BERNARDEAU Lola

BLANCHARD Aude
BOURGEOIS Marie-France
CHAPOTTE-BALDACCI Marjorie
MOREAU Azoline

LE DROIT APPLICABLE AU LOTISSEMENT.

Master II Droit de l'urbanisme et de la construction

Promotion 2011-2012

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 SOMMAIRE

INTRODUCTION

Section I : Le règlement du lotissement et le cahier des charges

§ 1 : Le règlement
A. Les caractères du règlement
B. L'élaboration du règlement
C. Le contenu du règlement
D. Les effets du règlement
E. La modification du règlement

§ 2 : Le cahier des charges

A. Les Caractères du cahier des charges
B. L'élaboration du cahier des charges
C. Le contenu du cahier des charges
D. Les effets du cahier des charges.
E. Modification et caducité du cahier des charges

Section II : La commercialisation des lots de lotissement

§ 1 : La commercialisation des lots de lotissement soumis à PA

A. La commercialisation des lots avant la délivrance du permis
1) L'interdiction des ventes anticipées et des perceptions de fonds
2) Une publicité strictement encadrée
B. La commercialisation après la délivrance du PA
1) La publicité après la délivrance du PA
2) La possibilité d'une promesse de vente
a. Une promesse unilatérale de vente uniquement
b. Précisions sur le droit de rétractation du bénéficiaire de la promesse
unilatérale de vente
c. Précisions sur le bornage
C. La vente définitive
1) Le principe : la vente après l'achèvement des travaux prescrits par le permis
d'aménager
a. L'acte de vente

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 b. Les garanties des lotisseurs
c. Le droit de préemption et le lotissement
2) L'exception : l'autorisation de vente par anticipation
a. Première exception : la garantie financière
b. Seconde exception : l'autorisation de différer la réalisation des
travaux de finition

§ 2 : La commercialisation du lotissement soumis à déclaration préalable

A. La libre répartition de la SHON autorisée
B. Le régime de commercialisation des lots dans les lotissements déclarés
1) La rédaction initiale de l'ordonnance du 8 décembre 2005 : unité des régimes
de commercialisation
2) Le nouveau régime institué par la loi ENL et la loi instituant le logement
opposable

Section III : Le permis de construire au sein du lotissement

§ 1 : L'autorisation de lotir ne vaut pas autorisation de construire

§ 2 : L’obtention du permis de construire

A. La demande du PC
1) Les demandeurs
2) Le moment de la demande du PC aux fins de sa délivrance
• Avant la réforme du 1er octobre 2007
• Après la réforme
B. Les conditions cumulatives à la délivrance du PC
1) Les conditions de forme du permis de construire
a. Les certificats nécessaires à la demande de PC
• Avant la réforme
• Après la réforme
b. La publicité
2) Les conditions de fond du permis de construire
a. Le respect au règlement du lotissement
b. Le respect aux dispositions du cahier des charges

§ 3 : La légalité du permis de construire : stabilisation des droits dans le temps

A. Avant la réforme
B. Solutions prétoriennes et législatives
1) Du point de vue du lotisseur

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 2) Du point de vue des acquéreurs

Section IV : Droit applicable au lotissement communal

§ 1 : La procédure applicable aux opérations de lotissement communal

§ 2 : La réalisation d'un lotissement public

A. Le lotissement réalisé en régie
B. La concession à un aménageur

§ 3 : Les règles de commercialisation des lots

A. Formalités liées à la vente des lots d'un lotissement réalisé en régie
B. L'encadrement du refus d'agrément d'un acquéreur
C. La cession de lots à prix réduit
D. La possible acquisition par les élus d'un lot dans un lotissement communal

Section V : Le cas particulier des lotissements commerciaux

§ 1 : Les pratiques abusives antérieures

§ 2 : Un encadrement législatif renforcé

Section VI : La gestion des équipements collectifs

§ 1 : Gestion des équipements par l'association syndicale

A. Dispositions applicables
B. Objet de l'association syndicale
C. Périmètre de l'association syndicale
D. Constitution de l'association syndicale
1) Modalités de constitution
2) Adhésion à l'association syndicale
a. Principe du consentement unanime exprès
b. Nature des droits
c. Usufruit
3) Statuts de l'association syndicale
E. Transfert de propriété des équipements aux membres de l'association syndicale

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F. Gestion des biens par l'association syndicale
G. Représentation en justice de l'association syndicale

§ 2 : Attribution des équipements collectifs en plein propriété aux acquéreurs des

lots
A. L'attribution en propriété divise
B. L'attribution en propriété indivise

§ 3 : Transfert des équipements collectifs à une personne morale de droit public

A. Transfert dès l'achèvement des travaux d'équipement
1) Détermination de la personne publique compétente
2) Modalités du transfert
B. Transfert après l'achèvement des travaux d'équipement
1) Transfert à la demande des colotis
2) Transfert imposé par la collectivité

BIBLIOGRAPHIE.

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 INTRODUCTION

A l'origine, le lotissement était une opération purement privée à laquelle le propriétaire pouvait
procéder en toute liberté. Cette pratique ayant donné lieu au lendemain de la première Guerre
Mondiale à de graves abus, tels la vente de terrain à bâtir non équipés par des lotisseurs, le
législateur s'est vu contraint d'intervenir.

La première loi d'urbanisme, dite loi « Cornudet » du 14 mars 1919 avait prévu que les
lotissements devaient être dotés d'un plan d'aménagement. Toutefois, ces dispositions restèrent
lettre morte faute de sanction et c'est la loi du 12 juillet 1924 qui date la première véritable
réglementation des lotissements en les soumettant pour la première fois à un régime
d'autorisation préalable.
Ces dispositions ont été complétées par la loi du 15 mars 1928 qui organise sur le plan
institutionnel et financier l'équipement des lotissements défectueux qui s'étaient multipliés avant
1924.
Enfin, la grande loi d'urbanisme du 15 juin 1943 procède à une refonte des textes antérieurs, étend
le champ d'application de la réglementation aux lotissements non professionnels et précise son
contenu.

La deuxième étape dans l'évolution de cette réglementation des lotissements intervient avec les
réformes de 1958 et 1959. Elle est surtout marquée par la reconnaissance du caractère d'opération
d'urbanisme des lotissements qui se manifeste notamment par l'apparition d'un règlement
d'urbanisme du lotissement distinct du cahier des charges destiné à régir les rapports privés des
colotis.
Après avoir connu un vif succès dans l'entre-deux guerres où il avait constitué le principal mode
d'extension des agglomérations, le lotissement a été délaissé par la suite au profit de procédures
d'urbanisme opérationnel (ZAC) qui permettaient de réaliser de grands ensembles d'immeubles
collectifs. Il aura fallu attendre les années 70 pour que les lotissements connaissent un regain
d'intérêt.

En effet, la loi du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme a ouvert une troisième étape
dans l'évolution du droit des lotissements en habilitant le gouvernement à procéder à une
nouvelle réforme d'ensemble de la réglementation réalisée par un décret du 26 juillet 1977.
Le régime de 1977 a ensuite fait l'objet de quelques retouches et la loi du 7 janvier 1983 a
décentralisé la délivrance de l'autorisation de lotir.

L'ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations

d'urbanisme et le décret du 5 janvier 2007 pris pour son application ont enfin modifié une nouvelle
fois le régime du lotissement. S'ils n'ont pas bouleversé celui mis en place en 1977, ils ont
cependant apporté des changements significatifs, que nous allons vous livrer ici, s'agissant du droit
applicable au lotissement.
Aujourd'hui, la réglementation s'est donc substituée à la liberté initiale. Le législateur est venu
édicter le droit applicable au lotissement à travers le règlement du lotissement et le cahier des
charges (Section I), pour la commercialisation des lots de lotissement (Section II), la délivrance des
permis de construire au sein du lotissement (Section III), a réglé les cas particuliers que sont les
lotissements communaux (Section IV) et les lotissements commerciaux (Section V) ainsi que le
sort des équipements collectifs (Section VI).

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 Section I : Le règlement et le cahier des charges

§1 : Le règlement de lotissement

Parmi les documents juridiques constituant le lotissement se trouvent notamment, le plan de

division des terrains, le cahier des charges, les statuts de l’association syndicale libre et le
règlement de lotissement.
Le règlement de lotissement complète le plan local d’urbanisme, sans être de niveau
hiérarchiquement supérieur, à l’instar par exemple des servitudes d’utilités publiques de l’article
L126-1 du code de l’urbanisme qui certes complète les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU), mais sont
d’abord des normes supérieures que les PLU doivent respecter.
Nous allons présenter ce qu’est un règlement de lotissement, les règles de son élaboration, son
contenu, ses effets et enfin sa modification ou ses règles de caducité.

A. Caractère du règlement de lotissement

Il est un document de droit public, approuvé par l’administration. Bien que facultatif (depuis la
réforme de 1976-1977) il est presque toujours établit par les lotisseurs. Il ressort de son caractère
facultatif que ce document définit les règles d’urbanisme particulières applicables à l’intérieur du
lotissement, en complément de la règlementation d’urbanisme communale. Ce règlement est
annexé à l’arrêté de lotir et obligatoirement remis à l’acquéreur. Il fait partie des règles contrôlées
par le permis de construire, ainsi il est opposable aux demandes d’autorisation de construire.
Les règles d’urbanisme qu’il édicte s’imposent à tout propriétaire du lotissement qui ce voit obligé
de les observer.
Ce document est de plus provisoire. Il a depuis la loi du 6 janvier 1986 un « effacement
automatique » au terme de dix années après l’autorisation de lotir.
On établit donc un règlement de lotissement dans le but d’imposer des règles particulières au sein
du lotissement. Mais attention ce règlement comme on va le voir va devoir être soumis à
l’approbation de l’administration qui délivre le permis de lotir. Il ne peut donc édicter de règles
contradictoires à celles des documents d’urbanisme existant au sein de la commune.

B. Élaboration du règlement de lotissement

La procédure d’élaboration du règlement de lotissement ne se détache pas de celle de la
procédure de l’autorisation de lotir. Le règlement de lotissement et le cahier des charges du
lotissement sont des éléments facultatifs de la demande d’autorisation de lotir.
Le lotisseur établit un projet qui ce fera souvent en concertation avec l’administration, et il le fait
figurer dans le dossier de demande d’autorisation.
C’est en autorisant le lotissement que l’administration approuve par là même le règlement de
lotissement qui s’y attache. Cette autorisation rend le règlement de lotissement opposable.

C. Contenu du règlement de lotissement

Le règlement de lotissement peut contenir tout ou partie de ce que contient un plan local
d’urbanisme et ce en fonction du degré d’organisation du cadre bâti que souhaite le lotisseur, mais
aussi que souhaite l’administration qui à approuver le règlement dudit lotissement.
A titre d’exemple nous pouvons citer la hauteur et l’aspect extérieur des constructions, les
distances à observer pour l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, la
surface hors œuvre nette (SHON)) maximale constructible sur chaque terrain etc.
En revanche le règlement ne doit pas contenir de prescriptions de droit privé. Comme dit

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précédemment, il doit respecter les dispositions du plan local d’urbanisme, lorsque celui-ci existe.
Enfin, ce règlement peut imposer, comme l’à jugé le Conseil d'État le 29 juin 1990, que les
demandes de permis de construire dans le lotissement soient soumises à un architecte.

D. Effets du règlement de lotissement

Il faut commencer par indiquer que le règlement de lotissement n’a pas pour effet d’engager la
responsabilité décennale de l’entrepreneur lorsque celui-ci utilise des matériaux non conformes
aux exigences du règlement du lotissement (Cour de Cassation Chambre Civil numéro 3, 20
novembre 1991, Société « Les maisons du Loiret »)
En revanche en tant que document règlementaire il est pleinement opposable aux demandes de
permis de construire dans le lotissement.
Enfin, le règlement de lotissement ne prévaut pas sur le plan local d’urbanisme, il le complète.
Ainsi, quand sur une même question, les deux normes que sont le règlement et le plan diffèrent, la
règle applicable sera la règle la plus sévère. Le Conseil d'État nous l’indique dans son arrêt « Ansel
et Rivet » du 15 octobre 1937. Il faut noter que le Conseil d'État à de plus indiqué qu’un plan local
d’urbanisme ne peut pas réserver l’application d’un règlement de lotissement moins rigoureux que
lui, et ce dans un arrêt du 31 janvier 1990 - « époux Letort ».

E. Modification et caducité du règlement de lotissement

Puisque cet aspect fait l’objet d’un exposé à lui seul, nous allons être brefs quant à l’explication de
la modification et de la caducité du règlement qui sera reprise par le groupe exposant « l’évolution
du lotissement ».

Le code de l’urbanisme à prévu trois cas de modification du règlement de lotissement qui sont
respectivement inscrit aux articles L442-10, L442-11 et L442-13.
Ici nous les exposeront sous l’angle unique du règlement de lotissement, mais les règles de
modification qui vont être énoncées sont de plus applicables à d’autres documents du lotissement
que sont le permis d’aménager, la décision de non-opposition à une déclaration préalable et aussi
au cahier des charges du lotissement. Cette application du régime de la modification à ces
documents du lotissement ressort de la rédaction des articles L442-10 et L442-11. En effet, ces
articles nous parlent de la « modification de tout ou partie des documents, notamment du
règlement et du cahier des charges ».

• Ainsi il existe trois procédures de modification

1) Le cas de la modification résultant de l’initiative des colotis. (L442-10)

« Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la
superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers
de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la
modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges
relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme
applicable.
Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la
modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence
d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. »

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 2) Le cas de l’intervention d’un PLU, ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu
postérieurement au permis d’aménager (L442-11 C. urb)
« Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant
lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-
opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique
réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et
délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et
notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan
local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu. »

3) Le cas de la déclaration d'utilité publique d'une opération qui n'est pas compatible
avec les dispositions à caractère réglementaire régissant un lotissement (L442-13 C. urb)
« La déclaration d'utilité publique d'une opération qui n'est pas compatible avec les dispositions
à caractère réglementaire régissant un lotissement approuvé ne peut intervenir que si l'enquête
publique relative à cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique et sur la modification des
documents régissant le lotissement. La déclaration d'utilité publique emporte alors modification
de ces documents »

• Quant à la caducité du règlement de lotissement

La caducité est « l’état d’un acte juridique valable mais privé d’effets en raison de la survenance
d’un fait postérieurement à sa création ».
Concernant le règlement de lotissement les conditions de sa caducité sont énumérées à l’article
L442-9 du Code de l’urbanisme. Il faut là encore noter que la procédure de caducité énoncée à cet
article touche certes le règlement, mais également la composition d’ensemble des documents du
lotissement et les indications du plan de division parcellaire (Réponse ministérielle numéro 32751,
du 8 novembre 1999)

1) Reproduction de l’article L442-9

« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent
caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette
date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en
tenant lieu.
Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a
demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de
l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre
II du livre Ier du code de l'environnement .
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant
les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion
des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création
de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4 »

Au-delà de ces deux cas d’évolution du document juridique qu’est le règlement de lotissement il
faut noter que ce document pouvait auparavant incorporer le plan local d’urbanisme.

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 2) La disparition de la possibilité d’incorporation du règlement de lotissement au plan
local d’urbanisme
L’ancien article L 315-4 du Code de l’urbanisme, prévoyait que le règlement des lotissements
autorisés postérieurement au 1er janvier 1978 pouvait être incorporé au plan local d’urbanisme ou
au plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé par l’autorité publique pour publier ou
approuver ce plan, après avis du conseil municipal ou sur sa demande.
L’incorporation pouvait intervenir après la vente du dernier lot ou cinq ans après l’autorisation de
lotir.
L’ordonnance du 8 décembre 2005 numéro 20005-1527 relative aux permis de construire et aux
autorisations d’urbanisme n’a pas repris le dispositif.
Cette incorporation avait pour conséquence de rendre applicable aux dispositions du règlement
ainsi incorporé, le régime juridique du PLU.

§2 : Le cahier des charges

Ce document existe aussi pour les ZAC (zone d’aménagement concertée) à l’article L311-6 du Code
de l’Urbanisme issu de la loi SRU. Mais pour ce qui nous concerne, ce document nous intéresse
lorsqu’il est produit dans le cadre du lotissement. Nous allons donc successivement présenter les
caractères de ce cahier des charges, son élaboration, son contenu, ses effets, et enfin sa
modification ou sa caducité.

A. Caractères du cahier des charges

Généralement annexé ou reproduit dans les actes de vente des lots, il régit les rapports du
lotisseur avec les colotis et ceux des colotis entre eux.
Ce document est lui aussi facultatif (R. 315-9), sauf pour le lotissement communal. C'est à dire qu’il
n'a pas lui non plus de caractère obligatoire, mais il existe en pratique dans la plupart des
lotissements. Il ne concerne que les propriétaires et occupants du lotissement.
Le cahier des charges est nécessairement un document de nature contractuel et privé depuis le 1 er
janvier 1978. Depuis la réforme de 1977-1978, il est admis que le cahier des charges est un
document contractuel, qui n’a pas à être approuvé par l’autorité publique. Les cahiers des charges
actuels n’ont donc pas de valeur règlementaire, c’est pourquoi la Cour de Cassation à pu juger que
leur violation est donc sanctionnée même en l’absence de préjudice, contrairement à ce qu’il en
est pour les règlements. Seuls dans les lotissements autorisés avant 1977, les cahiers des charges
conservent un caractère règlementaire, s’ils ont été approuvés par l’autorité publique.

