Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

Le Cadastre au Maroc
Etat des lieux
Adnane BAJEDDI
Expert en Immobilier, diplômé d’Oxford, Royaume-Uni
Ingénieur Géomètre Topographe
adnane.bj@gmail.com
13 NOVEMBRE 2014

Sommaire - Cet article donne un aperçu général sur les

I. Introduction
II. Systèmes et types de cadastres
dans le monde
III. Systèmes cadastraux au Maroc
IV. Diagnostic du cadastre marocain
et comparaison au Cadastre 2014
de la FIG
V. Conclusion et recommandations
systèmes et les types de cadastres existants à
travers le monde et plus particulièrement sur le
cadastre marocain.
- Il porte, également, sur les aspects du cadastre
marocain qui nécessitent des améliorations pour
consolider son rôle de locomotive à la fois en
matière de la sécurisation du droit à la propriété que
de la production de données géographiques fiables
permettant une gestion optimale du territoire
marocain.

I. Introduction :
Le cadastre constitue, dans certains pays développés à l’instar de l’Autriche, des Etats Unis et bien
d’autres, une locomotive du développement durable grâce à son rôle pionnier en matière de la
sécurisation du droit à la propriété et également de la production de données géographiques fiables
permettant une gestion optimale du territoire.

Ceci dit, dans le reste des pays, le cadastre n’assume guère son rôle holistique, de par le fait que son
impact sur les politiques d’Aménagement du Territoire n’est guère entièrement reconnu par les pouvoirs
publics. Ainsi, dans la plupart des pays du monde, le cadastre se limite uniquement à des rôles
secondaires voire même dérisoires en comparaison à son plein potentiel. C’est le cas du cadastre
marocain qui n’échappe pas à ce paradigme, étant donné que sa principale mission consiste uniquement
à procéder à l’enregistrement des propriétés immobilières sans pour autant participer activement aux
politiques de développement sectorielles : agriculture, tourisme, industrie, habitat, etc.

Cet article donne un aperçu général sur les différents systèmes et types de cadastres existants à travers
le monde et plus particulièrement sur le cadastre marocain. Aussi, il porte à la fois sur :

1. Un diagnostic de l’état des lieux du cadastre marocain sur les plans juridique, organisationnel,
technologique, informatique et relation client,
2. Un benchmarking du cadastre marocain avec le "Cadastre 2014" comme élaboré par la commission 7
de la Fédération Internationale des Géomètres « FIG ».

Enfin, des recommandations sont proposées, à la fin de l’article, à la lumière du diagnostic et du

benchmarking susvisés.

1
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II.Systèmes et types de cadastres dans le monde:

Avant d’évoquer les différents systèmes et types de cadastres qui existent à travers le monde, il est
opportun de donner une définition d’une manière général au cadastre. Selon la définition adaptée de
l’anglais de la déclaration de la commission 7 de la Fédération Internationale des Géomètres « FIG », le
cadastre est :

« Le registre public des propriétés immobilières, il comprend les documents tenus à jour, présentant la
situation, les mensurations, l'état descriptif et la valeur; Ceci étant pour répondre aux besoins en
matière :

1. Fiscale (expertise immobilière, taxation, justice fiscale, etc.)

2. Juridique (sauvegarde du droit de propriété, etc.),
3. Aménagement des Territoires (établissement des documents de la planification urbaine, agricole,
touristique, industrielle, etc.),
4. Développement durable et protection de l’environnement.

A travers le monde, il existe une multitude de systèmes et de types de cadastre dont l’objectif est de
répondre aux besoins spécifiques des territoires auxquels ils s’appliquent, et ce compte tenu d’un certain
nombre de facteurs, notamment, le facteur historique et culturel, le facteur économique, le facteur
politique, etc.

Les systèmes de cadastre évoluent constamment, à travers le monde, pour mieux adresser le
mouvement des tendances sociétales, et aussi étant donné que la relation existante entre l’être humain
et le fond de terre est évolutive à travers le temps (besoins économiques, sociaux et fiscaux).

Ainsi, lors des dernières décennies, beaucoup de concepts tels que le management de l'environnement,
le développement durable ou encore la justice sociale, ont fait leur apparition dans notre quotidien. Il en
résulte une importante mutation du rôle du cadastre qui se doit être, de notre temps, au service d’une
gestion optimale du territoire, et ce à travers la production d’informations complètes sur la combinaison
de l'utilisation des terres et les questions de propriété.

