2009/2010

Droit Immobilier

Notes de Jrme Delestienne, daprs le cours de M.
Kadaner

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Droit Immobilier
Droit immobilier
21. 09. 09
- Examen oral
- Cours en 3 parties :
o Partie 1 : Le droit des obligations
o Partie 2 : Les droits rels
o Partie 3 : Les contrats
Introduction : quest-ce que le droit ?

Le droit est ncessaire pour rgir les rgles de la socit. Si je suis seul sur ma plante, je fais tout ce
que je veux. Si nous sommes 2 sur cette mme plante, les tres humain ainsi fait, vont se taper
dessus, jusqu ce que la mort sen suive (dans ce cas, il nen reste plus quun, qui fait ce qui veut), ou
alors, il ny a pas de gagnant. Cependant avec lintelligence humaine, on peut se donner des rgles,
des conventions ( tu ne viens pas chez moi ).
Le droit est un ensemble de rgles qui est destin uniquement permettre la vie en socit. Il y a des
rgles communes toute une srie de discipline : la morale, la religion, les usages sociaux. Tu ne
tueras pas se trouve dans les 10 commandements, dans le coran, dans la morale laque, dans les
rgles juridiques... Il y a une srie des rgles qui se retrouvent dans tous ces domaines. La diffrence
entre la rgle juridique et ces autres domaines et que si on transgresse une rgle religieuse, on aura
une sanction religieuse (pas le paradis on aura des comptes rendre la divinit), si on transgresse
une rgle morale, on nest pas fier en se regardant dans le miroir le matin, on a des comptes rendre
notre conscience. Si on transgresse une rgle sociale, si on mange mal par exemple, on nous
invitera plus des diners la socit nous rejettera. Si on transgresse une rgle juridique, on aura
des comptes rendre, hic en nunc (ici et maintenant), devant les 3 piliers (judiciaire= sanctionner, au
tribunal, qui pourra nous infliger une sanction lgislatif excutif).
La rgle juridique, la norme, se caractrise par le fait quelle fait lobjet dune sanction. Cette sanction
peut tre inflige par un tribunal, qui est un des rouages de toute lorganisation judiciaire, qui est un
des 3 pouvoirs dune socit moderne (lgislatif (les lois), excutif (mettre en application), judiciaire).
Ces 3 pouvoirs sont spars (la sparation des pouvoirs).

Diffrents types de droit
Le droit sintresse a peu prs toutes les activits humaines. Les juristes distinguent plusieurs
branches :
- le droit qui sintresse au fonctionnement de ltat, et des pouvoirs
subordonns : le droit constitutionnel, ou le droit public, au sens large
- Le droit qui interdit certaines choses, qui sont suivies de sanctions : le droit pnal
(interdit de tuer son voisin) prive la libert, travaux dintrt public (travaux
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Droit Immobilier
forcs). Inflige des sanctions soit financires, ou des contraintes par corps. Qui
rpriment des comportements, tort ou raison, des comportements asociaux.
(les rgles changent, ainsi, dans le temps lavortement tait svrement puni,
mais suite un procs, de monsieur Hubinon, un mdecin ayant pratiqu
lavortement alors que la loi le proscrivait, la loi est tombe en dsutude. Mais
le procureur la quand mme condamn mais suite a, des lgislateurs ont fait
cette fameuse loi qui permet lavortement. Le roi na pas voulu signer cette loi,
les juristes ont trouv une astuce pour dire que le roi tait dans limpossibilit de
rgner pendant 24h.)
- Le droit qui rgit les relations entre ladministration et les administrs que nous
sommes tous : le droit administratif.
- Le droit qui soccupe des relations entre les gens, de nature soit affective, soit
des relations daffaire : le droit priv.
o Le droit soccupe de ses consquences : le mariage et le divorce, la
parent, lautorit des parents sur leurs enfants, le droit des enfants :
cette branche est le droit familiale.
o Le droit qui soccupe des affaires, celui qui soccupe de lvolution de
notre patrimoine : le droit patrimonial.
Tout ceci se passe aussi au-del de nos frontires :
- le droit international. Qui va rgir la banque mondial, lUnesco, le FMI
- Le droit pnal international : qui a trouv sa conscration dans la cour pnale
internationale. Juge les crimes de guerre.
- Le droit priv international : quest ce qui se passe quand une chinoise pouse
un sudois qui ont leur premier enfant en Finlande, le deuxime en
Belgique ? il faut trouver des solutions.
Il y a tellement de branches que les juristes doivent se spcialiser. Dans ce cours on va faire un peu
de droit pnal, un peu de droit administratif, mais surtout du droit priv patrimonial (celui qui
soccupe de notre patrimoine et son volution au fil du temps). Dans ce droit priv patrimonial, il y a
un concept : le concept dobligation.



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Droit Immobilier
Partie 1 : les obligations
Chapitre 1 : les sources des obligations
Titre 1 : les contrats
Le concept dobligation
Une obligation est un lien de droit (pas de moral, philo cest du droit !!!= si problme : tribunal)
entre 2 ou plusieurs personnes en vertu duquel une (ou plusieurs) des 2 peut contraindre lautre :
- Obligation de faire quelque chose : obliger de faire les plans darchitecture,
couper les cheveux, soccuper dun procs
- Obligation de ne pas faire quelque chose : ne pas faire de concurrence
(implicitement dans la vente, il y a une obligation de ne pas faire de concurrence
mon acheteur)
- Obligation de donner : donner= transfrer la proprit dune chose.
Toutes ces obligations couvrent tout.
Dans lobligation il y a 2 sujets : la crance et la dette. Le crancier (sujet actif) et le dbiteur (sujet
passif). Il faut toujours au moins 2 sujets. Le crancier peut tre un crancier de plan, dune
obligation de ne pas faire quelque chose Ce nest pas spcialement de largent.
Une obligation a se cre, a vit et a meurt. Ceci couvre un tiers de ce cours !

Les sources des obligations :
- Le contrat : une usine fabriquer des obligations, pour gnrer des obligations :
Cest un instrument juridique destin crer, cder, modifier et teindre les
obligations.
o Le contrat est quantativement la source des plus importantes des
obligations.
exemple : quand on monte dans un bus, on fait un contrat de
transport avec la STIB qui nous engage payer et qui engage la
STIB nous conduire dun point A un point B dans des
conditions satisfaisantes.
- Le quasi-contrat
- La responsabilit : on est responsable en droit civil lorsquon doit rparer les
consquences dune faute quon a commise.
- Lapparence :
exemple : On a nomm Martine Aubry prsidente du PS. Enfin,
elle prtend avoir t lue, et en tant que prsidente elle prend
toute une srie de dcisions. Et puis il savre que dans le Nord
Pas de Calais, il y a beaucoup de bulletins en trop. On estime que
sa prsidence tait irrgulire et donc rtroactivement, tous les
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Droit Immobilier
actes quelle a poss doivent tre annuls. Donc on dit : elle
ntait pas prsidente, mais en avait les apparences, et donc de
bonne-foi, on conserve tout ce quelle a fait, sans quoi a serait
dramatique. On peut utiliser un droit quon a, de manire
abusive et donc il est fautif : labus de droit.
Il y a parfois des obligations avec parfois plusieurs objets. Nous verrons aussi que toutes les
obligations ne sont pas toujours excuter hic en nunc.
Nous examinerons lexcution de lobligation, qui souvent est excut volontairement par le
dbiteur : le payement. Quand il ne sexcute pas volontairement, on peut aller devant le tribunal.
Nous terminerons par la thorie des preuves, car un droit quon ne sait pas prouver, cest embtant.
Comment va-t-on faire pour prouver. La meilleure preuve reste un crit.

23. 09. 09
Premire source des obligations :
- le contrat : cest un accord de volont entre 2 ou plusieurs personnes en vue de
crer, modifier, transmettre, teindre des obligations. Il faut donc au moins 2
personnes qui sont dans un lien obligataire (compte bien recourir justice si un
des 2 ne respecte pas ses obligations).
o Dans beaucoup de contrats ds la cration du contrat, il existe des
obligations rciproques, donc chacun est crancier et dbiteur (on peut
tre crancier du produit et dbiteur du prix, et vice versa). Ces contrats
o ds lorigine existe des implications rciproques interdpendantes
(contrats les plus frquents) : Synallagmatique ou bilatraux. Cest
quand cest ds la naissance quon peut dire quil est synallagmatique.

Principes fondamentaux du rgime contractuel :
- Lautonomie de la volont : la volont de lhomme peut crer tous les contrats
que lon juge propos. On peut faire tous les contrats quon veut, sauf un contrat
contraire lordre public, aux bonnes murs et contraire aux dispositions lgales
impratives.
o Lordre public est un ensemble de rgles crites qui tentent de protger
la socit toute entire, avec la consquence que si le contrat est
contraire, il serait nul de nullit absolue.
Exemple de nullit : il y a des lgislations qui empchent
dexporter les poulets en cas de grippe aviaire, il y a des
lgislations pour dire que seule une pharmacie peut vendre des
mdicaments.
Responsabilit dcennale des architectes et entrepreneurs :
dcision dordre public car il nest pas de bon ton que les
immeubles se cassent la gueule) ; on ne pourrait pas dcider de
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Droit Immobilier
signer un contrat disant quil est garanti 5 ans, a serait nul de
nullit.
o Les bonnes murs : cest ce qui est bien et ce qui nest pas bien. Et un
contrat contraire aux bonnes murs est aussi nul de nullit.
o Les dispositions lgales impratives : les conventions sont organises
par le code civil, mais bien souvent, ce qui est dans le code civil nest l
que pour suppler aux volonts des parties, donc il nest pas interdit de
droger certaines rgles si tout le monde est daccord pour y droger.
Ce sont des dispositions suppltives (quon peut droger) et dautres qui
protgent certains intrts privs (une partie contre lautre)
Exemple : en matire de bail commercial, la loi est imprative,
car elle protge le plus souvent le locataire, tant que le locataire
possde un fonds de commerce, il a une dure de bail de 9ans.
Cette disposition est imprative en ce sens que : imaginons quils
aient fait un bail de 7ans ; la fin des 7 annes :
soit le bailleur et le locataire sont ravis de se sparer,
donc tout va bien.
soit le locataire qui a investi dans son fonds de
commerce, qui a une clientle (lachalandage) doit partir
et donc va chez son avocat qui lui dit que la dure dun
bail commercial a une dure minimale de 9ans
soit situation, la fin des 7ans, le locataire est ravi de
sen aller, mais par contre a narrange pas le
propritaire, qui ouvre son code civil, article 3 sur les
baux commerciaux, et qui dit son locataire que cest
pour une dure de 9ans : il va voir son avocat qui lui dit
que la disposition imprative est en sa faveur, donc le
bailleur ne peut pas changer son bail.
Donc en rsum, ces dispositions lgales protgent un parti, un
intrt priv. Et ce serait nul de nullit relative, ce qui veut dire
que seule la partie protge pourra rvoquer cette nullit.
- Le consensualisme : un contrat est valablement et parfaitement form ds quil y
a eu change des consentements. Un petit papier en plus nest jamais mauvais et
sera point lors de dispute par la suite, mais il nest pas indispensable. Le contrat
de vente est form par lchange des consentements ( qui achte ma
montre ? Moi je lachte : cest un consentement) Un consentement suffit
former un contrat sauf dans 2 cas :
o les contrats solennels : on va chez un notaire pour lhypothque dune
maison pour pas que a soit pris la lgre.
o les contrats rels ( res : la chose) : qui ncessitent, outre le
consentement, la remise de la chose. Ainsi par exemple, le contrat de
dpt nexiste que si la chose a t remise au dpositaire.
Le fait de laisser sa veste au vestiaire lopra, cest un contrat
de dpt, et il existe que si on a remis on manteau au
vestiairiste.
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Droit Immobilier
Si on demande davoir une voiture prter, cest une promesse
de prt, a devient un contrat partir du moment o la chose a
t remise, ou la voiture a t prte.) La majeure partie des
contrats se font par consensualisme (en bourse)
- La convention-loi : un contrat valablement form a, entre les parties
contractantes, la mme force. On dit que le contrat a la loi des parties. Ce quon
a t 2 faire, il faut tre 2 pour dfaire, ou modifier.
o Le juge ne peut pas simmiscer dans les transactions valablement faites
entre particuliers. Il a cependant quelques exceptions sur les baux
commerciaux (pour la somme du nouveau loyer si bailleur et locataires
ne savent pas se mettre daccord, lors du renouvellement).
- Lexcution de bonne foi : lorsque 2 parties font un contrat, le contrat nest
jamais que lexpression dune opration conomique sous-jacente. Dans ce cas
les 2 parties sont contentes quand lopration se termine (exemple de la montre
que je veux acheter pour 5000). Donc les 2 parties ont tout intrt faire leur
possible pour que ce contrat arrive bien, donc faire un effort, aider lautre. Tout
est question de circonstance Mais de rgle, on enseigne que les partenaires
contractuels doivent sentraider, faire principe de bonne foi. Ce principe est
important et on la mme tendu des cas o on lapplique avant mme que le
contrat ait lieu, et mme dans les ngociations il faut tre de bonne foi, mme en
ce compris dans la rupture des relations.
4 principes quon appelle fondamentaux (attention : examen). On verra plus tard que certaines rgles
particulires sont que lapplication de ces principes.

Conditions de validit des contrats
Le consentement, la capacit, lobjet et la cause.
- Le consentement : sil y a menace, le consentement nest pas libre. Il y a donc
des vices qui empchent le bon consentement (les vices du consentement) :
o la violence physique ou morale.
o Le consentement peut tre vici aussi par lerreur (lorsquelle est
commune, cest--dire lorsque les 2 parties se sont trompes.
On veut acheter un tableau qui nest pas du peintre dit,
donc cest un consentement vici et donc pas de contrat.
o on est normalement victime de lerreur, si on ment dlibrment, a
sappelle un dol (tenter de provoquer lerreur chez lautre, et donc est un
vice du consentement) ;
le dol peut rsulter de manuvre positive (on cache un vice
cach),
mais aussi rsulter dabstention (le silence, labsence de rponse
aux questions).
Il y a aussi labsence totale de consentement lorsque la volont
libre et consciente ne sest pas exprime (quand on nous fait
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Droit Immobilier
boire par exemple) et parfois il ny a pas de consentement,
absence de consentement (un croit louer et lautre croit
acheter).
- Il faut aussi que le consentement provienne dune personne capable (tout le
monde est capable, sauf les mineurs, les prodigues (ceux qui dpense de largent
inconsidrablement, et quon doit mettre sous tutelle) et les fous).
- Il faut que lobjet :
o soit licite : on ne peut pas faire un contrat sur lachat de drogue, ou sur
un buf piqu aux hormones),
o dans le commerce : sont hors commerce les biens du domaine public,
comme le palais de justice, un Breughel du muse, ou un morceau de la
plage, mon droit daller voter,
o possible : Il nest pas possible doffrir la Lune
o Il faut enfin quil soit dtermin (ou dterminable) : il faut dterminer,
stipuler clairement lobjet quon vend. La dterminabilit doit tre
incluse dans le contrat pour quon puisse simaginer une ide prcise du
bien que lon va acqurir, dans le cas dun appartement par exemple
quon a achet sur catalogue
- La cause : les mobiles dterminants, ce qui pousse les parties agir. Permet au
juge de scruter les intentions.
Exemple : si je vends un chteau pour 1, cest peut-tre pas une
vente, mais plutt une donation, donc le juge appliquera les
conditions de la donation et pas de la vente. Les juges sont
pousss connaitre les causes. On dira que dans les contrats
synallagmatiques, la cause dun des partis est lobjet pour lautre
parti.

La formation des contrats
- Il y a dabord une phase exploratoire
- Ensuite les pourparlers prliminaires : ils nengagent rien, on a droit de
rflexion aprs, on se renseigne juste. Au fil du temps les pourparlers deviennent
de plus en plus prcis.
- Et plus ils se prcisent, ce ne sont plus des pourparlers, mais des ngociations,
qui ne se rompent pas brutalement, et engagent les parties, et abouti au contrat
- En cours des discussions il se peut quun des parties fasse une offre : cest un
acte juridique unilatral (mane dune des parties) qui est nou et donc devient
synallagmatique.
Larchitecte lui, est un cas particulier car il ne travaille pas pour rien et se fait payer ds ses premires
esquisses valables.


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Droit Immobilier
28. 09. 09
Interprtation des contrats
- Soit on regarde ce qui a t crit : le systme anglo-saxon
- Soit, chez nous : la recherche de la volont relle des parties, le cas chant,
lencontre des partis.
Dans notre systme on va essayer de savoir ce que les parties ont rellement voulu, mme si ce nest
pas ce qui est stipul dans lcrit, car elles se sont mal exprimes. Cette tche dinterprtation ne se
produira que sil y a discordance entre la volont relle et ce qui est exprim (si concordance, pas lieu
dinterprtation). Le juge est appel interprter et doit dabord partir de lacte, du contrat et doit
prsumer que les parties ont voulu utiliser les mots dans leur contexte usuel (je loue= je loue, je
vends= je vends). Mais mme ayant bien exprim, il se peut que lacte ne soit pas clair, donc le juge
va devoir chercher la commune intention des parties. Donc, il faut voir ce quelles ont fait pendant la
dure du temps ou les partis ne se sont pas disputs.
Exemple : le soir livre des journaux et on paye tous les 3 mois,
alors quon avait dcid que a devait tre pay tous les mois. Eh
bien, on dira que a na jamais drang que a soit pay tous les
3 mois. Le juge ira chercher les lments extrinsques.
Le juge interprte lacte dans son ensemble.
Il y a une rgle quil est tenu de respecter, les autres tant des conseils : si, aprs avoir recherch les
volonts, sil subsiste encore un doute, en cas de doute, le juge va devoir interprter la clause en
faveur du dbiteur, et lencontre le crancier. (Cette rgle nest pas absolue, car en matire de
vente il y a des spcificits.)
Le juge donne de lacte une interprtation qui est souveraine en fait : il ne peut pas tre critiqu par
son interprtation, sauf sil donnait une interprtation manifestement inconciliable avec les termes
de lacte, en tel cas, un recours en cassation serait possible.

Parenthse : La cour de cassation ?
Le principe en droit belge est que nous avons un double degr de juridiction, peu prs en toute
matire, lorsquon a un litige, il est port vers la juridiction qui est appele connaitre du type de
litige en fonction de sa nature et de son importance. (Petit litige vers le juge de paix) On va plaider
face ces magistrats. En rgle gnrale, chaque parti le droit de relever appel, de faon ce que sa
peine soit rejuge, par une juridiction dite suprieur, qui rvalue depuis le dbut, et qui a toute
libert de juger comme bon lui semble. Soit la juridiction dappel confirme, soit elle linfirme, rforme
totalement ou partiellement la dcision du premier juge.



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Droit Immobilier
Droit civil Droit pnal
Juge de paix (une par canton) tribunal de police (une par canton)
Plusieurs cantons forment des arrondissements.
Lappel se fait devant le tribunal de premire
instance, qui se fait devant :



Chambre civile (1
er
degr) Chambre correctionnelle (1
er
degr) la cour
dappel (2eme degr)
Tribunal de commerce (1
er
degr)
Conseil du travail (1
er
degr) tribunal du
travail (2eme degr)
Conseil de guerre (pour les militaires) (1
er

degr) la cour militaire (2eme degr)

Cest aussi le premier degr de juridiction. Si on a un gros litige, on va directement en premire
instance.
Si on dcide daller en appel (2eme degr de juridiction), on va face la cour dappel (5 cours
dappel : Bruxelles, Lige, Anvers, Mons et Gand). (Exception : si on juge un magistrat, cest le
premier degr dappel)
Pour tout ceci il y a un magistrat professionnel et 2 juges consulaires, spcialiss dans les matires
traites. Pour le tribunal du travail, il y a 1 magistrat professionnel et 2 juges sociaux (un des
travailleurs et un des employeurs) Et pour le tribunal de guerre, on aura 2 militaires.
On a droit 2 degrs, donc on peut pas aller devant 3 ou 4 tribunaux.
La cour de cassation, elle, ne soccupe pas du fond des affaires, contrairement ce quon a vu ici plus
haut.
Exemple : je suis poursuivi pour avoir tu Monsieur X, je dis que
jtais en tat de lgitime dfense, car il me menaait avec une
arme. La cour correctionnelle et ensuite la cour dappel
essayeront de savoir le fonds. Si on juge quil est en lgitime
dfense, mais quil naurait pas d ltre, la juridiction donne un
terme pas trs net. Le pourvoi en cassation va simplement
regarder si les juges du fonds ont correctement appliqu la
notion de lgitime dfense. Donc, ont-ils fait une application
correcte de la loi, sil ny a pas de vice de forme. La cour de
cassation peut casser ou ne pas casser la dcision du dernier
degr. La cour de cassation est la gardienne ultime de lesprit de
la loi. Si la cassation casse la juridiction, elle est renvoye un
autre.
On a aussi un conseil dtat qui est la juridiction du contentieux administratif.
Exemple : il faut lire le candidat lurbanisme, Il y en a 5 en lis, 1
est choisi et 1 nest pas daccord, il fait donc appel au conseil
dtat car il juge quil na pas t choisi car il navait pas la bonne
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Droit Immobilier
carte de parti. Le conseil dtat va donc pouvoir renvoyer laffaire
et faire recommencer les lections.
On a pas un permis durbanisme, le conseil dtat peut casser la
dcision, mais ce nest pas pour a quon aura le permis, il devra
tre revu
Il y a aussi la cour constitutionnelle, qui vrifie si les dispositions normatives prises par les
communauts, rgions ont bien respect les prrogatives.
Il y a aussi une juridiction qui a un caractre non permanent : la cour dassise. Quand cest un dlit
grave, on va en cour dassise, devant 3 juges professionnels, et dun jury de 12 personnes (populaire)
qui doivent se prononcer.
Nous on parlera principalement de cour de cassation.
Quand on dit que lapprciation du juge est souveraine en fait, cest que cest une question de fait et
donc la cour de cassation sen moque car ce nest pas son problme, par contre les applications quil
a fait en droit sont contrles. Linterprtation du contrat faite par le juge du fond est dit-on :
souveraine en fait. La cour de cassation sen mlerait que si le juge en tire des consquences
errones en droit.

Quels sont les effets des contrats ?
Article 1165 du code civil : les conventions nont deffet quentre les parties cocontractantes ; elles ne
nuisent point au tiers, et elle ne lui profite que dans le cas prvu par larticle 1121.
(Article 1121 du code civil : on peut pareillement stipuler au profit dun tiers, lorsque telle est la
condition dune stipulation que lon fait pour soi-mme ou dune donation que lon fait un autre.
Celui qui a fait cette stipulation ne peut plus la rvoquer, si le tiers a dclar vouloir en profiter.)
Donc nous apercevons que les contrats produisent des effets internes et des effets externes.
- Entre les parties cocontractantes, cest des contrats que drivent les obligations :
les effets internes
Si je vends ma maison, je suis redevable de la maison et je suis
crancier du prix de la maison. (effets internes). Mais si jai
vendu la maison, jai plus de maison, et a, cest susceptible de
concerner un tiers, quelquun qui avait prt du fric, qui pourrait
le rcuprer. Donc un contrat engendre des effets entre parties
et des effets lgard des tiers (lopposabilit aux tiers)
o Un contrat est opposable aux tiers, en ce sens o les tiers doivent
respecter le fait que le contrat existe, mais ne doivent pas y respecter les
droits et obligations.
Si X veut acheter la maison de Y et que Y la vend Z, X doit
sadresser Z. En revanche, ce nest quentre les parties du
contrat que les droits et obligations vont jouer (les effets
internes). Ces effets internes sont relatifs car a joue entre les
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Droit Immobilier
parties contractantes. Cest ce quon appelle la relativit interne
des contrats.
Il y a 3 exceptions la relativit interne des contrats :
- Laction directe : il faut une loi pour la permettre !
Exemple : on a un maitre douvrage qui va passer commande
un entrepreneur gnral, qui va sous-traiter une autre
entreprise (lectricit par exemple). Il y a donc 2 contrats, entre
le MO et lE et un entre lE et le sous Entrepreneur. Il se trouve
que pour protger le sous-entrepreneur, la loi a prvu que bien
quil nait aucune relation entre le MO, qui si daventure lE ne
payait pas le SE, le SE aurait une action directe pour rclamer son
argent au MO. Cest donc une exception car le MO et le SE nont
aucun contrat entre eux, lorsque la loi la prvu, et pour autant
que le MO devait encore de largent lE.
Exemple : A (assureur), AA (assur), VA (victime de laccident) : la
VA peut aller chercher son argent directement A.
- La stipulation pour autrui : un stipulant S fait un contrat avec un promettant P et
en vertu de ce contrat, cest un tiers bnficiaire TB qui va pouvoir exiger la
prestation promise par le promettant :
je stipule (S) quavec la compagnie dassurance P, quen cas de
dcs avant 60ans, mon argent va mon fils TB. . bien que TB
ne soit pas partie au contrat, il touchera les effets du contrat.
Stipuler signifie faire une disposition envers quelquun (un
contrat dispose, mais ne stipule pas !!! Un article dispose aussi)
- La convention de porte-fort : dans certaines situations on est amen promettre
quelque chose que je ne ferai pas moi-mme, mais que quelquun dautre fera.
Grard van Goolen aime les vieilles Peugeot, et en me
promenant sur les routes de France, jen trouve une vieille
1500 et je dis : jai un ami qui est intress, je me porte-fort
quil va la prendre. Je reviens de mes vacances en France, et je
dis Grard que jai trouv la voiture de ses rves et que je me
suis port fort.
Soit il lachte, il le ratifie et une relation directe se cre
entre lui et le vendeur et moi, je disparais du contrat.
Soit il nest pas du tout intress. Et une obligation de
faire qui nest pas excute, on doit des dommages et
intrts.
Attention examen : Un tribunal rend un jugement, une cour rend des arrts. Pour ne pas se tromper,
on peut parler de dcision de juridiction.


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Droit Immobilier
Le contenu des effets internes dans les contrats synallagmatiques (ds leur naissance !!!!)
4 rgles fondamentales quand on est dans un cas dinexcution :
- La thorie des risques : risque de la perte de la chose, dun corps certain (une
pice unique) qui fait lobjet du contrat par suite de force majeure. Cest
linexcution par force majeure : vnement soudain qui chappe notre
contrle et qui nest pas de notre faute. Si une des parties est incapable
dexcuter son obligation par cas de force majeure.
Exemple : jai promis une maison, mais il y a eu un tremblement
de terre et il ny a plus de maison. Cest un cas de force majeure.
Jai promis un vase Ming en parfait tat, pice unique, et pas de
chance, il se casse suite un tremblement de terre. Je suis donc
dans limpossibilit de livrer ce vase, mais dun autre cot vous
serez capable de me payer. Dans ce cas-l, la thorie des risques
va sappliquer : le contrat va tre dissout si la suite dun cas de
force majeur, je suis incapable dexcuter lopration, dans le cas
dun corps certain.
Si cest le cas dune montre, ce nest pas un corps certain car on
peut la retrouver en magasin.
- Linexcution fautive : si par contre il ny a pas de cas de force majeure, quil y a
une des parties qui ne veut plus, on appelle a : loption des cranciers qui
pourra demander au juge soit de :
casser le contrat
lexcution force (qui peut mme tre profitable un tiers) :
jai command une porte qui nest pas installe pour la
date prvue, donc soit je peux demander de casser le
contrat, soit demander au juge quil condamne faire
cette porte, ou mme demander daller commander la
porte ailleurs et la faire payer par lentrepreneur qui na
pas respect le contrat de base .
o le juge a un pouvoir dapprciation, il va apprcier si cest assez grave
pour casser un contrat. Il pourrait avoir des dommages et intrts, mais
on ne va pas casser un contrat sil y a 2 jours de retard.
o On peut supprimer ce pouvoir dapprciation, qui nest pas dordre
public. On peut donc prvoir de le stipuler dans le contrat, par une
disposition dans la convention.
- Lexception dinexcution : en droit, une excution est un moyen de dfense qui
est soulev ou excut. Si dans un contrat synallagmatique, un parti nexcute
pas son obligation, lautre parti, le crancier de lopration non-excute va
pouvoir suspendre lopration.
Je payerai quand le chauffage sera rpar et quand jaurai chaud
dans mon kot !


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Droit Immobilier
- Le droit de rtention :
Je vais chercher ma voiture au garage qui est en rparation et si
cest payant comptant, et si je nai pas dargent, le garagiste
gardera ma voiture jusquau moment o jaurai pay.
Voici les 4 rgles qui vont de droit, il ne faut pas les inscrire, cest la logique de lexcution trait pour
trait des contrats synallagmatiques.

