Maud Velter - Location Meublée Et Saisonnière

Directrice Associée de l’agence Lodgis depuis 12
ans,
Maud Velter, diplômée notaire, est aujourd’hui une spécia -
liste reconnue de la location meublée et saisonnière. Elle anime
régulièrement des formations à destination des professionnels
de l’immobilier et participe à des conférences et débats sur ce
thème. En parallèle, elle partage son expertise et son analyse du
marché sur son blog www.maudvelter.com.
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ISBN : 978 281 880 4131
Photo de couverture : fotolia.com. Couverture : Agnès Szynkier.
Tous droits de reproduction, traduction, et d’adaptation réservés pour tous pays.

Sommaire
Introduction.................................................... 9
>> Location meublée à titre de résidence principale,
location meublée temporaire et location saisonnière...... 10
>> Les bonnes raisons de louer meublé........................... 11
Partie I
Louer son bien meublé :

comment s’y prendre ?
1 – Le choix d’un bien adapté à la location

meublée.................................................. 17
>> Les critères de choix de tout bien immobilier............... 17
>> Les caractéristiques indispensables du logement loué..... 19
>> L’autorisation de la copropriété et la question
de la sous-location............................................... 24
>> Le permis de louer............................................... 27
>> Les autorisations et déclarations spécifiques en cas
de location meublée touristique............................... 28
2 – Mobilier et équipement : ce qu’il faut savoir....... 40

>> Acquérir la qualification de meublé........................... 40
>> En pratique, comment meubler votre logement ?........... 43
3 – Rechercher et choisir un locataire................... 50

>> La recherche d’un locataire.................................... 50
>> Le choix d’un locataire.......................................... 52
Sommaire <5>
Partie II
Bien choisir son contrat

de location meublée
4 – La signature du contrat de location................. 59

>> Le mineur.......................................................... 59
>> Le majeur protégé............................................... 60
>> Les personnes mariées........................................... 60
>> Le logement en indivision....................................... 61
>> Le logement est en copropriété............................... 62
>> Le bailleur est usufruitier....................................... 62
>> Les personnes morales (sociétés, associations…)........... 63
>> Intervention d’un mandataire.................................. 63
5 – La location meublée à titre

de résidence principale du locataire................ 64
>> La notion de résidence principale du locataire.............. 64
>> Durée et contenu du contrat-type............................. 65
>> Le loyer et les charges.......................................... 67
>> Les garanties du bailleur........................................ 71
>> Les clauses particulières........................................ 76
>> Les clauses réputées non écrites.............................. 77
>> Modifications des conditions du contrat...................... 78
>> Fin et modalités de résiliation du contrat.................... 79
>> Cas de colocation................................................ 81
6 – La location meublée temporaire..................... 84

>> Forme du contrat................................................. 84
>> Durée............................................................... 85
>> Les garanties du bailleur........................................ 86
>> Les clauses particulières........................................ 89
>> Les clauses réputées non écrites.............................. 91
>> Fin et modalités de résiliation du contrat.................... 94
<6> Location meublée et saisonnière

7 – Les spécificités du contrat de location saisonnière.... 96
>> L’information préalable du locataire.......................... 96
>> Le contrat......................................................... 97
8 – Le projet de bail mobilité............................. 101

>> Mentions obligatoires et durée du bail mobilité............. 101
>> Garantie du bailleur............................................. 103
>> Modalités de résiliation du bail mobilité..................... 103
9 – Les documents à joindre au contrat de location

meublée.................................................. 104
>> L’état des lieux................................................... 104
>> L’inventaire....................................................... 107
>> Le dossier de diagnostic technique............................ 107
>> Les documents spécifiques au contrat de location
constituant la résidence principale du locataire............ 112
>> Les documents spécifiques en cas de location saisonnière.... 113
10 – L’exécution du contrat............................... 115

>> Les obligations du bailleur...................................... 115
>> Du côté du locataire............................................. 122
Partie III
La fiscalité du meublé
11 – La taxation des revenus générés
par la location meublée.............................. 133
>> Principe d’imposition dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux..................................... 133
>> Les exonérations d’impôts...................................... 134
>> La déclaration de début d’activité............................ 137
>> Le régime de la micro entreprise (ou régime micro-bic).... 138
>> Le régime réel d’imposition des bénéfices industriels
et commerciaux.................................................. 143
>> Changement de régime.......................................... 158
>> Personnes fiscalement domiciliées hors de France.......... 160
Sommaire <7>
12 – Les impôts directs locaux............................ 161
>> La cotisation foncière des entreprises (CFE)................. 161
>> La taxe d’habitation............................................. 163
>> La taxe foncière.................................................. 166
>> La taxe de séjour................................................. 167
>> La taxe sur la valeur ajoutée................................... 169
>> Prélèvements sociaux et le RSI................................. 171
>> La taxe sur les micro logements............................... 172
13 – Le statut de loueur en meublé professionnel

(LMP) ou non professionnel (LMNP)................. 174
>> Le professionnel.................................................. 174
>> Le non-professionnel............................................. 179
>> Les avantages du statut de loueur en meublé
professionnel...................................................... 179
>> Tableau récapitulatif............................................ 190
Partie IV
Annexes
Textes........................................................................ 193
Contrat de location meublée – résidence principale................. 201
Cautionnement pour un bail résidence principale.................... 235
Contrat de location meublée – Logement ne constituant pas
la résidence principale du locataire.................................... 237
Cautionnement solidaire pour un bail soumis au code civil......... 242
Contrat de location meublée saisonnière.............................. 243
Modèles de courriers....................................................... 247
État des lieux............................................................... 252
Inventaire.................................................................... 254
État descriptif et conditions de location............................... 256
Déclaration de début d’activité (LMNP)................................ 260
Adresses utiles.............................................................. 263
Index......................................................................... 265
<8> Location meublée et saisonnière

Introduction
La location meublée et saisonnière, régulièrement mise en avant

par la presse patrimoniale, attire de plus en plus de particuliers
soucieux de se constituer un patrimoine immobilier tout en s’as-
surant un complément de revenus. Elle intéresse également tous
les propriétaires de résidences secondaires qui souhaitent les
donner en location lorsqu’ils ne les occupent pas, afin d’en limi-
ter la charge financière souvent importante.
La réglementation applicable à la location meublée a beaucoup

évolué ces dernières années, le législateur souhaitant davantage
encadrer ce mode de location en pleine croissance. Celle-ci
s’explique par l’évolution profonde de nos modes de vie et la
diversité des situations professionnelles et familiales mais aussi
par l’utilisation d’internet qui facilite la recherche et la diffusion
des offres de location. Ainsi, la part du meublé dans le parc loca-
tif privé représente aujourd’hui 9,5 %, alors qu’elle n’était que
de 3,2 % en 19821, et la demande de logements meublés devrait
continuer de croître.
La prudence impose cependant de ne pas se lancer les yeux fer-

més dans la location meublée et saisonnière et d’en connaître
au préalable toutes les règles et les subtilités afin d’éviter cer-
tains désagréments. Cet ouvrage est précisément destiné à vous
aider dans votre projet, vous proposant une approche simple de
tous les aspects juridiques, pratiques et fiscaux de la location
meublée.
1. Source Insee.
9
>> Location meublée à titre de résidence
principale, location meublée temporaire
et location saisonnière
La location meublée recouvre de nombreuses situations

selon la consistance du bien loué (logement indépendant ou
chambre chez l’habitant), la durée de la location (de quelques
jours à plusieurs mois), la localisation (zone touristique ou
grandes agglomérations) et les conditions d’occupation par
le locataire (résidence principale ou secondaire). Ce dernier
point est désormais essentiel car il va déterminer la réglemen-
tation applicable : Loi du 6 juillet 19891 s’il s’agit de la rési-
dence principale du locataire, dispositions du Code civil dans
les autres cas.
De manière générale, pour être qualifiée de « meublée », la loca-

tion doit comprendre le mobilier et les équipements suffisants
pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et conve-
nablement. La Loi ALUR, qui a encadré la location meublée
à titre de résidence principale du locataire, retient d’ailleurs la
définition suivante : Un logement meublé est un logement décent
équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour per-
mettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement
au regard des exigences de la vie courante.2 Cette définition
reprend les critères qui avaient été dégagés par la jurisprudence
quelles que soient les conditions d’occupation par le locataire
(résidence principale ou secondaire).
Pour être qualifiée de « saisonnière », la location doit en principe

être de courte durée (inférieure à trois mois) et en rapport avec
une saison touristique. La location « saisonnière » est presque
toujours une location meublée pour laquelle il existe quelques
règles spécifiques.
1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi pour l’accès au loge-
ment et un urbanisme rénové dite Loi ALUR du 24 mars 2014.
2. Article 25-4 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
10
>> Les bonnes raisons de louer meublé
>> Un marché intéressant
Il existe aujourd’hui une véritable demande de logements

meublés, surtout dans les grandes agglomérations et les zones
touristiques.
• Une clientèle variée

Précédemment réservée à une clientèle d’étudiants éloignés
de leur famille, la location meublée couvre aujourd’hui une
demande beaucoup plus diversifiée : cadres ou dirigeants de mul-
tinationales expatriés pour quelques mois, personnes effectuant
d’importants travaux dans leur résidence principale ou attendant
d’emménager dans un logement dont la construction n’est pas
achevée. Bien sûr, elle reste idéale pour tous les touristes qui
préfèrent le confort et la simplicité d’un appartement plutôt que
l’anonymat et le coût souvent important des chambres d’hôtel.
• Des loyers plus élevés

En pratique, on constate qu’un logement meublé se loue plus
cher que le même bien loué vide, en fonction notamment de
sa situation géographique et de la durée de la location. Pour un
séjour de courte durée dans une zone touristique, la différence
de loyer peut atteindre 30 % dès lors que le logement loué est
en parfait état et offre un équipement moderne et de qualité.
Cependant, la location meublée entraîne souvent davantage de
charges liées à l’entretien régulier du logement et au remplace-
ment du mobilier et des équipements.
• Un risque d’impayé faible

Les raisons de ce constat sont simples. La location meublée est
généralement une location temporaire qui s’adresse à une clien-
tèle disposant de moyens financiers importants : qu’il s’agisse
de touristes qui règlent la totalité du loyer d’avance, de cadres
expatriés dont les loyers sont pris en charge par leur société ou
encore d’étudiants dont les parents se portent caution solidaire.
11
>> Une réglementation juridique souple
La location meublée, lorsqu’elle ne constitue pas la résidence

principale du locataire, offre une vraie souplesse juridique : vous
disposerez d’une grande liberté pour fixer les termes et condi-
tions de votre contrat de location (durée, loyer, charges, etc.).
S’il s’agit de la résidence principale de votre locataire, il existe
un certain nombre de dispositions à respecter (voir infra p. 64 à
83), cependant vous conservez de la souplesse, notamment au
niveau de la durée du bail, qui est d’un an et peut être réduite
à neuf mois pour les étudiants, contre trois ans dans le cadre
d’une location vide. Cette durée limitée permet de conserver un
patrimoine « liquide » et d’éviter une décôte en cas de vente du
logement occupé.
>> Une fiscalité attractive
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la

catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, en général
plus avantageuse que celle des revenus fonciers.
Si vos revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à
70 000 € par an, vous bénéficierez de plein droit d’un abattement
forfaitaire de 50 % et serez donc imposés sur seulement 50 %
de ces revenus. Et si les charges et amortissements afférents au
bien sont supérieurs à 50 % des revenus que vous en tirez, vous
aurez la possibilité d’opter pour le régime réel. L’option pour ce
régime vous permettra non seulement de déduire vos charges
pour leur montant réel et justifié, mais également d’amortir la
valeur du logement et du mobilier et éventuellement d’imputer
un déficit sur vos autres revenus. En pratique, ce régime est
plus favorable dans 85 % des cas et permet de ne pas payer
d’imôts sur les revenus tirés de la location meublée pendant
une dizaine d’années.
Il est donc essentiel de bien comprendre les règles fiscales
applicables à la location meublée, de mesurer l’importance du
choix du régime d’imposition en fonction de votre situation et
également de savoir dans quelle mesure vous pouvez accéder
au statut de loueur professionnel, et si cela présente véritable-
ment un avantage. Cet ouvrage vous permettra d’appréhender
12
s implement les choix à effectuer pour que la location meublée
soit réellement « un bon filon ».
Si les raisons de louer en meublé sont nombreuses, il ne faut pas

perdre de vue que ce mode de location nécessite un investisse-
ment personnel important.
Trouver le bon logement, y effectuer éventuellement des tra-
vaux, réfléchir à son agencement et réaliser son ameublement,
l’équiper entièrement ... tout cela prend du temps, mais il s’agit
d’une condition essentielle pour réussir vos futures locations et
rentabiliser votre investissement.
Il faut également être conscient qu’en optant pour ce mode de
location, vous serez généralement confronté à une rotation accé-
lérée des locataires, ce qui signifie des entrées et des sorties des
lieux plus fréquentes, une remise en état régulière du logement
et un bon entretien du mobilier et de l’électroménager.
Si vous n’avez que peu de temps ou ne souhaitez pas être ennuyé
avec ces aspects pratiques, il vous sera possible de confier un
mandat de gestion à un administrateur de biens, dont la mission
sera précisément de rechercher et trouver un locataire puis de
gérer les rapports locatifs à votre place. Dans ce cas, préférez
un professionnel spécialisé dans la location meublée, il aura la
capacité de répondre rapidement aux besoins spécifiques des
locataires souvent exigeants.
13
14
Partie I
Louer son bien meublé :

comment s’y prendre ?
15
16
Chapitre 1
Le choix d’un bien
adapté à la location meublée
>> Les critères de choix de tout bien immobilier
Acquérir un bien immobilier représente un investissement finan-

cier souvent important, surtout dans les grandes agglomérations
où les prix de l’immobilier sont élevés. Il est donc nécessaire de
se renseigner au préalable sur l’état du marché immobilier local
et d’être vigilant, comme pour tout achat immobilier, à l’envi-
ronnement et à l’état du bien.
>> L’environnement
Avant toute chose, il faut être attentif à l’environnement. Un

logement dans un quartier agréable, proche des commerces, et
bien desservi par les transports en commun se louera très facile-
ment et, en cas de besoin, se revendra également sans difficultés.
Pour les biens en copropriété, il est bien sûr important de faire

attention à l’état général de l’immeuble (hall d’entrée, cage
d’escalier, ascenseur…) auquel les locataires seront sensibles.
Avant de vous engagez, vous disposerez en principe de toutes

les informations nécessaires. En effet, une série de documents
relatifs à l’organisation de l’immeuble et à la situation financière
de la copropriété1 doit désormais être annexée à toute promesse
ou compromis de vente . Il est important de prendre le temps de
1. Article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation créé par la

Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
17
consulter les procès-verbaux des assemblées générales des der-
nières années pour savoir quels sont les travaux prévus à court
et moyen terme.
>> Avec ou sans travaux ?
Le fait d’acquérir un bien en parfait état présente certains avan-

tages. Vous pourrez le mettre en location dès la signature de
l’acte de vente chez le notaire, mais surtout, cela vous évitera
les contrariétés liées à la réalisation des travaux : faire établir
différents devis, les comparer, choisir une entreprise, définir la
date à laquelle elle pourra effectivement intervenir et dans quel
délai les travaux seront en principe achevés. Il vous faudra éga-
lement choisir les matériaux utilisés, passer régulièrement sur
le chantier et juger par vous-même de l’état d’avancement et de
la conformité des travaux réalisés à ceux demandés… tout cela
prend du temps mais peut vous permettre de réaliser une éco-
nomie financière importante, le prix d’un bien à rénover étant
généralement intéressant.
Avant d’acheter, il est cependant vivement conseillé d’effectuer

une visite accompagné d’un architecte ou d’un entrepreneur,
afin d’évaluer le coût approximatif des travaux et ne pas risquer
d’avoir de mauvaises surprises.
D’un point de vue fiscal, si vous êtes soumis au régime réel,

les travaux pourront être déduits ou amortis des revenus que
vous tirerez de la location vous permettant ainsi de réduire votre
imposition.
>> Dès la visite, pensez à l’agencement…
Dès la visite d’un bien, il vous faut envisager la façon dont

vous pourrez agencer les éléments indispensables pour louer
en meublé et optimiser les chances de location. Faire appel aux
services d’un architecte peut être judicieux pour vous aider à
optimiser l’utilisation de l’espace et éviter les erreurs d’agence-
ment. Par exemple, la hauteur sous plafond d’un studio peut être
intéressante et permettre l’installation d’un lit en mezzanine,
18
élément qui ne manquera pas d’être pris en compte dans la fixa-
tion du loyer.
>> … et au futur loyer
Il est également utile de se renseigner rapidement auprès des

professionnels de la location meublée pour avoir une idée du
loyer qui pourra être pratiqué et du taux de remplissage qui
pourra être atteint. D’ailleurs, si vous empruntez pour réaliser
votre investissement locatif, la banque ne manquera pas de vous
demander une ou plusieurs estimations du loyer par des agences
immobilières spécialisées.
>> Les caractéristiques indispensables du logement loué
Aussi surprenant que cela puisse paraître, mettre un bien en loca-

tion meublée n’est pas toujours possible. Certaines contraintes
doivent être respectées. En premier lieu, les bailleurs ont
l’obligation de délivrer un logement décent1. Cette obligation
concerne les meublés à l’exclusion des locations saisonnières.
Cependant, la frontière entre location saisonnière et location
meublée est parfois difficile à cerner. La Loi Hoguet2 qui régle-
mente la profession d’agent immobilier définit simplement cette
dernière comme une location conclue pour une durée maximale
et non renouvelable de 90 jours consécutifs. En pratique, quel
que soit le type de location envisagée, il est indispensable que
votre logement réponde aux critères de décence.
Le logement décent est celui qui ne présente pas de risques

manifestes pour la sécurité physique ou la santé de ses occu-
pants et qui est doté des éléments le rendant conforme à
l’usage d’habitation.
1. Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite SRU et décret n° 2002-120

du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
2. Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce.
19
>> Les normes minimales d’habitabilité
Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale

ayant : soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une
hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume
habitable au moins égal à 20 m3.
Le volume de 20 m3 est calculé en prenant en compte la partie de

la pièce dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m.
Imaginons un logement avec une pièce principale de 3 m de
long sur 2,75 m de large, soit une superficie de 8,25 m2.
• si la hauteur sous plafond est de 2,10 m, ce logement ne sera
pas décent ;
• en revanche, si la hauteur sous plafond est de 2,50 m, il le
sera, le volume habitable étant alors de (3 × 2,75 × 2,50)
Exemple
= 20,62 m3.
Imaginons maintenant un logement avec une hauteur sous
plafond de 2,15 m.
• ce logement ne sera pas décent si la pièce principale fait
9 m2 ;
• en revanche, il le sera si la pièce principale a une superficie
de 9,5 m2 car, dans ce cas, le volume habitable est supérieur
à 20 m3 (2,15 × 9,5 m2 = 20,43 m3).
>> Le respect de la sécurité physique

et de la santé des locataires
Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

ne saurait être considéré comme un logement décent.
Le logement doit assurer le clos et le couvert du locataire. C’est-
à-dire qu’il comporte un toit et une porte en bon état.
Le dispositif de retenue des personnes dans le logement et ses
accès (garde-corps des fenêtres, escaliers…), les réseaux et bran-
chements d’électricité, de gaz, les équipements de chauffage et
de production d’eau chaude, doivent respecter les normes de
sécurité et être en bon état d’usage.
Les matériaux de construction, canalisations ou revêtements
muraux du logement ne doivent pas présenter de risques mani-
20
festes pour la sécurité physique ou la santé des locataires (risque
de saturnisme et de maladies liées à la présence d’amiante).
Les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être adaptés
à l’usage du local.
Enfin, les pièces destinées au séjour ou au sommeil doivent

être suffisamment éclairées naturellement et avoir un accès
à l’air libre par le biais d’un ouvrant ou d’un volume vitré.
Par exemple, si votre logement comprend une pièce en sous-sol
sans fenêtre (ancienne cave aménagée), celle-ci ne pourra servir
de chambre mais pourra être proposée comme bureau.
• Règles de sécurité relatives

aux dimensions des garde-corps
Les fenêtres autres que celles ouvrant sur des balcons, ter-
rasses ou galeries et dont les parties basses se trouvent à moins
de 0,90 mètre du plancher doivent, si elles sont au-dessus du
rez-de-chaussée, être pourvues d’une barre d’appui et d’un
élément de protection s’élevant au moins jusqu’à un mètre du
plancher.
Les garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias, doivent
avoir une hauteur d’au moins un mètre ; toutefois, cette hauteur
peut être abaissée jusqu’à 0,80 mètre dans le cas où le garde-
corps a une épaisseur de plus de cinquante centimètres.
• Quelles sont les obligations du bailleur

concernant les installations électriques du logement ?
La norme à respecter est celle qui existait au jour de la réalisation
des installations électriques. En d’autres termes, une installation
électrique ancienne n’a pas à être conforme à la réglementa-
tion actuelle. En effet, une réponse ministérielle1 a précisé que
l’état de l’installation électrique doit s’apprécier « en fonction
du risque apparent que l’installation peut présenter pour un non
technicien sans qu’il soit nécessaire de procéder, si l’installation,
bien qu’ancienne, n’est pas dangereuse, à une quelconque mise
aux normes. Seuls les travaux qui seraient exécutés sur cette ins-
1. Rép. min. n° 73576 – JO AN 6 mai 2002, p. 2428.

21
tallation devraient être conformes à la réglementation en vigueur
au moment de leur réalisation ».
Attention, être aux normes de l’époque ne signifie pas que l’ins-

tallation est en sécurité.
Au regard des exigences de sécurité, une installation électrique

doit présenter les caractéristiques suivantes1 :
• présence d’un appareil général de commande et de protection
de l’installation ;
• protection par dispositif différentiel de sensibilité appropriée
aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation
électrique ;
• présence d’un dispositif de protection contre les surintensités
adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• présence d’une liaison équipotentielle et d’une installation
électrique adaptées aux conditions particulières des locaux
contenant une baignoire ou une douche.
Les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant

des risques de contacts directs avec des éléments sous tension
doivent être éliminés, ainsi que les conducteurs non protégés
mécaniquement.
Il existe des règles particulières à respecter pour l’installation
d’appareils électriques dans les pièces d’eau (voir l’exemple
p. 44).
>> Les éléments d’équipement

et de confort indispensables
Le logement décent doit comporter une installation permettant

un chauffage normal. Le dispositif doit comprendre une alimen-
tation en énergie, une évacuation des produits de combustion et
être adapté aux caractéristiques du logement.
Le local doit également comprendre des installations permettant
une utilisation normale de l’eau potable, l’évacuation des eaux
1. Décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation inté-

rieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation.
22
ménagères et des eaux-vannes sans refoulement des odeurs, un
réseau électrique suffisant pour permettre l’éclairage de toutes
les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils
ménagers courants.
Sont également exigés :
• l’aménagement d’une cuisine ou d’un coin cuisine permettant
de recevoir un appareil de cuisine (plaques de cuisson, four ou
micro-ondes) et comprenant un évier raccordé à une installa-
tion d’alimentation en eau chaude et froide et une installation
d’évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire intérieure au logement comprenant
un w-c séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas
et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une
baignoire ou une douche, de manière à garantir l’intimité per-
sonnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une éva-
cuation des eaux usées. Cependant l’installation sanitaire d’un
logement d’une seule pièce peut être limitée à un w-c exté-
rieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même
bâtiment et facilement accessible.
>> La performance énergétique minimale
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement respec-

tant un critère de performance énergétique minimale1. Pour être
« énergétiquement décent » l’étanchéité à l’air et l’aération de ce
logement doivent être correctes.
L’étanchéité à l’air : Le logement doit être protégé contre les
infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement
ainsi que les murs et parois qui donneraient sur l’extérieur ou
des locaux non chauffés doivent présenter une étanchéité suffi-
sante à l’air. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux
annexes non chauffés doivent également être munies de portes
ou de fenêtres. Enfin, les cheminées doivent être munies de
trappes. À noter que l’ensemble de ces dispositions ne sont pas
applicables dans les départements d’outre-mer.
Aération : Le logement doit être conçu pour permettre une aéra-
tion suffisante. Ainsi, les dispositifs d’ouverture et les éventuels
1. Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 et décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

23
dispositifs de ventilation doivent être en bon état et permettre un
renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés
aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des
équipements.
Il est heureux que le caractère décent d’un logement soit déter-
miné indépendamment de son mode d’occupation (toute l’année
par une famille nombreuse ou seulement quelques semaines par
an) et du coût de l’énergie.
Dès le 1er janvier 2018, un logement devra être protégé contre
les « infiltrations d’air parasites » pour être considéré comme
décent. Et c’est à partir du 1er juillet 2018, qu’il devra disposer
d’une aération « suffisante ».
Et si le logement n’est pas décent ? Si le logement ne satisfait

pas aux conditions de décence, le locataire peut vous deman-
der, à tout moment, sa mise en conformité. En cas de désaccord
entre vous, c’est le juge qui déterminera la nature des travaux
et le délai de leur exécution. En pratique, il sera le plus souvent
nécessaire de désigner préalablement un expert.
En outre, « à défaut de mise en conformité », le juge pourra
réduire le montant du loyer initialement prévu. Il en sera ainsi si
pour des raisons matérielles et techniques, il est impossible de
réaliser les travaux par exemple dans le cas d’un logement avec
une pièce principale de 8 m2 et un volume inférieur à 20 m3.
>> L’autorisation de la copropriété et la question

de la sous-location
>> Les stipulations du règlement de copropriété

et de l’état descriptif de division
Le règlement de copropriété qui vous est remis par le précédent

propriétaire lorsque vous achetez un bien dans une copropriété
est un document de référence. Il fixe, pour l’essentiel, vos droits
et obligations au sein de la copropriété.
Il définit notamment les parties privatives et les parties com-
munes, détermine la destination générale de l’immeuble et celle
des parties privatives, et établit les règles à respecter par chacun
24
relativement à la jouissance des parties privatives et des parties
communes.
Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties priva-

tives comprises dans son lot à condition de ne porter atteinte
ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de
l’immeuble1.
Si en principe vous pouvez louer votre logement comme vous

l’entendez il est préférable de vérifier au préalable si le règle-
ment de copropriété ne contient pas de restrictions à ce sujet. De
telles restrictions ne sont admises que si elles sont justifiées par la
notion de destination de l’immeuble, c’est-à-dire l’usage auquel
il est réservé.
Par exemple, dans un immeuble « exclusivement bourgeois »

constitué de grands appartements à usage d’habitation, une
clause interdisant la location meublée des chambres de services
à des personnes extérieures à l’immeuble sera valable2. De la
même manière, des clauses interdisant la location des pièces d’un
même appartement à des personnes différentes ont été admises3.
En revanche, dans un immeuble « mixte » où l’on trouverait des
logements de toutes tailles et des commerces, de telles clauses
ne seraient pas valables car non justifiées par la destination de
l’immeuble. La Cour de cassation a ainsi estimé qu’une clause
d’un règlement de copropriété soumettant la location meublée
de courte durée à l’autorisation de l’assemblée générale des
copropriétaires est réputée non écrite dès lors que ce règlement
autorise expressément l’exercice de professions libérales dans
l’immeuble entraînant des nuisances identiques à celles d’une
location de courte durée4.
Cependant, il est nécessaire de prendre également connaissance

de l’état descriptif de division. La Cour de Cassation a récem-
ment rappelé sa valeur contractuelle, et donc contraignante,
1. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 alinéa 1.

2. CA Aix-en-Provence, 24 mars 1977 : Dalloz 1978, Info. rapides, p. 429.
3. Cass. 3e civ. 8 décembre 1976 : JCP éd. G 1977 IV, °25.
4. Cass. 3e civ. 8 juin 2011 n° 10-15891.
25
vis-à-vis des copropriétaires1. Dans l’affaire en question, l’état
descriptif de division décrivait les lots, dans lesquels un copro-
priétaire voulait exercer une activité professionnelle, comme
des « appartements » alors que le règlement de copropriété pré-
voyait la possibilité d’une destination mixte entre bureaux com-
merciaux et habitation. La Cour de Cassation a considéré que
l’état descriptif de division auquel le règlement de copropriété
avait conféré une valeur contractuelle, qui affectait les lots à des-
tination exclusive d’habitation dans les étages de l’immeuble,
n’était pas en contradiction avec les stipulations du règlement
selon lesquelles l’immeuble était destiné à un usage de bureaux
commerciaux ou d’habitation dans les étages. L’état descriptif
de division définissant la destination de chaque lot est en effet
plus précis que le règlement de copropriété qui comporte des
dispositions générales, sans distinction claire des étages concer-
nés par les différentes affectations autorisées. La précision de
l’état descriptif de division l’emporte alors sur la généralité du
règlement de copropriété.
>> La question de la sous-location meublée
Certaines personnes se posent parfois la question de savoir si

elles peuvent sous-louer en meublé tout ou partie du logement
dont elles sont locataires.
La validité de la sous-location va dépendre de la réglementation

qui s’applique.
Si la location principale est régie par la Loi du 6 juillet 1989
(location vide ou meublée à usage d’habitation principale
du locataire), la sous-location est interdite2, sauf à obtenir le
consentement écrit du bailleur, y compris sur le montant du
loyer qui ne peut pas être supérieur à celui payé par le locataire
principal. Le défaut d’accord du bailleur constitue un motif de
résiliation du bail.
Si la location principale est régie par le Code civil (ce sera le
cas par exemple de la location d’une résidence secondaire vide
1. Cass. Civ. 3e 6 juillet 2017, n° 16‑16849

2. Article 8 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
26
ou meublée), la sous-location est possible sans autorisation sauf
si le contrat de location l’interdit ou prévoit l’autorisation pré-
alable du bailleur1. Pour ce dernier, il est toujours préférable de
prévoir aux termes du contrat de location que le locataire ne
pourra sous-louer ou prêter tout ou partie des lieux loués, sauf à
obtenir son accord préalable.
>> Le permis de louer
En France, 210 000 logements du parc privé offerts à la loca-

tion présentent un risque pour la santé ou la sécurité de leurs
occupants. Afin de lutter contre l’habitat indigne, les communes
peuvent définir des secteurs géographiques, voire des catégories
de logements ou ensembles immobiliers, pour lesquels la mise
en location d’un bien doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une
autorisation préalable2. Seuls les bailleurs dont le logement est
situé dans une zone d’habitat dégradé, délimitée par délibération
du conseil municipal, sont soumis à cette nouvelle obligation.
Si la commune opte pour le régime de la déclaration, cela oblige
les propriétaires à déclarer la mise en location dans les 15 jours
qui suivent la conclusion du contrat de location.
Si la commune préfère mettre en place le régime d’autorisation
préalable cela est plus contraignant pour le propriétaire car il ne
peut signer le bail sans avoir obtenu cette autorisation. Elle doit
lui être délivrée dans un délai d’un mois et reste valable deux
ans si le logement n’a pas été mis en location. Si le logement
n’est pas décent, l’autorisation pourra être donnée sous condi-
tions de travaux ou d’aménagements.
L’objectif de ce permis de louer est de permettre aux com-
munes de contrôler la bonne qualité des logements mis en
location. Les propriétaires contrevenants au respect de la
déclaration ou de l’autorisation préalable de mise en location
seront passibles d’amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 €,
voire 15 000 € en cas de location d’un bien malgré un avis
défavorable du maire.
1. Article 1717 CCiv.
2. Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de décla-
ration et d’autorisation préalable de mise en location.
27
Deux arrêtés du 27 mars 2017 établissent les formulaires Cerfa
à remplir et à renvoyer à la commune concernée lors de la mise
en location et relocation d’un logement d’habitation (hors pour-
suite d’un bail existant, donc à chaque nouveau locataire). Des
notices explicatives sont fournies pour chaque formulaire.
>> Les autorisations et déclarations spécifiques en cas

de location meublée touristique
>> La notion de location meublée touristique
Les locations meublées touristiques ou locations meublées de

courte durée sont des locations qui portent sur des biens quali-
fiés de « meublé de tourisme ».
• Qu’est-ce qu’un « meublé de tourisme » ?

Le meublé de tourisme est défini comme une villa, appartement ou
studio meublé, à l’usage exclusif du locataire, offert en location à
une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une
location à la journée, à la semaine ou au mois et ce, qu’ils soient
classés ou non au sens de l’Article D. 324-2 du Code de tourisme.
Il répond à des critères minimums de confort et d’habitabilité1.
Le classement est une démarche volontaire de votre part et n’est

en aucun cas obligatoire pour pratiquer la location saisonnière.
• Le classement en meublé de tourisme

Pour être classé, un logement meublé d’une pièce d’habitation
destiné à accueillir une ou deux personnes doit avoir une surface
minimale de 9 m2 lorsque la cuisine est séparée ou au moins de
12 m2 lorsqu’il existe un coin cuisine.
Le classement s’effectue en étoiles (de 1* à 5*). Il existe 112 cri-
tères de contrôle répartis en trois grands chapitres :
• « Équipements et aménagements » (surfaces, équipements
de confort du salon, des chambres, de la cuisine, des sani-
1. Décret n° 87-149 du 6 mars 1987.

28
taires, environnement et aménagements extérieurs, état de
propreté, etc.) ;
• « Services aux clients » (qualité et fiabilité de l’information
donnée au client, services proposés, etc.) ;
• « Accessibilité et développement durable ».
Le classement fonctionne selon un système à points, chaque cri-

tère étant affecté d’un nombre de points. Certains critères sont
« obligatoires », d’autres sont « optionnels » ou « à la carte ».
Pour obtenir le classement dans la catégorie demandée, le

meublé doit obtenir un nombre de points « obligatoires » et un
nombre de points « optionnels » définis pour cette catégorie, à
savoir :
• au moins 95 % des points obligatoires de la catégorie de clas-
sement visée. Tout point obligatoire perdu, dans la limite des
5 % tolérés, doit être compensé par trois fois plus de points à
la carte ;
• et respectivement 5 %, 10 %, 20 %, 30 %, 40 % des points à
la carte pour les catégories 1*, 2*, 3*, 4*, 5*.
La combinaison de points « obligatoires » et « à la carte » est

conçue pour permettre la prise en compte de la qualité de chaque
meublé, et son positionnement en étoile.
• La procédure de classement

Depuis le 1er juin 2012 les préfets n’ont plus vocation à
intervenir dans la procédure de classement. Désormais l’Ar-
ticle L. 324-1 du Code du tourisme prévoit que « la décision
de classement d’un meublé de tourisme dans une catégorie
(...) est prononcée par l’organisme qui a effectué la visite de
classement ».
En pratique pour obtenir le classement en « meublé de tou-
risme », la première étape est de faire effectuer une visite du
meublé par un organisme de contrôle. La liste des organismes
est disponible sur www.classement.atout-france.fr. Le coût de la
visite de contrôle est à votre charge.
29
Ensuite, l’organisme qui a effectué la visite de classement dis-
pose d’un délai d’un mois pour vous remettre le certificat de
visite, qui comprend :
a) Un rapport de contrôle attestant la conformité au tableau de
classement dans la catégorie demandée ;
b) La grille de contrôle ;
c) Une proposition de décision de classement pour la catégorie
indiquée dans le rapport de contrôle.
À compter de la réception de ce certificat de visite, vous dis-
posez d’un délai de quinze jours pour refuser la proposition
de classement. À l’expiration de ce délai et en l’absence de
refus, le classement est acquis et prononcé pour une durée de
cinq ans1 .
Vous pouvez signaler le classement de votre meublé par l’affi-
chage d’un panonceau selon un modèle établi par Atout France
qui est l’agence de développement touristique de la France,
née de la Loi de développement et de modernisation des ser-
vices touristiques2.
Par ailleurs, vous devez afficher de manière visible à l’intérieur
du meublé la décision de classement3.
• Comment savoir à combien d’étoiles peut prétendre

votre logement meublé ?
Il faut vous reporter au tableau de classement annexé à l’arrêté
du 2 août 2010 sus-visé, et disponible sur www.classement.
atout-france.fr
1. Article D. 324-4 du Code du tourisme.

2. Loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisa-
tion des services touristiques.
3. Article D. 324-6 du Code du tourisme.
30
Nombre Caractéristiques
Exemples d’exigences
d’étoiles du logement
1* Équipement minimal –– état de propreté des instal-
fonctionnel, adapté pour lations et équipements
accueillir une clientèle –– équipements de confort
recherchant avant tout un de type cloisons fixes,
prix présence d’ouvrants dans
chaque pièce d’habitation,
occultations opaques,
chauffage
–– dépliants et brochures
d’informations locales
pratiques et touristiques
–– matériel pour bébé à la
demande
2* Bon confort et offrant –– sur les services proposés à
quelques services la demande tels que four-
niture de draps, linge de
toilette, linge de table, etc.
3* Très confortable, doté –– mise à disposition d’un
d’aménagements de qua- téléphone intérieur au
lité et offrant plusieurs logement
services et équipements –– télévision couleur installée
–– machine à laver le linge
–– mobilier coordonné ou
présentant une harmonie
d’ensemble
–– sèche-cheveux
–– four et four micro-ondes
–– machine à laver la vais-
selle
–– emplacement de parking
privatif
–– service de ménage et
produits d’entretien à la
demande
4* Confort supérieur, doté –– accès internet haut débit
d’aménagements de très –– lecteur DVD
bonne qualité et offrant –– séche-linge électrique
un éventail de services et –– miroir en pied
d’équipements –– congélateur ou comparti-
ment congélateur
31
Nombre Caractéristiques
Exemples d’exigences
d’étoiles du logement
5* Confort exceptionnel, doté –– télévision écran plat avec
d’aménagements d’excel- accès à des chaînes inter-
lente qualité et offrant une nationales ou thématiques
multitude de services ou –– chaîne hi-fi
d’équipements de confort –– climatisation ou système
haut de gamme de rafraîchissement d’air
–– accueil personnalisé sur
place
• L’intérêt du classement : un régime fiscal plus avantageux

Aujourd’hui, lorsque les locataires choisissent leur future location
de vacances, ils accordent davantage d’importance aux photos et
aux avis laissés par les internautes qu’au classement en étoiles.
L’intérêt du classement est essentiellement fiscal. En effet, les
propriétaires qui déclarent leur revenus au régime micro-bic
(voir p. 138) bénéficieront d’un abattement forfaitaire de 71 %
contre 50 % si le bien n’est pas classé.
• Les différents labels

Les gîtes de France sont des meublés de tourisme situés en zone
rurale. La procédure de classement est la même, mais vous
devez adhérer à la Fédération nationale des Gîtes de France
(www.gite-de-france.com).
Vous avez également la possibilité d’obtenir un label touristique

si vous remplissez certaines conditions : voir notamment les sites
www.clevacances.com, www.wwf.fr, www.accueil-paysan.com.
>> La déclaration en Mairie des meublés de tourisme
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme,

que celui-ci soit classé ou non au sens du Code du tourisme, doit
en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la
commune où est situé le meublé1.
1. Article L. 324-1-1 du Code du tourisme modifié par la Loi n° 2012-387

du 22 mars 2012 dite Loi Warsmann.
32
Cette déclaration doit être adressée par tout moyen permet-
tant d’en obtenir un accusé de réception, et préciser l’identité
et l’adresse du déclarant, l’adresse du meublé de tourisme, le
nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou
les périodes prévisionnelles de location et, le cas échéant, la date
de la décision de classement et le niveau de classement. Un for-
mulaire adapté a été mis en place (formulaire Cerfa n° 14004*02
« Déclaration en mairie des meublés de tourisme »), disponible
en mairie ou sur le site www.service-public.fr.
Cette mesure, qui existait déjà pour les chambres d’hôtes1,
confirme la volonté des pouvoirs publics de mieux maîtriser
l’offre touristique sur le territoire national.
Une personne qui offre à la location un meublé de tourisme sans
l’avoir déclaré en Mairie encourt les peines prévues pour les
contraventions de la troisième classe. En application du Code
pénal, le montant de l’amende est de 450 € au plus pour les per-
sonnes physiques et de 2 250 € dans le cas où l’infraction est
commise par une personne morale.
Depuis la Loi ALUR, le Code du tourisme dispense de déclaration

ceux qui louent leur résidence principale, c’est-à-dire les proprié-
taires ou les locataires (ayant obtenus l’autorisation de sous-louer)
qui occupent le logement au moins 8 mois dans l’année.
Cependant cette dispense de déclaration peut être remise en cause

dans certaines grandes villes. En effet, la Loi pour une République
numérique du 7 octobre 2016 a renforcé les obligations de
déclaration pesant sur les propriétaires louant pour une courte
durée et a imposé de nouvelles obligations aux professionnels
intermédiaires (agent immobiliers et plateformes numériques).
L’Article L 324-1-1 du Code du tourisme prévoit désormais que
dans les communes où les changements d’usage sont soumis à
autorisation (voir ci-dessous), une délibération du conseil munici-
pal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise
à enregistrement auprès de la commune toute location pour de
courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de pas-
sage qui n’y élit pas domicile. Cela signifie que tous les bailleurs
1. Article L. 324-4 du Code du tourisme.

33
devront faire cette déclaration, même si le logement proposé en
location touristique constitue leur résidence principale.
Lorsqu’elle est mise en œuvre, cette déclaration soumise à enre-
gistrement se substitue à la déclaration préalable mentionnée
ci-dessus.
Suite à la publication du décret précisant les informations pou-
vant être exigées pour l’enregistrement, les mairies de Paris et
Bordeaux n’ont pas perdu de temps. Depuis le 1er octobre 2017,
un télé-service a été mis en place par la Ville de Paris pour
délivrer le numéro d’enregistrement qui doit figurer, depuis le
1er décembre 2017, sur toutes les annonces en ligne pour les loge-
ments loués meublé pour de courtes durées, de manière répétée
à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. À Bordeaux,
le dispositif est entré en vigueur le 1er mars 2018.
>> L’autorisation de changement d’usage

dans les villes de plus de 200 000 habitants
Attention si vous souhaitez pratiquer une activité de location

meublée touristique dans une ville de plus de 200 000 habi-
tants (Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux,
Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier) ou en Île-de-France
(départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et
du Val-de-Marne). En effet, dans ces villes, la transformation
d’un logement en meublé de tourisme nécessite une autori-
sation de changement d’usage.
Il faut savoir qu’en droit français il n’existe que deux catégories
de locaux : les locaux à usage d’habitation (logement) et les locaux
destinés à un autre usage. Afin de préserver le nombre de logements
dans les grandes agglomérations, une autorisation est nécessaire
pour passer d’un usage d’habitation à un autre usage (par exemple
bureau, commerce, entrepôt mais aussi location meublée touris-
tique.) En effet, la Loi prévoit que le fait de louer un logement en
meublé, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle
de passage qui n’y élit pas domicile, nécessite une autorisation de
changement d’usage1. Cela signifie que l’usage d’habitation n’est
pas respecté si le bien est destiné à la location meublée touristique.
1. Article L 631-7 dernier alinéa du Code de la construction et de l’habitation.

34
Il est regrettable que la notion de « courte durée » n’ait pas été
définie. Elle le sera éventuellement par les conseils municipaux
ou laissée à l’appréciation du juge.
• Aucune autorisation pour la résidence principale du bailleur...

mais éventuellement une déclaration en Mairie
Lorsque le logement meublé constitue la résidence principale du
bailleur c’est-à-dire qu’il l’occupe 8 mois par an, aucune autori-
sation de changement d’usage n’est nécessaire pour le louer en
« meublé touristique », ni aucune déclaration en Mairie.
Cependant le Loi pour une République numérique du 7 octobre
2016 a complété l’Article L 324-1-1 du Code du tourisme.
Désormais, dans les communes où le changement d’usage des
locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable,
une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre
à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la
commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé
en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Un
décret est venu préciser les informations qui pourront être exi-
gées pour l’enregistrement1. Il s’agit de :
• l’identité du déclarant, son adresse postale et son adresse mail ;
• l’adresse du meublé et si celui-ci est situé dans un immeuble
collectif le bâtiment, l’escalier, l’étage et le numéro d’appar-
tement ;
• préciser si le meublé constitue ou non sa résidence principale ;
• le nombre de pièces, le nombre de couchage et si le meublé a
fait l’objet d’un classement, la date de la décision et le niveau
de classement.
En principe un service de télédéclaration devra être mis en place

par la commune. La déclaration donnera lieu à la délivrance
immédiate par la commune d’un numéro de déclaration consti-
tué de treize caractères comprenant notamment le code postal de
la commune.
1. Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au

II de l’Article L. 324-1-1 du Code du tourisme et modifiant les Articles
D. 324-1 et D. 324-1-1 du même Code.
35
Ce numéro de déclaration devra figurer sur toutes les offres de
location, ce qui en pratique en fait un véritable outil de contrôle
pour les communes.
Suite à la publication du décret précisant les informations pou-

vant être exigées pour l’enregistrement, les mairies de Paris
et Bordeaux n’ont pas perdu de temps. Depuis le 1er octobre
2017, un télé-service a été mis en place par la Ville de Paris
pour délivrer le numéro d’enregistrement qui doit figurer,
depuis le 1er décembre 2017, sur toutes les annonces en ligne
pour les logements loués meublés pour de courtes durées, de
manière répétée à une clientèle de passage qui n’y élit pas
domicile. À Bordeaux, le dispositif est entré en vigueur le
1er mars 2018.
• Comment obtenir une autorisation

de changement d’usage ?
Il faut adresser une demande écrite au maire de la commune
où se situe l’immeuble. L’autorisation préalable au changement
d’usage est délivrée par le maire après avis du maire d’arrondis-
sement s’il en existe un.
L’autorisation peut être :
• personnelle (l’autorisation est alors consentie à une personne
en particulier. En cas de vente du bien, l’autorisation ne se
transmet pas au nouveau propriétaire) ;
• réelle en cas de compensation effective : le maire peut en effet
subordonner son autorisation à un engagement de convertir
à usage d’habitation une surface au moins équivalente à la
surface transformée.
Par ailleurs une délibération du conseil municipal peut définir un

régime d’autorisation temporaire de changement d’usage
permettant à une personne physique de louer pour de courtes
durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de pas-
sage qui n’y élit pas domicile.
La délibération fixe les conditions de délivrance de cette auto-
risation temporaire par le maire de la commune dans laquelle
est situé l’immeuble après avis, s’il en existe un, du maire d’ar-
36
rondissement concerné. Elle détermine également les critères de
cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur :
• la durée des contrats de location,
• les caractéristiques physiques du local,
• sa localisation.
Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’au-

torisations accordées à un même propriétaire.
Ce système d’autorisation temporaire a notamment été mis en
place depuis 2015 à Marseille et à Nice.
• Dispositions particulières applicables à Paris

À Paris, l’autorisation préalable au changement d’usage de
locaux destinés à l’habitation est délivrée par le Maire après
avis du Maire d’arrondissement. L’octroi éventuel d’une auto-
risation est subordonné à une offre de compensation de la part
du propriétaire demandeur. Il s’agira de convertir à l’habitation
des locaux affectés à un autre usage, situés dans le même arron-
dissement (au moins pour moitié) et d’une superficie au moins
équivalente au local objet de la transformation d’usage (et d’une
superficie deux fois supérieure dans les zones de compensation
renforcée). Il est également exigé que le logement faisant l’objet
du changement d’usage et le local de compensation soient trans-
formés de façon simultanée (c’est-à-dire que la surface commer-
ciale ne soit pas encore revenue à l’habitation au moment du
dépôt du dossier à la mairie de Paris)1.
En pratique pour obtenir une autorisation de changement
d’usage d’un logement le propriétaire va acheter des « titres de
commercialité » auprès de bailleurs sociaux ou de particuliers
ayant des locaux commerciaux à transformer en habitation. Les
m² de commercialité se vendent entre 500 € et 2 500 €/m² en
fonction de leur localisation.
1. Règlement municipal de Paris, modifé en novembre 2014 et entré en

vigueur le 1er janvier 2015.
37
Monsieur X a 100 m² de bureaux qu’il transforme en logement. Il
vend donc 100 m² de « commercialité ». Monsieur Y est proprié-
taire d’un appartement de 100 m² dans le même secteur qu’il sou-
haite louer en meublé touristique. Il a besoin d’une autorisation
Exemple
de changement d’usage soumise à compensation. Il va acheter les
100 m² de commercialité de Monsieur X et les affecter à son loge-
ment pour le transformer en « local commercial ». Dans le secteur
de compensation renforcée, si Monsieur Y achète à Monsieur X
100 m² de « commercialité », cela va lui permettre d’obtenir une
autorisation de changement d’usage pour un logement de 50 m².
• Quelles sont les sanctions ?