B. Élaboration du cahier des charges

Ce cahier des charges est lui aussi rédigé par le lotisseur, et est obligatoirement remis à
l'acquéreur. Il doit être joint au dossier de demande d’autorisation de lotir mais ne fait pas l’objet
d’une approbation par l’administration (R. 315-9), on le dit joint pour information.

C. Contenu du cahier des charges

Il organise principalement les règles de vie collective et les règles d’usage du lotissement. On le
divise ainsi : les règles qui règlementent les relations entre lotisseurs et acquéreurs (transmission
de terrain, garanties, prise de possession, règlement des frais…) et celles qui fixent les relations
contractuelles de vie en commun entre les colotis (entretient des lots, plantation…) et qui
constituent de véritables servitudes réciproques de droit privé. Le cahier des charges peut
également contenir des prescriptions particulières, par exemple l’obligation d’obtenir l’agrément

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d’un architecte-concepteur avant travaux. Le non respect d’une telle prescription rendant le
permis de construire irrégulier.
Son contenu n’est pas précisément déterminé. Il lie tous les propriétaires en fixant les droits et
obligations de chacun en matière d'aménagement et d'usage des jardins, de pose d'antennes,
d'entretien extérieur des constructions, d'usage des bâtiments, de règles de vie en commun,
d'usage des parties communes, etc. Le cahier des charges peut également définir les servitudes qui
existent entre les lots. Dans la pratique il est fréquent qu’il contienne des stipulations ayant un
objet d’urbanisme.
Lorsque le cahier des charges mentionne les conditions de vente ou de location des lots, il doit être
remis aux acquéreurs ou aux preneurs en cas de location, lors de la signature des actes. Il doit lui
avoir été communiqué préalablement et les actes doivent mentionner que ces formalités ont été
effectuées. Des sanctions pénales sont prévues. L’absence de ses mentions dans un acte et
l’ignorance dans laquelle en a été tenu l’acheteur n’empêche pas celui-ci d’être tenu de toutes les
obligations résultant de l’existence du lotissement et de son cahier des charges (Cour de Cassation
Civil 3ème, 29 janvier 1974).

D. Effets du cahier des charges

Chaque coloti dispose d’une action contractuelle devant les tribunaux civils, pour faire sanctionner
le non respect du cahier des charges et ce même en l’absence de préjudice. En effet ce cahier doit
s’appliquer par les colotis indépendamment de l’application réciproque par les autres colotis. Il
exclut le jeu de l’exception « non adimpleti contractus » qui peut se traduire par « exception de
faute réciproque ». Cette action se prescrit par trente ans.
Les règles du cahier des charges s’imposent également au lotisseur, ainsi qu’à l’égard des
acquéreurs successifs des terrains.
Lorsque le cahier des charges contient des dispositions d’urbanisme, celles-ci ne peuvent être
prises en compte par l’administration pour l’octroi ou le refus du permis de construire mais trouve
une sanction devant le juge judiciaire.
Le cahier des charges qui impose aux colotis de se conformer au règlement de lotissement ne fait
pas de ce règlement un document contractuel, sauf s’il en reproduit les termes. La
contractualisation d’un règlement de lotissement résulte d’une prise de position claire des colotis
ou du lotisseur. L’appréciation du caractère contractuel ou non d’une disposition de cet acte relève
du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond (Cour de Cassation, Civil 3 ème 15 décembre
1999)
La publication du cahier des charges lorsqu’il existe, a pour effet de rendre celui-ci opposable à
tous les acquéreurs successifs de lots quand bien même il ne serait pas repris dans les actes de
vente.

E. Modification et caducité du cahier des charges

Contrairement au règlement de lotissement sa validité n'est pas limitée dans le temps, il est donc
applicable sans limitation de duré. Puisqu’il s’agit d’un acte contractuel il ne saurait être modifié
sans l’accord des parties, cet accord requiert l’unanimité.
Les règles applicables au lotissement peuvent changer par des modifications des documents par
exemple. En tout état de cause ces modifications trouvent leurs limites dans les dispositions
d’urbanismes contenues dans le cahier des charges. Les juridictions judiciaires estimant qu’il est un
document contractuel, elles jugent qu’il continue à s’appliquer aux colotis entre eux, et que les
colotis peuvent exiger le respect de ce document par la voie d’une action civile (Cour de Cassation,
Civil 3ème, 22 mai 1996)

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Quant à la caducité, les règles qui figurent au cahier des charges, ne sont pas remises en cause par
la règle de caducité de l’article L 442-9. Elles conservent toujours entre les colotis un caractère
contractuel et subsistent au-delà des dix ans, même s’il s’agit de règles d’urbanisme (Cour de
Cassation Civil 3ème 12 février 1997).

Section II : La commercialisation des lots du lotissement.

Les principes relatifs à la commercialisation des lots du lotissement issus de la réforme de 1977 et
visant à garantir aux acquéreurs la bonne exécution des travaux ne sont pas substantiellement
modifiés dans le cadre du nouveau régime des lotissements issu de l’ordonnance du 8 décembre
2005, dès lors que l’opération est autorisée par un permis d’aménager. Cependant, si les principes
sont inchangés, nous verrons que les modalités du régime de cession des lots ont toutefois évolué.

§1 : La commercialisation des lots du lotissement soumis à permis d’aménager

Sont concernés :
• les lotissements de plus de deux lots lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces
communs ;
• les lotissements situés en site classé ou dans les secteurs sauvegardés et ce même en
l’absence de voies ou espaces collectifs.
Ainsi, Il convient de distinguer de distinguer la commercialisation des lots avant la délivrance et
après la délivrance du permis d’aménager.

A. La commercialisation des lots avant la délivrance du permis d’aménager

Deux points sont ici essentiels, à savoir qu’avant la délivrance du permis d’aménager, il est
strictement prohibé de vendre les lots du lotissement et de percevoir des fonds, et que la publicité
est possible mais est strictement encadrée.

1) L’interdiction des ventes anticipées et des perceptions de fonds

Selon l’Article L 442-4 : Aucune promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un
lotissement ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du
permis d'aménager.

Il est donc interdit avant la délivrance du permis d’aménager, de conclure tout contrat ou avant
contrat de vendre ou d’acheter, même sous condition suspensive ou résolutoire.
Cette interdiction est générale, c’est à dire que même la simple prospection commerciale est
interdite des lors que le signataire s’engagerait envers le lotisseur, notamment par un engagement
financier.
Mais comme nous allons le voir ci après, il peut être dérogé dans certains cas à l’interdiction de
commercialiser des lots avant l’exécution des travaux imposés au lotisseur.

Cette interdiction des ventes anticipées porte aussi sur les perceptions d’éventuels acomptes.

Des sanctions sont encourues par le lotisseur en cas de non respect de ces dispositions. Ce sont les
peines prévues par l’article L 480-4-1 du code de l’urbanisme et en vertu de l’article L 480-15 la
vente serait annulable :

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Article L 480-4-1 : Est puni d'une amende de 15 000 euros le fait de vendre ou de louer des terrains
bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement sans avoir obtenu un permis d'aménager ou sans
avoir respecté les obligations imposées par l'article L. 442-3, lorsque le lotissement est soumis à
une déclaration préalable, ou sans s'être conformé aux prescriptions imposées par le permis
d'aménager ou par la décision prise sur la déclaration préalable.
Lorsque les prescriptions imposées n'ont pas été respectées, le tribunal peut en outre impartir un
délai au lotisseur pour mettre les travaux en conformité avec lesdites prescriptions, sous peine
d'une astreinte prononcée et exécutée dans les conditions prévues par les articles L. 480-7 et L.
480-8. Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, les travaux n'ont pas été mis en conformité,
l'autorité compétente peut faire effectuer les travaux d'office, aux frais et risques financiers de
l'aménageur.
Article L 480-15 : Les ventes ou locations de terrains intervenues en méconnaissance des
dispositions du titre IV du présent livre peuvent être annulées à la requête de l'acquéreur, du maire
ou du représentant de l'Etat dans le département aux frais et dommages du lotisseur. Toutefois, les
ventes et locations des parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent
plus être annulées.

Cette interdiction fait l’objet d’une application stricte par la Cour de cassation qui considère que
ces dispositions jouent aussi pour les réservations d’un lot aménagé au vendeur et portent aussi
bien sur les terrains à lotir que sur les lots d’un lotissement (Civ 3, 11 mars 2009).
En revanche, la cour de cassation a pu juger que la méconnaissance de cette règle est sans
incidence sur l’autorisation de lotir délivrée et sur les permis de construire qui auraient pu être
délivrés postérieurement à la promesse (CE, 8 décembre 2000).

2) Une publicité strictement encadrée

L’article L442-5 du code de l’Urbanisme dispose que :
Toute publicité sous quelque forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains situés
dans un lotissement doit mentionner de manière explicite si le permis a été ou non délivré ou si la
déclaration préalable a ou non fait l’objet d’une opposition.

Ainsi, la publicité est strictement réglementée. Elle peut être effectuée avant la délivrance du
permis d’aménager, mais elle doit mentionner de manière explicite si le permis a été ou non
délivré.

Sous le régime antérieur, la publicité illégalement effectuée exposait le lotisseur aux mêmes peines
que le fait de vendre avant délivrance de l’autorisation de lotir selon l’ancien article L316-3 du code
de l’urbanisme.

Dans le nouveau régime, l’article L480-4-1, qui réprime désormais les ventes irrégulièrement
passées ne vise plus expressément la publicité irrégulièrement effectuée. Selon Monsieur J.P
Meng, le plus probable est que les peines prévues par l’article L480-4-1 ne sont pas applicables en
cas de publicité irrégulière. Selon lui il serait possible que le législateur ait voulu sanctionner de
telles pratiques par la nullité des ventes, ou au contraire de les soumettre au droit commun, c’est à
dire aux articles L121-1 et suivant du code de la consommation relatifs aux pratiques commerciales
trompeuses.

13
B. La commercialisation après la délivrance du permis d’aménager
Après la délivrance du permis d’aménager, le régime de la publicité diffère et des avants contrats
sont désormais possibles, mais doivent respecter une certaine forme.

1) La publicité après la délivrance du permis d’aménager

Une fois le permis d’aménager délivré, toute publicité doit indiquer la date d’autorisation et
mentionner que le dossier peut être consulté en mairie. Elle ne doit comporter aucune indication
contraire aux prescriptions éventuelles de l’autorisation ou qui serait susceptible d’induire
l’acquéreur en erreur sur les charges et conditions auxquelles le lotisseur entend subordonner la
vente ou la location des lots selon l’article L442-6.

Article L442-6 : Toute publicité postérieure à l'intervention du permis d'aménager ou de la décision

de non-opposition à la déclaration préalable doit faire connaître la date de la décision et
mentionner que le dossier peut être consulté à la mairie. Elle ne doit comporter aucune indication
qui ne serait pas conforme aux prescriptions dont la décision a, le cas échéant, été assortie ou qui
serait susceptible d'induire l'acquéreur en erreur sur les charges et conditions auxquelles le
lotisseur entend subordonner la vente ou la location des lots.

2) La possibilité d’une promesse de vente

a. Une promesse unilatérale de vente uniquement.

Il faut se référer à l’article L442-8 qui dispose que :

A compter de la délivrance du permis d'aménager, le lotisseur peut consentir une promesse

unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai
de livraison. La promesse ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel
l'acquéreur a la faculté de se rétracter.
Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, dans les conditions de l'article L. 271-1 du code de
la construction et de l'habitation, le dépositaire des fonds versés les lui restitue dans un délai de
vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Le promettant peut, en contrepartie de l'immobilisation du lot, obtenir du bénéficiaire de la
promesse, qui conserve la liberté de ne pas acquérir, le versement d'une indemnité
d'immobilisation dont le montant ne peut pas excéder un pourcentage du prix de vente fixé par
décret en Conseil d'Etat. Les fonds déposés sont consignés en compte bloqué. Ils sont indisponibles,
incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Ils sont restitués au déposant dans un délai de trois mois, sauf si le contrat de vente n'est pas
conclu de son fait alors que toutes les conditions de la promesse sont réalisées.
Selon cet article, une promesse unilatérale de vente peut donc être consentie après la délivrance
du permis d’aménager.

Une promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie s’engage envers une autre,
le bénéficiaire, à conclure, dans un délai convenu ou raisonnable, un contrat dont les éléments
essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel seul le consentement du bénéficiaire fait
défaut (définition donnée par le projet Terré de réforme des obligations).

Ainsi, il faut noter que pour la commercialisation des lots, il s’agit d’une promesse de vente
réglementée. En effet, ce ne peut être qu’une promesse unilatérale de vente, et celle-ci doit

14
comporter obligatoirement certains éléments :
• La consistance du lot réservé et sa délimitation (quand le lot est affecté à la construction
d’un immeuble d’habitation ou mixte professionnel et d’habitation, la délimitation doit
résulter d’un bornage),
• Le prix du lot réservé,
• Le délai de livraison.

De plus, la promesse doit comprendre certaines annexes et mentions au titre des risques naturels
et technologiques (article L125-5 du code de l’environnement) ou miniers (article L75-2 du code
minier).

Dans la promesse unilatérale de vente, une indemnité d’immobilisation peut être stipulée. Son
montant ne peut alors pas excéder plus de 5% du prix de vente en vertu de l’article L442-12. Les
fonds sont alors consignés en compte bloqué et sont indisponibles, incessibles et insaisissables
jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

Le sort de cette indemnité va dépendre de la situation :

• Elle restera acquise au lotisseur si la vente n’est pas réalisée du fait du bénéficiaire de la
PUV alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.
• Elle viendra en déduction du prix de vente si la vente se réalise.
• Elle sera restituée au bénéficiaire de la PUV dans deux cas :
• si les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans un délai de 3 mois,
• s’il exerce son droit de rétractation dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la
date de rétractation.

Enfin il faut souligner que le lotisseur doit remettre à l’acquéreur le permis d’aménager et le cas
échéant le cahier des charges fixant les conditions de vente des lots préalablement à toute
signature d’une promesse de vente ou d’un acte de vente, étant précisé que ces documents
doivent lui avoir été préalablement communiqués. Il est à signaler qu’une mention dans la
promesse de vente devra indiquer que cette formalité a bien été accomplie.

b. Précisions sur le droit de rétractation du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente ne devient définitive qu’à l’expiration d’un délai de 7 jours durant
lequel le bénéficiaire peut se rétracter selon l’article 442-8.

Mais attention, il ne faut pas confondre ce droit de rétractation avec la possibilité de ne pas
acquérir pour le bénéficiaire. Dans ce dernier cas, il y a un risque pour ce dernier de perte de
l’indemnité d’immobilisation s’il décide de ne pas lever l’option. Alors que quand la rétractation a
lieu dans le délai il a la possibilité de récupérer l’indemnité d’immobilisation.
Donc droit de rétractation et possibilité de ne pas lever l’option s’enchainent dans le temps.

Les modalités du droit de rétractation sont prévues par l’article L271-1 du Code de la construction
et de l’habitation qui dispose que :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage
d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété
d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la

15
propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à
compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ».
Pour faire courir ce délai de sept jours, cet article prévoit donc que la promesse unilatérale de
vente doit être notifiée au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par
tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.
Il y a également une possibilité de remise en mains propres quand l’acte est conclu par
l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente. Les
modalités de cette remise en mains propres sont fixées par les articles D 271-6 et D 271-7 du CCH.

Le délai commence ensuite à courir le lendemain de la présentation de l’acte. Pour l’expiration de

celui-ci, on prend en compte la date d’envoi de la rétractation par le bénéficiaire de la promesse
unilatérale de vente.

La rétractation est définitive et entraine l’anéantissement immédiat du contrat : l’acquéreur ne

peut se rétracter et se placer à nouveau dans le champ contractuel comme a pu l’affirmer la Cour
de cassation dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 13 février 2008.

Ainsi, lorsque le bénéficiaire de la promesse exerce son droit de rétractation dans les conditions
prévues et qu’une indemnité d’immobilisation a été convenue, le dépositaire des fonds doit les
restituer dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de cette rétractation.

c. Précisions sur le bornage

Il faut se référer à l’article L111-5-3 du code de l’urbanisme :
Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un
terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à
usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain
résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à
l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de
l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la
mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou
l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou
l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à
compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte
authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre
l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette
mention.

Le bornage est l’opération qui consiste à déterminer la limite séparative de deux propriétés
contiguës en y posant des repères matériels appelés bornes.

L’article L111-5-3 du code de l’urbanisme, introduit par l’article 14 de la loi SRU, impose donc au
lotisseur de procéder au bornage des lots vendus lorsque l’acquéreur indique son intention de
construire un immeuble d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. L’intention de
l’acquéreur pourra résulter d’une déclaration expresse dans l’acte, mais aussi de toute mention tel
le régime fiscal de la vente ou les conditions suspensives et notamment celle d’obtenir un permis
de construire.