Le tableau ci-dessous, retrace l’évolution des systèmes de cadastre dans les pays occidentaux depuis
1800 :

Etape importante de Féodalisme Révolution industrielle Post-guerre Révolution de

l'évolution du -1800 1800-1950 Reconstruction l’information
cadastre 1950-1980 1980-

Perception du foncier Foncier Foncier Foncier Foncier

par la population comme richesse comme marchandise une denrée rare une denrée rare
pour toute la
communauté
Evolution des Cadastre fiscal Cadastre juridique Cadastre de Cadastre
systèmes de cadastre Evaluation et Marché foncier gestion polyvalent
taxation du Administration du Développement
foncier foncier durable
Tableau 1 :L’ volutio des s st es de adast e da s les pa s o ide tau Willia so , Ti g, 1

2
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Traditionnellement, on distingue entre trois systèmes de cadastre à travers le monde, à savoir :

Cadastre Fiscal Cadastre Juridique Cadastre Polyvalent

Il a pour objet la perception d’u
impôt. Son rôle consiste ainsi à
fixer la base d’i positio de
chaque parcelle et à identifier le
redevable « apparent ».
Il a pour objet la définition des
droits sur le sol avec délimitation
des propriétés, identifications des
propriétaires et report des
servitudes.
Il pour objet la production de
données géographiques fiables et
actualisées pour le compte des
établissements publics et privés,
des collectivités locales ainsi que
les citoyens.

La carte du monde ci-dessous, offre un aperçu général sur les systèmes de cadastre en vigueur à travers
le monde :

Figure 1 : Carte représentant les différents systèmes de cadastre en vigueur à travers le monde
(Enemark, 2012)

1. Cadastre fiscal
Ce cadastre qui est apparu en Europe dans le 17ème siècle et qui est toujours d’usage dans de
nombreux pays européens comme la France, l’Espagne, le Portugal etc., avait pour objet la perception
d’impôts. La terre étant un symbole de richesse, il fallait ainsi taxer le fait d’en jouir et d’en prendre
possession. De surcroit, c’est un registre de propriétaires apparents des biens immobiliers ; la
délimitation de ces biens n’a pas de force probante pour faire valoir ce que de droit.

L’absence de force probante peut être justifiée par le fait que dans les pays européens, l’approbation des
sols est une affaire strictement privée et se règle entre voisins et dont l’Etat ne se mêle pas (Comby,
2007).En 1992, un géomètre russe eut, à cet effet, cette formule qui est du moins percutante :
« Pourquoi faudrait-il que l’Etat vienne fixer la limite de mon terrain et de celui de mon voisin alors que
nos chiens la connaisse ? »1.

Parlant des litiges qui pouvaient naître suite à un différend entre voisin sur la propriété d’un terrain, le
système instauré par le cadastre fiscal permettait d’entretenir le système judiciaire qui lui-même
intervenait assez peu dans ces conflits vu l’influence d’un certain nombre de facteurs notamment : i) les

1
Joseph Comby « Cadastre versus ownership » in Russia, Urban development and emerging property markets,
220p. ADEF, 1995.
3
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deux principes concrétisant la propriété foncière : la possession paisible et la prescription acquisitive

aussi ii) peu de gens osaient revendiquer la propriété d’un terrain car il constituait un fardeau
supplémentaire en terme d’impôts.

2. Cadastre juridique
Le cadastre juridique, qui est de source germanique, a été épuré et rationalisé par Sir Robert Richard
Torrens2 lors de la colonisation de l’Australie au milieu du XIXème siècle, par le biais de l’Act Torrens, qui
a été adopté par le Parlement Australien en 1858. A travers cet « Act »,Torrens a introduit de
nombreuses mesures, considérées à l’époque comme novatrices, et ce pour mieux adresser les
imperfections du système foncier australien. Il sera par la suite copié par la majorité des puissances
coloniales de cette période et introduit (avec certains aménagements) dans leurs colonies notamment en
Afrique et en Amérique du nord.

Les principes, sur lesquels repose l’Act Torrens, sont les suivants (Decroux, 1977) :

1. Purge juridique, il est donné à la propriété immobilière un point de départ précis, et elle est
débarrassée de toute charge foncière et/ou droit de quelque nature qu’ils soient non déclarés au
moment de l’immatriculation.
2. Spécialité foncière, ceci consiste en l’individualisation de chaque propriété immobilière, en lui
accordant des identifiants uniques (nom et numéro), et également en relevant avec précision ses limites.
Tout ceci est reporté sur des livres fonciers, sur lesquels sont inscrits également tous les droits réels
affectant l’immeuble en cause.
3. Effet constitutif et force probante des inscriptions, l’effet constitutif signifie que les droits réels
n’existent que par le fait de leur inscription sur le livre foncier, et ceci à l’égard des tiers et même entre
les parties. Quant à la force probante, elle signifie que les inscriptions portées au titre foncier ont une
forte valeur de preuve (M’Hassni, Feljy, Khalali, 2003).

3. Cadastre polyvalent
Le cadastre dit polyvalent ou encore « Multipurpose », est un cadastre contribuant activement au
développement du territoire auquel il s’applique et ce en assurant trois missions principales :i) Définir la
base fiscale imposable sur la propriété d’un bien immobilier, ii) Garantir le droit à la propriété et iii)
fournir des informations géographiques fiables et actualisées permettant une meilleure administration du
territoire (répondre aux besoins de développement).

