60 Millions de Consommateurs HS 160

J »Faire baisser le millions > Vontroler mpt GS Gren 7 Copropriété mode d'emplo! de nos a Rem es yes (yi I I Met at 6. a 3s wy A 5,90. € rrance métropotiaine-DoM :460.€ -AND 5.912 SWayloa jy -6TUTUCUUM Sy OVenTI Ogee ante] ame EN IS Een Retrouuez une mine informations en ligne teconsoaearion pour consommer plus juste ! Un produit rappelé ? Soyez aussitdt informé. Mesurez les performances 2 de votre accés a Internet. is. 5 e Et toujo orun 100 000 personnes participent [ chaque mois a nos forums. a + ae ——« Et vous ? Bienvenue sur votre espace abonnés ! 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Hors Série 100 RESPONSABLES ET MOTIVES Etre un copropriétaire actif aujourd'hui n‘est pas toujours un rdle facile a assumer: les questions auxquelles sont confron- tés, un jour ou l'autre, ceux qui veulent s’engager dans la gestion de leur immeuble sont nombreuses et font souvent appel & des connaissances juridiques, comptables ou techniques que peu maitrisent parfaitement. A leur décharge, il faut avouer que tout ce qui concerne la copropriété est un peu compliqué, voire tres complexe. La réglementation, en premier lieu. Une loi de 1965 et un décret de 1967 régissent la copropriété, et ils font l'objet de modifications, d’ajouts, chaque année ou presque : pas facile, dans ces conditions, d’étre toujours au courant des subtilités réglementaires ; d’autant que, malgré ces modifications réguliéres, certains articles restent flous et laissent aux tribunaux un certain pouvoir d'appréciation. Un suivi de la jurisprudence publiée dans des revues spécialisées s‘avére done indispensable. La comptabilité, ensuite. La tenue des comptes d'une copro- priété, si petite soitelle, doit respecter des ragles tras pré- cises : elle doit se présenter sous la forme d'une comptabi- lité d’engagement en partie double effectuée par le biais d'un livre journal, dans lequel toutes les opérations sont enre- gistrées au jour le jour et classées en cing grandes catégo- ries, Autant dire que, 1a encore, la tache n’est pas aisée pour qui veut s‘investir et suivre de prés le travail du syndic. Les travaux, enfin. Obligatoires, nécessaires, d’entretien ou d’amélioration, ils nécessitent un minimum de connaissances techniques pour discuter avec les entreprises et choisir les plus compétentes au meilleur prix. Crest pour tous ceux qui veulent s‘engager activement dans la vie de la copropriété, sans s’en remettre en permanence au syndic, que ce numéro, sous forme de questions-réponses, a été concu, _JEAN- JACQUES NERDENNE REDACTEUREN CHEF ADJOINT cwil/mai 2012de consommateurs est le mag: de institut national de la consommation {INC} 60 Millions de consommateurs ‘est un magazine de service public réalisé par des journalistes professionnels qui travaillent fen étroite collaboration avec les experts de LINC. ‘Cest un magazine sans publicité commerciale, ce qui garantit ‘son indépendance vis-a-vis des fabricants et des distributeurs, des essais comparatifs de produits et de services. Ses ressources proviennent majoritairement dela vente en kiosque et par abonnement de ses publications. > Le centre dessais de (INC achéte de fagon anonyme, comme nvimporte ‘quel consommateur, tous les produits testés. Les essaiseffectués répondent & des cahiers des charges, ccomplets, définis par nos ingénieurs. Is ont pas pour but de verifier la conformité des produits aux normes, mais d apprécier comparativerent ces produits, le cas échéant de révéler les risques pour la santé et la sécurité des consommateurs. LINC remplitainsi son réle assurer une information objective et exhaustive, contribuer &Yamétioration de la qualité des produits et services. LING, c'est aussi * les sites internet : www.conso.net wwww.60millions-mag.com www.ctaconso.fr “les émissions télévisées: Consomag. 60 Millions de consommateurs est le magazine de tous les consommateurs. 4 Edito .. LESORGANES _ . DE LA COPROPRIETE... Le syndicat des copropriétaires Une entité représentant la collectivité des copropriétaires Le conseil syndical Un organe indispensable Le syndic . Un choix essentiel pour la copropriété Le contrat du syndic Un document a étudier de pres Les fonctions du syn: Le mandataire du syndicat LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIETE. Le réglement de copropriété Un document essentiel et évolutif Les parties communes et privatives .. Une délimitation pas toujours claire © Les parties COMMUNES .wn meme © Les parties privatives .. Uassemblée générale Le lieu de toutes les décisions Les votes en assemblée générale .. Des majorités variables LESCOMPTES _ DE LA COPROPRIETE... La répartition des charges Selon la surface et l'utilité 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012La maitrise des charges Comment faire baisser la facture La gestion financiére Des comptes sous surveillance étroite Les impayés we Quelles procédures de recouvrement ? L IMMEUBLE AU QUOTIDIEN....86 Sécurité et hygiene ... 88 Une protection pour tous les occupants *Ascenseurs 88 * Portes de garage .. ‘* Incendie. * Gaz et électricite 92 *Plomb. *Amiante .. *Animaux nuisibles .. Gardiens et concierges.. Maintenir le lien social dans I‘immeuble Télécommunications et multimédia De I'analogique a la t 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 LA PRESERVATION DE LIMMEUBLE ..100 Les assurances 102 Souscrire une bonne couverture + Responsabilité civile *Dommages a timmeuble * Protection juridique *Souscription et résiliation . 102 103 104 104 105, Les travaux Mieux vaut prévenir que guérir Les travaux urgents ..... * Les travaux obligatoires * Les travaux d’économies d’énergie *Les travaux d’entretien ou d’amélioration ... * Le financement collectit *Les devis et les appels d’offres * organisation du chantier *La réception du chantier 105 105 106 108 109 109 11 1m ABREVIATIONS UTILISEES art: article CA:: cour d’appel Cass. civ.: arrét de la Cour de cassation, chambre civile ch. : chambre JO: Journal officiel JOAN : Journal officio! do !Assombiée nationaleBrad 60 Millions de consommateurs. HorsSérie ” 180 avril/mai 2012 7= ar ar Une entite representa des copropriétaires Dans un immeuble en copropriété, l'ensemble des copropriétaires fait partie d'une communauté dénommeée le syndicat des copropriétaires, doté d'une personnalité morale. || est représenté par le syndic. Dés que vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, vous faites partie du syndicat des copropritaires. Cet organe est emanation de ensemble des propriétaires et, en tant que tel, il possdde une personnalité civile. Il est done habilité a agir en justice pour deéfendre les intéréts de I'ensemible de la collectivité contre des tiers, mais aussi contre l'un de ses membres. Dans les grands immeubles, il est possible de sub- diviser la copropriété en créant des syndicats secondaires en plus du syndicat principal, pour alléger le fonctionnement de la copropriéte. La loi du 10 juillet 1965 (loin? 65-557 fixent le statut de le copro- priété des immeubles batis) 2 aussi prévu le cas d'un syndicat coopératif, dans lequel le syndic est I'un des coproprié- taires désigné per le conseil syndical Y a-t-il des démarches particuliéres a effectuer a l'occasion de la naissance du syndicat ? La naissance du syndicat est automa- tique, dés la constitution de la copropristé. En effet, dés lors qu'un immeuble est divisé en lots dont la propriété est parta- gée entre plusieurs personnes, le syndicat est or86 automatiquement. Il nvest donc pas besoin d'etfectuer des dé- marches, comme le dépot de statuts. De méme, vous n’adhérerez pas volontaire- LES LIMITES DE LACTION DU SYNDICAT >>> Le syndicat ne ‘peut intervenir sur les droits des copro- priétaires concernant leurs parties privatives. II n’a ainsi pas Je droit d'interdire la vente d'un logement etl ne peut instituer un droit de préemp- tion au profit des et la destination de Fimmeuble. >>> Le syndicat vest habilité nia bercevoir des loyers, ‘ni alouer un loge- vent, ni donner ‘congé a un locatai copropriétaires. A inverse, il ne lui est bas permis d’obliger un copropriétaire vendre son lot >>> ine peut pas ire dés lors quelle —C’est au coproprié- estconforme au régle- ‘aire qui détient ment de copropriété logement de le faire. ment a ce syndicat, comme ce terme pourrait le laisser penser. U'appartenance au syndicat est effective & partir du moment oi vous feites acquisition d'un logement dans une copropriété, dés la signature chez le notaire. La particularité du syncicat est quill est constitué de tous les membres de limmeuble et quill repré- sente une entité juridique spécifique. Si a des powirs en tant que personnalité morale, il a aussi des obligations, etil est responsable de dégats occasionnés per un copropriétaire, par exemple. ses responsabilités et son réle dans la copropriété ? Son réle est parfaitement défini dans l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 « ll pour objet la conservation de l'immeuble et I'administration des parties ‘communes. Il est responsable des dom mages causés aux copropriétaires ou [ En quoi consistent 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012nt la collectivité aux tiers parle vice de construction ou le défaut c'entretien des parties communes... » La mission principale du syndicat est donc la conservation de Vimmeuble et, ce titre, il doit veiler @ son bon entretien courant et a tous les travaux nécessaires & la seuvegarde et au maintien en bon état de la rési- dence. Le syndicat @ une obligation Ié- gale de procéder & des travaux si |'immeuble est menacé de ruine ou si la santé de ses occupants peut 6tve affec- tée (comme lors de la présence de plomb ou d'amiantel. Dans le cas ou le syndicat n’obéirait pas a ses obligations, le préfet ale droit de faire procéder aux travaux aux frais des copropriétaires. Comment sont prises les décisions du syndicat ? Qui est chargé de les appliquer ? Les décisions du syndicat sont prises enassemblée générale. C'est le syndic qui est chargé de les appliquer. Ces déci- sions recoupent différents aspects de la vie en copropriété, comme |'établis- sement ou la modification du rglement de copropriété, la jouissance et I'administration des parties communes, et tous les actes nécessaires a la conservation de I'immeuble, les travaux d’améliora- Le syndicat a-t- ou de vendre des parties communes ou privatives ? Le syndicat peut se porter acquéreur de parties communes et il peut égale- ment les vendre. Il ne pourra le faire qu’en respectant une certaine procé- dure prévue a l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965. Le montant obtenu de la vente est réparti entre tous les copro- priétaires en fonction de leur quote- part. Le syndicat ne peut cependant acheter ou vendre que dans la limite de sa mission, la sauvegarde des inté- Gur Vascenseur, on fait quand =. ns ST le droit d’acquérir PN SUES ce réts de |'immeuble. Le syndicat peut @ attaquer le syndic Lequé L? la réunion du syndicat? Celut des copropriétaics! 7 + tion et d’embellissement, ainsi que la gestion des équipements et services collectifs. Selon les points discutés, les majorités de vote different lors de I'as- semblée générale (voir pages 55 4 59). Bon a savoir également acquérir des parties privatives tout en leur conservant leur carac- tere privatif. II est alors propriétaire d’un Jot dont il peut se servir pour un usage collectif (le local destiné au gardien, par exemple], mais il ne dispose pas pour COM Cy POC OCA Cee COU Ty autant de voix a l'assemblée générale. PEACE S'il veut ensuite vendre ce lot, il devra CCTM en répartir le bénéfice entre tous les pe copropriétaires, 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 9Bon ERS ig teu ‘DU SYNDICAT ees LRN e BCU C UCU, Cee Oc Rca NaC ay TTR PSS CUE ao PSU CUS Ta constructeur BATU Pour quels motifs le syndicat des copropriétaires peut-il agir en justice ? Dans ce cas, qui le représente ? Un syndicat de copropriétaires ne peut agir en justice que pour défendre l'ensemble des copropriétaires, et non un seul copropriétaire qui aurait subi un trouble dans ses parties privatives sans qu'il y ait un quelconque rapport avec. des parties communes. Ainsi, dans un cas d’infitrations provenant d'un mur mitoyen qui avait causé un préjudice & un seul logement, le syndicat n’a pas été de la copropriété ? Peut- des actes de ses salariés 7 C'est au syndic qu'incombe la charge d’engager les employés de la copro- priété ou de se séparer deux, d’établir leur contrat de travail et d’organiser leurs taches, mais leur véritable employeur est le syndicat des coproprié- taires. Il peut donc étre tenu pour responsable des dommages causés par le personnel dans I'exercice de ses fonctions. Si un gardien ne ferme pas bien reconnu apte & représenter ce copro- priétaire. Le syndicat ayant pour mission la sauvegarde des droits de l'immeuble, il ne peut agir qu'en cas de trouble subi collectivement et de fagon identique per l'ensemble des copropristaires (CA Paris, 26 janvier 2011, jurisdata 2011-002503). Comme dans tous les actes de la vie de la copropriété, il est représenté par le syndic, sur autorisation de I'assemblée. l’employeur du personnel étre tenu pour responsable la porte d'entrée a I'heure prévue et qu'un cambriolage ait lieu, le syndicat engage se responsabilité. Il en va de méme si un visiteur trébuche dans l'escalier parce que le concierge a omis de ranger certains outils, ou de quelque autre négligence commise par les employés. Le syndicat pourra néan- moins se retourner contre son employé sila faute de ce demier est averée. Le syndicat peut-il étre l'objet d’un procés ? Qui peut I’attaquer en justice ? Si le syndic a proposé d'effectuer des ‘travaux dans la copropriété et que l'as- semblée générale les refuse, le syndicat peut étre mis en cause. En effet, se responsebilité est engagée si son refus a causé un préjudice a un part culier, 8 un coproprietaire ou 8 une personne étrangare a l'immeuble. Par exemple, si un refus de travaux étan- chéité a entrainé des infiltrations dans les logements du dernier étage, le syndicat engage sa responsabilité. ll en va de méme pour tout type de travaux concernant la sécurité ou la salubrité que le syndicat, a travers l'assemblée générale, refuse d'ettectuer Mais le syndicat peut aussi étre poursuivi en justice en ces de dommages causés & des copropriétaires ou & des tiers, silr’a pas rempli ses obligations en matiére d'entretien des parties communes. II peut s'agir de dommages dus 2 une inondation résultant d'une rupture de canalisation ou encore de buts exces- sifs provenant du défaut d’entretien de ‘installation collective de chauffage. Sa responsabilité peut également étre mise en cause s'il n'a pas pris les mesures nécessaires pour assurer le fonctionnement normal des équipe- ments, et il doit indemniser les dommages subis par les copropriétaires du fait de sa négligence. Sa responsabilité peut aussi étre enga- gée sill ne fait pas respecter le régle- ment de copropriété. Enfin, il est tenu responsable de troubles anormaux de voisinage vis-a-vis des tiers. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012Pourquoi crée-t-on un syndicat secondaire ? Quel est son réle par rapport au syndicat principal ? Une trés grande copropriété comportant plusiours batiments n'est pas facile a gérer, tant les intéréts des divers co- propriétaires peuvent étre différents C'est pourquoi la loi du 10 juillet 1965 a prévu, dans son article 27, la poss- bilité de créer un syndicat secondaire, afin que les copropriétaires concemés par un batiment spécifique puissent acquérir une plus grande autonomie dans la gestion. ensemble de la copropriété représente toujours le syndicat principal, lequel est alors subdivisé en un ou plusieurs syndicats secondaires. Pour pouvoir se diviser, la copropriété doit comporter plusieurs batiments. Le réle du syndicat secondaire est le gestion, 'entretien et l'amélioration interne de ces batiments. Son r6le peut cependant étre étendu (par exemple la cession de parties communes, l'action en justice) par un vote & la majorité de l'article 24 de l'ensemble des copropriétaires. Le syndicat peut ainsi décider la réfection de l'escalier, de la toiture ou de l'ascenseur, notamment. Les décisions sont prises par des assemblées générales auxquelles ne perticipent que les coproprigtaires des batiments concemés, et les charges sont alors réparties entre ces seuls copro- priétaires. Le syndicat secondaire est lui aussi doté d'un conseil syncical et il le meme fonctionnement que le syndicat principal en matiére de convocation et de tenue d'assemblées générales et a’actions en justice. Quels sont les avantages et les inconvénients d’un syndicat coopératif ? Comment fonctionne-t-il ? La loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans son article 14, que le syndicat des copro- priétaires peut avoir la forme dun syndicat coopératif, qui a un mode d'orge- nisation différent du fonctionnement habituel, en ce sens que le syndic est obligatoirement I'un des copropriétaires. Sa désignation et sa révocation sont inhabituelles, car le syndic est élu non par |'assemblée générale des copro- es, mais par le conseil syndical, dont existence est obligetoire, contra- frement a ce qui est prévu pour les autres: copropriétés (voir page 12). Le conseil peut révoquer le syndic & la majorité de ses membres et procéder & une nouvelle élection sans convoquer d'assem- blée générale. Le syndic est aussi pré- sident du conseil syndical. A part son mode de désignation, le syndic a le méme réle et les mémes pouvoirs qu'un syndic professionnel ou bénévole. En cas de carence du syndic, il sutfit d’en lire un autre parmi les membres du conseil syndical. Cette forme de gestion peut étre pré- vue ds le départ ou résulter d'une déc- sion de l'assemblée générale, qui peut adopter la forme coopérative a la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (voir page 55). Cette méme loi (art, 17.1) a cependant instauré des garde-fous pour renforcer le controle sur le synui¢ d'un syndicat coopératif, nommé par le conseil syndical et qui en fait partie. Pour qu'il ry ait pes de possibilté de connivence entre le syndic et le conseil syndical, Vassemblée générale doit désigner une ou plusieurs personnes qui seront chargées d'assurer le contréle des comptes du syndicat coopératif. II n'est pas obligatoire qu’elles soient des co- propriétaires. Généralement, il s‘agit dexperts-comptables. La décision est prise a le majorité simple de article 24 de la loi (voir page 56). En outre, un vice président peut étre élu Il prendra les fonctions de syndic en cas d'empéchement de ce dernier. . 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Ron ERS ig Neen ae OU Ee aly SEER SUR PO Cay PCL Oa LT PETC ESSEC ray BUT une CWE CCM éléments sont prendre en penser &créer un BN PUL WUn organe indispensable Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Possédant un réle exclusivement consultatif, cet organe constitue néanmoins une piéce maitresse de la copropriété. Le conseil syndical est un organe chargé dlassister et de contréler le syndic de copropriété en faisant le lien entre ce demier et les copropriétaires. Les membres du conseil syndical sont des coproprigtaires élus se sentant impliqués dans la marche de leur immeuble. Bien que niayant pas de pouvoir de décision, car |'assemblée générale est souveraine, le conseil syndical a un réle essentiel Comme il est composé de personnes habitant limmeuble, ses membres sont plus au fait das problames de la copro- priété que le syndic professionnel. Le conseil syndical est de ce fait capable de signaler rapidement des problémes au syndic. |! prépare les différents points de ordre du jour de 'assemblée pour en améliorer le fonctionnement. En oute, la Ioilui donne la possibiité d’acedder 8 tous les documents ou pidces se rapportant & la gestion du syndic et a l'administration de la copropriété. En général, un conseil syndical efficace est un gage de bonne marche d une copropriété et il est appré- Gié du syndic, qui voit sa gestion allégée. Un conseil syndical est-il obligatoire dans toutes les copropriétés, méme dans les plus petites ? La loi prévoit que, « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrdle sa gestion » (art. 21 de la loi n® 65- 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis). Sa mission est done jugée primordiale Cependant, dans les toutes petites copropriétés, composées de quelques lots seulement, le syndic est souvent bénévole, habitant immeuble, et les assemblées générales peuvent facilement prendre les décisions sans avoir besoin de cet intermé- diaire entre les copropriétaires et le syndic que représente le conseil syndical. C'est pourquoi des excep- tions ont été prévues par la loi assemblée générale peut en effet décider de se passer de conseil syncical, par un vote a la double majorité de l'article 26 (majorité de tous les copro- priétaires représentant au moins les deux tiers des copropriétaires}. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avil/mai 2012Le conseil syndical détermine-t-il lui-méme ses régles de fonctionnement ? Non, les régles de fonctionnement du conseil syndical (la périodicité des réunions, le nombre de conseillers, la durée de leur mandat) sont fixées par le réglement de copropriété. A défaut diindication dans le réglement, c'est assembiée générale, @ la majorité simple de larticle 24 de le loi du 10 juillet 1965 (art. 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967), qui décide ou modife le fonctionnement du conseil syndical. La loi leisse donc une certaine souplesse 2 chaque copropriété pour déterminer ©e qui lui semble le meilleur fonctionnement. Le conssil syndical est cependant tenu de rendre compte de I'exé- cution de sa mission au moins une fois par an en assemblée générale. Quelle est la composition du conseil syndical ? Tout copropriétaire peut-il s’y faire élire ? ‘Tous les copropritaires peuvent se faire élite au conseil syndicel, ainsi que leurs conjoints (mariés ou pacsés). Le régle- ment de copropriété peut indiquer le nombre maximal de conseillers compte tenu de la taille de la copropriété. Sinon, Crest l'assemblée générale qui décide. Pour se faire élire, il sutit de le faire savoir oralement au moment oi le point est soumis au vote de assemblée géné- rale. Lassemblée vote alors 8 la majo- rité de l'article 25 (mejorité absolue de ‘tous les copropriétaires) ou, si ce n'est pas possible du fait des nombreux Yas absents aux assemblées, par un second vote a la majorité simple de l'article 24 (majorité des copropriétaires présents ou représentés). Ce second vote peut intervenir pendent la méme assemblée si au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires a 616 réuni, sinon lors d'une seconde assemblée. Il est conseillé d'élire, si cela est possible, des copropriétaires bénéficiant de certaines compétences techniques (comptable, juriste ou professionnel du batiment, par exemple}, une meilleure efficacité. il un nombre minimal de conseillers ? Cela dépend-il de la taille de la copropriété ? Le conseil syndical doit comporter au moins deux membres pour fonetionner, mais un nombre impair est préférable. Aussi est conseillé qu'il comporte au moins trois membres. Il sagit d'un organe collégial, et 'un des membres sera choisi comme président. \In'y a pas de nombre imposé, c'est lassemblée générale qui décide du nombre approprié pour chaque copro- priété, & défaut d'indication dans le raglement de copropriété. II est toujours: possible de démissionner de ses fone- tions. En cas de démission ou de décas, une nouvelle élection n'est pas obligetoire, sauf dans un cas prévu par le loi (art. 25 du décret du 17 mars 1967): si plus d'un quart des sigges devient vacant, quelle qu’en soit la cause, le conseil syndical n’est plus velablement constitué, et il faudra procéder & une nouvelle élection en plus des membres déja élus, dont le mandat n'est pas remis en cause. Sile conseil syndical a été élu our une durée de deux ou trois ans, la question de I'élection du conseil ne sera pas posée tous les ans, mais lors de expiration du mandat des conseillers Vous pouvez toutefois proposer votre candidature, en demandant au syndic de mettre a l'ordre du jour le point de Vélection d'un membre supplémentaire au conseil syndical. 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 on a savoir Se Tee AVEC LE SYNDIC POS UC ibinet du syndic ESS GSLs dants) ainsi que les SO Pd Pony au conseil syndical, Ea ou un logement dans Vimmeuble et sont de eee Pec ty Pe eee Sec STR ea CRS Pe eee Rea at T 13[ Lélection de suppléants pour les membres du conseil syndical peut-elle étre pertinente ? Vassemblée générale a tout &faitle droit d’élire des suppléants au conseil syndical, la meme mejorité que pour les ttu- laires du poste. Cette élection est méme ‘trés conseillée, car elle offre une certaine souplesse pour remplacer un ou des conseillers cessant leurs fonctions a la suite de départ, décés ou démission. En présence de suppiéants, nul besoin de convoquer une assemblée pour élire un ou des nouveaux conseillers s'il y a trop de départs. Un suppléant est membre a part entigre du conseil jusqu’a l'expiration du mandat du conseiller quill remplace. Quelle est la durée d’un mandat de conseiller syn A moins que le réglement de copro- priété nait fixé une durée au mandat de conseiller syndical, c’est l’assemblée générale qui la détermine, & le majorité de l'article 24 de le loi de 1965. Si aucune durée n'est précisée, lartcle 22 du décret de 1967 indique que le mandat ne peut dépasser trois ans. Mais cette durée peut étre prorogée : un méme conseiller syn- al ? Par qui est-elle fixée ? dical peut effectuer plusieurs mandats dafflée sans probleme. La durée de trois ans a été jugée suffisamment longue pour asseoir dans la durée le travail des conseillers, mais su‘fisamment courte pour permettre aux membres du conseil syndical qui le veulent de ne pas se représenter au terme de leur mandat sens avoir besoin de démissionner. Quel est le mode de fonctionnement du conseil syndical ? 