30. 09. 09
Dissolution des contrats
Tout ce qui a t fait 2, doit tre dfait 2. Si les 2 parties veulent larrter, ils peuvent le faire,
mais cest soumis certaines formalits. Dans un bail commercial, mme de commun accord, il faut
passer devant un notaire ou devant le juge de paix pour tre sr du commun accord.
Il y a des contrats qui sexcutent de manire instantane
- La rsiliation : ne produit ses effets que pour lavenir.
Pour un bail, on peut rendre le loyer mais pas le plaisir quon a eu
dans cet appartement.
- La rsolution : avec effet rtroactif.
si je vends une maison, je vends et reois de largent
immdiatement. Si on dfait ce contrat (car jai reu une offre
suprieure), on revient la situation de dpart car lautre parti
accepte (souvent il demanderait une contrepartie).
Il y a 2 manires de sengager :
o pour une dure dtermine (un bail dun an par exemple)
o pour une dure indtermine (on sait quand a commence mais on ne
sait pas quand a se terminera. Alors chacune des partie peut TOUJOURS
y mettre fin par sa seule volont. Celui qui rompt le contrat doit prvenir
lautre, lui donner un pravis, pour lui donner le temps de se retourner.
Le pravis est lespace de temps qui spare la rupture entre la rupture
effective. Pendant le temps du pravis, le travailleur ne travaille plus trop
bien, ou alors il sabote le travail, donc lide sest petit petit gnralise
de payer une indemnit compensatoire de pravis (on lui paye son
salaire, mais il ne doit plus venir travailler).
Tous les contrats bass sur la confiance : exemple, la relation
avec un mdecin, un avocat. Il parait vident que si par des
raisons diverses, on a plus confiance, on nest pas oblig de
rester dans la relation. Donc, ces contrats pourront aussi tre
rsilis par la volont dune seule des parties. 3me cas de figure
o lune des parties peut le rompre si le contrat la prvu : si par
exemple on signe un bail o le locataire peut partir aprs 3, 6 ou
9 ans dans un bail de 9ans.
15
Droit Immobilier
- La rvocation : contrat entre un donateur et un donataire, car parfois il y a des
charges. Le contrat peut tre rsili par le donateur pour cause dingratitude par
le donataire.
- La rescision : lorsque dans une vente dimmeuble, le vendeur a t ls de plus
des 7/12.
exemple : si un immeuble vaut 12 millions et que le vendeur le
vend pour 5 millions , donc le vendeur, peut demander la
rescision de la vente, car on estime que cest sans doute par
ignorance quil sest fait avoir.
Ceci tait un rapide survol du rgime contractuel

Titre 2 : le quasi-contrat

Il y a 3 types de situations qui engendrent des obligations qui ne sont pas contractuelles :
- La gestion daffaire : lorsque quelquun sans aucune obligation, ni contractuelle,
ni lgale, est appel grer laffaire de quelquun dautre.
Exemple : jhabite dans un lotissement, je parle mes voisins,
mais sans plus. Je me rends compte que mon voisin est absent
pendant une longue priode, et il ne ma rien dit, rien demand.
Et pendant son absence, se produit une violente tempte qui
arrache le toit de sa maison. On ne sait pas o le joindre pour le
prvenir. Je vais donc prendre sur moi pour rparer cette toiture
avec des moyens de fortune. Je prends linitiative de faire venir
un ardoisier. Quand le voisin revient, normalement il doit tre
heureux de cette gestion daffaire. Jai donc grer laffaire
dautrui. Il ny avait pas de contrat car le voisin ne mavait pas
dit : tu veux bien surveiller ma maison ? . Il ny avait pas de
contrats, mais il va tre gnr des obligations : le voisin me doit
de largent, et dans mon chef, une fois que jai commenc grer
laffaire dautrui, je dois terminer. Il y a aussi une indemnisation
(les impenses) du grant daffaire va dpendre :
Les impenses ncessaires : la couverture du toit qui fait
quil ne pleut plus lintrieur - rembours 100%
Les impenses utiles : on peut se dire : quitte remplacer
le toit, on va mettre une bonne isolation rembours
concurrence de la plus-value
Les impenses somptuaires/ voluptuaires : totalement
inutile (les tuiles en or) indemnis 0%
- Le payement de lindu : le payement en droit cest lexcution volontaire dune
obligation. Ce nest pas uniquement le fait de donner de largent. a veut dire :
excuter volontairement son obligation. Le code civil nous dit : tout payement
16
Droit Immobilier
suppose une dette et ce qui a t pay sans tre d est sujet rptition
(repetere : redemander, donc sujet restitution)
Si on reoit de largent qui ne nous est pas d, on est bnficiaire
dun payement indu et donc on doit restituer largent.
- Lenrichissement sans cause : toute une srie de situations o une personne va
produire chez une autre un enrichissement corrlatif un appauvrissement chez
cette personne, alors que cet enrichissement de lautre (et mon
appauvrissement) nest justifi par aucune cause. Leffet est que lenrichit devra
indemniser lappauvri par la plus petite des 2 sommes
Par exemple : si on construit sur mon terrain et que je dcide de
garder la construction, si je dcide de garder le btiment, je dois
indemniser la personne, car sinon je menrichirais de manire
injuste. Il faut que lenrichissement sans cause soit, en ralit,
sans raison valable. Il ny a pas denrichissement sans cause.
Si jai dpens 2000 alors que a vaut 1000, on me doit 1000.
Si par contre jai dpens 1000 et que a vaut 2000, je devrai
aussi seulement 1000 car je dois rembourser la plus petite
somme.

Titre 3 : La responsabilit civile

tre responsable cest avoir lobligation dindemniser une victime qui a subi un dommage conscutif
une faute de ma part. Il y a 3 lments :
- Une faute
- Et entre les 2, un lien de causalit
- Un dommage
La faute doit tre lorigine du dommage et que sans la faute le dommage ne se soit pas commis tel
il sest commis. Ce sont les 3 piliers de la responsabilit civile. Ceci est FONDAMENTAL !!!
Il tombe sous le sens que la responsabilit civile peut se produire dans 2 types de situations :
- lintrieur dun contrat
- En dehors de tout contrat
On tudie la responsabilit civile contractuelle et extracontractuelle (ou aquilienne) ensemble car les
mcanismes qui les gouvernent sont trs semblables.
- lintrieur dun contrat :
on memprunte 100 et on sengage me les rendre demain :
principe de la convention-loi : demain on me doit 100. Si le
lendemain on me rend que 75, la personne est en faute. Je
pourrais refuser les 75 et attendre le tout. La personne est en
17
Droit Immobilier
faute contractuelle (car engage par contrat). Il y avait une
obligation de rsultat car jai promis un rsultat
je madresse un mdecin pour quil me prolonge la vie dans des
conditions dcentes, car jai un cancer. Le mdecin va essayer de
faire son possible. Donc le contrat qui va nous lier amne des
obligations, mais le degr defficacit de lobligation nest pas
exactement le mme que dans le cas prcdent. Ici je ne peux
pas promettre un rsultat, cest une obligation de moyen : le
mdecin doit mettre tous les moyens pour essayer. La faute est
beaucoup plus difficile dmontrer car il ny a pas de rsultat.
Est-ce que le mdecin a bien fait son travail ? . La faute est de
ne pas avoir essay de tout mettre en uvre pour y arriver. Il va
falloir dmontrer que le mdecin aurait pu/du mieux faire. Pour
dterminer sil y a eu faute, on procde par comparaison : la
jurisprudence a trouv une solution : le Bon Pre de Famille,
colore par la profession quil exerce. Donc on va dire : Quest-
ce quun bon pre de famille aurait fait pour le traitement de ce
patient ? Si le bon pre de famille mdecin avait fait la mme
chose que le mdecin, on va dire quil na pas commis de faute.
Par contre si le mdecin idal, le bon pre de famille avait fait
mieux, alors on dira que le mdecin a commis une faute.
- En dehors de tout contrat :
Je roule comme un pt, jcrase quelquun, il ny a pas de
contrat, mais jai commis une faute.
Je roule 30 dans une zone 30, je suis prudent, mon vhicule est
aux normes et au moment le plus inattendu, entre 2 voitures,
un enfant surgit, et je lcrase. Ici aussi on va reprendre le Bon
Pre de Famille, et vrifier si le comportement aurait t le
mme.
Pour quil y ait responsabilit, il faut une faute, quil y ait un dommage (si je roule comme un fou et
quil ny a pas de dommage, il y a une infraction, mais sans plus.) Le dommage cest toute atteinte
notre personne ou notre patrimoine. On indemnise tout le dommage, et rien que le dommage.
Le lien de causalit : sil ny avait pas eu la faute, le dommage ne se serait pas commis comme il sest
commis. Le dommage doit tre la consquence de la faute.
(P62 des notes du prof)
05. 10. 09
Titre 4 : Autres sources dobligations

- Lapparence est une thorie qui a pour effet quon va donner une situation telle
quelle apparait au tiers, tous les effets de cette situation que si elle
correspondait la situation comme si elle tait vraie, correspondait la ralit
18
Droit Immobilier
Suite des lections, je suis dsign pour tre bourgmestre, et je
gre la commune, mais suite une erreur, par rtroactivit, a
devient nul. On ne va pas annuler les actes poss, la thorie de
lapparence va donc venir au secours des tiers de bonne foi.
(exemple de Martine Aubry)
- Labus de droit : si on a un droit et quon lexerce, on ne fait jamais quexercer
son droit, et pourtant, il nen va pas du tout comme a. Il se trouve quau fil du
temps, une conception jurisprudentielle sest faite, qui considre quon pourrait
faire avec certains droits, un droit abusif. Et lorsquon fait un usage abusif, on
commet une faute. La meilleure manire de sanctionner la faute commise par
abus de droit est de paralyser lexercice de ce droit.
Exemple : cest en matire immobilire quest ne cette thorie
de droit : il y avait 2 terrains cte cte, appartenant 2
propritaires diffrents A et B. B veut se faire construire une
maison, il fait appel un architecte qui ne surveille pas bien les
travaux et la maison se retrouve pas paralllement aux limites du
terrain, mais obliquement, et donc une partie de la maison se
retrouve sur le terrain de A (30cm sur le terrain de A). A nest pas
content que B ait construit sur son terrain, il va voir dans son
code civil et voit quon ne peut pas construire sur son terrain.
Lavocat de A a demand la dmolition de la partie tant sur le
terrain de A et B sest dfendu en voulant racheter cette partie,
mais A voulait absolument dtruire. Ctait abusif, mais face
cette normit, le juge a dit quon pourrait faire dmolir car cest
sur le terrain de A, mais les inconvnients sont minimes, par
rapport aux inconvnients que B aurait en dmolissant sa
maison. Donc A fait un usage abusif de son droit, et donc fautif.
Et tant une faute, A a du rparer le dommage en vendant une
partie de son terrain B.
lendroit de city2, il y avait le Bon March , et un peu plus
loin, o il y a lInno, lInnovation . Depuis la place Rogier, il ny
avait pas la tour Dexia ou la tour Martini, il y avait la gare du
nord. LInnovation avait mis un panneau vertical, afin quon le
voit de la place Rogier. Quelques temps aprs, le Bon March
a mis le mme panneau, qui cachait le panneau de linnovation
partir de la place Rogier. Le juge a estim que le Bon March
pouvait faire sa pub, mais ce quil voulait avant tout, ctait
occulter le panneau de lInnovation . Il y avait l un usage
abusif et donc fautif de son droit et comme il y a faute,
entrainant un dommage, pour lInnovation , il a t
condamn rparer le dommage, qui tait de supprimer
lenseigne. Ainsi est ne la thorie de labus de droit. Cest une
excroissance de la responsabilit civile extracontractuelle, qui a
t synthtise dans une note qui nous dit que lorsquentre
plusieurs manires dexercer un droit, on utilise la manire la plus
19
Droit Immobilier
dommageable pour autrui, lorsquon le fait juste pour ennuyer
autrui, on commet un abus de droit.

Chapitre 2 : les modalits des obligations

Titre 1 : modalits qui affectent la naissance, lexigibilit et lextinction des
obligations dans le temps.

Il y a des obligations qui affectent dans le temps, ou des obligations sujet multiples.
Dans le temps : les modalits sont immdiatement exigibles. Si on me doit 100, on me les doit
maintenant. Il se peut que toutes les obligations ne doivent sexcuter que plus tard : les modalits
des obligations dans le temps
- Le terme : un vnement futur et certain dont va dpendre soit la naissance, soit
lexigibilit, soit lextinction dune obligation.
Je temprunte 100 que je mengage rembourser le 31
dcembre. Jai lobligation de rembourser, mais cest suspendu
jusquau 31 dcembre. Son excution est retarde jusquau 31
dcembre. (futur car cest dans quelques mois, et certain car
cette date arrivera dune manire certaine.)
- La condition : un vnement futur mais incertain dont va dpendre soit la
naissance, soit lexigibilit, soit lextinction dune obligation. Ce qui compte cest
quelle soit incertaine, et donc ne peut pas dpendre de lattitude dune des
parties, car si une partie peut la faire dpendre, on viole la convention-loi. Il faut
objectiver, faire en sorte que a ne dpende pas dune des parties, car a
reviendrait dire : je mengage, si je nai pas chang davis demain .
Jachte un terrain, pour autant que jobtienne un permis
durbanisme pour la maison que je veux construire. Donc
jachte si jai le permis, sinon, je ne lachte pas (futur, mais pas
certain car on ne sait pas si on nous donnera le permis).
Je vous fournis le soir, mais si vous nen vendez pas 10 par jour,
jarrte les obligations. Si les performances sont mauvaises, ce
qui est incertain, jarrterai de livrer les journaux.
je repeins ta maison si demain il pleut , et le lendemain il
tombe 3 gouttes un dira quil pleut, lautre dira quil ne pleut
pas. Il faut objectiver, donc, comme futures architectes, dans les
cahiers de charges, on dira : par pluie, il y a lieu dentendre :
une pluie interrompue par au moins 2h par jour . et lIRM
pourra le confirmer, ou linfirmer.
o Il y a des conditions casuelles : qui dpendent du hasard
20
Droit Immobilier
o Il y a des conditions suspensives : qui dpendent du hasard et de la
volont des gens
Jachte la maison si je me marie avec cette fille l avant le 31
dcembre . a dpend de la volont de la jeune femme.
o Il y a des conditions potestatives : qui dpendent de moi, et aussi de
quelquun dautre.
Simplement potestative : si elle mpouse : sont valables en
droit.
Purement potestative : si elle mpouse et si moi aussi je nai
pas chang davis : ne sont pas valables en droit (car je peux
changer davis)
Lchelle de ralisation et defficacit des droits :
o En tte, le droit pur et simple
o Ensuite, le droit affect dun terme
o Ensuite, le droit affect dune condition : lorsquelle se ralise, la
condition opre avec un effet rtroactif. Pour le terme, comme pour la
condition, nous avons un terme suspensif/ve (jai jusquau 31 dcembre
pour rembourser ma dette) ou un terme extinctif/ rsolutoire (un bail qui
sarrte le 31 dcembre).
o Ensuite, le droit ventuel
Exemple : je suis actionnaire de Fortis, si on dcide quil y a un
dividende, on aura le dividende, mais pour a il faut des
bnfices, et quon dcide de redistribuer ces bnfices.
o Enfin, les simples expectatives
Exemple : on a droit rien, mais on ne peut pas nous empcher
de rver. Jhriterai peut-tre , et le droit hriter napparait
quau dcs.

Titre 2 et 3 : les obligations objets/sujets multiples

Cest une obligation qui a plusieurs objets, soit une obligation qui a plusieurs sujets.
- A plusieurs objets
Jhsite, dans un lotissement, entre les lots 3 et 4. Je dis au
vendeur que je vais en acheter un des 2, mais je ne sais pas
encore lequel. Le vendeur est tenu dune obligation 2 objets, le
3 et le 4 et le choix dpend de lacheteur dans cet exemple. Cest
quand le choix aura t opr que lobligation deviendra pure et
simple et pourra faire lobjet dune excution force car si je
choisi le 3, le suis crancier du 3.
- sujets multiples :
o soit plusieurs cranciers et/ou plusieurs dbiteurs.
21
Droit Immobilier
Exemple : on va, tous ensemble, faire un emprunt une banque
X. qui va devoir rembourser lemprunt ? cest une obligation
sujet multiple. Ensuite, tous ensembles, on pourrait le revendre
o Ce qui va nous retenir, cest lorsquil y a pluralit de dbiteurs.
Exemple : je vous prte 100, toute la classe, qui doit me
rembourser ? la dette se divise de plein droit, en autant de
parts quil y a de dbiteurs. On est 26, donc tout le monde doit
1/26
me
. Le crancier va supporter le risque dinsolvabilit dun
des dbiteurs.

- La divisibilit :
La dette se divise en parts gales, mais on peut convenir que les
parts peuvent tre ingales.
- La solidarit : chacun des codbiteurs sera tenu pour le tout vis--vis du
crancier. Donc le crancier pourra sadresser un des dbiteurs. Il y a 2
niveaux :
o Lobligation la dette : concerne les rapports entre les dbiteurs et les
cranciers.
o La contribution la dette : concerne les rapports entre les codbiteurs
entre eux. (celui qui aura pay pour tout le monde se fera rembourser)
- Les obligations indivisibles :
P prte 900 A, B et C, si rien nest prvu, chacun doit 300,
mais le crancier P a prvu le coup et sintresse C, qui meurt
et il a 3 enfants, X, Y et Z. Y et Z sont des vrais paniers percs,
tout comme A et B. Par le fait du dcs de C, la dette se divise
(tout comme son patrimoine) et donc P ne peut rclamer qu Y,
300, mme sil a les capacits de payer les 900. Une des
manires dviter a, est de prvoir que la dette ne se divise
jamais : une dette indivisible. Il prtera donc 300 A, B et C, sils
sengagent solidairement, et en indivisibilit.
Une chose peut tre difficilement divisible (un cheval de course.)
07. 10. 09
Chapitre 3 : transmission des obligations
(p 75 des notes du prof)
- Cession de crance
vous ne me devez plus 100, mais vous les devez M Sterno
jai donc cd ma crance. a ne change pas la situation, si ce
nest quon doit savoir qui on doit payer pour tre libr de la
dette, pour lteindre valablement.
22
Droit Immobilier
o La manire dont on va dire que la personne doit la dette une autre
sappelle une notification (avant on appelait a une signification). Lidal
est un document tripartite.
- Cession de dette
je vous dois 100 et je vous dis : jai cd ma dette au
clochard que voici et il a accept . a ne va pas, donc si la
cession de crance ne ncessite pas laccord du crancier, l dans
la cession de dette, on ne peut pas le faire sans laccord du
crancier. Sauf dans des mesures particulires comme quand
une banque fusionne avec une autre (ING fusionne avec Fortis et
donc cest Fortis qui nous doit notre argent dpos chez ING la
base).
o Pas possible sans laccord du crancier

Chapitre 4 : lexcution des obligations
Titre 1 : excution volontaire : le paiement

Le paiement cest lexcution volontaire de lobligation, cest ce qui se passe le plus souvent, mais
parfois le dbiteur ne paye pas volontairement et donc nous verrons aussi lexcution force. Tout
payement suppose une dette et payement suppose lexcution dune obligation. Le payement nest
pas toujours fait par le dbiteur et envers le crancier, et il nen demeure pas moins que a reste un
payement valable.

Quelles sont donc les parties aux payements ?
- Souvent cest le dbiteur, mais il y a des cas o on ne paye pas au crancier, o
ce nest pas le dbiteur qui paye.
- On ne paye pas au crancier lorsque celui-ci a t dclar en faillite. Dans ce cas,
la loi organise un curateur la faillite et va grer les affaires du failli. Celui qui
reoit sappelle laccipiens (souvent le crancier) et celui qui paye sappelle le
solvens (souvent le dbiteur).
- Si le crancier ratifie un payement qui a t fait par quelquun dautre que lui, a
fait un payement valable. De mme si le payement profite au crancier, ce
payement sera valable (Si je suis en dcouvert ma banque de 2000 et si on me
doit 1000, on donnera les 1000 la banque, et le payement effectu ma
banque me profitera).


23
Droit Immobilier
GRANDE PARENTHESE relative au rgime de la rpartition du produit de la vente de lactif
du dbiteur.

On dit que le patrimoine dun dbiteur forme le gage commun de ses cranciers. a veut dire que
tout ce que jai un moment donn doit servir payer toutes mes dettes. Jai des avoirs, des biens,
maisons, appartement, de lor, une voiture. Qui constituent mon patrimoine, et jai des dettes qui
est largent que jai emprunt Mon patrimoine volue tout le temps. Si je ne suis plus en mesure
dexcuter volontairement mes obligations et que je suis une personne prive, je vais tre en
dconfiture et l a va tre la rue des cranciers pour se faire payer et dans ce cas,
schmatiquement, le premier arriv est le premier servi.
Pour le commerant existe un rgime diffrent : la faillite et on va nommer un curateur la faillite et
l a ne sera pas premier arriv, premier servi. En fonction de leur nature, certaines crances vont
venir avant dautre et seront donc payes par prfrence dautres. Et donc vont exister des causes
de prfrence. Ces causes sont des privilges et les privilges sont numrs par la loi.
Exemple : le fisc bnficie dun privilge et passe avant nous.
- Il y a des privilges gnraux : sappliquent sur lensemble du patrimoine du
dbiteur
Les travailleurs dune entreprise, en cas de faillite, on un privilge
gnral.
- Il y a des privilges spciaux : sappliquent sur lassiette du privilge, sur certains
une partie du patrimoine du dbiteur
Le bailleur a un privilge sur tout ce qui garnit les lieux lous et
donc si le locataire ne paye pas, le bailleur peut faire vendre ce
qui se trouve dans limmeuble. Il y a une rgle qui dit que les
privilges spciaux passent avant les privilges gnraux. Et donc
le bailleur passera, dans ce cas, avant le fisc
Le crancier hypothcaire : je serai le premier pay en premier
sur le bien immeuble.
En raison de la nature de la crance, certains cranciers passent avant dautres.
FIN DE LA PARENTHESE

- Parfois ce nest pas le dbiteur qui paye, mais quelquun dautre
Mon fils a perdu son argent au poker et je paye ses dettes.
- Je peux aussi payer la place de quelquun dautre, parce que jai un intrt
Je te dois 100 et tu me dois 200, je te dis de dj pay la
banque pour descendre la dette que jai envers ma banque.


24
Droit Immobilier
Le payement par subrogation
Dans la pratique va apparaitre ce quon appelle un payement avec subrogation : subroger veut dire
remplacer dans un lien de droit existant, soit une chose par une autre (subrogation relle), soit
remplacer une personne par une autre (subrogation personnelle).
- Subrogation relle
La banque me prte 100.000 et le banquier a pris une
hypothque sur la maison que jai acquise. La maison brle mais
je suis bien assur, et bien, la crance hypothcaire de la banque
sur ma maison (cause de prfrence spciale) va tre reporte
sur lindemnit dassurance. Si je reconstruis la maison, la
banque reprend lhypothque sur ma maison, si je ne reconstruis
pas, lassureur doit dabord indemniser la banque.
- Subrogation personnelle
Je dois 100 X le 31 dcembre 2010 (terme suspensif). X
voudrait avoir son argent plus vite, et Y prte largent X et je
devrai donc largent Y et plus X.
On ma prt de largent du 10% lan, et aujourdhui les intrts
sont 3%. Donc, je vais emprunter de largent la banque et
rembourser ce que je devais X : subrogation conventionnelle.

Conditions de validit de la subrogation
Le payement effectu avec subrogation est valable certaines conditions :
- il faut que celui qui fait le payement avec subrogation paye la dette dautrui et
pas sa propre dette. La dette originaire sera teinte, concurrence du payement
et cette dette teinte sera transmise celui qui aura effectu le payement.
- La subrogation doit tre expresse.
- La subrogation intervient concurrence du montant pay.

a ressemble un peu la cession de crance, mais dans la cession de crance, je fais un cadeau
mon fils et X doit donc de largent mon fils et plus moi. Peu importe le prix, il prend la crance,
tandis que dans le payement avec subrogation celui qui paye nest subrog concurrence de ce quil
a pay.
A, B et C. A paye 300 P et donc A est subrog concurrence
de 200. Si P vend sa crance de 300 pour 25 (cession de
crance) NCR et donc NCR a droit 300 chez A, B et C.
Il faut payer ce qui est d tout ce qui d, rien que ce qui est d, quand cest d Le crancier nest
pas forc daccepter autre chose que ce qui est d, mme si ce quon lui propose vaut plus dargent.
Sauf dans le cas o le juge la dcid : terme de grce (termes et dlais). a fait partie de la juridiction
gracieuse. Quand le dbiteur est malheureux et de bonne foi, le juge peut autoriser que le dbiteur
paye sa dette en plusieurs fois. Le malheur cest quand la situation dimpcuniosit ne dcoule pas
25
Droit Immobilier
de son propre fait (si jai vcu la grande vie, je ne serai pas considr comme malheureux. Si on me
doit de largent, que le gars tombe en faillite et que javais besoin de cet argent pour payer ma dette,
donc le juge dira que je suis malheureux, parce que je suis victime).

Limputation des payements
Il peut avoir une question dimputation : il se peut quun dbiteur ait plusieurs dettes envers le
mme crancier
Jai emprunt la mme banque pour ma voiture, ma maison, la
caravane, pour linstallation de mon bureau jai donc plusieurs
dettes avec des taux diffrents la mme banque X. Imputer un
payement, cest dire laquelle de mes dettes je destine ce
payement.
Exemple : quand on a des travailleurs salaris son service, on a
lONSS qui est charg de rcolter des cotisations trimestrielles, et
si on ne paye pas, on a des majorations et des intrts de retard.
Il nest pas rare que les entreprises payent avec retard. Le patron
a des dettes du trimestre, dintrts de retard et de pnalit
une fois que les gens qui lui devaient de largent lui rembourse, il
envoi de largent lONSS sans imputer le payement.

Comment imputer un payement ?
- cest celui qui paye qui a le droit dimputer son payement (jimpute telle ou
telle dette)
- si le solvens na pas imput son payement, cest le crancier qui pourra limputer
(lONSS laffectera comme il le veut).
- Si ni le crancier, ni le dbiteur, ni le solvens, ni laccipiens nont imput, la loi
vient au secours du crancier et on dira que le dbiteur voulait payer la dette
quil tait le plus intrt payer, autrement dit, celle qui lui coutait le plus cher)
(P83 des notes du prof)
12. 10. 09
Titre 2 : lexcution force des obligations

On va essayer dobtenir une condamnation par un magistrat qui va soit condamner le dbiteur faire
un payement pcuniaire. Le crancier chirographaire, cest le crancier basique, qui na aucun
privilge. On ne peut pas vendre tout ce qui appartient au dbiteur sans respecter une srie de
rgles:
- La mise en demeure : le signifier formellement quil est en retard. Mora= en
retard. Les intrts moratoires, les intrts qui sont en retard. Elle ne rpond
aucune formalit particulire, son contenu ne doit laisser planer aucune
26
Droit Immobilier
quivoque. Cest le dernier avertissement lamiable avant les poursuites
judiciaires. Les effets :
o Elle fait courir des intrts de retard au taux lgal (publi chaque anne
dans le moniteur belge, environ 5%/an cette anne).
o La mise en demeure dplace les risques (risques, cest le risque de perdre
par cas fortuit)
Exemple : jachte un vase ming, je donne un acompte,
et je demande la livraison dici 8 jours. Le vendeur en
garde la responsabilit tant que la somme nest pas
paye intgralement. Si la chose, par la thorie des
risques, le vase est cass, je rcupre mon acompte et ne
dois plus rien, le contrat est dissout. Apres 8 jours, je ne
vais pas chercher le vase. Si le vendeur met son client en
demeure, les risques vont tre dplacs. Donc si par la
suite, aprs la mise en demeure, le vase vient prir, la
perte du vase est pour ma pomme. Je devrai donc en
payer le prix, mme sil est cass. Les risques taient
chez le vendeur, avec la mise en demeure, il y a transfert
de risques, mais pas de proprit.
- Ensuite, on cite le dbiteur devant le tribunal. Devant le tribunal sinstaure un
dbat et la fin de ce dbat, le juge rend sa dcision. La dcision du juge nest
pas toujours excutoire, car double degr de juridiction, on pourrait aller en
appel et l la dcision est excutoire. Excutoire, veut dire faire objet dune
excution force. Il arrive que les magistrats hsitent de rendre leur
condamnation forcement excutoire et deviendra excutoire sil ny a pas appel,
ou si elle est confirme en appel. Parfois en premire instance, il y a une dcision
excutoire, et mme sil y a appel, la personne devra sexcuter. Une fois quon a
faire une dcision excutoire, on peut la faire excuter.
- Ensuite, un huissier, un mandataire de justice, viendra saisir les meubles. Il se
trouve que des dbiteurs condamns, soit, essayent frauduleusement de se
soustraire lexcution, soit, ne grent plus eux mme leurs propres affaires et
ne rclament plus largent quon leur doit, pour pouvoir payer leurs dettes. Le
droit peut palier ces 2 situations.
1ere situation, on a affaire une franche fripouille. Il peut vendre
sa voiture pour 1000 un ami et quand le crancier sera calm,
il rachtera sa voiture 1000. Il y a donc une collusion
frauduleuse entre un tiers et le crancier. On peut donc intenter
une action paulienne : prsuppose une faute au droit du
crancier. si un lment est remplac, la Ferrari, par de
largent, pour une somme valable, il ny a aucune fraude, largent
ira pour le crancier . le crancier est ls si on vend un bien qui
vaut 1000 pour 1. Tout sera question dapprciation au cas par
cas.
2eme situation : il faut que la crance soit antrieure. Si je traite
avec quelquun qui na plus de Ferrari depuis quelques jours. A ce
27
Droit Immobilier
moment-l on na rien critiquer, rien attaquer. Elle doit tre
postrieure la naissance de ma crance.
Enfin, il faut que le patrimoine du dbiteur se soit appauvri
loccasion de lopration critique. si je remplace une chose par
une autre, mais en la vendant 1 au lieu de 1000, il y a
appauvrissement du patrimoine, et il y a fraude. Le changement
de chose au sein du patrimoine sopre par le biais de la
subrogation relle. Un lment dun patrimoine est remplac par
un nouvel lment et automatiquement, le droit du crancier est
report sur le nouvel lment.