L’approche moderne des systèmes d’Aménagement du Territoire accorde un rôle central aux
infrastructures cadastrales (géodésiques et cartographiques) pour le développement d’un cadre social,
légal, économique et technique dans lequel les principaux acteurs de l’aménagement du territoire doivent
opérer. Ce cadre promeut à la fois un marché immobilier efficace et une gestion optimale du territoire à
travers l’administration de quatre systèmes/régimes et processus interdépendants, qui sont (Enemark,
2007):
1. Garantie de la propriété foncière : la garantie des droits réels sur le foncier ; l’immatriculation
foncière (bornage) ; le transfert du droit de la propriété ou d’exploitation d’une propriété immobilière
d’une partie à une autre via la cession ou le bail ; la gestion des litiges sur les droits ou les limites des
propriétés immobilières.
2. Détermination de la Valeur du foncier : l’estimation de la valeur des propriétés immobilières ; la
collecte des recettes fiscales à travers la taxation des propriétés immobilières ; la gestion des litiges
concernant la taxation ou l’estimation de la valeur des propriétés immobilières.
3. Gestion du foncier : le contrôle de l’utilisation du foncier à travers l’instauration de politiques
d’urbanisme au niveau national, régional et local ; la mise en application de ces politiques ; la gestion des
litiges eu regard de la gestion du foncier.

2
Nommé Registraire Général des titres de propriété du territoire South-Australia en 1853.
4
 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

4. Développement du foncier: la réalisation de nouvelles infrastructures physiques sur le foncier ; la

mise en place de systèmes permettant la construction ou le changement des destinations urbanistiques
du foncier à travers les autorisations de lotissement/construction.

Développement Durable

Economique, social et
environnemental

E-Gouvernement
Marché immobilier efficace Gestion efficace du territoire

Propriété Foncière Valeur du Foncier Gestion du Foncier Développement du Foncier

Titre foncier, Estimation de la valeur Politiques urbanistiques Aménagement/Constructi

hypothè ues… du foncier on et autorisations

Garantir le droit à la Collecte des taxes Co t ôle de l’utilisatio Régulation et exécution

propriété foncières du foncier

I f ast uctu e d’I fo atio Fo ciè e

Economique, social et
environnemental

Figure 2 : Pe spe tive glo ale des s st es ode es d’a age e t de te itoi e ode e adapt de :
Enemark, 2012)

III. Systèmes cadastraux au Maroc:

L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie « ANCFCC », est
l’organisme auquel incombe la gestion du cadastre marocain ; elle a été créée en vertu de la loi N° 58-00
du 13 Juin 2002 pour assurer trois missions principales 3, à savoir :

1. L’Immatriculation Foncière (IF), dont l’objectif principal est de garantir le droit de propriété par
l’inscription des mentions sur les livres fonciers retraçant ainsi l’historique de la propriété foncière
(Cadastre juridique).
2. Le Cadastre pour délimiter la propriété foncière en termes de superficie, coordonnées, situation
géographique, etc. (Cadastre national).
3. La Cartographie qui poursuit et améliore la couverture cartographique du pays et la définition du
référentiel géodésique.

En outre, le cadastre marocain est marqué par une situation assez particulière de par la coexistence de
plusieurs types de cadastre portant sur des fonctions perspectives divergentes. Il s’agit du cadastre
juridique, du cadastre national et de l’Agence Nationale Foncière.

3
(Elmakhchouni, EL Batane et LYCER, 2003)
5
 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

1. Le cadastre juridique:
Au Maroc, il existe une dualité de régime foncier, à savoir :

1- Le régime des immeubles non immatriculés, ceux-ci sont régies par les dispositions du code des droits
réels (loi 39-08 du 22 novembre 2011), et
2- Le régime des immeubles immatriculés4, qui a été institué par le Dahir de 1913 puis complété et modifié
par la loi 14-07 du 22 novembre 2011.

Le cadastre juridique au Maroc ne concerne que le régime des immeubles immatriculés. A titre indicatif,
en 2010, l’ANCFCC5 avait annoncé que 95% des terrains en milieu urbain étaient immatriculés contre
10% en milieu rural. Soit en gros, 75% du territoire reste à immatriculer (quoique ce chiffre reste
contesté en l’absence d’un vrai cadastre général qui couvre la totalité du territoire national).

Par ailleurs, la principale source du cadastre juridique marocain est l’Act Torrens ou plus précisément le
« Real Property Act ». Comme expliqué ci-dessus, cette théorie porte sur le principe de la purge
préalable à l’établissement du titre de la propriété, qui fixe son nouveau point de départ et la débarrasse
de tout droit réel ou charges foncières antérieures à l’immatriculation foncière.

A l’issu de l’immatriculation foncière, le titre foncier acquiert une force probante absolue et
l’immatriculation dans celui-ci rend inattaquable le droit du propriétaire inscrit.

Le cadastre juridique marocain se compose à la fois du service du cadastre qui assure le côté technique
de l’immatriculation foncière « établissement du levé, bornage, calcul de contenance, etc. » et le service
de la conservation foncière qui assume la partie juridique notamment le maintien du registre foncier
(à travers l’immatriculation, les opérations sur les titres fonciers, l’inscription des droits réels et des
transactions immobilières).