Le code de la construction et de l’habitation prévoit que toute
personne qui enfreint les dispositions de l’Article L 631-7 sera
condamnée à une amende civile de 50 000 €1. La condamnation
est prononcée à la requête du ministère public par le président du
tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble
statuant en référé.
Une amende pénale de 80 000 €2 est également prévue pour
fausses déclarations ou manoeuvres frauduleuses en vue de dissi-
muler ou de tenter de dissimuler des locaux soumis à autorisation.
Le Président du Tribunal de grand instance fixe un délai pour
que les locaux redeviennent à usage d’habitation. À l’expira-
tion de celui-ci, il peut prévoir une astreinte judiciaire pouvant
atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré de locaux irréguliè-
rement transformés.
>> Les obligation des intermédiaires
• Déclaration sur l’honneur du bailleur

La Loi ALUR3 avait prévu que les intermédiaires (agents immo-
biliers, plateformes, etc) devaient informer les bailleurs des
obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues
1. Article L 651-2 al 1er du CCH.

2. Article L 651-3 du CCH.
3. Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urba-
nisme rénové dite Loi ALUR.
38
notamment à l’Article L 631-7 du Code de la construction et de
l’habitation et obtenir d’eux, préalablement à la location du bien,
une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obliga-
tions.
La Loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique
impose désormais d’obtenir une déclaration sur l’honneur du
bailleur attestant non seulement du respect de ces obligations,
mais indiquant également si le logement constitue ou non sa
résidence principale au sens de l’Article 2 de la Loi n° 89-462 du
6 juillet 1989, ainsi que, le cas échéant, le numéro de déclaration
du logement, obtenu en application du II de l’Article L. 324-1-1
du Code du tourisme. Par ailleurs, ce numéro de déclaration doit
obligatoirement figurer dans l’annonce relative au logement.
• Blocage au-delà de 120 jours de location

Cette nouvelle Loi donne également mission aux intermédiaires
de veiller à ce que le logement ne soit pas loué plus de 120 jours
par an si le bailleur a déclaré qu’il s’agissait de sa résidence prin-
cipale.
L’intermédiaire décompte le nombre de nuits faisant l’objet
d’une occupation et en informe annuellement la commune du
logement loué si cette dernière en fait la demande. Au-delà de
120 jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet
d’une offre de location jusqu’à la fin de l’année en cours.
Un décret doit préciser les modalités de contrôle et les sanctions
applicables à l’égard des professionnels qui ne respecteraient
pas ces nouvelles obligations.
39
Chapitre 2
Mobilier et équipement :
ce qu’il faut savoir
>> Acquérir la qualification de meublé
>> Définition légale et jurisprudence
La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement

et un urbanisme rénové dite Loi ALUR a intégré la location
meublée à titre de résidence principale du locataire dans la Loi
n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vide. Cette
Loi a été l’occasion de doter la location meublée d’une défi-
nition légale : « un logement meublé est un logement décent
équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour
permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convena-
blement au regard des exigences de la vie courante. »1
Cette définition légale reprend celle dégagée par la jurispru-
dence existante2.
Par ailleurs, la liste précise des éléments mobiliers et équipe-

ments que doit comporter le logement a été fixée par un décret
du 31 juillet 20153. Depuis le 1er septembre 2015, tout logement
meublé, loué à titre de résidence principale, doit comporter au
minimum les éléments suivants :
1. Literie comprenant couette ou couverture ;
1. Article 25-4 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports

locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
2. Cass 3e civ 18 juillet 2000, Dreyfus c/Rousseau : Rev. Loyers mars 2001 ;
p. 13.
3. Décret no 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de
mobilier d’un logement meublé.
40
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces desti-
nées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigéra-
teur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une
température inférieure ou égale à moins 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du
logement.
Même lorsqu’il ne s’agit pas de la résidence principale du loca-

taire, pour être qualifié de meublé, votre logement doit être
équipé du matériel nécessaire à la vie courante, c’est-à-dire non
seulement des meubles tels que lit, armoire, table, chaises, mais
également de matériel de cuisine et de vaisselle suffisants pour
assurer une vie normale au locataire.
Si l’ameublement est insuffisant, la location ne peut être quali-

fiée de location meublée. Les exemples tirés de la jurisprudence
sont nombreux. Ainsi, un logement qui n’est pourvu que de
rideaux, d’une plaque chauffante et d’un réfrigérateur1 échappe
à la qualification de meublé. Il en est de même du logement
sans lit mais équipé d’une armoire2 ou encore dont la cuisine est
dépourvue de vaisselle3.
1. CA Paris 6e Ch B, 6 mai 1988, SCI Arménia c/Matboui : Loyers et copr.

1988 comm. n° 370.
2. CA Paris 25 mai 1992, Harvey c/Schwob : Loyers et copr. 1992 comm.
n° 339.
3. CA Bordeaux 1ère Ch B, 13 mars 2000, Debout c/Ponvianne : Loyers et
copr. 2000 comm. n° 190.
41
>> Les modifications apportées par le locataire
Les meubles doivent être présents dans le logement lors de l’en-

trée dans les lieux. Si, par la suite, avec votre accord, le locataire
retire certains meubles, cela ne modifie pas le caractère meublé
de la location. Il en est de même si le locataire substitue son
propre mobilier au vôtre, à condition toutefois que vos meubles
restent à sa disposition1.
Le caractère meublé de la location ne sera pas non plus remis

en cause si votre locataire ajoute des meubles lui appartenant, à
moins qu’il n’apporte la preuve que votre mobilier était insuf-
fisant.
>> Les conséquences d’une insuffisance

de meubles et équipements
Si le juge considère que les meubles fournis avec le logement

sont insuffisants pour permettre au locataire de s’y installer
immédiatement et convenablement, il peut requalifier la location
meublée en location vide. Le locataire sera alors entièrement
placé sous le régime protecteur de la Loi de 1989 et bénéficiera
notamment d’un bail de 3 ans (et même de 6 ans si le bailleur
est une personne morale). De plus, les revenus retirés de cette
location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers
et non dans celle des bénéfices industriels et commerciaux en
principe plus favorable.
Afin d’éviter toute contestation, il est indispensable d’établir un

contrat écrit de location « meublée » (ce qui est d’ailleurs obli-
gatoire lorsque le logement constitue la résidence principale du
locataire) et d’y annexer un état des lieux et un inventaire du
mobilier.
La preuve de l’ameublement résultera alors de l’inventaire éta-

bli au moment de l’entrée dans les lieux, ce document listant de
1. CA Paris 6e Ch B, 6 décembre 1991, Locksley c/Budd Loyers et Copro

1992 comm. n° 168.
42
façon détaillée les meubles et éléments d’équipement mis à la
disposition de votre locataire.
>> En pratique, comment meubler votre logement ?
>> Les cinq clés pour un ameublement réussi
• Rechercher la fonctionnalité avant tout

• Prévoir de nombreux rangements pour permettre à vos loca-
taires de vider entièrement leurs valises et s’installer correcte-
ment le temps de leur séjour.
• Rédiger un mode d’emploi de votre logement (emplacement
du compteur électrique, arrivée d’eau, numéro auquel vous
joindre en cas d’urgence, etc.).
• Choisir de la vaisselle classique. Si le locataire casse une
assiette il pourra facilement la remplacer. S’il ne procède pas
au remplacement, vous pourrez retenir la valeur de l’assiette
sur le dépôt de garantie. Avec le temps, vous ne vous retrou-
verez pas avec un kit de vaisselle complètement dépareillé.
• Préférer du linge de maison facile à entretenir, supportant les
lavages à haute température et éventuellement l’eau de javel.
• Protéger les lits avec des alèses, et les oreillers avec des sous-
taies, afin de conserver matelas et oreillers propres.
• Regrouper toutes les notices d’utilisation des appareils élec-
troménagers et des services proposés dans le logement géné-
ralement rédigées en plusieurs langues.
• Être vigilant sur la sécurité

Vous devez veiller à ce que le mobilier et l’équipement de votre
logement ne présentent pas de risques manifestes pour la sécu-
rité physique de vos locataires. Il ne s’agit bien évidemment pas
d’une obligation de résultat : si votre locataire se coupe avec un
couteau de cuisine ou glisse en sortant de la baignoire, votre
responsabilité ne pourra pas être recherchée.
Il a été jugé par exemple qu’un bailleur ne pouvait être condamné

à réparer le dommage subi par le locataire blessé par la chute d’une
43
armoire sans qu’ait été constaté l’existence d’un vice de l’armoire,
ou un manquement du bailleur à son obligation d’entretien1.
En revanche, votre responsabilité pourra être engagée si votre

locataire se blesse en raison d’un défaut d’entretien de votre part.
Il est donc indispensable d’entretenir régulièrement le mobilier
et les équipements se trouvant dans le logement et de procéder
périodiquement à leur renouvellement.
La réglementation à respecter en cas d’installation

de lits superposés
Le décret n° 95-949 du 25 août 1995 relatif à la prévention des
risques résultant de l’usage des lits superposés destinés à être
utilisés dans les lieux domestiques ou en collectivités prévoit
notamment que tout lit pouvant être utilisé comme lit supérieur
doit être équipé de 4 barrières de sécurité empêchant un occu-
pant de tomber, et qu’il ne doit pas être possible d’enlever les
barrières de sécurité sans l’aide d’un outil.
La distance entre le bord supérieur de la barrière de sécurité et

le plan supérieur du sommier doit être d’au moins 26 cm et la
face supérieure du matelas doit se trouver à au moins 16 cm au-
dessous du bord supérieur de la barrière de sécurité.
De plus, une mention avertissant le consommateur que « Le cou-

chage en hauteur ne convient pas a des enfants de moins de six
ans » doit être apposée sur le lit supérieur de manière lisible,
visible et indélébile.
Règles particulières à respecter pour l’installation d’appareils

électriques dans les pièces d’eau
Installation d’un lave-linge dans la salle de bain
La norme NF C 15-100 relative aux installations électriques,
prévoit des volumes de sécurité dans la salle de bain. Vous ne
pouvez pas brancher n’importe quel appareil n’importe où.
En effet, plus on s’approche de la baignoire ou de la douche,
plus le risque est grand et les règles de sécurité importantes.
1. Civ. 3e 29 avril 1987, Bull. Civ. III, n° 90.

44
Un lave-linge ou sèche-linge n’est autorisé que dans la zone
« hors volume ».
• Un mobilier solide… et dépourvu de valeur affective

En raison des changements fréquents de locataires, on constate
que le mobilier s’abîme relativement vite. Il est donc important
d’acheter du mobilier assez résistant et d’éviter les meubles ou
objets ayant une valeur financière ou sentimentale importante.
Il vous serait évidemment désagréable de retrouver un objet

auquel vous êtes très attaché, abîmé ou même cassé. Le loca-
taire, responsable de la dégradation, devra en supporter les
conséquences financières. À ce titre, vous pourrez effectuer une
retenue sur le dépôt de garantie versé par le locataire lors de
l’entrée dans les lieux, mais vous ne pourrez évidemment pas
être indemnisé pour le « préjudice moral ».
La question des retenues qui peuvent être effectuées sur le dépôt

de garantie sera abordée plus loin (voir infra p. 86 à 88).
45
• Un appartement harmonieux
Un mobilier homogène
L’homogénéité du mobilier est importante. Un futur locataire
sera plus enclin à louer un logement dans lequel le mobilier est
assorti, plutôt que dépareillé et sans style. L’offre étant de plus
en plus importante, même la clientèle étudiante devient exi-
geante quant à l’ameublement et n’appréciera pas un logement
fait de bric et de broc.
La qualité de l’ameublement aura évidemment une répercussion

sur le montant du loyer. En pratique, on constate que les loca-
taires n’hésitent pas à revoir leur budget à la hausse pour dis-
poser d’un logement confortable avec un mobilier à leur goût.
Entre deux studios aménagés, l’un avec des meubles de récu-
pération, l’autre avec du mobilier neuf assorti, on trouvera une
différence de loyer pouvant dépasser 20 %.
Une décoration soignée

Si le logement ne doit pas être encombré, le locataire ne doit pas
non plus éprouver une sensation de vide en le visitant. À ce titre,
soigner la décoration n’est pas superflu surtout si votre logement
est destiné à être présenté sur internet.
Là encore, on constate des différences de loyer entre un

logement meublé a minima et un logement meublé et décoré
(cadres au murs, miroirs, lampes d’appoint, objets décora-
tifs, etc.). Il ne s’agit pas d’investir des sommes importantes
mais simplement de rendre l’appartement plus convivial et
agréable.
Conseil pratique
Aujourd’hui de nombreux locataires effectuent leur recherche
par internet et choisissent leur futur logement uniquement sur
photos. De ce fait, l’esthétique a une importance accrue. Voici
quelques conseils pour séduire les clients, mettre votre loge-
ment en valeur et avoir des locataires satisfaits :
• Optez pour un mobilier moderne, simple et épuré qui plaira
au plus grand nombre et veillez à un bon éclairage dans
toutes les pièces.
46
• N’hésitez pas à ajouter quelques touches de couleurs vives
pour donner du caractère à votre logement (canapé, fauteuil
ou rideaux de couleur), tout en évitant les tissus avec motifs.
• Cuisine et salle de bain sont des pièces primordiales :
elles doivent être fonctionnelles et surtout modernes pour
répondre aux attentes des locataires.
• Pensez à retirer tous vos effets personnels avant la prise
des photos.
Laissez à disposition du locataire des produits de première
nécessité (papier toilette, savon, liquide vaisselle, etc) et
mettez à son intention un paquet de café et des sachets de
thé dans la cuisine.
Il sera également content de trouver quelques livres dans les
étagères notamment guides touristiques ou gastronomiques
récents.
• Le choix de l’électroménager

Le choix de l’électroménager est également important. Il faut
toujours penser au locataire qui va être amené à l’utiliser et pri-
vilégier les modes de fonctionnement les plus simples possibles
(le locataire qui loue votre logement une semaine n’a aucune
envie de lire l’intégralité de la notice pour savoir comment
faire fonctionner la machine à laver le linge). Les appareils trop
sophistiqués sont à bannir.
Quant à la durée de vie des appareils électroménagers, elle est

aujourd’hui estimée entre 5 et 7 ans. Il est donc conseillé de
souscrire une extension de garantie.
>> Quel budget prévoir ?
• Meubler un studio de 25 m2 pour 2 personnes

En pratique, pour la location meublée d’un studio, on conseillera
l’ameublement suivant :
47
Mobilier À partir de :
table avec 2 chaises 250 €
canapé convertible, entièrement déhoussable pour un 700 €
entretien facile
table basse 80 €
meuble TV 75 €
télévision 250 €
station d’accueil (musique) 100 €
étagère 80 €
armoire ou commode (en l’absence de placard) 350 €
réfrigérateur – congélateur 270 €
plaques de cuisson 350 €
four ou four micro-ondes 100 €
lave linge 350 €
kit de nettoyage (balai, seau, serpillière, torchon, éponge) 75 €
aspirateur 100 €
vaisselle en quantité suffisante par rapport à la capa- 200 €
cité d’accueil de votre logement
linge de maison (couette, oreillers, linge de lit, protège 200 €
matelas, linge de bains, linge d’office)
décoration et luminaires 400 €
Coût global approximatif 4 080 €
Pour améliorer le confort de votre logement et augmenter les

chances de le louer au meilleur prix, vous pouvez ajouter les
éléments suivants :
Éléments supplémentaires de confort Coût approximatif

lave-vaisselle 350 €
grille pain 30 €
cafetière 30 €
bouilloire 25 €
planche et fer à repasser 100 €
sèche linge 250 €
sèche cheveux 40 €
Les services les plus recherchés sont l’accès internet (avec la pos-
sibilité de recevoir les chaînes TV internationales) et le ménage.
48
Si vous optez pour un forfait internet-TV-téléphonie, pensez à
communiquer la liste des destinations téléphoniques gratuites
à vos locataires, et précisez sur l’état des lieux d’entrée que les
appels hors forfait seront à sa charge, ainsi que les services payants
qu’il viendrait à souscrire auprès du fournisseur (par exemple,
chaînes de télévision supplémentaires, achat de films, etc.).
• Meubler un appartement de 45 m2

avec une chambre pour 4 personnes
Voici une liste de l’ameublement conseillé pour un appartement
de 45 m2 avec une chambre et pouvant accueillir 4 personnes :
Mobilier À partir de :

séjour et cuisine
en complément de la liste proposée pour un studio 4 080 €
vaisselle et linge de maison supplémentaires 250 €
2 chaises supplémentaires 80 €
fauteuil 100 €
chambre
lit double ou deux lits simples 600 €
tables de chevet 100 €
armoire ou commode (en l’absence de placard) 200 €
télévision 200 €
luminaires 100 €
Coût global approximatif 5 710 €
Conseil pratique
Si votre appartement comporte plusieurs chambres, il est judi-
cieux de prévoir une chambre avec un lit-double et une chambre
avec deux lits simples.
Pensez également à aménager un espace bureau particulièrement
apprécié par les étudiants et les professionnelles en mobilité.
49
Chapitre 3
Rechercher et choisir un locataire
>> La recherche d’un locataire
>> Plateforme collaborative ou professionnel

de l’immobilier
Pour trouver un locataire, plusieurs possibilités existent : utili-

ser votre réseau de connaissances, s’inscrire sur un site internet
dédié pour passer une annonce ou bien faire appel à une agence
immobilière spécialisée dans la location meublée.
Si vous rechercher un locataire pour une longue durée, vous

pouvez utiliser votre réseau de connaissances ( informer le gar-
dien de votre immeuble, vos voisins, collègues et amis éven-
tuellement via les réseaux sociaux que vous avez l’habitude
d’utiliser). Cependant, vous pourriez vous retrouver dans une
situation inconfortable, par exemple être mal à l’aise pour refu-
ser la location à « l’ami d’un ami » faute de garanties financières.
Par ailleurs, cette méthode ne sera évidemment pas suffisante
si vous envisagez de louer sur des périodes courtes. Dans cette
hypothèse, vous devez proposer votre logement à un maximum
de personnes, l’idéal étant alors d’opter pour une annonce sur un
ou plusieurs sites internet dédiés qui accueillent des milliers de
visiteurs chaque mois.
La rédaction de votre annonce est très importante. À sa seule lec-

ture, le futur locataire doit être renseigné sur les caractéristiques
essentielles de votre logement, sa superficie, son prix. Par exemple,
il essentiel de signaler que le logement est situé en étage élevé
sans ascenseur, ou à l’inverse qu’il se trouve au rez-de-chaussée,
50
qu’il dispose d’une cuisine séparée ou au contraire d’une cuisine
américaine, que l’une des chambres est traversante, etc. Plus le
descriptif du logement sera précis, plus vous serez contacté par
des personnes réellement intéressées.
Si vous vous adressez à une clientèle de touristes ou vacanciers,
précisez la localisation du logement par rapport aux principaux
centres d’intérêts (sites touristiques, plages, pistes de ski, etc)
et n’hésitez pas à présenter plusieurs photos. Dans tous les cas,
soyez suffisamment explicite et ne cherchez pas à enjoliver la
réalité, ce que votre futur locataire ne manquerait pas de vous
reprocher.
La recherche d’un locataire en utilisant différents sites internet

peut prendre beaucoup de temps et n’est pas gratuite contraire-
ment à l’idée que l’on peut s’en faire, ces sites étant souvent pré-
sentés comme des plateformes collaboratives (vous supporterez
des frais soit forfaitaires, soit correspondant à un pourcentage du
loyer de chaque location). Répondre à toutes les demandes peut
s’avérer chronophage et, s’il s’agit d’étrangers, le problème de
la langue peut se poser. Par ailleurs, l’offre de logement s’étant
beaucoup développée sur internet, même en utilisant les sites les
plus connus, il est parfois difficile d’être « visible » et d’attirer
les locataires, surtout lors des premières mises en location. En
effet, les clients sont de plus en plus sensibles aux testimoniaux,
c’est-à-dire aux commentaires laissés par d’anciens locataires.
Afin d’attirer vos premiers clients, la seule solution sera sou-
vent, dans un premier temps, de pratiquer un loyer très attractif.
Enfin, une fois mis en relation avec votre futur locataire, il vous
appartiendra de lui faire signer un contrat de location.
Pour ces différentes raisons, il est judicieux de faire appel à un

professionnel, spécialiste de la location meublée, touchant une
clientèle internationale particulièrement intéressée par ce type
de logements, aussi bien pour des missions professionnelles que
pour des voyages touristiques. Les professionnels de la loca-
tion meublée disposent de moyens adaptés (site internet bien
référencé, publication des annonces sur les principaux portails
immobiliers, maîtrise de nombreuses langues, etc) et d’un vrai
savoir-faire (présentation exhaustive du logement, du mobilier et
51
des équipements, qualité des photos, etc). Ils réaliseront à votre
place une pré-selection des candidats à la location et rédigeront
vos contrats de location, vous apportant ainsi gain de temps et
sécurité.
En pratique, si vous décidez de confier la mission de rechercher

un locataire à une agence immobilière spécialisée dans la loca-
tion meublée, vous devrez choisir entre le mandat simple et le
mandat exclusif.
>> Mandat simple ou mandat exclusif ?
Le mandat simple vous laisse la possibilité de trouver vous-

même un locataire et surtout de confier la location de votre bien
à plusieurs agences. L’idée est tentante, semblant judicieuse
pour optimiser vos chances de location. Cependant, si vous
choisissez de louer sur des courtes périodes, cela va nécessiter
de votre part une grande rigueur quant à la tenue du planning
de vos locations. Les agences en concurrence auront tendance
à vous pousser à louer quelles que soient la durée et la période
de location, sans avoir une vision globale de votre calendrier de
location et du taux de remplissage de votre logement. Il vous
appartiendra d’être extrêmement rigoureux et vous ne devrez
pas oublier, dès qu’un contrat de location sera conclu, d’infor-
mer toutes les agences auxquelles vous avez confié un mandat.
En revanche une agence immobilière qui détient un mandat

exclusif a la certitude de travailler en toute sécurité. Sûre des
dates de disponibilité de votre logement, c’est tout naturellement
qu’elle s’investira davantage dans la recherche d’un locataire,
ayant pour objectif d’atteindre le meilleur taux de remplissage
possible, afin de vous satisfaire au mieux.
>> Le choix d’un locataire
>> Attention aux discriminations
Vous avez le droit de choisir votre locataire sur des critères

objectifs, notamment sa solvabilité, mais votre choix ne peut en
52
aucun cas être motivé par des préjugés qui vous conduiraient à
discriminer un candidat.
Les critères prohibés sont l’origine, le sexe, la situation de

famille, l’état de grossesse, l’apparence physique, la particulière
vulnérabilité, le patronyme, le lieu de résidence, l’état de santé,
la perte d’autonomie, le handicap, les caractéristiques géné-
tiques, les mœurs, l’orientation sexuelle, l’identité de genre,
l’âge, les opinions politiques, les activités syndicales, la capacité
à s’exprimer dans une langue autre que le français, l’apparte-
nance ou la non-appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie,
une Nation, une prétendue race ou une religion déterminée1.
Toute discrimination commise à l’égard d’une personne est punie
de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende2.
>> Quels documents demander au locataire

pour justifier de sa solvabilité ?
Vous allez demander au futur locataire de vous fournir des docu-

ments pour justifier de son identité et de sa solvabilité.
Avant la Loi ALUR, le législateur était intervenu pour mettre
fin à certaines pratiques abusives dénoncées notamment par les
associations de consommateurs, en dressant une liste de docu-
ments que les bailleurs ne devaient pas demander aux candidats
locataires. Cette liste avait été largement diffusée notamment par
la HALDE (Haute Autorité de Lutte contre les Discrimination et
pour l’Égalité).
La Loi ALUR a réécrit l’Article 22-2 de la Loi du 6 juillet 1989
en prévoyant que la liste des pièces justificatives pouvant être
exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur
préalablement à l’établissement du contrat de location devait
être définie par décret en Conseil d’État, pris après avis de la
commission nationale de concertation.
C’est donc désormais un décret qui fixe la liste limitative des
pièces justificatives d’identité, de domicile, d’activité profes-
sionnelles ou encore de ressources, pouvant être demandées au
1. Article 225-1 du Code pénal.

2. Article 225-2 du Code pénal.
53
candidat à la location et à sa caution1. Cette liste de documents
est reproduite en annexe (p. 208 à 210). Les pièces produites
par le futur locataire peuvent être des copies des documents ori-
ginaux, si nécessaire traduits en langue française et les mon-
tants inscrits convertis en euros, mais les documents originaux
doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur.
Les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public,
il n’est pas possible d’y déroger sans risque de se voir appliquer
une amende administrative, prononcée par le représentant de
l’État dans le département, dont le montant ne peut être supé-
rieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour
une personne morale. Le montant de l’amende doit être propor-
tionné à la gravité des faits constatés. L’amende ne peut être
prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits.
Si ces dispositions ne concernent que la location meublée à titre de
résidence principale du locataire, il est cependant vivement recom-
mandé de s’y tenir. En agissant ainsi, vous respectez votre futur
locataire et votre relation contractuelle n’en sera que meilleure.
Bon à savoir
Avant de s’engager dans un contrat de location, il est important
de vérifier la solvabilité de son futur locataire et l’authenticité
des pièces fournies. Aujourd’hui, il est en effet très facile de
constituer de faux dossiers. Certains sites en ont fait une spé-
cialité, proposant ainsi de faux bulletins de salaire, attestations
d’employeur, contrats de travail, avis d’imposition, justificatifs
de domicile, etc.
C’est la raison pour laquelle la Direction générale des finances
publiques a mis en place un site qui permet à toute personne de
vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition qui lui est présenté.
Cet outil va vous permettre en quelques clics de vérifier l’au-
thenticité de l’avis qui vous est présenté par le candidat loca-
taire et ainsi vous éviter d’être victime de fraudes. Il vous suffit
de saisir le numéro fiscal et la référence de cet avis d’imposition
sur le site https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/
Si votre locataire est une société (personne morale), vous devrez

lui demander un extrait Kbis afin de vérifier son existence.
1. Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.

54
Regroupant l’ensemble des mentions (à jour à l’instant de sa
délivrance) portées au Registre du Commerce et des Sociétés,
l’extrait Kbis est en effet une véritable « carte d’identité » des
entreprises ; il s’agit du seul document officiel et légal attestant
de l’existence juridique d’une entreprise.
Pour une location longue, il est important, comme pour une per-
sonne physique, de vérifier la solvabilité de votre futur locataire.
Demandez-lui au moins son dernier bilan. Ce document se
décompose en deux parties : l’actif et le passif.
L’actif correspond à « ce que possède l’entreprise ». On y trouve :
• l’actif immobilisé : biens durables dont l’entreprise est pro-
priétaire et qui sont nécessaires à l’exercice de son activité
(marques, bâtiment, mobilier, matériel de bureau et informa-
tique…). Certains de ces biens subissent chaque année une
perte de valeur irréversible : c’est l’amortissement ;
• l’actif circulant : éléments qui ne restent pas durablement dans
l’entreprise (stocks, sommes d’argent dues à l’entreprise par
ses clients, les fonds disponibles en banque…).
Le passif correspond à « ce que doit l’entreprise ». On y trouve :

• les capitaux propres : les ressources propres à l’entreprise qui
lui sont affectées d’une manière durable par les associés. Ils
comprennent : le capital (apports des associés), les réserves
(partie des bénéfices de l’entreprise non distribués aux asso-
ciés), le résultat de l’exercice (différence entre les produits et
les charges de l’exercice (bénéfice ou perte) ;
• les provisions pour risques et charges (par exemple, pour faire
face au règlement d’un litige probable avec un client, ou pour
faire face à des réparations importantes) ;
• les dettes : les dettes à long terme comme les emprunts (y
compris découvert bancaire) et les dettes à court terme par
exemple envers les fournisseurs, l’État (impôts, taxes à payer),
les salariés, etc.
La lecture du bilan est importante notamment pour vérifier le
résultat de l’exercice (bénéfice ou perte) et constater son évolu-
tion par rapport à l’année précédente. Soyez également attentif
aux disponibilités et aux dettes que peut avoir la société.
55
Faites attention à la date de création de la société et à son secteur
d’activité : une société jeune peut connaître des difficultés liées
au démarrage de l’activité et avoir des problèmes de trésorerie.
Il ne faut pas hésiter à lui demander une garantie financière (cau-
tion personnelle ou caution bancaire).
Conseil pratique
N’hésitez pas à consulter gratuitement les informations disponibles
sur le site www.societe.com, vous y trouverez les renseignements
juridiques indispensables et les bilans simplifiés.
56
Partie II
Bien choisir son contrat

de location meublée
57
58
Chapitre 4
La signature du contrat de location
Pour être valable, le contrat de location meublée doit avoir reçu

le libre consentement du bailleur et du locataire. En pratique,
c’est la signature du contrat de location qui fait présumer votre
consentement et celui de votre locataire.
Il suffit pour conclure un contrat de location meublée (d’une

durée inférieure à 9 ans), que ce soit en qualité de bailleur ou de
locataire, d’avoir la capacité juridique d’accomplir un acte d’ad-
ministration1. Cependant, plusieurs hypothèses méritent d’être
d’examinées.
>> Le mineur
Un mineur non émancipé ne peut signer un contrat de location,

ni en qualité de bailleur, ni en qualité de locataire.
Si vous envisagez de louer votre logement à un étudiant, faites

très attention à sa date de naissance. En effet, s’il s’agit d’un étu-
diant mineur, le contrat doit impérativement être signé par l’un
de ses parents pour être valable (en cas de tutelle, il s’agira de la
signature de son tuteur).
1. Cass. soc. 16 mai 1961 : JCP 1961 GII, 12402.

Un acte d’administration est un acte destiné à assurer la gestion normale
et courante d’un patrimoine, sans en engager gravement l’avenir, par
opposition à un acte de disposition qui entraîne la disparition d’un élé-
ment du patrimoine.
59
>> Le majeur protégé
Le majeur protégé est celui qui est placé sous tutelle, curatelle
ou sauvegarde de justice. C’est le tuteur qui signera le contrat de
location au nom et pour le compte du majeur sous tutelle.
Les majeurs en curatelle ou sous sauvegarde de justice peuvent
signer eux-mêmes un contrat de location meublée, mais leurs
actes sont susceptibles d’être remis en cause s’il apparaît qu’ils
ont été lésés. Par exemple, si un majeur sous curatelle donne
en location un logement dont il est propriétaire à un prix trois
fois inférieur au prix du marché, le bail pourra être révisé. Il en
sera de même si un majeur sous curatelle signe, en qualité de
locataire, un bail dont le loyer est trois fois supérieur au prix du
marché.
>> Les personnes mariées
Si les époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens,

chacun peut donner seul en location meublée un logement qui
lui appartient. Si le bien appartient aux deux époux (il s’agit
alors d’une indivision), il faudra l’accord des deux.
Lorsque les époux sont mariés sous le régime de la commu-
nauté légale, ils ont chacun la possibilité de donner en location
meublée un logement dépendant de la communauté (à condition
toutefois que la durée du bail ne dépasse pas neuf ans).
Attention, si le logement donné en location est le logement de la
famille, l’accord des deux époux est indispensable, quel que soit
le régime matrimonial1.
Chacun des époux peut signer en qualité de locataire un contrat

de location meublée. Il pourra également y mettre fin tout seul,
à condition toutefois que ce logement meublé ne constitue pas le
logement de la famille. Si tel est le cas, il devra obtenir l’accord
de son conjoint.
Il faut également savoir que lorsqu’un locataire est marié, et
que le logement sert à l’habitation des deux époux, son conjoint
1. Article 215 alinéa 3 du Code civil.

60
est légalement co-titulaire du bail et donc tenu au paiement du
loyer1. Il en est de même lorsque le logement sert à l’habitation
de deux personnes liées par un pacte civil de solidarité, dès lors
qu’ils demandent conjointement la cotitularité du bail.
Du fait de cette cotitularité, en cas d’impayé, vous pourrez pour-
suivre l’époux ou le partenaire qui n’a pas signé le contrat de
location.
>> Le logement en indivision
La location meublée d’un logement détenu en indivision néces-

site le consentement des indivisaires titulaires d’au moins deux
tiers des droits indivis2. Ces indivisaires doivent ensuite infor-
mer les autres indivisaires de leur décision, à défaut elle leur est
inopposable.
• Un appartement sur la Côte d’Azur est en indivision entre

3 enfants suite au décès de leurs parents, chaque enfant étant
propriétaire à concurrence d’1/3. Un contrat de location
meublée pourra valablement être signé par seulement 2 des
enfants puisqu’ils détiennent 2/3 des droits indivis.
• Des concubins ont acheté un appartement ensemble dans les Exemples
proportions suivantes : Monsieur 70 % et Madame 30 %. Mon-

sieur pourra seul consentir un contrat de location meublée,
à condition d’en informer Madame. En revanche, s’ils sont
propriétaires à concurrence de 50 % chacun, ils doivent tous
les deux signer le contrat de location pour qu’il soit valable.
Bien sûr, un mandat (procuration) peut être donné par l’un des
indivisaires à l’autre, prévoyant expressément la possibilité de
louer le logement meublé.
1. Article 1751 du Code civil.

2. Article 815-3 du Code civil.
61
>> Le logement est en copropriété
Le propriétaire d’un logement dépendant d’une copropriété peut

sans l’accord des autres copropriétaires, procéder à une location
en meublé, à moins que le règlement de copropriété n’interdise
ce type de location. Une telle interdiction ne sera valable que si
elle est justifiée par la destination de l’immeuble, c’est-à-dire
l’usage auquel il est réservé (voir p. 24 à 25).
>> Le bailleur est usufruitier
La propriété d’un logement peut faire l’objet d’un démembre-

ment, l’usufruit appartenant à une personne, la nue-propriété à
une autre. Dans cette hypothèse, c’est l’usufruitier qui a la capa-
cité pour signer les contrats de location.
Il existe cependant une limite, qui trouve rarement à s’appli-
quer pour les locations meublées : la durée du contrat ne doit
pas excéder neuf ans1 et les dispositions tendant à protéger le
nu- propriétaire sont applicables :
• les baux consentis pour une durée supérieure à neuf ans sont
fictivement découpés en périodes de neuf ans ; à la cessation
de l’usufruit, le bail n’est opposable au nu-propriétaire que
pour la durée restant à courir jusqu’à la fin de la période de
neuf ans en cours ;
• les baux d’une durée inférieure à neuf ans passés ou renou-
velés plus de deux ans avant l’expiration du bail sont inop-
posables au nu-propriétaire à moins que leur exécution n’ait
commencé avant la cessation de l’usufruit.

62
>> Les personnes morales (sociétés, associations…)
Lorsque l’un des contractants est une personne morale, le contrat

de location doit être signé par le représentant légal de cette per-
sonne morale ou par une personne habilitée par les statuts ou
une décision d’assemblée générale.
>> Intervention d’un mandataire

Lorsque un mandataire intervient, il doit avoir reçu mandat
exprès de signer le contrat de location meublée au nom et pour
le compte de la partie qu’il représente.
Côté bailleur qui doit signer le contrat ?

Mineur Parents ou tuteur
Époux Bien propre : l’époux propriétaire Bien
commun : l’un des époux Logement de la
famille :
l’accord des 2 époux est indispensable
Indivisaires Indivisaires titulaires d’au moins deux
tiers des droits indivis
Usufruitier/nu-propriétaire L’usufruitier
Personne morale Représentant légal ou personne habilitée
Côté locataire : qui doit signer le contrat ?
Mineur Parents ou tuteur
Époux Les 2 époux ou l’un des 2 avec
information du bailleur
Personne morale Représentant légal ou personne habilitée
63
Chapitre 5
La location meublée à titre
de résidence principale du locataire
Pendant longtemps la location meublée n’a été régie que par la

libre convention des parties et par le Code civil, c’est dire que le
bailleur et le locataire pouvaient librement décider du contenu
de leur contrat de location.
À partir de 2005, si le logement loué constituait la résidence

principale du locataire, quelques dispositions impératives, codi-
fiées à l’Article L 632-1 du Code de la construction et de l’habi-
tation1, devaient être respectées.
Désormais, la location meublée à titre de résidence principale du

locataire est intégrée dans la Loi du 6 juillet 1989, faisant l’objet
du titre I bis, Articles 25-3 et suivants.
>> La notion de résidence principale du locataire
La résidence principale est entendue comme le logement

occupé au moins huit mois par an par le locataire, sauf
obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force
majeure. C’est là que le locataire réside habituellement et effec-
tivement avec sa famille et où se situe le centre de ses intérêts
professionnels et matériels.
La jurisprudence avait eu l’occasion de dégager un certain nombre

d’indices afin de déterminer s’il s’agissait ou non de la résidence
principale du locataire : la durée effective d’occupation du logement,
1. La Loi MOLLE du 25 mars 2009 a affirmé le caractère d’ordre public

du régime juridique de la location meublée telle que définie à l’Ar-
ticle L. 632-1 du CCH.
64
les attaches familiales, le lieu d’exercice de la profession, le lieu de
paiement de l’impôt sur le revenu, etc. Finalement, le législateur
n’en a retenu qu’un : la durée d’occupation du logement.
>> Durée et contenu du contrat-type
Le contrat de location doit obligatoirement être établi par écrit

pour une durée d’au moins un an et tacitement renouvelable
pour une durée d’un an1. Un contrat type, reproduit en annexe,
a été défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la
Commission nationale de concertation2.
Cette durée minimale d’un an peut-être réduite lorsque la loca-

tion est consentie à un étudiant. Dans cette hypothèse la durée
du contrat peut être de 9 mois et la clause de reconduction tacite
est inapplicable. Cela signifie que le bail prend fin de plein droit
au terme fixé.
Vous devrez établir le contrat en autant d’originaux qu’il y a de par-

ties, soit un exemplaire pour vous, un pour le locataire ou chaque
colocataire, plus un exemplaire destiné à une éventuelle caution.
Chacun de vous devra parapher toutes les pages et apposer sa
signature sur la dernière. De plus, il vous faudra indiquer le total
des mots ou lignes rayés comme nuls en dernière page, ainsi que
le nombre total d’originaux établis.
>> Comparution des parties
L’indication de vos nom, prénom et adresse, et éventuellement

ceux de votre mandataire, est indispensable afin de permettre à
votre locataire de vous adresser un courrier si cela est n écessaire,
par exemple pour vous signaler certaines nuisances ou vous
demander de procéder à certaines réparations, ou encore pour
vous donner son congé.
1. Article 25-7 de la Loi du 6 juillet 1989.

2. Décret no 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location
de logement à usage de résidence principale.
65
Si le logement est en indivision, vous devrez indiquer les noms
et adresses de chacun des indivisaires.
Il faut également préciser les nom, prénom et adresse de votre

locataire et bien spécifier si le logement loué va constituer ou
non sa résidence principale.
S’il y a plusieurs locataires, il s’agit d’une colocation (voir p. 81)

sauf s’il s’agit d’un coupe marié ou pacsé. Vous indiquerez les
noms, prénoms et adresses de chacun d’eux. Il faudra préciser
qu’ils sont indivisiblement et solidairement tenus des obligations
du contrat. Si l’un des locataires ne paye pas son loyer, vous pour-
rez exiger le paiement des autres locataires. En cas de congé de
l’un des colocataires, la solidarité est limitée dans le temps.
Si le logement sert d’habitation à des époux, ils seront co-titulaires

du bail, quel que soit leur régime matrimonial et même si le contrat
de location a été conclu avant le mariage1. En matière d’impayés,
cette cotitularité vous permettra d’agir contre l’un et l’autre des
époux et ceci jusqu’à la transcription d’un jugement de divorce et
alors même que l’un des époux aurait quitté le domicile2.
Il n’est pas rare qu’une personne mariée qui se sépare de son

conjoint cherche un logement meublé. Dans la mesure où ce
logement ne servira pas à l’habitation des époux, vous ne pour-
rez pas poursuivre le conjoint en paiement des loyers, à moins
qu’il ne signe le bail ou se porte caution.
>> Désignation, surface du logement

et autres mentions obligatoires
Dans le contrat, après avoir indiqué les nom et domicile du bail-

leur et éventuellement ceux de son mandataire, ainsi que le nom
du locataire, il faut préciser :

2. Cass. 2e civ, 3 octobre 1990, Office public d’habitations à loyer modéré
de la ville de Paris c/ Mme Y : Bull. Civ. II, n° 117.
66
• l’adresse exacte de la location meublée, cette indication devant
être la plus complète possible : adresse, bâtiment, étage, situa-
tion du logement à l’étage ;
• la nature du logement et sa description succincte, ainsi que sa
surface habitable ;
• les parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage
commun, ainsi que les équipements d’accès aux technologies
de l’information et de la communication ;
• la date de prise d’effet du bail et sa durée ;
• le montant du loyer, ainsi que les modalités de paiement et de
révision éventuelle ;
• le loyer de référence et le loyer de référence majoré si le loge-
ment se situe dans une commune concernée par l’encadre-
ment des loyers ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué
au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le loge-
ment depuis moins de dix-huit mois ;
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement
depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier
renouvellement du bail ;
• le montant du dépôt de garantie.
Bon à savoir
Si la surface habitable du logement loué, les loyers de référence
ou encore le dernier loyer acquitté par le précédent locataire
ne sont pas précisés dans le contrat de location, le locataire
peut, dans un délai d’un mois à compter de sa prise d’effet,
mettre en demeure son bailleur d’ajouter ces informations. Si
le bailleur ne répond pas dans le délai d’un mois ou refuse de le
faire, le locataire peut alors saisir, dans les trois mois de la mise
en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir éventuel-
lement la diminution de son loyer.
>> Le loyer et les charges
Sous réserve de l’application des dispositions relatives à l’encadre-

ment des loyers, le loyer initial est librement fixé entre les parties.
Le contrat peut prévoir la révision du loyer. Dans ce cas, celle-ci inter-
vient chaque année à la date convenue entre vous et votre locataire
67
ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation
qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence
des loyers (IRL) publiée sur le site internet de l’Insee.
>> L’encadrement des loyers
Dans toutes les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habi

tants, la Loi ALUR a prévu l’encadrement des loyers, aujourd’hui
cette mesure n’est appliquée dans aucune a gglomération.
Le représentant de l’État dans le département fixe chaque année,
par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré
et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par
secteur géographique. Le loyer de référence des meublés doit
être établi en majorant ceux établis pour la location vide. Cette
majoration doit être déterminée à partir des écarts constatés par
l’observatoire local des loyers entre location vide et meublée.
Un décret du 10 juin 2015 est venu préciser les modalités de
mise en œuvre de l’encadrement des loyers1. Les loyers de réfé-
rence sont définis en fonction d’au moins 4 critères :
• l’époque de construction de l’immeuble,
• le nombre de pièces principales,
• le type de location : meublée ou non meublée,
• le secteur géographique.
À Paris l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Aggloméra-

tion Parisienne) ne disposant que de très peu de références en
meublé, dans son premier arrêté, le Préfet avait pris un pourcen-
tage d’augmentation arbitraire de 11 %, quelque soit le type de
logement ou la situation géographique.
Bon à savoir
L’encadrement des loyers, qui avait été mis en place à Paris dès
2015 et à Lille en 2017, n’est plus effectif. En effet, les tribu-
naux administratifs de Lille et de Paris ont prononcé l’annulation
des arrêtés préfectoraux qui fixaient les loyers de référence.
1. Décret no 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en oeuvre

du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’an-
nexe à l’Article R.* 366-5 du code de la construction et de l’habitation.
68
Les tribunaux ont en effet considéré que le dispositif d’enca-
drement des loyers ne pouvait pas être appliqué dans les seules
communes de Paris ou de Lille mais devait concerner toutes
les communes des agglomérations parisienne et lilloise. Le
Gouvernement a déclaré avoir fait appel de ces décisions.
Par ailleurs, le projet de loi ELAN revient sur l’encadrement des
loyers en supprimant le dispositif actuel au profit d’une expéri-
mentation, dans les communes qui le souhaitent, pouvant être
menée dans les cinq ans qui suivent l’adoption de la loi.
>> Le complément de loyer
Un complément de loyer peut être appliqué à tout logement qui

présente des caractéristiques déterminantes pour la fixation du
loyer qui ne sont pas prises en compte dans le loyer de référence.
On peut penser qu’un propriétaire louant un appartement avec
une jolie vue, en étage élevé, ou encore en parfait état avec un très
bon niveau de confort, peut demander un complément de loyer.
En effet, le loyer de référence est le même que le logement soit
refait à neuf ou avec des peintures en mauvais état et des pièces
d’eau vétustes. De même, le loyer de référence est identique
pour un appartement au rez-de chaussée ou au 6e étage avec
ascenseur ou encore pour un logement disposant ou non d’une
terrasse, d’une grande mezzanine, etc.
Dans le cadre d’une location meublée, ce complément de loyer
peut également être mis en place pour tenir compte des équipe-
ments et des services proposés1.
En revanche, une fois le contrat signé, ce complément peut être
remis en cause et contesté pendant trois mois par le locataire
devant la commission départementale de conciliation.
>> Les charges
Le montant des charges en sus du loyer doit être précisé.

Cependant, vous avez le choix entre une provision sur charges
ou l’établissement d’un forfait qui ne peut donner lieu à complé-
ment ou à régularisation.
1. Article 25-9 de la Loi du 6 juillet 1989.