Titre 3 : La conservation du patrimoine du dbiteur

- Laction paulienne
Attention, CR, le crditeur, D le dbiteur, et C le complice. Il y a
un contrat entre D et C dans un but de frauder. Et avec leffet des
contrats, il y a lopposabilit au tiers, et donc au crancier.
Laction paulienne aura comme effet que le contrat entre D et C
deviendra inopposable au CR, et donc le CR ne pourra faire
comme si le contrat nexistait pas. Donc le crancier peut aller
chercher la voiture chez C et la saisir, car le contrat lui est
inopposable. Il est par contre opposable aux autres tiers de
lunivers. Et donc, seul le crancier va bnficier de cette
inopposabilit sil a fait appel laction paulienne. a lui confre
un privilge. Laction paulienne va profiter aux cranciers qui
lont intent.
- Laction oblique
On nest pas face une fripouille, mais face un dbiteur
dpressif . On a un crancier CR, un dbiteur D qui a lui-mme
des dbiteurs SD. Le dbiteur ne soccupe plus de ses propres
affaires, il est ngligeant. Laction oblique va permettre au CR
daller chez le SD pour quils remboursent D. laction oblique
vient donc pallier la carence en faisant que D deviendra plus
solvable et donc profitera tous les cranciers.

Laction paulienne et laction oblique, cest ce quon appelle la conservation du patrimoine du
dbiteur.
28
Droit Immobilier
Chapitre 5 : Lextinction des obligations
Titre 1 : la confusion

Cest la runion sur une seule et mme tte des qualits de dbiteur et crancier.
Je suis fils unique, jemprunte 100 mon pre, et avant de lui
rembourser les 100, il meurt, et jhrite de lui, la crance et la
dette sont runies sur ma tte (je lui dois 100, mais jhrite) je
ne vais pas me faire un procs moi-mme. Il y a confusion
Titre 2 : la compensation

Je vous dois 100 et que vous me devez 50. Je vais vous donner
50. Cest un double payement abrg. Les conditions sont donc
biens prcises. Il faut quil sagisse de dette et de crance
rciproques entre personnes agissant en la mme qualit.
Je suis entrepreneur et je fais des routes pour ltat. Je ne paye
pas toujours heure et temps mon ONSS, ma TVA et mes
impts sur le revenu. je suis donc crancier des travaux que je
fais pour ltat et suis dbiteur de ce mme tat raison de la
TVA je ne peux pas dire payez moi les 100 000 000 et
dduisez ce que je vous dois. car on ne peut pas compenser,
car ce sont des dpartements diffrents.
- Il faut que les crances rciproques entre personnes agissant en la mme qualit,
soient exigibles au mme moment.
Si je sois 100 aujourdhui et vous me devez 500 dans 8 jours,
on ne peut pas anticiper et je dois payer 100 et recevoir 500 8
jours aprs. Il faut que les dettes soient exigibles au mme
moment
- Il faut que les crances ou les dettes soient fongibles. Des choses qui ont la
mme valeur libratoire. Ce qui a de plus fongible, cest largent, 1 ou 2X 50
cents, cest le mme.
- Il faut que les crances ou les dettes soient liquides : a veut dire, en droit, dont
le montant est dtermin et dont la dbition est certaine.
Je vous dois 100 parce que vous mavez prt 100. Le jour o
on me doit 100, la mme personne me fait un accident. La
crance nest pas liquide. Une crance liquide peut tre
promptement liquide.

La compensation, quand toutes ces conditions sont runies, opre de plein droit, mme linsu des
parties, mme au profit dun incapable, dun mineur, ou dun prodigue. La compensation aura pour
effet dteindre les 2 dettes concurrence de la plus faible dentre elles.
29
Droit Immobilier
Titre 3 : la novation

Nover, a veut dire, changer. On remplace une obligation existante par une autre.
Vous me devez 100kg de pommes, a marrange aussi si vous me
donnez 75kg de poires. Je remplace une ancienne dette par une
nouvelle et donc lancienne disparait. Pour nover, il faut quil
existe une obligation ancienne qui tait valable. Et il faut surtout
quil y ait intention de nover. Cette intention de nover ne se
prsume pas. Elle doit dcouler clairement et sans ambigut des
circonstances.

Titre 4 : remise de dette

La remise de dette est une convention entre le crancier et le dbiteur. Convention en vertu de
laquelle, le crancier abandonne ou renonce volontairement toute ou partie de ses droits contre le
dbiteur. Il faut laccord du dbiteur car la plupart du temps, cette remise de dette nest pas
gratuite.
Vous me devez 100 au 31 dcembre 2010, mais si vous me
donnez 75 aujourdhui, je vous tiens quitte des 100 mais le
dbiteur nest pas oblig daccepter. On ne peut pas imposer un
payement anticip au dbiteur. Mais lorsquelle existe, la remise
de dette teint due concurrence la dette.
(P95 des notes du prof)
14. 10. 09
Chapitre 6 : la thorie des preuves

Un droit quon ne peut pas prouver est un droit quon na pas.
Titre 1 : Rgles gnrales

Que doit-on prouver ?
Je dois 100 que je donnerai dans 2 jours, je te donne dj 20.
Dans ce cas il ny a pas de problme de preuve. Il y a un
problme de preuve lorsque le droit est contest
Tu me dois 50 aujourdhui ! O sont-ils ? Quoi, je ne te dois rien
moi ! Il va falloir donc prouver devant le juge quil doit bien 50.
30
Droit Immobilier
Lorsque le dbiteur nie, il y a un problme de preuve. Que faut-il prouver et comment faut-il le
prouver ?
o Les faits : ils sopposent au droit. Il ny a pas lieu de prouver le droit, car
le magistrat connait le droit, par contre ce que le juge ne sait pas, ce sont
les faits, ce quil sest rellement pass.
Exemple : il faut dmontrer quil roulait trop vite et quil a brul
un feu rouge, mais pas dire au juge que cest une faute, car a le
juge le sait.

Comment doit-on prouver ?
Il y a diffrents systmes de preuves.
- Aux USA, il y a une grande importance la preuve orale, aux tmoins, et donc
tre parjure (faux tmoignage) est une des fautes les plus graves qui soient.
- Chez nous cest diffrent. Il y a lieu de distinguer en matire pnale et en
matire civile.
o En matire pnale : il faut obtenir lintime conviction du juge, autrement
dit, le convaincre. Pour susciter cette intime conviction, tous les moyens
sont bons. Donc, en droit pnal, la preuve est libre (tmoin, papier,
expert). La question nest pas de savoir si X a tir sur Y, mais de savoir si
X est coupable davoir tir sur Y (peut-tre lgitime dfense). Il faut
lintention doleuse. La conscience de commettre quelque chose qui est
interdit et prouver linterdit. Il y a aussi des circonstances attnuantes.
o En matire civile : la preuve est rglemente. Elle a toute une srie de
rgles, cest la thorie des preuves. En droit civil belge, et mme franais,
on a tendance se mfier des tmoins car ils sont influenables,
faillibles, flous. On privilgie un bon crit. Car en matire contractuelle, le
contrat a t fait quand les parties taient en terrain dentende, et donc
la volont exprime la signature du contrat tait libre et exprimait ce
quon voulait. On veut la retrouver quand on se dispute. On privilgie
donc une preuve littrale, lcrit. Ceci dit, en matire commerciale, les
affaires vont plus vite quen civil et on admet quon a pas toujours le
temps de faire un bon crit et la preuve sera donc plus libre (moins quen
pnal). Dans un systme o la preuve est rglemente, le juge ne peut
pas faire tat de ce quil sait titre personnel. oui je sais bien que celui-
l ne paye pas souvent ses dettes est interdit, il dispenserait les
autres de prouver. En revanche le juge peut utiliser ses connaissances
gnrales, des faits qui sont connu par tout le monde. tout le monde
sait quil pleut souvent en Belgique . Par ailleurs, le juge ne doit pas
rester passif durant le dbat. Il peut intervenir pour faire en sorte que
quelquun qui cache des infos le montre montrez-nous vos extraits de
compte comme vous dites ne pas avoir t pay . il dispose dun
pouvoir dintervention.
31
Droit Immobilier

Titre 2 : La charge des preuves

Celui qui rclame lexcution de lobligation doit la prouver. Celui qui dit tre libr de lobligation
doit le prouver. Do limportance de la collaboration entre les 2 parties, qui est obligatoire, le juge
peut les forcer.

Il y a des exceptions, o on est dispens de prouver
- Cas o il y a des prsomptions lgales (d par la loi)
Exemple : il y a 40ans, lenfant n pendant le mariage tait
prsum du mari
o Celles quon peut renverser, elles sont simples.
o Celles quon ne peut renverser, elles sont irrfragables, mme si on peut
prouver le contraire. Si on bnficie de cette prsomption, on na rien
prouver. Le procs se termine vu que lautre ne prouvera pas le
contraire.
Exemple : lemploy est responsable de ses ouvriers et de leurs
actes dans le cadre de lexercice de leur fonction.

La preuve dun fait ngatif est parfois difficile. Comment prouver que je nai pas fait
quelque chose ?
A fait un procs B car il lui a rachet un fonds de commerce et
fait de la concurrence malhonnte selon A. comment prouver
que B ne fait pas de la concurrence ?
La rgle de la charge de la preuve sera plus souple.

Titre 3 : Hirarchie des preuves

- Preuve par crit : larticle 1341 du code civil dispose quil faut passer devant le
notaire pour un payement suprieur 375. Il contient 2 rgles :
o Une obligation ne peut tre prouve que par un crit lorsque lobjet a
une valeur suprieure 375.
o On ne pourra prouver que par un crit ou contre un crit. Sil existe 1
crit dune obligation dont lhypothque est infrieure 375, pour
contrer ou aller outre, il faudra un autre crit. a implique quon a eu la
possibilit de faire un crit.
- Extension Exceptions : il ne sapplique donc pas aux cas de force majeure, aux
vices de consentements, la fraude, la gestion daffaire. Cet article qui
32
Droit Immobilier
constitue la cl de voute de la thorie de la hirarchie des preuves connait
nanmoins des exceptions
o En matire commerciale, en droit social, il y a des drogations.
o Un contrat dassurance doit toujours tre un crit, cest donc une
extension.
- Drogation due lexistence dun commencement de preuve par crit : il nest
pas toujours possible de se constituer un crit, et donc il peut y avoir un
commencement de preuve par crit. Cest un document qui mane de la partie
qui on loppose. Document quelle sest approprie, car signe ou rdige par
elle. Il ne faut aucun doute sur lauteur ou sur celle qui il est appropri. Lcrit
sera nul cause dun vice de forme. a peut tre une correspondance ou encore
un livre de commerce.
- Impossibilit relative de se prconiser un crit : il y a des cas o il est impossible
de se prconiser un crit.
o Soit impossibilit matrielle, psychologique
Incendie, on va vite dposer de grands tableaux chez le voisin
pour les sauver.
o Impossibilit intellectuelle ou morale
Si jemprunte 100 mon pre, il est invraisemblable quil me
fasse une reconnaissance de dette.
o Il est possible que cette impossibilit rsulte des usages
Quand je vais voir un mdecin, je ne fais pas un crit. Cest un
contrat ou llment de confiance est important. Sil nexiste
plus, on peut mettre fin au contrat, il ne faut pas un crit.

Titre 4 : Les modes de preuves

- La preuve littrale : elle se compose de 2 sortes dcrits signs :
o Actes authentiques : crit, dress par un officier public dans lexercice de
ses fonctions. Il le dresse dans le cadre, dans la limite, de ses
comptences.
Un acte notari : le notaire a une aire gographique de
comptences et tout ce quil fait nest pas authentique. Il peut
faire des choses sous seing priv dans sa vie personnelle. Cest
aussi le cas pour les huissiers, certains fonctionnaires. Ccrit du
notaire par exemple doit rpondre diffrentes rgles de forme.
Il y a 2 types de mentions :
Protges par lauthenticit : date heure, nom du
notaire, lieu dtude, noms des parties. Tout a nest pas
attaquable, sauf procdure extraordinaire.
Non protges par lauthenticit : la vente, les
modalits nest pas protg car il ne fait que relater la
convention des parties. Et donc la force probante dun
33
Droit Immobilier
acte authentique nest pas plus forte que celle sous seing
priv.
o Actes sous seing priv, sous signature prive. Papier fait 2 lorsque lui
vend et elle achte. Il doit tre fait le mieux possible, avec la date,
lheure, le lieu, identit des parties, les conventions intervenues Il sagit
donc dun contrat et tout ce que a implique. Il doit bien entendu tre
sign. Pour les contrats synallagmatiques, il y a une rgle, il faut autant
dexemplaires originaux quil y a de parties et doit tre sign par les
parties. Ce sont des originaux multiples. Cest fondamental car si cette
rgle nest pas respecte, le contrat est nul par la forme et donc
dgnrera en commencement de preuve par crit. Dans un contrat sous
seing priv il ny a pas dauthenticit.
Si les parties changent la date, entre eux 2 ils font ce quils
veulent, mais il ne doit pas avoir de consquences sur les tiers. Si
la maison doit tre saisie, les tiers ne sont pas indiffrents la
date. Et donc pour que le contrat soit opposable aux tiers, la
date doit tre certaine.
Soit on enregistre le contrat chez un receveur de
lenregistrement : la mention de lenregistrement est
acte authentique. Ce qui importe est la date de
lenregistrement de la convention, mme si elle a t
signe avant. La date de lenregistrement confre date
certaine.
Soit on fait tat de la convention dans un acte
authentique.
Soit une des 2 parties meurt, car bien sr il na pas sign
aprs sa mort.
o En ce qui concerne les actes sous seing priv, il y a les contrats
synallagmatiques et les contrats unilatraux.
Exemple : le prt ou le dpt : cest un contrat rel, cest--dire
quoutre le consentement, il faut la remise de lobjet pour que le
contrat soit valablement constitu. Mentionn par un papier
appel : reconnaissance de dette (pas besoin doriginaux
multiples).
Le droit sest toujours mfi des cranciers qui navaient quun
seul exemplaire du document (tentative de modification) et donc
il y a ce quon appelle, le bon pour : on crit le montant en
toutes lettres bien serres pour viter les falsifications. Rgle qui
sapplique pour les contrats unilatraux. La rgle de la date
certaine sapplique aux uns et aux autres.
- La preuve par tmoignage : relation de fait devant le juge, ou qui sont produits
au juge. On sen mfie. Le juge apprcie donc librement la force probante des
tmoignages qui lui sont fournis.
- La preuve par prsomption : on ne parle plus de prsomptions lgales, mais de
prsomptions de lhomme. Raisonnement dans lequel le juge va tirer des
34
Droit Immobilier
consquences au dpart des faits connus pour les appliquer des faits inconnus.
Cest la dduction que lon va faire.
A est la dernire personne avoir vu B en vie. Prsomption que A
est impliqu. Pas de force probante lgale, cest le juge qui
estime.
- Laveu : reconnaissance par quelquun de lexactitude des faits quon allgue
contre lui. Pas vraiment un mode de preuve, car une fois quon a avou, on a plus
rien prouver. Laveu chappe donc la rgle de larticle du code civil sur la
hirarchie des preuves.
o Judiciaire lorsque laveu est fait devant le juge.
o Extrajudiciaire.
o Il peut tre crit ou verbal.
o Laveu ne peut porter que sur des questions de faits et non de droit.
o Il peut tre simple ou complexe. Laveu complexe est indivisible si
plusieurs sections, branches sont lies.
Je reconnais que tu mas prt X dont je tai dj rembours Y
(complexe)
Je reconnais que tu mas prt X (simple)
Je reconnais que je tai prt X et que je tai achet ta maison,
cest indivisible.
- Le serment : pas vraiment un lment de preuve puisquon va demander une
des parties de jurer que tel ou tel fait est vrai.
o Suppltoire : cest le juge qui prend linitiative. Le fait de faire un faux
serment est une faute pnale. Le juge apprcie la valeur, la force
probante du serment. Un serment a se dfre lune des parties.
o Litisdcisoire : dcide du sort du litige. Cest une des parties qui va le
dfrer lautre.
Tu prtends que tu mas pay ? eh ben, jure-le ! Attention si cest
faux. Si elle prte serment, le procs sarrte et le litige est
rsolu.
La partie qui on va dfrer le serment va pouvoir le rfrer
celui qui a demand en premier : jure-le que tu as pay ! Non, toi
jure-le que je ne tai pas pay ! La premire partie va donc devoir
jurer. Une fois que le serment est prt, le litige est fini, mme si
le serment tait faux ! plus tard, si on trouve une preuve on peut
dposer plainte au pnal pour faux serment.





35
Droit Immobilier
19. 10. 09
Partie 2 : les droits rels

Droit qua une personne, physique ou morale, sur un bien. Elle soccupe des prrogatives des gens
sur les lments quils se sont appropris.
Chapitre 1 : les biens
Titre 1 : Les choses

Ds quune chose est approprie, elle devient un bien. Il y a des choses quon ne peut pas
sapproprier :
- Les choses communes tous : air, eau, mer, lumire
- Choses qui appartiennent personne : pour le moment mais quon va pouvoir
sapproprier (gibier, poisson sauvage). Elles appartiennent au premier qui se les
approprie.
- Choses abandonnes : on manifeste clairement notre volont de les laisser. On
jette et on abandonne nos prrogatives dessus. 3 sortes de choses qui ne sont
pas des biens.

Titre 2 : Les biens

Diffrentes faons de les classer :
- Objective : en fonction de lobjet du bien :
o Bien consomptible : disparait au premier usage que lon en fait (pomme,
bouteille). La consommation peut tre matrielle ou juridique
(alination de la monnaie : quand je donne la monnaie). Dans le cas dun
prt dune chose consomptible, lemprunteur devient propritaire de la
chose prte.
Bien non-consomptible : Dans certaines situations (prt ou usufruit),
quand il sagit de biens consomptibles, on devra sorganiser dune
certaine manire. Comment restituer quelque chose quon a
consomm ? On devra rendre lquivalent de 100kg de pomme, de
100 mais on ne rend un rtroprojecteur quon a emprunt.
o Biens fongibles : chose de genre. Librement interchangeables et qui se
dterminent quantativement.
Biens non-fongibles : corps certains. Pas librement interchangeable et ils
se dterminent spcifiquement par leur spcification.
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Droit Immobilier
La distinction entre un bien consomptible et un bien fongible doit tre faite. Ces 2 catgories de
distinction peuvent se chevaucher jusqu une certaine limite, mais pas toujours.
Exemple : un cadeau danniversaire notre mre sera
consomptible mais pas fongible
Exemple : une table de classe est fongible mais non consomptible
o Biens principaux
Biens accessoires : distinction fonde sur les relations intimes entre deux
choses.
o Biens corporels : ils ont un corps, de la substance matrielle, physique.
Biens incorporels : peut avoir normment de valeur mais nont aucune
substance matrielle.
o Biens dans le commerce : vise la circulation juridique des biens et des
droits.
Biens hors commerce : lorsquun obstacle lgal soppose ce quil fasse
partie dun patrimoine quelconque.
Exemple : droit de visite, droit dtre pre
Il ne faut pas confondre un droit hors commerce avec un droit inalinable (surtout sil est
temporaire), un droit quon ne peut pas vendre ou donner au profit de quelquun dautre.
Exemple : dans des conflits conjugaux, le juge peut interdire de
vendre la maison durant la procdure de divorce, mais la maison
nest pas hors commerce.
o Biens considrs comme universalit : ensemble de biens rattachs
entre eux par un lien rel ou fictif qui soumet tous les biens un mme
rgime juridique.
Exemple : si je transfre toute ma succession a une personne, ils
ont une universalit.
Biens particuliers : ne sont pas rattachs entre eux par un lien rel ou
fictif.
Exemple : je peux lguer les objets diffrentes personnes :
lgue particulier
Les 2 premires distinctions sont les plus importantes
- Les meubles et les immeubles
o Biens meubles
o Biens immeubles : ils ont un sige fixe dans lespace, ils ne bougent pas.
Ce qui bouge, ce sont les titulaires de droits sur les immeubles. a
dcoule de la matire des choses. On peut tenir une sorte de liste
(cadastre). On divise le territoire en parcelles.

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Droit Immobilier
Parenthse sur le Conservateur des Hypothques
Il est assez ais de suivre ces droits. Il est possible de prendre note de tout ce qui se passe pour cet
immeuble par le conservateur des hypothques. (= officier ministriel. A la fois fonctionnaire de haut
rang, mais reoit aussi un salaire chaque pice (argent qui va dans sa poche et donc pas ltat)).
Leur rle est fondamental car cest eux qui, en matire immobilire, par leur registre font fournir
lopposabilit aux tiers des vnements qui vont se passer par rapport limmeuble.
Il nest pas crit sur limmeuble le changement de propritaire. Il est tenu de nous rpondre
lorsquon lui demande la situation.
Il fournit un certificat hypothcaire sous sa responsabilit car les contrats ont des effets internes et
des effets externes, mais on ne peut pas le deviner. Lopposabilit aux tiers ne rsultera de ce qui est
crit par le conservateur des hypothques.
On veut que la mutation soit transcrite pour ne pas quun crancier de lancien propritaire ne
saisisse limmeuble.
Le conservateur des hypothques fait 2 choses :
- Transcrire les mutations (recopier mot pour mot lacte)
- Inscrire les privilges et hypothques, saisies les inscriptions sont en marche.
Un tel systme qui est cohrent et qui marche (systme des classifications des biens) est
fondamental. Cest toute lopposabilit aux tiers qui appartient limmobilier.
Tout le rgime de la publicit foncire trouve sappliquer. Par contre, pour le mobilier, cest
impensable (comme suivre un objet qui bouge)
Les conservateurs des hypothques ont une lourde responsabilit et nont pas envie de sexposer
des risques, ils sont frileux. Ils veulent bien inscrire ou transcrire, mais ds quils sont face un acte
authentique, pour les mutations immobilires, il faut aller chez le notaire, pour tre sr que le bien
est nickel. Le notaire demande au fisc sil y a des dettes= notification fiscale. Il faut que le notaire
prpare bien son acte. Ds que le notaire a pass son acte, il va chez le conservateur des
hypothques et prsente lacte pour la transcription. A partir du moment o elle est transcrite dans
le registre du conservateur des hypothques, la vente est opposable aux tiers.

Les immeubles
Quest-ce quun immeuble ? 3 sortes dans le code :
- Les immeubles par nature :
o les fonds de terre, tout ce qui est enterr, tout ce qui est ancr dans
limmeuble est immeuble.
Construction en bois pas vraiment ancre dans le sol, ou une caravane ?
On a donc essayer de trouver un critre, une rgle unificatrice :
o un immeuble par nature= tout objet ancr ou incorpor dans le sol de
manire durable et fait quon ne sait pas enlever le bien sans abimer et le
sol et le bien, ou lun ou lautre.
38
Droit Immobilier
Enlever sans dommage ? Cette distinction est importante car elle va
simposer au fisc. Si cest un immeuble, a sera tax diffremment que si
cest un meuble (taxe sous le rgime de la TVA). Lincorporation au sol
est une question de fait. Donc si le juge du fond dclare que la caravane
est incorpore la manire dun immeuble, la cour de cassation ne dira
rien sur le fait, elle soccupera du raisonnement de dpart.
Les arbres sont immeubles par leur nature
- Les immeubles par destination : deux formes dimmeubles par destination :
o Par destination conomique : elle se produit lorsque le propritaire dun
immeuble par nature affecte au service et lexploitation des meubles
dont il est aussi propritaire.
Les animaux attachs la culture
Les ustensiles aratoires
Il faut :
> 1 immeuble par nature
> Des meubles par nature
> Un propritaire de tout a
> Meubles affects au service et lexploitation de limmeuble.
Du coup les meubles deviennent immeubles par destination

a intresse qui ?
Ni les propritaires ou encore les voisins, mais bien les tiers cranciers. En cas de concours, car il y en
a qui ont des privilges sur les meubles et dautres sur les immeubles. FONDAMENTAL DANS LE
CIRCUIT DANS LA VIE ECONOMIQUE.
Les matires premires ne rentrent pas dans les immeubles par destination (ils vont tre
transforms), les stocks non plus, mais la machine et les outils oui ! Finalement les machines peuvent
valoir bien plus que le btiment.

Conditions :
> Il faut quil y ait identit de propritaire
> Il faut que limmeuble soit amnag pour recevoir le meuble.

o Par destination de luxe ou dagrment : le propritaire a attach ses
meubles pour quils demeurent perptuellement attachs limmeuble.
Le miroir sur la chemine.
- les immeubles par lobjet auquel ils sappliquent : a sapplique aux immeubles
incorporels. Le droit de servitude est un droit immobilier dusage. Lhabitation,
lemphytose, lusufruit font partie du patrimoine et sappliquent un immeuble.
Les obligations de faire et de ne pas faire sont toujours mobilires. Seules les obligations de donner
peuvent tre immobilires.
39
Droit Immobilier
Les meubles
- par nature : meubles = bien qui se dplace soit mu par sa propre dynamique, soit
mu par une force trangre. (pour les corporels)
- par leur objet :
o il y a des meubles incorporels : privilges, usufruit
o les meubles par anticipation : meubles envisags dans leur tat futur.
Je veux acheter la rcolte de poires (nature) dun verger (nature)
mais le rapport juridique est envisag pour le futur. La vente de
cela est une vente mobilire (soumise la TVA)

- Classification objective
- Meubles et immeubles
- Classification subjective : en fonction de sujet
o Soit personne prive
o Soit pouvoirs publics : ils ont un domaine, mme deux. Ils peuvent avoir
un patrimoine dont ils disposent raisonnablement, librement. Mais ils ont
aussi toute une srie de biens qui sont affects lusage indistinct de
tout le monde (immdiat ou potentiel) = domaine public des personnes
publiques. Mais ct de a, elles peuvent aussi avoir un domaine priv.
Elle se comporte comme une personne prive lgard de son domaine
priv. Mais elle ne peut pas faire a avec le domaine public. Les biens
sont inalinables. Les biens du domaine public ne sont pas saisissables.
Des prrogatives prives sur des biens du domaine public sont
impensables. Mais par exemple, il y a des exploitations prives dans le
mtro. Les biens du domaine public peuvent faire lobjet de conventions
doccupation= CONCESSION qui doivent tre temporaire, car le pouvoir
public peut y mettre fin tout moment. Le critre est lusage indistinct
pour tout le monde.
La gare est du domaine public. Elle peut tre dsaffecte. Elle
peut alors passer dans le domaine priv pour tre vendue
comme simple btiment.

21. 10. 09
Chapitre 2 : le patrimoine
(P13 des notes du prof.)
Titre 1 : Les notions

Lensemble des droits et obligations, apprciables en argent qui ont pour sujet actif et passif, une
mme personne. Cest donc une universalit, un ensemble de droits et dobligations et cest ce
patrimoine qui forme le gage commun du crancier. Tous ces actifs rpondent de tous ces passifs.
40
Droit Immobilier
Donc quand jai une action sur le patrimoine aujourdhui, mon action ne vaut pas quaujourdhui, elle
vaudra aussi dans le futur. Les choses vont changer, si je vends une voiture, je perds de largent, mais
jai une voiture. Au sein du patrimoine, les choses sinterchangent par le phnomne de la
subrogation relle. Cest comme a quon explique lunicit du patrimoine travers le temps alors
que les choses voluent.

