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O, comment et quel prix se loger Aix ?

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Runion-dbat sur le logement


anime par Lucien-Alexandre Castronovo
Mercredi 24 fvrier 2016
----------------------------------------------------------------------------Sujet inpuisable et vastes questions, n'est-ce pas ?
J'ai envie de commencer par une boutade en faisant rfrence l'augmentation mortelle des tarifs
des cimetires. Finalement, qu'on soit mort ou vivant, il est toujours difficile de se loger Aix !
La situation du logement Aix-en-Provence reste problmatique pour de nombreux mnages,
notamment pour ceux qui connaissent des difficults conomiques. Peu de logements vritablement
sociaux leur sont destins. Les quelques avances annonces dans le Plan local d'urbanisme et le
Plan local de l'habitat sont trs en-dea des besoins et des attentes et ne permettront pas de
rattraper les retards.

Avec Souad Hammal, Lucien-Alexandre Castronovo, Edouard Baldo, Galle Lenfant et Herv Guerrera

Alors, quel est l'tat des lieux rel et quelles sont les possibilits pour amliorer la situation ?
Notre thme soulve beaucoup d'interrogations lies aux carences criantes de logements sociaux et
trs sociaux qui touchent notamment de nombreux mnages et des tudiants faibles ressources et
qui pnalisent galement l'installation d'entreprises dont les salaris ne peuvent faire face au prix
des loyers.
Tout le monde connat une famille ou un tudiant qui n'arrive pas se loger.
Quelles en sont les causes le plus souvent exprimes ?
- la raret de l'offre de logements prix abordables, la location ou l'achat
- la raret aussi des logements sociaux et trs sociaux quoi s'ajoutent des dlais d'attente
pouvant atteindre plusieurs annes
- entre galement en compte le prix lev du foncier qui a une double consquence : dcouragement
btir et dcouragement s'endetter
- on note aussi un dsquilibre entre le public et le priv, ce qui fait que le taux de 19% de
logements dits sociaux semble tre un enfumage car il ne correspond pas la ralit.
Pourquoi ? Le taux diminue car le nombre de logements privs se taille la part belle face la
faiblesse des constuctions de logements sociaux (notamment publics).
Pour mmoire, lorsque j'tais administrateur de Pays d'Aix Habitat (annes 1995-2001 o la loi SRU
n'existait pas encore), il tait mont un plus de 19% et les futurs projets que nous avions en
rserve auraient pu nous permettre de dpasser les 20%.

La dmographie aixoise
Il nous faut commencer par quelques donnes sur l'volution de la dmographie aixoise :
En 1960, Aix compte 65.000 habitants, contre peine 28.000 en 1900. Lattrait du Sud, le
dveloppement de ltang de Berre et de Cadarache, larrive des rapatris, lattractivit croissante
de la ville alors en passe dtre desservie par lautoroute, ont provoqu la mutation dAix et son
passage de ville moyenne grande ville.
En 1970, le cap des 100.000 habitants est franchi.
En 2000, Aix compte 135.000 habitants et aujourdhui 143.000.
A ce stade, il faut signaler l'exploit russi par cette municipalit : pour la premire fois en 100 ans,
la dmographie aixoise a diminu de 1,9%.
ETAT DES LIEUX DU LOGEMENT
Dans l'ensemble, la municipalit se plat dire qu'Aix est qualitativement mieux lotie que Marseille.
Sauf que tout n'a pas t mis en uvre pour satisfaire convenablement les besoins.
Il a fallu prs de 14 ans pour qu'Aix se dote de son PLU (Plan local d'urbanisme). Jusqu'ici, les
projets de construction se sont faits au coup par coup, selon les opportunits, avec des oprations
de parachutage via des modifications circonstrictes du Plan d'occupation des sols qui datait de
1984.
n juillet et en dcembre, ont aussi t valids le Schma de cohrence territoriale (SCOT) et le
second Plan local de l'habitat (PLH priode 2015-2021). Ainsi que le Plan de dplacements urbains
(PDU), ces trois documents relvant de la Communaut du Pays d'Aix (ex-CPA).
La mtropole, dsormais effective mais pas encore tout fait oprationnelle, va avoir la lourde
tche de mettre en cohrence une somme de dispositifs sur un trs grand territoire.
Parmi ses comptences transfres par les communes et les intercommunalits (qui seront
chelonnes sur plusieurs annes), on trouve :
- l'amnagement de l'espace mtropolitain
- la politique locale de l'habitat
Quant la Rgion, on espre qu'elle continuera jouer son rle dans l'aide la matrise du foncier
via son Etablissement public foncier (EPF).
Il y a un instant, je posais la question : quelles sont les causes de la situation aixoise ?
Un projet, sa mise en uvre et sa gestion devraient tre avant tout des choix stratgiques mis en
place aprs un diagnostic srieux des ralits. A Aix, depuis 15 ans, on constate plutt des non
choix, en tout cas dans les domaines que nous cherchons analyser ce soir.
Par dfinition, ces choix sont forcment politiques. Autrement dit, selon la voie emprunte pour ses
orientations, une commune voluera dans un sens ou dans un autre.
Pour mmoire, dans notre projet municipal, nous avions prvu 1.500 logements par an Aix.
Pour comprendre ce qui fait problme, il nous faut maintenant avoir en tte quelques lments.
J'en ai compil quelques-uns partir de sources officielles : Agence d'urbanisme du Pays d'Aix
(AUPA), Offices HLM, PLH, PLU, etc.
Dans le portrait social du Pays d'Aix dress par l'AUPA, je cite
- ces dernires annes, la dmographie aixoise a rgress de 1,9%
- 14% de la population de moins de 65 ans vit sous le seuil des bas revenus (dpartement 22%,
PACA 20%)
- Aix a perdu 2.000 habitants de moins de 65 ans en 3 ans pour cause de loyers trop chers
- les allocataires de la CAF consacrent plus de 31% de leurs ressources pour se loger (charges
comprises et allocations dduites)
- en Pays d'Aix, 11.000 demandes de logement social ont t dposes en 2012
- Aix a pour typicit d'accueillir dans le centre-ville nombre d'tudiants, d'emplois prcaires et de
personnes ges
Dans un rapport de l'Observatoire de l'habitat (AUPA)
- le prix de l'immobilier ancien a t multipli en moyenne par 1,6 en dix ans (entre 2003 et 2013)
- le prix moyen du mtre carr d'un appartement est pass de 2.050 euros en 2003 3.270 euros en
2013
- le prix moyen des maisons est pass de 245.000 euros 376.000 euros
Le secteur public
Pays d'Aix Habitat compte 5.347 logements. Selon le directeur de l'office, les charges auraient
baiss de 9,9% entre 2012 et 2014 (d en partie aux travaux d'amlioration du chauffage).