16
Ainsi, on peut déduire de ce texte que l’obligation de bornage est écartée lorsque le lot vendu est
destiné à une autre affectation comme une construction à usage artisanal ou commercial par
exemple.

Selon cet article, le bornage doit être effectué préalablement à la signature de toute avant contrat
puisque la promesse unilatérale de vente doit indiquer le descriptif du terrain tel qu’il résulte du
bornage effectué. A défaut le bénéficiaire de la promesse dispose d’une action en nullité qui peut
être exercée avant l’expiration d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.

Selon une jurisprudence ancienne, le bornage fait partie de l’obligation de délivrance du lotisseur
(Civ 3, 8 février 1983). Et il faut noter que cette obligation s’applique, que l’acquéreur soit ou non
un professionnel.

La question se pose de savoir si cette obligation s’applique à la cession de tout terrain situé dans un
lotissement ou aux seules cessions consenties par un lotisseur ?
En l’absence de réponse jurisprudentielle, un auteur avance une thèse selon laquelle le bornage ne
s’imposerait qu’aux cessions entre le professionnel qu’est le lotisseur et l’acquéreur, et non en cas
de revente du lot par l’acquéreur à un sous acquéreur.

Concernant le contenu de l’obligation de bornage, elle est différente selon la localisation du lot :
• lorsque le lot jouxte la limite du lotissement, il s’agira pour cette limite du bornage
contradictoire amiable ou judiciaire de l’article 646 du code civil qui dispose que « Tout
propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage
se fait à frais communs ».
• Dans les autres cas, le bornage n’est pas possible à défaut de fonds distincts. Il doit s’agir
d’un plan de bornage établi par un géomètre expert.

Le bornage doit être total et concerner toutes les limites des lots. Un bornage partiel conduirait à
méconnaitre les dispositions de l’article L111-5-3. Il s’agit par le bornage de garantir les limites du
lot, mais pas sa contenance. La garantie de contenance est quant à elle régie par le droit commun
de l’article 1619 du code civil.

C. La vente définitive

1) Le principe: la vente après l'achèvement des travaux prescrits par le PA

Le principe selon lequel la commercialisation des lots ne peut intervenir qu'après la
réalisation des prescriptions imposées au lotisseur est largement antérieur à la réforme du
lotissement. En effet, l'ancien article R. 315-32 disposait: « aucune mutation entre vifs ou location
concernant des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement ne peut être effectuée
avant l'intervention de l'arrêté autorisant le lotissement et l'exécution des prescriptions imposées
au lotisseur par ledit arrêté ».
Les nouvelles dispositions ne reprennent pas ce texte mais le principe de l'exécution
préalables des prescriptions imposées par l'autorisation de lotir demeure. Il résulte de l'application
de deux articles:
− de l'application a contrario de l'article R. 442-13. Cet article prévoit que le PA autorise
sur demande du lotisseur « à procéder à la vente ou la location des lots avant
l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits » dans deux hypothèses.

17
 − ce principe résulte également de l'article L. 480-4-1 qui punit d'une amende le fait de
vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement « sans
s'être conformé aux prescriptions imposées par le PA ou par la décision prise sur la
déclaration préalable ».
Cette règle protège à la fois la collectivité et le particulier. En effet, les prescriptions imposées par
le PA comprennent:
• la réalisation du programme de travaux
• la réalisation d'éventuels équipements publics qui ont pu être mis à la charge du lotisseur.

S'agissant de l'exécution des travaux, la constatation de leur achèvement, et donc la

possibilité de commercialiser les lots, n'est plus liée à la délivrance d'un certificat d'achèvement
par l'administration. Le constat d'achèvement par une déclaration ne relève que de la
responsabilité du lotisseur. Il va pouvoir vendre dès lors que la déclaration constatant l'achèvement
et la conformité des travaux est adressée à la commune.
Le lotisseur devra toutefois faire preuve d'une grande prudence puisque l'administration
dispose d'un délai de 3 ou 5 mois pour contester la conformité. Le mieux serait donc d'attendre
que l'administration lui délivre l'attestation de l'article R.462-10 certifiant que la conformité des
travaux n'a pas été contestée.

Remarque: si l'administration venait à contester cette déclaration de conformité, alors la vente

devrait-elle être considérée comme intervenue à un moment où elle ne pouvais pas intervenir. Elle
serait alors annulée conformément à l'article L. 480-15.

a. L'acte de vente
Il doit notamment contenir:
− le PA
− le règlement et le cahier des charges s'il n'y a pas eu d'avant-contrat
Une copie du PA et de l'éventuel cahier des charges doit être remise à l'acquéreur. En effet, l'article
L. 111-5 précise que la simple reproduction dans un acte d'un règlement de lotissement ne lui
confère pas un caractère contractuel. L'objectif de cet article est de lutter contre la
contractualisation fortuite du règlement.
L'acquéreur devra également être informé, de ce que du seul fait de son acquisition, il est membre
l'association syndicale du lotissement. Un exemplaire des statuts lui sera remis.
Si le lotisseur a opté pour une répartition de la SHON maximale autorisée dans le lotissement au
fur et à mesure des ventes, il doit remettre à l'acquéreur un certificat de SHON pour permettre à
ce dernier d'effectuer le dépôt de sa demande de permis de construire (R. 442-10 et -11).

b. Les garanties du lotisseurs

Il se doit d'abord au titre de sa responsabilité contractuelle, de vendre des terrains
conformes aux normes administratives (Cass, civ 3, 17 janvier 1990).

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 17 janvier 1990
N° de pourvoi: 88-11267

Mais attendu qu'après avoir rappelé que la société SOCOBAT s'était, aux termes de l'article 4 du

18
cahier des charges, engagée à assurer l'aménagement du lotissement approuvé par arrêté
préfectoral du 31 juillet 1972 et à exécuter les travaux de remblaiement à la cote 146,50, et qu'un
arrêté préfectoral du 4 décembre 1979, publié antérieurement aux ventes consenties aux époux
Y..., X... et Z..., avait interdit tout remblaiement inférieur à la cote 146,65, la cour d'appel, qui a
ainsi caractérisé les manquements de la société SOCOBAT à son obligation contractuelle de
proposer à la vente des terrains répondant en tous points aux normes administratives, qu'il lui
incombait de respecter, manquements en relation de cause à effet avec le dommage subi par les
acquéreurs, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi

Le lotisseur est réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 2° du Code civil puisqu'il
vend après achèvement un ouvrage qu'il a construit ou fait construire. En effet, la Cour de
cassation a considéré que les voies et réseaux divers construits par un lotisseur constituaient des
ouvrages même s'ils ne sont pas rattachés à un bâtiment (Cass, civ 3, 17 décembre 1997).
Dès lors, les travaux concernés relèvent de la garantie décennale: le lotisseur est donc
responsable, pendant dix ans, des dommages susceptibles d'affecter les travaux de voirie et
d'équipement qui compromettraient leur solidité ou leur destination.

Le lotisseur, comme tout vendeur, est tenu à une obligation de délivrance (articles 1603 et
1604 du Cciv).

Il est également tenu des dommages résultants d'un vice caché au titre de l'article 1641 du
Code civil. Doit-il ainsi garantir les défauts cachés de la chose vendue quand ils la rendent
impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne
l'aurai pas acquise ou n'en aurait donné qu'un prix inférieur s'il les avait connus.
S'agissant des vices cachés du sol, toute imperfection ne constitue pas nécessairement un vice
caché pouvant conduire à une réduction du prix ou à la résolution de la vente. Les juges du fond
disposent pour cela d'un pouvoir souverain d'appréciation (voir l'arrêt du 17 janvier 1990 ci-
dessus).

Problème des vices cachés du sol lors de la vente d'un terrain à bâtir: Le problème du vice
caché se pose lorsque la nature du sol ou du sous-sol exige des travaux spécifiques ou inhabituels
lors de la construction d'un bâtiment sur le lot (type fondations spéciales, travaux de consolidation,
etc...). Le lotisseur devra avertir l'acquéreur des caractéristiques géotechniques des terrains et lui
fournir tous les éléments dont il peut disposer notamment s'il a fait réaliser une étude de sol ou s'il
a remblayé le terrain loti.
Toutefois, le lotisseur ,ignorant les caractéristiques précisent des constructions qui seront
édifiées sur le lot vendu, ne peut se substituer au constructeur en déterminant à sa place la nature
et le coût des fondations.

Les clauses d'exonération de garantie pouvant éventuellement figurer dans l'acte de vente
ne sont pas opposables à l'acquéreur non professionnel lorsqu'elles profitent au lotisseur qui lui,
est considéré comme un professionnel. Les juges civils font une appréciation extensive du
caractère professionnel du lotisseur puisqu'ils considèrent qu'il s'applique à des personnes
exerçant occasionnellement cette activité dès lors qu'elles avaient recherchées dans la vente en
plusieurs lots un but spéculatif.

19
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 8 avril 1992
N° de pourvoi: 90-13222
« Mais attendu qu'ayant, sans dénaturation, souverainement relevé, par motifs propres et
adoptés, que le terrain à construire vendu à M. B... était, lors de la vente, atteint d'un vice caché,
tenant à son état instable qui le rendait impropre à sa destination, la cour d'appel, qui a retenu
que la SCI, qui avait recherché dans la vente en plusieurs lots un but spéculatif, était un vendeur
professionnel, tenu à garantie envers l'acquéreur, nonobstant la clause de non-garantie figurant
au contrat de vente, a légalement justifié sa décision de ce chef »

La responsabilité du lotisseur n'est pas exclusive et pourra, le cas échéant, être partagée
avec le constructeur qui sera appelé en garantie par le lotisseur (Cass, 3 civ, 8 avril 1992). Ils
pourront être appelés en garantie in solidum. A l'inverse, le constructeur de maisons individuelles
pourra engager la responsabilité délictuelle du vendeur professionnel du terrain (Cass, 3 civ, 12
mai 2004).
Il est donc recommandé au lotisseur de faire réaliser une étude de sol dont les conclusions
seront transmises aux acquéreurs des lots.

c. Le droit de préemption et le lotissement

En principe, la vente d'un lot qui entre dans le périmètre du droit de préemption urbain
(DPU) d'une commune, devra faire l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner. Cela signifie que
la commune pourra se porter acquéreur d'un ou plusieurs lots à un prix souvent peu intéressant
pour un lotisseur qui comptait bien obtenir une marge sur le prix de vente.
Le législateur permet pour cela à la commune d'exclure le lotissement du champs
d'application du DPU. La délibération correspondante sera alors valable cinq ans à compter de la
date où elle est devenue exécutoire (article L 211-1 al. 4 du C.Urb).

2) L'exception d'autorisation de vente par anticipation

La règle de l'exécution préalable des travaux imposée au lotisseur, même si elle constitue
une garantie fondamentale pour les lotis, présente des inconvénients de caractère technique et
financier.
C'est pourquoi le code prévoit, dans son article R. 442-13, deux hypothèses pour contourner ce
principe et permettre au lotisseur de vendre avant l'achèvement de tout ou partie des travaux. Il
ne s'agit pas d'une solution nouvelle puisque le régime antérieur prévoyait déjà ces mesures.

L'initiative revient au lotisseur. L'autorisation peut être donnée par l'arrêté de PA ou par un
arrêté ultérieur.
Dans tous les cas, il faudra que le lotisseur justifie à l'autorité administrative compétente de
l'obtention d'une garantie financière extrinsèque. L'arrêté d'autorisation fixera la date
d'achèvement des travaux à compter de laquelle la garantie pourra être mise en œuvre en cas de
défaillance du lotisseur.

Un certificat attestant l'achèvement des équipements desservant le lot acquis doit être
fournit à l'acquéreur par le lotisseur (art. R. 442-18). Il doit également être informé que le permis
de construire ne pourra être délivré que lorsque ces équipements seront achevés (à l'exception

20
des travaux de finition).

a. Première exception: la garantie financière

Il s'agit d'une garantie d'achèvement des travaux.
Objectif de cette exception: réduire le coût financier de l'opération. Le lotisseur pourra utiliser le
mécanisme des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) et ainsi financer en partie l'opération
de construction.
Cette garantie peut être donnée par (R442-14):
− une banque
− un établissement financier
− ou une société de caution mutuelle

Elle peut prendre deux formes:

− ouverture de crédit: dans ce cas l'organisme financier s'oblige à avancer au lotisseur ou
à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux. La
convention devra stipuler un droit d'en exiger l'exécution au profit des futurs
attributaires des lots.
− convention de caution: l'organisme caution s'oblige envers les futurs attributaires des
lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des
travaux.

L'article R 442-14 indique que cette caution est solidaire. Pourtant, la Cour de cassation analyse
cet acte comme une garantie autonome ce dont il résulte que l'organisme caution ne peut pas se
prévaloir des exceptions que le lotisseur débiteur pourrait faire valoir à l'encontre de ses débiteurs.

Cour de cassation, chambre civile 3

Audience publique du mercredi 28 novembre 2001
N° de pourvoi: 00-12947
Publié au bulletin Rejet.

Sur le moyen unique :Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 13 janvier 2000), que la société
[...]
Mais attendu que, par la garantie d'achèvement des travaux souscrite dans les opérations
d'aménagement foncier réalisées par les communes et autres personnes publiques, la banque ou
l'établissement financier intervenant s'oblige, en cas de défaillance du lotisseur, à payer les
sommes nécessaires à l'achèvement des travaux ; qu'ayant exactement relevé que cette garantie
possède un caractère spécifique et autonome et ne s'assimile pas au cautionnement prévu par les
articles 2011 et suivants du Code civil, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que sa mise en
œuvre n'était pas soumise à une déclaration préalable de créance en cas de redressement ou de
liquidation judiciaire du lotisseur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.

21
Champ d'application de la garantie:
Le montant de la garantie ne devrait pas être limité dans la mesure où la garantie doit
couvrir le coût total effectif des travaux prescrits dans le PA.
Depuis la réforme, la garantie doit concerner l'ensemble du lotissement et non pas, comme
il était antérieurement admis, une tranche des travaux en cas d'autorisation par tranches du
lotissement.
Toutefois la garantie ne couvre pas:
− les travaux de réparation des éventuelles malfaçons ou de mise en conformité avec les
normes en la matière (Cass., civ 3, 12 janvier 2000, SGBA c/ association des
propriétaires du lotissement Ravine Borine)
− les obligations financières imposées par l'autorité publique au lotisseur comme les
participations ou les versements forfaitaires.

Par qui peut-elle être mise en œuvre ?

Elle peut être mise en œuvre par les attributaires des lots, l'association syndicale des
propriétaires du lotissement, le préfet, le maire de la commune ou le président de l'EPCI en cas de
défaillance du lotisseur (article R 442-15).

De quoi résulte-t-elle ?
Article R442-16 :
− de l'admission du lotisseur au redressement judiciaire ou à la liquidation des biens
− du non achèvement des travaux à l'expiration du plus court des délais contractuels fixé
par l'un des actes de mutation ou de location
− au plus tard, à l'expiration du délai fixé dans l'arrêté de délivrance du PA ou dans un
arrêté ultérieur.

Le garant sera alors tenu de verser les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux soit
à une personne qu'il aura choisi pour se substituer au lotisseur défaillant, soit à une personne
désignée par l'organisme ou l'autorité qui a mis en œuvre la garantie. A défaut, le versement est
fait à une personne désignée par autorité de justice.

L'arrêté du maire mettant en jeu la garantie peut faire l'objet d'un recours pour excès de
pouvoir devant le tribunal administratif (CE, 30 octobre 1996, M. Schmit).
Par exemple, l'arrêté du maire mettant en jeu la garantie n'est pas illégale du seul fait d'un défaut
de déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective du lotisseur (CAA Nancy, 10
décembre 1998, SA Unistrat Assurances).

Problème: La vente d'un lot n'empêche plus, à la différence du régime antérieur, la caducité du PA.
Or, la réalisation des travaux suivant la mise en jeu de la garantie, pourra se heurter à la nécessité
d'obtenir un nouveau PA ou la prorogation du permis existant pour ne pas encourir l'incrimination
prévue par l'article L 480-4 (poursuite de travaux sans autorisation).

b. Seconde exception: l'autorisation de différer la réalisation des travaux de finition (article

R442-13 a)
Cette seconde hypothèse permettant de déroger à la règle de l'exécution préalable des
travaux s'explique par des raisons techniques. L'objet de cette autorisation ne vise pas, dans ce
cas, à améliorer la trésorerie de l'opération pour le lotisseur mais à éviter la dégradation des voies

22
pendant la construction des bâtiments.

L'article R442-13 a prévu une liste limitative et énumère les travaux dont la réalisation peut
être différée. Il s'agit:
− du revêtement définitif des voies
− de l'aménagement des trottoirs
− de la pose de leur bordure
− de la mise en place des équipements dépendant des ces trottoirs
− des plantations

L'autorisation est donnée par le PA ou par un arrêté ultérieur. La demande du lotisseur est
subordonnée à:
• l'engagement d'achever les travaux de finition à une date qui sera fixé par l'arrêté
• et si le lotisseur n'est pas une collectivité publique, :
▪ soit à la consignation en compte bloqué des sommes équivalentes à leur coût
▪ soit à la production d'une garantie d'achèvement dans les mêmes conditions que
pour l'autorisation de vente par anticipation.