2. Le cadastre national:
Le cadastre national a été créé au Maroc en vertu du Dahir de 4 juin 1973, et ce dans l’optique
d’accompagner le vaste programme hydro-agricole lancé par le Ministère de l’Agriculture vers la fin des
années 60. Ce programme exigeait l’établissement d’un inventaire foncier général aussi complet que
possible. Selon les dispositions de l’article 2 du dahir de 1973 instituant le cadastre national, celui-ci,
couvre tous les immeubles quels que soient leurs statuts juridiques, et porte sur les indications
suivantes :

o Pour tous les immeubles : consistance matérielle, nature du sol et types des spéculations agricoles qui y
sont pratiquées.
o Pour les immeubles non immatriculés ou n’ayant pas fait l’objet d’une délimitation administrative
homologuée : limites, superficies, propriétaires apparents et titulaires apparents de droits réels.

Le cadastre national a vu le jour étant donné que les informations fournies par le cadastre juridique ne
pouvaient guère renseigner les départements de l’agriculture sur les structures des zones à équiper (car
l’immatriculation est sporadique) et sur la consistance des propriétés (car la mise à jour est facultative).
Ainsi l’instauration de ce type de cadastre au Maroc constituait une avancée vers l’avant pour une
collecte à grande échelle d’informations spatiales, et ce en vue de:

o Déterminer, par commune rurale entière, les structures foncières pour les besoins du pays en matière de
l’agriculture et de l’aménagement territorial ;
o Servir de support favorisant l’immatriculation groupée dans les zones cadastrées ; et
o Servir, le cas échéant, de base à la détermination de l’impôt foncier.

4
Ceux-ci sont soumis également aux dispositions du code des droits réels (loi 39-08 du 22 novembre 2011) et aussi
à d’aut es lois fo ciè es.
5
Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (2010).
6
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Néanmoins, ce cadastre, tel qu’il a été institué, reste un cadastre purement économique et fiscal sans
force probante. En effet, Il n’assure que l’identification du propriétaire apparent du moment, auquel est
remis un « titre » possessoire qui est sans valeur juridique.

3. L’Agence Nationale Foncière « AFN »

L’AFN a été créée en vertu du circulaire du Premier Ministre N° 338/C du 26 Août 1982. Cette entité
qui est rattachée à l’ANCFCC assure deux missions perspectives, à savoir :

1. Etablir les Plans de Zoning des municipalités, des centres autonomes, des centres délimités et de leurs
zones périphériques.
2. Collecter, conserver et diffuser les informations (forme, situation, consistance etc.), relatives aux terrains
non bâtis appartenant à l’Etat (domaine public et privé), aux Habous publics, aux Guich et aux
collectivités ethniques et locales, situés à l’intérieur des périmètres urbains des municipalités, des centres
autonomes, des centres délimités ainsi qu’à l’intérieur de leur zone périphérique.

4. Le cadastre général:
Dans une optique de répondre aux besoins grandissants actuels des utilisateurs, le Maroc a besoin
d’une vision stratégique pour réformer le système de cadastre, et ce notamment à travers l’intégration
dans un cadre unique, cadastre général ou polyvalent, les informations foncières, géographiques,
économiques, agricoles, urbaines, etc. Cela dit, plusieurs questions se posent quant à la faisabilité de ce
projet, notamment :

1. Est-ce techniquement faisable ?

2. Intégrerait-t-il d’autres données géographiques notamment celles relatives à l’Aménagement du
Territoire, l’agriculture, la fiscalité et bien d’autres ?
3. Qu’en est-il du coût pour l’instauration de ce cadastre ?
4. Comment y procéder ?

IV. Diagnostic du cadastre marocain et comparaison au Cadastre

2014 de la FIG
Cette partie est consacrée à relever les points de faiblesse du cadastre marocain dans un cadre légal,
institutionnel, organisationnel et technique. Aussi, elle porte sur une comparaison entre l’état des lieux
actuel du cadastre marocain au Cadastre 2014 de la FIG qui est considéré en quelque sorte comme un
cadastre exemplaire à atteindre.

1. Diagnostic du cadastre marocain

Dans le cadre de l’étude qui a été menée conjointement entre l’ANCFCC, d’une part, et l’Agence
Canadienne du Développement International « ACDI », d’autre part, pour l’élaboration d’une nouvelle
vision pour un cadastre marocain du futur, plusieurs problématiques ont été relevées sur les plans légal,
institutionnel, organisationnel et technique. Ces problématiques sont détaillées ci-dessous :

a- Multitudes de statuts et de régimes fonciers

Au Maroc, l’une des plus grandes problématiques auxquelles le cadastre marocain fait face est
l’existence d’une multitude de bases juridiques régissant le foncier en général ;Résultant ainsi en une
multitude d’organismes responsables de l’administration des différents systèmes et régimes fonciers
existant; Le schéma, ci-dessous, illustre en partie cette problématique :