La Sacogiva compte 2.133 logements.


PAH : les oprations neuves lances en 2015 Aix, ce sont 260 logements (Encagnane, SaintEutrope, Duranne).
Vous avez sans doute lu ces articles rcurrents sur le poids des charges imputes tort aux
locataires des HLM, et sur l'tat lamentable de certains logements.
Tout le monde a entendu parler de la facturation excessive de charges PAH : 522 locataires runis
par une association ont port plainte et demand aux tribunaux de trancher.
Rien que pour les annes 2006, 2007 et 2008, les charges ont reprsent 3.402.000 euros d'abus. Il
est bon de rappeler que l'office a connu 7 directeurs successifs !
Concernant les tudiants
- dans le secteur priv, en moyenne, un logement tudiant est lou 528 euros (surface style
placard) soit entre 20 et 25 euros le mtre carr
- dans le cadre des rsidences universitaires, les loyers sont moins levs mais demeurent
inabordables pour certains tudiants issus de familles peu aises
- le Plan Campus ne rsoud pas totalement le problme mais il vient apporter un peu d'air frais :
actuellement, 500 logements ont t rhabilits dans les cits des Gazelles, de Cuques et de l'Arc de
Meyran, et 717 sont en cours avec 120 au Jas de Bouffan. Plus 1.000 logements auront t crs en
2019
- le CROUS indique qu'il loge actuellement 4.394 tudiants, soit 12,2% des tudiants
- la municipalit a aussi valid des oprations de logements privs la Beauvalle : sont programms
600 logements en deux programmes de 140 chambres +138, soit 278 logements tudiants
- Au CROUS, les prix varient entre 235 et 395 euros, dans le priv entre 250 et 800 euros
ANRU (Agence nationale pour la rnovation urbaine)
A Beisson et Corsy : la concertation avec la population a t trs difficile.
215 logements construits (102 Beisson et 113 Corsy), 968 rhabilits grce de forts
cofinancements
Cot du projet : 70 millions deuros, dont 9 la charge de la Ville
Participations financires : bailleurs sociaux : 26,6 millions (PAH, 13 Habitat et Sacogiva) / CPA : 13
millions / Etat : 3,8 millions / Agence Nationale de Rnovation Urbaine (ANRU) : 4,5 millions /
Rgion : 4,536 millions / Dpartement : 3,5 millions ( prciser) / Autres : 5,5 millions

La Duranne
Les annonces fixent un taux de 22% de logements sociaux (dont 8% prix matriss), et 78% de
logements privs. On est donc en-dea des 25% de la loi ALUR (Pour un Accs au logement et un
urbanisme rnov), 39 logements lancs par PAH en 2015
A la Constance
On projette 3.500 logements sur 15 ans avec probablement le mme taux de 22% de logements
sociaux, c'est la SACOGIVA qui possde 18 hectares, qui officiera en partenariat avec la SPLA.
Quand on voit ce qu'est la Duranne, il y a de quoi s'inquiter.