'assemblée générale peut-elle intervenir ? Si le reglement ne dit rien au sujet du fonctionnement du conseil syndical, ce qui est frequemment le cas, il faut soumettre la question a l'ordre du jour de I'assemblée générale. Faute de quoi, le conseil syndical r’aura aucune regle de fonctionnement. Or, on comprend que cela peut étre préjuciciable. Il est done fortement conseillé de soumettre la question & rassemblée générale, qui EN CAS D'IMPOSSIBILITE D'ELECTION >>> Lorsque ’as- semblée générale ne parvient pas a élire le conseil syndical, faute de candidatures ‘ou faute, pour les candidat, d‘obtenir Ja majorité requise, {le procés-verbal qui en fait explicitement 14 ssi elle a voté anté- rieurement le fait de s‘en passer. Dans ce cas, il faut ‘mention est porté la connaissance de tous les coproprié- ‘aires, dans un délai de un mois. wile >>> l'assemblée des voix de tous énérale a par {es coprop ailleurs le pouvoir est-a-dire la majo- de rétablir le conseil le article 25 syndical, mame (voir page 55). s'exprimera par un vote & la majorité de l'article 25 (majorité de tous les co- propriétaires} et, & défaut, lors d’une seconde assemblée par une simple majorité des présents ou représentés (art. 24). Lassemblée générale fixera alors les régles : elle doit déterminer la Périodicité des réunions convoguées per son président ou, a défaut, 8 la demande d'un certain pourcentage de conseillers, Jes majorités auxquelles les décisions seront prises, la nécessité ou non de donner une voix prépondérante au président, ou encore la durée de son mandat. Qui peut assister aux réunions ? Le conseil peut- il s‘entourer de spécialistes ? Il est prévu que les conseillers puissent demander des avis et des expertises a des spécialistes : les membres du conseil syndical ne sont en effet sou vent pas aptes 4 juger par euxmémes 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012de certains sujets. Le conseil e done la possibilité de consulter toute personne de son choix sans avoir & demander I'autorisation du syndic ou de I'assemblée générale, méme si cette opération n'a pes été préalablement inscrite au budget. Il est ainsi fréquemment nécessaire de faire appel 2 un juriste, & un comptable ou & un architecte pour aider & la prise de décisions syndical ? Est-il prévu de pouvoir rémunérer | Quels sont les moyens financiers du conseil les conseillers ou au moins le président ? Si des spécialistes sont solicités, leurs honorires sont considérés comme des dépenses d'administration. lls entrent done dans le domaine des charges g& nérales. Ces dépenses sont réparties, comme les autres charges générales, sur vant la quote-part de dépenses de chaque copropriétaire. Niles conseillers nile pré- sident du conseil syndical ne peuvent recevoir de rémunération (art. 27 du décret de 1967). Cependent, les dépenses engagées (timbres, abonnements & des revues ou certains frais de déplacement) peuvent étre remboursées, a condition Qu'elles soient justifiées, reisonnables et approuvées par 'assemblée générale. Quelles sont les missions du conseil ? Quelle est sa marge de manoeuvre par rapport au syndic ? Les missions du conseil syndical sont claires : il 2 pour fonction d'assister le syndic et de contrdler sa gestion. Il est aussi |'intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Pour cela, il dispose de certaines prérogatives : ila acces & de nombreux documents de la copro- priété. Il peut demander la communice- tion par le syndic de la copie de tous les documents ayant trait a la copropriété (contrats, factures, relevés des dépenses, état du paiement des charges...) II participe également & I’élaboration ainsi qu’au suivi du budget prévisionnel Le syndic est tenu de consulterle conseil lorsqu'il élabore le budget. Le conseil pourra analyser les dépenses poste par poste et éviter ainsi les dérapages. Entin, le conseil syndical est obligatoirement consulté lorsqu’une dépense dépasse_ le seuil voté en assemblée générale chaque année. Cette obligation permet tun bon controle des dépenses de la co- propriété. Le conseil participe activement a la préparation de l'ordre du jour de l'assemblée générale avec le syndic. Le conseil peut-il étre chargé de missions spécifiques ? Qui peut les lui attribuer ? En plus de toutes les téches qui lui sont assignées, le conseil peut se voir demander par I'assemiblée générale une mission perticulidre et confier une délégation de pouvoir. Par exemple, si, lors de I'as- semblée, les copropriétaires estiment avoir pas assez dinformations pour décider de travaux a réaliser, elle pout contier mandat au conseil syndical de se procurer des devis complémentaires et de prendre une décision dans le cadre d'une enveloppe financiére donnée. La mission doit étre claire. Le Commission relative & la copropriété (CRC) demande diailleurs au conseil syndical de refuser la délégetion de pouvoir comportant un mandat général et de se conformer au contenu précis de la délégation. Elle lui conseille aussi de rendre compte & 'as- semiblée générale de I'exécution de cette mission précise en faisant parvenir un rapport écrit aux copropriétaires. Le choix du conseil s‘impose au syndic lorsqu'l agit sur délégation de I'assemblée. 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Ron a savoir ag) TSE nen ey CCL Pr eT CSU Cu PCT alla liberté de se saisir COTO UTuICS ressant le syndicat pour CTE aE ans sollicitation du MEDS SE Seneca Pe PO Ee el AIR TCMCIC LITE 15Président du consell, un poste important Le PRESIDENT DU CONSEIL SYNDICAL EST ELU PARMI LES MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL. SON ELECTION NE RELEVE PAS DE LASSEMBLEE GENERALE, MAIS DU CONSEIL SYNDICAL LUHMEME (ART. 21 DE LA LO! DE 1965). C’EST CEPENDANT UASSEMBLEE QUI FIXE LES MODALITES DE SON ELECTION. Le poste de président du conseil syndical est un poste essentiel au ’bon fonctionnement d'une copro- priété. Plus le président sera actif, a I'écoute des copropriétaires et trevaillant en bonne intelligence avec le syndic, mieux la copro- priété sera gérée. Devenir président d'un conseil syndical demande une grande dispo- ribilté, car, du feit de ses multiples missions, il faut qu'il soit joignable fecilernent, aussi bien par le syndic que par les autres membres du conseil. C'est au président du conseil syndical quiincombe la tache de rendre compte de l'exé- cution de la mission du conseil et du résultat du contrdle de la gestion du syndic. Le poste de prési- dent du conseil syndical revét une grande importance dans la copro- priéte : il est |'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. DESIGNATION C'est pourquoi la loi prévoit qu'il soit élu en dehors de l'assemblée générale, et done de la présence du syndic. “Association des responsables de copropriété (ARC) déconseille d'ailleurs fortement d'élire le président du conseil syndical en présence du syndic, car ce demier peut en profiter pour faire pression et faire élire un conseiller lui 6tant acquis d’avance. Sill arrive que le syndic insiste pour que le président soit élu au cours de l'assembiée, IARC recommande, dans ce cas, de demander une suspension de séance pour pouvoir vous isoler du reste de I'as- semblée générale et du syndic, avant de repreniire le cours de las- semblée. N'importe quel conseiller Glu peut postuler a la présidence. I devient le représentant du conseil syndical et, en général, l'interlocu- teur privilégié du syndic. REVOCATION, DEMISSION Le président peut étre révoaué par un vote du conseil a la majorit définie pour son élection, et il rede- vient simple conseiller. I peut aussi démissionner. La durée de son mandat ne correspond pas foroé- ment a celle des autres membres du conseil. Le conseil a toute lati- tude 4 ce sujet. Ne mesurant pas la lourde charge de leur fonction, certains conseillers s'apercoivent conseil syndical en leur sein, quils ne peuvent 'assumer, blo- quant ainsi son fonctionnement. Le conseil a le droit de démettre de ses fonctions son président en cours de mandat. ROLE ET FONCTIONS Le role et es fonctions d'un prési- dent de conseil syndical ne sont pas trés précisément définis par la loi, qui lui assigne cependant deux prérogatives. Larticle 8 du décret de 1967 I'autorise & convoquer une assemblée générale en cas de refus du syndic, aprés une mise en demeure au syndic res- tée infructueuse pendant plus de huit jours. Enfin, la loi de 1965 (art. 18-2) lui donne la possibilité, en cas de changement de syndic, de sollciter le tribunal de grande instance pour qu'il ordonne a I'ancien syndic la remise des archives et des fonds. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avi/mai 2012 AcHooUUREQuels sont les cas prévus par la loi pour lesquels la consultati du conseil syndical est obligatoire ? ilexiste trois cas dans lesquels la consul- tation du conseil syndical par le syndic. est obligatoire. Lors d'une intervention en urgence du syndic. Le syndic est habilité a intervenir en urgence lorsqu'lly va de la sécu- rité de Iimmeuble ou de ses habitants. Aprés étre intervenu, il doit en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale, Il peut aussi de- ander, pres avoir pris avis du conseil ‘syndical, le versement d'une provision (le tiers du montant du devis des travaux’ Dans le cadre dun plafonnement de dépenses. Lassemblée générale autorise souvent le syndic a engager de lui-méme des dépenses, dans la limite d'un certain montant, afin de ne pas paralyser le fonctionnement de la copro- priété. Dans ce cadre, I'assemblée peut exiger que, dans le cas de dépenses dépassant ce plafond, le conseil syndical soit consulté. Depuis le Grenelle de ’en- LES INTERDITS >>> Le conseil syn- tical dispose essen- tiellement d'un réle chet, procéder au recouvrement des charges de consultatif et de copropriété ou enga- controle, etilne peut ger certains travaux se substituer @ ‘non préalablement Vassemblée générale votés en assemblée our prendre générale certaines décisions. >>> II ne peut pas >>> Ainsi,ilne peut non plus donner pas, de son propre des autorisations vironnement, préalablement a la signature d'un contrat de performance éner- gétique, le syndic doit procéder & une mise en concurrence de prestataires et recueillr avis du conseil syndical avant de le soumnettre au vote de 'assemblée générale (art. 24-4 de la loi de 1965). Dans des copropriétés en difficulté. Le conseil doit étre consutté si le syndic demande la nomination d'un administrateur provisoire (ert. 62-2, décret de 1967). [ Quelles sont les prérogatives du conseil syndical pour la tenue des assemblées générales ? ordre du jour de 'essemblée générale est établi entre le syndic et le conseil syndicel. Le conseil verifie les regles de vote et les piéces annexées a la convocation. Sill estime nécessaire de réunir une assemblée générale (attention aux frais ¥),ille demande au syndic par lettre recommandée, avec un ordre du jour. Si le syndic ne le fait pas, le président peut convoquer I'assambiée générale, apres une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. . Quelle est la responsabilité du conseiller syndical ? Peut-il étre poursuivi en justice ? Sile conseil syndical ne peut étre mis en cause, chaque conseiller peut I'étre inci- viduellement. Ainsi en serait-il d'un conseiller qui aurait commis une faute importante, comme engager des dé- penses sans autorisation. Mais la faute est considérée par rapport al'expérience et a la bonne foi du conseiller. Il est cependant fortement conseillé au syndicat de copropriété de souscrire, en complément du contrat d’assurance de Timmeuble, une extension de garantie couvrant la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical, et non uniquement pour son président. Une précaution rappelée dans les recom- mandetions de la Commission relative 2 la copropriété (CRC) . 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 barticuliéres & un copropriétaire, méme si elles sont en conformité avec le réglement de copro- priété, ni décider d'introduire une action en justice. S‘il brenait ce type de décisions, il outrepas- serait ses missions. 7Un choix essentiel pour la copropriété ll est important de ne pas se tromper dans le choix d’un syndic, car c'est de ce professionnel que dépendra en grande partie le fait que votre immeuble soit bien géré. On a savoir AOD ngs Pa emul) TOS ce CSS TEST en ATE BOUT PO ee Ee de quelque ordre que ce Aree Ry POSSE can EOS COR a Rc conseillers syndicaux. 