7
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Figure 3 : Multitude d’i te ve a ts da s le do ai e de l’i o ilie /fo ie K a-Cohen, 2007)

b- Complexité de la procédure d’immatriculation

La procédure d’immatriculation est longue et complexe notamment en cas d’opposition(s). A titre
d’exemple, il existe des oppositions qui sont encore en instance d’immatriculation et ce depuis plus d’un
demi-siècle ; Ci-dessous, un exemple réel :

Figure 4 : Exemple d’u e uisitio sise à Casa la a e i sta e d’i at i ulatio depuis 1 4 (Source :
po tail de l’ANCFCC .

c- Faible couverture du territoire marocain

L’immatriculation sporadique implique une minime couverture cadastrale du territoire marocain.
Selon les chiffres par l’ANCFCC en 2010, 95% du foncier urbain était immatriculé contre 10% en milieu
rural (chiffre en milieu urbain exagéré vu que même les opérations subséquentes sur les titres fonciers
sont comptabilisées à l’exemple de la copropriété). Cette situation qui peut être qualifiée d’inquiétante

8
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résulte en plusieurs problèmes pour le foncier marocain dans sa globalité; On cite entre autres (Kéna-
Cohen, 2007) :

1. La sécurisation des droits fonciers n’est pas généralisée à tout le territoire marocain;
2. La difficulté de financement immobilier pour une grande partie des propriétés qui ne sont pas
immatriculées notamment en milieu rural ;
3. Le manque à gagner de l’Etat marocain en terme de fiscalité ;
4. La difficulté de protéger le patrimoine foncier de l’état ;
5. L’existence d’obstacles handicapant l’amélioration de l’habitat, le développement de zones
industrielles, etc.
6. Etc.

d- Problèmes organisationnels techniques et informatiques

Outres les problématiques citées ci-haut, l’ANCFCC, en tant qu’organisme responsable de la gestion
du cadastre marocain, souffre de plusieurs déficiences sur les plans organisationnel, technique et
informatique, comme énumérés ci-après :

- Une sous - La mise à jour n’est - Pas de législation au

exploitation des pas systématique ; Maroc sur la valeur
moyens et du - Les données des documents
potentiel humain ; numériques sont électroniques ;
- Une attitude passive dispersées et - Les systèmes
vis-à-vis des clients ; dupliquées ; informatiques
Problèmes techniques

- Un coût élevé par - L’historique n’est répliquent sans

rapport au service pas systématiquement remplacer les
procédures de travail
organisationnels

fourni par le cadastre; maintenu ;

actuelles et sa
- Des procédures - Etc.
informatiques

structure
complexes au sein de administrative ;
l’organisation ;
Problèmes

Problèmes

- L’infrastructure de
- Un service public télécommunication est
non moralisé ; déficiente ;
- Etc. - Etc.

Figure 5 : Problèmes organisationnels, techniques et informatiques dont souffre l’ANCFCC adapté de : Kéna-
Cohen, 2007)

2. Cadastre marocain Vs Cadastre 2014 de la FIG6

La commission 7 de la FIG, a entrepris en 1994 une étude portant sur les réformes que les systèmes
cadastraux à l’échelle internationale devraient subir en vue d’être en mesure d’accompagner les
importants progrès qui se sont opérés durant les dernières décennies que ce soit sur le plan
technologique, sociologique ou en relation avec la globalisation et l’interconnexion croissante des
relations d’affaires. Ainsi, le résultat de cette étude s’est illustré en des recommandations conceptualisées
sous forme d’un cadastre appelé par cette commission« Cadastre 2014 », qui se veut un cadastre
complet devant servir d’exemple ou d’objectif à atteindre par les différents systèmes de cadastre à

6
Fédération internationales des Géomètres « FIG »
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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

travers le monde, et ce afin de leur permettre d’opérer un développement substantiel à la fois de leurs
visions stratégiques respectives et de leurs structures de fonctionnement.

Le "Cadastre 2014" porte sur 6 déclarations essentielles qui seront développées, ci-dessous, et les
innovations apportées feront l'objet d'une analyse comparative avec le cadastre marocain 7.

a) Déclaration 1 du Cadastre 2014 : « Le cadastre 2014 indiquera la situation légale

complète du territoire, y compris les droits et les restrictions de droit public ! »
La terre et son utilisation sont soumises à des lois se rapportant à la fois au :

1- Droit privé : Les constitutions de la plupart des pays définissent les droits de citoyens, l’un d’eux étant
la garantie de posséder une propriété. Les codes civils ont renforcé cette garantie et ont défini des
procédures claires et des institutions visant à protéger les droits des citoyens contre l’aliénation. Une de
ces procédures est l’enregistrement des droits fonciers, et son institution est le registre foncier. Pour
l’enregistrement foncier, quatre principes ont été appliqués plus ou moins généralement, à savoir: 1- le
principe de l’inscription, 2- le principe du consentement, 3- le principe de la publicité et 4- le principe de
la spécialité [Henssen, 1995].