Ventes du patrimoine
La municipalit vend tour de bras des immeubles entiers au priv au lieu de les rhabiliter pour en
faire du logement en centre-ville qui est paupris.
Pendant la campagne municipale, nous avions dnonc cette dmarche de braderie de biens publics.
Constat affligeant : depuis plusieurs annes, la Ville d'Aix a entrepris de faire une concurrence
marchande aux professionnels de l'immobilier. Pour preuve, voici un relev non exhaustif des
dcisions de la municipalit Joissains : 17 immeubles vendus en 2009, 27 immeubles vendus en
2010 et 16 immeubles vendus en 2011.
Quel est la finalit de ces ventes au priv ?
On comprend que des parties de parcelles sans valeur puissent tre cdes l'occasion de telle ou
telle opration. Mais l'on reste confondu devant certaines cessions. Pendant trs longtemps, les
municipalits prcdentes avaient men des politiques de premption systmatique dans certains
secteurs, notamment du centre ancien, pour pouvoir un jour pratiquer une rhabilitation des
quartiers historiques, l'gal de ce que la commune d'Avignon avait russi dans un pass rcent.
C'est ainsi que la rue du Puits-Neuf et la rue Pierre-et-Marie-Curie taient passes dans le
patrimoine communal pour la plus grande partie.
Avec la politique de braderie mene par la municipalit actuelle, il en est fini des esprances de
rnovation globale... Tout est parti dans l'escarcelle de particuliers mme les joyaux de grande
valeur sentimentale et historique : l'Htel d'Oraison, demeure du Duc de Guise lorsqu'il tait
Gouverneur de Provence, contigu au thtre de l'Archevch, a quitt le patrimoine commun des
Aixois le 20 Octobre 2010, sans tambour ni trompette et ce n'est qu'un exemple parmi tant
d'autres.
En rsum, le logement social Aix, c'est :
- environ 14.000 logements sociaux
- quelque 5.270 demandes de logements sociaux auprs du premier bailleur de la ville Pays dAix
Habitat, qui reprsente plus de 40% du parc
- la moyenne des dlais dattente se situe entre 2 et 3 ans, cela dpend videmment du quartier et
du type de biens. Mais nous avons des tmoignages d'attentes de dix ans !
- le taux de rotation est de 6% Pays dAix Habitat
- annuellement, les attributions se rpartissent ainsi : exemple en 2012, 351 entrants dans le parc +
341 mutations pour Pays dAix Habitat, soit un ratio dun logement pour 7,6 demandeurs
- entre 2008 et 2013, 764 logements locatifs sociaux ont t construits, une de 127 par an !
Quelques mots encore sur le PLH
Rappel des types de logement social :
- PLAI : Prt local aid d'intgration (trs trs social)
- PLUS : Prt local social (loyers un peu suprieurs aux PLAI)
- PLS : Prt local usage social (destin aux classes moyennes)
Entre 2003 et 2012, seuls 1,5% de PLAI avaient t construits Aix et la situation ntait gure
meilleure dans le Pays dAix (7% de PLAI ) alors que les chiffres correspondants durant la priode
prcdente (1990-2002) taient respectivement de 94% et de 89%.
La loi ALUR (24 mars 2014) a port 25% le taux de logements sociaux, contre 20% dans la loi
SRU (Solidarit et renouvellement urbain, 13 dcembre 2000).
Le PLH vise produire sur les 6 ans venir prs de 21.800 logements dont 39% de logements
sociaux (8.376 au total sur la priode soit 1.396 par an) en prcisant leur rpartition entre les 36
communes de la CPA.
Mais ce ne sera pas que du neuf. Le document prvisionnel prcise les diffrents leviers (logements
neufs dune part, rhabilitation, transformation ou modification de logements existants dautre
part) pour atteindre lobjectif fix.
Je le disais, j'accorde peu de crdit au taux de 19% de logements sociaux Aix. Mais il y a pire.
Vous avez sans doute eu connaissance ces derniers jours des dclarations du prfet propos des
communes carences.
Sur les 42 communes carences du dpartement, 17 sont particulirement cibles comme devant
faire de rels efforts en raison de leur retard. 8 sont dans le Pays d'Aix : Eguilles, Mimet (les deux
maires qui ont lanc des procdures anti-mtropole devant les tribunaux), Ventabren, Les PennesMirabeau, Venelles, Meyrargues, Meyreuil et Simaine-Collongue.