Le lotisseur doit donc inclure dans sa demande:

Engagement d'achever les travaux à une Soit consignation des sommes en compte bloqué
date fixée dans l'arrêté d'autorisation ou Soit garantie d'achèvement

Lorsque les conditions son remplies par le lotisseur, la délivrance de cette autorisation est de droit.

S'agissant de la fixation du délai d'achèvement dans l'arrêté d'autorisation, l'administration doit

tenir compte:
− du nombre de construction à réaliser
− du rythme prévisible de commercialisation: une note technique du 22 décembre
1977 précise qu'il faut entendre une « commercialisation normale des lots ».
− de l'intérêt des premiers acquéreurs à ne pas subir trop longtemps des travaux
inachevés.

Précisions sur la consignation en compte bloqué:

Le texte ne précise pas auprès de qui les sommes doivent être consignées mais en pratique,
le lotisseur les dépose auprès d'une banque ou d'un notaire. Le compte devra être ouvert au nom
du lotisseur.
La provision pourra être constituée par affectation du produit totale des premières ventes.
Le montant des sommes bloqués doit être précisé dans l'arrêté d'autorisation et doit être
équivalent au coût des travaux différés auquel il est recommandé d'ajouter une provision pour
variation de prix (note technique du 22 décembre 1977).
Le déblocage de la somme représentative du montant des travaux peut être autorisé en
fonction de leur degré d'avancement par l'autorité qui a accordé le PA.
Dans le cas de la consignation en compte bloqué, le lotisseur devra notifier deux
déclaration d'achèvement des travaux:
− la première précédant les travaux de finition, elle permettra la vente des lots
− la seconde pour attester de l'achèvement de l'ensemble.

23
§2: La commercialisation du lotissement soumis à déclaration préalable

Dans l'esprit des créateurs de la réforme des autorisations d'urbanisme, le régime du

lotissement déclaré ne devait pas être très différent de celui du lotissement soumis au permis
d'aménager. L'objectif était principalement d'alléger la procédure. Aujourd'hui, un bon nombre de
points communs demeurent mais les règles de commercialisation ont été revues avec les lois ENL
de 2006 et le droit au logement opposable de 2007.

A. La libre répartition de la SHON maximale autorisée

Le régime du lotissement déclaré, comme pour le lotissement soumis au PA, permet au
lotisseur de répartir librement la SHON autorisée. Les dispositions des articles R 442-9 et R 422-10
sont applicables aux lotissements déclarés. En effet, le formulaire CERFA n° 13404*01 précise que
la constructibilité globale déclarée doit être répartie selon les trois possibilités suivantes:
− par application du COS à chaque lot
− conformément aux plans ou aux tableaux joints à la déclaration
− ou par le lotisseur lors de la vente de chaque lot
Ce principe de libre répartition de la SHON ne peut être remis en cause par le PLU.

Problème: en cas de division d'une propriété bâtie dont la construction n'est pas destinée à
être démolie, comment faut-il répartir la SHON ? Doit-on déduire la SHON de la construction
existante?
Réponse ministérielle du 22 décembre 2009 n° 18425 : « la SHON dont le ou les futurs lots vont
bénéficier résultera de l'application du COS à chacun des lots », et sans que la SHON de la
construction existante doive être déduite.
Il y a donc une réelle liberté de répartition que lorsque la déclaration porte sur la création de
plusieurs terrains à bâtir.

B. Le régime de commercialisation des lots dans les lotissements déclarés

Ce régime a évolué en 2005 et s'écarte désormais de celui applicable au PA.

1) La rédaction initiale de l'ordonnance du 8 décembre 2005: unité des régimes de

commercialisation
A l'origine, le code mettait sur un même pied d'égalité les règles de commercialisation des
lots pour les lotissements soumis à PA et ceux soumis à déclaration préalable. Les articles L 442-4
et L 442-8 visaient les deux régimes. Ainsi, aucune promesse de vente ne pouvait intervenir avant
l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et à compter de cette date seule une
PV unilatérale pouvait intervenir conférant à l'acquéreur un droit de rétractation.

2) Le nouveau régime institué par la loi ENL du 13 juillet 2006 et la loi instituant le droit
au logement opposable du 5 mars 2007
Dans le régime du lotissement déclaré, une promesse de vente (PV) va pouvoir intervenir
avant l'expiration du délai d'opposition à une déclaration préalable et avant même la dépôt de la
déclaration. Les articles L 442-4 et L 442-8 régissant les règles de commercialisation des lots ne
font en effet plus référence à la déclaration préalable mais seulement au PA.
Toutefois, certains commentateurs estiment que l'avant contrat ne peut intervenir avant le
dépôt de la déclaration préalable puisque l'article L 480-4-1 réprime le fait de vendre sans avoir
respecté les obligations imposées par l'article L 442-3 qui dispose que « les lotissements non

24
soumis à PA doivent faire l'objet d'une déclaration préalable » (A. Viannay).
A l'inverse, un certain nombre d'auteurs estiment que l'obligation qui s'impose au lotisseur
est d'obtenir une autorisation avant la vente elle-même et non avant la promesse. Il faudra
néanmoins que l'avant-contrat soit passé sous la condition suspensive, non rétroactive, de
l'obtention d'une non-opposition.
Il est recommandé de privilégier la promesse unilatérale de vente dotée d'une clause selon
laquelle la levée d'option ne peut intervenir avant l'obtention de la non-opposition.
Il ne pourra pas s'agir de la promesse unilatérale de vente de l'article L 442-8 puisque cet
article ne fait plus référence à la déclaration préalable depuis 2006.

S'agissant du droit de rétractation, la loi du 5 mars 2007 a modifié l'article L 442-8 qui
fonde le droit de rétractation du bénéficiaire de la PV dans le lotissement soumis au PA. Depuis
cette réforme, le droit de rétractation n'est attaché qu'aux promesses unilatérales de vente
réglementées portant sur les lots des lotissements soumis aux PA. Il faut toutefois être prudent et
ne pas l'exclure complètement ce droit puisque le droit de rétractation peut se fonder sur les
dispositions générales de l'article L 271-1 du CCH. Il y a donc une incohérence entre les textes
actuels.

L'obligation de bornage (article L 111-5-3) est applicable dans les mêmes cas que pour le
lotissement soumis à PA. La mention du descriptif du terrain résultant d'un bornage doit être
inscrite dans la PV ou dans le contrat de vente lorsque l'acquéreur entend édifier un immeuble à
usage d'habitation ou usage mixte d'habitation ou professionnel.

La vente des lots ne doit intervenir que lorsque le délai de non-opposition à la déclaration
est expiré (application de l'article L 480-4-1).

Section III : Le permis de construire au sein des lotissements

Pour qu’un permis de construire (PC) puisse être délivré à l’intérieur d’un lotissement,
celui-ci doit avoir été régulièrement autorisé. C’est ce qui résulte d’une jurisprudence relativement
ancienne (Conseil d’Etat, 9 juin 1972, Ministère Équipement c/ Chablis). Est a fortiori illégal un
permis de construire délivré dans un lotissement de fait non autorisé (CE, 17 déc. 1982,
Eyhebaride : Juris-Data n° 1982-042459 ; JCP N 1983, II, p. 41).

Cependant, le fait que le terrain soit situé dans un lotissement autorisé ne fournit aucune garantie
aux acquéreurs des lots quant à l'obtention d'un permis de construire.

§1 : L’autorisation de lotir ne vaut pas autorisation de construire

La procédure de lotissement oblige les constructeurs à obtenir un permis de construire

pour la réalisation de leur construction.

Article L. 112-1 C.Urb (loi du 24 décembre 1986 au 31 juillet 1998) – « le droit de construire est
attaché à la propriété du sol. Il s’exerce dans le respect des dispositions législatives et
règlementaires relative à l’utilisation du sol». Cette partie de l’article a été abrogée par la loi du 14
décembre 2000 au 1 mars 2012.

25
Autrement dit, le principe veut que la délivrance de l’autorisation de lotir n’ait pas pour effet
d’autoriser les constructions dans le lotissement. Comme l’a souligné le CE dans un arrêt du
20/05/1994 Mr et Mme Butin.

L’exception veut que celles qui sont à la charge du lotisseur n’aient pas besoin d’autorisation.

Même s’il ne confère pas le droit de construire, il octroie au titulaire du droit de construire
l’autorisation d’exercer ce droit pour réaliser un projet. Et cela à condition que la conformité aux
dispositions législatives et règlementaires soit constatée par l’administration.

La conséquence est que les pouvoirs dont l’A° dispose dans la délivrance du PC doivent être
strictement encadrés. Ce qui permettra de limiter l’atteinte au droit de construire a ce qui est
strictement nécessaire pour permettre à l’A ° d’assurer par un contrôle préalable le respect des
règles d’urbanisme. Toute entrave à l’exercice de son droit est passible de sanctions pénales.

Quelques exemples de jurisprudence :

De même, la constructibilité des lots n’est pas reconnu lorsque le lotissement est autorisé par
arrêté préfectoral (Cass. 3e civ., 10 nov. 1998, pourvoi n° 97-11.128 : Juris-Data n° 1998-004258 :
Bull. civ. 1998, III, n° 213 ; JCP G 1999, p. 80, note G. Liet-Veaux)

Le certificat, que nous étudierons plus tard, a seulement pour objet et pour effet de donner acte
au bénéficiaire d'une autorisation de lotir de l'achèvement des travaux du lotissement et non de
garantir le lotissement ou l'acquéreur d'un lot du caractère constructible d'un tel lot, notamment
en raison du caractère inondable du lot (CAA Bordeaux, 7 avr. 2005, M. Andy, req. n° 01BX00130).

Depuis le 1/10/2007, la règle d’urbanisme fait l’objet d’une application particulière dans le
lotissement. Un permis de construire ne peut être délivré si la procédure du lotissement n’a pas
été respectée préalablement, alors qu’une autorisation de lotir était nécessaire. (CE 22/06/1992
Cordier).

À cette fin, les règles relatives à la commercialisation des lots d'un lotissement ne se
limitent pas aux modalités de vente de ces lots, mais affectent également la délivrance des permis
de construire.

Juridiquement, le lotissement est achevé à la date de réalisation des travaux prescrits. Cependant,
l’opération d’urbanisme se poursuit jusqu’à l’achèvement des constructions.

§2 : L’obtention du PC

A. La demande du PC

1) Les demandeurs :
Conformément à l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme, "Les demandes de permis de
construire peuvent émaner :
• soit du ou des propriétaires du ou des terrains,
• de leur mandataire

26
 • ou d'une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux,
soit, en cas d'indivision, d'un ou plusieurs co-indivisaires ou de leur mandataire,
• soit d'une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité
publique".

2) Le moment de la demande du PC aux fins de sa délivrance

a. Avant la réforme du 1er Octobre 2007 :

Avant 1987, la demande de permis de construire obéit aux règles de droit commun prévues
par le Code de l'urbanisme. Cependant, ce dernier ne précisait pas à partir de quel événement
l'acquéreur ou le candidat acquéreur peut déposer une demande de permis de construire. Il était
supposé que la demande de permis de construire pouvait être déposée à tout moment.
Dès la signature de la promesse de vente, l'acquéreur disposait donc d'un titre l'habilitant à
construire sur le terrain objet de la promesse et pouvait de ce fait déposer une demande de
permis de construire (CE, 7 mars 1975, Cne de Bordères-sur-l'Echez, req. n° 91411 : Rec. CE 1975,
n° 178 ; AJDA 1975, p. 230).

Ancien article R. 315-39-1 du Code de l'urbanisme (Article abrogé (version en vigueur du 31

octobre 1987 au 1 octobre 2007),
« L'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol peut être sollicitée mais ne peut être accordée avant
l'obtention du certificat prévu à l'article R. 315-36. »
→ l'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol pouvait être demandée avant l'obtention du certificat
d'achèvement des travaux prescrits par le permis d'aménager mais en aucun cas elle ne pouvait
être accordée.

Après la réforme du 1er Octobre 2007 :

La réforme des autorisations d'urbanisme a apporté sur ce point des modifications non
négligeables. Cette modification des règles d'instruction et de délivrance des permis de construire
est de nature à réduire la possibilité pour les acquéreurs de lot de déposer une demande de
permis de construire très en amont.

Le nouvel article R. 442-18 du Code de l'urbanisme (Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 -

art. 9 () JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007) dispose que « le permis de construire
des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :
• soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté
conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10.

Ces obligations s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur des
équipements publics qui existent au droit du terrain sur lesquels ils sont implantés et
notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en
usant des servitudes.
Ce qui signifie que l’achèvement des travaux doit être déclaré par le lotisseur et constaté
par l’autorité administrative. Ce n’est qu’après l’expiration du délai de contestation de la
conformité des travaux ouvert à l’autorité administrative compétente que le PC ne pourra
être délivré.

• soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des

27
 lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient
achevés ».

Le lotisseur a été autorisé à vendre par anticipation ou à différer les travaux de finition. Ainsi, les
PC peuvent être demandés et délivrés dès l’achèvement des équipements desservant le lot.

Selon une réponse ministérielle, cette date tardive de délivrance des PC pourrait être revue
(rép min n° 36424 JOAN Q, 19 mai 2009 p 4857). En effet, il existe une contradiction entre :
• le fait que le lotisseur peut être autorisé à vendre par anticipation sur la réalisation des
travaux et
• le fait que le PC ne peut être délivré que lorsque le lot est desservi par les équipements.
Cette situation rend impossible la vente d’un lot avant que les travaux de desserte de celui-ci ne
soit réalisé.

Remarque : La rédaction même de cet article ne permet pas de distinguer les lotissements soumis
à déclaration préalable de ceux soumis à permis d'aménager. Il en résulte donc que, lorsque des
travaux d'aménagement doivent être réalisés, les permis de construire ne peuvent être délivrés
qu'à compter du dépôt de la déclaration d'achèvement des travaux par le lotisseur.

B. Les conditions cumulatives à la délivrance du PC

1) Les conditions de forme du PC

a. Les certificats nécessaires à la demande de PC

• AVANT la réforme du 1er Octobre 2007

Ancien article R. 315-39-1 du Code de l'urbanisme (Article abrogé (version en vigueur du 31

octobre 1987 au 1 octobre 2007),
« L'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol peut être sollicitée mais ne peut être accordée avant
l'obtention du certificat prévu à l'article R. 315-36.
Toutefois, lorsque le lotisseur a été autorisé, en application des dispositions de l'article R. 315-33
b), à procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, l'autorisation
d'occuper ou d'utiliser le sol peut être délivrée dans les six mois précédant la date fixée en
application de l'article R. 315-33 b dès lors qu'est jointe à la demande une attestation par laquelle
le lotisseur certifie, sous sa responsabilité, que les plates-formes des voies desservant le terrain
faisant l'objet de la demande et les réseaux compris sous celles-ci ont été réalisés. »

Principe - Avant le 1er octobre 2007, il était impossible de délivrer un permis de construire avant la
délivrance d’une attestation certifiant que les travaux de desserte ont été effectués.

Déjà sous le régime antérieur, il avait été jugé qu’une demande de permis de construire peut
légalement faire l’objet d’un refus pour défaut de justification de l’achèvement des travaux de
lotissement (CE 29 Janvier 1988 Battipaglia req n°50306 ) ; (CE, 20 mars 1989, Ville de Metz, req. n°
79524).

De même, le CE a en effet jugé que le certificat d’urbanisme n’avait ni pour objet ni pour effet de
justifier légalement la délivrance d’un PC fondé sur des dispositions illégales mentionnées dans

28
ledit certificat. (CE 11/10/1989 Cléry)
Dans la même logique, l'annulation d'un certificat, conduisait à entacher d'illégalité les
permis de construire et les décisions de non-opposition à déclaration de travaux intervenues. (CAA
Marseille, 11 avr. 2002, M. Gonzales c/ Cne de Carqueiranne, req. n° 98MA02126).
Il n’est pas possible d’obtenir un permis de construire si aucun certificat attestant la conformité des
travaux avec le permis d’aménager n’a été délivré.
Un tel permis tacite serait illégal et pourrait faire l'objet d'un retrait pour ce motif dans les
conditions de droit commun (CE, 29 nov. 2002, Cne de Lirac, req. n° 244873 : Juris-Data n° 2002-
064693 ; BJDU 6/2002, p. 431, concl. P. Collin ; Constr.-urb. 2003, comm. 80, note Ph. Benoit-
Cattin).

L’article rajoute également que l'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol pouvait être délivrée au
pétitionnaire dans les six mois précédant la date fixée pour l'achèvement des travaux lorsque le
lotisseur avait été autorisé à procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des
travaux.
Ce dernier avait pour condition de joindre à la demande une attestation par laquelle le
lotisseur certifiait, sous sa responsabilité, que les plates-formes des voies desservant le terrain
faisant l'objet de la demande et les réseaux compris sous celles-ci avaient été réalisés.

C’est un délai maximum avant lequel tout permis de construire délivré aurait été illégal (CAA Lyon,
7 nov. 1995, M. Burle, req. n° 94LY00915 : Juris-Data n° 1995-050697).