2- Droit public : La planification de l’utilisation des terres, la protection environnementale, les lois de
construction, la protection contre les dangers causés par les phénomènes naturels, etc. sont
réglementés par le droit public. D’une manière générale, les lois traitant des points, ci-mentionnés,
définissent les zones où certaines choses sont permises ou interdites. Les limites de ces zones sont en
principe indépendantes des limites des propriétés privées, mais elles ont un impact sur l’utilisation
possible du territoire.

Partant d’un constat global, y inclut le cas du Maroc, il s’avère que les systèmes et procédures existants
en matière de droit privé ont quelques fois été perfectionnés à tel point que leur niveau de sécurité
légale semble être supérieur à 100%. Cela-dit, en matière de droit public, il n’y a pas de vérification de
limite, pas de vérification de titre de propriété et pas d’enregistrement dans un registre légal officiel. Les
principes d’inscription, de spécialité et de publicité sont par conséquent violés (certes, ce point reste
discutable).Ainsi, les citoyens et les organisations intéressés peuvent trouver des informations concernant
un terrain dans le registre foncier. Mais ils doivent faire des efforts supplémentaires pour obtenir des
informations relatives à d’autres droits et restrictions qui ont un effet sur la situation légale de leur
terrain, en faisant une enquête auprès de diverses organisations gouvernementales. Ceci est à l’instar de
la note de renseignement au Maroc, qui est sollicitée auprès des Agences Urbaines pour se renseigner
sur les affectations urbanistiques réservées à un terrain donné.

Le Cadastre marocain doit ainsi corriger cette situation, qui devient de plus en plus précaire, et ce en
concertation avec l’ensemble des intervenants dans le domaine du foncier et de l’immobilier. Il doit
documenter, d’une manière sûre, tous les aspects légaux du territoire, comme représenter dans le
schéma ci-dessous :

7
Source des 6 déclarations : Cadastre 2014, vision pour un cadastre dans le futur, FIG, J. Kaufmann, D.Standler, 1998
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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

Figure 6 : Documentation par le cadastre 2014 des lois publiques et privées (J. Kaufmann, D.Standler, 1998)

b) Déclaration 2 du Cadastre 2014 : « La séparation entre les cartes et les registres sera
abolie ! »
Dans la plupart des pays du monde, et notamment au Maroc, les systèmes d’enregistrement foncier
comprennent une composante « mensuration cadastrale » et « enregistrement foncier » ; La première
est traitée par les géomètres la deuxième par des juristes. Ainsi, il y a lieu de deux entités séparées
traitant du même objet. Cette situation était justifiable dans le passé au vu des moyens technologiques
très limités de l’époque. Néanmoins, avec les moyens offerts actuellement, il y a possibilité de remédier à
cette dualité en vue d’achever une optimisation au niveau de l’enregistrement foncier.

Ce système, qui est adopté par l’ANCFCC, présente beaucoup d’inconvénients :

1. Le système est lourd. Les acteurs du marché immobilier doivent s’adresser à deux entités différentes
pour la même opération.
2. L’information est redondante.
3. Problème de contradiction/mise à jour.
4. Chaque unité organisationnelle a ses honoraires.

c) Déclaration 3 du Cadastre 2014 : « La cartographie cadastrale passera de vie à trépas !

vive le modelage ! »
Les plans ne serviront plus à stocker l’information, mais à représenter l’information stockée dans les
bases de données. En d’autres termes, le dessin direct des objets sur une carte/plan sera remplacé par la
création d’objets dans un système informatique, qui pourront par la suite (objets) être exploités en vue
de produire de différents produits à différentes échelles. En effet, actuellement, la technologie
informatique a simplifié les procédés de levé des objets et leur représentation sur des plans/cartes, alors
que dans le passé ceci nécessitait des aptitudes spéciales.

Au Maroc, le domaine de la cartographie a connu une grande évolution, où L’ANCFCC a procédé à une
automatisation complète du processus de saisie, de traitement, d’extraction et de représentation de
l’information géographique afin de disposer de données numériques qui permettent de générer de
nouveaux produits cartographiques tout en réalisant des économies de temps et de coût (Elmakhchouni,
EL Batane et LYCER, 2003). Néanmoins, beaucoup d’efforts doivent être consentis pour adresser les
nombreuses lacunes notamment celles touchant aux modèles de données.

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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

La figure, ci-dessous, est une illustration de l’ancien et nouveau procédé :

Figure 7 : Méthode traditionnelle Vs Moderne de mensuration cadastrale et de cartographie (J. Kaufmann,

D.Standler, 1998)

d) Déclaration 4 du Cadastre 2014 : « Le cadastre "papier et crayon" aura disparu ! »

Les procédures d’enregistrement foncier traditionnelles sont faciles à informatiser. Néanmoins, le
traitement d’objet à référence spatiale nécessite des solutions plus sophistiquées en terme de logiciels et
aussi en terme de développement de modèles orientés objet.