Titre 2 : Les caractristiques

- Le caractre prescriptible : tous ces droits peuvent sacqurir par prescription, et
peuvent surtout se perdre par leffet de la prescription.
- Le caractre pcuniaire : ces sont des lments apprciables en argent.
Au sein du patrimoine les lments ont un caractre de fongibilit qui explique cette subrogation
relle.

Titre 3 : Les droits rels

Les droits rels sont des droits patrimoniaux qui peuvent procurer des avantages pcuniaires, qui
peuvent faire lobjet de contrat. Mais il faut faire la diffrence entre un contrat et un droit rel. Le
droit rel, cest la puissance juridique qu une personne de retirer une chose, tous les avantages de
cette chose.
Jai un droit rel directement sur ma voiture, mes affaires
Le droit de crance est une relation entre un crancier et un dbiteur. Le droit quil fasse, quil ne
fasse pas ou quil donne quelque chose. Il convient de faire la diffrence entre les droits de crance
et les droits rels :
- Un droit rel sexerce directement sur une chose. Le droit de crance ne frappe
pas une chose, mais lie 2 personnes. Si jachte quelque chose, je ne peux que
contraindre donner, mais je nai aucune action sur la chose.
- Le droit rel est un droit absolu, il est opposable tous, pourvu quil soit
respectable tous. Je dois respecter que mon voisin est propritaire de ses
affaires tout comme il doit respecter que je suis propritaire de mes affaires. Le
droit de crance, la relation est entre le crancier et le dbiteur. Les autres
doivent le respecter.
- Le droit rel nimpose autrui quune obligation passive. Pour le droit de
crance, on a une obligation active (faire, donner).
- Lopposabilit aux tiers est aussi diffrente. Pour la cession de crance il faut une
notification en droit rel, si je veux donner quelque chose, il me suffit de lui
remettre. On appelle a la tradition (tradere : transmettre)
41
Droit Immobilier
- Les droits rels peuvent sacqurir par prescription acquisitive/ usucapion. Cest
lacquisition dun bien par coulement du temps (Si joccupe un terrain pendant
30ans, il mappartient.) Un droit de crance ne se passe jamais par usucapion.
- Les droits rels peuvent steindre par abandon unilatral. Si je dpose mon sac
sur la poubelle, je labandonne. Je ne peux pas faire a avec une crance. Mme
la remise de dette est un contrat (car il faut laccord du dbiteur).
- Le droit rel a un droit de suite. Si un titulaire dun droit rel a t dpossd de
son bien, il pourra se prvaloir de quiconque contient le bien.
On me vole mon sac, si on la retrouve, je pourrai aller la
rechercher, en le prouvant. Donc ce nest pas parce que jai t
dpossd de mon sac que je nai plus aucune prrogative
dessus.
- Le droit rel a aussi un droit de prfrence. Si le titulaire dun droit rel rentre
en concours avec dautres personnes qui ont les mmes biens, le titulaire du
droit rel sera prfr, un peu comme sil tait privilgie, mais en plus fort.
Jai confi la rparation de ma voiture un garagiste. Si le
garagiste tombe en faillite, je vais chapper toute loi du
concours.
Ce sont ces droits quon va tudier. On sest longuement pos la question de savoir si on pourrait
inventer des nouveaux droits rels.

Chapitre 3 : Le droit de proprit
Titre 1 : Notions

Article 544 du code civil : La proprit est le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la
plus absolue, pourvu quon nen fasse pas un usage prohib par les lois ou les rglements.
Nous allons voir que les restrictions sont nombreuses, et donc que ce droit absolu est pas si absolu
que a.
- Le droit de proprit est un droit exclusif. On nimagine pas que plusieurs
personnes soient propritaires ensemble (il y a la coproprit, qui nest pas la
mme chose).
- La proprit ne se perd pas par non-usage. Par contre tous les autres droits rels
se perdent par non usage.
- Cest un droit gnral. On peut faire tout ce quon veut, sauf ce qui est interdit.
- Cest un droit absolu. Toutes les limitations que peuvent apporter les lois et les
rglements au droit de proprit constituent ds lors des drogations aux
principes, ds lors ces interprtations doivent sinterprter restrictivement.

42
Droit Immobilier
3 prrogatives :
- Le droit duser de la chose.
- Le droit de jouir de la chose.
- Propre aux droits de proprit par rapport aux autres droits rels : Le droit de
disposer de la chose. a peut tre juridique (vendre, donner lalination), ou
matriel (si jai envie de dtruire mon sac, cest mon droit). Les autres droits rels
portent toujours sur un bien qui appartient quelquun dautre. Le bien de
proprit sapplique sur ma proprit et donc jai le droit de disposer de ma
chose.
La proprit du sol emporte la proprit du dessus et du dessous. Donc je peux construire ou planter
ce que bon me semble. Je peux faire sur mon bien, plantations constructions et ouvrages. Je peux
donc mopposer tout empitement sur ma proprit et donc par exemple mopposer ce quune
grue passe au-dessus de mon terrain. Toujours sous rserve de labus de droit.
Proprit du dessous : je peux faire toutes les constructions et les fouilles que je juge propos et
retirer tous les produits quils peuvent fournir. Mais il existe des lois sur les minires et les carrires
(si je trouve du ptrole, on ne me le laissera pas) a va ad caelum en ad imperior (jusquaux ciels
et jusquaux enfers).

Titre 2 : Restrictions au droit de proprit

Bride de restriction la proprit :
Tentative de classer ces restrictions
- Restrictions lgales dans lintrt gnral :
o Expropriation pour cause dutilit publique : lautorit publique a le
droit de nous exproprier mais la constitution a prvu quon doit nous
payer une juste et pralable indemnit. Et a doit tre pour cause
dutilit publique.
o La puissance publique doit ngocier avec nous de gr gr. Sil ny a pas
de terrain dentende, lautorit publique utilisera la force, il expropriera
et un expert jugera de la valeur du bien. Il faudra payer une indemnit
pralable.
o Toutes les lgislations sur lurbanisme.
o Les lgislations sur les monuments et sites : quand on est propritaire
dune maison classe, on ne peut pas faire tout ce quon veut, dans
lintrt gnral.
o Les lgislations sur la distribution de llectricit, le gaz : on peut mettre
des cbles sur les faades, quon le veuille ou pas
o Restrictions militaires : en temps de guerre on peut nous prendre notre
voiture.
- Restrictions lgales pour cause dinsalubrit :
43
Droit Immobilier
o Les alignements de la voirie.
o Les questions de chemin de fer.
o La lgislation pour laccessibilit des immeubles pour les handicaps.
- Restrictions lgales dans un intrt dconomie sociale :
o Lgislations sur les bois et les forts : cest lintrt collectif de prserver
les forts, et si on fait des coupes, quelles soient rgles.
o Lgislations sur la matire de leau.
o Lgislations sur les mines (gisement mtalliques), minires (minerais)
et carrires (pierres, ardoises). Le droit du propritaire sur le sous-sol
reste entier sur les minires et les carrires. Par contre pour les mines on
va scinder la proprit du sol et du sous-sol en deux et pourront tre
conu des concessions. Le propritaire de la mine sera propritaire de la
mine en sous-sol.
- Les servitudes
- Les restrictions conventionnelles au droit de proprit : je peux mengager soit
ne pas vendre ou limiter mon droit de jouissance. Une clause dinterdiction de
disposer qui serait trop longue serait contraire lordre public. Les restrictions au
droit de jouir peuvent avoir une dure beaucoup plus longue.
Je conviens que je ne pourrai pas construire sur une partie de
mon terrain.
- Ce qui dcoule de la thorie des troubles de voisinage
o Avantages et inconvnients. Les avantages compensent les inconvnients
Jusque 1960, depuis 1804, il fallait prouver quil y avait faute et lien
causal. Maintenant il ne faut plus de faute.
Juste avant 1960 il ny avait pas de faute
Il y a une petite maison, on construit un grand immeuble cot,
dans les meilleures conditions. Mais ce quon navait pas pens
cest que la fume retournait dans la maison et enfumait ses
habitants. A loccasion de cette affaire-l et dune autre, le mme
jour, notre cour de cassation runie en sance plnire a invent
un nouveau concept juridique dune responsabilit sans faute.
Responsabilit sans faute pour trouble de voisinage. Il y a une
partie des inconvnients qui sont normaux quon doit accepter. Il
y a aussi les inconvnients anormaux. Dans le cas de la maison,
cest anormal. Il y a eu un comportement non fautif ayant
apport un inconvnient anormal. Le voisin devra indemniser,
avec le bon terme : compenser. La justification thorique de
dpart est le droit de proprit car chacun a le droit de jouir
pleinement de sa proprit. Cest une responsabilit sans faute.
partir du moment o il y a faute on ne parlera plus du seuil de
tolrance. (il y a dautres responsabilits sans faute, organises
par la loi : dans le cas de lnergie atomique, on dira que le
responsable est la centrale nuclaire sil y a un problme.). base
sur le concept de proprit et sest tendue au-del de la
proprit car on se demande ce qui est le plus important, que le
44
Droit Immobilier
voisin soit propritaire ou quil rompt lquilibre ? ce qui est
important cest la rupture dquilibre. Mme si le voisin est
locataire on pourra lattaquer, mme sil nest pas propritaire.
Voisinage ne signifie pas contigut.
Il y a eu le cas avec une usine chimique, et les voitures ont t
attaques. ce qui est extraordinaire, cest quon parle de trouble
de voisinage alors quune voiture est un meuble.
26. 10. 09
(P19 des notes du prof)
Chapitre 4 : la coproprit
Titre1 : les diverses formes de coproprit

Notions
- la vraie coproprit= la proprit indivise : division du droit de proprit entre
une ou plusieurs personnes. On a des droits sur la chose commune, ils sont
rpartis en quote-part.
Si 3 propritaires du cheval. Chacun possde 1/3 de chaque
partie du cheval. A ne pas confondre avec la proprit collective
- La proprit collective : rsulte dune association, dune mise en commun de
divers apports en vue datteindre 1 but dtermin. Elle est voulue, contrairement
la coproprit qui est un tat passif. Comme la proprit collective est voulue,
elle sera organise, alors que la coproprit, non voulue, ne sera pas organise.
Si on hrite tout un ensemble dun cheval de course, a nous
tombe dessus, sans organisation
o Dans la proprit collective voulue : rgle de lunanimit qui est de mise
dans la coproprit ordinaire est remplace par la rgle de la majorit.
- La proprit commune divise : lorsque plusieurs personnes sont propritaires de
parts qui sont matriellement distinctes mais qui forme un tout.
Immeuble appartement. Chacun a son appartement (part
privative), mais il y a des parties communes.

Rgles applicables la coproprit
Quelles sont les origines de la vraie coproprit ?
La loi ou un acte juridique. Souvent un tat passif, subit, non voulu par les copropritaires, non
organis. Donc il na pas de vocation durer.
Cas typique de lindivision due la succession. Rare sont ceux qui
ont bien organis les choses. Cette indivision successorale est
prcaire et ne va pas durer. Les gens ne sont pas forcs de rester
en indivision.
45
Droit Immobilier
La coproprit peut naitre aussi dun acte juridique. Il y a ce moment une vraie convention.
Nous dcidons dacheter un cheval ensemble.
Parfois lindivision dcoule aussi dun testament qui est un acte juridique. a nexiste pas dans la
nature, cest une conception de lesprit humain.

Comment prend-elle fin ?
La coproprit prend fin par le partage.
Article 815 du Code civil : Nul ne peut tre contraint de rester dans lindivision. Le partage peut tre
provoqu.
On la considre dordre public.
Sexplique car le plus souvent lindivision nest pas organise donc pourquoi obliger rester ? Par
contre, il y a des situations o il est inconcevable de sortir dindivision : la coproprit force. Pour la
coproprit des parties communes dun immeuble appartement, impossible de sortir dindivision et
partager.
- Coproprit fortuite : d au hasard
Indivision successorale
- Coproprit force : celle dont on ne peut pas sortir
o titre accessoire : partie comme des immeubles appartement
o titre principal : un tombeau, un caveau de famille, des papiers de
famille, de la correspondance : on ne va pas couper les lettres en autant
de morceaux quil ny a dhritiers.
- Coproprit volontaire.
Rgle de larticle 815 du Code Civil ( Nul ne peut tre contraint de rester dans lindivision. Le partage
peut tre provoqu. ) sapplique aux indivisions fortuites, surement pas aux indivisions forces. Mais
pour les indivisions volontaires, quand la coproprit rsulte dune convention et donc elle est
organise, il semble que larticle 815 sapplique aussi.
La loi favorise le retour la nature des choses. On sort dindivision pour peut-tre un retour une
proprit premire.
Mais la loi permet quon fasse des conventions aux termes desquels on dcide de rester en
indivision, mais elles ne valent que pour 5ans. Si a se passe bien, on peut la renouveler pour 5ans,
autant de fois quon veut (volont des parties). Pendant ce temps-l, on ne peut plus sortir
dindivision.
Le partage doit se faire par nature de prfrence, quand cest possible. Ce nest que quand il ne peut
pas se faire en nature quon procdera par quivalent : on vend lobjet puis on partage largent.
Un immeuble appartement pour 3 enfants. On prfre donner
un appartement chacun plutt que de vendre et partager
largent. Si cest un cheval, on le vendra en vente publique.
46
Droit Immobilier
Tout ceci doit tre tempr par labus de droit
Si je demande sortir dindivision, juste pour embter mes frres
et surs, je peux tre condamn.
Un des frres peut proposer de racheter le cheval aux 2 autres,
mais ils doivent tre daccord.

Droits et devoirs des copropritaires dans la coproprit ordinaire
- Les droits et devoirs du copropritaire sur sa quote-part.
o Vrai droit de proprit : je peux la vendre, lchanger, la donner.
Absolu !
o Devoir de se comporter en Bon Pre de Famille. Mais aucune obligation
vis--vis des autres copropritaires par rapport ma part.
- Les droits et devoirs du copropritaire sur la chose commune.
o Les droits : actes matriels et actes juridiques
> Actes matriels : le copropritaire peut user et jouir de la chose
commune, conformment sa destination, et respect des autres
copropritaires. Pose parfois problme, pas pratique, si on veut tous
monter le cheval en mme temps par exemple, donc on pourra sortir
dindivision. Il faut respecter la destination de la chose commune, sauf
accord lunanimit.
> Actes juridiques. Distinction de 3 diffrents.
>>Actes conservatoires : tendent conserver la chose
Le cheval est malade, on le porte chez le vtrinaire
Limmeuble commun seffrite, on va le consolider
>> Actes dadministration
>>> Provisoire : actes juridiques qui ne nuisent pas aux autres
copropritaires.
Copropritaire dun verger, si on ne vend pas la rcolte de
pommes, les pommes pourrissent sur larbre. Vendre les denres
prissables est un de ces actes. a ne bous nuit pas, au contraire.
>>> Normale
Donner un bail de plusieurs annes sur un bien commun. Bail
longue dure, sinon prcaire. Acte de plus de 9ans est une
disposition.
>> Actes de dispositions : vendre, grever dun droit rel, donner en
location pour plus de 9ans.
Le copropritaire agissant seul va pouvoir propos de la chose commune
accomplir les actes conservatoires et les actes dadministration
provisoire. Les actes dadministration normale et de disposition
ncessitent laccord de tous les copropritaires.
o Les devoirs : chacun des copropritaires contribue aux frais dentretien,
de la conservation et ce concurrence de sa quote-part. (pour
lindivision ordinaire.

47
Droit Immobilier
La coproprit force
Pour la coproprit force, elle est perptuelle, le partage ne peut pas tre demand.

Titre 2 : la coproprit force des immeubles au groupe dimmeubles btis

Nouvelle loi car le code Napolon date de 1804. Une premire lgislation sur les immeubles
appartement multiples est apparue en 1924 dans le cadre de la reconstruction aprs la Premire
Guerre Mondiale. Apres la Premire Guerre Mondiale on manquait de terrain donc on a construit en
hauteur. Il nexistait rien de plus que ce quil y a de plus haut par rapport la coproprit, soucis
dconomie sociale, daccs la proprit, aux moins riches. Il faut donner de largent, du crdit. Il
fallait quelque chose qui permette de juste mettre une hypothque sur lappartement et pas sur tout
limmeuble.
La loi de 1924 permet de mettre une hypothque sur la pleine proprit de lappartement et sur les
accessoires. Chacun a une quote-part. Lappartement est privatif.
Le lgislateur a mis en place des rgles suppltives. Elles ne sont pas dordre publique ni obligatoires
si autre chose est prvu acte de base.
Le but est de droger la rgle de lunanimit, remplace par celle de la majorit.
Le lgislateur de 1924 avait surtout voulu permettre la division de limmeuble appartement en
appartements et accessoires (parties communes) pour pouvoir mettre une hypothque juste sur
lappartement. a existe en Belgique, mais pas aux Pays-Bas par exemple, o il ny a pas de droit de
proprit exclusif.
Les promoteurs faisaient un acte de base et si on ne voulait pas, et bien, tant pis ! Les immeubles ont
eu du succs mais des problmes sont survenus.
Une seule citerne mazout qui alimente la chaudire pour le
chauffage central qui chauffe tout limmeuble. Mais qui envoit-
il la facture ? il devait demander une partie chaque
copropritaire. Problme irritant qui dcoulait de labsence de
texte pertinent.
Le lgislateur rintervient donc en sinspirant du modle franais en 1994 :
- La loi est imprative. On ne peut pas y droger sauf si la loi le permet
Exemple : majorit spciale prvue par la loi
- La loi cre une personnalit juridique : lassociation des copropritaires a la
personnalit juridique. Mais rduite sa plus simple expression parce que la
personne juridique ne peut avoir de patrimoine si ce nest les objets ncessaires
lexcution de sa fonction. Personne pauvre qui administre les parties
communes. Elle est tellement pauvre quil a fallu que les copropritaires soient
responsables des actes quils posent.
48
Droit Immobilier
- Les copropritaires sont solidaires de cette personne morale. Bien sr les
personnes juridiques sont des tres fictifs, sans substance, conception de lesprit
humain et donc pour quelle parle, signe un contrat, pour quelle existe, il faut
lincarner. Il y a des portes parole qui vont reprsenter cette personne juridique :
les organes. Quand lorgane sexprime, il sexprime la voix de la personne
juridique. Le syndicat est lorgane de lassociation des copropritaires.
- Comme notre personnalit juridique est pauvre et sans moyen, le vritable
pouvoir git chez les copropritaires, et cest donc lassemble des copropritaires
qui aura lessentiel des pouvoirs au sein de ladministration. Le syndicat
administre la gestion des communs, accompli les actes conseills et
dadministration provisoire.
- Au sein de lassemble, une rgle est apparue : nul ne peut prendre part au vote
pour un nombre de voix suprieur la somme des voix de tous les autres
Un immeuble de 100 appartements. 1 propritaire a 53
appartements et 47 autres propritaires. Le 1
er
propritaire ne
pourra voter que pour 47 et pas 53 voix. Si problme de pouvoir
chez une seule personne, ils seront au minimum galit.
Limitation de la puissance votale des gros.
28. 10. 09
Pas cours, prof absent
04. 11. 09
Titre 3 : La mitoyennet

Cest une coproprit (on ne le dira jamais assez). Cest la coproprit des cltures sparatives de 2
fonds contigus. Il faut 2 fonds qui sont cte cte. Une clture :
- Le mur mitoyen
- La haie mitoyenne
- Le foss mitoyen
Cest une coproprit particulire, car :
- Elle est force
- Teinte de notion de servitude. Les articles teints de servitude sont dans le
code civil, dans larticle qui traite des servitudes.
Jusqu un certain point on peut en sortir, nonobstant son ct forc. Cest un droit rel, une
institution un peu ibryde qui suit le rgime des servitudes et de coproprit.
La mitoyennet est trs ancienne. Il est vite apparu que construire 1 mur pour 2 maisons tait plus
simple et conomique, cologique cest du bon sens.
Article 663 du Code Civil : chacun peut contraindre son voisin dans les villes et faubourg contribuer
aux constructions et rparations de la clture, faisant sparation de leurs maisons, cours et jardins
49
Droit Immobilier
Dans les villes et les faubourgs (pas la campagne), chacun peut contraindre son voisin construire
une clture, faisant sparation de leurs maisons, cours et jardins, dans ces villes et faubourgs. Donc
je peux forcer mon voisin faire une clture, frais commun. Il faut donc quil sagisse dune ville ou
dun faubourg, il faut un mur (pas de haie, pas de grillage, pas de foss) et ce mur doit tre tabli sur
la ligne sparative. Et ne peut sparer que maisons, cours et jardins. De cet article va donc naitre une
coproprit puisque le mur va appartenir aux 2 voisins. Ceci dit, on peut contraindre son voisin, mais
on nest pas oblig et donc les parties peuvent dcider de faire autre chose quun mur. Ils peuvent
dcider de faire un foss, une haie, un grillage, ou rien. On peut donc droger cet article.
Dans la pratique, le plus souvent, il y a 2 terrains spars par une limite qui nest que thorique, et un
des 2 construit le mur sans rien demander. Mais on sait aussi quon ne peut pas construire sur le
terrain du voisin, et celui-ci na aucun intrt sy opposer. Mais si A prend linitiative seul, A paye
tout seul. A doit aussi construire un mur qui a vocation tre mitoyen sil construit cheval sur la
limite).
3 sortes de murs :
- Mitoyen ( cheval sur la limite)
- Jointif (contre la limit)
- distance ( distance de la limite)

Article 661 du Code Civil : tout propritaire joignant un mur a de mme la facult de le rendre
mitoyen en toute ou en partie, en remboursant au maitre du mur, la moiti de sa valeur
Cest la vente force de la mitoyennet. Cet article sapplique aussi dans les campagnes.
Si B nest pas jointif, mais que cest vraiment tout juste, on peut quand mme se joindre au mur
condition de toujours payer la moiti du mur utilis.
Imaginons un mur jointif, A peut rendre mitoyen le mur. A
construit son btiment sans payer le mur. Le code ne dit pas
quon est oblig de payer. La jurisprudence a du suppler en
labsence de terme lgal. Et donc, la vente force de larticle 661
a comme corolaire lachat forc. Et donc la loi dit que celui qui
utilise le mur en prend possession et celui qui en prend
possession doit payer enfin, ltat actuel de notre cour de
cassation est de dire : celui qui prend possession du mur et,
quand on lui invite refuse de faire cesser la prise de possession,
montre la clairement quil a envie dacheter le mur. Donc quand
A vient sappuyer sur le mur de B, B doit dire A quil prend
possession de son mur et donc quil doit lacheter.
Imaginons A qui construit son mur et B qui vient construire sa
maison aprs sans venir prendre possession, et donc refuse de
payer. On considre quil y a prise de possession partir du
moment ou si on supprimerait la maison A, le mur de B ne
suffirait pas lui seul (en termes dintempries) La question de
50
Droit Immobilier
la prise de possession est une question de fait que la cour de
cassation laisse aux juges du fond.
Donc nous avons 2 cas : dans les villes et les faubourgs, et lacquisition force de la mitoyennet.
Imaginons une rue avec des appartements, il nest pas rare que
le promoteur se rserve la rserve dun mur (clause de rserve
de mitoyennet). Ainsi le promoteur ne fait pas payer le mur aux
gens qui achtent les appartements, et celui qui va construire
cot va devoir acheter le mur. Mais les propritaires des
appartements nont pas le mur, donc cest le promoteur qui va
toucher largent. Cest le promoteur qui assure la crance futur
que va devoir payer le voisin, au propritaire. Lavantage est quil
vend ses appartements moins chers et quil rcupre largent
aprs.

Comment prouver lexistence dune mitoyennet ?
La mitoyennet se prouve par titre. Il y a donc un acte. Jachte la mitoyennet , et on va chez le
notaire. Si on ne la rclame pas pendant 30ans, on en perd la coproprit.
Si on perd le titre, ou sil ny en a plus, il y a une prsomption On va prsumer mitoyen tout mur de
sparation, conformment lArticle 653 du Code Civil : Dans les villes et les campagnes, tout mur
servant de sparation entre btiments jusqu lhberge, ou entre cours et jardins, et mme entre
enclos dans les champs, est prsum mitoyen, sil ny a titre ou marque du contraire.
Imaginons 2 immeubles. (hberge, cest le point commun le plus
lev). Donc le mur commun sera prsum mitoyen.
Il y a aussi des prsomptions de non proprit. Chacun doit rcolter sa propre eau. Donc, si la
descende pour leau se fait que dun ct, cest quil y a marque de non mitoyennet. Article 654 du
Code civil : Il y a marque de non-mitoyennet lorsque la sommit du mur est droite et plomb de son
parement dun ct et prsente de lautre un plan inclin ; lors encore quil ny a que dun ct ou un
chaperon ou des filets de corbeaux de pierre qui y auraient t mis en btissant le mur. Dans ce cas, le
mur est cens appartenir exclusivement au propritaire du ct duquel sont lgout ou les corbeaux et
filets de pierre.

Quels sont les droits et les devoirs ?
- On peut faire btir contre le mur mitoyen. Article 657 du Code Civil : Tout
propritaire peut btir contre un mur mitoyen, et y faire placer les poutres ou
solives, dans toute lpaisseur du mur, 54 millimtres [] prs, sans prjudice du
droit qua le voisin de faire rduire lbauchoir la poutre jusqu la moiti du
mur, dans le cas o il voudrait lui-mme asseoir des poutres dans le mme lieu,
ou y adosser une chemine. Cest le droit dappuis et denfoncement
- Chacun des propritaires pourra exhausser le mur, mais ses frais.
51
Droit Immobilier
- Chacun des propritaires peut supprimer les jours de souffrance. Donc il peut
supprimer les fentres.
- Chacun peut jouir du mur mitoyen sur toute son paisseur.
Imaginons quun mur ait t mitoyen, il y avait 2 maisons et on
en dmoli une. Il fait mettre un beau panneau publicitaire dessus
pour gagner un peu dargent. Mais cest aussi sur le mur de celui
qui a encore sa maison, et la pub le drangeait. La cour de
cassation a dit quil est en coproprit mais va pouvoir lutiliser
celui qui lui fait face. Et sagissant dune coproprit, chacun
peut jouir de ce mur conformment la destination du mur,
donc pas pour mettre de la pub, mais pour construire pourtant,
cest trs bizarre, mais on peut.
- Article 655 du Code Civil : La rparation et la reconstruction du mur mitoyen sont
la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de
chacun.
- Article 656 du Code Civil : Cependant, tout copropritaire dun mur mitoyen peut
se dispenser de contribuer aux rparations et reconstructions en abandonnant le
droit de mitoyennet, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un btiment
qui lui appartienne.
Alors sest pose une question qui a fait couler beaucoup dencres. Il y a labandon anticip dans les
villes et les faubourgs. On sest demand qui de larticle 663 ou de larticle 656 taient le plus fort ?
Est-ce quon va forcer le voisin payer, ou est-ce que celui-ci peut se soustraire lobligation de
payer, en invoquant par lavance larticle 654. Il semble que larticle 656 doive lemporter sur larticle
663, et il serait possible de renoncer lavance pour se dispenser de payer les frais.
16. 11. 09
Chapitre 5 : La possession
Titre 1 : La possession en tant que telle
Les notions
La possession cest un tat de fait qui est indispensable lexercice du droit de proprit et de tous
les droits rels principaux. Cest la manifestation extrieure du droit. Cest un tat de FAIT qui
produira des consquences en DROIT. Cet tat de fait consiste avoir une chose en son pouvoir et
accomplir sur cette chose tous les actes matriels de jouissance, de transformation tous les droits
quon prtend avoir sur cette chose.
Je fais ce que je veux avec ma montre, je la mets, je lenlve je
la possde, jen suis probablement propritaire, mais on sen fou,
tout se passe comme si je ltais. Je me comporte comme si jen
tais le propritaire.
Je suis possesseur de mon ordinateur, jaccompli dessus tous les
actes sur lordinateur. Je me comporte comme si jtais le
52
Droit Immobilier
propritaire. Et lgard des tiers on dira : il prend des notes
sur son ordinateur .
Cet tat de fait est la manifestation extrieure du droit. Rien nempche que le possesseur soit
propritaire, cest ce qui se passe dans 99% des cas. La possession est tudie en tant que telle,
indpendamment de savoir si le dit propritaire lest rellement.
Le fait que quelquun possde de manire permanente ou continue, dans une socit civilise, a
donne un indice sur le fait quon en est propritaire.