• APRES la réforme du 1er Octobre 2007

Il existe plusieurs hypothèses :

➢ non obtention de l’autorisation de céder les lots avant l’achèvement des travaux

→le lotisseur n’a pas obtenu la vente par anticipation des lots :
En l’absence d’autorisation de vente par anticipation des lots, les permis de construire ne peuvent
pas être délivrés avant l’achèvement complet des travaux du lotissement, déclaré par le lotisseur.
Donc les permis de construire ne peuvent pas être délivrés à l’acquéreur avant le dépôt de la
DAACT par le lotisseur. Cette pièce relève en effet du lotisseur et non de l’acquéreur. Par
conséquent, si le lotisseur n’a pas déposé de DAACT, la demande de permis de construire
présentée par l’acquéreur doit faire l’objet d’un refus.

→ le lotisseur n’a pas demandé l’autorisation de céder les lots avant l’achèvement des travaux.
L'administration dispose alors d'un délai d'un mois pour demander communication des pièces
manquantes.

Le pétitionnaire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de la

notification de l'administration pour communiquer les pièces manquantes. S’il ne les communique
pas, sa demande de permis de construire sera refusée. Elle fera l'objet d'une décision tacite de
rejet en cas de demande de permis ou d'une décision tacite d'opposition en cas de déclaration.

29
 ➢ Obtention du certificat de cession des lots avant l’achèvement des travaux.

Aux termes de l'article R. 431-22 du Code de l'urbanisme, « lorsque les travaux projetés portent
sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est
accompagnée, s'il y a lieu :

 du certificat prévu par le premier alinéa de l'article R. 442-11, quand la surface hors
œuvre nette constructible a été répartie par le lotisseur. »

Principe :
En application de l’article R 123-10-1 C.Urb, les règles édictées par le PLU (ou POS) sont appréciées
au regard de l’ensemble du projet de lotissement sauf si le règlement du document d’urbanisme
s’y oppose.
C’est le PA qui fixe la SHON maximale autorisée. Cette dernière est calculée par application
du COS, s’il existe, à l’assiette du lotissement (comprenant les voies et les espaces communs). De
même, il ne faut pas faire application de ce COS à la surface du lot puisque la surface maximale de
plancher constructible est répartie librement par le lotisseur entre les différents lots.

Le lotisseur peut décider de répartir la SHON entre les lots, dès la demande de permis
d’aménager.
Il peut aussi répartir la SHON ultérieurement, lors de la vente des lots. Dans ce cas, le lotisseur
devra fournir un certificat aux acquéreurs leur indiquant la SHON constructible de leur lot. Ce
certificat devra être joint à la demande de permis de construire déposée par l’attributaire du lot.
Dans les communes RNU, le lotisseur doit définir la SHOB maximale autorisée, il pourra également
attribuer la SHOB, selon les mêmes principes de répartition que la SHON.

Exception :
Imaginons un lotissement qui se situe sur 2 zones du PLU avec 2 COS différents, chacun
étant calculé sur l’assiette comprise dans chaque zone. La jurisprudence est d’accord pour dire que
les règles d’urbanisme s’appliquent zones par zones (CE 13/03/1987 Mme Alépé Fabre).
En effet, la théorie veut que le PA ne puisse pas fixer une SHON globale constructible dans un
lotissement constitué par la somme des SHON afférentes aux deux zones. En pratique, il faut
délimiter les deux secteurs dans le lotissement, et calculer la SHON attachée à chaque secteur.

 « du certificat prévu par le quatrième alinéa de l'article R. 442-18, quand l'ensemble des
travaux mentionnés dans le permis d'aménager n'est pas achevé. »

Si le lotisseur est autorisé à vendre les lots par anticipation, avant l’exécution des travaux de
finition ou avant l’exécution de l’ensemble des travaux de lotissement, les permis de construire
peuvent être accordés dès la délivrance de l’arrêté autorisant le différé de travaux.

Ce qui est certain, c’est que les permis de construire ne peuvent pas être accordés dès lors
que les équipements desservant le lot ne sont pas achevés.
Dans cette hypothèse, les permis de construire peuvent être délivrés dans les 6 mois qui précèdent
la date de fin des travaux prévue dans l’arrêté de lotir, sous réserve qu’une attestation soit jointe
au permis de construire.

30
En effet, l’alinéa 4 de l’article 442-18 rajoute en effet que « le lotisseur doit par ailleurs fournir aux
acquéreurs, sous sa responsabilité, un certificat attestant que le lot vendu est desservi, certificat
qui constitue une pièce obligatoire du dossier de demande de permis de construire ». Rien n’a
changé depuis 2007 sur ce point.

Ce certificat doit en effet être distingué de la notification d'une déclaration d'achèvement des
travaux hors finition prévue par l'article R. 462-2, alinéa 2 qui ne concerne que la possibilité pour
le lotisseur de céder les lots après la réalisation de ces travaux dans les conditions fixées par
l'article R. 442-13 a) du Code de l'urbanisme.

Intérêt de se doter d’un tel certificat:

Ce mécanisme consiste pour les lotisseurs à demander à bénéficier successivement de

l'autorisation de vendre des lots par anticipation, puis de celle de différer les travaux de finition. Il
libère la conclusion des ventes.
Ce montage permettait en effet aux acquéreurs de lot de se voir délivrer les permis de construire
avant l'achèvement total des travaux.

b. La publicité
Article R 424-15 CU – le PC délivré doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain de manière
visible de l’extérieur, c’est à dire selon la jp visible d’une voie publique. C’est cette formalité qui fait
courir le délai de recours des tiers.
Il ne peut être affiché en bordure d’une voie intérieure du lotissement (CE 27/071984 Metral Rec
CE tables p 779)
Outre le règlement du PLU, du POS ou le RNU, le permis de construire doit respecter les
documents à caractère réglementaire du lotissement s’ils existent et si leurs dispositions ne sont
pas devenues caduques

2) Les conditions de fond du PC :

Outre les dispositions du PLU, POS, RNU, le PC dans un lotissement doit respecter les règles
suivantes :

a. Le respect au règlement du lotissement

Selon l’article R 315-39 C. urb, « une autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ne peut être
accordée que pour un projet conforme aux prescriptions de l’arrêté d’autorisation de lotir
éventuellement modifié ». Ces dispositions n’ont pas été reprises par la réforme de 2007 mais il ne
fait pas de doute que le principe demeure à l’article L 421-6 C.urb.

Le projet des constructeurs doit être conforme au règlement du lotissement s’il existe.

→ Si le PC concerne des constructions existantes non conformes au règlement de construction, il

peut être délivré si les travaux autorisés sont étrangers aux dispositions méconnues du règlement
(CE 3/07/1991 époux guillemot et min de l’équipement c/messin req n°87550 et 88417)
De même, le règlement doit lui-même respecté les règles d’urbanisme de droit commun,
telle que celle du PLU. Il peut en effet prévoir des règles non prévues au PLU ou des dispositions
plus contraignantes que celui-ci.

31
→ Si une disposition du règlement est en totale contradiction avec les règles du PLU :
Traditionnellement, le juge administratif considère que la règle la plus sévère s’applique. (cf
Section 1)
Si aucune ne peut être qualifiée de telle, le juge les applique simultanément. Le pétitionnaire doit
respecter à la fois les dispositions du plan d’urbanisme et celles du document règlementaire du
lotissement. Ceci même lorsque ces dispositions sont incompatibles et que leur application
cumulative conduit à l’inconstructibilité du lot.

Cependant en 1995, le CE a jugé que lorsque le règlement autorise seulement les constructions
uni-familiales à usage d’habitation alors que le PLU n’admet que l’implantation d’entreprises
artisanales ou commerciales. Le CE ne reconnait aucune prédominance d’une règle sur l’autre, les
deux doivent être refusés. (CE 23/06/1995 Min équipement c/sté de promotion industrielle et
commerciale req n° 90211)

Il n’existe donc pas de jurisprudence constante sur ce point.

La délivrance du permis de construire à l'acheteur lui interdit, ainsi qu'au maire et au

préfet, de pouvoir obtenir l'annulation de la vente au motif de la violation de la réglementation des
lotissements.

b. Le respect aux dispositions du cahier des charges

Les dispositions du cahier des charges ne sont pas opposables aux demandes de PC
s’agissant d’un document de pur droit privé. Si le projet méconnait l’une de ces dispositions, le PC
sera délivré mais sa mise en œuvre pourra être contesté par les colotis.

Rép. Min n° 04854 du 6.11.08

Le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel qui lie les colotis entre
eux, il s’applique indépendamment des règles et servitudes d’urbanisme. N’ayant pas de valeur
règlementaire, il ne peut pas fonder, pour le maire, une décision d’urbanisme, même lorsqu’il
contient des règles d’utilisation du sol. Une décision d’autorisation ou de refus de permis de
construire ne peut donc trouver son fondement dans le respect ou non d’un cahier des charges
mais uniquement dans une règle d’urbanisme. Il n’en demeure pas moins que le pétitionnaire doit
s’assurer que son projet est compatible avec le cahier des charges du lotissement.

Exception : les cahiers des charges de lotissement anciens auxquels une approbation de l’autorité
administrative a conféré une valeur réglementaire et qui ne sont pas devenus caducs pour 2
raisons :
 soit parce que la commune n’a jamais été doté d’un POS ou d’un PLU approuvé.
 soit parce que les colotis ont demandé le maintien de ces règles et que la commune ne
s’y est pas opposée. Le PC ne peut être délivré que si le projet de construction respecte
les dispositions du cahier des charges.

Le règlement et surtout les dispositions du cahier des charges peuvent parfois donner lieu à des
difficultés d’interprétation lors de la délivrance du PC. Souvent, c’est un contentieux sur la
destination de la construction ou sa nature même, qui peuvent être différente entre le cahier des
charges et le PC.

32
Le lotissement ne doit pas être atteint de la péremption décennale prévu à l’article L. 442-9 CU).
En effet, les règles du lotissement disparaissent à l’issue d’un délai de 10 ans à compter de la
délivrance du permis d’aménagement dans les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, sauf si les
colotis ont demandé et obtenu leur maintien. Autrement dit, lorsque la péremption joue, chaque
lot redevient un terrain ordinaire qui ne dépend plus d’un lotissement et la reconstruction devra
être faite à l’identique. (article L111-3 CU).

S’agissant de la règlementation d’un équipement commercial, dans le cas d’un lotissement à telle
vocation, un permis de construire relatif à un projet de bâtiment à usage de commerce de détail
pourra nécessiter la délivrance préalable d’une autorisation d’exploitation commerciale, peu
importe le seuil de la surface de vente. (cf section II)

§3 : La légalité du PC : Stabilisation des droits dans le temps

A. Avant la réforme
Antérieurement, la conséquence négative était que des PC dans le lotissement se voyaient
refusé du fait de la modification du droit des sols postérieurement à la délivrance de l’autorisation
de lotir. Cette situation était préjudiciable tant pour les lotisseurs que pour les constructeurs.
Si une modification des règles du POS ou du PLU, ou une règle d’urbanisme nouvelle intervenait
postérieurement à la délivrance du PA, elle pouvait rendre inconstructible tout ou partie du
lotissement.

B. Les solutions prétoriennes et législatives

1) Du point de vue du lotisseur

L’article L 160-5 C.Urb pose le principe de la non indemnisation des servitudes d’urbanisme sauf
lorsque ces servitudes sont des atteintes aux droits acquis.

La question est donc de savoir si l’autorisation de lotir confère au lotisseur des droits acquis ?
Nul n’ayant de droit acquis au maintien d’un règlement, le lotisseur ne pouvait se voir conférer des
droits acquis que s’il était reconnu à l’autorisation de lotir un caractère non règlementaire.
CE 4/03/1977 - Ministre de l’équipement c/ sté anonyme Simottel – « La décision par laquelle le
préfet délivre à une personne une autorisation de lotissement ne présente pas le caractère
règlementaire ; qu’ainsi elle est susceptible de créer des droits acquis ».

Cependant, les droits acquis par les lotisseurs ne concernent que la possibilité de lotir et
non la constructibilité des lots.

S’agissant de l’assiette de l’indemnité, le CE ne retient que les frais réellement engagés par le
lotisseur. Cependant, il y exclut le manque à gagner de l’opération et la valeur vénale des terrains
(CE 6/03/ 1987 SNC Guillaume Cerrito de Montera et compagnie req n° 46693)
En refusant de prendre en compte la valeur vénale des lots devenus inconstructibles, nous
observons alors que l’autorisation de lotir n’emporte pas droit de construire. (CAA Nantes Mr
Patrice Brouard 23/06/1999 req n° 98NT00993)

L’application de la solution prétorienne reconnaissant des droits acquis au lotisseur est donc
limitée depuis la stabilisation temporaire du droit des sols institué par les textes.

33
En effet, le bénéficiaire d'une autorisation de lotir ne peut rechercher la responsabilité sans faute
de l'administration à raison des servitudes d'urbanisme édictées postérieurement à cette date (CE,
29 juin 2001, SA Blanc, req. n° 210217 : Juris-Data n° 2001-062642 ; Constr.-urb. 2001, comm. 208,
note P. Benoit-Cattin).

L’article L 160-5 C.urb dispose également que si de nouvelles dispositions d’urbanisme

interviennent, limitent ou suppriment la constructibilité des lots sur un terrain, il est possible pour
le lotisseur d’être indemnisé du préjudice subi du fait des travaux inutilement réalisés si son
dommage est matériel, direct et certain.

2) Du point de vue des acquéreurs :

Il a été vu que si le lotisseur ne veut pas poursuivre l’exécution de son lotissement, il peut
demander sur la base de l’article L 160-5 du code de l’urbanisme, une indemnité pour violation
des droits acquis. L’acquéreur n’a pas les mêmes droits.
A la différence des lotisseurs, les acquéreurs des lots ne peuvent se prévaloir de la
protection d'un droit acquis pour obtenir une indemnisation sur le fondement de l'article L. 160-5
du Code de l'urbanisme dès lors que l’autorisation de lotir ne vaut pas autorisation de construire.
Ils doivent donc s’assurer que les documents d’urbanisme n’interdisent pas la construction.

La délivrance du PC est tributaire de l'ensemble des règles d'urbanisme et servitudes

d'utilité publique gouvernant l'usage des sols et qui peuvent évoluer défavorablement
postérieurement soit entre la délivrance de l’arrêté de lotir et la vente des lots ou encore à l'achat
du terrain, au point de le rendre inconstructible.

N'étant pas titulaire du permis de construire et ne pouvant l'obtenir du fait de l'évolution

du droit des sols, l'acquéreur ne détient aucun droit protégé à la réalisation de son projet de
construction (CAA Bordeaux, 15 janv. 2004, SCI R. Madaschi et a. req. n° 00BX02247).

Finalement, l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme (en vigueur depuis 2007) pose le
principe de la stabilisation du droit en vigueur à la date de l'autorisation de lotir.
Il interdit d'opposer à une demande de permis de construire, déposée dans les cinq ans de
l'achèvement du lotissement (dépôt de la DAACT), une disposition d'urbanisme entrée en vigueur
postérieurement à la date de l'autorisation de lotir pour refuser le permis de construire ou
l'assortir de prescriptions spéciales.
Les acquéreurs de lots bénéficient donc de la stabilisation des droits à construire durant un
délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement.
Passé ce délai, les nouvelles règles issues du PLU ou du POS s’appliquent aux permis de construire,
dès lors qu’elles sont plus contraignantes que celles du lotissement.

Il vise non pas les servitudes d'urbanisme mais les dispositions d'urbanisme, ce qui semble
avoir une portée plus large et inclure l'ensemble des règles ayant la nature de règles d'urbanisme
même si elles ne trouvent pas leur source dans le Code de l'urbanisme.
Ces dispositions concernent en effet les règles d’urbanisme issues d’un POS/PLU, d’un
PSMV, ou d’une carte communale ou à défaut du règlement national d’urbanisme.
Elles ne concernent pas cependant les documents propres au lotissement (le règlement),
ou encore les servitudes d’utilité publique.

34
 Dans le cas d'un lotissement de fait, la délivrance d'un permis de construire, devenu caduc
faute d'avoir été mis en œuvre dans le délai réglementaire, n'interdit pas à l'administration de
refuser sur le lot la délivrance d'un nouveau permis de construire tant que la situation n'aura pas
été régularisée. En outre, l'acquéreur est sans droit de se retourner contre le lotisseur et de
demander l'annulation de la vente, la perte du permis de construire dont il était bénéficiaire lui
étant directement et exclusivement imputable (Cass. 3e civ., 24 mai 2005 : Defrénois 2006, note
Ph. Benoit-Cattin).

Que se passe t-il si le PLU est annulé et les documents d’urbanisme antérieurs sont remis en
vigueur ? L’article en question s’applique t-il toujours ?

Quelques exemples de jurisprudence :

 CAA Paris 15/02/2001 Commune de Mesnil-le-Roi req n° 99PA03161 – écarte cette
possibilité
 CCA Nancy 13/05/2004 req n° 99NC01266 – confirme l’application de l’article R442-14
CU suite aux conclusions Barbillon.
 CE 18 /12/2009 req n° 307272 – il fait une application littérale de l’article et écarte son
application dans le cas où le POS a été annulé 1 jour avant la délivrance de l’arrêté de
lotir.