69
Ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au
regard des charges réelles. Le montant du forfait peut être révisé
chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
>> L’encadrement des loyers à la relocation

en « zones tendues »
Dans les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habi-

tants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la
demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’ac-
cès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, un décret1
fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers
des logements, nus ou meublés, en cas de relocation ou de
renouvellement du bail2 .
Les logements faisant l’objet d’une première location ou ceux

inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ne sont
pas concernés par ce texte.
Le principe énoncé par le décret est simple : le nouveau loyer
ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire,
il peut simplement être révisé en fonction de l’IRL (sauf si une
révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la
conclusion du nouveau contrat de location).
Il existe cependant quelques dérogations dans le cas d’un nou-
veau bail :
1°) Si vous avez réalisé, depuis la conclusion du précédent bail,
des travaux d’amélioration ou de mise en conformité sur les par-
ties privatives ou sur les parties communes pour un montant au
moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du
loyer annuel peut atteindre 15 % du coût réel des travaux TTC ;
2°) Lorsque le loyer versé par votre précédent locataire était mani-
festement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer peut corres-
pondre à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer
« normal » (déterminé par référence aux loyers habituellement
1. Décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l’évolution de certains

loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de
bail, pris en application de l’Article 18 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
2. Les 28 agglomérations concernées sont listées par le décret n° 2013-392
du 10 mai 2013.
70
constatés dans le voisinage pour des logements comparables) et le
loyer versé par le précédent locataire. Par exemple, si le logement
était loué 500 €/mois alors que sa valeur locative sur le marché
serait de 1 000 €/mois, ce logement peut être reloué 750 €/mois.
3°) Si le logement a fait l’objet depuis moins de six mois de
travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière
année de loyer, le nouveau loyer est fixé librement.
>> Les garanties du bailleur
Afin de vous garantir contre les risques de dégradations et

d’impayés, il est utile de prévoir dans le contrat, d’une part, le
versement d’un dépôt de garantie et, d’autre part, le cautionne-
ment de votre locataire.
>> Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais il est important

de le prévoir afin de vous protéger contre une carence éventuelle
de votre locataire : réparations locatives lui incombant mais
qu’il n’aurait pas fait exécuter avant son départ, dégradations du
mobilier, non-paiement des loyers, etc.
• Montant
Le montant du dépôt de garantie que vous pouvez exiger est
limité à deux mois de loyer en principal, contre un seul en
location vide. Cette différence est justifiée puisque le dépôt de
garantie sert également à couvrir les éventuelles dégradations du
mobilier et des équipements fournis avec le logement.
Le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts, vous en êtes
le dépositaire pendant toute la durée du bail.
Attention un dépôt de garantie ne peut pas être prévu lorsque le
loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux
mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement
mensuel du loyer, vous pouvez exiger un dépôt de garantie.
Le montant du dépôt de garantie ne doit faire l’objet d’aucune
révision durant l’exécution du contrat de location, éventuelle-
ment renouvelé.
71
• Et si le locataire s’acquitte du dépôt de garantie par chèque ?
Si votre locataire vous remet un chèque, il est nécessaire de l’en-
caisser rapidement. Vous pourriez en effet avoir la d ésagréable
surprise, une fois la location terminée, de constater que le chèque
qui vous a été remis est sans provision. Vous rencontrerez alors
certainement des difficultés pour obtenir la réparation financière
des dégradations commises par le locataire et constatées sur
l’état des lieux de sortie.
En pratique, pour les locations de courte durée, les locataires
reprochent parfois à leurs bailleurs d’avoir encaissé le chèque
correspondant au dépôt de garantie. Il faut savoir que ce chèque
remis par le locataire ne correspond pas à la notion de « chèque
de garantie », qui n’existe pas en droit français, même si cela
est pratiqué par les loueurs d’objets mobiliers qui gardent les
chèques et les restituent après retour du matériel.
Enfin, la durée de validité d’un chèque est de 1 an et 8 jours
pour les chèques bancaires, 1 an pour les chèques postaux. Passé
ce délai de validité, la banque doit rejeter le chèque, même si la
provision existe. Ainsi, pour des locations d’une durée de 1 an
et plus, si vous n’encaissez pas le chèque, celui-ci ne sera plus
valable au moment de la sortie des lieux (sauf en cas de résilia-
tion anticipée du contrat de location).
Par ailleurs, le Code monétaire et financier prévoit qu’il n’est

admis d’opposition au paiement par chèque qu’en cas de perte,
de vol ou d’utilisation frauduleuse du chèque, de redressement
ou de liquidation judiciaires du porteur. Si votre locataire fait
opposition au chèque qu’il vous a remis, le juge des référés
devra, sur votre demande, ordonner la main-levée de l’opposi-
tion et le paiement.
Bon à savoir
Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le locataire
pour payer ses derniers mois de loyers. Dans une telle hypo-
thèse, vous devez le mettre en demeure de régler son loyer
(voir infra p. 121 ).
72
• Délai de restitution
Vous devrez restituer le dépôt de garantie à votre locataire dans un
délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés,
déduction faite, s’il y a lieu, des sommes qui vous sont dues ou dont
vous pourriez être tenu responsable aux lieu et place du locataire
(eau, téléphone…) ainsi que de la valeur des dégradations autres
que celles dues à l’usure normale du logement ou du mobilier.
Le délai de restitution est réduit à un mois lorsque l’état des
lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Il est absolument indispensable d’indiquer précisément les
dégradations, heures de ménage nécessaires, relevés de comp-
teurs, etc., sur l’état des lieux de sortie établi contradictoirement
et signé par vous et votre locataire. À défaut d’indication sur
l’état des lieux, vous aurez du mal à prouver que les dégrada-
tions sont le fait du locataire et vous ne serez pas en droit d’ef-
fectuer une retenue sur le dépôt de garantie.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif,

vous pouvez procéder à un arrêté des comptes provisoire et pou-
vez, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne
pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à
l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation
définitive et la restitution du solde sont effectuées dans le mois
qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Toutefois, vous pouvez convenir avec votre locataire de solder
immédiatement l’ensemble des comptes.
À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garan-
tie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 %
du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle
commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque
l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’ab-
sence de transmission par votre locataire de l’adresse de son
nouveau domicile.
>> Que faire si le locataire part sans signer l’état

des lieux de sortie ?
Il faut apporter la preuve que les dégradations sont le fait du

locataire sortant. Si elles sont peu importantes, il faudra adresser
73
immédiatement un courrier recommandé au locataire avec l’état
des lieux de sortie établi unilatéralement afin de justifier des
retenues effectuées sur le dépôt de garantie. Si les dégradations
sont très importantes il sera utile de faire établir un constat par
un huissier de justice juste après le départ du locataire.
Concernant le montant retenu, le locataire peut vous demander

des justificatifs, il est donc important que vous conserviez les
factures ou devis. Il vous incombe en effet de rapporter la preuve
que la déduction que vous opérez est justifiée. En revanche, vous
n’avez nullement l’obligation d’effectuer réellement les répara-
tions ou de remplacer l’objet détérioré.
Il faut bien sûr que vous teniez compte de la vétusté du bien.

Celle-ci a été récemment définie par décret comme l’état d’usure
ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal
des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le
logement1.
Vous pouvez décider, dès la signature du bail, de vous référer à
l’une des grilles de vetusté négociées, notamment dans le sec-
teur HLM. Ces grilles défininissent, pour les principaux maté-
riaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique
et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels pour tenir
compte de leur usure.
Cependant ces grilles de vétusté existantes concernent presque

exclusivement l’immobilier et ne sont donc pas adaptées à la loca-
tion meublée. Elles ne vous aideront pas à déterminer la vetusté
d’une table, d’un four à micro-ondes ou d’un salon en cuir.
À titre indicatif vous pouvez vous aider de la grille de vetusté

et des explications p. 87. Dans le cadre d’un contrat à titre de
résidence principale du locataire, un telle grille n’aura aucune
valeur mais pourra servir de base de discussion en cas de litige
notamment sur le mobilier.
1. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement

de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués
à usage de résidence principale.
74
>> Cautionnement
La personne qui se porte caution s’engage à payer au lieu et

place du locataire, en cas de défaillance de ce dernier.
Si le cautionnement est simple, vous devrez d’abord poursuivre
le locataire avant de vous adresser à la caution : il s’agit du
« bénéfice de discussion ».
Si plusieurs personnes se portent caution pour le locataire, vous
ne pourrez appeler chaque caution que pour sa part, et ne pour-
rez en conséquence demander à l’une des cautions de payer l’in-
tégralité de la somme qui vous est due par le locataire : il s’agit
du « bénéfice de division ».
En revanche, si le cautionnement est solidaire, le locataire et

celui qui se porte caution seront engagés de la même manière.
En cas de non-paiement des loyers, vous pourrez vous adres-
ser directement à la caution, même si le locataire est solvable.
De plus, si plusieurs personnes se sont portées caution, vous
pourrez demander à l’une d’entre elles de régler l’intégralité
des sommes dues. Finalement, lorsque le cautionnement est
solidaire, il y a renonciation aux bénéfices de discussion et
de division.
Si vous avez souscrit une assurance garantissant les obligations

locatives du locataire (assurance loyers impayés) il vous est
interdit de demander un cautionnement1, sauf en cas de loge-
ment loué à un étudiant ou un apprenti.
L’engagement de la caution est un engagement lourd de consé-

quence, qui fait l’objet d’un formalisme légal très important.
La personne qui se porte caution doit faire précéder sa signature
de la reproduction manuscrite d’une formule indiquant :
• le montant du loyer,
1. L’Article 55 de la Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour

le logement et la lutte contre les exclusions ajoute à l’Article 22-1 de la
Loi du 6 juillet 1989 un principe général d’interdiction : « Le cautionne-
ment ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance
garantissant les obligations locatives du locataire,sauf en cas de logement
loué à un étudiant ou un apprenti ».
75
• les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de
location,
• de façon explicite et non équivoque la connaissance que la
caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle
contracte,
• une partie de l’Article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989.
Vous devrez remettre à la caution un exemplaire du contrat de
location.
Toutes ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cau-
tionnement.
>> Les clauses particulières
>> Clauses pénales interdites
Il vous est interdit de prévoir par avance des pénalités si le loca-

taire ne respecte pas le contrat, notamment s’il paye le loyer en
retard, en revanche, des pénalités à votre charge sont prévues si
vous tardez à restituer son dépôt de garantie au locataire1.
>> Clause résolutoire
La clause résolutoire est celle qui prévoit qu’en cas de manque-

ment de l’une des parties à ses obligations, le contrat sera résilié
à la demande de l’autre partie.
Dans le cadre d’une location meublée à titre de résidence princi-
pale du locataire, la clause résolutoire n’est valable que pour un
nombre limité d’infraction :
• le non-paiement du loyer, des charges,
• le non versement du dépôt de garantie,
• la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
• le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux
loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une
décision de justice passée en force de chose jugée.
1. Article 4 j) de la Loi du 6 juillet 1989.

76
>> Assurance obligatoire
Le locataire est légalement tenu de s’assurer contre les risques

dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors
de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bail-
leur. La justification de cette assurance résulte de la remise au
bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
>> Les clauses réputées non écrites
L’Article 4 de la Loi du 6 juillet 1989 ci-après reproduit est applicable

à la location meublée à titre de résidence principale du locataire.
Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location
du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de
deux heures les jours ouvrables ;
b) Par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance
auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de
prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou
la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou
à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la
limite cessible ;
e) Qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas
de dégradation d’un élément commun de la chose louée ;
f) Par laquelle le locataire s’engage par avance à des rembour-
sements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le
bailleur au titre des réparations locatives ;
g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas
d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre
que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garan-
tie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou
le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux
loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une déci-
sion de justice passée en force de chose jugée ;
h) Qui autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans
contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat ;
77
i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des péna-
lités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou
d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
j) Qui interdit au locataire l’exercice d’une activité politique,
syndicale, associative ou confessionnelle ;
k) Qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de
sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de
justice dans le cas prévu par l’Article 3-2 ;
l) Qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction
pour une durée inférieure à celle prévue à l’Article 10 ;
m) Qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du
bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité ;
n) Qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant
pas habituellement avec lui ;
o) Qui impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans
les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux
Articles 5 et 22 ;
p) Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expé-
dition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des
sommes versées au titre des dépens et de l’Article 700 du code
de procédure civile ;
q) Qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable
des dégradations constatées dans le logement ;
r) Qui interdit au locataire de demander une indemnité au bail-
leur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supé-
rieure à vingt et un jours ;
s) Qui permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit
du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insuscep-
tible d’appel ;
t) Qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer
pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la
location d’équipements.
>> Modifications des conditions du contrat
Si vous souhaitez, à l’expiration du contrat, en modifier les

conditions, vous devez en informer votre locataire avec un préa-
vis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions,
le contrat est renouvelé pour un an.
78
Aucune disposition ne prévoit ce qu’il advient si le locataire
n’accepte pas les nouvelles conditions proposées. Le bail sera-
t-il ou non renouvelé aux conditions antérieures ? Il faudra être
attentif à la jurisprudence sur ce point.
>> Fin et modalités de résiliation du contrat
>> Congé par le bailleur
• Durée du préavis
Si vous ne souhaitez pas renouveler le contrat, vous devez en
informer votre locataire en respectant un préavis de trois mois.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout
titre d’occupation du logement loué.
• Motifs de congé
Il vous faut motiver votre refus de renouvellement du bail soit
par votre décision de reprendre ou de vendre le logement, soit
par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par
le locataire de l’une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé que vous délivrez doit indiquer
le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du
bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant
entre vous et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être
que vous-même, votre conjoint, votre partenaire auquel vous
êtes lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date
du congé, votre concubin notoire depuis au moins un an à
la date du congé, vos ascendants, vos descendants ou ceux
de votre conjoint, de votre partenaire ou de votre concubin
notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier

la réalité du motif du congé et le respect des obligations ainsi
prévues. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la
non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des élé-
ments sérieux et légitimes.
79
• Forme du congé
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court
à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de
la signification de l’acte d’huissier.
Depuis la Loi Macron pour la croissance, l’activité et l’égalité
des chances économiques1 le congé délivré dans le cadre d’une
location meublée peut désormais être remis en mains propre
contre récépissé ou émargement, comme dans le cadre d’une
location vide. Il était en effet incohérent que les modalités de
délivrance de congé soient plus strictes en meublé qu’en vide.
• Paiement du loyer pendant le préavis

Pendant le délai de préavis, votre locataire n’est redevable du
loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement
les lieux dans la mesure où c’est vous qui lui avez notifié le congé.
• Protection des locataires de plus de 65 ans

Vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire si celui-ci est
âgé de plus de 65 ans à la date d’expiration du bail et qu’il dis-
pose de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources
applicable pour l’attribution des logements conventionnés, à
moins de lui proposer un logement à proximité correspondant
à ses besoins et à ses possibilités2. Ces dispositions protectrices
sont également applicables lorsque le locataire a à sa charge
une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le
logement, si le montant cumulé de leurs ressources annuelles est
inférieur au plafond de ressources applicable pour l’attribution
des logements conventionnés.
Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables si vous êtes

vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources annuelles
sont inférieures au plafond de ressources mentionné ci-dessus.
1. Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité

des chances économiques.
2. Limites géographiques prévues à l’Article 13 bis de la Loi n° 48-1360 du
1er septembre 1948.
80
L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et le vôtre sont
appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de vos
ressources respectives est apprécié à la date de notification du
congé.
• Congé frauduleux
Le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa
décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une
amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 €
pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne
morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité
des faits constatés.
Bon à savoir
Lorsque les locataires sont mariés et que le logement loué
meublé constitue leur habitation principale, le congé doit être
donné à chacun des deux époux. Il devra donc faire l’objet de
deux lettres distinctes.
>> Congé par le locataire
De son côté le locataire peut résilier le contrat à tout moment

sous réserve de respecter un préavis d’un mois. Cette résiliation
est possible dès la première année de location et non pas seule-
ment lors du bail renouvelé1.
Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’in-
tégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a
notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin
du préavis par un autre locataire avec votre accord.
>> Cas de colocation
La colocation est définie comme « la location d’un même loge-

ment par plusieurs locataires, constituant leur résidence princi-
pale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de
1. Cass. 3 civ. 6 avril 2005 n° 04-11.374, Gigot c/SCI SN : RJDA 8-9/05 n°945.
81
plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’excep-
tion de la location consentie exclusivement à des époux ou à des
partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la
conclusion initiale du contrat. »
Cette définition est large, il y a désormais colocation dès que le
logement est loué à plus d’une personne, sauf pour les couples
mariés et pacsés.
Vous avez le choix de signer autant de contrats de location qu’il

y a de colocataires. Dans cette hypothèse, il vous faudra préciser
la pièce dont le colocataire aura la jouissance exclusive et les
pièces communes (cuisine, salle de bains, lingerie, etc.). Chacun
d’eux ne sera redevable que du paiement du loyer indiqué dans
son bail. Et en cas de congé d’un des colocataires, vous devrez
lui restituer son dépôt de garantie dans les délais prévus suite à
sa sortie des lieux. Vous pouvez également choisir de signer un
seul et même bail avec l’ensemble des colocataires. Cette solu-
tion est généralement la plus simple et vous permet de prévoir
une clause de solidarité.
L’Article 8-1 de la Loi du 6 juillet 1989 aménage la solidarité
des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l’un
d’entre eux.
>> Limitation dans le temps de la solidarité

du colocataire et de sa caution
En cas de congé, le locataire sortant sera solidaire avec les loca-

taires restants :
• jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure
au bail ;
• jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet
du congé dans le cas contraire.
La clause de solidarité ne peut donc plus stipuler que le locataire

sortant restera solidaire jusqu’au terme du bail au cours duquel
il a donné congé.
L’acte de cautionnement doit nécessairement identifier, sous

peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à
82
l’engagement de la caution. Même si une personne se porte
caution pour tous les colocataires, l’acte de cautionnement doit
impérativement préciser le colocataire dont le congé mettra un
terme à ses engagements.
Il ne semble pas possible d’identifier dans un seul et même acte
de cautionnement plusieurs locataires dont le congé mettra fin à
l’engagement de la caution. Dans cette hypothèse, la personne
qui se porte caution pour l’ensemble des colocataires doit donc
établir un acte de cautionnement pour chacun d’entre eux, ce qui
s’avère fastidieux en pratique.
Bon à savoir
En cas de colocation, vous devez notifier le congé à chacun
des colocataires : vous devrez donc adresser autant de lettres
recommandées qu’il y a de colocataires.
83
Chapitre 6
La location meublée temporaire
Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du

locataire, la location n’est régie que par la volonté des parties et
à défaut par les dispositions du Code civil (Article 1714 à 1762).
Si votre locataire est une société, vous vous trouverez dans cette
situation, même si le logement constitue la résidence principale
de la personne logée par cette société.
Notez que si vous louez votre logement uniquement sur des
courtes périodes, à des touristes ou vacanciers, vous pouvez
conclure un contrat de location meublée saisonnière et, dans ce
cas, vous devrez respecter quelques règles, notamment remettre
un descriptif complet et précis des lieux loués et de leur envi-
ronnement et le contrat devra contenir certaines informations
obligatoires (voir infra les spécificités du contrat de location
meublée saisonnière p. 96).
>> Forme du contrat
Le bail peut-être écrit ou verbal. Il pourrait aussi résulter d’un

échange de lettres entre le bailleur et le locataire qui vaudraient
contrat dès lors qu’elles seraient suffisamment précises et
explicites. Cependant il est évidemment préférable d’établir un
bail écrit.
Il n’y a pas d’obligation légale d’indiquer la superficie habitable

du logement dans le contrat de location meublée.
84
>> Durée
Vous pouvez fixer librement la durée du bail, sous réserve de

l’interdiction des baux perpétuels. Il vous appartient donc de
vous mettre d’accord à ce sujet avec le locataire et de préciser
dans le contrat sa date de prise d’effet.
En cas de silence du contrat de location sur sa durée, le Code

civil1 prévoit que « Le bail est censé fait à l’année, quand il est
fait tant par an, au mois quand il est fait tant par mois, au jour
quand il est fait tant par jour. Si rien ne constate que le bail soit
fait tant par an, par mois ou par jour, la location est censée faite
suivant l’usage des lieux. » Dans ce dernier cas il y a lieu de se
renseigner auprès de la mairie ou du tribunal d’instance du lieu
de situation de l’immeuble.
Le montant du loyer de la location meublée est fixé de façon

entièrement libre.
Il faut indiquer si ce montant s’entend sans les charges ou toutes
charges comprises et si le loyer est payable d’avance ou à terme
échu, car le Code civil est muet sur ce point.
S’il s’agit d’un bail de longue durée ou reconductible par tacite
reconduction, il est judicieux de prévoir une clause d’indexa-
tion. Pour éviter tout problème, la clause devra préciser à quelle
date se produira l’augmentation du loyer en fonction de la varia-
tion de l’indice choisi. Le plus simple est de retenir la date anni-
versaire de la conclusion du contrat ou de sa prise d’effet.
En sus du loyer, lorsque celui-ci n’est pas prévu « toutes charges

comprises », le contrat de location devra préciser les charges et
taxes récupérables sur le locataire. Bien sûr, il est possible de
se référer à la liste des charges récupérables fixée par le décret
n° 87-713 du 26 août 1987. N’oubliez pas alors d’annexer ce
décret à votre contrat pour éviter toute contestation ultérieure.

85
>> Les garanties du bailleur
>> Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais il est important

de le prévoir afin de vous protéger contre une carence éventuelle
du locataire : réparations locatives lui incombant mais qu’il n’au-
rait pas fait exécuter avant son départ, dégradations du mobilier,
non-paiement des loyers, etc.
Dans le cadre d’une location meublée soumise au Code civil,
aucune disposition législative n’impose un montant maximum
pour le dépôt de garantie. Il est fixé librement entre les parties.
En pratique, il est souvent versé un dépôt de garantie correspon-
dant à un ou deux mois de loyer.
Le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts, vous en êtes

le dépositaire pendant toute la durée du bail.
Si votre locataire s’acquitte du dépôt de garantie par chèque ou
bien s’il part sans signer l’état des lieux de sortie, reportez vous
aux pages 71 à 74.
Bon à savoir
Le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le locataire
pour payer ses derniers mois de loyers. Dans une telle hypo-
thèse, vous devez le mettre en demeure de régler son loyer
(voir infra p. 121 ).
Vous devrez restituer le dépôt de garantie à votre locataire en

fin de bail ou dans le délai fixé au contrat, déduction faite, s’il
y a lieu, des sommes qui vous sont dues ou dont vous pourriez
être tenu responsable aux lieu et place de votre locataire (eau,
téléphone …) ainsi que de la valeur des dégradations autres que
celles dues à l’usure normale du logement ou du mobilier.
Concernant le montant retenu, le locataire peut vous demander
les justificatifs. Vous devez être en mesure de rapporter la preuve
que la déduction est justifiée, mais vous n’avez nullement l’obli-
gation d’effectuer réellement les réparations ou de remplacer
l’objet détérioré. Vous devez tenir compte de la vétusté du bien
86
et pouvez annexer au contrat de location la grille de vétusté de
votre choix, adaptée en fonction de la qualité des équipements.
Grille de vétusté
Durée Taux Valeur
Franchise
de vie de vétusté résiduelle
Électroménager 1 an 5 20 % 20 %
Hi-fi 1 an 5 20 % 15 %
Mobilier 1 an 10 10 % 20 %
Linge de maison 6 mois 5 20 % 10 %
Salon en cuir 1 an 12 8,33 % 15 %
Papier peint/peinture 1 an 6 16,67 % 10 %
Moquette 1 an 5 20 % 10 %
Parquet/carrelage 5 ans 25 4 % 20 %
Revêtements stratifiés 3 ans 15 6,67 % 15 %
Serrurerie 2 ans 10 10 % 15 %
Robinetterie 5 ans 15 6,67 % 15 %
Plomberie Canalisations 5 ans 20 5 % 15 %
Menuiseries intérieures 3 ans 15 6,67 % 25 %
Appareils sanitaires 7 ans 20 5 % 20 %
Chauffe-eau 3 ans 10 10 % 15 %
Persiennes Volets roulants 3 ans 12,5 8 % 20 %
Convecteurs électriques 2 ans 8 12 % 15 %
WC à broyeurs
1 an 8 12 % 15 %
cuvette mécanisme
• Comment lire une grille de vestusté

Franchise : période pendant laquelle l’équipement étant réputé
neuf, il n’y aura aucune application du barème de vétusté.
Durée de vie : elle peut être adaptée par chacun des bailleurs
pour tenir compte de la qualité des équipements.
87
Taux d’abattement pour vétusté : ce pourcentage est calculé
sur la base de toute la durée de vie de l’équipement, sans tenir
compte de la période de franchise.
Valeur résiduelle : participation demandée au locataire en cas

de remplacement d’un équipement au-delà de sa durée de vie
moyenne. On admet qu’un équipement dans le cas d’une uti-
lisation normale, conserve, une fois sa durée de vie atteinte,
une certaine valeur d’usage.
Chaise cassée par le locataire :

Si le locataire casse une chaise pendant la période de fran-
chise (dans l’année qui suit l’achat), il supporte intégralement
le coût de son remplacement, sauf si la détérioration résulte
d’une malfaçon.
Exemple
En revanche, si le locataire casse une chaise achetée 60 €, il y
a 6 ans, vous devez appliquer un abattement pour tenir compte
de la vétusté de la chaise. La retenue que vous pourrez effec-
tuer sur le dépôt de garantie sera de [60 € × (6 ans × 10 %)]
= 36 €.
Finalement, le locataire ne va supporter que 60 % du coût
d’origine de la chaise.
>> Le cautionnement
La personne qui se porte caution s’engage à payer au lieu et

place du locataire, en cas de défaillance de ce dernier.
L’engagement souscrit par la caution doit comporter sa signa-

ture ainsi que la mention écrite par elle-même, de la somme en
toutes lettres et en chiffre pour laquelle elle s’engage1. La cau-
tion va donc préciser d’une part si elle s’engage pour un montant
limité ou illimité et d’autre part qu’elle a conscience de la nature
et de l’étendue de son engagement.
Dans le cadre de leur appréciation de la validité du cautionne-

ment, les juges tiennent compte de la qualité, des fonctions et
1. Article 1326 du Code civil.

88
des connaissances de la caution1. Par exemple, ils retiendront
facilement qu’un avocat spécialisé en droit immobilier qui s’est
porté caution pour la location meublée de son fils étudiant avait
conscience de la nature et de l’étendue de son engagement, même
si cela ne ressort pas explicitement de la mention manuscrite.
Un acte de caution séparé peut être établi. Dans ce cas, il est

bon de demander à la personne qui se porte caution d’apposer
sa signature sur le contrat de location, précédée de la mention
manuscrite « Je reconnais avoir reçu un exemplaire du présent
contrat pour lequel je me porte caution solidaire par acte séparé
et annexé ».
Le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans

lesquelles il a été contracté. Lorsque le cautionnement a été
donné pour la durée du bail, l’engagement prend fin à l’expi-
ration du bail sauf stipulation contraire. Il faudra donc préciser
expressément si l’engagement de la caution concerne la tacite
reconduction, le renouvellement ou l’occupation du logement
sans droit ni titre, la jurisprudence interprétant strictement ces
clauses.
Il a été jugé par exemple que le cautionnement donné « pour

l’exécution du présent bail et de ses suites » ne valait pas enga-
gement exprès de s’engager au-delà du terme du bail.
Il faut également être extrêmement précis quant à la nature des

obligations cautionnées. Ainsi le cautionnement qui est donné
« pour le paiement des loyers » ne peut être étendu aux indem-
nités d’occupation.
>> Les clauses particulières
Il existe enfin quelques clauses qu’il est utile d’insérer dans le

contrat de location meublée, la plupart dans le but d’inciter le
locataire à respecter ses obligations.
1. Cass. Com, 15 novembre 1988 : Dalloz 1990 p3, note Ancel.

89
>> Les clauses pénales
Aux termes de l’Article 1226 du Code civil, « la clause pénale est

celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une
convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».
Il est possible d’insérer dans le bail :

• une clause stipulant qu’en cas de retard dans le paiement du
loyer le bailleur pourra prétendre à une indemnité forfaitaire
proportionnelle au loyer dû ;
• une clause sanctionnant le maintien abusif du locataire dans les
lieux après expiration du bail, par le paiement d’une indemnité
fixée à un chiffre sensiblement supérieur au montant du loyer.
Attention toutefois à ce que les clauses pénales ne soient pas

abusives. Il faut toujours veiller à conserver un équilibre entre
les obligations du bailleur et du locataire.
Le juge ne peut en principe modifier le montant de la peine

convenue au titre de la clause pénale, à moins qu’elle ne soit
manifestement excessive ou dérisoire1.
>> Les clauses résolutoires
La clause résolutoire est celle qui prévoit qu’en cas de manque-

ment de l’une des parties à ses obligations, le contrat sera résilié
à la demande de l’autre partie. Lorsqu’une clause résolutoire a
été prévue et que le manquement est constaté, le rôle du juge se
limite à constater la résiliation du contrat.
Une telle clause est parfaitement licite dans le contrat de loca-

tion meublée soumis au Code civil, quelle que soit l’infraction
prévue, contrairement aux locations vides ou meublées à titre
de résidence principale du locataire pour lesquelles elle n’est
valable que pour un nombre limité d’infractions : défaut de paie-
ment des loyers, des charges, du dépôt de garantie ou encore
défaut d’assurance.

90
S’il n’a pas été stipulé de clause résolutoire, vous pourrez tou-
jours demander en justice la résolution du bail1 .
De plus, le Code civil prévoit expressément qu’en cas de rési-

liation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix
du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, et ce en plus
des dommages et intérêts qu’il pourrait être condamné à verser
au bailleur2.
>> Les clauses d’interdiction

de sous-location ou de cession
Il est impératif, si vous souhaitez interdire la sous-location ou

la cession du contrat par votre locataire, de faire expressément
figurer cette interdiction parmi les clauses du contrat.
>> La souscription d’une assurance recommandée

mais non obligatoire
Le Code civil ne contient pas de disposition imposant au locataire

d’un logement meublé de s’assurer, alors qu’une telle obligation
existe dans le cadre de la Loi du 6 juillet 1989. Cependant, si
cette assurance n’est pas obligatoire pour le locataire en meublé,
pour des raisons évidentes, il est vivement conseillé de la rendre
obligatoire conventionnellement.
>> Les clauses réputées non écrites
>> Les clauses abusives
« Dans les contrats conclu entre professionnels et non-

professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses
qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-
professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif
entre les droits et obligations des parties au contrat. »3
1. Article 1184 Code civil.

2. Article 1760 Code civil.
3. Article L 132-1 du Code de la consommation.
91
Le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au
moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui
entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses
du contrat. Les clauses abusives sont réputées non écrites, et le
contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que
celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.
La qualification de clause abusive est donc retenue uniquement

pour des clauses figurant dans des contrats conclus entre profes-
sionnels et particuliers. Mais il est bien sûr préférable de suivre
les recommandations émises par la Commission des clauses
abusives dans toutes les circonstances. Un contrat équilibré faci-
lite toujours les relations entre les parties.
La Commission des clauses abusives1 a jugé abusives et donc

susceptibles d’être annulées, un certain nombre de clauses trop
favorables au propriétaire.
À titre d’exemple, ont ainsi été jugées abusives les clauses sui-
vantes :
• les clauses limitant excessivement les droits du locataire,
comme une clause imposant le prélèvement automatique du
loyer ou encore une clause exigeant des assurances spéciales
(assurance contre les bris de glace par exemple) ;
• les clauses qui augmentent exagérément les obligations du
locataire, comme une clause imposant l’installation par le
locataire, à ses frais, d’équipements incombant normalement
au propriétaire ;
• la clause qui rend le locataire responsable de toutes les dégra-
dations causées au logement, sans lui laisser la possibilité de
s’exonérer de sa responsabilité en prouvant qu’il n’a pas com-
mis de faute ;
• la clause qui stipule une durée de location irrévocable sans
aucune possibilité de mettre fin au bail en cours de location.
Le bail doit permettre au locataire de résilier la location de
1. Recommandation n° 80-4, recommandation 00-01 Bull. Off. de la concur-

rence, de la consommation et de la répression des fraudes du 22 juin 2000
p 353 /recommandation n° 94-04.
92
manière anticipée en « cas de motif légitime » (par exemple
perte d’emploi ou mutation professionnelle) ;
• la clause qui permet au propriétaire de prélever sur le dépôt de
garantie, et sans justification, des indemnités ou pénalités à la
charge du locataire.
>> L’interdiction d’héberger des proches
Vous ne pouvez pas interdire à votre locataire de recevoir ses

proches (famille, amis) dans le logement loué mais vous pouvez
lui interdire de le prêter (dans l’hypothèse du prêt du logement,
et à la différence du simple hébergement, le locataire n’habite
plus dans les lieux).
L’Article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de
l’homme prévoit expressément qu’une clause du bail ne peut
avoir pour effet de priver le locataire de la possibilité d’héberger
ses proches1.
Vous pourrez par contre préciser dans le bail le nombre de per-
sonnes pour lequel votre logement est équipé. Cela ne permet
pas de limiter le nombre de personnes qui occuperont le loge-
ment, mais le locataire ne pourra pas vous réclamer des équipe-
ments supplémentaires (ex. : un couchage).
>> L’interdiction de détenir un animal
Sauf dans les contrats de location saisonnière, vous ne pouvez

pas interdire à votre locataire de détenir un animal familier dans
les lieux loués. Une telle clause serait réputée non écrite.2 La
détention est toutefois subordonnée au fait que l’animal ne cause
aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux
occupants de celui-ci.
Cependant il est possible d’interdire au locataire de détenir
un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à
l’Article 211-1 du Code rural, c’est-à-dire un chien d’attaque.
1. Cass. civ 6 mars 1996 : Bull. civ III n° 60.

2. Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970.
93
>> Frais de recouvrement amiable
à la charge du locataire
Dans le bail, vous ne pouvez pas prévoir de mettre à la charge de

votre locataire les frais et honoraires de recouvrement amiable
que vous seriez susceptible d’engager pour obtenir le paiement
de ce qui vous est dû (loyer, charges, etc.).
En effet, à moins qu’ils ne concernent un acte dont l’accomplis-
sement est prescrit par la Loi, les frais de recouvrement entrepris
sans titre exécutoire restent à la charge du créancier. Toute stipu-
lation contraire est réputée non écrite.
Cependant, si vous justifiez du caractère nécessaire des

démarches entreprises à l’encontre de votre locataire de mau-
vaise foi pour recouvrer votre créance, vous pourrez demander
au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi
exposés à sa charge.
>> Fin et modalités de résiliation du contrat
>> Bail à durée déterminée : l’arrivée du terme
Lorsque le bail est conclu pour une durée déterminée, le Code

civil1 prévoit qu’il prend fin de plein droit à l’expiration du terme
fixé dans le contrat, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.
Un contrat de location conclu pour une durée de 5 mois, du

Exemple 1er mars au 31 juillet, prendra fin de plein droit le 31 juillet,
sans que vous ayez à donner congé à votre locataire.
La tacite reconduction est toujours possible. Si à l’expiration du

bail le locataire reste dans les lieux sans opposition de votre part,
il s’opère un nouveau bail par tacite reconduction. Le bail renou-
velé est soumis aux mêmes conditions que l’ancien, notamment
le montant du loyer, à l’exception des dispositions concernant la
durée : il devient un bail à durée indéterminée et ne prendra fin
que par l’effet d’un congé.
1. Article 1737 Code Civil.

94
Quand la location est destinée à la résidence principale du loca-
taire1, la reconduction tacite est expressément prévue sauf pour
les étudiants.
Le contrat peut prévoir une possibilité de résiliation anticipée

pour l’une ou l’autre des parties, ou les deux. Mais si rien n’a
été prévu, le bail ne pourra être résilié que d’un commun accord.
Dans le cadre d’un bail à durée déterminée sans faculté de résilia-
tion anticipée, si le locataire donne congé avant la date convenue,
il sera tenu du paiement des loyers jusqu’au terme prévu. En pra-
tique, les bailleurs acceptent volontiers de décharger le locataire
de ses obligations dès lors qu’ils trouvent un nouveau locataire.
>> Bail à durée indéterminée :

l’obligation de délivrer un congé
Si la location ne constitue pas la résidence principale du loca-

taire, il n’y a aucune disposition légale à respecter. Aussi, afin
d’éviter toute contestation, il faut impérativement préciser dans
le contrat, non seulement quel sera le délai de préavis, mais éga-
lement la forme du congé.
• Le délai de préavis

Le délai de préavis à respecter est celui prévu au contrat, à défaut
il convient de respecter les usages2 . En cas de non-respect des
délais de préavis, le congé n’est pas nul, il est valable pour
l’échéance suivante.
• La forme du congé

Le congé doit manifester de manière claire et non équivoque la
volonté de mettre fin aux relations contractuelles et n’est sou-
mis à aucune forme particulière. En pratique, il est préférable
d’adresser un courrier recommandé avec accusé de réception,
pour éviter le risque que le congé soit nié par votre locataire si
celui-ci était de mauvaise foi.
Le congé n’a pas à être motivé, par contre, une fois délivré, vous
ne pouvez revenir dessus.
1. Article L 632-1 Code de la Construction et de l’Habitation.
2. Article 1736 Code civil.
95
Chapitre 7
Les spécificités du contrat
de location saisonnière
Il n’existe pas de définition précise de la location saisonnière.

La Loi Hoguet qui réglemente la profession d’agent immobilier
prévoit qu’il s’agit d’une location conclue pour une durée maxi-
male et non renouvelable de 90 jours consécutifs1. Un arrêté du
16 mai 19672 précise qu’il s’agit de locations de villas, d’appar-
tements ou de chambres meublées consenties à l’occasion de
vacances, quels que soient la durée de la location ou le mode de
location intervenu.
De son côté, le Code du tourisme3 définit les meublés de tou-
risme comme étant « des villas, appartements, ou studios
meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à
une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par
une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y
élit pas domicile. »
Dans les faits, la qualification de location saisonnière fait l’objet
d’une appréciation au cas par cas par les tribunaux.
>> L’information préalable du locataire
Avant la signature du contrat de location, vous devez remettre

à votre futur locataire un état descriptif complet et précis com-
prenant la description du bien loué et des équipements fournis,
sa situation dans la commune et les conditions de la location
notamment le prix et les modalités de paiement (voir modèle en
1. Loi 70-9 du 2 janvier 1970 Article 1-1.

2. Arrêté n° 25-305 du 16 mai 1967 B.O.S.P n° 11 du 18 mai 1967.
3. Article D 324-1 du Code du tourisme.
96
annexe). Il faudra également y joindre le dossier de diagnostic
technique (voir infra p. 104 à 109).
Conseil pratique
Afin de n’oublier aucune information, utilisez le modèle d’état
descriptif reproduit en annexe et n’hésitez pas à y joindre
plusieurs photos et éventuellement un plan pour expliquer
l’agencement du bien (surtout si certaines chambres sont tra-
versantes).
Soyez le plus précis et exact possible notamment en ce qui
concerne la superficie, le nombre et le type de couchages (lit
ou canapé-lit) ou encore la distance entre le logement et les
centres d’intérêt touristique (pistes de ski, mer, etc.).
Le descriptif que vous remettez au futur locataire va faire
partie intégrante de son contrat de location. Si certaines
informations ne correspondent pas à la réalité, votre locataire
pourra vous le reprocher et éventuellement vous accuser de
publicité trompeuse1.
>> Le contrat
Toute offre ou contrat de location saisonnière doit revêtir la

forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu’un
état descriptif des lieux2.
Dans le contrat de location saisonnière, outre les clauses essen-
tielles évoquées ci-dessus on trouvera généralement les clauses
suivantes :
>> Clause d’interdiction des animaux domestiques
Il est parfaitement autorisé dans les contrats de location saison-

nière d’insérer une clause interdisant la détention d’animaux
domestiques3.
1. Article L121-1 Code de la consommation.

2. Article L 324-2 du Code du tourisme.
3. Article 10 de la Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 modifié par la Loi
n° 2012-387 du 22 mars 2012 dite « Loi Warsmann ».
97
>> Clause relative aux horaires d’entrée
et sortie des lieux
Lorsque des locations s’enchaînent il est important de prévoir à

quel moment le locataire peut prendre possession des lieux, et à
quel moment il doit les restituer.
En pratique, il est souvent prévu que les entrées des lieux se font
l’après-midi et les sorties le matin, afin de laisser au bailleur ou
à son mandataire, le temps de vérifier l’état du logement entre
deux locations, et de lui permettre de faire intervenir une société
de nettoyage si nécessaire.
>> Clause relative au ménage
Par défaut, le locataire doit rendre le logement dans l’état dans

lequel il l’a reçu, conformément à l’état des lieux dressé à l’en-
trée. Généralement le contrat précisera tout de même que le
logement doit être rendu propre et nettoyé en fin de location et
ce afin d’éviter toute confusion avec les pratiques hôtelières. Si
l’état de propreté du logement n’est pas satisfaisant lors de la
restitution des clés par le locataire, il est nécessaire de le préci-
ser sur l’état des lieux de sortie afin que le coût du ménage soit
retenu sur le dépôt de garantie.
Il est parfois proposé, en sus du loyer, un « forfait ménage » au loca-
taire. Cela revient à évaluer par avance le temps nécessaire pour
nettoyer le logement. Il s’agit d’un service particulièrement appré-
cié par les vacanciers qui, contre une somme déterminée à l’avance,
sont dispensés d’effectuer le ménage à la fin de leur séjour.
Si le linge de maison est fourni avec le logement, le contrat devra
préciser s’il doit être rendu nettoyé. Afin d’éviter toute contesta-
tion, il est utile d’indiquer les tarifs pratiqués pour le nettoyage
du linge. Le locataire saura ainsi précisément quelle somme sera
retenue sur le dépôt de garantie, s’il laisse, par exemple, un jeu
de draps sales.
>> Versement d’une avance sur le prix

de la location : acompte ou arrhes
Les touristes ou vacanciers organisent souvent leurs vacances

longtemps à l’avance. Le versement d’une somme par le l ocataire,
98
dès la signature du contrat de location et généralement p lusieurs
mois avant l’entrée des lieux, confirme son intérêt pour la loca-
tion et renforce son engagement.
Une distinction importante existe entre un acompte et des arrhes.

En effet, si le versement est qualifié d’acompte, cela signifie que
le contrat est ferme et définitif. Si le locataire renonce finalement
à la location, vous serez en droit de lui réclamer l’intégralité du
loyer pour toute la durée de la location.
En revanche, si le contrat prévoit le versement d’arrhes, cela
offre la possibilité au locataire de ne pas donner suite, en contre-
partie de quoi, il perdra les arrhes qu’il a versés. De votre côté,
si vous décidez finalement de ne plus louer votre logement, vous
devrez indemniser le locataire en lui versant deux fois le mon-
tant des arrhes.
• Montant des versements

Entre particuliers, le montant des versements effectués à l’avance
n’est pas réglementé. En revanche, lorsque le contrat est conclu
par un professionnel, les versements ne peuvent être effectués
plus de six mois à l’avance, et le montant exigé ne peut excéder
25 % du montant du loyer. Le solde ne peut être exigé qu’un
mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux.
>> Absence de délai de retractation
Les professionnels proposant de conclure des contrats de vente

ou de prestation de service à distance doivent communiquer aux
consommateurs une information précontractuelle spécifique et
ces consommateurs bénéficient d’un droit de rétractation de
quatorze jours1.
L’Article L. 121-16 du code de la consommation définit les
contrats à distance comme « tout contrat conclu entre un profes-
sionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé
1. La directive européenne 2011/83/UE du 25 octobre 2011 transposée

en droit interne par la Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la
consommation a modifié la réglementation applicable aux ventes et aux
prestations de service conclues à distance.
99
de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence
physique simultanée du professionnel et du consommateur,
par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de commu-
nication à distance jusqu’à la conclusion du contrat ».
Les locations saisonnières, essentiellement conclues à distance,
ne sont pas concernées par ces dispositions, car une location
saisonnière ne peut pas être assimilée à une vente et elle ne
constitue pas non plus une prestation de service1. En effet, dans
la mesure où les dispositions relatives aux contrats conclus à
distance ne visent que les ventes et les prestations de services,
les baux, et donc, les locations saisonnières, en sont exclues. Le
locataire ne bénéficie pas d’un droit de rétractation de 14 jours.
1. Cass. 3e civ. 27 juin 1990, n° 89-13.744.

100
Chapitre 8
Le projet de bail mobilité
Promesse de campagne d’Emmanuel Macron, le bail mobilité est

une mesure qui a été annoncée par le Gouvernement à la fin de
l’année 2017 et devrait être comprise dans la future loi Logement.
A l’heure où nous mettons sous presse le projet de cette loi dite
« ELAN » (évolution du logement et aménagement numérique)
vient d’être présenté en Conseil des ministres. S’agissant d’un
projet, il est susceptible de faire l’objet de nombreuses modifica-
tions lors des débats à l’Assemblée n ationale et au Sénat.
Le bail mobilité serait un nouveau type de bail meublé, intégré

dans la loi du 6 juillet 1989, pour répondre aux besoins spéci-
fiques de toutes les personnes en mobilité. Le locataire devra
justifier à la date de prise d’effet du bail, être en formation ou
en mission professionnelle, en contrat d’apprentissage ou en
stage, ou encore en études supérieures.
>> Mentions obligatoires et durée du bail mobilité
Le contrat de location devrait être établi par écrit et préciser :

1. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou
son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son man-
dataire,
2. Le nom du locataire,
3. La date de prise d’effet,
4. La durée du contrat de location,
5. La consistance, la destination ainsi que la surface habitable
de la chose louée,
6. La désignation des locaux et équipements d’usage privatif
dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant,
101
l’énumération des parties, équipements et accessoires de
l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que
des équipements d’accès aux technologies de l’information
et de la communication,
7. Le montant du loyer et ses modalités de paiement,
8. Le motif justifiant l’établissement d’un bail mobilité et la men-
tion selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.
La durée serait obligatoirement comprise entre un et dix mois,

non renouvelable afin d’éviter toute précarisation par des baux
successifs. À l’expiration de cette durée, les parties ne pourraient
donc pas conclure un nouveau bail mobilité portant sur le même
logement meublé. Si le locataire restait dans les lieux avec l’ac-
cord du bailleur, il s’opèrerait alors un nouveau bail soumis aux
dispositions applicables aux locations meublées conclues à titre
de résidence principale du locataire.
À noter que si le logement loué se situe dans une immeuble en

copropriété, le bailleur serait tenu de communiquer au locataire
les extraits du règlement de copropriété concernant la destina-
tion de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties priva-
tives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot
loué dans chacune des catégories de charges.
Le loyer pourrait être fixé librement entre les parties, mais il ne

pourrait pas être révisé en cours de bail.
Les charges locatives accessoires au loyer principal seraient
obligatoirement forfaitaires et versées simultanément au loyer.
Le montant et la périodicité de versement seraient définis dans
le contrat. Il ne pourrait y avoir de complément ou de régulari-
sation ultérieure.
Le montant du forfait de charges serait cependant fixé en fonc-
tion des montants exigibles par le bailleur en application de la
définition des charges récupérables (article 23 de la loi du 6 juil-
let 1989). Ce montant ne pourrait donc pas être manifestement
disproportionné au regard des charges dont le précédent loca-
taire se serait acquitté.
102
Intégré dans la loi du 6 juillet 1989, ce nouveau type de bail
serait en théorie concerné par l’encadrement des loyers, ainsi
que par l’encadrement des loyers à la relocation. Par ailleurs, les
honoraires perçus par les agents immobiliers pour la conclusion
de ce type de bail seraient plafonnés, comme pour un contrat à
titre de résidence principale du locataire.
>> Garantie du bailleur
Aucun dépôt de garantie ne pourrait être exigé par le bailleur.