18 Un bon syndic fera en sorte que limmeuble soit bien entretenu, et que les charges soient maitrisées. Il faut savoir que la désignation d'un syndic, professionnel, bénévole ou coopératif, est obli gatoire dans toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Comment trouver la perle rare ? ll est possible de faire marcher le bouche-2-oreille pour trouver un syndic, en sachant que le moins cher nest pas forcément le plus mauvais et que, a inverse, le plus cher ne rendra pas obligatoirement de meil- leurs services. A vous de jouer ! Comment trouver un bon syndic ? A quoi faut-il faire attention ? Pour trouver un syndic adapté & votre Copropristé, les copropriétaires peuvent aller discuter avec les conseils syndicaux d'immeubles du voisinage possédant des caractéristiques communes, comme I'an- née de construction et la présence d'un gardien ou d'espaces verts. Demandez- leur siils sont satisfaits de leur syndic. Sélectionnez-en quatre ou cing de la méme facon. Renseignez-vous sur les. charges de leur immeuble, et comparez avec'observatoire des charges de IAsso- ciation des responsables de copropriété (ARC, site arc.sgm fn, Le fait de trouver un syndic efficace dépend beaucoup de l'existence d'un conseil syndical actif et compétent. Le syndic sera alors assisté pare conseil, et sa mission sera largement facilitée. II faut done absolument interroger surla fagon dontil congoit ses relations avac le conseil syndical. Sil para penser que sa nomination [ui donne les pleins pours pour la gestion de limmeuble, il vaut mieux: chercher ailleurs. Sa disponibilits,orge- risation de son cabinet et le nombre de copropriétés quil gére sont aussi des él&- ments déterminants. Quelles sont les qualifications nécessaires pour exercer la profession de syndic ? Le syndic professionnel est souris & une réglementation précise. II doit notamment détenir une carte de gestion immobilidre, délivrée par la préfec- ture. Pour l'obtenir, il devra présenter des garanties financiéres permettant la restitution des sommes versées par les copropriétaires, ainsi qu'une assurance responsabilité professionnelle. Du cbté des compétences, il lui feudra un diplome équivalent 2 bac + 3 dans le domaine juridique, économique ou com- mercial, ou seulement le niveau du bac et avoir exercé pendant au moins ‘trois ans une activité liée a |'immobilier. Par ailleurs, il ne faut pas avoir été condamnné pour escroquerie, fraude ou coruption. La carte est valable dix ans. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012Est-il obligatoire de recourir a un professionnel, ou un copropriétaire peut-il exercer les fonctions de syndic ? Les syndics peuvent tout a fait étre des copropriétaires habitant I'mmeuble : le syndic est souvent bénévole dans les petites copropriétés qui ne nécessitent pas de gestion compliquée. Mais des copropriétés moyennes ont également des syndics bénévoles, aprés quelques tentatives infructueuses avec un syndic professionnel. A condition toutefois qu'il se trouve un copropriétaire ayant la dis- ponibilité et les capacités pour ce poste. La copropriété peut ainsi faire I'écono- mie des honoraires d'un syndic professionnel. Enfin, dans un syndicat coopératif (voir page 11), le syndic est un membre du conseil syndical, élu parles membres du conseil et non par 'assemblée générale. Ses fonctions se terminent en meme ‘temps que son mandat de conseiller syr- dical. I remplit les fonctions de syndic et de président du conseil [ Comment se passe la désignation du syndic ? Y a-t-il un formalisme a respecter ? Cest 'essemblée générale qui désigne le syndic. Le contrat du syndic doit tre joint al'ordre du jour de I'assembiée. Celle-ci $e prononce 2 la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), et éventuellement a la majorité simple si, au premier tour, un tiers au moins des voix s'est exprimé. Sinon, il faut convor quer une seconde assemblée, dans les trois mois, qui pourra statuer & la majorité simple de l'article 24 (voir page 55). Suivant les recommandations de la Commission relative & la copropriété (CRC), dont le réle est de répertorier les difficultés d'application de la loi du 10 juillet 1965 et de proposer des adaptations législatives aux pouvoirs publics Sut la copropriété, quelques précautions sont & prendre. Il faut rédiger le désignation du syndic de telle maniére qu'il n’exist aucun doute sur l'identité de la personne en ayant la qualité, en indiquant ses nom, prénom, domicile et adresse, et non as uniquement le nom de son cabinet. II faut également préciser le numéro de la carte professionnelle “gestion immobiliére” du syndic, ainsi que la pré- fecture qui a délivé la carte, et adresse et le nom du garant. Iautaussi observer larticle 18 de la loi de 1965, qui énonce que le syndic est chargé de soumettre au vote de I'as- semblée générale, lors de le premigre désignation et au moins tous les trois ans, l décision d'ouvir ou non un compte baneaire séparé au nom du syndicat, sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeurs recues par ce demier. Si 'assembiée générale ne pervient pas a décider de la nomination d'un syndic ou du renouvelle ment de son mandat, ou en 'ebsence de syndic, tout copropriétaire peut demander au prési- dent du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire ; i sera chargé de convoguer l'assemblée générale en vue de désigner un syndic. Pour quelle durée est élu le syndic ? Lassemblée générale a-t-elle le choix ? La loi prévoit une durée maximale de ‘trois ans (art. 28 du décret de 1967) pour un mandat de syndic. Mais l'assemblée ale loisir de voter pour une autre durée : unan, dishuit mois ou deux ans. Il vaut cependant mieux proposer une durée de un an renouvelable, qui permet un meilleur contrdle sur le syndic. La CRC avait recommandé en 1996 de s'abste- nir de recourir 4 des formules vagues, 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Bon ERS ‘VOS DROITS EN CAS DE FUSION DE CABINETS nee Pence Tae Pee RT eee Cy renee taites recoivent yénéra CUCU CUE cn CRY En ree rN Se ae Dene Cay Pee ese Te Be ton Ba One Sa EU cans Des ae ca enn rc ee Cet «iu 10 juillet 1965) Oe Pree OES eS 19QUELQUES QUESTIONS A POSER AU FUTUR SYNDIC AVANT DE SE DETERMINER >>> lest fort conseillé de poser un certain nombre de ‘questions au syndic ‘pour apprécier sa dis- ‘ponibilité et son atti- tude face au conseil syndical notamment. +> De combien de co- Dropriétés s‘occupe le gestionnaire ? Au-dela de trente ‘ou quarante, ce n‘est pas tenable. 20 meuble travaille-t-il au sein du cabinet ? >Va-til effectuer des > Estil facilement jnignable, et nible 2 S‘il est injoignable par visites ‘téléphone, cela pose immeuble en com- tun probleme. bagnie d'un membre >Va-til établir du conseil syndical ? ordre du jour avee > S‘engage- le conseil syndical til accepter les et élaborer le budget entreprises choisi avec lui? par le conseil syni cal ? Assure-til la mise en concurrence des entreprises ? > Depuis combien de temps le futur de type « le syndic est désigné pour une durée de[une année, par exemple], qui’ ‘commence le [date précise] pour se terminer lors de lassemblée générale ayant 4 approwver les comptes de I'exercice clos fe [...] ». Depuis 2010, un décret {n° 2010-391) est venu mettre fin a toute. formulation ambigué : la durée doit étre fixée de maniére incontestable en indiquant ses dates calendaires de prise d'effet et d’échéance, pour que le syndic ne puisse pas retarder 'assemblée générale s'il se rend compte quill ne sera pas renouvelé dans ses fonctions, par exemple. Il est essentiel de connaitre la durée précise du mandat pour une autre raison : les actes accomplis apres la fin de son mandat ne sont pas valables, notamment le convoce- tion de lassemblée. est-elle la méme ? Quelles sont les differences ? [ La rémunération des différents syndics Le syndic professionnel regoit deux types de rémunérations, dont le montant est librement négocié avec le syndicat des copropriétaires : des honoraires pour la gestion courante, et des honoraires spécifiques pour des prestations particulieres. Larrété Novell (arrété du 19 mars 2010, paru au JO du 21 mars 2010) @ mis un peu d'ordre dans la distinction entre taches courantes et taches particuliéres (voir page 24), mais il convient o’étre prudent et attentif @ leur répartition. Car il peut arriver que le forfeit demandé par un syndic semble tres interessant, mais que, a cété, il facture de facon exorbitante de nombreux frais particuliers (photocopies, frais administratifs, caret d’entretien, assem- blée générale supplémentaire...). A ce sujet, le site de Association des responsables de copropriété (ARC, www.unarc.asso.fr) est trés utile pour se rendre compte du montant des frais considérés comme raisonnables pour chaque catégorie de prestations. Le syndic non professionnel accomplit sa mission a titre gratuit et se fait rem- bourser uniquement les frais corres- pondant a I'accomplissement de ses fonctions. Le syndic bénévole peut percevoir une indemnité, votée par I'as- semblée générale, pour le temps consa- cré & la gestion de la copropriété. Il ne peut cependant percevoir un saleire. II nest pas tenu de souscrire une assu- range responsabilité civile, mais ila tout intérét & le feire, en feisant prendre en charge son coat par la copropriéte. [ Comment trouver un bon syndic ? Vaut-il mieux choisir un petit cabinet ou un gros ? La question est difficile, car de plus en plus de cabinets de syndics sont rache- 16s par de grands groupes, voire par des banques, et il devient de plus en plus problématique de trouver un syndic indé- pendant. En fait, une quinzaine de grands groupes se partagent plus de la moitié des copropriétés, avec des positions de 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012quasi-monopole dans certaines régions. Cela leur permet de développer des activités lucratives autour de la copro- priété — transactions, crédits, travaux confiés a des filiales - sans que les copropriétaires soient au courant Cependant, il existe encore des cabinets diimportance moyenne qui travaillent bien, et cela vaut la peine de les sollici- ter, car leur objectif est théoriquement moins de faire du chiffre que dans les grands groupes. Il est nécessaire éga- lement que le cabinet ne soit pas trop éloigné de la copropriété. [ Le syndic a-t-il la possibilité de démissionner en cours de mandat ? A quoi faut-il veiller ? Le syndic a parfaitement le droit de démissionner en cours de mandat. La Commission relative & la copropriété {CRC} recommande qu'il informe alors le président du conseil syndical de son intention de convoquer I'assembiée générale pour lui notifier sa démission. Uassemblée devant alors désigner son successeur, la CRC recommande au syn- Peut-on changer de syndic ? Et de quelle fagon doit-on procéder ? Le syndic peut soit ne pas étre renowvelé 2 la fin de son mandat, soit étre révo- qué en cours de mandat. Lancien syndic estalors tenu de remettre au nouveau la situation de trésorerie, la totalité des fonds disponibles et les archives du syndicat. S'la contié ces archives 8 un pres- tataire spécialisé, l'ancien syndic doit, dans un délai de un mois, lui fournir les coordonnées du nouveau syndic. Dans un délai de trois mois @ compter de la cessation de ses fonctions, illui verse le solde des fonds disponibles apres apurement des comptes et communique V’état de l'ensemble des comptes de la copropriété: Pour révoquer un syndic, il faut que celui- G ait commis une faute grave (comme ne pas avoir tenu compte des votes de Vassemblée ou des malversations dans les comptes. La décision de révocation doit éte votée en assemblée générale & la majorité des voix de tous les copro- priétaires. Au cours de celle-ci, il faut présenter un ou plusieurs candidats pour remplacer I’ancien syndic. . dic démissionnaire qu'il propose un délai avant la prise d’effet de sa démission et convoque l'assemblée générale avec & ordre du jour deux points : la démission du syndic & compter de tel jour et la dés- nation du nouveau syndic a compter de ce méme jour. La démission du syndic ne doit pas nuire @ la copropriété, au risque de voir sa responsabilité civile engagée. JE SUIS SYNDIC BENEVOLE Gabrielle Boutry, syndic d'une copropriété des Yvelines >>> Je suis syndic notre ignorance en bénévole aprés avoir matiére de législation été présidente concernant la copro- priété. En outre, ‘comme notre copro- priété a eu quelques problemes d’im- payés, le syndic ya vu une manne et ila submergé de frais les copropriétaires en difficulté. Cela ne ouvait plus durer. >>> Au début les habitants avaient un peu d‘appréhension, car ils me connais- saient peu et je étais pas une professionnelle. Mais is ‘ontvu que je men sortais, soutenue par du conseil syndical de ma copropriété pendant trois ans. Cest parce que j'ai eu cette expérience (que je me suis lancée dans Vaventure, >>> Ala fin de son mania, notre syndic. brofessionnel n‘a pas |. Notre syn- gestion. Il ne nous ‘tenait pas informés, Ww était pas disponible etil était quasi injoignable. Comme souvent, il jouait sur 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 (Association des responsables de copro- priété (ARC), qui m’a aidée éplucher les comptes. Nous ‘avons trouvé des énormités dans la estion du syndic. ARC ma également épaulée en me for- ‘mant aux subtilités dle La coprop >>> Linconvénient est que les gens attendent beaucoup ide moi, mais ¢’est ‘aussi passionnant, et enrichissant. On apprend a se battre pour la bonne marche ie immeuble dans Fequel on habite. ralUn document a étudier de pres Le contrat du syndic doit étre le plus précis possible et expressément négocié avec le professionnel. Il fournit en effet a la copropriété de nombreuses informations sur sa collaboration future avec le syndic. LA REVOCATION DU SYNDIC >>> Il est toujours possible de résilier {e contrat du syndic Le contrat du syndic est un document essentiel, car il contient toutes les informations concemant sa gestion : durée du mandet, montant des honoraires, partage entre