Les lments :
- Le corpus : la puissance de fait que jai sur la chose. Tous les actes que jaccompli
sur la chose.
je jouis de la montre
- Lanimus : cest llment intentionnel. Lintention que jai dagir pour mon
propre compte. Lintention de se comporter maitre de la chose.
jai bien lintention de garder mon ordinateur, car cest le mien
et jai bien lintention quon ne vienne pas men dpossder
Cest lanimus qui est le plus important. On peut me priver de mon corpus, mais si je garde lanimus,
je pourrai aller dposer plainte en disant quon ma vol mon bien. On ne peut pas menlever mon
animus mme par violence. Si je perds mon parapluie, je perds mon corpus et pas lanimus. Cest
lanimus qui va permettre de distinguer le possesseur et le dtenteur.
Si jai une voiture de loccasion, je nai pas lanimus, je ne suis
que dtenteur
Si je prends ma voiture, jai lanimus. Je suis possesseur.
Peu importe quon soit de bonne ou de mauvaise foi (il y a un traitement diffrent, certes), mais
mme le possesseur de bonne foi, sera amen la prescription. Dans un tat de droit il ne faut pas
que les situations soient remises en cause de manire perptuelle. Il faut un beau jour dcider qui en
sera propritaire. Il faut 30 ans, cest la prescription.
Si je possde une maison pendant 30 ans, jen deviens
propritaire.
La prescription est quelque chose dutile qui permet dviter les conflits sans fin.

Comment on la perd et on la gagne ?
- Lacquisition cest la runion du corpus et de lanimus :
o Par un acte unilatral
Je vois quelque chose qui nappartient personne, comme une
huitre ou des moules. Je prends les moules, jai lintention de les
prendre, cest mon animus
53
Droit Immobilier
o Par un acte bilatral. Suppose la mise disposition. a sappelle
juridiquement, la tradition (tradere : remettre), autre personne.
Je vends ma montre, une fois que je la donne, jen deviens
propritaire.
o Par effet de la loi
Je meurs, jai un enfant, il hrite, il entre en possession de ma
succession.
- La perte cest la disparition du corpus et de lanimus
o Par la perte de lanimus
Je vends ma montre, je garde la montre en attendant, je la
dtiens, jai encore le corpus mais plus lanimus
o Par la perte du corpus. Mais tant que jai lanimus, la perte nest pas
prdominante.
La possession doit correspondre toute une srie de caractristiques, ou plutt doit tre exempte de
vices. Parfois la possession ne correspond pas ltat de droit, et alors la possession permettra par
lcoulement du temps de faire concider le fait et le droit. La possession studie donc avec la
prescription.

Il y a 2 types dactes qui, dit le code, ne font ni possession ni de prescription :
- Les actes de simple tolrance : les actes que quelquun tolre, de la part de son
voisin par exemple, mais sans aucunement confrer un quelconque droit au
voisin. Si cet acte de simple tolrance, je ne pourrai jamais revendiquer une
possession
vous pouvez passer par mon jardin pour aller plus vite si
jamais un jour je ne veux plus, je mettrai fin la tolrance.
- Les actes de pure facult : les actes que le propritaire accompli sur son bien,
dans les limites de son droit, qui me procure des avantages. Mais le voisin ne
jouit pas de ses avantages comme il pourrait lentendre, au maximum.
Si jai une belle vue sur la montagne. Jai une pure facult, je
profite dune belle vue, jusquau moment o mon voisin
construit sur son terrain et me gche la vue.
Ces 2 actes ne fondent jamais une possession et donc par consquence une prescription. Ce nest pas
parce que je passe dans le jardin du voisin quil mappartient. Cest pas parce que jai une vue
pendant 30 ans, on ne peut pas construire.

Titre 2 et 3 : La protection de la possession des meubles et des immeubles
Caractristiques
Pour tre protg et donc tre ultrieurement tre amen la prescription. Il y a quelques
caractristiques :
54
Droit Immobilier
- Continue : pouvoir accomplir sur la chose quand on veut. Sil y a discontinuit, le
lgislateur voit l un indice que je ne suis pas un vrai possesseur.
Jai une possession continue de mes lunettes bien que je ne les
mets pas pendant que je dors. Il ne faut pas confondre continuit
et permanence.
- Paisible : une possession pas paisible est double de vice de violence. La violence
lorigine va vicier celle-ci pour toute sa dure. Si je subis de la violence en cours
de possession, cette violence ne sera pas rvlatrice que je ne suis pas le
possesseur, on peut me le voler, a ne va pas vicier ma possession.
Si jai une montre et quon me court aprs en criant rends-moi
ma montre ! cest que ma possession nest pas paisible, cest
peut-tre pas la mienne. En cas de doute on ne va pas me
protger.
Si jarrache un sac par violence, tout ce qui va suivre sera vici
par la violence originelle.
- Publique : si je dois me cacher pour possder cest quil y a un petit problme. Le
vice de clandestinit peut tre relatif. Une possession peut tre publique
lgard de certaines personne et clandestine envers dautres.
En matire dhritage, quelquun a vol un tableau avant
lhritage, il le mettra son mur en prsence damis, mais en
prsence de la famille, il va le cacher. Cest une possession qui
nest pas vraiment publique.
- Non-quivoque : le vice dquivoque, ou lquivocit cest lorsque les faits de
possession sont susceptibles de faire lobjet dinterprtations diverses. Lorsquil y
a un doute, une ambigut, on considre quil ny a pas lieu de protger un
possesseur qui possde dans ces conditions-l. Car la main mise peut sexpliquer
aussi bien par une dtention.
Tiens, 1000 et va les dposer sur mon compte la banque. Sur
le trajet de la banque, elle les dtient. Cette possession sera
quivoque car elle pourrait prtendre les dtenir.
Lorsque la possession est absente de vice, ce moment-l, elle sera dite utile. Et la possession utile
est celle qui va pouvoir produire des effets, dont le primordial sera un jour damener la
prescription. Comme ces effets sont importants, on va favoriser le possesseur, mme sil est de
mauvaise foi, pour quun jour il puisse prescrire. Tout a pour viter la fameuse PREUVE DIABOLIQUE
(mwahahaha), cest la preuve impossible rapporter. Ce nest pas possible, il faut trancher dans le
vif. La possession est extraordinairement utile.

On va avoir les effets de la possession selon quon est de bonne et de mauvaise foi :
- Si on est de mauvaise foi, aprs 30 ans, le possesseur de mauvaise foi va
prescrire
- Si on est de bonne foi, on prescrira plus vite.
o En matire mobilire on prescrira de manire instantane. Larticle 2279
du Code Civil dispose que la possession vaut titre de proprit.
55
Droit Immobilier
o En matire immobilire, le possesseur de bonne foi va prescrire par 10
ans (si le possesseur habite dans la circonscription de la cour dappel) ou
20 ans (si le possesseur habite en dehors de la cour dappel) contre le
vrai propritaire.
Jachte un terrain a A, et B apparait et dit que le terrain lui
appartient, car A est parti aux USA, il a fait un gosse l-bas et a
lgu le terrain son fils, Ken (B). si jai possd de bonne foi
pendant 20 ans, jaurai prescris en 20 ans contre Ken. Si Ken
habite dans le mme arrondissement, je prescris pour 10 ans.
Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens. Si jai possd un verger, je garde les fruits et ce que
jen ai fait avec, si je suis de bonne foi.
On va protger le possesseur et une des manires est de prsumer quil est de bonne foi. Cest celui
qui va attaquer le possesseur qui doit dmontrer que le possesseur nest pas de bonne foi. Quand
cest un meuble, on dpose une plainte au pnal.
Celui qui nest pas possesseur est dtenteur. Il sait quil va devoir rendre la chose. En matire
mobilire, le dtenteur ne prescrit jamais car il na pas lanimus et nest pas possesseur. En matire
immobilire, il faut 10, 20 ou 30 ans pour prescrire. Pour arriver ces dlais on va le protger par ce
quon appelle des actions possessoires : ce qui permet des possesseurs immobiliers de se
maintenir en possession alors que leurs possessions seraient troubles, et donc serait pas paisible, et
donc vicie et donc ne produirait plus ses effets utiles.

Action possibles :
- La complainte : cest laction qui permet de rsister aux troubles de fait qui
viendraient menacer notre possession. On pourrait demander au juge de faire
cesser ce trouble. Il faut que ce trouble soit actuel, quil existe. Il y a des troubles
de fait et des troubles de droit
o Trouble de droit : on vend mon terrain !
o Trouble de fait : dplacer une borne, venir ensemencer mon terrain,
faire un trou dans un mur
Je possde un champ et le voisin vient ensemencer mon champ.
- La dnonciation de nouvelle uvre : Face une menace ou un trouble futur.
Je vois quon vient mesurer sur mon champ, et tout me laisse
penser quon va construire sur mon terrain.
- La rintgrande : permet de sattaquer aux actes les plus graves dont on peut
tre victime, et dont la violence. On ne se fait pas justice soi-mme, on
demande au juge de faire la justice.
Javais un droit de passage et on mure ce droit de passage.



56
Droit Immobilier
18. 11. 09
Chapitre 6 : La prescription
Titre 1 : Les 2 modes de prescription
Les notions
- Acquisitive (usucapion) : fait acqurir des droits et ne sapplique quaux seuls
droits rels.
- Extinctive : fait perdre des droits, et sapplique tant certains droits rels, quaux
droits de crances.

La prescription acquisitive
On peut acqurir tous les droits rels par la prescription acquisitive. Il va falloir possder le droit rel
pendant le temps ncessaire pour prescrire.
On peut perdre un droit rel, a sapplique tous les droits rels, sauf au droit de proprit. Cest le
seul qui ne se perd pas par prescription extinctive.
Je peux tre propritaire dun chteau en Espagne et le garder 50
ans si personne le prescrit. Il ne se perd pas par non usage.
Si jai un usufruit ou une servitude, je peux la perdre par contre.
Lusucapion ne concerne que les droits rels et pas les droits de crance. Ce nest pas parce que je dis
que je suis crancier que je le deviendrai.

La prescription extinctive
Avec lextinctive, on peut perdre une crance aprs un certain temps.
Il faut bien entendu que les biens qui peuvent tre acquis par usucapion soient des biens corporels,
dans le commerce, et soient susceptibles de possession. Cette possession doit tre une vraie
possession, une possession utile. Donc les actes de simple de simple tolrance et de pure facult ne
feront jamais une prescription.
Normalement le dlai, cest 30ans, mais une possession de bonne foi permettait de prescrire pour 10
ou 20 ans. La bonne foi est prsume, car on protge le possesseur. Cest celui qui entend branler la
possession qui doit montrer labsence de bonne foi.
La prescription extinctive a pour effet de librer un dbiteur de sa dette ou pour effet de faire perdre
son droit rel un titulaire, et a sapplique tous les droits rels, sauf la proprit qui ne se perd
jamais par non usage. Le dlai est de normalement 30 ans, mais il y a des prescriptions plus courtes.
Par exemple :
- laction du mineur contre son tuteur, une fois que le mineur sera devenu
majeur, il naura que 10 ans pour intenter un procs contre son tuteur.
57
Droit Immobilier
- Si je ne rclame pas le loyer mon locataire, tout ce qui excde 5 ans sera perdu
dfinitivement. Car on considre que tout ce qui est payable terme priodique,
ceci se paye normalement au moyen des revenus qui sont faits pour tre
dpenss. Or si un crancier nglige, tant pis.
- Il y a des courtes prescriptions de 6 ou 12 mois, comme pour le payement des
ouvriers, des mdecins pour leurs visites, pour les huissiers de justice, pour les
commerants
Si les droits sont prescrits, a ne sert plus rien dargumenter. Cest dailleurs un cas de responsabilit
professionnelle de lavocat.

Titre 2 : Rgles gnrales concernant les deux prescriptions

- Le point de dpart :
o Extinctive :
Droit de crance : date de lexigibilit qui donnait naissance au
droit
Droit rel : dernier acte de jouissance ou dusage
o Acquisitive : le jour du premier acte de possession.
Les dlais se calculent par jours et non par heures.
- Sinterrompt : linterruption de la prescription dcoule dactes interruptifs et
entraine la consquence que tout le temps dj coul est effac. On
recommence 0. Cest la survenance dun vnement qui empche la
prescription. Cet vnement sera soit :
o Naturel : uniquement propos de la prescription acquisitive des meubles
et immeubles. Et en matire immobilire, la privation pendant plus dun
an sera une interruption naturelle. Un vrai bon possesseur intentera une
action possessoire. Pendant un an on a eu tout le temps dintenter une
action possessoire. En matire mobilire, la dpossession a un effet
immdiat. Mais on peut dposer plainte, car on a gard lanimus. Ne
concerne que lacquisitive
o Civil : concerne les 2 prescriptions. Celui qui intente une action en justice
pour prcisment empcher de prescrire est une interruption civile. Cest
linsignation, la citation. a peut aussi maner de celui qui tait entrain
de prescrire, par exemple sil reconnait le droit de lautre, par un aveu.
- Se suspend : on ouvre une grande parenthse pendant le moment de la
suspension. Cest donc une faveur accorde par la loi pendant la suspension et
donc le dlai de prescription sera prolong dautant.
Un gosse de 3 ans qui na plus de parents, il a un tuteur. On
nimagine pas que le mineur fasse un procs son tuteur. Si le
tuteur sinstalle dans un immeuble du mineur, aprs 5 ans les
58
Droit Immobilier
loyers seraient suspendus selon les rgles vue auparavant. Donc
tant quil est mineur, il y a une suspension.
Suspendue entre poux tant quest d le mariage.
Il y a plusieurs causes, soit prvues par le code, soit par des lois spciales, comme en temps de
guerre. Le temps de guerre est un dlai bien prcis. La guerre 40-45 a commenc le jour o on a
mobilis larme, et sest termine le jour o on a dmobilise larme. Donc si je prescris en 39, de
40 45 ctait suspendu.
En ralit la prescription ne court pas pour quelquun tant dans lincapacit dagir.
Le temps qui avait couru avant nest pas perdu.

Chapitre 7: La proprit

Les diffrents modes :
- Originaires : ceux qui font naitre le droit de proprit. Il ny avait rien avant car la
proprit va prendre son origine. Il y a 3 modes :
o Loccupation : cest un mode dacquisition de la proprit qui consiste
prendre possession dune chose qui nappartient personne. Cest le
phnomne de prhension dune chose qui nappartient personne.
Peuvent tre acquises toutes les choses communes (lair, leau de la
mer), les choses abandonnes, les choses qui nappartiennent
personne (le gibier, le poisson, les champignons). certaines activits
sont rglementes comme la chasse et la pche, mais a ne change rien
laspect civil.
o Linvention : invenire trouver : acquisition de la proprit dune chose
dont le maitre est inconnu et par la dcouverte de cette chose. La chose
a donc un propritaire, ou en a eu un, mais il nest pas connu. Linvention
sapplique aux trsors. Un trsor a ne doit pas tre confondu avec une
pave.
Une pave en droit, cest tout objet mobilier qui a t
perdu par son propritaire ou dont celui-ci a t
involontairement dessaisi. Cest surtout tous les objets
perdus (un portefeuille parterre est une pave). Si on
trouve un portefeuille, on a lobligation de le rapporter
la commune et elle doit le garder pendant un certain
temps.
Un trsor en droit, cest toute chose cache ou enfouie
sur laquelle personne ne peut justifier sa proprit et qui
est dcouverte par le pur effet du hasard. Il faut quun
jour quelquun ait voulu cacher ce quon trouve par le
pur effet du hasard. Il faut que a soit une chose
59
Droit Immobilier
mobilire (une mosaque est devenue immeuble), a doit
tre cach ou enfui, que cette chose soit distincte de son
contenant et que cette chose ait t antrieurement
approprie. Celui qui trouve un trsor dans son terrain
en est propritaire et celui qui le trouve dans limmeuble
dautrui en sera propritaire de la moiti du bien avec le
propritaire de limmeuble. Toujours par effet du hasard.
Dans nos cahiers des charges il faudra stipuler dans une
clause que si jamais lentrepreneur dcouvre un trsor il
appartiendra entirement au maitre douvrage.
o Laccession : suppose 2 choses distinctes dont lune est principale et
lautre accessoire. Les choses doivent tre corporelles. Laccession va
avoir pour consquence que le propritaire de la chose accessoire va tre
dpossd de sa chose accessoire au profit du propritaire de la chose
principale. Laccession est donc un phnomne juridique, une rgle qui
va permettre de trancher un vrai conflit de proprit. Il faudra que les 2
choses accessoires et principales, soient unies par un lien matriel. Il y
aura transfert de la proprit de la chose accessoire vers le patrimoine
du propritaire de la chose principale. Laccession est trs frquente
dans la pratique et nest pas une matire dordre publique. Le code a
prvu toute une srie de rgles auxquelles il est permis de droger.
Je peux donc tre propritaire dune maison sur le terrain de
mon voisin, cest bien entendu hybride, car ce nest pas naturel,
et donc terme a pourrait engendrer des conflits et donc ce
mcanisme juridique naura quun certain temps, 50 ans
maximum. En faisant a, jai renonc laccession. Cest le droit
rel de superficie ( voir plus loin dans le cours).
Lorsquelle est ralise, laccession est dfinitive.
Laccession est parfois instantane. Par contre son caractre dfinitif est clair.

Les diffrents modes daccession :
o Mobilire : de meuble meuble. Article 2279 ! peut se raliser par :
adjonction (runion par 2 propritaires distincts)
spcification: Je fais une statue dans votre bloc de marbre, le
principal est la statue
mlange : mon uf et votre farine : les 2 choses ne sont plus
reconnaissables. On vendra la chose publiquement au profit des
2 propritaires
o Immobilire :
naturelle : lincorporation va rsulter dun phnomne naturel,
sans action de lhomme et entrainera comme effet que le
60
Droit Immobilier
propritaire du fonds devient propritaire de ce qui sy unit. On
vise par-l laccession
relative certains animaux (si des abeilles viennent sur
mon terrain, le miel mappartient), Article 554, pourvu
que ces animaux ne soient pas attir par fraude et
artifice.
Relative lapport fortuit de terrain en raison des eaux :
les alluvions et les relais : a comporte des gains pour
lun et des pertes pour lautre.
Artificielle : diffre du naturel car cest le fait de lhomme. Cest
lhomme qui va incorporer et non plus la nature. Laccessoire a
toujours un propritaire autre que celui du principale. Ces rgles
daccession nexcluent pas quil y ait indemnisation. Systme
sexplique au dpart par 2 rgles :
Article 553 du Code civil : Toutes constructions,
plantations et ouvrages sur un terrain ou dans lintrieur,
sont prsums faits par le propritaire ses frais et lui
appartenir, si le contraire nest pas prouv ; sans
prjudice de la proprit quun tiers pourrait avoir
acquise ou pourrait acqurir par prescription, soit dun
souterrain sous le btiment dautrui, soit de toute autre
partie du btiment. cest une prsomption lgale
rfragable. Lorsquun ouvrage existe sur un fonds la loi
prsume que cet ouvrage a t effectu par le
propritaire du fonds ses frais, et donc 2me
prsomption, cest prsum appartenir au propritaire
du fonds. Rfragable si le contraire nest prouv. Les cas
daccession :
o Le propritaire fait une construction avec les
matriaux dautrui : le principal est le terrain,
laccessoire sont mes briques, les briques
deviennent proprit du propritaire.
o Je construis sur le terrain dun autre avec mes
briques : on aura le choix :
Soit je dois dmolir et remettre le terrain
en ordre
Soit on garde la construction et donc on
doit payer la valeur des matriaux et le
cout de la main duvre.
Jai achet un terrain, je construis sur
mon terrain, Ken arrive, et donc jai
construis sur le terrain de Ken. Jai acquis
de lui en vertu dun juste titre. (titre dont
tout le monde ignore le vice) Ken ne
peut pas faire dmolir :
61
Droit Immobilier
Soit il doit payer la plus-value
Soit de payer le cout des
matriaux
o Je construis avec les matriaux dun 2me sur le
terrain dun 3eme : on appliquera les rgles
expliques prcdemment
Tout a sapplique des constructions quon peut enlever sans trop de dommage, mais il y a des
travaux qui ne sont pas susceptibles denlvement, ou des travaux qui ne sont que des rparations,
ou des amliorations : je rpare en amliorant le chauffe-eau , et dans ces cas-l, on appliquera
comme on la vu dans la gestion daffaire, la thorie des impenses (ncessaire, utiles, somptuaires).
- Drivs : transmission dune proprit qui existait dj :
Si je rachte un bien, on me transfre le bien et le droit de
proprit. Le transfert de la proprit se fera par la convention,
et le transfert de la chose sera faite par la tradition.
23. 11. 09
Chapitre 8 : Lusufruit

Cest un droit rel qui confre son titulaire lusus et le fructus.
- Lusus
- Le fructus
Tous les droits rels sauf le droit de proprit sont des droits dmembrs. Ce qui caractrise le droit
de proprit cest labusus. Cest le droit de disposer comme bon nous semble, lalination, ce quon
veut. On na pas labusus dune chose dautrui. On a certaines prrogatives, comme lusage et le droit
de recevoir les fruits.
Le droit essaye de sinspirer de ce qui existe dans la nature, et par ailleurs le droit comporte des
rgles qui ont pour but dempcher et de mettre fin aux conflits qui peuvent intervenir entre des
personnes. Dans la nature il ny a pas dusufruit. Et de plus, celui qui a labusus mais na pas le fructus
et lusus peut rentrer facilement en conflit avec celui qui na pas labusus, mais qui a le fructus et
lusus. Ce sont des relations trs conflictuelles et le lgislateur a pens quil fallait mettre un jour
terme. Et donc lexception des servitudes, tous les droits rels dmembrs ont une dure dans le
temps.
Lusufruit est un droit rel, temporaire, qui permet duser et de jouir du droit dautrui. Un droit rel
qui sexerce directement sur la chose, mais temporaire car il porte sur la chose dautrui et il faut bien
quun jour lusus, labusus et le fructus soient un jour runis. Lusufruit steindra en mme temps
que lusufruitier. Et si lusufruit est confr une personne morale, il sera de maximum 30 ans. Cest
un droit rel mobilier ou immobilier. Son titulaire a un droit de suite comme cest un droit rel, il a
une action et laction confessoire, que le titulaire peut intenter contre quiconque possderait
62
Droit Immobilier
indment son bien. A certains usages, lusufruit ressemble un bail, mais lun et lautre ne doivent
pas tre confondus. Et donc il tait utile de savoir les diffrences entre un bail et lusufruit.
Le bail est un contrat qui engendre des droits de crance et des dettes, et donc des droits et des
obligations. Alors que lusufruit est un droit rel.

Les consquences
Lusufruitier : on est tenu de le laisser jouir de la chose usufructuaire. Alors que le locataire na la
jouissance quau travers de son bailleur, et donc le bailleur sera tenu de faire jouir son locataire.
Alors que dans lusufruit, le nu propritaire doit le laisser jouir. Et dans ce cas-l lusufruitier ne peut
rien exiger. Alors que dans le locataire, il peut rclamer la jouissance paisible, utile de son
appartement. Et le locataire na de droit qu lgard de son propritaire. Et lusufruitier a un droit
sur la chose. Lusufruitier prend la chose usufructuaire dans ltat que se trouve la chose, alors que le
bailleur devra louer la chose en bon tat. Lusufruit est opposable tout le monde, tandis que le bail
ne fait naitre de droit quentre le bailleur et le locataire, qui certes va tre opposable aux tiers, mais
cest de son bailleur que le locataire tient tous ses droits, alors que lusufruitier a un droit directe sur
la chose, il na rien demander qui que ce soit. Lusufruit est un droit essentiellement temporaire, il
va steindre en mme temps que lusufruitier, et donc ne pourra pas tre transmis aux hritiers de
lusufruitier, ceci dit, on peut constituer un usufruit conjoins, dont fait sur la tte de plusieurs
personnes. Et donc prvoir que a dure jusqu ce que la dernire personne ne meure. Lusufruit
peut tre rendu incessible, ou incesissable. Normalement lusufruit est cessible, en ce sens que
lusufruitier peut aliner la contre-valeur conomique que reprsente son droit. Il est possible lors de
la constitution de lusufruit quil sera incessible et mme incesissable. En droit des successions il
existe lusufruit lgal du conjoint survivant. Mais en outre, comme pas mal de droits rels
dmembrs, lusufruit est revenu la mode depuis quelques annes pour des questions qui nont
rien voir avec le droit civil, mais qui sont des questions fiscales et de TVA. (Dans la promotion
immobilire, le promoteur est appel dpenser de largent pour faire construire un immeuble neuf
auprs darchitectes, entrepreneurs et tous ces gens vont soumettre des factures qui sont soumises
la TVA. Quand un promoteur donne en location un immeuble quil a construit, le bail nest pas
soumis la TVA, en Belgique, mais un droit denregistrement. a veut donc dire que le promoteur
va payer de la TVA mais ne la rcuprera jamais. Par contre la constitution dun droit rel dusufruit,
elle permet de soumettre la redevance que payera lusufruitier au nu propritaire, de la soumettre
la TVA. Ce qui fait que fiscalement, si le promoteur confre la jouissance de son immeuble par un
bail, il ne rcuprera pas la TVA, alors que si c travers un contrat dusufruit, il se mettra la TVA dans
sa poche et donc rcuprera la TVA paye en amont.) Lusufruit ntait rserv qu certaines
institutions a connu une nouvelle jeunesse et donc lUnion Europenne par exemple fait des
usufruits tour de bras. Comme a elle a un droit rel sur limmeuble et comme lUE ne paye pas de
TVA parce que en est exempte mais cest comme si elle la payait, les promoteurs peuvent
rcuprer la TVA et tout le monde est content.

Ce qui se faisait le plus souvent cest lutilisation de lusufruit dans les ventes avec rserve dusufruit :
63
Droit Immobilier
Je suis vieux, jai des enfants ingrats qui ne viennent jamais me
voir. Donc je vais vendre ma maison, mais je nai pas envie de
dmnager. Si je vends et que je fais un bail, je naurai jamais
quun droit de crance. Une bonne manire de faire, est de
vendre la nue-proprit de la maison et en garder lusufruit et
donc jai un droit rel qui me permet de jouir de ma maison.
Cest le support le plus traditionnel aux ventes viagres. cest un
contrat alatoire.
Lusufruit est donc utilis pour vendre sa maison en rente viagre.
Au dpart ctait un contrat de bienfaisance, pour faire plaisir, un usufruit gratuit. Ensuite,
lutilisation classique, ce sont les ventes avec rserve dusufruit (Viager) et enfin, renaissance de
lusufruit pour la TVA.

Comment nait, vit et meurt lusufruit ?
tablissement de lusufruit :
- Par la loi : lusufruit successoral, concerne principalement le conjoins survivant.
- Par la volont de lhomme : c'est--dire par contrat ou acte unilatral (testament
qui contient un usufruit)
- Par la prescription : on peut prescrire par 30 ans. La possession pendant 10 ou 20
ans de bonne foi permettra de consolider un usufruit portant sur un immeuble
dont le propritaire nest pas le vrai propritaire (voir Ken).
Lusufruit portant sur des biens consomptibles, des quasi-usufruits, vont emporter un transfre
momentan de la proprit.
Si je prte 100, jen fais ce que je veux, mais la fin de lusufruit
je dois rendre ces 100.