Les locataires en mobilité seraient cependant éligibles au dispo-
sitif de garantie locative VISALE (cette garantie devrait couvrir
les impayés et les dégradations éventuellement commises par le
locataire qui seraient constatées sur l’état des lieux de sortie).
À noter également qu’en cas de colocation, toute clause pré-
voyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions
serait réputée non écrite.
>> Modalités de résiliation du bail mobilité
Le bailleur ne pourrait en principe pas mettre fin de façon anti-

cipée au contrat de location, devant respecter la durée convenue
à l’origine, sauf à faire jouer une clause résolutoire pour non-
respect par le locataire de ses obligations.
De son côté, locataire pourrait résilier le contrat à tout moment,
sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois.
Le congé devrait être notifié par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier ou
encore remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis commencerait à courir à compter du jour de
la réception de la lettre recommandée ou de la signification de
l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. À l’expiration
du délai de préavis, le locataire serait déchu de tout titre d’occu-
pation du logement loué.
Le locataire serait redevable du loyer et des charges pendant toute
la durée du préavis, sauf si le logement se trouvait occupé avant
la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
103
Chapitre 9
Les documents à joindre
au contrat de location meublée
Vous devez annexer au contrat de location meublée ou saison-

nière, un état des lieux, un inventaire et également un dossier de
diagnostic technique.
>> L’état des lieux
Il est dans l’intérêt des deux parties de prendre le temps de

l’établir. Il en est de même au moment de la sortie du locataire ;
l’état des lieux peut alors être très succinct. Il suffit de reprendre
l’état des lieux dressé à l’entrée et d’y porter la mention « rien
à signaler » ou d’y lister rapidement ce qui a été détérioré par la
faute du locataire.
Lorsqu’un état des lieux a été établi, le locataire doit ensuite

rendre les lieux tels qu’il les a reçus, hormis ce qui a été dégradé
ou détruit par vétusté ou force majeure1. Vous pourrez exiger la
remise des lieux dans leur état d’origine sans avoir à justifier de
l’existence d’un préjudice2.
Il est conseillé d’établir l’état des lieux en deux exemplaires au

moins, l’un pour votre locataire, l’autre pour vous-même.
S’il n’a pas été fait d’état des lieux, votre locataire est présumé
les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit vous

2. Cass. 3e civ. 28 février 1990 OPAC de la Seine-Maritime c/ Mlle
Lecoester : Bull. Civ. III, n° 54.
104
les rendre comme tels, sauf preuve contraire. Cette présomp-
tion est limitée aux réparations locatives ou de menu entretien,
mais ne s’applique pas aux réparations de gros entretien1, et ne
concerne pas les meubles. De plus, cette présomption ne peut
être invoquée par celui qui aura fait obstacle à l’établissement
de l’état des lieux.
Si une dégradation ou un dommage se produit après l’expiration

du bail, mais avant que votre locataire ne vous remette les clés,
c’est à lui de réparer les dégâts2 (exemple : dégâts causés à des
canalisations par le gel).
>> Résidence principale du locataire
• Utilisation d’un modèle-type

Si le logement loué constitue la résidence principale du loca-
taire, il conviendra d’utiliser le modèle d’état des lieux établi
par décret3 reproduit en annexe. Si l’état des lieux ne peut pas
être établi contradictoirement et amiablement par les parties, il
sera fait par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la
plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le
locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État qui varie
selon la surface du logement.
L’état des lieux doit bien évidemment décrire l’ensemble des

locaux et équipements dont le locataire a la jouissance exclusive
et, comme son nom l’indique, doit constater leur état.
Il doit comporter les informations suivantes :
• la localisation du logement,
• le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le
siège social du bailleur et le cas échéant, le nom et les coor-
données de la personne mandatée pour l’établir,
• les relevés des compteurs,
• le nombre de clés ou badges remis et leur usage,

2. Cass. Civ. 25 juin 1969 : Bull. Civ., n° 520.
3. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement
de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements.
105
• la description précise, pour chaque pièce, de l’état des revê-
tements des sols, murs et plafonds, des équipements et des
éléments du logement,
• la date d’établissement,
• la signature des parties.
Sur l’état des lieux de sortie, il faut ajouter :

• la nouvelle adresse du locataire,
• les évolutions de l’état de chaque pièce et équipements depuis
l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un
document unique ou de documents distincts ayant une présen-
tation similaire, pour permettre facilement la comparaison, et
peuvent être complétés d’observations, de réserves et de photos.
Ils peuvent être établis sur support papier ou sous forme élec-
tronique.
Dans le cas où l’état des lieux d’entrée est réalisé par un pro-
fessionnel de l’immobilier, ses honoraires sont partagés entre le
propriétaire et le locataire. Ceux dus par le locataire sont plafon-
nés à 3 €/m2 de surface habitable ; et ils ne peuvent excéder ceux
dus par le bailleur, qui restent librement fixés.
• L’état des lieux d’entrée peut être modifié

Votre locataire peut vous demander de compléter l’état des lieux
dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si
cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission
départementale de conciliation territorialement compétente.
En revanche, après la sortie des lieux, vous ne disposez pas de
ce délai de dix jours pour compléter l’état des lieux de sortie.
Vous devez donc être vigilant lors de la remise des clés : toute
dégradation constatée après le départ du locataire ne pourra pas
faire l’objet d’une retenue sur le dépôt de garantie, sauf accord
exprès de sa part.
De même, pendant le premier mois de la période de chauffe,
votre locataire peut demander que l’état des lieux soit complété
par l’état des éléments de chauffage.
106
>> L’inventaire
L’inventaire est la liste des objets, meubles et équipements se

trouvant dans les lieux loués au moment de l’entrée dans les lieux.
L’idéal est qu’il comporte une appréciation de l’état du mobilier
poste par poste, et éventuellement une évaluation chiffrée.
Faute d’inventaire, il vous sera difficile d’apporter la preuve de

la présence dans les lieux loués des meubles et différents objets
mobiliers et des dégradations éventuellement causées.
>> Le dossier de diagnostic technique
Le « Dossier de diagnostic technique »1 qui doit être annexé au

contrat de location meublée comprend :
• le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
• l’ERNMT (état des risques naturels miniers et technolo-
giques) ;
• le CREP (constat des risques d’exposition au plomb) ;
• l’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.
>> Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Vous devez annexer au contrat de location ou à son renouvelle-

ment, un diagnostic de performance énergétique. Ce document
doit renseigner votre futur locataire sur la quantité d’énergie
consommée par le logement et émettre des recommandations
pour économiser l’énergie.
Le DPE, valable 10 ans, doit être établi par une personne com-
pétente, indépendante, impartiale et assurée2.
L’étiquette énergie ainsi que la classe de performance énergé-
tique doivent figurer dans toute annonce immobilière, dans la
vitrine d’une agence immobilière ou sur internet. L’étiquette
énergie doit être lisible et en couleur.
1. Article 3-1 de la Loi du 6 juillet 1989.

2. Conditions de l’Article L 271-6 CCH.
107
En cas d’absence d’affichage de la performance énergétique
dans l’annonce immobilière, les dispositions de droit commun
s’appliquent :
• au plan civil, le dol (Article 1116 du Code civil) peut résulter
de la dissimulation d’un fait qui, s’il avait été connu, aurait
conduit l’acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix
moindre ; la sanction est la nullité de l’acte ou la réduction
du prix ;
• au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur
(Article L 121-1 du code de la consommation) peut être relevé
par les services des fraudes et faire l’objet des sanctions de
l’Article L 213-1 du même code, à savoir 2 ans de prison,
37 500 € d’amende.
Le locataire ne peut se prévaloir à votre encontre des informa-

tions contenues dans le DPE puisqu’il n’a qu’une valeur infor-
mative.
• Dispositions particulières
pour les locations saisonnières
La Loi dite Grenelle 2, en insérant l’Article L134-3-1 dans le
Code de la Construction et de l’Habitation, a rendu le diagnostic
de performance énergétique non obligatoire pour les locations
saisonnières.
>> L’état des servitudes risques et d’information

sur les sols (ESRIS)
Pour toute location d’un bien situé dans une zone couverte par un
plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de
prévention des risques naturels prévisibles, un état des servitudes
risques et d’information sur les sols (anciennement appelé État des
risques naturels miniers et technoloqiques) depuis moins de 6 mois
doit être annexé au contrat de location lors de sa signature1.
Les risques miniers sont dissociés des autres risques naturels et
font l’objet d’une information à part entière.
1. Article L 125-5-II du code de l’environnement.

108
Pour savoir si votre logement est situé dans une commune cou-
verte par un tel plan, et obtenir toutes les informations n écessaires
afin d’établir ce document, vous pouvez vous renseigner auprès
de la Mairie du lieu de situation de votre logement ou consulter
le site internet http://www.prim.net.
À défaut d’annexer l’ESRIS au contrat de location, le locataire
peut demander au juge la résiliation du contrat de location ou
une diminution du loyer.
>> Le constat de risques d’exposition

au plomb (CREP)
Un constat des risques d’exposition au plomb doit être annexé

à tout contrat de location meublée dès lors que votre logement
se situe dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949.
Ce constat consiste à mesurer la concentration en plomb des
revêtements du bien afin d’identifier ceux contenant du plomb, à
décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les
situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation
du bâti.
Le CREP doit être établi par une personne compétente, indépen-
dante, impartiale et assurée1.
Si la location concerne un lot de copropriété, le constat ne porte

que sur la partie privative de l’immeuble affecté au logement, à
l’exclusion des parties communes.
En principe, le constat doit être établi depuis moins de 6 ans à

la date de signature du contrat de location. Toutefois, sa validité
n’est pas limitée dans le temps si le constat atteste l’absence de
revêtements contenant du plomb ou indique une concentration
de plomb dans les revêtements inférieur à 1 mg/cm2.
Si vous n’annexez pas ce document au contrat de location, vous

manquez aux obligations particulières de sécurité et de prudence
et cela est susceptible d’engager votre responsabilité pénale.
1. Conditions de l’Article L 271-6 Code de la Construction et de l’Habitation.

109
Les frais d’établissement sont à votre charge, vous ne pouvez
pas les faire supporter à votre locataire.
Si le constat révèle la présence revêtements dégradés conte-

nant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils fixés,
le propriétaire a en principe l’obligation d’effectuer les travaux
appropriés pour supprimer l’exposition au plomb tout en garan-
tissant la sécurité des occupants et a l’obligation de communi-
quer le constat aux occupants du logement concerné et à toute
personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux
dans cet immeuble ou partie d’immeuble. Cette communication
consiste à transmettre une copie complète du constat, annexes
comprises. La non réalisation desdits travaux par le propriétaire
bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un
manquement aux obligations particulières de sécurité et de pru-
dence susceptible d’engager sa responsabilité pénale1.
>> Information relative à l’amiante
La réglementation concernant la protection contre les risques

liés à une exposition à l’amiante a été considérablement modifié
par le décret n° 2011-629 du 3 juin 2011.
Pour les immeuble bâtis dont le permis de construire a été déli-
vré avant le 1er juillet 1997, les propriétaires sont obligés de tenir
à disposition des occupants les rapports de repérage (DAPP –
dossier amiante parties privatives et/ou DTA – dossier technique
amiante) ainsi que de les informer de leur existence et de leurs
modalités de consultation mais pas d’annexer tout ou partie de
ces rapports au bail.
La Loi ALUR a prévu que soit annexé au bail la copie d’un
état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de
matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante.
Un décret en Conseil d’État doit définir les modalités d’appli-
cation de ce texte, notamment la liste des matériaux ou produits
concernés.
1. Article L 1334-9 Code de la santé publique. 110

>> L’état de l’installation intérieure
d’électricité et de gaz
Deux nouveaux diagnostics doivent être fournis par le bail-

leur à son locataire afin de l’infomer sur l’état de l’installation
intérieure d’électricité et de gaz du logement loué, si celle-ci
date de plus de 15 ans. L’objectif est d’évaluer les risques pou-
vant porter atteinte à la sécurité des futurs locataires.
Si le logement loué vide ou meublé se situe dans un immeuble
collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er jan-
vier 1975, ces nouveaux diagnostics doivent annexés à tous les
contrats de location signés depuis le 1er juillet 2017.
Pour tous les autres logements, ces diagnostics doivent être

annexés aux contrats signés à compter du 1er janvier 2018.
• Les informations fournies par le diagnostic éléctricité

L’état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé dans
les parties privatives des logements loués ainsi que dans leurs
dépendances. Il doit vérifier en six points de sécurité l’existence :
• d’un appareil général de commande et de protection, et son
accessibilité ;
• d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité approprié
aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation
électrique ;
• d’un dispositif de protection contre la surintensité adaptée à la
section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique
adaptées aux conditions particulières des locaux contenant
une baignoire ou une douche.
En outre, ce nouveau diagnostic doit identifier :

• les matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage ou pré-
sentant des risques de contacts directs avec des éléments sous
tension ;
• les conducteurs non protégés mécaniquement.
En pratique, il s’agit des mêmes informations que celles exigées

dans le cadre d’une vente. 111
• Les informations du diagnostic gaz
L’état de l’installation intérieure de gaz vérifie en trois points de
sécurité l’existence de :
• l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau
chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique,
alimentés par le gaz ;
• l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs
accessoires ;
• l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à
gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des
produits de combustion.
>> Les documents spécifiques au contrat de location

constituant la résidence principale du locataire
>> La notice d’information
Une notice d’information qui précise les droits et obligations

des locataires et des bailleurs ainsi que les voies de conciliation
et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges doit
obligatoirement être annexée à tout contrat de location meublée
portant sur la résidence principale du locataire.
Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la
Commission nationale de concertation, a déterminé le contenu
de cette notice1 qui est reproduite en annexe.
>> Les extraits du règlement de copropriété
Vous devez également joindre au contrat de location meublée les

extraits du règlement de copropriété qui concernent la destina-
tion générale de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties
privatives et communes, et qui précisent quelle est la quote-part
afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
1. Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée

aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.
112
>> Les documents spécifiques en cas
de location saisonnière
>> L’état descriptif des lieux
Le contrat de location saisonnière doit obligatoirement être

accompagné d’un état descriptif. Ce document contient de
nombreux renseignements concernant le bien loué et les équipe-
ments fournis, la situation du bien dans la commune, la distance
nécessaire pour se rendre aux différents centres d’intérêt touris-
tique (pistes de ski, mer, etc.).
Il est conseillé d’utiliser le modèle d’état descriptif reproduit en
annexe.
>> La fiche individuelle de police
Toute personne qui donne en location un meublé de tourisme

ou une chambre d’hôtes doit faire remplir une fiche individuelle
de police aux occupants de nationalité étrangère, y compris aux
ressortissants de l’Union européenne.
• À qui et quand faire remplir la fiche

individuelle de police ?
Cette nouvelle obligation qui résulte du décret n° 2015-1002 du
18 août 2015 concerne tous les occupants et pas seulement le ou
les locataires du meublé de tourisme. Les enfants âgés de moins
de 15 ans peuvent cependant figurer sur la fiche d’un adulte qui
les accompagne.
En pratique, les propriétaires peuvent avoir des difficultés à faire
remplir cette fiche à tous les occupants, ces derniers n’étant pas
obligatoirement présents lors de la remise des clés.
• Quelles informations figurent dans la fiche

individuelle de police ?
La fiche individuelle de police doit contenir les données person-
nelles suivantes :
• nom et prénoms,
113
• date et lieu de naissance,
• nationalité,
• domicile habituel à l’étranger,
• numéro de téléphone mobile et adresse électronique,
• dates d’arrivée au sein du meublé de tourisme et de départ
prévue.
• Combien de temps les conserver

et quelles sont les sanctions ?
Les fiches ainsi établies doivent être conservées pendant une
durée de six mois et remises, sur leur demande, aux services de
police et unités de gendarmerie. Cette transmission peut s’effec-
tuer sous forme dématérialisée.
L’obligation de remplir cette fiche n’est assortie d’aucune sanc-
tion, il est donc probable qu’en pratique ce document supplé-
mentaire à faire signer lors de l’entrée dans les lieux soit souvent
« oublié ».
114
Chapitre 10
L’exécution du contrat
Vos droits et obligations et ceux de votre locataire, doivent être

déterminés avec précision lors de la rédaction du contrat de
location.
>> Les obligations du bailleur
>> L’obligation de délivrance
En premier lieu, vous devez bien évidemment « délivrer le loge-

ment », ce qui résultera concrètement de la remise des clefs à votre
locataire. L’appartement, les meubles et l’électroménager doivent
être délivrés en bon état d’usage et de réparations de toute nature.
S’il s’agit de l’habitation principale de votre locataire, le loge-
ment doit être décent1 (voir p. 19 à 24).
Si vous ne remplissez pas votre obligation de délivrance, le loca-

taire a le choix :
• soit de se faire autoriser par le juge à se mettre en possession
de la chose louée, y compris les meubles, s’il n’y a pas d’im-
possibilité matérielle ou légale ;
• soit de demander la résiliation du bail.
Vous pouvez prévoir de façon explicite dans le contrat que votre

locataire prendra les lieux « en l’état » mais ce n’est pas parce
que cette clause existe que vous serez déchargé de votre obliga-
tion d’entretien2.

2. Cass. Civ 3e 18 mars 1992 : Bull. Civ. III, n° 88.
115
>> L’obligation d’entretien
et de réparation des lieux loués1
Vous devez entretenir votre logement afin de le maintenir en état

de servir à l’usage pour lequel il a été loué2. Cette obligation
est permanente : elle ne nécessite aucune demande de la part
de votre locataire3 et elle s’applique également aux meubles et
équipements se trouvant dans le logement.
Si le locataire entre dans les lieux en en connaissant le mauvais

état, cela ne signifie pas qu’il renonce à se prévaloir de votre
obligation d’entretien.
Vous devez également faire dans le logement, pendant la durée

du bail, toutes les réparations qui pourraient devenir nécessaires
et qui ne constituent pas des réparations locatives. Dans le cas
d’une location à titre de résidence principale du locataire, les
obligations d’entretien et de réparations à la charge du locataire
sont fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (voir p. 193).
Vous êtes ainsi tenu des grosses réparations rendues nécessaires

par exemple suite à un violent orage. Cela suppose évidemment
une demande de la part de votre locataire, à défaut vous n’aurez
pas forcément connaissance de la nécessité de réparer.
Enfin, concernant les réparations urgentes qui seraient néces-

saires durant le bail et qui ne peuvent pas être différées, votre
locataire doit les supporter même si cela est incommode et le
prive d’une partie du logement. Cependant, si ces réparations
durent plus de 21 jours, le loyer sera diminué à proportion du
temps et de la partie de la chose louée dont votre locataire aura
été privé.
Si les réparations rendent le logement inhabitable, le locataire
peut faire résilier le bail.
1. Article 1719, 1720 et 1724 du Code civil.

2. Article 1719, 2° du Code civil.
3.
Cass. Soc. 21 février 1959 Cie d’assurance « la Prévoyance » et
a. c/ Delpuech : Bull. Civ. IV, n° 286.
116
En cas de travaux urgents, évitez une application stricte du Code
civil et adaptez votre position vis-à-vis du locataire en fonction
de la durée de la location. Par exemple, si vous avez loué votre
logement pour une durée d’un mois, et que des travaux doivent
être réalisés en urgence sur une canalisation se trouvant dans la
cuisine, votre locataire n’appréciera pas de payer le loyer ini-
tialement convenu alors même qu’il doit supporter la présence
d’un artisan dans le logement pendant plusieurs jours. Même
si ces travaux n’étaient pas prévisibles et qu’en application du
Code civil votre locataire ne peut exiger une diminution du
loyer, proposez-lui une remise commerciale afin de maintenir de
bonnes relations et éviter les mauvais testimoniaux sur internet.
Conseil pratique
Lors de l’entrée dans les lieux, donnez à votre locataire le nom
et les coordonnées de la personne à contacter en cas de pro-
blème. Il faut éviter que votre locataire ne fasse intervenir le
premier dépanneur venu qui risque de facturer ses services à un
prix exorbitant.
>> L’obligation d’installation et d’entretien

des détecteurs de fumée
Depuis 2015, chaque logement, qu’il se situe dans une habi-

tation individuelle ou dans une habitation collective, doit être
équipé d’au moins un détecteur de fumée normalisé.
Dans le cas des locations meublées et saisonnières, le détecteur
doit être installé et entretenu par le propriétaire.
Le détecteur doit être alimenté par piles ou fonctionner à partir
de l’alimentation électrique du logement, mais il doit alors être
équipé d’une alimentation de secours susceptible de prendre le
relais en cas de dysfonctionnement électrique. Il doit :
• détecter les fumées émises dès le début d’un incendie ;
• émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant
de réveiller une personne endormie dans le seul logement où
la détection a eu lieu.
Vous devez notifier cette installation à l’assureur avec lequel
vous avez conclu un contrat garantissant les dommages d’incen-
117
die, mais surtout veiller à l’entretien et au bon fonctionnement
de ce dispositif1.
Aucune sanction spécifique n’est prévue en cas de non-respect
de l’obligation. Cependant l’assureur peut minorer la prime ou
la cotisation prévue par la police d’assurance garantissant les
dommages incendie lorsque l’assuré ne s’est pas conformé à
l’obligation d’installer un détecteur de fumée. En revanche,
le contrat d’assurance ne peut pas prévoir que le non-respect
de l’obligation privera l’assuré de son droit à indemnité en cas
d’incendie.
Conseil pratique concernant l’installation :

Les fumées s’élèvant vers les plafonds, c’est à cet endroit qu’il
faut installer le détecteur, de préférence au milieu de la pièce.
Dans une logement comprenant plusieurs étages, installez un
détecteur à chaque étage (y compris au sous-sol). Évitez la
proximité des appareils de chauffage, fenêtres et ventilateurs.
Choisissez un endroit facile d’accès en prévision du changement
des piles, tests, entretien.
>> L’obligation de garantie
• La garantie des vices cachés

Vous devez garantir le locataire contre les vices ou défauts du
logement qui en empêcheraient l’usage. La garantie n’est pas
due pour le vice qui rend l’utilisation du logement simplement
incommode.
Plusieurs limites existent à cette garantie des vices cachés :

• d’une part, le fait ou la faute du locataire. En effet, vous n’êtes
pas garant des vices qui sont le fait du locataire, par exemple
des travaux qu’il aurait entrepris et qui seraient mal faits ;
• d’autre part, vous n’êtes pas garant du vice apparent. Ce sera
le cas si le locataire pouvait parfaitement s’en rendre compte
par lui-même lors de la visite des lieux, par exemple l’humi-
dité importante pour une maison au bord de l’eau ;
1. Loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 et décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011.

118
• enfin, l’existence d’un cas de force majeure dégage votre res-
ponsabilité. Par exemple, à la suite d’une tempête vous devrez
remettre en état la toiture et remplacer les fenêtres brisées,
mais non réparer ou remplacer les affaires personnelles de
votre locataire.
• La garantie d’éviction
La garantie du fait personnel du bailleur

Vous devez assurer à votre locataire la jouissance paisible des
lieux.
Par exemple, vous ne pouvez pas troubler sa tranquillité en
entrant dans le logement sans son autorisation (il s’agirait alors
d’une violation de domicile) ou en cessant la fourniture de
chauffage prévue au bail.
De même, vous devrez répondre du défaut d’éclairage des accès
au logement ou des troubles causés par des inondations sauf à
pouvoir invoquer la force majeure.
En cas de litige, c’est au tribunal de fixer la réparation due au

locataire du fait d’un trouble de jouissance qui vous est impu-
table. Le plus souvent, cette réparation consistera en une dimi-
nution des loyers. Elle pourra aller jusqu’à la résiliation du bail
en cas de trouble de jouissance grave et permanent.
Conseil pratique :
Si vous mettez votre logement en location pour une période au
cours de laquelle des travaux de rénovation sont prévus dans
les parties communes (ex. : ravalement, réfection de la cage
d’escalier, de l’ascenseur, etc.), il est indispensable de préve-
nir votre locataire des nuisances qui pourront en résulter (bruit,
poussière, etc.).
Afin d’éviter toute contestation, il est recommandé d’insérer
dans le contrat de location une clause spécifique, mentionnant
les travaux à venir ou en cours de réalisation, précisant que votre
locataire a été parfaitement informé préalablement à la signature
du bail des nuisances pouvant en résulter, et qu’en conséquence,
il en fait son affaire personnelle sans recours contre vous.
Vous pouvez bien sûr prévoir un loyer moindre durant les travaux.
119
La garantie du fait des tiers
En principe, vous n’êtes pas responsable des troubles qui
peuvent être causés à vos locataires par des tiers et ne serez pas
condamné à faire cesser ces troubles. Il en est ainsi notamment
du vol1 ou de la présence de clochards dans les parties com-
munes de l’immeuble2.
Mais si vous avez commis une faute, vous pouvez être tenu res-
ponsable des dommages subis par le locataire. Ainsi un bailleur
qui n’avait pas informé son locataire du risque que constituait la
pose d’échafaudages permettant l’accès des cambrioleurs a-t-il
été jugé responsable3.
Les tribunaux considèrent également que le bailleur doit
répondre des agissements dommageables de ses autres locataires
dans l’immeuble4. Donc, si vous êtes propriétaire de plusieurs
logements dans un même immeuble, vous serez responsable du
trouble causé par le locataire de l’un de vos logements vis-à-vis
des locataires de vos autres logements.
Si le logement que vous donnez en location se trouve à côté de

commerces bruyants (ex. : bar, restaurants), vous devez prévenir
votre locataire, et pouvez insérer dans le contrat de location une
clause précisant les nuisances qui en résultent (bruit, odeurs).
Ainsi, votre locataire ne pourra pas prétendre qu’il n’avait pas
été informé.
>> La sécurité des piscines
La Loi n° 2003-9 du 3 janvier 20035 relative à la sécurité des

piscines prévoit pour les piscines privées, qu’elles soient nou-
vellement construites ou existantes, l’installation d’un dispositif
de sécurité visant à prévenir les risques de noyade, notamment
de jeunes enfants6.
1. Cass. civ. 8 avril 1941 : Dalloz 1945, 13.

2. Cass. civ. 3e 10 novembre 1987 : Bull. Civ. III, n° 183.
3. Cass. civ. 3e 22 février 1990 : Bull. Civ. III, n° 63.
4. Cass. civ. 3e 16 novembre 1994 : JCP 1995, II. 22391.
5. Et deux décrets n° 2003-1389 du 31/12/2003 et n° 204-499 du 7/06/2004.
6. Article L 128-1 et suivants Code de la construction et de l’Habitation.
120
Sont concernées les piscines privées à usage individuel ou col-
lectif (c’est-à-dire les piscines familiales ou par exemple celles
situées dans une copropriété) de plein air, dont le bassin est
enterré ou semi-enterré. Ne sont pas concernées les piscines
situées dans un bâtiment, ou les piscines posées sur le sol, gon-
flables ou démontables.
Quatre dispositifs permettent de satisfaire aux exigences législa-

tives et réglementaires :
• les barrières de protection (norme NF P90-306) : elles doivent
être réalisées, construites ou installées de manière : à empê-
cher le passage d’enfants de moins de cinq ans sans l’aide
d’un adulte, à résister aux actions d’un enfant de moins de
cinq ans (notamment le système de verrouillage de l’accès),
et à ne pas provoquer de blessure ;
• les couvertures (norme NF P90-308 : elles doivent être réa-
lisées, construites ou installées de façon à empêcher l’im-
mersion involontaire d’enfants de moins de cinq ans. Elles
doivent également résister au franchissement d’une personne
adulte et ne pas provoquer de blessure ;
• les abris (norme NF P90-309) : ils doivent être réalisés,
construits ou installés de manière à ne pas provoquer de bles-
sure et être tels que le bassin de la piscine, lorsqu’il est fermé,
soit inaccessible aux enfants de moins de cinq ans ;
• les alarmes (norme NF P90307) : elles doivent être réalisées,
construites ou installées de manière à ce que toutes les com-
mandes d’activation et de désactivation ne puissent être utilisées
par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection
doivent disposer d’une sirène et ne pas se déclencher inutilement.
Le choix du dispositif de sécurité vous appartient, pourvu qu’il

réponde aux normes de sécurité en vigueur, consultables sur le
site de l’afnor (www.afnor.fr).
Le propriétaire d’une piscine non sécurisée ou dont le dispo-
sitif de sécurité n’est pas conforme aux normes en vigueur est
passible, outre les poursuites pénales en cas d’accident, d’une
amende de 45 000 €1.
1. Article L 152-12 du Code de la construction et de l’habitation.

121
Conseil pratique :
Si vous rédigez un « mode d’emploi » de votre logement à l’usage
des locataires, vous pourrez y faire figurer les différentes
consignes pour une bonne utilisation de la piscine et de son dis-
positif de sécurité. Rappelez que ce dispositif ne remplace en
aucun cas la vigilance des adultes qui doivent exercer une sur-
veillance constante et active, et qu’il est indispensable d’équiper
les jeunes enfants de dispositifs de flottaison (bouée adaptée ;
brassards, etc.) lors de la baignade et autour de la piscine.
>> Du côté du locataire
>> Les obligations du locataire
• L’usage raisonnable du logement loué

Le locataire doit jouir normalement des lieux. Il ne doit pas gêner
ses voisins en faisant beaucoup de bruit, en laissant trainer ses
ordures, etc. Il a ainsi été jugé que des déplacements de meubles,
lancements de bouteilles, même non nocturnes, causaient aux
voisins un trouble de jouissance manifeste1.
Le locataire doit utiliser le logement selon la destination pré-

vue dans le bail et ne peut la modifier. La jurisprudence admet
cependant que, sauf disposition expresse contraire, le local loué
pour habitation peut servir également à l’exercice d’une activité
libérale.
Le locataire ne peut apporter de transformation sans l’ autorisa-

tion expresse et par écrit du bailleur. Toutefois il peut apporter de
légers aménagements permettant une utilisation plus r ationnelle
des lieux sans modification de la distribution des pièces2. Par
exemple, le locataire ne pourra pas abattre une cloison, par
contre, il est en droit de changer la disposition du mobilier.
1. CA Aix-en-Provence 24 juin 1987 : juris data n° 46-406.

2. Cass. 1re civ 18 février 1963 : Bull civ n° 92.
122
Dans le cadre d’une location à titre de résidence principale, si le
locataire est en situation de handicap ou de perte d’autonomie
des travaux d’aménagement pour permettre son maintien dans
les lieux peuvent être réalisés à ses frais. Ces travaux font l’ob-
jet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse
dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception
de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ
du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux
en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en
œuvre sont fixées par décret.
• Le paiement du loyer et des charges

Le locataire a l’obligation de vous payer le loyer et les charges
aux termes convenus .
C’est au locataire d’apporter la preuve qu’il a effectué le paie-
ment1 mais une quittance doit obligatoirement lui être délivrée
gratuitement s’il en fait la demande2 .
Le locataire ne peut normalement refuser de vous payer le loyer
au motif que vous ne rempliriez pas vos obligations. En revanche,
si l’utilisation des lieux loués par le locataire s’avère impossible,
les juges admettent la suspension du paiement du loyer.3
La révision du loyer
Le loyer peut être révisé en application d’une clause d’indexa-
tion. L’indice à choisir si le bien loué constitue la résidence prin-
cipale de votre locataire est obligatoirement l’indice de référence
des loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l’INSEE et
au journal officiel.
Si la clause de révision figurant dans votre bail ne précise pas le
trimestre de référence à prendre en compte, il convient dans ce
cas, de se référer à celui qui correspond au dernier indice connu
à la date de la signature du bail. Vous pouvez retrouver toutes les
informations utiles sur le site www.insee.fr.
1. Article 1315 CCiv.
2. Article 11 Loi n° 77-1457, 29 décembre 1977.
3. Cass. civ 3e 15 décembre 1993 : Dalloz 1994 p 462.
123
Révision du loyer :
Vous louez votre logement depuis le 1er janvier de l’année N
moyennant un loyer de 700 €. Lors de la signature du bail, le
dernier indice connu était celui du 3e trimestre de l’année N–1.
Exemple
Le nouveau loyer au 1er janvier de l’année N+1 s’établit à :
indice de référence des loyers
du 3e trimestre de l’année N
700 ×
indice de référence des loyers
du 3e trimestre de l’année N–1
Dans le cadre d’un bail soumis au Code civil, le fait que le

bailleur ne réclame pas le montant du loyer indexé dès sa prise
d’effet n’implique pas une renonciation de sa part à se préva-
loir de la clause d’indexation. L’action en paiement des loyers
et des charges, ainsi que de la révision de loyer se prescrit par
cinq ans1.
Dans le cadre d’un bail soumis à la Loi du 6 juillet 1989 (location

meublée à titre de résidence principale du locataire) la situation
est différente. À défaut de manifester votre volonté d’appliquer
la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de
prise d’effet, vous êtes réputé avoir renoncé au bénéfice de cette
clause pour l’année écoulée. Si vous manifestez votre volonté
de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer
prendra effet uniquement à compter de votre demande. Par ail-
leurs, l’action en paiement des loyers et des charges se prescrit
par trois ans2.
Que faire si le locataire ne paye pas le loyer ?

Si le locataire ne paye pas le loyer, vous pouvez utiliser toutes
les voies d’exécution prévues par le Code de procédure civile
pour vous faire payer. Il n’y a en matière de location meublée
aucune disposition spécifique. L’action en paiement des loyers
et des charges se prescrit par trois ans ou cinq ans comme indi-
qué ci-dessus.

2. Article 7-1 de la Loi du 6 juillet 1989.
124
Conseil pratique
En cas d’impayés, dans un premier temps essayez toujours de
trouver une solution amiable avec votre locataire. Si vous n’y
parvenez pas, adressez-lui une lettre de mise en demeure en
recommandé avec accusé de réception. Si celle-ci reste sans
réponse vous pourrez poursuivre votre locataire en justice.
La procédure la moins onéreuse, ne nécessitant pas l’inter-
vention d’un avocat, est de faire une demande en injonction
de payer auprès du Tribunal d’instance du lieu de situation de
l’immeuble. Pour cela, il vous suffit de compléter le formulaire
cerfa n° 12948*03 en vous aidant de la notice explicative CERFA
n° 51156#05, documents que vous pouvez télécharger sur le site
du ministère de la Justice, www.justice.gouv.fr, dans la rubrique
Droits et Démarches/Formulaires pour les particuliers/Actions
en justice.
En cas de non paiement des loyers et des charges aux termes
convenus, vous pourrez également, si elle est prévue au contrat
de location, faire jouer la clause résolutoire ou la clause pénale.
À défaut, vous devrez saisir le tribunal d’instance.
• Les réparations locatives ou de menu entretien

À défaut de clause contraire, votre locataire devra prendre à sa
charge les réparations locatives ou de menu entretien1.
Aux termes du contrat de location vous pouvez mettre à la charge
du locataire des réparations qui normalement vous incombent.
On trouve ainsi des accords ou, en contrepartie d’un loyer rai-
sonnable, le locataire prend à sa charge toutes les réparations,
même celles qui normalement doivent être considérées comme
grosses réparations. Attention cependant car les travaux pris en
charge par le locataire et allant au-delà des réparations locatives
seront, sur le plan fiscal, considérés comme un supplément de
loyer pour le bailleur.
Dans la pratique, les contrats de location meublée se réfèrent

le plus souvent à la liste des réparations locatives prévue par le
décret n° 87-712 du 26 août 1987, celle-ci s’imposant pour les
contrats en résidence principale. Ce décret prévoit que certaines
réparations d’entretien courant sont à la charge du locataire.

125
Extérieurs du logement : jardins privatifs (allées, arbustes,
etc.) ; enlèvement de la mousse et autres végétaux des auvents et
terrasses ; dégorgement des conduits des descentes d’eaux plu-
viales, chéneaux et gouttières, etc.
Ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gonds,

charnières, serrures, remplacement des boulons, réfection des
mastics, remplacement des vitres détériorées, etc.
Parties intérieures : maintien en état de propreté des plafonds,

murs intérieurs et cloisons et rebouchage de trous ; entretien
courant des sols (moquettes, carrelage, parquet), ce qui induit le
remplacement de quelques lames de parquets, la réalisation de
raccord de moquette ; réparation des dispositifs de fermetures
de placards ; pour les installations de plomberie, remplacement
des joints et colliers, des tuyaux souples de raccordement, net-
toyage des dépôts de calcaire, vidange des fosses septiques ;
entretien courant des installations de chauffage et de produc-
tion d’eau chaude ; pour les équipements électriques, rempla-
cement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et
fusibles, ampoules, réparation ou remplacement des baguettes
ou gaines de protection.
• La souscription d’une assurance

Dans le cadre d’une location meublée à titre de résidence prin-
cipale du locataire, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-
cription d’une assurance est une obligation légale. En revanche
le Code civil ne contient pas de disposition imposant au loca-
taire de s’assurer. Cependant, la soucription d’une assurance est
indispensable quel que soit le type de location meublée.
Responsabilité en cas de dégradations

Le locataire en meublé, comme tout locataire, répond des dégra-
dations ou des pertes qui arrivent pendant la durée du bail, à
moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute1.

126
Il répond également des dégradations qui arrivent « par le fait
des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires »1 et plus
généralement des personnes qu’il accueille dans son logement
(femme de ménage, ouvriers, déménageurs …)2.
Responsabilité en cas d’incendie

En cas d’incendie survenant dans les lieux, le locataire est pré-
sumé responsable3 et cette présomption s’étend également à
l’incendie du mobilier.4 Peu importe que le feu ait été allumé
volontairement ou non.
Il a été jugé que la présomption de responsabilité de l’occupant
en cas d’incendie s’applique même s’il s’agit d’une occupation
temporaire ou précaire, et notamment en cas de location pour
une durée de 15 jours d’un chalet meublé5.
Le locataire pourra seulement s’exonérer en prouvant que l’in-
cendie a pris naissance en raison d’un cas fortuit, d’un événe-
ment de force majeure ou d’un vice de construction ou bien
encore que l’incendie a été communiqué par un local voisin.
On se trouve face à un cas de force majeure par exemple lorsque
l’incendie est criminel et allumé par des tiers qui ont pénétré par
effraction dans les locaux6.
Les responsabilités du locataire en cas d’incendie sont très
importantes et le seul moyen d’y parer est qu’il souscrive une
assurance efficace. Il est donc indispensable de prévoir dans
votre contrat de location, l’obligation pour votre locataire de
souscrire une assurance multirisque habitation et de lui impo-
ser de vous présenter chaque année les quittances relatives à
la police d’assurance ainsi souscrite (il s’agit d’ailleurs d’une
obligation légale lorsque le logement constitue la résidence
principale du locataire). Il est également utile de prévoir une
clause résolutoire en cas de non-souscription par le locataire de
cette assurance.

2. CA Dijon 20 novembre 1981, JCP Ed N, II, 160.
4. Cass civ 1re 6 mai 1968 : JCP 1970 II 16157.
5. Cass civ 3e 2 juin 1977 n° 75-15.440 Gautherin c/Chareyron.
6. Cass civ 3e 27 janvier 1993 : Rev Loy avril 1993 p. 204.
127
Lorsque la location est de très brève durée, il est parfois plus
simple que vous souscriviez une assurance pour le logement
loué et le mobilier, quitte à en répercuter le coût sur votre loca-
taire au prorata de son temps d’occupation. Dans cette hypo-
thèse, il vous faudra veiller à ce que le contrat ne comprenne
pas une clause permettant à la compagnie d’assurance de se
retourner contre les occupants notamment en cas d’incendie du
logement.
>> Les droits du locataire
• Droit de cession et de sous-location

Le Code civil prévoit que le locataire a le droit de sous-louer,
et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a
pas été interdite1. Ainsi pour les locations meublées ne consti-
tuant pas la résidence principale du locataire, la sous-location
et la cession du bail sont autorisées, sauf clause contraire ins-
crite dans le bail.
En revanche, dans le cadre d’une location constituant la rési-
dence principale du locataire, la Loi du 6 juillet 1989 prévoit
expressément que le locataire ne peut ni céder le contrat de
location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit
du bailleur, y compris sur le prix du loyer. De plus, le loyer
des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le loca-
taire principal.
Le bail peut être transmis par décès. En effet, le décès du loca-
taire ne met pas fin au contrat qui se transmet à ses héritiers, sauf
si le bail contient une interdiction à ce sujet.
Rappelons que, même si le bail interdit la cession et la sous-
location, le locataire a le droit d’héberger ses proches notam-
ment les membres de sa famille.
• Droit de préemption du locataire

Le locataire d’un meublé peut bénéficier d’un droit de préemp-
tion dans le cas d’un immeuble en copropriété, dès lors que la
vente du logement loué est la première depuis la division de

128
l’immeuble. Ce droit ne s’applique pas aux ventes intervenant
entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus1.
Le locataire bénéficie également d’un droit de préemption en
cas de vente en bloc d’un immeuble de plus de dix logements.
Toutefois, ces droits de préemption s’appliquent à la vente
du logement occupé par un locataire dont le contrat n’est pas
expiré, ce qui suppose que le bailleur n’ait pas délivré de congé.
Ces droits de préemption ne doivent pas être confondus avec
celui prévu dans le cadre d’un congé pour vendre lorsque le bien
est loué vide2, disposition qui n’est pas applicable en matière
de location meublée. Lorsque le logement meublé constitue la
résidence principale de votre locataire, la Loi vous impose, si
vous ne souhaitez pas renouveler le bail, de délivrer un congé
motivé notamment par la vente, mais n’institue pas, dans cette
hypothèse, de droit de préemption spécifique au profit de votre
locataire.
1. Loi du 31 décembre 1975.

2. Article 15-II de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
129
130
Partie III
La fiscalité du meublé
131
132
Chapitre 11
La taxation des revenus
générés par la location meublée
>> Principe d’imposition dans la catégorie des bénéfices

industriels et commerciaux
Bon à savoir
La location de locaux meublés destinés à l’habitation, qu’elle
soit principale ou secondaire, est taxée dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle
des revenus fonciers.
La location meublée, même non professionnelle, constitue,

sur le plan fiscal, une activité commerciale, alors même qu’il
s’agit d’une activité civile sur le plan juridique. Les profits qui
en résultent sont considérés comme des bénéfices industriels et
commerciaux1.
Bien sûr, si vous exercez l’activité par le biais d’une société sou-
mise à l’impôt sur les sociétés, c’est cet impôt qui sera dû sur le
bénéfice de la location.
Dans un cas comme dans l’autre, ce sont les règles de droit

commun qui s’appliquent.
1. Article 34 du Code Général des Impôts.

133
Bon à savoir
Attention, la location meublée réalisée dans le cadre d’une
SCI entraîne l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. En
effet une SCI est une société civile immobilière dont l’activité,
comme son nom l’indique, est obligatoirement civile. Elle ne
peut en aucun cas faire de commerce. Louer un bien immobilier
vide est considéré comme une activité civile, en revanche la
location en meublé est une opération commerciale. Ainsi une
SCI qui donne en location un appartement meublé est imposable
à l’impôt sur les sociétés. Il existe cependant une tolérance de
l’administration fiscale lorsque les recettes tirées de la location
meublée sont inférieures à 10 % des recettes de la SCI.
>> Les exonérations d’impôts
Le Code Général des Impôts prévoit, sous certaines conditions,

deux cas d’exonération :
• la location meublée d’une partie de son habitation principale,
• la location de chambre d’hôtes.
>> Location meublée d’une partie

de son habitation principale
Cette exonération est prévue par l’Article 35 bis-I du CGI. Pour

y prétendre, plusieurs conditions doivent être satisfaites :
• Le local loué doit faire partie de l’habitation

principale du bailleur
Le local loué ne doit pas être un appartement distinct de
celui du bailleur. L’exonération ne peut être accordée pour
des locaux agencés en vue d’une occupation séparée. Ainsi,
le propriétaire d’un immeuble qui occupait un appartement
situé au premier étage et louait deux pièces d’un apparte-
ment distinct situé au rez-de-chaussée, s’est vu refuser
l’exonération1.
1. CE 4 novembre 1970, n° 78628, M. Gourier.

134
Les pièces louées meublées doivent être occupées par le bailleur
ou une personne de sa famille avant la location. Cela suppose que
le nombre de pièces dont dispose le bailleur pour son habitation
principale est réduit par la location meublée. L’exonération ne
peut pas concerner les personnes qui louent ou sous-louent des
pièces qu’elles n’ont jamais occupées. Par exemple, un bailleur
qui loue en meublé à des étudiants des pièces qui, avant la loca-
tion, étaient affectées à usage de magasin, ne peut pas bénéficier
de l’exonération1.
• La ou les pièces louées doivent constituer

la résidence principale du locataire ou la résidence
temporaire d’un travailleur saisonnier
La question peut notamment se poser pour les étudiants qui
louent un logement dans la ville où ils étudient, mais qui gardent
leur domicile légal chez leurs parents. Une réponse ministé-
rielle2 a précisé que les étudiants ont leur résidence principale au
lieu où ils séjournent habituellement durant l’année universitaire
ou scolaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez
leurs parents.
De leur côté, les travailleurs saisonniers sont considérés comme
ayant leur résidence temporaire au lieu où ils séjournent dans le
but d’exécuter leur contrat de travail.
• Le prix de la location doit être fixé

dans des limites raisonnables
Cette condition a pour objectif de limiter les abus consistant
à pratiquer des prix élevés et à bénéficier d’exonération. Elle
est remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habi-
table, charges non comprises, n’excède pas le plafond fixé
pour 2018 à :
• 185 € en Île-de-France,
• 136 € dans les autres régions.
1. CE 26 avril 1963, n° 58378.

2. Rép. Min. Authie : J.O Sénat 21 février 1985 p. 325.
135
Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’indice
de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année pré-
cédente.
Ces plafonds sont inférieurs aux prix du marché locatif dans la

plupart des grandes agglomérations et notamment à Paris, ce qui
en pratique limite considérablement les cas d’exonération.
Exemple
Pour une pièce de 20 m2 à Paris, le loyer mensuel hors charges
ne devra pas excéder 308 €, soit (20 m2 × 185 €)/12 mois.
>> La location de chambre d’hôtes
L’Article 35 bis-II du CGI prévoit un deuxième cas d’exoné-

ration visant les personnes qui mettent de façon habituelle à
la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habi-
tation principale si le produit de ces locations n’excède pas
760 € par an.
Trois conditions doivent donc être réunies pour bénéficier de

l’exonération :
• le local loué meublé doit faire partie de l’habitation principale
du bailleur ;
• le locataire ne doit pas y élire domicile ;
• le montant des recettes annuelles ne doit pas dépasser 760 €.
Selon une réponse ministérielle1, cette exonération est cumu-

lable avec la précédente applicable en cas de location d’une par-
tie de son habitation principale. Ainsi, vous pouvez parfaitement
louer une partie de votre logement à un étudiant pendant l’année
scolaire, puis à des touristes pendant la période estivale.
Si le loyer que vous demandez à l’étudiant est fixé dans des
limites raisonnables (c’est-à-dire n’excède pas le plafond fixé
pour l’année en cours) et que les recettes annuelles que vous
percevez en louant à des vacanciers ne dépassent pas 760 €,
vous pourrez bénéficier des deux exonérations.
1. Rép. Min. Authie : J.O Sénat 21 février 1985 p. 325.

136
>> La déclaration de début d’activité
Lorsque vous débutez votre activité de location meublée, vous

devez en faire la déclaration. Quel que soit le régime d’impo-
sition choisi pour déclarer vos revenus de location meublée
(Micro BIC ou Réel), la déclaration de début d’activité est une
étape obligatoire.
Cette formalité doit être accomplie dans un délai de 15 jours à
compter du début d’activité. Dans l’éventualité où ce délai n’a
pas été respecté, vous devez le faire au plus vite.
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) il est
nécessaire de compléter le formulaire P0i (CERFA11921*03)
aﬁn d’obtenir un numéro SIRET, correspondant à l’immatricu-
lation de votre activité de loueur en meublé. Ce document P0i,
doit être envoyé au greffe du tribunal de commerce.
Pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), c’est le for-
mulaire PO CMB qui doit être adressé au Centre de formalités
de entreprises.
Quelle est la date de début d’activité de loueur en meublé ?

