Subventions CUS 10 % Total des Subventions estimes

Copro

ANAH prime de 1600 80 000

CUS prime de 500 25 000

ANAH

CU S

Eleonore II

50

7 500

375 000

112 500

37 500

192 500

62 500

Les espaces extrieurs Les espaces extrieurs ne satisfont pas la majorit des habitants (52%) qui souhaiteraient un entretien plus rgulier des ces espaces. Le stationnement extrieur reprsente une source importante dinsatisfaction pour manque de places. Problme financier La balance du 28 septembre 2009 prsentait un montant total dimpays de 84 165 ce qui reprsente 12,5 % du budget annuel vot. On note une dgradation rapide puisquen lespace dun an, le taux dimpays a doubl. On compte 158 dbiteurs (plus de 50 %), 15 copropritaires sont en procdure de recouvrement judiciaire et 3 ventes forces ont t votes. Les immeubles se dtrioreront vite si le syndic ne dispose plus de moyen financier suffisant pour maintenir les travaux dentretien, en sachant quen assemble des copropritaires, il rencontre dj aujourdhui, des difficults faire voter des travaux. Problme social La coproprit Einstein se distingue sur plusieurs critres :

une forte augmentation des copropritaires au chmage 61 % sont propritaires occupants 37 % ont emmnag il y a moins de 5 ans et 42 % remboursent un prt 46 % des propritaires occupants souhaitent quitter leur logement sans vouloir sortir de la CUS (25 % souhaitent entrer dans le parc public)

Larrive au sein de la coproprit de mnages plus jeunes dorigine trangre dun profil plus modeste et ont une trs faible capacit dendettement supplmentaire pour un programme de travaux est dj constate. Le dsquilibre a dj provoqu une explosion des impays de charges.

Problme de gestion La coproprit est gre par la socit Sogestra Strasbourg depuis 15 ans On note une bonne reprsentation aux assembles gnrales (50 % de prsence). La coproprit est membre de lassociation syndicale de lensemble rsidentiel de Hautepierre. (ASERH). Le syndicat des copropritaires bnfice des recettes pour la location de 2 appartements anciennement rservs des gardiens.

ANNEXE 8

Les caractristiques de la coproprit Victor Hugo Koenigshoffen


Cette coproprit situe 100, 100a, 100b et 100c route des Romains 65a et 65b rue des Petites Fermes Koenigshoffen comprend 144 logements et 11 locaux commerciaux dans 2 btiments de 6 tages. On compte 230 copropritaires dont 80 propritaires uniquement dun ou plusieurs garages. 42 % des logements sont des grands logements (F4-F5). Problmes techniques La coproprit Victor Hugo correspond typiquement aux constructions rencontres dans les annes 1960 70 (en bton avec remplissage brique ou panneaux prfabriqus). Dun point de vue nergtique les logements sont trs nergivores, la plupart tant classs en classe E (350 kWhep/m annuel). On note un chauffage individuel au gaz (avec production deau chaude sanitaire). Le cot du chauffage est estim 920 par an, ce qui ramne le montant de charges mensuel 250 pour un F4. Parties communes On note la prsence dun parking sous terrain de 4 tages rgulirement inond par remontes capillaires. Trs peu de travaux ont t raliss les dernires annes excepts : une rfection des parties communes (1995) des travaux dextension du rseau de surveillance vido une rfection de ltanchit des toitures hautes des mises en conformit des grilles des sauts du loup une mise en conformit des ascenseurs

Les travaux en parties communes points par ltude concernent surtout lisolation des faades avec un cot total estim 650 000 soit environ 5 000 par logement. Sur ce montant de travaux, les subventions ANAH pourraient slever sur 5 ans environ 252 000 et les subventions CUS 72 000 (voir tableau ci-dessous). Ces chiffres devront tre confirms tant donn que la liste de travaux pourrait sallonger : pour le remplacement des canalisations, la pose de robinets thermostatiques et la remise aux normes de la dalle du parking. Le maitre duvre mandat devra proposer des scnarios de travaux en respectant la capacit de financement des propritaires.
PARTIES COMMUNES - ESTIMATION APPROXIMATIVE DES SUBVENTIONS POSSIBLES Total du montant des Subventions Travaux ANAH 35 % 720 000 252 000

Copro Victor Hugo

Nombre de logt 144 logts

Montant des travaux au logt 5 000

Subventions CUS 10 % 72000

Total des Subventions estimes 324 000

Parties privatives En ce qui concerne les parties privatives, un bon nombre de propritaires ont mis en uvre des travaux de valorisation et de modernisation (lectricit, menuiseries extrieures). LARIM nayant pas identifi de propritaires occupants susceptibles de bnficier dune aide de lANAH (sous conditions de ressources), les travaux en parties privatives ne pourront pas tre subventionns. Les espaces extrieurs Les propritaires font tat de vandalisme et expriment une dgradation marque de la vie sociale des immeubles. Problme financier La coproprit doit assumer un taux dimpays de 28 % en 2007 et 21 % en 2008 du budget annuel vot. 10 % du montant des dpenses sont lies des travaux de rparation dactes de dgradations volontaires. 7 saisies immobilire a t vote pour 7 copropritaires en octobre 2006-2008. Problme social La coproprit se caractrise par une population jeune, active, tablie rcemment dans limmeuble. 55 % des copropritaires sont occupants et rsident dans des grands logements. Le taux de chmage est lev : 33 %. Toutefois 52 % disposent de revenus confortables (plus de 2500 mensuels). 75 % remboursent un prt immobilier et expriment des difficults financires.

Mutation Les mutations y sont nombreuses : la plupart sont propritaires depuis moins de 15 ans (28 % de moins de 10 ans et 36 % de moins de 5 ans). 54 % des propritaires souhaitent quitter leur logement par rapport au quartier qui se dvalorise. Problme de gestion La participation en assemble gnrale des copropritaires est assez faible (31 %) mais si lon enlve les copropritaires de garages, on atteint 49 %. En 2008, lors de vote de travaux, un seul devis tait propos. Il existe un litige avec la CUS concernant une barrire au sous sol et la prsence deau au niveau du parking sous terrain.