La vie de lusufruit :
- Droits de lusufruitier : il a lusus et le fructus.
o Lusage : faire tout ce quaurait fait le propritaire conformment la
destination de la chose. Si jai un cheval de course, je dois le faire courir.
On ne peut pas consommer la chose, mais en conserver la substance et
en jouir comme le propritaire lui-mme.
Si je donne une fort dans laquelle je fais des coupes rgles, la
personne qui a lusufruit doit faire la mme chose.
Si je donne lusufruit dune fort ou je ne fais rien, lusufruit a
juste le bon plaisir de sy promener.
o Le fructus : les fruits sont les fruits proprement dis, donc les produits
priodiques qui npuisent pas la substance de la chose. Il a les fruits
naturels, il y a les fruits industriels (rsultat de la nature et du travail de
lhomme) et il y a les fruits civils (les loyers des maisons). Ce qui puise
64
Droit Immobilier
la substance, ce sont les produits. Ainsi, si jexploite une mine, tout ce
que je retire de la mine ne va plus revenir. Alors certains produits
pourront nanmoins profiter lusufruitier en fonction de
lamnagement et de la fonction quen a fait le propritaire avant que
lusufruitier souvre. Si jexploite une mine, une minire ou une carrire,
et si je donne lusufruit, je dois continuer lexploiter, et donc les juristes
appellent a des produits amnags en fruits et donc lusufruitier a des
fruits qui sont en ralit des produits. les fruits naturels sacquirent au
moment o la nature les cre. Les fruits industriels sacquirent au
moment o ils sont crs. Les fruits civils sont rputs sacqurir au jour
le jour.
- Les droits et pouvoirs : comme on a un droit de jouissance, on pourra accomplir
tous les droits dadministration. On peut donner en location le bien dont on a
lusufruit. Si je reois lusufruit dune maison, je peux la donner en location et en
percevoir les revenus locatifs. Mais un bail de plus que 9 ans nest plus un acte
administratif, mais de disposition, et un bail de plus de 9 ans doit tre transcrit.
Donc lusufruitier ne peut pas faire des baux de plus de 9 ans car il na pas le
pouvoir de disposer de quelque chose qui ne lui appartient pas. Lusufruitier peut
nanmoins accomplir certains actes de disposition, mais uniquement propos de
son droit. Donc lusufruitier pourra ventuellement vendre son usufruit ou en
faire cadeau.
- Les obligations de lusufruitier : il en a :
o au moment o commence son droit : au moment o souvre lusufruit, il
a 2 obligations :
Doit faire un inventaire des meubles et faire un tat des
immeubles : comme un tat des lieux.
Il doit fournir caution : il doit jouir de son droit en bon pre de
famille. Cette caution est dans lintrt du nu propritaire, mais
on peut concevoir que lusufruitier soit dispens de fournir
caution. Et donc tous les contrats dusufruit avec lUnion
Europenne, ils ne doivent pas fournir caution.
o Pendant la dure de son droit :
Doit jouir en Bon Pre de Famille : assurer la garde et la
conservation de la chose. On doit faire les rparations
dentretien, et en matire dusufruit ce sont toutes les repartions
sauf celles que la loi appelle grosses rparations (celles des gros
murs et des voutes, des poutres et des couvertures entires, des
digues et cltures de soutnement, des haies). Si la maison
scroule, on nest pas oblig de la refaire, mais on peut avoir
intrt le faire. Si je le fais, cest mes frais. Par contre la fin
de lusufruit, le nu propritaire aura fait une affaire, donc, si
lusufruitier a effectu les grosses rparations, la fin de
lusufruit, il pourra rclamer un peu dargent au nu propritaire,
calcul comme les impenses, en matire de gestion daffaires. La
grosse rparation est une impense utile, et donc lusufruitier
65
Droit Immobilier
aura une crance concurrence de la plus-value. Les grosse
repartions ont un caractre limitatif, mais le code a t crit en
1804, et le code ne connaissait pas la modernit daujourdhui.
On va donc chercher la volont du lgislateur, qui voulait dire, les
parties maitresses du btiment, et tout ce qui est utile en
fonction de ltat de la vie. On considra quune chaudire est
indispensable, un ascenseur
Respecter la destination du bien : et donc conformment aux
habitudes du propritaire. Sil sagit dun immeuble rsidentiel,
lusufruitier ne pourra pas en faire un immeuble commercial.
Payer certaines charges : ce sont les charges qui sacquittent
avec les revenus, cest--dire les charges priodiques.
- Lextinction :
o Va steindre par la mort de la personne physique
o Par larrive du terme
o Par confusion qui est la runion sur une mme tte de nu propritaire et
dusufruit
o Par non-usage pendant 30ans.
o Par la perte totale de la chose usufructuaire : tremblement de terre.
o Par voie judiciaire : la dchance pour abus de jouissance. Cest le juge
qui se prononce en fonction de la gravit des abus.
o Par la renonciation que ferait lusufruitier son droit. Le principe est que
lusufruit est normalement pour procurer un avantage. Mais imaginons
que les charges soient suprieures, et comme le but est de laider, ne pas
lui faire du tort, et donc lusufruitier peut renoncer son usufruit.
o Il faudra parfois faire des comptes entres les parties. Lusufruit aura
peut-tre dgrad le bien et donc sera comptable des dgradations
apportes au bien. Et dun autre cot lusufruitier aura p-e effectu de
grosses rparations. Mais quant aux amliorations, il ne peut pas
rclamer dindemnits, en tout cas pour tout ce qui rsulte dune
administration sage et vigilante. Par contre si lusufruitier de sa propre
initiative a effectu des constructions importantes sur le fonds, la fin, il
sera d une indemnit par le nu propritaire au constructeur, ne fut-ce
que par le mcanisme de laccession.

Il y a 2 droits qui ressemblent lusufruit :
- Lusage : droit usufruit limit au bnficiaire du bien et aux membres de sa
famille
- Lhabitation : droit dusage portant sur une maison. Cest un droit rel au
maximum viager, insaisissable et incessible. Tous les droits dhabitation doivent
tre transcris.


66
Droit Immobilier
25. 11. 09
Chapitre 9 : Les servitudes
Titre 1 : Notions
Dfinition
Cest, dispose larticle 637 du Code Civil, une charge impose sur un hritage pour lusage et lutilit
dun hritage appartenant un autre propritaire.

Conditions dexistence et caractre des servitudes
Les servitudes existent depuis trs longtemps et correspondent clairement un besoin. Cest grce
ces dernires quon peut mettre en valeur des terres qui seraient sinon improductives. Elles mettent
une galit entre les terres. Cest un instrument dquilibre immobilier. Leur importance dans les
faits et dans la vie conomique est trs grande. La servitude pour exister, il faut 2 fonds, cest--dire,
deux immeubles, btis ou non btis (biens immeubles). Cest un rapport de fonds fonds. 2 fonds qui
appartiennent 2 propritaires diffrents. Un des 2 fonds sera assujetti au profit de lautre. Le fonds
assujetti est appel le fonds servant, et celui qui bnficiera de la servitude sera le fonds dominant.
Il faut enfin, que la servitude prsente une utilit pour le fonds dominant. Le simple fait que a
reprsente une plus-value pour le fonds dominant prsente une utilit. La servitude servira toujours
des personnes, mais ce que lon entend souligner avec force, cest quau dpart, cest un rapport de
fonds fonds. Cest le fonds qui va bnficier dune plus-value grce la servitude. Cest un droit
rel. Et donc le propritaire du fonds dominant a un droit de suite et dispose dune action relle pour
faire respecter son droit de servitude, en droit de faire reconnaitre par tous tiers lexistence de la
servitude. La servitude va se transmettre automatiquement avec le fonds. Nengendre donc aucun
droit personnel. On ne pourra jamais avec une servitude, contraindre qui que ce soit faire quelque
chose. Tout au plus on pourra contraindre quelquun ne pas faire quelque chose. (Ne pas btir
dessus, priver le passage). Cest un droit rel immobilier. (tabli sur un fonds, au profit dun fonds.)
Du fait que cest de fonds fonds, les fonds ne meurent pas et disparaissent pas, ds lors la servitude
est en principe perptuelle. Ceci nous explique quil existe de trs vieilles servitudes. Ceci dit, la
perptuit de la servitude, est de sa nature, mais pas de son essence. Il nest pas essentiel dtre
perptuel, donc rien ninterdit de prvoir que la servitude sera affecte dun terme extinctif. Cest un
droit rel, immobilier, perptuel, indivisible. Donc une servitude ne va pas pouvoir steindre
partiellement. Mme si on spare le fonds servant en plusieurs terrains, la servitude existera
toujours. Et il faudra aussi laccord de tous les propritaires, car ce sera un acte de disposition.

Classification des servitudes :
- 1ere classification : selon leurs origines :
o Naturelles : drivent de la situation des lieux, le prototype des
restrictions au droit de proprit pour rendre supportable les conflits de
voisinage.
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Droit Immobilier
Lcoulement des eaux de pluie, des sources et des eaux
courantes. Mon voisin en contre bas ne peut pas se plaindre des
eaux qui coulent.
Lgout des toits : tout propritaire doit tablir des toits pour
que leau coule sur son propre terrain.
Droit sur les sources, irrigations et cours deau : celui qui a une
source dans son font peut en utiliser sa volont sauf si le
propritaire infrieur la acquis par un titre. Le mode
dacquisition peut tre restreint : si le propritaire du bas a
acquis le droit. Il faut 30ans, laide de constructions clairement
apparentes et avec une telle prescription, le propritaire du
fonds infrieur pourra revendiquer lusage exclusif de leau. Doit
tre continu et apparent !!!! 2me restriction : le droit des
hameaux : le propritaire de la source ne peut en changer le
cours si les voisins en font usage si a leur en est ncessaire.
Moyennant payement dindemnit au propritaire de la source.
On ne paye plus si cest prescrit aprs 30 ans.
Les cours deau :
Navigables et flottables : existe la servitude de hallage.
Les propritaires riverains du cours deau navigable
doivent laisser entre la berge et le cours deau, un espace
suffisant, le chemin de halage.
Ni navigables, ni flottable : petits ruisseaux : il faut laisser
entre la rive et la proprit, un sentier suffisant pour
quune personne puisse mettre le pied : servitude de
marque-pied. Celui dont la proprit borde une eau
courante va pouvoir sen servir son passage pour
lirrigation de ses proprits. Il faut donc de leau qui
court, ni navigable ni flottable, dune eau naturelle (pas
un canal) et borde une proprit prive. Le propritaire
va pouvoir sen servir pour lirrigation de ses cultures.
o Lgales
o Conventionnelles
- Classement bas sur la nature, les caractristiques des servitudes : A rejeter !
o Urbaines : seraient tablies charge et aux profits de btiments
o Rurales : ne concerneraient que des fonds de terre, non btis.
- Classement active/passive : A rejeter !
o Active : faire quelque chose positivement, par exemple : passer
o Passive : interdire au propritaire du fonds servant de faire quoique ce
soit.
- Le caractre continu ou discontinu de la servitude : intressant !
o Continu : qui sexerce sans le fait actuel de lhomme. a veut dire quune
fois que les choses sont mises en tat, la servitude va sexercer sans
quon ait besoin dintervenir.
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Droit Immobilier
Une servitude daqueduc, prsuppose la construction daqueduc
(canalisation), mais une fois construit, leau coulera librement.
Sera donc continue.
Lgout, la servitude de vue ou de jour, de non bti, non altius
tolendi (pas construire plus haut quune certaine hauteur).
o Discontinu
Une servitude de passage, ncessite que lon passe, et le passage
est le fait actuel de lhomme.
La servitude de puisage, dgouts pour les eaux mnagres.
- Apparente/ non apparente
o Apparente : servitude qui se manifeste par un ouvrage extrieur : porte
fentre, aqueduc
o Non-apparente : celles qui ne se voient pas. Qui nont pas de signe
extrieur de leur existence.
Une servitude non aedificandi : il nest pas marqu sur le terrain
je ne puis tre bti .
Ces 4 dernires caractristiques sont importantes car seules les continues et apparentes pourront
tre obtenues par prescription. Les discontinues et non apparentes seront par droit de passage, ou
par convention.

o Les vues : laissent passer lair et la lumire.
Murs distance
Pour les vues droites, la distance est de 1.9m
Pour les vues obliques, la distance est de 60cm
Les vues tablies autrement que selon les prescriptions si
dessus, le voisin peut les faire supprimer, on obture.
Sapplique aux fentres, mais aussi aux toits et aux
terrasses.
Murs jointifs : juste de lair qui peut passer, ou en fer maill ou
verre souffrance pour pas que lon puisse regarder. Le but de
de pouvoir avoir de la lumire, mais de ne pas regarder ou aller
jeter des trucs sur la proprit voisine. Les jours de souffrance
doivent tre une certaine hauteur : 2.6 au RDC et 1.9m aux
tages.
Le mur mitoyen : on ne peut mettre aucune fentre. Participe en
mme temps de la coproprit et de la servitude.
o Le jour ne laisse passer que la lumire.
Distance pour les plantations :
o Arbres de basses/hautes tiges : peuvent tre plants que selon les
usages, et plus de 2m de la limite (grands arbres). Si je mets 1m par
exemple, aprs 30 ans, il y a affranchissement par prescription extinctive
69
Droit Immobilier
(si jamais larbre meurt, mon droit de prescription est perdu, car ce nest
pas une prescription acquisitive)
o Pour les autres arbres, les haies, 50cm
- Bornages et cltures
o Bornage : fixation des lignes sparatives des fonds continus et le
marquage par les bornes ou signe distinctifs. Tout propritaire peut
obliger son voisin borner la proprit. Ce fait frais commun
o La clture : tout propritaire peut clore son hritage, cest donc un droit.
Pour les cltures non mitoyennes, existe les servitudes tour dchelle :
consiste passer sur le terrain du voisin pour entretenir la clture, ou la
haie.

Titre 2 : Droit de passage au profit des fonds enclavs

Cest un fonds qui est fortuitement de tout accs, direct, ou dun accs direct suffisant la voie
publique. Article 682 du Code Civil et suivants. Si ltat denclave disparait, le droit de passage lgal
disparait aussi. Le code nous dit : Le passage peut tre demand par le propritaire dont le fonds est
enclav car il na aucune issus, ou insuffisante sur la voie publique. Peut rclamer pour lutilisation
normale de sa proprit daprs sa destination. Si jai un terrain agricole, sa destination est dtre
cultive, avec les engins qui sont utiliss aujourdhui.
Si de ce terrain agricole, je fais un terrain industriel. Alors l il y a clairement modification de la
destination, et la loi na rien prvu. Le principe demeure quil faut sen tenir la destination
originaire du fonds.
Lassiette du passage est fixe par le juge, de faon ce quil soit le moins dommageable par le fonds
servant.
Le bnficiaire du fonds dominant devra payer une indemnit proportionne au dommage
occasionn au propritaire du fonds servant.
Imaginons un grand terrain, subdivis par la suite, A et B, le
terrain B aura un droit de passage sur le terrain A, et pas sur C,
ou autre voisin. Car il y a une subdivision, et donc on mettra le
passage sur le terrain voisin (faisant partie du mme terrain
avant)
Le passage peut tre supprim, si le terrain devient accessible (si on achte les 2 terrains.)
En matire de droit de passage lgal, aucune prescription ne peut tre invoque, quelque soit la
dure de lexistence du passage.


70
Droit Immobilier
30. 11. 09
Il ne faut pas confondre droit de passage lgal qui nait automatiquement quapparait lenclave avec
le droit de passage conventionnel qui lui nest pas du tout li ltat denclave et donc ne steindra
pas avec la disparition de lenclave, mais en fonction des termes de la convention.
- Servitudes conventionnelles : dcoulent daccord de volont. On peut crer
toutes les servitudes quon veut 2 conditions :
o Pas contraire lordre public.
o Par un fonds et pour un fonds : Il faut un rapport direct et immdiat avec
lusage et la commodit du fonds. Elle ne peut jamais tre impose une
personne, elle est impose un fonds.
Le propritaire du fonds dominant pourra user du fonds dautrui. Le titulaire du fonds servant sera
tenu de laisser jouir le titulaire du fonds dominant mais ne sera jamais tenu daccomplir des
prestations. Sauf si obligation personne trs secondaires (ne se transmet pas avec le fonds).
Article 699 du Code Civil : Dans le cas mme o le propritaire du fonds assujetti est charg par le
titre de faire ses frais les ouvrages ncessaires pour lusage ou la conservation de la servitude, il
peut toujours saffranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propritaire du fonds
auquel la servitude est due.
La servitude ne peut pas tre tablie en faveur de la personne mais seulement au profit du fonds.
Le droit rel de servitude se transmet avec le fonds contrairement aux obligations personnelles qui
steignent lors de la transmission du fonds.
Il est donc important de dterminer si on a affaire une servitude ou pas. Ceci dpend de la clause.
Exemple : Un droit de chasse sur une terre voisine nest pas une
servitude, cest pour mon profit personnel. Ceci dit, une chasse
organise pour un relais de chasse, un chteau peut tre
considr comme une servitude car donne une plus- value au
chteau.
Tout cela est une question dinterprtation de la clause.
Linterprtation est une question de fait (apprciation souveraine des juges).
Exemple : Dans les immeubles appartements multiples on a
souvent des clauses habitat bourgeoise dans le contrat de
base gnratrices de servitudes. Un promoteur a achet toute
une srie de maisons bourgeoises avec clause dhabitation
bourgeoise. Il a fallu obtenir la renonciation de chacun car
servitude rciproque. Sinon on ne pouvait pas construire des
immeubles de bureaux.
De trs vieilles servitudes existent encore aujourdhui.
71
Droit Immobilier
Comment stablissent les servitudes ?
- Soit par titre. Un titre est un acte juridique qui donne naissance la servitude
indpendamment des preuves qui attestent de son existence.
- Soit par prescription. seules les apparentes et continues.
- Soit par destination du pre de famille.
- Soit perptuelles, soit avec un terme stipul
Il devra tre transcrit dans le registre du conservateur des hypothques.

Quelle est ltendue de la servitude tablie par titre ? (attention : perptuelle)
- Linterprtation du titre est donc une question de fait
- La proprit foncire est un principe libre donc tous les actes relatifs aux
servitudes doivent sinterprter restrictivement.
Article 696 du Code Civil : Quand on tablit une servitude on est cens mettre en place tout ce quil
faut pour en jouir.
Il va falloir distinguer lobjet de la servitude (interprter restrictivement) et lexercice de la servitude
(interprter avec bon sens)
Si jai un droit de passage, je pourrai placer des canalisations
entre dessous de lassiette de la servitude
Seules les servitudes continues et apparentes peuvent sacqurir par prescription acquisitive.
Les actes de simple tolrance et pure facult ne crent jamais de possession.
Les servitudes discontinues peuvent se confondre avec les actes de simple tolrance. Tandis que les
actes de pure facult peuvent se confondre avec les servitudes non apparentes. Il y a donc
confusion ! Donc les actes (servitudes) ne pourront jamais tre acquis pas prescription.

Destination du pre de famille (diffrent de Bon Pre de Famille en responsabilit civile) :
Un pre de famille a un grand terrain avec un tang et une fort.
Pour distinguer sa foret il construit un aqueduc bien visible. Mais
comme il ny a quun seul propritaire, pas de servitude. Mais le
pre meurt et les enfants vendent en divisant la fort et ltang.
Lorsquentre deux parties dun mme fonds, ayant appartenu au
mme propritaire, un tat de servitude a t tabli par ce
mme propritaire avant la division. Au moment de la division, la
servitude va naitre par destination du pre de famille. Il faut que
la relation entre les 2 parties du fonds soit continue et
apparente.
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Droit Immobilier
Effets des servitudes :
En ce qui concerne le fonds dominant, la servitude doit tre interprte quant son objet restrictif,
et profitera donc au propritaire du fonds secondaire.
Article 702 du Code Civil : De son ct, celui qui a droit de servitude, ne peut en user que suivant son
titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds qui elle est due, de
changement qui aggrave la condition du premier.
Traditionnellement, on disait 2 rgles :
- Il faut user de la servitude dans les limites de son titre.
- Mais mme en suivant le titre on ne pouvait faire aucun changement qui
aggrave le fonds.
Des 2 critres, cest celui de laggravation qui sera pris en compte pour dterminer si le propritaire
du fonds dominant est rest dans les limites de son droit.
- La servitude comporte les accessoires insparables.
- Le propritaire du fonds servant peut faire dfendre ses droits. Il a une action
relle action confessoire de servitude.
- Le titulaire du fonds dominant peut bnficier dune action possessoire pour se
maintenir en possession de sa servitude.
- Le propritaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende diminuer lusage
ou le contraire. Il faut une bonne entende.

Extinction des servitudes :
- Par non-usage pendant 30ans. Pour les servitudes continues : partir du
moment o aura t fait un acte contraire la servitude. Pour les servitudes
discontinues : partir du dernier acte de jouissance.
- Par impossibilit duser de la servitude due ltat des choses. Revit si les
choses sont remises ltat prsum.
- La confusion : si le fonds dominant et le fonds servant sont runis dans la mme
main
- La prescription abrge de la proprit par un tiers. Un tiers possde pendant
10 ou 20ans, de bonne foi, et en vertu dun juste titre un fonds libre.
- Perte de la chose :
o Matrielle (exemple : btiment disparait)
o Juridique (exemple : exproprie pour cause dutilit publique or on ne
peut avoir de servitude sur le domaine public.)
o Rsolution du droit de proprit de celui qui a consenti la servitude sur
son fonds.
o Renonciation du propritaire du fonds dominant. Pas ncessairement
gratuit
o Depuis 1983 est intervenue une loi qui ajoute larticle 610 bis du Code
Civil : la demande du propritaire du fonds secondaire, le juge peut
73
Droit Immobilier
ordonner la suppression de la servitude lorsquelle a perdu toute utilit
pour le fonds dominant.

Dans quelles circonstances une servitude peut-elle perdre toute utilit ?
Cest trs rare ! Car le concept dutilit est trs vaste a peut tre du simple agrment.

Chapitre 10 : la superficie et lemphytose
Titre 1 : La superficie

La superficie est un droit rel qui consiste tre propritaire dun btiment, ouvrage, plantation sur
un fonds appartenant autrui. Renonciation laccession.
Cest une situation encore pas trs conforme la nature et hybride. Cest une situation
potentiellement conflictuelle entre le propritaire de louvrage et celui du sol pas perptuel !
Le droit de superficie a t cr par une loi de 1824 (loi davant la Belgique) et cest une loi qui a le
mrite dtre totalement suppltive de la volont de ses parties, sauf en ce qui concerne la dure. Le
droit ne peut durer que 50ans, renouvelable au bout de 50ans.
Propritaire du sol = trfoncier
Donc droit rel immobilier, corporel et temporaire.

Naissance de la superficie
Il se cre par titre, convention ou testament, prescription abrge de 10 ou 20ans. (Mais pas
beaucoup de sens).

Comment steint-il ?
- Par larrive de son terme
- Par confusion
- Par destruction du fonds
- Par prescription (exemple : non usage pendant 30ans)

Quel est le sort des constructions la fin du droit de superficie si rien de prvu ?
- Le propritaire des btiments, ouvrages, ou plantations passe au trfoncier,
charge de rembourser la valeur actuelle si rien na t prvu.

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Droit Immobilier
Titre 2 : Lemphytose

Autre droit rel cr aussi par une loi de 1824.
Ce nest pas un droit dtre propritaire de btiments... construit sur le fonds dautrui, mais cest un
droit de jouissance dun bien appartenant autrui.
Cest le dmembrement de plus important du droit de proprit.
Cest aussi une loi suppltive de la volont des parties. Il ny a quune disposition qui soit dordre
public : la dure car on est de nouveau dans quelque chose contre nature. Lemphytose a une dure
de minimum 27 ans et maximum 99 ans mais renouvelable la fin des 99 ans.
Droit rel, immobilier, de pleine jouissance qui peut porter sur un bien bti ou non bti.
Lemphytote peut donc btir, avec autorisation sur son bien. Pendant la dure de son droit, il est
propritaire des constructions...

Condition formelle de lexistence de lemphytose : versement dune redevance annuelle en
reconnaissance du droit de proprit.
Ce nest pas vraiment une contrepartie de la jouissance.
Lemphytote dispose de tous les droits attachs la proprit du fonds (comme sil tait
propritaire) il pourra le louer, mais ne pas lendommager ! Il pourra mme le grever de servitude.
Par contre, sur son droit demphytose il a pleine proprit. Il pourra vendre son droit. Lemphytose
de transfert par cause de mort.

Obligations de lemphytose :
- Entretenir limmeuble et y faire des rparations ordinaires.
- Il ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds
- ...
- Il doit supporter toutes les impositions (taxes) sur ce fonds
- Il doit payer une redevance annuelle recognitive de proprit qui peut tre
symbolique.

Comment stablt lemphytose ?
- Par convention
- Par testament
- Par prescription mais pas beaucoup de sens puisquil pourrait prescrire la pleine
proprit.


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Droit Immobilier
Extinction de lemphytose
Comme pour le droit de superficie + la dchance par abus de jouissance.
lexpiration du droit, les constructions, plantations et ouvrages effectus de son plein gr par
lemphytote peuvent tre enlev par lui ou acquise de manire gratuite (sauf si a a t impos)
Pour emphytose et superficie on fait tout ce quon veut pourvu que a ne soit pas contraire lordre
public ont connu un regain de jeunesse surtout grce au systme fiscal.
Lemphytose permet la mise en valeur de bien dont le propritaire voudrait long terme rcuprer
la pleine proprit du bien. Exemple : Louvain-la-Neuve.





















76
Droit Immobilier
02. 12. 09
Partie 3 : les contrats

Principe de lautonomie de la volont implique que les contrats aient une diversit infinie. Pour
autant quils ne soient pas contraires aux bonnes murs. Il y a quand mme des grandes oprations
qui nont pas chang par rapport leur utilit conomique et rapport entre tre humain + principe
permanents.
Ainsi le code sest intress toutes une srie doprations courantes (vente, bail...). En ralit, on
combine des contrats pour faire des oprations nouvelles. Exemple : leasing
On a donc codifi des rgles relatives ces oprations les plus frquentes.
Les oprations, le code ne les rgit que de manire suppltive. On peut donc y droger intressant
pour les contrats. Donc quand on crit un contrat cest pour droger au code civil et non pas le
recopier.
Ces contrats sappellent contrats nomms car le code les a nomms. ct il y a les innomms qui
sont le fruit de limagination des gens. Mais souvent une transformation de ce qui existe.

CHAPITRE 1 : LA VENTE

Quest-ce quune vente ?
Tout dabord un contrat obit toutes les rgles relatives aux contrats.
Contrat o le code ne sexprime pas trs bien : convention par laquelle lun soblige livrer une
chose et lautre la payer. Par acte authentique ou sous seing priv .
Critiquable car ne met pas en lumire les caractristiques principales de la vente :
- Nimporte quel contrat se fait par acte authentique oui sous seing priv, donc pas
important
- Le code ne nous dit pas que la vente est un contrat en vertu duquel le vendeur
sengage transfrer la proprit dune chose lacheteur, moyennant le
payement dun prix en argent. (sinon cest un change si autre chose)
- Contrat consensuel synallagmatique (car onreux) et en principe communicatif
(prestation des parties quivalentes).

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Droit Immobilier
Caractristiques du contrat de vente
- Consensuel, car l'change des consentements suffit ! Mais rgle suppltive, donc
on peut prvoir autre chose. Pour des rgles de preuve, une vente dont lobjet
une valeur suprieure 375 devra tre crite = instrumentum.
Mais ne se pose un problme de preuve que si le droit est contest. Il y a donc toute une srie de
vente qui se fait sous crit.
- Synallagmatique : ds sa formation le contrat engendre des obligations
rciproques avec toutes les rgles qui y tiennent.
- Onreux car payement dun prix en argent.
- Commutatif car les prestations squivalent de 1
er
abord
Ce nest pas de son essence, mais de sa nature
Il existe des contrats de vente alatoire (exemple : vente en rente viagre)

Elments spcifiques de contrat de vente : le transfert de proprit et le prix
= transfert de la proprit et des risques. Il sopre par le seul change des consentements.
Article 1583 du Code Civil : Elle est parfaite entre les parties, et la proprit est acquisede droit
lacheteur lgard du vendeur, ds quon est convenu de la chose et du prix, quoique la chose nait
pas encore t livre, ni paye.
Mais la chose nest pas encore livre ou paye puisque lobligation lgale est de transfrer la
proprit.
Bien sur le vendeur doit tre propritaire de la chose vendue. Il y a donc nullit radicale de la vente
de la chose dautrui. Ceci dit, les rgles du code civil sont suppltives de la volont des parties. On
peut donc prvoir que le transfert de la proprit sera retard provisoirement (jusque payement
complet ou signature de lacte)

Le prix
- Il doit consister en une somme dargent et pas en bien sinon cest un change,
ou contrat mixte. Mais il peut tre fix dans la monnaie que lon veut. Attention,
la fixation de prix dans une autre monnaie pourra poser problme lors
dexcution force.
- Il doit tre rel. On ne vend pas une maison pour 1 a sera considr comme
une donation (pris fictif et donc pas une vente car pas commutatif)
- Le prix doit tre certain. Il est dtermin (ou dterminable : prix au m sur base
dun plan par exemple) et dsign par les parties.
- Le prix peut tre index ou paramtr. Ce nest pas un obstacle sa
dterminabilit.
Exemple : si le terrain est vendu avec un terme suspensif, on va
indexer le prix.
78
Droit Immobilier
Par contre, clause nulle= je te vends mon GSM pour un prix
convenir Cest tout aussi discutable de dire que le prix pourrait
tre revu en fonction de la conjoncture. Le droit est affaire de
rigueur !
Normalement, le prix est fix par les parties dans le cadre de leur convention. Parfois le prix est laiss
larbitrage dun tiers. A ce moment-l, les 2 parties acceptent de soumettre lestimation dun
tiers.
Exemple : on veut vendre un meuble ancien, mais personne ne
connait vraiment sa valeur, on va donc demander un
antiquaire.
Une fois que le tiers sest prononc, le prix va lier les 2 parties, sauf si erreur grossire. Sil ne se
prononce pas, il ny a pas de vente.
- Le prix doit tre licite. Il y a diffrentes denres dont les prix sont fixs de
manire rglementaire. (Exemple : les mdicaments, le prix des carburants).