Le cadastre marocain a franchi un pas vers l’avant dans l’éradication du papier et du crayon notamment
grâce à l’adoption de solutions informatiques moderne à l’instar du « CadGis ». Ceci dit, le modèle de
données développé par ce dernier reste à améliorer. Aussi, malgré l’implémentation de ce système et
d’autres, l’utilisation du papier au sein du cadastre et de la conservation foncière reste une chose
commune. A titre d’exemple, les dossiers techniques des affaires cadastrales et foncières sont toujours
traités en format papier.

e) Déclaration 5 du Cadastre 2014 : « Le cadastre 2014 sera fortement privatisé ! Le secteur

public et le secteur privé travailleront en collaboration étroite »
Au Maroc, comme par ailleurs dans le monde, le secteur public est entrain de transférer son travail
opérationnel au secteur privé et n’assume guère que des missions de supervision et de contrôle. Ceci est
également valable en matière de cadastre, où l’Ingénieur Géomètre Topographe assume plusieurs tâches
qui étaient jusque-là entreprises par l’ANCFCC (à l’instar du bornage, l’immatriculation d’ensemble, les
opérations subséquentes, la cartographie, la photogrammétrie, etc.). Les raisons pour cela sont
multiples, à savoir:

1. Les systèmes publics tendent à être moins souples et moins axés sur la clientèle que ceux appartenant à
des organisations privées.
2. Les économies libres exigent plus de souplesse dans les marchés fonciers, dans la planification foncière
et dans l’utilisation du foncier. La souplesse peut être mieux fournie par des institutions privées.
3. Le secteur privé est un véritable levier pour la création d’emploi, et constitue une locomotive en termes
d’efficacité, d’investissement, d’introduction de nouvelles technologies, etc.

Toutefois, la relation de l’ANCFCC et le secteur privé reste tendue voire conflictuelle dans certains cas
notamment avec l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes « ONIGT », où il existe une
certaine absence de communication et d’unification de visions stratégiques malgré que dans les faits l’un
ne peut exister sans l’autre.

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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

f) Déclaration 6 du Cadastre 2014 : « Le cadastre 2014 procèdera au recouvrement des coûts »

Les systèmes cadastraux exigent des investissements considérables en termes d’actualisation constante
des bases de données foncières, la couverture du territoire par un réseau géodésique fiable et précis,
etc. En parallèle, le coût de ces investissements et de fonctionnement doit être remboursé par ceux qui
tirent profit du système.

Ce paradigme est d’application au Maroc où les clients de l’ANCFCC leur sont imposés des frais dits frais
de la conservation foncière8 (ils sont en fonction de l’opération à effectuer: morcellement, bornage,
inscription d’hypothèque, etc.). Néanmoins, une grande partie de ces revenus est destinée à remplir les
caisses de l’Etat au lieu d’être réinvesti dans les structures de l’ANCFCC pour la modernisation et la mise
à jour de sa base de données géographiques.

Ceci résulte en une situation grandement inquiétante, illustrée par des anomalies aberrantes dont on cite
à titre d’exemple : mappes cadastrales datées, dossiers cadastraux égarés, cartes topographiques datées
des années 40, réseau géodésique obsolète, etc.

En plus, il faut souligner l’importance des recettes indirectes qui seront générées par ce futur système
(Ex : la maîtrise de la collecte de la Taxe sur les Terrains non Bâtis « TNB », la gestion des occupations
illégales des domaines publics, l’instauration de la justice fiscale, l’élargissement de la base soumise à la
fiscalité selon ses différents aspects, la mise en place de la carte vénale, et la lutte contre la sous
déclaration, etc.)

V. Conclusion et recommandations
A la lecture de cet article, où beaucoup de concepts ont été exposés, il s’avère qu’il y a encore du
chemin à parcourir devant le cadastre marocain. En effet, à titre de comparaison avec le "Cadastre 2014"
conçu par la commission 7 de la FIG en 1998, soit 16 ans auparavant, on constate que le cadastre
marocain s’est, à peine, conformé à une ou deux déclarations émises par cette commission.

Malheureusement, au lieu d’adopter des idées novatrices devant mettre ce cadastre sur les rails de la
modernisation, il s’avère que toutes les décisions prises à cet effet ont eu un effet boomerang et ont
plombé son développement. Une réforme s’annonce alors imminente, puisque il règne un sentiment
général que ce soit chez le simple citoyen ou les professionnels que le cadastre marocain est en état
d’inertie. En connaissance de cause, la réforme tant souhaitée du système cadastral marocain ne peut y
avoir lieu sans une véritable volonté politique !

De surcroit, cette situation est entièrement en contradiction avec la vision stratégique de l’Etat marocain
qui a initié, depuis plus d’une décennie, plusieurs chantiers de développement dans tous les domaines,
nécessitant l’intervention du cadastre comme acteur majeur ; Cela dit avec sa structure actuelle, il se
contente de jouer les rôles secondaires.[MB1]

Alors, investir[MB2] en cadastre actuellement revient à verser de l’eau dans le sable et de prolonger la
vie d’un organisme qui a besoin d’un nouvel élan à travers une réforme structurelle. Quant à elle, cette
réforme doit avoir pour objectif principal la généralisation du cadastre aux zones prioritaires afin de
promouvoir le développement socio-économique du Maroc, et ce à travers la satisfaction de deux besoins
primordiaux, à savoir :

o Les besoins pour l’immatriculation foncière ;

o Les besoins des utilisateurs, de quelque nature qu’ils soient, en matière de contenu et de vulgarisation.