• Bien destiné à la location meublée acquis dans l’année :
La date de début d’activité correspond à la date d’acquisition
du bien. Ainsi, les frais de notaire, les travaux éventuels et achat
de mobilier réalisés avant l’entrée du premier locataire pourront
être déduits. Attention : il ne faut pas avoir habité dans le loge-
ment pendant cette période.
• Bien figurant déjà dans votre patrimoine et dans lequel vous
ne réalisez pas de travaux :
Pour un bien que vous n’avez pas encore loué meublé, la date de
début d’activité correspond à la date à laquelle le bien est mis en
location. Par exemple, le 15 mai vous publiez une annonce pour
votre appartement, disponible à partir du 23 mai : si vous signez
un bail à compter du 1er juin, la date de début d’activié à retenir
est le 23 mai.
• Bien figurant déjà dans votre patrimoine et dans lequel vous
réalisez des travaux :
La date de début d’activité correspond à celle du début des tra-
vaux, cela permet notamment d’amortir le coût de ces travaux.
137
Le loueur en meublé peut être soumis au régime d’imposition de
la micro-entreprise, au régime réel simplifié ou normal d’impo-
sition des bénéfices industriels et commerciaux. Ces régimes ne
sont pas spécifiques aux loueurs en meublé.
>> Le régime de la micro entreprise

(ou régime micro-bic)
>> Condition d’imposition
Un chiffre d’affaires annuel inférieur à 70 000 € HT
Vous bénéficierez de plein droit du régime de la micro-entreprise

à condition que votre chiffre d’affaires annuel ajusté au prorata
du temps d’exploitation au cours de l’année civile n’excède pas
70 000 € hors taxes1.
Les recettes à prendre en compte pour l’appréciation du seuil

de 70 000 € correspondent aux loyers perçus à l’exclusion des
recettes accessoires.
Si vous commencez l’activité de loueur en meublé le 1er sep-
Exemple tembre, vous bénéficierez du régime micro-bic si vos recettes
n’excèdent pas 23 334 €, soit (70 000/12 mois) × 4 mois d ’activité.
Bon à savoir
Que se passe-t‑il si vous dépassez le seuil de 70 000 € ?
Vous continuerez à bénéficier du régime micro-bic l’année
au cours de laquelle le montant de vos recettes excédera le
seuil de 70 000 €, quel que soit le montant du dépassement. En
effet, c’est seulement lorsque les recettes dépassent le seuil
applicable sur deux années consécutives (N–2 et N–1) que le
contribuable est obligatoirement imposé d’après le régime réel
d’imposition à compter de l’imposition des revenus de la pre-
mière année suivant la période biennale de dépassement (N),
quel que soit le montant des recettes en N.
1. Article 50-0 du Code Général des Impôts. Ce seuil est actualisé chaque année
dans la même proportion que la limite supérieure de la première tranche du
barème de l’impôt sur le revenu et arrondi à la centaine d’euros la plus proche.
138
Régime micro-bic et société ?
Ce régime d’imposition est exclu lorsque l’activité de loueur en
meublé est exercée sous forme de société ; celle-ci relève alors
obligatoirement du régime réel, normal ou simplifié.
Si plusieurs membres du foyer fiscal donnent des biens en loca-
tion meublée, le plafond peut dans certaines circonstances être
apprécié de façon distincte pour chacun d’eux.
Ainsi si chacun des époux loue en meublé des locaux dont il
est personnellement propriétaire (bien propre), il n’y aura pas
lieu de globaliser les chiffres d’affaires provenant de la loca-
tion meublée de chacun des biens pour apprécier si le régime
micro-bic leur est applicable. En d’autres termes, le plafond de
70 000 € pour l’application du régime micro-bic sera apprécié
distinctement pour chacun d’eux.
Madame retire 44 000 € par an de la location meublée de plu-

sieurs logements dont elle est devenue propriétaire avant son
mariage. De son côte, Monsieur retire 28 000 € de la location
meublée d’un logement que ses parents lui ont donné et qui Exemple
constitue un bien propre.
Ces époux pourront bénéficier du régime micro-bic même si
au niveau du foyer fiscal la totalité des recettes tirées de la
location meublée représente 72 000 €.
>> Calcul du bénéfice taxable
Résultat imposable = Recettes annuelles – 50 %
Le bénéfice taxable ou résultat imposable est égal aux recettes

annuelles (loyers et recettes accessoires) diminuées d’un abatte-
ment forfaitaire de 50 %.
Ce résultat va s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au
barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Cet abattement forfaitaire de 50 % est réputé tenir compte de

toutes les charges afférents au bien loué. Vous ne pouvez rien
déduire en plus. Cet abattement ne peut être inférieur à 305 €.
139
Un contribuable percevant 30 000 € de recettes annuelles prove-
Exemple nant de la location meublée d’un ou plusieurs locaux, sera imposé
sur 50 % de ses recettes. Le bénéfice taxable sera de 15 000 €.
Bon à savoir
Micro-foncier et micro-bic
Les revenus tirés de la location vide sont imposés dans la catégorie
des revenus fonciers. Si le montant des loyers n’excède pas
15 000 €, le contribuable bénéficie de plein droit du régime
micro-foncier qui se caractérise par un abattement forfaitaire
de 30 % (tous les travaux et charges engagés sont compris dans
ce forfait). À ce titre, le régime micro-bic demeure plus inté-
ressant que le régime micro-foncier.
>> Obligations déclaratives et comptables

• Obligations déclaratives
Les formalités à accomplir auprès de l’administration fiscale
sont réduites.
Il suffit de reporter le montant de vos recettes (loyers perçus et
recettes accessoires) directement sur votre déclaration de reve -
nus complémentaire 2042CPRO page 2 « Locations meublées
non professionnelles ». C’est l’administration qui appliquera
l’abattement forfaitaire de 50 %.
En pratique vous devez reporter le montant de vos recettes dans
la case 5ND.
Si votre logement est classé meublé de tourisme ou s’il s’agit
d’une chambre d’hôtes, utilisez la case 5NG.
Les revenus des locations meublées non professionnelles seront

automatiquement soumis aux prélèvements sociaux.
140
• Obligations comptables
• Tenir un livre de recettes (date, nom du locataire, montant).
• Tenir un livre d’achat, c’est-à-dire un livre comprenant pour
chaque équipement, travaux, mobilier important, la date de
l’opération, la nature, le nom du fournisseur, le montant. Cela
est important si vous souhaitez un jour passer du régime du
micro-bic au régime réel.
>> Avantages et inconvénients
Du fait de l’abattement forfaitaire de 50 %, le régime de la

micro-entreprise peut s’avérer intéressant, notamment lorsque
le montant des charges et des amortissements afférents au bien
loué se révèle inférieur à 50 % du montant des recettes annuelles
hors taxes. Vous pouvez vous trouver dans cette situation si vous
n’avez pas eu recours à un emprunt pour acquérir le logement et
que vous n’y avez effectué aucun travaux.
Ce régime ne permet de déduire aucune charge pour son mon-

tant réel. Donc, à partir du moment où vos charges et amortis-
sements dépassent 50 % de vos recettes et que cette situation
doit durer plusieurs années, généralement jusqu’à l’expiration
de la période d’emprunt, il est préférable que vous optiez pour le
régime réel d’imposition.
Bon à savoir
Dans la pratique l’option pour le régime réel est plus favorable que
celui du micro-BIC dans 85 % des cas. Afin de savoir quel régime
d’imposition convient le mieux à votre situation il existe des simula-
teurs gratuits notamment sur le site www.jedeclaremonmeuble.com
>> Cas particulier des meublés de tourisme

et chambres d’hôtes
Ces activités continuent à être soumises aux limites applicables
aux activités de vente et prestations d’hébergement1. Le contri-
buable bénéficiera du régime micro-bic si les recettes qu’il
1. Article 50-0 du Code Général des Impôts.

141
retire de ces activités n’excèdent pas 170 000 €1 et il ne sera
imposé que sur 29 % de ses recettes (l’abattement forfaitaire
étant de 71 %).
Un contribuable donne en location un appartement meublé à

la montagne pour un loyer de 1 600 € par mois. En moyenne,
il est loué 5 mois par an (5 × 1 600 = 8 000 €/an).
Si ce logement n’a pas fait l’objet d’un classement en meublé
Exemple
du tourisme (pour la procédure de classement voir pages 28 à
31) le contribuable sera imposé sur 50 % des recettes de loca-
tion, soit 4 000 €, dans sa tranche d’imposition.
Si le même appartement a fait l’objet d’un classement en
meublé de tourisme, le contribuable ne sera imposé que sur
2 320 € dans sa tranche d’imposition.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2016 les gîtes ruraux ne peuvent plus bénéfi-
cier du seuil de 170 000 € et de l’abattement de 71 %. Ils relèvent
désormais du seuil de 70 000 € et de l’abattement de 50 %.
>> Incidence du classement en « meublé de tourisme »

en cours d’année
Pour bénéficier de ce régime fiscal avantageux, le propriétaire

peut transformer son logement en meublé de tourisme en cours
d’année. Dans ce cas, il va changer d’activité en cours d’année
pour passer d’une activité relevant du seuil de 70 000 € avec un
abattement forfaitaire de 50 %, à une activité relevant du seuil
de 170 000 €, avec un abattement de 71 %.
Il conviendra de comparer les recettes de chacune de ces périodes
au seuil correspondant ajusté prorata temporis et d’appliquer à ces
recettes leur taux d’abattement respectif. Le contribuable ne peut
être admis au régime des micro-entreprises pour l’année considé-
rée que dans le cas où aucune des deux limites n’a été franchie2.
1. Ce seuil est actualisé chaque année dans la même proportion que la limite
supérieure de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu et
arrondi à la centaine d’euros la plus proche.
2. Instruction administrative 4 G-2-99.
142
>> Location en meublé de locaux relevant
de seuils différents
Si un contribuable loue à la fois des meublés de tourisme et

des locaux meublés, le régime des micro-entreprises ne sera
applicable que si son chiffre d’affaires global n’excède pas
170 000 € HT et si le chiffre d’affaires annuel afférent à la
location de locaux meublés (autres que meublés de tourisme
et chambre d’hôtes) ne dépasse pas 70 000 € HT. L’abattement
forfaitaire sera de :
• 71 % pour la part du chiffre d’affaires global provenant de la
location de meublés de tourisme et chambre d’hôtes ;
• 50 % pour la part du chiffre d’affaires global provenant des
autres locaux meublés.
>> Le régime réel d’imposition des bénéfices

industriels et commerciaux
Il convient de distinguer le régime réel simplifié et le régime réel

normal.
Le regime réel simplifié présente des obligations déclaratives et
comptables plus simples que celles du régime réel normal.
Le régime réel normal concerne les loueurs percevant des
recettes supérieures à 238 000 € par an. Étant donné le peu de
contribuables concernés, nous ne traiterons pas des particulari-
tés déclaratives de ce régime dans cet ouvrage.
>> Conditions d’imposition
Le régime réel simplifié s’applique de plein droit au contri-

buable dont les recettes annuelles sont comprises entre 70 000 €
et 238 000 €1 hors taxes. Il peut s’appliquer, sur demande du
contribuable, lorsque les recettes sont inférieures à 70 000 €
(pour exercer l’option au réel, voir infra p. 158).
1. Ces seuils sont actualisés chaque année.

143
>> Obligations déclaratives et comptables
• Obligations déclaratives
Vous devez adresser au centre des impôts une liasse fiscale com-
prenant la déclaration spéciale n° 20311 et les annexes 2033 sui-
vantes2 :
• un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes
constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A, si
vos recettes sont inférieures à 157 000 € HT, vous êtes dis-
pensé d’établir un bilan3 ;
• un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose
de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) –
annexe n° 2033-B ;
• un tableau des immobilisations, des amortissements et des
éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-
values – annexe n° 2033-C ;
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et
des déficits reportables – annexe n° 2033-D ;
• un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée
produite au cours de l’exercice – annexe 2033-E.
Bon à savoir
Depuis janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels
(LMNP) déclarant au réel ont l’obligation de télétransmettre leur
liasse fiscale à l’administration. Pour ce faire, ils doivent respecter
la procédure EDI TDFC (Échange des Données Informatisées Trans-
fert des Données Fiscales et Comptables) en traduisant leur liasse
fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité tel que
le site www.jedeclaremonmeuble.com ou un expert-comptable.
Si vous choisissez d’envoyer une déclaration papier à l’adminis-
tration, sachez que l’Article 1738 du CGI prévoit une majoration
des droits de 0,2 % en cas de non télétransmission de la déclaration
1. Article 38-I de l’annexe III du Code Général des Impôts.

2. Article 38-II annexe III du Code Général des Impôts.
3. Article 302 septies A bis du Code Général des Impôts – ce chiffre est
actualisé chaque année dans la même proportion que la limite supérieure
de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu et arrondi au
millier d’euros le plus proche.
144
fiscale. Cette majoration ne peut être inférieure à 60 €. Une
liasse fiscale papier étant moins complète que celle qui est
télétransmise à l’administration, les risques de redressement
sont également plus importants.
• Obligations comptables
Vous devez tenir un livre journal des recettes et des dépenses, et
le cas échéant un registre d’immobilisations.
>> Calcul du bénéfice taxable
Le bénéfice taxable (ou résultat imposable) est établi selon les

règles générales régissant les bénéfices industriels et commer-
ciaux.
Votre bénéfice taxable correspond à la différence entre vos

recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
Résultat imposable = recettes annuelles (loyers courus

encaissés ou non, provisions pour charges, recettes
accessoires) – charges et amortissements déductibles
• Les recettes
Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxes,
encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues
dans le contrat de location et les recettes accessoires. La prise en
compte de tous les loyers courus, qu’ils soient encaissés ou non,
constitue une règle propre aux bénéfices industriels et commer-
ciaux. Cette règle est en effet différente lorsqu’il s’agit de revenus
fonciers (notamment revenus tirés de la location vide), car dans
cette hypothèse vous ne devez déclarer que les loyers effective-
ment encaissés.
• Les charges
Les charges liées au logement meublé et les charges liées à l’ac-
tivité doivent être distinguées car leur traitement fiscal est dif-
férent.
145
Les charges liées au logement
Les charges liées au logement correspondent à toutes les
dépenses qui sont engagées pour l’acquisition, l’aménagement,
l’équipement et l’entretien du bien.
Sont notamment considérés comme charges déductibles liées

au logement :
• les travaux d’entretien et de réparations ;
• la taxe foncière (si le local est inscrit à l’actif) ;
• les frais d’assurance (si le local est inscrit à l’actif) ;
• la cotisation foncière des entreprises (si le local est inscrit à
l’actif) ;
• les frais de gestion ;
• les frais de procédure en cas de litige avec un locataire ;
• les abonnements et consommations divers intégrés dans le
montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée
(par exemple facture téléphonique, abonnement internet) ;
• les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de
constitution des garanties et prime d’assurance (si le bien
financé est inscrit à l’actif) ;
• les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’ac-
quisition des locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif) ;
• les provisions pour risques (par exemple risque d’impayé),
Les charges liées à l’activité
Les charges liées à l’activité correspondent à toutes les dépenses
qui sont engagées pour l’activité de location meublée.
On trouve notamment dans cette catégorie de charges :
• les honoraires de l’expert comptable,
• les honoraires du centre de gestion agréé,
• les frais d’abonnement à une application pour produire et télé-
déclarer sa liasse fiscale.
• Précisions concernant certaines charges

Factures d’entretien, de réparations et de travaux
Seules les factures d’entretien et de réparations sont déductibles
des recettes de la location meublée. Les travaux plus importants
146
de construction, de reconstruction, d’agrandissement et d’amé-
lioration tels que les dépenses affectant le gros œuvre, le ravale-
ment, la toiture, l’installation d’une salle de bain, d’un chauffage
central ou d’un ascenseur ne peuvent être déduits. Cependant,
leur amortissement est possible.
Droits d’enregistrement, frais de notaire

et commission d’agence immobilière
Les droits d’enregistrement, les frais de notaire et la commission
d’agence immobilière appelés « frais d’acquisition » représentent
un coût important à prendre en compte lors de l’acquisition d’un
bien immobilier. L’imposition dans la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux permet leur prise en compte dans le
calcul du résultat de l’activité.
Deux options s’offrent à vous1 :
• imputer en totalité ces coûts sur les recettes de l’année d’ac-
quisition ;
• ajouter ces coûts à la valeur du bien de façon à les amortir.
Le choix de l’imputation immédiate ou de l’amortissement doit

être fait de façon judicieuse, notamment en fonction de l’évo-
lution prévisible des revenus et de votre taux marginal d’im-
position.
En effet le choix que vous faites pour le premier appartement
est définitif, il devra impérativement être le même pour toute
nouvelle acquisition.
• Les amortissements
Définition
L’amortissement correspond à la constatation comptable de la
perte de valeur d’un bien due à son usure.
Ainsi les achats d’une valeur supérieur à 500 € HT ne peuvent
être comptabilisés en charges mais doivent être amortis sur une
période correspondant à leur durée d’utilisation.
Dans la pratique, on va étaler le coût du bien sur sa durée prévue
d’utilisation. Chaque année on constate une dépréciation de sa
1. Article 38 quinquies 1.a du CGI.

147
valeur. Par exemple, si le mobilier qui a une durée de vie de
5 ans, vous a coûté 5 000 €, tous les ans vous pourrez amortir 1/5
de ce coût soit 1 000 €. Cet amortissement viendra en déduction
de vos recettes sous certaines réserves (voir p. 146 à 150).
Ainsi on amortit :
• les locaux (si ceux-ci sont inscrits à l’actif) ;
• le matériel et le mobilier (si ceux-ci sont inscrits à l’actif)
lorsque leur montant est supérieur à 500 € HT ;
• les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et
amélioration (si le local est inscrit à l’actif).
Bon à savoir
Incidence de l’inscription du bien à l’actif
L’inscription à l’actif du bilan du bien, du matériel et du mobi-
lier figurant dans votre patrimoine privé est totalement libre,
elle est vivement conseillée de façon à bénéficier de la déduc-
tion de certaines charges et amortissements y afférents.
En effet, dans ce cas vous pourrez déduire l’ensemble des
charges supportées dans l’année à savoir les frais de gestion et
toutes les dépenses locatives comme les petits travaux d’entre-
tien, mais également les charges liées à la propriété du ou des
biens (amortissements des locaux et des meubles dans la limite
évoquée ci-après, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.)
Attention, si vous conservez la jouissance des biens pen-
dant certaines périodes de l’année, par exemple pour vos
vacances, vous devrez ajouter à vos recettes imposables la
valeur de cet avantage en nature qui correspond au montant
des loyers que vous auriez perçus si le bien avait été loué
pendant cette période.
Si vous n’inscrivez pas les biens loués à l’actif de votre bilan,
vous ne pourrez pas déduire les charges liées à la propriété du
ou des biens. Vous ne pourrez donc pratiquer aucun amortisse-
ment du bien. Les charges spécifiquement liées à la location
seront intégralement déductibles, les autres charges (taxe fon-
cière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges de
copropriété, assurance...) ne seront déductibles qu’au prorata
de la durée effective de location.
Par exemple, pour un bien loué meublé 25 semaines par an,
les charges autres que celles spécifiquement liées à la location
meublée, ne seront déductibles qu’à hauteur de 25/52e de leur
montant.
148
Le choix en faveur de l’inscription n’entraîne pas de taxation au
titre des plus-values car il n’y a pas de cession de l’immeuble.
Que vous l’inscriviez ou pas au bilan, le bien figure dans votre
patrimoine privé.
En pratique, c’est l’inscription du bien loué sur le tableau des
immobilisations et amortissements n° 2033 C qui matérialise
son inscription à l’actif de votre bilan.
Taux d’amortissement des locaux et du mobilier

Il faut rappeler que pour pouvoir donner lieu à amortissement,
les biens acquis en vue de réaliser l’activité de location meublée
(meubles et immeubles), doivent être inscrits à l’actif du bilan.
Le taux d’amortissement des locaux, du matériel et du mobi-
lier doit être déterminé conformément à l’Article 39 C du Code
Général des Impôts. Cet Article prévoit que l’amortissement des
biens donnés en location est réparti sur la durée normale d’utili-
sation et non sur la période de la location.
Pour l’amortissement du mobilier, un taux compris entre 15 et
20 % pourra être pratiqué.
Pour l’amortissement des locaux, il faut faire attention car le
prix d’acquisition du terrain n’est pas amortissable. Il faut donc
veiller à isoler ce coût dans le prix d’acquisition total, sachant
que la valeur du terrain est généralement comprise entre 10 et
30 % du prix d’acquisition total.
La valeur du logement doit être décomposée en plusieurs élé-
ments, par exemple gros-œuvre, toiture, étanchéité, électricité,
aménagements intérieurs. Chaque élément (ou composant1) est
alors amorti selon un plan d’amortissement qui lui est propre
compte tenu de sa durée d’utilisation. Il s’agit de la méthode
d’amortissement par composants. Le taux d’amortissement des
différents composants est à déterminer au cas par cas et l’assis-
tance d’un expert-comptable peut s’avérer utile afin de ne pas
commettre d’erreur.
1. L’Article 15 bis de l’annexe 2 du CGI définit les composants comme

« les éléments principaux d’une immobilisation corporelle : 1° Ayant
une durée réelle d’utilisation différente de celle de cette immobilisation ;
2° Et devant être remplacés au cours de la durée réelle d’utilisation de
cette immobilisation. »
149
En pratique, pour le logement, le taux d’amortissement global
variera entre 2,5 et 3 %, les premières années puis diminuera au
fil du temps.
Attention, vous devez impérativement comptabiliser les amor-

tissements et les porter sur le relevé des amortissements qui sera
annexé à votre déclaration de résultats.
Valeur du bien à prendre en compte

pour l’amortissement
Lorsque l’acquisition est réalisée au cours de l’année de l’ins-
cription à l’actif, la valeur à retenir est celle figurant dans l’acte
notarié.
Lorsque le bien a été acquis antérieurement il faut retenir la
valeur du bien au jour de son inscription à l’actif. Pour ce
faire vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immo-
bilier1.
• La déduction des amortissements

Ordre d’imputation des charges
et des amortissements sur les recettes
Les charges liées au logement et celles liées à l’activité de loca-
tion meublée doivent être distinguées car elle sont comptable-
ment traitées de façon différente.
En effet il existe trois catégories de dépenses pouvant être

déduites :
• les charges liées au logement,
• les amortissements de l’année,
• les charges liées à l’activité.
Elles vont s’imputer sur le montant des recettes dans l’ordre

indiqué ci-dessus. Cela est important car il existe une règle de
limitation de la déduction des amortissements.
1. Voir le Bulletin officiel de l’administration : BOI-BIC-CHG-20-20-10-

20130923 – paragraphe 270 et au BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10-2013
0513 paragraphe 230 et 240.
150
Limitation de la déduction des amortissements
Pour le calcul du bénéfice taxable, l’Article 39 C II-2 du Code
Général des Impôts précise que l’amortissement déductible ne
peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges
déductibles.
Bon à savoir
L’amortissement ne peut jamais créer ou creuser le déficit.
L’amortissement non déduit n’est pas perdu. Il est reporté sur
les résultats des années suivantes.
L’amortissement ne peut aboutir à créer ou augmenter le

déficit de la location. En effet, l’imputation des charges,
notamment les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acqui-
sition de l’immeuble, conduisent généralement à dégager un
déficit. L’amortissement ne peut donc contribuer à augmen-
ter encore ce déficit. Si les autres charges ne compensaient
pas totalement les loyers perçus, l’amortissement de l’im-
meuble pourrait alors être pris en compte, mais seulement
pour ramener le résultat de la location à zéro. Finalement,
les amortissements que vous pouvez déduire correspondent
au maximum à la différence entre le loyer et les charges rela-
tives au bien loué.
Les amortissements non déduits ne sont pas perdus. Ils seront
reportés sur le résultat des années ultérieures mais toujours dans
le respect de la limitation qui vient d’être exposée1.
Il est par contre indispensable de constater l’amortissement dans
vos écritures comptables pour bénéficier de ce report. À défaut,
l’amortissement sera définitivement perdu. Finalement, vous
allez vous constituer une réserve d’amortissements fiscaux que
vous pourrez reporter sur vos bénéfices des années suivantes,
sans limitation de durée.
1. Article 39 C II 3 du Code Général des Impôts.

151
• Conséquences de l’ordre d’imputation
des charges et amortissements
L’exemple de l’expert comptable1

Examinons 4 situations d’un bien rapportant 10 000 € de loyer
par an avec des amortissements de 6 000 €.
Situations 1 2 3 4
Loyers 10 000 10 000 10 000 10 000
Charges liées 15 000* 5 000 5 000 3 000
appartement
Amortissements 6 000 6 000 6 000 6 000
Charges liées activité 549** 549** 0 549**
Résultat comptable – 11 549 – 1 549 – 1 000 451
Résultat fiscal – 5 549 – 549 0 451
Amortissements 6 000 1 000 1 000 0
reportables
Déficit reportable 5 549 549 0 0
* Année de l’achat avec déduction des frais d’acquisition.
** Honoraires de l’expert-comptable.
Le résultat comptable correspond à la différence entre les

recettes et l’intégralité des charges et amortissements.
Le résultat fiscal est établi en tenant compte de :
• l’ordre d’imputation des charges et des amortissements sur
les recettes (on impute en premier lieu les charges liées
au logement, puis les amortissements de l’année, puis les
charges liées à l’activité) ;
• la règle de limitation de la déduction des amortissements
(l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter le déficit
fiscal).
Durée de report du déficit

Le déficit est reportable sur les exercices suivants pendant une
durée de 10 ans.
Durée de report des amortissements non déduits

Les amortissements non déduits sont reportables sur les exer-
cices suivants sans limitation de durée.
152
Les loueurs en meublés non professionnels ne peuvent imputer
le déficit sur leurs autres revenus d’activité. S’ils constatent
un déficit en année N, il faudra qu’ils réalisent un bénéfice au
cours des 10 années suivantes pour imputer ce déficit. À défaut
il sera perdu.
>> Ordre d’imputation des déficits

et des amortissements reportables
sur les bénéfices des années suivantes
Les déficits constatés et les amortissements reportables ayant des

durées de report différents il est important de savoir dans quel
ordre ils vont être imputés sur les bénéfices des années suivantes.
Le Conseil d’État dans un arrêt du 15 avril 2015 (numéro 369667)

a tranché en indiquant « qu’un déficit ne peut s’imputer que sur
le bénéfice net de l’exercice sur lequel il est reporté, ce bénéfice
ayant préalablement été établi après déduction de toutes charges
dont les amortissements ».
En d’autres termes, lorsqu’un exercice est bénéficiaire, il faut

dans un premier temps imputer les amortissements reportables
des années précédentes puis lorsqu’il n’y a plus d’amortisse-
ment reportable, imputer les déficits reportables.
>> L’imputation des déficits ou l’avantage du statut

de loueur en meublé professionnel
• Loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel ne peut pas imputer son
déficit sur son revenu global mais seulement sur des revenus
tirés de l’activité de location meublée non professionnelle.
Le déficit constaté par le loueur en meublé non profes-

sionnel n’est pas perdu. Il pourra l’imputer les 10 années
suivantes mais uniquement sur des bénéfices tirés de l’acti-
vité de location meublée exercée à titre non professionnel1.
1. Article 156-1 bis du Code Général des Impôts.

153
Concrètement, il devra attendre que son activité de location
meublée devienne bénéficiaire pour imputer son déficit. Cette
possibilité de report du déficit est intéressante, elle peut per-
mettre d’éviter l’imposition des revenus tirés de la location
pendant plusieurs années.
• Loueur en meublé professionnel

Le loueur en meublé professionnel peut imputer le déficit tiré de
l’activité de location meublée sur son revenu global pendant une
durée de 6 ans, sans limitation et sans être obligé de participer
effectivement à l’activité (il peut confier la gestion à une tierce
personne) : c’est pour cette raison que la location meublée est
souvent présentée comme un outil de défiscalisation.
>> Centre de Gestion Agréé (CGA)

• Qu’est-ce qu’un CGA ?
Un centre de gestion agréé (CGA) est une association créée
à l’initiative d’experts comptables, de syndicats profession-
nels ou de chambres consulaires pour assister les entreprises
en matière de gestion. Ils ont une mission de prévention fis-
cale, qui consiste à vérifier la cohérence et la vraisemblance
des déclarations fiscales qui leur sont communiquées par leurs
adhérents.
• Quand adhérer au CGA ?

Il faut adhérer au CGA :
• soit dans les 5 premiers mois de l’année fiscale (avant le
31/05/N pour en bénéficier sur la déclaration de revenus N
établie en N+1) ;
• soit dans les 5 mois qui suivent votre date de début d’activité
(telle qu’indiquée sur le formulaire P0i).
• Les intérêts du CGA

En plus de la vérification de votre liasse fiscale, l’adhésion à un
CGA apporte deux autres avantages :
154
• Non-majoration de 25 %
Depuis l’imposition des revenus de l’année 2006, un abattement
de 20 % a été intégré dans le barème de l’impôt sur le revenu.
Certains revenus, qui n’entraient pas dans le champ d’applica-
tion de cet abattement sont, en application du 7 de l’Article 158
du code général des impôts (CGI), multipliés par un coefficient
de 1,25 pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Les bénéfices
industriels et commerciaux font partie de ces revenus majorés.
L’adhésion à un CGA permet de ne pas être soumis à cette majo-
ration.
• Réduction d’impôts
L’adhésion à un CGA permet aussi de bénéficier sous certaines
conditions d’une réduction d’impôt des 2/3 des frais de compta-
bilité dans la limite de 915 €.
Pour bénéficier de la réduction il faut remplir 3 conditions :

• être résident fiscal français ;
• réaliser moins de 70 000 € de chiffre d’affaires sur l’activité
de location meublée ;
• ne pas être en indivision sur le bien avec un membre d’un
autre foyer fiscal.
Les frais de tenue de comptabilité comprennent notamment :

• les honoraires d’un expert comptable ;
• les frais de souscription d’une application d’établissement de
liasse fiscale telle que www.jedeclaremonmeuble.com ;
• les frais d’adhésion au CGA.
À noter : Les dépenses faisant l’objet de réduction d’impôts

doivent être réintégrées pour la détermination du résultat fiscal1.
En revanche, le surplus des dépenses non prises en compte au
titre de la réduction d’impôts continue de constituer une charge
déductible.
1. En application du 7 de l'Article 39 du CGI.

155
L’exemple de l’expert comptable*
Vous avez versé 600 € d’honoraires à votre expert comptable
pour l’établissement de votre liasse fiscale et 150 € pour votre
adhésion à un centre de gestion agréé (CGA).
Vous êtes redevable de 1 100 € au titre de l’impôt sur le revenu.
Vous allez pouvoir déduire 500 € (soit 2/3 × 750) de votre impôt
sur le revenu. Vous ne payerez donc que 600 € d’impôts (1 100
— 500).
Le montant de la réduction d’impôts (500 €) est réintégré pour
la détermination du résultat de l’activité de location meublée.
En d’autres termes sur les 750 € de frais de comptabilité :
2/3 constitue une réduction d’impôts et 1/3 constitue une
charge déductible.
*
Source ELM Conseil — cabinet d’expertise comptable spécialisé
dans la location meublée
Comptez entre 150 et 250 € par an pour l’adhésion à un centre

de gestion agréé.
La liste des centres de gestion agréés est disponible sur le

site internet www.impots.gouv.fr à la rubrique Contacts/
Professionnels : vos correspondants spécialisés.
L’exemple de l’expert comptable1 —

déclaration au régime réel
Le 15 avril de l’année N, vous achetez un studio de 20 m2 moyen-
nant le prix de 152 500 € en ce non compris la commission de
l’agence immobilière s’élevant à 9 000 € et les frais de notaires
s’élevant à 12 105 €.
Pour réaliser cette acquisition, vous avez emprunté 70 000 €.
Les frais financiers (intérêts d’emprunt, prime d’assurance et
frais dossier) pour l’année N s’élèvent à 3 998 €.
Vous procédez à des travaux de restructuration pour 10 310 €,
le reste de l’appartement ne nécessitant que quelques travaux
de peinture pour 1 055 €.
Vous achetez du mobilier et de l’électroménager pour 3 480 €.
À compter du 15 septembre de l’année N, vous louez ce studio
moyennant un loyer de 1 050 € par mois.
1. Source ELM Conseil.

156
Acquisition d’un studio 152 500 €
Frais d’acquisition 21 105 €

Commission d’agence 9 000 €
Frais de notaire 12 105 €
Frais financiers au titre de l’année N 3 998 €

(intérêts d’emprunt, prime d’assurance et
frais dossier)
Travaux de restructuration 10 310 €
Charges diverses 2 581 €

Syndic 1 015 €
Assurance67 €
Abonnement téléphonique et internet 210 €
Abonnement et consommations EDF 234 €
Travaux de peinture 1 055 €
Taxe foncière 50 €
Recettes annuelles
Au 31 décembre, vos revenus tirés de la location pour l’année N
s’élèvent à 3 675 €, auxquels s’ajoutent 291 € de rembourse-
ment de consommations électrique et téléphonique.
Loyers perçus 3 675 €

Remboursement consommation
électrique et téléphonique 291 €
Recettes annuelles 3 966 €
Dotation aux amortissements

Le terrain n’est pas amortissable. Dans notre exemple, sa valeur
représente 15 %, soit 22 875 €.
La valeur amortissable du logement est donc de 129 625 €.
La dotation aux amortissements pour une année représente 6 230 €
(voir tableau ci-après). L’acquisition ayant été réalisée le 15 avril,
il faut calculer la dotation aux amortissements pour l’année N au
prorata temporis de la durée d’exploitation écoulée entre la date
d’acquisition et le 31 décembre de l’année N, soit 9 mois.
Soit : 6 230/12 × 9 = 4 672 €
157
Résultat imposable :
Recettes annuelles 3 966 €
À déduire
Charges diverses 2 581 €
Impôts et taxes 50 €
Frais d’acquisition 21 105 €
Frais financiers 3 998 €
Résultat déficitaire — 23 768 €
Ce déficit pourra être imputé pendant 10 ans sur les revenus
tirés de la location meublée.
L’amortissement (4 672 €) ne peut pas creuser le déficit, il est
entièrement reporté.
>> Changement de régime
Pour des raisons d’optimisation fiscale, il peut être intéressant

pour le loueur en meublé normalement imposable au régime
micro BIC, d’être imposé au régime réel. C’est notamment le
cas lorsque l’investissement fait apparaître un déficit pendant un
certain nombre d’années, généralement pendant la période de
remboursement de l’emprunt.
L’option doit être exercée avant le 1er février de l’année au titre
de laquelle le loueur désire être régime réel. Il est conseillé
d’adresser cette option par lettre recommandée avec accusé de
réception, car en cas de litige c’est au contribuable de prouver
qu’il a effectué la démarche en temps et en heure.
L’option est valable pour un an et est reconductible tacitement
pour la même période1.
Si vous souhaitez être soumis au régime réel pour les revenus
perçus l’année N, il vous faut opter pour ce régime avant le
1er février de l’année N. Votre option sera valable pour une
Exemple année et tacitement renouvelable par période de 1 an. Si vous
souhaitez ensuite revenir au régime micro-bic, vous devrez en
informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année
au titre de laquelle vous souhaitez revenir au régime micro-bic.
1. Article 50-0-4 du Code général des impôts.

158
Durée Taux Dotation aux
Amortissements Valeur
d’amortissement d’amortissement amortissements
Immeuble (construction) 129 625 € 4 503 €
Composants de l’im- Ventila- Valeur Durée Taux Dotations aux

meuble tion des compo- d’amortissement d’amortissement amortissements
sants
Toiture 10 % 12 962 € 30 ans 3,33 % 432 €
Électricité 8 % 10 370 € 25 ans 4 % 415 €
Étanchéité 7 % 9 074 € 15 ans 6,67 % 605 €
Aménagements inté- 20 % 25 925 € 12 ans 8,33 % 2 160 €
rieurs
Gros-œuvre 55 % 71 294 € 75 ans 1,25 % 891 €
Total 4 503 €
Terrain non amortissable 22 875 € 0 0 % 0 €

Travaux de restructuration 10 310 € 10 ans 10 % 1 031 €
Mobilier et électroménager 3 480 € 5 ans 20 % 696 €
TOTAL 6 230 €
159
>> Personnes fiscalement domiciliées hors de France
Les revenus locatifs perçus sur des immeubles situés en
France sont imposés en France à l’impôt sur le revenu et aux
contributions sociales.
• Impôt sur le revenu des locations meublées

Lorsqu’un non résident loue en meublé un bien immobilier, les
revenus qu’il en tire sont également classés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le non-résident a
le choix entre le régime micro BIC et le régime réel.
Après avoir calculé le bénéfice taxable (50 % des recettes

annuelles au micro BIC, montant à déterminer au régime réel),
l’impôt est calculé en appliquant le barème progressif et le sys-
tème du quotient familial (prise en compte de la situation de
famille), comme pour un résident en France avec un taux mini-
mum d’imposition de 20 %.
Dans la pratique si vous êtes non-résident et que vous ne perce-
vez pas d’autres revenus en France (ou qu’ils sont faibles) vous
serez imposé à un taux forfaitaire de 20 % au titre de l’impôt
sur le revenu.
• Contribution sociales
Le bénéfice taxable de vos locations meublées sont aussi soumis
à des contributions sociales de 17,2 %.
• Lieu de déclaration
La déclaration doit être déposée au Service des Impôts des
Particuliers Non-Résidents.
160
Chapitre 12
Les impôts directs locaux
>> La cotisation foncière des entreprises (CFE)
Contrairement à la location vide, il est considéré que toute

location ou sous-location en meublé constitue par nature une
activité professionnelle entrant par principe dans le champ
d’application de la contribution économique territoriale (CET).
Cette CET est composée :

• d’une cotisation foncière des entreprises (CFE) assise sur la
valeur locative des biens passibles de taxe foncière ;
• d’une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La CVAE s’applique aux personnes qui exercent une acti-

vité imposable à la cotisation foncière des entreprises et dont
le chiffre d’affaires excède 152 500 €. En pratique, du fait de
dégrèvements, cette contribution concerne ceux dont le chiffre
d’affaires excède 500 000 €.
La CFE est due chaque année par les personnes qui exercent à
titre habituel une activité professionnelle non salariée. Elle est
due pour l’année civile entière par le contribuable qui exerce
l’activité au 1er janvier.
Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non profes-
sionnel, vous êtes en principe assujetti à la cotisation foncière
des entreprises.
Cependant, il existe quelques cas d’exonérations pour les pro-
priétaires qui louent en meublé leur habitation personnelle dans
certaines conditions.
161
>> Exonérations
Le Code Général des Impôts1 prévoit que sont exonérés de la

cotisation foncière des entreprises :
1. Les propriétaires ou locataires qui louent « accidentellement »
une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs
cette location ne présente aucun caractère périodique. Le
caractère accidentel signifie exceptionnel et non répétitif.
L’habitation personnelle s’entend de l’habitation principale
ou secondaire dont le contribuable se réserve la disposition
en dehors de la période de location.
2. Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou
plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve
que les pièces louées constituent pour le locataire ou le
sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le
prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
3. Sauf délibération contraire de la commune ou de l’établis-
sement public de coopération intercommunale doté d’une
fiscalité propre :
a) les personnes qui louent en meublé des locaux classés
meublés de tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans
leur habitation personnelle ;
b) les personnes autres que celles déjà visées ci-dessus (aux
1°, 2° et 3°), qui louent ou sous-louent en meublé tout ou
partie de leur habitation personnelle.
En pratique, sauf opposition de la commune, toute location

meublée de tout ou partie d’une habitation personnelle est exo-
nérée de cotisation foncière des entreprises.
Inversement, toute location meublée d’une habitation autre qu’une
habitation personnelle est soumise à la cotisation foncière des
entreprises. Ainsi, les personnes qui louent des locaux spécialement
aménagés uniquement en vue de la location en meublé sont tou-
jours imposables de plein droit à cette cotisation. En revanche, dans
ce cas, elles n’acquitteront pas en principe la taxe d’habitation.
La CFE est établie dans chaque commune où le redevable dis-

pose de locaux.
1. Article 1459 du CGI.
162
L’Article 1647 B sexies du Code Général des Impôts institue un
taux de plafonnement de la contribution économique territoriale
(CET) fixé à 3 % de la valeur ajoutée produite par l’entreprise.
Si la CET acquittée est supérieure à ce taux, le redevable peut
effectuer une demande de dégrèvement1.
Bon à savoir
La loi de finances pour 2018 a prévu l’exonération de cotisation
minimum de CFE à partir de 2019 pour tous les contribuables dont
les recettes locatives seraient inférieures ou égales à 5 000 €.
>> En pratique comment est calculé le montant de la CFE ?
La base d’imposition de la CFE est la valeur locative du bien

(telle qu’elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le mon-
tant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux
d’imposition fixé par la commune. À Paris, ce taux était de
16,52 % en 2016, ce qui est inférieur à la moyenne nationale
qui s’élève à près de 26 %. Ce montant est plafonné à 3 % de
la valeur ajoutée produite au cours de l’année d’imposition. La
demande de dégrèvement doit être déposée auprès du service des
impôts (imprimé n° 1329-DEF (CERFA n° 14357) accessible sur
le site www.impots.gouv.fr )
En pratique, les loueurs en meublé sont souvent assujettis à
la cotisation minimum fixée par la commune en fonction des
recettes. À Paris, la CFE minimum est de 76 € si le recettes loca-
tives sont inférieures à 100 000 €.
>> La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est due chaque année, par les personnes

physiques ou morales qui ont la disposition ou la jouissance de
locaux meublés affectés à l’habitation, à quelque titre que ce
soit : propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit2.
1. Instruction du 14 juin 2011 – contribution économique territoriale. plafonne-

ment en fonction de la valeur ajoutee. BOI 6 E-6-11 N° 56 du 24 juin 2011.
163
La taxe d’habitation est établie pour l’année entière d’après les
faits existants au premier janvier de l’année d’imposition1.
Tous les locaux meublés affectés à l’habitation sont soumis à la
taxe d’habitation.
En est redevable :
• le locataire : s’il occupe le logement meublé de manière per-
manente et exclusive et en conserve la disposition même pen-
dant ses absences. Il faut que l’occupation privative des lieux
ait un caractère suffisant de permanence.
En pratique, ce sera notamment le cas du locataire titulaire
d’un bail résidence principale et qui occupe le logement au
1er janvier. Mais si l’occupation n’est que temporaire ou en
cas de séjours limités, aucune taxe d’habitation n’est due par
le locataire ;
• le bailleur : si les locaux constituent son habitation personnelle
ou en font partie. L’habitation personnelle s’entend du loge-
ment dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de
résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes de
location.
Si vous donnez un studio en location meublée saisonnière par

l’intermédiaire d’une agence sur la base d’un contrat qui vous
réserve la possibilité d’occuper vous-même le local à certaines
périodes, vous êtes redevable de la taxe d’habitation, même si
dans les faits, vous n’utilisez pas cette possibilité.
De la même manière, les Français appelés à exercer une acti-
Exemple vité à l’étranger et qui gardent la disposition de leur logement
en France sont redevables de la taxe d’habitation, même si
dans les faits, ils n’occupent pas ce logement.
Par contre, si les locaux meublés sont réservés exclusivement
à la location, vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habita-
tion, mais serez assujetti à la cotisation foncière des entre-
prises (CFE).

164
Le fait, pour le propriétaire, de se réserver la jouissance du bien
pendant l’année (quand bien même il n’y irait pas) le rend rede-
vable de la taxe d’habitation.
Bon à savoir
En matière de location meublée, le propriétaire est toujours
solidairement responsable avec le locataire du paiement de la
taxe d’habitation.
Les communes peuvent décider d’exonérer de taxe d’habitation,

pour la part leur revenant, les locaux classés « meublé de tourisme »
et les chambres d’hôtes situés dans les zones de revitalisation rurale.
>> Pour aller plus loin : comment est calculée

la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation est calculée notamment d’après la valeur

locative nette des habitations et de leurs dépendances. La valeur
locative nette est égale à la valeur locative cadastrale du local dimi-
nuée, s’il s’agit de la résidence principale, d’abattements obliga-
toires pour charges de famille ou facultatifs en fonction du revenu.
La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel que
le propriétaire pourrait tirer d’un local loué dans des conditions
normales.
Le montant de la cotisation individuelle est obtenu en multi-
pliant la valeur locative nette par un taux d’imposition voté par
la commune et le département.
>> Compatibilité entre la taxe d’habitation

et la cotisation foncière des entreprises
La taxe d’habitation est liée à la jouissance d’une habitation, à titre

de résidence principale ou secondaire. Ainsi, normalement, elle
est incompatible avec la cotisation foncière des entreprises qui tra-
duit l’exploitation lucrative d’un patrimoine immobilier meublé.
Cependant, un même logement peut être assujetti simulta-
nément à la cotisation foncière des entreprises et à la taxe
d’habitation.
165
Cotisation
foncière des Taxe d’habitation
entreprises
Redevable Propriétaire Propriétaire Locataire
Habitation personnelle NON, sauf OUI NON
du propriétaire opposition des
(logement dont il collectivités
se réserve la disposition territoriales
en dehors des périodes (Article 1459
de location) CGI)
Locaux spécialement OUI NON OUI
aménagés pour la sauf
location meublée location
courte
durée
>> La taxe foncière
En matière de taxe foncière, le droit commun s’applique au

loueur en meublé. Ainsi, c’est le propriétaire ou l’usufruitier du
logement loué meublé qui est redevable de la taxe foncière.
L’exonération de deux ans, pour les constructions nouvelles,

édictée par l’Article 1383 de Code Général des Impôts est main-
tenue pour le loueur en meublé.
Pour bénéficier de cette exonération temporaire il faut produire
un imprimé fiscal à l’administration fiscale, dans un délai de
90 jours à compter de l’achèvement de la construction nouvelle.
Par ailleurs, les collectivités peuvent décider d’exonérer de taxe

foncière, pour la part leur revenant, les locaux classés « meublé
de tourisme » et les chambres d’hôtes situés dans les zones de
revitalisation rurale.
166
>> La taxe de séjour
Certaines communes touristiques peuvent instaurer une taxe de

séjour ou une taxe de séjour forfaitaire1. Il s’agit des communes
suivantes :
• les stations classées et les communes touristiques ;
• les communes littorales au sens de l’Article L321-2 du Code
de l’Environnement ;
• les communes de montagne au sens de la Loi n° 85-30 du
9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de
la montagne ;
• les communes qui réalisent des actions de promotion en faveur
du tourisme ;
• les communes qui réalisent des actions de protection et de
gestion de leurs espaces naturels.
La taxe de séjour est due par les personnes qui ne sont pas domi-
ciliées dans la commune et n’y possèdent pas une résidence à
raison de laquelle elles sont passibles de la taxe d’habitation,
c’est-à-dire les locataires occasionnels. Le montant de la taxe
dépend du nombre de personnes logées et de la durée du séjour.
La taxe de séjour est collectée par le propriétaire du logement
auprès du locataire saisonnier.
Lorsqu’elle est forfaitaire, les logeurs adressent chaque année

une déclaration à la mairie indiquant la période de location et
la capacité d’accueil qui sert de base au calcul de la taxe. Le
montant de base du forfait est donc indépendant du nombre de
personnes effectivement hébergées. Le redevable n’est plus le
locataire occasionnel, mais le logeur qui perd ainsi le droit de
prélever le produit de la taxe de séjour sur son client mais peut
néanmoins l’intégrer dans le prix de ses prestations.
Le produit de la taxe de séjour ou de la taxe de séjour forfaitaire
est affecté aux dépenses destinées à favoriser la fréquentation
touristique de la commune.
1. Les Articles L 2333-26 à L 2333-46 du Code général des collectivités

territoriales déterminent le régime des taxes de séjour.
167
>> Quel est le montant de la taxe de séjour ?
Le montant de la taxe de séjour est fixé par délibération du

conseil municipal. Le tarif varie par personne et par jour en
fonction de la nature et du confort du logement.
Le tarif de la taxe de séjour pour les meublés est arrêté confor-

mément au barème suivant1 :
Catégories Tarif plancher Tarif plafond

d’hébergements en € en €
Palaces 0,70 4
Meublés de tourisme 5 étoiles 0,70 3
Meublés de tourisme 4 étoiles 0,70 2,30
Meublés de tourisme 1 étoile 0,20 0,80
Attention, à compter du 1er janvier 2019 pour tous les meublés

sans classement, le tarif applicable par personne et par nuitée
sera compris entre 1 % et 5 % du coût par personne de la nuitée
(le coût de la nuitée correspond au prix de la prestation d’hé-
bergement hors taxes). Par exemple pour un meublé non classé
occupé par 2 personnes au prix de 150 € HT la nuitée, le montant
de la taxe sera au maximum de 3,75 € par personne et par nuit.
Notez qu’il existe tout de même une limite, le montant ne pou-
vant pas être supérieur au tarif le plus élevé adopté par la col-
lectivité, sachant que le tarif plafond pour un palace est de 4 €.
Bon à savoir
Consultez le site taxesejour.impots.gouv.fr : il vous permet de
connaître les tarifs de la taxe de séjour appliqués sur le terri-
toire d’une commune.
1. Article L2333‑30 du Code général des collectivités territoriales.

168
>> Exonérations
Certaines personnes sont exonérées de la taxe de séjour :

• les personnes âgées de moins de 18 ans ;
• les personnes titulaires d’un contrat de travail saisonnier
employés dans la commune ;
• les personnes bénéficiant d’un hébergement d’urgence ou
d’un relogement temporaire ;
• les personnes qui occupent des locaux gérés par des associa-
tions dont le loyer est inférieur à un montant que le conseil
municipal détermine.
Lorsque la taxe de séjour est forfaitaire, il n’existe aucune exo-

nération possible, à l’exception des établissements exploités
depuis moins de deux ans qui en sont exonérés.
>> Versement de la taxe de séjour : qui est responsable ?
Qu’elle soit forfaitaire ou non, ce sont les propriétaires qui

versent, sous leur responsabilité, le montant de la taxe à la com-
mune. La période de perception est fixée par délibération du
conseil municipal.
Aujourd’hui, les plateformes peuvent également, sous réserve

d’y avoir été habilitées par les propriétaires, être préposés à la
collecte de la taxe de séjour. Mais à compter du 1er janvier 2019
il s’agira d’une véritable obligation pour toutes les plateformes
en ligne de percevoir l’impôt et de le reverser à la commune.
>> La taxe sur la valeur ajoutée
Par principe, les locations meublées sont exonérées de plein

droit de la TVA sans possibilité d’option1.
Il existe six exceptions à cette exonération :
• les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tou-
risme classés ;
1. Article 261D du Code Général des Impôts.