Conditions de validit de la vente
De manire gnrale, on peut affirmer que la vente requiert quant sa formation la runion des
lments essentiels tout contrat.
- le consentement : il schange entre les parties prsentes. Parfois les 2 parties ne
sont pas prsentes physiquement, alors quand loffre se rejoint par lacceptation,
le contrat sera nou. Le contrat sera valablement form lorsquil y aura eu accord
sur la chose et le prix. Rien ninterdit dinclure dautres caractristiques de la
chose. Le contrat sera alors conclu lorsquil y aura eu accord sur ces diffrents
points. Pour le surplus, le consentement en matire de vente peut tre affect de
vices.
Exemple : je vends mon GSM, que je prcise sans garantie.
Lacheteur devra tre daccord avec a.
- La capacit : le droit commun sapplique avec quelques incapacits spcifiques.
o La vente est interdite entre poux, sauf exceptions rares
o Interdit certains membres de la fonction judiciaire de reprendre des
droits litigieux
Un huissier qui doit vendre des meubles saisis ne peut pas sen
porter acqureur !
- Lobjet : comme pour les obligations :
o Dtermin
o Dterminable : bien entendu, une vente peut porter sur quelque chose
de futur.
Je veux acheter un appartement sur plan qui doit tre
dterminable grce aux plans et au cahier des charges trs
dtaill. Une des parties ne peut pas modifier unilatralement
79
Droit Immobilier
lobjet. Mais inconcevable de transfrer la proprit dune chose
qui nexiste pas encore. Elle sera donc transfre lorsque la
chose vendue existera.
o Possible : on nachte pas la lune
o Licite : on ne vend pas 2 tonnes de cannabis ou du gibier hors chasse.
o Dans le commerce : hors du domaine public
- La cause : les mobiles dterminants qui ont pouss les parties agir.

Preuve et interprtation du contrat de vente
Il faut un crit pour toute vente dont limpact conomique est suprieur 375 + hirarchie des
preuves.
Il y a des rgles pour linterprtation de la vente. Ce qui ne se fait que lorsquil y a discordance entre
volont relle et volont exprime. Si toutes les rgles habituelles nont pas suffi. La clause
sinterprtera contre le crancier et pour le dbiteur, en cas de doute . Mais pour la vente, il y a une
diffrence ! Car mfiance lgard du vendeur. Elle se traduit divers degrs. Notamment dun point
de vue de linterprtation.
Le vendeur est tenu dexpliquer clairement sur les dispositions de laction. Si cest obscur, le contrat
de vente sinterprte contre le vendeur !
On veut protger lacheteur profane contre le vendeur professionnel.
On va examiner les obligations des uns et des autres. Il y a des obligations qui dcoulent du contrat
de vente.

Obligations du vendeur :
- Il doit dlivrer la chose vendue : transport de la chose vendue en la jouissance et
possession de lacheteur. Il y a donc obligation de tradition (il y a dj eu
transfert de proprit)
- Il doit en garantir labsence de vice
- Il doit fournir une jouissance utile et paisible de la chose que lacheteur achte=
garantir contre lviction
Il nest pas rare quon promette une chose qui nest pas l au moment o on la promet.
Exemple : achat dune voiture : le concessionnaire sengage
livrer la voiture des rves confortements nos rves mentionns
dans le contrat.
Cest au moment de la livraison de la chose que va sappliquer la vrification de la conformit de la
chose livre par rapport la chose promise. La dlivrance prend alors toute son importance.
Le vendeur doit livrer la chose avec tous ses accessoires = objet de la dlivrance :
- Matriels (cls, roue)
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Droit Immobilier
- Juridique (certificat de conformit)
- Fruits engendrs entre le moment de la vente et le moment de la livraison de la
chose vendue.

Modalits de la dlivrance
Le plus souvent, si cest un bien meuble corporel, se sera par tradition relle. La mise disposition
dun immeuble se fera par la remise des cls ou du titre de proprit. La dlivrance doit intervenir au
moment convenu.
Si rien de prvu :
- Pour corps certain : au lieu o se trouvait le corps certain lors de la vente.
- Pour chose de genre : au domicile du vendeur.
La dlivrance se fait immdiatement sauf clause contraire.
Le vendeur supporte les frais de la dlivrance.
En attendant la dlivrance, le vendeur est tenu de conserver la chose, comme un Bon Pre de
Famille.
Le vendeur doit livrer une chose conforme ce qui a t convenu, dun point de vue quantit et
qualit.
En matire de vente dimmeuble, la contenance est la superficie du bien.
En pratique, le code civil a tabli une rglementation pour la contenance des immeubles, mais a
perdu toute utilit, car les actes y drogent.
En qualit aussi, on fournit ce quon a promis mme lorsquil sagit de choses de genre.
Exemple : huile dolivier vierge, premire pression froid. Cest
a et rien dautre. Si pas prcis, le vendeur doit fournir une
bonne qualit.
Si le vendeur manque aux obligations de la dlivrance : rgle des contrats synallagmatiques.
On le vrifie au moment de la dlivrance et lacheteur va alors agrer la chose ou pas = dire si cest
conforme la chose promise.
Agration = manifestation par lacheteur de ce qui est satisfait de lexcution des obligations du
vendeur mme si le vendeur na pas satisfait toutes ses obligations. Si lacheteur marque sa
satisfaction, il ne pourra pas se plaindre dun manquement, dune non-conformit, par la suite.
Lagration emporte couverture des vices apparents.
Exemple : je commande une voiture bleue, elle arrive noire, si je
laccepte, je ne pourrai plus men plaindre.
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Droit Immobilier
Si a ne va pas lacheteur, cest au moment de la dlivrance quil doit dsagrer : protestation pour
tout ce qui est apparent.
Lacheteur doit inspecter la chose livre au moment de la dlivrance. On attend de lacheteur quil
fasse preuve de rigueur. Cest donc au moment de la vente quil faudra faire un refus total ou un
refus partiel.
On peut demander une contrepartie sil y a non-conformitnovation de la vente. La livraison est
une opration importante pour le vendeur et lacheteur

Conformit :
- Le vendeur doit garantir la chose vendue contre les vices cachs (exemple :
diffrence de cylindre dans la voiture) dont un acheteur, mme consciencieux, ne
peut pas se rendre compte tout de suite. Vices cachs = le vice qui rend la chose
vendue impropre lusage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet
usage que si lacheteur lavait su, il ne laurait pas achete ou pour un prix
moindre. plein de bon sens, mais ne rsout pas tout. Quand on contracte, il
faut prciser ce qui est important pour nous. Le vice doit donc tre cach, pas
apparent, et pour apprcier sil est cach, on tiendra compte des qualits de
lacheteur.
Si un avocat achte une table de dessin, cest diffrent que si
cest un architecte qui en achte une.
Le vice doit affecter gravement lusage de la chose (voir dfinition)
Donc des dfauts sans consquence majeure sur lusage, mme cach, ne seront pas considrs
comme vice cach.
Pour vrifier sil y a vice cach, il faudra se rfrer lusage normal de la chose.
Exemple : on nutilise pas une peinture intrieur lextrieur, et
puis se plaindre.
Cet usage est prcis dans la convention. Donc le vice cach dpendra aussi de ce qui sera rentr
dans le champ contractuel. Le vice cach doit aussi tre antrieur la vente. Il doit exister avant que
la vente nintervienne. On veut exclure le vice qui ne viendra naitre que postrieurement la
vente.
o Soit parce que lacheteur a fait un mauvais usage
o Soit par cas fortuit
Ces vices ne peuvent pas tre imputables au vendeur. Classiquement, le vice cach tait un vice
structurel. Dfaut structurel inhrent la chose. Dfaut dune caractristique intrinsque la chose
Exemple : colle qui ne colle pas correctement
Et puis la jurisprudence a volu. Dans une affaire ou quelquun avait achet un tracteur dune
certaine marque et une remorque dune autre marque. Le tracteur tant destin tracter la
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Droit Immobilier
remorque. Le tracteur navait parfaitement aucun reproche, la remorque idem, mais impossible de
les accoupler. On a donc 2 lments parfaits lun et lautre, exempts de vice, mais pris isolement. Les
2 composants dun tout sont parfaits mais narrivent pas former le tout. Le vendeur disait avoir
vendu quelque chose exempts de vice mais lacheteur ne peut pas en faire usage. Apparait alors le
vice cach dans la fonction qui nest pas un vice cach structurel.

Que faire lorsque lacheteur dcouvre un vice cach ?
Il doit prvenir son vendeur mais il doit aussi agir bref dlais. Mais le code ne nous dit rien de plus.
Agir pour le code = agir en justice. Cest fondamental, car si lacheteur agit trop tard, il perd ses
droits. Donc on attaque dabord, puis on discute. Bref dlai ? Pas dans la minute, pas non plus
trainer. Quelques jours tout au plus. Ceci dit, on peut faire des conventions par rapport ce bref
dlai. Lacheteur peut demander une diminution du prix, soit la rsolution de la vente (vice
rdhibitoire) et cette action pour vices cachs doit tre intente dans les plus brefs dlais. Il faut faire
un procs.

07. 12. 09
La garantie dviction
Le vendeur doit en outre garantir une possession paisible. Cest le fait pour lacheteur dtre vinc
dans la possession de la chose acquise.
Il faut faire la distinction entre la garantie du fait personnel et de la garantie du fait des tiers. Dans
chacune des subdivisions il faudra distinguer troubles de fait et troubles de droit.
La garantie du fait personnel va garantir les troubles engendrs par le vendeur lui-mme. Si je vends
quelque chose, ce nest pas pour venir aprs troubler la chose vendue. Il peut sagir de trouble de fait
ou de droit.
o Trouble de fait : tout fait que le vendeur trouble la possession de
lacheteur.
Jachte un fonds de commerce. Ce commerce marche bien. Jai
peine emmnag que mon vendeur ouvre un autre commerce
en face. Cest un trouble de fait man du vendeur.
Jachte un immeuble par contrat sous seing priv, et mon
vendeur revend limmeuble quelquun dautre, et ce quelquun
dautre fait transcrire limmeuble avant moi. Donc il sera
opposable aux tiers. On sera vinc.
o Trouble de droit : prtention dordre juridique sur la chose vendue alors
quon nen aurait pas fait tat dans la vente.
Jachte un terrain et une fois pay, mon vendeur me dit quil a
une servitude qui lui permet de passer en plein milieu. Le
vendeur ne doit pas occasionner de trouble son acheteur.
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Droit Immobilier
Comment sopre-t-elle ?
Sil sagit dun trouble de fait, lacheteur pourra condamner le vendeur faire cesser ce trouble. Avec
dommage et intrt parfois.
Pour les troubles de droit, lacheteur peut faire chec la prtention en invoquant lexception de
garantie. (Lexception est un moyen de dfense).
Il doit garantir son fait personnel, mais aussi les faits des tiers. Pour ces tiers, il ne doit garantir que
les troubles de droit. Si je vends une montre et quon va la voler, ce nest pas mon problme. Par
contre si je vends une montre qui nest pas moi, on a un recours contre le vendeur. Si un tiers avait
une hypothque sur la maison que je viens dacheter, hypothque pas dclare quand jai achet la
maison. Et lhypothque suit la maison, peu importe si elle change de main, et donc je pourrai
demander un ddommagement.
Les troubles doivent trouver leurs causes dans des faits antrieurs la vente. Lacheteur supporte les
risques de la chose ds quil est propritaire et cest lui de se dfendre une fois propritaire.

Comment va se manifester la garantie ?
Comme il ne sagit que de troubles de droit, donc des prtentions juridiques, le vendeur interviendra
au procs. Il prendra fait et causes pour son acheteur, dont il dfendra en ralit les droits. Soit le
vendeur gagne le procs, et cest fini. Soit il le perd et l ont lieu des comptes entre le vendeur et
lacheteur, qui peut aller jusqu la rsolution de la vente.
Cette garantie est suppltive de la volont des parties, on peut donc ltendre ou la diminuer jusqu
un certain point. Cest plutt les clauses dexonration qui posent problme :
- Je ne peux pas mexonrer de ma garantie de fait personnel, cette clause serait
nulle.
- Une exonration de garantie du fait des tiers ne serait valable que si le vendeur
est parfaitement de bonne foi, donc sil ignore la possibilit dviction manant
du tiers. Car si je connais la possibilit dun risque, je dois le signaler.

Les obligations de lacheteur
- Il doit retirer la chose : le retirement : a va de soi, mais parfois, il y a des
acheteurs qui se disent quon laisse le colis chez le vendeur pour ne pas payer de
frais pour lentreposer. Mais non ! on a lobligation daller retirer la chose. Et les
frais de retirement sont charge de lacheteur. Si lacheteur ne retire pas la
chose, le vendeur le mettra en demeure (faire courir les intrts moratoires, et
faire transfrer les risques).
- Il doit payer le prix : normalement il est payable au lieu et au temps o doit se
faire la dlivrance. Donc si la dlivrance est accompagne dun terme suspensif,
le prix sera pay cette mme date. Le prix est terme, mais la dlivrance est
directe. Normalement, si rien nest prvu, le prix ne porte pas intrt. Le code
civil a prvu que le prix porterait automatiquement intrt si la chose vendue et
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Droit Immobilier
livre produit des fruits ou autres revenus. Sil ne paye pas, le vendeur peut
rsoudre la vente, ou utiliser lexception dinexcution. En matire immobilire,
le vendeur qui na pas t pay a un privilge dont lassiette est limmeuble
vendu, mais ce privilge nest opposable aux tiers que sil a t inscris la
conservation des hypothques.
Si A vend un immeuble B, qui ne paye que la moiti lacte. A a
donc, pour autant quil ait pris les prcautions ncessaires, un
privilge sur limmeuble, concurrence de la moiti. Si B revend
C, A a son mot dire. Lopposabilit au tiers est donc
conditionne dans le registre du conservateur des hypothques.
- Il doit payer les frais de la vente : les frais de notaire, qui sont les honoraires du
notaire, les frais de ce notaire et les frais denregistrement, sont
traditionnellement la charge de lacheteur, en sus du prix.
Il se trouve que dans la pratique, on rencontre des oprations qui peuvent aboutir des ventes
lorsque par exemple les parties sont daccord entre elles sur toutes les modalits mais nont pas
encore dcid de la conclure.
Quelquun est propritaire dune maison quil offre en vente. Je visite cette maison, elle me plait, je
ngocie un peu et au lieu de 1000, je lai pour 950, mais jai besoin de lavis dun architecte avant
de la payer. Donc je lui demande une option sur la maison, pendant 8 jours. Sil accepte, jai 8 jours
avant de donner ma rponse, pour 950, mais toutes les modalits de la vente doivent avoir t
consignes dans le contrat doption. Option dachat= promesse de vente= call . Option de vente=
promesse dachat= put . Loption de vente est la convention par laquelle quelquun sengage
acheter si le bnficiaire dcide de faire appel en cet engagement. Si rien nest prvu, on aura un bel
exemple de contrat unilatral. En effet, seule une des 2 parties sengage. dans la vie conomique, si
je vends ma maison 1000 et on se met daccord sur 950. Il me demande une option de 8 jours. On
nest pas sr de vendre, si oui, on le vend 950, et on rend le bien indisponible pendant 8 jours et on
risque de rater un autre amateur. On peut exiger un prix pour cette option, car a va bloquer le
vendeur, et ceci est donc un contrat synallagmatique. Ce prix est soit payable en une fois, soit il est
payable terme priodique. Loption est donc un instrument juridique qui correspond une
ncessit conomique. Loption nest quun processus de stabilisation dune offre. Cest donc dans
loption que les conditions de la future vente devront tre prcises. Pour tre efficace, loption peut
tre leve trs facilement. Loption est un outil trs utilis dans la pratique, surtout immobilire.
Loption est ou nest pas cessible. Je peux revendre une option quelquun dautre. Cest donc une
espce de cession de crance. Si lon a rien prvu, loption est cessible, si on ne veut pas que le futur
acheteur la revende, il suffit de prvoir quelle nest pas cessible. Si les parties nont pas prciss la
dure, il faudra considrer, conformment au bon principe, que loption aura une dure
indtermine. (Toujours rsiliables par la volont dune des 2 parties, et donc aussi par le donneur de
loption). Il doit cependant donner un pravis raisonnable.
Il se peut que linterlocuteur ne veule pas donner doption, et que moi qui veux acheter, je demande
un droit de prfrence. Si mon propritaire veut un jour vendre sa maison, on peut demander la
prfrence, au cas ou sil vend, il sengage me vendre en prfrence tout autre. Doit de
prfrence, cest prix gal avec loffre dun tiers. Lorganisation dun droit de prfrence nest pas
facile faire.
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Droit Immobilier
Les ventes avec arrhes
Vente avec possibilit de ddis. Cest une vente ferme qui permet aux 2 parties de sen sortir avec la
perte des arrhes de lacheteur, ou le payement double des arrhes du vendeur. Cest un type de vente
trs rare.

Les ventes avec modalits affrentes au transfert de la proprit
Normalement le transfert de la proprit se fait par le simple change des consentements. En
matire immobilire, il suffit que ma clause de rserve de proprit soit transcrite dans le registre du
conservateur des hypothques, et donc le notaire ira vrifier et verra que la personne nest pas
entirement propritaire car elle na pas pay lentiret de limmeuble.

Comment se passe une vente dimmeuble ?
Dhabitude les parties tombent daccord sur la chose et le prix. Elles signent alors un compromis
sous seing priv, qui est la vritable vente. Le vendeur ne lchera pas laffaire tant quil ne sera pas
pay, et lacheteur ne payera pas tant quil aura toutes les garanties. Ensuite on signera lacte
dauthenticit. Il y a une rgle qui protge les vendeurs qui ont vendu trop bon march : la rescision :
pour lsion de plus les 7/12. Doit tre intent dans les 2ans de la vente. Et lacheteur a le choix. Soit il
accepte la rescision, il rend limmeuble et on lui rend largent. Il peut aussi conserver limmeuble, en
payant limmeuble, en payant la vraie valeur, diminue de 10%.

09. 12. 09
Chapitre 2 : Lchange

Lchange est un peu comme une vente. Cest un contrat par lequel les parties se donnent une chose
pour une autre.
Il porte donc sur 2 choses, mais diffrent que de largent ou un service.
On y appliquera les rgles de la vente qui y sont applicables. (Pas les rgles par rapport au prix ni la
rgle de la rcession). Il se peut que les 2 choses changes nayant pas la mme valeur, il peut
intervenir un change avec soulte (une compensation).
Ceux qui changent = les copermutants
Soulte = somme dargent quun des 2 copermutant va donner lautre en plus de la charge change
pour quilibrer les 2 prestations. Lorsque la soulte est peu consquente par rapport la valeur des
choses, a ne dnature pas le caractre dchange. Mais si on change un vlo +250.000 contre une
Ferrari, cest une vente ! Car la soulte reprsente le principal et nest pas accessoire. Si on est mi-
chemin entre les 2, on aura un contrat mixte.
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Droit Immobilier
Chapitre 3 : le louage de chose - le bail

Le code civil connait 3 sortes de louage :
- De choses.
- Dindustrie= contrat dentreprise.
- De service : contrat de travail.
Aujourdhui on dit bail.
Il y a les rgles qui s appliquent tous les baux mais le lgislateur a rglement diffrents baux:
- Bail ferme.
- Bail commercial.
- Bail de rsidence principale du preneur.
Soumis au rgime de droit commun pour le principal, mais parfois mnag un rgime spcifique.
Ces rgles, le plus souvent, sont pour protger lconomiquement faible (le locataire)
- Celui qui donne le bail = le bailleur
- Celui qui prend en location= le preneur ou le locataire
Larticle 1709 du Code Civil nous dit : Le louage de choses est un contrat par lequel lune des parties
soblige faire jouir lautre dune chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que
celle-ci soblige de lui payer.
Le locataire ne tient ses droits que de son bailleur.
Contrat de bail :
- Le bailleur doit faire jouir.
- Pendant un certain temps.
- Contre payement dun prix.
Contrat consensuel, synallagmatique et conu titre onreux.
Le contrat na aucune caractristique intuitu personnae (fait en fonction de la personnalit). Sinon il
serait incessible comme la majorit des contrats. Mais il nest pas interdit de rendre le contrat
comme a, mais a na pas de sens.

Elments essentiels :
- Obligation de faire jouir dune chose (autant mobilier, quimmobilier). Donc
obligation de faire qui pse sur le bailleur qui na que une obligation de faire et
pas de donner comme dans la vente. Il ny a pas de transfert de proprit, donc
le bail de la chose dautrui est faisable. Je nai pas besoin dtre propritaire
dune chose pour la mettre en location.
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Droit Immobilier
o Il arrive parfois que des bailleurs peu scrupuleux donnent des immeubles
en location plusieurs preneurs. Celui qui rentre le premier sera
locataire.
o Le bailleur doit viter les troubles de droit manant dun tiersgarantie
dviction obligation de garantie de jouissance paisible.
- Le bail suppose une certaine stabilit de loccupation et donc une certaine
dure.
Exemple : si on donne en location pendant quelques jours en
attendant une dmolition et des quil faut, il sen va par exemple,
de telles conventions nont pas la dure comme caractristique
mais bien la prcarit.
o Convention doccupation prcaire : dans de telles conventions, il sait
quil na pas de garantie de stabilit doccupation et ce nest donc pas un
bail.
o Dure dun bail en droit commercial : rien nest prvu par le code, on
peut faire la convention quon veut, max 99ans, mme pour toute la
dure vue du locataire (bail vie).

Pour les baux en rgle gnrale
On peut aussi faire un bail dure indtermine.
Libert des conventions, pourvu que cela ne soit pas contraire lordre public ou aux bonne murs.
Le bail prend fin la survenance du terme. Mais quand cest un bail dure indtermine, (quand
les parties nont rien prvu), chacune des parties peut y mettre fin, en respectant un pravis.
Dans le chef du bailleur = donner cong (= acte unilatral par lequel le bailleur ou le locataire met fin
au bail) le cong est indispensable pour que le bail prenne fin lorsquil nest pas crit ou dtermin.
Bail crit, dure dtermine, La dure est expire.
Le locataire reste dans les lieux sans protestation du bailleur. La loi prsume que les parties sont
rparties dans un bail identique au 1
er
(mme loyer, et mme dure) dans les autres cas, ce nest pas
convenable.
Il faudra un cong parce quil ny a pas de terme. Pour viter la tacite reconduction, un cong peut
savrer utile, mme sil nest pas requis.
Exemple : si on fait un bail dun an, la prudence veut que le
bailleur envoi un cong avant le terme pour viter la tacite
reconduction
Le bail est un contrat titre onreux. Pas forcment de largent, a peut aussi tre en nature
(oppos la vente). Le plus souvent le loyer est quand mme une somme dargent. Cest le prix du
bail. Il doit tre dtermin ou dterminable ( laide des lments du contrat). Il pourrait tre pay
en une seule fois au dbut du bail, mais le plus souvent est de payer termes priodiques.
Le prix doit tre srieux, on ne loue pas un chteau 1/mois prt
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Droit Immobilier
Le loyer peut tre assorti dun indice dindexation (indice sant, mais pas indice consommation, on a
enlev ce qui est mauvais )
Outre le loyer, le preneur est invit payer les charges qui sont relatives son occupation. Ces
charges doivent tre explicites et justifies au locataire auquel on rclame le payement
transparence des charges. On ne peut pas nous rclamer tout et nimporte quoi. Le locataire a le
droit de demander des pices justificatives.

Comment se conclue-t-il ?
Rgime de droit commun. Il est conclu lorsque les 2 parties sont daccord sur la chose et sur le prix.
La chos loue doit tre dtermine ou dterminable, mais a peut tre une chose future.

Obligation des parties dans le bail :
- Le bailleur est oblig :
o De dlivrer au preneur la chose loue : il faut remettre la chose promise
avec tous ces accessoires (cls, accs). Le plus souvent la chose existe
quand on conclut le bail donc pas de problme de conformit. Le
problme intervient lorsque la chose nexiste pas encore).
o Dentretenir cette chose pour la maintenir dans ltat dans laquelle elle
a t loue. Il doit mettre disposition une chose conforme ce qui a
t convenu. Si rien na t prvu, le code prvoit que le bailleur doit
fournir la chose en bon tat de rparation de toute espce. Mais on peut
bien sr prvoir autre chose.
o Faire jouir le preneur paisiblement.
o Garantir la chose loue contre les vices cachs.
Ltat dans lequel on reoit les lieux, cest ltat dans lequel on rendra les lieux. Pour cela on fait un
tat des lieux. Surtout utile pour le bailleur car le code civile dit que si aucun tat des lieux na t
fait, on estime que le lieu tait dans ltat dans lequel on le rend.
Si le bailleur ne livre pas la chose prvue, le locataire peut avoir recours ce qua prvu le droit
commun des obligations.
Le bailleur doit dlivrer la chose loue et lentretenir pendant la dure du bail. Il doit utilement faire
jouir son preneur afin quelle soit toujours en tat dusage convenu. Si rien na t prvu, le bailleur
doit faire toutes les rparations sauf celles qui reviennent au preneur.
Le bailleur nest jamais tenu de rparer ce que le preneur est tenu de rparer (rparation locative).
Bien videmment, si une rparation est rendue ncessaire la suite dun comportement fautif du
locataire, le bailleur nest pas tenu de rparer. Mais le bailleur est tenu de tout le reste : force
majeure, vtust
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Droit Immobilier
Quid de la reconstruction ?
Exemple : limmeuble est dtruit par cas fortuit. Le bailleur qui
doit faire jouir doit il reconstruire ? si limmeuble a totalement
disparu, le bail sera dissout totalement. Si la chose nest dtruite
quen partie, le preneur aura le choix : soit rsolution du bail, soit
diminution du prix.
- Lorsque le preneur constate un problme dont la solution incombe au bailleur, le
preneur doit prvenir le bailleur. Sil ne le fait pas, le preneur met le bailleur en
demeure, puis exception dinexcution. Si le preneur ne fait pas a, il sera en tort
car il naura pas agi en Bon Pre de Famille. Recommand avec photo ! avec date
bien sr. Si on ne prvient pas le bailleur, on engage notre propre responsabilit
contractuelle avec aggravation de la situation actuelle.
- Le bailleur doit garantir son preneur contre les vices de la chose. Les vices qui
altrent lusage normal auquel le preneur peut sattendre. Ils doivent bien sr
tre cachs lors de la dlivrance. Une fois que le vice cach existe, peu importe
que le bailleur lait ou pas connu, il doit effectuer les rparations pour une bonne
jouissance
- Le bailleur doit procurer non seulement une jouissance utile, mais aussi
paisible= garantie dviction
o Du fait personnel
o Du fait des tiers
- Le bailleur ne peut bien entendu pas troubler la jouissance du preneur de son
fait personnel, quil sagisse de trouble de fait ou de droit. (pas lennuyer,
effectuer des travaux non-urgents sans accord, sils sont urgents, on ne peut pas
sy opposer.)
Article 1724 du Code Civil : Pour les rparations urgentes, le bailleur nest pas tenu des troubles de
jouissance pour autant que les travaux ne durent pas plus de 40jours. La plupart des baux drogent
cet article le preneur est tenu de supporter les rparations mme si elles durent plus de 40 jours.
Le bailleur ne peut pas rendre visite sans y tre invit !! (Sauf sil sest rserv le droit dans le bail !!)
En ce qui concerne le fait des tiers, le bailleur ne peut tre tenu de garantir contre laction des tiers,
uniquement si cest un trouble de droit.