Ceci devra se faire en se penchant sur 5 axes stratégiques sur le court et moyen terme, comme exposés
ci–après (adaptés de : Kéna-Cohen 2007) :

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Décret N°2.97.358 du 30 juin 1997 relatif aux frais de la conservation foncière.
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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

1. Etablir un projet national

a) Etablir une infrastructure nationale des données foncières ;

b) Procéder à la création d’un géoportail cadastral qui intègrera, en sus des donnée cadastrales et
foncières, toutes les informations géographiques incontournables à l’Aménagement du Territoire, à
l’instar de : la nature des sols, l’occupation du sol, les documents d’urbanisme, les réseaux divers,
le découpage administratif, etc.
c) Eventuellement, la création d’une Agence spéciale qui pilotera le projet de réforme du cadastre
marocain et qui incorporera l’ANCFCC par la suite. Ceci étant pour centraliser toutes les
informations spatiales et foncières dont dispose les principaux organismes publics marocains (qui
sont aussi les principaux intervenants dans le domaine du foncier/immobilier). Le Conseil
d’Administration de cette Agence Spéciale sera présidé par le Chef du Gouvernement et des
différentes institutions en relation avec le sujet, à savoir :
o Le Ministère de l’Agriculture et de la Pêche maritime ;
o Le Ministère de l’Urbanisme et de l’Aménagement du Territoire ;
o Le Ministère de l’Habitat de la Politique de la Ville ;
o Le Ministère de l’Intérieur ;
o Le Ministère de l’Economie et des Finances ;
o Le Ministère de l’Equipement, du Transport et de la Logistique ;
o Le Ministère de la l’Industrie, du Commerce, de l’Investissement et de l’Economie Numérique ;
o Le Ministère de la Justice et des Libertés ;
o Le Ministère des Habous et des Affaires Islamiques ;
o Le Ministère de l’Energie, des Mines, de l’Eau et de l’Environnement ;
o L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie « ANCFCC « ;
o L’Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes « ONIGT »;
o Le Centre Royal de la Télédétection Spatiale « CRTS » ;
o L’Ordre National des Notaire ;
o L’Ordre des Adouls ;
o Les différentes organisations non gouvernementales et syndicats relevant du domaine.
d) Assurer la rentabilité financière du projet (création de l’Agence Spéciale) via des recettes directes
(vente des données et produits) et des retours sur investissement indirect qui sont beaucoup plus
conséquents notamment si l’on cite la maitrise de la fiscalité locale et la réduction des litiges liés au
foncier.
e) Garantir l’accès libre à l’information cadastrale et foncière.

2. Consolider l’Etat de droit

a) Assurer la réforme juridique des textes régissant les différents systèmes et régimes foncier.
b) Repenser le rôle du cadastre à la lumière de cette réforme.

3. Améliorer le Cadastre

Mettre à niveau et moderniser l’infrastructure géodésique (établissement d’un nouveau système unifié).

a) Assurer la transformation des coordonnées cadastrales.

b) Assurer la couverture cartographique numérique appropriée de l’ensemble du territoire marocain à
des précisions variantes de 1 cm à 1 m selon l’importance de la zone considérée, et ce à travers
l’utilisation des différents moyens technologiques en disponibilité, à l’exemple des drones, images
satellitaires, prises de vues aériennes etc.
c) Procéder à l’intégration des données spatiales existantes dans une base de données
cartographique à compléter par des enquêtes sur le terrain (données graphiques et alpha
numériques pour toutes les propriétés quel que soit leur régime).

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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

4. Etablir des partenariats

a) Impliquer le secteur privé dans l’établissement et la mise à jour des titres fonciers via l’utilisation
des outils technologiques les plus performants (tablettes, ortho-photos numériques de haute
précision, levés GPS, images satellites, etc.).
b) Assurer la formation continue du personnel du domaine.

5. Etablir une stratégie d’intervention ciblée

a) Généraliser le cadastre aux zones prioritaires ; L’approche d’intervention doit se faire par commune.
b) Maintenir une procédure de mise à jour obligatoire et systématique du cadastre à une fréquence
qui est en fonction du niveau de développement de la zone concernée.

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 Novembre 2014 Le Cadastre au Maroc – Etat des lieux

VI. Références bibliographiques :

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2004.
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Dahir n°1-02-125 du 1er Rabii II( 13 Juin 2002) portant promulgation de la loi n°58-00 portant
création de l'Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie.
Dahir n° 1-73-163 du 31 mai 1973 et le décret n°2-73-055 du 4 juin 1973, portant sur la création
d’un cadastre national.
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