169
• les prestations d’hébergement fournies dans les villages de
vacances classés ou agréés ;
• les prestations d’hébergement fournies dans les résidences
de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à
l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat
d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui
ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger ;
• les locations meublées effectuées à titre onéreux et de manière
habituelle, comportant en sus de l’hébergement des presta-
tions accessoires de nature hôtelière, à savoir au moins trois
des prestations suivantes :
✔✔ l’accueil,
✔✔ le petit déjeuner,
✔✔ le nettoyage régulier du logement,
✔✔ la fourniture de linge de maison.
En revanche, si ces services sont fournis ou proposés de manière
accessoire et dans des conditions non similaires aux établisse-
ments d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité n’est pas
soumise à TVA. Tel est le cas, par exemple, si le nettoyage des
locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de
locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou
si la fourniture de linge n’est pas régulière ;
• les locations de locaux nus ou meublés consenties par bail com-
mercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement dont
l’activité remplit elle-même les conditions d’assujettissement ;
• les prestations d’hébergement fournies dans les villages rési-
dentiels de tourisme lorsque ces derniers sont destinés à l’hé-
bergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat
d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant.
Ainsi, le loueur en meublé doit être très attentif au fait que s’il
réalise des prestations annexes qui se rapprochent de l’hôtellerie
(l’accueil, le petit déjeuner, le nettoyage régulier du logement, la
fourniture de linge de maison), il ne sera plus considéré comme
faisant du louage de choses mais du louage de services, et il
sera alors soumis de plein droit à la TVA. Ce sera le cas notam-
ment, s’il réalise lui-même les prestations visées ci-dessus. Par
contre, si ces prestations sont réalisées par l’intermédiaire d’un
170
exploitant qui assume les risques de l’exploitation1, le loueur
continuera à être exonéré de la TVA .
>> Prélèvements sociaux et le RSI
Désormais, les loueurs en meublé non professionnels qui

retirent de la location meublée de courte durée plus de 23 000 €
de recettes annuelles sont tenus de s’affilier au RSI. Par excep-
tion, ces personnes peuvent opter pour le régime général de la
Sécurité sociale.
>> L’obligation d’affiliation au RSI si l’activité

de location meublée de courte durée génère
plus de 23 000 €/an
L’Article 18 de la Loi de financement de la sécurité sociale pour

2017 impose aux propriétaires gagnant plus de 23 000 euros de
recettes annuelles grâce à la location d’un logement meublé pour
de courtes durées, de manière répétée, à une clientèle de passage,
de s’affilier au régime des travailleurs indépendants (RSI).
Ainsi, à compter du 1er janvier 2017, au-delà de 23 000 € de
recettes annuelles tirées de la location meublée pour de courtes
durées, ces recettes locatives seront assimilées à des recettes
d’activité. L’assiette de cotisations correspond au résultat net.
Si celui-ci est nul, le contribuable sera redevable du montant de
cotisations minimum (de l’ordre de 1 000 € par an).
En dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus locatifs resteront
considérés comme des revenus du patrimoine soumis aux prélè-
vements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17,2 %.
>> L’affiliation possible au régime général

de la sécurité sociale
Par exception, les loueurs en meublé non professionnels

(LMNP) peuvent opter pour une affiliation au régime géné-
ral de la sécurité sociale à condition de ne dépasser pas les
1. Bulletin Officiel des Impôts : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912

– paragraphe 50.
171
limites du régime de franchise en base de TVA soit 82 800 €
(CGI, Article 293 B, I, 1°, a et b).
En cas d’option pour le régime général des salariés, les cotisa-

tions et contributions de sécurité sociale dues par les loueurs
en meublé sont calculées sur une assiette constituée de recettes
locatives diminuées d’un abattement de 60 %.
Pour les meublés de tourisme classés au sens du Code du tourisme

(Article L 324-1 du Code du tourisme), l’abattement est de 87 % .
L’affiliation au régime général nécessite d’exercer une option
dont les modalités restent à définir par décret. Un compte coti-
sant doit être ouvert auprès de l’Urssaf.
Cette option d’affiliation au régime général de la sécurité sociale
n’est pas ouverte aux loueurs en meublé professionnels.
>> La taxe sur les micro logements
Cette taxe vise à pénaliser les propriétaires bailleurs qui louent

à des loyers élevés des logements de petite superficie dans des
zones où le marché locatif est tendu.
Quels sont les logements concernés :

Sont concernés par cette taxe les logements :
• loués nus ou meublés (hors résidences services) pour une
durée d’au moins neuf mois dont les loyers ne sont pas assu-
jettis à la TVA ;
• dont la surface habitable1 est inférieure ou égale à 14 m2 ;
• situés dans des zones où existe un déséquilibre important entre
l’offre et la demande de logements ;
• et pour lesquels le loyer mensuel charges non comprises
excède pour 2018, 41,95 € par m2 de surface habitable2 (seuil
1. Article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation défi-

nit la surface habitable d’un logement comme « la surface de plancher
construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons,
marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »
2. Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011, JO 31 décembre 2011.
172
revalorisé annuellement en fonction de l’évolution de l’indice
de référence des loyers.)
Calcul de la Taxe : La taxe est assise sur le montant des loyers

perçus au cours de l’année civile.
Le taux de la taxe est fonction de l’écart entre le loyer mensuel,
hors charges, pratiqué et la valeur du loyer mensuel de référence.
Calcul de la taxe sur les micro-logements

Écart entre le loyer mensuel hors charges pratiqué
Taux
et la valeur du loyer mensuel de référence
écart < 15 % 10 %
15 % ≤ écart < 30 % 18 %
30 % ≤ écart < 55 % 25 %
55 % ≤ écart < 90 % 33 %
90 % ≤ écart 40 %
Si un propriétaire loue un logement meublé de 12 m2 situé

dans Paris pour un loyer mensuel hors charges de 720 €, il sera
redevable de la taxe, le loyer au mètre carré étant supérieur de
18,05 € au seuil fixé par décret (720 €/12 m2 = 60 €/m2).
L’écart entre le loyer de référence et le loyer pratiqué étant de
43 % (18,05/41,95 × 100), le taux sera de 25 %. Exemple
Le propriétaire bailleur devra donc payer une taxe de 2 145 €

[8 640 € (loyer annuel) × 25 % = 2 145 €].
Attention, cette taxe n’est pas déductible des revenus soumis à
l’impôt sur le revenu. Elle doit être acquittée en même temps
que l’impôt sur les revenus locatifs.
173
Chapitre 13
Le statut de loueur en meublé professionnel
(LMP) ou non professionnel (LMNP)
>> Le professionnel
Selon l’Article 155 du Code Général des Impôts, la qualité de

loueur en meublé professionnel est reconnue à celui qui remplit
simultanément les trois conditions suivantes :
• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au Registre du
Commerce et des Sociétés en qualité de loueur professionnel
mais cette condition a été censurée par le Conseil constitu-
tionnel le 8 février 2018 ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble
des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Les recettes tirées de la location meublée excèdent les revenus
d’activité du foyer fiscal.
>> L’inscription au Registre du Commerce

et des Sociétés (RCS) : une condition jugée
inconstitutionnelle
En droit privé, la location en meublé n’est pas considérée

comme une activité commerciale mais comme une activité
civile, et seule la fourniture de prestations diverses (nettoyage
des locaux, repas, lavage du linge, etc.) est susceptible de lui
conférer un caractère commercial. De ce fait, certains greffiers
de tribunaux de commerce refusaient d’inscrire les loueurs en
meublé au Registre du Commerce et des Sociétés.
Pour permettre à tous de bénéficier du statut de loueur en meublé

professionnel (LMP), l’administration fiscale admettait que les
174
loueurs dont l’inscription avait été refusée puissent produire à la
place de leur extrait d’immatriculation, une copie de la décision
du greffe comportant les motifs du rejet de la demande. Il était
nécessaire dans ce cas de conserver la décision du greffe pen-
dant la totalité de la période d’exercice de l’activité1.
Il suffisait qu’un seul des membres du foyer fiscal soit inscrit au

RCS ou associé d’une société inscrite au RCS, pour que la condi-
tion d’inscription soit remplie pour l’ensemble des membres du
foyer fiscal.
Le Conseil constitutionnel, dans sa décision rendue le 8 février

20182, a censuré la condition d’inscription au RCS car elle mécon-
naît le principe d’égalité devant les charges publiques. Seules les
conditions relatives aux recettes doivent désormais être respectées.
Ainsi, les personnes physiques qui sont actuellement LMNP

(Loueur en Meublé Non Professionnel) et qui remplissent les
deux conditions des revenus, seraient automatiquement consi-
dérées comme exerçant l’activité à titre professionnelle, alors
que le statut LMNP est peut-être plus intéressant pour eux.
La déclaration d’inconstitutionnalité a entraîné l’abrogation de

la disposition du Code général des impôts, cependant, le com-
mentaire de la décision paru sur le site du Conseil constitution-
nel propose au législateur de modifier les dispositions existantes
« afin de subordonner la qualité de loueur en meublé profession-
nel à une condition permettant d’officialiser l’activité en cause »
et finalement de retenir un autre critère que l’inscription au RCS
en vue d’établir le caractère professionnel ou non de l’activité.
>> La réalisation d’un chiffre de recettes

annuelles de plus de 23 000 €
Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par

l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €.
1. Rép ministérielle Beaulieu : AN 28 octobre 2008 : BF 1/09 inf. 11.

2. Décision n° 2017‑689 QPC du 8 février 2018.
175
Le montant des recettes correspond au total des loyers acquis ou
courus au titre de l’année civile, tels qu’ils figurent dans le ou
les contrats de location, le cas échéant charges comprises. Par
conséquent, le statut fiscal de loueur en meublé ne dépend pas
du paiement des loyers par le locataire.
Les éventuelles indemnités d’assurance visant à garantir les loyers

doivent également être prises en compte pour l’appréciation de
ce seuil. En revanche, les recettes qui ne sont pas d irectement
liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte (tel est
le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles sub-
ventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier).
• L’activité de location meublée commence

ou cesse en cours d’année
Lorsque l’activité commence ou cesse en cours d’année, l’ap-
préciation du seuil de 23 000 € s’effectue en proportion du temps
écoulé, selon le cas, depuis la date de début de l’activité jusqu’à
la fin de l’année ou depuis le commencement de l’année jusqu’à
la date de cessation d’activité. L’ajustement prorata temporis est
effectué distinctement, pour chaque immeuble loué, en fonction
du nombre de jours de location par rapport à 365.
Si vous avez commencé votre activité de location meublée
Exemple le 1er avril, votre chiffre d’affaires au 31 décembre doit être
supérieur à 17 329 €, soit (17 329 /275 × 365 = 23 000 €).
Bon à savoir
La location du local d’habitation est réputée commencer à
la date de son acquisition ou, si l’acquisition a eu lieu avant
l’achèvement, à la date de cet achèvement.
La date d’acquisition correspond à la date de signature de l’acte

authentique constatant le transfert de propriété.
Pour la date d’achèvement, en pratique, la jurisprudence retient
que c’est la date à laquelle l’état d’avancement des travaux est
tel qu’il permet une utilisation effective de l’immeuble, c’est-à-
dire que les locaux sont habitables.
176
Vous avez acquis un appartement le 15 juillet de l’année N (date
de signature de l’acte authentique de vente chez votre notaire).
Après un mois et demi de travaux, vous mettez cet appartement
en location meublée le 1er septembre moyennant un loyer de
2 000 € par mois. Vos recettes pour l’année N s’élèvent donc
à 8 000 €. Pour l’application du prorata temporis, l’activité de
location meublée est réputée avoir commencée le 15 juillet de
l’année N soit une durée de location de 170 jours. Ramenées à Exemple
douze mois, vos recettes sont insuffisantes pour vous permettre

de prétendre au statut de loueur en meublé professionnel :
(8 000 × 365/170) = 17 176 €.
La situation aurait été différente si le logement avait été mis
en location dès son acquisition. Le montant des recettes aurait
alors été de 11 000 €, soit ramené à 12 mois : (11 000 × 365/170)
= 23 618 €.
En cas de cessation totale de l’activité de location meublée

par un contribuable qui donne plusieurs logements en location
meublée, les recettes afférentes à chacun des locaux doivent être
ramenées à douze mois.
Vous donnez en location meublée un studio pour un loyer de

900 € par mois, et un appartement pour un loyer de 1 100 €.
Le 1er mars de l’année N, vous vendez le studio, et le 1er sep-
tembre de la même année, vous vendez l’appartement.
Pour l’année N, le montant des recettes à prendre en compte
pour l’appréciation du caractère professionnel de l’activité
s’élève 24 114 € :
• pour le studio : (900 × 2 mois) × 365/60 = 10 950 € Exemple
• pour l’appartement : (1 100 × 8 mois) × 365/244 = 13 164 €
• soit un montant total de 24 114 €.
Ce système du prorata temporis ne s’applique qu’en cas de
cessation totale d’activité. Il ne joue pas dans le cas où seul un
des immeubles cesse d’être donné en location meublée. Dans
l’exemple ci-dessus, si seul le studio est vendu, les recettes à
prendre en compte pour l’année N seront de : (900 × 2 mois)
+ (1 100 × 12 mois) = 15 000 €.
177
• Plusieurs membres du foyer fiscal exercent
l’activité de loueur en meublé
Lorsque plusieurs membres du foyer fiscal se livrent à la loca-
tion de locaux meublés, il importe, pour déterminer si le seuil
des 23 000 € est ou non atteint, de se référer au montant total
des recettes de location en meublé réalisé par le foyer fiscal.
Il convient donc d’additionner les revenus des différents
membres de ce foyer.
Ainsi, dans le cas où un enfant, qui est susceptible de faire l’ob-

jet d’un rattachement au foyer fiscal, possède un local loué en
meublé, il faudra prendre en compte lors de la décision ou non
du rattachement, le fait que les revenus générés par la location
peuvent permettre le dépassement du seuil. Dans cette éventua-
lité, le rattachement sera d’autant plus intéressant que la location
dégage un déficit.
• L’activité de location meublée est exercée

par une personne morale
Lorsqu’il s’agit d’une société de personnes (EURL, SARL de
famille, SNC), le seuil de 23 000 € n’est pas apprécié au niveau
de la société, mais distinctement pour chaque associé, regardé
comme réalisant un montant de recettes de location meublée
correspondant à sa quote-part de droits sociaux.
Si vous possédez 50 % d’une SARL qui réalise 50 000 €
de recettes annuelles, vous serez regardé comme réalisant
Exemple 25 000 € de recettes et vous pourrez bénéficier du statut de
loueur en meublé professionnel, si vous remplissez par ailleurs
l’autre condition.
>> Les recettes tirées de la location meublée

excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal
Pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel, il

est nécessaire que les recettes annuelles retirées de l’activité de
location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal
178
excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal, entendus
comme la somme des revenus suivants :
• les traitements et salaires, y compris notamment les pensions
et rentes viagères ;
• les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés
de l’activité de location meublée ;
• les bénéfices agricoles ;
• les bénéfices non commerciaux ;
• les revenus des gérants et associés mentionnés à l’Article 62
du Code Général des Impôts.
Il faut retenir le revenu net de chacune de ces catégories, c’est

à-dire après déduction des charges et abattements.
Lorsque l’activité a débuté ou a cessé en cours d’année, les reve-
nus de la location meublée doivent toujours être comparés aux
revenus d’activité du foyer fiscal ajustés prorata temporis, en
fonction de la durée de la location.
>> Le non-professionnel
Il n’existe pas de définition fiscale du loueur en meublé non pro-

fessionnel, si ce n’est a contrario. En effet, le loueur en meublé
non professionnel est celui qui ne remplit pas les conditions
requises par l’Article 155 du Code Général des Impôts, pour
être qualifié de loueur professionnel.
Ainsi, le loueur en meublé non professionnel est celui qui ne
retire de l’activité de location meublée qu’un montant de recettes
annuelles inférieur ou égal à 23 000 € et/ou ne représentant pas
plus de la moitié de son revenu global.
>> Les avantages du statut de loueur

en meublé professionnel
La distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non

professionnels a une importance considérable au regard de la
fiscalité.
179
>> L’imputation des déficits fiscaux
Le loueur en meublé non professionnel ne peut imputer le déficit

tiré de la location meublée que sur les bénéfices tirés d’activités
de location meublée, durant la même année et les dix années
suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre
professionnel.
Le loueur en meublé professionnel peut, quant à lui, imputer
les déficits dus à la location sur son revenu global. Cependant,
l’amortissement du bien immobilier ne peut pas générer de déficit
fiscal ni venir creuser celui-ci, mais est reporté sans limitation de
durée sur le résultat, une fois celui-ci devenu bénéficiaire. Cette
faculté d’imputer le déficit d’exploitation sur le revenu global
représente pour le loueur professionnel un avantage incontestable.
Bon à savoir
Le loueur en meublé professionnel impute son déficit sur son
revenu global alors que le loueur non professionnel ne peut
l’imputer que sur les bénéfices tirés de la location meublée
exercée à titre non professionnel les dix années suivantes.
Les charges engagées avant le commencement de l’activité

peuvent donner lieu à une déduction du revenu global. En
effet, lorsque le loueur en meublé acquiert le statut de loueur
en meublé professionnel dès le commencement de la location,
la part des déficits qui proviennent de charges engagées en vue
de la location meublée (entre l’achat du bien et le début de cette
location), peut être imputée par tiers sur le revenu global des
trois premières années de location du local, tant que l’activité de
location meublée est exercée à titre professionnel.
M. X acquiert un immeuble sur plan en janvier de l’année
N. Celui-ci est achevé au début de l’année N+1 et immédia-
tement donné en location meublée. Le déficit constaté sur
Exemple l’année N s’élève à 15 000 €. Dès l’année N+1, l’activité est
exercée à titre professionnel. Le déficit constaté l’année N
pourra s’imputer sur le revenu global de M. X, à hauteur de
5 000 € chaque année en N+1, N+2 et N+3
180
• Incidence du passage du statut
de non-professionnel au statut de professionnel
et inversement
Lorsque un contribuable, jusqu’alors non professionnel, exerce
désormais son activité de location meublée à titre professionnel,
les déficits qu’il a accumulés durant les années où il exerçait son
activité à titre non professionnel ne peuvent être déduits ni de son
revenu global, ni des bénéfices qu’il générerait par son activité de
location meublée exercée à titre professionnel. Si, par la suite, l’ac-
tivité est à nouveau exercée à titre non professionnel, les déficits
antérieurs non professionnels constatés depuis moins de 10 ans et
non encore imputés pourront l’être sur les bénéfices constatés.
Inversement, lorsqu’un contribuable, jusqu’alors professionnel,

devient non professionnel, il perd la possibilité d’imputer son
déficit de l’année sur son revenu global sans limitation. Il ne
peut désormais l’imputer que sur des bénéfices retirés de l’acti-
vité exercée à titre non-professionnelle la même année et les dix
années suivantes.
>> L’impôt sur la fortune immobilière
Les biens immobiliers affectés à la location meublée constituent un

élément du patrimoine passible, à ce titre, de l’Impôt sur la Fortune
Immobilière (IFI) dès lors que le seuil légal de taxation est atteint.
Pour le loueur en meublé non professionnel la totalité de la
valeur du bien doit être prise en compte pour le calcul de l’as-
siette d’imposition à l’IFI (déduction faite dans le cas d’un bien
financé au moyen d’un prêt, du capital restant dû au 1er janvier
de l’année d’imposition).
En revanche, le loueur en meublé professionnel peut, sous certaines
conditions, considérer ses locaux loués en meublé comme des biens
professionnels et par conséquent bénéficier de l’exonération.
Afin de pouvoir bénéficier de l’exonération au titre de l’IFI,

deux conditions sont à respecter pour les personnes physiques1 :
• réaliser plus de 23 000 € de recettes par an ;
1. Article 975 V du CGI.

181
• que les revenus (et non les recettes comme pour la qualifica-
tion de loueur en meublé professionnel) représentent plus de
50 % des revenus professionnels (ce qui signifie que les pen-
sions et retraites ne sont pas prises en compte dans le calcul).
Attention : Si l’exploitation est déficitaire, le bénéfice de l’exo-

nération de l’IFI n’est pas possible.
Bon à savoir
L’IFI épargne les immeubles constituant des biens profession-
nels pour leur propriétaire mais non ceux détenus par l’intermé-
diaire d’une société exerçant une activité de location meublée.
L’exemple de l’expert comptable1

Dans le cadre de votre activité votre compte de résultat se pré-
sente comme suit :
• Recettes pour 25 000 €
• Charges (y compris les amortissements) pour 13 000 €
• Soit un résultat net de 12 000 €.
Vos autres revenus sont les suivants :

• Traitements et salaires : 8 000 €
• Revenus fonciers : 64 000 €
• Pensions et retraites : 7 000 €.
Tout d’abord, vous pouvez être qualifié de « professionnel »,

car vos recettes locatives sont supérieures à vos autres revenus
d’activité (25 000 € > (8 000 € + 7 000 €)).
Pour savoir si vous pouvez bénéficier de l’exonération au titre

de l’ISF, vous devez faire la comparaison entre votre résultat
net tiré de la location meublée et le total de vos autres reve-
nus, y compris le résultat de la location meublée2 mais sans
tenir compte des revenus fonciers et des pensions et retraites
soit : [12 000 €/(12 000 + 8 000)] × 100 = 60 %. Votre taux étant
supérieur à 50 %, la valeur des biens loués meublés ne rentrent
pas dans l’assiette d’imposition à l’ISF.
1. Source ELM Conseil – cabinet d'expertise comptable spécialisé dans la

location meublée.
182
1
>> Le régime des plus-values
Lors de la vente d’un bien immobilier le vendeur est soumis à

l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux.
• Pour les loueurs en meublé non-professionnels

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non pro-
fessionnels à l’occasion de la cession des locaux d’habitation
meublés sont soumises au régime des plus-values des parti-
culiers.
Mode de calcul de l’impôt sur la plus-value des particu-

liers : c’est le notaire qui est chargé de l’établissement de
la déclaration et du paiement de l’impôt pour le compte du
vendeur lors de la publicité foncière. Ainsi, il acquitte, lors
d’une même formalité, les droits d’enregistrement dus par
l’acquéreur et l’impôt sur la plus-value immobilière dû par
le vendeur.
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de ces-

sion et le prix d’acquisition.
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé
dans l’acte, majoré de certaines charges et indemnités2, et réduit
sur justificatif du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquit-
tée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette
cession à condition que leur montant soit justifié (exemple : frais
de diagnostics, frais de mainlevée de l’inscription hypothécaire
grevant éventuellement le bien).
Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté
par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un
certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement
énumérés par la Loi. Il y a notamment :
1. Rép. Min. n°114635 Kert, JO AN 6 mars 2007 p 2426.

2. Mentionnées au deuxième alinéa du I de l’Article 683 du Code Général
des Impôts ; les indemnités d’assurance consécutives au sinistre partiel
ou total d’un immeuble ne sont pas prises en compte.
183
• les frais d’acquisition à titre onéreux (par exemple une vente)
retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit for-
faitairement pour un montant de 7,5 % du prix d’acquisition ;
• les frais d’acquisition à titre gratuit (par exemple dans le cas
d’un bien recueilli par succession), si ces frais et droits de
mutation ont été supportés par le vendeur ;
• les travaux : soit sous certaines conditions pour leur mon-
tant réel (uniquement si ces travaux ont été réalisés par une
entreprise et sur facture), soit forfaitairement pour un montant
correspondant à 15 % du prix d’acquisition sans justificatif,
à la condition que le contribuable cède le logement plus de
cinq ans après son acquisition.
Impôt sur la plus-value

Pour obtenir la plus-value imposable, la plus-value brute est
réduite d’abattements par paliers :
• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième
et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• puis 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.
Le montant de la plus-value imposable est taxée au taux de 19 %.
L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après

vingt-deux ans de détention du bien.
Prélèvements sociaux
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements
sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée
de détention est de :
• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cin-
quième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
• 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.
Le montant de la plus-value imposable est ensuite taxé au taux

de 15,5 %
L’exonération des prélèvements sociaux est donc acquise
au-delà d’un délai de détention de trente ans.
184
Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Taux d’abattement applicable chaque année
de détention
Durée de détention
Assiette pour l’impôt Assiette pour les
sur le revenu prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6 à la 21 année
e e
6 % 1,65 %
22 année révolue
e
4 % 1,6 %
Au delà de la 22e année Exonération 9 %
Au delà de la 30e année Exonération Exonération
À noter : Les revenus perçus en France par des non-résidents sont

également assujettis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Il existe des cas d’exonérations de la plus-value notamment :

• la cession de sa résidence principale ;
• la cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 €
en pleine propriété ;
• la première cession d’un logement autre que la résidence prin-
cipale du vendeur sous réserve :
–– que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence prin-
cipale, directement ou par personne interposée, au cours
des quatre années précédant la cession,
–– et que le prix de vente soit remployé totalement ou partiel-
lement dans l’acquisition ou la construction d’un logement
que le vendeur affecte à sa résidence principale et ce, dans
un délai de vingt-quatre mois. Étant précisé qu’en cas de
remploi partiel, seule la fraction du prix remployée pourra
bénéficier de l’exonération.
En cas de manquement, l’exonération sera remise en cause au

titre de l’année du manquement.
Vous avez acheté un appartement 100 000 € le 30 juin 2011,

vous le vendez le 1er mai 2018 au prix de 170 000 € net ven- Exemple
deur. Les divers diagnostics vous ont coûté 600 €. Il n’y a pas
d’inscription hypothécaire.
185
Prix de cession 170 000 €
À déduire : Diagnostics
– 600 €
Prix de cession corrigé 169 400 €
Prix d’acquisition 100 000 €

À ajouter :
Frais d’acquisition (7,5 %) 7 500 €
Travaux (15 %) 15 000 €
Prix d’acquisition corrigé 122 500 €
Plus-value brute 46 900 €
Abattement par année détention
Vous détenez le bien depuis plus de 6 ans
Vous bénéficiez donc d’un abattement de 6 % au niveau – 2 814 €
de la base de l’impôt sur le revenu
Vous bénéficiez donc d’un abattement de 1,65 % au – 774 €
niveau des prélèvements sociaux
Plus-value imposable à l’impôt sur le revenu 44 086 €
Plus-value imposable aux prélèvement sociaux 46 126 €
Impôt sur le revenu au taux de 19 % 8 377 €
Prélèvements sociaux de 15,5 % 7 150 €
TOTAL DES IMPOSITIONS 15 527 €
• Les plus-values supérieures à 50 000 €

sont soumises à une surtaxe
En sus de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et des
prélèvements sociaux de 15,5 %, les plus-values de cession de
biens immobiliers, autres que les terrains à bâtir, subissent une
taxe supplémentaire dès lors que le montant de la plus-value nette
imposable est supérieur à 50 000 euros. Cette taxe supplémentaire
est due par le vendeur et elle est exigible lors de la vente.
La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de

2 % à 6 % :
186
Montant de la plus-value
Montant de la taxe
imposable (PV)
De 50 001 à 60 000 euros 2 % PV – [ (60 000 – PV) × 5 %]
De 60 001 à 100 000 euros 2 % PV
De 100 001 à 110 000 euros 3 % PV – [(110 000 – PV) × 10 %]
De 110 001 à 150 000 euros 3 % PV
De 150 001 à 160 000 euros 4 % PV – [(160 000 – PV) × 15 %]
De 160 001 à 200 000 euros 4 % PV
De 200 001 à 210 000 euros 5 % PV – [(210 000 – PV) × 20 %]
De 210 001 à 250 000 euros 5 % PV
De 250 001 à 260 000 euros 6 % PV – [(260 000 – PV) × 25 %]
Supérieur à 260 000 euros 6 % PV
Dans l’hypothèse où il y a plusieurs vendeurs, qu’il s’agisse d’in-

divisaires, de concubins, de couples pacsés ou mariés, l’apprécia-
tion du seuil de 50 000 € s’effectue individuellement au niveau de
la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
M. et Mme X cèdent conjointement un logement meublé

détenu en communauté et réalisent à raison de cette cession une
plus-value nette imposable de 90 000 €. Les époux X ne sont Exemple
pas redevables de la taxe sur les plus-values élevées puisque
la quote-part de plus-value imputable à chacun des époux, soit
45 000 €, est inférieure au seuil d’imposition de 50 000 €.
• Pour les loueurs en meublé professionnels

Dès lors que le bien vendu est inscrit à l’actif de son bilan,
le loueur en meublé professionnel est assujetti au régime des
plus-values professionnelles et non des particuliers.
La plus-value est déterminée en application des règles des béné-

fices industriels et commerciaux1 selon lesquelles on distingue
les plus-values à court terme et les plus-values à long terme.
1. Article 39 dudodécie du CGI.

187
Plus-values à court terme
Les plus-values sont à court terme si :
• elles proviennent de la cession d’éléments acquis ou créés
depuis moins de deux ans ;
• elles sont réalisées à l’occasion de la cession d’éléments
détenus depuis deux ans au moins, dans la mesure où elles
correspondent à des amortissements déduits pour l’assiette
de l’impôt.
En d’autres termes lorsque le bien est détenu depuis plus de

deux ans les plus-values à court terme correspondent aux amor-
tissements réalisés sur le bien.
Les plus-values à court terme sont imposées à l’impôt sur le revenu.
Plus-values à long terme

Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre
la valeur de cession et la valeur d’achat lorsque le bien est acquis
depuis plus de deux ans.
Les plus-values à long terme sont imposées au taux de 16 %. Le
taux global est de 31,5 % avec les prélèvements sociaux.
Un bien acquis 200 000 € et amorti à hauteur de 70 000 € est
vendu 300 000 € plus de deux ans après son acquisition.
Exemple
La plus-value long terme s’élève à 100  000 € (300  000
– 200 000).
La plus-value court terme correspond aux amortissements
réalisés soit 70 000 €.
Durée de détention Éléments Éléments non

du bien amortissables amortissables
Plus-value à court Plus-value à court
Moins de 2 ans
terme terme
Plus-value à court Plus-value à long
terme dans la limite terme
Plus de 2 ans de l'amortissement
déduit (puis à long
terme au-delà)
188
• L’exonération
Le loueur qui exerce l’activité de location meublée depuis plus
de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-
values professionnelles1 .
Pour ce faire son chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 €
pour une exonération totale. Il peut bénéficier d’une exonération
partielle lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 €
et 126 000 € au cours des 2 dernières années.
Bon à savoir
L’administration fiscale a précisé que les plus-values à long
terme réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés
à une activité de location meublée exercée à titre professionnel
sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention
prévu à l’Article 151 septies B du CGI2.
Le loueur en meublé professionnel peut donc désormais béné-
ficier de l’abattement de 10 % sur le montant de sa plus-value
à long terme et cela pour chaque année de détention au dela
de la 5e année. Ainsi, si vous cédez votre bien au-delà de 15 ans
de détention, vous serez exonéré de la totalité de la plus-value
à long terme.
Cas particulier des chambres d’hôtes et meublés de tourisme

Pour ces activités, le seuil d’exonération des plus-values reste
fixé à 250 000 €, au lieu de 90 000 €. L’exonération est partielle
si les recettes sont comprises entre 250 000 et 350 000 €.
1. Article 151 septies du CGI.

2. Bulletin officiel des Finances Publiques : BOI-BIC-PVMV-20-40-30.
189
>> Tableau récapitulatif
LMP LMNP
Imputation des déficits fiscaux
Imputation des déficits dus à la Imputation du déficit éventuel
location sur son revenu global uniquement sur des bénéfices
tirés de l’activité de location
meublée à titre non professionnel
pendant 10 ans
Régime des plus-values
Elles sont imposées dans le cadre Les plus-values réalisées par les
des plus-values professionnelles. LMNP sont soumises au régime
Lorsque l’activité est exercée des plus-values des particuliers.
depuis plus de 5 ans, la plus- Il existe des cas d’exonération
value est exonérée si les notamment :
recettes réalisées n’excèdent pas • la cession de la résidence
90 000 €. principale du vendeur ;
Une exonération partielle • la cession d’un bien dont
s’applique lorsque les recettes le prix est inférieur ou égal
n’excèdent pas 126 000 €. à 15 000 €.
• la première cession d’un
logement autre que la résidence
principale sous certaines
conditions
IFI
Les locaux d’habitation loués La valeur du bien doit être prise
meublés sont en principe consi- en compte pour le calcul de l’as-
dérés comme des biens profes- siette d’imposition à l’ISF.
sionnels pour l’assiette de l’ISF si
vous en retirez plus de 50 % des
revenus professionnels de votre
foyer fiscal.
190
Partie IV
Annexes
191
192
Textes
>> Décret n° 87‑712 du 26 août 1987 fixant la liste

des réparations locatives
Article 1
Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues
réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites
réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage
privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumé-
rées en annexe au présent décret.
Article 1 bis
Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre
des dispositions de l’Articles 7 de la Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989.
Annexes
I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et pis-
cines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations
mobiles d’arrosage.
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits.
II. – Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones
et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
193
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
e) Grilles :
Nettoyage et graissage ;
Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
III. – Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplace-
ment de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence,
mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une
réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de rac-
cords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches
et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dis-
positif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de
menuiseries.
IV. – Installations de plomberie.
a) Canalisations d’eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.
b) Canalisations de gaz :
Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;
Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
c) Fosses septiques, puisards et fosses d’aisance :
Vidange.
d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :
Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage pié-
zo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
e) Éviers et appareils sanitaires :
Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de
douches.
V. – Équipements d’installations d’électricité.
Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles,
des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou
gaines de protection.
194
VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.
a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigéra-
teurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes,
adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionne-
ment d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles
scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de
ventilation.
>> Décret n° 87‑713 du 26 août 1987 fixant la liste

des charges récupérables
Article 1
La liste des charges récupérables prévue à l’Article 18 de la Loi du
23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret.
Article 2
Pour l’application du présent décret :
a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en
régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût
des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadre-
ment technique chargé du contrôle direct du gardien, du concierge ou de
l’employé d’immeuble ; ces dépenses d’encadrement sont exigibles au titre
des charges récupérables à concurrence de 10 % de leur montant. Lorsqu’il
existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat dis-
tingue les dépenses récupérables et les autres dépenses ;
b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération
et aux charges sociales et fiscales ;
c) Lorsque le gardien ou le concierge d’un immeuble ou d’un groupe d’im-
meubles assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des par-
ties communes et l’élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa
rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles
au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant,
y compris lorsqu’un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les
congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de
force majeure, d’arrêt de travail ou en raison de l’impossibilité matérielle
ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul les
deux tâches.
Ces dépenses ne sont exigibles qu’à concurrence de 40 % de leur montant
lorsque le gardien ou le concierge n’assure, con-formément à son contrat de
travail, que l’une ou l’autre des deux tâches, y compris lorsqu’un tiers inter-
vient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses
de son contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou
en raison de l’impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien
ou le concierge d’effectuer seul cette tâche.
195
Un couple de gardiens ou de concierges qui assure, dans le cadre d’un
contrat de travail commun, l’entretien des parties communes et l’élimina-
tion des rejets est assimilé à un personnel unique pour l’application du pré-
sent article.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées
dans les deux premiers alinéas :
• le salaire en nature ;
• l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
• les indemnités et primes de départ à la retraite ;
• les indemnités de licenciement ;
• la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le
comité d’entreprise ;
• la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
• la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
• la cotisation à la médecine du travail.
d) Lorsqu’un employé d’immeuble assure, conformément à son contrat
de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des rejets,
les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et
fiscales y afférentes sont exigibles, en totalité, au titre des charges récu-
pérables.
Les éléments suivants ne sont pas retenus dans les dépenses mentionnées
dans l’alinéa précédent :
• le salaire en nature ;
• l’intéressement et la participation aux bénéfices de l’entreprise ;
• les indemnités et primes de départ à la retraite ;
• les indemnités de licenciement ;
• la cotisation à une mutuelle prise en charge par l’employeur ou par le
comité d’entreprise ;
• la participation de l’employeur au comité d’entreprise ;
• la participation de l’employeur à l’effort de construction ;
• la cotisation à la médecine du travail.
e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assi-
milable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de
celles-ci.
Article 3
Pour l’application du présent décret, les dépenses afférentes à l’entretien cou-
rant et aux menues réparations d’installations individuelles, qui figurent au
III du tableau annexé, sont récupérables lorsqu’elles sont effectuées par le
bailleur au lieu et place du locataire.
Article 3 bis
Le présent décret est applicable en Polynésie française pour la mise en oeuvre
des dispositions de l’Article 23 de la Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989.
196
Article Annexe
I. – Ascenseurs et monte-charge.
1. Dépenses d’électricité.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :
a) Exploitation :
• visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
• examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
• nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
• dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
• tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites tech-
niques, incidents et faits importants touchant l’appareil.
b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chif-
fons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.
c) Menues réparations :
• de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes,
ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de
seuil et cellule photo-électrique) ;
• des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, ser-
rures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
• des balais du moteur et fusibles.
II. – Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des
parties communes.
1. Dépenses relatives :
À l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’en-
semble des bâtiments d’habitation concernés ;
À l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits
bâtiments, y compris la station d’épuration ;
À l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;
Les dépenses relatives à la consommation d’eau incluent l’ensemble des
taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’as-
sainissement, à l’exclusion de celles auxquelles le propriétaire est astreint
en application de l’Articles L. 35‑5 du Code de la Santé publique ;
Aux produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de
l’eau ;
À l’électricité ;
Au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature.
2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
• nettoyage des gicleurs, électrodes, filtres et clapets des brûleurs ;
• entretien courant et graissage des pompes de relais, jauges, contrôleurs
de niveau ainsi que des groupes moto-pompes et pompes de puisards ;
• graissage des vannes et robinets et réfection des presse-étoupes ;
• remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chauf-
ferie ;
197
• entretien et réglage des appareils de régulation automatique et de leurs
annexes ;
• vérification et entretien des régulateurs de tirage ;
• réglage des vannes, robinets et tés ne comprenant pas l’équilibrage ;
• purge des points de chauffage ;
• frais de contrôles de combustion ;
• entretien des épurateurs de fumée ;
• opérations de mise en repos en fin de saison de chauffage, rinçage des
corps de chauffe et tuyauteries, nettoyage de chaufferies, y compris leurs
puisards et siphons, ramonage des chaudières, carneaux et cheminées ;
• conduite de chauffage ;
• frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et indi-
viduels ;
• entretien de l’adoucisseur, du détartreur d’eau, du surpresseur et du déten-
deur ;
• contrôles périodiques visant à éviter les fuites de fluide frigorigène des
pompes à chaleur ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des pompes à chaleur ;
• nettoyage périodique de la face extérieure des capteurs solaires ;
• vérification, nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires.
b) Menues réparations dans les parties communes ou sur des éléments
d’usage commun :
• réparation de fuites sur raccords et joints ;
• remplacement des joints, clapets et presse-étoupes ;
• rodage des sièges de clapets ;
• menues réparations visant à remédier aux fuites de fluide frigorigène des
pompes à chaleur ;
• recharge en fluide frigorigène des pompes à chaleur.
III. – Installations individuelles.
Chauffage et production d’eau chaude, distribution d’eau dans les parties pri-
vatives :
1. Dépenses d’alimentation commune de combustible ;
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Exploitation et entretien courant :
• réglage de débit et température de l’eau chaude sanitaire ;
• vérification et réglage des appareils de commande, d’asservissement, de
sécurité d’aquastat et de pompe ;
• dépannage ;
• contrôle des raccordements et de l’alimentation des chauffe-eau élec-
triques, contrôle de l’intensité absorbée ;
• vérification de l’état des résistances, des thermostats, nettoyage ;
• réglage des thermostats et contrôle de la température d’eau ;
198
• contrôle et réfection d’étanchéité des raccordements eau froide – eau
chaude ;
• contrôle des groupes de sécurité ;
• rodage des sièges de clapets des robinets ;
• réglage des mécanismes de chasses d’eau.
b) Menues réparations :
• remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage
piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
• rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
• remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
• remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
IV. – Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâti-
ments d’habitation.
Aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et
petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel.
2. Exploitation et entretien courant, menues réparations :
a) Entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis ;
b) Menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspira-
teur.
3. Entretien de propreté (frais de personnel).
V. – Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble de bâtiments d’habita-
tion (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts,
aires et équipements de jeux).
À l’essence et huile ;
Aux fournitures consommables utilisées dans l’entretien courant :
ampoules ou tubes d’éclairage, engrais, produits bactéricides et insecticides,
produits tels que graines, fleurs, plants, plantes de remplacement, à l’exclu-
sion de celles utilisées pour la réfection de massifs, plates-bandes ou haies.
2. a) Exploitation et entretien courant :
Opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage
concernant :
• les allées, aires de stationnement et abords ;
• les espaces verts (pelouses, massifs, arbustes, haies vives, plates-bandes) ;
• les aires de jeux ;
• les bassins, fontaines, caniveaux, canalisations d’évacuation des eaux plu-
viales ;
• entretien du matériel horticole ;
• remplacement du sable des bacs et du petit matériel de jeux.
b) Peinture et menues réparations des bancs de jardins et des équipements de
jeux et grillages.
199
VI. – Hygiène.
1. Dépenses de fournitures consommables :
Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;
Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des
colonnes sèches de vide-ordures.
2. Exploitation et entretien courant :
Entretien et vidange des fosses d’aisances ;
Entretien des appareils de conditionnement des ordures.
3. Élimination des rejets (frais de personnel).
VII. – Équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’ha-
bitation.
1. La fourniture d’énergie nécessaire à la ventilation mécanique.
2. Exploitation et entretien courant :
Ramonage des conduits de ventilation ;
Entretien de la ventilation mécanique ;
Entretien des dispositifs d’ouverture automatique ou codée et des inter-
phones ;
Visites périodiques à l’exception des contrôles réglementaires de sécurité,
nettoyage et graissage de l’appareillage fixe de manutention des nacelles de
nettoyage des façades vitrées.
3. Divers :
Abonnement des postes de téléphone à la disposition des locataires.
VIII. – Impositions et redevances.
Droit de bail.
Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.
Taxe de balayage.
200
Contrat de location meublée –
résidence principale
>> Contrats types1

• le présent contrat type de location contient uniquement les clauses essen-
tielles du contrat dont la législation et la réglementation en vigueur au jour
de sa publication imposent la mention par les parties dans le contrat. Il
appartient cependant aux parties de s’assurer des dispositions applicables
au jour de la conclusion du contrat ;
• au-delà de ces clauses, les parties sont également soumises à l’ensemble
des dispositions légales et réglementaires d’ordre public applicables aux
baux d’habitation sans qu’il soit nécessaire de les faire figurer dans le
contrat et qui sont rappelées utilement dans la notice d’information qui
doit être jointe à chaque contrat ;
• les parties sont libres de prévoir dans le contrat d’autres clauses par-
ticulières, propres à chaque location, dans la mesure où celles-ci sont
conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Les
parties peuvent également convenir de l’utilisation de tout autre support
pour établir leur contrat, dans le respect du présent contrat type.
Le contrat type de location ou de colocation contient les éléments suivants :
I. Désignation des parties
Le présent contrat est conclu entre les soussignés :
• [nom et prénom, ou dénomination du bailleur / domicile ou siège social
/ qualité du bailleur (personne physique, personne morale,(24)) / adresse
électronique (facultatif)] (25) désigné(s) ci-après le bailleur.
• Le cas échéant, représenté par le mandataire :
• [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l’activité exer-
cée] ;
• Le cas échéant [numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle /
nom et adresse du garant](26).
• [nom et prénom du ou des locataires ou, en cas de colocation, des colo-
cataires, adresse électronique (facultatif)] désigné(s) ci-après le locataire.
1. Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de loge-
ment à usage de résidence principale
201
Il a été convenu ce qui suit :
II. Objet du contrat
Le présent contrat a pour objet la location d’un logement ainsi déterminé :
A. Consistance du logement
• localisation du logement : [exemples : adresse / bâtiment / étage / porte, etc.] ;
• type d’habitat : [immeuble collectif ou individuel] ;
• régime juridique de l’immeuble : [mono propriété ou copropriété] ;
• période de construction : [exemples : avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975
à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005] ;
• surface habitable : […] m2 ;
• nombre de pièces principales : […] ;
• le cas échéant, autres parties du logement : [exemples : grenier, comble
aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin, etc.] ;
• le cas échéant, Éléments d’équipements du logement : [exemples : cuisine
équipée, détail des installations sanitaires, etc.] ;
• modalité de production chauffage : [individuel ou collectif] (27) ;
• modalité de production d’eau chaude sanitaire : [individuelle ou collec-
tive] (28).
B. Destination des locaux : [usage d’habitation ou usage mixte professionnel

et d’habitation]
C. Le cas échéant, Désignation des locaux et équipements accessoires de

l’immeuble à usage privatif du locataire : [exemples : cave, parking, garage,
etc.]
D. Le cas échéant, Énumération des locaux, parties, équipements et

accessoires de l’immeuble à usage commun : [Garage à vélo, ascenseur,
espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gar-
diennage, autres prestations et services collectifs, etc.]
E. Le cas échéant, Équipement d’accès aux technologies de l’information et

de la communication : [exemples : modalités de réception de la télévision
dans l’immeuble, modalités de raccordement internet, etc.]
III. Date de prise d’effet et durée et du contrat

La durée du contrat et sa date de prise d’effet sont ainsi définies :
A. Date de prise d’effet du contrat : […]
B. Durée du contrat : [durée minimale d’un an ou de neuf mois si la location

est consentie à un étudiant]
À l’exception des locations consenties à un étudiant pour une durée de neuf
mois, les contrats de location de logements meublés sont reconduits tacitement
202
à leur terme pour une durée d’un an et dans les mêmes conditions. Le locataire
peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur
peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé,
soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une per-
sonne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.
Les contrats de locations meublées consenties à un étudiant pour une durée
de neuf mois ne sont pas reconduits tacitement à leur terme et le locataire
peut mettre fin au bail à tout moment, après avoir donné congé. Le bailleur
peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance et après avoir donné congé.
IV. Conditions financières

Les parties conviennent des conditions financières suivantes :
A. Loyer
1° Fixation du loyer initial :
a) Montant du loyer mensuel : […] (29).
b) Le cas échant, Modalités particulières de fixation initiale du loyer appli-
cables dans certaines zones tendues (30) :
• le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au décret fixant
annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation :
[Oui / Non] ;
• le loyer du logement objet du présent contrat est soumis au loyer de réfé-
rence majoré fixé par arrêté préfectoral : [Oui / Non].
• montant du loyer de référence : […] €/m2 / Montant du loyer de référence
majoré : […] €/m2 ;
• Le cas échéant, Complément de loyer : [si un complément de loyer est
prévu, indiquer le montant du loyer de base, nécessairement égal au loyer
de référence majoré,, le montant du complément de loyer et les caractéris-
tiques du logement justifiant le complément de loyer].
c) Le cas échéant, Informations relatives au loyer du dernier locataire : [mon-
tant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et
date de la dernière révision du loyer](31).
2° Le cas échéant, Modalités de révision :
a) Date de révision : […].
b) Date ou trimestre de référence de l’IRL : […].
B. Charges récupérables
1. Modalité de règlement des charges récupérables : [Provisions sur charges
avec régularisation annuelle ou paiement périodique des charges sans provi-
sion ou récupération des charges par le bailleur sous la forme d’un forfait].
2. Le cas échéant, Montant des provisions sur charges ou du forfait de charges
[…].
3. Le cas échéant, Modalités de révision du forfait de charges : […] (32).
C. Le cas échéant, En cas de colocation, souscription par le bailleur d’une assu-

rance pour le compte des colocataires (33) : [Oui / Non]
203
a) Montant total annuel récupérable au titre de l’assurance pour compte des
colocataires : […] (34).
b) Montant récupérable par douzième : […].
D. Modalités de paiement
• périodicité du paiement : […(35)],
• paiement [à échoir / à terme échu],
• date ou période de paiement : […],
• le cas échéant, Lieu de paiement : […],
• le cas échéant, Montant total du à la première échéance de paiement pour
une période complète de location : [Détailler la somme des montants rela-
tifs au loyer, aux charges récupérable, à la contribution pour le partage des
économies de charges et, en cas de colocation, à l’assurance récupérable
pou le compte des colocataires].
E. Le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat,

Modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous évalué
3. Montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle : […].