Quid si la chose disparait par cas fortuit ?
Le bailleur est dans limpossibilit de faire jouir, donc le contrat sera dissout. Mais si la chose loue
disparait par la faute dune des 2 parties, lautre pourra demander la rsolution du bail (et pas
lexcution force car impossible ! diffrent par rapport au rgime du droit commun) si la perte est
partielle, le preneur pourra demander la rsolution du bail ou diminution du prix.si cest la faute
dune des 2 parties, lautre pourra demander la rsolution pour inexcution fautive



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Droit Immobilier
14. 12. 09
Les obligations du preneur :
- Il doit payer le loyer, les charges et les frais dactes.
- Le bailleur bnficie dun privilge en ce qui concerne tout ce qui meuble.
lappartement = assiette du bailleur. Le preneur doit garantir les lieux lous de
meubles suffisants sinon le bailleur peut lui demander une garantie bancaire ou
autre.
- Il doit jouir en Bon Pre de Famille, cest--dire en faire bon usage et ne pas en
modifier lusage et surtout pas contraire lordre public et aux bonnes murs.
On ne peut modifier les choses sans laccord du bailleur.
Si on loue des bureaux, ce nest pas pour en faire du commerce
- Obligation dentretien des lieux lous. Mais le bail, dans le code civil, nest pas
exigent envers le preneur il doit faire les rparations locatives = de menus
entretiens = celles dsignes comme telles par lusage du lieu. (sauf sil y a une
faute du preneur) diffrent en fonction des justices de paix locales. Toutes les
autres incombent aux bailleurs. Mais le plus souvent il y a une drogation par
rapport a et les baux mettent beaucoup charge du preneur. a peut aller
jusqu effectuer les grosses rparations.
- Le preneur doit restituer les lieux/ la chose (obligation de rsultat) la fin de la
location, dans ltat convenu = celui qui rsultera de ltat des lieux o ils taient
lentre. Il faut donc un tat des lieux dtaill.
- La loi a instaur une responsabilit particulire lgard du locataire en matire
dincendie. Le locataire rpond de lincendie, sauf sil prouve que ce nest pas de
sa faute (il sera alors lev de ses obligations de rsultat), do lintrt dune
assurance incendie.

Cession de bail
Lune des 2 parties cde lensemble de ses prrogatives. Le plus souvent un locataire cde son bail
un autre locataire pour autant que cette cession soit licite. Il est bien sur important que le bailleur
connaisse le locataire et soit daccord. Il existe donc souvent une clause qui interdit la cession de bail,
sinon elle est autorise.

Sous-location
Opration diffrente. Il y a un contrat entre le bailleur et le locataire 1 et un autre contrat entre le
locataire 1 et le locataire 2 (sous locataire). On a donc 2 baux qui sentremlent. La sous location est
souvent admise car le bailleur garde le mme locataire qui reste responsable vis--vis de lui. Si la
sous-location nest pas interdite, elle est autorise. Elle est souvent interdite ou alors ncessite
laccord du bailleur.
Bien sr, le bailleur peut lui aussi cder son bail. lgard de la relation entre le bailleur et le
locataire, lacqureur de limmeuble est un tiers et nest pas tenu de respecter les obligations du bail
vu que le locataire na aucun droit rel sur la chose et quil ne tient ses droits que du bailleur. Le tiers
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Droit Immobilier
pourrait donc sen foutre. Mais si le bail est date certaine, le nouvel acqureur ne peut pas
expulser le preneur (prvu par le code civil) sauf si ctait prcis dans le bail. Il y a un pravis avant
expulsion.
A partir du moment o le bail est date certaine (soit enregistrement, soit relat dans un acte
authentique, soit la mort dune des 2 parties). Le bail sera alors opposable aux tiers.

Comment le bail prend fin ?
- Par la survenance du terme sil a t fix.
- Si fix dure indtermine, il prendra fin la fin du dlai de cong.
- Autre cause : rsolution judicaire, thorie des risques
Le lgislateur a interdit les rsolutions expresses (clause rsolutoire expresse). Ce nest pas valable en
matire de bail. Cest pour viter que les bailleurs peu scrupuleux, mettent la rue de manire
exagre.

Les rgles relatives aux baux commerciaux
Cest dabord un bail mais qui est soumis des dispositions particulires en raison de lactivit
exerce par le preneur.
Bail qui soit de laccord des 2 ou dune des 2 parties est affect par le preneur par du commerce de
dtail ou un artisanat directement en contact avec le public.
Le commerce de gros chappe donc la loi sur les baux commerciaux.
Philosophie : protger le fonds de commerce = ensemble des lments corporels et incorporels de
lexploitation commerciale. Les lments les plus importants sont le droit au bail et lachalandage ( =
la clientle, les chalands).
La clientle est bien sr mouvante.
Exemple : jouvre un pain quotidien, la clientle va se fidliser
par lassortiment, le service, laccueil. Cest de lachalandage que
va venir mon bnfice.
On considre que le preneur, commerant, cest par son travail, ses mrites quil se cre un fonds de
commerce, une clientle. Cest un travail qui prend du temps. Il ne faut donc pas quil soit victime
dun bailleur qui mette un terme prmatur au bail.
Il faut encore plus une stabilit long terme.
Cest son gagne-pain, on va donc protger le preneur pour ne pas quil soit embt de manire
intempestive.
Mais le Code Civil na pas oublier de protger le bailleur. Mais ce quon protge en ralit, cest les
fonds de commerce.
92
Droit Immobilier
Dans la philosophie du lgislateur, on protgeait le petit indpendant. Il na jamais imagin quun
jour arriverait des hypermarchs. Aucun magasin nest propritaire des lieux.
Sagissant dun bail, il est soumis toutes les rgles de bail sauf celles auxquelles la loi droge. Les
dispositions sur les baux commerciaux sont impratives. Elles protgent des intrts privs (bailleur
ou preneur)

En quoi cette loi droge au droit commercial du bail ?
- La dure : le bail commercial a une dure de 9 ans minimum. Mais la loi na pas
voulu enfoncer le preneur qui serait dans une exploitation dficitaire et donc le
preneur peut renoncer au bail tous les 3 ans, sans se justifier. Il suffit quil donne
un pravis de 6 mois. Le bailleur ne dispose pas dune telle facult prvue par la
loi.
- Il peut inclure une clause, mais certaines conditions :
o Il faut que a soit prvu
o Pravis dun an
o Le bailleur ne fera usage de cette clause qu certains usages
dtermins (par exemple, pour y travailler lui !)
o Le bailleur doit payer au preneur une indemnit consquente.
- Le preneur a droit des renouvellements de son bail commercial : 3
renouvellements de 9 ans chacun, quil doit demander en heure et temps. Trop
tt cest nul, trop tard aussi et sil oublie de le demander, tant pis ! ce qui fait
parfois des drames ou des faillites.
- Le renouvellement nest pas automatique. Le preneur doit le demander pendant
ces 3 mois puis la loi organise une priode durant laquelle les parties discutent.
- Le bailleur peut refuser de renouveler le bail mais a va lui couter de largent :
o Soit parce quil veut occuper les lieux lui-mme
o Soit parce quil ne veut plus de commerce
o Soit il a reu une offre suprieure dun tiers
o Soit parce que le preneur sest mal conduit. Manquement grave dans
lexcution des obligations.
- Selon le motif de refus, le bailleur sera oblig de payer au preneur une indemnit
plus ou moins grande en fonction du motif
- Si le bailleur veut faire les travaux de dmolition et reconstruction du la
vtust, le bailleur ne devra pas payer une indemnit, sinon indemnit.
- Le bailleur peut refuser sans motif mais a va lui couter. Il devra rembourser le
preneur de lentirement des prjudices causs.
- Si on est daccord sur le principe du renouvellement mais pas sur le loyer, alors le
juge de paix dcidera du prix. On dsigne un expert (sinon cest une convention-
loi donc le juge ne doit pas sen mler.).
- Rvision du loyer : contrepoids la longue dure. On imagine que pendant cette
dure les circonstances peuvent changer et la valeur locative volue galement.
La loi a donc prvu que chacune des parties peut demander la rvision du loyer
tous les 3 ans. Mais elle ne peut le faire que si la suite de circonstances
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Droit Immobilier
nouvelles la valeur locative a diminu de 15% ou a augment de 15%. Les
circonstances nouvelles ne sont pas lies aux efforts de lune ou lautre partie
(exemple : nouveau centre commercial). Il y a des quartiers qui priclitent et
dautres qui mergent.
- Les circonstances peuvent influencer la hausse ou la baisse. Il y aura
discussion et si on narrive pas un accord, cest le juge qui dcide avec lavis
dun expert (drogation au principe de la convention loi).
- Une des obligations du preneur est de jouir en Bon Pre de Famille et donc pas
de modification. En matire de bail commercial, sil na pas de clause contraire, le
preneur peut faire les modifications quil veut jusqu une valeur de 2 ans de
location, mme si le bailleur nest pas daccord. Attention, a ne doit pas toucher
la stabilit
- En matire de bail la cession ou la sous-location est autorise, pourvu quelle ne
soit pas interdite. En matire de bail commercial, mme si cest interdit, la
cession est autorise pour autant quil y ait cession du fonds de commerce et des
prrogatives du preneur. Idem pour la sous-location
- La clause dinterdiction nest valable que si le bailleur habite les lieux lous ou si
le bail a t renouvel depuis moins de 2ans (rarissime).
- En ce qui concerne la vente des lieux lous, en droit commun, lacheteur nest
pas tenu de respecter le bail que sil y a date certaine ou sil ny a pas de clause
dexpulsion. En bail commercial cest diffrent :
o Le bail sera rput avoir date certaine si le preneur occupe les lieux
depuis 6 mois ou moins, mme sil nest pas enregistr (mais il le fait car
dductible)
o Mme si le bail prvoit que lacheteur de limmeuble peut expulser le
preneur, lacheteur ne pourra pas expulser sauf pour des motifs prvus
par la loi (mme que refus de renouvellement). Et en plus, il doit le faire
dans les 3 mois de lachat et donner un pravis dun an.
Donc au travers de ces dispositions, la loi sur les baux commerciaux protge les fonds de commerce
tout en mnageant le bailleur.
Loi redoutable, il faut bien la connaitre. a se justifie pleinement pour le petit commerant qui
exerce tout seul ou avec sa famille, moins pour les grandes surfaces.

11. 02. 10
Chapitre 4 : Les contrats dentreprise

Il y a autant de contrant dentreprises quil ny a dentreprises Cest un contrat par lequel
lentrepreneur sengage rnover de manire indpendante. a peut tre matriel ou immatriel.
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Droit Immobilier
(Le louage de choses, douvrage, de services (aujourdhui= le contrat de travail). Ici on est dans du
louage dindustrie, ou contrat dindustrie. Le code nen rserve que quelques articles. Ce qui se
comprend vu le nombre de contrats possible. Le coiffeur, lagent de voyage, le maon indpendant
sont des entrepreneurs au sens juridique du terme. La varit des contrats dentreprise est
virtuellement infinie. Cest toute la partie du secteur conomique et une partie du secteur non
marchand.
Pour bien le cerner, il est intressant de le comparer avec dautres types de contrat, peu ou prou.
Dans les contrats dentreprises faon, on achte la main duvre. Jachte les matriaux et je
demande quon me les mette en place. Si on va chez la couturire avec notre tissu, ce quon achte,
cest la faon. Mme si la couturire nous donne quelques boutons, la vente est accessoire, et la
faon est la plus importante. Il est important de savoir si on a faire avec une vente ou une
entreprise. Une entreprise de construction va fournir les matriaux et la faon. Comment discriminer
ces 2 contrats ? Savoir si on a faire une vente ou une entreprise. Ce nest pas si simple, mais il
faut le dterminer.
Il y a donc divers critres :
- Comparer les importances respectives de la valeur de la matire et de la valeur
de la main duvre. Si la valeur de la matire lemporte, il faudra considrer que
cest principalement une vente. Une vente dentreprise. On appliquera le rgime
de la vente. Si la faon est plus importante, il y a entreprise, avec entre guillemet
vente accessoire (vente des boutons, du fil pour faire la robe par exemple).
- Autre critre plus psychologique. On dira que le vendeur, fabriquant travaille
gnralement sur ces propres plans, alors que lentrepreneur ralise louvrage tel
quon lui a command. Les maisons cl sur porte seront plutt une vente, alors
que si on est propritaire dun terrain, et on fait appel une entreprise pour
construire, selon des plans de son architecte, on faire une entreprise.
Donc lentreprise ressemble jusqu un certain point une vente, mais nen est pas une.

Entreprise et travail (louage dentreprise et de service en 1804)
On a quelquun qui va travailler pour quelquun dautre. Ce qui est essentiel dans le contrat de
travail, cest le lien de subordination. Cest une dpendance hirarchique affective, intellectuelle,
lgard de son patron. Ce quon dit, lautorit, la direction et la surveillance applique de lemployeur
sur son travailleur. Ce contrat est plus ou moins lche ou serr selon le type dactivit, mais il existe.
Ce lien de subordination est un tel point important car ds quil existe, on considrera quil y a
contrat de travail. Lindpendant organise son travail comme bon lui semble.

Contrat dentreprise et mandat
Un mandat est une convention par lequel une personne, le mandant, demande une autre
personne, le mandataire, daccomplir pour la premire personne un acte juridique.
95
Droit Immobilier
Je dois aller passer lacte authentique chez le notaire, mais je me
casse une jambe, je ne sais pas y aller. Je demande donc un ami
daller signer mon nom, et pour mon compte. Il me reprsente
donc. Mon ami sera donc le mandataire. Il accompli donc, ma
place, un acte juridique.
Le mandat permet une personne de reprsenter une autre donc dans laccomplissement dactes
juridiques.
Cest assez frquent dans les agences immobilires, mais ils se trompent. Ils ont comme mission de
rechercher des acheteurs. Ce nest pas un mandat, mais une entreprise. Lagent immobilier serait
mandataire sil avait le pouvoir le ngocier le prix et de signer le contrat.

Entreprise et dpt
Le dpt est une convention, o le dpositaire sengage conserver ce que lui a dpos le dposant.
a va du dpt au vestiaire lopra. Ce dpt est rmunr, il y a l un travail matriel, et une
certaine responsabilit.
Le dpt salari comporte un certain travail. cet gard il ressemble donc un peu lentreprise.
Mais le dpt est quand mme fondamentalement une obligation de conserver. Le cas qui permet de
mieux de comprendre, est le cas du garagiste. Si on veut faire rparer sa voiture, on va la dposer
chez le garagiste, le contrat comporte un aspect dpt, le garagiste tant tenu de conserver la
voiture jusquau moment o on vient la chercher. Mais lessentiel nest pas le dpt, mais
lentretient ou la rparation quon va lui confier. Le dpt est un des rares contrats, avec le prt qui
sont un contrat rel.
Donc, existence dusage que les professionnels de la branche concerne connaissent bien, et
existence des rgles de lart (ce quon nous enseigne).

Les lments essentiels du contrat dentreprise :
- La prestation de service (tout sauf les prestations juridiques)
- En matire dentreprise, il ne faut pas un objet dtermin et dterminable.
o Si je vais chez le dentiste, je ne vais pas demander quel est lobjet du
contrat, et ngocier le prix. Tout est dtermin et indterminable. Cest
admissible dans les entreprises. Il pse donc sur lentrepreneur une
obligation de bonne foi, et dans lintrt de son client.
- Le prix
o Il faut un prix, cest titre onreux. Il ne doit pas constituer une somme
dargent, sauf exception, il doit tre dtermin ou dterminable. Le plus
souvent, ds que les travaux sont importants, les parties fixent bien les
paramtres.


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Droit Immobilier

Comment fixer le prix ?
- Le prix forfaitaire
o Absolu : prix fix et plus jamais sujet rvision. Les prix des hausses
seront le problme de lentrepreneur. Si le montant est index, il ne perd
pas son caractre de forfait. Cest le prix sans surprise.
o Relatif : lorsquune partie est en forfait absolu, mais le maitre de
louvrage sest rserv la latitude de demander quelques travaux en plus
ou en moins. Avec un dcompte en fin douvrage, tabli sur base de prix
unitaires qui sont fix au dbut.
En principe le forfait est le forfait et on ne peut pas revenir dessus, mais il existe
un cas exceptionnel, cest lorsque se prsentent des sujtions imprvues. Ce
sont des lments prexistants au contrat que les parties ne pouvaient pas
raisonnablement prvoir, qui entraine un alourdissement considrable des
obligations de lentrepreneur.
Si on construit, quon fait une tude de sol, mais qu un endroit
o on na pas sond, le sol est diffrent, du coup le prix
augmente. Si a a bien t fait, vu que cest prexistant,
lentrepreneur peut avoir une rvision du forfait.
- Les marchs prix unitaire ou bordereaux de prix : l on va fixer un prix pour
chacun des composants. Lentrepreneur nassume donc pas la variation de la
quantification de base. Il assume donc le cout salarial et la variation des couts des
matriaux.
- Le march cost + fee (couts + honoraire) : cest un contrat tout fait
transparent, en principe. Lentrepreneur va prendre une marge, avec laquelle il
va payer ses frais gnraux. Et comme il va prendre de largent dessus, il doit
avoir de la transparence. On se met daccord sur la marge que lentrepreneur va
prendre, donc on doit savoir quel prix il la achet. L, lentrepreneur ne prend
aucun risque, il a simplement une marge fixe sous forme dun pourcentage, ou
dune somme.
- Pour les petites entreprises, le prix fix par lentrepreneur, qui fixe gnralement
lobjet du contrat. Et ce prix est souvent fix la fin, en fonction de son
importance. On a a dans le cas du garagiste.
18. 02. 10
11. 03. 10
Le contrat dentreprise est un contrat consensuel et donc se forme par le simple consentement des
parties. Il nest soumis aucune rgle de publicit, ou quoique ce soit. En matire dentreprise, les
montants sont importants et donc les pourparlers sont assez long et on parle de devis et en frais.
Larchitecte a droit des honoraires pour les projets quil labore, mme si ceux-ci ne sont pas
raliss, car son mtier est de faire des projets et mme si celui-ci ne se ralise pas, le projet
constitue dj lobjet de lentreprise.
97
Droit Immobilier
Lentrepreneur peut aussi participer un concours. Il peut y avoir un gain la cl.
Les obligations des parties dans le contrat dentreprise
Le maitre de louvrage a 4 obligations :
- Il doit faciliter le travail de lentrepreneur : il incombe au maitre de louvrage
dobtenir les autorisations requises afin de permettre aux entrepreneurs de se
concentrer sur ce pourquoi il est venu. Il faut donc mettre disposition, libre
daccs le futur objet de louvrage.
Si jai un magasin de vtement avec une belle vitrine, et se pose
moi un problme de chauffage. Le mtier du chauffagiste nest
pas de dplacer les vtements de la vitrine avant de rparer le
chauffage.
- Assurer la rception de louvrage : un peu comme lagration en matire de
vente, cest lopration qui consiste dire : mon cher cocontractant, vous mavez
fourni ce qui tait convenu. Cest donc la vrification de ce qui a t fourni avec
ce qui a t convenu. Ce qui se conoit seulement aprs la finition de louvrage.
Par les faits de la rception, les risques vont tre transmis de lentrepreneur vers
le maitre de louvrage. Cest un droit de lentrepreneur, cest pourquoi on range
la rception dans les obligations du maitre de louvrage. La rception peut tre
express (formelle) ou tacite. Normalement la rception est un acte unique (il ny
a pas de rception provisoire et dfinitive chez le coiffeur.). il se trouve quen
matire de construction, le rsultat nest pas toujours celui quon attend. Quand
il sagit dun ouvrage dune grande importance, comment agrer quelque chose
quon ne sait pas si elle va tenir dans le temps ? Donc en matire immobilire, la
pratique sest instaure de scinde les oprations en 2 parties : rception
provisoire et dfinitive. Cest la dfinitive que se confre leffet dagration.
Pourquoi un an ? car on estime dans notre pays quun btiment doit faire ses
preuves durant les 4 saisons. Or en matire dentreprise immobilire,
lentrepreneur est tenu de la garantie dcennale, qui est dordre publique en ce
sens quon ne peut pas sy soustraire (sinon a serait nul de nullit absolue) et est
aussi dordre public quant sa dure de 10 ans partir du moment o le maitre
de louvrage a agr la chose construire, la rception dfinitive. Ds lors le
point de dpart de la garantie dcennale est le prononc de la garantie dfinitive.
La provisoire sert tout dabord constater lachvement des travaux, et ensuite,
puisque les travaux sont achevs, a entrainera larrt dventuelles amendes de
retard car louvrage est termin. Il ne faut pas perdre de vue que dans les autres
entreprises, la rception sera souvent unique. La rception peut tre donc soit
tacite, soit expresse. En matire immobilire, si on a rien prvu, si le maitre de
louvrage occupe les lieux, on peut considrer quune prise de possession sans
rserve est quivalente loctroi de la rception. Cest afin dviter cet effet
pervers quon prvoit que la prise de possession de louvrage, mme sans
rserve, nentraine pas, ipso facto, rception de louvrage.
- Prendre livraison de louvrage : si on a t mettre une voiture en rparation, on
est oblig daller la rechercher quand cest fini. Un peu comme lacheteur a
98
Droit Immobilier
lobligation de retirement. La prise de livraison, pour un bien meuble, cest le
retirement, et pour un bien immeuble se fera par acceptation des cls.
- Payer louvrage : il a comme obligation de payer le prix convenu.

Les obligations de lentrepreneur
- Il doit excuter le travail convenu et il doit bien lexcuter, cest--dire en se
conformant aux plans, au devis, et aussi et surtout aux rgles de lart qui sont un
ensemble de normes, qui sont les bonnes pratiques, les bons usages. Dans la
plupart des cas lentrepreneur est un professionnel et donc connait les rgles de
lart. si on est en excution contractuelle fautive, larticle 1184 du Code Civil
trouvera matire sappliquer. C'est une obligation de moyen et une obligation
de rsultat. La sanction de lobligation est quaprs la rception unique ou mme
dfinitive (sil y en a eu 2), lentrepreneur sera garant pour les vices et malfaons
caches. Lentrepreneur est responsable des vices cachs de son ouvrage. Ce
sont les vices et dfauts qui ne sont pas apparents et qui ds lors nont pu tre
dcel par le maitre de louvrage. Le maitre de louvrage qui trouve un dfaut
doit agir court dlai. Et si lentrepreneur ne fait pas son boulot, par drogation
aux rgles du droit commun, lentrepreneur, on va pouvoir le remplacer sans
passer par une procdure judiciaire. Cest la facult de remplacement, ce quon
appelle dans les marchs publics, les mesures doffice . le maitre douvrage
commencera avec une mise en demeure, et si on dcide de le remplacer on
commence avec un tat des lieux contradictoire, pour quil soit opposable tout
le monde.
- Obligation de livrer louvrage. Il doit remettre la chose, et le cas chant, le
surplus de matriaux quil na pas utilis.
- Jusqu ce quil ne le livre lentrepreneur a lobligation de conservation de
louvrage.
- Le devoir de conseil. Devoir distinct de lobjet de lentreprise. a se comprend et
sexplique dautant plus que lentrepreneur est un professionnel face un client
frquemment profane.

Lentreprise se termine comme nimporte quel contrat synallagmatique. Mais indpendamment
tous les contrats synallagmatiques, il existe un rgime particulier propre aux contrats dentreprise.
Si jai vendu ma voiture et entre le moment de la signature du
contrat et la rception, je meurs mon dcs na aucune
influence notable sur le contrat.
Si je loue mon appart et que je dcde, les locataires
continueront le louer mes descendants.
Par contre jai entam une srie de travaux avec mon dentiste,
on a prvu un grand programme de remplacement de dents et
en cours de route, le dentiste vient dcder, la situation nest
pas transposable. Donc la mort de lentrepreneur est donc
99
Droit Immobilier
dcisive dans le contrat dentreprise. Lentreprise prendra fin
avec la mort du lentrepreneur.
En cas de dcs, il faut viter un enrichissement sans cause, et a ne veut pas dire que ce quil a fait
avant le dcs ne doit pas tre pay, et le maitre de louvrage devra payer la portion de louvrage
dj ralise.
Si je fais construire un meuble et que le menuisier meurt, les
hritiers du menuisier peuvent dcider de garder le meuble, ils
font ce quils veulent (si je nai pas encore pay).

La rsiliation unilatrale par le maitre de louvrage
Lexprience dmontre quil nest pas rare que les maitres de louvrage se laissent emporter par leurs
rves de grandeur et sengagent dans des entreprises qui excdent leurs moyens. Article 1794 du
Code Civil : Le maitre de louvrage va pouvoir rsilier le contrat dentreprise en ddommageant
lentrepreneur de toutes ses dpenses, de tous ses travaux et de tout ce quil aurait pu gagner dans
cette entreprise. Ce que lentrepreneur a dj dpens sappelle le damnum emergens et de son
manque gagner : le lucrum cessans . Et lentrepreneur est ravi car il va gagner sans rien faire. Si
lentreprise est dure indtermine, larticle 1794 ne jouera pas, car dans un contrat dure
indtermine, il est toujours possible de mettre fin, moyennant le respect dun pravis.
Dans la pratique on droge cette rgle en prvoyant une indemnisation moindre, comme par
exemple 50% pour les architectes, 0% pour les mdecins et les avocats.

Le contrat dentreprise de construction
Rgles spcifiques aux seules entreprises de construction
- Renforcement du caractre dfinitif des prix forfaitaires : pour modifier un
forfait, les 2 parties doivent tre daccord. Lexprience a cependant montr que
des modifications de louvrage arrivent frquemment. Si lentrepreneur a sous-
estim le prix, il sera tent dessayer de rcuprer largent loccasion des
modifications. Article 1793 du Code Civil : Lorsquun architecte ou un
entrepreneur sest charg de la construction forfait dun btiment daprs un
plan arrt et convenu avec le propritaire du sol, il ne peut demander aucune
augmentation de prix, ni sous le prtexte de laugmentation de la main duvre
ou des matriaux, ni sous celui de changements ou augmentations faits sur ce
plan, si ces changements ou augmentations nont pas t autoriss par crit, et le
prix convenu avec le propritaire. Lcrit ne sert pas constituer une preuve
ultrieure, mais cest une condition substantielle, sil ny a pas crit, on considre
quil ny a pas mission de la volont, on protge le maitre de louvrage contre un
entrepreneur qui tenterait dabuser de la situation.
- La responsabilit dcennale des architectes et entrepreneurs : articles 1792 et
2270 du Code Civil : Si ldifice construit prix fait, prit en tout ou en partie par
le vice de la construction, mme par le vice du sol, les architecte et entrepreneur
en sont responsables pendant 10 ans. Article 2270 : Apres 10 ans larchitecte et
100
Droit Immobilier
les entrepreneurs sont dchargs de la garantie des gros ouvrages quils ont faits
ou dirigs. Ce sont des rgles dordre public, bien que ce soient des rgles qui
trouvent leurs origines dans le contrat dentreprise. Si cest dordre public, cest
parce que il ne convient pas que les immeubles se cassent la gueule tout bout
de champ, et cest dangereux, et a fait dsordre, do le caractre dordre
public. Avec les consquences qui sattachent au fait que cest dordre public (on
ne peut pas y droger !) la responsabilit est susceptible dtre mise en cause si
ce gros ouvrage immobilier a un gros dfaut grave qui affecte sa sollicit ou sa
stabilit. La garantie dcennale touche la scurit, donc nentreront en compte
que les dsordres graves, qui mettent en pril la scurit. Il faut que le vice
dcennal soit apparent. Qui est tenu la garantie dcennale ? lentreprise de
construction, larchitecte, les ingnieurs conseils en stabilit et parfois des lois
particulires, comme la loi Breyne met charge du promoteur vendeur une
responsabilit dcennale. Cette garantie dure 10 ans et commence courir la
rception dfinitive. Sil rsulte des faits que les parties considraient que
limmeuble tait agre au moment de la provisoire, la garantie dcennale
commencerait la provisoire, mais cest rarement le cas car le maitre de
louvrage ne va pas perdre son anne de provisoire. la garantie dcennale trouve
son origine dans le contrat, donc cette responsabilit pse sur larchitecte et
lentrepreneur envers le maitre de louvrage. Que se passe-t-il si le maitre de
louvrage vend ? on livre un immeuble neuf avec le recours en garantie, cest un
accessoire, et par la cession de droit implicite, lacqureur, pendant le dlai
dcennal est subrog au droit de maitre de louvrage dont il tient louvrage.
Laccession en garantie passe titre accessoire lacqureur de limmeuble.
Lorsqu un immeuble scroule par suite dun vice, il nest pas rare que le maitre
de louvrage attaque tout le monde. Il attaque lentrepreneur, et aussi
larchitecte et il y a gros parier que de dans de nombreux cas, la ruine de
ldifice sera la faute concurrente de larchitecte et de lentrepreneur. Lorsque 2
fautes, manent de 2 personnes diffrentes, ils ont tenu in solidum. La solidarit
est soit prvue par le contrat ou soit par la loi, et l, la loi na rien prvu, et il ny a
aucun contrat entre larchitecte et lentrepreneur, donc la solidarit ne peut pas
exister car pas de loi et pas de contrat, donc jurisprudence, dans un souci de
protger le maitre de louvrage.
- Laction directe des ouvriers et sous entrepreneurs contre le maitre de
louvrage. Cest larticle 1798 du Code Civil. Il faut une loi pour laction directe, et
ici la loi l'a prvu.
o Construction plus rapide et moins couteuse
o Mobile
o Rentable (50.000/habitation)
o Flexible
o Standardis
o Lger
Comme dans un appartement normal.