Rep ministérielle à la solution prétorienne n°07507 JO sénat Q, 1/07/2010 p1700 - Le délai de 5 ans
pendant lesquelles les demandes de PC peuvent être instruite et délivrées sur le fondement des
dispositions d’urbanisme applicable à la date de l’autorisation de lotissement commence à courir
du jour du dépôt de la DAACT (déclaration attestant l’achèvement de conformité des travaux).

Ce maintien des règles d'urbanisme s'applique donc aux décisions intervenues avant l'expiration
d'un délai de cinq ans à compter de la date d'achèvement du lotissement (CAA Nancy, 13 mai
2004, Cne de Durningen, req. n° 99NC01265) pour ceux soumis à permis d’aménager et à compter
de la date de non-opposition pour les lotissements déclaratifs.

Finalité :
 Un tel dispositif permet de protéger les acquéreurs des lots contre une évolution rapide
et défavorable de la règle d'urbanisme autre que le règlement du lotissement.
 Clarifier le point de départ du délai de cinq ans pendant lequel les nouvelles règles
d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont en
principe pas opposables aux demandes de permis de construire au sein de celui-ci.

Je rajouterais simplement pour clôturer cette partie du cours qu’il n’y a aucun délai
règlementaire pour l’achèvement des constructions. Parfois, ils peuvent être imposés par le
lotisseur aux acquéreurs dans le cadre des actes de vente ou du cahier des charges pour déposer le
PC.

35
 Section IV- Droit applicable au lotissement communal

Il est possible à une commune, au titre de la gestion de son domaine privé, d'entreprendre
une opération de lotissement. De nombreuses communes, en milieu rural notamment, utilisent
cette technique pour mener à bien des projets de construction de logements neufs. Le
lotissement peut également servir de support juridique aux opérations d’aménagement de zones
d’activités économiques.
La commune agit comme propriétaire des dépendances soumises par principe au droit
commun des biens. Les relations avec les lotis sont des relations de droit privé (CE, 29 février 1980,
Mme Rivière).

§1: La procédure applicable aux opérations de lotissement communal

Le Code ne prévoit pas de procédure particulière pour ces lotissements. En effet, aucune
partie propre ne leur est consacrée dans le code. La doctrine administrative a d'ailleurs précisé que
la procédure du lotissement, telle qu'elle est régie par le code de l'urbanisme, est également
applicable aux lotissements publics et notamment communaux (réponse ministérielle du 27 avril
1982).

On retrouve donc, s'agissant du lotissement communal, un certain nombre de règles

communes à tous les lotissements. Cependant, trois points de différences dans la procédure
peuvent être relevées:
− l'obligation, dans certains cas de procéder, à une concertation publique préalable.
Cette obligation est régie par les articles L 300-2 et R 300-1, 1° du Code de l'urbanisme mais
elle n'est pas générale. La concertation n'est en effet nécessaire que lorsque la commune
n'est pas couverte par un PLU ayant fait l'objet d'une enquête publique et que le
lotissement public projeté doit permettre la réalisation de plus de 5000 m2 de SHOB. La
concertation préalable peut aussi être obligatoire dans les rares cas des travaux visés à
l'article R300-1 du C.urb.
− quand l'enquête publique est nécessaire, on ne peut passer outre à un avis défavorable
du commissaire enquêteur que par délibération motivée du conseil municipal (art L
123-16 du code de l'environnement).
− Enfin, la possibilité de différer les travaux de parachèvement, et seulement eux, n'est
pas soumise à l'obligation de consignation des sommes nécessaires ou à l'obtention
d'une garantie d'achèvement

Remarque : le dépôt d'une demande de PA doit être autorisé par une délibération du conseil
municipal et non par un simple arrêté du maire (CAA Paris, 6 mars 1997, Commune de Lésigny).

§2: La réalisation d'un lotissement public

La réalisation des travaux par un élu communal (maire, adjoint, conseiller) est sanctionnée
par le code pénal (Art 432-12) comme une prise illégale d'intérêt, et même en l'absence de toute
fraude ou intention frauduleuse (rép min n°2549, le 7 février 2008). Le délit est constitué du seul
fait d'une relation contractuelle entre les élus concernés et la commune.
Néanmoins, dans les petites communes (moins de 3 500 habitants), la réalisation des

36
travaux par un élu communal est autorisée mais dans la limite de 16 000 euros par an. Dans ce cas,
l'élu intéressé devra s'abstenir de participer à la délibération du conseil municipal relative à la
conclusion du contrat.

A. Le lotissement réalisé en régie

La commune fait directement son affaire de l'acquisition des terrains, de la conclusion et
l'exécution des marchés, de la réalisation d'études et des travaux et de la commercialisation des
lots.
Si le lotissement est réalisé en régie, les règles de construction du Code des marchés
publics s'appliqueront. La qualification de travaux publics devra être retenue par analogie (CE, 30
novembre 2005, Maggioni).La commune devra notamment respecter les règles de publicité et de
mise en concurrence préalable (procédure d'appel d'offre, etc...).

B. La concession à un aménageur
La commune peut choisir de confier la réalisation du lotissement à un professionnel.
L'article L 300-4 dispose en effet que « l'État, les collectivités territoriales, ainsi que leurs
établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d'aménagement prévues
par le présent code à toute personne y ayant vocation ». Les opérations de lotissement initiées par
les communes entrent bien dans le champ de cet article.

Pour cela, elles devront passer un contrat de concession avec l'aménageur. Ce traité:
− définit l'opération d'aménagement qui en est l'objet
− donne à l'aménageur la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements concourant à
l'opération
− met à la charge de l'aménageur une mission foncière
− peut lui confier des prérogatives de puissance publique en matière d'expropriation et
de préemption.

C'est la loi du 20 juillet 2005 qui régie les règles de dévolution des concessions
d'aménagement. Le législateur de 2005, sous l'influence du droit communautaire, impose aux
passations des concessions d'aménagement le respect d'une procédure de publicité permettant la
présentation de plusieurs offres concurrentes. Ces procédures sont différenciées en fonction de la
qualification de la concession au regard du droit communautaire.

Tout d'abord, les modalités de dévolution des concessions d'aménagement (art R 300-4 et
s.) seront différentes suivant si le montant total de l'opération concédée est inférieur ou supérieur
au seuil communautaire de référence fixé par le code des marchés public.
Ce seuil est actuellement de 4 845 000 euros hors taxe.
Les opérations dont le produit est supérieur sont soumises à une procédure formalisée. Il
s'agit d'une procédure plutôt longue et qui va évoluer suivant si le concessionnaire assume une
part significative du risque économique de l'opération ou non.
A l'inverse, les opérations dont le montant est inférieur au seuil sont soumises à une
publicité et à une procédure adaptée par le concédant en fonction de la nature et des
caractéristiques de l'opération. Le caractère adapté de la procédure est apprécié par le juge
administratif. Par exemple, on peut penser que pour de petites opérations, une publicité dans des
journaux locaux diffusés dans le département suivie d'une libre discussion avec les candidats
déclarés est suffisante.

37
 Enfin, le principe de transparence n'est pas seulement appliqué à l'attribution de la
concession, il s'étend également aux marchés qui sont passés par le concessionnaire. L'article L
300-5-1 du Code de l'urbanisme impose, pour la conclusion de certains contrats de maîtrise
d'œuvre ou d'étude, le respect du Code des marchés publics (notamment lorsque le
concessionnaire y est lui même soumis).

La seule exception à cette obligation de publicité est l'hypothèse où l'aménageur serait un

organisme sur lequel la collectivité exerce un contrôle analogue à celui qu'elle exerce sur ses
propres services et qui réalise l'essentiel de ses activités avec elle ou avec d'autres personnes
publiques qui le contrôle (art L 300-5-2). Cette exception traduit l'hypothèse du in-house (CJCE, 11
janvier 2005, Stadt Halle).
Exception applicable lorsque le concessionnaire est une société publique locale d'aménagement ou
une société publique locale mais non applicable aux sociétés d'économie mixte locales.

L'obligation de publicité et de mise en concurrence ne pourra néanmoins être écartée au

motif que l'aménageur concessionnaire pressenti par la commune serait le propriétaire du terrain
d'assiette de l'opération.

§3: Les règles de commercialisation des lots

Là encore, ces règles ne diffèrent presque pas de celles applicables aux autres lotissements.

Avant-propos: que faut-il savoir sur le cas particulier de l'article R 442-13a (différés de travaux de
finition) qui permet aux communes d'échapper à la consignation des fonds nécessaires ou à
l'obtention d'une garantie d'achèvement ?
• il faut en faire une interprétation stricte, ce qui conduit à exclure de son bénéfice
l'aménageur concessionnaire
• cette exception ne concerne que le différé des travaux de finition, donc pour
commercialiser les lots avant l'achèvement d'autres travaux, la commune devra comme
n'importe quel lotisseur, justifier d'une garantie d'achèvement des travaux.

A. Formalités liées à la vente des lots d'un lotissement réalisé en régie

L'article L 2241-1 du CGCT s'applique. Ainsi, les cessions de terrain ou de droits immobiliers dans
un lotissement communal doivent-elles:
− être autorisées par le conseil municipal
− faire l'objet préalablement d'un avis du service des domaines, quel que soit le prix de
cession. La commune n'est pas lié par cet avis.
Les communes de plus de 2 000 habitants doivent également établir un bilan annuel des
acquisitions et des cessions qui sera annexé au compte administratif.

B. L'encadrement du refus d'agrément d'un acquéreur

C'est souvent le cas dans les lotissements d'activité, la commune choisissant entre plusieurs
candidatures d'entreprises souhaitant s'implanter. Ce choix, et particulièrement le refus
d'agrément, relève d'une décision du conseil municipal et non du seul maire.
= CE, Section, 10 mars 1995, Commune de Digne
Le CE, dans cet arrêt a admis la légalité du refus d'agrément fondé sur l'existence de demandes

38
antérieures pour le même type d'activité (commerciale) ainsi que sur la nécessité de ne pas
multiplier les grandes surfaces commerciales.
Toutefois, les motifs du refus doivent relever de la compétence de la collectivité.

C. La cession de lots à prix réduit

La question est de savoir si la collectivité qui construit un lotissement va pouvoir céder ses lots à
prix réduit ou symbolique.
Le Conseil constitutionnel s'appuie sur les principes d'égalité et de protection de la
propriété pour s'opposer à la cession à prix réduit de biens publics à des personnes poursuivant
des fins privées. Le Conseil d'État (CE) admet néanmoins la cession d'un terrain à une entreprise
pour un franc symbolique lorsque celle-ci est assortie de contreparties fondées sur l'intérêt
général. Ces contreparties se composaient, en l'espèce, de l'engagement de l'acquéreur de créer
cinq emplois dans un délai de trois ans et, en cas d'inexécution, de l'obligation de rembourser à la
commune le prix du terrain tel qu'évalué par le service des domaines. L'intérêt général caractérisé
par le développement de l'emploi a donc été jugé suffisant par le CE pour répondre aux exigences
constitutionnelles.
= CE, Ass., 24 octobre 1997, Commune de Fougerolles.
L'intérêt communal peut également justifier la cession d'un immeuble à un prix inférieur à sa
valeur.
= CE, 25 novembre 2009 (cession d'un terrain à une association fondée sur l'intérêt
communal que présente une meilleure intégration des populations et le renforcement de la
sécurité publique).

La collectivité qui vend un lot à une entreprise devra également être prudente vis à vis de la
réglementation des aides économiques devant le droit communautaire. En effet, à l'issue de la loi
du 13 août 2004, les cessions ou locations de terrains nus au profit des entreprises pour les
besoins de leur activité sont considérées comme des aides publiques indirectes et ne peuvent plus
intervenir moyennant un prix ou un loyer symbolique. Le CGCT prévoit d'ailleurs s'agissant de ces
aides économiques des conditions de zones et de plafond.

Concernant la cession de lots à un prix réduit dans un lotissement communal d'habitation,

le juge administratif admet qu'une commune puisse fixer des tarifs différents pour les lots d'un
lotissement d'habitation suivant des critères tirés de l'âge des acquéreur par exemple. D'autre
part, le juge considère légale la délibération autorisant le maire à vendre dix parcelles de
lotissement à un prix inférieur à l'avis des domaines lorsque la cession est assortie de contreparties
(obligation des acquéreurs de construire dans un délai de trois ans des maisons individuelles qui
devront être louées pendant dix ans à des loyers fixés par délibération). Là encore, cette possibilité
est soumise à un objectif d'intérêt général.
= CE, 30 juin 2000, Préfet de Vendée

Les communes vont pouvoirs user de clauses dites anti-spéculatives. Elles permettent
d'éviter, lorsque les terrains ont été cédés à prix réduits à certaines catégories d'usagers, que les
acquéreurs profitent ensuite de cet avantage en cas de revente. Il s'agit généralement de pactes de
préférences valables pour une longue durée et aux termes desquels, avant toute revente à un tiers,
le rachat du terrain devra être prioritairement proposé à la commune. Le prix est prédéterminé
dans l'acte, le prix du terrain étant fixé au prix d'achat initial actualisé et le prix du terrain bâti
étant majoré du prix de revient de la construction évalué à dire d'expert. La Cour de cassation a

39
admis la légalité de ces pactes de préférence (Cass, civ 3, 23 septembre 2009).
D. La possible acquisition par les élus d'un lot dans un lotissement communal
Cette possibilité n'est ouverte qu'aux élus des petites communes c'est-à-dire celles qui
n'excèdent pas 3 500 habitants.
D'une façon générale, l'article 1596 du Code civil interdit, à peine de nullité, « aux
administrateurs de se rendre adjudicataires des biens des communes « confiés à leurs soins ».
Selon la jurisprudence, cette interdiction frappe toute sorte de vente. Les administrateurs
concernés sont les maires et tous les adjoints, délégataires ou non. Cette relation contractuelle
portant sur un bien immobilier entre un élu et une commune, est constitutive d'une prise illégale
d'intérêt selon l'article 432-12 du Code pénal.

Ce même article du Code pénal lève l'interdiction pour les élus des communes de moins de
3500 habitants.

Extrait de l'article:
Toutefois, dans les communes comptant 3 500 habitants au plus, les maires, adjoints ou
conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent chacun traiter
avec la commune dont ils sont élus pour le transfert de biens mobiliers ou immobiliers ou la
fourniture de services dans la limite d'un montant annuel fixé à 16000 euros.
En outre, dans ces communes, les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant
en remplacement du maire peuvent acquérir une parcelle d'un lotissement communal pour y
édifier leur habitation personnelle ou conclure des baux d'habitation avec la commune pour leur
propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le
service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal.
Dans les mêmes communes, les mêmes élus peuvent acquérir un bien appartenant à la commune
pour la création ou le développement de leur activité professionnelle. Le prix ne peut être
inférieur à l'évaluation du service des domaines. L'acte doit être autorisé, quelle que soit la valeur
des biens concernés, par une délibération motivée du conseil municipal.

Conditions à respecter avant la vente:

− l'acquéreur édile doit s'abstenir de participer à la délibération qui autorise la conclusion
du contrat
− cette délibération doit être motivée
− l'avis du service des domaines devra être recueilli préalablement: il n'est qu'indicatif
lorsque l'achat du lot est destiné à la construction d'un immeuble à usage d'habitation
personnel de l'élu mais constitue un seuil plancher lorsque cet achat est destiné à des
fins professionnels.
D'une façon générale, les élus de ces petites communes peuvent traiter avec la commune pour des
transferts de biens immobiliers dans la limite d'un montant annuel de 16 000 euros.

Ce sont les tribunaux judiciaires qui sont compétents pour connaître de ces litiges liés à la
vente des lots d'un lotissement communal à moins, ce qui est plutôt rare, que le document
contractuel comprenne une clause exorbitante du droit commun. Le contrat de vente pourra
également être administratif s'il associe l'acquéreur à l'exécution d'un service public (CAA Lyon, 19
octobre 1995, M. et M. Hohl).

40
 Section V : Le cas particulier des lotissements commerciaux

§1 : les pratiques abusives antérieures

Depuis la loi Royer de 1973, l’implantation de magasins à usage de commerce de détail dont la
surface dépasse certains seuils, est assujettie à la délivrance préalable d’une autorisation
spécifique désormais dénommée autorisation d’aménagement commercial.
Depuis la LME du 4 aout 2008, le seuil de surface de vente est fixé à 1 000 m2.
Les lotissements sont donc susceptibles d’être concernés par cette législation lorsqu’ils sont
destinés à recevoir l’implantation d’activités entrant dans le champ d’application de cette
législation.

Or des détournements ont pu être observés pour échapper à la réglementation de la loi Royer. En
effet, l’autorisation commerciale étant un préalable aux seuls permis de construire, des pratiques
ont visé à regrouper en un même lieu des bâtiments réalisés par des maitres d’ouvrage différents,
souvent fictivement, et dont chacun isolément se trouvait inférieur aux seuils de surface fixés par
la loi, échappant ainsi à tout contrôle préalable.

Au départ, ces pratiques frauduleuses n’étaient selon la doctrine administrative, uniquement

sanctionnées lorsque les bâtiments réalisés dans le lotissement constituaient « une unité
économique d’ensemble au regard de leur conception générale ou en raison des conditions
communes d’exploitation » (circulaire n°2651 du 10 mars 1976). Cela avait été validé par le juge
administratif.