4. Modalité d’application annuelle de la hausse : [par tiers ou par sixième
selon la durée du contrat et le montant de la hausse de loyer].
V. Travaux
A. Le cas échéant, Montant et nature des travaux d’amélioration ou de mise
en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du
dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement : […] (36)
B. Le cas échéant, Majoration du loyer en cours de bail consécutive à des tra-

vaux d’amélioration entrepris par le bailleur ou d’acquisitions d’équipements :
[nature des travaux ou des équipements, modalités d’exécution, délai de réali-
sation ou d’acquisition ainsi que montant de la majoration du loyer] (37)
C. Le cas échéant, Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des

travaux entrepris par le locataire : [durée de cette diminution et, en cas de
départ anticipé du locataire, modalités de son dédommagement sur justifi-
cation des dépenses effectuées]
VI. Garanties
Le cas échéant, Montant du dépôt de garantie de l’exécution des obligations du
locataire : [inférieur ou égal à deux mois de loyers hors charges].
VII. Le cas échéant, Clause de solidarité

Modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires :
[clause prévoyant la solidarité des locataires et l’indivisibilité de leurs obli-
gations en cas de pluralité de locataires].
204
VIII. Le cas échéant, Clause résolutoire
Modalités de résiliation de plein droit du contrat : [clause prévoyant la résilia-
tion de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer
ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie,
la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect
de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles
de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose
jugée].
IX. Le cas échéant, Honoraires de location (38)

A. Dispositions applicables
Il est rappelé les dispositions du I de l’Article 5 de la Loi du 6 juillet 1989,
alinéas 1 à 3 : La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou
prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location
d’un logement, tel que défini aux Articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive
du bailleur, à l’exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux
deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur,
constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et
le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces
prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur
ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée
fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions
définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux
sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes com-
prises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui
imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre
carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire
et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces
honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Plafonds applicables :
• montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière de
prestation de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédac-
tion de bail : […] €/m2 de surface habitable ;
• montant du plafond des honoraires imputables aux locataires en matière
d’établissement de l’état des lieux d’entrée : […] €/m2 de surface habitable.
B. Détail et répartition des honoraires

1. Honoraires à la charge du bailleur :
• prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédac-
tion de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des
honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
• le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [mon-
tant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation
de la prestation] ;
205
• le cas échéant, Autres prestations : [détail des prestations et conditions de
rémunération].
2. Honoraires à la charge du locataire :

• prestations de visite du preneur, de constitution de son dossier et de rédac-
tion de bail : [détail des prestations effectivement réalisées et montant des
honoraires toutes taxes comprises dus à la signature du bail] ;
• le cas échéant, Prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée : [mon-
tant des honoraires toutes taxes comprises dus à compter de la réalisation
de la prestation].
X. Autres conditions particulières

[A définir par les parties]
XI. Annexes
Sont annexées et jointes au contrat de location les pièces suivantes :
A. Le cas échéant, un extrait du règlement concernant la destination de l’im-

meuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et préci-
sant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
B. Un dossier de diagnostic technique comprenant

• un diagnostic de performance énergétique ;
• un constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits
avant le 1er janvier 1949 ;
• le cas échéant, une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence de
matériaux ou de produits de la construction contenant de l’amiante (39) ;
• le cas échéant, Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz,
dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité
des personnes (40) ;
• le cas échéant, un état des risques naturels et technologiques pour le zones
couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un
plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé,
ou dans des zones de sismicité (41).
C. Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires

et des bailleurs
D. Un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier (42)
E. Le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location (43)
F. Le cas échéant, Les références aux loyers habituellement constatés dans le

voisinage pour des logements comparables (44)
206
Le [date], à [lieu],
Signature du bailleur [ou de son mandataire, le cas échéant] Signature du
locataire
(24) Préciser si la personne morale est une société civile constituée exclu-
sivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. (25) À
reproduire si pluralité de bailleur. (26) Mention obligatoire s’appliquant
aux professionnels exerçant une activité mentionnée à l’Article 1er de la
Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des
activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les
fonds de commerce. (27) Si chauffage collectif, préciser les modalités de
répartition de la consommation du locataire. (28) En cas de production
collective, préciser les modalités de répartition de la consommation du
locataire. (29) Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer men-
suel s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. (30)
Zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe
un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraî-
nant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc
résidentiel telles que définies par décret. (31) Mention obligatoire si le
précédent locataire a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la
signature du bail. (32) Si les parties conviennent d’un forfait de charges et
de sa révision annuelle, ce forfait est révisé dans les mêmes conditions que
le loyer principal. (33) Au cours de l’exécution du contrat de location et
dans les conditions prévues par la Loi, les colocataires peuvent provoquer
la résiliation de l’assurance souscrite par le bailleur pour leur compte.
(34) Correspond au montant de la prime d’assurance annuelle, éven-
tuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil
d’État. (35) Paiement mensuel de droit à tout moment à la demande du
locataire. (36) Le cas échéant, préciser par ailleurs le montant des tra-
vaux d’amélioration effectués au cours des six dernier mois. (37) Clause
invalide pour les travaux de mise en conformité aux caractéristiques de
décence. (38) À mentionner lorsque le contrat de location est conclu avec
le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin. (39) À
compter de l’entrée en vigueur du décret d’application lisant notamment
les matériaux ou produits concernés. (40) À compter de la date d’entrée
en vigueur de cette disposition, prévue par décret. (41) La liste des com-
munes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfec-
toral. (42) Ces documents sont établis lors de la remise des clés, dont la
date peut être ultérieure à celle de conclusion du contrat. (43) Dispositif
applicable dans certains territoires présentant une proportion importante
d’habitat dégradé délimité localement par l’établissement public de coo-
pération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le
conseil municipal (Article 92 de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour
l’accès au logement et un urbanisme rénové). (44) Lorsque la détermina-
tion du montant du loyer est la conséquence d’une procédure liée au fait
que le loyer précédemment appliqué était manifestement sous-évalué.
207
>> Pièces justificatives pouvant être demandées au candidat
à la location et à sa caution1
• Liste des pièces justificatives pouvant être exigées

de chacun des candidats à la location
A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la
photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants:
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.
2. Passeport français ou étranger.
3. Permis de conduire français ou étranger.
4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger,
notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortis-
sant d’un État membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique
européen.
B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants:

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent
bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses
loyers et charges.
2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme
agréé au titre de l’Article L. 264-2 du code de l’action sociale et des
familles.
3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la
location réside à son domicile.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence
principale.
C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi

les documents suivants:
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur
précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions
envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de
trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour
un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros
d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.
1. Décret no 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces jus-

tificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution
208
D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents
suivants :
1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et,
lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais
dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition
à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet État
ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale
de cet État ou territoire.
2. Trois derniers bulletins de salaires.
3. Justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour
l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non sala-
riées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations
sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou
justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation éta-
blie par le locataire relative aux aides au logement.
7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.
8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs
et capitaux mobiliers.
• Annexe II liste des pièces justificatives pouvant

être exigées de leurs cautions
A. – Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité
en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
parmi les documents suivants:
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère;
2. Passeport français ou étranger;
3. Permis de conduire français ou étranger;
B. – Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs:

1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts
ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant
apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la
preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une
juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur
l’extrait K bis ou les statuts.
C. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants:

1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
209
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence
principale.
D. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi

les documents suivants:
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur
précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions
envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de
moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour
un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros
d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
E. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents

suivants:
1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie
des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre État ou
territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent
lieu d’impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant
lieu établi par l’administration fiscale de cet État ou territoire.
2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour
l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations
sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou
justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs
et capitaux mobiliers.
>> Contenu de la notice d’information1

Préambule.
1. Établissement du bail.
1.1. Forme et contenu du contrat.
1.2. Durée du contrat.
1.3. Conditions financières de la location.
1.3.1. Loyer.
1.3.1.1. Fixation du loyer initial.
1. Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information

annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
210
1.3.1.2. Évolution du loyer en cours de contrat.
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer.
1.3.1.2.2. Évolution du loyer consécutive à des travaux.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail.
1.3.2. Charges locatives.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies de charges.
1.3.4. Modalités de paiement.
1.4. Garanties.
1.4.1. Dépôt de garantie.
1.4.2. Garantie autonome.
1.4.3. Cautionnement.
1.5. État des lieux.
2. Droits et obligations des parties.
2.1. Obligations générales du bailleur.
2.2. Obligations générales du locataire.
3. Fin de contrat et sortie du logement.
3.1. Congés.
3.1.1. Congé délivré par le locataire.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur.
3.2. Sortie du logement.
3.2.1. État des lieux de sortie.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie.
4. Règlement des litiges locatifs.
4.1. Règles de prescriptions.
4.2. Règlement amiable et conciliation.
4.3. Action en justice.
4.3.1. Généralités.
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit.
4.3.2.2. Résiliation judicaire.
4.3.2.3. Assignation aux fins de résiliation du bail et pouvoirs du juge.
4.4. Prévention des expulsions.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement.
4.4.2. La commission de coordination des actions de prévention des expul-
sions locatives (CCAPEX).
4.5. Procédure d’expulsion.
5. Contacts utiles.
Préambule
Le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations
de logements constituant la résidence principale des locataires, est défini
principalement par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs.
La présente notice d’information rappelle les principaux droits et obligations
des parties ainsi que certaines des voies de conciliation et de recours pos-
sibles pour régler leurs litiges.
211
Si la plupart des règles s’appliquent indifféremment à l’ensemble des loca-
tions, la Loi prévoit certains aménagements pour les locations meublées ou
les colocations afin de prendre en compte les spécificités attachées à ces caté-
gories de location.
Pour prétendre à la qualification de meublé, un logement doit être équipé
d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire
d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la
vie courante (titre 1er bis de la Loi du 6 juillet 1989).
Les colocations, définies comme la location d’un même logement par plu-
sieurs locataires, sont soumises au régime applicable le cas échéant aux
locations nues ou meublées et aux règles spécifiques prévues par la Loi en
matière de colocation (Article 8-1).
1. Établissement du bail
1.1. Forme et contenu du contrat

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un bail type défini par
décret.
Le bail peut être établi directement entre le bailleur et le locataire, éventuel-
lement avec l’aide d’un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de
biens, huissier, notaire…). Il doit être fait en autant d’originaux que de parties
et remis à chacune d’elles.
Le contrat de location doit comporter certaines mentions et notamment l’iden-
tité des parties, la description du logement, sa surface habitable et les conditions
financières du contrat. Ainsi, en cas d’inexactitude supérieure à 5 % de la sur-
face habitable mentionnée au bail d’une location nue, le locataire peut deman-
der une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté (Article 3 et 3-1).
Certaines clauses sont interdites. Si elles figurent dans le contrat, elles sont
alors considérées comme étant inapplicables. Il s’agit notamment des clauses
qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automa-
tique, qui prévoient des pénalités en cas de retard dans le paiement du loyer,
qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituel-
lement avec lui, qui prévoient des frais de délivrance ou d’envoi de quittance,
etc. (Article 4).
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un certain nombre de documents
lors de la signature du contrat, et notamment un dossier de diagnostic tech-
nique (Article 3-3).
1.2. Durée du contrat
Location d’un logement nu :
Le bail d’un logement nu est conclu pour une durée minimum de trois ans
lorsque le bailleur est une personne physique (par exemple, un particulier)
ou une société civile immobilière familiale, et de six ans lorsqu’il est une
personne morale (par exemple, une société, une association).
À la fin du bail et à défaut de congé donné par l’une ou l’autre des parties, le
bail est renouvelé sur proposition du bailleur ou reconduit automatiquement et
dans les mêmes conditions pour trois ans lorsque le bailleur est une personne
212
physique ou une société civile immobilière familiale, et pour six ans lorsqu’il
est une personne morale (Article 10).
Par exception, la durée peut être inférieure à trois ans, mais d’au minimum
un an, si le bailleur (personne physique, membre d’une société civile immo-
bilière familiale ou d’une indivision) prévoit de reprendre son logement pour
des raisons familiales ou professionnelles. Les raisons et l’événement invo-
qué pour justifier la reprise doivent impérativement figurer dans le bail. Le
bailleur confirme au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception,
au minimum deux mois avant la fin du bail que l’événement est réalisé et
qu’il reprendra le logement à la date prévue. Si la réalisation de l’événement
justifiant la reprise du logement est différée, le bailleur peut également pro-
poser dans les mêmes délais un ultime report du terme du contrat. Lorsque
l’événement ne s’est pas produit ou n’a pas été confirmé, le bail se poursuit
jusqu’au délai de trois ans (Article 11).
Location d’un logement meublé :
Le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au
moins un an. À la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le
locataire ou de proposition de renouvellement, le bail est reconduit automati-
quement et dans les mêmes conditions pour un an.
Lorsque le locataire est un étudiant, les parties peuvent convenir d’un bail
d’une durée de neuf mois qui n’est pas reconductible tacitement. Dans ce cas,
si les parties ne conviennent pas de la reconduction du contrat, celui-ci prend
fin à son terme (Article 25-7).
1.3. Conditions financières de la location
1.3.1. Loyer
1.3.1.1. Fixation du loyer initial
En principe, le loyer initial est fixé librement entre les parties au contrat.
Cependant, dans certaines zones où il existe un déséquilibre marqué entre
l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’ac-
cès au logement, les loyers peuvent être encadrés par deux mécanismes
complémentaires au moment de la mise en location. La liste des communes
comprises dans ces « zones de tension du marché locatif » est fixée par décret.
Logements situés dans des « zones de tension du marché locatif » (Article 18) :
Pour l’ensemble des communes comprises dans ces zones, un décret fixe
chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relo-
cation d’un logement. Ainsi, au moment du changement de locataire, le
loyer d’un bien ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué, revalo-
risé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
L’augmentation de loyer peut être supérieure dans des cas particuliers :
lorsque certains travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les
caractéristiques de décence sont réalisés par le bailleur ou lorsque le loyer
est manifestement sous-évalué. Par ailleurs, les logements faisant l’objet
d’une première location, les logements inoccupés par un locataire depuis
plus de dix-huit mois et les logements ayant fait l’objet, depuis moins de six
213
mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière
année de loyer, sont exclus du champ de ce dispositif.
Logements situés dans certaines « zones de tension du marché locatif » dotées
d’un observatoire local des loyers agréé (Article 17 et 25-9) :
Un mécanisme complémentaire d’encadrement du niveau des loyers des
logements mis en location peut s’appliquer dans les communes qui sont
dotées d’un observatoire local des loyers agréé par l’État. Ce dispositif s’ap-
puie sur des références de loyers déterminées à partir des données représenta-
tives des loyers du marché locatif local produites par les observatoires locaux
des loyers dans le respect de prescriptions méthodologiques définies par un
conseil scientifique.
À partir de ces données, les préfets concernés fixent annuellement par
arrêté et pour chaque catégorie de logement et secteur géographique don-
nés, des références de loyers (loyer de référence, loyer de référence majoré
et loyer de référence minoré) exprimées par un prix au mètre carré de sur-
face habitable.
Dans les territoires où l’arrêté préfectoral est pris, le loyer au mètre carré des
logements mis en location ne peut pas excéder le loyer de référence majoré,
ce dernier devant être mentionné dans le contrat de location. Toutefois,
lorsque le logement présente certaines caractéristiques, le bailleur peut fixer
un loyer supérieur au loyer de référence majoré en appliquant un complé-
ment de loyer au loyer de base, lorsque celui-ci est égal au loyer de référence
majoré correspondant au logement. Le montant de ce complément de loyer
et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat
de location. Le locataire dispose d’un délai de trois mois pour contester ce
complément de loyer en saisissant d’abord la commission départementale de
conciliation compétente, et, en l’absence d’accord entre les parties, en ayant
recours au juge.
1.3.1.2. Évolution du loyer en cours de contrat
1.3.1.2.1. Révision annuelle du loyer (Article 17-1) :
Lorsqu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à une
date de révision indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.
Cette augmentation annuelle du loyer ne peut être supérieure à la variation de
l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet indice corres-
pond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la
consommation, hors tabac et hors loyers.
L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure
dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du
contrat. Il est à comparer avec l’indice du même trimestre connu à la date de
révision.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour
en faire la demande. La révision prend effet au jour de sa demande ; elle ne
peut donc pas être rétroactive.
Passé ce délai, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus possible.
Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant
toute la durée de la location.
214
1.3.1.2.2. Évolution du loyer consécutive à des travaux
(Article 6 et 17-1) :
Exceptionnellement, le loyer d’un logement répondant aux caractéristiques
de décence peut être revu à la hausse ou à la baisse en cours de bail lorsque le
bailleur et le locataire ont convenu de travaux que l’une ou l’autre des parties
fera exécuter à ses frais durant l’exécution du contrat.
La clause du contrat de location ou l’avenant qui prévoient cet accord doit
fixer la majoration ou la diminution de loyer applicable suite à la réalisation
des travaux et, selon le cas, fixer ses modalités d’application. Lorsqu’elle
concerne des travaux à réaliser par le bailleur, cette clause ne peut porter que
sur des travaux d’amélioration.
1.3.1.3. Ajustement du loyer au renouvellement du bail

(Article 17-2 et 25-9)
Hors « zones de tension du marché locatif, » le loyer ne fait l’objet d’aucune
réévaluation au moment du renouvellement du bail sauf s’il est manifeste-
ment sous-évalué. Ainsi, à l’expiration du bail, si le bailleur considère que
le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer une augmentation
de loyer, en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage
pour des logements comparables.
Il doit faire cette proposition au moins six mois avant le terme du contrat par
lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis en
main propre contre récépissé ou émargement. Cette proposition doit repro-
duire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à
la réévaluation de loyer (Article 17-2 [II]) et indiquer le montant du nouveau
loyer proposé ainsi que la liste des références de loyers ayant servi à le déter-
miner.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant
le terme du contrat, la commission départementale de conciliation peut être
saisie. Celle-ci s’efforce de concilier les parties et en cas d’échec rend un avis
pouvant être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.
À défaut de conciliation, le bailleur peut alors saisir le juge d’instance qui
fixera alors lui-même le loyer applicable.
Si, au terme du contrat, aucun accord n’est trouvé, ou si le juge d’instance n’est
pas saisi, le contrat est reconduit aux mêmes conditions de loyer (éventuellement
révisé, si une clause le prévoit).
Lorsqu’une hausse de loyer a été convenue entre les parties ou fixée judi-
ciairement, celle-ci s’applique progressivement au cours du bail renouvelé :
• lorsque la hausse est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer, l’aug-
mentation est échelonnée par tiers sur trois ans, si le bailleur est un particu-
lier, ou par sixième sur six ans, s’il est une personne morale. Cette hausse
s’entend hors révision annuelle liée à la variation de l’indice de référence
des loyers ;
• lorsque la hausse est supérieure à 10 % de l’ancien loyer, elle doit être,
dans tous les cas, étalée par sixième sur six ans. L’étalement par sixième
s’applique même si le bail est renouvelé pour une durée inférieure à six
215
ans, par exemple pour trois ans. Dans ce cas, l’augmentation continue à
s’échelonner lors du renouvellement suivant.
Enfin, sur certains territoires (cf. § 1.3.1.1), les modalités d’ajustement du

loyer au renouvellement du contrat connaissent certaines particularités :
• dans l’ensemble des zones « de tension du marché locatif », un décret
limite la hausse de loyer applicable au renouvellement de bail ;
• dans les zones « de tension du marché locatif » dotées d’un observatoire
local des loyers et pour lesquelles un arrêté préfectoral fixe des références
de loyers, deux procédures d’encadrement des loyers au stade du renou-
vellement du bail sont ouvertes :
• le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le montant du
loyer fixé au contrat (hors montant du complément de loyer) s’avère supé-
rieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il doit alors faire
une proposition au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du bail, par
lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remis
en main propre contre récépissé ou émargement ;
• le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que
le loyer fixé au bail est inférieur au loyer de référence minoré publié par
le préfet. Il doit alors faire une proposition au locataire, au moins six mois
avant le terme du bail et dans les mêmes conditions de forme, qui ne peut
être supérieure au loyer de référence minoré.
1.3.2. Charges locatives (Article 23)
Les charges locatives, ou charges récupérables, correspondent à certaines
catégories de dépenses prises en charge par le bailleur, mais qui peuvent être
récupérées auprès du locataire. Elles sont la contrepartie de services rendus
liés à la chose louée, de dépenses d’entretien courant et de menues répara-
tions relatives aux parties communes, et de certaines impositions liées à des
services au locataire.
La liste des charges récupérables est limitativement énumérée par un décret
(1) qui distingue huit postes de charges.
Le bailleur peut donc récupérer ces charges auprès des locataires de deux
manières :
• de manière ponctuelle en apportant les justificatifs des dépenses engagées ;
• de manière régulière par versement périodique de provisions pour charges,
par exemple tous les mois ou tous les trimestres.
Si les charges sont payées par provision, une régularisation doit être effec-
tuée chaque année en comparant le total des provisions versées par le loca-
taire avec les dépenses effectives engagées par le bailleur pendant l’année. Si
les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, celui-ci doit reverser le
trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il peut exiger un complément.
Le montant des charges récupérées par le bailleur doit être dans tous les cas
justifié.
216
C’est ainsi que le bailleur doit communiquer au locataire :
• le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau
chaude, eau froide, ascenseur…) ;
• le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un
immeuble collectif ;
• une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauf-
fage et de production d’eau chaude sanitaire collectives.
Dans les six mois suivant l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir à la
disposition du locataire l’ensemble des pièces justificatives de charges
complémentaires (factures, contrats de fournitures). À compter du 1er sep-
tembre 2015, il doit transmettre le récapitulatif des charges du logement par
voie dématérialisée ou par voie postale dès lors que le locataire en fait la
demande.
Si la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant
leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze
mois (Article 23).
Location de logement meublé et colocation (de logement nu ou meublé) :
Les parties peuvent opter, lors de la conclusion du contrat, pour la
récupération des charges, en fonction des dépenses réellement enga-
gées comme décrit précédemment, ou sous la forme d’un forfait. Dans
ce cas, le montant du forfait est fixé dès la conclusion du contrat et
ne donne pas lieu à régularisation. Ce montant, éventuellement révisé
chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, ne doit pas être
manifestement d isproportionné au regard des charges dont le locataire
se serait acquitté sur justification des dépenses engagées par le bailleur
(Article 8-1 et 25-10).
(1) Décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’Article 18 de

la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement
locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement
de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.
1.3.3. Contribution du locataire au partage des économies

de charges (Article 23-1)
Dans le cadre d’une location nue, une contribution financière peut être
demandée au locataire en plus du loyer et des charges lorsque le bailleur a
réalisé dans les parties privatives d’un logement, ou dans les parties com-
munes de l’immeuble, des travaux d’économies d’énergie.
Cette contribution, limitée au maximum à quinze années et dont le montant
est fixe et non révisable, peut être demandée au locataire au titre du partage
des économies de charge à partir de la date d’achèvement des travaux, dans
des conditions strictement fixées par les textes.
217
1.3.4. Modalités de paiement
Le paiement du loyer et des charges doit être effectué à la date prévue au
contrat.
Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement au locataire qui en fait la
demande, une quittance, qui indique le détail des sommes versées par le
locataire en distinguant le loyer et les charges. Avec l’accord du locataire, la
quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucuns frais liés à la
gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au
locataire (Article 21).
1.4. Garanties
Fréquemment, le bailleur exige certaines garanties pour se prémunir de
l’inexécution des obligations du locataire. Pour ce faire, le bailleur dispose
de différents moyens, strictement encadrés par la Loi.
1.4.1. Dépôt de garantie (Article 22)
Le contrat de location peut prévoir le paiement d’un dépôt de garantie qui sert
à couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations locatives.
Son montant doit obligatoirement figurer dans le bail. Il ne peut pas être
supérieur à un mois de loyer, hors charges, pour les locations nues et ne peut
faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Pour les locations meublées, le montant du dépôt est limité à deux mois de
loyer (Article 25-6).
Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur
directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Les modalités de restitution du dépôt de garantie à la fin du bail sont préci-
sées dans la partie 3.2.2.
1.4.2. Garantie autonome (Article 22-1-1)
Une garantie autonome peut être souscrite en lieu et place du dépôt de garan-
tie, dans la limite du montant de celui-ci. Appliquée au contrat de location,
la garantie autonome est l’engagement par lequel le garant s’oblige, en cas
de non-respect par le locataire de ses obligations, à verser une somme, soit à
première demande, soit suivant des modalités convenues sans pouvoir oppo-
ser aucune exception à l’obligation garantie.
1.4.3. Cautionnement (Article 22-1)
La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé « Acte de cau-
tionnement », s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du loca-
taire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de
sa part (ex. : loyers, charges, frais de remise en état du logement…).
Exigibilité :
Le bailleur ne peut exiger de cautionnement, à peine de nullité, s’il a déjà
souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obli-
gations locatives (ex. : garantie des risques locatifs, assurance privée) sauf si
le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.
218
En principe, lorsque le bailleur est une personne morale, hors société immobi-
lière familiale, une caution ne peut être demandée que si le logement est loué à
un étudiant qui ne bénéficie pas d’une bourse de l’enseignement supérieur ou
si elle est apportée par certains organismes.
Le bailleur ne peut enfin pas refuser la caution présentée au motif qu’elle ne
possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire
métropolitain.
Forme et contenu de l’acte de cautionnement :
L’engagement de caution doit être écrit. Le bailleur doit remettre un exem-
plaire du contrat de location à la caution.
L’engagement de caution doit obligatoirement comporter certaines informa-
tions, écrites de la main de la caution.
Durée de l’engagement :
Engagement sans durée :
Si aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte, la caution peut mettre
fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée avec avis de
réception.
Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu’à l’expiration
du bail en cours.
En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes
locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, elle n’en est plus tenue
lorsque le bail est reconduit ou renouvelé.
Engagement à durée déterminée :

Quand une durée précise est indiquée dans l’acte de cautionnement, la cau-
tion ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives
jusqu’à la date initialement prévue.
Colocation (de logement loué nu ou meublé) (Article 8-1) :
Dans une colocation, les colocataires et les personnes qui se portent caution
pour leur compte peuvent être solidairement tenus responsables du paiement
du loyer. Lorsqu’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lors-
qu’un nouveau colocataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au bout de
six mois après la fin du délai de préavis du congé.
Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le
colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions. À cet effet, l’acte de
cautionnement doit nécessairement identifier un des colocataires.
1.5. État des lieux (Article 3-2)
Lors de la remise et de la restitution des clés, un état des lieux doit être établi.
Ce document décrit l’état du logement loué avec précision, ainsi que les équi-
pements qu’il comporte. En comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et au
départ du locataire, le bailleur pourra demander réparation des détériorations
causées par le locataire. À défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est
présumé avoir été délivré en bon état sauf si le locataire en apporte la preuve
contraire ou si le bailleur a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.
219
Il est établi par écrit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le
locataire ou par un tiers mandaté par les deux parties. Un exemplaire doit
être remis à chaque partie. L’état des lieux d’entrée peut dans certains cas
être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander
au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans
les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le
logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant
l’état des éléments de chauffage. Si le bailleur refuse de compléter l’état des
lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation
dont dépend le logement.
Si les parties ne peuvent établir l’état des lieux de manière contradictoire
et amiable (par exemple, si l’une des parties ne se présente pas ou si les
parties ne s’accordent pas sur le contenu de l’état des lieux), le bailleur
ou le locataire peut faire appel à un huissier pour l’établir. Ce dernier doit
aviser les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée
avec avis de réception. Dans ce cas, les frais d’huissier sont partagés par
moitié entre le bailleur et le locataire, les tarifs sont fixes et déterminés
par décret (2).
Location de logement meublé :

Au-delà de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier
doivent également être établis, sans que cela ne puisse donner lieu à une prise
en charge financière supplémentaire du locataire (Article 25-5).
(2) Décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des

huissiers de justice en matière civile et commerciale.
2. Droits et obligations des parties

Au-delà des conditions particulières prévues par le contrat de location, bail-
leurs et locataires sont soumis à un certain nombre d’obligations prévues par
la Loi durant l’exécution du contrat.
2.1. Obligations générales du bailleur (Article 6)
Délivrer un logement décent :
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant
pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité phy-
sique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à
l’usage d’habitation. Un décret (3) détermine les caractéristiques relatives à
la sécurité physique et à la santé des locataires, aux éléments d’équipements
et de confort et à la surface et au volume habitable que doit respecter un
logement décent.
Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut deman-
der au bailleur sa mise en conformité. À défaut de réponse de celui-ci à la
demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’ac-
cord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut
être saisie par l’une ou l’autre des parties. À défaut de saisine ou d’accord
220
constaté par la commission, le juge peut être saisi du litige aux fins de déter-
miner la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Délivrer un logement en bon état :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage
et de réparations, et doté d’équipements en bon état de fonctionnement.
Si le logement n’est pas en bon état, les parties peuvent convenir, par une
clause expresse insérée dans le bail, de travaux que le locataire exécutera ou
fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période
déterminée (cf. § 1.3.1.2.2). Une telle clause ne peut concerner que des loge-
ments répondant déjà aux caractéristiques de décence.
Entretenir le logement :
Le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu
par le contrat, et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en
état et à l’entretien normal des locaux loués, en dehors de tout ce qui touche
aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge
du locataire, cf. partie 2.2).
Aménagements réalisés par le locataire :

Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements que son locataire souhaite
réaliser dans le logement, à condition qu’il ne s’agisse pas de travaux de
transformation.
À titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose du
papier peint pourraient être considérés comme de simples a ménagements
du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait
d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constitue-
rait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite
du bailleur.
Usage du logement :
Le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement. Le loge-
ment loué est le domicile du locataire. À ce titre, il en a la jouissance exclu-
sive et peut utiliser les lieux librement dans le respect du contrat de location
et, le cas échéant, d’un règlement intérieur à l’immeuble. Il peut aussi invi-
ter ou héberger les personnes de son choix. Dès lors, le bailleur n’a pas le
droit d’imposer un droit de visite à son locataire en dehors de certaines cir-
constances (vente du logement, départ du locataire…), d’interdire l’accès au
logement à des personnes autres que la famille du locataire, de pénétrer dans
le logement sans l’accord du locataire, de lui interdire d’avoir des animaux
familiers, de lui interdire de fumer, etc.
En cas de troubles de voisinage causés par les personnes qui occupent ces
locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment
motivée, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser ces
troubles de voisinage.
221
(3) Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du
logement décent pris pour l’application de l’Article 187 de la Loi n° 2000-
1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement
urbains.
2.2. Obligations générales du locataire (Article 7)

Paiement du loyer et des charges :
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat.
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même, sans autori-
sation d’un juge, tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne
respecte pas ses obligations.
Utilisation du logement :
Le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la
location, mais il doit respecter certaines obligations en la matière :
• le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect
de la tranquillité du voisinage ;
• le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur à l’immeuble,
lorsque ce logement est situé dans un immeuble collectif (appartement).
Ce règlement peut par exemple interdire certaines pratiques (ex. : pose de
jardinières, de linge aux fenêtres) ;
• le locataire doit respecter la destination prévue au sein du contrat de loca-
tion. Par exemple, le local peut être loué à usage d’habitation uniquement,
dès lors le locataire ne peut y exercer une activité commerciale ;
• le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord
écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le mon-
tant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-loca-
taire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le
locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation
écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
Travaux :
• le locataire a le droit d’aménager librement le logement qu’il occupe (chan-
gement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures…).
Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l’accord écrit
du bailleur. À défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver
le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la
remise immédiate en l’état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige,
le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève
de l’appréciation du juge ;
• le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux déci-
dés par le bailleur : les réparations urgentes, les travaux d’amélioration
ou d’entretien du logement loué ou des parties communes, les travaux
d’amélioration de la performance énergétique et les travaux de mise aux
normes de décence. Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de
remettre au locataire une notification de travaux, par lettre remise en
222
main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception, préci-
sant leur nature et les modalités de leur exécution. Pour la préparation et
la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l’accès à
son logement tous les jours sauf les samedis, dimanches et jours fériés
(à moins qu’il ne donne son accord pour que les travaux soient réalisés
pendant ces jours).
Si les travaux durent plus de vingt et un jours et affectent l’utilisation du

logement, une réduction de loyer peut être appliquée au profit du locataire.
En cas d’abus (travaux à caractère vexatoire, ne respectant pas les conditions
prévues dans la notification de travaux, rendant l’utilisation du logement
impossible ou dangereuse), le locataire peut également saisir le juge pour
interrompre ou interdire les travaux.
Entretien :
Le locataire doit veiller à maintenir en l’état le logement qu’il occupe. À ce
titre :
• le locataire doit prendre en charge l’entretien courant, les menues répa-
rations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat (ex. :
maintien en état de propreté, remplacement d’ampoules, etc.) ainsi que
l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret (4)
sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction,
cas fortuit ou force majeure ;
• le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient sur-
venir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles
ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute
d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Assurance :
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs (principalement
dégâts des eaux, incendie, explosion) et de le justifier lors de la remise
des clefs puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d’une
attestation. S’il ne le fait pas, le bailleur peut demander la résiliation du
bail ou souscrire une assurance à la place du locataire en lui répercutant le
montant de la prime.
En cas de colocation, dans un logement nu ou meublé, les parties peuvent
convenir dès la conclusion du contrat de la souscription par le bailleur d’une
assurance pour le compte des colocataires.
(4) Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
3. Fin de contrat et sortie du logement
3.1. Congés (Article 15 et 25-8)

Les parties peuvent unilatéralement, dans les conditions déterminées par la
Loi, mettre fin au contrat de location et donner congé.
223
3.1.1. Congé délivré par le locataire
Motifs : le locataire peut donner congé à tout moment et sous réserve de res-
pecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un
délai de préavis variable selon les circonstances de son départ.
Forme : le locataire qui souhaite quitter son logement doit notifier son congé
au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou
remise en main propre contre émargement ou récépissé.
Effets : la réception de la lettre de congé par le bailleur fait courir un
délai de préavis pendant lequel le locataire reste tenu au paiement de
son loyer, même s’il a déjà quitté le logement, sauf si, en accord avec le
locataire sortant, un nouveau locataire occupe le logement avant la fin du
délai de préavis.
Durée du délai de préavis :

Location nue :
Le délai de préavis est en principe de trois mois. Ce délai est réduit à un
mois lorsque le logement est situé dans des « zones de tension du mar-
ché locatif » ou lorsque le locataire justifie d’une des situations suivantes :
obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de
nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un
changement de domicile et constaté par un certificat médical, bénéfice du
revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé, attribution
d’un logement social. Le locataire doit alors préciser le motif de son départ
et le justifier à l’occasion de la notification de congé. À défaut, le préavis
de trois mois s’applique.
Location meublée :
Le délai de préavis est d’un mois.
3.1.2. Congé délivré par le bailleur
Motifs : le bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail et
dans trois cas :
1. Le bailleur souhaite reprendre le logement pour l’occuper, à titre de rési-
dence principale, ou y loger un proche (5).
2. Le bailleur souhaite vendre le logement inoccupé. Le locataire est alors
prioritaire pour acquérir le logement. Le bailleur doit lui donner congé en
lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de
vente.
3. Le bailleur met fin au bail pour un motif légitime et sérieux : non-respect
par le locataire de l’une de ses obligations, retards répétés de paiement des
loyers, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage, etc.
Des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité pour le bailleur de
donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’âge
du locataire ou, en location nue, lorsque le congé du bailleur est consécutif à
l’acquisition d’un logement occupé.
224
Forme et délais :
La notification du congé doit être adressée à chacun des cotitulaires du bail
par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier, ou remise en
main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la récep-
tion du courrier ou du passage de l’huissier. La notification contient le motif
du congé et d’autres informations en fonction du motif invoqué.
Location nue :
Le préavis doit être délivré au moins six mois avant la fin du bail. Le bailleur
doit joindre une notice d’information définie par arrêté ministériel et relative
à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du loca-
taire en cas de congé pour reprise ou vente.
Location meublée :
Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du bail.
Effet : si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, le loca-
taire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occu-
pation du logement.
Sanction du congé frauduleux : si le motif du congé ne correspond pas à la
réalité, le locataire peut le contester devant le juge. Par ailleurs, le bailleur
qui délivre un congé pour vendre ou pour habiter frauduleusement risque une
amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € ou 30 000 € s’il s’agit d’une
personne morale.
(5) Conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an à la
date du congé, ascendants et descendants du bailleur ou de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
3.2. Sortie du logement
3.2.1. État des lieux de sortie

À la remise des clés par le locataire, un état des lieux de sortie doit être établi
entre le bailleur et le locataire. Les modalités d’établissement de l’état des
lieux de sortie sont identiques à celles applicables lors de l’état des lieux
d’entrée.
Cependant, dans le cadre d’un état des lieux amiable et lorsque le bailleur
mandate un tiers pour le représenter (par exemple, un professionnel de l’im-
mobilier), aucuns frais ne peut être facturé au locataire.
3.2.2. Restitution du dépôt de garantie (Article 22)
Délais : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal
de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduc-
tion faite le cas échéant des sommes justifiées dues au titre des loyers,
charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être
tenu responsable. Le délai s’apprécie à compter du jour de la restitution
des clés par le locataire qui peut les remettre en main propre ou par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son
mandataire. À cette occasion, le locataire indique au bailleur, ou à son
mandataire, sa nouvelle adresse.
225
Dans certains cas particuliers, des aménagements sont prévus au délai de
restitution du dépôt de garantie :
• si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai
est réduit à un mois ;
• si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur peut conser-
ver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’au mois
suivant l’approbation des comptes annuels de l’immeuble.
Le bailleur est tenu de justifier la retenue qu’il opère sur le dépôt de garantie
par la remise au locataire de documents tels que l’état des lieux d’entrée et de
sortie, des factures, devis, lettres de réclamation des loyers impayés restées
sans réponse, etc. ;
• sanction de la restitution tardive du dépôt de garantie : à défaut de restitu-
tion du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au loca-
taire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque
mois de retard commencé. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine
du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission
par le locataire de sa nouvelle adresse.
4. Règlement des litiges locatifs

En cas de conflit, les parties peuvent tenter de trouver une solution amiable.
En cas d’échec, le tribunal compétent peut être saisi pour trancher le litige.
4.1. Règles de prescriptions (Article 7-1)
En matière locative, la durée au-delà de laquelle une action en justice n’est
plus recevable est en principe de trois ans. Ainsi, sauf interruption ou sus-
pension des délais, le bailleur peut récupérer judiciairement les arriérés de
charges et de loyer pendant trois ans à compter de leur exigibilité.
Il existe une exception à ce principe en matière d’action en révision de loyer,
le bailleur ne disposant que d’un délai d’un an pour demander en justice le
paiement du différentiel de loyer issu de la révision.
4.2. Règlement amiable et conciliation
Lorsqu’il existe un litige, il est conseillé d’adresser un courrier recommandé
avec accusé de réception à l’autre partie relatant les faits le plus précisément
possible, accompagné des arguments et preuves relatifs aux faits litigieux
(références juridiques, factures, photos, etc.).
Ce courrier est une première étape préalable importante pour engager ensuite
un recours éventuel devant le juge. Si le litige n’est pas résolu à l’amiable, il
peut être utile de saisir la commission départementale de conciliation.
Voies de conciliation : les commissions départementales de conciliation
(Article 20) :
Présentation : pour régler certains litiges entre le bailleur et le loca-
taire, il est possible de faire appel localement aux commissions départe-
mentales de conciliation (CDC), présentes dans chaque département et
placées auprès des services de l’État. Cette commission est composée
à parts égales de représentants des bailleurs et de représentants des loca-
taires. Elle est compétente pour connaître des litiges de nature indivi-
226
duelle et des difficultés de nature collective. Toute démarche devant la
CDC est gratuite.
Rôle : la CDC s’efforce de concilier les parties en établissant un dialogue,
afin d’éviter le recours au juge. La CDC doit traiter les litiges qui lui sont
soumis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.
Le champ de compétence de la CDC est large.
La saisine de la CDC constitue une étape obligatoire avant toute saisine du
juge pour les litiges relatifs à l’ajustement des loyers au renouvellement
du bail (cf. § 1.3.1.3), pour certains litiges relatifs à l’encadrement des
loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en
application du décret fixant annuellement le montant maximum d’évolu-
tion des loyers).
Elle intervient aussi de manière facultative pour les litiges relatifs aux thèmes
suivants : dépôt de garantie, état des lieux, fixation et révision des loyers,
charges locative, réparations, décence, congés.
Enfin, la CDC est compétente pour les différends de nature collective : appli-
cation des accords collectifs nationaux ou locaux, des plans de concertation
locative, difficultés de fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe d’im-
meubles.
Modalités de saisine : la CDC peut être saisie par le bailleur ou le locataire
concerné, lorsqu’il s’agit d’un litige de nature individuelle et par le bailleur,
plusieurs locataires ou une association représentative des locataires, lorsqu’il
s’agit d’une difficulté de nature collective.
La saisine de la commission doit être formulée en double exemplaire et
adressée par lettre recommandée avec avis de réception au secrétariat de la
commission. La saisine doit indiquer les nom, qualité et adresse du deman-
deur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté. Dans
tous les cas, la lettre de saisine doit être accompagnée de la copie des pièces
en lien avec le litige (le bail, le courrier du bailleur proposant l’augmenta-
tion, etc.).
Déroulement des séances : le bailleur et le locataire en conflit sont convo-
qués, en personne, par lettre à une séance de conciliation au minimum quinze
jours avant la séance.
Ils peuvent se faire assister par une personne de leur choix ou se faire repré-
senter par une personne dûment mandatée. Si la demande a été introduite par
une association ou par plusieurs locataires, seuls sont convoqués à la séance
leurs représentants (2 au maximum), dont les noms auront été communiqués
au préalable au secrétariat de la CDC.
Chaque partie expose son point de vue et la CDC aide les parties à trouver
une solution à leur problème.
Si un accord intervient, les termes de la conciliation font l’objet d’un docu-
ment signé par chacune des parties.
En l’absence d’accord, la CDC rend un avis qui constate la situation et fait
apparaître les points essentiels de la position de chacun, ainsi que, le cas
échéant, sa position.
227
4.3. Action en justice
4.3.1. Généralités
Si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses obligations, l’autre partie peut
exercer une action en justice auprès du tribunal compétent pour l’obliger à exé-
cuter son obligation, pour demander la résiliation du contrat ou pour demander
une indemnisation.
Tout litige relatif à un bail d’habitation relève exclusivement du tribunal
d’instance dans le ressort duquel se situe le logement. Toutefois, le juge de
proximité est compétent en matière de restitution du dépôt de garantie si le
litige porte sur un montant inférieur à 4 000 euros.
Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige loca-
tif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir
en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la
Commission nationale de concertation.
Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en faire un loge-
ment décent, ce mandat peut être donné à une des associations précitées
ou à une association compétente en matière d’insertion ou de logement
des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en
matière d’habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF
ou MSA).
4.3.2. Résiliation judiciaire et de plein droit (Article 24)
Des modalités particulières de résiliation du bail sont prévues par la Loi lorsque
le bailleur est à l’initiative de la demande judiciaire de résiliation du bail.
4.3.2.1. Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit
Une clause du contrat de location, appelée clause résolutoire, peut prévoir
sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire,
dans les quatre cas suivants :
• défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu ;
• non-versement du dépôt de garantie ;
• défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs ;
• troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force
de chose jugée rendue au profit d’un tiers.
En pratique, le bailleur devra assigner le locataire devant le tribunal pour faire

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du
bail. Les modalités de mise en œuvre de cette clause varient selon la nature de la
faute imputée au locataire.
Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour
défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non-versement du
dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire, par acte
d’huissier, un commandement de payer, qui doit mentionner certaines infor-
mations et notamment la faculté pour le locataire de saisir le fonds de soli-
darité pour le logement (cf. § 4.4.1). De plus, pour les bailleurs personnes
physiques ou les sociétés immobilières familiales, le commandement de
228
payer doit être signalé par l’huissier à la commission de coordination des
actions de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2) dès lors que l’un
des seuils relatifs au montant et à l’ancienneté de la dette, fixé par arrêté
préfectoral, est atteint.
Le locataire peut, à compter de la réception du commandement, régler
sa dette, saisir le juge d’instance pour demander des délais de paiement,
voire demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solida-
rité pour le logement. Si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues
dans les deux mois suivant la signification, le bailleur peut alors assigner le
locataire en justice pour faire constater la résiliation de plein droit du bail.
En cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le loca-
taire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un
délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.
4.3.2.2. Résiliation judiciaire
Si le bailleur renonce à la mise en œuvre de la clause résolutoire, ou si celle-ci
n’est pas prévue au bail ou si le litige a pour origine des motifs non cou-
verts par la clause résolutoire, le bailleur peut saisir directement le juge pour
demander la résiliation judiciaire du bail. Le juge dispose alors d’un large
pouvoir pour apprécier si la faute du locataire est d’une gravité suffisante
pour justifier la résiliation du bail.
4.3.2.3. A ssignation aux fins de résiliation du bail
et pouvoirs du juge
L’assignation est la procédure obligatoire de saisine du juge. Il s’agit d’un
acte établi et délivré par un huissier de justice, par lequel le demandeur pré-
vient la partie adverse qu’une procédure judiciaire est ouverte contre lui.
Le bailleur personne morale autre que les sociétés immobilières familiales
ne peut assigner aux fins de constat de résiliation du bail qu’après avoir saisi,
au moins deux mois auparavant, la commission de coordination des actions
de prévention des expulsions locatives (cf. § 4.4.2). Cette saisine est réputée
constituée lorsqu’il y a eu signalement à la CAF/CMSA en vue d’assurer le
maintien des aides au logement.
Quand l’assignation est fondée sur une dette locative, cette assignation doit
être notifiée par huissier au préfet de département deux mois avant l’audience.
Le juge peut alors :