taches courantes et prestations particuligres définies per l'arrété Novell. Il faut done I'étudier attentive- menteet vors'il est adapté & ce que désire la copropriété, en fonction de sa taille, des problomes existant dans immeuble et de la bonne santé du conseil syndical Sachez aussi en repérer les éventuelles clauses abusives, pointées per la commission du méme nor. Voici quelques repéres pour vous aider a choisir votre syndic la lecture du contrat proposé. La durée du mandat a-t-elle une influence sur la qualité de la gestion future du syndic ? Le syndic est élu pour une durée de un a trois ans, renowelable. Cette durée doit étre expressément mentionnée dans le contrat (art. 29 du décret du 17 mars 1967). lest préférable de signer un contrat de un an avec son syndic. ‘avant son échéance, par un vote @ la maja- rité des voix de tous des copropriétaires, les copropriétaires —_‘lequel peut se voir (art. 28). condamné a verser >>>lifaut cepen- des dommages dant que larévoca- et intéréts au syndic tion ait un motif en cas de révocation legitime et sérieux, _jugée abusive. comme le fait de >>> Si l'assemblée is exécuter les prend la décision de ons prises en révaquer le syndic, i 22 assemblée générale. est conseillé qu'elle Une résiliation injus- prenne, en méme ‘tifiée peut valoir temps, la décision de une action en justice — nommer un nouveau contre le syndicat syndic, de fagon a ’yait pas de rupture dans la gestion de la copropriété. Deux questions ‘séparées doivent done étre inscrites a Sordre du jour: Ja révocation du syndic et la nomination d'un nouveau syndic. C'est un gage que le professionnel aura & coeur de tout faire pour obtenir 8 nouveau la confiance de le copropriété. Pour renouveler son mandat, il soumet son contrat a 'assembiée, qui peut ainsi exercer un contréle régulier sur celui-ci, et en renégocier éventuellement certains termes au vu des problémes rencontrés au cours de l'exercice écoulé. Certains syndics insistent pour obtenir une durée de trois ans, avangant que cela leur permet de sinstaller dans la durée et que la copropriété a tout @ y gagner. Ce n'est pas l'avis d'associations comme Association des responsables de copro- priété (ARC), qui conseillent plutdt des durées de un an renowvelables. Comment détecter les clauses abusives de certains contrats ? Sur quels thémes portent-elles ? La Commission des clauses abusives (CCA) a publié le 15 octobre 2011 une re commandation, en relevant 24 clauses 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012abusives dans les contrats de syndics 6tudiés. Elles concement principalement le déséquilibre de traitement entre le professionnel et le non-professionnel lors de la formation, la révocation et I'exécution du contrat, la facturation des prestations exceptionnelles et du compte séparé Par exemple, la CCA indique que ne peuvent faire objet d'une double facturation les prestations exceptionnelles non pré- ‘yues au contrat ou relevant de la gestion courante (frais sur le déclaration de sinistre dans les parties communes, sur des appels d'oifres ou de devis, sur a remise des documents au syndic suivant, sur ouverture d'un dossier pour un nouveau copropriétaire ou sur le Suivi des travaux de maintenance). De méme, sont cons dérés comme abusifs les frais administratifs comme kes enveloppes ou les cour fiels. La CCA note encore que certains contrats permettent de facturer deux fois latenue du caret dentretien. Il est aussi abusif de faire supporter au syncicat le prix d'une prestation réalisée au seul profit de copropriétaires bailleurs. Cette recommandation peut servir de base a des actions en justice pour faire supprimer des contrats ces dispositions illcites ou abusives (voir www.clauses-abusives. fi), AAAhhhhi.. intempestives de Quels sont les moyens dont dispose la copropriété lorsqu’elle constate une clause abusive 4 la lecture du contrat proposé par le syndic ? Vous pouvez en effet trouver des clauses abusives, car il en subsiste beaucoup malgré l'arrété Novelli, quia établi une liste des prestations minimales de gestion courante. Il faut done refuser un certain nombre de frais, comme pour la mise & jour de la liste des coproprié- taires en cas de changement de situation concernant le logement, car il s‘agit d'une tache courente. De méme, il faut refuser toute facturation supplémentaire pour la transmission des archives, quel que soit leur type, numérisé ou sur papier, le décret de 1967 (modifié en 2010) n’établissant pas de différence & ce propos. Les syndics faisaient dans le passé une distinction entre archives dormantes et archives vivantes ; larr8t6 ‘Novelli avait introduit le terme darchives utiles, qui était pour le moins une notion tres floue. Toute référence a la notion d'archives utiles n'a plus lieu d'exister. Pas question non plus que des honoraires supplémentaires soient de- mandés pour la réalisation des diagnos- tics obligatoires, taches de gestion courante. Méme chose pour|'établissement des fiches de paie du personnel de la copropriété, car, souvent, les syndics externalisent cette téche. Ils en ont le droit, mais pas celui de la facturer aux copropriétaires. 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 a ne Cappelle. \es variations la remunération du syndic...Attention aussi aux frais de photocopies LARC suggére d'introduire dans le contrat la clause suivante : « Les tirages des ‘convocations et des prooés-verbaux d'as- semblées générales seront facturés au priccoltant. » Les photocopies effectubes dans le cadre de la gestion courante sont intégrées au forfait de base. |! est courant que les syndics facturent jusqu’é 0,40 € la photocopie, ce qui est abusif. En quoi consiste l’arrété Novelli du 19 mars 2010 fixant des régles pour tous les nouveaux contrats de syndic signés depuis son entrée en vigueur, le ter juillet 2010 ? La nouveauté principale réside dans le fait qu’un arrété fixe une liste minimale de 44 téches considérées comme courantes et obligatoirement incluses dans le forfat de base du syndic. Ce point était un sujet de conflits récurrent entre syndicats de copropriétaires et syndics. II est cependent regrettable que lerrété fixe la liste minimale des prestations de gestion courante entrant dans le forfait ‘sans donner une définition de ce que peuvent constituer des tches de gestion particuliére, se contentant de dire que les prestations hors forfait doivent désormais étre décrites avec précision, et leurs tarifs indiqués dans le contrat. Quelles sont les taches courantes qui doivent 6tre inscrites dans le contrat de syndic ? Larrété Novelli les fixe @ minima : par exemple, l’organisation d'une as- semblée générale annuelle, la mise & jour de la liste des coproprietaires, la conservation des archives et, surtout, leur transmission en cas de changement de syndic (cette tache étant fré- quemment facturée en supplément par les syndics), la gestion du personnel, ainsi que I'établissement des fiches de paie. Louverture d'un dossier de sinistre ne peut plus étre facturée. Mais, regrettent les associations de FINIS LES PROFITS SUR LE COMPTE UNIQUE >>> La Commission des clauses abusives (CCA) estime abusives celles qui pré- ssentent ‘ouverture d'un compte bancaire ‘unique comme le principe, etle compte ‘séparé comme une brestation non com- prise dans le fortait 24 annuel, alors que la {oi dit explicitement le contraire, Et, sur- informations impo- ‘sées l¢galement. >>> Iln'est désor ‘tout, fa CCA juge ‘mais plus permis aun abusif de présenter syndic de décider du le compte unique placement des fonds comme le seul recueillis et de I'af- compte permettant —_fectation des intéréts de bénéficier dela produits sans vote Uarantie financiére —_exprés de assem- etdeladélivrance —_—blée générale. consommateurs, la liste est trop mini- maliste. Par exemple, pour celles-ci, des faits prévisibles comme la prépara- tion du dossier de retraite d'un gardien ou la relance pour impayés devraient tre inclus dans les téches de gestion courante. Par ailleurs, le tribunal de. grande instance de Grenoble (jugement du2 novembre 2009) a donné une oéti- nition claire de ce que doivent repré- senter les téches de gestion courante ce sont les « téches obligatoires répéti- tives ou prévisibles permettant d'assurer fa gestion courante des copropriétés ». Cela correspond & l'ensemble des actes accomplis par le syndic a l'occasion d'un fonctionnement de la copropriété présentant un caractére suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarifi- cation forteitaire. A quoi correspondent exactement les prestations particuliéres ? Comment sont-elles appréciées ? Les prestations particuliéres compren- rent toutes les missions effectuées parle syndic autres que les téches de gestion 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012courante. Tout d'abord, pour pouvoir étre facturée, une prestation doit figurer dans le contrat du syndic. C'est 'une des avan- cées de l'arrété Novelli: « Le syndic ne peut facturer que ce qui est prévu explicitement dans son contrat. » Le contenu de ces prestations doit étre défini avec précision dans les rubriques correspon- dantes. Ces prestations englobent tout ce quinn'entre pas dans la gestion courante, comme le suivi de gros travaux ou les assemblées générales extraordi- naires. En revanche, la tenue d'assem- biée générale, si celle-ci se déroule aux jours et plages horaires indiqués dans le contrat, ne peut faire I'objet d'une facturation particuliére. Pour étre facturée, elle doit se tenir en dehors de ces plages horeires. Il faut étre vigilant sur ce point lors de la négociation du contrat, et notamment refuser de payer en prestation partiouliére une assembiée ayant lieu en dehors des heures d'ouverture des bureaux du syndic, par exemple, ce qui est toujours le cas pour les assem- biées générales. II faut done faire préci- ser les heures habituelles (entre 18 et 21 heures, par exemple) et noter que, en cas de dépassement, une facturation supplémentaire sera demandée. Faut-il accepter ou rejeter l‘ouverture d'un compte séparé ? Lowerture d'un compte séparé par co- propriété est inscrite dans lao art. 18 de la loin? 65-557 du 10 ullet 1965) : le syndic est chargé « d‘oumrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat », mais, et c'est la que le bat blesse, le méme article de loi prévoit que I'as- semblée générale peut en décider autre- ment a la majorité de I'article 25. La plupart des syndics proposent de ne as en ouvrir un, utilisant toutes sortes d'arguments fallacieux, ou alors décou- ragent les copropriétés en facturant de fagon exorbitante ouverture aun tel compte séparé. A peine plus d'un quart des contrats de syndics prévoient lou- « Pensez a citer nos recommandations » CyriL ROTH, VICE-PRESIDENT DE LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES, REVIENT SUR LES PRECONISATIONS DE CELLE-CI. «60» :Nous avez publié récem- ment une recommandation concernant les contrats de syndic, dans lesquels vous avez relevé de nombreuses clauses abusives. Ce n’est pas la premiere fois, semble-t-il. ‘Quelles évolutions avez~ vous constatées au cours des demiéres années ? Cyril Roth : En effet, la Commis- sion des clauses abusives (CCA) avait déja émis, en 1996, une recommandation sur les contrats de syndic. Ala suite, sans doute, de avis rendu par le Conseil national de la consommation (CNC) en 2007 et de la parade du sinistre majeur qu’aurait pu constituer, pour de trés nombreux Frangais, la déconfiture du groupe Urbania, le ministre chargé de la Consom- mation a souhaité que nous les examinions & nouveau. Nous avons pu appuyer notre analyse sur un arrété du 19 mars 2010 quin’a pour objet que la publicité des prix, mais qui permet désor- mais de distinguer assez claire ment les prestations de gestion courante des prestations parti- culiéres hors forfat. Les contrats se sont standard 86s pour le mieux, ce qui est & mettre en lien avec ’évolution de organisation de la profession de syndic. Mais les clauses abusives relevées portent principalement, comme précédemment, sur les modalités de rémunéra- tion du syndic : compte unique présenté comme obligatoire, ple- 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 160 avril/mai 2012 cement corrélatit des fonds de la copropriété sans autorisation, possibilté de double facturation de certaines prestations. Quel est le sort réservé vos recommandations ? Comment se traduisent-elles dans les faits ? Nos recommandations n'ont de force obligatoire pour personne. Mais elles constituent naturelle ment une référence pour les professionnels et pour leurs syndicats ou fédérations, pour les consommateurs et leurs associations, pour les pouvoirs publics et les juridictions. Lex- périence montre qu'elles ont un impact important sur les pra- tigues, la réglementation et la jurisprudence. Quel usage de vos recommandations peut faire un copropriétaire face son syndic de copropriété 7 ‘Au moment de la conclusion ou de la reconduction d'un contrat, il faut négocier la reécriture oula suppression de certaines clauses. En cas de litige, il faut penser & soulever |’éventuel caractére abusif de la clause invoquée per le professionnel et a citer notre recommandation, La difficulté est que, faute de contrat type défini par voie ré- glementaire, les cotts réels des prestations de syndics citfé- rents peuvent trés difficlement étre comparés. 