§2 : un encadrement législatif renforcé.

La loi Doubin du 31 décembre 1990 est venue mettre un terme définitif à cette pratique des
lotissements commerciaux réalisés sans contrôle en définissant la notion d’ensemble commercial
et en précisant que dans un ensemble commercial les surfaces des bâtiments devaient être
globalisées pour l’application des seuils de surface déclenchant l’obligation d’autorisation
commerciale.

C’est l’article L 752-3 du code de commerce qui définit ce qu’est l’ensemble commercial :

Sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés
dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou
l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui :

1° Soit ont été conçus dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncier, que celle-ci
soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ;

2° Soit bénéficient d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers
établissements ;

3° Soit font l'objet d'une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment
par la création de services collectifs ou l'utilisation habituelle de pratiques et de publicités

41
commerciales communes ;

4° Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement
par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l'article L. 233-16 ou ayant un
dirigeant de droit ou de fait commun.

II. - Toutefois, les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux zones d'aménagement
concerté créées dans un centre urbain, en vertu de l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme.

Ainsi, les magasins réunis sur un même site sont considérés comme faisant partie d’un même
ensemble commercial, qu’ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu’une même
personne soit ou non le propriétaire ou l’exploitant, notamment lorsqu’ils ont été conçus dans le
cadre d’une même opération d’aménagement foncier, tel un lotissement.

Dès lors un lotissement, qui constitue par nature une même opération d’aménagement, doit être
considéré comme un ensemble commercial. Pour autant, une autorisation commerciale ou
cinématographique de la CDAC n’est pas exigée comme préalable à la délivrance d’une autorisation
de lotissement, mais des seuls permis de construire lorsque la création de surface de vente ou de
places de cinéma, conduit à un dépassement des seuils d’exigibilité de l’autorisation commerciale
ou cinématographique.

Enfin, il faut noter que la notion d’ensemble commercial ne s’applique qu’en cas de création de
magasins soumis à autorisation, et elle suppose par ailleurs que les magasins soient situés dans un
même site. Mais un même lotissement, s’il est de taille importante, peut comprendre plusieurs
sites distincts.

A cet égard, la jurisprudence a précisé que deux magasins ne peuvent être considérés comme
installés sur un même site lorsque, distants d’environ 300 mètres, ils sont séparés par une voie de
circulation impossible à traverser (Com, 19 juin 2001). De même pour le juge administratif, deux
magasins ayant une structure juridique commune ne peuvent être considérés comme situés sur le
même site dès lors qu’également distants de 300 mètres, ils sont séparés par une voie
infranchissable (CAA Lyon, 12 décembre 2000). A l’inverse une voie de séparation de rompt pas
l’unité de site dès lors qu’elle assure la desserte des magasins et le raccordement à la voie publique
(Cass. crim, 7 avril 1999).

La notion d’ensemble commercial, ne s’appliquant qu’à la création de magasins, exclut les

transformations de magasins.

42
 Section VI : La Gestion des Équipements Collectifs.

Position du problème : Lorsque sont prévus des équipements communs, se pose la question de
savoir qui va en détenir la propriété et en assurer la gestion.

Remarques préalables.
Lotissements soumis au permis d'aménager : articles R.442-7 et R. 442-8.
Ces articles prévoient 3 modes distincts de gestion des équipements collectifs du lotissement :
• En principe, les équipements communs doivent être remis à une association syndicale
constituée entre les acquéreurs de lots par le lotisseur.
Toutefois, ce principe souffre de deux exceptions :
◦ attribution en propriété aux acquéreurs de lots
◦ lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune (ou l'EPCI compétent)
d'une convention prévoyant le transfert en totalité dès leur achèvement des voies et
espaces communs.

Lotissements soumis à déclaration préalable : aucune disposition spécifique. C'est pourquoi, on

procède à la transposition des solutions prévues pour les lotissements soumis à permis
d'aménager dès lors que la réalisation de voies ou d'espaces communs est prévue à la différence
que le lotisseur n'est pas tenu de déterminer au stade du début de la déclaration préalable le sort
des équipements collectifs.

§ 1 : Gestion par l'association syndicale

C'est la gestion la plus fréquente.

En dehors des hypothèses où les équipements étaient transférés dès leur achèvement à une
personne morale de droit public, il s'agissait avant l'entrée en vigueur de la réforme des
autorisations d'urbanisme, d'une obligation, dès lors que le lotissement comprenait plus de 5 lots.

L'association syndicale de lotissement est une association syndicale libre (ASL) ; rien ne s'oppose
toutefois à ce qu'elle se transforme en une association syndicale autorisée.
Rien ne s'oppose à ce que, dans un lotissement, il s'agisse d'une association foncière urbaine libre
(AFUL), régie par le Code de l'urbanisme puisque les AFUL sont également des ASL. Comme
l'ordonnance du 1er juillet 2004 confère aux ASL les mêmes garanties que les AFUL, nous ne
traiterons ici que du cas général des ASL.

A. Dispositions applicables
Nouvel article R.442-7 : exige du lotisseur, si une association syndicale doit être constituée, que
celui-ci s'engage dans le dossier de demande de permis d'aménager à constituer une association
syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des
terrains et équipements communs.
En l'absence de précisions dans le Code de l'urbanisme, c'est par le biais du régime de droit
commun des associations syndicales qu'il conviendra de définir tant l'objet de l'association que les
modalités de sa constitution, de la remise et de l'entretien des terrains et équipements communs
ou encore de son fonctionnement (réponse ministérielle n° 13 405 25 mars 2008).
Ainsi, le régime juridique des associations syndicales de lotissement est fixé par l'ordonnance du

43
1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaire et par le décret du 3 mai 2006
pris pour son application.

B. Objet de l'association syndicale

L'article R.442-7 du Code de l'urbanisme précise que l'objet de l'association syndicale des
acquéreurs des lors est nécessairement la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et des
équipements communs.

L'objet obligatoire des ASL de lotissement n'est pas nécessairement exclusif mais tout objet
complémentaire doit être conforme aux dispositions de l'article 1er de l'ordonnance définissant
limitativement les objets d'une association syndicale.
L'article 1er de l'ordonnance du 1er juillet 2004 prévoit 4 catégories d'objets pouvant faire l'objet
d'une association syndicale de propriétaires, à savoir la construction ou l'entretien d'ouvrages ou la
réalisation de travaux en vue de :
• prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions ou les nuisances
• préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles
• aménager ou entretenir les cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers
• mettre en valeur des propriétés.
Si cet article ne vise pas explicitement les lotissements, les associations syndicales en lotissement
pourront néanmoins relever des différentes catégories mentionnées. Si l'aménagement et
l'entretien des voies et réseaux divers (c), ainsi que la mise en valeur des propriétés (d)
constitueront les catégories auxquelles il sera le plus fréquemment fait référence, on ne peut
exclure qu'une association syndicale en lotissement ait également pour objet les deux autres
catégories.

C. Périmètre de l'association syndicale

Le périmètre de l'association syndicale est traditionnellement identique à celui du lotissement.
L'article R. 442-7 n'apporte pas de précision sur ce point.
L'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 se borne à préciser que les associations syndicales
libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
L'article du décret 3 mai 2006 n'exige sur ce point que l'établissement d'un plan parcellaire.

Toutefois, l'identité des périmètre n'est pas absolue. Se pose alors la question de la détermination
d'un périmètre de l'association syndicale plus étendu que le seul lotissement ou à l'inverse plus
restreint.

• Détermination d'un périmètre plus étendu que le seul lotissement.

L'ancien article R.315-8 a) du Code de l'urbanisme disposait que seul le lotisseur et les membres
de l'association syndicale attributaire de lots qui ont donné lieu à la délivrance du certificat
d'achèvement sont amenés à participer aux dépenses de gestion des équipements communs. Une
telle rédaction laissait penser qu'indirectement, le code entendait limiter le périmètre de
l'association syndicale aux seuls colotis. C'est d'ailleurs semble-t-il la position du juge annulant
une association syndicale comprenant des membres étrangers au lotissement : Civ 3, 29 mai 1968.
Bien que n'ayant pas repris les dispositions de l'ancien article précité, la réforme des autorisations
d'urbanisme n'apporte ni précision ni restriction par rapport au régime antérieur. Toutefois, le CE a
admis que rien ne s'opposait à ce que l'association regroupe des propriétaires de parcelles situées
hors du périmètre du lotissement, dès lors qu'elles bénéficient des équipements syndicaux : CE, 3

44
février 1933 – Ricard. En ce cas, l'adhésion des propriétaires de ces parcelles résultera, en pratique,
de la signature des statuts de l'association auxquels devra être annexée la déclaration de ces
propriétaires visée à l'article 3 du décret. L'inclusion d'un lot dans un périmètre syndical n'est pas
transcrite à la publicité foncière en dépit du caractère réel des obligations en résultant. Les
acquéreurs et les locataires doivent simplement en être informé.

• Détermination d'un périmètre plus restreint que le seul lotissement.

Sur la possibilité de n'inclure dans le périmètre de l'association syndicale que certains acquéreurs
de lots, dans l'hypothèse où certains lots, bien que compris dans le périmètre du permis
d'aménager ou de la déclaration préalable, n'auraient pour des raisons de configuration ni l'accès
ni l'usage des voies et équipements communs, aucune disposition ne semble exclure cette
hypothèse.

D. Constitution de l'association syndicale

1) Modalités
Le Code de l'urbanisme n'apporte, là encore, aucune précision quant aux modalités de la
constitution de l'association. C'est donc pas le respect du droit commun qu'elle sera constituée.

2) Adhésion à l'association syndicale

a. Principe du consentement unanime et exprès

L'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précise que les associations syndicales libres se
forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. C'est
traditionnellement, selon une jurisprudence constante, l'acte d'acquisition du lot qui entraine
l'adhésion de chaque coloti à l'association syndicale : Civ 3, 28 novembre 1972. Il est en tout état
de cause conseillé de faire coïncider l'adhésion à l'association syndicale avec l'acquisition du lot
pour éviter un éventuel refus ultérieur de l'acquéreur. Le moment de l'unanimité est ainsi déplacé
dans la mesure où chaque coloti n'est pas libre d'adhérer ou non à l'association syndicale mais, en
amont, il est libre d'acquérir ou non : Civ 3, 1er juillet 1980.

L'adhésion n'est pas automatique ; La Cour de cassation a posé le principe selon lequel la qualité
de membre d'une ASL de lotissement ne peut résulter que d'une adhésion expresse lors de sa
constitution ou de la signature d'un acte de vente : Civ 3, 8 octobre 2008.
Toutefois, la Cour de cassation est assez peu formaliste et a pu considéré que le propriétaire d'un
lot a implicitement adhéré à l'association syndicale :
• dès lors qu'à son acte d'acquisition était annexé l'arrêté préfectoral autorisant le
lotissement et comportant l'obligation de constituer une telle association : Civ 3, 18
décembre 1991 – Epoux Charbonnier c/ASL du Petit Rocher.
• si dans son acte d'acquisition, il s'est obligé à respecter les clauses d'un cahier des charges
imposant la constitution de l'association syndicale : Civ 3, 28 novembre 1972
• si dans son acte d'acquisition, il s'est obligé à respecter les dispositions d'un règlement du
lotissement comprenant les statuts de l'association syndicale : Civ 3, 9 avril 2008.

b. Nature des droits

L'adhésion à l'association syndicale constitue un droit réel attaché à la propriété du lot,
indépendamment de la personne de leur propriétaire. Les droits et obligations qui dérivent de la

45
constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris
dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la
dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre (article 3 de l'ordonnance précitée).

Compte tenu du caractère réel de l'adhésion, les acquéreurs successifs des lots sont membres de
plein droit de l'association syndicale : Civ 3, 25 octobre 1972.
Toutefois, l'adhésion à une ASL ne se transmet pas automatiquement par succession, le juge
devant vérifier si le propriétaire initial avait adhéré à l'ASL lors de sa constitution ou en signant
l'acte établissant son titre de propriété : Civ 3, 8 octobre 2008.

c. Usufruit
En cas d'usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l'association. Il informe l'usufruitier de la
création ou de l'existence de l'association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir
avec l'usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l'association et l'informera des
décisions prises par celle-ci.

3) Statuts
Depuis le 1er octobre 2007, la réforme a supprimé toute référence à un quelconque contenu
obligatoire des statuts de l'association syndicale, ces statuts étant désormais intégralement régis
par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et par le décret du 3 mai 2006.
Le contenu des statuts des associations relève par conséquent de la liberté contractuelle et n'est,
de ce fait, pas encadré. L'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, en application du droit
commun, dispose que tout au plus que les statuts de l'association définissent :
• son nom
• son objet
• son siège
• ses règles de fonctionnement.
Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre, précisent ses modalités de
financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Les statuts doivent aussi fixer les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction
d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution. Doivent être
annexés aux statuts le plan parcellaire des immeubles compris dans le périmètre de l'association et
une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance
des immeubles pour lesquels il s'engage.

L'ASL n'accède à la personnalité juridique que par l'effet des mesures de publication prévues par
l'article 8 de l'ordonnance. Ces formalités sont les suivantes :
• déclaration de l'association à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de
l'arrondissement dans lequel le siège social est fixé ; cette déclaration, faite par l'un des
membres, doit être accompagnée de deux exemplaires des statuts et le récépissé doit être
donné dans les cinq jours à compter de la réception de l'entier dossier
• publication au Journal officiel d'un extrait des statuts dans le délai d'un mois à compter de
la délivrance du récépissé ; cet extrait doit mentionner la date de la déclaration, le nom,
l'objet et le siège de l'association.
NB : Lorsque l'association prend la forme d'une association foncière urbaine libre, l'article R.322-2-
1 du Code de l'urbanisme prescrit que l'acte constitutif doit être publié au fichier immobilier.

46
A défaut de publication des statuts de l'association syndicale, celle-ci se trouve dépourvue de la
personnalité morale : Civ 3, 18 décembre 2002 – Pernicic/ Tordo Silveri.
Ceci emporte des conséquences. En particulier, l'ASL ne pourra pas recouvrer judiciairement les
charges syndicales et le transfert de propriété des équipements communs et de leurs terrains
d'assiette ne pourra pas être effectué.
Toutefois, il semblerait que la solution admise sous le régime antérieur perdure sous le régime de
l'ordonnance du 1er juillet 2004, à savoir que le défaut d'exécution des mesures de publication
puisse être régularisé ultérieurement : Civ 3, 5 novembre 1997.

Les modifications des statuts obéissent elles aussi aux dispositions qu'ils contiennent à cette fin. Si
les statuts fixent un régime unique de majorité requise pour l'approbation des décisions, c'est
cette majorité qui s'applique à la décision modifiant les statuts. En général, les statuts prévoient
que ces décisions doivent intervenir à une majorité renforcée.
A défaut de dispositions statutaires, elles requièrent l'unanimité des colotis, ce qui équivaut en
pratique à une quasi-intangibilité. En effet, les procédures de modification des documents du
lotissement leur sont inapplicables.

Enfin, depuis le décret du 3 mai 2006, les statuts doivent fixer les modalités de la dissolution de
l'association. La dissolution fait l'objet des mêmes déclarations et publications que la constitution.
Les biens d'une association syndicale libre de lotissement qui se dissout sans que les statuts aient
prévu les modalités de leur dévolution doivent être considérés comme biens sans maître et
appartiennent donc à la commune sur le territoire duquel ils sont situés et à l'État si celle-ci a
renoncé à exercer ses droit.

E. Transfert de propriété des équipements aux membres de l'association syndicale

Lorsqu'une association syndicale doit être constituée, elle doit recevoir la propriété des
équipements communs. Son objet ne peut se limiter à la gestion de ces équipements.

La cession des équipements du lotisseur à l'association syndicale prend la forme d'une cession à
titre onéreux mais à prix symbolique, les colotis ayant assumé le coût de ces équipements lors de
l'acquisition des lots. Pour cette raison, la doctrine administrative exonère ce transfert des droits
de mutation.

Le transfert de propriété des terrains et équipements communs, et la mise en place corrélative de

l'association syndicale soulèvent certaines interrogations.
Du côté des acquéreurs de lots, les anciens articles R.315-6 et R.315-8 du Code de l'urbanisme
leur conféraient une certaine garantie contre l'inaction du lotisseur concernant la remise des
terrains et équipements communs à l'association syndicale. Ces dispositions n'ont pas été reprises
par le décret du 5 janvier 2007. Ainsi, jusqu'à l'intervention de l'acte portant transfert de propriété
des biens à l'association syndicale, ces biens restent la propriété du lotisseur : Civ 3, 24 janvier
1978.
D'autre part, les difficultés peuvent survenir du côté des colotis rechignant à supporter les frais
d'entretien ou encore contestant la conformité ou la bonne exécution des ouvrages alors que le
lotisseur, qui a la maitrise des documents du lotissement et notamment du cahier des charges et
des statuts de l'association, recherche en revanche, par des clauses adaptées, les conditions d'un
transfert automatique à l'ASL desdits équipements. La rédaction des statuts et du cahier des
charges s'il existe, est donc essentielle si l'on entend assurer un transfert automatique de la

47
propriété des équipements et espaces communs à l'association syndicale.
F. Gestion des biens par l'association syndicale
Les associations créées dans un lotissement sont des personnes morales de droit privé ayant pour
objet la gestion collective des biens. Cette distinction, par rapport aux associations syndicales
autorisées (établissements publics dotés de prérogatives de puissance publique en raison de leur
nature et de leur objet en lien avec l'intérêt général) a pour conséquence un moindre encadrement
juridique, ce qui permet une souplesse d'administration.