• soit accorder, même d’office, au locataire en situation de régler sa dette
locative, des délais de paiement, pouvant aller jusqu’à trois ans pour régler
sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon
les modalités fixés par le juge, le bail n’est pas résilié ;
• soit ordonner l’expulsion assortie ou non d’un délai de grâce pour quitter
les lieux (trois mois à trois ans) (Article L. 412-1 et suivants du code des
procédures civiles d’exécution).
229
4.4. Prévention des expulsions
Des dispositifs de prévention des expulsions ont été institués afin de traiter
notamment le plus en amont les situations d’impayés locatifs. Au sein des
différentes actions mises en place sur le territoire départemental, deux dispo-
sitifs sont susceptibles d’être mobilisés plus particulièrement.
4.4.1. Le fonds de solidarité pour le logement
Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) a été constitué dans chaque
département afin d’accorder des aides financières, sous forme de prêts, de
subventions ou de garantie, aux personnes ayant de faibles ressources qui
rencontrent des difficultés pour assurer leurs dépenses de logement (factures,
loyers…).
Les aides du FSL peuvent notamment permettre d’aider au paiement :
• du dépôt de garantie, du premier loyer, de l’assurance du logement ;
• des dettes de loyers et de charges en vue du maintien dans le logement ou en
vue de faciliter l’accès à un nouveau logement ;
• des impayés de factures d’eau et d’énergie.
Chaque département a ses propres critères d’attribution des aides. Il est

notamment tenu compte des ressources de toutes les personnes composant le
foyer. Pour en bénéficier, il convient de s’adresser aux services de son conseil
départemental.
4.4.2. La commission de coordination des actions
de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
Dans chaque département, la CCAPEX a pour mission de délivrer des avis et
des recommandations à tout organisme ou p ersonne susceptible de contribuer
à la prévention de l’expulsion ainsi qu’aux bailleurs et aux locataires concernés
par une situation d’impayé ou de menace d’expulsion quel que soit le motif.
Elle émet également des avis et recommandations à l’attention des instances
compétentes pour l’attribution d’aides financières ou pour l’accompagnement
social des personnes en situation d’impayé.
Pour exercer ses missions, elle est informée dès la délivrance du commande-
ment de payer (cf. § 4.3.2.1). En outre, elle peut être saisie par les organismes
payeurs des aides personnelles au logement ou d irectement par le bailleur
ou le locataire. Il convient de s’adresser à la préfecture de département pour
connaître les coordonnées et modalités de saisine.
4.5. Procédure d’expulsion
Validité de l’expulsion :
Le locataire ne peut être expulsé que sur le fondement d’une décision de
justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire. Cette décision peut,
notamment, faire suite au refus du locataire de quitter les lieux après un
congé délivré régulièrement par le bailleur, à la mise en œuvre de la clause
résolutoire ou à une résiliation judiciaire du contrat.
Le bailleur ne doit en aucun cas agir sans décision de justice, même avec
l’assistance d’un huissier. Ainsi, le bailleur qui procède lui-même à l’expul-
230
sion d’un locataire indélicat est passible de trois ans de prison et de 30 000 €
d’amende.
Par ailleurs, suite à la décision de justice, le bailleur est tenu de signifier
au locataire, par un huissier de justice, un commandement de quitter les
lieux. L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant
le commandement, ce délai peut être modifié par le juge dans les condi-
tions prévues notamment à l’Article L. 412-1 du code des procédures civiles
d’exécution.
L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements à moins
qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser son concours.
En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de
la demande de concours de la force publique, le bailleur peut effectuer une
demande gracieuse d’indemnisation auprès du préfet, puis devant le tribunal
administratif pour obtenir réparation du préjudice.
Trêve hivernale :
Durant la période dite de trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31
mars, les locataires sont protégés et ne peuvent être expulsés. Ce délai supplé-
mentaire doit être mis à profit pour activer tous les dispositifs de relogement.
Cette trêve signifie que tout jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire,
passée en force de chose jugée, ne peut être exécuté de force pendant cette
période de grâce. Elle s’applique même si le juge a ordonné des délais pour
exécuter l’expulsion et que ces délais ont expiré, sauf si l’expulsion est enga-
gée à l’encontre :
• d’un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l’objet
d’un arrêté de péril ; ou
• d’un locataire dont l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant
à ses besoins familiaux (le nombre de pièces doit correspondre au nombre
d’occupants).
En revanche, la trêve hivernale n’interdit pas aux bailleurs de demander et

d’obtenir un jugement d’expulsion, ni même de signifier au locataire le com-
mandement de quitter les lieux. En effet, seules les mesures d’exécution de
l’expulsion avec le concours de la force publique sont suspendues.
5. Contacts utiles
Les ADIL : les agences départementales d’information sur le logement
apportent au public un conseil gratuit, neutre et personnalisé sur toutes les
questions juridiques, financières et fiscales relatives au logement et leur pro-
posent des solutions adaptées à leur cas personnel. Les ADIL assurent ainsi
de nombreuses permanences sur l’ensemble du territoire (http://www.anil.org/
votre-adil/).
Les organismes payeurs des aides au logement :
• Caisses d’allocations familiales (CAF),
• Mutualité sociale agricole (MSA).
231
Les associations représentatives des bailleurs et des locataires :
Au plan local, il existe de nombreuses organisations ayant pour objet de
représenter et de défendre l’intérêt des locataires ou des bailleurs.
Sont également considérées comme représentatives au niveau national les
organisations représentatives des locataires et des bailleurs suivantes, qui
siègent à ce titre à la commission nationale de concertation :
• organisations nationales représentatives des bailleurs :
• l’Association des propriétaires de logements intermédiaires (APLI) ;
• la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF) ;
• l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) ;
• organisations nationales représentatives des locataires :
• la Confédération nationale du logement (CNL) ;
• la Confédération générale du logement (CGL) ;
• la Confédération syndicale des familles (CSF) ;
• la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie
(CLCV) ;
• l’Association force ouvrière consommateurs (AFOC).
Maison de justice et du droit et point d’accès au droit : les maisons de justice

et du droit et les points d’accès au droit accueillent gratuitement et anonyme-
ment les personnes rencontrant un problème juridique et/‌ou administratif. Le
site http://www.annuaires.justice.gouv.‌fr/ vous permet de connaître, à partir
de votre code postal, le point d’accès au droit ou la maison de justice et du
droit le plus proche de votre d omicile.
Information administrative :
• ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité :
http://www.territoires.gouv.fr ;
• site officiel de l’administration française :
http://www.service-public.fr/ ;
• numéro unique de renseignement des usagers Allo Service Public : 3939
(coût : 0,15 € la minute en moyenne).
>> Dispositions relatives à l’établissement

de l’état des lieux1
Article 1
L’état des lieux prévu à l’Article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989 susvisée doit
porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés
au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.
1. Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de

l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de
232
Article 2
L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il
comporte au moins les informations suivantes :
1° À l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du
bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social
des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation
d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux
locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état
des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments
du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré
d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état
des lieux ;
2° À la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du loge-
ment constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d ’entrée.
Article 3
L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les moda-
lités suivantes :
1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au
contrat de location ;
2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement
constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. À cet effet, les états des lieux
peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents
distincts ayant une présentation similaire ;
3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est
remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à
leur mandataire au moment de sa signature.
Article 4
En application de l’Article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté
est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de
l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le
logement.
233
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une
grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet
d’un accord collectif de location conclu conformément à l’Article 41 ter de la
Loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève
pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de
vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local
conclu en application de l’Article 42 de la même Loi, même si le logement
en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au
minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une
durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels
affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.
234
Cautionnement pour un bail
1. – Description du logement
2. – Renseignements concernant la caution

Identité et domicile actuel
3. – Engagement de cautionnement
Texte à reproduire de la main de la caution à peine de nullité (Article 22-1, Loi du
6 juillet 1989) :
« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je
contracte,
Je, soussigné, (nom, prénom)
• Déclare avoir conscience d’engager mes biens et revenus personnels par les présentes ;
• Déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du
règlement :
• des loyers et des charges
• des impôts et taxes
• des réparations locatives
• des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail de toutes
autres indemnités tels des dommages et intérêts
• de tous intérêts
dus par M (nom, prénom du ou des locataires)
Pour un montant maximum correspondant à ________________ de loyers
charges comprises tels que fixés dans le bail et ce, même en cas de changement de bailleur,
en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de ____________________________
à compter du ____/____/______ pour les locaux situés dans l’immeuble sis à_________
________________________________________________, bail dont j’ai pris connais-
sance et dont un exemplaire m’a été remis.
• Ai noté que :
• le montant initial du loyer mensuel s’élève à € (en lettres et en chiffres)
• représentant pour la première année un loyer de € (en lettres et en chiffres)
•  la provision mensuelle de charges locatives  le forfait mensuel de charges loca-
tives s’élèvent à € (en lettres et en chiffres) :
 le loyer et la provision mensuelle de charges locatives  le loyer et le forfait mensuel
de charges locatives étant payables par :
 mois  trimestre  à échoir  à terme échu.
Le loyer est révisé chaque année selon les modalités prévues au bail.
Modalité de révision :
Date de révision : ____/____/______
235
Date ou trimestre de référence de l’IRL : ____________________________________
Le forfait de charges fait l’objet d’une révision annuelle dans les mêmes conditions que
le loyer principal soit :
Date de révision : __/__/____
Date ou trimestre de référence de l’IRL : ____________________________________
Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour
une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable par dérogation à
l’Article 1740 du Code civil jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pou-
voir dépasser la durée de ______________________, soit jusqu’au ____/____/______.
L’Article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en

application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée
du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement.
La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat
initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notifi-
cation de la résiliation. »
236
Contrat de location meublée
– Logement ne constituant pas
la résidence principale du locataire
Conditions particulières
Entre les soussignés, d’une part,
(indiquez vos noms, prénoms, adresse)
ci-après dénommé le « bailleur »
et, d’autre part,

(indiquez les noms, prénoms, adresse de votre locataire)
ci-après dénommé(e)(s) « le locataire ».
Étant ici précisé qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus solidairement
et indivisiblement de l’exécution des obligations résultant du présent contrat.
Il a été convenu et arrêté ce qui suit :
Le bailleur loue au locataire, qui accepte, les locaux meublés dont la désignation suit :
1 – Désignation : type de logement (maison ou appartement) adresse, bâtiment, étage,

et description précise. (Exemple : Dans un immeuble situé à Paris (75001), 30, rue de
Rivoli, dans le bâtiment B, au 3e étage à droite, un appartement composé d’une entrée,
un séjour, une chambre, une salle de bains avec WC)
Ce logement est équipé et meublé pour recevoir _____________ personnes maximum.

L’inventaire et l’état des lieux seront faits en double exemplaire et signés par chacune
des parties lors de l’entrée du locataire dans les lieux et lors de la sortie. Ils seront an-
nexés au présent bail.
Tout ce qui est ci-dessus désigné constitue « la chose louée » ou « le logement » au sens
du présent contrat.
2 – Destination : Le logement est destiné exclusivement à l’usage d’habitation. Le

locataire déclare que sa résidence principale reste celle figurant en tête des présentes à
savoir : (adresse du locataire)
Cette condition est essentielle et déterminante aux yeux du bailleur qui, sans cela,
n’aurait pas consenti à louer, ce que le locataire reconnait expressément. Le l ocataire
ne pourra exercer aucune activité professionnelle, même libérale dans le logement.
237
3 – Durée de la location : La présente location est consentie et acceptée pour une du-
rée de ______________ qui commence à courir le _____________, pour se terminer
le _____________.
(S’il s’agit d’une location d’une durée de plusieurs mois, il est préférable de prévoir
une faculté de résiliation au profit de votre locataire :
Résiliation anticipée
Le bail pourra être résilié à tout moment par le locataire par lettre recommandée avec
avis de réception ou par acte d’huissier, moyennant un préavis de ___ mois.)
4 – Loyer et charges :
Loyer : La présente location est consentie moyennant un loyer mensuel de __________
euros (indiquez le montant en chiffres et en lettres).
Ce loyer est payable d’avance avant le ______ de chaque mois (généralement le 1er ou
le 15 de chaque mois), le paiement du premier terme devant avoir lieu lors de la remise
des clés au locataire. Tous les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout
endroit indiqué par lui.
Charges : Le montant du loyer ci-dessus indiqué s’entend toutes charges comprises.
OU
Charges : En sus du loyer ci-dessus indiqué, le locataire devra rembourser au bailleur

sa quote part dans le montant des charges, telles qu’elles sont fixées dans le décret
n° 87‑713 du 26 août 1987. Le paiement des charges s’effectuera par le versement
d’une provision mensuelle fixée à _____________ euros (en chiffres et en lettres).
Cette provision mensuelle est égale à 1/12 du montant des charges de l’année précé-
dente. Il sera procédé à une régularisation en fin de location. (Cette option est à éviter
lorsqu’il s’agit d’une location de quelques mois seulement.)
OU
Charges : En sus du loyer ci-dessus indiqué, le locataire devra rembourser au bailleur

sa quote part dans le montant des charges, telles qu’elles sont fixées dans le décret
n° 87‑713 du 26 août 1987. À cet effet, il versera en même temps que le loyer un forfait
pour charges fixé à _____________________euros (en chiffres et en lettres). Ce forfait
ne fera l’objet d’aucune régularisation.
(Et éventuellement :
Autres Charges
En sus du loyer le locataire devra également payer le montant de sa consommation
d’électricité, de gaz, eau, téléphone.)
5 – Dépôt de garantie : Le locataire versera lors de son entrée dans les lieux un dépôt
de garantie de ____________ euros (en chiffres et en lettres). Ce dépôt de garantie sera
essentiellement destiné à couvrir le bailleur des dégradations que le locataire pourrait
commettre pendant la location et des manquements qui seraient constatés lors de son
départ. Il servira aussi à régler le montant des charges incombant au locataire, et si né-
cessaire les frais de nettoyage de l’appartement.
Le dépôt de garantie sera restitué au locataire, déduction faite des sommes restant dues
au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu aux lieux et place du loca-
taire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent le départ du locataire.
238
À défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde restant dû au
locataire produira intérêt au taux légal à son profit.
6 – Autre condition : (condition particulière à ajouter)
Conditions générales
La location est soumise aux clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions
non contraires des Articles 1714 à 1762 du Code civil.
Le bailleur est tenu de délivrer le logement et les équipements en bon état d’usage,
d’entretenir la chose louée en y faisant les réparations nécessaires autres que locatives
et d’assurer au locataire la paisible jouissance du logement.
Le locataire s’engage à payer le loyer et les charges aux termes convenus, à occuper per-
sonnellement avec sa famille les lieux et à en user paisiblement. Il ne pourra sous aucun
prétexte sous louer ou prêter tout ou partie des lieux loués, sauf accord écrit préalable
du bailleur.
Il devra faire assurer la chose louée auprès d’une compagnie notoirement solvable contre
les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, notamment contre l’incendie,
les dégâts des eaux, le recours des voisins, et en justifier au bailleur au plus tard lors de
l’entrée des lieux, et ensuite chaque année. Il devra déclarer immédiatement à la compa-
gnie d’assurances et en informer en même temps le bailleur, tout sinistre ou dégradation
se produisant dans les lieux loués, sous peine d’être rendu personnellement responsable du
défaut de déclaration en temps utile.
Le locataire aura à sa charge l’entretien courant de la chose louée, les menues réparations
et l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87‑712 du 26 août 1987,
sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas forfuit ou
force majeure.
Il s’engage à ne pas transformer sans l’accord préalable et par écrit du bailleur, les
locaux loués, ainsi que le mobilier et les équipements. Il s’interdit d’apporter, pour
quelle que cause que ce soit, toute modification aux installations d’électricité, de gaz,
et d’eau existantes dans les lieux loués et s’engage à faire immédiatement procéder à
ses frais aux réparations qui pourraient être rendues nécessaires par un mauvais usage
de ces installations.
Il devra s’abstenir de jeter dans les lavabos, douches, baignoires, bidets, éviers, WC
des objets de nature à obstruer les canalisations faute de quoi il sera redevable des frais
occasionnés par la remise en service de ces équipements.
Au cas où des réparations urgentes apparaîtraient nécessaires au cours de la location, le
locataire devra laisser le bailleur les effectuer.
Il est précisé qu’en cas de panne ou de dysfonctionnement du materiel électroménager,
le locataire ne pourra en aucun cas obtenir du bailleur une indemnité ou une réduction
du loyer ; il en est de même pour tous les services ne dépendant pas directement du
bailleur (par exemple : accès internet, cable Tv, chauffage collectif…).
Il devra rendre le logement propre et le linge nettoyé et repassé.
Le locataire devra laisser visiter la chose louée par le bailleur ou son représentant chaque
fois que cela sera nécessaire notamment en cas de vente ou de relocation, les jours ou-
vrables entre 17 et 19 heures.
À défaut de convention contraire, l’entrée des lieux s’effectuera à partir de 16 h et la
sortie des lieux avant 12 h.
239
Clause résolutoire : À défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance, ou des
charges, ou en cas d’inexécution de l’une des dispositions essentielles du bail, et un
mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon
semble au bailleur, et sans formalité judiciaire.
Si le locataire refuse de quitter les lieux, il suffira, pour l’y contraindre, d’une ordon-
nance de référé.
Clause pénale : Il est expressément convenu que tout loyer, charges ou frais non payés
à leur échéance, seront, en vertu de l’Article 1226 du Code civil, majorés de 10 % à titre
de clause pénale et ce, huit jours après l’envoi, par le bailleur, d’une lettre recomman-
dée avec accusé réception, ou par sa remise en main propre contre récépissé, réclamant
le paiement et indiquant son intention de faire jouer la clause pénale, et ce, sans qu’il
soit dérogé à la clause résolutoire précédemment énoncée.
En outre, si à l’expiration de la location, le locataire ne libère pas les lieux, pour quelle
que cause que ce soit, il devra verser au bailleur une indemnité par jour de retard égale
à deux fois le montant du loyer quotidien et ce jusqu’à complète libération des lieux et
restitution des clés.
Élection de domicile : Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, les parties font
élection de domicile, à savoir : le bailleur, en son domicile ci-dessus indiqué, et le loca-
taire avant et après l’occupation des lieux loués, en son domicile sus indiqué, et pendant
la durée de la location, dans les lieux loués.
Annexes :
• Dossier de diagnostic technique comprenant :
[ ] diagnostic de performance énergétique
[ ] état des risques naturels et technologique (uniquement pour les logements situés
dans un zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou dans une zone
sismique)
[ ] constat des risques d’exposition au plomb (uniquement pour les logements contruits
avant le 1er janvier 1949)
• Inventaire
• État des lieux
Fait à ___________ le ______________ en _________exemplaires originaux, dont un

a été remis à chacune des parties qui le reconnaît.
Le(s) bailleur(s) ou son mandataire Le(s) locataire(s)
Clauses optionnelles
Il est possible de conclure un contrat de location meublée à titre de résidence secondaire
du locataire pour une durée de un an tacitement reconductible. Dans cette hyptohèse,
il est conseiller d’ajouter les clauses suivantes :
Reconduction tacite – résiliation :
À l’expiration du contrat, le bail sera reconduit tacitement par période de un an sous
réserve des dispositions ci-après.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat devra en informer le locataire ____
mois (généralement 3 mois) avant le terme du contrat, ou avant le terme de chacune
des tacites reconductions par lettre recommandée ou par acte d’huissier. De son côté le
locataire peut donner congé à tout moment au cours du bail ou de ses renouvellements
par lettre recommandée ou par acte d’huissier, moyennant un préavis de _____ mois
(généralement 3 mois) , ramené à ______ mois (généralement 1 mois) en cas de muta-
tion ou perte d’emploi.
240
Révision du loyer :
Le loyer fixé ci-dessus sera révisé annuellement en cas de tacite reconduction. Cette
révision interviendra automatiquement à la date anniversaire du bail et sera égale à la
variation de l’indice trimestriel de référence des loyers publiée par l’INSEE. L’indice
de référence est celui du ____ trimestre _______ (année). Sa valeur est de _______ .
Il également possible de demander à une tierce personne de se porter caution solidaire
du locataire :
Cautionnement solidaire
M. (Nom prénom)______________ demeurant à (adresse) _____________________,
connaissance prise du présent contrat, déclare se porter caution solidaire du locataire
pour l’exécution des obligations découlant du présent bail, par acte séparé et annexé au
présent bail.
241
Cautionnement solidaire pour un bail
soumis au code civil
Je soussigné, M. (Nom, prénoms) _______________________________

demeurant à (adresse) ___________________________________________________
• Déclare me porter caution solidaire de M. (Nom, prénoms) ____________________

_____________________________, locataire d’un logement meublé situé à (adresse)
_____________________________, en vertu d’un bail signé le _________.
• En cas d’inexécution par le locataire de ses obligations, je m’engage, au profit de son
bailleur M. (Nom, prénoms) _________________ (et éventuellement de ses bailleurs
successifs), à régler toutes les sommes que pourrait devoir le locataire en vertu du bail,
et en particulier : les loyers et charges, intérêts, réparations locatives, indemnités dues
au titre de clauses pénales et indemnités d’occupation, dans la limite de ____________
euros (____ _), sans pouvoir exiger la poursuite préalable du locataire, et ce pendant
toute la durée du bail initial et de son renouvellement, soit jusqu’au _____________.
• Reconnait avoir reçu un exemplaire du contrat de bail et avoir pris connaissance de

toutes ses clauses et conditions, spécialement du montant du loyer mensuel qui s’élève
à la somme de _______________ euros (____ _).
• Reconnaît être parfaitement informé de la situation financière du locataire.
• Déclare qu’il n’existe aucune interdiction à ce que je me porte garant du locataire.
Mention manuscrite : « Je soussigné, M ______ reconnais avoir reçu une copie du
contrat de location en date du _____________ et déclare me porter caution solidaire
du locataire jusqu’au ________________, pour un montant maximum de _____
_________________ euros (______ _), et reconnait avoir parfaitement conscience
de la nature et de l’étendue de mon engagement »
Fait à ______________, le ______________, en ____ exemplaires.
Signatures
242
Contrat de location meublée saisonnière
Conditions particulières
Entre les soussignés, d’une part,
(indiquez vos noms, prénoms, adresse)
ci-après dénommé le « bailleur »
et, d’autre part,

(indiquez les noms, prénoms, adresse de votre locataire)
ci-après dénommé(e)(s) « le locataire ».
Étant ici précisé qu’en cas de pluralité de locataires, ceux-ci seront tenus solidairement
et indivisiblement de l’exécution des obligations résultant du présent contrat.
Il a été convenu et arrêté ce qui suit :
Le bailleur loue au locataire, qui accepte, les locaux meublés dont la désignation suit :
1 – Désignation : type de logement (maison ou appartement) adresse, bâtiment, étage,

et description précise
Ce logement est équipé et meublé pour recevoir _____ personnes maximum. L’inventaire

et l’état des lieux seront faits en double exemplaire et signés par chacune des parties lors
de l’entrée du locataire dans les lieux et lors de la sortie. Ils seront annexés au présent bail.
Meublé de tourisme : Le logement a été classé meublé de tourisme (_______ étoiles)
par arrêté préfectoral n° _____________ en date du _______________
Tout ce qui est ci-dessus désigné constitue « la chose louée » ou « le logement » au sens
du présent contrat.
2 – Destination : La location est conclue à titre de résidence provisoire et de plaisance.

Le locataire ne pourra pas y fixer sa résidence principale ou secondaire, et ne pourra y
exercer aucune activité professionnelle, même libérale. Cette condition est essentielle
et déterminante aux yeux du bailleur qui, sans cela, n’aurait pas consenti à louer, ce que
le locataire reconnait expressément.
3 – Durée de la location : La présente location est consentie et acceptée pour une durée
de ______________ qui commence à courir le _____________, à ___________ (préci-
sez l’heure) pour se terminer le _____________, à ______________ (précisez l’heure).
243
4 – Loyer et charges :
Loyer : La présente location est consentie moyennant un loyer de ____________ euros
(indiquez le montant en chiffres et en lettres). Ce loyer est payable lors de la remise des
clés au locataire.
Charges : Le montant du loyer ci-dessus indiqué inclut toutes les charges à l’exception
de la consommation (d’électricité, de gaz, eau, téléphone, etc.) _________________,
que le locataire devra réglé en sus du loyer.
5 – Acompte :
Le locataire verse ce jour au bailleur la somme de ______________ euros (en chiffres et
en lettres) à titre d’acompte de réservation des lieux. Cet acompte viendra en déduction
du loyer ci-dessus fixé.
6 – Dépôt de garantie : Le locataire versera lors de son entrée dans les lieux un dépôt
de garantie de ____________ euros (en chiffres et en lettres). Ce dépôt de garantie sera
essentiellement destiné à couvrir le bailleur des dégradations que le locataire pourrait
commettre pendant la location et des manquements qui seraient constatés lors de son
départ. Il servira aussi à régler le montant des charges incombant au locataire, et si
nécessaire les frais de nettoyage de l’appartement.
Le dépôt de garantie sera restitué au locataire, déduction faite des sommes restant dues
au bailleur et des paiements dont ce dernier pourrait être tenu aux lieux et place du
locataire, au plus tard dans les 60 jours qui suivent le départ du locataire.
À défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde restant dû au
locataire produira intérêt au taux légal à son profit.
7 – Autre condition : (condition particulière à ajouter)
Conditions générales
La location est soumise aux clauses et conditions du présent contrat et aux dispositions
non contraires des Articles 1714 à 1762 du Code civil.
Le bailleur est tenu de délivrer le logement et les équipements en bon état d’usage,
d’entretenir la chose louée en y faisant les réparations nécessaires autres que locatives
et d’assurer au locataire la paisible jouissance du logement.
Le locataire s’engage à payer le loyer et les charges aux termes convenus, à occuper
personnellement avec sa famille les lieux et à en user paisiblement. Il ne pourra sous
aucun prétexte sous louer ou prêter tout ou partie des lieux loués, sauf accord écrit pré-
alable du bailleur.
Il devra faire assurer la chose louée auprès d’une compagnie notoirement solvable contre
les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, notamment contre l’incendie, les
dégâts des eaux, le recours des voisins, et en justifier au bailleur au plus tard lors de l’entrée
des lieux. Il devra déclarer immédiatement à la compagnie d’assurances et en informer en
même temps le bailleur, tout sinistre ou dégradation se produisant dans les lieux loués, sous
peine d’être rendu personnellement responsable du défaut de déclaration en temps utile.
Le locataire aura à sa charge l’entretien courant du logement, et devra le rendre, au
terme de la location, dans le même état de propreté qu’à son arrivée. Le linge devra être
nettoyé et repassé.
244
Il s’engage à ne pas transformer sans l’accord préalable et par écrit du bailleur, les lo-
caux loués, ainsi que le mobilier et les équipements. Il s’interdit d’apporter, pour quelle
que cause que ce soit, toute modification aux installations d’électricité, de gaz, et d’eau
existantes dans les lieux loués et s’engage à faire immédiatement procéder à ses frais
aux réparations qui pourraient être rendues nécessaires par un mauvais usage de ces
installations.
Il devra s’abstenir de jeter dans les lavabos, douches, baignoires, bidets, éviers, WC
des objets de nature à obstruer les canalisations faute de quoi il sera redevable des frais
occasionnés par la remise en service de ces équipements.
Au cas où des réparations urgentes apparaîtraient nécessaires au cours de la location, le
locataire devra laisser le bailleur les effectuer.
Il est précisé qu’en cas de panne ou de dysfonctionnement du materiel électroménager,
le locataire ne pourra en aucun cas obtenir du bailleur une indemnité ou une réduction
du loyer ; il en est de même pour tous les services ne dépendant pas directement du
bailleur (par exemple : accès internet, cable TV, chauffage collectif…).
Clause résolutoire : À défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance, ou des
charges, ou en cas d’inexécution de l’une des dispositions essentielles du bail, et un
mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon
semble au bailleur, et sans formalité judiciaire.
Si le locataire refuse de quitter les lieux, il suffira, pour l’y contraindre, d’une ordon-
nance de référé.
Clause pénale : Il est expressément convenu que tout loyer, charges ou frais non payés
à leur échéance, seront, en vertu de l’Article 1226 du Code civil, majorés de 10 % à titre
de clause pénale et ce, huit jours après l’envoi, par le bailleur, d’une lettre recommandée
avec accusé réception, ou par sa remise en main propre contre récépissé, réclamant le
paiement et indiquant son intention de faire jouer la clause pénale, et ce, sans qu’il soit
dérogé à la clause résolutoire précédemment énoncée.
En outre, si à l’expiration de la location, le locataire ne libère pas les lieux, pour quelle
que cause que ce soit, il devra verser au bailleur une indemnité par jour de retard égale
à deux fois le montant du loyer quotidien et ce jusqu’à complète libération des lieux et
restitution des clés.
Sécurité de la piscine :
(indiquez quel est le dispositif de sécurité de la piscine : barrière de protection, système
d’alarme, couverture, abri) _________________________________
Annexes :
• Dossier de diagnostic technique comprenant :
[ ] diagnostic de performance énergétique
[ ] état des risques naturels et technologique (uniquement pour les logements situés
dans un zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou dans une zone
sismique)
[ ] constat des risques d’exposition au plomb (uniquement pour les logements contruits
avant le 1er janvier 1949)
• État descriptif des lieux
• Inventaire
• État des lieux
245
• Copie de l’attestation de conformité du dispositif de sécurité et notice d’utilisation du
système de sécurité.
Fait à ___________ le ______________ en _________exemplaires originaux, dont un

a été remis à chacune des parties qui le reconnaît.
Le(s) bailleur(s) ou son mandataire Le(s) locataire(s)
246
Modèles de courriers
Logement constituant la résidence principale du locataire

Modèle de congé adressé par le bailleur au locataire
Nom prénoms
adresse du bailleur
tél
Nom prénoms
Adresse du locataire
A ............. le.......
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : congé pour le logement sis ................................ (adresse du logement)
M. .....................
Par la présente, conformément à l’Article 25-8 de la Loi du 6 juillet 1989, je vous donne
congé pour le logement ........................................................ (adresse du logement) que
vous occupez en vertu d’un bail en date du ............... (date de signature du contrat de
location).
Ce congé est motivé par le fait que Préciser le motif 1
La présente vaut congé pour le ........... date de l’expiration de votre bail.
Dans l’attente de vos nouvelles afin que nous arrêtions ensemble une date pour dresser
l’état des lieux de sortie,
Je vous prie de recevoir, M.........................., mes sincères salutations.
Signature
1. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du carac-
tère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis
de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre
ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le
locataire de l’une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise,
les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur
et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il
est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au
moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
247
Attention ce document est un modèle à adapter à votre situation Vous
devez informer votre locataire au moins 3 mois avant l’expiration du
bail. Il est recommandé d’adresser le courrier recommandé suffisamment
tôt pour pouvoir, si le locataire ne va pas le retirer, lui faire délivrer un
acte d’huissier dans le délai légal.
Vous devez justifier votre congé par l’un des motifs suivants : décision
de reprendre le logement, de le vendre ou motif légitime et sérieux.
Si les locataires sont mariés, le congé doit être donné à chacun des deux
époux. Il doit faire l’objet de DEUX LETTRES distinctes.
Si vous avez plusieurs locataires, il est également nécessaire de procéder
à une notification individuelle à l’égard de chacun d’eux.
248
Modèle de mise en demeure de payer le loyer
Bail contenant clause pénale et clause résolutoire
Nom, prénoms
adresse du bailleur
tél.
Nom, prénoms
À ............., le .......
Objet : Mise en demeure de payer le loyer

Lettre recommandée AR
M...............,
À ce jour, je n’ai toujours pas reçu le règlement du loyer du mois de...................soit la

somme de..............€ pour la location de l’appartement situé ....................
Je vous remercie de me faire parvenir ce règlement dans un délai de ...................... à

compter de la réception des présentes.
Passé ce délai, le loyer se trouvera majoré de ........% en application de la clause pénale

prévue dans le contrat de location qui nous lie et que j’ai l’intention de faire jouer.
Par ailleurs, je me permets de vous rappeler l’existence de la clause résolutoire qui pré-
voit expressément qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance, et .............
(indiquer le délai prévu au contrat) après une mise en demeure restée infructueuse, le
bail sera résilié de plein droit si bon me semble et sans formalité judiciaire.
Espérant que vous voudrez bien, sans plus attendre, vous acquitter de vos obligations,
Je vous prie d’agréer, M................., l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
249
Modèle de mise en demeure de cesser le bruit
Nom, prénoms
adresse du bailleur
tél.
Nom, prénoms
À ............., le .......
Objet : Mise en demeure de cesser les bruits troublant la tranquilité des habitants
de l’immeuble
Lettre recommandée AR
M..................,
À ce jour, et malgré mes nombreux avertissements, vous êtes toujours à l’origine de

bruit et tapage nocturne troublant la tranquillité des habitants de l’immeuble.
Je vous rappelle qu’aux termes du contrat de location que nous avons signé ensemble, il
est expressément prévu que vous devez « user paisiblement » des lieux loués.
Votre comportement est d’ailleurs suceptible d’être sanctionné pénalement (Article R

623-2 du Code Pénal), ces bruits étant de très forte intensité sonore et se répètant fré-
quemment.
En conséquence, je vous demande de cesser votre comportement désinvolte, notamment

en diffusant systématiquement votre musique à tue-tête jour et nuit..
Si passé un délai de ..................... à compter de la réception des présentes, de nouvelles

plaintes du voisinage me sont adressées, je ferai jouer la clause résolutoire. Celle-ci
prévoit expressément qu’en cas d’inexécution de l’une des clauses du bail, et .................
(indiquer le délai prévu au contrat) après une mise en demeure restée infructueuse, le
bail sera résilié de plein droit si bon me semble et sans formalité judiciaire.
Je vous prie d’agréer, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
250
Modèle de quittance de loyer
Nom, prénoms
adresse du bailleur
tél.
Nom, prénoms
À ............., le .......
Objet : quittance de loyer
Je soussigné, .................................. (nom, prénom du bailleur), propriétaire du lo-

gement situé à ........................................ (adresse du bien loué), donné en location à
.............................. (nom, prénom du locataire), déclare avoir reçu de celui-ci à titre
de loyer et de charges pour la période du .............................. au.......................... ... la
somme de ........................................ euros (............€) (en chiffres et en lettres) et lui en
donne quittance.
Cette somme se répartit de la façon suivante :

• Loyer :........................................................... (somme à inscrire en chiffres et en lettres)
• Charges :........................................................(somme à inscrire en chiffres et en lettres)
À.................., le .......................
Signature
251
État des lieux
252
253
Inventaire
254
255
État descriptif et conditions de location1
(rayer les mentions inutiles, compléter, cocher)
***************
I – Renseignements généraux
Adresse du meublé :
(Préciser, s’il y a lieu, le bâtiment, l’étage, le numéro)
Code postal : Commune :
Catégorie de classement  1*  2*  3*  4*  5*
Arrêté préfectoral du : JJ/MM/AAAA

Nom et adresse du loueur ou de son mandataire :
Téléphone du loueur ou de son mandataire :

E-mail du loueur ou de son mandataire :
II – Principales caractéristiques du meublé

Nombre maximal de personnes susceptibles d’être logées :
S’agit-il d’une construction :  neuve  récente  ancienne
S’agit-il :
 d’une maison  indépendante  avec jardin
 d’un studio  d’un appartement
S’il sagit d’un studio ou d’un appartement est-il situé dans un immeuble comportant
plusieurs logements  Oui  Nom
Si oui, combien :
S’agit-il de pièces situées :

 dans un appartement  dans une villa
 occupées partiellement par le propriétaire  par d’autres locataires
À quel étage le meublé est-il situé
Le meublé est-il accessible aux personnes handicapées à mobilité réduite  Oui Nom
Dispose-t‑il :
 du chauffage central  de la climatisation  d’un système de rafraîchissement d’air
Superficie totale du meublé Nombre de pièces d’habitation

Nombre de salles d’eau
1. Les agents immobiliers, les sociétés d’exploitation spécialisées ou toute

personne morale légalement habilitée peuvent lui substituer un état des-
criptif en usage dans leur profession.
256
 Cuisine séparée  Coin-cuisine dans la pièce principale
 Existence d’une entrée
Le locataire a la jouissance :
 d’un jardin privatif,  d’un parc privatif,  d’une cour privatif,
 d’un garage privatif  d’un emplacement de voiture à proximité privatif
 d’une terrasse d’une superficie de .................. avec vue1,
 d’une loggia d’une superficie de .................. avec vue,
 d’un balcon d’une superficie de .................. avec vue
III – Situation du meublé dans la localité

Le meublé est
 isolé  situé dans une ferme  situé dans un hameau
 situé dans un village  situé dans une ville
1°) Distance des principaux centres d’intérêt touristique (en km) :

Pistes de ski ................................. Mer ................................. Lac ...................................
Plage la plus proche ................................... Forêt la plus proche .....................................
Rivière la plus proche ................................. Port de plaisance le plus proche .................
Centre ville ..............................................
Autres centres d’intérêt (activité liées à la nature, etc) .....................................................
2°) Distance des principaux services (en km) :
Gare SNCF
Gare routière : Aéroport :
Médecin : Hôpital :
Centre commercial ou supermarché le plus proche :
Restaurant : Laverie : Épicerie :
Autres (préciser)
3°) Éventuels inconvénients de voisinage :
Bruits : Odeurs :
IV – Description du meublé (plan éventuellement)

État d’entretien général :
1°) Agencement des pièces :

Pour chaque pièce d’habitation, préciser la surface, le nombre de fenêtres, le nombre
de lits à une place ; à deux places, leurs dimensions, le mobilier, l’exposition2, et la vue
(4), si les pièces sont ou non indépendantes.
Pièce de séjour : Chambre n° 1 :
1. Sur mer, sur montagne, sur cour, sur rue…

2. Nord, sud, est, ouest.
257
Chambre n° 2 : Chambre n° 3 :
Chambre n° 4 : Etc :
2°) Agencement de la cuisine :
 Évier avec eau froide et chaude  Ventilation mécanique contrôlée  Hotte aspirante
 Table de cuisson, nombre de deux :
Alimentation :  gaz de ville  bouteille de gaz  électricité  mixte
 Four  Four à micro-ondes
 Réfrigérateur – Contenance :  avec compartiment conservation
 Congélateur – Contenance :
 Lave-vaisselle
 Batterie de cuisine complète :
 Autocuiseur
Nombre de couverts complets non dépareillés :
Appareillage électro-ménager (mixer, cafetière électrique …) :
Autres équipements :
3°) Équipements sanitaires :
Nombre de salles d’eau
Première salle d’eau Deuxième dalle d’eau

Nombre de lavabos
Douche  Oui  Non  Oui  Non
Baignoire équipée d’une douche  Oui  Non  Oui  Non
Nombre de W-C. intérieur(s) au meublé

Nombre de W-C intérieur(s) au meublé et indépendant(s) de la salle d’eau
4°) Équipements divers :
Téléphone dans le meublé : Si oui, numéro ;
 Oui  Non Si oui, distance ;
Téléphone à proximité :  Oui TV couleur :  Oui  Non
 Non Chaîne hi-fi avec radio :  Oui
Accès internet haut débit :  Oui  Non
 Non Si oui :  Particulier  Commun
Lecteur DVD :  Oui  Non Si oui :  Particulier  Commun
Lave-linge électrique :  Oui Si oui :  Intérieur au logement
 Non  Extérieur
Sèche-linge électrique :  Oui Planche à repasser :  Oui
 Non  Non
Étendoir à linge :  Oui  Non Aspirateur :  Oui  Non
Fer à repasser :  Oui  Non
Sèche-cheveux électrique :
 Oui  Non
258
Autres équipements :
Équipement de loisirs attachés au meublé :

Documentation pratique mise à disposition du locataire :  Oui  Non
Documentation touristique mise à disposition du locataire :  Oui  Non
Animaux domestiques acceptés :  Oui  Non
Service quotidien de blanchisserie :  Oui  Non
Service quotidien de ménage :  Oui  Non
5°) Modalité et prix de location :
(Partie à compléter uniquement dans les états descriptifs adressés aux candidats locataires).
Prix (Commissions éventuelles comprises) :

Du : au : euros :
Du : au : euros :
Du : au : euros :
Taxe de séjour à acquitter sur place (éventuellement) : euros par jour et par personne.
Charges (eau-gaz-électricité-chauffage) :
 comprises  non comprises : .............. euros
Ménage en fin de séjour :

 compris  non compris : .............. euros
Quotidien :
 compris  non compris : .............. euros
Autres suppléments ou services payants (préciser leur nature et leur prix) :
Arrhes ou acomptes : euros, payables le :

remboursables selon modalités contractuelles.
Solde : euros, payable le selon modalités contractuelles.
Caution (éventuellement) : euros, remboursable aux conditions

suivantes (deux mots maximum après le départ du locataire) :
259
Déclaration de début d’activité (LMNP)
260
261
262
Adresses utiles
Les ADIL/Agences Départementales d’Information sur le

Logement
Chaque ADIL offre gratuitement aux particuliers un conseil
complet sur tous les aspects juridiques, financiers et fiscaux liés
au logement.
Adresses sur le site www.anil.org/fr
Fédération nationale des gîtes de France et du tourisme vert

56, rue Saint Lazare
75009 Paris
Tél. : 01 49 70 75 85
Fax : 01 49 70 75 76
Site Internet : www.gites-de-france.fr
Fédération nationale des locations de France Clévacances

54, boulevard de l’Embouchure
BP 2166
31022 Toulouse Cedex 2
Tél. : 05 61 73 55 66
Fax : 05 61 13 55 94
Site internet : www.clevacances.com
Fédération nationale Accueil Paysan

117, rue des Alliés
38030 Grenoble Cedex 2
Tél. : 04 76 43 44 83
Fax : 04 76 17 01 78
Site Internet : www.accueil-paysan.com
263
Institut national de la statistique et des études économiques
(INSEE)
www.insee.fr
Informations et services utiles à la déclaration et au paiement
de l’impôt
www.impots.gouv.fr
Légifrance : le service public de la diffusion du droit

Pour consulter les textes légaux et une partie des décisions juri-
diques de droit français
www.legifrance.gouv.fr
Union nationale de la propriété immobilière (UNPI)

11, quai Anatole France
75007 Paris
Tél. : 01 44 11 32 42
Fax : 01 45 56 03 17
Site internet : http://www.unpi.org
264
Index
A Constat des risques d’exposition au

plomb (CREP) 107, 109, 240,
Abattement forfaitaire 12, 32, 139, 140, 245
141, 142, 143 Contrat de location meublée
Acompte 98, 99, 244 cession 91
Agence immobilière 52, 147, 156 conclusion 59
Ameublement 13, 41, 42, 43, 46, 47, 49 contenu 65
Amortissement 12, 55, 141, 144, 145, co-titularité 66
147, 148, 149, 150, 151, 157, 180 forme 84
Animal 93
résidence principale 64
Arrhes 98, 99
saisonnière 84, 104, 243
Assurance 75, 90, 92, 116, 126, 127,
Copropriété 17, 24, 62, 109, 121
128, 146, 156, 176, 183, 239, 244
Cotisation foncière des entreprises 161,
B 165
Bail: voir Contrat de location 94, 95, D

170
Décès 61, 128
Bailleur 62, 75, 86, 115, 120, 237, 238,
247, 250, 251 Déduction 73, 148, 150, 151
Bénéfices industriels et commerciaux Déficit 12, 144, 151, 153, 154, 158,
(BIC) 12, 42, 133, 138, 143, 145, 178, 180, 190
147, 160, 179 Dégradations 71, 73, 92, 107, 126, 127,
Biens professionnels 190 238, 244
Dépôt de garantie 43, 45, 71, 72, 73,
C 74, 86, 90, 93, 98, 238, 244
Diagnostic de performance énergétique
Cautionnement 71, 75, 88, 89, 241
107, 108, 240, 245
Centre de gestion agréé 156
Discrimination 52
Chambre d’hôtes 134, 136, 143
Dossier de diagnostic technique 97,
Changement d’usage des locaux 35
104, 107, 240, 245
Charges 12, 85, 123
Chèque 72 E
Classement du logement 32
Clause Électroménager 13, 43, 47, 87, 115,
abusive 91, 92 156, 239, 245
pénale 76, 90, 125, 240, 245, 249 Époux 60, 61, 63, 66, 81, 248
résolutoire 76, 90, 91, 125 État
265
des lieux 42, 49, 73, 74, 98, 104, 105, obligations 122
237, 240, 243, 245, 247, 252 solidarité 181
des risques naturels et technologique solvabilité 53
(ERNT) 107, 108, 240, 245 Location
descriptif des lieux 97, 113, 245 saisonnière 10, 19, 28, 97, 113
Étudiant 11, 59, 65, 75, 135, 136, 202 vide 12, 26, 42, 90, 140, 145
Exonération Locaux d’habitation 34, 183, 190
cotisation foncière des entreprises 165 Logement décent 19, 20, 22
plus-value 189, 190 Loueur en meublé non professionnel
revenus 134 181, 183
Loueur en meublé professionnel
F avantages du statut 179, 180
conditions 237
Fiscalité 12, 131, 162, 179
Loyer (paiement) 85
d’acquisition 157, 184
de recouvrement 94 M
financiers 156, 157
Mandat
G exclusif 52
simple 52
Gîtes ruraux 142
Meublé de tourisme 28, 32, 141, 142,
H 243
Micro-bic (régime) 32, 138, 139, 140,
Habitation personnelle 162, 164, 166 141, 158
Mobilier 10, 13, 40, 42, 43, 44, 45, 46,
I 48, 49, 72, 87, 107, 149, 245
Immatriculation au registre du
commerce et des sociétés 175
O
Impayé 11, 61, 66, 71, 75, 125, 146 Obligations comptables
Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) régime micro-bic 141
181 régime réel 143
Impôts locaux 161 Obligations du bailleur
Incendie 127, 239, 244 délivrance 115
Indice de référence des loyers (IRL) entretien et réparation 115, 116
123, 124, 136 garantie 118, 119, 120
Indivision 60, 61, 66 sécurité des piscines 120
Inventaire du mobilier 42 Obligations du locataire 122
L P
Locataire Paiement du loyer 80, 123
choix 52 Piscine 120, 121, 245
congé 81 Plus-value 144, 149, 183, 184, 189, 190
droits 128 Préemption 128
266
Prélèvements sociaux 171, 184 Société 11, 54, 55, 56, 63, 84, 98, 133,
134, 139, 174, 175, 178
R Sous-location 24, 26, 91, 128
Recettes 139, 140, 145, 157, 174, 175,
T
176, 178, 189, 190
Régime d’imposition 138, 139 Taux d’amortissement 149
changement de 158 Taxe
micro-bic 138 d’habitation 162, 163, 165
réel simplifié 143 foncière 165
Réparations locatives 125, 223 TVA 169, 172
Résidence principale 64, 84, 95, 135,
237, 247 U
Résiliation du contrat de location 94 Usufruit 62
S V
Sécurité 20, 21, 43, 44, 120 Vétusté 74, 87, 88, 104, 239
267

Maud Velter - Location Meublée Et Saisonnière

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Directrice Associée de l’agence Lodgis depuis 12

8, rue Pasquier, 75008 Paris.

© Maxima, Paris, 2018

Photo de couverture : fotolia.com. Couverture : Agnès Szynkier.

Tous droits de reproduction, traduction, et d’adaptation réservés pour tous pays.

Louer son bien meublé :

1 – Le choix d’un bien adapté à la location

2 – Mobilier et équipement : ce qu’il faut savoir....... 40

3 – Rechercher et choisir un locataire................... 50

Bien choisir son contrat

4 – La signature du contrat de location................. 59

5 – La location meublée à titre

6 – La location meublée temporaire..................... 84

<6> Location meublée et saisonnière

8 – Le projet de bail mobilité............................. 101

9 – Les documents à joindre au contrat de location

10 – L’exécution du contrat............................... 115

13 – Le statut de loueur en meublé professionnel

<8> Location meublée et saisonnière

La location meublée et saisonnière, régulièrement mise en avant

La réglementation applicable à la location meublée a beaucoup

La prudence impose cependant de ne pas se lancer les yeux fer-

La location meublée recouvre de nombreuses situations

De manière générale, pour être qualifiée de « meublée », la loca-

Pour être qualifiée de « saisonnière », la location doit en principe

>> Un marché intéressant

Il existe aujourd’hui une véritable demande de logements

• Une clientèle variée

• Des loyers plus élevés

• Un risque d’impayé faible

La location meublée, lorsqu’elle ne constitue pas la résidence

>> Une fiscalité attractive

Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la

Si les raisons de louer en meublé sont nombreuses, il ne faut pas

Louer son bien meublé :

>> Les critères de choix de tout bien immobilier

Acquérir un bien immobilier représente un investissement finan-

Avant toute chose, il faut être attentif à l’environnement. Un

Pour les biens en copropriété, il est bien sûr important de faire

Avant de vous engagez, vous disposerez en principe de toutes

1. Article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation créé par la

>> Avec ou sans travaux ?

Le fait d’acquérir un bien en parfait état présente certains avan-

Avant d’acheter, il est cependant vivement conseillé d’effectuer

D’un point de vue fiscal, si vous êtes soumis au régime réel,

>> Dès la visite, pensez à l’agencement…

Dès la visite d’un bien, il vous faut envisager la façon dont

>> … et au futur loyer

Il est également utile de se renseigner rapidement auprès des

>> Les caractéristiques indispensables du logement loué

Aussi surprenant que cela puisse paraître, mettre un bien en loca-

Le logement décent est celui qui ne présente pas de risques

1. Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite SRU et décret n° 2002-120

Le logement doit disposer au moins d’une pièce principale

Le volume de 20 m3 est calculé en prenant en compte la partie de

>> Le respect de la sécurité physique

Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril

Enfin, les pièces destinées au séjour ou au sommeil doivent

• Règles de sécurité relatives

• Quelles sont les obligations du bailleur

1. Rép. min. n° 73576 – JO AN 6 mai 2002, p. 2428.

Attention, être aux normes de l’époque ne signifie pas que l’ins-

Au regard des exigences de sécurité, une installation électrique

>> Une fiscalité attractive

1. Article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation créé par la

>> Avec ou sans travaux ?

>> Dès la visite, pensez à l’agencement…

>> … et au futur loyer

1. Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite SRU et décret n° 2002-120

>> Le respect de la sécurité physique

>> Les éléments d’équipement

1. Décret n° 2008-384 du 22 avril 2008 relatif à l’état de l’installation inté-

>> La performance énergétique minimale

>> L’autorisation de la copropriété et la question

>> Les stipulations du règlement de copropriété

1. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 9 alinéa 1.

>> La question de la sous-location meublée

>> Les autorisations et déclarations spécifiques en cas

>> La notion de location meublée touristique

• Qu’est-ce qu’un « meublé de tourisme » ?

• Comment savoir à combien d’étoiles peut prétendre

>> La déclaration en Mairie des meublés de tourisme

1. Article L. 324-1-1 du Code du tourisme modifié par la Loi n° 2012-387

1. Article L. 324-4 du Code du tourisme.

>> L’autorisation de changement d’usage

1. Article L 631-7 dernier alinéa du Code de la construction et de l’habitation.

1. Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au

1. Règlement municipal de Paris, modifé en novembre 2014 et entré en

>> Les obligation des intermédiaires

>> Définition légale et jurisprudence

1. Article 25-4 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports

1. CA Paris 6e Ch B, 6 mai 1988, SCI Arménia c/Matboui : Loyers et copr.