25ARCHIVES SUR DEMANDE >>> Cestle syndic ‘qui détient les. archives de la co- Dropriété, notamment {e registre contenant les procés-verbaux des différentes assemblées géné- rales. IHest tenu d'en deliver une copie tout copropriétaire ‘qui en fait la demande, sans pouvoir juger de lutilité dela 26 démarche et quel que verbal de I'assem- soit le délai aprés la blée générale. tenve de assemble >>>Le tribunal a générale.Ainsiena —ajouté que la déli- jugéta Cour de cas- vrance des copies sation (Cass.civ.3°, des procés-verbaux 2 décembre 2003, des assemblées n° 08.20.073) envers générales et de leurs un syndic qui refusait annexes relevai de transmettre des actes de gestion Auncopropriétaire —courante, pour une copie des procu- lesquelles le syndic rations de vote ‘ne pouvait nercevoir annexées au procés- d’honoraires. verture d'un compte séparé sans hausse de rémunération. Ce sont pour la plupart des cabinets indépendants. Or, la copropriété @ tout intérét 8 bénéficier d'un compte séparé, car c'est un gage de sécurité pour elle. En cas de dé- faillance du syndic, le compte est bien identifié et non confondu avec ceux des autres immeubles. II n'est pas bloqué en cas de litige. Vous pouvez y avoir acces, notamment pour contréler plus sdrement la maniére dont le syndic acquitte ses factures. En outre, cela permet de recueillir les fruits des place- ments. Larticle 36-1 du décret n* 67-223 du 17 mars 1967 prévoit d'illeurs explicitement que « /’assembiée générale décide, s‘ily a lieu, du placement des fonds recueillis et de affectation des intéréts produits par ce placement ». par I’'assemblée générale, a quel tarif estime-t-on [ Si le compte bancaire séparé est décidé qu'il doive étre facturé, s‘il doit 'étre ? De nombreux abus ont été observés dans la facturation d'un compte séparé. Ona vu jusqu’a 388 % d'honoraires sup- plémentaires facturés pour la tenue d'un tel compte (voir «60» n° 468, de février 2012). Ces honoréires sont abusifs et ‘aits pour dissuader la copropriété d’ouvrir un compte séparé. Larrété Novelli stipule que la gestion du compte de la copropriété est incluse dans le forfit, mais le syndic peut proposer deux tarits différents, selon que le compte est séparé ou non. Or, il existe des contrats dans lesquels les honoraires sont fixés & V'avance en fonction d'une dispense ’ouverture d'un compte séparé et qui font croire a la copropriété qu'elle paie de ce ‘ait moins cher le forfait du syndic. Lavis de tAssociation des responsables de Copropriété est que fouverture et la tenue d'un compte séparé pour chaque copro- priété constituent une prestation de gestion courante qui doit étre incluse dans les honoraires du syndic sans mejoration Comment étre sar qu il s’agit d’un véritable compte séparé, et non Pour connaitre I'intitulé du compte, demandez au syndic ou directement la banque une copie de la convention d’ouverture de compte. II faut vérifier que l'intitulé du compte séparé comporte uniquement le nom du syndicat, sans mention du cabinet du syndic. Autre ment, c’est un sous-compte rattaché au compte principal du cabinet et alimenté par de multiples autres sous-comptes ‘un sous-compte ? d'autres copropriétés. Ce rest pas du tout ce que prévoit la loi. La justice a d'ailleurs tranché (CA Paris, 16 février 2011, n° 09-09933) en estimant que l'existence d'un compte au nom du syndic avec un sous-compte au nom du syndicat ne peut étre qualifiée de compte séparé. Cetarrét ajoute que absence du vote de dispense du compte séparé @ pour conséquence la nullité dumandat. = 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012UNE EMISSION DE L'INSTITUT NATIONAL DE LA CONSOMMATION Consomag vous donne 1 RENDEZ-VOUS a sur france 2 _ oe) sur france 3 81345: | 810h45: du lundi » 4 dulundi Pd auvendredi au vendredi i aiihoo: weal samedi sur france 4 sur france 5 41330: _ a08h55: mardi, jeudi mq mardi, mercredi, 4B a1oh30: vendredi mercredi 822h20: a10h15: mercredi samedi 309h55: samedi sur France 0 3 : sur la 12" : a2 bys: du lundi au vendredi e J aprés le journal de france 2 tr pour revoir les émissions dela semaine Ree Rota eRe a TyLe mandataire du syndicat Les rapports entre le syndic, l’assemblée générale et le syndicat des copropriétaires sont souvent complexes, voire quelquefois conflictuels lls sont cependant strictement réglementés. Un bon Syndic, cest comme un horloger Conscencieux! Toute copropriété est gérée par un syndic, professionnel ou non. Ses fone- tions sont réglementées par la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés et par le décret du 17 mars 1967 Le syndic est le mandataire du syndicat des co- propriétaires et, & ce titre, il le repré- sente dans tous les actes de la vie du syndicat, comme agir en justice, recou- vrer les charges, tenir le budget ou veiller la conservation et au bon entretien de immeuble. Pour cela, il détient des fone- tions comptables et financiéres. Mais il ne peut décider seul : en tant que mandataire du syndicat, il est chargé de lexé- cution des décisions de I'assembiée générale. C'est dire si son rdle est déter- minant dans la copropriété. Les rapports entre I’'assemblée générale des copropriétaires et le syndic sont-ils reglementés ? Le syndic doit réunir 'assemblée géné- rale au moins une fois par an et toutes les fois que cela est nécessaire. Il envoie tune convocation & tous les coproprié- taifes au moins vingt et un jours avant la tenue de I'assemblée. Dans cette convocation figurent le lieu, la date et I'heure de la réunion, ainsi que son ordre: du jour, avec les questions qui y seront débattues. Pour que tous les coproprié- taires soient réellement convoqués, le syndic est chargé de tenir a jour la liste des copropriétaires. Lors de l’assem- biée, il établit les feuilles de présence et rédige ensuite le procés-verbal. Quelles sont les obligations du syndic par rapport au raglement de copropriété ? Le syndic est tenu de suivre le régle- ment de copropriété et de le faire respecter par l'ensemble des copro- priétaires. II est chargé, par exemple, 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012de veiller & ce que la destination de immeuble reste telle qu'elle est déti- nie dans le réglement, ou encore d’en- voyer la convocation @ l'assembiée générale plus longtemps a 'avance que les vingt et un jours légaux si le reglement l'exige. Si un copropriétaire ne respecte pas le réglement en entre- prenant des travaux sans autorisation, le syndic doit le rappeler & l'ordre et tout mettre en ceuvre pour que les troubles cessent. En fait, saut a faire voter une modification en assembiée générale, il est tenu par ce réglement, Qui définit la marche de immeuble sur de nombreux points importants. De quelle manieére le syndic gére-t-il la copropriété ? Quelles sont ses attributions financiéres ? assume toute la gestion financiare et comptable de I'immeuble. A ce titre, il fait voter un budget prévisionnel pour la bonne marche de la copropriété et engage les dépenses dans le cadre du budget voté, sous le contréle du conseil syndical. C'est lui qui édite les appels de charges et récupare les fonds, et il doit agir contre les copropriétaires qui ne paient pas leur da. S'il ne le fait pas, il peut étre tenu pour responsable, car le non-paiement des charges peut entral- ner de graves préjudices pour la copro- priété, si des travaux ne sont pas entre- pris a temps, par exemple, Le syndic tient une comptabilité sépa- rée pour chaque copropriété qu'il dirige et il doit feire appereitre "état des comptes de chaque copropriétaire & Végard du syndicat (c’est-a-dire que les noms des copropriétaires débiteurs ainsi que les sommes dues doivent étre signalés), de méme que I'état de la trésorerie du syndicat [ De quelle fagon approuve-t-on les comptes du syndic ? Faut-il voter le quitus ? Le syndic est tenu de rendre compte de sa gestion financiére tous les ans devant Fassemblée générale. Il doit tenir a la disposition de tous les copropriétaires les pices justificatives des cherges de la copropriété pendant au moins un jour couvré durant le délai des vingt et un jours précédant la tenue de 'assemblée géné- rale. Les copropriétaires se prononcent ensuite sur les comptes de l'année a la majorité simple de l'article 24 des co- propriétaires présents ou représentés. Apres avoir exposé ses comptes, le syndic demande & I'assemblée de lui donner quitus pour Iexercice écoulé Souvent confondu avec l'approbation des comptes, le quitus est pourtant plus. étendu, puisqu'il englobe, au-dela de cette approbation, tous les actes etfec- tués par le syndic, en dehors des aspects financiers. UAssociation des responsables de copropriété (ARC) conseille de ne pas voter le quitus au syndic, ce qui permet d’engager sa responsabilité plus facilement dans le cas de fautes non décelées dans sa gestion Comment doit agir le syndic pour des travaux lourds ou des travaux d’entretien courant ? Le syndic fait voter différents types de budgets. Le budget prévisionnel, pour pla- nifier ensemble des charges courantes de limmeuble pour fannée a venir, réunit ensemble des dépenses de maints- nance, de fonctionnement et d’admi- ristration des parties communes et des équipements de immeuble. Ce sont les frais d'eau, de chautfage, d’ascenseur ou d’électricité. II doit étre voté dans un délai de six mois & compter du 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Ron a savoir Pea TEST CCS CUO SUE EGE RCN Me Te SEE ence Po TO CUE Cy CE (Cre CRE) 29VOTER DES PROVISIONS >>> Depuis 2010 (la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 a modifié article 18 de la loi de 1965), le syndic doit, lors de sa premiére désignation ‘ois ans, soumettre au vote de I'assem- biée générale la dec sion de constituer des provisions spé- 30 susceptibles d°étre nécessaires dans les ‘trois années a venir. Ciales, en vue de ‘ité de tous les co- faire face aux travaux propriétaires). entretien ou >>> Cette mesure de conservationdes _intéressante permet parties communes et de faire plus facile- des éléments d'équi- ment face a\’entre- bement commun, tien bien pensé de Vimmeuble, et non adopter des déci- sions dans urgence, Cette décisionest lorsque des travaux rise & la majorité iportants ne peu- de l'article 25(majo- vent plus attendre. Que se passe-t- des travaux urgents dans dernier jour de l'exercice comptable pré- cédent. Une fois ce budget adopté, les provisions a verser représentent un quart. de ce budget, a verser trimestriellament. Le syndic pourra ainsi acquitter au fur et @ mesure les dépenses courantes. Avant le vote, le syndic adresse aux copro- priétaires le projet de budget détaillé ainsi que le dernier budget voté, pour que les copropriétaires puissent etfectuer la comparaison. Les provisions pour travaux futurs concernent des dépenses hors budget prévisionnel. II s‘agit d’opérations excen- tionnelles (pose d'un ascenseur, ravale- ment...). Les dépenses pour travaux peuvent faire l'objet d’appels de fonds répartis sur plusieurs années. lorsqu’il faut faire réaliser imeuble, sans avoir le temps de réunir une assemblée générale dans les régles ? En cas d'urgence, le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires @ la sauvegarde de I'rn- meuble sans attendre une réunion ordi- naire de l'assemblée générale. Lorsque C'est le cas, le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immé- diaterment une assemblée générale. Pour financer ces travaux, aprés avoir pris l'avis du conssil syncical, le syndic demande ‘aux copropriétaires le versement d'une provision (au maximum |e tiers du montant du devis estimatif des travaux). Si le syndic tarde a agir, sa responsabilité peut étre engage. Sill n'a pas réglé ‘temps un probléme qui a provoqué des infiltrations dans tout |immeuble, par exemple, cela peut lui étre reproché. [ Le syndic est-il tenu de délivrer une copie de tous les documents de la copropriété ? Le syndic détient les archives du syndicat, notamment le registre contenant les procds-verbaux des assemblées générales, ainsi que les piéces annexes. IVest tenu d'en délivrer une copie & tout copropriétaire qui en fait la demande, sans en juger la légitimité, II ne peut pes non plus se préveloir d'une expiration du délai de contestation des décisions de assembiée générale. Les procurations de vote sont incluses dans ces documents a transmettre. Ainsi en a jugé le tribunal de grande instance d/Angers le 4 février 2010 (jurisdata n° 2011-003731). Le syndic a-t-il le droit d’avancer des fonds sur ses propres deniers pour la copropriété ? Non, c'est une faute de gestion. Le syndic ne peut pas abonder le compte du syndicat des copropriétaires. La justice @ estimé que c'était préjudiciable a ces derniers (Cass. civ. 38, 18 novembre 2009, jurisdata n° 2009-05035!) : cela avait permis & un syndic de gérer sans faire appareltre le passif réel de la copropriété. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012. Quel réle joue le syndic par rapport au personnel de la copropriété ? Le syndic n'est pas I'employeur du personnel de la copropriété, il agit pour le compte du syndicat, qui, lui, en est lemployeur. En tant que tel, il est responsable des fautes commises éven- tuellernent par les employés de le co- propriété, et c'est lui qui est mis en cause lorsqu'un employé s‘estime lésé par la copropriété et porte son afiaire devant les prud’hommes, par exemple. Le syndic, quant lui, est chargé d'engager les membres du personnel, de rédiger les contrats de travail et de fixer les conditions de travail. II peut égale- ment les licencier, mais, dans ce cas, i engage sa responsabilité sil ne respecte par les formes légales. C'est pourquoi de nombreux syndies demandent I'accord de I'assemblée générale pour se séparer d'un membre du personnel de la copropriété. Le personnel est placé sous autorité du syndic et il ne peut recevoir d'ordres des copropristaires. [ Quels types d’assurances doit souscrire le syndic pour que I’immeuble soit bien couvert ? assurance collective n’est pas obligatoire, mais elle est fortement conseillée. C'est au syndic qu'il appartiendra d’assurer les parties communes de I'immeuble en souscrivant une assurance collective pour la copropriété. Le contrat doit couvrir le maximum de risques pou- vant porter atteinte & l'mmeuble : incendie, foudre, explosion, dégats des eaux, vol, catastrophes naturelles ou tachno- logiques, attentats, actes de terrorisme, tempéte, bris de glace et gréle ouneige sur toiture, II doit aussi souserire une assurance res- Ponsabilité civile pour la copropriété, c'est-adire pour l'ensemble des co- propriétaires. La collectivité est ainsi protégée en cas de dommages causés 2 une personne extérieure, par une chute de tuile ou par un autre dégat Le syndic doit-il toujours obtenir l'accord de l’assemblée générale pour engager des poursuites ? En régle générale, oui. Le syndic, qui re- présente le syndicat, doit demander 'aval de lassemblée générale avant de pour- suivre en justice un entrepreneur qui aurit commis une faute, par exemple. Lauto- risation lui sera accordée a la majorité de l'article 24 (majorité simple des co- propriétaires présents ou représentés). autorisation donnée au syndic doit 6tre précise, c'esta-dire que, s'il doit agir contre un entrepreneur, faut le désigner nommément dens l'autorisation, Faute de quoi, son action sera nulle. Les avocats le savent, et ils ne se privent pas de demander la nulité de action d'un syndic qui r’aurait pas obtenu l'autorsation de assemblée générale dans les formes. Cependant, il existe des cas, décrits dans Tarticle 68 du décret de 1967 oltle syndic r¥@ pas besoin de demander l'accord de Tassemiblée générale pour agir en justioe : Iorsquil s'agit de recouvrement de eréance (charges d'un copropriétaie ou fonds déte- nus par I'ancien syndic) ou de mesures dlexécution de jugement, comme la sa- sie d'un compte, ou lorsque le syndicat des copropritares est assigné en justice par un tiers ou par un copropriétaire. Le fit de ne pas avoir besoin d'autorisation n’exonére pas le syndic de rendre compte de l'état des actions juciciaires lors de fassemblée générale qui sult. Cotte obigetion concerne les actions introduites par le syndic, avec ou sans autorisation, et les actions introduites per d'autres contre le syndicat des copropriétaires. . 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Ron ERS FAUTES DU SYNDIC PETC UEC ILLGy du syndic est engagée DU A LOSES CLC aL correctement ses fone: tions ou s‘il ne respecte DESC CA STC PO CR Te étre condamné a verser POSTE SWC ey Oe Serra yy OT eS ae PO Rs OTTER PEC EMC 31Un document essentiel et évolutif Acte de base, le reglement de copropriété décrit la composition de |'immeuble et les droits et les obligations des copropriétaires || définit aussi les regles de fonctionnement. Mile Syndic, pouvet-Vous wn expliquer \a répartition des milli&mas? a Hew. Cesk » le cadactre, non? i Depuis la loi n® 65-557 du 10 juillet 1965, toutes les copropriétés sont censées Gre dotées d'un réglement qui définit leur fonctionnement. Ainsi, en cas de doute sur vos droits en tant que co- propriétaire, c'est a ce document qu'il faut vous référer en premier lieu. Cependant, de nombreux aménage- ments de la loi sur la copropriété sont intervenus depuis 1965. Pour autant, tous les réglements n'ont pas été mis @ jour, ce qui c'ailleurs ne constitue pas une obligation. Résultat, de nombreux ltiges naissent de cette dichotomie entre le rglement et la loi. Réguligrement sa- sis de ces questions, les tribunaux confi ment que certaines dispositions des raglements de copropriété sont tout sim- plement devenues inapplicables. Mais certaines copropriétés ont fait le choix de mettre a jour leur réglement, pour en faciliter la compréhension. En quoi consiste le reglement de copropriété et quelles dispositions contient-il obligatoirement ? Le réglement de copropriété constitue la charte de base de la copropriété. C'est lui qui détermine la destination des parties privatives et communes, ainsi que leurs conditions de jouissance (art. 8 de la loi du 10 juillet 1965). II fixe les régles de fonctionnement de la copropriété et des organes qui la composent. C'est lui également qui indique la quote-part de chaque lot pour toutes les charges rele- tives a la copropriété. En outre, pour les raglements publiés depuis le 31 dé- cembre 2002, il précise la méthode de calcul utlisée pour la fixation des quotes- parts de parties communes et la ré- partition des charges. A cété de ces clauses obligatoires, d'autres clauses, facultatives, peuvent étre insérées : des clauses relatives aux activités autorisées dans immeuble, des clauses pénales. En lisant ce document, chacun peut connaitre ses droits et ses obligations, 34 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012En revanche, le reglement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par la destination de immeuble ou par sa situation (voir question suivante). Ce document est un contrat d'un genre particulier : méme si vous ne avez pas signé, vous étes lié par lui dés lors que vous faites acquisition d'un lot de la copropriété, d’oi importance de demander a voir ce document avant tout achat Le réglement de copropriété peut immobilier. Ensuite, il sera trop tard pour invoquer la méconnaissance de I'une de ses régles, d’autant que l'acte de vente contient le plus souvent une clause selon laquelle l'acheteur reconnait avoir eu connaissance du réglement de copro- priété avant l'achat. Si le vendeur est dans t'incapacité de vous le transmettre, vous pouvez le demander au syndic par l'intermédiaire de votre vendeur. Des frais vous seront sdrement facturés, mais la dépense en vaut la peine. restreindre les droits des copropriétaires pour des motifs tenant a la destination de I'immeuble ? Larticle 8 de la loi de 1965 prévoit : « Le réglement de copropriété ne peut imoo- ser aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justitiées par la destination de immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractéres ou sa situation. » Cette notion de destination de Vimmeuble, essentielle, n'est pourtant pas définie clairement par la loi. C'est done la jurisprudence qui @ précisé les choses au gré des litiges nés de cette imprécision. La destination correspond 8 l'utilisation qui peut étre faite de Vimmeuble. Selon qu'il s‘agit d'un immeuble de bureaux ou réservé a des activités commerciales ou a I’habitation, les copropriétaires ne seront pas tenus aux mémes obligations. Par exemple, on sera plus exigeant au regard du bruit envers un copropriétaire dans un immeuble d'habitation que dans un immeuble qui est destiné a accueillir des activités commerciales, telles qu'un garage ou un barrestaurant. Généralement, la destination de Iim- meuble est indigquée dans les “actes” C'est-a-dire dans le réglement de co- propriété, l'état descriotif de division et les décisions qui l'ont modifié. A défaut de précision dans les actes, on se référera au caractre de limmeuble. Ainsi, la qualité de la construction ou certains éléments architecturaux ou équi- ements (piscine... peuvent laisser penser que l'on est en présence d'un immeuble de standing, doté des services d'un gardien. De méme, la situation de 'immeuble constitue un indice de sa destination : situé dans une zone com merciele, un immeuble rest a priori pas réservé a'habitation. La notion de destination peut évoluer avec le temps. Asi, un immeuble de standing peut ne plus 'étre quelques années plus tard du fait de dégradations. Qui est chargé d’établir le reglement de copropriété et a quel moment ? Généralement, le premier réglement de copropriété est établi a la demande de celui qui opére la division de 'immeuble en lots. Ainsi, le promoteur d'un immeuble neuf fait souvent rédi- ger ce document avant de mettre les lots en vente. Parfois aussi, il soumet le texte envisagé au vote des pre- miers acquéreurs, réunis en assemblée Le propriétaire d'un immeuble ancien peut égalementle vendre par lots. Dans ce cas, il devra au préalable détinir un raglement de copropriété. Des indivi- saires qui décident de partager le bien 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Trg CC TEN Oe cs CSE a Te eC CORTE re Prac UCC ee EUS CLT cy Ree) Toa Erase Tt ACE 35entre eux établiront aussi un tel document lors du partage. Ce sera encore le cas lors de la dissolution d’une société civile immobiliére (SCI) et du partage de I'immeuble entre les associés La réalisation du réglement de copro- priété peut étre confiée a un géomatre expert, @ un avocat ou & un notaire. La publication du reglement de copropriété a la conservation des hypothéques est-elle obligatoire et quelles sont les conséquences d’un défaut de publication ? Aprés sa rédaction, le réglement de copropriété doit étre publié par un notaire & la conservation des hypo- théques. Cette formalité le rend opposable @ tous, c'esté-dire que l'on peut invoquer l'existence de ce document contre les tiers (de futurs acquéreurs, par exemple). Cependant, si le raglement de copro- priété nest pas publié, il ne peut pas leur étre opposé. Par exemple, si une Quel est l'objet de l'état descriptif de di et doit-il étre établi avec le reglement de copropriété ? S'il n'est pas obligatoire, état descriptif de division est en pratique un document trés important. C'est en effet lui qui détermine précisément la nature de Vimmeuble, sa situation géographique, sa désignation cadastrale... et la consistance des lots. Il recense aussi bien les lots principaux (appartements, parkings) que les lots secondaires (caves, chambres de service). La désignation des parties communes et privatives y est cleiremient précisée : numéro de lot, batiment, esce- personne achéte un appartement dans une copropriété aprés la modification de son réglement, mais si celle-ci nfavait pas encore été publiée lors de la transaction, la modification n’est pas opposable au nouveau copropriétaire (Cass. civ. 3°, 31 janvier 1996, n° 93- 18318). En revanche, la modification du réglement de copropriété est opposable aux copropriétaires méme en l'absence de publication lier, étage, porte, composition de l'appartement et quote-part des milliémes de limmeuble affectée a ce lot Le plus souvent, "tat descriptif de division est annexé ou intégré au réglement de copropriété. S'il n'y est pas intégré, V'état descriptif fait objet d'une publication séparée a la conservation des hypothdques, afin que les acquéreurs potentiels puissent connaitre la composition exacte des lots. Si, par la suite, 'immeuble fait objet d'un nouveau découpage des lots, un nouvel état descriptif doit étre publié au bureau des hypothéques aux frais des coproprié- taires concemés par les modifications. Cependant, dans un arrét du 7 sep- tembre 2011 (n° 10-14.154, 938), la 3° chambre civile de la Cour de eassation a décidé que la publication d'un nouvel état descriptit de division postérieure- ment au rglement de copropriété ne lui donnait pas valeur contractuelle, méme s'il n'avait pas été contesté. Sa publication ne le rend donc pas opposable aux copropriétaires ayant acquis un lot postérieurement. 