Lors du vote du PLH, ce document a appel de notre part les rserves ou commentaires suivants :
1. C'est suite une demande de lEtat que le nombre de logements sociaux prvu a d tre revu la
hausse (1.400 par an au lieu des 1.130 initialement prvus). Or, cet ajustement n'a pas t opr en
augmentant le nombre de logements neufs mais en postulant "des interventions volontaristes sur le
parc existant" dont on nest pas sr quelles pourront toutes tre effectives.
Par ailleurs, il faut aussi souligner que ce volume global de 8.376 logements sociaux prend en
compte 1.600 logements (soit 19% du total) qui changent de statut mais qui naugmentent pas le
nombre de logements : en loccurrence, il sagit dacquisitions dans des coproprits en difficult
dont notamment celle bien connue des Facults Aix (500 logements).
2. Comme je l'ai prcis, ce PLH tient compte des nouvelles obligations figurant dans la loi ALUR
(Duflot) qui impose un minimum de 30% de logements de type PLAI (logements trs sociaux).
Pour Aix et les autres communes de la CPA, cela reprsente un changement par rapport la
politique mene tout au long de ces dernires annes puisque ce type de logement rserv aux
mnages disposant de ressources faibles (moins de 1.700 pour un couple avec 2 enfants) avait
quasiment disparu.
Entre 2003 et 2012, seuls 1,5% de PLAI avaient t construits Aix et la situation ntait gure
meilleure dans le Pays dAix (7% de PLAI ) alors que les chiffres correspondants durant la priode
prcdente (1990-2002) taient respectivement de 94% et de 89%.
Une atypie par rapport au niveau national
La forte atypie de ces situations locales est encore plus vidente lorsque lon compare ces donnes
celles dont on dispose au niveau national (mtropole). Selon les statistiques de lObservatoire des
ingalits, la rpartition entre les 3 types de logements sur la priode 2003-2012 a t de 15,5%
pour les PLAI, de 52,3% pour les PLUS et de 32,2% pour les PLS avec une forte inflexion positive en
faveur des PLAI au cours des toutes dernires annes (20,2% en 2011, 22,8% en 2012 et 25,4% en
2013).

Il y aurait lieu aussi de confronter ces objectifs avec la demande en logements sociaux. Celle-ci est
dsormais connue de manire dtaille tant au niveau du profil que des revenus des 5.000
demandeurs de logements sociaux recenss sur la ville dAix. Il conviendrait que ces donnes soient
rendues disponibles afin de vrifier si elles sont en adquation avec la typologie des logements
construire.
A cet gard, dans la fiche dtaille sur Aix qui figure en annexe du PLH, les sites de programmation
de logements sociaux actuellement recenss sur la priode mentionnent 400 logements au total
dont 149 PLAI alors que lobjectif global mentionn plus haut devrait conduire plus de 1.500
logements de type PLAI (soit 250 par an). Au travers de ces donnes, on peut donc prouver les
plus grandes craintes quant la ralisation de lobjectif de 30% de PLAI prvu par la lgislation.
3. Tous les objectifs du PLH donnent lieu des fiches descriptives intressantes qui comprennent
une valuation du cot des diffrentes mesures et des indicateurs de suivi appropris. On peut
cependant tre du par celle relative lobjectif 7 "Mieux grer le parc existant" et qui concerne la
mise en place dune politique dattributions plus transparente.
En effet, alors que de trs (trop) longs dveloppements sont consacrs des sujets qui concernent
des volumes faibles (cration de 50 logements par an par transformation de bureaux, division de
logements existants), cette fiche dobjectif est peu diserte quant aux dispositifs mobiliser pour
aboutir une plus grande transparence.
A cet gard, on aurait pu attendre qu'y figure la proposition de mobiliser les donnes figurant sur le
formulaire unique identique sur tout le territoire actuellement utilis par tout demandeur de
logement social et qui permettrait davoir un tat des lieux complet (et mutualis entre les 36
communes) de tous les demandeurs de logements sociaux de la CPA. Or rien nest dit sur ce sujet
essentiel.
SCOT : Bilan de concertation + Arrt du projet sur 20 ans
Qu'y a-t-il de nouveau ?
Au sujet de la densification urbaine, malgr les documents graphiques produits, on ne note pas une
ambition forte visant rattraper les retards tout en prparant l'avenir.
Les ambitions affiches par le SCOT, telles que vous les rsumez, nous paraissent peu dynamiques :
- avec un dveloppement dmographique de 2.000 habitants (ce qui pourrait conduire un
appauvrissement l'exemple d'Aix qui a perdu des habitants, du jamais vu en 100 ans, devrait nous
ouvrir les yeux).
- avec la production de 2.500 logements, programme qui ne permet pas de rpondre aux milliers de
demandes sociales en attente et de favoriser du mme coup l'activit des entreprises.
- avec l'accueil de 2.000 emplois
- avec la limitation 135 ha par an de la consommation d'espaces agricoles et naturels, une
limitation insuffisante qui a entran un avis dfavorable du prfet sur ce point.