L'association a l'obligation d'entretenir les équipements communs. En cas de défaillance, et

s'agissant des voies ouvertes à la circulation publique, une réponde ministérielle du 9 septembre
2008 n° 22290 rappelle que lorsque ces voies sont très dégradées et présentent un danger pour les
usagers, le maire peut faire usage de ses pouvoirs de police prévus à l'article 2212-2 du CGCT et
ordonner la remise en état (CE, 2 avril 1909).

L'ASL est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires des
membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts.
Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l'association.

S'agissant des personnes morales de droit privé, les litiges relatifs à leur fonctionnement, à leurs
actes et à leurs activités relèvent des tribunaux judiciaires : TC, 14 mars 1988 – Association
syndicale libre du lotissement Synbachtal.
Les travaux effectués redeviennent des TP relevant de la compétence du JA que dans les cas
exceptionnels de travaux effectués par une association syndicale autorisée, EP, dans le cadre de sa
mission d'IG : TC, 15 décembre 1980 – SA Bourrageas et Compagnie.

Conformément à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, les statuts de l'ASL doivent définir
ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.
Les colotis doivent acquitter les charges selon la répartition arrêtée par les statuts, en fonction des
critères qu'ils fixent librement. Sous le régime de la loi de 1865, les associations syndicales libres ne
disposaient d'aucune prérogative pour le recouvrement des charges, à la différence des AFUL.
Cette lacune a été comblée par l'ordonnance précitée. D'une part, les créances de toute nature de
l'association à l'encontre d'un de ses membres sont désormais garanties par une hypothèque
légale sur les immeubles du membre défaillant dans le périmètre de l'association et d'autre part,
toute mutation d'un bien dans le périmètre de l'association doit donner lieu à un avis de mutation
à l'association qui peut faire opposition dans les mêmes conditions qu'en matière de copropriété.

Les cotisations régulièrement appelées auprès des membres pour être affectées à des dépenses
déterminées ou à un fonds de réserve intègrent le patrimoine propre de l'ASL ; elles ne sont donc
pas sujettes à remboursement partiel lorsqu'un coloti vend son immeuble : Civ 3, 29 mars 2006.

L'association syndicale disposant de la personnalité morale, son patrimoine est distinct de celui de
ses membres. Ces derniers ne peuvent, en conséquence, être tenus pour responsables du passif de
l'association : Civ 3, 12 juin 2002.

G. Représentation en justice de l'association syndicale

Représentante des colotis, l'association syndicale doit pouvoir disposer des moyens pour défendre
leurs intérêts, notamment à l'occasion d'action en justice.

48
L'association syndicale étant destinée à devenir propriétaire des voies et équipements collectifs, à
pourvoir à leur gestion et leur entretien, elle peut agir en justice pour obtenir la mise en
conformité des ouvrages aux prescriptions du permis d'aménager ou de la déclaration préalable
(Civ 3, 4 janvier 1983 – Sté Beaurouge Relations).
L'association syndicale peut aussi agir en responsabilité contre l'Administration pour délivrance
irrégulière d'un certificat d'achèvement des travaux (CE, 16 juin 1999 – ASL du domaine du Lac
bleu).
Elle peut exercer l'action en garantie décennale dès qu'elle devient propriétaire effectif des
équipements collectifs (Civ 3, 26 mai 1992).
Elle est compétente pour mettre en œuvre la garantie d'achèvement le cas échéant (article R.442-
15 Code de l'urbanisme).

En revanche, l'association qui n'en a reçu ni le pouvoir, ni le mandat ne peut agir pour obtenir le
respect du cahier des charges par les colotis (Civ 3, 28 janvier 1998 – ASL Les Hameaux du soleil).
Ses statuts peuvent cependant lui donner la fonction de veiller au respect des règles et clauses
contenues dans les documents du lotissement et ses actions contre les permis de construire sont
alors recevables.

§ 2 : Attribution en plein propriété aux acquéreurs des lots

L'article R.442-8 Code de l'urbanisme prévoit explicitement la possibilité pour le lotisseur

d'attribuer les équipements en pleine propriété aux acquéreurs des lots.
Contrairement à l'ancien article R.315-7 du Code de l'urbanisme qui restreignait cette possibilité
aux lotissements comprenant au maximum 5 lots, le nouvel article R.442-8 ne fixe aucune limite.
Pour des raisons de gestion, il est vraisemblable que l'attribution des équipements en pleine
propriété aux acquéreurs de lots sera dans les faits limitée aux lotissements ne comprenant que
peu d'équipements ou en tout état de cause, des équipements limités.

L'ancien article R.315-7 précisait que les équipement communs pouvaient être attribués aux
acquéreurs de lots en propriété divise ou indivise. Le nouvel article R. 442-8 ne reprend pas cette
formulation. Pour autant, les deux modalités devraient rester envisageables.

Il faut noter une différence rédactionnelle entre les articles R.442-7 et R.442-8.
L'article R.442-7 vise « la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements
communs ». L'article R.442-8 ne mentionne par contre que les « voies et espaces communs ».
Si la rédaction de l'article R.442-7 englobe l'ensemble des équipements, y compris les réseaux,
celle de l'article R.442-8 les exclut. Cette différence est difficilement compréhensible, sauf à faire le
lien avec la rédaction de l'article L.332-15 du Code qui permet de qualifier d'équipements propres
les raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité jusqu'à une distance de 100m sous le domaine
public. Mais même en se référant à cette disposition, la différence de terminologie ne trouve pas
d'explication plausible. Par ailleurs, il est difficile d'imaginer, ne serait ce que pour des raisons
opérationnelles, qu'un sort différent soit réservé aux équipements de viabilité selon qu'ils seraient
remis à une ASL ou en pleine propriété aux acquéreurs de lots ou à une personne morale de droit
public.
La doctrine estime toutefois que le recours l'ASL continuera à s'imposer lorsque les ouvrages et
aménagements collectifs comprendront non seulement les voies et réseaux divers(VRD) mais aussi
les bâtiment d'intérêt général.

49
A. Attribution en propriété divise
Lorsque l'attribution des équipements a lieu en propriété divise, chaque coloti est propriétaire de
la demi-voie au droit de son lot et des VRD situés en dessous. L'usage collectif des équipements est
organisé par le biais de servitudes réciproques.

Si l'attribution en propriété divise est juridiquement envisageable, elle n'en demeure pas moins
opérationnellement fictive ou doit être organisée dans la mesure où il est difficilement
envisageable que chaque propriétaire procède de façon isolée tant à l'entretien de sa demi-voie
qu'à la réalisation des travaux de réparation, ces équipements constituant un tout indivisible.
Pour cette raison, lorsque les voies et espaces communs sont attribués en propriété divise, les
servitudes réciproques doivent outre permettre le passage, prévoir également les modalités
d'entretien et notamment la passation des contrats dès lors que les travaux seront à réaliser.

B. Attribution en propriété indivise

Dans ce cas, chaque acquéreur de lot acquiert, en même temps que son lot, une partie du sol
affecté aux voies. L'attribution indivise des voies et espaces communs peut résulter d'une
indivision forcée, chaque acquéreur de lot étant propriétaire non seulement de son lot mais
également d'une partie, d'une quote-part des voies et espaces communs.

Dans ce cas, à moins de la mise en place d'une organisation différente (concrètement, d'une ASL),
l'ensemble immobilier sera régi par le statut de la copropriété, de sorte que les décisions
nécessaires à l'entretien des voies et espaces communs ainsi que la décision d'effectuer des
travaux, voire de céder ces équipements à la collectivité sont soumises selon l'objet et la nature de
la décision aux règles de majorité prévues par les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

§ 3 : Transfert des équipements à une personne morale de droit public

Le lotissement étant une opération destinée à s'intégrer dans le reste de l'espace urbain, la
collectivité peut souhaiter que les voies et espaces communs réalisés à l'occasion du lotissement
soient intégrés à la voirie communale. Les colotis peuvent également pour leur part y trouver leur
intérêt dans la mesure ou une fois remis à la collectivité, la charge de l'entretien de ces voies et
espaces communs ne leur incombent plus.
Si l'article R.442-8 du Code de l'Urbanisme prévoit la possibilité pour le lotisseur de remettre ces
voies et espaces communs directement à une personne publique une fois les travaux achevés (avec
l'accord de cette dernière), le fait que les voies et espaces communs soient remis à une association
syndicale ou attribués en pleine propriété aux acquéreurs de lots n'exclut nullement que la remise
à la collectivité intervienne ultérieurement.

A. Transfert dès l'achèvement des travaux d'équipement

Cette possibilité, qui exonère le lotisseur de devoir s'engager à constituer une association
syndicale, se trouve subordonnée à la conclusion avec la commune ou l'EPCI compétent d'une
convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs
une fois les travaux achevés ; c'est ce qu'on appelle une convention de classement.

Le Code de l'urbanisme n'apporte pas davantage de précision sur le processus tant d'acceptation
de la collectivité que sur les modalités du transfert des équipements à la commune ou à l'EPCI.

50
 1) Détermination de la personne morale de droit public compétente
Le développement des EPCI et le transfert croissant des compétences communales à ces structures
nécessitent de déterminer avec précision la personne publique compétente pour reprendre les
voies et espaces communs.
Selon une réponse ministérielle, la décision de transfert d'équipements collectifs d'un lotissement
appartient à la collectivité locale qui exerce effectivement la compétence relative au type
d'équipement concerné. Ainsi, si une commune a transféré à une communauté de communes
l'exercice de la compétence d'assainissement, il appartient alors à l'EPCI de décider de l'intégration
du réseau d'assainissement du lotissement dans son patrimoine.

Il en résulte que le transfert des équipements à une personne morale de droit public peut dans
certains cas, impliquer l'intervention de deux personnes publiques distinctes, et de ce fait la
conclusion d'une convention tripartite.

2) Modalités du transfert
La remise des équipements à la collectivité compétente doit prendre la forme d'une convention
qui doit être approuvée par l'organe délibérant de la collectivité. Ni le Code de l'urbanisme, ni le
Code Général des Collectivités Territoriales ne prévoit de formalisme en la matière.
Si le contenu de la convention n'est pas défini par le CU, elle doit néanmoins comprendre la
détermination précise des biens remis, leur nature, leur situation cadastrale ainsi qu'un plan de
récolement. La convention doit aussi déterminer les modalités mêmes de remise des biens à la
personne publique ainsi que la responsabilité.

L'article R.442-8 précise que lesdits équipements sont remis à la collectivité dès leur achèvement.
En l'absence de précision, le lotisseur se doit d'inviter la ou les collectivités compétentes aux
opérations de réception des ouvrages ; la convention conclue entre le lotisseur et la ou les
collectivités devrait également préciser que le transfert de propriété des ouvrages au bénéfice de
la personne publique a lieu dès le constat de leur achèvement. Les équipements constituent ainsi
ce qu'il est convenu d'appeler des biens de retour qui appartiennent à la collectivité dès leur
réalisation.

L'article R.442-8 prévoit que seuls les voies et espaces communs peuvent faire l'objet de la
convention de transfert. Se pose donc la question du sort des équipements qui ne sont pas des
espaces communs et notamment les réseaux. Ceux-ci peuvent vraisemblablement être transférés à
la commune et aux concessionnaires lorsqu'ils sont situés sous les voies. Il se peut cependant qu'il
demeure des équipements communs résiduels que la commune n'accepterait pas de reprendre et
qui justifieraient le maintien de l'ASL.

Dès lors qu'il a été prévu dans le dossier de demande du permis d'aménager, les colotis ne peuvent
s'opposer au transfert des équipements à la collectivité publique.
Le transfert de propriété doit être constaté par acte authentique, administratif ou notarié. Cet
acte, dont la seule finalité est d'assurer l'opposabilité aux tiers, ne fera que constater le transfert
de propriété sans pour autant l'opérer, ce transfert de propriété étant intervenu dès le constat de
l'achèvement des ouvrages.

La remise est traditionnellement réalisée à titre gratuit, le contrepartie résidant dans le prise en

51
charge de l'entretien de la voie et des équipements par la collectivité. Ces équipements
constituent en effet par essence des équipements propres au sens de l'article L. 332-15 CU.
NB : Équipements propres : réalisation et financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et
l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui
concerne la voirie, l'alimentation en eau, en gaz et électricité, les réseaux de télécommunication,
l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les
espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

B. Transfert après l'achèvement des travaux d'équipement

Ce transfert peut s'opérer à la demande des colotis ou être imposé par la collectivité.

1) Transfert à la demande des colotis

Le cahier des charges du lotissement, document de droit privé, peut prévoir un tel transfert. La
collectivité locale est toutefois libre d'intégrer ou non les équipements dans son domaine public,
en fondant sa décision sur l'intérêt qu'elle peut trouver dans une utilisation publique de la voirie et
des réseaux.

Même si le permis d'aménager, ou autre document du lotissement, ne prévoit aucune prescription

en ce sens, la cession à une personne publique de la voirie d'un lotissement peut s'opérer à
l'amiable, après délibération de l'organe délibérant de la personne publique, sans qu'il soit
nécessaire de recourir à la procédure de transfert d'office prévue par l'article L.316-3 du CU.
En cas de remise par l'association syndicale, la commune doit alors engager la procédure classique
de classement des voies prévue par l'article L.141-3 du Code de la voirie routière.

2) Transfert imposé par la collectivité

Ce transfert, dit classement d'office est régi par les articles L.318-3, R.318-10 et R.318-12 du Code
de l'urbanisme.
En particulier, l'article L.318-3 du Code de l'urbanisme prévoit une procédure coercitive de
transfert à la collectivité des voies privées ouvertes à la circulation publique dans les ensembles
d'habitation, sans indemnité mais après enquête publique. Le caractère gratuit du transfert
constitue une condition essentielle du processus. Le juge n'exerce qu'un contrôle restreint sur
cette décision de mise à l'enquête (CE, 23 janvier 1985 – Mme Renard de la Fouerze).
Cette décision est prise par délibération du Conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait
connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté préfectoral à la demande de la
commune.
La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et
éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés.
Le transfert de propriété en résultant s'analyse comme une transmission entre vifs d'une propriété
d'immeuble. Il est obligatoirement soumis à la publicité foncière et, pour se faire, la décision doit
comprendre l'ensemble des mentions exigées par les textes sur la publicité foncière. En pratique,
la décision peut faire l'objet d'un acte de dépôt chez le notaire qui se chargera des formalités de
publication.

Le champ d'application du transfert d'office se trouve strictement encadré.

D'une part, il ne peut porter que sur les voies internes à un ensemble d'habitation, ce qui exclut sa
mise en œuvre pour les lotissements d'activités (lotissements industriels).
D'autre part, les voies concernées doivent être ouvertes à la circulation générale. Cette condition

52
est réalisée dès lors que le règlement prévoyait cette affectation à titre perpétuel et que lesdites
voies étaient destinées à être incorporées dans la voirie communale et ceci même si les riverains
auraient tenté, par l'installation d'obstacles de faire échec à cette ouverture au public : CE, 10
février 1992 – Choquette et Gonzalès.
Selon la doctrine administrative, le fait qu'une voie soit ouverte ou non au public ne repose pas sur
des critères fixés par un texte mais d'un constat de fait fondé sur des éléments matériels (barrière,
écriteau) ou sur une appréciation de l'utilité de la voie pour le public. A cet égard, la chambre
criminelle de la Cour de cassation a jugé qu'une voie en impasse d'un lotissement ne permet pas
au public de l'utiliser et ne peut être considérée comme ouverte à la circulation publique : Crim, 14
juin 1988.
La procédure ne concerne que les voiries à l'exclusion de tout autre équipement. Toutefois, en
vertu de la théorie de l'accessoire, cette procédure s'applique également aux éléments
d'infrastructures situés sous le sol de la voie ou au-dessus du sol de la voie.

Lorsque ces deux conditions ne sont pas réunies, la collectivité pourra néanmoins mettre en œuvre
une procédure d'expropriation. Toutefois, celle-ci ne pourra intervenir que pour des motifs d'utilité
publique.
Contrairement au transfert d'office des voies privées ouvertes à la circulation dans les ensembles
d'habitation, le propriétaire des équipements a droit à une indemnisation, en général symbolique,
lorsque l'expropriation porte seulement sur des voies privées.

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 BIBLIOGRAPHIE

MANUELS.
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• POUJADE et BONICHOT, Droit de l'urbanisme, Montchrestien, 2006
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ARTICLES.
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• Xavier COUTON, Lotissements – Procédures d'autorisation, JCL Construction-Urbanisme,
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SOURCES ELECTRONIQUES.
• site de l'ADIL de l'Hérault
• site légifrance

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