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012A défaut de réglement de copropriété, peut-on exiger Iétablissement d'un tel document ? Obligatoire (art. 8 de la loi du 10 juillet 1968), le réglement de copropriété est pourtant inexistant dans certaines co- propriétés anciennes, antéricures a | loi du 10 juillet 1965. Néanmoins, dans un tel cas, immeuble est sours a catte oi. ‘Tout copropriétaire peut demander a assemble générale des copropriétaires adoption d’un regiement de copr: priété. Celle-ci doit avoir eu a la majorite des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix pour ce qui concerne la jouissance, l'usage et administration des parties communes Qu’est-ce que la clause bourgecise figurant dans un La clause d'habitation bourgecise signifie que les copropriétaires ne peuvent pas utiliser leurs parties privatives pour y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. En revanche, ils peuvent se livrer 4 une activité libé- rale : médecin, avovat... Toutefois, en présence d'une clause d'habitation bourgeoise exclusive, vous ne pouvez La destina’ n des parti (art, 26 de la loi de 1965). Cependant, si les copropriétaires ne parviennent pas & se mettre d’accord sur le contenu du réglement de copropriéte, I'un deux peut s'adresser au tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour le faire établir. Le juge pro- cade alors lu-méme a |'établissement du réglement, aprés recours aux services d'un expert. Ce reglement de copropriété judiciaire peut constater la division de Immeuble dans les conditions fixées par la loi (Cass. civ. 38, 15 novembre 1989, n° 87-15213). d'habitation réglement de copropriété ? pas exercer d’activité libérale non plus : l'immeuble est réservé exclusivement & I’habitation. ATiinverse, le réglement de copropriété peut autoriser un usage mixte des locaux : ils pourront alors étre destinés 2 I'habitation et 4 'exercice d'une profession. Dans ce cas, il fixe la liste des activités susceptibles d’étre exercées. 's privatives indiquée dans I’état descriptif de division peut-elle étre modifiée ? Une nouvelle activité peut valablement prendre la place dune activité visée dans V’état descriptif de division si elle n’est pas explicitemient interdite par le régle- ment et si elle n’entraine pas de nui- sances nouvelles. Ainsi, dans une affaire, un réglement de copronriété prévoyait que l'ensemble immobilier était destiné 2 Tusage d'habitation, de bureaux, de commerces, a'hétel, d’activités diverses et professionnelles. Un lot était désigné dans I'état descriptif de division comme 6tant un local & usage de restaurant inter- entreprises et annexes. La cour d'appel de Versailles a acmis que le propriétaire du lot pouvait le vendre ou le louer en ‘we d'une exploitation de bureaux ou de stockage, précisant : « La destination des parties privatives, telle que figurant dans W'état descriptif de division, peut donner lieu a changement ds lors que celui-ci, non expressément prohibé par Je réglement de copropriété, n'est pas ccontraire & la destination de limmeuble » (CA Versailles, 4° ch., 17 octobre 2011, 1? 10/06038) En cas d'utilisation d'un lot pour une autre destination que celle qui avait été prévue par le réglement de copropriété, une action peut étre engagée contre le copropriétaire, dans les dix ens au plus tard. Aprés, le copropriétaire ne peut plus se voir contester l'utilisation qu'il fait de son bien 60 Millions de consommateurs. Hors Série” 180 avril/mai 2012 Ta OU) Chargé de faire respec Coe e cy COCR cg TCC Ro CSIC dont il a connaissance Con MRSC Te ace PD Meat) des copropriétaires peut TUE SOs Coe taire peut aussi intenter eco COC EE Pu ou CO Can Ee Tc eT dist 37AAU CA a Pea nd TICS OU ROO EE buantun droit de priorité ‘aux copropriétaires lors de la vente de places COE Ec CO Ce Cec SOE ETE eS Pe CCU 38 Le reglement de copropriété peut-il soumettre mon intention de vendre mon appartement 4 l'autorisation du syndicat des copropriétaires ? Chaque copropriétaire a la libre disposition de son lot, ce qui signifie qu'il peut ""habiter, le donner, le louer ou le vendre en toute liberté. Le réglement de copro- priété ne peut, en principe, ni subor donner la vente a I'autorisation de I'as- sembiée générale, ni instaurer un droit de préiérence des autres coproprietaires, pas plus qu'il ne peut contraindre les copropriétaires qui ne respectent pas le réglement a vendre leur lot. Cependant, les tribunaux ont admis certaines clauses restreignant la liberté de vendre. Ainsi, la Cour de cassation a jugé lite l'interdiction de vendre séparément des chambres de service au profit de tiers non copropriétaires, afin de ne pas aug- menter le nombre d'occupants de I'immeuble. Pour décider ainsi la Cour a fait remarquer que limmeuble, cossu, bien entretenu et situé dans un quartier rési- dentiel, n'était occupé que par huit coproprigtaires dont la volonté exprimée dans le réglement de copropriété était de favoriser la tranquilité de chacun (Cass. civ. 3°, 4 juin 1998, n° 96-16452). Je voudrais louer mon appartement. Le réglement de copropriété peut-il soumettre ce projet 4 Vautorisation du syndicat des copropriétaires ? Pas plus qu'il ne peut limiter votre droit de vendre votre logement (sauf excep- tions, voir question ci-dessus), le régle- ment de copropriété ne peut pas limi- ‘ter votre faculté de le louer. Dans une affaire, une clause soumettant la loce- tion meublée a l'autorisation du syncicat sous le contréle du juge a été jugée non écrite parla Cour de cassation, dans la mesure od elle restreignait les droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot. La Cour a retenu u’aucune nuisance rvavait été enregis- trée du fait de cette location, pas plus que ne l'était I'exercice d'une profession libérale, expressément autorisée par le réglement de copropriété (Cass. civ. 3¢, 8 juin 2011, n° 10-15891, 694). Certaines clauses du réglement de copropriété sont contraires a la loi. Lesquelles doivent primer ? Le réglement de copropriété constitue laloi des copropriétaires, mes il doit etre en conformité avec la loi du 10 juillet 1965. En cas de contradiction entre eux, c'est done la loi qui ’emporte. Mais le droit de la copropriété évolue, et il r’est pas rare qu'un raglement de copropristé, pourtant conforme a la oi 2 un moment donné, ne le soit plus du fait de I’évolu- tion de cette derniére. Dans ce cas, les dispositions nouvelles de la loi s‘appli- quent sans qui soit besoin d’annuler la cleuse. Ainsi, il est prévu que les clauses contraires aux articles 6 & 37, 41-1 8.42 et 46 de la loi du 10 ullet 1968, et celles du décret d'application de 1967 sont "répu- tées non écrites” : ces dispositions sont dites “d'ordre public’ Cela signifie que Von fait comme si les clauses n’exis- taient pas, ce qui est plus Iéger qu’engager une procédure pour faire annuler la clause irréguliére et ne suppose le respect d’aucun délai : la clause est considérée comme non écrite des I'en- trée en vigueur de la disposition légale. En revanche, si une clause relative & la répartition des charges est déclarée non crite par un tribunal a occasion a un litige, ce dernier doit procéder & la nouvelle répartition des charges, afin que les copropriétaires puissent régler leur quote-part (art. 43 de la loi de 1965) 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012HEWES Mise a jour — et modifications LE REGLEMENT DE COPROPRIETE PEUT FAIRE LOBJET DE MODI- FICATIONS OU D’ADAPTATIONS POUR ETRE MIS EN CONFORMITE AVEC LA LOI. LE VOTE DE LASSEMBLEE GENERALE EST TOUJOURS REQUIS. LES MAJORITES VARIENT ALORS SELON LES “RETOUCHES'’ Deux types de raisons peuvent jus- tifier une modification du régle- ment de copropriété : sa mise en conformité avec les nouveaux textes et le désir des coproprié- taires de modifier les régles déc- dées initialement, Selon le cas, les ragles ne sont pas les memes. MISE A JOUR DU REGLEMENT La parution de nombreux textes modifiant les régles de la loi de 1965 applicable aux copropriétés rend ilicites certaines clauses des raglements. Si leur mise en confor- mité avec la loi n'est pas obligatoire, elle est cependant utile pour favoriser leur bonne compréhen- sion par les copropriétaires et pour éviter de nombreux litiges. La demande de mise a jour du réglement peut émaner du syndic, du conseil syndical ou d’un co- propriétaire, meis elle est soumise @ l’approbation de I'assemblée générale (art. 49 de la loi de 1965 modifiée par la loi du 25 mars 2008), qui doit se prononcer & la majorité de l'article 24 (majorite des voix des copropriétaires pré- sents ou représentés). Il suffit de cette majorité pour » ajouter les conditions légales de fonctionnement de la copropriété qui sont d’ordre public (régles de convocation aux essemiblées géné- rales, désignation du syndic et du conseil syndical, vote des travaux) Les dispositions contraires conte- nues dans le réglement peuvent alors étre supprimées ; ) modifier les régles de calcul des tantigmes de charges. Selon les articles 5 et 10 alinéa 2 de la loi de 1965, vous pouvez modifier les bases de calcul des tantiémes de charges pour les fixer selon la consistance, la situation et la su- perficie des lots sans égard a leur utilisation MODIFICATION DU REGLEMENT Les copropriétaires peuvent aussi vouloir modifier leur r&glement de copropriété, a condition que I’as- semblée générale vote en ce sens. La modification du réglement sans ce vote est irréguliére (Cass. civ. 3¢, B juin 2011, n° 10-8220). Les conditions de vote varient suivant la nature des modifications apportées au réglement D sill s'agit de changer les conditions d'usage, d'administration et de jouissance des parties communes, la majorité de l'article 26 est requise, c’est-a-dire la majo- fité de tous les copropriétaires représentant deux tiers des voix ; D siil s'agit d'aligner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, c'est l'unanimité des copropriétaires 60 Millions de consommateurs. HorsSérie 160 avril/mai 2012 Un notaire peut se charger de modifier un réglement de coproprieté. Mi attention aux honor , variables. qui est requise (art. 26 de la loi de 1965). Ce principe a été cconfirmé par la Cour de cassation, quiaffirme que « le réglement de copropriété ne peut étre modifié en ses stipulations relatives 4 la destination de immeuble que par une décision de lassemblée générale des copropriétaires prise 2 I'unanimité » (Cass. civ. 3°, 19 octobre 2011, n° 10-20632 et n° 10-20634) EN PRATIQUE : DES FRAIS A PREVOIR Pour réaliser la modification du réglement de copropriété, vous pouvez vous adresser & un notaire ou a un avocat spécialisé. Mais les honoraires, libres, peuvent varier fortement de |'un a autre Vous pouvez également vous tourner vers une association telle que "Association des responsables de copropriété (ARC). Avec celle-ci, pour une copropriété de 50 lots et un réglement de copropriété de 100 pages (dont 10 tableaux), comptez environ 3 000 €, frais de publication au bureau des hypo- théques inclus. . 39eS ee SS ty ee Une delimitation pas La liberté des copropriétaires est grande sur leurs parties privatives, mais pas sur les parties communes. D’ou Iintérét d’identifier celles-ci clairement. Mag le du 15 novel PC ET Cea EiCoe EU Iy CORE ICIS Ere CCS as Teeny CONS AU} TMT ar cette interdiction, 40 C'est le raglement de copropriété qui définit le contenu des parties privatives et des parties communes. C'est donc lui quil faut consulter en premier lieu en cas de doute sur la légalité de tre- vaux, par exemple. S'l est muet, il faut se référer aux définitions données par la loi de 1965. Meis celle-ci ne donne que les grandes lignes de répartition, Les tribunaux sont done souvent amenés a trancher des ltiges nés de l'utilisation ou de la transformation de parties communes et privatives. Leurs décisions sont guidées par deux notions fonde- mentales : la destination de immeuble etles droits des autres copropriétaires. LES PARTIES COMMUNES Quelle est la difference entre une partie commune générale et une partie commune spéciale ? Les parties communes générales sont les parties atfectées par le réglement de copropriété a I'utilisation de tous les copropriétaires (voir aussi page 43). C'est le cas, par exemple, dela cage d’escalisr ou des jardins entourant unique immeuble composant la copropriété. Mais certaines parties ne sont parfois communes qu’a quelques copropriétaires. Ainsi, en présence de plusieurs immeubles, la cage d'escalier de chaque immeuble n'est commune qu’aux copro- priétaires habitant ce batiment, alors que les voies d’acc8s et les jardins sont cor muns & tous les copropristaires. C’est ce que l'on désigne par parties communes spéciales. Qui dit parties communes spéciales dit également charges spéciales, réparties entre les copro- priétaires concernés par celles-ci. Dans le méme sens, les décisions qui ne concernent que ces parties ne sont prises en assemblée générale que par les copropriétaires concemés. L'usage des parties communes par les copropriétaires peut-il valablement étre restreint ? Comme les parties privatives, les parties communes peuvent étre utilisées librement, 8 condition de respecter la destination de Immeuble (habitation, commerce, bureaux...), de ne pas géner les autres copropriétaires et de ne pas détourner usage des parties communes de leur affectation. Ainsi, le hall d'immeuble est destiné a permettre l'accés aux escaliers, ascenseurs, caves, local a vélos, ete., et non pas a stocker des marchandises ou & garer des poussettes et des bicyclettes. Le réglement de copropriété peut éga- lement limiter l'usage des parties communes. Il peut notamment interdire le stationnement des véhicules dans les cours communes, ou interdire de jouer sur les pelouses de la résidence ou d'y faire des barbecues. Ainsi, dans une affaire ot une société était mise en cause pour entreposer réguliérement des objets dans le pas- sage commun, la Cour de cassation a pu constater I'« existence d'un trouble manifestement ilcite » dia '« utilisation 0 Millions de consommateurs. Hors-Série M° 160 -avril/mai 2012

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